Sử dụng hạn chế bất động sản liền kề

Đất nhà A Đất nhà B Đất nhà E Đất nhà C Đất nhà D Đất hoang Đường giao thông Tình huống như trên sơ đồ trên chúng ta làm thế nào để gia đình A có thể sử dụng mảnh đất trên để sản xuất, phục vụ nhu cầu của gia đình mình khi mà cả B, C, D, E đều không cho A mở đường qua đất nhà mình? A. Lời mở đầu Tình huống trên chỉ là một tình huống đơn giản trong rất nhiều trường hợp phức tạp diễn ra trong thực tế mà vẫn chưa được các cơ quan chức năng giải quyết. Bộ luật dân sự 2005 đã quy định rõ: Quyền sở hữu của cá nhân, pháp nhân và chủ thể khác được pháp luật công nhận và bảo vệ; chủ thể sở hữu được thực hiện mọi hành vi theo ý chí của mình đối với tài sản thuộc quyền sở hữu; đồng thời phải bảo đảm nguyên tắc không gây thiệt hại hoặc làm ảnh hưởng đến lợi ích của Nhà nước, lợi ích công cộng, quyền, lợi ích hợp pháp của người khác. Tuy nhiên trong xã hội luôn có sự ràng buộc và tác động qua lại với nhau không phải lúc nào chủ sở hữu cũng toàn quyền và độc lập tuyệt đối với những chủ thể khác. Trong một số trường hợp chủ sở hữu có một số quyền nhất định với tài sản của người khác, đồng thời cũng phải chịu sự ràng buộc, trường hợp đó chính là quy định tại điều 273 BLDS 2005 về quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề để phục vụ một số nhu cầu nhất định “quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất có quyền sử dụng bất động sản liền kề thuộc sở hữu của người khác để đảm bảo các nhu cầu của mình về lối đi, cấp, thoát nước, cấp khí ga, đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý, nhưng phải đền bù, nếu không có thỏa thuận khác”. (điều 273 BLDS 2005) Một trong số những quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề quan trọng và thường xảy ra trong thực tế nhất đó là: Quyền mở lối đi qua bất động sản liền kề quy định tại điều 275 BLDS 2005. Việc ghi nhận quyền này góp phần bảo vệ quyền và lợi ích của các chủ thể. Tuy nhiên, trên thực tế việc áp dụng quyền này có nhiều điều còn khó khăn, vướng mắc. Với bài tiểu luận này, chúng tôi mong tìm hiểu và làm rõ hơn về lý luận cũng như việc thực hiện quyền này trên thực tế hiện nay. Bằng việc tiếp cận vấn đề thông qua một số vụ việc cụ thể trên thực tế có thể giúp ta có được các nhìn cụ thể và chính xác hơn về việc áp dụng quy định này. B. Nội dung I. Khái quát chung. 1. Bất động sản, bất động sản liền kề, a. Bất động sản. Theo khoản 1 điều 174 (BLDS) 2005 thì BĐS là các tài sản bao gồm: Bất động sản là các tài sản bao gồm: -Đất đai; -Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; -Các tài sản khác gắn liền với đất đai; -Các tài sản khác do pháp luật quy định. b. Bất động sản liền kề Bất động sản liền kề được hiểu là bất động sản có sự tiếp giáp về ranh giới giữa các bất động sản. Do vị trí tự nhiên hay do những điều kiện những điều kiện kinh tế xã hội, do phong tục tập quán nên các bất động sản trong quá trình tồn tại đều có sự tiếp giáp với các bất động sản xung quanh ( liền: ở kề ngay nhau, sát ngay nhau không cách ; kề: ở vào hoặc làm cho ở vào vị trí rất gần coi như không còn khoảng cách). Tuy nhiên, hai bất động sản được coi là liền kề với nghĩa pháp lý để có thể thiết lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề chỉ khi chúng thuộc các chủ sở hữu ( chủ sử dụng ) khác nhau và giữa chúng có một ranh giới chung. Như vậy, một bất động sản được coi là liền kề với một bất động sản khác và có thể phải chịu sự hạn chế về quyền đối với bất động sản ( chịu dịch quyền) khi chúng thuộc bất động sản về bản chất do tính chất không di dời được cùng loại và giữa chúng tồn tại một ranh giới về địa lý cũng như về pháp lý. Theo quy định của BLDS thì các bất động sản liền kề chỉ được áp dụng đối với đất đai và một số công trình xây dựng, đặc biệt giữa chúng có mối liên hệ hữu cơ về vật lý cũng như về pháp lý được pháp luật ghi nhận. Trên cơ sở xác định các bất động sản được coi là liền kề và giữa chúng tồn tại ranh giới mới có thể xác định được bất động sản nào phải chịu “ hạn chế” nhằm phục vụ cho bất động sản kia. Bởi bất kỳ một hạn chế nào đối với quyền của một chủ sở hữu tài sản nói chung, bất động sản nói riêng luôn là một cản trở đối với chủ sở hữu tài sản đó trong việc thực hiện các quyền năng của quyền sở hữu, nhiều khi giá trị của tài sản bị giảm đi đáng kể khi phải chịu sự hạn chế đó. 2. Ranh giới bất động sản liền kề. a. Cắm mốc giới: Cắm mốc giới được hiểu là việc xác định đường ranh giới giữa hai bất động sản bằng các dấu hiệu vật chất gọi là cọc mốc. Khái niệm mốc giới trong luật thực định Việt Nam rộng hơn, bao gồm cả mốc giới theo nghĩa nêu trên và tường rào. Tuy nhiên, về mặt khoa học luật, khái niệm tường rào được xây dựng trong khuôn khổ thực hiện quyền sở hữu đối với bất động sản mà mốc giới đã được xác định; bản thân tường rào không phải là một công cụ phân ranh sơ cấp.Việc cắm mốc có thể được thực hiện theo thoả thuận. Thế nhưng, trong trường hợp không có thoả thuận, thì luật Việt Nam lại có những quy tắc rất đặc thù của một hệ thống pháp luật bất động sản dựa trên chế độ công hữu về đất đai. -Cắm mốc theo thoả thuận; Theo BLDS Điều 266 khoản 1, những người sử dụng phần đất liền kề có thể thoả thuận với nhau về việc dựng cột mốc, hàng rào, xây tường ngăn. Luật không có quy định gì đặc biệt về các điều kiện xác lập thoả thuận. Vậy có nghĩa rằng thoả thuận được xác lập theo luật chung về hợp đồng. -Cắm mốc trong trường hợp không có thoả thuận: Cắm mốc theo sáng kiến cá nhân: Theo BLDS, Điều 266, Khoản 1, chủ sở hữu bất động sản liền kề chỉ được dựng cột mốc, hàng rào, xây tường ngăn trên phần đất thuộc quyền sử dụng của mình. Tất nhiên, khi một người làm việc gì đó trong phạm vi phần đất thuộc quyền sử dụng của mình mà không ảnh hưởng đến quyền lợi của những người sử dụng đất lân cận, thì không cần phải hỏi ý kiến hoặc thảo luận với những người này. Cắm mốc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền: Về mặt lý thuyết, nếu các bên có tranh chấp về ranh giới, thì việc cắm mốc giới theo sáng kiến cá nhân không thể thực hiện được, bởi cá nhân không biết được đâu là giới hạn bên trong phần đất của mình. Muốn cắm mốc giới trong trường hợp này, các bên phải tiến hành tranh chấp ranh giới trước cơ quan có thẩm quyền. Ở các nước thừa nhận quyền tư hữu về đất đai, cơ quan giải quyết tranh chấp ranh giới đất đai của tư nhân là toà án. Tranh chấp ranh giới đất là loại tranh chấp về nội dung của quyền, nhưng không phải là tranh chấp về quyền sở hữu: người tranh chấp ranh giới một mặt, vẫn thừa nhận quyền sở hữu của bên kia đối với đất của họ, nhưng, mặt khác, kiên quyết đòi làm rõ ranh giới phần đất thuộc quyền sở hữu của mình.Ở Việt Nam, luật không phân biệt tranh chấp về ranh giới đất và tranh chấp về nội dung của quyền sử dụng đất. Được gọi chung là tranh chấp đất đai, các cuộc đôi co, một khi diễn ra trong khu vực tư, được giải quyết tuỳ theo các bên tranh chấp đã được hay chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: nếu các bên đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thì việc tranh chấp được giao cho toà án giải quyết; trong trường hợp ngược lại, việc giải quyết thuộc thẩm quyền của UBND địa phương chứ không phải của toà án b. Dựng hàng rào Dựng hàng rào là việc chủ sở hữu thiết lập hệ thống che chắn vật chất trên ranh giới bất động sản của mình, để ngăn chặn sự xâm nhập tuỳ tiện từ bên ngoài hoặc sự tò mò, soi mói của người thứ ba đối với cuộc sống riêng tư của chủ sở hữu bất động sản diễn ra bên trong phần đất của chủ sở hữu đó. Trong luật thực định Việt Nam, dựng hàng rào là một quyền, chứ không phải là một nghĩa vụ, của chủ sở hữu bất động sản. Việc dựng hàng rào chịu sự chi phối của các quy định chung về xây dựng. Thực ra, có những trường hợp việc rào giậu một bất động sản tỏ ra cần thiết, không chỉ để bảo vệ quyền và lợi ích của chủ sở hữu mà còn để bảo đảm sự an toàn cho các bất động sản lân cận và cả trật tự công cộng Tóm lại,Bất động sản liền kề là những bất động sản có chung ranh giới,không phải tất cả các bất động sản liền kề nhau ,cạnh nhau đề được coi là bất động sản liền kề mà giữa chúng phải tồn tại một ranh giới về thực tế cũng như về pháp lý.Quy chế pháp lý về ranh giới giữa các bất động sản liền kề được pháp luật cũng như tập quán ghi nhận. 3. Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề Trong BLDS 2005, Điều 273 với chế định “ quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề” quy định về quyền của chủ sở hữu xác định đối với việc sử dụng bất động sản của chủ các chủ liền kề để thỏa mãn một số nhu cầu nhất định: “ Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất có quyền sử dụng bất động sản liền kề thuộc sở hữu của người khác để bảo đảm các nhu cầu của mình về lối đi, cấp, thoát nước, cấp khí ga, đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý, nhưng phải đền bù, nếu không có thoả thuận khác.” Căn cứ vào quy định này có thể thấy quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề được quy định trong BLDS 2005 là một chế định dẫn xuất, phát sinh từ chế định quyền sở hữu nói chung và quyền sở hữu bất động sản nói riêng; đồng thời quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề là một quyền dân sự đặc biệt vừa mang tính của quan hệ vật quyền vừa mang tính chất quan hệ trái quyền. Như vậy, quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề chỉ được xác lập cho: “ chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất” trong trường hợp bất động sản đó bị vây bọc bởi các bất động sản khác mà không có phía nào tiếp giáp với công trình hạ tầng cơ sở kỹ thuật. Đây là một yêu cầu khách quan xuất phát từ thực tiễn của nhà ở và đất đai. Muốn khai thác, sử dụng một bất động sản thì bất động sản đó phải được tiếp cận với cơ sở hạ tầng kỹ thuật. Về bản chất, bất động sản luôn bị vây bọc bởi bất động sản thuộc một chủ sở hữu ( một người sử dụng) một mảnh đất nằm giữa một mảnh đất của người khác thì quyền sử dụng hạn chế bất động sản được thiết lập vào chính bất động sản của chủ sở hữu đó. Trong nhiều trường hợp một bất động sản bị vây bọc về phương diện này nhưng không bị vây bọc về phương diện khác như có lối đi nhưng không có đường cấp, thoát nước hoặc ngược lại. Tùy theo tình trạng bị vây bọc của bất động sản mà BLDS 2005 quy định nội dung quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề cụ thể. 4. Căn cứ phát sinh, chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề. a. căn cứ phát sinh quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề. Theo quy định tại điều 274 về xác lập quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề thì “Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề được xác lập theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật. Trong trường hợp quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề đã được xác lập cho chủ sở hữu nhà,người sử dụng đất thì người được chuyển giao nhà,quyền sử dụng đất cũng được hưởng quyền đó” Căn cứ vào quy định này có thể nhận thấy quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề không tồn tại mặc nhiên mà phải dựa trên cơ sở nhất định và với những điều kiện nhất định - Quyền sử dụng hạn chế bất đông sản liền kề được xác định theo thỏa thuận Tự do,tự nguyện cam kết,thỏa thuận là một nguyên tắc cơ bản mang bản chất của quan hệ dân sự,nó cho phếp các chủ thể dựa theo ý chí,nguyện vộng của mình để tạo lập các quyền và nghĩa vụ dân sự tuy nhiên việc thỏa thuận này phải tuân thủ các nguyên tác chung của giao dịch dân sự và điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự ,các bên có thể tự do ,tự nguyện cam kết ,thỏa thuận nhưng không được trái pháp luật và đạo đức xã hội.Trường hợp các bên không thỏa thuân được về sử dụng hạn chế BĐS liền kề thì chủ sở hữu nhà,người có quyền sử dụng đất có thể yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết - Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề được xác lập theo quy định của pháp luật + Chuyển giao BĐS đã xác lập quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề : Theo khoản 2 điều 274 “Trong trường hợp quyền sử dụng hạn chế bất đọng sản liền kề đã được xác lập cho chủ sở hữu nhà,người sử dụng đất thì người được chuyển giao nhà,quyền sử dụng đất cũng được hưởng quyền đó” theo đó việc chuyển giao nhà,quyền sử dụng đất đương nhiên được chuyển giao cùng với quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề mà không cần có thỏa thuận đặc biệt biệt nào,người được chuyển giao không cần phải thỏa thuận với chủ sở hữu BĐS liền kề,chủ sở hữu BĐS liền kề không có quyền ngăn cản chủ sở hữu nhà ,người có quyền sử dụng đất mới được chuyển nhượng thực hiện quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề thuộc quyền sở hữu của họ,người được chuyển giao này được hưởng những quyền đồng thời phải ghánh chịu những nghĩa vụ của chủ sở hữu BĐS sản đã chuyển giao + Xác lập quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề theo thời hiệu : Theo đó người chiếm hữu không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình ,liên tục,công khai trong thời hạn 30 năm đối với BĐS thì trở thành chủ sở hữu đối với BĐS đó và họ cũng đương nhiên là chủ sở hữu đối với quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề + Xác lập quyền sử dụng hạn chế BĐS do sự phân chia BĐS: Theo khoản 3 điều 275 quy định “Trong trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 điều này mà không có đền bù” việc tạo lập lối đi này phải được thiết lập trên chính BĐS bị phân chia mà không phải thông qua việc yêu cầu các chủ sở hữu BĐS liền kề tạo lối đi trên BĐS của họ. b. Căn cứ chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề. Theo Điều 279. Chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề Thì quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề chấm dứt trong các trường hợp sau đây: “Bất động sản liền kề với bất động sản của chủ sở hữu đang thực hiện quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề đó nhập làm một; Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất không còn nhu cầu sử dụng hạn chế bất động sản liền kề.” -BĐS liền kề với BĐS của chủ sở hữu được thực hiện quyện hạn chế BĐS liện kề nhập lại làm một,khi hai BĐS nhập lại làm một thì không còn ranh giới và nhu cầu sử dụng hạn chế BĐS liền kề nữa,tuy nhiên nếu BĐS đã bị sát nhập thì khi bị phân chia không thể khẳng định rằng nố lại phục hồi quyền sử dụng hạn chế như ban đầu - Chủ sở hữu nhà,người sử dụng đất không còn nhu cầu sử dụng hạn chế bất động sản liền kề: Việc này được hiều là chủ sở hữu nhà,người sử dụng đất dang sử dụng quyền hạn chế BĐS liền kề và đến một thời điểm nhất định không cần thiết cũng như không tiếp tục sử dụng BĐS liền kề để phục vụ cho việc khai thác,sử dụng BĐS của mình,nó phải được thể hiện thông quan hành vi pháp lý đơn phương như bằng việc từ bỏ quyền đó(bày tỏ ý chí không tiếp tục sử dụng quyền hạn chế BĐS liền kề) hoặc bằng hành vi nhằm loại bỏ công dụng của BĐS liền kề (xây tương ngăn chắn lối đi,lấp đường thoát nước,gỡ bỏ đường tải điện..) - Thỏa thuận chấm dứt việc sử dụng hạn chế BĐS liền kề: Là việc chủ sở hữu quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề thỏa thuận với chủ sở hữu BĐS liền kề về việc chấm dứt sử dụng quyền đó 5. Nội dung quyền về lối đi qua bất động sản liền kề. Theo điều 275 BLDS 2005 thì : “Chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có lối đi ra, có quyền yêu cầu một trong những chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho mình một lối đi ra đến đường công cộng; người được yêu cầu có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu đó. Người được dành lối đi phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản liền kề, nếu không có thoả thuận khác. Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thoả thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định.” Theo quy định này thì người được quyền yêu cầu về lối đi là chủ sở hữu BĐS bị vây bọc,đối tượng yêu cầu là lối đi với tiêu chí là thuận tiện và hợp lý để ra đường công cộng,tính thuận tiện và hợp lý được thể hiện ở chỗ phải đảm bảo cho chủ sở hữu BĐS bị vây bọc có thể khai thác, sử dụng BĐS một cách hiệu quả nhất,việc quy định quyền sử dụng lối đi là “thuận tiện nhất cho việc đi lại và ít gây phiền hà nhất cho các bên”, bởi vì việc sử dụng hạn chế BĐS liền kề là lối đi không giống như các quyền khác nó có thể gây phiền hà ảnh hưởng về nhiều phương diện: Thứ nhất,Lối đi chiếm nhiều diện tích mặt đất,gây tổn hại lớn khi mở lối đi qua BĐS đối với chủ sở hữu BĐS liền kề Thứ hai,Việc sử dụng lối đi qua BĐS của chủ sở hữu đối với BĐS liền kề ảnh hưởng đến sinh hoạt,sản xuất ,kinh doanh của chủ sở hữu BĐS liền kề,liên quan đến an ninh,tập quán sinh hoạt của chủ sở hữu BĐS liền kề Khi một trong các chủ sở hữu BĐS phải tạo ra một lôi di thuận tiện và hợp lý cho chủ sở hữu BĐS bị vây bọc có thể dẫn đến hậu quả khác đối với các chủ sở hữu BĐS liền kề khác,các chủ sở hữu BĐS liền kề này không phải chịu hạn chế về lối đi trên BĐS của họ,chủ sở hữu BĐS bị vây bọc thể tự mình xác định trong số nhũng BĐS liền kề và những người này phải có nghĩa vụ đáp ứng những yêu cầu về lối đi qua BĐS của họ,trong trường hợp này chủ sở hữu BĐS liền kề có thể tìm ra chứng cứ chứng minh chủ sở hữu BĐS liền kề khác mới là người phải đáp ứng nhiệm vụ đó,điều này có thể dẫn đến kéo dài tranh chấp tạo nên sự bất lợi đối với chủ sở hữu BĐS bị vây bọc,vì vậy khi yêu cầu các chủ sở hữu BĐS liền kề dành cho mình một lối đi thì chủ sở hữu BĐS bị vây bọc phải chứng minh được yêu cầu đó đối với một chủ sở hữu BĐS liền kề nhất định mà không phải các chủ sở hữu BĐS khác, tuy nhiên chủ sở hữu BĐS bị vây bọc không thể nại ra chứng cứ này để tự mình tạo lập lối đi trên BĐS liền kề vì vậy để tạo ra quyền thực tế người có quyền phải đạt được thỏa thuận với chủ sở hữu BĐS liền kề hoặc theo quyết định của tòa án, việc sử dụng hạn chế BĐS liền kề của chủ sở hữu BĐS bị vây bọc là quyền được pháp luật thừa nhận nhưng việc thừa nhận này không phải chỉ vì người có quyền (chủ sở hữu BĐS bị vây bọc) mà còn xuất phát từ lợi ích của chủ sở hữu BĐS liền kề và của xã hội do việc khai thác lợi ích của BĐS mang lại . Khi lối đi đã được xác lập cho chủ sở hữu BĐS bị vây bọc trên BĐS liền kề thì quyền về lối đi trở thành dạng vật quyền (quyền của một chủ sở hữu đối với một loại tài sản là lối đi) một loại quyền đối với BĐS thuộc quyền sở hữu của người khác.Tuy nhiên lối đi là một khái niệm động có thể thay đổi tùy thuộc vào sự phát triển của nền kinh tế cũng như mục đích của việc sử dụng BĐS bị vây bọc ,việc thay đổi này thể hiện theo 3 hướng : Một là, Thay đổi vị tri lối đi so với vị trí lối đi ở dạng ban đầu:Quy định này chu phép chủ sở hữu BĐS liền kề mà trên đó đã tạo lập lối đi có quyền thay đổi lối đi khác với lối đi ban đầu cho chủ sở hữu BĐS bị vây bọc với điều kiện việc tạo lập lối đi mới phải bằng chi phí của mình và không được làm xấu đi tình trạng, gây khó khăn trong việc khai thác công đụng của BĐS bị vây bọc Hai là, Thay đổi mục đích sử dụng BĐS bị vây bọc: Khi chủ sở hữu BĐS bị vây bọc thay đổi mục đích sử dụng của BĐS bị vây bọc thuộc sở hữu của mình có thể dẫn tới việc cần thiết phải thay đổi lối đi theo hướng mở rộng lối đi để đáp ứng yêu cầu trong việc sử dụng BĐS bị vây bọc, sự thay đổi này có thể do sự phát triển của xã hội mà các phương tiện liên thông qua lối đi đó bị thay đổi ,cần phải có lối đi rộng hơn,tuy nhiên đây là một việc rất khó khăn và phức tạp bởi vì ,việc mở rộng lối đi sẽ ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của chủ sở hữu BĐS liền kề và nó nhiêu khi không thể thực hiện được bởi nhiều nguyên nhân (không có chỗ để mở rộng, nếu mở rộng sẽ xâm phạm đến công trình xây dựng của chủ sở hữu BĐS liền kề…)tuy nhiên nếu chủ sở hữu BĐS bị vây bọc đền bù hợp lý cùng với sự chấp thuận của chủ sở hữu BĐS liền kề thì vấn đề này có thể được giải quyết . Ba là,Thay đổi tổng thể về lối đi bao gồm thay đổi vị trí và mở rộng lối đi: Hình thức này được coi là tổng thể của hai hình thức trên vì để tạo ra một lối đi thuận tiện thì là một điều rất khó để đạt dược ,do nhu cầu phát triển của những điều kiện kinh tế-xã hội của khu vực, khu dân cư, cùng với sự phát triển của xã hội, khoa học kỹ thuật, các phương tiện vận tải và những yêu cầu cấp thiết khác thì lối đi có thể thay đổi và mở rộng,đây là một yêu cầu khách quan đối với chủ sở hữu BĐS bị vây bọc nhưng nó cũng phải đảm bảo quyền lợi của chủ sở hữu BĐS liền kề. Có thể nói việc quy định một lối đi thuận tiện nhất là một khái niệm động và luật pháp cũng như tập quán không xác định rõ ràng nó chỉ phụ thuộc vào ý chí chủ quan và sự thỏa thuận của các chủ sở hữu BĐS liền kề nhau và trong một chừng mực nhất định có sự can thiệp của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.Tuy nhiên việc quy định quyền về lối đi tại điều 275 trong BLDS 2005 chỉ quy định một cách chung chung, khái quát là “có lối đi ra đến đường công cộng”,việc quy định như vậy có thể được hiểu là lối đi chỉ dành cho người mà không bao gồm các phương tiện phục vụ cho việc khai thác BĐS bị vây bọc một cách có hiệu quả nhất đó là các phương tiện giao thông vận tải, gia xúc, nhưng công cụ phục vụ cho hoạt động sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh của chủ sở hữu BĐS bị vây bọc, điều đó không đáp ứng được nhu cầu phát triển của nền kinh tế nước ta, một nên kinh tế tương đối năng động,đang ngày càng hội nhập kinh tế quốc tế một cách sâu rộng, khi đó hệ thống cơ sở hạ tầng phục vụ cho nhu cầu sản xuất kinh doanh ngày cành phát triển vì vậy cần có những quy định rõ ràng ,chi tiết về quyền hạn chế BĐS liền kề là lối đi. Nó là một dạng quyền đối với BĐS của người khác được áp dụng cho BĐS liền kề với bản chất không di dời được ,đấy là một dạng trái quyền là quyền của chủ sở hữu BĐS bị vây bọc đối với chủ sở hữu BĐS liền kề, khi đã có lối đi thì chủ thể có quyền về lối đi có thể thực hiện quyền năng đó theo ý chí của mình trong khuôn khổ quyền năng đó. Tóm lại, quyền về lối đi qua BĐS liền kề là một dạng quyền đối với BĐS của người khác được áp dụng cho các BĐS liền kề với bản chất không di dời được. Quyền yêu cầu về lối đi là một dạng trái quyền, đó là quyền của chủ sở hữu BĐS bị vây bọc ( một quyền được pháp luật thừa nhận) đối với chủ sở hữu BĐS liền kề và đây là một căn cứ làm phát sinh nghĩa vụ do pháp luật quy định. Trên thực tế, tranh chấp về quyền mở lối đi qua BĐS liền kề là loại tranh chấp phổ biến và phức tạp nhất trong các tranh chấp về quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề. Vì vậy, chúng tôi đưa ra 3 vụ việc xảy ra trên thực tế để có thể làm rõ hơn việc thực hiện quyền này và tranh chấp này xảy trên thực tế ra sao. Quyền về lối đi qua BĐS liền kề là một dạng quyền đối với BĐS của người khác được áp dụng cho các BĐS liền kề với bản chất không di dời được. Quyền yêu cầu về lối đi là một dạng trái quyền, đó là quyền của chủ sở hữu BĐS bị vây bọc ( một quyền được pháp luật thừa nhận) đối với chủ sở hữu BĐS liền kề và đây là một căn cứ làm phát sinh nghĩa vụ do pháp luật quy định. Trên thực tế, tranh chấp về quyền mở lối đi qua BĐS liền kề là loại tranh chấp phổ biến và phức tạp nhất trong các tranh chấp về quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề. Vì vậy, chúng tôi đưa ra 3 vụ việc xảy ra trên thực tế để có thể làm rõ hơn việc thực hiện quyền này và tranh chấp này xảy trên thực tế ra sao. II. Thực tiễn áp dụng Thực tiễn áp dụng các quy định quyền về lối đi qua bất động sản liền kề, bên cạnh những quy định đã rõ ràng vẫn còn nhiều vụ việc vẫn chưa được giải quyết ổn thỏa, dứt khoát làm cho việc học tập, sinh hoạt của cá gia đình vẫn còn gặp nhiều khó khăn. Sau đây là một vài ví dụ điển hình về việc này sẽ giúp ta hiểu rõ hơn về thục tiễn áp dụng các quy định của luật đi vào cuộc sống. a. Tình huống Vụ việc thứ nhất Mô tả vụ việc: Bà Nết và ông Trùm ở quận Bình Tân ( TP.HCM ) là anh em ruột. Hai mươi năm trước, họ được cha mẹ chia cho hai lô đất kề nhau, ông Trùm ở phía ngoài, bà Nết phía trong. Trong tờ chia đất, người cha viết rằng giữa hai lô đất có “ đường xe ” ( 4 x 15 m, nằm phía trên cùng của mảnh đất ) để người phía trong sử dụng đi ra đường công cộng. Sau đó, ông Trùm được cấp “ giấy đỏ” phần đất được chia, bao gồm cả “ đường xe ”. Đất của bà Nết thì được phân lô bán cho nhiều hộ khác. Ban đầu, mọi người vẫn qua lại trên “ đường xe “ sẵn có nhưng từ năm 2002, ông Trùm đã rào kín lại. Bà Nết yêu cầu anh mở lại lối đi thì ông Trùm bảo phải trả 50 triệu đồng ông mới mở cho một lối đi 2 x 15 m. Muốn đi, phải đền bù Không ai chịu ai, hai bên đã nhờ tòa phân xử. Đầu năm 2004, giải quyết vụ án, TAND quận Bình Tân cho rằng cơ quan chức năng đã khẳng định việc cấp “ giấy đỏ “ cho ông Trùm là đúng. Trong các “ giấy đỏ “ của ông Trùm, bà Nết đều không thể hiện có con “ đường xe “. Tuy nhiên, vì khu đất của bà Nết không có lối đi ra nên việc đòi lối đi ra của bà là chính đáng, phía ông Trùm có nghĩa vụ chấp hành yêu cầu đó. Theo quy định, người được dành lối đi phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản liền kề. Vị trí giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do hai bên tự thỏa thuận… Trước “ gợi ý “ của tòa, bà Nết không chịu vì cho rằng cha mẹ đã để lại đất và ghi rõ là dành “ đường xe “ thì không lý nào bắt bà trả tiền. Do bà khăng khăng không đổi ý nên TAND quận Bình Tân đã đưa ra xét xử bác bỏ yêu cầu của bà. Sau khi bà Nết kháng cáo, cuối năm 2004, TAND TP xử phúc thẩm, nhận định đất của bà Nết không có lối ra vào nên việc tòa sơ thẩm bác bỏ yêu cầu đòi dành lối đi của bà là sai. Vì hai bên đương sự không thống nhất được kích thước, chiều dài, chiều rộng, vị trí lối đi nên cần phải yêu cầu cơ quan chức năng địa phương căn cứ vào tình hình quy định đô thị khảo sát. Số tiền đền bù cũng phải đưa theo đơn giá tại địa phương theo quy định của TP. Những vấn đề trên, tòa sơ thẩm chưa điều tra và trưng cầu cơ quan địa chính địa phương nên tòa hủy án, giao hồ sơ cho tòa sơ thẩm xét xử lại. Khỏi trả, được không? Tại các lần hòa giải mới đây ở TAND quận Bình Tân, bà Nết vẫn khăng khăng không chịu đền bù khi được dành lối đi. Bà lập luận: Luật quy định trong trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong mà không có đền bù. Hai phần đất của bà và ông Trùm vốn cùng nguồn gốc, đều được cha mẹ cắt chia từ một miếng đất lớn. Khi chia, cha mẹ họ cũng đã chừa lối đi cho người phía trong. Như vậy bắt bà đền bù giá trị lối đi này là không đúng. Trong tình huống trên ta có thể rút ra vài nhận xét như sau - khi một bất động sản không có lối đi ra đường công cộng thì phải tạo một lối đi hợp lý. Lối đi được tao lập trong trường hợp phân chia bất động sản thì phải được xác định trên chính bất động sản bị phân chia. Trong vụ việc trên, theo giấy chia đất người cha viết rằng giữa hai lô đất có “ đường xe” ( 4x 15 m. nằm phía trên cùng mảnh đất ) để người phía trong sử dụng đi ra đường công cộng. Nhưng năm 2002, ông Trùm lại rào kín lại làm cho bà Nết không còn lối đi ra đường công cộng nữa Theo khoản 3 điều 637 BLDS 2005 về việc thực hiện nghĩa vụ tài sản do người chết để lại: “…trong trường hợp di sản đã được chia thì mỗi người thừa kế thực hiện nghĩa vụ tài sản do người chết để lại tương ứng nhưng không vượt quá phần tài sản mà mình đã được nhận trừ trường hợp có thỏa thuận khác”. Trong tờ giấy chia đất, cha mẹ chia cho 2 anh em ông Trùm và bà Nết 2 lô đất liền kề nhau, ông Trùm ở phía ngoài, bà Nết ở phía trong và dành “ đường xe” giữa 2 lô đất lầm lối đi chung. Vì thế việc đòi lối đi ra của bà Nết là hoàn toàn chính đáng. Việc TAND quận Bình Tân xử sơ thẩm bác bỏ yêu cầu của bà Nết là hoàn toàn sai. - Mặc dù pháp luật hiện nay chưa có hướng dẫn là người phía trong không phải đền bù cho người ở phía ngoài ngay khi chia đất hay cả sau khi các bên đã được cấp “giấy đỏ” nhưng trong thực tiễn quy định trên được hiểu là không phải đền bù cả sau khi các bên đã được cấp giấy đỏ. Ở đây, cha mẹ của các bên khi chia đất cho 2 con cũng đã thể hiện rõ ý chí bằng việc để lại “đương xe”, thực tế là bà Nết đã sử dụng “đường xe” đó làm lối đi lâu dài cho tới khi bị ông Trùm bịt kín lại nên lập luận của bà không phải là không có cơ sở. Hơn nữa, tại khoản 3 điều 257 BLDS 2005 có quy định: “…trong trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 diều này mà không có đền bù”. Hai phần đất của bà Nết và ông Trùm vốn cùng nguồn gốc, được cha mẹ cắt chia từ khu đất lớn nên việc ông Trùm yêu cầu phải trả 50 triệu đồng để mở một lối đi 2 x 15 m này là không đúng. Ông Trùm và bà Nết là hai anh em nên hai người có thể hòa giải với nhau được là tốt nhất, như thế có thể giữ được hòa khí trong gia đình. Vụ việc thứ hai: Mô tả vụ việc: Vụ việc về tranh chấp quyền mở lối đi qua bất động sản liền kề giữa bà Đặng Thị Ích và bà Nguyễn Thị Trường - Địa chỉ: 64 Đường Cầu Giấy, Phường Quan Hoa, Quận Cầu Giấy, HN - Nguyên đơn: bà Đặng Thị Ích, trú tại 64 Đường Cầu Giấy, Phường Quan Hoa, Quận Cầu Giấy, HN - Bị đơn: bà Nguyễn Thị Trường, trú tại 66 Đường Cầu Giấy, Phường Quan Hoa, Quận Cầu Giấy, HN - Nội dung vụ việc: Theo bà Đặng Thị Ích trình bày trước khi bà gửi đơn kiện lên Tòa án, nhà bà Trường đã gửi đơn lên UBND các cấp song việc hòa giải không thành công, chính vì vậy , ngày 23/9/1998 bà Đặng Thị Ích đã khởi kiện lên TAND Quận Cầu giấy. Nội dung vụ việc như sau: Lâu nay gia đình bà Trường sử dụng lối đi có diện tích 28m2 qua nhà bà Ích để đi ra đường Cầu giấy. Bà Ích cho rằng nhà bà Trường đã có một lối đi khác mở ra hướng bắc để đi ra đường Quan Hoa. Chính vì vậy bà yêu cầu gia đình bà Trường không sử dụng lối đi qua nhà bà nữa. Tuy nhiên gia đình bà Trường không đồng ý. Bà Trường đã gửi đơn khiếu nại lên UBND Quận Cầu giấy song việc hòa gỉai không thành công. Chính vì vậy ngày 23/9/1998, bà Ích đã khởi kiện lên TAND Quận Cầu Giấy yêu cầu bà Trường chấn dứt việc sử dụng lối đi trên. Đại diện cho bà Trường, chị Kiều Thị Phương - con gái bà Trường trình bày. Gia đình chị hoàn toàn công nhận lối đi trên thuộc sở hữu của bà Ích, nhưng căn cứ vào điều 280 BLDS 1995 thì bà Ích có nghĩa vụ dành lối đi cho nhà bà Trường vì: Thứ nhất, thửa đất nhà bà Trường bị vây bọc, lối đi nhà bà Ích là lối đi duy nhất mà nhà bà Trường có thể ra đường công cộng. Ngoài lối đi này, gia đình bà Trường không còn lối đi nào khác. Thứ hai, đây là lối đi mang tính lịch sử và gia đình bà Trường đã sử dụng công khai, liên tục từ năm 1975 đến nay. Tại bản án số 2/ DSST, ngày 17/3/1999, TAND Quận Cầu giấy đã chấp nhận yêu cầu của bà Ích. Buộc bà Trường phải chấm dứt việc sử dụng lối đi qua nhà bà Ích. Bản án trên bị bà Trường kháng cáo. Tại bản án phúc thẩm số 117/PTDS ngày 18/6/1999, TAND TP HN nhận định: Gia đình bà Trường giáp ngõ đi về phía Bắc ra đường Quan Hoa, nhưng sau khi có tang thì bịt cổng lại. trước đây bà Trường cũng thường xuyên đi nhờ qua đất nhà bà Ích cho thuận tiện, cổng nhà bà Trường được xây đàng hoàng từ năm 1996. năm 1996, anh Hưng và anh Cảnh (con bà Trường) tự thỏa thuận bịt chiếc cổng ra hướng Bắc của nhà bà Trường nên chỉ còn một lối đi là qua nhà bà Ích. Hiện nay bà Trường vừa sử dụng diện tích đất trên làm lối đi, vừa dùng để bán hoa quả. Qua xác minh thực tế, TA nhận định , bà Trường vẫ có một lối đi ra đường Quan Hoa, nên gia đình bà TrưỜNG phải chấm dứt việc đi qua đất nhà bà Ích. Bà Trường phải tự trổ cửa đi ra hướng Bắc. Nhận xét: Quyết định của TAND TP.Hà Nội là hoàn toàn chính xác. Bởi theo khoản 1 điều 275 BLDS 2005 (Đ280 BLDS năm 1995) quy định rõ: “chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có lối đi ra, có quyền yêu cầu một trong những chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho mình một lối đi ra đến đường công cộng…” Như vậy theo khoản 1 nêu trên thì chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc chỉ có quyền yêu cầu các chủ sở hữu bất động sản liền kề đáp ứng yêu cầu mở lối đi khi bị vây bọc hoàn toàn, và lối đi qua bất động sản liền kề là lối đi duy nhất để ra đường công cộng. Nếu trường hợp, chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc đó vẫn có thể mở một lối đi khác ra đường công cộng thì không có quyền yêu cầu các chủ sở hữu bất động sản liền kề thực hiện nghĩa vụ mở lối đi. Quyền mở lối đi qua bất động sản liền kể là quyền chính đáng được pháp luật bảo vệ song pháp luật chỉ công nhận và bảo vệ quyền đó khi đáp ứng đủ điều kiện trong quy định của pháp luật. Các trường hợp khác ngoài quy định của pháp luật thì không được công nhận mà chỉ phụ thuộc vào ý chí và sự thỏa thuận của các chủ thể. Trong trường hợp nêu trên nếu gia đình bà Trường muốn sử dụng lối đi qua nhà bà Ích như cũ thì chỉ thực hiện được bằng cách thỏa thuận theo ý chí của hai bên. Nếu gia đình bà Ích đồng ý thì gia đình bà Trường được sử dụng như cũ, ngược lại, nếu bà Ích không đồng ý thì theo pháp luật, bà Trường phải chấm dứt việc sử dụng lối đi qua nhà bà Ích nói trên. b. Nhận xét: Thực tế những tranh chấp xảy ra dưới nhiều hình thức khác nhau, nhưng chủ yếu tập trung vào tranh chấp quyền có lối đi khi phân chia các bất động sản mà một trong các bất động sản được phân chia không thỏa mãn được quyền có lối đi như: việc phân chia bất động sản không rõ ràng do di sản thừa kế. Tranh chấp càng phức tạp hơn khi một trong các chủ sở hữu bất động sản đã chuyển giao phần quyền sở hữu bất động sản của họ cho người thứ ba. Đồng thời nếu vụ việc không dược giải quyết kịp thời và phù hợp với pháp luật cũng như phong tục tập quán thì có thể dẫn đến hậu quả nghiêm trọng về mặt xã hội.” Theo Điều 275 BLDS ( nội dung điều luật đã nêu ở trên ) trong trường hợp một BĐS bị phân chia thành nhiều BĐS mà trong đó có BĐS bị vây bọc thì quyền có lối đi qua BDS liền kề chỉ giới hạn trong phạm vi các BDS liền kề cùng nguồn gốc hay có thể đối với các BDS liền kề khác là vấn đề còn chưa được thống nhất. Về mặt lý luận, luật pháp quy định khi BĐS được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, các chủ sở hữu khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong mà không đền bù ( khoản 3 Điều 275 BLDS 2005), tuy nhiên, giả thiết đặt ra là nếu BĐS bị phân chia không có đủ chỗ để xác lập lối đi cho các BĐS sau khi chia, thì chủ BĐS bị vây bọc sau khi chia có quyền yêu cầu các chủ sở hữu BĐS liền kề sau khi chia khác tạo cho mình một lối đi cần thiết như quy định tại Điều 275 BLDS 2005 hay không ? Như vậy, khi phân chia BĐS một mặt phải quan tâm thích đáng tới đặc điểm của tài sản, mặt khác phải xác định BĐS thuộc loại tài sản nào? Điều này có liên quan mật thiết đối với việc phân chia BĐS là nhà ở và đất đai bởi khi phân chia nhà ở, đất đai cho các chủ sở hữu và người sử dụng khác nhau thì mỗi chủ sở hữu, mỗi người sử dụng BĐS đều phải có lối đi. Tuy nhiên không tể thỏa mãn yêu cầu về lối đi và cũng không thể yêu cầu các chủ sở hữu BĐS liền kề tạo cho họ một lối đi thích hợp trong mọi trường hợp. Trong trường hợp các chủ sở hữu chung theo phần, bán phần tài sản của mình thì cần áp dụng triệt để quyền ưu tiên mua của các chủ sở hữu chung, tránh tình trạng tranh chấp là những anh, em ruột thịt được hưởng di sản thừa kế Do sự phát triển kinh tế - xã hội, nền kinh tế hiều thành phần với nhiều hình thức sở hữu thì việc quy định quyền có lối đi cho các cơ sở kinh doanh ( khi mà chủ sở hữu BĐS bị vây bọc sản xuất kinh doanh trên BĐS đó ) là điều cần thiết để đáp ứng nhu cầu sản xuất kinh doanh đó. Do vậy, cần phải có các quy định về quyền có lối đi với những nội dung tương ứng. Thực tế, trong một số tranh chấp xảy ra là xuất phát từ những mâu thuẫn giữa các gai đình có mối quan hệ láng giềng mà không xuất pháp từ việc yêu cầu mở lối đi chung . Trong quan hệ dân sự rất đề cao tính thỏa thuận và tự nguyện, chính vì vậy, ý chí của các chủ thế tham gia quan hệ dân sự luôn được tôn trọng. 2005. C. KẾT LUẬN Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề là một chế định dẫn xuất của chế định quyền sở hữu và quyền mở lối đi là quyền quan trọng nhất trong các quyền sử dụng hạn chế BDS liền kề được quy định tại Điều 275 BLDS 2005. Quyền về lối đi là một loại quyền đối với tài sản của người khác được áp dụng đối với các BĐS liền kề với bản chất không di, dời được. Quyền yêu cầu về lối đi là một dạng trái quyền, trong đó chủ sở hữu BĐS bị vậy bọc yêu cầu chủ sở hữu BĐS liền kề dành cho mình một lối đi cần thiết, chủ sở hữu có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu đó. Để quyền nay được thực hiện có hiệu quả trên thực tế cần có những quy định cụ thể hơn và hoàn thiện hệ thống pháp luật. Trong quá trình giải quyết tranh chấp cần đề cao sự thỏa thuận các bên tham gia, nếu trong trường hợp không thể thỏa thuận thì việc giải quyết của cơ quan có thẩm quyền cần nhanh chóng để đảm bảo quyền lợi của các chủ thể có quyền, lợi ích và nghĩa vụ liên quan. DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 1.Bộ luật dân sự năm 2005 2.Luật đất đai năm 2003 3.Trường Đại Học luật Hà Nội,Giáo trình luật dân sự Việt Nam,Tập I và II,Nxb,CADN,Hà nội ,2007 4.Lê Đình Nghị(chủ biên),Giáo trình luật dân sự Việt Nam,tập 1,Nxb Giáo dục ,Hà Nội,2009 5.Phạm Công Lạc,Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề,Chương 1,2 Nxb tư pháp,Hà Nội,2006 6.Phạm công Lạc “Quy chế pháp lý về ranh giới giữa các bất động sản liền kề”,Tạp chí Nhà nước và Pháp luật ,số 11 ,2001,tr 16-23 7.Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề : Luận án tiến sĩ luật học / Phạm Công Lạc - H. : Trường Đại học Luật Hà Nội, 2002