Tiểu luận Quản trị dự án với đầu tư xây dựng cao ốc văn phòng A&B

Khoa Quản Trị Kinh Doanh QUẢN TRỊ DỰ ÁN Bài tiểu luận: Hoạch Định Dự Án ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CAO ỐC VĂN PHÒNG A&B Danh sách nhóm 1: 10. Phạm Hoàng Chiến 17. Huỳnh Thị Ngọc Diễm 29. Võ Trọng Hân 59. Trương Thị Liền 67. Lê Hoàng Trúc Mai 75. Nguyễn Ngọc Ngân Mục lục Lời nói đầu Phần 1: Thiết lập các mục tiêu Phần 2: Mô tả công việc Phần 3: Tổ chức Phần 4: Lập tiến độ Phần 5: Hoạch định nguồn lực Phần 6: Hoạch định việc kiểm soát Kết luận Phụ lục: Tài liệu dự án Khung trách nhiệm từng thành viên nhóm 1 thực hiện tiểu luận. Lời nói đầu Lập kế hoạch thực hiện là việc nhất thiết phải làm khi tiến hành dự án nói riêng hay bất kì một công việc nào nói chung để đảm bảo hoàn thành mục tiêu công việc tốt nhất trong giới hạn về phạm vi, chi phí và thời gian. Nhận thấy tàm quan trọng của việc hoạch định, nhóm 1 đã chọn đề tài: “Hoạch định dự án” cho bài tiểu luận của nhóm dựa trên dự án đã có sẵn nhưng chưa có hoạch định cụ thể. Nội dung bài tiểu luận hướng tới mục tiêu là tìm hiểu rõ hơn về công việc hoạch định một dự án dựa trên cơ sở lý thuyết đã học mà vận dụng vào dự án thực tế. Do đó không tránh khỏi những hạn chế về kiến thức vận dụng và nguồn thông tin về dự án.Vì vậy, nếu được mong cô có nhiều đóng góp và sữa chữa để nhóm có thể tham khảo và vận dụng tốt hơn trong công việc. PHẦN 1: THIẾT LẬP MỤC TIÊU Cơ sở mục tiêu: Thị trường căn hộ cao cấp tại Hồ Chí Minh được đánh giá là có nhiều tiềm năng phát triển do những nguyên nhân cơ bản sau: Tiến trình đô thị hoá ở Việt Nam mới ở giai đoạn đầu: Nền kinh tế đang phát triển, cần mở rộng và nâng cao cơ sở hạ tầng như cao ốc, chungcư, văn phòng cho thuê, trung tâm thương mại,… Tỷ lệ dân cư thành thị hiện chiếm khoảng 27 – 28%. Dự đoán tỷ lệ này sẽ tăng lên 45-50% vào năm 2020-2035 và tiếp tục tăng lên trong những năm tiếp theo. Do đó, nhu cầu về nhà ở, cao ốc văn phòng, trung tâm thương mại, khách sạn, các khu vui chơi giải trí, bệnh viện, trường học,… sẽ tăng trong thời gian tới. Nền kinh tế tăng trưởng và hội nhập Thị trường bất động sản nói chung và thị trường văn phòng cho thuê nói riêng vẫn là thị trường tiềm năng do nhu cầu phát triển cơ sở hạ tầng, do đó vốn FDI đầu tư và Việt Nam 8 tháng đầu năm 2008 đạt 47 tỷ USD, tăng 4,5 lần so với năm 2007, trong đó 50% đổ vào địa ốc. Tp. HCM xếp thứ 2 cả nước với 7,9 tỷ USD, trong đó đầu tư bất động sản chiếm 90%. Cùng với tiến trình mở cửa hội nhập kinh tế, dự báo các Tập đoàn đa quốc gia, Công ty nước ngoài tới làm việc tại Việt Nam tăng mạnh trong thời gian tới tăng nhu cầu về văn phòng cho thuê, đặc biệt là văn phòng cao cấp. Làn sóng đầu tư trong nước và nước ngoài vào thị trường BĐS nói chung và thị trường văn phòng cho thuê cao cấp nói riêng tiếp tục tăng. Nguồn cung hạn chế và quy mô còn nhỏ: Tính đến hết quý II/2008, Tp. Hồ Chí Minh có 6 tòa nhà văn phòng hạng A, 27 tòa nhà văn phòng hạng B. Trong năm 2008, thị trường cao ốc văn phòng tại Tp. Hồ Chí Minh có thêm nhiều văn phòng hạng B đi vào hoạt động trong khi đó không có thêm tòa nhà văn phòng hạng A nào. Nguồn cung diện tích văn phòng tại Tp. Hồ Chí Minh Văn phòng Diện tích sàn (m2) Hiệu suất thuê (%) Hạng A 74.307 100% Hạng B 297.146 95% Hạng C 355.654 Nhu cầu văn phòng cho thuê tiếp tục tăng xuất phát từ hai nguồn: Thứ nhất, nhu cầu từ các doanh nghiệp nước ngoài đầu tư mới và mở rộng hoạt động kinh doanh tại Việt Nam. Các doanh nghiệp nước ngoài muốn kinh doanh tại khu vực trung tâm hoặc các tuyến phố chính, có mặt bằng đẹp, diện tích lớn thuận tiện cho việc kinh doanh. Thứ hai, các doanh nghiệp trong nước có nhu cầu thuê văn phòng có chất lượng cao nhằm tăng khả năng cạnh tranh và cải thiện hình ảnh doanh nghiệp. Bên cạnh đó, các Công ty hiện tại đang thuê cũng có nhu cầu mở rộng về quy mô lẫn số lượng áp lực lớn về nhu cầu văn phòng cao cấp. Hiện nay, nhu cầu văn phòng cho thuê chủ yếu từ các công ty đa quốc gia (chiếm 63%), nhu cầu từ các doanh nghiệp trong nước chiếm tỷ lệ thấp hơn 37%. Phân chia theo ngành nghề hoạt động, nhu cầu như sau: Số lượng văn phòng yêu cầu theo ngành hoạt động Ngành nghề Số lượng yêu cầu Tỷ lệ Tàu biển và vận chuyển 225 18% Ngân hàng (NH nước ngoài chiếm 58%) 206 17% Giao dịch và thương mại 179 14% Dầu khí 170 14% Quỹ đầu tư và tài chính 160 13% Chứng khoán 142 11% Bảo hiểm 92 7% Hàng tiêu dùng 73 6% Tổng 1247 100% (Nguồn: CBRE) Một số dự án văn phòng cho thuê trong thời gian tới: Tên tòa nhà Diện tích cho thuê/sàn (m2) Địa điểm Hạng Năm 2009 Asiana Plaza 27.000/31.562 Quận 1 A Năm 2010 A&B 17.997/25.726 Quận 1 A Times Square 31.000/90.000 Quận 1 A Năm 2011 Vietcombank Tower - /77.000 Quận 1 - M&C Tower 35.000/49.000 Quận 1 - Financial Tower 100.000/119.000 Quận 1 - (Nguồn:Tổng hợp báo cáo từ CBRE và Savills) Năm 2007, giá cho thuê văn phòng hạng A trung bình khoảng 35 USD/m2/tháng, đến tháng 5 năm 2008 giá cho thuê đã tăng gấp hai lần, tốc độ tăng là 100%, khoảng 65-70 USD/m2/tháng, cao điểm là tháng 7 với mức giá 75 USD/m2/tháng. Mức giá thuê văn phòng hạng A tại Tp. HCM hiện tại trung bình khoản 70 USD/m2/tháng. Bảng giá cho thuê văn phòng tại HCM Bên cạnh đó vẫn còn những rủi ro và cạnh tranh: - Vốn đầu tư lớn, có nhiều biến động. - Ảnh hưởng tình hình kinh tế thế giới - Các yếu tố cạnh tranh trong ngành Mục tiêu và kết quả dự án: Tên Dự án: Dự án Đầu tư Xây dựng Cao ốc văn phòng A&B Loại hình: Văn phòng cho thuê hạng A Địa điểm đầu tư: Số 76 Lê Lai, P. Bến Thành, Quận 1, Tp.Hồ Chí Minh Vị trí dự án: Sát khách sạn New World, đối diện công viên 2/9, dự án nằm tại đường Lê Lợi giao với Nguyễn Thị Nghĩa. Chủ đầu tư: Công ty Cổ phần phát triển A&B Tổng vốn đầu tư: 581.636 triệu đồng (đã bao gồm lãi vay). Thời gian khai thác: 50 năm (2006 – 2056) theo hợp đồng thuê đất số 12384 của Sở TNMT - UBND Tp. HCM ngày 25/12/2006. Các chỉ tiêu quy hoạch: Diện tích lô đất: 1832,7 m2 Diện tích xây dựng: 1.099,6 m2; Hệ số sử dụng đất: 60% Tổng diện tích sàn xd: 25.726 m2; Tầng cao:25 tầng (01 trệt, 23 tầng lầu và 01 tầng kỹ thuật mái, 03 tầng hầm Dự kiến đến năm 2010 đưa vào khai thác sử dụng Theo bảng dự toán, giả định hiệu suất sử dụng tầng 1-3 là 100% do các tầng thấp thường được sử dụng cho mục đích thương mại, các tầng còn lại được đề xuất với một mức an toàn là 75%-80% trong thời gian đầu và 85% trong thời gian còn lại. Đây là một tỷ lệ cho thuê ở mức hợp lý và chấp nhận được, vừa bảo đảm tính thử nghiệm độ rủi ro của thị trường vừa sát tình hình thực tế. Hạn mục máy móc và hệ thống điện Thi công móng – hầm Kết cấu phần thô Cung cấp và lắp đặt thiết bị Hạn mục thang máy Hoàn thiện kiến trúc tổng thể Cao ốc A&B Phân tích môi trường trường Chuẩn bị tài chính Tìm kiếm đơn vị thực hiện Thực hiện các hạn mục XD Dự toán chi phí Tiến độ thi công Đối tượng tham gia thực hiện Mua bảo hiểm Kế hoạch công suất khai thác & giá cho thuê Chi phí vốn, lãi suất chiết khấu Vốn đầu tư, vốn vay Phương án vay và kế hoạch trả nợ PHẦN 2: MÔ TẢ CÔNG VIỆC PHẦN 3: TỔ CHỨC Xác định các tương tác của đội dự án Dự án được thực hiện với sự tham gia của nhiều tổ chức khác nhau, các tổ chức này cùng tham gia tư vấn hỗ trợ trong việc thực hiện đội dự án nên sẽ có sự tương tác qua lại giữa các tổ chức. Các thành viên tham gia đội dự án: Đơn vị quản lý giám sát thi công công trình và thiết kế kết cấu: Duffill Watts & Tse Ltd Là Công ty có Trụ sở tại New Zealand, văn phòng đại diện tại 11B Ngô Văn Nam, Quận 1, HCM chuyên cung cấp các dịch vụ về khảo sát, thiết kế, quản lý thi công, phối hợp toàn bộ dự án, quản lý giá … liên quan đến: Lãnh vực xây dựng (kiến trúc, kết cấu và kỹ thuật hạ tầng) Các dự án thương mại và buôn bán lẻ. Cơ sở hạ tầng Duffill Watts & Tse Ltd chịu trách nhiệm quản lý thi công đúng tiến độ và tính toán chi phí ở mức hợp lý nhất nhằm tiết kiệm cho chủ đầu tư. Nếu vi phạm hợp đồng, Duffill Watts & Tse Ltd có trách nhiệm bồi thường cho chủ đầu tư mỗi hợp đồng tối đa 1 triệu USD trong thời hạn 6 năm đảm bảo rủi ro thi công và tính toán kết cấu. Nhận xét: Duffill Watts & Tse Ltd là một Công ty có nhiều kinh nghiệm và uy tín trong lĩnh vực thiết kế, quản lý thi công. Duffill Watts & Tse Ltd vừa quản lý thi công toàn bộ công trình vừa thiết kế kết cấu và cơ sở hạ tầng nên rất thuận tiện trong việc tính toán, quản lý chi phí xây dựng nhằm đem lại hiệu quả cao nhất cho dự án cao ốc A&B Đơn vị thiết kế kiến trúc: DCMSTUDIOS Là công ty thiết kế nổi tiếng của HongKong thành lập năm 1976, có chi nhánh tại nhiều nước như Việt Nam, Úc, Singapore, Malaysia, Anh,…Một số khách hàng truyền thống và các công trình đã thiết kế như Louis Vuitton, Hilton Hotels, Starwood Hotels, The Peninsula Hotel, Mandarin Oriental Hotels, Cathay Pacific Airways, Hong Kong and Shanghai Bank,… DCMSTUDIOS cam kết thực hiện theo đúng kế hoạch đã ký kết với chủ đầu tư. Nếu vi phạm hợp đồng, DCM có trách nhiệm bồi thường cho chủ đầu tư (giới hạn 1 triệu USD) trong thời hạn 24 tháng kể từ ngày hoàn thành công trình è rủi ro về thiết kế kiến trúc được đảm bảo Nhận xét: DCMSTUDIO là đơn vị có tên tuổi và uy tín trong lĩnh vực thiết kế kiến trúc công trình, từng thi công nhiều công trình lớn của nhiều tập đoàn nổi tiếng. Rủi ro được đảm bảo bằng hợp đồng bảo hiểm trách nhiệm Đơn vị thiết kế cơ điện: Indochine Engineering Indochine Engineering là một đơn vị tư vấn về kỹ thuật điện độc lập của Úc chuyên thiết kế cho các dự án tại Việt Nam. Một số dự án đã tham gia thiết kế về mảng cơ điện: Park Hyatt Saigon (259 key, Bệnh viện khoa Nhi Huế, Phu My Hung, Bitexco, Tung Shing, Avalon, and Nguyen Du Park Villas, Đại học RMIT, Hung Vuong Plaza,… Rủi ro về phần thi công và thiết kế cơ điện được đảm bảo bằng bảo hiểm trách nhiệm pháp lý và bảo hiểm cho bên thứ 3 theo hợp đồng bảo hiểm số 0220623 và 0220625 với Công ty Liên doanh Bảo hiểm Việt Úc ngày 29/11/2005 Nhận xét: Indochine Engineering là đơn vị có tên tuổi và uy tín trong lĩnh vực thiết kế cơ điện, từng thi công nhiều công trình lớn của nhiều tập đoàn nổi tiếng. Năng lực thiết kế và thi công được đảm bảo. Đơn vị thi công móng: Tổng công ty xây dựng số 1 Tổng công ty xây dựng số 1 (COFICO) tiền thân là xí nghiệp xây lắp của nhà nước, sau hơn 30 năm hoạt động COFICO trở thành một trong những đơn vị thi công có uy tín và ngày càng lớn mạnh. Một số công trình đã thi công: Saigon Pearl, Hùng Vương Plaza, Golden Plaza, Richland Hill, Keangnam Hanoi Landmark Tower,… Nhận xét: COFICO là đơn vị thi công có kinh nghiệm lâu năm trên thị trường xây dựng, từng thi công nhiều công trình lớn. Việc thi công phần móng và tầng hầm thông qua đấu thầu bảo đảm tính minh bạch và hiệu quả dưới sự giám sát của Duffill Watts & Tse Ltd. Theo kế hoạch, COFICO và các đơn vị thành viên sẽ tiếp tục tham gia thi công phần thô cao ốc A&B. Kết luận: Các đối tác tham gia xây dựng công trình đều là những đơn vị có uy tín trong ngành xây dựng. Do vậy, chất lượng và tiến độ công trình có thể được đảm bảo. Sơ đồ trách nhiệm của các thành viên tham gia đội dự án WBS CÁC THÀNH VIÊN TRONG ĐỘI DỰ ÁN CÁC THÀNH VIÊN CHỦ CHỐT BÊN TRONG DUFFILL & Tse Ltd DCM STUDIO INDOCHINE ENGINEERING TỔNG CTY XÂY DỰNG SỐ 1 NHÀ TÀI TRỢ SEABANK QUẢN LÝ GS VÀ THI CÔNG R S S A THIẾT KẾ CẤU TRÚC C R S THIẾT KẾ CƠ ĐIỆN C R S THI CÔNG MÓNG S S R Trong đó: R: Responsible (Trách nhiệm) S: Support (Hỗ trợ) C: Consult ( Tư vấn ) A: Approval ( Chấp thuận) PHẪN 4: LẬP TIẾN ĐỘ Tiến độ thi công và các đối tác tham gia thực hiện Dự án: Tiến độ thi công: Nội dung thực hiện Thời hạn (ngày) Ngày thực hiện Ngày hoàn tất Hoàn thành thiết kế chi tiết 06/11/2007 Gói thầu các loại 548 22/5/2007 13/12/2008 Gói thầu số 1 – Móng, cọc, hầm 44 06/11/2007 31/07/2007 Gói thầu số 2 – Kết cấu 191 22/4/2008 29/10/2008 Gói thầu số 3 - Máy móc và thiết bị điện 351 22/5/2007 30/05/2008 Gói thầu số 4 - Chống thấm và cửa sổ 107 22/5/2007 16/09/2007 Gói thầu số 5 - Thang máy và thang cuốn 370 22/5/2007 18/06/2008 Gói thầu số 6 - Hoàn tất phần kiến trúc tổng thể (bao gồm cung cấp và lắp ráp cửa các loại) 548 22/5/2007 13/12/2008 Xây dựng cơ bản 965 22/5/2007 05/03/2010 Hợp đồng 1 – Thi công móng, hầm 423 09/08/2007 16/11/2008 Hợp đồng 2 - Kết cấu, phần thô 825 22/5/2007 10/03/2009 Hợp đồng 3 - Hạng mục máy móc và hệ thống điện 965 22/5/2007 05/03/2010 Hợp đồng 4 - Cung cấp và lắp đặt thiết bị bằng nhôm các loại 855 22/5/2007 02/11/2009 Hợp đồng 5 - Hạng mục thang máy 965 22/5/2007 05/03/2010 Hợp đồng 6 – Hoàn thiện kiến trúc tổng thể 407 14/12/2008 10/02/2010 Tiến độ công trình được nêu chi tiết bằng bảng vẽ kỹ thuật ngày 2/6/2008, được tóm tắt như trên. Trong phần xây dựng cơ bản, hợp đồng thi công móng theo dự kiến thực hiện từ ngày 8/9/2008 đến ngày 16/11/2008. Tiến độ hiện tại theo thông tin chủ đầu tư cung cấp là đang thi công khoản mục tầng hầm 3 – đúng tiến độ đề ra. Dự kiến đến giữa tháng 11, COFICO hoàn tất việc thi công phần tầng hầm. 22/5/07 9/8/07 16/11/08 10/3/09 11/09 2/2010 5/3/10 423 ngày 825 ngày 965 ngày 855 ngày 965 ngày 407 ngày PHẦN 5: HOẠCH ĐỊNH NGUỒN LỰC Đơn vị tính: triệu đồng Xây móng Xây tầng hầm Xây phần Thân 22/5/07 - 22/7/07 23/07/07 - 4/11/07 5/11/07 - 05/03/10 A(150) B(100) C(100) khoi luong nguon luc 150 100 50 10 Số lượng nhân lực huy động làm móng toà nhà diện tích nền 1832.7 m2 có 3 đội Đội cofa có 50 người Đội làm sat có 50 người Đội đổ bê tông có 50 người. Ngày làm 8h, không nghỉ thư 7 và chủ nhật. Hoat dong A: lam mong ( 2 thang) tu ngay 22/05/07 den ngay 22/07/07 Hoat dong B: xay 3 tang ham ( 2 thang), duoc thuc hien sau hoat dong A, tu ngay 23/07/07 den ngay 4/11/07 Hoat dong C: xay dung phan than gom 25 tang, duoc thuc hien sau hoat dong B, tu ngay 05/11/07 den ngay 05/03/10 Moi Tang duoc thuc hien trong 33 ngay Tang 1: bat dau ngay 5/11/07 den 08/12/07 tang 2: bat dau ngay 9/12/07 den 12/01/07 Tang 3: bat dau ngay 13/01/08 den 16/02/08 Tang 4: bat dau ngay 17/02/08 den 20/03/08 Tang 5: bat dau ngay 21/03/08 den 24/04/08 Tang 6: bat dau ngay 25/04/08 den 28/05/08 Tang 7: bat dau ngay 29/05/08 den 02/06/08 Tang 8: bat dau ngay 103/06/08 den 06/07/08 Tang 9: bat dau ngay 07/07/08 den 10/08/08 Tang 10: bat dau ngay 11/08/08 den 14/09/08 Tang 11: bat dau ngay 15/09/08 den 18/10/08 Tang 12: bat dau ngay 19/10/08 den 22/11/08 Tang 13: bat dau ngay 25/11/08 den 28/12/08 Tang 14: bat dau ngay 29/12/08 den 01/01/09 Tang 15: bat dau ngay 02/02/09 den 05/03/09 Tang 16: bat dau ngay 06/03/09 den 09/04/09 Tang 17: bat dau ngay 10/04/09 den 13/05/09 Tang 18: bat dau ngay 14/05/09 den 17/06/09 Tang 19: bat dau ngay 18/06/09 den 21/07/09. Tang 20: bat dau ngay 22/07/09 den 25/07/09 Tang 21: bat dau ngay 26/07/09 den 29/08/09 Tang 22: bat dau ngay 30/08/09 den 03/09/09 Tang 23: bat dau ngay 05/10/09/ den 08/11/09 Tang 24: bat dau ngay 09/11/09 den 12/12/09 Tang 25: bat dau ngay 13/12/09 den 16/01/09 Xay mai toa nha: bat dau ngay 17/01/10 den 20/02/10 Thoi gian du tru vi thoi tiet xau la 14 ngay(21/02/10 den 05/03/10) 412.752 400.000 106.948 82.471 200.000 Chi phí làm móng : 98036 + 8912( vat) = 106948 Chi phí làm 3 tầng hầm: 15tr/m2 * dien tich san la 1832.7 m2 = 27490.5 *3 = 82471.5 Chi phí thiêt bị (thang may, co dien, dien va thiet bi chieu sang) : 101,775 chi phi lam phan than: 142,752 Khoản mục Gt đầu tư VAT Giá ngoaì VAT Suất đầu tư I Chi phí xây lắp 199,252 18,114 181,138 6.56 1 Hạ tầng kỹ thuật 1,356 123 1,233 0.04 2 Phần móng 98,036 8,912 89,124 3.23 3 Phần thân 99,860 9,078 90,781 3.29 II Chi phí thiết bị 278,497 25,318 253,179 9.17 1 Thang máy 30,341 2,758 27,583 0.99 2 Cơ điện 121,059 11,005 110,054 3.98 3 Hoàn thiện kiến trúc 44,238 4,022 40,217 1.45 4 Vách kính ngoài 69,108 6,283 62,826 2.27 5 Điện và thiết bị chiếu sáng 13,750 1,250 12,500 0.45 III Chi phí khác + Dự phòng 47,775 IV Lãi vay trong thời gian XD 56,112 Tổng cộng 581,636 43,432 538,204 15.7 PHẦN 6: HOẠCH ĐỊNH VIỆC KIỂM SOÁT quá trình kiểm soát tiến đô: ĐẦU VÀO 1. Tiến độ KH dự án: 22/05/07-05/03/10 2. Báo cáo kết quả hoạt động: Các đơn vị tham gia dự án đều có uy tín và nhiều kinh nghiệm nên dự án luôn được đảm bảo thực hiện tốt ĐẦU RA 1.Dự án đúng tiến độ, 2. tới tháng 11 COFICO sẽ hoàn tất thi công phần móng và tầng hầm 3. đơn vị quản lý Duffill Watts hoàn tất phần móng, 4. Duffill Watts & Tse Ltd vừa quản lý thi công toàn bộ công trình vừa thiết kế kết cấu và cơ sở hạ tầng 5. DCMSTUDIO thiết kế kiến trúc công trình 6. Indochine Engineering thiết kế cơ điện Kiểm soát chi phí: Chi phí làm móng : 98036 + 8912( vat) = 106948 Chi phí làm 3 tầng hầm: 15tr/m2 * dien tich san la 1832.7 m2 = 27490.5 *3 = 82471.5 Chi phí thiêt bị (thang may, co dien, dien va thiet bi chieu sang) : 101,775 chi phi lam phan than: 142,752 ĐẦU RA 1.ước tính cp điều chỉnh 2.ước tính cp hoàn thành ĐẦU VÀO 1.ước tính cp cơ bản: 2.bc kết quả thực hiện cp ĐẦU RA 1.ước tính cp điều chỉnh 2.ước tính cp hoàn thành Kiểm soát phạm vi: Công suất khai thác và giá cho thuê: Đối với tầng 1-3: tỷ lệ lấp đầy là 100% với giá ước tính là 65 USD/m2/tháng (giá đã bao gồm VAT và phí dịch vụ) do vị trí Cao ốc nằm tại khu vực trung tâm nên nhu cầu sử dụng mặt bằng các tầng thấp, đặc biệt là tầng trệt rất cao. Đối với các tầng từ 4-25: tỷ lệ lấp đầy giả định ở mức an toàn là 75% trong năm đầu đi vào hoạt động và 85% cho các năm tiếp theo, giá giả định là 55 USD/m2/tháng trong 5 năm đầu đi vào khai thác, các năm tiếp theo tăng 1 USD/5 năm. Khoản mục Đơn giá Tổng diện tích S sử dụng chung S cho thuê tỷ lệ cho thuê/DT cho thuê TLệ S cho thuê/ S sàn (USD/m2/tháng) (m2) (m2) (m2) % Tầng 1-3 60 3,299 1,239 2,060 100% 62.45% Tầng 4-24 55 22,427 6,490 15,937 80% 71.06% Tổng cộng - 25,726 7,729 17,997 - 69.96% Hiện nay, giá thuê bình quân đối với văn phòng hạng A vào khoảng 65 – 75 USD/m2 (chưa bao gồm VAT và phí dịch vụ). Tuy nhiên, vào thời điểm dự án đi vào khai thác, dự kiến cung văn phòng hạng A có sự tăng đáng kể làm giá thuê có thể giảm xuống. Theo quan điểm thận trọng, Phòng Dự án và quan hệ khách hàng lớn tính toán mức giá cho thuê là 55 USD/m2/tháng đối với các tầng cao và 60 USD/m2/tháng đối với tầng 1 - 3 (giá đã bao gồm VAT và phí dịch vụ). Ứng trước tiền thuê của khách hàng: 03 tháng. Toàn bộ khoản ứng trước tiền thuê trong năm thứ nhất sẽ được dùng để đầu tư vào Dự án. Kiểm soát rủi ro Rủi ro và cạnh tranh: Vốn đầu tư lớn, có nhiều biến động. Các dự án đầu tư xây dựng văn phòng cho thuê cao cấp đòi hỏi vốn đầu tư lớn, đặc biệt là trong giai đoạn đầu của dự án. Lãi suất cho vay của các Ngân hàng tăng cao làm cho chi phí đầu lãi vay tăng è ảnh hưởng đến kế hoạch, hiệu quả kinh doanh. Ảnh hưởng tình hình kinh tế thế giới Kinh tế thế giới khó khăn, các tập đoàn đa quốc gia và các công ty nước ngoài tính toán rất kỹ các chi phí trước khi đầu tư, trong đó có chi phí thuê văn phòng. Các yếu tố cạnh tranh trong ngành Văn phòng cho thuê hạng B đáp ứng một phần nhu cầu do giá thấp hơn. Xu hướng phát triển ra các khu vực mới như Nam Sài Gòn, Thủ Thiêm,… để xây văn phòng nhằm giảm chi phí. Kết luận: Một kế hoạch tốt không phải là một kế hoạch “chết” mà nó phải được thay đổi linh hoạt phù hợp với thực tế. Sự thay đổi luôn diễn ra, rủi ro luôn luôn tiềm ẩn và không ai có thể dự đoán hết mọi tình huống. Vì vậy cần có bảng kế hoạch hoạt động để so sánh giữa thực kế và kế hoạch để có thể chủ động điều chỉnh những thay đổi xảy ra kịp thời đúng lúc, hoàn thành mục tiêu đã đề ra. Dự án : “Đầu tư xây dựng cao ốc văn phòng A&B” (thẩm định dự án đầu tư cùa Ngân Hàng Á Châu ) Khung trách nhiệm thành viên tham gia tiểu luận: Hoạt Động Liền Hân Diễm Mai Ngân Chiến Thiết lập mục tiêu R S Mô tả công việc R S S Hoạch định tổ chức C R S Lập tiến độ S R S H/đ nguốn lực S R C H/đ việc kiểm soát S C R Tổng hợp R R: chịu trách nhiệm S: hổ trợ C: tư vấn