Quyền sở hữu tài sản của người nước ngoài tại Việt Nam

i tượng và đủ điều kiện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Bản chính hợp đồng mua bán, tặng cho, giấy tờ về thừa kế nhà ở; Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở của bên bán, bên tặng cho, bên để thừa kế theo qui định của pháp luật về nhà ở; Biên lai nộp thuế, lệ phí Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở được qui định như sau: Hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà nộp tại cơ quan quản lí nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà ở; Cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ; trường hợp hộ sơ không đủ giấy tờ thì có trách nhiệm hướng dẫn cụ thể ngay cho tổ chức, cá nhân nộp hồ sơ biết để bổ sung hồ sơ. Thời gian bổ sung hồ sơ không tính vào thời gian cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Cơ quan tiếp nhận hồ sơ phải có giấy biên nhận về việc tổ chức , cá nhân đã nộp đủ hồ sơ, trong đó ghi rõ ngày giao Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở; Trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở phải cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu; trường hợp không đồng ý thì phải trả lời bằng văn bản và nêu rõ lí do. Tổ chức, cá nhân nước ngoài mua, nhận tặng cho hoặc nhận thừa kế nhà ở được ủy quyền cho người khác làm thủ tục đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà theo qui định của pháp luật Việt Nam Điều 8 Nghị quyết số 19/2008/NQ – Qh12 . Theo qui định trên qui định về trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thì của Nghị quyết số 19/2008/QH12 chỉ mới qui định nguyên tắc chung. Do vậy để các địa phương dễ dàng thực hiện thì cần thiết phải có hướng dẫn cụ thể. Bộ Xây dựng đã đề nghị qui định cụ thể như sau: * Về giấy tờ pháp lí chứng minh quyền sở hữu nhà ở của bên bán. Theo Nghị quyết thì tổ chức cá nhân nước ngoài được phép mua căn hộ tại các dự án phát triển nhà ở thương mại của doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản hoặc được mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho căn hộ của cá nhân. Như vậy, giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở của bên bán , bên tặng cho, bên để thừa kế cũng có sự khác nhau giữa cá nhân và tổ chức, cụ thể là: + Trường hợp mua căn hộ của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì bên bán phải có các giấy tờ như: Văn bản thoả thuận hoặc quyết định phê duyệt dự án phát triển nhà ở thương mại của cơ quan có thẩm quyền, bản vẽ sơ đồ mặt bằng căn hộ mua bán, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng thuê đất cấp cho doanh nghiệp, biên bản bàn giao căn hộ...  + Trường hợp mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho căn hộ của cá nhân thì bên bán, bên tặng cho, bên để thừa kế phải có một trong các giấy tờ như: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở được cấp theo quy định của Luật Nhà ở hoặc theo Nghị định số 60/CP ngày 05 tháng 7 năm 1994 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị hoặc theo Nghị định số 95/2005/NĐ-CP ngày 15 tháng 7 năm 2005 của Chính phủ về cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu công trình xây dựng hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có ghi nhận nhà ở trên đất được cấp theo quy định của Luật đất đai năm 2003 Tờ trình số 85/TTr – BXD ngày 01/10/2008 .  * Về trình, tự thủ tục và thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Để bảo đảm sự chặt chẽ và không gây phiền hà cho người mua nhà, dự thảo quy định như sau: + Người đề nghị cấp giấy chứng nhận phải lập một bộ hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở bao gồm: giấy tờ chứng minh đối tượng, điều kiện được mua và sở hữu nhà ở, hợp đồng mua bán, tặng cho, giấy tờ về thừa kế nhà ở, giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở của bên bán, bên tặng cho, bên để thừa kế, biên lai nộp thuế, lệ phí trước bạ và nộp tại Sở Xây dựng nơi có căn hộ.  + Sau khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Sở Xây dựng phải có văn bản thông báo cho Bộ Xây dựng về các thông tin liên quan đến việc mua nhà ở của cá nhân nước ngoài. Căn cứ vào thông báo  của Sở Xây dựng, Bộ Xây dựng thông báo lại để Sở biết tình hình sở hữu nhà ở của người mua nhà. Nếu người mua nhà ở chưa có sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì Sở Xây dựng thể hiện nội dung trong giấy chứng nhận và trình Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ký giấy chứng nhận. Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh được sử dụng mẫu Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở quy định tại Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 của Chính phủ để cấp cho tổ chức, cá nhân nước ngoài.   + Sau khi ký giấy chứng nhận Uỷ ban nhân dân tỉnh chuyển lại cho Sở Xây dựng để trao cho người mua nhà ở. Thời gian cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở là 30 ngày, kể từ ngày nộp đủ hồ sơ hợp lệ.  Để thực hiện quản lý chặt chẽ việc mua một căn hộ của cá nhân nước ngoài, dự thảo quy định Sở Xây dựng phải có thông báo gửi Bộ Xây dựng để quản lý việc mua một căn hộ; căn cứ vào thông báo của địa phương, Bộ Xây dựng sẽ thông báo lại tình hình sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài làm cơ sở để các địa phương công nhận quyền sở hữu cho người mua nhà. Để thực hiện quy định nêu trên thì cùng với việc ban hành mẫu đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, dự thảo cũng quy định các mẫu văn bản báo cáo của Sở Xây dựng gửi Bộ Xây dựng về quản lý việc mua một căn hộ.  Việc quy định sử dụng mẫu Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật nhà ở để cấp cho tổ chức, cá nhân nước ngoài là căn cứ vào quy định tại khoản 1 Điều 8 của Nghị quyết số 19/2008/QH12 và Điều 11 của Luật Nhà ở, theo đó các chủ sở hữu căn hộ chung cư thuộc diện được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở Tờ trình số 85/TTr – BXD ngày 01/10/2008 . 2.2.1.3 Quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà là tổ chức, cá nhân nước ngoài 2.2.1.3.1 Quyền của chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân nước ngoài  Tại một thời điểm, đối tượng được mua và sở hữu nhà là cá nhân nước ngoài được sở hữu một căn hộ chung cư trong dự án phát triển nhà ở thương mại; nếu đối tượng này được tặng cho hoặc được thừa kế nhà ở khác thì chỉ được chọn sở hữu một căn hộ chung cư trong dự án phát triển nhà ở thương mại, đối với loại nhà ở khác thì chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đó Điều 5 khoản 1 Nghị quyết số 19/2008/NQ – Qh12 ; Nghị quyết qui định cụ thể tại một thời điểm mỗi đối tượng chỉ được sở hữu một căn hộ chung cư duy nhất trong dự án phát triển nhà ở thương mại. Thời điểm ở đây được hiểu là thời gian sinh sống tại Việt Nam. Nhà ở thương mại là nhà ở do tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng để bán, để cho thuê theo cơ chế thị trường Điều 3 khoản 2 Nghị định 90/2006/NĐ – CP ngày 06/9/2006 . Điều này qui định rằng: trong thời gian sinh sống tại Việt Nam, mỗi cá nhân chỉ được sở hữu một và chỉ một căn hộ chung cư trong dự án phát triển nhà ở thương mại. Nếu trong trường hợp, cùng một thời điểm cá nhân này vừa được tặng cho vừa được thừa kế nhiều căn nhà thì họ chỉ được quyền chọn một căn hộ chung cư duy nhất, không được sở hữu nhà ở khác không phải là căn hộ chung cư, còn những căn hộ còn lại họ chỉ được nhận giá trị nhà mà không được sở hữu thêm. “Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam theo pháp luật về đầu tư không có chức năng kinh doanh bất động sản có nhu cầu về nhà ở cho những người đang làm việc tại doanh nghiệp đó thì được sở hữu một hoặc một số căn hộ chung cư trong dự án phát triển nhà ở thương mại cho những người đang làm việc tại doanh nghiệp đó ở; nếu doanh nghiệp này được tặng cho hoặc được thừa kế nhà ở khác thì chỉ được chọn sở hữu căn hộ chung cư trong dự án phát triển nhà ở thương mại, đối với loại nhà ở khác thì chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đó” Điều 5 khoản 2 Nghị quyết số 19/2008/NQ – Qh12 Khác với cá nhân, doanh nghiệp không bị giới hạn số lượng nhà được phép sở hữu mà được sở hữu “một hoặc một số” vì doanh nghiệp sở hữu nhà cho những người đang làm việc tại doanh nghiệp đó ở, số lượng sở hữu nhà của mối doanh nghiệp sẽ khác nhau tùy thuộc vào số lượng người đang làm việc tại doanh nghiệp đó có nhu cầu về nhà ở tại Việt Nam, những người đang làm việc này có thể là người nước ngoài cũng có thể là người Việt Nam. Tuy nhiên, dù được quyền sở hữu nhiều nhà ở hơn cá nhân nhưng doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài cũng chỉ được chọn loại nhà là căn hộ chung cư trong dự án phát triển nhà ở thương mại cho người đang làm việc tại doanh nghiệp. Nếu doanh nghiệp này được tặng cho hoặc được thừa kế loại nhà ở không phải là căn hộ chung cư thì doanh nghiệp cũng chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đó. “Bán, tặng cho nhà ở thuộc sở hữu của mình sau thời hạn mười hai tháng, kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở; trường hợp chủ sở hữu nhà ở là cá nhân không thể tiếp tục cư trú tại Việt Nam thì được bán hoặc tặng cho nhà ở đã mua trước thời hạn quy định tại khoản này” Điều 5 khoản 3 Nghị quyết số 19/2008/NQ – Qh12 Cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở trong thời hạn tối đa là 50 năm kể từ ngày được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được sở hữu nhà tương ứng với thời hạn ghi trong giấy chứng nhận đầu tư cấp cho doanh nghiệp đó. Tuy nhiên, cả hai đối tượng này đều được quyền định đoạt nhà ở của mình như bán, tặng cho trước thời hạn đã được qui định nhưng phải sau 12 tháng kể từ ngày được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở; trường hợp đặc biệt, cá nhân nước ngoài là chủ sở hữu nhà ở không thể tiếp tục cư trú tại Việt Nam thì được quyền bán hoặc tặng cho nhà ở đã mua trước thời hạn 12 tháng. “Để thừa kế nhà ở theo quy định của pháp luật về thừa kế của Việt Nam; trường hợp người nhận thừa kế không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì được hưởng giá trị của nhà ở đó” Điều 5 khoản 4 Nghị quyết số 19/2008/NQ – Qh12 ; Qui định này khẳng định nội dung quyền sở hữu của chủ thể là người nước ngoài được áp dụng như người Việt Nam, họ được định đoạt nhà ở bằng biện pháp để thừa kế cho người khác, và việc để thừa kế này được thực hiện theo pháp luật Việt Nam, việc để thừa kế của họ không qui định có gì khác so với công dân Việt Nam, và họ được để thừa kế cho bất cứ đối tượng nào. Tuy nhiên, đối tượng nhận thừa kế không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì không được sở hữu nhà thừa kế đó mà chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đó. “Thế chấp nhà ở tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam; Uỷ quyền cho người khác quản lý nhà ở thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình; Yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp mới, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, xác nhận những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo quy định của Nghị quyết này và pháp luật về nhà ở; Bảo trì, cải tạo nhà ở và sử dụng không gian của nhà ở phù hợp với quy hoạch xây dựng, kiến trúc và các quy định của pháp luật Việt Nam; Được bồi thường thiệt hại khi phải phá dỡ, giải toả theo quy định của pháp luật Việt Nam; Khiếu nại, tố cáo những hành vi vi phạm Nghị quyết này và pháp luật về nhà ở” Điều 5 khoản 3 Nghị quyết số 19/2008/NQ – Qh12 . Những qui định này của Nghị quyết chủ yếu là qui định những quyền cơ bản nhất của một chủ sở hữu nhà, mỗi chủ sở hữu nhà là người nước ngoài đều được bảo đảm thực hiện các quyền này như công dân Việt Nam. Tóm lại, mỗi cá nhân nước ngoài đủ điều kiện sở hữu nhà tại Việt Nam chỉ được quyền sở hữu một căn hộ chung cư duy nhất trong dự án phát triển nhà ở thương mại, còn doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài , nếu có nhu cầu, được sở hữu một hoặc một số căn hộ chung cư cho những người đang làm việc tại doanh nghiệp đó và những người này chỉ được sử dụng mà không được đứng tên là chủ sở hữu căn hộ mà họ chỉ được doanh nghiệp mua cho ở. Suy cho cùng thì những căn hộ này thuộc quyền sở hữu của doanh nghiệp. Và để tránh người nước ngoài đầu cơ hoặc tham gia mua bán bất động sản như một hoạt động kiếm lời thì các đối tượng này chỉ được bán, tặng cho nhà ở thuộc quyền sở hữu của mình sau thời hạn 12 tháng kể từ ngày được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, cá nhân nước ngoài chỉ được bán nhà trước thời hạn 12 tháng khi họ không thể tiếp tục cư trú tại Việt Nam mà doanh nghiệp không có quyền này. Ngoài ra, người nước ngoài còn có quyền để thừa kế, thế chấp ủy quyền cho người khác quản lí nhà ở của mình, bảo trì nhà ở, được bồi thường thiệt hại khi bị phá dỡ… như một công dân Việt Nam sở hữu nhà. Điều này cũng thể hiện được chế độ đãi ngộ như công dân đối với người nước ngoài của pháp luật Việt Nam. 2.2.1.3.2 Nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân nước ngoài Tổ chức, cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam có các nghĩa vụ sau đây: “Chỉ được dùng nhà ở vào mục đích để ở, không được dùng để cho thuê, làm văn phòng hoặc sử dụng vào mục đích khác”. Các đối tượng được mua nhà và đủ điều kiện mua nhà ở tại Việt Nam được mua mỗi một căn hộ chung cư chỉ với một mục đích duy nhất là để ở. Vì mục đích của các nhà làm luật là đáp ứng về nhu cầu nhà ở cho cá nhân, tổ chức nước ngoài đang sinh sống làm việc tại Việt Nam mà thôi nên qui định trên đã giới hạn mục đích sử dụng nhà ở của người nước ngoài chỉ trong phạm vi để ở mà thôi. Những nghĩa vụ mang tính chất chung mà mỗi chủ sở hữu nhà phải thực hiện bao gồm: “Thực hiện việc mua, bán, tặng cho, thừa kế, thế chấp, uỷ quyền quản lý nhà ở theo đúng quy định của Nghị quyết này và pháp luật về nhà ở; Thực hiện đầy đủ trình tự, thủ tục khi đề nghị cấp mới, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, xác nhận thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo quy định của Nghị quyết này và pháp luật về nhà ở; Quản lý, sử dụng, bảo trì, cải tạo, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam nhưng không được làm ảnh hưởng hoặc gây thiệt hại đến lợi ích của Nhà nước, lợi ích công cộng, quyền, lợi ích hợp pháp của người khác; Thực hiện nộp thuế, lệ phí theo quy định của pháp luật Việt Nam khi mua bán, tặng cho, thế chấp, thừa kế nhà ở; khi đề nghị cấp mới, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, xác nhận thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở; Chấp hành quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam về việc xử lý vi phạm, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về nhà ở; về việc giải tỏa, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, phá dỡ nhà ở; về trưng dụng, trưng mua, mua trước nhà ở; Thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật Việt Nam” Điều 6 Nghị quyết số 19/2008/NQ – Qh12 . 2.2.2 Quyền sở hữu tài sản là bất động sản dùng để đầu tư Bất động sản là những tài sản bao gồm đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; và các tài sản khác do pháp luật qui địnhĐiều 2 BLDS 2005 Đầu tư là việc nhà đầu tư bỏ vốn bằng các loại tài sản hữu hình hoặc vô hình để hình thành tài sản tiến hành các hoạt động đầu tư theo qui định của luật đầu tư và các qui định khác của pháp luật Việt Nam có liên quan Điều 3 khỏan 1 Luật đầu tư 2005 . Như vậy bất động sản dùng để đầu tư là những tài sản gồm đất đai, nhà, công trình xây dựng, tài sản gắn liền với nhà, tài sản gắn liền với công trình xây dựng, các tài sản khác gắn liền với đất đai… được các nhà đầu tư sử dụng để tiến hành các hoạt động đầu tư theo qui định của luật đầu tư và các qui định khác của pháp luật Việt Nam có liên quan. Các bất động sản dùng để đầu tư của các nhà đầu tư nước ngoài có thể kể đến như: đất đai, nhà được xây dựng để bán, cho thê, công trình xây dựng khác, nhà xưởng, máy móc gắn liền với nhà xưởng… Tuy nhiên, bất động sản dùng để đầu tư mà nhà đầu tư không có quyền sở hữu là đất đai. Như phân tích ở chương 1, “đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu” Luật đất đai 2003, điều 5 khoản 2 và quyền sử dụng đất là một tài sản. Nhà đầu tư nước ngoài được thuê đất tại Việt Nam để thực hiện các hoạt động đầu tư của mình và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Như vậy, quyền sử dụng đất này cũng là tài sản mà nhà đầu tư được quyền sở hữu. Tuy nhiên, quyền sở hữu này bị hạn chế ở chỗ: Nếu nhà đầu tư thuê đất trả tiền hàng năm thì được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhưng họ không được thực hiện bất cứ giao dịch nào liên quan đến quyền sử dụng đất trong thời gian thuê. Nếu họ thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê thì họ được thực hiện một số giao dịch như sau: được chuyển nhượng, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn quyền sử dụng đất thuê trong thời hạn thuê đất nhưng vẫn bị hạn chế hơn quyền sử dụng đất của người Việt Nam. Còn các bất động sản dùng để đầu tư còn lại hầu như được pháp luật Việt Nam thừa nhận quyền sở hữu. Luật đầu tư có qui định: “ nhà nước công nhận sự tồn tại và phát triển lâu dài của các hoạt động đầu tư” Điều 4 khỏan 3 Luật đầu tư 2005 . Quyền sở hữu bất động sản dùng để đầu tư là nhà ở được qui định cụ thể trong luật nhà ở 2005. Luật này qui định quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức cá nhân nước ngoài như sau: Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê tại Việt Nam được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở đó. Thời hạn được sở hữu nhà ở là thời hạn quy định trong Giấy chứng nhận đầu tư và được ghi rõ trong Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở để bán, sau khi hoàn thành việc xây dựng theo dự án, chủ đầu tư được quyền bán nhà ở này cho các đối tượng thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam quy định tại khoản 2 Điều 9 của Luật này. Người mua nhà ở của tổ chức, cá nhân quy định tại khoản này được cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo quy định của Luật này. Tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở để bán phải nộp tiền sử dụng đất và các nghĩa vụ tài chính khác theo quy định của pháp luật. Cụ thể hơn về qui định này Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 của chính phủ qui định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật nhà ở như sau: Tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua hình thức đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê. Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê thì được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đối với nhà ở đó. Thời hạn được sở hữu nhà ở là thời hạn quy định trong Giấy chứng nhận đầu tư và được ghi rõ trong Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở để bán thì Nhà nước không cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho chủ đầu tư. Sau khi hoàn thành việc xây dựng theo dự án, chủ đầu tư được quyền bán nhà ở này cho tổ chức, cá nhân trong nước và người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở và Nghị định này. Chủ đầu tư có trách nhiệm thay mặt người mua nhà làm thủ tục theo quy định tại Chương III Nghị định này để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho người mua nhà. Chủ đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê có trách nhiệm nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các nghĩa vụ tài chính khác theo quy định của pháp luật. Tổ chức, cá nhân nước ngoài nếu được tặng cho, được thừa kế nhà ở thì chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đó 2.2.3 Các loại bất động sản khác. Các bất động sản khác như đất đai, tàu bay, tàu biển, người nước ngoài không được quyền sở hữu. Pháp luật hiện tại chỉ công nhận quyền sở hữu tài sản là bất động sản của người nước ngoài trong luật nhà ở 2005, Nghị quyết số 19/2008/QH12. Trong các văn bản này người nước ngoài được sở hữu nhà ở, nhà, bất động sản dùng để đầu tư, còn các loại bất động sản khác pháp luật Việt Nam không có qui định. Như vậy, các bất động sản khác như đất đai, tàu bay, tàu biển… người nước ngoài hoàn toàn không được quyền sở hữu. Đất đai tại Việt Nam thuộc quyền sở hữu toàn dân, nhà nước đại diện chủ sở hữu. Công dân Việt Nam không có quyền sở hữu nhưng có quyền sử dụng và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Và người nước ngoài, mặc dù không có quyền sở hữu đất đai tại Việt Nam nhưng cũng có quyền sử dụng đất. Trước đây, luật đất đai 1987 ra đời chỉ qui định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất nói chung mà chưa đề cập đến quyền và nghĩa vụ của người nước ngoài sử dụng đất. Tiếp đó luật đất đai 1993 được ban hành thay thế luật đất đai 1987 đã dành hẳn một chương (chương V) quy định về việc tổ chức, cá nhân nước ngoài, tổ chức quốc tế thuê đất của Việt Nam. Tuy nhiên, các quy định này chỉ mới dừng lại ở các vấn đề mang tính nguyên tắc chung như: Chính phủ cho người nước ngoài thuê đất; thời hạn thuê đất của người nước ngoài và xử lí người nước ngoài có hành vi vi phạm pháp luật đất đai mà chưa đề cập cụ thể các quyền và nghĩa vụ của họ khi sử dụng đất. Đến khi luật đất đai 2003 ra đời qui định người sử dụng đất bao gồm các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo trong nước sử dung đất và người nước ngoài sử dụng đất. Người nước ngoài sử dụng đất, không phải là các tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, các tổ chức quốc tế, tổ chức liên chính phủ là các tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam theo pháp luật đầu tư được nhà nước Việt Nam cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm hoặc trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê.Họ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,được thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất thuê và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam trong thời hạn thuê đất. Nếu họ được phép đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở thì có quyền bán hoặc cho thuê nhà ở theo qui định của chính phủ; người mua nhà ở được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo qui định của luật đất đai. Như vậy, cho đến hiện tại pháp luật Việt Nam chỉ cho phép người nước ngoài được quyền sở hữu bất động sản là một căn hộ chung cư, các nhà đầu tư thì được sở hữu thêm bất động sản dùng để đầu tư mà thôi. Ngoài ra, họ không được sở hữu thêm một loại bất động sản nào khác. Đối với bất động sản là đất đai thì chỉ có cá nhân, tổ chức nước ngoài đầu tư vào Việt Nam theo pháp luật đầu tư được nhà nước Việt Nam cho thuê đất thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Còn cá nhân, tổ chức thuộc đối tượng đủ điều kiện mua và sở hữu nhà theo Nghị quyết 19/2008/QH12 thì được quyền sử dụng đất chung khi người đó mua một căn hộ chung cư, theo qui định của Luật nhà ở thì người sở hữu căn hộ chung cư được quyền sử dụng đất chung. Tóm lại, qua tìm hiểu và phân tích tình quyền sở hữu của người nước ngoài tại Việt Nam qua các văn bản luật ở từng giai đoạn ta thấy, quyền sở hữu của người nước ngoài có sự thay đổi để phù hợp hơn. Nhưng hiện nay, người nước ngoài gần như được quyền sở hữu tất cả các tài sản trừ một số tài bất động sản như đất đai, tàu bay, tàu biển… Việc quy định như vậy cũng phù hợp với tình hình nước ta hiện nay, trong xu thế toàn cầu hóa thì đảm bảo quyền sở hữu cho người nước ngoài tại Việt Nam là một điều hết sức cần thiết. Việc họ chỉ được sở hữu một số động sản cũng là điều hợp lí vì nếu họ sở hữu những bất động sản này sẽ ảnh hưởng đến trật tự kinh tế, ảnh hưởng đến an ninh quốc phòng và ảnh hưởng đến an ninh chính trị trong khi bộ máy quản lí vẫn còn yếu kém. Chương 3THỰC TRẠNG VÀ MỘT SỐ Ý KIẾN ĐỀ XUẤT 3.1 THỰC TRẠNG Ngày nay, trong lĩnh vực sở hữu cá nhân đối với thu nhập hợp pháp và tư liệu sinh hoạt, và cả trong lĩnh vực thừa kế đối với loại tài sản này người nước ngoài được hưởng chế độ đãi ngộ quốc dân. Hay nói khác hơn, người nước ngoài được quyền sở hữu tất cả những động sản hợp pháp như một công dân Việt Nam. Tuy nhiên, trong lĩnh vực sở hữu bất động sản thì người nước ngoài không được hưởng chế độ này. Quyền sở hữu của họ được qui định rãi rác ở các văn bản khác nhau. Và nhìn chung, hầu hết người nước ngoài sở hữu rất hạn chế về bất động sản tại Việt Nam. Ngoại trừ những bất động sản dùng để đầu tư của các nhà đầu tư thì gần đây nhất, người nước ngoài được quyền sở hữu thêm nhà ở. Tuy nhiên, đối tượng người nước ngoài được mua nhà cũng bị hạn chế và chỉ được sở hữu một căn hộ chung cư duy nhất. Đây là một chính sách mới và lần đầu tiên được áp dụng tại Việt Nam nên được đi sâu vào thực trạng hiện nay của vấn đề này. Qua việc tìm hiểu tình hình hiện nay như thế nào, tác giả sẽ đưa ra một số ý kiến đề xuất để góp phần hoàn thiện hơn. Tuy nhiên, trước khi tìm hiểu về thực trạng sở hữu nhà của người nước ngoài hiện nay thì chúng ta sẽ điểm sơ qua về quyền sở hữu của nhà đầu tư nước ngoài tại Việt Nam hiện nay được bảo đảm như thế nào. Vì đây là đối tượng mà nhà nước ta khuyến khích duy chuyển vốn, tài sản và công nghệ vào Việt Nam. Đây cũng là đối tượng góp phần làm tăng một cách dồi dào nguồn lực về kinh tế cho nước ta và đưa nước ta phát triển. * Quyền sở hữu của nhà đầu tư nước ngoài tại Việt Nam hiện nay. Trước hết, quyền sở hữu của nhà đầu tư nước ngoài không những được thừa nhận mà còn được bảo hộ tại Việt Nam. Vốn, công nghệ hiện đại và kinh nghiệm quản lí tiên tiến của nước ngoài đã được chấp nhận và khuyến khích cũng như đặc biệt khuyến khích di chuyển vào Việt Nam. Các loại vốn và tài sản thuộc quyền sở hữu hợp pháp của nhà đầu tư nước ngoài không bị trưng dụng hoặc tịch thu bằng biện pháp hành chính. Vốn và tài sản của nhà đầu tư nước ngoài đưa vào Việt Nam dựa trên cơ sở hợp đồng hợp tác kinh doanh và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không bị quốc hữu hóa. Ngoài ra, Nhà đầu tư nước ngoài có quyền sở hữu một tỉ lệ lớn về vốn và tài sản trong doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Các nhà đầu tư có quyền đa dạng hóa hình thức đầu tư. Nhà đầu tư nước ngoài được phép lựa chọn hình thức đầu tư phù hợp với tư cách pháp lí, năng lực tài chính và khả năng quản lí hoặc đa dạng hóa hình thức đầu tư một cách tối ưu nhất. Theo luật đầu tư thì nhà đầu tư có thể lựa chọn các hình thức đầu tư sau: Thành lập tổ chức kinh tế 100% vốn của nhà đầu tư trong nước hoặc 100% vốn của nhà đầu tư nước ngoài. Thành lập tổ chức kinh tế liên doanh giữa các nhà đầu tư trong nước và đầu tư nước ngoài Đầu tư theo hình thức hợp đồng BCC, hợp đồng BOT, hợp đồng BTO, hợp đồng BT. Đầu tư phát triển kinh doanh. Mua cổ phần hoặc góp vốn để tham gia quản lí hoạt động đầu tư. Đầu tư thực hiện việc sáp nhập và mua lại doanh nghiệp. Nhà đầu tư có quyền chuyển đổi hình thức đầu tư, chia, tách, sáp nhập. hợp nhất doanh nghiệp. Từ hình thức hợp tác kinh doanh trên cơ sở hợp đồng hợp tác kinh doanh nhà đầu tư có thể chuyển sang hình thức doanh nghiệp liên doanh hoặc doanh nghiệp có 100% vốn đầu tư nước ngoài… Việc chuyển đổi hình thức đầu tư cũng như phương thức thay đổi cơ cấu tổ chức khác tạo điều kiện để các nhà đầu tư có quyền chủ động cao hơn trong điều hành dự án, tự do định đoạt tài sản thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình, được hưởng lợi nhuận cao, chia sẻ rủi ro hoặc từ bỏ dự án khi không có khả năng sinh lợi. Theo tác giả, đa dạng hình thức đầu tư thực chất là đa dạng hóa các hình thức sở hữu. Và đây cũng là biện pháp bảo đảm thực hiện quyền sở hữu của nhà đầu tư nước ngoài thông qua việc định đoạt tài sản của mình vào hình thức đầu tư phù hợp. Nhà đầu tư nước ngoài được tự do chuyển vốn đầu tư, lợi nhuận, các khoản tiền trả cho việc cung cấp kĩ thuật và dịch vụ, tiền gốc và lãi của các khoản vay nước ngoài cũng như các tài sản thuộc quyền sở hữu hợp pháp khác ra nước ngoài hoặc tái đầu tư trong nước. Các tranh chấp về vốn và tài sản được xét xử công khai. Nhà đầu tư nước ngoài được bảo vệ quyền sở hữu hợp pháp theo qui định của pháp luật trước cơ quan trọng tài Việt Nam hoặc cơ quan trọng tài do các bên liên quan thỏa thuận lựa chọn khi có tranh chấp phát sinh. Nhà đầu tư nước ngoài có quyền tự chủ kinh doanh theo mục tiêu quy định trong giấy phép đầu tư, được nhập khẩu thiết bị, máy móc, vật tư, phương tiện vận tải, trực tiếp hoặc ủy quyền xuất khẩu và tiêu thụ sản phẩm để thực hiện dự án. Nghĩa là họ được quyền sử dụng những tài sản này để thực hiện đầu tư theo ý muốn và họ được bảo vệ quyền sở hữu những tài sản này khi được nhập khẩu vào Việt Nam. Các nhà đầu tư nước ngoài được thế chấp tài sản gắn liền với đất và giá trị quyền sử dụng đất để bảo đảm vay vốn tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam. Nhà đầu tư nước ngoài được bảo toàn vốn, tài sản và các khoản lợi ích hợp pháp trong trường hợp có sự thay đổi của luật pháp và chính sách gây thiệt hại cho nhà đầu tư nước ngoài. Không những thế, nhà đầu tư nước ngoài còn được bồi thường trong trường hợp cần thiết. Trong những năm vừa qua, để khuyến khích đầu tư nước ngoài vào Việt Nam, nhà nước ta đã ban hành nhiều chính sách đối với nhà đầu tư nước ngoài. Pháp luật Việt Nam ngày càng hoàn thiện hơn khi các đạo luật quan trọng lần lượt ra đời như luật đất đai 2003, luật đầu tư và luật nhà ở năm 2005, luật kinh doanh bất động sản 2006… lần lượt ra đời đáp ứng cho nền kinh tế thị trường và ngày càng hoàn thiện hơn về quyền sở hữu của người nước ngoài. Như, pháp luật về đất đai có qui định cho phép nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam thuê đất để sản xuất kinh doanh. Luật nhà ở cho phép nhà đầu tư nước ngoài được tham gia ở lĩnh lực đầu tư xây dựng nhà ở để bán và cho thuê. Đặc biệt, luật đầu tư, luật nhà ở và luật kinh doanh bất động sản được ban hành thì nhà đầu tư nước ngoài còn được tham gia cải tạo, sửa chữa nhà ở có sẵn hoặc được quyền chuyển nhượng dự án đầu tư… Như vậy, cho đến nay, nhà đầu tư nước ngoài đã được tham gia hầu hết các hoạt động đầu tư kinh doanh nhà ở tại Việt Nam, trừ một số hoạt động như mua nhà để bán, cho thê, cho thuê mua hoặc thuê nhà ở để cho thuê lại. Ngoài ra, quyền sở hữu của nhà đầu tư nước ngoài tại Việt Nam được bảo hộ bằng cả cơ chế quốc tế về đầu tư. Việt Nam tham gia tích cực vào việc kí kết các hiệp định đầu tư khu vực, diễn đàn hợp tác kinh tế khu vực, các hiệp định thương mại và đầu tư song phương và khu vực, các hiệp định bảo hộ đầu tư và tránh đánh thuế hai lần cũng như việc gia nhập WTO là biện pháp bảo hộ các khoản lợi ích từ các đối tượng sở hữu cho các nhà đầu tư nước ngoài trên cơ sở các nguyên tắc quốc tế như nguyên tắc tối huệ quốc, nguyên tắc đối xử quốc gia… Đây là sự bảo đảm của thể chế quốc tế đối với quan hệ về sở hữu của các nhà đầu tư nước ngoài tại Việt Nam. Nó góp phần làm tăng thêm lòng tin của nhà đầu tư nước ngoài vào chính sách đầu tư nước ngoài của Việt Nam và bảo đảm cho họ thu các khoản lợi ích từ các yếu tố sở hữu của họ trong quá trình đầu tư lâu dài tại Việt Nam. * Thực trạng sở hữu nhà của người nước ngoài tại Việt Nam hiện nay Hiện nay, Nghị quyết 19/2008/NQ-QH12 về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà tại Việt Nam được Quốc hội thông qua ngày 03/6/2008 và bắt đầu có hiệu lực ngày 01/01/2009. Sau hơn hai tuần khi nghị quyết có hiệu lực thì lượng người nước ngoài đến xem nhà thì nhiều nhưng giao dịch thì chưa. Ngay khi chính sách cho người nước ngoài được mua và sở hữu nhà vẫn còn chưa được thông qua thì nhiều người e ngại việc mở rộng cho người nước ngoài được sở hữu nhà sẽ dẫn đến nhu cầu về nhà ở tăng cao khiến các căn hộ cao cấp cũng tiếp tục tăng giá. Tuy nhiên, tại nhiều dự án căn hộ cao cấp được dự báo là khá tiềm năng như Saigon Pearl, các dự án ở khu đô thị Phú Mỹ Hưng, Cantavil Hoàn Cầu, Blooming Park... lượng khách hàng là người nước ngoài đến tìm hiểu có tăng hơn so với trước, nhưng giao dịch thì không. Theo thống kê từ phòng kinh doanh dự án Cantavil Hoàn Cầu, người nước ngoài tham quan nhà mẫu tuy có nhích lên trong nửa tháng đầu năm 2009 song chưa có người đặt cọc mua nhà. Mới nhất là dự án Riverside Residence của Phú Mỹ Hưng, dù hầu hết đã được đặt cọc mua vào đầu năm 2009 với mức giá thấp nhất là 35 triệu đồng một m2 nhưng chủ yếu khách hàng vẫn là người trong nước. Điểm sáng duy nhất của thị trường bất động sản có lẽ là tại dự án Saigon Pearl. Trong tháng 12/2008, Saigon Pearl tiếp nhận 16 khách nước ngoài tham quan căn hộ nhưng chỉ bán được 2 căn. Tuần lễ đầu của tháng 1, dự án này đón 7 khách ngoại quốc tham quan nhưng chưa có giao dịch. Ngày 9/1, Saigon Pearl đã bàn giao căn hộ Ruby đầu tiên cho một phi công người Australia đang công tác tại Vietnam Airlines. Khách hàng này đã tìm hiểu và đặt hàng căn hộ từ tháng 12/2008 . Đến ngày 13/02/2009, hơn một tháng sau khi Nghị quyết có hiệu lực lượng khách hàng là người nước ngoài đến tìm hiểu thông tin tại các dự án có tăng hơn so với thời gian trước đây. Theo báo cáo của Bộ Xây dựng hiện có khoảng 80.000 người nước ngoài tại Việt Nam trong đó có khoảng 25.000 người nước ngoài vào Việt Nam làm việc theo các dự án đầu tư. Và có khoảng 55.000 người nước ngoài cũng đang làm việc tại Việt Nam trong các lĩnh vực như y tế, giáo dục, văn hóa, thể thao, khoa học công nghệ… ước tính trong đó có khoảng 10.000 người có khả năng và điều kiện mua nhà tại Việt Nam. Trong khi đó, Hà Nội hiện có 1.300 nhà và căn hộ với diện tích khoảng 220.000 m2 đang cho người nước ngoài thuê. Nhà cho thuê phần lớn là căn hộ chung cư, biệt thự, nhà liền kề. Giá thuê nhà giao động từ 700-1000 USD/căn/tháng. Tại thành phố Hồ Chí Minh, nhà cho người nước ngoài thuê có tới 4000 căn tương đương 660.000m2, chủ yếu thuộc khu Phú Mỹ Hưng, quận 1, quận 3, quận 5. Giá cho thuê phổ biến từ 1.000-1.500 USD/căn/tháng. Tại khu vực trung tâm, giá thuê đặc biệt cao, lên tới 2.000-3.000 USD/căn/tháng . Điều đó cho thấy, giá cho thuê căn hộ cao cấp cũng không hề rẻ. Tuy nhiên nhiều người nước ngoài vẫn muốn thuê nhà hơn là bỏ tiền ra mua nhà. Tình trạng này là do nhiều nguyên nhân như sau: - Thực tế, hầu hết những người nước ngoài thật sự có nhu cầu đều muốn mua nhà ở Việt Nam. Tuy nhiên, loại căn nhà mà họ yêu thích thường phải đạt những yếu tố như vừa có thể làm văn phòng, vừa là chỗ ở; thuận tiện giao thông... Với những yếu tố này, một số dự án căn hộ thường không đạt yêu cầu so với loại nhà phố (loại nhà người nước ngoài chưa được phép mua). Cụ thể, nhiều căn hộ cao cấp, chủ dự án không cho chuyển đổi kiểu kết hợp giữa nhà ở và làm văn phòng và giới hạn người ra vào... Thực ra, nếu làm việc lâu dài tại Việt Nam thì việc bỏ tiền ra mua nhà vẫn là giải pháp tốt nhất vì đi thuê giá cả sẽ bị điều tiết theo thị trường, đó là chưa tính đến thời gian thuê sẽ bị thay đổi bất cứ lúc nào. Cũng có rất nhiều người nước ngoài muốn mua nhà nhưng chưa ai mua vì còn nhiều rào cản khiến họ nghi ngại. Bởi lẽ, họ đã có nhà ở trong nước, khi ra nước ngoài mua nhà họ thường nhắm vào mục đích là vừa để làm văn phòng vừa để ở nhằm đỡ gánh nặng chi phí. Nếu dùng một số tiền lớn vào việc mua nhà sẽ chôn phần tiền để làm ăn, gây khó khăn khi cần vốn lưu động. Hoặc là, người ta sẽ tính bỏ số tiền đó đầu tư vào cái gì đó để sinh lời hơn là mua nhà. - Một điều quan trọng hơn là nhiều người nước ngoài cho rằng giá căn hộ vẫn còn khá cao nên sau khi mua xong là hết vốn làm ăn. Theo các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc, sức mua từ người nước ngoài làm việc, sinh sống tại VN là tiềm năng. Tuy nhiên, để bán được nhà cho những khách hàng này lại không hề dễ dàng. Hiện tại, giá căn hộ cao cấp ở VN còn khá cao. Một căn nhà ở trung tâm thành phố hay ở các khu vực người nước ngoài ưa thích như quận 2, 7 (TP.HCM) giá thấp cũng trên 100.000 USD, cao hơn có thể đến 500.000 USD. Đó là mức giá mà không phải người nước ngoài nào cũng có thể mua được www.thanhnien.com.vn/News/Pages/200907/20090213104444.aspx . Tuy nhiên, mua căn hộ giá rẻ thì vấn đề an ninh, quan hệ cộng đồng gặp không ít khó khăn bởi sự khác biệt ngôn ngữ, tập quán sinh hoạt. - Ngoài ra, các ngân hàng vẫn chưa có những chính sách nhằm cho vay đối với người nước ngoài cũng là một trong những nguyên nhân khiến người nước ngoài chưa mua nhà ngay. Giả sử, muốn mua một căn hộ trị giá 100.000 USD, vốn chỉ có 70.000 USD, phần còn lại 30.000 USD hiện không có ngân hàng nào cho vay cả. Nếu ngân hàng không cho vay phần còn lại, chắc chắn người muốn mua nhà cũng chưa thật sự muốn mua vào lúc này. Trong khi giá nhà rất cao mà thói quen của hầu hết người nước ngoài khi mua nhà đều hỏi xem dự án có bán trả góp không và có được vay vốn để mua nhà hay không. Nhưng các ngân hàng của Việt Nam hầu như từ chối khi người nước ngoài có ý định vay tiền để mua nhà. Nhiều ngân hàng nhận định, cho vay tín dụng mua nhà đối với khách hàng nước ngoài là một lĩnh vực tiềm năng, nhất là khi hội nhập thì nhu cầu này ngày càng lớn. Tuy nhiên, một trong những lý do mà nhiều ngân hàng hiện nay chưa cho đối tượng người nước ngoài vay là khả năng, điều kiện thẩm định, điều kiện trả nợ ngân hàng còn hạn chế, đó là chưa kể nếu xảy ra tranh chấp thì cũng rất phức tạp. Ông Đàm Thế Thái, Giám đốc khối khách hàng cá nhân, Ngân hàng thương mại cổ phần An Bình (ABBank) cho rằng, đối tượng khách hàng là người nước ngoài làm việc tại Việt Nam có thu nhập rất cao nên khả năng trả nợ của họ lớn. Song, khi xét điều kiện cho vay mua nhà thì phải căn cứ vào nhiều điều kiện như họ có ở lại làm việc tại VN lâu dài không, những lợi ích thương mại của họ có đủ chi trả nợ không… Đối với những người có vợ hoặc chồng là người Việt đang sinh sống và làm việc tại VN, có tài sản thế chấp tại VN thì điều kiện vay dễ dàng hơn. Hiện ABBank đang phối hợp với các công ty địa ốc để tạo điều kiện cho người nước ngoài vay mua nhà, tuy nhiên để đảm bảo an toàn tín dụng thì ABBank cũng thận trọng, chặt chẽ và chọn lọc khách hàng vay. Tại dự án căn hộ cao cấp Tân Mai cũng hiện có nhiều ngân hàng hỗ trợ vay vốn mua nhà trả góp là ngân hàng Techcombank, Agribank… Có điều, người nước ngoài muốn được vay tiền mua nhà phải làm việc lâu năm tại Việt Nam và công ty phải trả lương qua tài khoản của các ngân hàng đang hỗ trợ vốn cho dự án  . - Bên cạnh đó, cho đến nay, Nghị quyết vẫn chưa có văn bản nào hướng dẫn cụ thể để thi hành. Nhiều khả năng người nước ngoài vẫn còn chờ chính sách cụ thể hơn và đặc biệt là nghe ngóng tình hình thị trường chứ chưa quyết định vội. Một số người cho rằng cuộc khủng hoảng tài chính và suy thoái kinh tế toàn cầu cũng kiềm chân người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam. Thêm vào đó, các đối tượng mua nhà còn phải có thu nhập cao và có kế hoạch sinh sống lâu dài tại Việt Nam ít nhất là 2-3 năm. Ngoại trừ chủ các doanh nghiệp có khả năng mua nhà thì các cá nhân nước ngoài đang làm việc tại Việt Nam không mấy quan tâm bởi họ chỉ làm việc ngắn hạn tại Việt Nam và phần lớn được bố trí chỗ ở. - Đặc biệt, dù chính sách đã tạo cho người nước ngoài có điều kiện ổn định để công tác lâu dài nhưng thời hạn mua nhà trong 50 năm cũng làm cho người nước ngoài e ngại. Thời hạn này, chính sách có thể bị thay đổi trong khi giá nhà rất cao. - Và cuối cùng, một điều khiến nhiều người e ngại không kém là mua nhà thì dễ nhưng để có được giấy chủ quyền thì không dễ chút nào. Một số người có tâm lí ngán ngại những thủ tục hành chính khi làm giấy tờ sở hữu nhà ở Việt Nam, còn một số chủ dự án khi bán căn hộ chẳng buồn hoàn tất các thủ tục để người nước ngoài có thể làm giấy tờ. Xuất phát từ tình hình sở hữu như trên tôi có một số ý kiến đề xuất như sau: 3.2 MỘT SỐ Ý KIẾN ĐỀ XUẤT * Đối với quyền sở hữu của các nhà đầu tư. Một thực tế là, nếu không bảo đảm đủ quyền năng sở hữu của nhà đầu tư nước ngoài sẽ dẫn đến những khó khăn trong việc thu hút đầu tư nước ngoài vào Việt Nam. Tuy nhiên, nếu việc mở rộng quá mức độ và phạm vi bảo hộ quyền sỏ hữu của nhà đầu tư nước ngoài sẽ dẫn đến khó khăn trong vấn đề kiểm soát và quản lí. Hậu quả có thể gây ra thua thiệt lớn về lợi ích đôi khi ảnh hưởng đến nền kinh tế của cả nước. Cho nên, pháp luật hiện nay cũng được hoàn thiện, nhiều đạo luật mới ra đời đảm bảo hơn quyền sở hữu của nhà đầu tư nước ngoài như luật đầu tư 2005 ra đời thống nhất được luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam và luật khuyến khích đầu tư trong nước đã tránh tình trạng phân biệt đối xử giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài. Quyền sở hữu của nhà đầu tư nước ngoài được bảo hộ giống như nhà đầu tư trong nước. Luật đất đai, luật nhà ở, luật kinh doanh bất động sản được ban hành đều ghi nhận thêm các chủ thể có yếu tố nước ngoài. Nước ta đã hội nhập với thế giới nên hoàn thiện pháp luật theo hướng tránh phân biệt giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài là một điều đương nhiên. Chính vì vậy, cùng với sự hoàn thiện của hệ thống pháp luật cần gắn với việc nâng cao trình độ và kiến thức về luật pháp liên quan đến đầu tư trong nước và đầu tư nước ngoài của đội ngũ các nhà hoạch định chính sách để các văn bản pháp luật trong giai đoạn xây dựng quán triệt đầy đủ các nguyên tắc quốc tế, các quy định của pháp luật quốc tế nhằm đảm bảo tính cập nhật và phù hợp với thông lệ quốc tế. Bên cạnh đó, đào tạo đội ngũ cán bộ quản lí về trình độ chuyên môn và kiến thức pháp luật về quyền sở hữu của nhà đầu tư trong nền kinh tế thị trường hiện nay để đảm bảo thực thi pháp luật và bảo vệ quyền sở hữu của nhà đầu tư nước ngoài một cách tốt nhất. Bộ máy quản lí đầu tư nước ngoài cần hoạt động có hiệu quả cao, cần phối hợp hoạt động giữa các cơ quan quản lí nhà nước về đầu tư từ các bộ, ban, ngành, địa phương trong việc thực hiện các qui định về đầu tư nước ngoài. Như vậy mới đảm bảo được thực thi đúng và đồng bộ pháp luật, góp phần đảm bảo một cách tốt nhất quyền sở hữu của nhà đầu tư nước ngoài. Chẳng hạn như quy trình cấp giấy chứng nhận đầu tư cần nhanh gọn, hay các dự án đầu tư cần sử dụng đất thì chính quyền địa phương phối hợp với cơ quan chức năng thực hiện giải phóng mặt bằng nhanh chóng để dự án được tiến hành đúng tiến độ đảm bảo cho nhà đầu tư sử dụng vốn hiệu quả. Có như vậy mới đảm bảo được tính nghiêm minh, kịp thời thực hiện chức năng bảo hộ quyền sở hữu của nhà đầu tư nước ngoài. Hoàn thiện hệ thống pháp luật gọn nhẹ hơn nhưng tăng hiệu quả pháp lí như thống nhất quy định về quyền sở hữu bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài trong luật nhà ở và luật kinh doanh bất động sản. Bởi vì, quyền sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài xây dựng nhà để bán hay cho thuê thật ra là đó là quyền sở hữu bất động sản dùng để đầu tư hay nói khác hơn đó là đối tượng kinh doanh của luật kinh doanh bất động sản. Cho nên, theo tác giả cần quy định chung trong cùng một văn bản để nhà đầu tư dễ nắm bắt pháp luật trong lĩnh vực này và cơ quan nhà nước cũng dễ quản lí hơn. Ngoài ra, thực hiện việc xử phạt nghiêm minh các hành vi xâm phạm quyền sở hữu hợp pháp của nhà đầu tư nước ngoài để tăng mức độ tin tưởng của nhà đầu tư vào hệ thống pháp luật Việt Nam. Hay nói khác hơn là xử lí nghiêm minh các trường hợp tham nhũng trong bộ máy quản lí liên quan đến đầu tư nước ngoài để đảm bảo cho nhà đầu tư nước ngoài yên tâm đầu tư vốn vào Việt Nam. Như luật đầu tư 2005 điều 12 đã quy định, “giải quyết tranh chấp chủ yếu thông qua thương lượng, hòa giải, trọng tài hoặc Tòa án”. Đặc biệt là “tranh chấp giữa nhà đầu tư nước ngoài với cơ quan quản lí nhà nước Việt Nam liên quan đến hoạt động đầu tư trên lãnh thổ Việt Nam được giải quyết thông qua trọng tài hoặc Tòa án Việt Nam nếu không có thỏa thuận khác”. Vì vậy khi có tranh chấp về vấn đề sở hữu của nhà đầu tư nước ngoài thì cần tăng cường vai trò của cơ quan trọng tài, Tòa án. Đồng thời, các cơ quan này cần nắm vững kiến thức về quyền sở hữu của nhà đầu tư nước ngoài để giải quyết tranh chấp một cách thỏa đáng. Như phân tích ở thực trạng, Việt Nam tích cực kí kết các hiệp định đầu tư khu vực… cho nên việc nghiên cứu và áp dụng những qui định trực tiếp gắn với tính an toàn về vốn tài sản và tỉ lệ lợi nhuận của nhà đầu tư nước ngoài đã được qui định trong các điều ước quốc tế về bảo hộ đầu tư mà Việt Nam đã kí kết là một điều cần thiết phải thực hiện. Nó góp phần làm tăng thêm lòng tin của các nhà đầu tư nước ngoài tại Việt Nam. Ngoài ra, Luôn luôn học tập kinh nghiệm từ các nước khác về bảo hộ quyền sở hữu của nhà đầu tư nước ngoài để áp dụng vào Việt Nam cho phù hợp nhằm thu hút nhiều nhà đầu tư đến với Việt Nam hơn. * Đối với quyền sở hữu nhà ở Nghị quyết 19 về việc thí điểm cho người nước ngoài mua và sở hữu nhà tại Việt Nam có thời hạn 5 năm vừa mới có hiệu lực nên lượng người nước ngoài mua nhà chưa nhiều nếu không nói là quá ít. Để Nghị quyết được áp dụng và đi vào thực tế đồng thời có kết quả thực hiện khi kết thúc thí điểm. Từ đó, giúp các cơ quan chức năng đánh giá kết quả sau năm năm thí điểm để quyết định Nghị quyết kết thúc hay chính thức được áp dụng mà không còn thí điểm nữa. Vì vậy tác giả có một số ý kiến đề xuất sau: - Cần sớm ban hành văn bản hướng dẫn thi hành nghị quyết cụ thể về giấy tờ chứng minh đối tượng được sở hữu nhà tại Việt Nam, giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở của bên bán về trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở…, giúp các cơ quan chức năng thực hiện việc đăng kí quyền sở hữu cho đối tượng là người nước ngoài không phải lúng túng và áp dụng một cách đồng bộ, tránh tình trạng mỗi địa phương lại áp dụng khác nhau do mỗi nơi hiểu khác nhau về Nghị quyết. Việc ban hành văn bản hướng dẫn cần cụ thể và đồng bộ, đúng với tinh thần của Nghị quyết, tránh trường hợp không rõ ràng hay mâu thuẫn giữa hai văn bản dẫn đến Nghị quyết chậm được thực thi. - Khoản 3 điều 2, quy định về đối tượng được sở hữu nhà tại Việt Nam, chưa rõ lắm. “Cá nhân nước ngoài đang làm việc trong lĩnh vực kinh tế xã hội có trình độ đại học hoặc tương đương trở lên và người có kiến thức, kĩ năng đặc biệt mà Việt Nam có nhu cầu”. Về trình độ thì chúng ta có thể xác định được thông qua văn bằng đại học, chứng chỉ hành nghề hay kĩ năng đặc biệt ta cũng có thể xác định được. Nhưng tiêu chí để xác định rằng “Việt Nam có nhu cầu” là chưa rõ lắm. Cơ quan đăng kí quyền sở hữu cho các đối tượng này sẽ áp dụng như thế nào. Có thể đây là một qui định mở nhưng đối với Nghị quyết thí điểm trong thời gian ngắn thì theo tác giả cần phải được quy định rõ ràng để các cơ quan dễ dàng thực hiện. Như thế mới đánh giá một cách triệt để những biến động mới khi người nước ngoài sở hữu nhà tại Việt Nam. Từ đó, Quốc hội mới có cơ sở đúng đắn để tiếp tục thực hiện Nghị quyết hay chỉ dừng lại ở thí điểm mà thôi. Ngoài ra, việc qui định rõ cũng tránh được trường hợp vướng mắc sau này nếu nó được đưa vào áp dụng chính thức. - Trong tình trạng giá nhà khá cao, các chủ dự án cần có biện pháp cho các đối tượng người nước ngoài mua nhà trả góp hay các ngân hàng thực hiện việc cho vay… - Đặc biệt, nhà nước cũng cần đảm bảo việc thực hiện thủ tục hành chính một cách gọn nhẹ nhanh chóng đảm bảo sớm có giấy chủ quyền cho chủ sở hữu nhà. Ngoài ra, theo tác giả thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho đối tượng người nước ngoài do UBND tỉnh thực hiện là phù hợp. Vì chỉ có UBND tỉnh mới có khả năng xác định đúng đối tượng, điều kiện để sở hữu nhà hay xác định chính xác tình trạng sở hữu nhà của các đối tượng. - Đào tạo đội ngũ cán bộ có trình độ chuyên môn về tư pháp quốc tế để thực thi pháp luật một cách linh hoạt hơn khi có tình trạng tranh chấp xảy ra. - Và không ngừng nghiên cứu, học tập kinh nghiệm của các nước về chính sách bán nhà ở cho người nước ngoài như: Indonesia, Malaysia, Philippin, Thái Lan, Trung Quốc…để từ đó dựa trên đặc điểm, tình hình cụ thể của Việt Nam để đổi mới hay áp dụng một cách phù hợp. Thật ra mục đích chính của việc cho phép đối tượng là người nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam là tạo điều kiện thuận lợi cho họ yên tâm công tác, giúp họ ổn định chỗ ở tại Việt Nam nên quy định “chỉ được bán, tặng cho sau 12 tháng kể từ khi cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu” là nhằm hạn chế tình trạng lợi dụng chính sách để mua đi bám lại kiếm lời. Hay việc cho đối tượng là người nước ngoài “sở hữu một căn hộ chung cư trong dự án phát triển nhà ở thương mại” mà không được sở hữu một căn hộ biệt lập gắn với quyền sử dụng đất là quy định phù hợp để cơ quan chức năng dễ dàng quản lí, bảo đảm được an ninh quốc phòng, đồng thời tránh những hậu quả pháp lí phức tạp có thể xảy ra liên quan đến quyền sử dụng đất. Theo tác giả nghĩ việc quy định cho phép đối tượng là người nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam cũng là một chính sách mở cửa và phù hợp với chủ trương phát triển kinh tế và hội nhập. Tuy nhiên, do chính sách này có liên quan đến quyền sở hữu tài sản của người nước ngoài tại Việt Nam và là lần đầu tiên thực hiện nên có những quy định hạn chế. Điều này cũng phù hợp với điều kiện kinh tế-chính trị của nước ta hiện nay. Sau một thời gian thực hiện, Chính phủ sẽ đánh giá và tùy tình hình sẽ mở rộng hơn hay khắc phục những hạn chế ban đầu. KẾT LUẬN Việc quy định về quyền sở hữu của người nước ngoài là một vấn đề có ý nghĩa rất lớn. Nếu được phân tích rõ nét và được đánh giá đầy đủ thì vấn đề này sẽ là cơ sở để hoạch định chính sách và điều chỉnh luật pháp phù hợp. Theo đó, quyền sở hữu của người nước ngoài ngày càng được khẳng định hơn. Đồng thời, nó góp phần quan trọng trong và thúc đẩy ngày càng nhiều mối quan hệ đầu tư hợp tác của các nước với Việt Nam. Quyền sở hữu của người nước ngoài là bao gồm quyền chiếm hữu quyền sử dụng quyền định đoạt các loại tài sản là động sản và bất động sản mà pháp luật Việt Nam cho phép họ sở hữu. Đối với động sản thì người nước ngoài ở Việt Nam được quyền sở hữu toàn bộ những động sản hợp pháp và được bảo vệ quyền sở hữu như một công dân Việt Nam. Đối với bất động sản, quyền sở hữu của người nước ngoài ngày càng được thừa nhận và được bảo vệ bằng pháp luật, họ được sở hữu những bất động sản dùng để đầu tư như nhà xưởng, máy móc, thiết bị gắn liền với nhà xưởng… và hiện nay đối tượng là người nước ngoài được sở hữu thêm nhà ở. Điều này chứng tỏ, pháp luật nước ta ngày càng hoàn thiện và khả năng quản lí của bộ máy nhà nước được nâng cao. Trên thực tế, quyền sở hữu của người nước ngoài tại Việt Nam ngày càng được đề cập và hoàn thiện hơn trong các văn bản luật dẫn đến ngày càng có nhiều người nước ngoài đến đầu tư, lao động, học tập… Tuy nhiên, trong tiến trình hội nhập quốc tế, việc quy định về quyền sở hữu của người nước ngoài, đòi hỏi phải tiếp tục hoàn thiện hơn nhằm hạn chế những bất cập hiện nay và làm cơ sở để kiểm soát các quyền năng sở hữu của người nước ngoài một cách chặt chẽ. Đồng thời, việc mở rộng và đảm bảo thực hiện các quyền sở hữu là quá trình góp phần thu hút một cách hiệu quả ngày càng nhiều nguồn lực kinh tế từ nước ngoài vào Việt Nam. Đặc biệt trong tiến trình hội nhập kinh tế quốc tế, việc tiếp tục hoàn thiện chính sách và các quy định về quyền sở hữu của người nước ngoài dựa theo những nguyên tắc và thông lệ quốc tế sẽ góp phần thu hút ngày càng nhiều vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam đem lại nguồn lợi to lớn cho đất nước, phục vụ công cuộc công nghiệp hóa nhiện đại hóa đất nước vì mục tiêu dân giàu nước mạnh xã hội công bằng dân chủ văn minh.