Nghiên cứu đổi mới hệ thống quản lý đất đai để hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam

m 2003 ): C¸c lo¹i đất được tham gia thị trường bất động sản bao gồm: Đất sản xuất nông nghiệp, đất rừng sản xuất không phải là rừng tự nhiên được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân; Đất nông nghiệp do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng ổn định vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; Đất thuê của Nhà nước trả tiền thuê đất hàng năm mà có tài sản gắn liền với đất như: Đất 21 trồng cây lâu năm có vườn cây, đất rừng sản xuất có rừng, đất làm muối và đất nuôi trồng thuỷ sản đã đầu tư hạ tầng; Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh mà đã đầu tư hạ tầng hoặc có công trình gắn liền với đất. Nội dung hoạt động của thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản bao gồm: Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thông qua đấu giá hoặc theo giá do Nhà nước quy định. Hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất...Tổ chức sự nghiệp, tổ chức kinh tế được phép hoạt động các dịch vụ hỗ trợ thị trường bất động sản về đăng ký quyền sử dụng đất, đăng ký giao dịch bảo đảm, đo đạc lập bản đồ địa chính; cung cấp thông tin đất đai, giới thiệu địa điểm đầu tư; định giá và thẩm định giá đất, bất động sản; nhận thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, bất động sản; tổ chức sàn giao dịch về quyền sử dụng đất, bất động sản; đấu giá quyền sử dụng đất, bất động sản, đấu thầu dự án có sử dụng đất; chứng khoán bất động sản. Tổ chức quản lý thị trường bất động sản: Ngoài các cơ quan có liên quan đến đất đai và bất động sản hiện có, Luật đất đai 2003 còn quy định thành lập thêm 2 tổ chức mới nữa là Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và Tổ chức phát triển quỹ đất. Với các nhiệm vụ và quyền hạn được giao, các cơ quan này sẽ giúp Nhà nước từng bước đưa thị trường bất động sản vào hoạt động minh bạch và có sự quản lý của Nhà nước. Sàn giao dịch bất động sản: Luật Đất đai 2003 đã có những quy định mới để từng bước đưa thị trường bất động sản vào quản lý là quy đinh về việc thành lập Sàn giao dịch về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Đề án định giá bất động sản Việc xây dựng hệ thống định giá đất / bất động sản ở nước ta hiện nay là một nhu cầu bức xúc, với những nhiệm vụ cụ thể về pháp chế, phương pháp và trình tự thủ tục định giá, thông tin về giá đất/ bất động sản công tác cán bộ và đào tạo, về tổ chức [Hình 12.4] 22 CHƯƠNG 5 QUY HOẠCH, KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 5.1 QUY HOẠCH, KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT, QUY HOẠCH ĐÔ THỊ, QUY HOẠCH NÔNG THÔN Kết quả lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai các cấp (Đến năm 2003) Kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất theo lãnh thổ: Quốc hội Khoá XI Kỳ họp thứ 5 phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai cả nước đến năm 2010 . (Biểu 5.1 PL); 60/64 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương hoàn thành việc lập quy hoạch sử dụng đất đai đến năm 2010 đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt; 369 huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương hoàn thành quy hoạch sử dụng đất (chiếm 59,10% số đơn vị cấp huyện), trong đó chủ yếu mới lập quy hoạch sử dụng đất của các huyện, còn quy hoạch sử dụng đất đô thị của hầu hết các tỉnh, thành phố chưa được lập; 3.597 xã, phường, thị trấn của 36 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương hoàn thành quy hoạch sử dụng đất đai (chiếm 34,2% tổng số đơn vị cấp xã); 903 xã, phường, thị trấn khác của 25 tỉnh, thành phố đang triển khai (chiếm 8,6% tổng số đơn vị cấp xã). Kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất đai:Thực hiện Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 2001, các tỉnh, thành phố đã triển khai lập kế hoạch sử dụng đất đai 5 năm, kết quả đã có 60 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương hoàn thành việc lập kế hoạch sử dụng đất đai 5 năm (2001 - 2005) và đã được Chính phủ phê duyệt. Quy hoạch phát triển đô thị: Các đô thị Việt Nam có quá trình hình thành và phát triển lâu dài: thời kỳ sơ khởi (trước thế kỷ 11), thời kỳ Nhà nước phong kiến, thời kỳ Pháp thuộc, thời kỳ sau cách mạng Tháng 8/1945 đến nay; đô thị nước ta được phân thành 6 loại gồm: đô thị loại đặc biệt, đô thị loại I, đô thị loại II, đô thị loại III, đô thị loại IV và đô thị loại V (Nghị định 72/2001/NĐ-CP ngày 05/10/2001 của Chính phủ về việc phân loại đô thị và cấp quản lý đô thị); tùy thuộc vào cấp quản lý của đô thị và phạm vi ảnh hưởng của từng loại đô thị mà chia ra: Đô thị trung tâm cấp quốc gia; đô thị trung tâm cấp vùng (liên tỉnh); đô thị trung tâm cấp tỉnh; đô thị trung tâm cấp huyện; đô thị trung tâm cấp tiểu vùng (trong huyện). 23 Định hướng phát triển đô thị đến năm 2020: Từng bước xây dựng mạng lưới đô thị - nông thôn hoàn chỉnh trong hệ thống đô thị cả nước; phát triển đô thị bền vững, góp phần đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá và bảo vệ tổ quốc; dân số đô thị năm 2010 chiếm 33% dân số cả nước, dân số đô thị năm 2020 chiếm 45% dân số cả nước.Về phân cấp quản lý đô thị: Phát triển 6 thành phố trực thuộc Trung ương; 68 thành phố, thị xã tỉnh lỵ thuộc tỉnh; 25 thị xã; xây dựng 30 đô thị mới thuộc tỉnh, 100 khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao; 2.000 thị trấn thuộc huyện. Về phân loại đô thị:Hình thành 6 đô thị loại đặc biệt và loại 1 (trung tâm cấp quốc gia); 11 đô thị loại 2 (trung tâm cấp vùng); 73 đô thị loại 3, 4 (trung tâm cấp tỉnh). Xây dựng trung tâm khu vực gồm 25 thị xã hiện có và 30 đô thị mới; Xây dựng hệ thống các thị trấn làm trung tâm huyện và các thị trấn, thị tứ làm trung tâm xã, cụm xã. [VIII.76-81] Quy hoạch phát triển khu dân cư nông thôn Hiện trạng khu dân cư nông thôn: Nước ta có 8.950 xã đó là, địa bàn cư trú 58.830.100 người (75,78% dân số cả nước). Trên địa bàn mỗi xã có nhiều điểm khu dân cư nông thôn đó là các thôn, bản, ấp, bình quân 1 xã có 9 điểm dân cư nông thôn (cả nước có 80.544 thôn, ấp, bản). Năm 2000 diện tích đất khu dân cư nông thôn là 1.890.700 ha bình quân cả nước (đã được đăng ký thống kê sử dụng theo pháp luật) tăng 557.500 ha, so với năm 1995 bình quân mỗi năm tăng khoảng 110.000 ha. Cơ sở hình thành phát triển mô hình khu dân cư nông thôn theo hướng hiện đại hoá nông nghiệp và nông thôn thời kỳ 2000-2020: Phát triển các mô hình dân cư nông thôn theo định hướng phát triển nông nghiệp và phát triển nông thôn theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá. Xu hướng phân bố dân cư nông thôn và sự hình thành phát triển hệ thống các trung tâm trong nông thôn: Trong các vùng nông thôn sẽ hình thành phát triển hệ thống các trung tâm cụm xã, xã trở thành trung tâm kinh tế - văn hoá - xã hội và dịch vụ tạo cơ sở phục vụ nhu cầu vật chất văn hóa tinh thần cho các khu dân cư nông thôn, hạn chế dòng dịch cư từ nông thôn vào đô thị, giảm bớt sự chênh lệch phát triển giữa các vùng nông thôn với đô thị và đẩy mạnh tiến trình đô thị hoá nông thôn. Khái quát các mô hình phát triển các khu dân cư nông thôn: Mô hình các điểm dân cư nông thôn sáp nhập vào đô thị; Mô hình các điểm dân cư nông thôn trở thành trung tâm xã, cụm xã 24 5.2 TÁC ĐỘNG CỦA QUY HOẠCH, KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Trong quy hoạch sử dụng đất đai khi triển khai thực hiện sẽ hình thành các loại đất và bất động sản sau có thể tham gia thị trường: trong nhóm đất nông nghiệp: Đất sản xuất nông nghiệp, đất lâm nghiệp có rừng sản xuất, đất nuôi trồng thuỷ sản, các loại đất này sẽ tham gia vào (thị trường quyền sử dụng đất); trong nhóm đất phi nông nghiệp rõ nét nhất là các loại như nhà ở và đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp (đất xây dựng khu công nghiệp), đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh, đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm), đất sử dụng vào mục đích công cộng (đất giao thông, thuỷ lợi, đất xây dựng các công trình văn hoá, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng), đất nghĩa trang, nghĩa địa… các loại đất này sẽ tham gia vào thị trường bất động sản trong đó có quyền sử dụng đất [VIII.35-45] 5.3 NHỮNG ĐIỀU CHỈNH TRONG QUY HOẠCH, KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI GẮN VỚI NHIỆM VỤ CHUYỂN ĐỔI CƠ CẤU KINH TẾ VÀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Căn cứ vào chiến lược phát triển kinh tế, xã hội, dự báo dân số và dự báo chuyển dịch cơ cấu kinh tế đến 2010 và 2020, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đai cần điều chỉnh như sau: Điều chỉnh đất nông nghiệp: Đẩy nhanh công nghiệp hoá, hiện đại hoá nông nghiệp và nông thôn theo hướng hình thành nền nông nghiệp hàng hoá lớn phù hợp với nhu cầu thị trường và điều kiện sinh thái của từng vùng; xây dựng hợp lý cơ cấu sản xuất nông nghiệp; chuyển một bộ phận lao động nông nghiệp sang các ngành nghề khác; đến năm 2010 tỷ lệ lao động còn khoảng 50%, từng bước tăng quỹ đất canh tác cho mỗi lao động nông nghiệp, mở rộng quy mô sản xuất, tăng việc làm và thu nhập cho dân cư nông thôn. Điều chỉnh đất chuyên dùng Diện tích các loại đất chuyên dùng năm 2010 tăng thêm so với năm 2000 - Đất xây dựng tăng: 164.908 ha - Đất giao thông: 121.412 ha - Đất thuỷ lợi và mặt nước chuyên dùng: 257.165 ha 25 - Đất di tích lịch sử văn hoá: 3.172 ha - Đất an ninh quốc phòng: - Đất khai thác khoáng sản: 38.255 ha - Đất làm nguyên vật liệu xây dựng: 12.846 ha - Đất làm muối: 1.880 ha - Đất nghĩa trang, nghĩa địa: - Đất chuyên dùng khác: 61.958 ha Điều chỉnh đất khu dân cư nông thôn Đất ở của hộ gia đình, cá nhân tại nông thôn bao gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn, phù hợp với quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt. Căn cứ vào quỹ đất của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở tại nông thôn phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phương. Điều chỉnh đất đô thị Đất ở tại đô thị bao gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt; đất ở tại đô thị phải bố trí đồng bộ với đất sử dụng cho mục đích xây dựng các công trình công cộng, công trình sự nghiệp, bảo đảm vệ sinh môi trường và cảnh quan đô thị hiện đại. Để có cơ sở điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đối với đất ở cần phải xem xét thực tế nhu cầu bất động sản và khả năng thanh toán của các tầng lớp dân cư đô thị. Về nhu cầu nhà ở và đất ở tại đô thị có thể thấy bao gồm các loại sau: Nhu cầu của dân cư đô thị tăng tự nhiên; nhu cầu tăng thêm bất động sản để cải thiện chỗ ở; nhu cầu bất động sản do tăng dân số cơ học (do tìm được việc làm ổn định lâu dài tại đô thị, học sinh, sinh viên, lao động nông thôn làm thuê tại đô thị, dân cư các địa bàn khác có nhu cầu về bất động sản tại đô thị. [VIII.49-56] 26 CHƯƠNG 6 HOÀN THIỆN HỆ THỐNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI / BẤT ĐỘNG SẢN 6.1 LƯỢC SỬ HÌNH THÀNH, PHÁT TRIỂN HỆ THỐNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM Báo cáo đã tổng hợp và phân tích quá trình hình thành và phát triển hệ thống dăng ký đất đai ở nước ta qua các thời kỳ: Phong kiến, Pháp thuộc, Mỹ –Nguỵ Sài Gòn trước 1975 và thời kỳ từ 1975 đến nay với 3 giai đoạn : Trước khi có Luật đất đai 1988, giai đoạn 1988-1993, giai đoạn 1993-2003 6.2 THỰC TRẠNG CỦA HỆ THỐNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI / BẤT ĐỘNG SẢN NƯỚC TA Việc đăng ký đất đai và bất động sản ở Việt Nam có lịch sử từ lâu đời. Việc đăng ký bất động sản ở Việt Nam chủ yếu mới được thực hiện đối với đất đai và đến nay đã được thực hiện trên phạm vi cả nước, song mới cơ bản hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp; việc cấp giấy chứng nhận các loại đất khác đặc biệt đối với đất ở, nhà ở đô thị còn tồn đọng nhiều. Hệ thống đăng ký đất đai và bất động sản quá coi trọng đối với việc lập các sổ địa chính, sổ mục kê đất; chưa coi trọng đúng mức đối với việc lập, quản lý các giấy tờ, chứng từ của quá trình thực hiện các thủ tục đăng ký đất; Việc tổ chức thực hiện đăng ký đất còn phân cấp trách nhiệm cho quá nhiều cơ quan, nhiều cấp; chưa xác định rõ trách nhiệm chính thuộc về cơ quan nào; 6.3 ĐỔI MỚI CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ THỐNG KÊ ĐẤT ĐAI Luật Đất đai năm 2003 và Nghị định 181/2004/NĐ-CP về thi hành Luật Đất đai ngày 23 tháng 4 năm 2004 đã quy định: Quản lý nhà nước về đăng ký đất đai/bất động sản Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những nội dung quản lý nhà nước về đất đai (Điều 6); Việc đăng ký quyền sử dụng đất được đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; Hồ sơ địa chính bao gồm: Bản đồ địa chính, Sổ địa chính, Sổ mục kê đất đai, Sổ theo dõi biến động đất đai; Nội dung hồ sơ địa chính bao gồm các thông tin về thửa đất: Số hiệu, kích thước, hình thể, diện tích, vị trí, người sử dụng đất, nguồn gốc mục đích thời hạn sử dụng đất, giá đất, tài sản gắn liền với đất, nghĩa vụ tài chính về đất đai đã thực hiện và chưa thực hiện, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền và 27 những hạn chế về quyền của người sử dụng đất, biến động trong quá trình sử dụng đất và các thông tin có liên quan. (Điều 47); Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo từng thửa đất cho người sử dụng đất theo một mẫu thống nhất trong cả nước đối với mọi loại đất, gồm 2 bản, 1 bản cấp cho người sử dụng, 1 bản lưu tại Văn phòng đăng ký, trường hợp có tài sản gắn liền với đất thì tài sản đó được ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hoàn thiện hệ thống đăng ký đất đai/bất động sản Xây dựng cơ quan đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất: Xây dựng được hệ thống cơ quan đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất chuyên trách để thực hiện thủ tục đăng ký theo mô hình "một cửa" là vấn đề mấu chốt để thực sự đổi mới hệ thống đăng ký hiện nay; từng bước chuyển đổi từ hệ thống đăng ký theo chủ sử dụng đất sang hệ thống đăng ký theo thửa đất, lấy thửa đất là đơn vị cơ bản để đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đăng ký tài sản gắn liền với đất; thực hiện theo hai phương án sau: Phương án một: thành lập cơ quan đăng ký riêng biệt cho mỗi tỉnh trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường của tỉnh [Hình 14.6]. Phương án hai: xây dựng hệ thống cơ quan đăng ký đất cho từng tỉnh hoặc vùng tuỳ theo nhu cầu, nằm trong hệ thống cơ quan đăng ký quốc gia thống nhất [Hình 15.6]. Đây là phương án triệt để nhất song trong điều kiện hiện tại chưa thể thực hiện được. Tổ chức hoạt động cơ quan đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất Về tổ chức, cơ quan đăng ký đất đai là cơ quan chuyên môn thực hiện việc đăng ký tất cả các giao dịch về đất đai và bất động sản, bao gồm đăng ký ban đầu và đăng ký biến động, thực hiện các dịch vụ về tư vấn pháp lý liên quan đến đất đai và bất động sản, cung cấp các thông tin về đất đai cho tổ chức và cá nhân có nhu cầu. Cơ cấu tổ chức của cơ quan đăng ký gồm: Sơ đồ: Tổ chức Cơ quan Đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất Gi¸m ®èc CQ §K§§ Phßng tiÕp nhËn hå s¬ Phßng thÈm ®Þnh Phßng kü thuËt Phßng l−u tr÷ vµ c«ng nghÖ th«ng tin 28 6.4 CẢI CÁCH THỦ TỤC HÀNH CHÍNH TRONG VIỆC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI/ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN Thực trạng của thủ tục đăng ký đất đai xin cấp giấy chứng nhận Để đăng ký xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất người sử dụng đất phải tự làm các thủ tục và phải đi qua nhiều "cửa" khác nhau. "Hành trình 1": Người sử dụng đất Æ Uỷ ban nhân dân cấp xã (nộp đơn đăng ký)Æ Phòng Địa chính (Phòng Tài nguyên và Môi trường) Æ Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Æ Phòng Địa chính. " Hành trình 2": Người sử dụng đất Æ Phòng Địa chính (Lấy thông báo về nghĩa vụ tài chính) Æ Cơ quan thuế (xác định nghĩa vụ tài chính) Æ Kho bạc (nộp tiền) Æ Phòng Địa chính (lấy giấy chứng nhận). Cải cách thủ tục đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Trước hết cần phải tách nhiệm vụ đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ra khỏi nhiệm vụ quản lý Nhà nước của các cơ quan quản lý đất đai. Phải coi đây là hoạt động dịch vụ công và giao nhiệm vụ đó cho đơn vị sự nghiệp đảm trách đó là cơ quan Đăng ký quyền sử dụng đất. Người sử dung đất chỉ việc mang các giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất của mình đến cơ quan Đăng ký quyền sử dụng đất để nộp và viết các yêu cầu của mình vào phiếu yêu cầu. Mọi thủ tục và công tác chuyên môn kỹ thuật khác sẽ do các nhân viên của cơ quan làm hoặc ký hợp đồng với các đơn vị có liên quan (nếu phải đo trích lục thửa đất). Để cải cách triệt để hơn cần giao toàn bộ việc đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cơ quan chuyên môn theo nguyên tắc: Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai thông qua việc ký quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất. Thủ tục đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giao cơ quan chuyên môn chịu trách nhiệm 29 CHƯƠNG 7 THỬ NGHIỆM MÔ HÌNH ĐĂNG KÝ VÀ QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN CƠ SỞ ÁP DỤNG CÔNG NGHỆ THÔNG TIN THEO HƯỚNG CHÍNH PHỦ ĐIỆN TỬ Xây dựng Hệ thống đăng ký đất đai, quản lý, hỗ trợ định giá bất động sản trên cơ sở ứng dụng công nghệ thông tin theo hướng Chính phủ điện tử để đáp ứng yêu cầu quản lý đất đai và thị trường bất động sản, là một nhu cầu cấp thiết trong giai đoạn hiện nay. 7.1 THIẾT KẾ, XÂY DỰNG MÔ HÌNH ĐĂNG KÝ, QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN CƠ SỞ CÔNG NGHỆ THÔNG TIN THEO HƯỚNG CHÍNH PHỦ ĐIỆN TỬ. Đối tượng sử dụng hệ thống: Cơ quan quản lý đất đai bao gồm quản trị hệ thống, bộ phận đăng ký, thống kê đất đai, bộ phận định giá bất động sản, trong tương lai gần là các văn phòng Đăng ký đất đai; Đối với người dân và các tổ chức bên ngoài: Những người dân và tổ chức bên ngoài, đặc biệt là các công ty địa ốc, các văn phòng tư vấn nhà đất có thể tra cứu thông tin về thị trường bất động sản thông qua phân hệ phân phối thông tin. Mục đích của hệ thống: phân hệ quản lý thông tin bất động sản, phân hệ kết nối với hệ thống thông tin đất đai, phân hệ hỗ trợ định giá bất động sản và phân hệ phân phối thông tin Hệ thống chức năng: phân hệ quản lý, cập nhật thông tin bất động sản; phân hệ hỗ trợ định giá bất động sản; phân hệ cập nhật thông tin bất động sản từ LIS; phân hệ phân phối thông tin trên Intranet/Internet, CDROM. Bốn phân hệ này được tích hợp, phân hệ này có thể cung cấp thông tin đầu vào cho phân hệ khác cũng như ngược lại. 7.2 THIẾT KẾ CHI TIẾT HỆ THỐNG ĐĂNG KÝ, QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN Phương pháp thiết kế hệ thống: bằng phương pháp phân tích thiết kế hướng đối tượng ứng dụng qui trình phát triển thống nhất RUP, hệ thống đăng ký, quản lý và hỗ trợ định giá bất động sản sẽ đạt được chất lượng cao và khả năng ứng dụng lớn do đã được phân tích chi tiết các yêu cầu của người sử dụng hệ thống. Đề tài sử dụng phần mềm Rational Rose và Enterprise Architect như công cụ CASE Tools trong phân tích thiết kế. 30 Mô hình hóa nghiệp vụ: Phần này mô hình hóa nghiệp vụ của một văn phòng đăng ký đất đai, các bước phân tích theo đúng qui trình RUP. Xuất phát từ các kết quả khảo sát và thực nghiệm tại TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội đề tài đề xuất một mô hình tổ chức và tác nghiệp cho văn phòng đăng ký đất đai. [Hình 17.7]. Phân tích và mô hình hóa chức năng hệ thống: Phần này đi sâu phân tích các tác viên hệ thống và lập mô hình hóa chức năng cho từng phân hệ của hệ thống đăng ký, quản lý và hỗ trợ định giá bất động sản. Danh sách các phân hệ như sau: phân hệ quản lý, cập nhật thông tin bất động sản; phân hệ hỗ trợ định giá bất động sản; phân hệ cập nhật thông tin bất động sản từ LIS; phân hệ phân phối thông tin trên Intranet/Internet, CD [Hình 18.7]. 7.3 KẾT QUẢ THỬ NGHIỆM MÔ HÌNH ĐĂNG KÝ, QUẢN LÝ, HỖ TRỢ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Kết quả nghiên cứu thử nghiệm trên địa bàn Thành phố Hà Nội Đơn vị thử nghiệm: Trung tâm Thông tin Lưu trữ và Dịch vụ nhà đất - Sở Địa chính Nhà đất TP. Hà Nội (nay là Sở tài nguyên Môi trường và Nhà đất Hà nội). Trung tâm có chức năng dịch vụ hành chính công về thủ tục đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Dữ liệu thử nghiệm tại Hà Nội bao gồm 300 bất động sản đang thụ lý hồ sơ tại Trung tâm Thông tin của Sở và 750 bất động sản thuộc phường Yên Hoà, Quận Cầu Giấy. Kết quả ứng dụng: Đề tài đã tiến hành áp dụng kết quả vào việc xác định khung giá đất cho TP. Hà nội đạt kết quả tốt. Sau khi xử lý, thành phố Hà Nội đã ban hành quyết định số 199/2004/QĐ-UB ban hành giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội từ ngày 1/1/2005.[XI.2-3] Kết quả nghiên cứu thử nghiệm trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh Đơn vị thử nghiệm:Trung tâm Thông tin – Lưu trữ và Trung tâm kiểm định và tư vấn địa ốc thuộc Sở Tài nguyên Môi trường Thành phố Hồ Chí Minh. Địa bàn thử nghiệm: Phạm vi của địa bàn thử nghiệm là quận 5, Thành phố Hồ Chí Minh với dữ liệu LIS của toàn bộ Quận 5 và số liệu định giá 4 phường thuộc quận 5. Hệ thống đã được cài đặt tại Trung tâm kiểm định bản đồ và Tư vấn địa ốc, cập nhật toàn bộ dữ liệu và tiến hành định giá thử nghiệm. Kết quả định giá có chất lượng khá cao và tiến tới áp dụng trên thực tế tại địa bàn TP. Hồ Chí Minh. Kết quả thử nghiệm đã được Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố Hồ Chí Minh ứng dụng triển khai trong công tác định giá đất của Thành phố; đồng thời giúp cho việc hoàn thiện mô hình hệ thống, tiếp tục thử nghiệm trên địa bàn thành phố Hà Nội 31 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 1. Thị trường bất động sản là địa bàn quan trọng và phương tiện then chốt để khai thác và phát huy nội lực một cách hiệu quả của nền kinh tế. 2. Xây dựng và hoàn thiện Hệ thống quản lý đất đai để hình thành và phát triển thị trường bất động sản là một nhiệm vụ bức xúc đặt ra đối với nước ta trong giai đoạn hiện nay 3. Chính sách và pháp luật về đất đai là gắn liền với quá trình đổi mới và sự hình thành, phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam 4. Nhà nước có vai trò quyết định trong việc vận hành của một thị trường bất động sản lành mạnh 5. Hình thành hệ thống định giá đất và quản lý giá đất là khâu then chốt để quản lý được thị trường bất động sản 6. Thu tiền sử dụng đất, thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế giá trị đất đai gia tăng qua giá đất là giải pháp tích cực và có hiệu quả để Nhà nước thực hiện đúng vai trò vừa là người quản lý vừa là người đại diện chủ sở hữu đất đai 7. Thu hồi đất, đền bù giải phóng mặt bằng là vấn đề của nhiệm vụ phát triển thị trường bất động sản 8. Quy hoạch sử dụng đất là công cụ quan trọng để quản lý đất đai và điều tiết thị trường 9. Phát hành giấy chứng nhận thống nhất cho cả nhà và đất 10. Hoàn thiện hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (có thể đặt tên là văn phòng đăng ký đất đai) để thành “cánh tay nối dài” của chính quyền và chỗ dựa pháp lý cho các giao dịch trên thị trường bất động sản. 11. Những vấn đề cần nghiên cứu tiếp: (1) Cơ sở thực tiễn và lý luận của hệ thống pháp luật về các giao dịch bất động sản ở Việt Nam; (2) Thực trạng và nguyên nhân tồn tại thị trường bất động sản không chính quy ở Việt Nam và biện pháp khắc phục ; (3) Cơ sở khoa học cho việc xây dựng hệ thống dữ liệu về các thông tin cơ bản cho hoạt động của thị trường bất động sản với những cấp quy mô khác nhau; (4) Thực trạng và hiệu quả hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất/sở hữu nhà ở trong thị trường bất động sản; (5) Xây dựng quy trình áp dụng các phương pháp định giá/bất động sản kinh điển vào hoàn cảnh cụ thể của thị trường Việt Nam; (6) Đổi mới chính sách thuế chuyển quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ - thực tiễn và lý luận; (7) 32 Nghiên cứu tiêu chuẩn và lộ trình hình thành các tổ chức định giá bất động sản; (8) Nghiên cứu công tác đào tạo chuyên gia các nghiệp vụ về mua bán, đánh giá, tư vấn, môi giới, công chứng, bảo hiểm , tài chính , pháp luật về bất động sản v.v... 33 Tài liệu tham khảo 1. Bán! Hướng dẫn nghiệp vụ bán đấu giá bất động sản - Stephen J.Martin và Thomas E.Battle III - 1991 - Nguyễn Dũng Tiến tóm tắt. 2. Mục lục toàn tập văn bản pháp luật pháp quy hiện hành về tài sản nhà nước Cộng hoà Nhân dân Trung Hoa - Lý Miên chủ tiên - Nhà xuất bản Trung Quốc Đại địa - 11.2000. Tôn Gia Huyên dịch. 3. Bách khoa toàn thư về kinh tế học và khoa học quản lý. A.Silem. Nhà xuất bản Lao động xã hội - 2002. 4. Đại từ điển kinh tế thị trường - Viện Nghiên cứu và phổ biến kiến thức bách khoa - 1998 - (Tài liệu dịch để tham khảo). 5. Từ điển Luật học - Nhà xuất bản Từ điển bách khoa - 1999. 6. Lịch sử các học thuyết kinh tế - Nguyễn Văn Trình, Nguyễn Văn Luân, Vũ Văn Nghinh - Nhà xuất bản Thống kê - 1997. 7. Sự bí ẩn của tư bản - Hernando de Soto - Nguyễn Quang A dịch - 2003. 8. Thể chế kinh tế thị trường xã hội chủ nghĩa có đặc sắc Trung Quốc - Nguyễn Kim Bảo chủ biên - Nhà xuất bản Khoa học xã hội - 2002. 9. Những cấu trúc sinh hoạt thường ngày - Fernaldo Braudel - Nhà xuất bản Thế giới - 1998. 10. Địa chính Pháp - Stéphane Lavigne - Nhà xuất bản Thế giới - 1999. (4) 11. Bốn mươi năm kinh nghiệm Đài Loan - Cao Huy Quân - Lý Thành chủ biên - Mai Quốc Liên và 5 người khác dịch - Hà Nội - 1992. 12. Tư liệu về kinh tế trang trại - Ban vật giá Chính phủ - Nhà xuất bản thành phố Hồ Chí Minh - 2000. 13. Lý luận địa chính hiện đại - Ngan ái Tĩnh và 13 người khác - Công ty xuất bản Ngũ Nam Đồ Thư (Đài Loan) - 1999 - Tôn Gia Huyên dịch. 14. Định giá và đền bù thiệt hại về đất ở ôxtraylia. R.O.Rost và H.G.Collins - Southwood Press Pty Ltd - 1993 - Mai Mộng Hùng biên dịch. 15. Hệ thống xác lập quyền và cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà/đất Torrens (Torrens Title) - RTJ Stein - Mastone - 1991 - Mai Mộng Hùng biên dịch. 16. Kinh tế học - Paul A.Samuelson, Wliam D.Nordhalls (sách tham khảo) - Dịch giả: Vũ Cương và 3 người khác. Nhà xuất bản Thống kê - 2002. 17. So sánh các yếu tố luật pháp của thị trường bất động sản - GS. ULF. Jensen - Báo cáo hội thảo chính sách pháp luật đất đai và bất động sản - 19.11.2002 - 34 Tổng cục Địa chính. (9) 18. Land Reform in Developing Countries. R. Brown and Seilin Taipei - 1967. 19. Real Estate Finance Law - Grant S. Nelson, Dale A. Whitman - West Publishing Co. 1994. 20. The Law of Property - Ralph E. Boyer, Herbert Hovenkamp, Sheldon F.Kurtz - West Publishing Co. 1991. 21. Sale and Management of Flats in Singapore - RD. Gangatharan - Singapore National printer Ltd - 1990. 22. A Guide to Shenzhen's Real Estate - Bureau of real estate industry ect... 23. Land Law - Petter Butt - University of Sydney. The Law Book company Limited - 1998. 24. Public Auction. 25. Urban Economic and Real Estate Markets - Denise Dispasquale, William C. Wheaton - Prentice Hall. 26. Land Transfer and Finance - Ferger, Johnstone - Little, Brown and Company - 1993. 27. Real Property - Rogert Bernhardt - 1993 - West Publishing Co. 1988 28. Secured Tranxactions - Henry J. Bailey III, Richard. B. Hagedorn - West Publishing. Co. 1988. 29. Real Estates Transactions - D. Barlow Burke, JR - Little Brown and Company -1993 30. Urban and Land Planning in France - Ministry of Public Works, Transport and Tourism - 1995. 31. Conveyancing and Law of property Act - Government printer, Singapore - 1994. 32. Residential Property Act. Government printer Singapore 1986. 33. Land Titles Act. Government printer - Singapore - 1994 34. NRL, NRF, PBL, PBF, BVL, BVF, English version. Translated by L. J. Gruber, Martin Percival, Naturvardsverket - The National Board of Housing Building and Planning - 1997 35. Land Administration guidlines - Economic commission for Europe - United Nation -New York and Geneva - 1996 36. Thổ địa kinh tế học thuật chi khai sáng dư phát triển Tô Chi Siêu. Trung Quốc Địa chính nghiên cứu sở ấn hành - 2000 37. Thổ địa vấn đề chuyên luận-Tô Chí Siêu-Trung Quốc Địa chính sở ấn hành-1998. 35 38. Bất động sản cố giá lý luận dư phương pháp - Đặng Minh An - Ngũ Nam Đồ thư xuất bản công ty ấn hành - 2000. 39. Thổ địa thuế pháp - Hoàng Trấn Quốc - Vĩnh Nhiên văn hoá xuất bản cổ phần hữu hạn công ty - 2000. 40. Bất động sản củ phân - Nghiêm Quang Phong, Trần Chí Vĩ, Lăng Kiến Thần - Hoa Văn Võng cổ phần hữu hạn công ty - 2001. 41. Bất động sản giao dịch dư quản lý pháp luật bảo điển - Lý Vĩnh Nhiên - Chính Trung Thư cục cổ phần hữu hạn công ty - 2001. 42. Trung Hoa nhân dân Cộng hoà Quốc hiện hành phòng địa sản pháp luật pháp quy toàn biên - Chủ biên Lý Miên - Trung Quốc Đại địa xuất bản xã - 2000. 43. Bất động sản cố giá kỹ thuật quy tắc - Trương Nghĩa Quyền - Vĩnh Nhiên văn hoá xuất bản cổ phần hưũ hạn công ty - 2000. 44. Bất động sản cố giá lý luận khái yếu - Trương Nghĩa Quyền - Vĩnh Nhiên văn hoá xuất bản cổ phần hưũ hạn công ty - 2000 45. Bất động sản cố giá lý luận dư thực vụ. Trần Hâm - Vĩnh Nhiên văn hoá xuất bản cổ phần hữu hạn công ty - 2001. 46. Phòng địa sản pháp - Hoàng Hà - Trung Quốc chính pháp đại học xuất bản xã - 1998. 47. Thổ địa cố giá lý luận dư phương pháp. Mã Khắc Vỹ... Cải cách xuất bản xã - 1995 48. Địa chính pháp quy cấp quan hệ pháp quy hội biên - Nội chính bộ biên ấn - 1997. 49. Đài Loan tỉnh thổ địa trưng thu tác nghiệp thủ sách - Đài Loan tỉnh chính phủ địa chính xử biên ấn - 1992. 50. Thượng Hải thị thành thị phòng ốc chiết thiên quản lý thực thi tế tắc - Thượng Hải thị phòng ốc thổ địa tư nguyên quản lý cục - 2001. 51. Thành trấn trú phòng chế độ cải cách, Quốc vụ viện trú phòng chế độ cải cách lãnh đạo tiểu tổ biện công thất - Nội bộ sử dụng. 52. Trung Quốc nông thôn thổ địa chế độ đích thế kỷ biến cách - Vương Cảnh Tân - Trung Quốc kinh tế xuất bản xã - 2001. 53. Thổ địa cố giá lý luận dư phương pháp-Mã Khắc Vỹ-Cải cách xuất bản xã - 1995. 54. 11. Cải cách chế độ sử dụng đất đai và thị trường địa sản tỉnh Quảng Đông. (Tôn Gia Huyên trích dịch từ “Quảng Đông địa chính địa sản niên giám” - 1998). 55. Wang Ju Con đường dẫn đến cải cách. 56. Benchmarking Cadastral System FIG 4-2002 57. Bình luận khoa học Hiến pháp Nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992. Trung tâm khoa học xã hội và nhân văn quốc gia, Viện Nghiên cứu Nhà 36 nước và pháp luật - Nhà Xuất bản khoa học xã hội - Hà Nội 1995. 58. Thái Bá Cẩn. Trần Nguyên Nam - Thị trường bất động sản những vấn đề lý luận và thực tiễn ở Việt Nam - Nhà Xuất bản tài chính 2003. 59. Lê Xuân Bá chủ biên - Sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản trong công cuộc đổi mơí ở Việt Nam - Nhà Xuất bản khoa học và kỹ thuật HN - 2003 60. C.Mác và Ph.Ăng ghen, toàn tập - NXB chính trị Quốc gia - Hà Nội 1994 tập 25 - Phần II, trang 246. 61. Đảng Cộng sản Việt Nam Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ VIII- NXB Chính trị Quốc gia 1996. 62. Đảng Cộng sản Việt Nam Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ IX-NXB Chính trị Quốc gia 2001. 63. Ban Chấp hành Trung ương Đảng Cộng sản Việt Nam - Nghị quyết số 26-NQ- TW ngày 12/3/2003. 64. Quốc hội Nước CHXHCN Việt Nam Hiến Pháp CHXHCNVN 1992 - NXB Chính trị Quốc gia 1992. 65. Quốc hội Nước CHXHCN Việt Nam Luật Đất đai 1993, 1998, 2001 - NXB Bản đồ 2003. 66. Quốc hội Nước CHXHCN Việt Nam Luật Đất đai 2003- NXB Bản đồ 2004. 67. Luật Đất đai (1987, 1993, 1998, 2001, 2003). 68. Pháp lệnh về nhà ở 1991. 69. Bộ Tài nguyên và Môi trường - Hiện trạng sử dụng đất năm 2003. 70. Bộ Tài nguyên và Môi trường - Hướng dẫn thi hành luật đất đai 2003 và nghị định 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai. NXB Bản Đồ 2004 71. Niên giám thống kê 1990 – 2003. 72. Nông nghiệp, nông thôn Việt Nam thời kỳ đổi mới. Nhà Xuất bản Thống kê. Hà Nội 2003. 73. Kết quả tổng kiểm kê đất đai toàn quốc năm 2000. Tổng cục Địa chính. Hà Nội 2001. 74. Định hướng Quy hoạch tổng thể phát triển đô thị Việt Nam đến năm 2020. Nhà Xuất bản Xây dựng. Hà Nội 1999. 75. Phân bố dân cư trong quá trình đô thị hoá trên cơ sở chuyển dịch cơ cấu kinh tế thời kỳ 2001 - 2020. Bộ Xây dựng. Hà Nội 2002. 76. Tài liệu kinh tế - xã hội chọn lọc từ kết quả điều tra quy mô lớn 1998 - 2000. Tổng cục Thống kê. Nhà Xuất bản Thống kê. Hà Nội 2001. 37 77. Tổng quan Quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội Việt Nam. Trung tâm Thông tin và Tư vấn phát triển. Nhà Xuất bản Chính trị Quốc gia. Hà Nội 2002. 78. Báo cáo quy hoạch sử dụng đất đến năm 2010 và kế hoạch sử dụng đất đến năm 2005 của cả nước. Chính phủ nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam. Hà Nội 2004. 79. Tác động của cơ chế quản lý kinh tế đối với sự hình thành và phát triển của Thị trường bất động sản, TS.Nguyễn Đình Bồng - tạp chí Địa chính Số 88/2003 80. Một số vấn đề về định giá Bất động sản, TS.Nguyễn Đình Bồng - tạp chí Tài nguyên Môi trường Số 1 /2003 81. Pháp luật đất đai và bất động sản, TS.Nguyễn Đình Bồng - tạp chí Tài nguyên Môi trường Số 5 /2004 82. Đăng ký đất đai và bất động sản, TS.Nguyễn Đình Bồng, ThS.Nguyễn Văn Chiến, KS.Trần Hồng Phi - tạp chí Tài nguyên Môi trường Số 7/2004 83. Xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về tài nguyên đất, TS.Nguyễn Đình Bồng - tạp chí Tài nguyên Môi trường Số 2/2005 84. Đất đai và thị trường bất động sản, TS.Nguyễn Đình Bồng - tạp chí Địa chính Số 1/2005 85. Một số vấn đề về quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản, ThS. Đào Trung Chính - tạp chí Tài nguyên Môi trường Số 5/2005 86. Hệ thống quản lý đất đai, TS.Nguyễn Đình Bồng - tạp chí Địa chính 2005 1 Phô lôc C¸c b¸o c¸o cña ®Ò tµi Ký hiệu Tên tài liệu Tổng số trang I Báo cáo tổng hợp chính sách đất đai của nước ngoài liên quan đến thị trường bất động sản 64 II Báo cáo phân tích chính sách pháp luật về đất đai và thị trường bất động sản ở Việt Nam 34 III Nghiên cứu, đánh giá thực trạng quản lý Nhà nước về đất đai đối với thị trường bất động sản 104 IV Nghiên cứu cơ sở khoa học nhằm góp phần hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai liên quan đến thị trường bất động sản 96 V Báo cáo kết quả nghiên cứu đề tài nhánh “Những vấn đề kinh tế đất trong thị trường Bất động sản” 80 VI Báo cáo kết quả điều tra đề tài nhánh “Những vấn đề kinh tế đất trong thị trường Bất động sản” 90 VII Đề án định giá bất động sản 70 VIII Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai với thị trường bất động sản 111 IX Hoàn thiện hệ thống đăng ký đất đai và bất động sản 89 X Đề án xây dựng cơ quan đăng ký bất động sản 9 XI Báo cáo khoa học thiết kế mô hình đăng ký và quản lý bất động sản trên cơ sở áp dụng công gnhệ thông tin theo hướng Chính phủ điện tử 98 XII Báo cáo đề tài nhánh “Thử nghiệm mô hình đăng ký và quản lý bất động sản trên cơ sở áp dụng công gnhệ thông tin theo hướng Chính phủ điện tử” 40 XIII Tài liệu tra cứu về bất động sản 487 XIV Văn bản pháp quy hiện hành về bất động sản ở Việt Nam 2135 2 Môc lôc c¸c H×nh vµ B¶ng Môc lôc c¸c B¶ng 1. B¶ng 1.1 Mèi quan hÖ gi÷a c¸c quyÒn së h÷u vµ quyÒn sö dông……………...4 2. B¶ng 2.2 So s¸nh hệ thống quản lý đất đai Việt Nam víi c¸c nước. NguyÔn §×nh Bång 2005…………………………………………………………………5 3. B¶ng 3.5 QHSDĐ đến năm 2010 và KHSDĐ cả nước đến năm 2005. Nguån: Bé Tµi nguyªn vµ M«i tr−êng 2005……………………………………………..6 4. B¶ng 4.5 Diện tích và cơ cấu sử dụng đất khu dân cư nông thôn năm 2000. Nguån: Trung t©m §iÒu tra quy ho¹ch ®Êt ®ai –Bé Tµi nguyªn vµ M«i tr−êng 2005……………………………………………………………………………..7 5. B¶ng 5.5 Chuyển dịch cơ cấu kinh tế giai đoạn 1990-2000. Nguån: Niªn gi¸m thèng kª - Tæng côc thèng kª 2000…………………………………………….....7 6. B¶ng 6.5 Diện tích các loại đất chuyên dùng năm 2010 tăng thêm so với năm 2000. Nguån: NguyÔn §øc Minh [ VIII ]…………………………………….....8 3 Môc lôc c¸c H×nh 1 Hình 1.1 Sơ đồ Hệ thống thị trường dựa vào quy luật cung – cầu [16.75]…..9 2 Hình 2.1 Đồ thị đường cầu …………………………………………………...9 3 Hình 3.1 Đồ thị đường cung………….…………………………………….....9 4 Hình 4.1 Đồ thị cân bằng cung cầu ………………………………….………10 5 H×nh 5.1 S¬ ®å ph¹m vi ho¹t ®éng c¬ së d÷ liÖu ®Êt ®ai vµ bÊt ®éng s¶n. Nguån FIG 20 ……………………………………………………………….10 6 H×nh 6.1 S¬ ®å Ng©n hµng d÷ liÖu ®Êt ®ai Thuþ §iÓn –LDBS-National Land Survey C¬ quan ®iÒu tra ®Êt Quèc gia Thuþ §iÓn N¨m 2000 ……………….11 7 Hinh 7.1 M« h×nh tæ chøc qu¶n lý ®Êt ®ai vµ bÊt ®éng s¶n Thuþ §iÓn: Nguån: National Land Survey C¬ quan ®iÒu tra ®Êt Quèc gia Thuþ §iÓn N¨m 2000..12 8 H×nh 8.1.S¬ ®å C¬ cÊu tæ chøc Bé §Êt ®ai vµ Tµi nguyªn N−íc CHND Trung hoa Nguån: Ministry of Land and Resources People Republic of China 1998……..13 9 H×nh 9.2 Biểu đồ Cơ cấu các loại đất toàn quốc năm 2003 ( Nguån: Bé TNMT 2004) ……………………………………………………………………….. 14 10 H×nh 10.2 S¬ ®å tæ chøc hÖ thèng qu¶n lý ®Êt ®ai Ngµnh Tµi nguyªn M«i tr−êng ………………………………………………………………………..15 11 H×nh 11.2 S¬ ®å tæ chøc hÖ thèng qu¶n lý ®Êt ®ai ViÖt Nam …………….. 16 12 H×nh 12.4 S¬ ®å tæ chøc hÖ thèng §Þnh gi¸ ®Êt ViÖt Nam ……………… . 17 13 H×nh 13.6 Sơ đồ Tổ chức Cơ quan Đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất. Nguån §ç §øc §«i [IX]……………………………………………………. 17 14 H×nh 14.6 Sơ đồ Văn phòng đang ký quyền sử dụng đất ( Phương ¸n 1). Nguån §ç §øc §«i [IX] …………………………………………………….18 15 H×nh 15.6 Sơ đồ Văn phòng đang ký quyền sử dụng đất ( Phương án 2). Nguån §ç §øc §«i [IX] …………………………………………………….18 16 Hình 16.Mô hình tổ chức hệ thống đăng ký, quản lý và hỗ trợ định giá bất động sản. Nguån Lª TiÕn V−¬ng [XI] ………………………………………19 17 Hình 17.7 Sơ đồ tổ chức Văn phòng Đăng ký đất đai. Nguån Lª TiÕn V−¬ng [XI] ………………………………………………………………………….19 18 Hình 18.7 : Mô hình hóa nghiệp vụ văn phòng đăng ký đất đai. Nguån Lª TiÕn V−¬ng [XI] …………………………………………………………….20 4 B¶ng 1.1 Mèi quan hÖ gi÷a c¸c quyÒn së h÷u vµ quyÒn sö dông Cắt giữ toàn bộ Cắt giữ một phần Không cắt giữ Chiếm hữu √ Không tồn tại Không tồn tại Sử dụng √ Không tồn tại Không tồn tại Thu lợi √ √ Không tồn tại Định đoạt Không tồn tại √ √ 5 B¶ng 2.2 So s¸nh hệ thống quản lý đất đai Việt Nam víi c¸c nước Thành phần hệ thống Thuỵ Điển Trung Quốc Việt Nam Pháp luật đất đai/bất động sản Bộ Luật Đất đai 1970; Luật xác lập Bất động sản; Pháp lệnh đăng ký bất động sản 1970; Luật đăng ký đất tự động 1973 Luật Đất đai 1994 Luật Quản lý bất động sản Đô thị 1995 Luật Đất đai 1987, 1993, 1998, 2001, 2003. Bộ luật Dân sự 1995 Pháp lệnh Nhà ở 1991 Quy hoạch sử dụng đất Quy hoạch SDĐ Cục quản lý đất đai Quốc gia Quy hoạch SDĐ Bộ Đất đai và Tài nguyên Quy hoạch SDĐ Bộ Tài nguyên và Môi trường Đăng ký đất đai/ bất động sản Đơn vị đăng ký: thửa đất GCN:Đất+tài sản trên đất Cơ quan đăng ký đất đai: Toà án Đơn vị đăng ký: thửa đất GCN:Đất+nhà Cơ quan đăng ký đất đai: Sở đất đai- Tài nguyên thành phố, khu, huyện Đơn vị đăng ký: thửa đất GCN:Đất (giấy đỏ); Nhà, đất (Giấy hồng), Công sản (Giấy tím) Cơ quan đăng ký đất đai:TNMT, Xây dựng,Tài chính Định giá đất đai/ bất động sản Định giá định kỳ 6 năm; Giá chuẩn: 75% giá thị trường 2năm trước định giá định kỳ. Đinh giá thường xuyên khi có sự chuyển đổi Cơ quan định giá đất: Tài chinh Chinh phủ quy định trình tự thủ tục, giá chuẩn Việc định giá căn cứ vào giá chuẩn, giá thị trường địa phương. Cơ quan định giá đất: Trung tâm tư vấn định giá bất động sản Trung Quốc Chinh phủ quyết định khung giá đất theo giá thị trường UBND tỉnh xác định giá đất, công bố ngày 1/1 hằng năm Cơ quan định giá đất: Tài chinh Thông tin đất đai/ bất động sản Ngân hàng dữ liệu đất đai, Cục Điều tra đất đai qg Thuỵ Điển Thông tin đấ t đai Sở đất đai và Tài nguyên (Bộ ĐĐ& TN) Trung tâm thông tin (Bộ TNMT) Cơ quan Quản lý đất đai và bất động sản Cục điều tra đất đai Quốc gia thuộc Bộ Môi trường và phát triển bền vững Bộ Đất đai và Tài nguyên Bộ Tài nguyên và Môi trường ( đất đai),bộ xây dựng (nhà ở), Bộ tài chính( công sản) Nguån: NguyÔn §×nh Bång- [86] 6 B¶ng 3.5 QHSDĐ đến năm 2010 và KHSDĐ cả nước đến năm 2005 Chỉ tiêu Kế hoạch sử dụng đất đến năm 2005 Chỉ tiêu Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2010CHỈ TIÊU Diện tích (1.000 ha) Cơ cấu (%) Diện tích (1.000 ha) Cơ cấu (%) (1) (2) (3) (4) (5) Tổng diện tích tự nhiên 32.924,1 100,00 32.924,1 100,00 I. Nhóm đất nông nghiệp 22.948,7 69,70 25.627,4 77,84 1. Đất sản xuất nông nghiệp 9.037,8 27,45 9.363,0 28,44 - Đất trồng cây hàng năm 5.955,1 18,09 6.147,6 18,67 Đất trồng lúa 4.211,7 12,79 3.996,1 12,14 (Đất trồng lúa nước) (4.039,4) (12,27) (3.861,4) (11,73) - Đất trồng cây lâu năm 2.531,9 7,69 2.656,8 8,07 - Đất nuôi trồng thuỷ sản 550,8 1,67 558,6 1,70 - Đất khai hoang SXNN 444,3 1,35 1.015,8 3,09 - Đất NN chuyển MĐSD 220,3 0,67 446,5 1,36 2. Đất lâm nghiệp 13.889,5 42,19 16.243,7 49,34 - Rừng tập trung (12.116,3) (36,80) (14.209,1) (43,16) trong đó: Diện tích rừng tự nhiên 10.792,9 32,78 11.095,8 33,70 (Rừng tập trung) (9.256,3) (28,11) (9.793,7) (29,75) - Diện tích rừng trồng 3.096,0 9,40 5.146,8 15,63 (Rừng tập trung) (2.590,0) (7,87) (4.415,4) (13,41) chia ra: Đất rừng sản xuất 6.174,5 18,75 7.701,9 23,39 Đất rừng phòng hộ 5.922,0 17,99 6.562,8 19,93 Đất rừng đặc dụng 1.792,4 5,44 1.977,9 6,01 - Diện tích khoanh nuôi và trồng rừng 2.427,3 7,37 4.922,3 14,95 trong đó: Diện tích khoanh nuôi 1.070,9 3,25 1.563,5 4,75 Diện tích trồng rừng 1.356,4 4,12 3.358,8 10,20 - Đất LNCR chuyển MĐSD 113,5 0,34 254,1 0,77 II. Nhóm đất phi NN 3.606,0 10,95 3.925,3 11,92 - Đất ở 1.014,9 3,08 1.035,3 3,14 Đất ở nông thôn 931,2 2,83 936,0 2,84 Đất ở đô thị 83,7 0,25 99,3 0,30 Đất chuyên dùng 1.846,5 5,61 2.145,4 6,52 III. Nhóm đất chưa sử dụng 6.369,5 19,35 3.371,3 10,24 - Đất chưa sử dụng đưa vào sử dụng 2.913,2 8,85 5.911,3 17,95 Nguån: Bé Tµi nguyªn vµ M«i tr−êng 2005 7 B¶ng 4. 5 Diện tích và cơ cấu sử dụng đất khu dân cư nông thôn năm 2000 Chỉ tiêu Diện tích (ha) Cơ cấu (%) Tổng diện tích đất khu dân cư nông thôn 1.890.696 100,00 - Bình quân đầu người (m2/người) 320 1. Đất nông nghiệp 1.118.426 59,15 - Bình quân đầu người (m2/người) 189 2. Đất lâm nghiệp 76.334 4,04 - Bình quân đầu người (m2/người) 13 3. Đất chuyên dùng 221.629 11,72 - Bình quân đầu người (m2/người) 38 4. Đất ở 371.020 19,62 - Bình quân đầu người (m2/người) 63 5. Đất chưa sử dụng 103.287 5,46 - Bình quân đầu người (m2/người) Nguån: Trung t©m §iÒu tra quy ho¹ch ®Êt ®ai –Bé Tµi nguyªn vµ M«i tr−êng 2005 B¶ng 5.5 Chuyển dịch cơ cấu kinh tế giai đoạn 1990-2000 Cơ cấu ngành kinh tế 1990 1995 2000 Sau 10 năm Tổng số 100 100 100 - Nông Lâm Ngư 38,7% 27,2% 24,5% -14,2% - Công nghiệp và XD 22,7% 28,8% 33,3% +10,6% - Dịch vụ 38,6% 44,0% 42,2% +3,6% Nguån: Niªn gi¸m thèng kª - Tæng côc thèng kª 2000 8 B¶ng 6.5 Diện tích các loại đất chuyên dùng năm 2010 tăng thêm so với năm 2000 - Đất xây dựng tăng: 164.908 ha - Đất giao thông: 121.412 ha - Đất thuỷ lợi và mặt nước chuyên dùng: 257.165 ha - Đất di tích lịch sử văn hoá: 3.172 ha - Đất an ninh quốc phòng: - Đất khai thác khoáng sản: 38.255 ha - Đất làm nguyên vật liệu xây dựng: 12.846 ha - Đất làm muối: 1.880 ha - Đất nghĩa trang, nghĩa địa: - Đất chuyên dùng khác: 61.958 ha Nguån: NguyÔn §øc Minh [ VIII ] 9 Các thị trường sản phẩm C¸c thÞ tr−êng yÕu tè Hình 1.1 – Sơ đồ Hệ thống thị trường dựa vào quy luật cung – cầu Hình 2.1 Đồ thị đường cầu Hình 3.1 Đồ thị đường cung Gi¸ c¶ L−îng hµng ho¸ §−êng cung Gi¸ c¶ trªn thÞ tr−êng hµng ho¸ L¸ phiÕu b»ng cÇu cña ng−êi tiªu dïng Hé gia ®×nh Së h÷u ®Çu vµo Giµy dÐp Nhµ cöa ChÌ CÇu C¸i g× ThÕ nµo Cho ai S¶n xuÊt ra tiÒn cña ng−êi tiªu dïng Doanh nghiÖp TiÒn l−¬ng, tiÒn thuÕ... Giµy dÐp Nhµ cöa ChÌ Cung Lao ®éng §Êt ®ai Vèn Lao ®éng §Êt ®ai Vèn Cung CÇu Gi¸ c¶ b¸n ra L−îng hµng ho¸ ®−îc mua §−êng cÇu 10 Hình 4.1 Đồ thị cân bằng cung cầu Hình 5.1 Sơ đồ phạm vi hoạt động CSDL đăng ký đất đai và bất động sản Nguồn: F.I.G, tháng 4/2002 Ng©n hµng d÷ liÖu B§S TW §Êt ®ai Nhµ cöa C¨n hé GIS Chñ së h÷u §Þa chØ C¸c quyÒn ThÕ chÊp Sù h¹n chÕ Chi nh¸nh Ng. hµng d÷ liÖu vÒ B§S HÖ thèng trao ®æi d÷ liÖu toµn cÇu V¨n phßng phôc vô kh¸ch hµng C¸c c¬ quan qu¶n lý ®Êt ®ai NN vµT− ph¸p §¨ng ký: 1. D©n sè 2. ThÕ chÊp 3. Ph¸p nh©n 4. §Þa chØ 5. Di s¶n v¨n ho¸ C¸c thµnh phÇn tham gia 1.Ng©n hµng 2.C«ng chøng 3.C¸c Cty B§S 4.C«ng d©n 5.C¸cCty Th−¬ngm¹i, LuËt Internet Gi¸ c¶ ThiÕu hôt D− thõa L−îng hµng ho¸ 11 Hình 6.1 Ngân hàng dữ liệu đất đai- LDBS Thụy Điển Nguồn: National Land Survey Sweden- 2000 C¬ së d÷ liÖu BÊt ®éng s¶n C¬ sëd÷ liÖu ®Êt ®ai C¬ së d÷ liÖu b¶n ®å vµ hÖ to¹ ®é §¨ng ký BÊt ®éng s¶n §¨ng ký §Êt ®ai §¨ng ký Gi¸ BÊt ®éng s¶n §¨ng ký Nhµ §¨ng ký To¹ ®é §¨ng ký §Þa chØ §¨ng ký Quy ho¹ch §¨ng ký C«ng ty thÕ chÊp §¨ng ký c¸c chñ së h÷u §¨ng ký QuyÒn, Lîi Ých §¨ng ký ThÕchÊp BÊt ®éng s¶n B¶o hiÓm TÝn dông nhµ §¨ng ký c¸c c«ng ty, hiÖp héi CSDL Gi¸ b¸n BÊt ®éng s¶n HÖ thèng Computer Vµ CSDL HÖ thèng LDBS,MBS,CGS HÖ thèng GIS C¬ së d÷ liÖu c¸c C«ng ty 12 ViÖt Nam H×nh 7.1 M« h×nh tæ chøc qu¶n lý ®Êt ®ai vµ bÊt ®éng s¶n Thuþ §iÓn Nguån : National Land Survey C¬ quan ®iÒu tra ®Êt Quèc gia Thuþ §iÓn N¨m 2000 Ministry of Law Bé T− ph¸p National Courts Administation Toµ ¸n hµnh chÝnh 91 Land Registration Authorities C¬ quan ®¨ng ký ®Êt ®ai 21 Contry cadastral Authorities C¬ quan ®Þa chÝnh n«ng th«n 39 Municipal cadastral Authorities C¬ quan ®Þa chÝnh ®« thÞ National Land Survey C¬ quan ®iÒu tra ®Êt Quèc gia Ministry of Environment Bé M«i tr−êng C¬ quan ®iÒu tra ®Êt quèc gia Thuþ §iÓn 13 H×nh 8.1 M« h×nh HÖ thèng qu¶n lý ®Êt ®ai n−íc CHND Trung Hoa Nguån: Ministrryeof Land and Resourses of China ( 1998) C¸c ®¬n vÞ Qu¶n lý NN C¸c ®¬n vÞ Sù nghiÖp Côc Qu¶n lý §¹id−¬ngQG Côc §§B§ Quèc Gia Bé §Êt ®ai vµ Tµi nguyªn V¨n phßng Bé Vô CS & Ph¸p luËt Vô Quy ho¹ch Vô Tµi chÝnh Thanh tra, gi¸m s¸t Vô TCCB & §µo t¹o Vô HTQT & KHKT VP §¶ng uû Bé Vô BV®Êt canh t¸c Vô QL §Þa chÝnh Vô QL SD §Êt Vô QLKT K S¶n Vô B¶o tån K S¶n Vô Kh¶o s¸t §Þa ch©t Vô M«i tr−êng §C Së §Êt ®ai vµ Tµi nguyªn TØnh, thµnh phè, Khu tù trÞ 14 BiÓu ®å: C¬ cÊu c¸c lo¹i ®Êt toµn quèc n¨m 2003 28,94% 37,66% 5,07% 1,40% 26,93% §Êt n«ng nghiÖp §Êt l©m nghiÖp §Êt chuyªn dïng §Êt ë §Êt ch−a sö dông Hình 9.2 Biểu đồ Cơ cấu các loại đất toàn quốc năm 2003 15 H×nh 10.2 S¬ ®å tæ chøc hÖ thèng qu¶n lý ®Êt ®ai Ngµnh Tµi nguyªn M«i tr−êng Nguån: NguyÔn §×nh Bång –[86] Phßng Quy ho¹ch, KÕ ho¹ch Phßng §o ®¹c B¶n ®å, Phßng §¨ng ký Th. Kª TT Kü thuËt TNMT TT Th«ng tin TNMT Trung t©m M«i tr−êng PhßngTµi nguyªn vµ M«i tr−êng UBND HuyÖn (QuËn) UBND X· ( Ph−êng) C¸n bé ®Þa chÝnh X· ph−êng Bộ Tµi nguyªn vµ M«i tr−êng Vô §Êt ®ai VôPh¸p chÕ Vô §¨ng ký -TK§§ Thanh tra Trung t©m Th«ngtin Trung t©m §iÒu tra Quy ho¹ch ®Êt ®ai ViÖn Nghiªn cøu §Þa chÝnh UBND tØnh, thµnh phè trùc thuéc TW Së Tµi nguyªn vµ M«i tr−êng 16 H×nh 11.2 S¬ ®å tæ chøc hÖ thèng qu¶n lý ®Êt ®ai ViÖt Nam Nguån: NguyÔn §×nh Bång- Tæng quan vÒ hÖ thèng qu¶n lý ®Êt ®ai ( 2004) HÖ thèng qu¶n lý ®Êt ®ai §o ®¹c b¶n ®å (4) §¨ng ký ®Êt ®ai (6) §Þnh gi¸ ®Êt (5) Ph¸p luËt ®Êt ®ai (1) Thanh tra ®Êt ®ai (3) Quy ho¹ch sö dông ®Êt ®ai(2) Th«ng tin ®Êt ®ai (7) 3 2 1 1 5 4 7 17 S¬ ®å c¬ cÊu tæ chøc ®Þnh gi¸ ®Êt H×nh 12.4 S¬ ®å c¬ cÊu tæ chøc ®Þnh gi¸ ®Êt H×nh 13.6 Sơ đồ Tổ chức Cơ quan Đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất Nguån §ç §øc §«i [IX] Bé Tµi nguyªn vµ M«i tr−êng Bé T− ph¸p Bé Tµi chÝnh S¬T− ph¸p SëTµi nguyªn vµ M«i tr−êng SëTµi chÝnh Trung t©m §Þnh gi¸ §Êt V¨n Phßng Phßng KH-TC P Qu¶n lý Gi¸ §Êt P. Th«ng tin Gi¸ ®Êt Phßng §Þnh gi¸ Phßng §µo t¹o Phßng KH-TC P Qu¶n lý Gi¸ §Êt P. Th«ng tin Gi¸ §©t Phßng §Þnh gi¸ Trung t©m ®Þnh gi¸ ®Êt Trung −¬ng Gi¸m ®èc CQ §K§§ Phßng tiÕp nhËn hå s¬ Phßng thÈm ®Þnh Phßng kü thuËt Phßng l−u tr÷ vµ c«ng nghÖ th«ng tin 18 H×nh 14.6 Sơ đồ Văn phòng đang ký quyền sử dụng đất ( Ph−¬ng ¸n 1) H×nh 15.6 Sơ đồ Văn phòng đang ký quyền sử dụng đất ( Ph−¬ng ¸n 2) V¡N PHßNG §¡NG Ký QUYÒN Sö DôNG §ÊT Quy ho¹ch §o ®¹c TiÕp nhËn hå s¬ Thu tiÒn Giao ®Êt, ®¨ng ký ThuÕ Gi¸m ®èc V¨n phßng §¨ng ký ThÈm ®Þnh hå s¬ Kü thuËt C¤NG NGHÖ TH¤NG TIN ThuÕ UBND cÊp x· Kü thuËt Quy ho¹ch §o ®¹c Giao ®Êt, ®¨ng ký UBND cÊp cã thÈm quyÒn ThÈm ®Þnh hå sơ C¤NG NGHÖ TH¤NG TIN TiÕp nhËn hå s¬ Thu tiÒn 19 Hình 16.7 Mô hình tổ chức hệ thống đăng ký, quản lý và hỗ trợ định giá bất động sản Nguån Lª TiÕn V−¬ng [XI] Hình 17.7 Sơ đồ tổ chức Văn phòng Đăng ký đất đai Nguån Lª TiÕn V−¬ng [XI] CËp nhËt th«ng tin T×m kiÕm, tra cøu , thèng kª Ph©n hÖ cËp nhËt th«ng tin tõ LIS Ph©n hÖ qu¶n lý B§S LIS CSDL BÊt ®éng s¶n X¸c ®Þnh c¸c hÖ sè ¶nh h−ëng §Þnh gi¸ hµng lo¹t Ph©n hÖ ®Þnh gi¸ B§S Intranet/InternetPh©n hÖ ph©n phèi th«ng tin