Quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài và người Việt Nam ở nước ngoài

MỤC LỤC A – LỜI NÓI ĐẦU .........................................................................................1 B – NỘI DUNG CHÍNH. ..............................................................................1 I – MỘT SỐ KHÁI NIỆM CHUNG. ................................................................1 1,Khái niệm người nước ngoài ..........................................................................1 2, Khái niệm người Việt Nam định cư ở nước ngoài. ......................................2 3, Khái niêm nhà ở …………………………………………………………..…3 II – CÁC QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH VỀ CHO PHÉP NGƯỜI NƯỚC NGOÀI VÀ NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI SỞ HỮU NHÀ TẠI VIỆT NAM………………………………….….3 1, Các quy định của pháp luật hiện hành về cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam………………………………..…3 . Đối tượng người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà tại Việt Nam…………………………………………………………………..…….3 1.2. Điều kiện người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà tại Việt Nam………………………………………………………………………10 1.3. Quy định về quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở là người Việt Nam định cư ở nước ngoài ……………………………………………..….…11 2, Các quy định của pháp luật hiện hành về cho phép người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam……………………………………………………….15 2.1 .Các quy định về đối tượng và điều kiện để người nước ngoài sở hữu nhà tại Việt Nam…………………………………...………………………….15 2.2. Quy định về quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở là người nước ngoài……………………………………………………………………………17 C – KẾT LUẬN ……………………………………………………………19 A – LỜI NÓI ĐẦU Cùng với xu hướng mở cửa, hội nhập kinh tế quốc tế của nước ta, để đảm bảo sự phát triển của đất nước có thể theo kịp với khu vực và thế giới, chúng ta đã không ngừng phát huy sức mạnh nội lực kết hợp với việc thu hút những nguồn lực từ bên ngoài. Trong xu thế đó, số lượng người nước ngoài cũng như người Việt Nam định cư ở nước ngoài đến và trở về Việt Nam đầu tư, kinh doanh hay thực hiện các nghiên cứu khoa học, hoạt động nghệ thuật… ngày càng đông. Để tạo điều kiện thuận lợi cho các đối tượng này yên tâm đầu tư, làm ăn, nghiên cứu cũng như sinh sống, Đảng và Nhà nước đã đưa ra những chính sách cho các đối tượng này có quyền sở hữu nhà ở với nhiều dự án đầu tư xây dựng nhà, chung cư được triển khai để phục vụ nhu cầu sở hữu nhà ở của người nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang làm ăn, sinh sống tại Việt Nam. Tuy nhiên, các quy định của pháp luật về vấn đề này vẫn còn mới mẻ và chưa thực sự hoàn thiện, thực trạng triển khai cũng còn nhiều vướng mắc, chưa thực sự rộng rãi và hiệu quả. Vì vậy, việc tìm hiểu về đề tài “Quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài người Việt Nam ở nước ngoài” sẽ giúp ta có thể hiểu sâu hơn về chính sách này của Nhà nước. B – NỘI DUNG CHÍNH. I – MỘT SỐ KHÁI NIỆM CHUNG. 1,Khái niệm người nước ngoài Theo Điều 1, Điều 5 Luật quốc tịch Việt Nam năm 1998 và Khoản 1 Điều 1 Pháp lệnh nhập cảnh và xuất cảnh , cư trú đi lại của người nước ngoài tạiViệt Nam năm 2000; Khoản 2 Điều 3 Nghị định số 138/2006/NĐ-CP ngày 15-11-2006 quy định chi tiết thi hành các quy định của Bộ luật dân sự về quan hệ nhân sự có yếu tố nước ngoài; Khoản 1 Điều 3 dự thảo Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Nghị quyết 19/2008/QH-12 đều khẳng định: “người nước ngoài” là người không có quốc tịch Việt Nam. Từ các khái niệm trong các văn bản nêu trên cho thấy: Người nước ngoài là người không có quốc tịch Việt Nam. Vậy họ có thể mang quốc tịch của một nước khác, một vài nước khác hoặc không mang quốc tịch của nước nào. Người nước ngoài có thể cư trú trên lãnh thổ Việt Nam hoặc cũng có thể cư trú ngoài lãnh thổ Việt Nam. 2, Khái niệm người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Theo quy định tại Khoản 4 , Điều 2 Luật quốc tịch Việt Nam năm 1998 và theo Điều 2 Nghị định 81/2001/NĐ-CP ngày 5-11-2001 quy định về việc người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà tại Việt Nam: “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam là người gốc Việt Nam cư trú và làm ăn sinh sống lâu dài tại nước ngoài”. Đối tượng người Việt Nam sống ở nước ngoài bao gồm : những người còn quốc tịch Việt Nam nhưng đang sinh sống ở nước ngoài và những người gốc Việt Nam hiện không còn quốc tịch Việt Nam nữa (người gốc Việt Nam). Khi Luật quốc tịch Việt Nam năm 2008 ra đời thay thế Luật quốc tịch Việt Nam năm 1998, quy định về người Việt Nam định cư ở nước ngoài đã rõ ràng và chi tiết hơn. Khoản 3 Điều 3 Luật quốc tịch Việt Nam năm 2008 kế thừa quy định của Luật quốc tịch năm 1998, đồng thời bổ sung thêm định nghĩa về người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài là người đã từng có quốc tịch Việt Nam mà khi sinh ra quốc tịch của họ được xác định theo huyết thống và con, cháu đang cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài. Như vậy, khái niệm người Việt Nam định cư ở nước ngoài bao gồm hai nhóm chủ thể là công dân Việt Nam định cư ở nước ngoài và người gốc Việt Na định cư ở nước ngoài. 3, Khái niêm nhà ở Theo điều 1 Luật Nhà ở năm 2005: “Nhà ở là công trình xây dưng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sịnh hoạt của hộ gia đình, cá nhân”. Điều 3 Nghị định 71/2010/ NĐ-CP của Chính phủ về việc quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở quy định có các loại nhà ở sau: nhà ở tự do tạo lập, nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ. Theo điều1 Nghị quyết 19/2008/QH12, khái niệm nhà ở mà người nước ngoài được mua và sở hữu có phạm vi hẹp hơn rất nhiều theo đó “ Nhà ở mà cá nhân, tổ chức nước ngoài được mua và sở hữu theo quy định của Nghị quyết này là căn hộ chung cư trong dự án phát triển nhà ở thương mại và không thuộc khu vực hạn chế hoặc cấm người nước ngoài cư trú, đi lại”. Như vậy, khái niệm nhà ở thuộc điều chỉnh của Nghị quyết 19/2008/QH12 có phạm vi hẹp hơn rất nhiều so với khái niệm nhà ở thuộc điều chỉnh của Luật Nhà ở năm 2005. Nhà ở theo Luật Nhà ở được tạo lập từ nhiều hình thức khác nhau, phong phú và đa dạng hơn, sử dụng cho nhiều mục đích hơn. II – CÁC QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH VỀ CHO PHÉP NGƯỜI NƯỚC NGOÀI VÀ NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI SỞ HỮU NHÀ TẠI VIỆT NAM. 1, Các quy định của pháp luật hiện hành về cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam. 1.1 . Đối tượng người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà tại Việt Nam. Hiện nay, vấn đề sở hữu nhà tại- Việt Nam của người Việt Nam định cư tại nước ngoài chịu sự điều chỉnh của Luật đất đai năm 2003, Luật Nhà ở năm 2005 và các văn bản hướng dẫn thi hành hai luật này. Theo Điều 121 Luật Đất đai năm 2003 và Điều 126 Luật Nhà ở 2005 đều cho phép năm nhóm đối tượng đó là: - Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư lâu dài tại Việt Nam; - Người Việt Nam định cư ở nước ngoài có công đóng góp với đất nước; - Nhà hoạt động văn hóa, nhà khoa học có nhu cầu về hoạt động thường xuyên tại Việt Nam; - Người có nhu cầu về sống ổn định tại Việt Nam - Các đối tượng khác do Uỷ ban thường vụ Quốc hội quy định. Ngoài ra, Điều 126 Luật Nhà ở 2005 còn quy định thêm một nhóm là người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc một trong các đối tượng trên nhưng đã về Việt Nam cư trú với thời hạn được phép từ sáu tháng trở lên. Theo thời gian, số đối tượng người Việt Nam định cư tại nước ngoài được mua và sở hữu nhà tại Việt Nam không ngừng tăng lên, tuy nhiên quy định của pháp luật về vấn đề này vẫn còn những điểm bất hợp lý làm hạn chế nhiều quyền được sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Một là, Điều 121 Luật Đất đai năm 2003 và Điều 126 Luật Nhà ở năm 2005 đã đánh đồng giữa sở hữu nhà ở của công dân Việt Nam với người nước ngoài. Theo Hiến pháp năm 1992 và Luật Quốc tịch Việt Nam năm 2008, công dân Việt Nam có quốc tịch Việt Nam người Việt Nam có quốc tịch Việt Nam còn người gốc Việt Nam là những người trước đây có quốc tịch Việt Nam nhưng hiện tại đã mang quốc tịch nước khác hoặc là người không quốc tịch. Do đó, về mặt pháp lý, người gốc Việt Nam là người nước ngoài nhưng với quy định tại Luật Nhà ở năm 2005, quyền sở hữu nhà ở giữa công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam là ngang nhau với những điều kiện sở hữu như nhau. Điều này là không công bằng với những người Việt Nam luốc muốn giữ quốc tịch Việt Nam để làm công dân Việt Nam trong khi những người khác đã từ bỏ quốc tịch Việt Nam. Hai là , quy định tại Điều 126 Luật Nhà ở năm 2005 không đảm bảo được nguyên tắc hiến định là “mọi công dân đều bình đẳng trước pháp luật”, thể hiện ở công dân Việt Nam đang định cư ở nước ngoài nếu không thuộc diện những nhà đầu tư, nhà khoa học … thì sẽ không được sở hữu nhà ở một cách tự do về số lượng như công dân Việt Nam định cư ở trong nước. Nói cách khác , theo quy định này thì chỉ những công dân định cư ở nước ngoài mang lợi ích về cho đất nước mới được quyền sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam. Điều này có phần vô lý vì trong khi có những người Việt Nam định cư ở nước ngoài không mang quốc tịch Việt Nam thì được phép mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam người mang quốc tịch Việt Nam lại không có quyền đó. Trong khi đó, quyền sở hữu nhà ở của mọi công dân Việt Nam đã được quy định tại Điều 58 Hiến pháp năm 1992. Vì vậy, để khắc phục những bất cập trên, Quốc hội đã ban hành Luật số 34/2009/QH12 về sửa đổi, bổ sung Điều 126 của Luật Nhà ở và Điều 121 của Luật Đất đai. Theo đó, Điều 126 Luật Nhà ở năm 2005 đã được sửa đổi như sau: “1. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng sau đây được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cho phép cư trú tại Việt Nam từ ba tháng trở lên thì có quyền sở hữu nhà ở để bản thân và các thành viên trong gia đình sinh sống tại ViệtNam: Người có quốc tịch Việt Nam; Người Việt Nam thuộc diện người về đầu tư trực tiếp tại Việt Nam theo Pháp luật về đầu tư; người có công đóng góp cho đất nước; nhà khoa học, nhà văn hóa, người có kĩ năng đặc biệt mà cơ quan, tổ chức Việt Nam có nhu cầu và đang làm việc tại Việt Nam; người có vợ hoặc chồng là công dân Việt Nam sinh sống trong nước. 2. Người gốc Việt Nam không thuộc các đối tượng quy định tại Điểm b Khoản1 Điều này được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp giấy miễn thị thực và được phép cư trú tại Việt Nam từ ba tháng trở lên thì có quyền sở hữu một nhà ở riên lẻ hoặc một căn hộ chung cư tại Việt Nam để bản thân và các thành viên trong gia đình sinh sống tại Việt Nam.” Để đảm bảo hiệu quả thực thi Luật Nhà ở, ngày 23 tháng 6 năm 2010, Chính phủ đã ban hành Nghị định 71/2010/NĐ – CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở (có hiệu lực từ ngày 08 tháng 08 năm 2010) thay thế Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 06 tháng 09 năm 2006 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở. Như vậy, theo quy định của pháp luật hiện hành có tất cả là sáu đối tượng người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà tại Việt Nam: Thứ nhất, nhóm người có quốc tich Việt Nam: Đây là những công dân Việt Nam hiện đang công tác, lao động, học tập ở nước ngoài như du học sinh, những người đi xuất khẩu lao động… Các đối tượng này hiện đang chiếm một số lượng khá lớn trong số người Việt Nam định cư tại nước ngoài hiện nay (chiếm khoảng 70% trong số gần 4 triệu kiều bào). Việc tách bạch đối tượng người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quốc tịch Việt Nam được sở hữu nhà ở như công dân trong nước thực sự là một quy định rộng mở để số lượng đông đảo những người này được sở hữu nhà tại Việt Nam mà không cần đáp ứng những điều kiện khắt khe như trước đây, thu hút kiều bào có trình độ chuyên môn, có kĩ năng , nghiệp vụ, khả năng quản lý, điều hành trở về quê hương cống hiến cho đất nước. Đồng thời quy định mới này cũng đảm bảo được sự công bằng trong vấn đề sở hữu nhà ở giữa công dân Việt Nam định cư ở nước ngoài với công dân Việt Nam ở trong nước. Thứ hai, đối tượng là người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư trực tiếp tại Việt Nam: Theo Điểm b Khoản 2 Điều 66 Nghị định 71/2010/NĐ – CP, đây là những người trực tiếp đầu tư theo quy định của Luật đầu tư được cấp Giấy chứng nhận đầu tư hoặc Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp. Những đối tượng này đóng góp một vai trò quan trọng trong việc phát triển kinh tế đất nước. Trong thời gian qua, đặc biệt là những năm gần đây số lượng Việt kiều đầu tư về Việt Nam khá nhiều, họ có đóng góp không nhỏ vào nền kinh tế của nước ta. Việc quy định cho đối tượng này được mua nhà tại Việt Nam là một chính sách hợp lý và cần thiết , một mặt thể hiện sự quan tâm của Nhà nước đối với kiều bào , mặt khác khuyến khích họ đầu tư, góp phần xây dựng đất nước. Có nhà ở tại Việt Nam sẽ giúp họ có một cuộc sống ổn định, thuận tiện cho hoạt động đầu tư , đồng thời giúp họ cảm thấy gắn bó hơn với quê hương, đất nước, mong muốn đóng góp nhiều hơn cho quê hương. Thứ ba, đối tượng là người Việt Nam định cư ở nước ngoài có công đóng góp với đất nước: Theo Điểm b Khoản 2 Điều 66 Nghị định 71/2010/NĐ – CP, người Việt Nam định cư ở nước ngoài có công đóng góp với đất nước bao gồm: - Người được hưởng chế độ ưu đãi theo quy định của Pháp lệnh ưu đãi người có công với cách mạng có giấy tờ chứng minh được hưởng chế độ ưu đãi do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp; - Người có thành tích đóng góp trong sự nghiệp giải phóng dân tộc, xây dựng đất nước được Chủ tịch nước , Chính phủ tặng Huân chương, Huy chương; được Thủ tướng Chính phủ tặng bằng khen; - Người được Chủ tịch Đoàn Chủ tịch Uỷ ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam hoặc Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan quản lý ngành ở Trung ương tặng Kỷ niệm chương vì sự nghiệp của ngành đó; - Người tham gia vào Ban chấp hành của các tổ chức chính trị - xã hội của Việt Nam từ cấp tỉnh trở lên được các tổ chức chính trị - xã hội đó đó xác nhận; - Người được bầu vào ban chấp hành Trung ương Hội, người là nòng cốt trong các phong trào, tổ chức của kiều bào có quan hệ với trong nước thông qua Uỷ ban về người Việt Nam ở nước ngoài và người có những đóng góp và giúp đỡ tích cực cho các cơ quan đại diện hoặc các hoạt động đối ngoại của Việt Nam ở nước ngoài xác nhận. Đây là những đối tượng đóng góp về mặt đời sống chính trị - xã hội cho đất nước. Việc quy định cho đối tượng này được phép mua và sở hữu nhà ở Việt Nam có ý nghĩa to lớn về mặt xã hội. Quy định này của pháp luật Việt Nam chính là để đền đáp lại những đóng góp của họ đối với đất nước trong quá khứ và hiện tại, cụ thể hóa, hiện thực hóa chính sách của Đảng và Nhà nước đối với họ; đồng thời khuyến khích các đối tượng này tích cực đóng góp cho sự phát triển xã hội, sự đoàn kết dân tộc, an ninh quốc gia… Thứ tư, đối tượng là nhà hoạt động văn hóa , nhà khoa học; người có kỹ năng đặc biệt mà cơ quan, tổ chức của Việt Nam có nhu cầu và đang làm việc tại Việt Nam bao gồm: -Nhà văn hóa, nhà khoa học được phong học hàm, học vị về khoa học, giáo dục, văn hóa nghệ thuật của Việt Nam hoặc của nước ngoài; chuyên gia trong lĩnh vực kinh tế, xã hội. Các đối tượng nêu tại điểm này phải được lãnh đạo Đảng , Nhà nước hoặc Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, cơ quann thuộc Chính phủ, Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh mời về Việt Nam làm chuyên gia, cộng tác viên khoa học, giáo dục, văn hóa nghệ thuật…có xác nhận của lãnh đạo cơ quan mời, Thủ trưởng các trường đại học, cao đẳng, học viện, viện nghiên cứu của Việt Nam mời về làm chuyên gia, cộng tác viên, giảng dạy và có xác nhận của cơ quan, tổ chức đó. So với quy định về đối tượng này tại Nghị định 90/2006/NĐ-CP thì quy định mới này đã có sự mở rộng hơn đối tượng nhà văn hóa, nhà khoa học được sở hữu hà tại Việt Nam. Đó là các đối tượng này chỉ cần Thủ trưởng các trường đại học, cao đẳng, học viện, viện nghiên cứu của Việt Nam mời là có thể sở hữu nhà tại Việt Nam. - Người có chuyên môn, kỹ năng đặc biệt là người có giấy xác nhận về chuyên môn, kỹ năng của hiệp hội, hội nghề nghiệp Việt Nam hoặc của cơ quan cấp Bộ phụ trách lĩnh vực chuyên môn, kỹ năng kèm theo giấy phép hành nghề chuyên môn tại Việt Nam do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp (đối với trường hợp pháp luật yêu cầu phải có giấy phép hành nghề) hoặc giấy phép lao động do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp (đối với trường hợp pháp luật không yêu cầu phải có giấy phép hành nghề). Việc thu hút nhân tài, thu hút chất xám đang là một trong những chính sách hàng đầu của hầu hết các quốc gia nhằm đẩy mạnh quá trình phát triển kinh tế - xã hội. Nước ta là một nước đang phát triển về khoa học, công nghệ, giáo dục,… còn nhiều yếu kém so với các nước trong khu vực cũng như trên toàn thế giới vì vầy việc đẩy nhanh sự phát triển về khoa học, công nghệ, giáo dục là vô cùng cần thiết. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là một trong những nguồn lực nhân tài to lớn trong các lĩnh vực này. Bên cạnh sự gắn bó cố hữu với quê cha đất tổ, quê hương đất nước và các chính sách khác của nhà nước ta, các quy định của pháp luật Việt Nam về việc cho phép các đối tượng này được sở hữu nhà tại Việt Nam cũng sẽ tạo động lực tích cực cho họ yên tâm về quê hương đóng góp sự hiểu biết, kiến thức của mình cho sự phát triển của đất nước. Thứ năm, người có vợ hoặc chồng là công dân Việt Nam sinh sống trong nước : Người có vợ chồng là công dân Việt Nam sinh sống có giấy chứng nhận kết hôn do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp hoặc của nước ngoài cấp kèm theo hộ khẩu thường trú và giấy chứng minh nhân dân của một bên vợ hoặc chồng là công dân Việt Nam ở trong nước. Những người này chiếm tỷ lệ lớn trong số người Việt Nam định cư ở nước ngoài và ngày càng tăng. Việc quy định cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài có vợ hoặc chồng là cộng dân Việt Nam phù hợp với quy định của Bộ Luật Dân sự năm 2005 và Luật Hôn nhân và Gia đình năm 2000 về chế độ sở hữu chung về tài sản của vợ chồng. Theo quy định tại Khoản 2 Điều 66 Nghị định 71/2010/NĐ – CP thì người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc 5 đối tượng trên có quyền sở hữu không hạn chế số lượng nhà ở tại Việt Nam thông qua các hình thức mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, đổi nhà ở hoặc được chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong dự án phát triển nhà ở của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản để người mua xây dựng nhà ở cho bản thân và các thành viên trong gia đình tại Việt Nam. Thứ sáu, người được cấp Giấy miễn thị thực và được phép cư trú tại Việt Nam từ ba tháng trở lên : nhóm đối tượng quy định tại Khoản 2 Điều 126 Luật Nhà ở sửa đổi bổ sung được mở rộng them so với Luật Đất đai năm 2003 và Nghị định 81/2001/NĐ-CP trước đây nhằm tạo thêm nhiều cơ hội cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà tại Việt Nam. Tuy nhiên nhóm đối tượng này bị hạn chế hơn so với năm đối tượng trên ở chỗ họ chỉ có quyền sở hữu một nhà riêng lẻ hoặc một căn hộ chung cư tại Việt Nam. Quy định như vậy nhằm hạn chế sự lợi dụng chính sách để kinh doanh, mua đi bán lại nhà đồng thời hạn chế những tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản trong nước. 1.2. Điều kiện người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà tại Việt Nam. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi mua nhà tại Việt Nam phải đáp ứng hai điều kiện sau: Một là, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện mua nhà tại Việt Nam phải thường trú hoặc tạm trú tại Việt Nam trong thời gian đầu tư hoặc sinh sống tại Việt Nam. Theo đó, Nhà nước tạo điều kiện cho họ có chỗ ở ổn định khi về thường trú hoặc tạm trú tại Việt Nam. Đối với trương hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài về nước với mục đích thăm người thân hoặc du lịch thì họ không thuộc đối tượng được mua nhà tại Việt Nam. Điều kiện về cư trú của người Việt Nam định cư ở nước ngoài ngày càng được nới lỏng tạo điều kiện cho họ có nhiều cơ hội để sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Trước khi có Luật số 34/2009/QH12 về sửa đổi, bổ sung Điều 126 Luật Nhà ở và Điều 121 của Luật Đất đai có hiệu lực thì người Việt Nam định cư ở nước ngoài về Việt Nam cư trú với thời hạn từ sáu tháng trở lên mới được phép mua nhà , điều này đã hạn chế rất nhiều đối tượng người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà tại Việt Nam vì pháp luật xuất, nhập cảnh của Việt Nam chỉ cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhập cảnh vào Việt Nam với thời hạn tối đa là ba tháng, sau đó mới được gia hạn tiếp nên họ không thể mua nhà ở Việt Nam. Khi Luật số 34/2009/QH12 có hiệu lực thì thời hạn này được rút xuống còn ba tháng nhưng lại không có quy định pháp luật nào hướng dẫn cự thể để có thể xác định được thế nào là “cư trú 3 tháng trở lên” nên vẫn còn rất nhiều khó khăn trong việc xác định cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà tại Việt Nam. Hai là, người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi sở hữu nhà tại Việt Nam phải có đầy đủ các giấy tờ mà pháp luật quy định để chứng minh : a) Đối với người có quốc tịch Việt Nam thì phải có hộ chiếu Việt Nam còn giá trị; trong trường hợp mang hộ chiếu nước ngoài thì phải có một trong các giấy tờ chứng minh còn quốc tịch Việt Nam theo quy định của pháp luật về quốc tịch; b) Đối với người gốc Việt Nam thì phải có hộ chiếu nước ngoài kèm theo giấy tờ xác nhận là người gốc Việt Nam do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp để chứng minh có gốc Việt Nam. 1.3. Quy định về quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở là người Việt Nam định cư ở nước ngoài . Nghị định 81/2001/NĐ-CP lần đầu tiên quy định tương đối đầy đủ, chi tiết về quyền và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Kế thừa các quy định trong Nghị định này, Luật Nhà ở năm 2005 (sửa đổi, bổ sung) và Nghị định 71/2010/NĐ–CP tiếp tục ghi nhận quyền mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước ngoài đồng thời quy định chặt chẽ hơn về quyền và nghĩa vụ của họ. Các quyền cụ thể Theo quy định tại Điều 129 Luật Nhà ở năm 2005 thì khi sở hữu nhà ở tại Việt Nam người Việt Nam định cư ở nước ngoài cũng sẽ có các quyền của chủ sở hữu nhà ở như người Việt Nam trong nước tai Điều 21, cụ thể là: -Quyền được chiếm hữu, sử dụng nhà ở. Đây là một quyền năng được xuất phát từ quyền sở hữu và mang ý nghĩa thực tế. Chủ sở hữu có toàn quyền khai thác công dụng của nhà ở cũng như được hưởng tất cả những hoa lợi, lợi tức phát sinh từ ngôi nhà đó. -Quyền được bán, cho thuê, tặng cho, cho mượn, cho ở nhờ, để thừa kế, thế chấp nhà ở. Đó chính là quyền được định đoạt về số phận pháp lý của ngôi nhà. -Quyền bảo trì, cải tạo, phá dỡ hoặc xây dựng lại nhà ở và sử dụng không gian của nhà ở phù hợp với quy hoạch xây dựng kiến trúc và các quy định của pháp luật liên quan - Quyền khiếu nại tố cáo những hành vi vi phạm quyền sở hữu nhà ở hợp pháp của mình. -Quyền yêu cầu các cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp mới, cấp đổi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà ở, những thay đổi sau khi Giấy chứng nhận theo quy định của Luật Nhà ở. -Uỷ quyền cho người khác quản lý nhà ở thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình. -Về quyền sử dụng đất , người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu nhà gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam được quyền chuyển giao quyền sử dụng đất đi kèm theo khi chuyển giao quyền sở hữu nhà ở cho các tổ chức, cá nhân khác dưới các hình thức bán, để thừa kế, tặng cho; được thế chấp nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật Việt Nam. Tuy nhiên, do người Việt Nam định cư ở nước ngoài có địa vị pháp lý không hoàn toàn giống với công dân Việt Nam nên pháp luật quy định về quyền của họ cũng có một số khác biệt. Cụ thể là khi thực hiện các quyền của chủ sở hữu nhà ở người Việt Nam định cư ở nước ngoài còn phải tuân thủ một số quy định sau: -Người Việt Nam định cư ở nước ngoài chỉ được sử dụng nhà ở vào mục đích để ở cho bản thân và các thành viên trong gia đình. Quy định này nhằm hạn chế việc sử dụng nhà ở sai mục đích hoặc đầu cơ, mua đi bán lại gây tác động xấu đến thị trường bất động sản. -Chỉ được “Thế chấp nhà tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam” (Khoản 1 Điều 129 Luật Nhà ở năm 2005) khác với công dân Việt Nam trong nước có thể thế chấp cho bất kì cá nhân, tổ chức kinh tế, tín dụng nào. Đây là một quy định cần thiết nhằm đảm bảo được sự quản lý, kiểm soát của Nhà nước đối với việc sử dụng nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Nhà ở là một bất động sản có giá trị, lại gắn liền với quyền sử dụng đất – một tài nguyên của quốc gia nên nhà nước cần thiết phải “áp đặt” một cơ chế quản lý chặt chẽ trong lĩnh vực này. -“Bán, tặng cho, để thừa kế nhà ở cho tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà tại Việt Nam. Trường hợp tặng cho, để thừa kế cho các đối tượng khác thì các đối tượng này chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đó”. Quy định vày là hợp lý vì nếu để thừa kế cho các đối tượng không có quyền sở hữu nhà ở thì họ cũng không được sở hữu nhà ở trên thực tế. Việc cho phép những người nhận thừa kế, được tặng cho không thuộc diện được sở hữu nhà ở được hưởng giá trị của nhà ở là nhằm đảm bảo quyền lợi cho các đối tượng này. Tóm lại, pháp luật quy định tương đối chi tiết, rõ ràng và hết sức chặt chẽ về quyền của người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Pháp luật quy định quyền cho các đối tượng này theo hướng rộng mở hơn, tạo điều kiện cho họ thực hiện quyền của chủ sở hữu nhưng vẫn có những giới hạn nhất định để đảm bảo sự quản lý, kiểm soát của nhà nước. Các nghĩa vụ cụ thể Cũng theo Điều 129 Luật Nhà ở năm 2005 thì nghia vụ của đối tượng này giống như nghĩa vụ của công dân Việt Nam ở trong nước tại Điều 22 Luật Nhà ở năm 2005: -Thực hiện đầy đủ trình tự, thủ tục cấp mới, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà ở và xác nhận thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận theo quy định của Luật Nhà ở . - Quản lý, sử dụng, bảo trì, cải tạo, phá dỡ, xây dựng lại nhà ở của mình theo quy định của pháp luật nhưng không làm ảnh hưởng hoặc gây thiệt hại đến lợi ích của Nhà nước, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của người khác. Chủ sở hữu được quyền sử dụng nhà ở, cải tạo phù hợp với nhu cầu của mình nhưng việc thực hiện quyền phải trong khuôn khổ, đúng quy hoạch và đảm bảo quyền của các đối tượng khác. -Thực hiện đầy đủ các thủ tục theo quy định của pháp luật khi bán, cho thuê, tặng cho, thế chấp nhà ở. - Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật khi được Nhà nước cấp mới, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng ,nhận quyền sử dụng nhà ở xác nhận thay đổi sai khi chứng nhận và trong quá trình sử dụng nhà ở. -Chấp hành quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc xử lý vi phạm, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về nhà ở, việc giải tỏa, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, phá dỡ nhà ở hoặc khi Nhà nước trưng thu, trưng mua, mua trước nhà ở. -Thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định vủa pháp luật. Đây là những hoạt động tuân thủ sự quản lý của nhà nước, đảm bảo lợi ích của nhà nước , xã hội và của chính bản thân chủ sở hữu. Như vậy, có thể thấy, pháp luật dành cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi được sở hữu nhà tại Việt Nam các quyền và nghĩa vụ gần giống như với công dân Việt Nam ở trong nước , tạo điều kiện cho họ được ổn định chỗ ở để yên tâm làm việc, học tập. 2, Các quy định của pháp luật hiện hành về cho phép người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam. 2.1 .Các quy định về đối tượng và điều kiện để người nước ngoài sở hữu nhà tại Việt Nam. Nghị quyết 19/2008/QH12 thì đối tượng là người nước ngoài được sở hữu nhà tại Việt Nam bao gồm: Thứ nhất, cá nhân nước ngoài có đầu tư trực tiếp tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về đầu tư hoặc được doanh nghiệp đang hoạt đông tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp, bao gồm doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê giữ chức danh quản lý trong doanh nghiệp đó. Thứ hai, cá nhân nước ngoài có công đóng góp cho Việt Nam được Chủ tịch nước tặng thưởng Huân chương, Huy chương; cá nhân nước ngoài có đóng góp đặc biệt cho Việt Nam do Thủ tướng Chính phủ quyết định. Thứ ba, cá nhân nước ngoài đang làm việc trong lĩnh vực kinh tế - xã hội có trình độ đại học hoặc tương đương trở lên và người có kiến thức, kỹ năng đặc biệt mà Việt Nam có nhu cầu, và đang làm việc tại Việt Nam. Thứ tư, cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam. Để được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam, người nước ngoài phải thuộc đối tượng được mua, thừa kế, tặng cho và sở hữu nhà ở tại Việt Nam, những điều kiện cần bao gồm: a) Trường hợp là người vào đầu tư trực tiếp tại Việt Nam thì phải có tên trong Giấy chứng nhận đầu tư hoặc trong giấy tờ tương ứng với hoạt động đầu tư do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận đầu tư) còn thời hạn từ một năm trở lên hoặc có giấy tờ chứng minh là thành viên Hội đồng quản trị, Hội đồng quản lý của doanh nghiệp đang hoạt động tại Việt Nam; b) Trường hợp là người được các doanh nghiệp đang hoạt động tại Việt Nam theo pháp luật doanh nghiệp thuê giữ các chức danh tổng giám đốc, giám đốc và cấp phó của doanh nghiệp hoặc trưởng, phó các đơn vị trực thuộc doanh nghiệp thì phải có hợp đồng thuê giữ chức danh quản lý hoặc có quyết định bổ nhiệm được lập bằng tiếng Việt; c) Trường hợp là người có công đóng góp với đất nước thì phải có Huân chương hoặc Huy chương của Chủ tịch nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam trao tặng; d) Trường hợp là người có đóng góp đặc biệt cho đất nước thì phải có giấy tờ xác nhận của cơ quan cấp Bộ phụ trách lĩnh vực cá nhân nước ngoài có đóng góp và gửi tới Bộ Xây dựng xem xét để trình Thủ tướng Chính phủ có văn bản cho phép; đ) Trường hợp là người vào Việt Nam làm việc trong lĩnh vực kinh tế, khoa học, công nghệ, môi trường, giáo dục – đào tạo, văn hóa, thông tin, thể dục, thể thao, y tế, xã hội, luật sư thì phải có văn bằng chứng minh có trình độ kỹ sư, cử nhân trở lên do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam hoặc của nước ngoài cấp kèm theo một trong các giấy tờ sau đây: - Giấy phép lao động do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp; - Giấy phép hành nghề chuyên môn tại Việt Nam do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp. e) Trường hợp là người có kỹ năng đặc biệt thì phải có giấy tờ xác nhận về chuyên môn, kỹ năng của hiệp hội, hội nghề nghiệp Việt Nam hoặc của cơ quan cấp Bộ phụ trách lĩnh vực mà người nước ngoài có chuyên môn, kỹ năng kèm theo giấy phép hành nghề chuyên môn tại Việt Nam do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp (đối với trường hợp pháp luật yêu cầu phải có giấy phép hành nghề) hoặc Giấy phép lao động do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp (đối với trường hợp pháp luật không yêu cầu phải có giấy phép hành nghề); g) Trường hợp là người kết hôn với công dân Việt Nam thì phải có giấy tờ chứng nhận kết hôn do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam hoặc của nước ngoài cấp kèm theo hộ chiếu Việt Nam hoặc hộ khẩu thường trú và chứng minh nhân dân của vợ hoặc chồng là công dân Việt Nam. 2.2. Quy định về quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở là người nước ngoài. a) Quyền của chủ sở hữu nhà ở là người nước ngoài Người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam có các quyền sau đây: 1. Tại một thời điểm, cá nhân nước ngoài quy định tại các khoản 1, 2, 3 và 4 Điều 2 của Nghị quyết này được sở hữu một căn hộ chung cư trong dự án phát triển nhà ở thương mại; nếu đối tượng này được tặng cho hoặc được thừa kế nhà ở khác thì chỉ được chọn sở hữu một căn hộ chung cư trong dự án phát triển nhà ở thương mại, đối với loại nhà ở khác thì chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đó; 2. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài quy định tại khoản 5 Điều 2 của Nghị quyết này được sở hữu một hoặc một số căn hộ chung cư trong dự án phát triển nhà ở thương mại cho những người đang làm việc tại doanh nghiệp đó ở; nếu doanh nghiệp này được tặng cho hoặc được thừa kế nhà ở khác thì chỉ được chọn sở hữu căn hộ chung cư trong dự án phát triển nhà ở thương mại, đối với loại nhà ở khác thì chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đó; 3. Bán, tặng cho nhà ở thuộc sở hữu của mình sau thời hạn mười hai tháng, kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở; trường hợp chủ sở hữu nhà ở là cá nhân không thể tiếp tục cư trú tại Việt Nam thì được bán hoặc tặng cho nhà ở đã mua trước thời hạn quy định tại khoản này; 4. Để thừa kế nhà ở theo quy định của pháp luật về thừa kế của Việt Nam; trường hợp người nhận thừa kế không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì được hưởng giá trị của nhà ở đó; 5. Thế chấp nhà ở tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam; 6. Uỷ quyền cho người khác quản lý nhà ở thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình; 7. Yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp mới, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, xác nhận những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo quy định của Nghị quyết này và pháp luật về nhà ở; 8. Bảo trì, cải tạo nhà ở và sử dụng không gian của nhà ở phù hợp với quy hoạch xây dựng, kiến trúc và các quy định của pháp luật Việt Nam; b)Nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở là người nước ngoài Người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam có các nghĩa vụ sau đây: 1. Chỉ được dùng nhà ở vào mục đích để ở, không được dùng để cho thuê, làm văn phòng hoặc sử dụng vào mục đích khác; 2. Thực hiện việc mua, bán, tặng cho, thừa kế, thế chấp, uỷ quyền quản lý nhà ở theo đúng quy định của Nghị quyết này và pháp luật về nhà ở; 3. Thực hiện đầy đủ trình tự, thủ tục khi đề nghị cấp mới, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, xác nhận thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo quy định của Nghị quyết này và pháp luật về nhà ở; 4. Quản lý, sử dụng, bảo trì, cải tạo, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam nhưng không được làm ảnh hưởng hoặc gây thiệt hại đến lợi ích của Nhà nước, lợi ích công cộng, quyền, lợi ích hợp pháp của người khác; 5. Thực hiện nộp thuế, lệ phí theo quy định của pháp luật Việt Nam khi mua bán, tặng cho, thế chấp, thừa kế nhà ở; khi đề nghị cấp mới, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, xác nhận thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở; 6. Chấp hành quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam về việc xử lý vi phạm, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về nhà ở; về việc giải tỏa, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, phá dỡ nhà ở; về trưng dụng, trưng mua, mua trước nhà ở; 7. Thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật Việt Nam. C – KẾT LUẬN Với xu hướng phát triển, hội nhập ngày càng mạnh mẽ của nước ta hiện nay cũng như trong thời gian tới, lượng người nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài có nhu cầu sở hữu nhà ở tại Việt Nam cũng vì thế mà tăng lên . Do đó, quy định của pháp luật của vấn đề này và các chính sách xã hội khác cần phải được nhanh chóng hoàn thiện để có thể đáp ứng và giải quyết nhu cầu bức thiết đó. Với sự nhìn nhận đúng đắn, khách quan vào những hạn chế, tích cực đang tồn tại, chúng ta có thể tin tưởng rằng có thể xây dựng được một hệ thống pháp luật hoàn thiện với hiệu quả thi hành cao hơn. Điều đó sẽ góp phần Việt Nam phát triển nhanh hơn, hội nhập sâu rộng cùng với thế giới. DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Luật Đất đai năm 2003. Luật Nhà ở năm 2005. Nghị quyết 19/2008/QH12 ngày 3 tháng 6 năm 2008 của Quốc hội về thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà tại Việt Nam. Nghị định số 71/2010/NĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày 23 tháng 6 năm 2010 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở; Nghị định 5/2009/NĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày 06 tháng 06 năm 2009 hướng dẫn thi hành một số điều của Nghị quyết 19/2008/QH12 Nghị định 81/2001/NĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày 05 tháng 11năm 2001 về việc người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam. Luật số 34/2009/QH12 về sửa đổi, bổ sung Điều 126 của Luật Nhà ở và Điều 121 của Luật Đất đai ngày 18 tháng 6 năm 2009.