Phân tích thực trạng hoạt động của sàn giao dịch bất động sản ở nước ta hiện nay, đưa ra những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật đối với hoạt động của sàn giao dịch bất động sản

A – MỞ BÀI Để thị trường bất động sản được minh bạch, công khai, hoạt động một cách chính quy, chuyên nghiệp thì kể từ ngày 01/01/2009, Bộ Xây dựng yêu cầu tất cả các doanh nghiệp khi kinh doanh bất động sản phải thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản đã được cơ quan có thẩm quyền cấp phép hoạt động. Như vậy để hiểu rõ về hoat động của sàn giao dịch bất động sản sau đây em xin chọn đề bài số 10 :“ phân tích thực trạng hoạt động của sàn giao dịch bất động sản ở nước ta hiện nay? Đưa ra những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật đối với hoạt động của sàn giao dịch bất động sản?" B – NỘI DUNG I - Thực trạng hoạt động của sàn giao dịch bất động sản ở nước ta hiện nay 1.Hiệu quả hoạt động của sàn giao dịch bất động sản Kể từ khi ra đời cho đến nay hệ thống các SGD BĐS đã đạt được những hiệu quả nhất định.Thể hiện qua những nội dung sau: 1.1. Đối với nguồn thông tin Nguồn thông tin có vai trò rất quan trọng đối với nhà nước, đối với doanh nghiệp, đối với người mua; có ý nghĩa cho việc đưa ra các quyết định của các chủ thể này. Vì vậy mà yêu cầu đặt ra là nguồn thông tin đòi hỏi phải chính xác, trung thực và khách quan. Tuy nhiên, do TT BĐS là thị trường không hoàn hảo, các thông tin trên thị trường không công khai và minh bạch gây ra tình trạng không ổn định, không lành mạnh trên thị trường. Khắc phục tồn tại này của TT BĐS, sàn giao dịch ra đời cung cấp thông tin chính xác và kịp thời cho thị trường. Và việc cung cấp thông tin này không ngừng tăng lên về số lượng và chất lượng, được thể hiện qua 2 giai đoạn: trước năm 2009 và từ đầu năm 2009 đến nay. Trước năm 2009: Trong giai đoạn này các nguồn thông tin trên TT là rất phong phú: qua môi giới; qua người quen; qua sàn giao dịch và các nguồn khác. Qua biểu đồ cho thấy: thông tin được cung cấp từ các sàn giao dịch chiếm một tỉ lệ tương đối nhỏ, chỉ khoảng 1/3 trên thị trường. Trong khi đó nguồn thông tin từ các nguồn khác lại chiếm tới 2/3. Điều này đã giải thích tại sao các giao dịch ngầm là giao dịch chủ yếu trên thị trường và cũng từ đó mà nhà nước không thể nắm bắt được hệ thống các thông tin trên thị trường chính xác và minh bạch. Đặc biệt là nhà nước đã mất một khoản ngân sách lớn từ thuế giao dịch BĐS. Từ 2009 đến nay: Giai đoạn này, nhờ có sự phát triển mạnh mẽ của hệ thống các SGD mà cơ cấu nguồn thông tin trên thị trường đã có những chuyển biến tích cực. Nguồn thông tin trên thị trường BĐS lúc này đã chiếm khoảng 1/2 trong tổng cơ cấu các nguồn thông tin trên thị trường. Điều này cho thấy SGD BĐS đang hoạt động ngày càng hiệu quả hơn, chuyên nghiệp hơn, phát huy được vai trò của mình hơn. 1.2. Đối với số lượng giao dịch Thực trạng rõ nét nhất của TT BĐS Việt Nam là các giao dịch ngầm phi chính thức. Điều này đã gây tác hại không nhỏ cho nền kinh tế quốc dân. Sự ra đời của SGD đã phần nào hạn chế các giao dịch phi chính thức diễn ra. Đồng thời từng bước đưa tất cả các giao dịch BĐS qua sàn. Trước năm 2009: số lượng các giao dịch BĐS được qua sàn đăng kí chính thức chỉ chiếm khoảng 1/3 tổng số các giao dịch trên thị trường. Số còn lại là các giao phi chính thức. Từ năm 2009 đến nay:Từ đầu năm 2009 đến nay, số lượng các giao dịch ngầm đã giảm đáng kể, số lượng các giao dịch BĐS trên sàn giao dịch tăng lên chiếm khoảng 1/2 trên tổng số các giao dịch BĐS trên thị trường. Đây là một dấu hiệu tốt, bởi những con số này cho thấy người dân và các doanh nghiệp đã dần tin tưởng vào hoạt động của các SGD, thông tin và những gói dịch vụ mà sàn cung cấp. Điều đó cũng có nghĩa là thông tin trên SGD cung cấp có tính xác thực và hiệu quả hơn, nó sẽ có tác dụng cho các chủ tham gia thị trường BĐS. Đặc biệt, thông qua sàn giao dịch nhà nước có thể thu thêm được một lượng ngân sách đáng kể. 2. Những tồn tại trong hoạt động của các sàn giao dịch 2. 1. Khái quát những tồn tại trong thực trạng hoạt động của hệ thống các sàn giao dịch bất động sản. Hiện nay các sàn giao dịch BĐS mọc lên nhiều như "nấm mọc sau cơn mưa" nhưng hiệu quả hoạt động hoàn toàn ngược lại. Bởi: - Việc thành lập sàn chỉ mang tính đối phó với các quy định của pháp luật. Luật kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ ngày 1 tháng 1 năm 2007 và dự kiến đến hết quý I năm 2009 thì mọi giao dịch BĐS của các chủ thể kinh doanh BĐS đều giao dịch trên sàn. Vì vậy các công ty địa ốc đua nhau mở sàn trên cơ sở nâng cấp các trung tâm giao dịch BĐS từ trước. Vì vậy nên hoạt động của các sàn này cũng chẳng khác các trung tâm môi giới. Các sàn này thực hiện các hoạt động kinh doanh bằng việc mua sỉ bán lẻ các sản phẩm HH BĐS, vì vậy mà cứ có được lợi nhuận là họ lại tung hàng hoá ra bán phá giá thị trường. Điều này đã gây khó khăn cho các chủ đầu tư và các sàn giao dịch khác. Còn trường hợp các sàn do chủ đầu tư thành lập thì thực hiện công việc mua bán hàng hoá độc quyền của công ty mẹ. Vì vậy nên mới có chuyện tất cả sản phẩm của dự án mặc dù được niêm yết trên sàn nhưng phải có chuyện xét duyệt đơn xin mua của lãnh đạo Tổng công ty thì khách hàng mới mua được sản phẩm (đây là một thực tế đang diễn ra ở một dự án của chủ đầu tư trên trục đường 70, Từ Liêm – Hà Nội). Do SGD trực thuộc tổng công ty nên khách hàng không có cơ hội tìm kiếm thông tin của dự án. - Hoạt động của các SGD BĐS hiện nay vẫn chỉ như một nấc thang trung gian nên chủ đầu tư bảo sao thì các sàn cứ như vậy mà thực hiện . Các sàn chỉ việc bán theo giá của chủ đầu tư ấn định để hưởng hoa hồng từ 1%- 2%. Đối với những người có BĐS bán lẻ thì bán thế nào cũng được chứ không cần phải qua nghiệp vụ thẩm định giá. - Các thông tin được niêm yết trên sàn thì không bảo đảm sẽ chính xác hoàn toàn. Mỗi sàn công bố một chỉ số giá khác nhau, thông tin giữa các sàn về cùng một đối tượng cũng không thống nhất. - Xét về tính hiệu quả của các SGD mang lại cho TT BĐS là có nhưng hiệu quả thấp so với mục tiêu đặt ra. Vì vậy Khi mà SGD BĐS không thể thực hiện được chức năng của mình thì việc TT BĐS Việt Nam luôn phát triển trong sự thiếu ổn định, minh bạch là một điều tất yếu. 2.2.Nhiều bất hợp lý ở sàn giao dịch bất động sản Mới đi vào hoạt động từ đầu năm 2009, nhưng sàn giao dịch bất động sản (SGDBĐS) đã bộc lộ nhiều bất hợp lý. Tuy nhiên, vấn đề “gỡ” cho SGDBĐS không phải dễ, vì để ban hành một chính sách tháo gỡ, lại đụng ngay hàng loạt chính sách quản lý. Giao dịch ít Cho đến thời điểm này, cả nước đã có 226 SGDBĐS được thành lập, trong đó chủ yếu tập trung ở TP.HCM (123 SGDBĐS) và Hà Nội (82 SGDBĐS). Tuy nhiên, thống kê của Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (QLN-TTBĐS) cho thấy trong 8 tháng qua chỉ có 3.679 giao dịch thông qua SGDBĐS, trong đó phía Bắc có 327 giao dịch, phía Nam có 3.325 giao dịch. Nếu căn cứ con số này thì mỗi ngày chỉ có khoảng 15 giao dịch qua SGDBĐS trên cả nước. Trong khi đó, số giao dịch qua SGDBĐS tổng hợp tính đến ngày 10/9 chỉ có 33/226 sàn gửi báo cáo về Cục QLN-TTBĐS. Theo ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục QLN- TTBĐS, đến lúc này đã bộc lộ khá rõ những bất cập mà SGDBĐS đang mắc phải. Ví dụ như nhiều sàn quy mô còn nhỏ, cơ sở vật chất khiêm tốn, nhân lực hạn chế; một số lớn sàn được các chủ đầu tư dự án kinh doanh BĐS thành lập để phân phối sản phẩm của chính mình, thiếu khách quan. Trong nhiều trường hợp, sàn lại thực hiện chức năng như phòng kinh doanh trong công ty kinh doanh BĐS; còn thiếu cơ chế khuyến khích người dân qua sàn; nhiều sàn còn giao dịch chưa tuân thủ pháp luật... Hiện nay, ước tính tỷ lệ giao dịch BĐS qua sàn chỉ chiếm 15 - 20% tổng giao dịch thị trường (của cả tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS và giao dịch người dân). Điều đó cho thấy vai trò tạo sự minh bạch cho thị trường của các SGDBĐS đang là một nhiệm vụ rất khó khăn. Lách luật Các SGDBĐS cũng đang gặp những rào chắn từ tình trạng bất cập của Luật Kinh doanh BĐS về vấn đề huy động vốn; vai trò, quyền và trách nhiệm của SGDBĐS chưa rõ; điều kiện cấp chứng chỉ hành nghề môi giới, định giá, thủ tục thành lập sàn đào tạo, bồi dưỡng và cấp chứng chỉ hành nghề... còn quá đơn giản, dễ dãi. Bên cạnh đó, nhiều chủ đầu tư vẫn chưa muốn giao dịch qua sàn và lách bằng cách huy động vốn sớm cho dự án trước khi BĐS đủ điều kiện giao dịch qua sàn, không muốn công khai thông tin về dự án; người dân chưa thay đổi tập quán giao dịch BĐS và việc thanh - kiểm tra hoạt động của các chủ đầu tư và các SGDBĐS chưa thường xuyên. Theo các DN BĐS, hiện có 4 vấn đề liên quan đến SGDBĐS mà họ quan tâm: quyền hạn của sàn; huy động vốn của DN; thủ tục lập sàn; các hàng hóa BĐS phải bán qua sàn. Ông Phạm Ngọc Thanh, SGDBĐS Taseco Land, cho rằng vấn đề bức xúc nhất chính là 70% các giao dịch trên thị trường đều theo hình thức hợp đồng góp vốn, nên chăng các hợp đồng góp vốn cũng được qua sàn. Bên cạnh đó, tính pháp lý của sàn cũng không cao, khiến cho người dân e ngại. Khó “gỡ” Để gỡ rối cho sàn, các cơ quan chức năng đang vấp phải tình cảnh “đụng đâu mắc đó”, mà đa phần vì “dẫm” lên các chủ trương trước đây của mình. Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam, nhiều bất cập có thể chỉ ra, nhưng để sửa được rất nan giải, cần có thời gian, vì phải sửa nghị định, thậm chí sửa luật. Ví dụ như nếu công nhận huy động vốn bằng hợp đồng góp vốn hợp lệ thì sẽ không quản nổi nếu DN phạm pháp, lừa đảo. Nếu cho phép có thể huy động vốn bằng góp vốn (đăng ký trước với Nhà nước) và giao dịch này có thể qua sàn thì vướng luật kinh doanh BĐS; nếu cho phép DN giữ một tỷ lệ nhất định để kinh doanh theo hợp đồng góp vốn, tỷ lệ còn lại bắt buộc phải qua sàn thì lại “đụng” quy định nếu không qua sàn, không được cấp sổ hồng, sổ đỏ. Hay khi cấp chứng nhận cho sàn để tránh “vàng thau lẫn lộn” lại vấp ngay một vấn đề khác là không cấp thì sàn không đủ uy tín, cấp lại phải lo tái diễn cơ chế xin - cho. Để nâng cấp cao tính pháp lý của SGDBĐS cũng không dễ dàng vì lại do một bộ khác phụ trách. 2.3. Một số sai phạm cụ thể Trong vai trò là một khách hàng đi mua BĐS hay là một nhà đầu cơ thì vẫn luôn nhận thấy một điều là các SGD BĐS giúp các nhà đầu cơ trốn lậu thuế để hưởng % hoa hồng được cao. Cụ thể như sau: Trong vai trò là một nhà đầu tư: Là một người đầu cơ BĐS có nhu cầu tìm nguồn hàng để mua đi bán lại đã tìm đến SGD BĐS để tìm kiếm nguồn hàng, đồng thời liên kết với sàn để bán lại hàng hoá đã mua. Sản phẩm mà người đầu cơ mua với giá dự kiến là 1200 USD/ m2 (đây là giá gốc không vênh – tức là mua trực tiếp của nhà đầu tư chưa phải mua lại của nhà đầu cơ khác). Diện tích các căn hộ này là khoảng 90m2 – 120m2/ căn. Người mua sẽ đóng tiền theo tiến độ thi công công trình và chia làm 5 lần, riêng lần đầu là 20%. Giá gốc, người mua với giá 1200 USD/ m2 được thực hiện với hình thức là hợp đồng góp vốn. Sau khi xây dựng xong có hoạt động mua bán, lúc này người đầu cơ sẽ bán lại sản phẩm và vào tên khách hàng của mình trong hoạt động góp vốn. Đây là giữa nhà đầu tư với khách hàng và coi như khách hàng mua trực tiếp của nhà đầu tư. Còn về phía nhà đầu cơ với chủ đầu tư sẽ tìm "n…" lí do để huỷ hợp đồng góp vốn giả tạo trước. Nhưng vấn đề ở đây là giá thật của căn hộ người mua phải trả không phải là giá trên hợp đồng mà giá thật bao gồm giá trên hợp đồng cộng với khoản tiền chênh mà người mua phải trả cho người đầu cơ. Khoản tiền chênh này có thể lên tới 100 đến 300 triệu đồng đối với một căn hộ chung cư và từ 400 – 500 triệu đồng đối với một ngôi biệt thự. Khoản tiền vênh này không được đề cập trên bất cứ một loại giấy tờ nào và đây là thoả thuận miệng, vì vậy nên chủ đầu cơ không phải đóng thuế. Trong vai trò là một người mua Nếu người mua có nhu cầu về nhà ở thì phải mua lại của các chủ đầu cơ chứ không thể mua trực tiếp của các nhà đầu tư. Bởi khi dự án được công bố, chưa hoàn thành xong phần móng người đến hỏi mua nhà được trả lời là đã bán hết. Vì vậy, khách hàng muốn mua sản phẩm thì qua SGD BĐS. Sau khi giới thiệu qua về sản phẩm, sàn sẽ kết nối người mua và người bán với nhau. Nếu quá trình đàm phán đi đến thống hất, người đầu cơ sẽ đưa khách hàng đến kí hợp đồng với chủ đầu tư. Đây là hợp đồng sang tên căn hộ từ chủ đầu tư với khách hàng, giá tính thuế sẽ là giá ghi trên hợp đồng. Người mua còn phải trả thêm cho một khoản tiền vênh nhất định cho chủ đầu cơ, khoản tiền này không được nhắc đến trên bất cứ giấy tờ gì, vì đây là thoả thuận miệng. Và người mua được SGD giải thích là: "vì người đầu cơ là người nhà giám đốc chủ đầu tư công trình nên mặc dù họ đã mua nhưng họ không phải đứng tên trên giấy tờ nên hợp đồng mua là hợp đồng mua nhà một lần" Hiện tượng trên diễn ra bởi sự liên kết giữa chủ đầu tư, người đầu cơ và đăc biệt là sự dàn xếp của SGD và cũng được sự đồng ý của người mua, bởi "thuận mua, vừa bán". Hơn nữa, nếu khoản tiền vênh không được hiện diện trên hợp đồng thì người mua sẽ không phải nộp thêm một khoản giá trị thuế từ số tiền vênh này. Điều này đã mang lại thiệt thòi cho người mua và nhà nước. Nó nằm ngoài tầm kiểm soát của nhà nước. Bởi đó là những giao dịch ngầm, thoả thuận miệng, phi chính thức giữa nguồn cung và nguồn cầu và khâu dịch vụ. Đây là lí do giải thích rất dễ hiểu cho các cơn sốt nóng giả tạo do nhà đầu cơ tạo ra để nhằm đạt được mục đích lợi nhuận. Những hoạt động này của các sàn giao dịch chẳng khác gì của các trung tâm giao dịch. Như vậy SGD đã bị các "cò đất" lợi dụng để hoạt động. II – Giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản góp phần ổn định và phát triển thị trường bất động sản 1.Thành lập các sàn giao dịch bất động sản của nhà nước và nhanh chóng xây dựng các tiêu chí, quy trình hoạt động của sàn chuẩn Thành lập các sàn giao dịch bất động sản của nhà nước - Sở dĩ phải thành lập các SGD BĐS của nhà nước là vì hiện nay các SGD BĐS trên cả nước đều do các doanh nghiệp tư nhân thành lập điều này sẽ dẫn đến một số hạn chế sau: -Tính minh bạch và công khai các thông tin được niêm yết trên sàn không bảo đảm chính xác một trăm phần trăm. Bởi, các sàn hiện nay do chính các chủ đầu tư thành lập để bán sản phẩm của công ty , các sàn chịu sự tác động của chủ đầu tư, bảo gì nghe lấy. Bên cạnh đó cũng có hiện tượng các sàn hạch sách, làm khó chủ đầu tư khi họ gửi bán sản phẩm. Các sàn giao dịch không thể cung cấp thông tin chính xác, minh bạch vì mục tiêu lợi nhuận, vấn đề lợi nhuận đặt lên hàng đầu. - Vì tính minh bạch không rõ ràng nên nhà nước cũng không thể triệt để thu thuế từ các giao dịch BĐS cho dù là các giao dịch này đã qua sàn. - Khi các SGD BĐS của nhà nước được thành lập và phát triển thì vấn đề thu thập thông tin trên thị trường sẽ bảo đảm chính xác nhờ có sự chọn lọc từ hai nguồn: SGD của tư nhân và SGD của nhà nước. Vì vậy, tính minh bạch càng rõ ràng. - Đồng thời việc ra đời của các SGD nhà nước sẽ khuyến khích và từng bước đưa bước đưa tât cả các giao dịch của người dân lên sàn nhằm mục tiêu: mọi giao dịch bất động sản của người dân hay của các chủ thể kinh doanh đều được đưa lên sàn giao dịch để cơ quan quản lí nắm được mọi thông tin về thị trường để từ đó hoạch định những cơ chế chính sách đúng đắn cho việc quản lí và điều tiết thị trường hiệu quả. Xây dựng chỉ số chuẩn: Cho đến nay cơ quan nhà nước vẫn chưa ban hành chỉ số chuẩn (bao gồm thông tin về giá cả, thông tin về mặt hàng, chủng loại). Khi Luật kinh doanh bất động sản được ban hành các cơ quản lí nhà nước có dự kiến là sẽ ban hành chỉ số chuẩn vào quý I năm 2009 trên cơ lấy dữ liệu và thông tin từ các sàn giao dịch chuẩn trên cả nước. Tuy nhiên với tình trạng hiện nay thì sàn giao dịch đạt chuẩn nhưng thông tin cung cấp cho cơ quản lí chưa đạt chuẩn. Vì vậy mà cho đến nay cơ quan quản lí nhà nước vẫn chưa ban hành được chỉ số chuẩn. Nếu SGD của nhà nước của nhà nước ra đời thì vấn đề cung cấp thông tin cho cơ quan quản lí nhà nước xây dựng chỉ số chuẩn sẽ sớm được thực thi và có hiệu quả. Xác định tiêu chí và quy trình hoạt động của sàn giao dịch chuẩn Hiện nay nhà nước vẫn chưa đưa ra một tiêu chí, quy trình hoạt động của một sàn giao dịch chuẩn. Những tiêu chí mà Bộ xây dựng đưa ra: sàn phải có diện tích từ 50m2 trở lên, phải có ít nhất hai nhân viên mô giới trở lên…là những tiêu chí cho các sàn đủ điều kiện hoạt động. Thực trạng hoạt động của các sàn giao dịch hiện nay rất bát nháo không đồng bộ và thống nhất, thông tin không đảm bảo chính xác và minh bạch. Mỗi sàn có một tiêu chí, một quy trình làm việc khác nhau, không thống nhất. Trên cơ sở phát triển các SGD BĐS của nhà nước các cơ quan lí sẽ nhanh chóng đưa ra một mô hình sàn chuẩn với những tiêu chí và quy trình hoạt động nhất định trên cơ sở rút kinh nghiệm của các sàn giao dịch tư nhân và sàn giao dịch của nhà nước. 2 .Xây dựng hệ thống cơ quan quản lí sàn giao dịch thống nhất, tập trung. Hiện nay cơ quan quản lí các SGD BĐS ở trung ương là Cục quản lí nhà ở và thị trường bất động sản của Bộ Xây dựng và ở địa phương là sở xây dựng của các tỉnh, thành phố. Kiểu quản lí này của các cơ quan nhà nước mang nặng yếu tố quản lí hành chính vì vậy mà nó sẽ chứa đựng nhiều yếu tố bất cập, phiền hà và rắc rối. Khi doanh nghiệp muốn thành lập SGD BĐS thì phải làm thủ tục đăng kí với cơ quản lí ở địa phương là sở xây dựng, và sở xây dựng địa phương sẽ lại trình lên Bộ xây dựng. Quá trình này trải qua nhiều bước kiểm tra, xét duyệt trên giấy tờ, gây mất nhiều thời gian cho doanh nghiệp và tâm lí ngại hành chính của các doanh nghiệp đối với cơ quan nhà nước. Doanh nghiệp và các cơ quan nhà nước còn chưa "gặp nhau" nên việc các doanh nghiệp phản ánh những đề xuất những cơ chế chính sách với các cơ quan lí nhà nước để hoàn thiện môi trường pháp lí là không thuận tiện và khó tới nơi. Đồng thời nhà nước cũng không quản lí trực tiếp được các sàn giao dịch vì vậy mà việc nắm bắt thông tin còn thiếu chính xác và không thống nhất, gây khó khăn cho việc quản lí và điều tiết thị trường. Sự tác động giữa cơ quan quản lí nhà nước và các sàn giao dịch BĐS hiện nay thường được thông qua hiệp hội BĐS. Khi các doanh nghiệp SGD BĐS muốn phản ánh chính sách của nhà nước thì họ thường thông qua hiệp hội BĐS và hiệp hội BĐS sẽ đề xuất ý kiến với cơ quan nhà nước. Còn nhà nước muốn nắm bắt được thông tin, muốn đề ra những chính sách quản lí phù hợp với thực tiễn thì phải thu thập ý kiến của các doanh nghiệp thông qua hiệp hội BĐS. Khi các doanh nghiệp SGD BĐS có hành vi vi phạm pháp luật thì trách nhiệm thuộc về cơ quan quản lí ở địa phương là các sở xây dựng. Các sở xây dựng ở địa phương điều tra xem xét và tiến hành xử lí vi phạm theo quy định của pháp luật và có thể sau đó sẽ báo cáo lên Bộ xây dựng về tình hình hoạt động chung của các SGD. Tuy nhiên, cho đến nay vẫn chưa có một quy định cụ thể nào của pháp luật về việc tiến hành thanh tra kiểm tra các SGD. Việc kiểm tra hoạt động của các sàn chủ yếu lại được tiến hành thông qua cơ quan thuế và cơ quan kiểm toán. Vì vậy, mà thực trạng hoạt động bát nháo của các sàn giao dịch cho đến nay vẫn chưa có một trường hợp nào bị kiểm tra và xử lí. Đây chính là một vấn đề thể hiện công tác quản lí của nhà nước còn rất yếu kém và nhiều bất cập. Chính vì vậy thiết nghĩ nên cơ cấu lại cơ quan quản lí nhà nước đối với các SGD BĐS như sau: TT BĐS vẫn thuộc quản lí của Bộ xây dựng và các Sở xây dựng. Tuy nhiên đối với các sàn giao dịch thì phải thành lập một cơ quan chuyên môn tập trung và thống nhất chuyên quản lí hoạt động của các sàn giao dịch BĐS. Cơ quan này trực thuộc Bộ Xây dựng và trực tiếp quản lí các sàn giao dịch BĐS trên phạm vi cả nước. Với cơ cấu quản lí như trên thì cơ quản lí nhà nước sẽ trực tiếp quản lí các sàn giao dịch BĐS. Như vậy thì các doanh nghiệp SGD BĐS và nhà nước sẽ luôn "gặp nhau"(tiếp xúc trực tiếp với nhau). Điều này có ý nghĩa trực tiếp đối với các doanh nghiệp SGD BĐS cũng như đối với nhà nước. Các thông tin về thị trường mà cơ quản lí nhà nước thu thập được từ các SGD sẽ bảo đảm sự chính xác và minh bạch. Còn các doanh nghiệp sẽ phản ánh ý kiến trực tiếp tới cơ quan quản lí chuyên nghành và sẽ luôn được sự hỗ trợ của các cơ quan nhà nước thông qua việc ban hành các cơ chế chính sách phù hợp, các quy định pháp kịp thời tạo điều kiên cho các doanh nghiệp có môi trường pháp lí ổn định. Với cơ quan quản lí thì cơ cấu quản lí trên có một ý nghĩa hết sức to lớn đó là: khu vực sàn giao dịch BĐS sẽ hạn chế sự phục thuộc vào TTBĐS, vào các nhà đầu tư và các nhà đầu đầu cơ. Bởi, với thực trạng quản lí trước của nhà nước thì các SGD luôn chịu tác động mạnh mẽ của các nhà đầu tư và các nhà đầu cơ thể hiện qua việc họ gửi bán sản phẩm qua sàn giao dịch. Họ bảo gì các sàn giao dịch nghe lấy. Họ ấn định giá còn các sàn thì hưởng hoa hồng theo phần trăm khi bán được sản phẩm. Đây chính là lí do giải thích tại sao sự ra đời của các SGD đã không mang lại hiệu quả cho TT BĐS phát triển ổ định và minh bạch và đặc biệt là không mang lại hiệu quả cho công tác quản lí của nhà nước. Bởi chính các SGD không thể hoạt động độc lập và tự chủ được thì sẽ không có chuyện thông tin trên sàn là công khai và minh bạch. Nhưng nếu thực hiện cơ cấu quản lí như trên thì cục diện các SGD BĐS và TT BĐS sẽ thay đổi. 3. Tăng cường tính pháp lý cho sàn giao dịch bất động sản - Theo qui định của pháp luật, các giao dịch BĐS được đưa lên sàn thì hàng hoá BĐS phải có đầy đủ các giấy tờ pháp lý.Tăng cường tính pháp lý cho sàn giao dịch BĐS là một việc làm cần thiết cho việc hoàn thiện chức năng quản lý và điều tiết TT BĐS của các cơ quan nhà nước. - Theo quan điểm của luật kinh doanh BĐS thì tất cả các giao dịch từ hoạt động kinh doanh BĐS đều phải qua sàn giao dịch. - Theo quy định của pháp luật, HH BĐS giao dịch trên sàn phải có đầy đủ giấy tờ pháp lý. Việc GD trên sàn nhằm bảo đảm tính công khai và minh bạch. Sau khi GD trên sàn xong thì sàn sẽ cấp giấy xác nhận là đã GD qua sàn. Và còn khâu quan trọng cuối cùng là công chứng đảm bảo tính pháp lý. Nếu việc nhà nước tăng cường tính pháp lý cho sàn thì việc GD BĐS sẽ diễn ra nhanh chóng. Gộp việc sàn cấp giấy chứng nhận và công chứng sẽ rất thuận lợi cho người mua và người bán. Khâu thủ tục hành chính cắt giảm làm cho việc mua bán qua sàn trở nên đơn giản mà chặt chẽ. Nếu thực hiện được việc cấp giấy xác nhận của sàn với việc công chứng làm một thì mọi hoạt động GD BĐS của người dân cũng sẽ được đưa lên sàn là một điều tất yếu. Khi sàn được tăng cường tính pháp lý thì chỉ những GD BĐS có xác nhận của sàn mới được nhà nước công nhận về mặt pháp lý. Điều này có ý nghĩa hết sức quan trọng. Thứ nhất, nếu tăng cường tính pháp lý cho sàn thì một yêu cầu tất yếu là mọi thông tin liêm yết sàn GD BĐS phải đảm bảo tính chính xác 100%. Việc này đòi hỏi các doanh nghiệp GD BĐS phải tự nâng cao trách nhiệm của mình đối với mọi GD, đối với nhà nước, đối với khách hàng. Lúc này trách nhiệm quản lý TT BĐS không chỉ còn là của riêng nhà nước mà nó còn là trách nhiệm của các SGD BĐS. Thứ hai, tăng cường tính pháp lý cho sàn sẽ làm cho công tác quản lý điều tiết BĐS có hiệu quả hơn. TT BĐS sẽ hạn chế được tính không minh bạch và phát riển ổn định lành mạnh. 4. Giảm thuế lệ phí cho các GD BĐS thực hiện trên sàn Theo quy dịnh của pháp luật hiện nay thì các khỏan thuế và lệ phí khi GD BĐS còn quá cao. Theo quy định là 4% đối với trường hợp xác định được giá mua, giá bán và chi phí liên quan. Và 2% đối với trường hợp không xác định được giá mua và chi phí liên quan còn lệ phí thứ 3 là 1%. Vì thuế và lệ phí thứ ba khi GD BĐS quá cao nên hiên tượng GD BĐS ngầm trốn thuế diễn ra phổ biến là một điều dễ hiểu dẫn đến thị trường BĐS không minh bạch. Nếu các cơ quan nhà nước áp dụng chính sách giảm thuế cho các GD BĐS thực hiên trên sàn thì hiện tượng GD BĐS ngầm sẽ không còn nữa. Đặc biệt chính sách này sẽ lôi kéo được mọi GD BĐS đều được đưa lên sàn. Bởi thuế trên sàn giảm so với GD ở ngoài sàn, sẽ ảnh hưởng đến lợi ích của các người mua và người bán. Vì vậy mà họ sẽ tự nguyện đưa GD BĐS của mình lên trên sàn. Điều này sẽ rất có ý nghĩa đối với cơ quan quản lý nhà nước. Khi mọi GD BĐS được tự nguyện đưa lên sàn thì mọi thông tin về TT BĐS , về các GD BĐS được niêm yết sẽ chính xác và minh bạch. Giúp cho nhà nước nắm bắt thông tin được chính xác cụ thể về tình hình GD, về xu hướng phát triển của thị trường để từ đó đề ra các chính sách điều tiết và hoạch định đúng đắn. 5. Thành lập cơ quan thanh tra chuyên nghành kiểm tra các hoạt động của sàn giao dịch Để quản lý hệ thống các sàn GD BĐS có hiệu quả thì vấn đề thành lập cơ quan thanh tra chuyên nghành, kiểm tra các hoạt động cảu sàn GD BĐS là việc làm cần thiết. Bởi nhà nước quản lý các SGD bằng cách ban hành những quy định pháp luật. Tuy nhiên những quy định của pháp luật không phải lúc nào cũng được các SGD chấp hành một cách nghiêm chỉnh. Chính vì vậy mà cần phải có cơ quan thanh tra giám sát hoạt động của các sàn để phát hiện xử lý kịp thời những hành vi vi phạm, lách luật của các sàn. 6 .Hoàn thiện chế tài xử lí đối với các sàn giao dịch vi phạm quy định của pháp luật Những quy định của pháp luật về sự ra đời và phát triển của các SGD BĐS có từ năm 2006. Tuy nhiên những quy định của pháp luật lại thiếu chế tài xử lý vi phạm. Chính vì vậy mà hoạt động của các sàn GD thời gian qua có nhiều vi phạm. Tuy nhiên chưa có trường hợp nào bị xử lý. Đến năm 2009 mới có nghị định 23/NĐ-CP hướng dẫn xử phạt hành chính đối với các hành vi vi phạm sai phạm của các sàn. Tuy nhiên những chế tài trong Nghị định là xử phạt hành chính với mức xử phạt chưa hợp lý, còn quá nhẹ và quy định hành vi xử phạt còn rất chung. Chính vì vậy mà cơ quan quản lý nhà nước cần phải hoàn thiện chế tài xử lý đối với các sàn GD BĐS vi phạm quy định của pháp luật. Việc hoàn thiện pháp luật phải thật nhanh chóng kịp thời. Các quy định của pháp luật phải thật cụ thể rõ ràng, các chế tài phải thật nghiêm khắc mới có tính răn đe và ngăn chặn. 7. Ban hành cơ chế liên kết giữa các sàn giao dịch bất động sản với nhau Thực trạng hoạt động của các SGD BĐS hiện nay còn cho thấy việc cơ quan quản lí nhà nước ban hành một số cơ chế chính sách liên kết giữa các sàn là cần thiết. Bởi, các SGD BĐS hiện nay còn hoạt động trong tình trạng manh mún, nhỏ lẻ, chưa tạo ra được dấu ấn cho TT BĐS. Không ít sàn hoạt động trong tình trạng đi mua sỉ bán lẻ HH BĐS. Đặc biệt có tình trạng bán phá giá, cạnh tranh không lành mạnh của một số SGD. Thông tin giữa các sàn về các dự án là không thống nhất và thiếu chính xác. Tất cả các điều này cho thấy các sàn cứ mạnh ai người ấy làm chứ chưa có sự liên kết với nhau để có được hoạt động đồng bộ. Chính vì vậy mà yêu cầu đặt ra là các sàn phải liên kết, hợp tác với nhau. Sự liên kết hợp tác này là do sự thoả thuận của các sàn với nhau dựa trên những cơ chế mà cơ quản lí nhà nước ban hành. Qua đó tạo thành một mạng lưới các sàn giao dịch hoạt động có hiệu quả. C – KẾT LUẬN Sau gần 20 năm ra đời và phát triển thị trường BĐS Việt Nam đã có những đóng góp to lớn cho nền kinh tế quốc dân. Tuy nhiên TT BĐS còn nhiều tồn tại, điển hình là hiện tượng giao dịch ngầm, các thông tin về thị trường không được công khai làm cho TT BĐS phát triển không minh bạch và không lành mạnh. Vì vậy, yêu cầu cấp thiết là phải thực hiện các biện pháp làm cho TT BĐS lành mạnh và minh bạch. Một giải pháp để khắc phục tồn tại của thị trường đó là những quy định của pháp luật tạo cơ sở pháp lí cho sự ra đời của các sàn giao dịch BĐS. Tuy nhiên qua thực tế cho thấy hiện trạng hoạt động của các SGD BĐS hiện nay còn rất nhiều bất cập, có nhiều hành vi lách luật, lợi dụng kẽ hở của pháp luật để hoạt động. Các SGD hoạt động không theo một quy trình chuẩn. Cùng với những giải pháp định hướng như trên sẽ giúp cho các SGD BĐS trong thời gian tới hoạt động ngày càng hiệu quả. DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 1. "Thị trường bất động sản- những vấn đề lí luận và thực tiễn ở Việt Nam". PGS TS Thái Bá Cẩn – Thạc sĩ Trần Nguyên Nam. Nhà xuất bản Tài chính. 2. TS. Trần Quang Huy – TS. Nguyễn Quang Tuyến (chủ biên), Pháp luật về kinh doanh bất động sản, Nxb Tư pháp, Hà Nội - 2009 3. " Thị trường bất động sản". PGS TS Hoàng Văn Cường. Nhà Xuất bản Xây Dựng năm 2006. 4. "Bình ổn thị trường giá đất đô thị" PGS TS Hoàng Văn Cường, GS TS Hoàng Ngọc Việt. Nhà xuất bản chính trị quốc gia năm 2008. 5. Tạp chí thị trường bất động sản 6. Tạp chí địa chính 7. Bộ luật Dân sự 2005 8. Luật Đất đai năm 2003 9. Luật kinh doanh bất động sản2006 10. Nghị định153/2007/ NĐ – CP của chính phủ về hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản. 11. Thông tư 13/ 2008/ TT – BXD về hướng dẫn một số điều trong trong Nghị định 153/2007/ NĐ- CP của chính phủ về hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản. 12. Nghị định 23/2009/ NĐ- CP về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lí công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lí và phát triển nhà và công sở. 13. Các website: a,w w w.cbre.com b, w w w. đôthị. net c, w w w. moc.gov.vn d, w w w. bất động sản. net. vn e, w w w. vneconmy.vn f, w w w. metvuong.vn g, w w w. monre.gov.vn HÌNH ẢNH MỘT SỐ SÀN GIAO DỊCH BĐS Ở VIỆT NAM Sàn GDBĐS Vincom Sàn GDBĐS HIDICO Sàn GDBĐS Thuduc House – Vinatexland BIỂU ĐỔ LOẠI GDBBĐS Trước năm 2009 Từ năm 2009 đến nay