Thẩm quyền giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đât của Tòa án theo thủ tục tố tụng dân sự

MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU Đất đai là tài sản vô cùng quý giá của mỗi quốc gia. Ở nước ta, đất đai không thuộc sở hữu của riêng một cá nhân nào mà đất đai là sở hữu chung của toàn dân. Trong đó, Nhà nước là đại diện cho chủ sở hữu toàn dân đó. Chính vì vậy, khi Nhà nước thực hiện việc giao, cấp đất cho nhân dân, nhân dân được hưởng quyền sử dụng đất chứ không phải quyền chiếm hữu hay định đoạt đất đai. Trong quá trình hoạt động, do mỗi người có quyền lợi và nghĩa vụ khác nhau nên nhiều khi dẫn đến tình trạng tranh chấp về quyền sử dụng đất. Vậy đối với những tranh chấp về quyền sử dụng đất thì cơ quan nào sẽ có thẩm quyền giải quyết? Trình tự, thủ tục giải quyết ra sao? Thực tiễn xét xử còn những vướng mắc gì, hướng hoàn thiện như thế nào ? Và bài tập nhóm tháng lần thứ nhất của chúng em xin được nghiên cứu về vấn đề " Thẩm quyền giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất của Tòa án theo thủ tục tố tụng dân sự". I) THẨM QUYỀN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA TÒA ÁN THEO THỦ TỤC TỐ TỤNG DÂN SỰ 1. Cơ sở pháp lí - Luật Đất đai năm 2003 - Bộ luật tố tụng dân sự năm 2004 - Nghị quyết 01/2005/NQ – HĐTP ngày 31/3/2005 hướng dẫn thi hành một số quy định trong Phần thứ nhất" Những quy định chung"của BLTTDS - Công văn số 116 ngày 22/7/2004 của TANDTC 2. Những điểm mới trong quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp QSDĐ của TAND theo Luật Đất đai năm 2003 Thẩm quyền giải quyết tranh chấp về QSDĐ của TAND lần đầu tiên được Luật Đất đai năm 1993 đề cập. Theo đó: Các tranh chấp về QSDĐ  mà người sử dụng đất (SDĐ) đã có giấy chứng nhận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và tranh chấp về tài sản gắn liền với việc SDĐ đó thì do Toà án giải quyết (khoản 3 Điều 38). Như vậy, theo Luật Đất đai năm 1993 thì TAND có thẩm quyền giải quyết hai loại vụ việc tranh chấp sau đây:: -Các tranh chấp về QSDĐ mà người SDĐ đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp; -Các tranh chấp về tài sản gắn liền với việc SDĐ đó. Ví dụ; Tranh chấp về chia tài sản chung là nhà và các tài  sản khác trên khi vợ chồng ly hôn; tranh chấp về chia thừa kế nhà, đất.v.v. Kế thừa và phát triển quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp về QSDĐ của TAND của Luật Đất đai năm 1993., Luật Đất đai năm 2003 đề cập đến vấn đề này tại khoản 1 Điều 136. Theo đó, TAND sẽ giải quyết các loại vụ việc tranh chấp sau đây: - Tranh chấp về QSDĐ mà đương sự có GCNQSDĐ do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp. - Tranh chấp về QSDĐ mà đương sự có một trong các loại giấy tờ: + Những giấy tờ về quyền SDĐ trước ngày 15/10/1993 (ngày Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực thi hành) do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước VNDCCH, Chính phủ CMLTCHMNVN và Nhà nước CHXNCNVN; + GCNQSDĐ tạm thời được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính + Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho QSDĐ hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất; + Giấy tờ chuyển nhượng QSDĐ, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993, nay được Uỷ ban nhân dân (UBND) xã, phường, thị trấn xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993; + Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật; + Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người SDĐ. Bên cạnh đó, các trường hợp tranh chấp đất đai sau đây cũng thuộc thẩm quyền giải quyết của TAND: (i) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang SDĐ có một trong các loại giấy tờ trên đây mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển QSDĐ có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến ngày 01/07/2004 chưa thực hiện thủ tục chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật; (ii) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được SDĐ theo bản án hoặc quyết định của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành án (khoản 1, 2 và 5 Điều 50). - Tranh chấp về tài sản gắn liền với đất. Như vậy, Luật đất đai năm 2003 quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp QSDĐ của TAND có những điểm mới cơ bản như sau: Thứ nhất, pháp luật đất đai ngày càng đề cao vị trí và vai trò của TAND trong việc giải quyết các tranh chấp về QSDĐ. Điều này phù hợp với thông lệ và tập quán pháp luật của nhiều nước trên thế giới. Hơn nữa thẩm quyền giải quyết  tranh chấp về QSDĐ của TAND ngày càng đươc mở rộng và được quy định rất cụ thể. Điều này thể hiện: - Giai đoạn trước khi Luật Đất đai năm 1987 ra đời, các quy định về giải quyết tranh chấp đất đai được ban hành chỉ mới xác định thẩm quyền giải quyết của các cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai mà chưa chú trọng đề đến thẩm quyền giải quyết tranh chấp về QSDĐ của TAND. - Sau khi Luật Đất đai năm 1987 được ban hành, bên cạnh việc quy định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của UBND các cấp thì thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của TAND cũng đã được đề cập. Tuy nhiên, thẩm quyền của TAND mới chỉ dừng lại ở việc giải quyết tranh chấp về nhà ở, vật kiến trúc khác hoặc cây lâu năm gắn liền với QSDĐ mà chưa đề cập đến việc giải quyết các tranh chấp về QSDĐ; - Chỉ khi Luật Đất đai năm 1993 ra đời, thì thẩm quyền giải quyết tranh chấp về QSDĐ của TAND mới được đề cập. Theo đó, TAND không chỉ giải quyết các tranh chấp về nhà ở, vật kiến trúc khác hoặc cây lâu năm gắn liền với đất mà còn giải quyết các tranh chấp về QSDĐ mà người SDĐ đã được cấp GCNQSDĐ.Hơn nữa, đã có sự phân biệt rõ ràng, rành mạch về thẩm quyền giải quyết các tranh chấp về QSDĐ giữa UBND các cấp với TAND. Tiếp theo, Luật Đất đai năm 2003 được ban hành đã kế thừa và phát triển các quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp về QSDĐ của TAND. Thứ hai, so với quy định của luật Đất đai năm 1993 thì Luật đất đai năm 2003 đã mở rộng phạm vi giải quyết tranh chấp về QSDĐ của TAND. Theo đó, TAND không chỉ có thẩm quyền giải quyết các tranh chấp về tài sản gắn liền với đất và các tranh chấp về QSDĐ mà người SDĐ đã có GCNQSDĐ được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp, mà còn giải quyết các tranh chấp về QSDĐ tuy người SDĐ chưa được Nhà nước cấp GCNQSDĐ, nhưng có một trong các loại giấy tờ về SDĐ quy định tại khoản 1, 2 và 5 Điều 50. Việc mở  rộng thẩm quyền giải quyết tranh chấp về QSDĐ của TAND theo Luật Đất đai năm 2003 đã đáp ứng được đòi hỏi của thực tiễn quản lý và SDĐ đai ở nước ta. Bởi lẽ, nếu chỉ quy định cho TAND có thẩm quyền giải quyết các tranh chấp về QSDĐ mà người SDĐ đã có GCNQSDĐ do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của Luật đất đai năm 1993 thì sẽ nảy sinh những rắc rối là trên thực tế người SDĐ được các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp nhiều loại GCNQSDĐ: (i) GCNQSDĐ được cơ quan Nhà nước  có thẩm quyền cấp theo quy định của Luật đất đai năm 1993; mẫu giấy này do Tổng cục Địa chính (nay là Bộ Tài nguyên và Môi trường) phát hành (thường gọi là sổ đỏ); (ii) GCNQSDĐ do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người SDĐ trước đây theo mẫu do Tổng cục Quản lý ruộng đất phát hành; (iii) GCNQSDĐ tạm thời do UBND cấp tỉnh cấp; (iv) Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và QSDĐ ở tại đô thị do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người SDĐ ở tại đô thị theo quy định của Nghị định 60-CP ngày 5/7/1994 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà và QSDĐ ở tại đô thị; mẫu giấy này do Bộ Xây dựng phát hành (thường gọi là bìa hồng). Vậy trong trường hợp này cần phải hiểu như thế nào là người SDĐ đã có GCNQSDĐ. Từ đó, mới xác định được thẩm quyền giải quyết tranh chấp về QSDĐ của TAND. Thông tư liên tịch số o2/TTLT ngày 28/7/1997 của TANDTC-VKSNDTC-TCĐC hướng dẫn về thẩm quyền của TAND trong việc giải quyết các tranh chấp về QSDĐ đã xác định: "Theo quy định tại Điều 36 Luật Đất đai năm 1993, thì GCNQSD phải là giấy do Cơ quan quản lý đất đai ởTrung ương cụ thể là Tổng cục địa chính) phát hành theo Luật Đất đai năm 1993 (thường gọi là bìa đỏ) và do cơ quan Nhà nước cấp cho người SDĐ". Như vậy, theo hướng dẫn của Thông tư này thì TAND chỉ giải quyết các tranh chấp về QSDĐ mà người SDĐ được Nhà nước cấp bìa đỏ. Vậy các loại GCNQSDĐ khác cũng do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người SDĐ được Nhà nước cấp bìa đỏ. Vậy các loại GCNQSDĐ khác cũng do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người SDĐ  nhưng không phải là bìa đỏ có phải là GCNQSDĐ không? Vì người SDĐ có các loại GCNQSDĐ nhưng không phải là bìa đỏ, trong trường hợp phát sinh tranh chấp sẽ không thuộc thẩm quyền giải quyết của TAND. Điều này là bất hợp lý với thực tế SDĐ qua các thời kỳ lịch sử ở nước ta. Khắc phục sự bất cập này, Luật Đất đai năm 2003 đã mở rộng thẩm quyền giải quyết tranh chấp về QSDĐ của TAND như đã đề cập trên đây. 3. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất của Tòa án 3.1. Theo loại việc 3.1.1. Cơ sở của việc phân định thẩm quyền của Tòa án theo luật định: Theo quan điểm đối mới của Đảng, Tòa án có thẩm quyền giải quyết các vụ việc dân sự, hôn nhân, kinh doanh, thương mại, lao động thuộc quy định của pháp luật tố tụng dân sự. Việc xác định thẩm quyền của Tòa án theo loại thủ tục tố tụng nào phải căn cứ vào tính chất của loại quan hệ pháp luật nội dung mà tòa án cần giải quyết. Ở nước ta, các quan hệ phát sinh trong lĩnh vực dân sự, kinh doanh, thương mại, lao động và hôn nhân gia đình về nguyên tắc, bản chất thuộc thẩm quyền dân sự của Tòa án theo thủ tục tố tụng dân sự. Khoản 7, Điều 25 BLTTDS đã quy định rõ tranh chấp về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án theo thủ tục tố tụng dân sự. Theo quy định tại k1 điều 136 luật đất đai 2003, toà án các cấp có thẩm quyền giải quyết các loại tranh chấp sau đây: 3.1.2. Tranh chấp quyền sử dụng đất mà đất đó đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Đối với trường hợp tranh chấp quỳên sử dụng đất mà đất đó đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo luật đất đai 1987; luật đất đai 1993; và luật đất đai 2003 thì thuộc thẩm quyền giải quyết của toà án. đối với các trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đất hoặc quyền sử dụng đất trước khi có luật đất đai 1987 sẽ thuộc trường hợp tại khoản 1 điều 50 luật đất đai 2003 3.1.3. Các tranh chấp quyền sử dụng đất mà đất đó có một trong các giấy tờ quy định tại khoản 1 điều 50 luật đất đai 2003: Đối với các tranh chấp quyền sử dụng đất mà đất đó có một trong các giấy tờ được nêu dưới đây thì cũng thuộc thẩm quyền giải quyết của toà án: những giấy tờ về quyền sử dụng đất truớc ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quỳên cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, chính phủ cách mạng lâm thời cộng hoà miền nam việt nam và nhà nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa việt nam. giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, địa chính. giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất, giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất. giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất trước ngày 15/10/1993, nay được uỷ ban nhân dân xã phường thị trấn xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993 giấy tờ về thanh lý hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật. giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền của chế độ cũ cấp cho người sử dụng . 3.1.4. Các tranh chấp quyền sử dụng đất mà đất đó đã có các giấy tờ theo quy định tại khoản 2 điều 50 luật đất đai 2003: Khoản 2 Điều 50 luật đất đai 2003 quy định: "Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất." 3.1.5. Đối với các tranh chấp mà đất đó đã có các giấy tờ sau: Các tranh chấp quyền sử dụng đất mà đất đó có các giấy tờ khác bao gồm bản án hoặc quyết định của toà án nhân dân, quyết định thi hành bản án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp của cơ quan nhà nước có thâmr quyền đã được thi hành. Khi giải quyết các tranh chấp mà một bên xuất trình một trong các giấy tờ được nêu ở khoản 1, khoản 2 điều 50 luật đất đai 2003 thì cần phải xem xét bản chất của sự việc, do đó không phải ai đứng tên trong các giấy tờ đó thì đếu công nhận quyền sử dụng đất cho họ theo các giấy tờ mà họ xuất trình, toà án phải xem xét trong từng trường hợp cụ thể, tuỳ theo tính chất của quan hệ pháp luật có tranh chấp để quyết định cho chính xác. Ví dụ nếu một bên đã đứng tên trong sổ đăng ký ruộng đất hoặc trong sổ địa chính; nay một bên tranh chấp cho rằng đất đó là đất của mình hoặc là di sản thừa kế thì phải xem xét người đứng tên trong các sổ sách nói trên có phải thuộc trường hợp đứng tên hợp pháp hay không? Toà án chỉ công nhận quyền sử dụng đất cho một bên có một trong các giấy tờ quy định tại khoản 1, 2 điều 50 luật đất đai 2003 khi chính họ là người sử dụng hợp pháp. Ví dụ ông A đứng tên trong sổ địa chính diện tích đất đang có tranh chấp, do ông A đã được bố mẹ ông cho diện tích đất này một cách hợp pháp đúng quy định của pháp luật tại thời điểm tặng cho đó. 3.2.Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai theo cấp tòa án 3.2.1. Cơ sở của việc phân định thẩm quyền của tòa án các cấp: Việc phân định thẩm quyền xét xử sơ thẩm các vụ việc về tranh chấp đất đai giữa các cấp tòa án bảo đảm cho việc giải quyết vụ việc được chính xác, đúng pháp luật. Ở Việt Nam, hệ thống tòa án được tổ chức theo đơn vị hành chính lãnh thổ. Trong các tòa án chỉ có tòa án nhân dân cấp huyện và tòa án nhân dân cấp tỉnh là có thẩm quyền xét xử sơ thẩm về tranh chấp đất đai. Do vậy, việc phân định thẩm quyền xét xử sơ thẩm về tranh chấp đất đai giữa tòa án các cấp được thực hiện đối với tòa án nhân dân cấp huyện và tòa án nhân dân cấp tỉnh. Cơ sở của việc phân định thẩm quyền giữa các cấp tòa án là đường lối, chính sách của Đảng về họat động tư pháp, tính chất phức tạp của tranh chấp đất đai, hệ thống tổ chức tòa án, trình độ chuyên môn nghiệp vụ của đội ngũ cán bộ tòa án, điều kiện cơ sở vật chất, hiệu quả kinh tế của việc giải quyết tranh chấp về đất đai… 3.2.2 Thẩm quyền của tòa án nhân dân các cấp: Theo quy định của BLTTDS 2004 và Luật Đất đai 2003 thì những tranh chấp về đất đai mà có đầy đủ một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1, 2 và 5 Điều 50 Luật Đất đai thì sẽ thuộc thẩm quyền của tòa án. Về nguyên tắc, tòa án nhân dân cấp huyện có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm hầu hết các vụ việc tranh chấp về đất đai, trừ những trường hợp thuộc thẩm quyền của tòa án nhân dân cấp tỉnh. Đối với những tranh chấp đất đai có tính chất phức tạp đòi hỏi những điều kiện đặc biệt về chuyên môn, nghiệp vụ của tòa án cũng như những điều kiện về phương diện kỹ thuật, về ủy thác tư pháp nước ngoài hoặc những vụ việc mà việc giải quyết của tòa án nhân dân cấp huyện không đảm bảo tính khách quan, vô tư thì sẽ thuộc thẩm quyền của tòa án nhân dân cấp tỉnh. Trong thời kỳ trước đây, hiện tượng người dân tự ý khai hoang đất đai sản xuất nông nghiệp, không có sự quản lý của cơ quan quản lý đất đai khá phổ biến, dẫn đến việc tranh chấp đất đai giữa những người đều không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong vụ việc này, khi nghiên cứu cơ sở pháp lý để giải quyết vụ việc, điều quan trọng mà cán bộ địa chính cần quan tâm là vấn đề thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định của Luật Đất đai năm 2003. Những tranh chấp đất đai mà không có một trong các loại giấy tờ hợp lệ theo quy định của pháp luật thì theo quy định của Luật đất đai 2003 cơ quan quản lý đất đai sẽ có trách nhiệm hòa giải. Thẩm quyền của tòa án được thể hiện ở việc giải quyết yêu cầu bồi thường thiệt hại của bên bị hại. Người bị hại cũng có thể đề nghị UBND xã khi tiến hành hoà giải tranh chấp đất đai thì tổ chức thương lượng luôn về trách nhiệm bồi thường. Trong trường hợp việc thoả thuận về mức bồi thường thiệt hại không thành thì đương sự có quyền khởi kiện đòi bồi thường thiệt hại tại TAND cấp huyện để được giải quyết theo thủ tục tố tụng dân sự. Ngoài ra, nếu hết thời hạn theo Khoản 2 Điều 135 Luật Đất đai năm 2003 (kể từ ngày UBND nhận đơn) mà UBND không tiến hành hoà giải hoặc không có điều kiện hoà giải (bên bị kiện không có thiện chí nên không có mặt hoặc không thể có mặt…) thì đương sự có quyền khởi kiện ra Toà án. Thời gian từ ngày đương sự nộp đơn yêu cầu hoà giải tại UBND cho tới khi khởi kiện ra Toà án không được tính vào thời hiệu khởi kiện. 3.3. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của tòa án theo lãnh thổ 3.3.1. Cở sở của việc phân định: Về nguyên tắc, việc phân định thẩm quyền của Tòa án theo lãnh thổ được tiến hành trên cơ sở đảm bảo việc giải quyết vụ việc dân sự của Tòa án được nhanh chóng, đúng đắn, bảo đảm việc bảo vệ của Nhà nước, quyền lợi của đương sự, tránh được sự chồng chéo trong việc thực hiện thẩm quyền giữa các tòa cùng cấp. Ngoài ra, việc phân định thẩm quyền theo lãnh thổ còn bảo đảm quyền tự định đoạt cho đương sự. 3.3.2. Về thẩm quyền của Toà án nơi có bất động sản: Theo điểm c Khoản 1 Điều 35 Bộ luật Tố tụng dân sự 2004 thì Toà án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết những tranh chấp về bất động sản. Quy định này được xây dựng dựa trên quan niệm là Toà án nơi có bất động sản là Toà án có điều kiện tốt nhất cho việc giải quyết tranh chấp. Bởi lẽ, tất cả các hồ sơ, giấy tờ về bất động sản do cơ quan quản lý bất động sản nắm giữ, cơ quan này nắm vững thực trạng, nguồn gốc của bất động sản. Do vậy, Toà án nơi có bất động sản có điều kiện xác minh để giải quyết sát với thực tế: xem xét, thẩm định tại chỗ (xác minh thực địa); cho định giá tài sản; thu thập tài liệu từ cơ quan nhà đất… Vấn đề đặt ra cần phải làm rõ như thế nào là tranh chấp về bất động sản để xác định Toà án có thẩm quyền. Thiết nghĩ, quy định này cần được hiểu là áp dụng đối những vụ tranh chấp mà đối tượng của vụ tranh chấp là bất động sản, bao gồm tranh chấp quyền sở hữu như chủ sở hữu kiện đòi nhà ở bị chiếm giữ bất hợp pháp, tranh chấp vật kiến trúc khác trên đất, cây lâu năm trên đất; kiện đòi trả nhà, đất cho thuê, mượn; tranh chấp về việc ai là người có quyền sử dụng; yêu cầu chia thừa kế nhà, quyền sử dụng đất; tranh chấp diện tích mua bán, mốc giới… Ngoài ra, có thể mở rộng việc áp dụng đối với tranh chấp các quyền gắn liền với bất động sản như tranh chấp quyền được tiếp tục thuê, tranh chấp về bất động sản liền kề như tranh chấp lối đi, trổ cửa, thoát nước, ranh giới… Nếu đối tượng tranh chấp chỉ là đòi tiền liên quan đến các giao dịch về bất động sản (nhà, đất…) như tiền mua bán, tiền thuê còn thiếu… thì đương sự phải khởi kiện tại Toà án nơi bị đơn cư trú, làm việc chứ không thể khởi kiện tại Toà án nơi có bất động sản. Về phương diện lý luận, đối tượng của vụ tranh chấp sẽ được xác định thông qua đơn khởi kiện của nguyên đơn. 3.3.2 Về thẩm quyền của Toà án theo lãnh thổ đối với các tranh chấp thừa kế nhà đất hoặc quyền sử dụng đất Trong thực tiễn, việc vận dụng quy định tại Điều 35 Bộ luật Tố tụng dân sự 2004 để xác định thẩm quyền của Toà án đối với các tranh chấp thừa kế nhà đất hoặc quyền sử dụng đất, cũng có những ý kiến khác nhau. Có ý kiến cho rằng, tranh chấp thừa kế nhà đất hoặc quyền sử dụng đất không phải là tranh chấp về bất động sản, do vậy, trong những trường hợp này Toà án có thẩm quyền phải là Toà án nơi bị đơn giải quyết. Quan điểm này dựa trên lập luận rằng, đối với tranh chấp thừa kế nhà đất hoặc quyền sử dụng đất thì trước hết phải xác định xem ai là người có quyền thừa kế rồi mới chia, trong số các đương sự thì có đương sự chỉ yêu cầu hưởng giá trị chứ không yêu cầu chia hiện vật. Ngoài ra, cũng có ý kiến cho rằng, tranh chấp thừa kế thì di sản có thể bao gồm cả động sản, bất động sản cho nên không thể áp dụng nguyên tắc xác định thẩm quyền của Toà án theo nơi có bất động sản toạ lạc. Thiết nghĩ, việc ban hành một văn bản pháp lý để hướng dẫn cụ thể về vấn đề này là hết sức cần thiết. Việc nghiên cứu pháp luật một số nước và pháp luật chế độ cũ về tố tụng dân sự cho thấy, nguyên tắc nơi phát sinh sự kiện mở thừa kế sẽ được áp dụng để xác định thẩm quyền của Toà án đối với các vụ việc yêu cầu chia thừa kế. Tức là Toà án có thẩm quyền giải quyết vụ việc sẽ là Toà án nơi mở thừa kế hay Toà án nơi khai phát di sản. Thế nhưng, luật thực định của chúng ta hiện nay không đề cập đến nguyên tắc này. Do vậy, chúng tôi cho rằng, trong khi nhà lập pháp chưa có những quy định khác thì việc xác định thẩm quyền của Toà án theo lãnh thổ tạm thời vẫn được thực hiện theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự hiện hành, trên nguyên tắc ưu tiên thẩm quyền giải quyết của Toà án nơi có bất động sản (nếu có nhiều bất động sản thì là Toà án nơi có một trong các bất động sản). Chúng ta có thể tính đến phương án tách vụ án thừa kế về động sản và bất động sản riêng để xác định thẩm quyền của Toà án theo nguyên tắc nơi hiện diện của bị đơn và nơi có bất động sản tranh chấp, nếu có sự đồng thuận của các thừa kế. Tuy nhiên, tính khả thi trên thực tế của việc tách vụ án là không cao, bởi lẽ nếu tách vụ án thì khó giải quyết toàn diện việc chia di sản, hơn nữa trong số các đương sự có thể có đương sự không đồng ý việc tách vụ án thừa kế để chia riêng về động sản và bất động sản. 4. Phân định thẩm quyền của TAND – UBND Theo quy định của bộ luật tố tụng dân sự và luật đất đai 2003 toà án nhân dân và uỷ ban nhân dân đều có thẩm quyền giải quyết các tranh chấp về đất đai. Tuy nhiên, dựa vào chức năng nhiệm vụ và thẩm quyền của mỗi cơ quan trong bộ máy nhà nước mà việc giải quyết tranh chấp về đất đai của các cơ quan này có những điểm khác nhau. Vì vậy việc phân định thẩm quyền giải quyết tranh chấp quyền sư dụng đất của uỷ ban nhân dân với toà án nhân dân là cần thiết. Pháp luật hiện hành hiện nay quy định theo hướng cụ thể hơn có sự tách bạch về phạm vi thực hiện chức năng giữa các cơ quan này khi giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất, đồng thời mở rộng thêm thẩm quyền giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất cho toà án nhân dân và thu hẹp thẩm quyền của uỷ ban nhân dân. Theo đó, đối với các tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đương sự có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có một trong các giấy tờ quy định tại khoản 1, 2, 5 điều 50 luật đất đai 2003 thì do toà án nhân dân giải quyết. còn đối với các tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đương sự không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc không có các giấy tờ quy định tại khoản 1, 2, 5 điều 50 luật đất đai 2003 thì do uỷ ban nhân dân giải quyết. khoản 2 điều 136 luật đất đai quy định: “…..”. Như vậy việc phân định thẩm quyền giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất giữa toà án nhân dân và uỷ ban nhân dân được xác định rõ ràng, hạn chế được nhiều bất cập. Khác với quy định trước đây là khi đương sự đã được giải quyết tranh chấp lần đầu mà không đồng ý thì có thể lựa chọn một trong hai con đường là tiếp tục khiếu nại lên cơ quan hành chính cấp trên hoặc khởi kiện ra toà án nhân dân dẫn đến một tranh chấp đất đai sau khi giải quyết tại cơ quan hành chính lại được đưa ra xét xử ở nhiều cấp toà án. II) THỰC TIỄN XÉT XỬ, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN 1. Thực tiễn xét xử: Khi giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất, Tòa án gặp phải một số vướng mắc sau: a. Vướng mắc về quy định hòa giải tranh chấp đất đai: Theo Điều 136, Luật Đất đai năm 2003 và theo Công văn số 116/KHXX ngày 22/7/2004 của TAND thì các tranh chấp đất đai chỉ khi hòa giải tại UBND cấp xã mới không có quyền khởi kiện ra TAND. Tuy nhiên, sau UBND cấp xã nhận đơn và mời 2 bên đến giải quyết hòa giải nhưng bị đơn lại vắng mặt không lí do. UBND lập biên bản ghi nhận việc hòa giải được thì TAND có thể xem biên bản này như là biên bản hòa giải hay không? Về bản chất, biên bản không hòa giải được không phải là biên bản hòa giải thành. Nhưng nếu Tòa án chấp nhận biên bản không hòa giải được của UBND mà theo yêu cầu của đương sự có biên bản hòa giải không thành và chữ kí của hai bên mới thụ lí liệu có đảm bảo quyền khởi kiện của đương sự hay không? b. Phân định thẩm quyền giữa Tòa án và UBND: Tuy Luật Đất đai năm 2003, BLTTDS đã quy định thẩm quyền của UBND và Tòa án trong việc giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, trong một số trường hợp thì sự phân định này là chưa rõ ràng, chưa cụ thể: Theo Điều 136, Luật Đất đai 2003, các loại tranh chấp đất đai mà đất có GCNQSDĐ và các giấy tờ khác đều thuộc thẩm quyền của TAND. Tuy nhiên, trong quá trình giải quyết có khi Tòa án đang giải quyết tranh chấp thì cơ quan hành chính lại ra quyết định thu hồi GCN. Như thế về mặt pháp lí đất đang tranh chấp không có GCNQSDĐ nữa thì thẩm quyền giải quyết sẽ thuộc cơ quan nào? c. Thẩm quyền giữa Tòa hành chính và Tòa dân sự: Khi có một vụ kiện tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đất đó có GCNQSDĐ, thì thẩm quyền giải quyết thuộc về Tòa án. Trong quá trình giải quyết các vụ kiện tranh chấp đất đai, Tòa án phải xác định ai là người có quyền sử dụng đất hợp pháp. Do đó, trực tiếp hay gián tiếp Tòa án đều phải xem xét tính đúng đắn của GCNQSDĐ. Tòa dân sự ngoài việc giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất còn có quyền hủy bỏ các GCNQSDĐ. Cả hai tòa đều có thẩm quyền này nên dễ dẫn tới việc xác định sai thẩm quyền giải quyết giữa Tòa hành chính và Tòa dân sự. Pháp luật chỉ quy định tranh chấp QSDĐ mà có GCN thì thuộc thẩm quyền của Tòa án mà không quy định cụ thể là thuộc Tòa hành chính hay Tòa dân sự. Việc giải quyết các tranh chấp về QSDĐ thông qua hệ thống TAND hiện đang gặp phải một số thách thức, khó khăn sau đây: - Về chính sách, pháp luật đất đai: Chính sách, pháp luật đất đai ở Việt Nam có sự khác nhau ở từng thời kỳ lịch sử cụ thể. Ví dụ: Giai đoạn trước năm 1980 ra đời), pháp luật không cấm việc mua bán đất đai. Sau năm 1980 đến trước ngày 15/10/1993, pháp luật nghiêm cấm việc mua bán, chuyển nhượng đất đai... dưới mọi hình thức và từ ngày 15/10/1993 trở đi, pháp luật lại cho phép chuyển nhượng QSDĐ. Mặt khác, pháp luật đất đai nói chung và pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai nói riêng còn quy định chung chung; thiếu các quy định cụ thể về giải quyết tranh chấp đất đai của vợ chồng khi ly hôn; các quy định về xử lý các tranh chấp đòi lại đất của họ tộc, đất hương hoả, đất tôn giáo... Hơn nữa, hệ thống các văn bản pháp luật đất đai lại thường xuyên sửa đổi, bổ sung và do nhiều  cơ quan khác nhau từ Trung ương đến địa phương ban hành nên đội ngũ cán bộ, công chức Nhà nước nói chung và đội ngũ Thẩm phán nói riêng rất khó cập nhật kịp thời những thay đổi này. Điều này đã gây khó khăn không nhỏ cho TAND  khi giải quyết các tranh chấp về QSDĐ; - Về chất lượng của công tác xét xử các tranh chấp đất đai: Hiện nay về mặt số lượng, ngành Toà án còn thiếu khoảng 1000 Thẩm phán. Bên cạnh đó năng lực trình độ của đội ngũ Thẩm phán không đồng đều, nhiều người chưa được bồi dưỡng, đào tạo thường xuyên, nên chưa nắm bắt kịp thời những thay đổi của các quy định của pháp luật của đất đai. Hơn nữa, hệ thống cơ sở vật chất, điều kiện làm việc của các thẩm phán còn nghèo nàn. Đây cũng là một nguyên nhân ảnh hưởng đến chất lượng công tác giải quyết tranh chấp về QSDĐ của toà án; - Về công tác quản lý nhà nước về đất đai: Do buông lỏng công tác quản lý đất đai trong một thời gian dài nên hệ thống hồ sơ sổ sách địa chính bị thất lạc hoặc không được điều chỉnh cập nhật thường xuyên; công tác quy hoạch, kế hoạch SDĐ chưa đi vào nền nếp; Nhà nước chậm cấp GCNQSDĐ cho người SDĐ, đặc biệt là đối với người SDĐ ở tại đô thị; công tác  đăng ký SDĐ chưa được các cơ quan quản lý đất đai coi trọng .... Mặt khác, do sự thay đổi cơ chế quản lý đất đai trong điều kiện kinh tế thị trường đã làm cho đất đai ngày càng trở nên có giá trị kéo theo sự gia tăng về số lượng và các mức độ phức tạp của tranh chấp đất đai. Hậu quả là nhiều tranh chấp phát sinh trong lịch sử chưa được giải quyết, nay lại phát sinh nhiều loại tranh chấp đất đai mới. Điều này  cũng gây khó khăn đến việc giải quyết tranh chấp đất đai của các toà án: Bên cạnh đó trình độ hiểu biết pháp luật và ý thức tuân thủ, chấp hành pháp luật của người dân nói chung và đội ngũ công nhân viên chức nói riêng còn thấp; ở nhiều nơi, đặc biệt là khu vực nông thôn một bộ phân không nhỏ dân cư vẫn còn quan niệm "phép vua thua lệ làng" dẫn đến việc coi thường pháp luật; cơ chế phối kết hợp giữa hệ thống UBND các cấp, các cơ quan hữu quan khác với TAND trong việc giải quyết các tranh chấp đất đai còn chưa chặt chẽ, đồng bộ và hiệu quả v.v... Đây cũng là những yếu tố gây khó khăn cho TAND trong việc giải quyết các tranh chấp về QSDĐ. 2. Giải pháp hoàn thiện Để đưa các quy định về thẩm quyền giải quyết các tranh chấp về QSDĐ của TAND theo luật đất đai năm 2003 nhanh chóng đi vào cuộc sống thì cần phải thực hiện một số biện pháp cơ bản sau đây: Thứ nhất, đẩy mạnh việc phổ biến tuyên truyền giáo dục luật đất đai năm 2003 các văn bản hướng dẫn thi hành nói chung và những quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp về QSDĐ của TAND nói riêng cho cán bộ công chức viên chức của ngành toà án, đặc biệt là đội ngũ Thẩm phán để họ quán triệt và vận dụng đúng các quy định của luật đất đai năm 2003 vào việc giải quyết các tranh chấp về QSDĐ. Thứ hai, khẩn trương rà soát các văn bản về giải quyết tranh chấp đất đai; kịp thời sửa đổi bổ sung các quy định về hướng dẫn thẩm quyền giải quyết các tranh chấp về QSDĐ của TAND cho phù hợp với nội dung của Luật đất đai năm 2003. Thứ ba, thường xuyên bồi dưỡng nâng cao trình độ chuyên môn nghiệp vụ  và kiến thức pháp luật đất đai cho cán bộ toà án nói chung và đội ngũ thẩm phán nói riêng, đặc biệt là những người trực tiếp giải quyết các tranh chấp vể QSDĐ nhằm ngày nâng cao chất lượng công tác xét xử các loại vụ việc về đất đai.Bên cạnh đó cần xây dựng cơ chế phối kết hợp chặt chẽ và có hiệu quả giữa UBND các cấp với cơ quan TAND trong việc giải quyết các tranh chấp về QSDĐ; đẩy nhanh việc cấp GCNQSDĐ cho mọi đối tượng SDĐ tạo cơ sở pháp lý để quản lý chặt chẽ đất đai: đưa công tác thống kê đăng ký QSDĐ, công tác xây dựng, xét duyệt và thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đi vào nề nếp ... nhằm tạo điều kiện thuận lợi và hỗ trợ đắc lực  cho việc giải quyết các tranh chấp về QSDĐ của TAND. Thứ tư, pháp luật cần quy định cụ thể và rõ ràng hơn về thẩm quyền giải quyết tranh chấp giữa TAND và UBND. Trường hợp nào thì sẽ thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án, vụ việc nào sẽ thuộc thẩm quyền của UBND. Tuy BLTTDS 2004 cũng đã quy định trường hợp nào thì Tòa án sẽ có thẩm quyền giải quyết nhưng vẫn có tình trạng chồng chéo, nhầm lẫn về thẩm quyền giải quyết vụ việc dân sự. Thứ năm, TAND cần phối kết hợp với các cơ quan khác trong việc giải quyết vụ việc dân sự. Tòa án có thể kết hợp với UBND, Viện kiểm sát nhân dân... để giải quyết vụ việc dân sự được nhanh chóng, chính xác hơn. KẾT LUẬN Luật Đất đai năm 2003 và Bộ luật TTDS 2004 đã mở rộng thẩm quyền giải quyết các vụ việc liên quan tới tranh chấp về quyền sử dụng đất. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp của Tòa án về quyền sử dụng đất được xét theo ba cấp độ, đó là theo loại việc, theo cấp và theo lãnh thổ. Trong các văn bản pháp luật cụ thể đã quy định rõ đường lối giải quyết các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất. Trên thực tế, khi xét xử các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất, còn một số vướng mắc trong việc quy định của pháp luật như vướng mắc về hòa giải, về thẩm quyền giữa Tòa án và UBND... Trong thời gian tới chúng ta cần đưa ra những giải pháp hoàn thiện, nhằm phát huy hơn nữa vai trò của Tòa án cũng như các cơ quan hữu quan khác để việc giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất được giải quyết một cách chính xác và nhanh chóng. TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ luật tố tụng dân sự năm 2004 Luật Đất đai năm 2003 Tạp chí Tòa án số 3/2007 Tạp chí Tòa án số 12/2004 Tạp chí Tòa án số 17/2004 Tạp chí Tòa án số 14/2004 Tạp chí nghiên cứu lập pháp số 4/2009 Pháp luật tố tụng dân sự và thực tiễn xét xử - Tưởng Duy Lượng Tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai – Khóa luận tốt nghiệp – Tăng Xuân Thu Trang web: www. google.com