Trong quá trình thực tập ở Công ty, được tiếp xúc tìm hiểu các thực tế
hoạt động của Công ty, cùng với sự giúp đỡ tận tình của cô giáo Nguyễn
Ngọc Điệp, sự giúp đỡ của các cô chú trong Công ty đã giúp em hoàn thành
chuyên đề này. Với sự kết hợp những kiến thức đã được học trong nhà
trường và nhận thức của bản thân về tình hình thực tế, em đã mạnh dạn đưa
ra một số giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ đền bù GPMB cho Công ty Đầu
tư phát triển nhà số 2.
61 trang |
Chia sẻ: lylyngoc | Lượt xem: 2772 | Lượt tải: 1
Bạn đang xem trước 20 trang tài liệu Thực trạng và một số giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng ở một số dự án trên địa bàn Hà Nội tại Công ty Đầu tư phát triển nhà số 2, để xem tài liệu hoàn chỉnh bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên
không được xem xét tái định cư, nếu ăn ở thường xuyên tại khu vực bị thu
hồi đất được hỗ trợ 30.000.000 đồng/chủ sử dụng đất
Bước 4: Phê duyệt phương án bồi thường thiệt hại, tái định cư
1/- Trường hợp hai bên đạt được sự thống nhất về phương án bồi thường
thiệt hại, tái định cư:
- Căn cứ những tài liệu, hồ sơ kê khai và nguyện vọng của người đang sử
dụng đất; biên bản kiểm kê thực tế của Tổ công tác, những tài liệu lưu trữ và
văn bản hành chính đă được Hội đồng Giải phóng mặt bằng xem xét từng
nội dung, tính pháp lý và thống nhất số liệu có xác nhận của Uỷ ban nhân
dân phường (xã, thị trấn); phương án giá đất đã được phê duyệt, Hội đồng
Giải phóng mặt bằng tổ chức xét duyệt từng trường hợp cụ thể. Trường hợp
nào không thống nhất thì báo cáo Thường trực Ban chỉ đạo giải phóng mặt
bằng thành phố để xin ý kiến chỉ đạo. Thời gian xem xét của Hội đồng Giải
phóng mặt bằng không quá 20 ngày.
Trước khi trình Chủ tịch UBND quận (huyện) quyết định phê duyệt,
phương án bồi thường thiệt hại và tái định cư được niêm yết công khai tại
trụ sở Uỷ ban nhân dân phường (xã, thị trấn) để người bị thu hồi đất rà soát
và có ý kiến lần cuối cùng trong thời gian 03 ngày.
- Căn cứ nguồn vốn và cơ quan quyết định đầu tư, phương án bồi thường
thiệt hại, tái định cư được phê duyệt như sau:
+ Chủ tịch Uỷ ban nhân quận (huyện) trực tiếp quyết định phê duyệt
phương án bồi thường thiệt hại đối với các dự án thực hiện bằng nguồn vốn
ngân sách được phân cấp quản lý; các dự án do Chủ tịch Uỷ ban nhân dân
quận (huyện) quyết định phê duyệt; các dự án của tổ chức kinh tế không sử
dụng vốn ngân sách mà diện tích đất thu hồi không phải là đất ở, các dự án
được thực hiện bằng nguồn đóng góp, huy động của nhân dân.
Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp
SV: Mai §øc ThÞnh - C«ng nghiÖp 42A
+ Uỷ ban nhân thành phố uỷ quyền cho Chủ tịch Uỷ ban nhân dân quận
(huyện) quyết định phê duyệt các phương án bồi thường thiệt hại và định cư
sau khi có văn bản thoả thuận của Hội đồng thẩm định thành phố (do Sở Tài
chính - Vật giá thay mặt) đối với các trường hợp: Dự án được thực hiện bằng
vốn ngân sách Trung ương và Thành phố, vốn tín dụng do Nhà nước bảo
lãnh, vốn vay tín dụng dự án phát triển của Nhà nước do Thủ tướng Chính
phủ, Bộ trưởng, Thủ trưởng các Bộ, ngành Trung ương, Uỷ ban nhân dân
thành phố, dự án đầu tư nước ngoài.
Nếu có sự không thống nhất giữa Hội đồng Giải phóng mặt bằng và Hội
đồng Thẩm định thành phố thì Thường trực Ban chỉ đạo Giải phóng mặt
bằng tổng hợp, báo cáo Uỷ ban nhân dân thành phố quyết định.
- Sau khi phê duyệt phương án bồi thường thiệt hại và tái định cư, Uỷ
ban nhân dân quận (huyện) chỉ đạo Hội đồng Giải phóng mặt bằng phối hợp
với Uỷ ban nhân dân phường (xã, thị trấn) và các tổ chức đoàn thể vận động,
giải thích để các chủ đang sử dụng đất thực hiện.
2/- Trường hợp hai bên không đạt được sự thống nhất về phương án bồi
thường thiệt hại, tái định cư:
- Về công tác kê khai: Sau khi đã vận động, thuyết phục nhưng chủ đang
sử đất không tự giác chấp hành kê khai; không cho Tổ công tác điều tra đất
đai, tài sản trong phạm vi giải phóng mặt bằng, để đảm bảo tính pháp lý và
khách quan, chủ dự án và UBND phường (xã, thị trấn) báo cáo UBND quận
(huyện) để chỉ định một Tổ chức tư vấn bao gồm đại diện các cơ quan
chuyên môn và bảo vệ pháp luật của cấp quận (huyện), Uỷ ban nhân dân
phường (xã, thị trấn) và đại diện chủ dự án tiến hành một trong 2 biện pháp
sau:
+ Sử dụng tài liệu hồ sơ quản lý tại phường (xã, thị trấn) về địa chính
nhà đất, hộ khẩu để lập phương án bồi thường thiệt hại và tái định cư.
Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp
SV: Mai §øc ThÞnh - C«ng nghiÖp 42A
+ Thực hiện biện pháp cưỡng chế để tổ chức đo đạc, lập biên bản kiểm
kê đất đai, toàn bộ tài sản với sự giám sát và xác nhận của chính quyền
phường (xã, thị trấn) về tính xác thực của đất đai, tài sản được kiểm kê. Các
tài liệu này là căn cứ lập phương án bồi thường thiệt hại và tái định cư.
- Về thủ tục xét duyệt: Hội đồng Giải phóng mặt bằng xét duyệt phương
án bồi thường thiệt hại và tái định cư do chủ dự án đề xuất, chuyền đến Hội
đồng Thẩm định thành phố để thẩm định về tính pháp lý của hồ sơ bồi
thường thiệt hại, giá bồi thường thiệt hại về đất đai và tài sản trên đất.
Sau khi giá trị tài sản được xác định theo luật một cách khách quan. Hội
đồng Giải phóng mặt bằng tổ chức công bố công khai cho các biên liên quan
và trình Chủ tịch UBND quận (huyện) phê duyệt theo quy định.
- Trong vòng 15 ngày sau khi có quyết định của Chủ tịch UBND quận
(huyện) phê duyệt phương án bồi thường thiệt hại, mỗi bên có thể trình bày
kiến nghị của mình nếu cho rằng quyết định chưa hợp lý, chưa công bằng.
Chủ tịch UBND quận (huyện) kiểm tra lân cuối cùng về quyết định của
mình, nếu quyết định đó là đúng mà mỗi bên còn khiếu nại thì quyết định
giải quyết theo hướng giữ nguyên phương án bồi thường thiệt hại đã được
phê duyệt.
Trường hợp các bên liên quan phát hiện những nội dung sai sót về số
liệu hoặc áp dụng chính sách chưa hợp lý, chưa công bằng, Hội đông Giải
phóng mặt bằng yêu cầu các cơ quan quản lý, đơn vị tư vấn hoặc cá nhân
báo cáo trung thực về trách nhiệm có liên quan đến những khiếu nại trên.
Trên cơ sở đó Hội đồng Giải phóng mặt bằng thống nhất trình Chủ tịch
UBND quận (huyện) quyết định phê duyệt bổ sung hoặc điều chỉnh; Đồng
thời xử lý tập thể một cách công khai đối với đơn vị, cá nhân vi phạm và yêu
cầu các bên có nghĩa vụ thực hiện.
Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp
SV: Mai §øc ThÞnh - C«ng nghiÖp 42A
- Khi việc giải thích và kết luận, giải quyết đã hoàn toàn đúng đắn mà
một bên nào đó cố tình không thực hiện thì Hội đồng Giải phóng mặt bằng
báo cáo Chủ tịch UBND quận (huyện) và Ban Chỉ đạo giải phóng mặt bằng
thành phố để thông nhất chỉ đạo thực hiện theo quy định tại mục giải quyết
khiếu nại, tố cáo.
Ví dụ: Dự án Khu nhà ở - Văn phòng vườn chuối
Ngày 16 tháng 3 năm 2004 UBND quận Hai Bà Trưng đã có quyết định
số 365/QĐ - UB về việc phê duyệt phương án bồi thường thiệt hại, hỗ trợ
GPMB và tái định cư (giai đoạn I) của 37 hộ dân thuộc diện GPMB tại tổ
21, cụm 5, phường Lê Đại Hành với tổng số tiền đền bù, hỗ trợ là:
17.876.767.595 đồng
Trong đó :
- Tiền đền bù, hỗ trợ thiệt hại về đất là : 15.468.927.010 đồng
- Tiền đền bù, hỗ trợ giá trị nhà : 1.178.972.295 đồng
- Tiền đền bù, tài sản khác : 151.663.130 đông
- Tiền đền bù Văn phòng Bộ xây dựng : 266.310.960 đồng
- Tiền hỗ trợ tháo dỡ di chuyển : 91.688.200 đồng
- Tiền trợ cấp thuê nhà ở tạm : 334.500.000 đồng
- Tiền trợ cấp ổn định cuộc sống : 182.706.000 đồng
- Tiền đền bù gia đình chính sách : 12.000.000 đồng
- Thưởng di chuyển đúng tiến độ : 190.000.000 đồng
Bước 5: Thực hiện chi trả tiền bồi thường thiệt hại và tái định cư, tổ chức
bàn giao đất cho chủ dự án
1/- Trong thời gian 03 ngày sau khi phương án bồi thường thiệt hại và tái
định cư được phê duyệt, chủ đầu tư có trách nhiệm niêm yết công khai
(trong suốt thời gian thực hiện) tại trụ sở Uỷ ban nhân dân phương (xã, thị
Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp
SV: Mai §øc ThÞnh - C«ng nghiÖp 42A
trấn) và gửi đến các tổ chức, đoàn thể ở địa phương, đồng thời thông báo
thời gian nhận tiền, thời gian giao nhà, đất tái định cư.
2/- Chủ dự án phối hợp với Hội đồng Giải phóng mặt bằng và UBND
phương (xã, thị trấn) tổ chức chi trả tiền bồi thường thiệt hại, hỗ trợ đến từng
đối tượng. Người đang sử dụng đất có trách nhiệm ký biên bản xác định thời
gian bàn giao mặt bằng cho chủ dự án.
Sau khi nhận tiền bồi thường thiệt hại, người sử dụng đất có trách nhiệm bàn
giao mặt bằng đúng thời gian quy định cho chủ dự án để thực hiện dự án.
3/- Uỷ ban nhân dân phường (xã, thị trấn) nơi tái định cư có trách nhiệm giải
quyết các thủ tục về hành chính để các đối tượng tái định cư ổn định đời
sống và sinh hoạt.
• Thực hiện chi trả tiền bồi thường thiệt hại ở dự án Khu nhà ở - Văn
phòng vườn chuối
Căn cứ vào nội dung của quyết định trên, hiện này Công ty đang phối
hợp với Chủ tịch UBND phường Lê Đại Hành thực hiện chi trả đầy đủ và
công khai đền bù, hỗ trợ cho các hộ dân thuộc diện phải di chuyển GPMB.
Theo kế hoạch của Công ty, vào thời gian cuối tháng 7/2004 Công ty sẽ chi
trả, hỗ trợ đầy đủ cho các hộ dân để thu hồi lô đất trên, để tiến hành san lấp
GPMB. Sau đó thi công phần thô dự án Khu nhà ở – văn phòng vườn chuối
thuộc Phố Hoa Lư, phường Lê Đại Hành, quận Hai Bà Trưng
2.2 Các yếu tố ảnh hưởng tới công tác giải phóng mặt bằng tại Công ty
Đầu tư phát triển nhà số 2
2.2.1 Kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh của Công ty trong những
năm qua
Được sự quan tâm chỉ đạo của Đảng uỷ, Hội đồng quản trị, Ban giám
đốc Tổng công ty, sự giúp đỡ của các Phòng, Ban nghiệp vụ Tổng công ty
và các đơn vị thành viên của Tổng công ty, cùng với sự nổi lực, cố gắng
Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp
SV: Mai §øc ThÞnh - C«ng nghiÖp 42A
vượt bậc của tập thể cán bộ CNV và sự điều hành linh hoạt của Ban giám
đốc, trong những năm qua Công ty Đầu tư phát triển nhà số 2 đã hoàn thành
vượt mức, toàn diện các chỉ tiêu kinh tế, kế hoạch các năm với các số cụ thể:
BẢNG 4 : GIÁ TRỊ TỔNG SẢN LƯỢNG QUA CÁC NĂM
Đơn vị tính: triệu đồng
Năm Giá trị sản lượng
% so với năm
trước đó
Tăng trưởng
1999 6000 - -
2000 9100 152 % 52 %
2001 17435 192 % 92 %
2002 46230 265 % 165 %
2003 129870 281 % 181 %
Nguồn: Báo cáo của Công ty đầu tư phát triển nhá số 2
Qua bảng ta thấy, Giá trị sản lượng (tổng vốn đầu tư) tăng với tốc độ rất
cao. Nguyên nhân của việc tăng đó là:
- Năm 2000 công ty chỉ đưa vào khai thác 1 dự án: dự án khu nhà ở số 2
đường Giảng Võ, nhưng công tác đền bù GPMB, xây dựng hạ tầng và xây
thô diễn ra còn chậm. Đến tháng 5 công ty có thêm 2 dự án: dự án Khu nhà
Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp
SV: Mai §øc ThÞnh - C«ng nghiÖp 42A
ở Tiền An - Bắc Ninh và dự án khu Vườn Chuối - Vân Hồ, Hà Nội, nhưng
chưa đưa vào khai thác.
- Từ năm 2001 đến 2003, ngoài dự án khu nhà ở số 2 đường Giảng Võ
công ty còn đưa vào khai thác 2 dự án: dự án Bắc Linh Đàm mở rộng và dự
án khu Nhà ở - Văn phòng Vườn Chuối, Vân Hồ. Trong thời gian này công
tác đền bù GPMB, giá trị xây lắp và đặc biệt công tác kinh doanh nhà và hạ
tầng đã tăng nhanh, nên tốc độ tăng giá trị sản lượng là rất cao. Giá trị kinh
doanh nhà và hạ tầng cụ thể như sau:
BẢNG 5 : GIÁ TRỊ KINH DOANH NHÀ VÀ HẠ TẦNG
Đơn vị tính: triệu đồng
Năm
2000 2001 2002 2003
Giá trị sản lượng KD
nhà và hạ tầng
7454 38 000 42 000 350 099
Nguồn: Báo cáo của Công ty đầu tư phát triển nhá số 2
Do nhu cầu về nhà ở trong nhân dân là rất lớn, nên giá trị sản xuất kinh
doanh nhà và hạ tầnh của công ty tăng rất nhanh. Đặc biệt vào năm 2003 khi
mà dự án Băc Linh Đàm mở rộng đưa vào kinh doanh thì giá trị đạt được là
350 099 (triệu đồng) trong đó : Kinh doanh nhà ở cao tầng 97136 (tr.đ)
Kinh doanh nhà ở thấp tầng 252963 (tr.đ) và
sẽ còn tiếp tục tăng trong thời gian tới.
Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp
SV: Mai §øc ThÞnh - C«ng nghiÖp 42A
Kết luận: Qua phân tích cho ta thấy việc tiềm kiếm dự án mới và khai
thác các dự án cũ đóng vai trò quyết định đến tình hình sản xuất kinh doanh
của Công ty. Do đó công tác phát triển dự án mới là nhiệm vụ quan trọng
nhất, quyết định nhất, nhằm tạo ra một thế ổn định của Công ty, để làm tốt
công tác này, thiết nghĩ Ban lãnh đạo Công ty đầu tư nhiều thời gian cho
công tác nghiên cứu các dự án mới; bổ sung thêm nhân lực cho phòng
Nghiên cứu phát triển dự án để thực hiện chức năng chủ yếu của Phòng là
tìm kiếm phát triển dự án mới. Đào tạo nhiều cán bộ chuyên sâu vào lĩnh
vực này
2.2.2 Mối quan hệ giữa công ty với cơ quan chủ quản và các công ty khác
Công ty Đầu tư phát triển nhà số 2 là đơn vị cấp 3 của Bộ Xây dựng,
chịu sự chỉ đạo trực tiếp của các đơn vị cấp trên mà cơ quan chủ quản của nó
là Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị. Các mối quan hệ này là theo
chiều dọc, được thể hiện ở sơ đồ sau:
SƠ ĐỒ 2: MỐI QUAN HỆ GIỮA C.TY VỚI CƠ QUAN CHỦ QUẢN VÀ
CÁC C.TY KHÁC
Bộ Xây
ự
Tổng C.ty Đầu tư
phát triển nhà và
Các ban
quản lý D.A
khu vực
C.ty Đầu tư
phát triển
nhà số 2
Các công ty
xây lắp
Công ty tư
vấn thiết
kế
Công ty
dịch vụ giải
trí
Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp
SV: Mai §øc ThÞnh - C«ng nghiÖp 42A
Luồng thông tin được sử dụng trong công tác đầu tư và sản xuất kinh doanh:
- Xuất phát từ chủ trương chính sách của Nhà nước và các dự án của
các UBND Thành phố, các tỉnh về xây dựng cơ bản, đó là các dự án di
chuyển các cơ sở vật sản xuất ở trong nội thành ra ngoại thành, các dự
án đầu tư xây dựng các khu đô thị, khu công nghiệp ở các tỉnh
- Qua các phương tiện thông tin đại chúng như: Báo, đài, truyền hình…
- Những thông tin trên mạng Internet
Các bước tiến hành khi thực hiện một dự án
1. Làm việc với địa phương, nơi có dự án cần thực hiện để thoả thuận
tìm địa điểm dự án
2. Làm việc với sở Kế hoạch - Kiến trúc thành phố (tỉnh) để xin giấy
giới thiệu địa điểm
3. Tiến hành đo, vẽ hiện trạng của dự án
4. Lập kế hoạch tổng thể của dự án, sau đó trình lên cấp có thẩm quyền
phê duyệt
5. Trình sở Địa chính và UBND Thành phố (tỉnh) ra quyết định giao đất
6. Làm việc với chính quyền địa phương để thành lập Hội đồng đền bù
GPMB
7. Điều tra và lên phương án đền bù GPMB
8. Trình các cấp có thẩm quyền phê duyệt dự án đền bù GPMB
9. Đền bù cho tất cả các hộ dân, các cơ quan có đất trong phạm vi thuộc
dự án
10. Nhận và bàn giao đất cho chủ đầu tư để thực hiện dự án
Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp
SV: Mai §øc ThÞnh - C«ng nghiÖp 42A
2.2.3 Nguồn nhân lực phục vụ công tác GPMB
Bộ máy thực hiện công tác GPMB của Công ty do Phòng Quản lý dự án
của Công ty điều hành trực tiếp giúp việc cho Giám đốc trong công tác đền
bù GPMB, bộ máy bao gồm:
- Trưởng ban chỉ đạo công tác đền bù GPMB: Giám đốc công ty
- Phó ban thường trực: Do một Phó giám đốc Công ty trực tiếp điều hành
- Cán bộ Phòng Quản lý dự án và một số Phòng ban liên quan (Phòng Kế
toán, Phòng Nghiên cứu phát triển dự án)
- Bộ phận hành chính của ban
Lực lượng cán bộ thực hiện công tác đền bù giải phóng mặt bằng đã có
nhiều kinh nghiệm, lặn lội với công việc, có ý thức trách nhiệm cao với
Giám đốc trưởng ban
chỉ đạo công tác GPMB
Phó giám đốc phó ban
thường trực
Ban thực hiện công tác
đền bù GPMB: Kế toán
+ Hành chính + Kỹ
thuật
Các
dự án
cần
đên bù
GPMB
Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp
SV: Mai §øc ThÞnh - C«ng nghiÖp 42A
trọng trách được giao, chịu khó, bám sát dân, nắm bắt kịp thời mọi biến
động trong dân để có đối sách giải quyết phù hợp.
Trong quá trình GPMB dự án Khu nhà ở - Văn phòng vườn chuối tại
phố Hoa Lư, phường Lê Đại Hành, quận Hai Bà Trưng. Bước đầu Tổ công
tác gặp rất nhiều khó khăn. Mặc dù đã có quyết định thu hồi đất của Uỷ ban
nhân dân Thành phố Hà Nội, nhưng những hộ dân thuộc phạm vi phải di
chuyển không chịu hợp tác với Tổ công tác để làm các thủ tục kê khai, xác
nhận đất đai, tài sản của họ. Đứng trước khó khăn đó, Ban Lãnh đạo Công ty
đã chỉ đạo cho một số cán bộ có kinh nghiệm xuống gặp gỡ, tiếp xúc, động
viên, thuyết phục các hộ gi đình có đất thuộc phạm vi giải phóng mặt bằng
chấp nhận phương án đền bù. Cho đến đầu tháng 10/2003 tất cả 37 hộ phải
di chuyển đã chấp nhận phương án đền bù của Uỷ ban nhân dân quận Hai Bà
Trưng, không có trường hợp nào phải dùng biện pháp cưỡng chế. Tuy tiến
độ GPMB ở dự án này chưa phải là nhanh nhưng đó là một thành công của
Hội đồng giải phóng mặt bằng nói chung và cán bộ Công ty Đầu tư phát
triển nhà số 2 nói riêng.
Những bài học kinh nghiệm mà một số cán bộ của Công ty Đầu tư phát
triển nhà số 2 rút ra trong công tác GPMB như sau:
Lựa chọn đúng vấn đề trọng tâm, trọng điểm, bức xúc để có quyết
định phù hợp làm căn cứ cho lãnh đạo điều hành. Vận dụng đúng chính sách
phù hợp với địa phương. Làm tốt công tác tư tưởng, thống nhất nhận thức
trong các cấp, các ngành kết hợp với công tác tuyên truyền vận động.
Phối hợp chặt chẽ đồng bộ giữa chủ đầu tư với các ngành và chính
quyền địa phương, phải nhất quán trong phương án xử lý, nhất là các tình
huống phức tạp có tính chất nhạy cảm, với phương châm chính xác, công
khai và công bằng, thận trọng nhưng dứt khoát, dân chủ nhưng kiên quyết.
Công tác quy hoạch phải đi trước một bước, tổ chức cắm mốc công
Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp
SV: Mai §øc ThÞnh - C«ng nghiÖp 42A
khai để dân biết, chuẩn bị trước các phương án về sản xuất kinh doanh, đời
sống, nhà ở, đồng thời có biện pháp quản lý chặt chẽ, tránh tình trạng lãng
phí khi GPMB do xây dựng trái quy hoạch.
Xây dựng trước các khu tái định cư, bảo đảm điều kiện sinh hoạt, ổn
định đời sống, xây dựng và quyết định chính sách đơn giá tính đền bù, lập
phương án bố trí vốn.
Có cơ quan chuyên trách đủ mạnh, tổ chức kiểm tra, đôn đốc thường
xuyên, xử lý kịp thời tại chỗ vướng mắc, bảo đảm đúng quy định của nhà
nước và thành phố. Khen thưởng kịp thời, xử lý nghiêm minh.
2.3 Thực trạng tình hình giải phóng mặt bằng của Công ty.
2.3.1 Tình hình GPMB trong những năm qua của Thành phố Hà Nội
Hiện nay và trong thời gian tới, thủ đô Hà Nội có quy mô và tốc độ đầu
tư - đô thị hoá cao, với hàng loạt dự án mở rộng không gian thành thành phố,
cải tạo các nút giao thông, xây dựng các tuyến đường, di chuyển các xí
nghiệp cũ, các dự án xây dựng khu đô thị mới, phát triển nhà… Thực hiên
tốt giải phóng mặt bằng là điều kiện tiên quyết để tiến hành dự án, góp phần
đảm bảo nhip độ phát triển đô thị, nâng cao năng lực quản lý đô thi trong
tình hình mới.
Công tác đền bù, GPMB khi nhà nước thu hồi đất là vấn đề mang tính
kinh tế xã hội phức tạp. Thời gian qua, Hà nội vừa tiến hành GPMB vừa
từng bước đề xuất với Chính phủ và chủ động ban hành các quyết định (như
Quyết định 3455/QĐ - UB, 3528/QĐ - UB). Đặc biệt Nghị định 22/CP ngày
24/4/1998 của Chính phủ là bước tiến lớn trong chính sách đền bù, GPMB
cho Hà Nội. Theo số liệu thống kê:
Năm 2000 có 130 dự án đủ điều kiện, hoàn thành được 64 dự án, diện
tích đất thu hồi là 349 ha, đã chi trả 438 tỷ đồng, liên quan đến 11450 hộ
dân.
Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp
SV: Mai §øc ThÞnh - C«ng nghiÖp 42A
Năm 2001, có 257 dự án, bàn giao 159 dự án với diện tích 733 ha, chi trả
768 tỷ đồng cho 22662 hộ dân, bố trí tái định cư cho 1062 hộ.
Năm 2002, có 309 dự án, thực hiện bàn giao 194 dự án với diện tích 1003ha,
chi trả 930 tỷ đồng liên quan đến 27.767 hộ dân, bố trí tái định cư cho 969
hộ. So với năm 2001, số dự án hoàn thành GPMB tăng 22%, diện tích tăng
37%.
Sáu tháng đầu năm 2003, có 353 dự án có liên quan đến công tác GPMB
với diện tích đất bị thu hồi là 2.123 ha, trong đó có 294 dự án có đủ điều
kiện với diện tích bàn giao là 302 ha, số tiền phải chi trả là 357,8 tỷ đồng,
liên quan đến 7780 hộ dân, bố trí tái định cư cho 693 hộ.
Thời gian tới, trên địa bàn Thành phố hàng năm thường xuyên có khoảng
400 dự án được triển khai với diện tích khoảng 1000 ha, nhu cầu bố trí tái
định cư khoảng 5000 - 7000 hộ, đây là nhiệm vụ hết sức nặng nề. Do đó cần
rà soát điều chỉnh, xây dựng các chính sách có liên quan đến đất đai, bồi
thường, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Chủ động chuẩn bị quỹ nhà,
đất phục vụ nhu cầu tái định cư cho các dự án. Thành phố Hà Nội đang phấn
đấu thực hiện 3 đúng trong công tác đền bù, giải phóng mặt bằng đó là đúng
chính sách, đúng trình tự thủ tục, đúng tiến độ và thực hiện 3 giảm là giảm
sai sót, giảm khiếu nại và giảm số vụ cưỡng chế.
2.3.2 Tình hình GPMB tại Công ty Đầu tư phát triển nhà số 2.
Qua gần 4 năm thực hiện nhiệm vụ làm chủ đầu tư các dự án đầu tư xây
dựng, Công ty đã và đang thực hiện công tác GPMB ở các dự án sau:
BÀNG 6 : TỔNG HỢP CÁC DỰ ÁN
TT Tên dự án
Dự toán đền
bù GPMB
(tỷ đồng)
Địa điểm xây
dựng
Gian đoạn tiến hành
đền bù GPMB
Hình thức
đầu tư
Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp
SV: Mai §øc ThÞnh - C«ng nghiÖp 42A
1
Dự án khu nhà
ở Số 2 Giảng võ
12 TP Hà Nội
Từ 1/2000 đến
11/2003
Xây dựng
mới
2
Dự án Bắc Linh
Đàm mở rộng
25 TP Hà Nội
X1: 4/2001- 12/2002
X2: 12/2001-12/2002
Xây dựng
mới
3
Dự án Khu nhà
ở - Văn phòng
vườn chuối
18 TP Hà Nội Từ 11/ 2002 - 4/2004
Xây dựng
mới
4
Dự án Thái
Bình - Khu đô
thị mới
Thị xã Thái
Bình
Được tiến hành từ đầu
năm 2004
Xây dựng
mới
5
Dự án Cầu Rào
- Hải Phòng
Hải Phòng
Được tiến hành từ đầu
năm 2004
Xây dựng
mới
Nguồn: Báo cáo của Công ty đầu tư phát triển nhá số 2
Qua bảng ta thấy, tiến độ thực hiện đền bù GPMB tại Công ty Đầu tư
phát triển nhà số 2 còn chậm, chưa đảm bảo tiến độ đề ra. Ví dụ ở dự án Khu
nhà ở - Văn phòng vườn chuối. Mặc dù Công ty xác định đã xác định đây là
một dự án trọng điểm nhưng quá trình đền bù GPMB mất gần năm rưỡi.
Nguyên nhân là do: Thứ nhất, về mặt thủ tục. Ngày 25 tháng 11 năm 2002
Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội đã có quyết định thu hồi đất để thực hiện
dự án. Sau gần 2 tháng vào ngày 10/01/2003 Uỷ ban nhân dân quận Hai Bà
Trưng mới có quyết định thành lập Hội đồng giải phóng mặt bằng. Nếu như
sau khi có quyết định thu hồi đất ở trên, Công ty Đầu tư phát triển nhà số 2
nộp hồ sơ cho Uỷ ban nhân dân quận Hai Bà Trưng thì sau 7 ngày Hội đồng
giải phóng mặt bằng đã được thành lập.
Thứ hai, về quá trình xác lập số liệu, cơ sở pháp lý về đất đai, tài sản làm
căn cứ lập phương án bồi thường thiệt hại và tái định cư. Quá trình tổ chức
kê khai, điều tra, xác nhận đất đai, tài sản của các cá nhân, tổ chức, hộ gia
Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp
SV: Mai §øc ThÞnh - C«ng nghiÖp 42A
đình có đất bị thu hồi, quyết định đến tiến độ đền bù GPMB. Ngày
04/03/2003 Tổ công tác điều tra, khảo sát đền bù GPMB thực hiện dự án
được thành lập nhưng đến tháng 10/2003 Tổ công tác vẫn chưa thực hiện
xong nhiệm vụ của mình, đơn cử: đến ngày 10/10/2003 chủ hộ số 10 Đội
cung, tổ 21, cụm 5, phường Lê Đại Hành mới được Uỷ ban nhân phường Lê
Đại Hành xác nhận có 55,26 m2 đất ở đô thị bị thu hồi.
2.4 Đánh giá chung về công tác GPMB tại Công ty Đầu tư phát triển
nhà số 2
2.4.1 Kết quả công tác GPMB của công ty trong thời gian qua
Công tác đền bù, GPMB khi Nhà nước thu hồi đất là vấn đề mang tính
kinh tế xã hội phức tạp. Trong những năm vừa qua mặc dù còn gặp nhiều
khó khăn trong công tác đền bù, GPMB nhưng với tinh tần quyết tâm vượt
mọi khó khăn, chủ động trong công việc, biết tranh thủ sự ủng hộ của các
cấp Uỷ Đảng và chính quyền địa phương, vận động các hộ dân tích cực,
gương mẫu tham gia vào quá trình thuyết phục những hộ dân có đất đai bị
thu hồi tiến hành kê khai, nhận tiền đền bù và bàn giao mặt bằng. Vì thế,
năm nào công ty cũng vượt mức kế hoạch đặt ra với số liệu cụ thể sau:
BẢNG 6 : GIÁ TRỊ ĐỀN BÙ GPMB QUA CÁC NĂM
Đơn vị tính: triệu đồng
Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp
SV: Mai §øc ThÞnh - C«ng nghiÖp 42A
Nguồn: Báo cáo của Công ty đầu tư phát triển nhá số 2
Trong năm 2002 Công ty đă trả được tiền đền bù cho 507 hộ đân ( 133
hộ dân tại thôn Đại Từ xã Đại Kim và 374 hộ dân tại thôn Bằng A xã Hoàng
Liệt) và thu hồi được toàn bộ 16 ha đất của dự án Khu nhà o Bắc Linh đàm
mở rộng.
Có thể nói năm 2002 la năm thành công của Công ty trong công tác giải
phóng mặt bằng, từ việc triển khai tốt công tác giải phóng mặt bằng, thu hồi
TT NỘI DUNG Năm 2002 Năm 2003
K.H
2004
KH TH % KH TH %
GIÁ TRỊ ĐỀN BÙ
GPMB
18100 19280 106,5 11000 12600 145,5 30500
1 Dự án Khu nhà số 2 -
Giảng Võ
2100 2100 8000 9600
2 Dự án Bắc Linh Đàm
mở rộng:
- Khu X1
- Khu X2
5000
11000
6180
11000
3000
3000
3 Dự án Khu nhà ở - Văn
phòng Vườn chuối
15000
4 Dự án Thái Bình - khu
đô thị mới Trần Hưng
Đạo
2500
5 Dự án Cầu Rào - Hải
Phòng
4000
6 Dự án khu Bắc Linh
Đàm mở rộng X3
9000
Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp
SV: Mai §øc ThÞnh - C«ng nghiÖp 42A
đất của dự án Khu nhà ở Bắc Linh Đàm mở rộng đả tạo tiền đề vững chắc
cho sự phát triển của công ty trong nhưng năm tới.
2.4.2 Một số tồn tại
Nghiên cứu kỹ nội dung các văn bản pháp quy liên quan đến giải phóng
mặt bằng thấy rõ chính sách đền bù giải phóng mặt bằng là xuất phát tù nhu
cầu thuc tiễn và được điều chỉnh tích cực để phù hợp với các biến động của
tình hình; trên thực tế đã có tác dụng tích cực trong việc giữ cân đối và ổn
định tương đối công bằng.tuy vậy so với yêu cầu vẩn có một số vấn đề bất
cập,đó là:
- Ban đầu, viêc đền bù thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất có tính chất huy
động thời chiến phải đặt lợi ích xã hội, lợi ích cộng đồng lên trên hết, sẵn
sàng hy sinh lợi ích cá nhân, nên việc đền bù tuỳ thuộc vào hoàn cảnh cụ
thể, chưa có tiêu chuẩn, định mức rõ ràng.
Ngày nay, trong nền kinh tế thi trường yêu cầu cụ thể về công bằng xã
hội, lợi ích chính đáng của cá nhân phải được tôn trọng, phát huy đồng thời
với lợi ích xã hội và lợi ích cộng đồng, con người vừa là động lực vừa là
mục tiêu của phát triển,nên nhũng quy định đã có là vẩn chưa đầy đủ, xét về
mặt xã hội thì chưa đảm bảo được sự cân bằng giữa lợi ích chung (Nhà
nước,xã hội, cộng đồng) và lợi ích riêng (cá nhân, gia đình, tổ chức). Nhiều
trường hợp, mục tiêu giải phóng mặt bằng nhanh gọn, ít tốn kém được quan
tâm nhiều hơn so với mục tiêu đền bù sao cho người chịu ảnh hưởng khôi
phục được mức sống ban đầu.nghị định 22/CP đã có nhiều quy định nhằm
khắc phục nhược điểm này nhung vẫn chưa đồng bộ và mới triển khai trong
mấy năm gần đây nên trên thực tế chưa giải quyết triệt để.
- Vấn đề đền bù giải phóng mặt bằng cần được nhận thưc lại cho đầy đủ.
Nó là một phần không thể xem nhẹ của nội dung phát triển. Các hoạt động
nhằm khôi phục mức sống của những người bị ảnh hưởng cũng có ý nghĩa
Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp
SV: Mai §øc ThÞnh - C«ng nghiÖp 42A
quan trọng như việc xây đựng các công trình trên đất được giải phóng, đồng
thời còn phải đảm bảo hiệu quả kinh tế –xã hội hơn hẳn so với trước khi giải
phóng mặt bằng, không thể chấp nhận tình trạng, khi công trình xây dựng
mang lại lợi ích cho số đông thì lại đẩy một số người vốn đang sử dụng đất
đó vào tình trạng khó khăn hơn trước.
Trong bối cảnh mới và nhận thức trên đây, các chính sách của nhà nước
cần thể hiện đồng bộ và minh bạch trong việc đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ
của nhà đầu tư và người chịu ảnh hưởng vì lợi ích của phát triển.
- Do chưa hoàn toàn thoát khỏi cơ chế bao cấp nên kinh phí dùng để đền
bù giải phóng mặt bằng suy cho cung cũng rút từ ngân sách trong khi lơi ích
do phát triển mang lại chưa trở thành nguồn thu đầy đủ, ôn định và hợp pháp
của nhà đầu tư. Thông thường, các công trình hạ tầng kỹ thuật, xã hội được
xây dựng mới đều làm cho giá đất vùng lân cận tăng lên, người đang sử
dụng đất đó đương nhiên được hưởng mà không phải làm bất kỳ nghĩa vụ
nào! chính điều này không chỉ hạn chế năng lực giải quyết nhiệm vụ đền bù
giải phóng mặt bằng mà còn làm phát sinh quan hệ bất bình đẳng về kinh tế
–xã hội lâu dài.
Về lý thuyết, giá tri tăng tự nhiên của đất đai là thuộc về sở hữu, người
sử dụng đất chỉ được hưởng phần giá trị gia tăng do chính sự đầu tư của
mình vào đất. Theo đó, Nhà nước phải là người tiếp nhận mọi giá trị gia tăng
của đất sau khi đẵ trừ đi phần mà nhà đầu tư được hưởng, để phân phối lại
lợi ích cho toàn xã hội, còn nhà đầu tư (tổ chức, cá nhân) chỉ chiếm một tỷ
trọng nhất định và có tính cục bộ. Dựa trên nguyên tắc này, nhiều nước đã
chủ trương điều tiết triệt để thông qua một hệ thống chính sách về giá
đất(giá công bố, giá khai báo, trưng mua theo giá) thuế đất (thuế giá đất,thuế
giá trị gia tăng, thuế đơn), phụ phí phát triển (tiền sử dụng cơ sở hạ tầng có
cải thiện)….
Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp
SV: Mai §øc ThÞnh - C«ng nghiÖp 42A
Trong hoàn cảnh nước ta, giải quyết vấn đề này không dễ dàng, nhất là
chỉ trong khuôn khổ của nhiệm vụ đền bù giải phóng mặt bằng mà thôi ! tuy
nhiên, không thể không nghĩ đến nhũng chuyển biến cần thiết để đi đến giải
quyết vấn đề này một cách triệt để bắt đầu từ nhũng dự án đền bù giải phóng
mặt bằng
Trong bối cảnh hệ thống pháp luật chưa đồng bộ,đang trong quá trình
hoàn thiện, thậm chí có trường hợp còn gây xung đột pháp lý thì việc chỉ
dựa vào các chứng cứ pháp lý để giải quyết đền bù là chưa đầy đủ. Trong rất
nhiều trường hợp phải coi trọng hien trạng và tôn trọng những vấn đề có tính
lịch sử và tập quán xã hội được cộng đồng chấp nhận. Hơn nữa, những
trường hợp được xem là không hợp pháp, không được đề bù chỉ thực sự rõ
ràng và đầy đủ tính thuyết phục nếu là phát sinh sau khi công khai các
phương án đền bù, còn nếu xảy ra trước đó thì thuộc trách nhiệm của người
quản lý. Do đó việc thiếu chứng chỉ pháp lý về quyền sử dụng đất không nên
trở thành yếu tố trở ngại cho việc đền bù mà phải căn cứ vào hiện trạng và
lịch sử sử dụng đất để đảm bảo quyền lợi cho người có đất bị thu hồi.
2.4.3 Nguyên nhân của các tồn tại trên
Việc giải phóng mặt bằng của nhiều dự án của công ty đang bị ách tắc,
kéo dài, gây thiệt hại không nhỏ về kinh tế và làm nản lòng Lãnh đạo Công
ty, cũng như gây căng thẳng về xã hội …Tình trạng đó là hậu quả của một
loạt nguyên nhân, mà nóng bỏng nhất là:
Thứ nhất, các chính sách đền bù và GPMB, các văn bản, điều khoản
hướng dẫn còn chưa đầy đủ, và đồng bộ gây khó khăn trong xác định và
phân loại mức đền bù, giá đền bù đất có những khu vực còn chưa hợp lý.
Đối với đất nông nghiệp, việc xác định rõ các loại đất (đất ở, đất nông
nghiệp, đất vườn kề) thiếu quy định cụ thể, chưa thực sự khoa học. Trong
cùng một khu vực, theo quy định khung giá các loại đất, giá đất nông nghiệp
Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp
SV: Mai §øc ThÞnh - C«ng nghiÖp 42A
cao nhất chỉ là 19.300đ/m2, chênh lệch quá lớn so với giá đất ở, gây khó
khăn cho việc thu hồi đất. Giá đất ở khu dân cư nông thôn quá thấp(cao nhất
83.000đ/m2,thấp nhất 10.000đ/m2). Khi đền bù, người nông dân không đủ
khả năng tái tạo chỗ ở mới, hoặc nộp tiền sử dụng đất tại khu tái định cư.
Việc áp dụng hệ số khi tính toán GPMB vận dụng thiếu thống nhất, thiếu
đồng bộ.
Đối với các khu vực mới đô thi hoá, đất trở nên có giá, một số trường
hợp lấn chiếm để xây nhà, hoặc mua bán trái phép, nhưng lại được nhà nước
cấp giấy chúng nhận sử dụng đất(nghị định 45/CP,ngày 3/8/1996 của chính
phủ), do đó khi đền bù tạo tâm lý so bì, khiếu kiện.
Các quy định về cưỡng chế chưa được hướng dẫn cụ thể để tạo nên sự
thống nhất trong quá trình tổ chức thực hiện.
Thứ hai, các giấy tờ xác định quyền sử dụng đất rất phức tạp.
Việc đền bù thiệt hại về đất và tài sản phụ thuộc nhiều vào tính hợp pháp
về quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản. Trong khi đó, phần lớn đất
đai và tài sản chưa có đủ giấy tờ hợp lệ, Do không đủ các hồ sơ quản lý, cập
nhật các biến động nhà đất thường xuyên cho nên việc xác định thời gian sử
dụng đất để áp dụng các chính sách đền bù thiệt hại trong các trường hợp cụ
thể là kho khăn đối với chính quyền các cấp.
Thư ba, công tác quy hoạch còn chua quan tâm đúng mức đến tính phức
tạp của GPMB.
Việc lập quy hoạch tổng thể hoặc chi tiết, thường không nghiên cứu kỹ
hiên trạng và tính hết khó khăn thực tế GPMB, dẫn đến chi phí đền bù lớn,
hiệu quả kinh tế của dự án thấp. Một số dự án có ảnh hưởng đến môi trường
bên ngoài hàng rào của dự án, nhưng do quy hoạch chưa xác định được
Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp
SV: Mai §øc ThÞnh - C«ng nghiÖp 42A
phạm vi và mức độ ảnh hưởng, bị nhân dân xung quanh khu vực phản ứng
nên cũng gây khó khăn cho công tác triển khai.
Thứ tư, công tác tuyên truyền vận động phát huy đúng khả năng.
Các ngành, các cấp hiểu về chính sách đền bù và GPMB khác nhau, cho nên
có những quan điểm chưa thống nhất, tạo kẻ hở cho một số người khiếu kiện
hoặc lợi dụng cản trở công tác GPMB. Việc tuyên truyền chính sách đền bù
thiệt hại chưa được thực sự coi trọng và chưa đạt hiệu quả cao.
Thứ năm, công tác cưỡng chế chưa được triển khai đúng mức và hiệu lực.
Do sự hạn chế về kinh phí, lực lượng, cơ sở pháp lý và cả yếu tố tâm lý
nên việc cưỡng chế trên thực tế còn thiếu kiên quyết, chưa đủ hiệu lực và
hiệu quả khiến công tác GPMB kéo dài. Bên cạnh đó việc tự nguyện chấp
hành của một số người còn thấp, có hiện tượnh chây ỳ để trục lợi cá nhân.
Thứ sáu, chưa quan tâm đúng mức đến công tác xây dựng khu tái định
cư phục vụ cho các hộ phải di dời.
Trong hoàn cảnh các tư liệu sản xuất bị mất, công việc mới chưa được
định hình, những người dân bị thu hôi đất và chưa co khả năng đầu tư xây
dựng nhà ở ưng ý, thì việc xây dựng các khu nhà ở dùng cho thuê(chỉ áp
dụng đối với các hộ chính sách, hoàn cảnh đặc biệt khó khăn và trong trường
hợp khẩn) trong 1-2 năm là cần thiết. Song cho đến nay công tác này chưa
được quan tâm đầy đủ.
Thứ bảy, chưa có các hướng dẫn cụ thể thực hiện chính sách hỗ trợ
chuyển đổi nghề nghiệp, tạo công ăn việc làm.
Việc chuyển đổi chỗ ở đối với một số hộ thực tế đã mất đi các nguồn thu chủ
yếu nhu các hộ nông dân mất đất, không tìm ra nguồn thu mới, hay các hộ ở
đô thị trước đây nhờ có vị trí thuận lợi khinh doanh nay bị chuyển đổi chỗ
Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp
SV: Mai §øc ThÞnh - C«ng nghiÖp 42A
khác, cũng khó xác định công việc mới vấn đề đào tạo nghề nghiệp…cho
các đối tượng thuộc vực GPMB ngày càng trở thành vấn đề bức xúc.
Về mặt bản chất, việc đền bù, di đân và giải phóng mặt bằng không chỉ
là giải quyết các mối quan hệ kinh tế - vốn đã rất phức tạp và nan giải - mà
còn liên quan đến một vấn đề pháp lý và chính sách xã hội như : quyền sở
hữu cá nhân, công ăn việc làm, môi trường sống, sự công bằng và sự hài hoà
giữa các nhón lợi ích… vì vậy, công tác GPMB vừa có sự thận trọng, vừa
đòi hỏi các giải pháp phải toàn diện, đồng bộ cả từ góc độ pháp jý lẫn thực
tiễn để có thể quy tụ thành các nhóm giải pháp sau.
Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp
SV: Mai §øc ThÞnh - C«ng nghiÖp 42A
CHƯƠNG 3: MỘT SỐ BIỆN PHÁP NHẰM ĐẨY NHANH TIẾN ĐỘ
GPMB TẠI CÔNG TY ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN NHÀ SỐ 2
3.1 Nhiệm vụ SXKD và chương trình hành động trong thời gian tới.
Những kết quả quan trọng mà Công ty đã đạt được trong năm 2003 là do có
sự chỉ đạo sát sao của Tổng công ty, sự giúp đỡ của Bộ Xây dựng, các Ban,
ngành của Thành phố, sự phối hợp chặt chẽ của chính quyền địa phương cấp
cơ sở và các đơn vị thi công trong và ngoài Tổng công ty, sự chỉ đạo linh
hoạt của Ban lãnh đạo công ty, Chi bộ, sự ủng hộ nhất trí của các đoàn thể
công đoàn, đoàn thanh niên và của toàn thể cán bộ công nhân viên Công ty.
Tập thể cán bộ công nhân viên Công ty đầu tư phát triển nhà số 2 nhận thức
được đầy đủ rằng chặng đường phát triển sắp tới là rất khả quan, nhưng cũng
còn rất nhiều khó khăn, thử thách nhất là trong lĩnh vực phát triển nhà ở và
đô thị, đòi hỏi cán bộ công nhân viên phải tư rèn luyện phẩm chất đạo đức
nâng cao trình độ chuyên môn, sáng tạo, chủ động trong công tác để đáp ứng
nhu cầu đòi hỏi ngày càng cao đối với nhiệm vụ được giao.
Chỉ tiêu kế hoạch năm 2004.
Phát huy những thành quả đã được trong sản xuất kinh doanh và các mặt
hoat động, công tác năm 2003, thực hiện kế hoạch 5 năm 2001- 2005, tập
thể cán bộ công nhân viên Công ty đã đề ra kê hoạch năm 2003 với các chỉ
tiêu cụ thể sau:
Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp
SV: Mai §øc ThÞnh - C«ng nghiÖp 42A
BẢNG 7: CHỈ TIÊU KẾ HOẠCH NĂM 2004
STT Các chỉ tiêu
Đơn vị
tính
Kế hoạch
năm 2004
Ghi chú
Tăng so với năm
2003
1 2 3 4 5
1 Giá trị sản lượng Tr đồng 160700 136,32%
2 Doanh thu Tr đồng 140000 180%
3 Lợi nhuận Tr đồng 20100 183%
4 Nôp. Ngân sách Tr đồng 18000 253%
5 Thu nhập bình quân
của người lao động Tr đ/ng/th
1,75 3%
Nguồn: Báo cáo Công ty đầu tư phát triển nhà số 2
3.2 Những biện pháp nhằm khắc phục khó khăn trong công tác GPMB
tại Công ty Đầu tư phát triển nhà số 2
Bàn giao mặt bằng đúng thời hạn cho các chủ đầu tư để thi công các
công trình luôn là mong muốn và mục tiêu của Công ty. Làm được điều này
không chỉ giúp cho Công ty tiết kiệm được thời gian, chi phí mà còn làm cho
các dự án mà công ty là chủ đầu tư được khởi công đúng kỳ hạn, thi công
đúng tiến độ.
Mặc dù thời gian thực tập tại Công ty có hạn và đây là lần đầu tiên em được
tiếp xúc với thực tế hoạt động sản xuất kinh doanh của Công ty, cùng với sự
giúp đỡ nhiệt tình của các cán bộ Phòng Quản lý dự án, em đã đi sâu tìm
hiểu công tác GPMB do phòng phụ trách. Qua quá trình tìm hiểu, tiếp xúc
với thực tế tình hình GPMB tại Công ty, một lĩnh vực đang còn hết sức mới
mẽ đối với một sinh viên như chúng em cộng với lý luận mà em đã được học
Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp
SV: Mai §øc ThÞnh - C«ng nghiÖp 42A
ở trường. Em mạnh dạn đưa ra các biện pháp nhằm đẩy nhanh quá trình giải
phóng mặt bằng tại các dự án mà công ty là chủ đầu tư.
3.3.1 Những giải pháp đối với công ty.
Công ty nên có chính sách riêng để hỗ trợ người bị thu hồi đất
Khi mà đất bị thu hồi để thực các dự án khu đô thị mới là đất nông nghiệp,
thì sẽ làm cho một số người không còn đất để canh tác. Vậy họ phải làm gì
khi mà nông nghiệp là một nghề thuần nông của họ. Thiết nghĩ Công ty nên
mạnh dạn nhận họ vào làm một số công việc phụ ở các khu đô thị như Bảo
vệ, nhân viên vệ sinh, nhân viên chăm sóc cây xanh cho khu đô thị…Như
thế, một mặt tạo động lực tốt cho họ để họ tích cực hợp tác với công ty trong
quá trình giải phóng mặt băng. Mặt khác còn tạo cho họ có được một cuộc
sống ổn định sau khi bị thu hồi đất.
Với những dự án thực hiện trong nhiều năm, nằm trên nhiều địa
phương thì phương án đền bù có thể chia thành nhiều giai đoạn khác nhau để
đáp ứng tiến độ xây dựng công trình
Chính sách đền bù, giải toả phải được thể hiện cụ thể trên bảng giá nhà, giá
đất của từng khu vực toàn thành phố, thể hiện quyền lợi chính đáng của
người dân khi phải di dời. Người dân rất quan tâm về chính sách GPMB.
Nếu việc xác định giá đất không đồng bộ, thống nhất sẽ gây khó khăn cho
chính quyền và Công ty khi thu hồi đất. Muốn đền bù, GPMB hiệu quả,
Công ty phải phát động công tác tuyền truyền, làm cho dân thấy được lợi
ích của các dự án được xây dựng. Thêm vào đó, trong quá trình thực hiện
đền bù, GPMB Công ty phải biết kết hợp sức mạnh của các tổ chức, đoàn
thể xã hội như Mặt trận Tổ quốc, Chi bộ Đảng, Hội Phụ nữ, Hội Nông dân,
Tổ dân phố.
Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp
SV: Mai §øc ThÞnh - C«ng nghiÖp 42A
3.3.2 Những đề xuất từ nhà nước
* Hoàn thiện các chinh sách GPMB, đền bù. đột phá trong khâu quản lý,
nâng cao năng lực thể chế.
Kiến nghi với chính phủ, đề xuất sửa đổi, bổ sung…nhằm hoàn thiện các
chính sách đền bù và GPMB, phù hợp hơn nữa với đặc điển Hà Nội. Kiến
nghị chính phủ về điều chỉnh giá đền bù phù hợp với giá thị trường và sớm
xây dựng luật hoặc pháp lệnh GPMB. Nguyên tắc để xây dụng cơ chế chính
sách kinh tế trong công tác GPMB là đền bù sát giá thị trường nhưng được
hưởng một tỷ lệ ưu đãi(quy đinh rõ ràng) về chuyển quyền sử dụng đất. Các
hộ gia đình chính sách, thu nhập thấp có khung giá hỗ trợ cụ thể, vì đây là
vấn đề xã hội cần được chính quyền quan tâm giải quyết. Các hộ trong diện
GPMB cần xác định là đối tượng ưu tiên về đào tạo nghề, vay vốn ưu đãi
giải quyết việc làm…
* Công tác GPMB có tác động quan trọng đến công tác đầu công tác đầu
tư xây dựng của thành phố, đang là vấn đề nổi cộm cần giải quyết đồng bộ,
vì vậy cần có biện pháp chỉ đạo tích cực. Thành phố nên lập cơ quan chuyên
trách gồm các tổ chức công tác, có đại diện biệt phái của các ngành liên
quan, thường xuyên chỉ đạo triển khai GPMB trên toàn địa bàn. cơ quan này
có trach nhiệm thống nhất và trực tiếp giúp, hướng dẫn triển khai các dự án
GPMB, từ khâu khảo sát thâm định giá trị đất, xây dựng khu tái định cư cho
đến khi hoàn tất yêu cầu…GPMB của dự án.
* Các cơ quan chức năng, các cán bộ thực hiện phải thống nhất chính
sách, quan điểm và biện pháp tiến hành để tránh gây thắc mắc, so sánh,
khiếu kiện của dân trong diện GPMB.
Gắn kết nhiệm vụ GPMB với nhiệm vụ chung của các quận huyện, phân
cấp rõ trách nhiệm của các cơ quan chức năng, xây dựng chế độ phụ cấp hợp
lý.
Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp
SV: Mai §øc ThÞnh - C«ng nghiÖp 42A
Xúc tiến nhanh các công tác quy hoạch chi tiết các quận, huyện, phường,
xã.
Chủ động và kiên quyết xử lý việc lấn chiếm đất công rồi đòi đền bù,
nhằm trục lợi cá nhâm và gây mất trật tự, cảnh quan đô thị, mất sự tôn
nghiêm của pháp luật.
* Nâng cao hiệu quả công tác đánh giá và lập phương án tiền khả thi
các dự án có GPMB.
Các phương pháp thẩm định, các mức đánh giá, khảo sát địa bàn nhằm
xây dựng phương án đền bù và GPMB, các phương án xây dựng chỗ ở
mới, chính sách tạo việc làm… phải được xem xét một cách kỹ lưỡng,
thông qua các Hội đồng chuyên gia, nếu dự án của Nhà nước thì nên đầu
tư một phần thích đáng chi phí của dự án cho phần việc này.
Chuẩn bị đầy đủ cơ sở vật chất để phục vụ cho việc đền bù và tái định
cư. Chuẩn bị quỹ đất ở và nhà ở đủ điều kiện hạ tầng cho các đối tượng
phải di chuyển là vấn đề quan trọng quyết định kết quả GPMB.
Các phương án GPMB, đề bù, xây dựng khu định cư mới cho dân phai
được coi là một phần bắt buộc của một dự án và phải được xây dựng kỹ
lưỡng, cụ thể.
Tạo điều kiện thuận lợi cho chủ dự án – nhất là các chủ dự án nước
ngoài- có vai trò tích cực chủ động lập phương án giải phóng và đền bù,
nếu Hội đồng thẩm định thấy các phương án phù hợp với luật pháp và
chủ dự án có khả năng chi trả đền bù, thì khuyến khích chủ động giải
quyết theo phương án đã được duyệt.
* Coi trọng các phương thức hỗ trợ tài chính và quá trình giải quyết
giấy tờ nhà đất, cấp sổ đỏ.
Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp
SV: Mai §øc ThÞnh - C«ng nghiÖp 42A
Khuyến khích các cơ sở thuộc diện phải di chuyển – hiện đang sử dụng vị
trí thuận lợi cho kinh doanh dịch vụ, có giá đất cao- tổ chức đấu thầu,
thương lượng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với các đối tượng khác,
nhằm tạo nguồn kinh phí thích đáng hỗ trợ cho các cơ sở di chuyển.
Cho phép các cơ sở phai di chuyển vay vốn với mức lãi suất ư đãi, tạo
điều kiên thuận lợi cho việc đầu tư công nghệ, xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ
thuật mới.
Có chế độ miễn giảm các loại thuế vài năm đầu cho các cơ sở di
chuyển (có thể từ 3-5 năm).
Đối với các hộ làm nông nghiệp cần được thông báo sớm kế hoạch
GPMB để họ chuyển hướng canh tác và làm quen vơi công việc khác. Hỗ
trợ đào tạo nghề, đặc biệt khơi đậy các nghề truyền thống. Ưu tiên tuyển
dụng các đối tượng này trong cac chương trình việc làm của thành phố,
hoặc nhận họ vào làm việc trong các dự án có nhu cầu GPMB.
Đối với công nhân của các cơ sở di chuyển, có thể hỗ trợ tài chính
phù hợp với thời gian chuyển đổi.
Quan tâm hỗ trợ kinh tế cho các công ty xây dựng nhà ở và hạ tầng để
hỗ trợ cho các đối tượng di chuyển bằng các hình thức ưu đãi vốn, thuế…
khuyến khích các đối tác nước ngoài đầu tư phái triển lĩnh vực này.
Cho vay tín dụng ưu đãi để các hộ di chuyển xây nhà mới và thế chấp
bằng chính ngôi nhà mới này.
* Phát huy vai trò của các tổ chức quần chúng khuyến khích cộng
đồng tham gia vào dự án GPMB.
Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp
SV: Mai §øc ThÞnh - C«ng nghiÖp 42A
Cần quán triệt nguyên tắc công khai hoá và dân chủ hoá các phương án
đề bù GPMB, để mọi đối tượng liên quan đến đều biết, thống nhất, tránh
so bì thắc mắc và tiêu cực.
Tiến hành điều tra xã hội học đối với các dự án lớn, tiến hành phỏng
vấn hộ gia đình trong khu vực sẻ tiến hành GPMB, đồng thời tổ chức tốt
các bước gặp gỡ giữa chủ dự án, các cấp các ngành với nhân dân để diều
chỉnh nội dung phương án GPMB thiết thực hợp lý hơn.
Phát huy vai trò của các hội trong công tácvận động quần chúng như
Hội Phụ nữ, Hội Cựu chiến binh… trong công tác GPMB.
Tạo niềm tin của quần chúng đối với chủ trương và chính sách của
Nhà nước thông qua giải quyết dứt điểm những khiếu nại của nhân dân,
kiên quyết xử lý nghiêm minh các trường hợp lợi dụng chính sách của
Nhà nước để chây ỳ trục lợi. Thông tin rộng rãi chủ trương chính sách,
các vấn đề và cá nhân, các địa chỉ, diện thoại liên quan đến công tác và
qúa trình GPMB trên các kênh phương tiện thông tin đại chúng ,các
thành phố và quân, huyện, phường xã.
Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp
SV: Mai §øc ThÞnh - C«ng nghiÖp 42A
Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp
SV: Mai §øc ThÞnh - C«ng nghiÖp 42A
KẾT LUẬN
Với tốc độ phát triển, xây dựng ngày càng cao, đáp ứng yêu cầu CNH -
HĐH đắt nước, vấn đề đền bù GPMB ngày càng trở nên phức tạp, đặc biệt
khi thị trường nhà đất có những biến động và khó kiểm soát. Đây cũng là
vấn đề mà các nước đang phát triển gặp phải.
Qua sự phân tích trên ta thấy vai trò của công tác đền bù GPMB trong
quá trình thực hiện một dự án, làm tốt công tác này sẽ tạo tiền đề vững chắc
cho sự phát triển của công ty trong những năm tới
Trong quá trình thực tập ở Công ty, được tiếp xúc tìm hiểu các thực tế
hoạt động của Công ty, cùng với sự giúp đỡ tận tình của cô giáo Nguyễn
Ngọc Điệp, sự giúp đỡ của các cô chú trong Công ty đã giúp em hoàn thành
chuyên đề này. Với sự kết hợp những kiến thức đã được học trong nhà
trường và nhận thức của bản thân về tình hình thực tế, em đã mạnh dạn đưa
ra một số giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ đền bù GPMB cho Công ty Đầu
tư phát triển nhà số 2.
Em rất mong nhận được sự đóng góp ý kiến từ các thầy cô giáo, cùng
các bạn để chuyên đề này được hoàn thiện hơn và có ý nghĩa thực tiễn hơn.
Tôi xin chân thành cảm ơn các bác Lãnh đạo, các anh chị trong các
phòng ban của Công ty Đầu tư phát triển nhà số 2 và đặc biệt là Cô giáo
hướng dẫn Nguyễn Ngọc Điệp đã giúp em rất nhiều để em hoàn thành
chuyên đề này.
Sinh viên thực hiện
Mai Đức Thịnh
Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp
SV: Mai §øc ThÞnh - C«ng nghiÖp 42A
Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp
SV: Mai §øc ThÞnh - C«ng nghiÖp 42A
TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Nghị định 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 của Chính phủ
2. Quyết đính số 20/1998/QĐ-UB ngày 30/6/1998 của UBND Thành
phố Hà Nội
3. Quyết đính số 72/2001/QĐ-UB ngày 17/9/2001 của UBND Thành
phố Hà Nội
4. Giáo trình Kinh tế và Kinh doanh Xây dựng NXB Giáo dục - 2002 -
Khoa QTKD QTKD Công nghiệp & Xây dựng.
5. Giáo trình Quản trị Doanh nghiệp - NXB Thống Kê - 2000 - Khoa
QTKD QTKD Công nghiệp & Xây dựng.
6. Một số tạp chí: - Tạp chí Xây dựng số 4/2002, số 10/2002
- Tạp chí Thời báo Kinh tế Việt Nam số 2/2001,
số 35/2001, số 8/2003,số 61/2003, số 88/3003
Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp
SV: Mai §øc ThÞnh - C«ng nghiÖp 42A
MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU................................................................................................................1
CHƯƠNG I: TỔNG QUAN VỀ CÔNG TY ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN NHÀ SỐ 2 .....3
1.1 Sự ra đời và phát triển của Công ty: ............................................... 3
1.2 Chức năng, nhiệm vụ kinh doanh. .................................................. 4
1.3 Đặc điểm sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp ........................... 5
1.3.1 Đặc điểm tổ chức bộ máy quản lý và sản xuất của Công ty ..... 5
1.3.2 Đặc điểm sản phẩm ................................................................. 7
1.3.3 Đặc điểm về lao động .............................................................. 9
1.3.4 Về thiết bị công nghệ..............................................................12
1.3.5 Đặc điểm về tài chính .............................................................14
BẢNG 3: TÌNH HÌNH TÀI CHÍNH CỦA CÔNG TY NHỮNG NĂM QUA ........... 15
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TẠI CÔNG
TY ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN NHÀ SỐ 2 ..................................................................... 17
2.1. Quy trình công tác giải phóng mặt bằng (ví dụ công tác GPMB
Khu nhà ở - Văn phòn vườn chuôi) .....................................................17
2.2 Các yếu tố ảnh hưởng tới công tác giải phóng mặt bằng tại Công ty
Đầu tư phát triển nhà số 2 ...................................................................30
2.2.1 Kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh của Công ty trong
những năm qua ................................................................................30
2.2.2 Mối quan hệ giữa công ty với cơ quan chủ quản và các công ty
khác.................................................................................................33
2.2.3 Nguồn nhân lực phục vụ công tác GPMB...............................35
2.3 Thực trạng tình hình giải phóng mặt bằng của Công ty. ................37
2.3.1 Tình hình GPMB trong những năm qua của Thành phố Hà Nội
........................................................................................................37
2.3.2 Tình hình GPMB tại Công ty Đầu tư phát triển nhà số 2. .......38
Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp
SV: Mai §øc ThÞnh - C«ng nghiÖp 42A
2.4 Đánh giá chung về công tác GPMB tại Công ty Đầu tư phát triển
nhà số 2...............................................................................................40
2.4.1 Kết quả công tác GPMB của công ty trong thời gian qua .......40
2.4.2 Một số tồn tại .........................................................................42
2.4.3 Nguyên nhân của các tồn tại trên............................................44
CHƯƠNG 3: MỘT SỐ BIỆN PHÁP NHẰM ĐẨY NHANH TIẾN ĐỘ GPMB TẠI
CÔNG TY ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN NHÀ SỐ 2......................................................... 48
3.1 Nhiệm vụ SXKD và chương trình hành động trong thời gian tới. ..48
3.2 Những biện pháp nhằm khắc phục khó khăn trong công tác GPMB
tại Công ty Đầu tư phát triển nhà số 2 .................................................49
3.2.1 Những giải pháp đối với công ty.............................................50
3.2.2 Những đề xuất từ nhà nước....................................................51
KẾT LUẬN.................................................................................................................. 56
TÀI LIỆU THAM KHẢO........................................................................................... 58
Các file đính kèm theo tài liệu này:
- Luận văn- Thực trạng và một số giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng ở một số dự án trên địa bàn Hà Nội tại Công ty Đầu tư phát triển nhà số 2.pdf