Những yếu tố tạo nên hiện tượng giao dịch ảo, “làm giá” đất tại TP Hồ Chí Minh và TP Hà Nội

Môn học : Quản lý đất đai và bất động sản đô thị Tiểu luận: “Những yếu tố tạo nên hiện tượng giao dịch ảo, “làm giá” đất tại TP.HCM và TP.Hà Nội” MỤC LỤC A. PHẦN MỞ ĐẦU 1.Sự cần thiết nghiên cứu - Lý do chọn đề tài - Tên chuyên đề - Mục tiêu, nội dung, phương pháp nghiên cứu ; B. PHẦN NỘI DUNG 2. Thực trạng - Đặc điểm của địa bàn nghiên cứu ; - Tình hình liên quan đến vấn đề nghiên cứu ; - Thực trạng vấn đề nghiên cứu 3. Cơ sở khoa học - Cơ sở lý luận, - Cơ sở thực tiễn: kinh nghiệm có thể áp dụng cho địa bàn 4. Giải pháp - Quan điểm; - Mục tiêu - Các giải pháp (các giải pháp trước mắt; các giải pháp lâu dài) C.PHẦN KẾT LUẬN 5. Kết luận và kiến nghị: - Kết luận. - Kiến nghị Tài liệu tham khảo A- PHẦN MỞ ĐẦU Lý do chọn đề tài: Mặc dù trong những năm gần đây thị trường bất động sản đang đóng băng, bắt đầu từ năm 2007 do khủng hoảng kinh tế toàn cầu, Nhưng có lúc có nơi giá bất động sản tăng một cách bất thường. không phải do nhu cầu thật sự, mà do sự tung tin đồn “làm giá” đã thổi giá bất động sản tăng cao. Việc giá đất ở một số khu vực biến động tăng trong thời gian vừa qua diễn ra trong điều kiện không bình thường, không phản ánh đúng thực tế, có biểu hiện vi phạm pháp luật trong việc mua bán, chuyển nhượng đất đai. Nguyên nhân chủ yếu là do một số cá nhân đầu tư, lợi dụng thông tin đang được thảo luận về định hướng quy hoạch xây dựng chung mở rộng và phát triển đô thị tại các khu vực trên để tạo nhu cầu ảo, đẩy giá đất tăng cao trong khi thực tế, Nhà nước chưa thông qua quy hoạch, chưa đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật. Trước những bất thường đó, việc tìm ra bản chất của việc “làm giá” để có biện pháp ngăn ngừa là điều cần thiết Tên đề tài: “Những yếu tố tạo nên hiện tượng giao dịch ảo, “làm giá” đất tại TP.HCM và TP.Hà Nội” 2- Mục tiêu của tiểu luận: Đề xuất những giải pháp nhằm hạn chế và từng bước ngăn chặn nạn “làm giá” đất. 3- Đối tượng và phạm vi nghiên cứu: - Đối tượng nghiên cứu: Các dự án tiêu biểu tại Tp.HCM và TP.Hà Nội. - Phạm vi nghiên cứu: Đất đai tại TP.HCM và TP.Hà Nội 4- Phương pháp nghiên cứu: Tiểu luận sử dụng phương phương pháp phân tích, thống kê, tham khảo…. 5- Những dự định đóng góp của tiểu luận: - Nhận dạng nạn “làm giá” đất hiện nay - Phân tích những yếu tố “làm giá” đất. - Đề xuất những giải pháp chủ yếu nhằm tăng cường sự quản lý đất đai, hạn chế và từng bước ngăn chặn nạn “làm giá” đất. B - PHẦN NỘI DUNG 2.Thực trạng 2.1 Đặc điểm của đại bàn nghiên cứu Khu vực nghiên cứu là TP.Hồ Chí Minh và Thủ đô Hà Nội. Đây là địa bàn tiêu biểu của cả nước về thị trường bất động sản. TP.Hồ Chí Minh và Thủ đô Hà Nội là hai thành phố lớn nhất nước. Là nơi tập trung dân cư cao, với tốc độ đô thị hóa tăng nhanh. Nơi đây tập trung nhiều dự án lớn nhỏ của các nhà đầu tư trong và ngoài nước, và là nơi thị trường bất động sản sôi động. 2.2 Tình hình liên quan đến vấn đề nghiên cứu. - Tình hình kinh tế thế giới, cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu cuối năm 2007 đã ảnh hưởng đến kinh tế Việt Nam. Thị trường bất động sản cũng bị ảnh hưởng nghiêm trọng. Bất động sản “đóng băng”. - Nền kinh tế VN phục hồi sau cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu. - Đồ án quy hoạch thành phố HCM và Hà Nội. - Kênh đầu tư vào Thị trường chứng khoán và đầu tư vàng chứa nhiều rủi ro cao, giá vàng diễn biến bất thường. 2.3 Thực trạng vấn đề nghiên cứu Từ đầu năm đến nay, giá đất tăng liên tục tại hầu hết các dự án phát triển khu đô thị mới, dự án phát triển nhà ở. Tăng mạnh nhất ở phía tây, các dự án khu vực quận Hà Đông có giá chuyển nhượng trong tháng 5 tăng trung bình 40% so với tháng 12/2009.  Giá đất thổ cư mặt đường liên huyện, liên xã tại các huyện Thạch Thất, Quốc Oai đầu tháng 5 được chào bán 8 - 12 triệu đồng/m2. Xuất hiện tình trạng "làm giá", tung tin đồn, giao dịch ảo để đẩy giá lên cao, nhất là ở Thạch Thất, Ba Vì". Dù thị trường bất động sản TP.HCM đang vào chu kỳ “nghỉ đông” (tháng 7 âm lịch), thế nhưng tại một số khu vực dự án ven khu đô thị mới Thủ Thiêm (TPHCM) giá đất vẫn “nóng” bất thường. Với những tín hiệu trên, nhiều chuyên gia địa ốc dự báo sắp có “cơn lốc” đẩy giá đất nền tại quận 2 tăng đột biến. Hiện nay nền đất tại các dự án dân cư của các công ty kinh doanh nhà, đất đã được hình thành như: An Phú - An Khánh, Huy Hoàng, Thế Kỷ 21, Phú Nhuận, Văn Minh... đang được nhiều công ty môi giới săn mua công khai trên phương tiện thông tin đại chúng. Bên cạnh đó, đội ngũ cò đất cũng lùng những khách hàng khá ráo riết. Hiện đang có một nhóm người thu mua, sau đó tự làm giá, buôn bán lòng vòng với nhau để đẩy giá đất lên cao ngất ngưởng. Thế nhưng, nhiều người vẫn như con thiêu thân lao vào mua, bất kể dự án, không cần biết tình trạng pháp lý, giá cả... miễn cứ ưng bụng là được. Một số “khách hàng” trong người họ luôn kè theo túi tiền để đặt cọc nếu các nhà môi giới kiếm ra được lô đất ưng ý. Khi có một nền đất nào từ người dân bán ra thì họ xúm lại tranh mua, thậm chí còn “đấu giá nóng” lô đất. Thị trường bất động sản trên địa bàn Hà Nội: từ quý II-2009 đến quý III-2009, thị trường có dấu hiệu hồi phục sau thời kỳ "đóng băng". Giá nhà ở, đất ở liên tục tăng từ 15% đến 20% so với quý I-2009. Sang cuối quý I đầu quý II-2010, giá BĐS được đẩy lên cao, tăng bình quân 30%, có khu vực hơn 40% so với cuối năm 2009. Tuy nhiên, biến động về lượng giao dịch và giá không đồng đều. Khu vực phía tây, giá tăng đều đặn từ trước khi hợp nhất đến nay, trong khi khu vực phía bắc, phía nam và phía đông mới tăng trở lại vào đầu quý I-2010. Lượng giao dịch và giá chuyển nhượng chào bán trên thị trường tự do các loại đất thổ cư, đất trồng cây lâu năm đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng (sổ đỏ) các địa điểm đang được xem xét quy hoạch tăng mạnh trong quý I đầu quý II-2010. Đất vườn, đất trồng cây lâu năm tại các xã Bình Yên, Đông Xuân, Tiến Xuân, Yên Bình, Yên Trung (huyện Thạch Thất) dao động từ 400 triệu đến 800 triệu đồng/sào, trong khi thời điểm cuối năm 2009 chỉ khoảng 250-300 triệu đồng/sào. Đất thổ cư mặt đường liên huyện thuộc huyện Thạch Thất, Quốc Oai đầu tháng 5-2010 được chào bán 8-12 triệu đồng/m2, trong khi cuối năm 2009 chỉ từ 5 đến 7 triệu đồng/m2. Tại các xã Yên Bài, Tản Lĩnh, Vân Hòa (huyện Ba Vì) giá cũng tăng từ 50-70 triệu đồng/sào lên 150-200 triệu đồng/sào. Tuy nhiên, giao dịch chủ yếu là mua đi bán lại giữa những người đầu cơ, thậm chí có mảnh đất trong thời gian ngắn đã được giao dịch nhiều lần, vì mục đích kiếm lời chứ không phải vì nhu cầu cần chỗ ở. Tình trạng "làm giá", tung tin đồn, giao dịch ảo đã đẩy giá BĐS khu vực này lên cao. Sau thời gian ngắn tăng với tốc độ cao, giá BĐS ở đây được cho là đã đến mức giới hạn, số lượng giao dịch và giá chào bán đã giảm từ giữa tháng 5-2010 đến nay. “Lướt sóng” bằng tiền đặt cọc là một chiêu thức mới của dân buôn đất dự án ở khu vực quận Hà Đông. “Cách kiếm tiền nhanh nhất là đón được nhu cầu mua thật rồi cứ thế cầm tiền đi mà đặt cọc. Càng nhiều dân đi đặt cọc thì hàng càng khan, mà hàng khan thì đương nhiên giá phải tăng, quan trọng nhất là cứ hẹn chủ đất càng dài hạn thanh toán thì càng dễ tìm được khách hàng với giá cao”. Một người vừa mua đất ở dự án khu đô thị mới Văn Phú - thừa nhận, ở quận Hà Đông có rất nhiều tay môi giới nhà đất làm nghề đặt cọc “lướt sóng”. Họ đã thành công vì đánh đúng tâm lý của người cần mua nhà là sốt ruột khi thấy giá lên. Giá càng lên thì người mua càng phải quyết định nhanh. Nhưng theo kinh nghiệm thì người cần mua đất thực sự không nên mất tiền oan vào lúc thị trường đang sốt giả như thế này” – một chuyên gia BĐS chia sẻ.  Người có kinh nghiệm buôn đất ở Hà Đông nhận định, trong 2 tuần vừa qua, đất dự án khu vực này hoàn toàn tăng ảo và người mua là mua theo tâm lý. Nếu người mua có bản lĩnh, biết dừng lại và chờ đợi thời cơ thì dân “lướt sóng” bằng việc đặt cọc sẽ dễ bị mất cọc và lỗ nặng bởi thực tế họ không có tiền để thanh toán. Mua bán theo tin đồn, tâm lý đám đông Lý giải về nguyên nhân giá đất tăng cao, báo cáo của Chính phủ cho rằng, nhu cầu về BĐS nhà ở, các công trình hạ tầng xã hội, dịch vụ thương mại, công trình văn phòng, khách sạn tại Hà Nội là rất lớn, trong khi đó nguồn cung của thị trường không đủ đáp ứng. Riêng về nhà ở trong khoảng 2 năm trở lại đây có ít khu đô thị mới quy mô lớn được triển khai. Cung không đủ cầu dẫn đến giá BĐS tăng. Việc đầu cơ, kích giá, “làm giá” ảo của giới đầu cơ, tâm lý mua bán theo “tin đồn”, “tâm lý đám đông” của các nhà đầu tư nhỏ lẻ cũng là một trong những nguyên nhân để đẩy giá BĐS lên cao. Một góc Khu đô thị Văn Quán.  Cơn “sốt” đất nền dự án tại Hà Đông đang được sự chú ý của giới đầu tư. Một câu hỏi đặt ra là thị trường nhà đất ở quận Hà Đông đang bị giới đầu cơ làm giá? Một số chuyên gia có kinh nghiệm trong lĩnh vực BĐS khẳng định, trong khi tình hình kinh tế vĩ mô còn khó khăn, các NH vẫn chưa dư dả vốn và việc cho vay nhằm đầu tư cũng như mua nhà để ở cho các tổ chức và cá nhân còn hạn hẹp thì không có lý do gì giá nhà đất lại tăng nhanh như vậy.  Một trong những điểm “nóng” nhất của thị trường BĐS quận Hà Đông trong tháng 3 này là đợt ra hàng của đất biệt thự và đất liền kề dự án khu đô thị mới Thanh Hà của Cienco 5 làm chủ đầu tư. Giới đầu tư thích đất ở đây bởi vị trí tiếp giáp với khu Xa La và Văn Phú, có hệ thống giao thông trong tương lai rất thuận lợi và quan trọng là giá khá rẻ: Chỉ từ 16 triệu đồng-18 triệu đồng/m2 tuỳ vị trí. Tuy nhiên tới thời điểm hiện nay, những người có nhu cầu mua đất dự án Thanh Hà vẫn rất khó tiếp cận được với chủ đầu tư và cũng rất mù mờ về giá cả, bởi hầu hết đều phải mua qua trung gian.  Khi cơn sốt nhà đất mới nhen nhóm, nhiều người nhận định rằng nguyên nhân do người dân dùng một lượng tiền nhàn rỗi thu về từ cuối năm 2009 để mua nhà đất. Nhưng liên tục sau đó, giá cả đất liền kề tại các khu vực này tăng nhanh không ngờ.  Một số chuyên gia bất động sản nhận định, bức tranh mua bán đất liền kề ở Hà Đông còn quá nhiều mảng tối. Chỉ khi giải được bài toán vốn thì thị trường bất động sản mới có cơ ấm thật sự. Trong bối cảnh hiện nay, việc bất động sản tăng giá ở Hà Đông chỉ là hiện tượng lướt sóng, làm giá của giới đầu cơ. Vì thế, người đầu tư thật nên biết chờ đợi những cơ hội mới. , Phía Tây Hà Nội sau tình trạng "sốt nóng" thời gian qua, thị trường đã bị làm giá, tung tin đồn, giao dịch ảo để đẩy giá lên cao, nhất là khu vực các huyện Thạch Thất, Ba Vì, nơi dự kiến sẽ đặt trung tâm hành chính quốc gia và có trục Thăng Long (nối Ba Vì với hồ Tây) chạy qua. Ý tưởng chuyển Trung tâm hành chính quốc gia lên Ba Vì, dù Chính phủ đã giải trình đó là quỹ đất dự trữ cho tầm nhìn 2050, vẫn không thuyết phục được các ĐBQH.  Đa số phát biểu đều khẳng định không thể tách rời Trung tâm hành chính với Trung tâm chính trị: "Tư duy này là một sai lầm về mặt quan điểm và phương pháp luận. Trong này viện cớ một vài nước nhưng chỉ ra mỗi Malaysia, chứ thế giới phổ biến không làm thế", Phó Chủ nhiệm UB Tài chính - Ngân sách QH Trịnh Huy Quách (ĐB Bắc Kạn) chất vấn.  Nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế TP.HCM Trần Du Lịch đặt câu hỏi "có phải vì phía Bắc Hà Nội có Ciputra, phía Tây thì Hàn Quốc đã thuê, chúng ta hết đất rồi nên bây giờ lên Ba Vì không?". Cũng như ông Quách, ĐB Nguyễn Ngọc Đào (Hà Nội) đưa ra một nhận xét tương tự, chỉ mới công bố quy hoạch mà giá đất đã tăng vù vù, tăng một cách vô tội vạ, không quản lý được. Ông Quách xót xa: "Tại sao không dự trữ đất mà công bố đó sẽ là khu hành chính, khiến dân đoán già đoán non viển vông bán sạch đất rồi".  Ý tưởng trục Thăng Long cũng vấp phải những câu hỏi rất "thực tế" của các ĐBQH. Rất nhiều ý kiến đồng tình với ĐB Nguyễn Minh Thuyết (Lạng Sơn)"một bên là đường 32 đã được cải tạo tốt, một bên Láng - Hoà Lạc khá thênh thang thì liệu xây trục có cần?".  ĐB Phạm Thị Loan (Hà Nội) còn chỉ rõ tính thiếu hợp lý của cách giải thích sử dụng “quỹ đất” như đất dọc trục Thăng Long đã thành dự án hết rồi, thiết kế bán nhà biệt thự, nhà vườn, khu chung cư cả rồi. Đưa ra thông tin bất động sản chỉ làm sôi động dọc trục Thăng Long, trong khi Mê Linh, Đông Anh, Sóc Sơn vẫn "êm dịu". "Dường như nhiều ý tưởng được đưa vào quy hoạch này để hợp thức hóa những dự án đã cấp phép, đặc biệt là trục Thăng Long được mô tả rất nhiều, có gì đó không bình thường", bà Loan thẳng thắn.   "Phải chăng những người quyết định quy hoạch này đã biết trước dự án, có chuyện mua bán đất ở hai bên đường. Thế nên việc ích nước lợi dân mà không làm", ông Thuyết nghi ngại.  Ông Phong cũng đặt câu hỏi: Lợi ích quốc gia đạt được trong đồ án này là gì? "Mới đưa QH cho ý kiến thôi mà giá đất các nơi đã lên vùn vụt. Nó tạo thành dư luận rằng cái này là để giải quyết cái lợi ích nào đó chứ không phải lợi ích quốc gia được đặt lên hàng đầu", ông Phong chất vấn.  Một khu đô thị mới ở Từ Liêm, Hà Nội. Đất đai nhiều khu vực ở Hà Nội đang lên cơn sốt sau các thông tin về quy hoạch. Thị trường nhà đất Hà Nội bị tác động mạnh khi nhiều người tin rằng, sẽ xây trục Thăng Long từ trung tâm Hà Nội đến Ba Vì và nơi đây sẽ là trung tâm hành chính quốc gia. Do đó, người ta rủ nhau về Ba Vì mua đất, đẩy giá đất tại đây tăng 2 - 3 lần chỉ trong thời gian ngắn. Nguyên nhân chủ yếu dẫn đến cơn sốt đất lần này tại Hà Nội do thông tin ảo và những yếu tố đầu cơ đang chi phối thị trườngCác chuyên gia liên tục cảnh báo nguy cơ vỡ bong bóng có thể diễn ra trong thời gian tới. Bởi nguyên nhân chủ yếu dẫn đến cơn sốt đất lần này do thông tin ảo và những yếu tố đầu cơ đang chi phối thị trường. Thay vì phải tính toán, phân tích cụ thể dựa trên những thông tin xác thực thì người này bắn tin cho người kia: “Ba Vì sẽ thành trung tâm hành chính quốc gia, do đó chắc chắn giá đất sẽ còn tăng”, rồi lao vào mua đất như thiêu thân. Kinh nghiệm đã chỉ ra, việc quy hoạch và thực hiện xây dựng theo quy hoạch trên thực tế luôn có một khoảng cách xa. Ở đây quy hoạch chưa được phê duyệt nhưng việc mua bán, đầu cơ đất đai đã diễn ra sôi động. Điều này có nghĩa, đến nay thị trường bất động sản vẫn vận hành theo kiểu “nghe nói, nghe đồn” từ tai người nọ qua người kia. Một thị trường vận hành theo tin rỉ tai như vậy chắc chắn sẽ là mảnh đất béo bở cho chủ đầu tư, nhà đầu tư, môi giới hoạt động kiểu đội, nhóm làm giá, “đục nước béo cò” trước đám đông thiếu thông tin xác thực. Ở đây cũng không loại trừ khả năng các đại gia, giới đầu tư đã mua đất từ lâu, nay thổi phồng giá lên để kiếm lời. Tuy nhiên, việc nhà đầu cơ lợi dụng thông tin quy hoạch để kiếm lợi có phần từ lỗi của nhà quản lý khi chưa cung cấp đủ thông tin. Nói cách khác là còn thiếu thông tin chính thức, nhất quán từ các cơ quan quản lý nhà nước và không mang tính tổng thể. “Nếu như chúng ta cung cấp đầy đủ thông tin cho người dân rằng đây mới chỉ là dự án chưa được thông qua nên việc có thực hiện hay không vẫn chưa khẳng định, thì chắc chắn người dân sẽ không bị mắc lừa”, một chuyên gia phát biểu. Ở góc độ khác, thị trường Hà Nội có chiều hướng sôi động trong thời gian gần đây do một bộ phận người dân Hà Nội có tiền nhàn rỗi đổ đi đầu tư bất động sản, ngoài một bộ phận khách hàng có nhu cầu thực, còn có hiện tượng làm giá do nhiều nhà đầu tư lướt sóng, tìm cách làm khan hàng thổi giá lên cao quá mức bình thường. 3. Cơ sở khoa học 3.1 Cơ sở lý luận - Bộ luật dân sự (năm 2005), ngày 14 tháng 06 năm 2005. - Luật Đất đai (năm 2003), ngày 26 tháng 11 năm 2003. - Luật Nhà ở (năm 2005), ngày 29 tháng 11 năm 2005. - Luật Xây dựng (năm 2003), ngày 26 tháng 11 năm 2003. - Luật kinh doanh bất động sản (năm 2006), ngày 29 tháng 06 năm 2006. - Đồ án quy hoạch chung thành phố HCM và thành phố Hà Nội. - Đất nước ta là một nước đang phát triển, đô thị hóa là tất yếu. Tốc độ đô thị hóa tại các thành phố lớn cao. - Đô thị như một cơ thể sống, luôn luôn phát triển, vì vậy quy hoạch sử dụng đất đai và quy hoạch xây dựng đô thị được điều chỉnh cho phù hợp với sự phát triển. - Hệ thống quản lý bất động sản bao gồm pháp luật bất động sản, thanh tra, địa chính, định giá bất động sản, thông tin bất đông sản, quy hoạch sử dụng đất đai và quy hoạch xây dựng đô thị. - Thị trường bất động sản trên thực tế vẫn chưa phục hồi sau khi cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu diễn ra năm 2008. Tín dụng dành cho bất động sản đang trong tình trạng nhỏ giọt và kinh tế vĩ mô chưa thực sự khởi sắc thì thị trường bất động sản chưa thể ấm lại. 3.2 Cơ sở thực tiễn: kinh nghiệm có thể áp dụng cho địa bàn Cuộc khủng hoảng cho vay thế chấp trên thị trường bất động sản tại Hoa Kỳ làm suy thoái nền kinh tế của hầu hết các nước trên thế giới đã chứng tỏ những ảnh hưởng rất lớn từ thị trường bất động sản đối với sự phát triển kinh tế – xã hội. Điều này cho thấy rằng, quản lý hiệu quả đối với thị trường này nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các nhóm chủ thể tham gia trên thị trường trong sự hài hoà lợi ích của Nhà nước luôn là một đòi hỏi mang tính thường trực đối với các nhà hoạch định chính sách. Đầu tư vào BĐS vẫn được cho là kênh đầu tư an toàn, có lợi nhuận cao, trong khi các kênh đầu tư khác như đầu tư chứng khoán, đầu tư vàng bị hạn chế hoặc không ổn định, nhiều ngân hàng không nhận gửi tiết kiệm bằng vàng, vì vậy người dân dồn tiền để đầu tư BĐS 4. Giải pháp 4.1 Quan điểm; -Tạo thuận lợi để thị trường bất đông sản phát triển lành mạnh. 4.2 Mục tiêu - Nhận dạng được các cách làm giá của giới đầu cơ và “cò” đất. 4.3 Các giải pháp (các giải pháp trước mắt; các giải pháp lâu dài) - Để bình ổn thị trường BĐS, bên cạnh việc sớm hoàn thiện quy hoạch, công bố lộ trình hình thành, triển khai các đồ án quy hoạch chi tiết, dự án đầu tư để người dân nắm bắt thông tin, Chính phủ yêu cầu triển khai ngay việc lập quy hoạch các điểm dân cư nông thôn làm cơ sở cho địa phương đầu tư phát triển, đồng thời quản lý trật tự xây dựng trên địa bàn. - Đề xuất cơ quan quản lý đất đai, thuế kiên quyết không cho sang tên đổi chủ các trường hợp đất đai chưa đủ thủ tục, giấy tờ chưa hợp pháp và chưa nộp thuế. -Tăng cường công tác tuyên truyền về quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất và pháp luật đất đai, để nhân dân thực hiện việc chuyển nhượng đúng quy định của pháp luật, nhất là thông tin đầy đủ về chủ trương xây dựng TP hiện nay mới đang trong quá trình lập và trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. - Các cơ quan chức năng cần chủ động tăng cường công tác kiểm tra và phát hiện, xử lý theo quy định của pháp luật. Tổ chức thanh tra đột xuất về công tác quản lý đất đai tại một số phường, xã, thị trấn. . Đăng ký bất động sản và vấn đề minh bạch hóa thị trường bất động sản. -Tại Việt Nam, chỉ số minh bạch của thị trường bất động sản năm 2006 đứng cuối bảng xếp hạng 56 nước trong vùng lãnh thổ Châu Á – Thái Bình Dương theo xếp hạng của Tập đoàn Jones Lang LaSalle, một tập đoàn hàng đầu thế giới về quản lý tiền tệ và dịch vụ bất động sản. Đánh giá về chỉ số này, nhiều chuyên gia bất động sản cho rằng, xếp hạng của Jones Lang LaSalle là hoàn toàn có cơ sở. Bởi lẽ, cả 5 tiêu chí đánh giá, xếp loại mức độ minh bạch của thị trường bất động sản bao gồm: các chỉ số hoạt động đầu tư, các thông tin cơ bản về thị trường bất động sản, sự công khai về thông tin tài chính và quản trị của các tổ chức, công ty được niêm yết trên thị trường chứng khoán, các yếu tố pháp luật và quy định, tiêu chuẩn đạo đức và tính chuyên nghiệp; Việt Nam đều không đáp ứng được. Thực tế này đòi hỏi nhiều hơn sự bứt phá trong chính sách và pháp luật của Việt Nam trong việc xây dựng một thị trường bất động sản lành mạnh, có sức thúc đẩy mạnh mẽ đối với sự phát triển kinh tế – xã hội. Thứ nhất, minh bạch hoá thị trường bất động sản nhằm đáp ứng yêu cầu của quá trình hội nhập kinh tế – quốc tế Minh bạch hóa là một thuật ngữ pháp lý mới, được nhắc đến nhiều sau khi Việt Nam ký kết và thực hiện Hiệp định thương mại Việt Nam – Hoa Kỳ. Minh bạch hoá cũng là một trong các cam kết quan trọng mà Việt Nam cần phải thực hiện ngay sau khi gia nhập Tổ chức Thương mại thế giới. Điều này cho thấy rằng, minh bạch hoá thị trường bất động sản với nội dung công khai hoá thông tin, tăng tính dự báo và khả năng tiếp cận thông tin về thị trường bất động sản được xem là một yêu cầu của quá trình hội nhập kinh tế – quốc tế. Thứ hai, minh bạch hoá thị trường bất động sản xuất phát từ vai trò của thị trường này đối với sự phát triển kinh tế – xã hội Thị trường bất động sản là một trong những thị trường đóng vai trò quan trọng trong sự phát triển kinh tế – xã hội của một quốc gia có mối quan hệ mật thiết với nhiều thị trường như thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động, thị trường khoa học công nghệ và đặc biệt là thị trường tài chính – tiền tệ. Theo đánh giá của nhiều chuyên gia kinh tế, ở các nước phát triển nếu đầu tư vào lĩnh vực bất động sản tăng lên 1 USD thì sẽ có khả năng thúc đẩy các ngành liên quan của nền kinh tế phát triển từ 1,5 đến 2 USD. Điều này cho thấy rằng, quản lý có hiệu quả thị trường này sẽ góp phần quan trọng vào quá trình thúc đẩy nền kinh tế phát triển, giải quyết nhu cầu bức xúc ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân, đóng góp thiết thực vào quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước. Thứ ba, minh bạch hóa thị trường bất động sản xuất phát từ nhu cầu nâng cao hiệu quả của việc quản lý nhà nước theo đòi hỏi nội tại của thị trường bất động sản. Nhà nước không thể kiểm soát được đầy đủ các diễn biến của thị trường bất động sản để có thể kịp thời đưa ra những phản ứng chính xác theo tín hiệu của thị trường. Do đó, để hướng đến một thị trường bất động sản có tính minh bạch cao, các yếu tố tâm lý – pháp lý trong quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản nói trên sẽ phải nhanh chóng có sự thay đổi. Thứ tư, minh bạch hoá thị trường bất động sản được thừa nhận là công cụ hữu hiệu để ngăn ngừa và phòng chống hiệu quả những biểu hiện tiêu cực trong tiếp cận và sử dụng thông tin về bất động sản Thực tế cho thấy, tuy thị trường bất động sản của Việt Nam ở trong tình trạng thiếu thông tin, nhưng một số bộ phận các nhà đầu tư vẫn có được những thông tin “không chính thức”. Điều này cho thấy rằng, không loại trừ khả năng thông tin về bất động sản bị “tắc nghẽn” ở đâu đó; và việc có được nguồn thông tin này tuỳ thuộc vào nguồn lực con người và nguồn tài chính của người muốn tiếp cận. Thực tế này đòi hỏi nhiều hơn nỗ lực mở rộng phạm vi thông tin và công khai hoá đến các đối tượng chịu sự tác động của chính sách – pháp luật về bất động sản nhằm ngăn ngừa những biểu hiện tiêu cực trong tiếp cận và sử dụng thông tin, góp phần lành mạnh hoá thị trường bất động sản. . Đăng ký bất động sản – giải pháp quan trọng nhằm minh bạch hoá thị trường bất động sản của Việt Nam. Hoạt động đăng ký bất động sản có vai trò và ý nghĩa quan trọng trong việc công khai và minh bạch tình trạng pháp lý của bất động sản, trong đó có vấn đề quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản, giúp cho cá nhân, tổ chức có nguồn thông tin cần thiết để xem xét, quyết định trước khi tiến hành các giao dịch về bất động sản, góp phần bảo đảm an toàn pháp lý cho các bên, đồng thời thúc đẩy sự phát triển lành mạnh và bền vững của thị trường bất động sản. Thông qua đăng ký bất động sản, một mặt Nhà nước công nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng của cá nhân, tổ chức đối với bất động sản, mặt khác, Nhà nước thực hiện chức năng quản lý đối với loại hình tài sản có giá trị lớn về kinh tế, quy mô và tính chất là bất động sản. Với vai trò và ý nghĩa quan trọng như vậy, việc tổ chức tốt hoạt động đăng ký bất động sản sẽ góp phần phát triển thị trường bất động sản – một trong các mục tiêu của chiến lược phát triển kinh tế – xã hội của nước ta đến năm 2010. Nhận thức được tầm quan trọng của việc đăng ký bất động sản, trong những năm vừa qua, Nhà nước đã có nhiều nỗ lực trong việc xây dựng và hoàn thiện pháp luật về đăng ký bất động sản nhằm tạo lập hành lang pháp lý cho việc thực hiện đăng ký bất động sản. Trên cơ sở đó, hoạt động đăng ký bất động sản cũng từng bước được triển khai rộng rãi trên phạm vi cả nước, góp phần quan trọng vào việc quản lý nhà nước đối với bất động sản và giao dịch về bất động sản, đồng thời đáp ứng nhu cầu của người dân cần được Nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản. Tuy nhiên, một thực tế cần phải được thừa nhận rằng, hệ thống đăng ký bất động sản của nước ta vẫn đang vận hành trong quá trình chuyển đổi tư duy quản lý. Thực tế cho thấy, dấu ấn của tư duy quản lý kinh tế kế hoạch hoá tập trung vẫn còn thể hiện khá đậm nét trong nhận thức về vai trò và ý nghĩa thực sự của việc đăng ký bất động sản. Trong cơ chế kinh tế cũ, đăng ký bất động sản được biết đến với tên gọi là đăng ký đất đai. Thời kỳ này, đăng ký đất đai được xem là một trong các nhiệm vụ của quản lý nhà nước về đất đai. Điều này cho thấy rằng, tư duy pháp lý ban đầu của chúng ta về đăng ký bất động sản là phục vụ cho mục tiêu quản lý hành chính nhà nước chứ không phải là công khai hoá thông tin về tình trạng pháp lý của bất động sản. Chính tư duy này đã ảnh hưởng đến tâm lý pháp lý của những người làm công tác quản lý nhà nước trong lĩnh vực này về vai trò và ý nghĩa của việc đăng ký bất động sản mà phải mất một thời gian dài mới có thể khắc phục được. Do vậy, một yêu cầu đặt ra là cần phải có sự nhận thức đầy đủ và toàn diện về bản chất của đăng ký bất động sản làm tiền đề cho việc xây dựng cơ chế tác động và hiệu chỉnh phù hợp đối với loại hình đăng ký này. Nhà nước cần tạo hành lang pháp lý đầy đủ cho hệ thống thông tin, dự báo về thị trường bất động sản, trong đó đăng ký bất động sản sẽ phải được chú trọng theo đúng vai trò của nó là một trong những biện pháp quan trọng nhất góp phần minh bạch hóa thị trường bất động sản. 5. Kết luận và kiến nghị: 5.1 Kết luận Ngoài việc giải quyết nhu cầu ở chính đáng của người dân, thì việc đầu tư vào bất động sản là một trong những kênh đầu tư chính đáng của người dân. Vì vậy đòi hỏi thị trường bất động sản phải rõ ràng, lành mạnh để tạo điều kiện cho người dân có nhu cầu chính đáng sở hữu được mảnh đất, cũng như các nhà đầu tư không bị thiệt thòi. Tuy nhiên tình trạng đất đai đô thị bị “làm giá” tung tin đồn, thổi giá lên cao đã làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến đến thị trường bất động sản, tạo ra cơn sốt đất cục bộ, không phản ánh đúng hướng đi của thị trường bất động sản. Gây ra thiệt hại cho người dân lao động, làm lợi cho những “cò”đất và giới đầu cơ. Do đó người dân cần tỉnh táo, tránh bị ảnh hưởng bởi những tin đồn thất thiệt, những chiêu “làm giá” thổi giá đất lên cao. Người dân cần bình tĩnh, phân tích về mọi khía cạnh trước khi quyết định đầu tư, như thông tin quy hoạch chính xác, tham khảo giá đất bằng nhiều nguồn, tránh tâm lý “đám đông”. 5.2 Kiến nghị Nhà nước cần thông tin đầy đủ, kịp thời về quy hoạch cho người dân biết, tránh mập mờ hay thiếu thông tin. Tăng cường kiểm tra và xử lý nghiêm những hành vi làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến thị trường bất động sản, như tung tin đồn thất thiệt, hay thông tin sai quy hoạch… Người dân phải bình tĩnh và nhận ra những chiêu “làm giá”, để tránh bị thiệt hại cho bản thân. Tài liệu tham khảo Quản lý đất đai và bất động sản đô thị, PGS.TS. Đỗ Hậu và TS. Nguyễn Đình Bồng Tạp chí bất động sản Báo Sài Gòn, Tuổi trẻ, Thanh niên Các trang web về bất động sản