Phương pháp thẩm định bất động sản đảm bảo tại ngân hàng thương mại cổ phần Quân Đội

phải theo dõi sát sao số chi phí đó. - Với những ngôi nhà chung cư thì cán bộ thực hiện kí kết với người thầu xây dựng khu chung cư đó để đảm bảo là ngôi nhà đó không được bán, chuyển nhượng hay cho thuê đối với người khác mà không có sự đồng ý của bên phía ngân hàng. Lúc này giá trị ngôi nhà được xác định bằng giá bán của nhà thầu xây dựng cho khách hàng. Việc định giá một tài sản không phải là một việc đơn giản, nó đòi hỏi cán bộ thẩm phải đưa ra được một mức giá ước tính BĐS sao cho thị trường chấp nhận tại thời điểm vay. Nhưng định giá BĐS là tài sản đảm bảo còn gặp khó khăn hơn rất nhiều, bởi lẽ định giá tại thời điểm hiện tại nhưng nếu có phải đem phát mãi thì cũng ít nhất một năm sau mới được thực hiện, vì vậy khoảng cách giữa thời gian định giá với thời điểm phát mãi BĐS là chứa đựng rủi ro cho cán bộ thẩm định là rất lớn, vì vậy chứa đựng rủi ro cho hoạt động tín dụng cũng không phải là nhỏ. Do đó việc định giá của cán bộ thẩm định đòi hỏi phân tuân thủ theo những phương pháp nhất định, nhằm làm giảm thiểu rủi ro một cách thấp nhất. Để minh hoạ cho nội dung phương pháp thẩm định ở trên tại ngân hàng MB, thì chúng ta cùng tham khảo ba ví dụ thực tế thông qua biên bản thẩm định và các báo cáo của các cán bộ thẩm định tại phòng thẩm định tài sản bảo đảm chi nhánh Hà Nội – ngân hàng MB. 2.3.2.2. Về mặt thực tế. a. Đối với BĐS là đất trống: Địa chỉ tại: Xã Ngọc Hồi, huyện Thanh Trì, Thành phố Hà Nội. Thời gian định giá: Ngày 07/06/2008. Qua việc xem xét cụ thể biên bản định giá của cán bộ thẩm định Long và thực tế mảnh đất đó ta phải xem xét đến các vấn đề sau: Thứ nhất, đây là mảnh đất trống, những gì được trình bày trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là phù hợp. Nói chung về mặt pháp lý thì mảnh đất đã đáp ứng yêu cầu như có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do UBND huyện Thanh Trì, Thành phố Hà Nội đứng tên đúng người khách hàng (có giấy tờ phù hợp) vay vốn. Thứ hai, công việc ước tính giá trị BĐS đó tại thời điểm định giá ngày 07/06/2008. Theo kinh nghiệm của một số nhân viên trong phòng, theo giá trị giao dịch được rao bán trên mạng, báo…theo ý kiến đánh giá của những hộ xung quanh BĐS đó mà cũng vừa thực hiện việc mua bán BĐS tương tự. Cán bộ thẩm định đã đưa ra giá trị ước tính của quyền sử dụng đất là: 4.000.000 đồng/m2. Do đó giá trị toàn bộ quyền sử dụng mảnh đất trên được tính: 4.000.000 đồng/m2 x 310 m2 = 1.240.000.000 đồng (một tỷ hai trăm bốn mươi triệu đồng chẵn) Trong thực tế theo một số thông tin từ một số nguồn cho biết giá trị mảnh đất tại đó ở thời điểm định giá là khoảng: 6.500.000 đồng/m2. Qua đó ta có một vài đánh giá sơ bộ về công tác định giá được thực hiện ở mảng này như sau: * Ưu điểm: - Phương pháp mà Ngân hàng đã sử dụng để định giá mảnh đất trống trên là theo hướng lý luận của phương pháp so sánh trực tiếp. - Có và đã thực hiện bước kiểm tra về tính chất pháp lý, về hiện trạng của mảnh đất. - Đã có ý tưởng lấy giá thị trường mảnh đất đó và giá trị mà đưa ra cũng gần sát với giá thị trường. * Nhược điểm: - Giá ước tính về mảnh đất đó mà cán bộ thẩm định đưa ra còn mang nhiều yếu tố chủ quan, đã tiến hành lấy so sánh BĐS tương tự nhưng thực tế không xuống tận nơi BĐS tương tự đó để xem xét. Và những nguồn thông tin giao dịch đó là khó có thể tin tưởng chính xác. Vì vậy mà không có việc điều chỉnh giữa BĐS chứng cớ về BĐS mục tiêu. Nên giá trị ước tính đó thường thấp hơn giá thị trường. - Số lượng mảnh đất trống làm chứng cớ trong phương pháp này là quá ít. - Thông tin lấy giá trị ước tính của BĐS là không được đảm bảo. - Các mục cần thiết đã được nêu ra nhưng chưa được trình bày một cách cụ thể tỉ mỉ. Ví dụ như không nói rõ nguồn thông tin nào để đưa ra giá trị thị trường mảnh đất định giá khoảng: 4.000.000 đồng/m2… b. Đối với BĐS là cả nhà và đất: Địa chỉ: Số 163 ngõ Xã Đàn 2, phường Nam Đồng, quận Đống Đa, Thành phố Hà Nội. Thời gian định giá: Ngày 10 tháng 04 năm 2008. Tài sản bảo đảm này bao gồm cả quyền sử dụng đất và quyền sở hữu công trình trên đất. Cũng theo một quy trình tín dụng chuẩn của toàn bộ ngân hàng MB, cũng bao gồm các khâu xử lý ban đầu như kiểm tra về hiện trạng, tình trạng pháp lý của BĐS đó như hiện trạng đang được dùng cho thuê, có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà hợp pháp… Để xác định một tài sản như vậy thì cần xác định giá trị của quyền sử dụng đất và giá trị của công trình sử dụng trên đất, một cách độc lập. Sau đó thực hiện tính tổng chúng lại. Xác định giá trị quyền sử dụng đất thì cán bộ thẩm định cũng thực hiện định giá tương tự như mảnh đất trống trên. Nhưng nếu theo lý luận khoa học thì điều này được giả sử là mảnh đất được sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất. Do phần trên ta đã đề cập trình bày phân tích một cách cụ thể nên ở trong nội dung phần này chỉ cho phép đề cập tới vấn đề định giá nhà. Ngân hàng MB đã sử dụng phương pháp nào? Và có hiệu quả hay không? Theo như đánh giá của các cán bộ thẩm định trong Ngân hàng, công trình được xây dựng trên đất để thực hiện đánh giá là công trình thực tế, không theo như trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Để ước tính được giá trị của công trình xây dựng trên đất mà cụ thể trong ví dụ này là: nhà bêtông 4 tầng có tổng diện tích xây dựng là: 204m2, thì phải xác định được đơn giá xây dựng một ngôi nhà tương tự như vậy là bao nhiêu, giá trị còn lại của ngôi nhà ước tính là bao nhiêu %. Trong biên bản định giá có đưa ra con số đơn giá xây dựng loại nhà như vậy theo quy định của UBND Thành phố Hà Nội là: 2.130.000 đồng/m2. Việc xác định giá trị nhà còn lại là đưa ra khoảng 90%. Do đó giá trị nhà là: 2.130.000 đồng/m2 x 204m2 x 90% = 391.000.000 đồng. (Ba trăm chín mươi mốt triệu đồng) Nhưng theo thực tế thì ngôi nhà mới xây dựng xong trong năm 2007, nếu lấy giá trị nhà còn lại như vậy thì có phải là hơi thấp, gây thiệt thòi cho khách hàng hay không? Qua thực tế và phân tích trên thì ta có một số đánh giá về công tác định giá BĐS được sử dụng vào trường hợp trên sau: * Ưu điểm: - Để định giá BĐS trên Ngân hàng đã thực hiện việc kết hợp giữa hai phương pháp so sánh trực tiếp (để định giá đất) và phương pháp chi phí để định giá nhà một cách rõ ràng. - Lấy đơn giá xây dựng của UBND Thành phố Hà Nội dùng để tính toán là phù hợp với thị trường cũng như phù hợp với giá trị pháp lý. Vì với mỗi cá nhân khác nhau thì họ sẽ xây dựng một đơn giá riêng, nên ta cứ lấy bình quân là theo quy định của UBND Thành phố. * Nhược điểm: - Việc ước tính tỉ lệ % còn lại của chất lượng công trình là “vo gạo”, mang tính chủ quan của cá nhân thẩm định. Không theo như quy chuẩn của lý luận là phải tính ra tỉ lệ còn lại của các kết cấu chính sau đó mới thực hiện tính giá trị còn lại của cả công trình theo tỉ lệ kết cấu chính đó, việc này được dựa theo các thông số kĩ thuật xây dựng. - Đối với việc định giá nguyên giá công trình xây dựng trên đất của các BĐS lấy giá quyết toán công trình là không hợp lý, vì giá quyết toán công trình có thể đã bị thổi phồng trong quá trình hạch toán. - Nếu định giá tách ra giá trị nhà và đất ra là vi phạm một trong năm nguyên tắc định giá, đó là nguyên tắc đóng góp. - Xét về ví dụ cụ thể để khái quát hoá lên dễ dàng hơn thì: Đây là ngôi nhà được xây dựng lên không phải dùng để ở mà được sử dụng để cho thuê. Nên việc định giá công trình theo phương pháp chi phí là không phù hợp. Vì theo như nghiên cứu lý luận về khoa học thì phương pháp chi phí chỉ được áp dụng cho những công trình không mang tính chất phổ biến. Để định giá ngôi nhà cho thuê này nên dùng phương pháp đầu tư thì giá trị của nó sẽ được nâng lên. Như vậy khách hàng sẽ có khả năng được vay một lượng vốn nhiều hơn. c. Đối BĐS là tài sản hình thành sau vốn vay. Địa chỉ: Khu văn hoá thể thao Phú Sơn (khách sạn Phú Sơn), phường Vũ Ninh, Thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh. Thời gian định giá: 12/01/2008. Theo như quy định khi muốn vay vốn mà tài sản đảm bảo là BĐS được hình thành sau vốn vay thì phải xét xem vốn chủ sở hữu mà khách hàng đã bỏ ra để đầu tư là bao nhiêu, khi đó Ngân hàng thực hiện cho vay là 15% so với số vốn bỏ ra đó. Tiếp tục thi công công trình hình thành sau vốn vay theo tiến độ và theo một thời hạn cụ thể nhân viên phòng Thẩm định Tài sản bảo đảm phải xuống tận nơi có công trình đang thi công để định giá lại tài sản đang hình thành đó xem giá trị mới của công trình là bao nhiêu; sau đó lại thực hiện cho giải ngân theo tiến độ công trình theo % giá trị tài sản bảo đảm đã được định giá lại (thông thường là 50% giá trị tài sản được định giá lại). Theo như biên bản định giá và báo cáo định giá lại tài sản hình thành sau vốn vay thì giá trị của công trình khu văn hoá thể thao Phú Sơn là vào khoảng 43.677.500.000 đồng, giá trị quyền sử dụng đất là vào khoảng: 2.228.000.000 đồng. Do đó giá trị ước tính khu văn hoá thể thao Phú Sơn (khách sạn Phú Sơn) vào khoảng: 2.228.000.000 đồng + 43.677.500.000 đồng = 45.905.500.000 đồng (Bốn mươi năm tỷ chín trăm linh lăm năm trăm nghìn đồng) Trong khi đó giá trị của việc định giá gần nhất (lần định giá trước) là: 40.053.575.000 đồng. Như vậy giá trị quyền sử dụng đất là không thay đổi, giá trị công trình trên đất thì ngày càng được hoàn thiện hơn nên giá trị của công trình tăng. Theo như định giá thì giá trị công trình tăng lên là: 45.905.500.000 đồng - 40.053.575.000 đồng = 5.851.925.000 đồng. Việc định giá trong trường hợp này thật ra cũng là dựa theo chi phí để xây dựng công trình. Khi định giá lại công trình thì cần phải thu thập đầy đủ hoá đơn chứng từ liên quan đến việc xây dựng công trình trong khoảng thời gian hai lần định giá. Qua đó ta nhận thấy có một vài ý kiến nhận xét sau về cách thức định giá BĐS hình thành sau vốn vay cụ thể trong trường hợp này là: * Ưu điểm: - Việc định giá theo cách thức nêu trên được thực hiện một cách đơn giản, dễ làm, không đòi hỏi nghiệp vụ định giá nhiều; chủ yếu là sử dụng nghiệp vụ thanh toán, kế toán. * Nhược điểm: - Với việc định giá như vậy, khách hàng chỉ được vay một khoản tín dụng nhỏ, nên có thể ảnh hưởng đến tiến độ thi công của công trình, dự án. Hạn chế việc cạnh tranh của Ngân hàng trên thị trường. - Khó có thể thu thập được đầy đủ hoá đơn chứng từ để lưu giữ. Như vậy sẽ khiến việc định giá BĐS gặp nhiều khó khăn. - Với công trình sử dụng trên đất này nhằm mục đích để kinh doanh, nên định giá theo phương pháp tập hợp chi phí như trên là không phù hợp mà nên chọn cách thức định giá khác sao cho phù hợp hơn, có thể là định giá bằng phương pháp đầu tư. Qua việc phân tích những ví dụ cụ thể nêu trên thì ta thấy việc định giá tài sản đảm bảo không chỉ dừng lại ở việc định giá làm yếu tố đầu vào cho khoản vay mà còn phải định giá trong suốt thời gian trả nợ để xem tài sản đảm bảo có những biến động nào; trường hợp tài sản hình thành sau vốn vay là một minh chứng, và cả khi tài sản thực hiện phát mãi. Đó là những dẫn chứng cụ thể, từ đó đánh giá khái quát việc sử dụng các phương pháp định giá BĐS bảo đảm của toàn hệ thống ngân hàng MB. 2.3. Đánh giá quy trình định giá bất động sản thế chấp tại MB . 2.3.1. Những kết quả đạt được Cũng như các Ngân hàng thương mại, Ngân hàng thương mại cổ phần (TMCP) QUÂN ĐỘI cũng phải vận hành trong môi trường pháp lí chặt chẽ do cơ quan pháp quyền đặt ra. Mặc dù hệ thống ngân hàng Việt Nam được hình thành từ khá lâu nhưng hành lang pháp lý về BĐS còn khá trẻ. Điều này được lí giải bởi đặc trưng của từng giai đoạn lịch sử. Trước năm 1999, với đặc trưng của nền kinh tế còn nặng về bao cấp, các biện pháp bảo đảm vẫn chưa được quy định.Từ khi có nghị định 178/NĐ-CP năm1999 về đảm bảo tiền vay của các tổ chức tín dụng và Thông tư 06/NHNN thì công tác định giá, xử lí BĐS thế chấp mới có cơ sở để thực hiện. Nghị định 178/NĐ-CP của Chính phủ về đảm bảo tiền vay của các tổ chức tín dụng là văn bản pháp luật rất quan trọng nhằm thực hiện các quy định của luật tổ chức tín dụng ngoài Bộ luật dân sự, luật đất đai và các văn bản pháp luật khác có liên quan. Sau đó, nhận thấy nó chưa phù hợp với thực tế nên chính phủ đã tiếp tục sửa đổi và bổ sung bằng việc ban hành nghị định 85/NĐ-CP. Như vậy cơ sở pháp lí của những hoạt động thế chấp BĐS đã được quy định rõ ràng, cụ thể, cùng với sự chỉ đạo, hướng dẫn của các cơ quan nhà nước mà cụ thể là NHNN đã tạo điều kiện thuận lợi cho công tác định giá, xử lí BĐS thế chấp tại Ngân hàng TMCP QUÂN ĐỘI. Ngoài ra, một số yếu tố khác cũng tạo điều kiện thuận lợi góp phần vào sự thành công của công tác định giá ở Ngân hàng TMCP QUÂN ĐỘI: - Hình thức tín dụng có tài sản đảm bảo bằng bất động sản đã được quy định trong các văn bản pháp luật của nước ta như: bộ luật dân sự, luật đất đai, các nghị định của chính phủ, thông tư hướng dẫn của các bộ. Bên cạnh đó ngành ngân hàng cũng đã có sự chỉ đạo, hướng dẫn, giám sát đối với nghiệp vụ này, bởi vì ngoài việc góp phần thực hiện các chỉ tiêu vĩ mô nó còn có ý nghĩa quan trọng trong việc tồn tại và phát triển của ngân hàng. Vậy cơ sở pháp lý của những hoạt động trên đã được quy định rõ ràng, cụ thể cùng với sự chỉ đạo, hướng dẫn của cơ quan cấp trên, cụ thể là ngân hàng MB và ngân hàng Nhà nước đã tạo ra những thuận lợi đối với nghiệp vụ này. - Các ngân hàng hiện nay đều sử dụng phương pháp so sánh và phương pháp chi phí để định giá tài sản thế chấp, vì thế cần rất nhiều thông tin giao dịch trên thị trường BĐS. Bên cạnh đó thị trường bất động sản ở nước ta đang được khuyến khích mở rộng, phát triển dưới sự quản lý của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, khi thị trường này được mở rộng và phát triển thì lượng thông tin cần thiết để xác định giá trị bất động sản thế chấp sẽ được phổ biến cập nhật hơn, các quy tắc kỹ thuật định giá được sử dụng phổ biến điều này giúp cho việc định giá bất động sản thế chấp được chính xác hơn bên cạnh đó thị trường bất động sản phát triển thì việc xử lý một bất động sản để thế chấp hay thu hồi nợ của ngân hàng cũng trở nên dễ dàng hơn. Vì vậy mà các ngân hàng hiện nay đều thiết lập một phòng thẩm định tài sản độc lập, điều đó làm cho hoạt động tín dụng chuyên nghiệp hơn. - Sự phối hợp của cơ quan nhà nước như UBND phường, Sở tài nguyên môi trường, phòng công chứng... giúp cho ngân hàng quản lí chặt chẽ hơn BĐS thế chấp và bảo đảm được nguồn vốn cho vay của mình. Trong xử lí BĐS thế chấp thì sự phối hợp chặt chẽ với các cơ quan này sẽ đẩy nhanh hơn quá trình thu hồi nợ khi phải xử lí BĐS thế chấp. - Sự tuân thủ và chấp hành các cam kết từ phía khách hàng: Đây là nhân tố không kém phần quan trọng trong điều kiện kinh tế thị trường hiện nay. Nếu khách hàng thực hiện nghiêm chỉnh những cam kết khi vay vốn thì ngân hàng sẽ thực hiện được mục đích, chỉ tiêu đặt ra, tác động đến việc mở rộng quy mô, hạn mức tín dụng của ngân hàng. - Với những thuận lợi trên cùng với sự cố gắng của cán bộ định giá của ngân hàng TMCP QUÂN ĐỘI, trong những năm qua hoạt động cho vay bằng thế chấp BĐS đã đạt được những kết quả đáng khích lệ, mở rộng quy mô khách hàng, nâng cao chất lượng định giá. Tình hình quản lí hồ sơ BĐS thế chấp, kiểm tra giấy tờ, BĐS trước khi cho vay được tiến hành đầy đủ, chặt chẽ, giảm tối thiểu nguy cơ rủi ro cho hoạt động kinh doanh của ngân hàng. Việc xử lí BĐS thế chấp, thu hồi nợ cũng có những thành công đáng kể, đó là việc xem xét cho gia hạn nợ đối với khách hàng hoạt động kém hiệu quả do thiếu vốn, giải quyết chủ yếu bằng thoả thuận giữa ngân hàng và khách hàng thông qua hợp đồng tín dụng. 2.3.2. Những hạn chế cần khắc phục Cùng với những thuận lợi và thành công trên, việc định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng TMCP MB cũng gặp không ít khó khăn, những tồn tại cần được giải quyết trong thời gian tới và đòi hỏi phải có sự phối hợp giữa ngân hàng và các cơ quan liên quan. - Phương pháp được dùng chủ yếu là phương pháp so sánh nhưng tính khách quan tự nguyện của các giao dịch chứng cớ lại chưa được đảm bảo. Ngân hàng cũng chưa áp dụng các kỹ thuật cần thiết để đánh giá các giao dịch chứng cớ là khách quan và tự nguyện. - Các giao dịch được sử dụng để làm thông tin so sánh chưa đầy đủ. Theo tiêu chuẩn định giá, cần có ít nhất từ 3 - 6 BĐS để so sánh nhưng tại ngân hàng đa số chỉ có từ 2 – 3 thông tin so sánh. Điều này do nhiều nguyên nhân gây ra: do các giao dịch diễn ra trên thị trường ít hoặc các nhân viên thẩm định đã tiến hành điều tra thị trường để tìm ra các giao dịch so sánh nhưng quá trình điều tra bị giới hạn do năng lực, điều tra chưa kỹ càng, cẩn thận nên dẫn đến số liệu không đáng tin cậy. - Tính chất so sánh được của các BĐS so sánh nhiều khi còn chưa thích hợp. Nhiều trường hợp còn phải điều chỉnh giá của các BĐS so sánh với tỉ lệ lớn. - Các tiêu thức so sánh giữa các BĐS chưa đầy đủ, mới chỉ dừng lại ở 1 số tiêu thức cơ bản như: so sánh về vị trí, điều kiện cơ sở hạ tầng, lợi thế kinh doanh, chưa chú ý đến các tiêu thức khác như: tình trạng pháp lý, đặc điểm của các công trình xây dựng có liên quan, thời gian giao dịch, các điều kiện và điều khoản của giao dịch... - Ngân hàng tiến hành thẩm định giá để cho khách hàng vay, dựa trên kết quả định giá mà quyết định cho khách hàng vay là bao nhiêu. Như vậy ngân hàng có lợi ích liên quan đến tài sản. Vì vậy, hoạt động định giá của ngân hàng đã vi phạm nguyên tắc hành nghề thẩm định giá, vi phạm tính khách quan, tự nguyện khi hành nghề thẩm định giá. - Hơn nữa, để đảm bảo an toàn cho hoạt động kinh doanh, tránh rủi ro tín dụng, ngân hàng thường áp dụng hệ số an toàn, khiến giá trị tài sản xuống thấp dẫn đến độ tin cậy không cao, cho vay thấp, nhu cầu vay của khách hàng không được thỏa mãn, bên cạnh đó cùng với sự cạnh tranh ngày càng gay gắt trên thị trường tài chính, sự xuất hiện của các quỹ đầu tư mạo hiểm thì ngân hàng sẽ dần đánh mất khách hàng của mình. - Các kết quả định giá chỉ thích hợp tại thời điểm định giá trong khi thị trường BĐS luôn biến động khiến giá trị của BĐS cũng thay đổi. Trong kết quả định giá lại chưa tính đến xu hướng biến động của thị trường vì vậy kết quả định giá chỉ thích hợp tại thời điểm định giá còn tại các thời điểm khác thì kết quả định giá đó không còn hợp lý nữa. Nếu trong trường hợp thị trường biến động, khách hàng mất khả năng thanh toán, Ngân hàng buộc phải thanh lý tài sản thế chấp thì khả năng thu hồi nợ là rất khó. - Phương pháp so sánh ở đây dùng để xác định giá trị đất được thực hiện theo khung giá Nhà nước quy định và tham khảo giá chào mua bán trên thị trường, giá đất còn vướng mắc ở giá quy định của Nhà nước và giá chào bán trên thị trường là giá của việc trao đổi quyền về bất động sản chứ không phải là giá nhằm mục đích thế chấp. Do vậy, mặc dù vẫn dựa trên cơ sở giá trị thị trường nhưng kết quả định giá vẫn chưa thực sự là giá thị trường. - Việc xác định giá công trình xây dựng trên đất tại MB hiện nay cũng còn nhiều tồn tại. Cụ thể là việc xác định giá trị còn lại của nhà, cán bộ thẩm định không căn cứ vào thời hạn sử dụng của nhà theo thiết kế, một phần cũng do cơ quan xây dựng chưa kiểm soát chặt chẽ vấn đề này, bên cạnh đó khi đặt ra quyết định về giá trị nhà nhân viên thẩm định cũng không căn cứ vào những hoá đơn chứng từ khi xây dựng nhà. Cho nên việc xác định giá trị của nhà là khá “mù mờ” và mang tính đại khái. Bên cạnh đó các NVTĐ cũng ít chú ý đến kiểu cách, kiến trúc ngôi nhà thế chấp, còn trang thiết bị nội thất thì chắc chắn không được tính đến (ngay cả những trang thiết bị gắn với nhà). - Ngân hàng gặp phải sự biến động không ổn định của thị trường BĐS. Do ở nước ta thị trường BĐS đang ở trong thời kì phôi thai nên còn bộc lộ nhiều điểm thiếu sót. Sự hoạt động của thị trường “ngầm” còn khá phổ biến vượt ra khỏi tầm kiểm soát của chính phủ, hệ thống văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh hoạt động cuả thị trường BĐS ban hành thiếu đồng bộ và chưa đáp ứng được nhu cầu của xã hội. Từ đó dẫn tới việc thông tin trên thị trường BĐS thiếu tính công khai, minh bạch, kém chính xác ảnh hưởng đến quyền và lợi ích chính đáng của người dân, tạo điều kiện cho nhà đầu cơ kiếm lời bất chính, đẩy giá đất lên cao, không phản ánh đúng giá trị của BĐS trên thị trường. Đây là một khó khăn lớn cho cán bộ định giá tại các tổ chức tín dung nói chung và tại Ngân hàng TMCP MB nói riêng, vì khi định giá BĐS thế chấp người định giá còn phải dự báo được nhu cầu và giá trị của nó trong tương lai, nhưng khi thị trường không ổn định thì họ rất khó xác định điều này. Mặt khác việc thu thập và phân tích thông tin trên thị trường cũng dễ bị sai lệch, thiếu chính xác tăng mức rủi ro cho hoạt động kinh doanh của ngân hàng. - Những hạn chế về phương pháp định giá, về sự “tù mù” của thông tin trên thị trường không được thể hiện trong báo cáo định giá vì vậy có thể nói quy trình định giá BĐS tại MB vẫn còn nhiều thiếu sót. - Theo các quy định hiện hành thì để thực hiện quyền thế chấp giá trị quyền sử dụng đất, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Quy định này nhằm tránh việc thế chấp BĐS ở nhiều nơi và đảm bảo chắc chắn cho khoản vay của ngân hàng. Tuy nhiên việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở nước ta vẫn rất chậm chạp, nhiều bất cập mặc dù Nhà nước đã có nhiều chính sách tạo điều kiện cho công tác này. Theo ước tính ở Hà Nội hiện nay 35% số hộ sử dụng đất ở, đất chuyên dùng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do vậy đã hạn chế rất lớn đến việc thực hiện quyền thế chấp của người sử dụng đất. Có một nghịch lí là ở các đô thị và thành phố lớn, đất đai có nhu cầu giao dịch lớn thì việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lại diễn ra rất chậm. Một trong các nguyên nhân đó là do lịch sử để lại, việc quản lí đất đai không được quy hoạch triệt để ngay từ đầu. - Việc sử dụng giá đất do UBND Thành phố ban hành theo quyết định 3519/UB để tính giá trị quyền sử dùng đất còn quá thấp so với giá thực tế trên thị trường, thường chỉ bằng1/3-1/5 giá thị trường, mặc dù giá do thành phố ban hành đã được “mềm hoá” bằng nghị định 17/98/NĐ-CP ngày 21/3/1998 của Chính phủ và NĐ 123/2007 và thông tư 145/2007 của chính phủ. Điều này sẽ gây khó khăn cho ngân hàng khi áp dụng, nếu ngân hàng áp dụng khung giá của UBND vào định gía BĐS thế chấp thì giá trị của BĐS sẽ thấp hơn nhiều so với giá trên thị trường, điều này sẽ làm nản lòng khách hàng và không đáp ứng được nhu cầu vay vốn của họ. Còn nếu ngân hàng định giá theo giá thị trường thì trong trường hợp gặp rủi ro khả năng ngân hàng không thu được đủ nợ gốc và lãi là khó tránh khỏi vì khi toà án xác định giá trị của BĐS thế chấp lại áp dụng khung giá nhà nước. Bên cạnh đó, việc chưa ban hành một văn bản pháp luật quy định trình tự, thủ tục, phương pháp định giá của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cũng gây khó khăn cho ngân hàng khi định giá BĐS thế chấp. Nhìn chung cách mà ngân hàng sử dụng để định giá BĐS thế chấp hiện nay chủ yếu phụ thuộc vào kinh nghiệm của người định giá và do đó giá trị BĐS được xác định còn mang tính chất tương đối, chưa thực sự sát với giá thị trường. - Bên cạnh đó, còn phải đề cập đến hạn chế xuất phát từ trình độ, kinh nghiệm, năng lực, sự am hiểu về thị trường bất động sản của đội ngũ cán bộ thẩm định. 2.3.3. Nguyên nhân: Cùng với sự thuận lợi và những thành công đạt được thì công tác định giá tại ngân hàng MB cũng vẫn còn gặp nhiều khó khăn, sau đây là một số nguyên nhân chủ yếu: Thứ nhất: Hệ thống văn bản pháp lý quy định về công tác định giá còn chưa rõ ràng. Tuy Bộ luật dân sự, luật đất đai và các văn bản dưới luật đã ra những tiêu chuẩn nhất định về công tác định giá nhưng giữa các văn bản vẫn có sự chưa thống nhất, nội dung vẫn mang tính định hướng và còn nhiều bất cập so với thực tế. Các mức giá theo quy định sẽ thấp hơn so với giá thực tế rất nhiều và như thế sẽ gây khó khăn cho ngân hàng khi áp dụng, nếu ngân hàng áp dụng khung giá theo quy định vào định giá bất động sản thế chấp thì giá trị của bất động sản sẽ rất thấp, dẫn tới việc mức vốn vay không đáp ứng được nhu cầu của khách hàng. Còn nếu ngân hàng không áp dụng thì trong trường hợp khoản vay gặp rủi ro, khả năng ngân hàng không thu đủ nợ gốc là không tránh khỏi vì khi toà án xác định giá trị của bất động sản thế chấp cơ quan này lại áp dụng khung giá của Nhà nước, do đó giá trị của bất động sản sẽ thấp hơn giá được xác định ban đầu (đối với trường hợp phải nhờ toà án can thiệp). Phương pháp định giá bất động sản của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cũng gây khó khăn cho phía ngân hàng khi định giá bất động sản thế chấp. Các cách mà ngân hàng sử dụng hiện nay để định giá bất động sản thế chấp mang tính kinh nghiệm là chủ yếu, mỗi ngân hàng có một cách định giá riêng của mình và do vậy giá trị của bất động sản thế chấp được xác định còn mang tính tương đối. Thứ hai: Theo quy định của các văn bản hiện hành thì các khách hàng khi thế chấp BĐS phải có đầy đủ giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. Tuy nhiên công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hiện nay còn nhiều bất cập và tồn tại. Sau Luật Đất đai 1993, toàn quốc chỉ có 2 loại giấy chứng nhận (GCN), một là GCN quyền sử dụng nhà ở và quyền sở hữu đất ở tại đô thị. Loại thứ hai là GCN quyền sử dụng đất nói chung cho các cơ quan, tổ chức cũng như cho các khu vực nông thôn, đến nay đã có 5 loại giấy chứng nhận khác: 2 loại GCN về quyền sở hữu (QSH) nhà ở và QSD đất ở loại cũ và loại mới; 2 loại GCN QSĐ đất ở loại cũ và loại mới và 1 loại GCN QSH nhà và công trình. Với 5 loại giấy này khiến công tác nhận thế chấp BĐS của ngân hàng trở nên rất phức tạp và khó khăn. Vì vậy nên sớm thống nhất một loại giấy chứng nhận để tạo thuận lợi hơn cho đăng ký giao dịch đảm bảo. Nếu tình hình này còn tiếp tục sẽ gây khó khăn cho các khách hàng nếu muốn thế chấp BĐS của mình cũng như làm cản trở những giao dịch trên thị trường BĐS, các hoạt động giao dịch diễn ra ít khiến cho việc thu thập thông tin BĐS của nhân viên thẩm định sẽ rất khó khăn. Thứ ba: Do sự biến động không ổn định của thị trường bất động sản Thị trường BĐS của nước ta mới hình thành, còn non trẻ, chưa phát triển ổn định. Mặc dù các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã rất cố gắng đưa ra nhiều công cụ quản lý vĩ mô để điều tiết hoạt động của thị trường BĐS nhưng còn rất nhiều bất cập. Thị trường BĐS vẫn diễn ra hết sức phức tạp, xuất hiện cầu ảo về nhà đất dẫn đến giá cả nhà đất tăng cao, không phản ánh đúng giá trị của bất động sản trên thị trường. Đây là một khó khăn, thách thức lớn đối với những cán bộ tín dụng làm công tác định giá tại MB, bởi vì việc định giá một bất động sản thế chấp khác so với việc định giá bất động sản với mục đích mua bán cho thuê, ở chỗ mức giá này mang tính thời kỳ, nó phải được duy trì tương đối trong khoảng thời gian hợp đồng tín dụng còn hiệu lực, điều này sẽ không thành vấn đề nếu thị trường bất động sản ổn định, nhưng thực tế không phải như vậy, thị trường luôn biến động, điều này sẽ gây khó khăn cho việc dự báo giá cả, nhu cầu về bất động sản trong tương lai, của cán bộ tín dụng. Không những thế, việc thu thập và phân tích thông tin từ thị trường cũng gặp khó khăn bởi vì với thị trường biến động thì thông tin dễ trở nên lạc hậu và tính chính xác kém. Thứ tư: Bản thân khách hàng của MB chưa am hiểu về thị trường BĐS, chưa nắm rõ những đặc điểm cũng như giá trị của BĐS của mình thế chấp nên có thể cung cấp những thông tin sai lệch khiến công tác định giá của cán bộ thẩm định tại MB không chính xác, không phản ánh được giá trị thị trường. CHƯƠNG III GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN ĐỂ ĐẢM BẢO TIỀN VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP QUÂN ĐỘI 3.1. Quan điểm của MB về định giá tài sản đảm bảo. Tài sản bảo đảm trong ngân hàng MB nói riêng, cũng như trong hệ thống ngân hàng nói chung, có vai trò là làm giảm rủi ro trong hoạt động tín dụng. Mà theo quy định của pháp luật thì giá trị tài sản đảm bảo bao giờ cũng phải lớn hơn hoặc bằng nghĩa vụ thực hiện thanh toán khoản vay của bên đi vay. Nên việc xac định giá trị tài sản đảm bảo là hết sức cần thiết, nhưng rủi ro của việc định giá cũng là rất lớn nếu như không có những cán bộ thẩm định giàu kinh nghiệm. Theo ngân hàng MB thì sẽ thực hiện định giá tài sản bảo đảm sao cho có giá trị ước tính sát với thị trường, và cơ sở của việc ước tính đó là giá trị giao dịch đã được thực hiện, vì đến khi buộc phải bán tài sản để thu hồi nợ thì BĐS đó được giao bán trên thị trường, điều này khẳng định giá trị ước tính BĐS bảo đảm là giá trị thị trường. Nhưng theo những gì mà cán bộ thẩm định làm thì không thể coi đó là gía trị thị trường được, vì nó còn mang nặng tính chủ quan của thẩm định viên. Lấy ví dụ như một BĐS tương tự để so sánh vơí BĐS mục tiêu trên báo mua và bán là không hợp lý; do nhiều khi nguồn thông tin mà trên báo mua bán có được là do những cò mồi BĐS kiếm lợi mà chưa chắc giao dịch đã thực sự diễn ra. Để giải thích cho hạn chế ở trên và đưa ra lý luận của mình mà ngân hàng cho rằng việc định giá như vậy là hợp lý vì những lý do sau: + Giá cao hơn khung giá nhưng lại thấp hơn giá thị trường, để vẫn đảm bảo nhu cầu vay vốn nhất định của khách hàng, nhưng vẫn tạo ra khoảng an toàn cho vốn vay cho ngân hàng. + Thấp hơn mức giá thị trường rồi, khách hàng không được vay toàn bộ giá trị đó mà chỉ được vay ở mức tối đa 70% - đối với BĐS. Khi đó khách hàng buộc phải có thiện chí tìm mọi cách để hoàn thành nghĩa vụ của mình đối với ngân hàng; không phải vì một số tiền vay nhỏ mà ta bỏ đi một tài sản lớn hơn số tiền mà ta có được. Nếu đánh giá sát thị trường thì khi đến thời gian thực hiện nghĩa vụ trả nợ, khách hàng không muốn trả vì khi đó tính cả chi phí cho việc thanh lý hợp đồng thì giá trị BĐS cũng phù hợp nên họ không cảm thấy tiếc. Với những quan điểm lý luận trên thì em xin tán thành nhưng nếu như việc định giá sát với gía thị trường, tỷ lệ cho vay cao hơn; điều đó khiến cho ngân hàng thu hút được nhiều khách hàng hơn .Và thực tế thì BĐS đặc biệt là đất luôn có xu hướng tăng, hiện tượng khách hàng như nói trên là rất hiếm. Vì nếu đứng trên phương diện của em thì việc cho khách hàng vay với hai lần chịu thiệt như vậy là hoàn toàn không khả quan; sở dĩ em khẳng định như vậy là bởi vì nếu người đi vay được vay một số tiền ít hơn số tài sản thực sự của họ thì đồng vốn chênh lệch giữa giá trị thực tài sản với số tiền được vay nó sẽ nằm chết mà không có khả năng sinh lời. Mà trong hoạt động kinh doanh người ta rất hạn chế việc để đồng vốn bị ứ đọng như vậy. 3.2 Một số giải pháp nhằm hoàn thiện phương pháp định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng TMCP Quân Đội 3.2.1. Một số giải pháp chủ yếu Để nâng cao uy tín của Ngân hàng TMCP Quân Đội trong hệ thống NHTM, thu hút càng đông khách hàng đến giao dịch tại ngân hàng thị trong công tác định giá BĐS thế chấp, ngân hàng cần cho phép cán bộ làm công tác định gía được xác định giá trị của BĐS thế chấp sát hơn so với giá thị trường. Tuy nhiên dây là một công việc khó vì ngoài yếu tố chuyên môn và kinh nghiệm của người định giá thì cần sự ổn định của thị trường BĐS. Một đặc thù của định giá BĐS thế chấp là người định giá phải dự báo được những thay đổi của thị trường và lạm phát của nền kinh tế. Trong trường hợp phải phát mại tài sản thế chấp để thu hồi nợ thì việc đánh giá tài sản ở thời điểm thế chấp không còn ý nghĩa. Do đó để đảm bảo thu hút được khách hàng, nâng cao uy tín của ngân hàng, vừa tránh được rủi ro trong kinh doanh của ngân hàng, em xin đề xuất một số ý kiến sau: 3.2.1.1. Ngân hàng TMCP Quân Đội cần nhanh chóng hoàn thiện phương pháp định giá BĐS thế chấp của ngân hàng theo hướng dựa vào giá trị thị trường. Xuất phát từ quan điểm thoả mãn nhu cầu vay vốn của khách hàng một cách tốt hơn, vừa tạo điều kiện thuận lợi khi ngân hàng phát mại định giá vẫn còn ý nghĩa thì khi định giá BĐS thế chấp , người định giá cần kiểm tra chặt chẽ những thông tin của thị trường, giá thị trường của BĐS tại khu vực có BĐS thế chấp, các BĐS tương tự thông qua việc thu thập thông tin, tham khảo giá của các tổ chức tư vấn nhà đất...Từ đó Xây dựng khung giá đất của công ty một cách hoàn chỉnh. Bằng cách các nhân viên thẩm định có thể trực tiếp đi khả giá tại các tuyến đường và thông qua hội đồng thẩm định của ngân hàng để xây dựng giá trị thị trường. 3.2.1.2. Nâng cao trình độ cán bộ trong công tác định giá BĐS thế chấp. Một lợi thế của ngân hàng TMCP Quân Đội (MB) đó là: Đội ngũ cán bộ nói chungvà đội ngũ cán bộ định giá nói riêng khá trẻ, năng động, có khả năng và có kinh nghiệm thực sự trong công việc. Tuy nhiên trước sự biến động phức tạp của thị trường BĐS, cùng những thay đổi trong quy định, chính sách của Nhà nước thì Ngân hàng TMCP Quân Đội cần: - Bồi dưỡng, nâng cao nghiệp vụ, khả năng nắm bắt và hiểu biết pháp luật, cơ chế chính sách,văn bản, chế độ liên quan cho đội ngũ cán bộ làm công tác định giá, để họ có khả năng tiếp cận nhanh nhất, hiệu quả nhất. - Thực hiện các lớp tập huấn, các cuộc hội thảo về kinh nghiệm định giá BĐS thế chấp giữa các ngân hàng thương mại trong hệ thống NHNN Việt Nam và các ngân hàng nước ngoài để học hỏi, tiếp thu có chọn lọc những kinh nghiệm và ứng dụng vào thực tế. - Sắp xếp lại đội ngũ cán bộ làm công tác định giá theo từng lĩnh vực cụ thể ( nhà phố, nhà xưởng, đất trang trại... ) để họ có khả năng nắm bắt được tình hình thị trường, hiểu sâu hơn về lĩnh vực mà mình quản lí nhằm giúp cho việc định giá đạt hiệu quả. 3.1.2.3. Tăng cường quản lý và nâng cao hệ thống thông tin riêng của phòng thẩm định. Điều này có ý nghĩa to lớn trong việc giúp NVTĐ trong việc tìm kiếm thông tin tham khảo cũng như tăng cường độ công việc nhưng vẫn đảm bảo tính chính xác hiệu quả. - Cần xây dựng một thư mục quản lý những văn bản, nghị định, công văn của nhà nước của hội sở, những giấy tờ có liên quan đến công việc thẩm định. - Cần xây dựng phần mềm để quản lý thông tin đầu vào để có thể tham khảo. Giúp dễ dàng cho NVTĐ trong việc tìm kiếm thông tin tham khảo. - Ngoài ra có thể xây dựng phần mềm chung cho cả phòng để có thể tham khảo kinh nghiệp cũng như thông tin của đồng nghiệp. 3.3. MỘT SỐ KIẾN NGHỊ. 3.3.1. Kiến nghị với chính phủ và cơ quan có thẩm quyền. 3.3.1.1. Đẩy mạnh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà Đi vay và cho vay là vấn đề cốt lõi trong nghiệp vụ của Ngân hàng thương mại, để tồn tại và phát triển bên cạnh việc nhận tiền gửi thì ngân hàng phải ngày càng mở rộng hoạt động tín dụng, trong đó người vay là các cá nhân, hộ gia đình và các doanh nghiệp ngoài quốc doanh ngày càng đóng vai trò quan trọng và gia tăng không ngừng. Nhưng vấn đề đặt ra đối với họ khi vay vốn là phải có tài sản đảm bảo hoặc là đảm bảo bằng thế chấp hoặc là bằng cầm cố tài sản. Hiện nay, đa phần các đối tượng trên khi vay vốn trung hoặc dài hạn họ đều thế chấp bất động sản và yêu cầu đối với bất động sản thế chấp là phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà. Nhiều trường hợp có nhu cầu vay vốn để sản xuất kinh doanh nhưng nhà đất chưa có giấy tờ trên nên không thế chấp để vay vốn được, đành để cơ hội kinh doanh qua đi. Tình hình này cũng góp phần làm hạn chế chủ trương tăng quy mô tín dụng của ngân hàng. Phần lớn nhà, đất ở Hà Nội (cũng như trên cả nước) chưa được cấp quyền sử dụng đất và quyền sử dụng nhà, tình hình này do nhiều nguyên nhân. Hiện nay sở địa chính nhà đất Thành Phố Hà Nội đã có những giải pháp để thúc đẩy tiến trình cấp giấy chứng nhận này, chẳng hạn như sở đã uỷ quyền cho cấp quận huyện có thẩm quyền trong việc xét và cấp giấy chứng nhận; hay xét cấp giấy chứng nhận cho tất cả trường hợp chứng minh được tính hợp pháp, sử dụng ổn định và không có tranh chấp của nhà đất. Đây cũng là tín hiệu đáng mừng đối với ngành ngân hàng, vì khi tốc độ cấp giấy chứng nhận được đẩy mạnh thì những trường hợp có đủ điều kiện thế chấp vay vốn tăng lên, quy mô tín dụng được mở rộng, ngân hàng sẽ ngày càng phát triển và lớn mạnh. 3.3.1.2. Ban hành văn bản pháp luật quy định phương pháp trình tự thủ tục định giá bất động sản Như đã biết, định giá bất động sản ở nước ta còn rất mới mẻ, cả lý luận và thực tiễn, mặt khác lại chưa có văn bản pháp luật nào hướng dẫn định giá, điều này gây rất nhiều khó khăn cho những cơ quan luôn đụng chạm đến những vấn đề này. Trong định giá bất động sản thế chấp, các văn bản pháp luật hiện hành chỉ hướng dẫn: đối với các trường hợp đơn giản thì các bên tự thoả thuận giá trị tài sản thế chấp, còn đối với các thị trường phức tạp thì thuê tổ chức có thẩm quyền định giá (thường thuê cơ quan kiểm toán, sở địa chính nhà đất), nhưng cả đối với những tổ chức thuê trên được quy định bằng văn bản nhà nước. Thế chấp bất động sản là một bộ phận trong hoạt động của thị trường bất động sản, khi thị trường bất động sản hình thành và phát triển nên có một phương pháp định giá chung, cũng như một phương pháp định giá bất động sản nói riêng. Đề nghị chính phủ cùng các bộ liên quan nghiên cứu và ban hành một văn bản pháp luật đáp ứng yêu cầu trên. 3.3.1.3. Nâng cao giải pháp quản lý thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển Mặc dù đất thuộc sở hữu toàn dân nhưng quyền sử dụng đất được giao cho tổ chức, cá nhân dưới hình thức giao và cho thuê đất. Tuy thế hiện nay phần lớn đất đai chưa có giấy xác nhận chủ quyền và do vậy chuyển dịch của hàng hoá của thị trường bất động sản chỉ là nửa hợp pháp nhưng văn bản liên quan đến nhà đất hiện nay còn chắp vá, thiếu đồng bộ, thiếu nhất quán, tạo ra nhiều kể hở. Chưa có một văn bản chính thức nào xác định rõ và đầy đủ vai trò, vị trí, nội dung, phương pháp vận hành của thị trường bất động sản. Các cấp chính quyền cũng như nhân dân vẫn lúng túng trong việc thực hiện các thủ tục về về quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất dẫn đến tình trạng phổ biến là tự phát, giao dịch ngầm về bất động sản.Thậm chí thị trường này còn tự phát theo hướng đầu cơ thiếu lành mạnh. Đất đai và bất động sản trở thành lĩnh vực có nhiều điều kiện nhất, đồng thời là môi trường thuận lợi cho tham ô, hối lộ và thu nhập bất chính. Công tác quy hoạch sử dụng đất mới tập trung ở quy hoạch tổng thể, thiếu quy hoạch chi tiết cho từng khu vực và thiếu công khai. Thủ tục phiền hà thiếu nhất quán trong nhận thức về công tác quản lý bất động sản đang là những yếu tố cơ bản cản trở sự giao dịch trực tiếp của người mua, người bán một cách chính quy trên thị trường bất động sản. Nguyên tắc thị trường trong hình thành giá cả chưa được tuân thủ, đặc biệt trong khâu đền bù giải phóng mặt bằng. Để quản lý và thúc đẩy thị trường này phát triển thì trước mắt cơ quan nhà nước phải kiểm tra, hạn chế mua bán trao tay bất động sản, xoá thị trường ảo, không cho chuyển đổi ngoài quản lý của nhà nước... và giải pháp có tính chất lâu dài và toàn cục là: - Sửa đổi luật hiện hành về việc mua bán nhà đất của các tổ chức cá nhân, đồng thời tăng quyền quản lý cho nhà nước đối với đất. Thực tế hiện nay nói là có quyền nhưng nhà nước vẫn đứng ngoài thị trường bất động sản, bởi cơ chế giao đất, cho thuê đất chưa phù hợp. Luật đất đai đã sữa đổi nhưng chưa thể hiện ý chí của nhà nước trong việc quản lý và điều chỉnh các hành vi giao dịch nhà đất. Nhà nước có quyền ra văn bản pháp lý để giữ quyền sở hữu và có quyền đưa ra các chính sách, luật lệ bảo vệ quyền sở hữu đất đai, quyền sử dụng bất động sản.Tuy nhiên cần phân biệt giữa quyền điều hành của nhà nước với kinh doanh đất đai của doanh nghiệp nhà nước - Tạo lập hành lang cho thị trường bất động sản, điều này chính là tăng cường và công khai công tác quy hoạch, nhất là quy hoạch khu đô thị hoá nhằm tạo nhu cầu chuyển dịch đất đai, cũng như nguồn đất cho thị trường bất động sản. - Tạo điều kiện hình thành và phát triển doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Người bán người mua thường cần tới sự tư vấn của các tổ chức môi giới và cần cả sự hỗ trợ của các tổ chức tài chính, tín dụng trong thanh toán. Do vậy cần đa dạng hoá các hình thức tham gia vào thị trường bất động sản và đây là yếu tố cần thiết để thu hút trực tiếp dân cư và doanh nghiệp vào kinh doanh bất động sản. Vấn đề đặt ra là nâng cao chất lượng dự báo, thiết lập hệ thống thông tin, tổ chức môi giới có tổ chức và tạo ra khả năng chi trả và lấy đất. - Giá cả là một yếu tố rất được quan tâm trong thị trường bất động sản. Đồng thời nghiên cứu một cơ chế lãi suất phù hợp và giao dịch theo cơ chế một giá cũng là điều đáng quan tâm, chứ không thể phân chia theo đối tượng sử dụng như hiện nay, giải pháp cho vấn đề này không gì khác là tổ chức công bố rộng rãi các thông tin liên quan đến đất đai và các loại bất động sản khác. Bên cạnh đó phải có sự can thiệp của nhà nước thông qua các khoản thuế, phí và lệ phí... như vậy việc quản lý và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển nhà nước đã tạo ra môi trường bất động sản thế chấp. Tức là các bất động sản thế chấp có khả năng chuyển dịch, mua bán dễ dàng hơn. 3.3.1.4. Ban hành bảng khung giá đất và giá tối thiểu xây dựng nhà ở mới Có một điều nghịch lý là khi nhận thế chấp tài sản quyền sở hữu đất và quyền sỡ hữu nhà ở, các tổ chức tín dụng thường áp dụng tính theo khung giá quy định của UBND cấp tỉnh, thành phố để xác định mức cho vay. Chính vì vậy, giá trị tài sản đảm bảo của khách hàng thường không tương xứng với giá trị thực, nhất là quyền sử dụng đất ở. Bởi vì giá trị quyền sử dụng đất ở mà UBND các tỉnh thành phố đưa ra chỉ để áp dụng tính thu thuế, chứ không phải để bán và trao đổi trên thị trường. Mặc dù các Ngân hàng thương mại đã có những quy định về phương pháp xác định giá trị tài sản đảm bảo là quyền sử dụng đất ở để giúp người dân có cơ hội vay được nhiều vốn hơn: Như việc xác định theo thỏa thuận giữa Ngân hàng cho vay và bên bảo đảm nhưng phải thấp hơn giá trị đất thực tế chuyển nhượng trên thị trường địa phương tại thời điểm định giá, không vượt quá khung giá đất do UBND tỉnh, thành phố quy định hoặc mức tối đa không quá 70% giá đất thực tế chuyển nhượng trên thị trường nếu cao hơn giá ghi trong khung giá đất của UBND tỉnh, thành phố nơi có đất. Thế nhưng vẫn không đáp ứng đủ nhu cầu về vốn cho khách hàng vì giá trị tài sản được quy định thấp hơn nhiều so với giá trị thực tế của nó hiện nay. Điều này cả khách hàng và phía ngân hàng đều không muốn. Do vậy, UBND các tỉnh, thành phố cần tính toán lại cho phù hợp để đưa ra mức quy định về giá trị đất, nhà ở cho sát với giá thị trường. Điều này không những giúp các Ngân hàng thương mại có cơ sở đầu tư mà người dân cũng có cơ hội vay được nhiều vốn hơn, không phải đi vay bên ngoài. Đặc biệt khi giá trị tài sản tính đúng, tính đủ sẽ giúp tăng thêm nguồn thu đáng kể hàng năm cho nhà nước. Để cải thiện tình hình trên các ngân hàng thường xác định giá bất động sản thế chấp theo nhận định của mình, nhưng việc tồn tại một khung giá mới, tương ứng với thị trường để làm cơ sở vẫn là mong mỏi của ngân hàng. Và khi đã có khung giá mới của chính phủ, UBND Thành Phố Hà Nội nên đưa ra một biên độ giá giao động thích hợp đối với mỗi mức giá để áp dụng vào định giá bất động sản thế chấp. Hiện này với một khung giá “cứng nhắc” và nếu áp dụng vào định giá bất động sản thế chấp nhiều khi làm cho giá trị tài sản tại thời điểm định giá thế chấp khác xa so với giá trị của tài sản đó tại thời điểm phát mãi, đặc biệt đối với các tài sản có sự biến động lên xuống của thị trường. Biên độ giao động sẽ khác nhau đối với mỗi loại tài sản, biên độ giao động sẽ lớn nếu tài sản có sự nhạy cảm với sự biến động của thị trường và sẽ nhỏ hoặc không có biên độ giao động nếu tài sản đó ít biến động, để đảm bảo việc định giá sẽ sát với thực tiễn hơn. Một khung giá có biên độ giao động sẽ giúp cho giá trị của bất động sản thế chấp không quá chênh lệch so với giá thị trường tại thời điểm định giá và cũng không quá thấp khi phát mãi để thu nợ. Bên cạnh khung giá đất, bảng giá tối thiểu xây dựng nhà ở mới cũng bộc lộ những bất cập trong trong thực tế hiện nay, bất cập chính là mức giá quy định rất thấp so với tình hình thị trường. Để xoá bỏ điều này, chính phủ các bộ cần phối hợp ban hành một khung giá khác phù hợp hơn. 3.3.1.5. Cải cách hành chính thành lập cơ quan định giá bất động sản Sự đổi mới về đường lối và phát triển kinh tế đã dẫn tới sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế và sự phát triển nhanh của khoa học công nghệ đang đặt ra nhu cầu phải đổi mới tổ chức bộ máy quản lý. Bộ máy tổ chức quản lý phải được xây dựng theo hướng gọn nhẹ, tinh giảm được biên chế; phẩm chất, năng lực và trình độ. Trình độ nghiệp vụ của đội ngũ cán bộ phải ngày càng được nâng cao đáp ứng ngày càng tốt hơn yêu cầu của công tác quản lý. Cải cách hành chính phải được thực hiện trên mọi mặt, mọi ngành. Những bộ phận cơ quan nào có thể sáp nhập thì sáp nhập, thiếu thì phải bổ sung... như vậy mới đáp ứng được đòi hỏi của thực tiễn. Hiện nay chính phủ và các cơ quan chức năng đang nỗ lực bằng nhiều biện pháp thúc đẩy và quản lý thị trường bất động sản. Trên thị trường bất động sản thì giá cả bất động sản là rất quan trọng, không những thế nó còn quan trọng trong quản lý đất đai, phục vụ cho quản lý nhà nước về đất đai thông qua điều tra, xác định giá các loại đất với các mục đích khác nhau trong thị trường. 3.3.1.6. Hoàn thiện thủ tục thế chấp bất động sản Theo quy định của Ngân hàng, khách hàng vay vốn ngoài điều kiện có dự án sản xuất kinh doanh hiệu quả, còn phải có tài sản đảm bảo cho chính khoản vay của mình.Tuy nhiên, hiện khách hàng là tư nhân và hộ gia đình, khi vay vốn chủ yếu dùng giấy tờ nhà hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (gọi tắt là sổ đỏ) để thế chấp Ngân hàng. Khi đã thế chấp, khách hàng là người trực tiếp giữ và bảo quản tài sản, còn Ngân hàng chỉ giữ bản chính giấy tờ về tài sản thế chấp. Hầu hết người dân đều cho rằng: Ngân hàng đã nắm đằng chuôi khi giữ bản gốc giấy tờ về tài sản. Khách hàng không thể nào chuyển nhượng hoặc tặng, cho… dưới bất kì hình thức nào. Mặt khác, khách hàng còn bị ràng buộc bởi hợp đồng vay vốn và hợp đồng bảo đảm (hợp đồng thế chấp với Ngân hàng) vì hợp đồng thế chấp đều phải xác nhận công chứng hoặc chứng thực của các cấp theo luật định. Phía cuối một số giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất tại phần ghi chú chỉ ghi: “Người được cấp giấy không được tự ý sửa chữa, tẩy xóa, viết thêm bất kì nội dung nào trong giấy chứng nhận và sơ đồ. Khi mất giấy chứng nhận, phải báo ngay với cơ quan có thẩm quyền”. Như vậy, trong giấy không quy định khi thế chấp phải mang đến cơ quan có thẩm quyền để ghi thông tin đã thế chấp vào giấy này. Vậy sao lại ghi vào sổ đỏ như vậy. Một khi khách hàng đã thanh toán hết nợ cho Ngân hàng và muốn bán tài sản với lí do chính đáng sẽ rất khó thực hiện vì bị ép giá, người mua rất ngại mua những nhà đã thế chấp. Từ thực tế trên, thiết nghĩ không chỉ Bộ tài nguyên và môi trường mà các cơ quan chức năng cũng cần xem lại việc quy định ghi các thông tin ghi vào sổ đỏ của người dân, nhất là thông tin về thế chấp để vay vốn của Ngân hàng. Quy định trên không đảm bảo tính thẩm mỹ cho loại giấy tờ này, mà thậm chí nó còn chồng chéo trong cách quản lí hồ sơ. Các cơ quan thuộc Bộ tài nguyên và môi trường chỉ cần vào sổ theo dõi, khi khách hàng trả hết nợ được Ngân hàng giải chấp thì mang giấy tờ gốc đến để cơ quan này thực hiện xóa thể chấp là được. 3.3.2. Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước - Ngân hàng nhà nước nên chủ động phối hợp với các Bộ Tư pháp, Bộ Tài Chính, Tổng cục địa chính, cần sớm trình lên chính phủ và quốc hội về việc ban hành luật lệ thế chấp tài sản và những văn bản hướng dẫn việc cấp giấy chứng nhận quyền sở dụng đất, xác định quyền sở hữu tài sản đặc biệt là nhà cửa, các tài sản khác gắn trên đất, sớm hoàn tất các giấy tờ liên quan đến bất động sản thế chấp như: thúc đẩy việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sử hữu nhà tạo điều kiện cho các ngân hàng và khách hàng thuận tiện khi vay vốn. Đối với những tài sản dùng để thế chấp nhiều lần để vay vốn tại một bên cho vay, ngân hàng nhà nước quy định, mỗi lần thế chấp phải đóng dấu tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền và các lần vay sau lập hợp đồng bổ sung phải có chứng thực của cơ quan công chứng nhà nước. Nhưng điều này trong thực tế rất phức tạp đối với các doanh nghiệp thế chấp để vay vốn ngắn hạn, trường hợp này doanh nghiệp phải lập nhiều hợp đồng và khế ước vay vốn, nếu phải đưa ra công chứng sẽ rất phiền hà và tốn kém cho đơn vị, trên thực tế chưa ngân hàng nào thực hiện được điều này. Vậy đề nghị ngân hàng nhà nước xem xét các điều khoản để có sự chấn chỉnh hoặc có văn bản để hướng dẫn để quá trình hướng dẫn được dễ dàng thuận lợi. - Ngân hàng nhà nước cần mở rộng và nâng cao chất lượng của CIC nhằm xây dựng hệ thống thông tin đa chiều, cập nhật, chính xác, tạo nguồn thông tin chất lượng phục vụ công tác phân tích, thẩm định tín dụng của ngân hàng thương mại. KẾT LUẬN Thực trạng phương pháp định giá bất động sản thế chấp tại MB hiện nay đã có những bước tiến quan trọng, không phải ngân hàng nào cũng làm được, đó là: Giá trị của bất động sản thế chấp được xác định dựa trên cơ sở thị trường tại thời điểm định giá và có xu hướng tiến gần tới giá thị trường, đã đáp ứng được nhu cầu về vốn của người vay, hồ sơ pháp lý được kiểm duyệt chặt chẽ cộng với sự quản lý nghiêm ngặt trong thời gian thế chấp cho nên hiện nay tại MB hạn chế được việc phải xử lý bất động sản thế chấp để thu hồi nợ. Tuy nhiên định giá bất động sản hiện nay còn gặp nhiều khó khăn một phần do cơ chế chính sách và chưa có pháp luật quy định cụ thể và hoàn chỉnh về vấn đề này. Vì vậy rất mong các ngành cơ quan, ban ngành chức năng cùng ngân hàng phối hợp đồng bộ để hoàn thiện công tác này. Với mong muốn góp một phần nhỏ của mình trong công tác định giá bất động sản thế chấp nên em đã thực hiện đề tài “Hoàn thiện phương pháp định giá bất động sản đảm bảo tại ngân hàng Quân Đội”. Với đề tài này, chuyên đề đã đi vào giải quyết những vấn đề cơ bản sau: - Hệ thống hoá về mặt lý luận những vấn đề liên quan tới hoạt động định giá bất động sản thế chấp. - Đánh giá thực trạng của hoạt động định giá bất động sản để đảm bảo tiền vay tại MB. - Đề ra được những biện pháp để nâng cao hoạt động này Do trình độ và thời gian có hạn, chuyên đề còn nhiều thiếu sót và nhiều vấn đề cần thảo luận. Em rất mong được sự đóng góp ý kiến của các thầy cô trong bộ môn và các bạn sinh viên để có thể có một bài viết hoàn chỉnh. Em xin cám ơn các anh chị tại phòng thẩm định giá tài sản đảm bảo đã giúp em thu thập số liệu và hoàn thành quá trình thực tập tại ngân hàng TMCP Quân Đội. Em xin chân thành cảm ơn các thầy cô giáo trong bộ môn Định giá tài sản. Đăc biệt, em xin cảm ơn cô giáo TRẦN THỊ THANH HÀ đã giúp em hoàn thành chuyên đề này. Lời nói đầu