Thị trường bất động sản lý luận và thực tiễn

bất động sản giữa các bên có liên quan. Là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn… giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường bất động sản.” Từ những phân tích trên, chùng ta có thể khẳng định được rằng TT BĐS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế TT. 1.2.2. Đặc điểm của Thị trường BĐS Đặc điểm của thị trường BĐS là do một số các đặc điểm của BĐS tạo nên những đặc thù riêng của thị trường BĐS, khác với các đặc điểm của thị trường hàng hoá thông thường. Chính vì các đặc thù riêng biệt của BĐS mà nó tạo nên một thị trường BĐS có những đặc điểm sau : ü Thị trường BĐS có tính tách biệt của hàng hoá BĐS cần giao dịch với địa điểm giao dịch do đó các quan hệ giao dịch BĐS cần phải qua các khâu. + Đàm phán cung cáp các thông tin cần thiết về BĐS giao dịch. + Kiểm tra tính thực tế và kiểm tra độ chính xác của thông tin. + Đăng ký pháp lý để xác định quyền của mỗi bên quan hệ giao dịch trên thị trường BĐS thường kéo dài trong một thời gian nhất định, do đó nó dễ gặp phải những biến động của thực tế như biến động về giá, chính sách của nhà nước… ü Hoạt động giao dịch trên thị trường BĐS không phải là giao dịch bản thân BĐS mà giao dịch các quyền và lợi ích có được do sử dụng BĐS. Do đó Thị trường BĐS thực chất là một thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong BĐS đó. Chính vì lẽ đó mà quy định người sử dụng đất được quyền khai thác các lợi ích đem lại từ BĐS đó. ü Hầu hết ở các quốc gia có nền kinh tế thị trường, thị trường BĐS đều hình thành và phát triển qua 4 cấp độ: sơ khởi, tập trung hoá, tiền tệ hoá và tài chính hoá. Tuy nhiên không nhất thiết mỗi một nền kinh tế, mỗi một thị trường BĐS đều tuần tự trải qua từng cấp độ trên. Cũng không nhất thiết các cấp độ phát triển thị trường phải có giai đoạn như nhau về thời gian. Cũng không nhất thiết, các cấp độ phát triển của thị trường phải là kết thúc giai đoạn này rồi mới chuyển sang giai đoạn khác. Các nền kinh tế, nhất là các nền kinh tế đã phát triển qua cả 4 cấp độ từ rất lâu. Chẳng hạn như Úc và New Zealand, các tài sản BĐS đã được chứng khoán hoá với tỷ lệ rất cao. Các nước có nền kinh tế chuyển đổi đều áp dụng chủ yếu là liệu pháp “sốc”, tức là áp dụng đồng loạt tất cả các cơ chế, chính sách theo chuẩn của các nền kinh tế thị trường nên hiện nay, thị trường BĐS cũng đã ở cấp độ tài chính hoá. ü Trong mỗi cấp độ phát triển của thị trường BĐS, quá trình vận động của thị trường đều có chu kỳ dao động tương tự như nhiều thị trường khác. Chu kỳ dao động của thị trường BĐS gồm có 4 giai đoạn: phồn vinh (sôi động), suy thoái (có dấu hiệu chững lại), tiêu điều (đóng băng) và phục hồi (nóng dần lên có thể gây “sốt”). Chẳng hạn như thị trường BĐS nước Mỹ trong khoảng 1 thế kỷ (1870-1973) trải qua 6 chu kỳ dao động, bình quân mỗi chu kỳ khoảng 18 năm; thị trường BĐS nước Nhật từ năm 1956 đến nay trải qua 4 chu kỳ, mỗi chu kỳ khoảng 10 năm; thị trường BĐS Hồng Kông từ sau chiến tranh thế giới thứ II đến nay đã có 8 chu kỳ dao động, chu kỳ ngắn hạn là từ 6-7 năm, dài là 9-10 năm, trung bình là 8-9 năm. ü Thị trường BĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc và không tập trung, trải rộng trên khắp các vùng miền của đất nước mà trải rộng trên tất cả các vung miền. Vì hang hoá BĐS có tính cố định về mặt vị trí và chịu ảnh hưởng sâu sắc của thói quen, tập quán, thị hiếu của từng địa phương. Mỗi vùng có trình độ văn hoá, kinh tế, xã hội khác nhau dẫn đến khác nhau về số lượng, chất lượng, trình độ phát triển thị trường BĐS. ü Thị trường BĐS là một dạng thị trường hoạt động phong phú nhưng là thị trường không hoàn hảo. Nội dung hoạt động của thị trường BĐS rát đa dạng gồm các giao dịch dân sự chuyển quyền sở hữu BĐS, chuyển quyền sử dụng đất, giao dịch cho thuê, thế chấp BĐS … Các giao dịch được thực hiện thông qua hợp đồng do pháp luật quy định.Thậm chí, ngay trong bản thân các thị trường địa phương, sự hiểu biết về các giao dịch cũng không hoàn hảo, người mua và người bán thường thiếu thông tin liên quan đến những giao dịch trước. Sự tác động của Nhà nước là một trong các yếu tố tạo nên tính không hoàn hảo của thị trường BĐS. Bất kỳ Nhà nước nào cũng đều có sự can thiệp vào thị trường BĐS ở các mức độ khác nhau, trong đó chủ yếu là đất đai để thực hiện các mục tiêu phát triển chung. BĐS có tính dị biệt, tin tức thị trường hạn chế, đất đai trên thị trường sơ cấp phụ thuộc vào quyết định của Nhà nước nên thị trường BĐS là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo. Mặt khác, thị trường BĐS không hoàn hảo còn do tính chất không tái tạo được của đất, nên thị trường BĐS mang tính độc quyền, đầu cơ nhiều hơn các thị trường hàng hoá khác. ü Do thị trường BĐS là một thị trường không hoàn hảo nên các giao dịch trên thị trường BĐS đòi hỏi cần phải có tư vấn chuyên nghiệp. Với lại trên thị trường BĐS thì người bán và người mua không có các cơ hội và đầy đủ lượng thông tin cần thiết để lựa chọn thị trường phù hợp với mình và các BĐS thường có giá trị lớn, người mua và người bán có ít kinh nghiệm trong giao dịch cho nên tư vấn chuyên nghiệp là những người được đào tạo rất bài bản về kinh doanh, luật pháp… ü Thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và tài chính. Động thái phát triển của thị trường này tác động tới nhiều loại thị trường trong nền kinh tế. BĐS là tài sản đầu tư trên đất bao gồm cả giá trị đất đai sau khi đã được đầu tư. Mà đầu tư tạo lập BĐS thường sử dụng một lượng vốn lớn với thời gian hình thành BĐS cũng như thu hồi nguồn vốn dài. Khi BĐS tham gia lưu thông trên thị trường BĐS, các giá trị cũng như các quyền về BĐS được đem ra trao đổi, mua bán, kinh doanh v.v.. giải quyết vấn đề lưu thông tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư và mang lại lợi nhuận cho các bên giao dịch. Điều này chứng tỏ thị trường BĐS là đầu ra quan trọng của thị trường vốn. Ngược lại, thị trường BĐS hoạt động tốt là cơ sở để huy động được nguồn tài chính lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân (Theo thống kê, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng BĐS chiếm 80% trong tổng lượng vốn cho vay). Ngoài ra, thị trường BĐS còn có quan hệ trực tiếp với thị trường xây dựng và qua đó mà bắc cầu tới các thị trường vật liệu xây dựng và đồ nội thất, thị trường lao động v.v.. dao động của thị trường này có ảnh hưởng lan toả tới sự phát triển ổn định của nền kinh tế quốc dân. 1.2.3. Tính tất yếu phát triển thị trường bất động sản Hoạt động trao đổi, mua bán hàng hoá là một hiện tượng kinh tế tất yếu khách quan trong nền kinh tế hàng hoá. Một nền kinh tế sản xuất hàng hoá sẽ không thể tồn tại và phát triển nếu không có các hoạt động trao đổi mua bán. Cùng với sự phát triển của xã hội, nhu cầu của con người ngày càng cao thì bất động sản cũng được coi là một loại hàng hoá được đem ra trao đổi mua bán, thuê mướn như bao hàng hoá khác, từ đó hình thành nên thị trường bất động sản. Thị trường bất động sản hình thành đáp ứng cho nhu cầu sử dụng bất động sản của người mua, người thuê và đem lại thu nhập cho người cung ứng. Việc thị trường bất động sản hình thành tạo điều kiện cho các nhà đầu tư thuận lợi hơn trong việc đầu tư mở rộng lĩnh vực kinh doanh liên quan đến bất động sản, giúp cho việc giao dịch được dễ dàng hơn, đáp ứng được những nhu cầu tất yếu của xã hội. Là một loại hàng hoá, bất động sản cũng có giá trị và giá trị sử dụng. Khác với loại hàng hoá thông thường, giá trị hàng hoá bất động sản còn phụ thuộc vào chính giá trị sử dụng của nó. Tức là lợi ích mà bất động sản đem lại cho người sở hữu và sử dụng nó. Tính hữu ích của bất động sản là nó cung cấp địa bàn, nơi trú ngụ và những tiện nghi cho người sử dụng cũng như là tạo cơ sở cho các hoạt động sản xuất ra hàng hoá và cung ứng dịch vụ để phục vụ các nhu cầu của đời sống con người. Nó còn thể hiện ở chỗ là có khả năng tạo ra giá trị lớn hơn so với chi phí sản xuất, tức là mang lại lợi nhuận cho người tạo ra cho nó và cho những người hoạt động trong các lĩnh vực dịch vụ hỗ trợ cho kinh doanh bất động sản và thị trường bất động sản. Như vậy có thể thấy rằng mỗi bên tham gia thị trường bất động sản đều vì một động cơ riêng: người tiêu dùng là để thoả mãn những nhu cầu về sử dụng bất động sản, còn người cung ứng và các hoạt động dịch vụ hỗ trợ là vì mục đích lợi nhuận. Và để thoả mãn hai động cơ này, hoạt động kinh doanh bất động sản đã ra đời. Đó là một yêu cầu mang tính khách quan của sự phát triển kinh doanh bất động sản cho một nền kinh tế hàng hoá phát triển. 1.3. Khái quát về kinh doanh BĐS 1.3.1. Khái niệm kinh doanh BĐS Theo Điều 4 Luật kinh doanh bất động sản 2007 thì hoạt động kinh doanh BĐS bao gồm kinh doanh BĐS và kinh doanh dịch vụ BĐS. Kinh doanh BĐS là hoạt động nhà đầu tư bỏ vốn đầu tư tạo lập mua, nhận, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS để bán chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lời. Kinh doanh dịch vụ BĐS là các hoạt động kinh doanh BĐS và thị trường BĐS, bao gồm các dịch vụ môi giới BĐS, định giá BĐS, sàn giao dịch BĐS, tư vấn BĐS. đấu giá BĐS, quảng cáo BĐS, quản lý BĐS 1.3.2. Điều kiện để BĐS trở thành hàng hoá BĐS chỉ được coi là hàng hoá của thị trường khi đáp ứng được các điều kiện: BĐS phải có chủ sở hữu cụ thể, phải được pháp luật cho phép và phải có đủ điều kiện để giao dịch. Cụ thể như sau: Tại kỳ họp khoá XI, kỳ họp thứ 9 đã ban hành Luật kinh doanh BĐS và theo Điều 7 Luật Kinh doanh BĐS 2006: 1/ Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có các điều kiện sau đây: a. Thuộc đối tượng được phép kinh doanh b. Đối với nhà, công trình mới phải đảm bảo chất lượng theo quy định của pháp luật về xây dựng, đối với nhà, công trình xây dựng đã qua sử dụng thì yêu cầu về chất lượng do các bên thoả thuận trong hợp đồng. c. Không có tranh chấp về quyền sở hữu. d. Không bị kê biên để thi hành hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. e. Không nằm trong khu vực cấm xây dựng f. Có hồ sơ bao gồm giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng hoặc giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sở hữu, quyền xây dựng theo quy định của pháp luật đối với nhà, công trình đã có sẵn; giấy phép xây dựng hoặc hồ sơ dự án và thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt đối với nhà, công trình đang xây dựng; thiết kế bản vẽ thi công, hồ sơ hoàn công và biên bản nghiệm thu bàn giao đưa voà sử dụng đối với nhà, công trình thuộc dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng; hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công và tiến độ xây dựng nhà, công trình xây dựng đã được phê duyệt đối với nhà, công trình xây dựng hoàn thành trong tương lai. 2/ Quyền sử dụng đất đưa vào kinh doanh phải có các điều kiện sau: a. Thuộc đối tượng được phép kinh doanh. b. Có giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. c. Không có tranh chấp d. Trong thời gian sử dụng đất e. Không bị kê biên để thi thành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. f. Trường hợp chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất thuộc dự án khu đô thị mới, sự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp thì phải có các công trình hạ tầng tương ứng với nội dung và tiến độ dự án được duyệt. 3/ Các BĐS khác theo quy định tại điểm c khoản 1 điều 6 của Luật BĐS 2006 này được đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định của chính phủ.” 1.3.3. Các nguyên tắc cơ bản về kinh doanh BĐS. Theo điều 5 Luật KD BĐS 2007 các nguyên tắc của hoạt động KD BĐS bao gồm: - Tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản bình đẳng trước pháp luật; tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản thông qua hợp đồng, không trái với quy định của pháp luật. - Bất động sản đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định của Luật này và các quy định khác của pháp luật có liên quan. - Hoạt động kinh doanh bất động sản phải công khai, minh bạch. 1.3.4. Các chủ thể tham gia vào hoạt động KD BĐS Ø Nhà đầu tư: nhà đầu tư là người phải ra những quyết định quan trọng nhất trong KDBĐS. Họ bỏ tiền ra đầu tư nhằm thu lợi nhuận và chấp nhận rủi ro. Do vậy, họ phải tính toán kỹ lưỡng việc nên sử dụng, vận hành BĐS như thế nào để có thể đem lại hiệu quả cao nhất. Ø Người cho vay vốn: bao gồm các ngân hàng thương mại, các tổ chức tài chính tín dụng, công ty bảo hiểm v.v. Đó là những người cấp vốn cho các nhà đầu tư dưới dạng các khoản vay có kì hạn, và phần họ nhận được là tiền trả lãi từ vốn vay của các nhà đầu tư. Ø Người môi giới BĐS: giữ một vị trí quan trọng, là cầu nối giữa người bán và người mua. Khi người bán và người mua gặp được nhau nhờ người môi giới thì người môi giới sẽ thu được tiền phí hoặc tiền hoa hồng. Nhờ người môi giới mà các giao dịch diễn ra nhanh chóng và thuận lợi hơn. Ø Những người phát triển BĐS: bao gồm các nhà thầu xây dựng, những người xây dựng hạ tầng cho các khu xây dựng, các nhà quy hoạch đất đai, kiến trúc sư. Đây là những nhà chuyên môn trong lĩnh vực của mình và thường thực hiện các công việc đó theo hợp đồng ký kết với chủ đầu tư BĐS. Ø Chuyên gia định giá BĐS: là người có nhiệm vụ đưa ra mức giá thị trường cho một BĐS cụ thể nhằm phục vụ cho các hoạt động nghiệp vụ về BĐS. Nhà định giá phải có đầy đủ các kỹ năng về định giá, giàu kinh nghiệm, nắm rõ thông tin về BĐS trên thị trường và đặc biệt là phải đảm bảo về tiêu chuẩn đạo đức nghề nghiệp để có thể đưa ra một mức giá hợp lý, khách quan cho BĐS. Ø Nhà quản trị BĐS: là người quản lý quá trình đưa BĐS vào khai thác để đem lại thu nhập. Công việc của họ là tìm kiếm khách hàng, ký kết hợp đồng, cung cấp các dịch vụ liên quan đến BĐS, bảo dưỡng BĐS, thu tiền thuê BĐS theo định kỳ v.v. Ø Luật sư trong lĩnh vực BĐS: tham gia đàm phán các hợp đồng thuê, hợp đồng mua bán, hợp đồng bảo hiểm BĐS, kiểm tra tính hợp pháp của các giấy tờ sở hữu BĐS theo yêu cầu của các nhà đầu tư, tham gia giải quyết các tranh chấp trong việc sử dụng và sở hữu BĐS. 1.3.5. Các loại hình kinh doanh BĐS phổ biến w Đất trống: Do nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng trong khi quỹ đất đai có hạn cho nên KD đất đai thường có lợi nhuận cao hơn tất cả. Tuy nhiên đất đai là tài sản có tính thanh khoản thấp, kinh doanh đất thường có độ rủi ro hơn các BĐS khác và rất khó vay vốn để đầu tư vào loại hình BĐS này. w Nhà ở cho thuê hoặc để bán: So với các BĐS khác, kinh doanh nhà ở có nhiều lợi thế hơn. Nhu cầu xã hội về nhà ở tăng không ngừng do sự gia tăng dân số, công việc KD khôngđòi hỏi quá nhiều về công sức và tính chuyên nghiệp. Dân chúng có hiểu biết tương đối về loại BĐS này, tính thanh khoản cao hơn. Do đó kinh doanh nhà ở thường sôi động hơn các loại hình kinh doanh BĐS khác. w Các toà nhà cho thuê văn phòng: Loại hình này đỏi hỏi một lượng vốn đầu tư ban đầu lớn, trình độ quản lý cao và phải có cung cấp nhiều dịch vụ chất lượng tốt cho nhu cầu làm việc của các doanh nghiệp. Loại BĐS này có tính thanh khoản thấp, việc kinh doanh phụ thuộc nhiều vào tình hình phát triển của nền kinh tế và kỳ vọng trong tương lai của các nhà đầu tư. w Kho chứa hàng cho thuê: Chịu ảnh hưởng lớn từ các hoạt động sản xuất công nghiệp và thương mại ở khu vực, do vậy nó cũng có rủi ro. Yêu cầu của loại BĐS này là phải gần các trục giao thông chính, có lối ra vào cho các xe vận tải. Việc kinh doanh không đòi hỏi vốn đầu tư lớn và trình độ quản lý cao. w Các trung tâm thương mại: yêu cầu chung là gần trục giao thông chính, ra vào thuận lợi, gần các khu dân cư, khu văn phòng làm việc. Việc quản lý là rất phức tạp, đòi hỏi tính chuyên nghiệp cao. KD BĐS loại này phụ thuộc nhiều vào sức mua của dân cư nên phụ thuộc vào sự phát triển kinh tế của cộng đồng trong khu vực. w Khách sạn: Việc quản lý đòi hỏi tính chuyên nghiệp cao, đầu tư vào loại hình này đòi hỏi một lượng vốn lớn, do vậy giá trị của khách sạn rất lớn và tính thanh khoản không cao. Hoạt động KD khách sạn phụ thuộc nhiều vào sự phát triển của nền kinh tế, sự ổn định chính trị an ninh xã hội và cảnh quan, môi trường địa phương. w Các hoạt động dịch vụ liên quan: Là những hoạt động hỗ trợ cho KD BĐS và thị trường BĐS bao gồm; hoạt động môi giới, tư vấn, đánh giá BĐS. 1.4. Nghiên cứu thị trường BĐS. 1.4.1. Phân tích cung cầu hàng hoá BĐS Bất động sản là loại hàng hoá đặc biệt nhưng do BĐS đã là hàng hoá nên cơ chế hoạt động của BĐS cũng gần giống với các loại hàng hoá thông thường khác như cũng vận động theo quy luật giá cả, quy luật cung cầu… Tuy nhiên nó cũng có những đặc thù riêng do tính chất và đặc điểm riêng biệt hàng hoá BĐS. 1.4.1.1. Cầu hàng hoá BĐS Cầu về hàng hoá BĐS là toàn bộ khối lượng hàng hoá BĐS mà người mua có nhu cầu mua và sẵn sang thanh toán một mức giá nhất định. Cầu hàng hoá BĐS khác với nhu cầu của hàng hoá BĐS. Nhu cầu về hàng hoá BĐS chỉ trở thành cầu hàng hoá BĐS khi trên TT có hàng hoá BĐS làm thoả mãn yêu cầu, đồng thời người mua sẵn sang thanh toán với một mức giá nhất định. Đặc điểm của cầu hàng hoá BĐS: Cầu hàng hoá BĐS mang tính không gian và thời gian: cầu hàng hoá BĐS thường gia tăng vào cuối năm hơn các thời điểm khác ở trong năm vì với tâm lý tiêu dung tăng vào dịp tế, người tiêu dung thường mua sắm vào cuối năm. Ngoài ra nhu cầu về BĐS ở các nơi khác nhau thì cũng khác nhau. Cầu về các loại hình BĐS: nhà ở, đất đai…cũng không giống nhau ở các địa điểm không gian và thời gian khác nhau. Kèm theo đó là sự thay đổi của phong tục tập quán của các vùng miền khác nhau nên cầu cũng thay đổi theo thời gian, địa điểm. Điều kiện đển xuất hiện cầu hàng hoá BĐS: Một là: Phải có nhu cầu về hàng hoá BĐS nhưng không tự thoả mãn được bằng nguồn vốn có hạn của mình. Hai là: Các nguồn lực tài chính ( tức là khả năng thanh toán) phải đáp ứng được nhu cầu để đảm bảo giao dịch có thể thực hiện được. Ba là: Phải có thị trường và chỉ có thị trường nơi đó người mua và người bán gặp gỡ, được pháp luật chấp nhận bảo đảm cho hoạt động mua bán. Khi các điều kiện đó được thoả mãn thì cầu mới thực sự trở thành cầu kinh tế trên thị trường. Các nhân tố ảnh hưởng đến cầu hàng hoá BĐS: Quy mô và cơ cấu dân cư tăng thì cầu về hàng hoá BĐS cũng tăng theo. Đồng thời dân số trẻ cũng làm tăng cầu BĐS. Thu nhập, tỷ trọng gia đình, trình độ văn hoá, học vấn cũng ảnh hưởng không nhỏ đến cầu hàng hoá BĐS. Thu nhập tác động mạnh mẽ đến cầu hàng hoá vì nó liên quan đến khả năng chi trả các khoản giao dịch, mua bán BĐS. Thu nhập thấp tức là khả năng thanh toán cũng thấp do đó cầu về hàng hoá BĐS là không đáng kể. Ngược lại, nếu thu nhập của người dân tăng tức là khả năng thanh toán cũng tăng theo thì cầu cũng tăng và thay đổi theo hướng mở rộng quy mô, góp phần nâng cao chất lượng hàng hoá BĐS. Quá trình đô thị hoá ảnh hưởng đến cơ cấu dân cư. số lượng dân cư thành thị tăng lên dẫn đến sự phát triển cơ sở hạ tầng, các ngành sản xuất phát triển kéo theo cầu về hàng hoá BĐS cũng thay đổi về số lượng, chất lượng và chủng loại. Trong thời gian qua ở nước ta quá trình đô thị hoá diễn ra mạnh mẽ điều đó làm cho thị trường BĐS trở nên sôi động hơn. Cung và cầu hàng hoá BĐS thay thế có thể ảnh hưởng lẫn nhau, sự thay đổi của hàng hoá thay thế này sẽ dẫn đến sự thay đổi của hàng hoá thay thế khác. Làm cho người mua có nhiều cơ hội lựa chọn hơn cả về chất lượng, giá cả… và họ sẽ chọn hình thức, loại hàng hoá BĐS mang lại lợi ích tối ưu nhất. Sự phát triển của cơ sở hạ tầng là điều kiện cho sự khai thác theo đúng mục đích cầu hàng hoá BĐS làm tăng khả năng tiếp cận và tăng cung BĐS. Người mua luôn đòi hỏi về hàng hoá BĐS tốt nhất, chỉ khi nào BĐS ở nơi thuận lợi cho sự giao lưu, tiếp cận thị mới tạo ra được sự thoả mãn cho người sử dụng. Thị hiếu của người mua thay đổi về kiến trúc, vị trí, kiểu dáng, chất lượng, phong tục tập quán. Khi đời sống của người dân càng cao thì đỏi hỏi về hình thức, chất lượng càng cao hơn. BĐS càng đáp ứng được nhiều yêu cầu của khách hang thì giá cả thoả thuận càng cao. Chính sách tiền tệ liên quan đến cung - cầu tiền tệ, sức mua và khả năng thanh toán của tiền. Người mua và người bán có thể thoả thuận các hình thức thanh toán khác nhau. Người mua trên thị trường quan tâm đến công cụ thanh toán sao cho đạt hiệu quả và lợi ích tối ưu nhất. Nhà nước có thể kích cầu bằng cách tăng lượng tiền trong lưu thong, chính sách tỷ giá về giá vàng, mức lạm phát cũng làm thay đổi cầu. Chính sách quản lý BĐS: Do BĐS là một tài sản có giá trị lớn không chỉ của người sử dụng mà còn cho cả quốc gia nên Nhà nước có vai trò thực hiện vai trò quản lý, điều hành chi phối thị trường BĐS bằng chính sách và hành lang pháp lý., Chính sách về thuế sẽ tác động đến cầu, người mua phản ứng với chính sách đó rất mạnh. Ví dụ như: thuế tăng thì sẽ làm giảm lượng cầu về BĐS và ngược lại. Các chính sách như chuyển đổi mục đích sử dụng đất, chính sách đầu tư xây dựng nhà cho thuê, xây dựng mức giá cho thuê của Nhà nước, các quy định về tiêu chuẩn hoá các khu đô thị, tiêu chuẩn hoá về xây dựng nhà ở, khu công nghiệp, khu vui chơi giải trí… cũng ảnh hưởng đến cầu hàng hoá BĐS. Cung hàng hoá BĐS Cung hàng hoá BĐS là khối lượng hàng hoá BĐS sẵn sàng để đem ra trao đổi trên thị trường tại một thời điểm nhất định với một mức giá nhất định. Điều kiện để cung hàng hoá BĐS trở thành cung thực tế trên thị trường là: Một là: Quỹ đất đai và BĐS phải đạt được các tiêu chuẩn, yêu cầu của người mua. Hai là: Người sở hữu BĐS không có ý định sử dụng BĐS này và sẵn sang đem ra trao đổi. giao dịch, chuyển quyền sử dụng và quyền sở hữu cho người mua. Ba là: Giá cả để thực hiện chuyển quyền giao phải phù hợp với thoả thuận giữa người mua và người bán. Bốn là: Phải có thị trường và các giao dịch trên thị trường Các nhân tố ảnh hưởng đến cung hàng hoá BĐS: Các yếu tố thị trường, giá cả, cung - cầu: Quan hệ cung cầu trên thị trường bị ảnh hưởng bởi nhiều nhân tố khác nhau, nó rất nhạy cảm với thị trường nên rất dễ bị biến động. Các chính sách của Nhà nước: Nhà nước tham gia điều tiết quản lý thị trường, tham gia vào các quán trình kinh tế xã hội trong đó có việc lập quy hoạch sử dụng đất, lập và hướng dẫn thi hành chính sách pháp luật. Có thể thấy có sự ảnh hưởng của các chính sách pháp luật đến thị trường qua các thời kỳ của nó. Trước đây, Nhà nước không cho mua bán đất đai (trước năm 1993) thì thị trường BĐS không tồn tại. Mặc dù vậy, các quá trình mua bán vẫn diễn ra để đáp ứng yêu cầu của người dân nhưng với hình thức mua bán ngầm. Sau này Nhà nước đã thay đổi chính sách, công nhận và cho phép mua bán quyền sử dụng đất, nó tạo điều kiện cho thị trường BĐS hình thành và phát triển như một tất yếu. Đồng thời Nhà nước cũng thu được thuế đưa vào ngân sách. Sự phát triển của cơ sở hạ tầng là điểu kiện tốt để phát triển và tiếp cận BĐS, tạo điều kiện tốt cho vùng, khu vực nâng cao thu nhập và nhu cầu của người dân, khuyến khích các nhà đầu tư phát triển để đáp ứng nhu cầu thị trường. Các yếu tố chi phí đầu vào: Hàng hoá BĐS thường có giá trị lớn, phần nhiều chi phí để có được BĐS là chi phí nguyên nhiên vật liệu. Khi chi phí đầu vào thay đổi theo hướng giảm thì làm cho các nhà đầu tư sửa chữa, cải tạo công trình, xây mới… và ngược lại. 1.4.2. Phân tích cân bằng cung cầu: Về mặt lý thuyết, thị trường BĐS cũng phản ứng giống như bất cứ thị trường nào đối với những sự thay đổi của cung và cầu. Tuy nhiên, do một số tính chất đặc thù của thị trường BĐS như: tổng cung về đất đai là cố định, lượng cung của các BĐS gắn liền với đất cũng có hạn, cầu về BĐS tăng rất nhanh so với tốc độ tăng của cung, thông tin về hàng hoá BĐS không đầy đủ v.v. Do vậy, sự mất cân bằng cung cầu trên thị trường BĐS thường do sự tác động từ phía cầu. Tuy thị trường luôn có xu hướng tiến tới vị trí cân bằng, nhưng không phải cân bằng ở trạng thái cạnh tranh hoàn hảo mà thường cân bằng ở mức giá cao hơn mức giá tại điểm cân bằng trước đó. Sự điều chỉnh cân bằng cung cầu diễn ra như sau: Trong ngắn hạn: Cung một loại hàng hoá BĐS cụ thể co dãn ít so với giá, trong khi cầu về BĐS thường thay đổi nhanh hơn. Do vậy, nếu cầu BĐS đột nhiên tăng lên, sẽ làm cho thị trường bị thiếu hụt một lượng cung. Sự thiếu hụt này sẽ gây sức ép lên giá, làm cho giá cả tăng vọt. Mức giá tăng lại có tác dụng hạn chế cầu, làm cho cầu giảm xuống. Mức giá sẽ tăng lên tới một điểm mà tại đó, cung và cầu trở lại trạng thái cân bằng. Tại điểm cân bằng mới, mức giá cân bằng cao hơn mức giá cân bằng ban đầu. Quá trình ngược lại sẽ diễn ra nếu như cầu giảm đột ngột. Tuy nhiên trường hợp này thường ít xảy ra. Trong dài hạn: Lợi nhuận của nhà đầu tư sẽ là yếu tố quyết định điểm cân bằng của thị trường trong dài hạn. Các nhà đầu tư chỉ quyết định xây dựng thêm những diện tích nhà mới khi mà chi phí cận biên cho việc xây dựng chúng còn thấp hơn giá bán, nghĩa là nhà đầu tư còn có lợi nhuận. Khi mà họ không thu được lợi nhuận thì họ sẽ dừng việc xây dựng thêm những diện tích nhà mới lại. Nếu cầu tăng lên, giá cả bị sức ép của cầu nên cũng tăng lên theo. Giá cả tăng cao hơn chi phí xây dựng cận biên cho những diện tích nhà mới sẽ khuyến khích các nhà đầu tư tiếp tục xây dựng và cung ứng BĐS để đáp ứng nhu cầu của thị trường, làm cho cung hàng hoá BĐS trên thị trường tăng lên. Khi lợi nhuận của nhà đầu tư tăng lên, giá cả các yếu tố đầu vào cũng theo đó tăng lên. Điểm cân bằng mới sẽ đạt được khi chi phí biên bằng giá bán. Trong dài hạn, cung BĐS co dãn nhiều hơn so với trong ngắn hạn. Do vậy giá cả BĐS trong dài hạn biến động ít hơn và thị trường BĐS sẽ ổn định hơn. Chương II: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CỦA THỊ TRƯỜNG BĐS 2.1. Quá trình hình thành và phát triển của thị trường BĐS 2.1.1. Giai đoạn trước 1993 Ở nước ta, trước thời kỳ đổi mới thị trường BĐS không tồn tại về mặt pháp lý. Tuy nhiên, trên thực tế có những giao dịch về nhà, đất nhưng với pham vi và quy mô nhỏ bé, chủ yếu là chuyển nhượng nhà thuộc sở hữu tư nhân gắn với khuôn viên đất để ở hoặc sang nhượng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước. Cách thức và thủ tục chuyển nhượng, mua bán, thuê mướn… được thực hiện theo truyền thống, tập quán của cộng đồng. Các bên giao dịch tự tìm đến nhau và tự thoả thuận giá cả. Tuy nhiên vẫn thừa nhận và làm các thủ tục cho giao dịch mua bán và vẫn thu lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu nhà, đất. Thị trường BĐS lúc này là thị trường tự phát, chưa xuất hiện cấc tổ chức kinh doanh, môi giới, dịch vụ BĐS. Hiến pháp năm 1980 quy định đất đai thuộc sở hữu của toàn dân, nghiêm cấm việc mua bán đất đai nên Nhà nước không ban hành các hệ thống các văn bản pháp luật cho thị trường BĐS. Thế nhưng nhu cầu hình thành thị trường BĐS trở nên cấp thiết hơn sau năm 1986 khi đất nước bắt tay vào công cuộc đổi mới, phát triển kinh tế nhiều thành phần. Ngày 29 tháng 12 năm 1987, Luật đất đai đã được Quốc hội thông qua. Sau khi luật đất đai được ban hành, hang loạt văn bản pháp quy phục vụ cho việc thi hành đạo luật quan trọng này lần lượt ra đời từ các cơ quan Trung ương cho đến các cơ quan địa phương. Luật đât đai năm 1988 đã cho phép: “Người được phép thừa kế nhà ở hoặc người chưa có nhà ở khi được người khác chuyển nhượng nhà ở sau khi được các cơ quan có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở thì được quyền sử dụng đất có ngôi nhà đó” (trang 45). Tuy nhiên trên thực tế giao dịch mua bán nhà ở thực chất là giao dịch mua bán đất đai ngầm không được pháp luật thừa nhận. Chính vì vậy trong giai đoạn từ năm 1980-1990 thị trường BĐS còn là thị trường ngầm và được hình thành một cách tự phát. 2.1.2. Sau năm 1993 Từ năm 1993 thị trường BĐS chuyển sang một giai đoạn mới. Giai đoạn này được đánh dấu bởi sự ra đời của luật đất đai năm 1993 và hệ thống các văn bản pháp quy triển khai nội dung của luật. Luật đất đai năm 1993 khẳng định: “Nhà nước giao đất sử dụng ổn định, lâu dài cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. Cho phép hộ gia đình, cá nhân được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp. Nhà nước thừa nhận đất có giá, quyền sử dụng đất đai là một loại hàng hoá đặc biệt” (Trang 37). Tiếp đó, Bộ Luật dân sự năm 1995 đã có quy định về các điều kiện, nội dung, hợp đồng mua bán tài sản, chuyển đổi, thế chấp, cho thuê quyền sử dụng đất. Đây là sự thay đổi quan niệm mang tính đột phá, tạo cơ sở pháp lý cho sự hình thành và phát triển của thị trường BĐS. Tuy mới hình thành nhưng thị trường BĐS đã từng bước góp phần cải thiện điều kiện sống của nhân dân, tăng cường hiệu quả sử dụng và kinh doanh đất đai, nhà xưởng, bước đầu biến BĐS trở thành nguồn lực quan trọng trong việc đổi mới và phát triển kinh tế xã hội của đất nước. Mặc dù vậy thị trường BĐS của nước ta còn trong giai đoạn manh nha nên còn nhiều hạn chế. Bên cạnh thị trường BĐS chính thức thì vẫn còn tồn tại song song thị trường BĐS không chính thức. Theo ước tính có 30% số các giao dịch về BĐS là đăng ký, chủ yếu là thực hiện thông qua các tổ chức như: Nhà nước giao đất, cho thuê dất, thế chấp còn lại 70% là các giao dịch mua bán, trao đổi cho thuê,… được thực hiện trao tay và một số các trường hợp thì do Ủy ban nhân dân xã, phường,thị trấn xác nhận. Để tăng cường hiệu quả sử dụng và kinh doanh BĐS thực sự trở thành nguồn lực to lớn phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá và hiện đại hoá, thì năm 2003 Luật đất đai mới được ban hành thay thế Luật đất đai cũ năm 1998 nhằm tăng cường công tác quản ký Nhà nước đối với hoạt động của thị trường BĐS. 2.2. Thực trạng thị trường BĐS ở Việt nam hiện nay. 2.2.1. Thực trạng về cung hàng hoá BĐS ở Việt Nam hiện nay BĐS bao gồm đất đai và các công trình xây dựng trên đất. Trong đó đất đai là thành phần quan trọng của BĐS. Do đó nghiên cứu nguồn cung về BĐS thì trước hết chúng ta bắt đầu nghiên cứu nguồn cung đất đai trên thị trường BĐS. Tổng cung về đất đai của từng quốc gia nói chung và từng khu vuc cụ thể nói riêng là một đại lượng không đổi, nhưng cung cho một mục đích cụ thể,hay nói cách khác cơ cấu cung đất đai thay đổi tuỳ thuộc vào yêu cầu phát triển kinh tế xã hội của từng thời kỳ. 2.2.2. Thực trạng về cầu hàng hoá BĐS ở Việt Nam hiện nay Cầu về BĐS hiện nay ở nước ta gồm hai nguồn: Cầu xuất phát từ nhu cầu sử dụng BĐS thực sự, có nghĩa là những người dùng BĐS để sử dụng và cầu xuất phát từ mua BĐS để đầu cơ, họ chờ giá BĐS tăng giá rồi bán ra thu lợi nhuận. Cầu xuất phát từ nhu cầu sử dụng BĐS thực sự Hiện nay, nguồn cầu này đang lên nhanh chóng do nhiều nguyên nhân. Trước hết, cầu thực sự về BĐS tăng lên do sự gia tăng về dân số. Theo Tổng cục Thống kê, tốc độ tăng dân số tự nhiên hiện nay ở nước ta khoảng 1,4%/năm. Như vậy, hàng năm dân số Việt Nam tăng khoảng 1,12 triệu người. Với mức nhà ở bình quân hiện nay vào khoảng 10m2/người thì diện tích nhà ở cần xây dựng thêm mỗi năm là 11,2 triệu m2. Thứ hai, thu nhập tăng sẽ làm tăng trực tiếp cầu về nhà ở. Ngoài việc thu nhập tăng do GDP tăng ở Việt Nam hiện nay còn có nguồn thu nhập khá lớn từ các khoản kiều hối, đó là các khoản tiền do người Việt Nam định cư ở nước ngoài gửi về cho thân nhân trong nước. Theo thống kê chính thức thì con số đó là khoảng 2 tỷ USD/ năm và một phần không nhỏ số tiền này được dung để mua BĐS, do đó cũng tạo ra một lượng cầu đáng kể trong thị trường BĐS Việt Nam. Sau khi Việt Nam gia nhập WTO, có rất nhiều tổ chức, doanh nghiệp, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam làm cho cầu về BĐS nhà ở, văn phòng làm việc, nhà xưởng, nhà kho v.v…tăng lên mạnh mẽ. Cầu về BĐS thông qua hoạt động đầu cơ Hoạt động đầu cơ BĐS là hiện tượng mà các cá nhân hoặc doanh nghiệp tuy không có nhu cầu sử dụng BĐS nhưng họ vẫn mua BĐS với số lượng lớn nhỏ tuỳ thuộc vào khoản tiền nhàn rỗi của mình và có thể bằng các nguồn vốn huy động khác như bạn bè, họ hang hoặc vay của các tổ chức tín dụng để bán ra kiếm lời khi giá BĐS tăng. Hoạt động này đã gây ra những con “sốt ảo” về giá, đẩy giá đất lên rất cao, làm cho những người thực sự có nhu cầu về BĐS kho tiếp cận được với hầng hoá BĐS trên thị trường. 2.2.3. Thực trạng về giá đất tại Việt Nam hiện nay Hiện nay ở Việt Nam tồn tại hai hệ thống giá đất: hệ thống giá đất do NN ban hành và hệ thống giá đất hình thành trên thị trường do các chủ thể giao dịch tự thỏa thuận (giá thị trường), đấu giá QSDĐ và đấu thầu các dự án có SDĐ. 2.2.3.1. Hệ thống giá do Chính phủ quy định Căn cứ vào Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá và khung giá các loại đất và Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài Chính hướng dẫn thi hành Nghị định 188, UBND các tỉnh đã ban hành giá đất của NN để áp dụng tại địa phương khi NN giao đất có thu tiền SDĐ, cho thuê đất hoặc thu hồi đất. Tuy nhiên, mức giá do NN ban hành chỉ bằng 60-80% so với giá thị trường. 2.2.3.2. Giá thị trường. Từ năm 2000 trở lại đây, giá nhà đất ở Việt Nam đặc biệt là ở các thành phố lớn, mặc dù có sự biến động trên thị trường nhưng thường ở mức giá rất cao. Từ năm 2001 đến nửa đầu năm 2003 giá nhà đất tiếp tục tăng nhanh và giá nhà đất ở mức độ rất cao. Kết quả điều tra giá thị trường trên địa bàn thành phố Hà Nội của Tổng Cục Địa chính (nay là BTNMT) cho thấy xu hướng tăng giá đất, được thể hiện qua bảng sau: Bảng: Giá đất trên địa bàn các quận nội thành Hà Nội từ quý 1 năm 2001 đến quý 1 năm 2002 Đơn vị: Triệu đồng /m2 Đường phố Loại đường phố Vị trí Năm 2001 Năm 2002 Năm 2002/2001 (lần) Kim Mã 1A 1 27,465 49,400 1,8 2 11,2 29,0 2,59 3 5,888 14,44 2,45 Cầu Giấy 2B 1 25,250 52,10 2,06 2 10,773 20,140 1,87 3 5,00 10,620 2,12 4 5,311 9,00 1,7 Hoàng Quốc Việt 3A 1 23,680 2 10,945 17,200 1,57 3 5,457 12,330 2,26 4 4,640 5,6 1,22 (Nguồn: Số liệu điều tra của Tổng cục địa chính). Theo Cục Quản lý nhà Bộ Xây dựng, giá đất bình quân trong những năm 2003 ở nội thành Hà Nội khoảng 10 cây vàng / m2, giá đất ngoại thành Hà Nội từng tăng khoảng 5 - 10 lần so với trước đây. Giữa năm 2003, huyện Từ Liêm Hà Nội tổ chức đấu thầu, giá trúng thầu lên tới 18 - 20 triệu đồng / m2. Mức giá này cao gấp 2 lần ở London có cùng cự ly từ trung tâm. Từ năm 2001 đến 2003 giá nhà chung cư tăng nhanh. Năm 2001 căn hộ 78 m2 tại dự án Linh Đàm (Hà Nội) được rao bán với mức giá gần 200 triệu đồng, căn hộ tầng 2 được rao bán cao nhất gần 188 triệu đồng, căn hộ tầng 9 giá thấp nhất là gần 137 triệu đồng; nhưng đến năm 2003, công ty kinh doanh đã bán căn hộ như vậy với giá gấp 2 lần. Kết quả điều tra của Sở Tài Nguyên Môi Trường Hà Nội cho thấy trong số 1, 3 triệu m2 nhà ở chưa bàn giao thì có tới 34% được mua đi bán lại nhiều lần mà vẫn không biết rõ nguồn gốc. Giá nhà chung cư trên thị trường cao hơn giá bán ra của các công ty kinh doanh và phát triển nhà ở khoảng 50 - 100 triệu đồng /căn hộ. Thị trường nhà cho thuê từ năm 2001 đến 2003 khá sôi động. Giá thuê các căn hộ chung cư các khu Kim Liên, Giảng Võ, Nguyễn Phong Sắc, Định Công, Linh Đàm (Hà Nội) dao động từ 800.000 đến 2 triệu đồng /căn hộ /tháng, tùy theo diện tích và loại căn hộ. Thị trường cho thuê văn phòng và nhà cao cấp đối với người nước ngoài cũng khá sôi động, loại A giá thuê dao động từ 20 đến 28 USD /m2/tháng, loại B từ 17 - 25 USD/m2/tháng. Loại C từ 10 đến 23 USD /m2/tháng. Theo Báo Kinh Tế Việt Nam, giá thuê văn phòng cao cấp đã liên tục tăng và chỉ trong quý 1-2007, giá thuê văn phòng loại A cũng đã tăng 5% so với quý IV năm 2006. Giá cho thuê văn phòng loại A hiện nay ở mức 36,5 USD/m2 /tháng, loại B khoảng 25,6 USD/m2/tháng, chưa bao gồm 10% thuế VAT. 2.2.3.3. Thực trạng về giá đất bồi thường Theo khoản 1 Điều 9 Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ quy định giá đất để tính bồi thường là giá đất theo mục đích đang sử dụng tại thời điểm có quyết định thu hồi đất do UBND cấp tỉnh công bố theo quy định của Chính phủ; không bồi thường theo giá đất sẽ được chuyển mục đích sử dụng. Điều 4 Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ đã sửa đổi lại là giá đất để tính bồi thường là giá đất theo mục đích đang sử dụng đã được UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định và công bố; không bồi thường theo giá đất sẽ được chuyển mục đích sử dụng; trường hợp tại thời điểm có quyết định thu hồi đất mà giá này chưa sát với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định giá đất cụ thể cho phù hợp. Việc thực hiện quy định về tính giá đất bồi thường theo Nghị định 17 trên thực tế còn gặp nhiều khó khăn, việc xác định giá đất bồi thường tại các địa phương còn rất nhiều lúng túng và vướng mắc. Hiện nay, giá đất bồi thường phổ biến tại các địa phương là lấy mức giá theo quy định của UBND cấp tỉnh công bố và sau đó kê đệm thêm một khoản hỗ trợ thiệt hại về đất. Mức hỗ trợ này phụ thuộc vào từng loại đất và tuỳ theo từng dự án. Ví dụ như ở dự án khu đô thị sinh thái Chánh Mỹ (Bình Dương) giai đoạn 2, UBND tỉnh quy định giá đất bồi thường bằng giá đất do UBND tỉnh công bố vào ngày 01/01/2007 cộng với mức hỗ trợ về giá đất là 50% mức giá đất do UBND tỉnh quy định đối với đất ở, từ 120%-180% đối với đất nông nghiệp. 2.3 . Nguồn vốn cho hoạt động kinh doanh BĐS Hiện nay, ngoài nguồn vốn tự có của cá nhân, tổ chức kinh doanh BĐS thì nguồn vốn vay cho hoạt động kinh doanh BĐS ở Việt Nam chủ yếu là vay từ các tổ chức tài chính tín dụng, một phần từ các công ty bảo hiểm, các quỹ đầu tư. Tính đến năm 2005, toàn quốc có 5 ngân hàng (NH) thương mại quốc doanh, 1 NH chính sách, 36 NH thương mại cổ phần, 4 NH liên doanh, 28 chi nhánh NH nước ngoài. 2.3.1. Hiện trạng nguồn vốn vay Dư nợ cho vay đối với các nhu cầu vốn BĐS đến cuối năm 2004 chiếm 18% tổng dư nợ. Vốn cho vay xây dựng nhà ở cuối năm 2004 tăng 4, 8 lần so với cuối năm 1998 và vốn cho vay xây dựng hạ tầng địa ốc, nhà xưởng cho thuê cũng tăng 4 lần. Trong tổng vốn đầu tư của các dự án, nguồn vốn cho vay chiếm khoảng 70%, còn đối với HGĐ, nguồn vốn vay để xây dựng nhà chiếm khoảng 50% tổng số vốn. Trong những năm qua, hệ thống tín dụng ở nước ta phát triển khá nhanh, đặc biệt là hệ thống các NH thương mại. Điều này là do nhu cầu về trụ sở của các công ty, các doanh nghiệp, nhu cầu về vốn của các dự án đầu tư BĐS tăng, ví dụ như ngân hàng ACB đã đầu tư 42 tỉ đồng tương ứng với 4, 2 triệu cổ phiếu vào công ty cổ phần khu công nghiệp Tân Tạo từ năm 2000, đến nay tính theo giá trị cổ phiếu thì đã gấp 14 lần so với số vốn ban đầu, chưa kể cổ tức mà công ty được nhận hàng năm. 2.3.2. Những trở ngại trong việc vay vốn Điều kiện vay vốn: Nguồn vốn vay đầu tư cho BĐS là nguồn vốn lớn, dài hạn, có rủi ro cao, do đó yêu cầu cho vay trong lĩnh vực này phức tạp hơn, trong đó có việc thế chấp các BĐS để vay theo quy định tại Nghị định 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 của chính phủ về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng. Dựa trên các quy định luật và các văn bản liên quan thì BĐS dùng để vay thế chấp phải có đủ các điều kiện: Thứ nhất, QSH hoặc QSD của bên đứng ra thế chấp để vay phải được pháp luật thừa nhận, thể hiện bằng GCNQSDĐ, QSH các công trình trên đất. Thứ hai, không có tranh chấp về QSH hoặc QSD của bên đứng ra vay tại thời điểm ký kết hợp đồng vay. Thứ ba, Giá trị tài sản thế chấp bao gồm QSD đất và QSH các công trình trên đất phải đảm bảo đủ điều kiện vay. Việc định giá này do các bên tự thoả thuận, trong đó chủ yếu phụ thuộc vào bên cho vay. Hiện nay, điều kiện cho vay đã được cải thiện khá nhiều, tạo thuận lợi hơn so với trước. Tuy nhiên, vẫn còn khá nhiều bất cập về cho vay thế chấp do điều kiện pháp lý, do tổ chức cho vay, hoặc do các cá nhân tổ chức vay vốn. Điều kiện pháp lý: Hiện nay, có khá nhiều BĐS chưa có đầy đủ các giấy tờ, do đó không thể tiến hành làm thủ tục để vay thế chấp. Mặc dù NN đang gấp rút cấp GCNQSDĐ để tạo cơ sở pháp lý cho BĐS, tuy nhiên do nhiều lý do mà tiến độ công việc này rất chậm. Chính vì điều đó đã làm giảm một lượng không nhỏ những người có nhu cầu vay vốn nhưng không được vay, đồng thời các NH cũng mất một nguồn thu lớn. Mặt khác, vẫn còn có nhiều vụ tranh chấp đất đai không được giải quyết dứt điểm, không chỉ gây khó khăn và bất bình trong nhân dân, mà còn làm cho các BĐS này không đủ điều kiện làm thủ tục vay thế chấp hoặc đang trong quá trình làm GCNQSDĐ cũng phải dừng lại, vì vậy cũng ảnh hưởng đến điều kiện pháp lý của BĐS khi tiến hành làm thủ tục vay. Bên cho vay và bên đi vay: Nhiều tổ chức tín dụng hiện nay cũng đặt ra khá nhiều tiêu chuẩn cho vay điều đó làm giảm sự tiếp cận của bên cần vay tới nguồn vốn vay thế chấp. Một vấn đề quan trọng nữa là việc định giá BĐS, nó quyết định đến mức vay của bên có BĐS thế chấp. Thông thường, BĐS được định mức giá bằng 70% giá trị thị trường của nó. Tuy nhiên, ngày càng có nhiều tổ chức tín dụng cạnh tranh với nhau làm cho việc định giá ngày càng hợp lý hơn tạo điều kiện cho bên vay hơn. Chương III: MỘT SỐ GIẢI PHÁP VỀ CÁC BẤT CẬP NHẰM PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BĐS Ở VIỆT NAM Để có thể giải quyết những bất cập để phát triển thị trường BĐS thì ta cần tiến hành đồng bộ trên nhiều lĩnh vực và trong một thời gian tương đối dài. Tuy nhiên có thể đưa ra một số giải pháp tổng quát như sau: Ä Sớm hoàn thiện hệ thống pháp luật về BĐS bảo đảm đồng bộ, thống nhất. Cần xây dựng hoàn chỉnh khung pháp lý để dễ dàng chuyển BĐS thành vốn đầu tư, tạo hệ thống đăng ký BĐS thống nhất, công khai hoạt động kinh doanh BĐS. Đồng thời cần nhanh chóng hoàn thiện hệ thống đăng ký BĐS, cấp giấy chứng nhận về BĐS, công khai, được áp dụng tin học để góp phần cải cách thủ tục hành chính. Ä Đa dạng hoá hàng hoá BĐS, từng bước xã hội hoá việc đầu tư hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, xây dựng các công trình công cộng trong cơ chế hoạt độg của thị trường BĐS. Phát triển thị trường cho thuê nhà ở, văn phòng, cơ sở sản xuất kinh doanh. Đồng thời có biện pháp kích cầu hợp lí đối với thị trường nhà ở cho người có thu nhập thấp… Ä Tiếp tục và nhanh chóng hoàn thiện chính sách đất đai. Nhà nước chủ động điều tiết giá đất trong quan hệ cung cầu về đất, đẩy nhanh tiến đọ xây dựng lại hệ thống thuế có liên quan đến đất đai nhằm thu hút được vốn đầu tư xây dựng kinh doanh BĐS bằng nguồn ngấn sách nhà nước, bằng vốn của các thành phần kinh tế, vốn đầu tư của các tổ chức tín dụng… Ä Nâng cao chất lượng quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch đầu tư phát triển BĐS. Nhà nước chủ động toàn bộ thị trường đất đai cơ sở, điều tiết thị trường đất đai thứ cấp, đảm bảo quyền định đoạt và hưởng lợi của Nhà nước. Ä Hoàn thiện bộ máy tổ chức quản lý đât đai, nâng cao trình độ, đạo đức của cán bộ quản lý cũng như tinh thần trách nhiệm trong công việc của mình lập lại kỷ cương trong quản lý đất đai. Ä Tạo cơ chế thực thi nghiêm pháp luật ở mọi cấp, mọi địa phương. Thực hiện nghiêm túc và hiệu quả công tác kiểm tra thanh tra việc thực thi pháp luật và xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm tránh tái diễn. Tuy nhiên để có thể thực hiện được các mục tiêu trong thời gian trển thì ta cần có những biện pháp nhằm giải quyết được những tồn tại trước mắt của thị trường BĐS. Và những giải pháp này là hết sức cần thiết và cấp bách cho thị trường BĐS Việt Nam. Hiện nay có hai vấn đề đang được các nhà chuyên môn nghiên cứu và đánh giá, tìm nhiều cách để giải quyết đó là tình trạng đóng băng của thị trường BĐS và hiện tượng đầu cơ trên thị trường BĐS.  Giải pháp cho tình trạng đóng băng của thị trường BĐS Thời gian qua, thị trường BĐS rơi vào tình trạng đóng băng. Vừa qua Bộ tài nguyên môi trường đã đề xuất một số các giải pháp phá băng cho thị trường BĐS. Sự phá băng của thị trường BĐS gây ra giảm nguồn thu cho Nhà nước trong thời gian nhất định, nhưng là một bước cần thiết để đưa thị trường đi vào ổn định với mức giá phù hợp với khả năng thanh toán của đa số ngươi có nhu cầu. Vì thế trước mắt cần tiến hành phá băng cho thị trường BĐS và hướng phát triển của thị trường phù hợp với kinh tế xã hội của Việt Nam. Một số biện pháp do Bộ tài nguyên môi trường đề xuất cụ thể là: ü Nhà nước cần có giải pháp kích cầu để những người co thu nhập thấp và trung bình có khả năng thanh toán thông quan một số hình thức thanh toán như: trả chậm, trả góp, thuê… ü Nhà nước trước mắt cần giảm cung quỹ đất để thực hiện các dự án nhà riêng lẻ để tránh cho các doanh nghiệp đâu tư. ü Có biện pháp tháo gỡ về vốn cho các nhà đầu tư hiện nay đang bị ngân hang đòi thanh toán nợ vì nếu không giải quyết sẽ dẫn tới sự phá sản của hang loạt doanh nghiệp kinh doanh BĐS, dẫn tới phá sản của các ngân hang, tác động xấu đến thị trường… Tuy nhiên đây cũng chỉ là những giải pháp mang tính tổng thể và Chính phủ cần có những biện pháp cụ thể hơn để giải quyết tình trạng đóng băng cho thị trường BĐS. Trong cơ chế thị trường thì Nhà nước khuyến khích cạnh tranh lành mạnh chứ không ép giá. Bên cạnh đó Nhà nước cần thông qua một số chính sách như: Tài chính tín dụng, thuế… một cách hợp lý để thị trường BĐS hoạt động lành mạnh. ‚ Giải pháp chống đầu cơ trên thị trường BĐS Để chống đầu cơ trên thị trường BĐS giải pháp có thể là: các giao dịch nhà đất phải thông qua chính quyền địa phương hoặc cơ quan pháp luật. Tuy nhiên đây cũng không hẳn là giải pháp hay vì nhìn chung cơ quan hành chính chỉ can thiệp vào những thủ tục cần thiết chứ không phải là cơ quan trung gian giữa người mua và người bán. Một giải pháp nữa là công nhận nhà hợp pháp nếu đúng tên trên giấy tờ song chủ hộ có thể cho người ở nhờ và cho thuê, nên đây vẫn chưa phải là phương án hay. Để chống đầu cơ công khai bán nhà, đất theo khung giá Nhà nước, tổ chức bán đấu giá công khai rộng rãi trong dân chúng, thông báo công khai các dự án của các công ty kinh doanh BĐS đang triển khai để người dân nắm được. Việc mua bán phải kèm theo đó là quyền sử dụng đất đối với BĐS và cần đăng ký chứng thực để lần sau nó được đứng tên chủ mới nếu họ có nhu cầu chuyển nhượng và khi được chứng thực tài sản ấy cũng có giá trị hơn. Việc đăng ký tạo ra sự minh bạch mà ngành Thuế căn cứ vào đó để áp thuế. Tuy nhiên thuế cao làm người ta không muốn công khai tài sản. Điều đáng lo ngại là vướng mắc từ chính thủ tục Nhà nước. Thường xuyên kiểm tra quỹ đất đã giao. Luật quy định sau một năm không triển khai thì thu hồi, sau hai năm triển khai không đúng tiến độ thì cũng tiến hành thu hồi. Qua kiểm tra các tỉnh báo cao mới chỉ có 30% phải thu hồi do sợ ảnh hưởng đến môi trường đầu tư, có nơi để trống đến 5 năm mà vẫn không tiến hành thu hồi và những dự án triển khai không đúng tiến độ thì càng nhiều. Vì vậy cần thực hiện nghiêm túc và đúng đắn chủ trương thu hồi đất là động lực để các nhà đầu ta có trách nhiệm hơn. Trên thị trường BĐS, bên cạnh những doanh nghiệp kinh doanh BĐS chân chính vẫn còn rất nhiều doanh nghiệp, cá nhân tiêu cực là tác nhân làm méo mó thị trường. Khi Chính phủ ban hành Nghị định số 17/2006/NĐ-CP về việc sửa đổi bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai. Nghị định 17 cho phép nhà đầu tư được trả tiền sử dụng đất theo tiến độ, được chuyển nhượng dự án đã hoàn thiện hạ tần cho các tổ chức kinh tế khác, được phân lô bán nền đối với các khu vực không thuộc các đô thị mới của thành phố, thị xã hoặc các đô thị mới được quy hoạch phát triển… NĐ 17 tác động tích cực sẽ là cơ hội tốt cho các doanh nghiệp vốn muốn đầu tư vào thị trường BĐS. Để có thể góp phần cho thị trường BĐS them sôi động thì cần cố các chính sách tạo sự liên thông giữa thị trường nhà đất và thị trường tài chính… KẾT LUẬN Thị trường BĐS và hoạt động kinh doanh BĐS hình thành và phát triển cùng với sự phát triển của toàn bộ nền kinh tế. Sự phát triển của hoạt động KD BĐS góp phần kích thích sự tăng trưởng kinh tế, nâng cao chất lượng đời sống vật chất và tinh thần của người dân. Trước năm 1993 nền kinh tế của nước ta là nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung nhu cầu về BĐS của các tổ chức, cá nhân trong xã hội đều do Nhà nước chỉ định và có thể nói trong khoảng thời gian này thị trường BĐS hầu như không phát triển, Chỉ có những giao dịch về nhà đất nhưng với phạm vi và quy mô nhỏ bé. Thị trường BĐS lúc này là thị trường tự phát và chưa tồn tại hoạt động KD BĐS theo đúng nghĩa của nó là một ngành KD vì lợi nhuận. Sau khi chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường, đặc biệt là sự ra đời của Luật đất đai 2003, sau đó là Luật đất đai 2003 đã tạo hành lang pháp lý cho sự ra đời và phát triển của thị trường BĐS. Trong đề tài của mình, em có đề cầp đến các khái niệm cơ bản về BĐS, thị trường BĐS và hoạt động KD BĐS và nghiên cứu các vấn đề chính như: nghiên cứu thị trường BĐS, thực trạng thị trường BĐS ở nước ta… Trên cơ sở đó, em đã đưa ra một số giải pháp nhằm thúc đẩy sự phát triển hoạt động KD BĐS ở Việt Nam trong giai đoạn hiện nay gồm có các giải pháp tổng quát và các biện pháp cấp bách trước mắt. Các giải pháp chính được đề xuất là: Thứ nhất, sớm hoàn thiện hệ thống pháp luật về BĐS bảo đảm đồng bộ, thống nhất. Thứ hai, đa dạng hoá hàng hoá BĐS, từng bước xã hội hoá việc đầu tư hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội Thứ ba, tiếp tục và nhanh chóng hoàn thiện chính sách đất đai. Thứ tư, nâng cao chất lượng quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch đầu tư phát triển BĐS. Thứ năm, hoàn thiện bộ máy tổ chức quản lý đât đai, nâng cao trình độ, đạo đức của cán bộ quản lý cũng như tinh thần trách nhiệm trong công việc của mình lập lại kỷ cương trong quản lý đất đai. Thứ sáu, tạo cơ chế thực thi nghiêm pháp luật ở mọi cấp, mọi địa phương. Thực hiện nghiêm túc và hiệu quả công tác kiểm tra thanh tra việc thực thi pháp luật và xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm tránh tái diễn. Các giải pháp đưa ra ở trên xuất phát từ đặc thù hệ thống pháp luật, môi trường KD BĐS ở Việt Nam, căn cứ vào hoạt động thực tiễn hoạt động kinh doanh BĐS dựa trên những ưu, nhược điểm tồn tại trên thị trường BĐS nước ta hiện nay. Tuy nhiên đề tài sẽ không tránh khỏi những hạn chế, thiếu sót. Em rất mong được sự góp ý của các thầy cô để em có thể hoàn thiện đề tài của mình. Em xin chân thành cảm ơn cô giáo: Th.s Phạm Lan Hương đã hướng dẫn tận tình em trong suốt thời gian qua. Tài liệu tham khảo Bộ luật dân sự 2005, Nhà xuất bản Chính trị Quốc gia Hà Nội. Bộ tài chính, thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 . Bộ Tài Nguyên Môi Trường : www.monre.gov.vn. Bộ Xây Dựng : www.moc.gov.vn. Nghị định 181/2004/NĐ -CP ngày 29/10/2004 về hướng dẫn thi hành luật đất đai 2003. Luật đất đai 2003. Luật nhà ở 2005. Luật kinh doanh Bất động sản 2007.