Phân tích đầu tư và đinh giá cổ phiếu SJS

ược toàn bộ công suất của nhà máy mình để thu lợi nhuận về. Các đối thủ cạnh tranh sẽ có hành động phản ứng lại, tạo ra một cuộc chiến giá cả. Các nhà cung cấp có thể tăng nhu cầu từng phần của mình, không phải vì tổng nhu cầu trong một vùng có tính thay đổi đột ngột về giá bán, mà với giá bán xuất xưởng thấp hơn thì khu vực cung cấp sẽ tăng lên và các khu vực mới có thể là các mục tiêu hướng tới. Nhìn chung, với mức chi phí trung bình giống nhau, nhà cung cấp với các chi phí cố định cao hơn sẽ có ưu thế giảm giá bán tốt hơn. Khi các chi phí cố định không liên quan đến khối lượng sản xuất, nhà cung cấp sẽ sản xuất cho đến khi anh ta có thể bù lấp cho các khoản chi phí biến đổi (variable costs) của mình (đây là mức giá thấp nhất ngắn hạn dựa vào chi phí). Tuy nhiên, mức giá thấp nhất ngắn hạn này được xác định bởi khả năng thanh toán sẵn có. Do đó, các chi phí mà dẫn đến lượng tiền mặt xuất ra và cơ cấu cấp vốn của công ty trở thành vấn đề được chú ý. Có thể là một phần chi phí biến đổi (trong thời gian ngắn) không liên quan đến các chi phí (ví dụ chi phí nguyên liệu khai thác từ nguồn cấp của nhà cung cấp không dẫn đến lượng tiền mặt xuất ra trong thời gian ngắn). Lợi thế này trong việc định giá bán là khác nhau đối với mỗi công ty. Kết quả là, cả công ty hoạt động hiệu quả nhất lẫn công ty sản xuất đạt hiệu suất nhất đều sẽ không vượt qua khó khăn được trừ công ty gặp ít rắc rối về thanh quyết toán. Ngành thép : Theo nhà cung cấp :Trên thị trường chia làm 3 nhóm nhà cung cấp sản phẩm thép trên thị trường bao gồm: Các thành viên của Tổng công ty thép (VNS); các doanh nghiệp liên doanh với VNS; và các doanh nghiệp ngoài VNS. Trong đó các doanh nghiệp bên ngoài VNS có thị phần lớn nhất. Có nhiều doanh nghiệp ngoài VNS hoạt động rất tốt như Pomina, Hoà Phát, Việt Ý và Việt Úc. Các công ty trong ngành Ngành thép hiện nay có trên 60 doanh nghiệp sản xuất thép xây dựng và 4 doanh nghiệp sản xuất thép tấm. Trong đó số các doanh nghiệp sản xuất thép xây dựng có 3 doanh nghiệp có công suất lớn trên thị trường hiện nay là Công ty thép Miền Nam với công suất 910.000 tấn/năm, tập đoàn thép Việt – Pomina với công suất 600.000 tấn/năm, công ty Gang thép Thái Nguyên với công suất 550.000 tấn/năm. Có khoảng 20 doanh nghiệp tầm cỡ trung bình có công suất từ 120.000 – 300.000 tấn/năm. Ngoài ra còn rất nhiều các nhà máy với quy mô công suất nhỏ dưới 120.000 tấn/năm, trong đó vẫn tồn tại nhiều nhà máy nhỏ với công suất 10.000 – 50.000 tấn/năm. Trên thị trường niêm yết hiện nay mới chỉ có 2 doanh nghiệp sản xuất thép xây dựng là Hoà Phát (HPG) và Việt Ý (VIS), 1 doanh nghiệp sản xuất ống thép là ống thép Hữu Liên Á Châu (HLA) và 4 doanh nghiệp kinh doanh thương mại thép. Ngoại trừ công ty cổ phần thép Hoà Phát có quy mô vốn lớn, còn lại các công ty khác vốn đều nhỏ. Đầu vào thay thế Ngành xi măng: không thể thay thế hàng hóa từ các thị trường khác nhau được; nghĩa là ‘xi măng’ là chất kết dính duy nhất được biết đến trong quá trình sản xuất bê tong(nhưng be tông trong lĩnh vực xây dựng nhà ở có thể được thay thế bởi sắt thép, nhôm, gỗ, gạch xây…. ). Tuy nhiên, các cơ hội thay thế đều có thể có được trong một thị trường nếu đáp ứng được các đặc tính kỹ thuật cụ thể. Ngành thép : Thép được coi là lương thực của mọi ngành công nghiệp. Hiện nay chưa có nhiều nguồn tài nguyên hay chất liệu khác để thay thế thép trong xây dựng, chế tạo máy móc công nghiệp hay trong quốc phòng. Vì vậy áp lực về sản phẩm thay thế đối với ngành thép rất ít. Dòng sản phẩm là thép dẹt và thép dài chiếm tỷ trọng là 50:50 trong tổng nhu cầu tiêu thụ hàng năm. Trong đó, mảng thép dài phục vụ chủ yếu lĩnh vực xây dựng và chi phối phần lớn bởi các doanh nghiệp trong nước. Thép dẹt có nhu cầu khoảng 6.5 triệu tấn/năm phục vụ hoạt động công nghiệp trong đó tôn và ống trong ngành xây dựng và chiếm khoảng 20% sản lượng. Sự khác biệt của các yếu tố đầu vào Ngành xi măng: Xi măng nhìn chung được biết đến là một loại sản phẩm đồng nhất được sản xuất đại trà cho dù có một số loại xi măng khác nhau. Kể cả trong cùng một loại xi măng cụ thể, các đặc tính có thể thay đổi tùy thuộc theo các nhà sản xuất, dẫn đến sự khác nhau về cường độ chịu nén, nhiệt thủy hóa và các thông số khác. Tác động của những yếu tố đầu vào lên chi phí Giải phóng mặt bằng: Các khoản tiền đền bù, hỗ trợ giải phóng mặt bằng được xác định dựa trên khung giá đất theo quy định của Uỷ ban nhân dân địa phương nơi có các dự án. Tuỳ theo từng khu vực của mỗi dự án đầu tư mà chi phí đền bù là khác nhau. Ở phần này các doanh nghiệp Bất động sản gặp khó khăn về chi phí đầu vào tăng cao đối với diện tích đất chưa thực hiện xong việc giải tỏa đền bù khi thực hiện Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/08/2009, theo đó, các chủ đầu tư các dự án nhà ở phải nộp thu tiền sử dụng đất theo giá thị trường, thường cao hơn 2-5 lần so với bảng giá đất UBND thành phố ban hành hàng năm Chi phí xây dựng chịu nhiều ảnh hưởng bởi sự biến động giá cả vật liệu xây dựng như sắt, thép, đá, ximăng, cát, sỏi... Khi giá cả vật liệu xây dựng tăng đột biến sẽ tác động đến giá các yếu tố đầu vào, đẩy chi phí lên cao đối với những hợp đồng thi công dài hạn đã ký, điều này có thể gây ảnh hưởng đến lợi nhuận của Công ty. Chi phí nguyên vật liệu của công trình thường chiếm từ 40 - 70% tổng dự toán. Theo đánh giá của Viện Kinh tế Xây dựng, sự thay đổi giá của 5 loại vật liệu chủ yếu là xi măng, thép xây dựng, đá, cát và gạch….(giá than nguyên liệu dùng sản xuất xi măng tăng 41%, chi phí giá điện tăng hơn 15%, vỏ bao tăng khoảng 25%)... đã làm cho chi phí xây dựng tăng từ 1,25 đến 1,4 lần. Diễn biến giá cả ngành xi măng: Giá bán: Từ trước tới nay, chủ trương chung của ngành xi măng Việt Nam là bình ổn thị trường về giá và nguồn cung để đảm bảo kinh tế vĩ mô. Nhưng sang năm 2011, do những tác động từ kinh tế vĩ mô, ngành chủ trương tăng giá bán bình quân 60.000 – 100.000 VND/tấn. Hiện nay, giá các loại xi măng dao động từ 1,2 – 1,7 triệu đồng/tấn tùy theo chủng loại và khu vực. Diễn biến giá cả lên chi phí ngành thép: Sản xuất thép các loại tháng 8 cả nước ước đạt gần 600.000 tấn, tăng 7,8% so với tháng 7 và tăng 2,8% so với cùng kỳ. Sau 3 lần tăng từ cuối tháng 8 đến nay, giá thép đã đắt hơn trước 200.000-300.000 đồng mỗi tấn tùy loại. Nguồn vốn Nguồn vốn tín dụng từ ngân hàng: Ước tính, số vốn đầu tư vào BĐS của Việt Nam có tới 60% là vốn vay Ngân hàng. Thống kê các cổ phiếu niêm yết, nhóm bất động sản cũng là ngành có tỷ lệ vay nợ cao – trên 50%. Tháng 3/2011, NHNN quy định khống chế chỉ tiêu dự nợ cho vay phi sản xuất (bao gồm bất động sản và chứng khoán) đến cuối tháng 6/2011 là 22% tổng dư nợ, và giảm còn 16% tổng dư nợ vào cuối năm 2011, chênh lệch giữa lãi suất tiền cho vay và tiền gửi là khá lớn. Mức trung bình ít nhất là 3% đối với toàn bộ nền kinh tế, riêng ngành bất động sản mức chênh lệch cao hơn vì khả năng tạo lợi nhuận lớn, có thể lên tới 6-8%/năm. Từ đầu quý 2/2011, do thắt chặt tín dụng đối với lĩnh vực phi sản xuất trong đó có bất động sản, lãi suất cho vay đối với lĩnh vực này lên tới 26%/năm, trong khi lãi suất huy động đối với các khoản tiền lớn đạt 18-19%/năm. Khi đó, lĩnh vực bất động sản sẽ chịu ảnh hưởng sâu rộng hơn và để vay được vốn thì ngân hàng yêu cầu phải có tài sản bảo đảm, trong khi tình trạng pháp lý BĐS vẫn đang trong quá trình xây dựng và hoàn thiện nên khó có thể vay vốn để giải ngân cho các công trình. Và :lãi suất vay vốn cao theo tính toán đã làm tăng giá thành BĐS từ 5-10% Nguồn vốn khác thay thế Thứ nhất, là tiếp tục động viên nguồn vốn từ việc mua bán nhà trên giấy, nguồn vốn hợp tác với người tiêu dùng. Đây là giải pháp đã được các nhà đầu tư phát triển khi suy thoái kinh tế năm 2008 xảy ra để động viên tiền nhàn rỗi từ dân, từ các nhà đầu tư nhỏ lẻ. Thứ hai, trong nội bộ các doanh nghiệp, thông qua việc chuyển nhượng dự án, hợp tác đầu tư. Kể cả việc bắt tay với các doanh nghiệp nước ngoài để hợp tác tăng vốn cho thị trường. Như vậy: việc phân tích dựa trên yếu tố định tính, yếu tố đầu vào khá đa dạng, nguồn cung dồi dào trên đây là những sản phẩm không có hoặc ít có khả năng thay thế, tính cạnh tranh giữa các doanh nghiệp cung ứng lớn, trong bối cảnh cung lớn cầu bị hạn chế như hiện nay(các yếu tố vĩ mô) nên các doanh nghiệp bất động sản sẽ không có ưu thế trong việc đàm phán về giá cả. Những người mua Bất động sản là tài sản được người dân quan tâm để đầu tư khi có sự thay đổi bất thường của giá vàng, ngoại tệ… Trên thực tế khách hàng mua bất động sản phần lớn là các nhà đầu tư, kinh doanh “lướt sóng” hoặc đầu tư dài hạn, chỉ có một phần nhỏ mua bất động sản vì nhu cầu sử dụng ở, kinh doanh… của mình. -> Năng lực thương lượng của người mua: trung bình. Sự tập trung của người mua là khá cao, vì nhu cầu của khách hàng rất đa dạng, họ mua bất động sản vì nhiều mục đích: Mua để sử dụng. Bất động sản là hạ tầng cơ bản của cuộc sống con người. Trước hết là nhà để ở, sau đó là mặt bằng để kinh doanh, làm văn phòng, làm kho bãi, xưởng sản xuất… Đặc biệt, người Việt Nam có quan điểm “An cư lạc nghiệp” do đó nhu cầu sử dụng bất động sản là rất lớn. Mua để phục vụ kinh doanh. Doanh nghiệp cần một vị trí để làm phòng giao dịch của mình, cũng như để sản xuất, lưu trữ hàng hóa... Vị trí của phòng giao dịch, nơi sản xuất có ảnh hưởng rất lớn đối với doanh nghiệp vì sẽ tạo được niềm tin nơi khách hàng, giảm thiểu chi phí giao thông vận tải, tăng tính cạnh tranh… Mua để dự trữ. Khi có một lượng tài sản đủ lớn người Việt Nam thường mua bất động sản để dự trữ cũng như là tích lũy tài sản cho con cháu… Mua để đầu tư. Khi thị trường bất động sản sôi động người dân có xu hướng mua đi bán lại bất động sản trong ngắn hạn để kiếm lợi, hoặc đầu tư dài hạn bằng cách cho thuê… Tuy nhu cầu là rất lớn nhưng “cầu” bất động sản thì thấp hơn vì còn phụ thuộc vào khả năng tài chính của người dân. Bất động sản là tài sản có giá trị lớn do đó chỉ những người nào có khả năng tài chính nhất định thì mới có thể tham gia vào thị trường. Để so sánh với mức cung thì cũng phải tùy thuộc vào phân khúc người mua, đối với những nhà ở cao cấp có một số cung khoảng 1/3 lớn hơn số cầu; trong khi đó, số lượng cầu ở các phân khúc khác tương đối cao hơn lượng cung, nhất là phân khúc nhà thu nhập thấp. Hiện nay bất động sản đang trong giai đoạn xuống dốc, cầu người mua giảm sút, do đó khả năng thương lượng giá của họ là khá cao. Lực kéo Là một công ty kinh doanh bất động sản nên SUDICO sở hữu rất nhiều các dự án lớn.Sản phẩm công ty cung cấp cho khách hàng là những căn hộ,biệt thự cao cấp nằm trong tổng thể kiến trúc hiện đại và đồng bộ.Khách hàng ngày càng có nhiều sự lựa chọn phù hợp với nhu cầu và thị hiếu của mình.Chính vì vậy trước khi thực hiện dự án đầu tư,công ty cần phải tìm hiểu và nắm bắt được các đặc điểm,thông tin về từng nhóm đối tượng khách hàng,từ đó biết được nhu cầu,thị hiếu của họ,trên cơ sở đó kết hợp với các nhà tư vấn thiết kế nhằm đưa ra sản phẩm đáp ứng đúng nhu cầu của khách hàng. Nhu cầu khách hàng: Đặc điểm Nhu cầu,mong muốn Tỷ lệ Nhóm khách hàng trẻ,tự lập,thành công sớm,trong dộ tuổi khoảng 25-32,lương cao Muốn có không gian sống riêng,đi sớm về khuya.tu tập bạn bè Đa phần chọn căn hộ inh xắn,diện tích nhỏ,tiện đi làm…. 10% Nhóm khách hàng trung niên,vợ chồng tuổi ngũ tuần,dành dụm được tiền muốn mua nhà cho con… Thường cân nhắc kĩ,ra quyết định chậm nhưng khả năng tài chính cao,sẵn sàng tra giá cao cho những sản phẩm uy tín,an toàn Môi trường sống tốt,tiện nghi Đảm bảo an toàn Uy tín cao của chủ đầu tư 20% Nhóm những ngườ có thu nhập cao,muốn đổi nhà cao cấp,sang trọng hơn Đa phần chọn diện tích nhà lớn,gần trung trung, khu cao cấp,nhiều tiện nghi Ít nhạy cảm về giá,nhưng chỉ trả giá cao cho những căn nhà lý tưởng,thuận lợi,hay có hướng hợp với mình 18% Nhóm những nhà kinh doanh địa ốc,chuyên tìm hiểu về khả năng sinh lời của địa ốc Tiềm năng của khu nhà Khả năng bán lại nhanh chóng những sản phẩm đã mua 52% Trên cơ sở nhu cầu khách hàng đã khảo sát,công ty kết hợp với những nhà tư vấn thiết kế chuyên nghiệp tiến hành nghiên cứu phát triển những mô hình thiết kế phù hợp với mong muốn của khách hàng.Mỗi dự án khác nhau sẽ hướng đến những đối tượng khác nhau.Việc đa dạng hóa các sản phẩm nhà ở phù hợp với thị hiếu khách hàng cho phép công ty thu hút thêm nhiều khách hàng và nâng cao năng lực cạnh tranh với các doanh nghiệp khác trong cùng ngành. Sự nhạy cảm với biến động giá: khách hàng mua bất động sản rất nhạy cảm với biến động giá vì hầu hết họ là những người kinh doanh, mua bất động sản khi giá thấp rồi bán ra khi giá tăng lên. Ngoài ra những người dân có nhu cầu mua bất động sản thực thì việc quyết định có mua hay không cũng phụ thuộc vào giá bán. Hơn thế nữa tâm lý "ai sao tôi vậy" khiến thị trường thường dao động về một phía, không cân bằng và gây ra hiện tượng bong bóng thường xuyên. Chi phí chuyển đổi sản phẩm: tùy thuộc vào phân khúc khách hàng. Khách hàng là những nhà đầu tư, mua bất động sản để chờ tăng giá để bán, thì khi giá cả không hợp lý họ có thể chuyển đổi sang đầu tư vào các tài sản khác như: vàng, ngoại tệ … hoặc đầu tư trên thị trường chứng khoán vào chính cổ phiếu của những công ty bất động sản. Chi phí chuyển đổi để họ đầu tư vào các tài sản tài chính này là thấp so với việc họ phải trả chi phí cho nhà môi giới bất động sản. Khách hàng là những người có nhu cầu sử dụng, họ sẽ khó có thể chuyển đổi sang các sản phẩm thay thế khác được. Thông tin của khách hàng là thấp. Ở thời điểm mà cầu biến động tăng cao, hầu hết khách hàng mua sẽ tìm đến văn phòng môi giới để tìm hiểu thông tin từ những nhà cung cấp, đây là tổ chức trung gian nắm khá nhiều thông tin về cung bất động sản. Tuy nhiên các văn phòng môi giới chỉ có thể cung cấp thông tin về một số nguồn cung chứ không phải toàn bộ thị trường, vì vậy để có được đầy đủ thông tin cho người mua là rất khó, đòi hỏi thời gian và tiền bạc. Hơn thế nữa thông tin về bất động sản tại Việt Nam thiếu hẳn sự minh bạch và trung thực. Sự nhận diện thương hiệu của người mua: Thương hiệu cũng là một trong những yếu tố quan trọng để cạnh tranh với các doanh nghiệp khác trong cùng ngành. Tạo được một thương hiệu tốt tức là làm thế nào để khách hàng nhận diện được công ty mình,sử dụng sản phẩm của công ty, tạo được lòng tin nơi khách hàng ,đảm bảo uy tín đối với khách hàng. Nhờ đó mà mở rộng được mạng lưới khách hàng ,giúp công ty giữ vững được chỗ đứng trên thương trường. Hiện nay người mua đã ngày càng chú trọng đến thương hiệu của công ty bất động sản. ð Áp lực của người mua đối với ngành bất động sản là không cao. Do đó trong hiện tại, tuy tâm lý người mua vẫn còn hoang mang, lo sợ bong bóng bất động sản sẽ vỡ, khiến cầu bất động sản suy giảm, nhưng giá bất động sản vẫn chưa hạ xuống mức giá trị thực. Thực tế vào thời điểm này nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đã đưa ra nhiều chương trình khuyến mãi và đưa thông tin là giảm giá nhà xuống mức giá trị thực nhưng đó chỉ là cách mà họ quảng cáo cho sản phẩm của mình. Thị giá nhà ở cho người dân đang cao hơn từ 10% cho các nhà ở tại các tỉnh vùng ven thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội, đến 20% cho các nhà trung bình và lên đến 40% cho các nhà ở cao cấp. Thế nên đối với yếu tố người mua công ty khó có thể sử dụng để tăng sức mạnh cạnh tranh của mình. Sản phẩm thay thế Cầu trên thị trường BĐS hiện này dựa trên 2 yếu tố khác nhau đó là nhu cầu thực và nhu cầu đầu tư. Theo thống kê hiện nay, ta có : Đối với nhu cầu thực thì hầu như không có sản phẩm thay thế và độ co giãn của cầu về đất ở và nhà ở phụ thuộc rất lớn vào các biến số chính: quy mô gia đình, thu nhập và giá cả. Quy mô gia đình và kết cấu của gia đình Khi quy mô gia đình tăng lên sẽ kéo theo cầu về diện tích nhà ở và đất ở tăng theo. Tuy nhiên hệ số co giãn này còn tuỳ thuộc vào kết cấu của gia đình. Sự thay đổi về quy mô gắn liền với sự thay đổi về kết cấu trong gia sẽ tạo ra độ co giãn khá lớn về cầu nhà ở.Khi quy mô gia đình tiếp tục tăng lên với kết cấu gia đình không thay đổi thì cầu về diện tích nhà ở sẽ thay đổi chậm lại và độ co giãn của cầu so với quy mô lại nhỏ dần. Thu nhập của dân cư: Cầu về nhà ở tối thiểu sẽ tăng lên tương ứng với tốc độ tăng của thu nhập khi mức thu nhập đã vượt quá mức giới hạn về cầu lương thực và thực phẩm. Đến một giới hạn cao hơn, nếu thu nhập tiếp tục tăng, cầu về nhà ở tối thiểu sẽ tăng chậm lại và thậm chí giảm đi thay vào đó là tăng cầu về nhà ở cao cấp. Trong giai đoạn thu nhập thấp, nhu cầu về nhà ở tối thiểu giống như một đường thẳng, không co giãn so với thay đổi mức thu nhập. Giá cả tiêu dùng: Mỗi một hàng hoá BĐS đều tồn tại dưới hình thức hiện vật và hình thức giá trị.Giá trị của hàng hoá BĐS còn tuỳ thuộc vào giá cả trên thị trường. Cũng một thửa đất, một căn hộ ở vào thời kỳ “sốt nóng” thì giá của chúng có thể cao gấp đôi, gấp ba lần so với lúc bình thường; còn ở vào thời kỳ “đóng băng”, giá lại hạ xuống, nhiều khi còn thấp hơn lúc bình thường.Do đó độ co giãn của cầu bất động sản theo giá tiêu dùng lớn Đối với nhu cầu đầu tư thì dòng tiền có thể đổ vào các kênh đầu tư khác như vàng ,ngoại tệ,bất động sản.Hơn nữa thị trường bất động sản đang đóng băng nên khả năng các nhà đầu tư lựa chọn các kênh đầu tư thay thế khác là rất cao.Theo thông tin hiện nay,trong dài hạn vốn sẽ dịch chuyển từ đầu tư vàng sang thi trường bất động sản trước khi dịch chuyển vào thị trường chứng khoán.Độ co giãn của cầu lớn Áp lực cạnh tranh trong nội bô ngành Mức độ tập trung và sự cân bằng giữa các đối thủ Đo lường cường độ cạnh tranh bằng các chỉ số về mức độ tập trung của ngành Theo số lượng 46 doanh nghiệp Bất Động Sản niêm yết trên sàn từ nguồn www.cophieu68.com , top 8 doanh nghiệp có doanh thu cao nhất và doanh thu của công ty SUDICO là Thứ tự Mã CP Doanh thu (triệu đồng) 1 HAG 4526469 2 VIC 3872980 3 ITA 2687780 4 PDR 1573906 5 OGC 1571793 6 NTL 1389725 7 SC5 1236268 8 HQC 1233298 11 SJS 1016750 - Theo số liệu từ trang cophieu68.com, tổng doanh thu cho ngành bất động sản là 36028831triệu đồng (xem file đính kèm). Vậy, nếu xét mức độ tập trung của 8/46 công ty đứng đầu, ta có tổng doanh thu của 5 doanh nghiệp/tổng doanh thu ngành bất động sản = 18092219/36028831=50,2159% -> Điều đó cho thấy trong nội bộ ngành bất động sản có mức độ tập trung cao, các doanh nghiệp hàng đầu trên thị trường chiếm giữ 1 vị trí quan trọng. Điều đó cũng có nghĩa rằng khả năng thống lĩnh thị trường của các doanh nghiệp lớn, quyền lực trong đàm phán với hệ thống cung cấp hay hệ thống phân phối cũng được tập trung. Sự khác biệt giữa các đối thủ Hầu hết tất cả các lĩnh vực của bất động sản đều có những công ty đánh vào và khai thác, nên khả năng mở rộng hay tìm 1 phân khúc mới cho thị trường bất động sản là rất khó. Các công ty như HAG, TDH, NBB khai thác nguồn sản phẩm chung cư, căn hộ là chính, trong khi các doanh nghiệp phía Bắc (ngoại trừ VIC) thì khai thác đất nền. Vincom tập trung phát triển các “khu đất vàng” thành những sản phẩm căn hộ cao cấp, TTTM, văn phòng đẳng cấp tập trung tại các thành phố lớn. SJS tập trung vào đất nền để xây dựng nhà ở, khu đô thị và khu công nghiệp. Hoạt động đầu tư khu đô thị là hoạt động không phải doanh nghiệp nào cũng có thể thực hiện được do đòi hỏi vốn lớn. Tuy nhiên, những ưu đãi cho hoạt động này khá hấp dẫn, do vậy việc đầu tư phát triển khu đô thị ngày càng gia tăng trong cả nước. Đặc biệt hiện nay trên địa bàn Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh và cả nước có rất nhiều doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh, khai thác nhà ở, khu đô thị và khu công nghiệp. Tỷ lệ tăng trưởng ngành Tính bình quân cho các doanh nghiệp niêm yết đã công bố số liệu tài chính Q1’2011 tại ngày 16/6/2011, các chỉ tiêu doanh thu, lợi nhuận gộp và lợi nhuận ròng đều có sự tăng trưởng cao (trên 110%) so với cùng kỳ năm 2010. Một điểm tích cực chung là lợi nhuận gộp tăng trưởng mạnh (trên 181%) hơn tăng trưởng doanh thu (trên 112%) thể hiện sự cải thiện trong tỷ lệ lợi nhuận gộp Mặc dù các chỉ số doanh thu, LNG và LNR bình quân chung của nhóm ngành tăng trưởng tốt, tuy nhiên, kết quả hoạt động của các công ty có sự phân hóa khá rõ rệt. VIC và NTL dẫn đầu danh sách với tốc độ tăng trưởng doanh thu và lợi nhuận ở mức rất cao. Trong Q1’11, bên cạnh việc đẩy mạnh hiệu suất của các trung tâm thương mại, VIC ghi nhận doanh thu và lợi nhuận từ việc bán các sản phẩm từ các dự án như Times City, Royal City, vv. NTL ghi nhận doanh thu và lợi nhuận từ việc bán gần 2.000 m2 đất hạ tầng tại dự án KDTM Bắc Quốc Lộ 32 trong Q1’2011 trong khi cùng kỳ năm ngoái chỉ có doanh thu và lợi nhuận từ hoạt động xây lắp. Trong khi đó, các chỉ tiêu doanh thu, và lợi nhuận ròng TDH, VCR và SJS giảm so với cùng kỳ năm trước mà theo các công ty này, nguyên nhân chính là điều kiện thị trường không thuận lợi cho việc tiêu thụ hàng hóa và do ảnh hưởng của các quy định chính sách như có đề cập trên . Tuy nhiên, do đặc điểm của ngành bất động sản là doanh thu và lợi nhuận thường được ghi nhận khi bàn giao sản phẩm cho khách hàng và thường tập trung vào giai đoạn cuối năm, do đó, kết quả mà các công ty thực hiện trong quý đầu tiên của năm chưa thể phản ánh hiệu quả hoạt động thực sự của cả năm. Mặc dù vậy, với những yếu tố tác động đến toàn ngành như đã đề cập trên thì năm 2011 sẽ là một năm nhiều khó khăn cho các doanh nghiệp ngành bất động sản. Phụ lục : thống kê 1 số doanh nghiệp niêm yết trên sàn quý 1/2011 Sự khác biệt về sản phẩm Sự khác biệt về giá : Bất động sản là loại hàng hóa cần nhiều vốn và thời gian đầu tư nên thường có giá trị cao. Chiến lược của công ty bất động sản khác nhau thì giá cả của sản phẩm cũng khác nhau. Thời gian này là khoảng thời gian khó khăn của nước ta, nên trong lĩnh vực bất động sản đã rộ lên chiến lược kinh doanh nhà cho người có thu nhập trung bình thấp. Và một số công ty đã đánh vào thị phần này trong thời buổi khó khăn như hiện nay. Sudico cũng chính thức mở bán căn hộ giá từ 14 triệu đồng/m2 thuộc dự án khu nhà ở Đức Thượng- Tòa tháp Tân Việt Tower, Hà Nội. → Như vậy, ta có thể thấy sự cạnh tranh về giá trong lĩnh vực này là rất cao. Sự khác biệt về về cấu trúc, vị trí, vật dụng nội thất : Mỗi công ty bất động sản khác nhau sẽ có các đội ngũ kiến trúc sư trong nước cũng như hợp tác với nước ngoài là khác nhau. Lượng vốn công ty bỏ ra và lợi nhuận nhắm tới cũng khác nhau. Cho nên, sản phẩm của các công ty khác nhau tạo ra là hoàn toàn khác nhau, về vị trí dự án, ý tưởng kiến trúc, sản phẩm nội thất…. Sảm phẩm càng đẹp, càng tốt thì càng được nhiều khách hàng quan tâm. Sự tăng trưởng về cạnh tranh nước ngoài Phần lớn trong số đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản Việt Nam gần đây đến từ Singapore, với những công ty được chính phủ hỗ trợ bao gồm Keppel, Sembcorp, Mapletree và những công ty phát triển tiềm lực lớn như CapitaLand đã và đang phát triển các dự án bất động sản nhà ở và khu công nghiệp. Mới đây, cả CapitaLand và Keppel đã thông báo về dự định tăng mức đầu tư vào thị trường Việt Nam trong những năm tới. Chỉ trong tháng 5.2011, tập đoàn Singapore này đã công bố thành lập 2 liên doanh với các doanh nghiệp Việt Nam. Cụ thể, ngày 10.5, CapitaLand đã ký kết liên doanh với Khang Điền Sài Gòn (thuộc Công ty Cổ phần Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền) để phát triển khu nhà ở gồm 974 căn hộ tại quận 2, TP.HCM. Đối với các quỹ quốc tế chuyên đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam như VinaCapital, Indochina Land, Dragon Capital và Prudential, sau khi vượt qua được cơn bão suy thoái, những tổ chức này có tiền để đầu tư và có vẻ đang tập trung vào các cơ hội đầu tư phát triển bất động sản nhà ở, do đây được xem là lĩnh vực có tiềm năng tăng trưởng nhất và một chiến lược thoát vốn rõ ràng nhất. Với sự ổn định dần gia tăng tại các thị trường đầu tư quốc tế và tỷ suất lợi nhuận suy giảm đối với các cơ hội đầu tư vào các lĩnh vực truyền thống, dự kiến các yêu cầu đầu tư tại Việt Nam sẽ gia tăng trở lại khi mà các nhà đầu tư quốc tế bắt đầu tìm kiếm mức lợi nhuận cao hơn so với các thị trường đầu tư khác. Sự phát triển rầm rộ của các doanh nghiệp bất động sản nước ngoài trong thời gian qua làm cho các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam cho rằng họ đang bị thiệt thòi chính trên sân nhà của mình. Qua khảo sát cho thấy, nhiều nhà đầu tư nước ngoài đăng ký số vốn điều lệ thấp (thường chỉ là 20% tổng số vốn đầu tư). Con số này chỉ đủ đáp ứng điều kiện theo Luật Kinh doanh Bất động sản và các doanh nghiệp này không vay từ nước ngoài để chuyển vốn vào Việt Nam kinh doanh. Nguồn vốn hiện các nhà đầu tư nước ngoài đang huy động lại được vay từ chính các tổ chức tín dụng trong nước hoặc thông qua nhiều hình thức khác nhau từ khách hàng Việt Nam. Điều này không chỉ khiến cho việc thu hút vốn FDI không như kỳ vọng mà còn làm hạn chế khả năng tiếp cận vốn của các doanh nghiệp trong nước. Đặc biệt, vào thời điểm nguồn vốn dành cho lĩnh vực bất động sản đang bị siết chặt như hiện nay thì miếng bánh bị san sẻ càng khiến các doanh nghiệp bất động sản trong nước gặp khó khăn. Mặt khác các quy định về: tỷ lệ vốn tối thiểu của các nhà đầu tư trong dự án bất động sản; tỷ lệ vốn tối thiểu của các nhà đầu tư trong các dự án nhà ở thương mại; tỷ lệ vốn tối thiểu của các nhà đầu tư trong dự án Khu đô thị; tỷ lệ vốn tối thiểu (20%) mà các cổ đông sáng lập của Công ty cổ phần phải đăng ký mua... đã tạo sân chơi quá thoáng khiến nhà đầu tư nội phải chịu thiệt thòi trước nhà đầu tư ngoại ngay trên sân nhà. -> Các doanh nghiệp bất động sản trong nước mong muốn các cơ quan chức năng trợ giúp để được cạnh tranh lành mạnh ngay trên sân nhà. Điều đó cho thấy áp lực cạnh tranh trong nội bộ ngành đến từ các doanh nghiệp bất động sản nước ngoài đang là 1 sức ép lớn đối với các doanh nghiệp Việt Nam. Những rào cản thoát khỏi ngành Do những đặc tính riêng biệt về sản phẩm của thị trường bất động sản. là những sản phẩm có vốn đầu tư dài hạn. Sản phẩm có tính lâu bền, gắn liền với một vị trí nhất định. Vốn đầu tư cần thời gian dài mới có thể sinh lợi, khả năng chuyển đổi thành tiền kém linh hoạt. Những yếu tố này làm cho việc một công ty đầu tư vào bất động sản khó có thể rút lui ra khỏi thị trường. ví dụ khi một công ty có một dư án đâu tư một t.a nhà địa ốc, thời gian xây dựng là 5 năm. Dự án này là dự án phục vụ cho người có thu nhập từ 7tr-10tr tháng nên việc thu hồi vốn khoảng 20 năm và sau đó mới có khả năng sinh lời. Dó đó việc công ty rút lui khỏi thị trường là rất khó khăn do các ràng buộc về vốn đầu tư. Kết luận : Ngành Bất động sản là ngành có áp lực cạnh tranh trong nội bộ ngành rất lớn, đến từ các doanh nghiệp trong nước và cả doanh nghiệp nước ngoài. Nhưng vì SJS luôn được đánh giá khá cao về quỹ đất, chiến lược kinh doanh cũng như hiệu quả hoạt động, công ty luôn có 1 vị thế cao trong ngành và là đối thủ đáng gờm so với những công ty khác Tác động của yếu tố chính sách pháp luật: Mô hình 5-forces phân tích 5 áp lực cạnh tranh thường được mở rộng đánh giá về chính sách pháp luật ảnh hưởng tới ngành bất động sản. Bất cứ ngành nghề nào hoạt động đều phải tuân thủ theo mọi quy định của nhà nước, chính phủ, đối với ngành bất động sản cũng vậy. Dưới đây là một số thay đổi mới nhất ảnh hưởng lớn tới thị trường bất động sản nước ta. Thông tư số 13/2010/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam sẽ thu hẹp tín dụng vào lĩnh vực bất động sản. Ngân hàng Nhà nước vẫn đang kiểm soát các khoản cho vay với lĩnh vực “phi sản xuất” ở mức 22% trong tháng 6 và dự kiến giảm xuống 16% trong cuối năm". Nghị định số 69/2009/NĐ-CP của Chính phủ sẽ gia tăng chi phí phát triển các dự án bất động sản. Nghị định số 71/2010 NĐ-CP sẽ giảm cầu trên thị trường bất động sản. Nghị định 71 có hiệu lực cũng gây không ít khó khăn cho nhà đầu tư. Nghị định này quy định, không cho phép việc chuyển nhượng đối với đất dự án dạng hợp đồng góp vốn đối với dự án mới (chi tiết ở khoản 1, điều 60). Do vậy, những hợp đồng hợp tác ký trước ngày 8/8/2010 cũng sẽ không được phép thực hiện việc chuyển nhượng đến khi ký hợp đồng mua bán với chủ đầu tư. Với chủ trương này, cơ hội từ việc "lướt sóng" đối với nhà ở sẽ trở nên khó khăn hơn trước rất nhiều. Thông thường những người đầu tư bất động sản vẫn thích sở hữu các loại giấy tờ pháp lý có dấu đỏ. Nhưng bây giờ nếu mua bán nhà mà chỉ có giấy viết tay thì tính pháp lý không cao. Tâm lý người mua bất an khi giao dịch mà không đủ giấy, vì khi có tranh chấp họ sẽ không được pháp luật bảo vệ. Điều này đã làm cho thị trường ảm đạm hơn, giao dịch èo uột hơn. KẾT LUẬN Tuy rằng thị trường hiện nay có nhiều yếu tố bất lợi cho thị trường bất động sản, nhưng về trung hạn, thị trường bất động sản vẫn được các nhà đầu tư đánh giá cao. Việc phân tích, đánh giá 5 áp lực cạnh tranh của ngành bất động sản cho thấy ngành bất động sản không có được ưu thế đàm phán giá nhiều, cũng như từng công ty đang phải cạnh tranh rất gay gắt trong ngành, chỉ có 1 số cổ phiếu có vốn hóa lớn nổi bật và được thị trường định giá cao. Chính vì vậy, việc đầu tư vào cổ phiếu lĩnh vực bất động sản trong giai đoạn hiện nay cần được tính toán kĩ và nên đầu tư tốt hơn là vào ngắn hạn.  4. Tình hình hoạt động kinh doanh của công ty SJS là doanh nghiệp bất động sản qui mô lớn với vốn điều lệ lên cả ngàn tỷ đồng. Công ty có thương hiệu tại khu vực phía Bắc, với lợi thế là thành viên của Tập Đoàn Sông Đà nên SJS dễ dàng tiếp nhận những dự án qui mô lớn của Chính Phủ về giao thông đường bộ và các khu đô thị lớn. Năm 2011 tình hình kinh tế khó khăn, ngành bất động sản bị tê liệt cùng với những rối ren nội bộ, các vấn đề pháp lý nên kết quả kinh doanh của SJS tụt dốc mạnh. Doanh thu đạt 136 tỷ đồng, giảm 86%, do doanh thu chuyển nhượng đất có hạ tầng chỉ đạt 99 tỷ đồng, giảm 90%, bên cạnh đó chi phí giải phóng mặt bằng và những khoản chi phí giá vốn đầu vào lại cao nên biên lợi nhuận gộp giảm từ 66% xuống còn 23%, ngoài ra chi phí quản lý doanh nghiệp 75 tỷ đồng, tăng 53%, từ đó dẫn đến kết quả là công ty bị lỗ 82 tỷ đồng, giảm mạnh so với mức lời nhuận đạt được trong năm 2010 là 456 tỷ đồng. 9 tháng đầu năm 2012, kết quả kinh doanh rất tệ. Doanh thu đạt 43 tỷ đồng, giảm 57%, do 2 dự án chủ đạo là Tiến Xuân và An Khánh triển khai chậm nên không thể đóng góp doanh thu, trong khi đó giá vốn ứng với doanh thu vẫn ở mức rất cao dẫn đến lợi nhuận gộp bị âm hơn 6 tỷ, ngoài ra chi phí quản lý doanh nghiệp 84 tỷ đồng, tăng 118%. Do đó, kết quả là công ty bị lỗ 127 tỷ đồng. Với kết quả kinh doanh kém như trên thì khả năng hoàn thành kế hoạch 982 tỷ đồng lợi nhuận trước thuế là rất xa vời. Năm 2011, tỷ số thanh toán hiện thời đạt 0.55 lần và chỉ số thanh toán nhanh đạt 0.38 lần, tương đương với năm 2010. 9 tháng đầu năm 2011 tỷ số thanh toán hiện thời đạt 0.66 lần và tỷ số thanh toán nhanh đạt 0.31 lần so với 9 tháng đầu năm 2012 tỷ số thanh toán hiện thời tăng lên 2.47 lần nhưng tỷ số thanh toán nhanh bị giảm còn 0.31 lần. Qua đó ta thấy tỷ số thanh toán hiện thời tăng lên mạnh nhưng tỷ số thanh toán nhanh giảm ở mức rất thấp chứng tỏ hàng tồn kho tăng rất cao nên kéo tỷ số thanh toán nhanh xuống thấp và bé hơn 1, do đó khả năng thanh toán yếu, lượng tài sản ngắn hạn sau khi loại bỏ tồn kho thì không đủ để thanh toán nợ ngắn hạn được an toàn. Tỷ lệ nợ trên vốn chủ sở hữu có xu hướng tăng mạnh. Năm 2011 nợ chiếm tỷ lệ 168% trên vốn chủ sở hữu. 9 tháng đầu năm 2011 nợ chiếm tỷ lệ 148% trên vốn chủ sở hữu so với 9 tháng đầu năm 2012 tăng lên 225%. Xét thấy 9 tháng đầu năm 2012 tỷ lệ nợ trên vốn chủ sở hữu tăng là do nợ vay ngắn hạn ở mức 488 tỷ đồng, tăng 144% so với 9 tháng đầu năm 2011. Tỷ lệ nợ trên tổng tài sản cũng có xu hướng tăng. Năm 2011, nợ chiếm 63% trên tổng tài sản, 9 tháng đầu năm 2011 nợ chiếm 60% trên tổng tài sản so với 9 tháng đầu năm 2012 tăng lên 69%. Điều này cho thấy tỷ lệ nợ trên tổng tài sản tăng liên tục và ở mức cao nên khả năng thanh toán không được đảm bảo an toàn. Vòng quay tồn kho có xu hướng giảm. Năm 2011, vòng quay tồn kho đạt 0.62 vòng. 9 tháng đầu năm 2011 vòng quay tồn kho đạt 0.63 vòng so với 9 tháng đầu năm 2012 giảm còn 0.02 vòng. Như vậy, tiến độ chuyển nhượng đất của công ty rất chậm nên thời gian tồn kho tăng cao. Giá trị tồn kho trong 9 tháng đầu năm 2012 ở mức 4.192 tỷ đồng, tăng gấp 24 lần so với 9 tháng đầu năm 2011, trong đó chủ yếu là chi phí sản xuất dở dang của 3 dự án khu đô thị : Tiến Xuân, An Khánh và Long Tân. Vòng quay phải thu cũng có xu hướng giảm. Năm 2011 vòng quay phải thu đạt 0.39 vòng. 9 tháng đầu năm 2011 vòng quay phải thu đạt 0.05 vòng so với 9 tháng đầu năm 2012 giảm còn 0.02. Cho thấy công ty chậm thu hồi nợ nên kỳ hạn thu tiền tăng liên tục và đang ở mức rất cao. Xét vòng quay phải trả. Năm 2010 vòng quay phải trả đạt 0.58 vòng so với năm 2011 giảm còn 0.22 vòng, cho thấy năm 2011 công ty trì hoãn trả nợ nên kỳ hạn thanh toán tiền tăng lên mạnh. 9 tháng đầu năm 2011 vòng quay phải trả đạt 0.16 vòng so với 9 tháng đầu năm 2012 tăng lên 3.08 vòng, như vậy, bước sang 9 tháng đầu năm 2012 công ty đã nổ lực thanh toán tiền nên vòng quay tăng. Ta thấy, công tác trả nợ được cải thiện nhưng công tác thu nợ vẫn rất trì trệ, thể hiện qua kỳ hạn trả tiền nhanh hơn kỳ hạn thu tiền rất nhiều, điều này cho thấy công ty quản trị dòng tiền chưa tốt. Năm 2011, công ty vẫn tiếp tục tăng cường vay nợ nhằm tài trợ hoạt động kinh doanh, do đó tổng tài sản có mức tăng trưởng, tuy nhiên với kết quả kinh doanh lỗ dẫn đến phần lợi nhuận giữ lại tái đầu tư giảm mạnh kéo theo sự sụt giảm của vốn chủ sở hữu. Như vậy, năm 2011, tổng tài sản và vốn chủ sở hữu biến động trái chiều. Cụ thể, tổng tài sản ở mức 5.033 tỷ đồng, tăng 13% nhưng vốn chủ sở hữu ở mức 1.878 tỷ đồng, giảm 14% so với năm 2010. Mặc dù qui mô tài sản và vốn chủ sở hữu khá đồ sộ nhưng hiệu quả sử dụng tài sản và vốn chủ sở hữu quá thấp dẫn đến tỷ suất sinh lời trên tài sản ROA và tỷ suất sinh lời trên vốn chủ sở hữu ROE giảm mạnh và đang ở mức âm. Cụ thể, ROA năm 2010 đạt 10% so với năm 2011 giảm còn âm 2%, ROE năm 2010 đạt 21% so với năm 2011 giảm còn âm 4%. Bước sang 9 tháng đầu năm 2012, tỷ suất ROA và ROE tiếp tục ở mức âm. Cụ thể, ROA 9 tháng đầu năm 2012 ở mức âm 2.3%, ROE 9 tháng đầu năm 2012 cũng âm 7.5%. Ta nhận thấy cả ROA và ROE đều rất thấp, công ty sử dụng tài sản và vốn chủ sở hữu hoàn toàn không hiệu quả, việc vay thêm nợ không những không giúp công ty cải thiện tình hình hoạt động mà còn tạo ra gánh nặng chi phí lãi vay. EPS năm 2010 đạt 4.570 đồng/cp so với năm 2011 giảm mạnh và ở mức âm 825 đồng/cp, qua đó ta thấy vì công ty sử dụng vốn cổ đông không hiệu quả nên không có khả năng sinh lời trên mỗi cổ phiếu. Với mức giá đóng cửa ngày 08.01.2013 là 22.500 đồng/cp, SJS có tỷ suất P/E là âm 27, tỷ suất E/P âm 4%. Xét thấy, SJS đang có kết quả kinh doanh lỗ, khả năng thanh toán yếu kém, tỷ lệ nợ ngày càng tăng, tồn kho cao, công ty quản trị dòng tiền không tốt, tỷ suất sinh lời yếu. Do đó, tránh rủi ro thì nhà đầu tư chưa nên đầu tư vào SJS tại thời điểm này mà cần the dõi tình hình vĩ mô cũng như các chính sách của chính phủ về việc giải quyết hang tồn kho bất động sản. 5. Định giá cổ phiếu Các chỉ tiêu năm 2010 EBIT hoạt động kinh doanh 618.086.111.983 thuế 154.521.527.996 EBIT(1-T) 463.564.583.987 TSLĐ + TSCĐ - Nợ NH - T.mặt 2.026.781.627.654 ROC 22,87% Vốn đầu tư vào TSCĐ 1.838.478.865.427 KH 3.509.601.570 chênh kệch VLĐ (1.206.623.761.107) tỷ lệ tái đầu tư 136% tốc độ tăng trưởng g 31,00% Cổ tức 2010 1.200 FCFF (164.780.918.763) Dự báo các yếu tố từ năm 2011 đến năm 2016 Năm 2009 2010 2011 2012 Doanh thu 1.016.750.112.952 1.189.597.632.154 1.546.476.921.800 Giá vốn hàng bán 346.034.874.050 404.860.802.639 526.319.043.430 Chi phí bán hàng 3.409.604.159 4.125.621.032 4.950.745.239 Chi phí quản lý DN 49.209.301.355 56.590.696.558 65.079.301.042 Tài sản cố định 3.137.802.347.461 3.151.641.171.969 3.164.411.549.742 Khấu hao 3.509.601.570 4.503.687.958 5.572.134.693 Vốn đầu tư TSCĐ 1.838.478.865.427 98.725.496.297 98.725.496.297 Nợ ngắn hạn 733.563.653.094 1.641.544.901.358 2.495.148.250.000 2.744.663.075.00 Tiền mặt 708.019.279.905 163.005.629.648 200.496.924.467 242.601.278.605 Tài sản lưu động 992.172.324.042 693.529.811.199 737.915.719.116 923.132.564.614 Vốn lưu động 258.608.670.948 -948.015.090.159 -1.757.232.530.88 -1.821.530.510.38 Chênh lệch vốn lưu động -1.206.623.761.10 -809.217.440.725 -64.297.979.502 Năm 2013 2014 2015 2016 Doanh thu 1.360.899.691.184 1.769.169.598.539 2.352.995.566.057 Giá vốn hàng bán 684.214.756.459 889.479.183.397 1.183.007.313.918 Chi phí bán hàng 8.416.266.906 10.941.146.978 14.223.491.071 Chi phí quản lý DN 74.841.196.198 86.067.375.628 98.977.481.972 Tài sản cố định 3.175.885.294.049 3.186.407.387.433 6.314.183.327.747 6.320.742.620.254 Khấu hao 6.868.768.159 7.820.419.082 9.600.672.230 11.783.219.959 Vốn đầu tư TSCĐ 5.114.792.511 17.369.586.670 2.151.020.272.550 Nợ ngắn hạn 2.758.386.394.000 2.896.305.713.000 3.070.084.056.000 3.192.887.419.000 Tiền mặt 169.820.895.024 178.311.939.775 199.709.372.548 221.677.403.528 Tài sản lưu động 738.506.051.691 804.971.596.343 982.065.347.539 1.129.375.149.670 Vốn lưu động -2.019.880.342.309 -2.091.334.116.657 -2.088.018.708.461 -2.063.512.269.330 Chênh lệch vốn lưu động -198.349.831.923 -71.453.774.348 3.315.408.196 24.506.439.131 Các yếu tố thuộc bảng Cân đối kế toán Tiền mặt Năm 2011 dự án Khu đô thị mới Nam An Khánh sẽ hoàn thành công tác giải phóng mặt bằng, hoàn thành thi công 60% phần hạ tầng kỹ thuật giai đoạn I; triển khai thi công hạ tầng kỹ thuật giai đoạn II và khu 33 héc-ta. Điều này sẽ góp phần quan trọng vào tổng doanh thu của Sudico năm 2011 Thêm vào đó công ty sẽ tiếp tục bán một diện tích dất nền có hạ tầng vừa phải trong năm 2011 nhằm đảm bảo tăng trưởng doanh thu và lợi nhuận đều đặn đồng thời dự trữ quỹ đất cho những năm tiếp theo.kỳ vọng hoạt động kinh doanh bất động sản của công ty sẽ đem lại 1895 tỷ VND trong nam 2011,trong số đó tiền mặt chiếm khoản 10_12% Có thể khảng định nguồn thu và lợi nhuận chinh của công ty trong khoảng 3 năm tới sẽ tăng và đến chủ yếu từ các dự án tiềm năng: + Dự an Nam An Khánh: vốn đầu tư 2600 tỷ Thời gian : 2006_2016 Đây vẫn là dự án mang lại doanh thu chính cho công ty trong năm 2011. SJS đã nhận được phê duyệt quy hoạch điều chỉnh 1/500 trong tháng 6/2011 và có thể bắt đầu tiến hành triển khai để kinh doanh trong thời gian tới. Theo SJS, doanh thu năm 2011 từ dự án Nam An Khánh có thể đạt khoảng 2.200 tỷ đồng. + Dự án La Văn La Khê : Vốn đầu tư : 1300 tỷ Thời gian : 2009_2013 SJS hiện đã hoàn thành cơ bản công tác thi công hạ tầng kỹ thuật của toàn bộ dự án. Dự kiến dự án Văn La – Văn Khê có thể đem lại cho SJS khoảng 1.175 tỷ đồng doanh thu trong năm 2011. + Dự án Phố Nối_Hưng Yên: Vốn đầu tư :761 tỷ Thời gian : 2011_2013…….. Do đó nguồn tiền măt của công ty trong những năm sau sẽ tăng trung bình tăng khoảng 20-25%.Theo dự báo năm 2013 , 30% sẽ có thêm 1 cuộc khủng hoảng xảy ra nên năm 2013 sẽ làm tiền mặt giảm 30% thay vì tiếp tục tăng với tốc độ như cũ vì khó bán được trong giai đoạn khủng hoảng.Sau năm 2013,theo đúng tiến độ 1 số dự án đã hoàn thành,chỉ còn lại dự án Nam An Khánh và có thể có 1 số dự án mới ,vì vậy lượng tiền mặt thu vào của công ty sẽ dự đoán tăng nhẹ 5-7% và những năm về sau giữ tốc độ tăng ổn định khoảng 10-15% cho đến những năm về sau. Tài sản lưu động Tài sản lưu động của công ty liên tục được dự đoán là tăng trong nhũng năm sau,nhờ vào khoản tiền mặt thu được, đổng thời các khoản hàng tồn kho và khoản phải thu khách hàng cũng tăng. Tuy nhiên, do tình hình thị trường chứng khoán không gặp nhiều thuận lợi, công ty sẽ tiến hành cắt giảm các khoản đầu tư tài chính ngắn hạn trong 1-2 năm, để cơ cấu hóa danh mục đầu tư mang lại lợi nhuận ổn định hơn và tránh được các rủi ro. Chính vì vậy, trong 2 năm 2011,2012, tài sản lưu động sẽ giảm do đầu tư tài chính giảm. Sau năm 2012, Tài sản lưu động sẽ tăng hoặc giảm gần với 1,5 lần tỷ lệ tăng hoặc giảm của tiền mặt, do khoản tăng của hàng tồn kho và phải thu ngắn hạn cộng thêm. Nợ Ngắn hạn Trên thực tế SJS đã đẩy mạnh sử dụng đòn bẩy tài chính từ 2009 nhằm huy động vốn đầu tư vào 2 dự án lớn Nam An Khánh và La Văn_La Khê. Mặt dù công ty có nguồn tiền mặt đáng kể thu được từ các dự án trên nhưng công ty vẫn phải tăng cường vay nợ vì khoản tiền mặt không đủ.Do vậy dư nợ ngắn hạn của công ty dự đoán sẽ liên tục tăng trong những nam sau.Hơn nữa 1 trong những lý do làm dư nợ tăng là sự tăng lên của khoản khách hàng ứng trước và khoản phải trả khách hàng.Dự đoán các khoản vay mới sẽ tăng khoảng 27-30% trong năm tới, nhưng nhờ nguồn doanh thu thu được từ việc bán được các công trình đã hoàn thành sẽ giúp công ty lần lượt trả hết những khoản nợ gốc và lãi vay đã vay trước đây. Ví dụ như từ cuối năm 2010 đến giữa 6 tháng /2011, các khoản vay ngắn hạn của công ty đã giảm đi 15 tỷ đồng, nên dự báo những năm sau Nợ ngắn hạn chỉ tăng từ 20-23% Đến năm 2014 lượng tiền mặt của công ty giảm,nên để tài trợ cho các dự án mới công ty sẽ gia tăng vay nợ.Do đó dư nợ ngắn hạn sẽ tiếp tục tăng,khoảng 5_10% Tài sản cố định Theo dõi bảng số liệu từ năm 2008-2010, ta nhận thấy, mỗi năm nguyên giá Tài sản cố định hữu hình sẽ tăng thêm khoảng 6 tỷ Về tài sản cố định vô hình năm 2010 đã được khấu hao hết, nhưng tham khảo báo cáo tài chính 2 quý đầu 2011, ta thấy tài sản cố định vô hình đã tăng thêm 12.342.512.466 là quyền sử dụng đất sẽ được khấu hao trong vòng 45 năm, mỗi năm sẽ khấu hao 1 giá trị là 135.549.222, được trừ đi trong nguyên giá tài sản cố định vô hình Về chi phí xây dựng cơ bản dở dang, sẽ có những công trình hoàn thành đưa vào sử dụng nhưng đồng thời SJS cũng đang nghiên cứu, chuẩn bị đưa vào thi công những công trình mới nên có thể xem chi phí xây dựng này không đổi qua các năm. Riêng năm 2013, do nhóm dự báo sẽ có 1 cuộc khủng hoảng tài chính, tương tự như khủng hoảng năm 2008, sẽ ảnh hưởng đến Việt Nam năm 2014, khiến công ty sẽ thanh lý nhiều tài sản cố định trong năm 2014 và mua lại tài sản cố định mới năm 2015.Giá trị tăng tương tự như từ năm 2009-2010 cộng thêm tỷ lệ lạm phát Khấu hao Quan sát tài sản cố định hữu hình qua các năm, với mỗi năm nguyên giá tăng thêm 6 tỷ, tỷ lệ khấu hao tài sản cố định hữu hình mỗi năm sẽ tăng thêm 24,46%, riêng năm 2014 do ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng dẫn đến việc thanh lý 1 số tài sản cố định, giá trị khấu hao sẽ giảm tươn ứng với mức giảm từ 2008-2009 lũy kế đến 2014 Về tài sản cố định vô hình, với giá trị quyền sử dụng đất bắt đầu được khấu hao từ năm 2011 trong vòng 45 năm , mỗi năm khấu hao 135.549.222 sẽ được lũy kế cộng dồn vào. Vốn đầu tư vào Tài sản cố định Theo báo cáo tài chính 2 quý đầu năm 2011, giá trị vốn đầu tư vào tài sản cố định được nhóm ước lượng cho năm 2011 là 98.725.496.297 và tương tự cho năm 2012 với nhiều công trình đang hoàn thành. Giai đoạn năm 2013-2015 được nhóm đánh giá có khả năng xảy ra khủng hoảng kinh tế nên giá trị đầu tư được đánh giá tương tự như năm 2008-2010 nhân với tỷ lệ lạm phảt. Riêng từ năm 2016, nhóm dự đoán công ty sẽ đi vào giai đoạn ổn định, nên mỗi năm sẽ đầu tư vào tài sản cố định tương ứng 1 khoản bằng năm 2013. Các yếu tố thuộc Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh Doanh thu : dự báo doanh thu dựa vào các yếu tố sau: + Các dự án, công trình của công ty được hoàn thành đang đưa vào kinh doanh Tính tới thời điểm hiện nay thì công ty có khá nhiều công trình, dự án có vốn đầu tư lớn và quan trọng đang được kinh doanh như khu đô thị Nam An Khánh (có vốn đầu tư lớn), khu đô thị Mỹ Đình-Mễ Trì, khách sạn Sông Đà-Hạ Long, khu du lịch Sông Đà- Ngọc Vừng ( dự đoán doanh thu 37,75 tỷ đến 93,73 tỷ / 1 năm)…. + Tỷ lệ đô thị hóa Theo biểu đồ trên ta thấy rằng tỷ lệ đô thị hóa của nước ta tăng dần qua các năm, tới năm 2020 tỷ lệ đô thị hóa lên tới 45% mà đất ở thành phố, thành thị thì không tăng. Điều này có nghĩa là càng ngày sẽ có càng nhiều các trung cư cao tầng, các căn hộ bán hoặc cho thuê, khu đô thị mới để dáp ứng nhu cầu ở của người dân…. Mà đây chính là lĩnh vực kinh doanh chính của công ty, tỷ lệ đô thị hóa càng cao hứa hẹn tiềm năng kinh doanh cho công ty càng lớn. + Các chính sách phát triển đô thị, đường, điện… của nhà nước. Hiện nay, chính phủ đang cho thực hiên rất nhiều dự án, công trình mang tính mở rộng, phát triển đất nước như dự án Đường dây 500KV Đồng Nai (do công ty đang thực hiện), phát triển mô hình thủ đô Hà Nội năm 2020, hay dự tính xây các tuyến tàu điện cao tốc xuyên đất nước (dự đoán sẽ được bất đầu xây dựng trong năm 2014)….Mà công là công ty có 51% vốn nhà nước nên rất được ưu tiên trong việc đấu thầu dự án ( lợi thế của công ty), tạo nên khả năng tăng doanh thu trong các năm tiếp theo là rất lớn. + GDP Năm 2008 2009 2010 2011 (dự đoán) GDP 1108752 1436955 1580461 1817530 Từ bảng này ta có thể thấy GDP của nước ta ngày càng tăng và dự đoán năm 2011 tăng 15% so với năm 2010. Dựa vào bảng doanh thu thuần của công ty trong năm 2007 và 2008 ta thấy rằng doanh thu chính của công ty đến từ hoạt động chuyển quyền sử dụng đất và kinh doanh nhà. Người Việt Nam có tính thích an toàn, “ăn chắc, mặc bền” vì vậy nhà cửa đối với họ là quan trọng nhất. Ở phương Tây người ta có thể tiêu xài rất nhiều tiền cho việc ăn chơi, giải trí và ở nhà thuê, nhưng người Việt Nam ta thì không, khi chưa mua được một căn nhà thì họ sẽ tiêu xài tiết kiệm cho tới khi mua được thì thôi. Vì vậy, khi thu nhập bình quân trên đầu người tăng chúng ta có thể dự đoán được nhu cầu về nhà ở cũng sẽ tăng theo ( chưa có nhà thì mua nhà, có nhà rồi thì muốn mua nhà to, có nhà to rồi thì mua nhà to hơn và cao cấp hơn…). + Chính sách cho vay từ các Ngân hàng Hiện nay hầu hết các Ngân Hàng đều cạnh tranh nhau về việc cho vay, trong đó đang phát triển hình thức khách hàng vay thế chấp bằng chính ngôi nhà sẽ mua. Ngoài việc được vay đủ tiền mua nhà rồi trả góp khách hàng còn được hưởng rất nhiều ưu đãi khách như trúng thưởng, lãi suất 0%..... Điều này tạo điều kiện cho người có thu nhập trung bình có thể mua nhà ở thành thị cũng như ở các vùng khác. + Tình hình kinh tế thị trường Ngoài các yếu tố đã nêu ra thì đây là yếu tố có ảnh hưởng không tốt đến doanh thu của công ty bất động sản cũng như các công ty trong các lĩnh vực khác. Khi Châu Âu, Mỹ lâm vào khủng hoảng nợ thì nước ta cũng không thể tránh khỏi ảnh hưởng. Để khắc phục tình trạng khủng hoảng họ sẽ thắt chặt chi tiêu điều này ảnh hưởng rất lớn đến tình hình xuất khẩu ở nước ta, nó sẽ làm giảm thu nhập của các doanh nghiệp xuất khẩu và thu nhập của người dân cả nước, không đủ tiền trang trải cuộc sống thì rất khó để nghĩ tới việc mua nhà. Nhưng công ty có thể đánh mạnh lĩnh vực cho thuê thay cho doanh thu từ việc bán nhà. → Từ những yếu tố nêu trên ta có thể dự đoán doanh thu của công ty sẽ tăng trong các năm tới. Giá vốn hàng bán và các loại chi phí + Khi doanh thu tăng lên thì chi phí cũng tăng lên theo. + Lạm phát làm tăng giá vốn và các chi phí của doanh nghiệp (lớn hơn mức lạm phát). Lạm phát ở nước ta luôn ở mức cao trong các năm qua nên nhóm dự đoán lạm phát sẽ vẫn ở mức trên 10%. + Hiện nay tình hình kinh tế của Việt Nam vẫn chưa thể ổn định nên lãi suất cho vay từ các tổ chức tín dụng vẫn còn rất cao so với các nước khác nên tạo áp lực chi phí cao đối với các doanh nghiệp. → Từ những yếu tố trên, dự đoán chi phí của công ty sẽ tăng trong những năm tới. + Dự đoán có sự khác biệt trong năm 2013 : theo dự đoán của nhiều chuyên gia kinh tế trên thế giới như Giáo sư Nouriel Roubini, Công ty Solid Menedzhment… thì sẽ xảy ra cuộc khủng hoảng kinh tế vào năm 2013 do sự tồn tại của 4 yếu tố tiêu cực là quá trình tái cơ cấu nợ tại châu Âu (cuộc khủng hoảng có thể thoát ra ngoài sự kiểm soát của các chính phủ như Hy Lạp, Ý, Tây Ban Nha…), tình trạng đình đốn ở Nhật Bản, tăng trưởng chậm lại tại Trung Quốc và những khó khăn tài chính của Mỹ (thâm hụt ngân sách của Mỹ đã là hơn 1.000 tỷ USD, năm 2012 và 2013 cũng có thể thâm hụt ở mức này. Trong thời gian tới, nước Mỹ sẽ đối mặt với hai vấn đề cơ bản là có nhiều khoản nợ  xấu và nhiều cơ sở sản xuất không hoạt động.). Tất cả các nước đang tiếp tục đi trên con đường gia tăng nợ công và nợ tư nhân, và chậm nhất vào năm 2013, tất cả những khoản nợ nần này sẽ cho thấy hậu quả của nó, 4 yếu tố tiêu cực trên có khả năng tới 30% sẽ tạo ra một “cơn bão kinh tế toàn diện” Bảng dự đoán tăng (giảm) doanh thu, giá vốn và các loại chi phí so với năm trước đó (bao gồm tỷ lệ lạm phát). Năm 2011 2012 2013 2014 2015 Doanh thu thuần 17% 40% -12% 30% 33% Giá vốn hàng bán 17% 30% 30% 30% 33% CPBH 21% 20% 70% 30% 30% CPQLDN 15% 15% 15% 15% 15% Cổ tức Với những dự báo về sự thay đổi của doanh thu, giá vốn hàng bán, chi phí bán hàng, chi phí quản lý doanh nghiệp, nhóm giả định các yếu tố còn lại của bảng báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh là không đổi, từ đó tính được thu nhập trên mỗi cổ phiếu mỗi năm (EPS) và nhóm dựa trên tỷ lệ chi trả cổ tức trung bình từ năm 2008 đến 2010 là 50% để tính được dự báo chi trả cổ tức mỗi năm từ 2011-2015. Riêng từ năm 2016 trở đi, với dự báo tốc độ tăng trưởng đều ổn định cho những năm về sau là 5% nên cổ tức năm 2016=cổ tức 2015 x (1+5%) Năm 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Cổ tức 1.200 2.687 3.538 2.195 2.908 3.940 4.137 Xác định trị giá của cổ phiếu Việc định giá cổ phiếu cuối năm 2010 đầu 2011 được xác định theo phương pháp là DDM với giả định của nhóm đưa ra là từ năm 2016 , tốc độ tăng trưởng của lợi nhuận và cổ tức sẽ được duy trì ở mức ổn định là g=5% Theo phương pháp DDM : Ta có cổ tức được dự báo qua các năm là : D2011 = 2.687 D2012 = 3.538 D2013 = 2.195 D2014 = 2.908 D2015 = 3.940 Giả sử từ năm 2016 trở đi, tốc độ tăng trưởng cổ tức được duy trì ở mức ổn định là g = 5%/năm -> D2016 = D2015 * (1+5%) = 4.137 Với lãi suất chiết khấu re = 23.46% = 16.102 đ TÀI LIỆU THAM KHẢO www.kinhtevadubao.com.vn www.vnexpress.net www.stockbiz.vn www.cophieu68.com www.hsx.vn Báo cáo thường niên Công ty Cổ phần Đầu tư phát triển đô thị và khu công nghiệp Sông Đà năm 2010 Bản cáo bạch Công ty cổ phần Đầu tư và phát triển đô thị khu Công nghiệp Sông Đà