Tìm hiểu chế độ pháp lý về sử dụng đất nhà đầu tư nước ngoài tại Việt Nam

Nam ®­îc Nhµ n­íc cho phÐp sö dông tiÒn thuª ®Êt gãp vèn liªn doanh hoÆc tham gia hîp ®ång hîp t¸c kinh doanh víi tæ chøc, c¸ nh©n n­íc ngoµi, mµ t¹i thêi ®iÓm ®iÒu chØnh ®· x¸c ®Þnh xong ®¬n gi¸ thuª ®Êt. 4.4 ThÈm quyÒn x¸c ®Þnh gi¸ thuª ®Êt. Trªn c¬ së khung gi¸ tiÒn thuª ®Êt vµ ®iÒu kiÖn miÔn gi¶m t¹i QuyÕt ®Þnh 189/2000/Q§-BTC ngµy 24/11/2000, theo ®Ò nghÞ cña Gi¸m ®èc Së Tµi chÝnh- VËt gi¸, Uû ban nh©n d©n c¸c tØnh, thµnh phè trùc thuéc trung ­¬ng quyÕt ®Þnh ®¬n gi¸ thuª ®Êt vµ viÖc miÔn gi¶m hoÆc ®iÒu chØnh ®¬n gi¸ thuª ®Êt cho tõng dù ¸n. Tr­êng hîp cã ý kiÕn kh¸c nhau vÒ ®¬n gi¸ thuª ®Êt gi÷a ng­êi thuª ®Êt víi c¬ quan cã thÈm quyÒn quyÕt ®Þnh ®¬n gi¸ thuª ®Êt th× quyÕt ®Þnh gi¶i quyÕt cña Bé Tµi chÝnh lµ quyÕt ®Þnh cuèi cïng. 4.5 ¦u ®·i vÒ tiÒn thuª ®Êt: 4.5.1 CÇn cã sù ph©n biÖt c¸c lo¹i dù ¸n ®Çu t­ khi x¸c ®Þnh ­u ®·i vÒ tiÒn thuª ®Êt. Ngoµi c¸c dù ¸n ®­îc tÝnh tiÒn thuª ®Êt theo quy ®Þnh t¹i QuyÕt ®Þnh 189, c¸c dù ¸n sau ®­îc x¸c ®Þnh theo nh÷ng quy ®Þnh riªng: §èi víi dù ¸n ®Çu t­ theo Hîp ®ång X©y dùng – kinh doanh – chuyÓn giao, Hîp ®ång X©y dùng – chuyÓn giao – kinh doanh vµ Hîp ®ång X©y dùng – chuyÓn giao: Theo quy ®Þnh t¹i QuyÕt ®Þnh 189/2000 vµ NghÞ ®Þnh 62/1998 ngµy 15/8/1998 ban hµnh quy chÕ ®Çu t­ theo hîp ®ång BOT ¸p dông cho ®Çu t­ n­íc ngoµi t¹i ViÖt Nam th× loaÞ dù ¸n nµy ®­îc miÔn tiÒn thuª ®Êt trong suèt thêi gian thùc hiÖn dù ¸n. §èi víi dù ¸n ®Çu t­ x©y dùng nhµ ë ®Ó b¸n vµ cho thuª: Theo quy ®Þnh t¹i NghÞ ®Þnh sè 71/2001/N§-CP ngµy 05/10/2001 cña ChÝnh phñ vÒ ­u ®·i ®Çu t­ x©y dùng nhµ ë ®Ó b¸n vµ cho thuª, Th«ng t­ sè 20/2002/TT-BTc h­íng dÉn thi hµnh NghÞ ®Þnh 71 th× c¸c Doanh nghiÖp cã vèn ®Çu t­ n­íc ngoµi thµnh lËp vµ ho¹t ®éng theo LuËt ®Çu t­ n­íc ngoµi khi tham gia x©y dùng c¸c dù ¸n nhµ ë sÏ ®­îc nhµ n­íc cho thuª ®Êt vµ ®­îc ­u ®·i, trong ®ã cã ­u ®·i vÒ tiÒn thuª ®Êt (d­íi ®©y gäi lµ dù ¸n nhµ ë ®­îc ­u ®·i). C¸c doanh nghiÖp trong n­íc nÕu thùc hiÖn dù ¸n nhµ ë ®­îc ­u ®·i sÏ ®­îc Nhµ n­íc giao ®Êt vµ ®­îc h­ëng ­u ®·i vÒ tiÒn sö dông ®Êt. 4.5.2 Tr×nh tù, thñ tôc h­ëng ­u ®·i ViÖc xin h­ëng ­u ®·i vÒ tiÒn thuª ®Êt cã thÓ ®­îc tiÕn hµnh song song víi viÖc thuª ®Êt vµ xin cÊp phÐp ®Çu t­. Néi dung h­ëng ­u ®·i vÒ tiÒn thuª ®Êt lµ mét néi dung h­ëng ­u ®·i ghi trong §¬n xin ®¨ng ký ­u ®·i ®Çu t­ göi kÌm theo Hå s¬ xin cÊp GiÊy phÐp ®Çu t­ (GP§T). Tr­êng hîp dù ¸n ®· ®­îc cÊp GP§T nay xin ®­îc h­ëng ­u ®·i nãi chung, ­u ®·i vÒ tiÒn thuª ®Êt nãi riªng th× Doanh nghiÖp c¸c thñ tôc xin söa ®æi, bæ sung GiÊy phÐp ®Çu t­. §iÒu 111 – NghÞ ®Þnh 24 quy ®Þnh: ViÖc söa ®æi, bæ sung GP§T ®­îc c¬ quan cã thÈm quyÒn cÊp GP§T chÊp thuËn d­íi h×nh thøc GiÊy phÐp ®iÒu chØnh. Tuú tõng dù ¸n mµ c¬ quan cÊp phÐp ®Çu t­ cã thÓ lµ Bé KÕ ho¹ch vµ §Çu t­, UBND cÊp tØnh, Ban Qu¶n lý Khu C«ng nghiÖp trong tr­êng hîp ®­îc Bé KÕ ho¹ch vµ §Çu t­ uû quyÒn. Khi cã nh­ cÇu söa ®æi bæ sung GP§T, c¸c doanh nghiÖp cã vèn ®Çu t­ n­íc ngoµi, c¸c bªn hîp doanh nép Hå s¬ xin ®iÒu chØnh GP§T cho c¬ quan cÊp GP§T. III. H×nh thøc NhËn gãp vèn b»ng quyÒn sö dông ®Êt ®Ó liªn doanh hoÆc hîp ®ång hîp t¸c kinh doanh víi bªn ViÖt Nam. Theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt hiÖn hµnh, ®©y lµ vÊn ®Ò cã nhiÒu söa ®æi so víi c¸c quy ®Þnh tr­íc ®©y, nhÊt lµ vÒ ph¹m vi chñ thÓ gãp vèn vµ C¸ch thøc gãp vèn liªn doanh b»ng gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt. Nh÷ng vÊn ®Ò cÇn quan t©m: Chñ thÓ gãp vèn liªn doanh b»ng gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt, Gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt gãp vèn, C¸ch thøc gãp vèn, thuª ®Êt nhµ n­íc ®Ó gãp vèn liªn doanh, tr×nh tù thñ tôc gãp vèn, chÊm døt gãp vèn vµ xö lý quyÒn sö dông ®Êt khi chÊm døt gãp vèn. 1. Bªn gãp vèn liªn doanh b»ng gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt. Theo quy ®Þnh tr­íc ®©y, chñ thÓ gãp vèn liªn doanh chØ lµ c¸c doanh nghiÖp nhµ n­íc, doanh nghiÖp cña c¸c tæ chøc chÝnh trÞ, x· héi, doanh nghiÖp quèc phßng an ninh (®èi víi c¸c tæ chøc trong n­íc ®­îc nhµ n­íc giao ®Êt cã thu tiÒn sö dông ®Êt vµ c¸c tæ chøc trong n­íc ®­îc Nhµ n­íc cho thuª ®Êt). Ngoµi ra tæ chøc ®­îc Nhµ n­íc giao ®Êt kh«ng ph¶i tr¶ tiÒn sö dông ®Êt ®Ó sö dông ®Êt vµo môc ®Ých s¶n xuÊt n«ng nghiÖp, l©m nghiÖp, nu«i trång thñy s¶n vµ lµm muèi khi gãp vèn liªn doanh víi tæ chøc, c¸ nh©n n­íc ngoµi khi ®­îc c¬ quan cã thÈm quyÒn cho phÐp. Theo quy ®Þnh hiÖn hµnh, chñ thÓ gãp vèn liªn doanh vÉn chØ lµ c¸c tæ chøc trong n­íc. C¸c c¸ nh©n, hé gia ®×nh, doanh nghiÖp cã vèn ®Çu t­ n­íc ngoµi cã quyÒn sö dông ®Êt kh«ng ®­îc thùc hiÖn quyÒn nµy. Tuy nhiªn ph¹m vi chñ thÓ gãp vèn lµ tæ chøc ®· ®­îc më réng. Theo §iÒu 35 NghÞ ®Þnh 17, bªn ViÖt Nam gãp vèn cã thÓ lµ: Tæ chøc ®­îc Nhµ n­íc giao kh«ng thu tiÒn sö dông ®Êt ®Ó sö dông vµo môc ®Ých s¶n xuÊt n«ng nghiÖp, l©m nghiÖp, nu«i trång thuû s¶n, lµm muèi (kh«ng cÇn sù chÊp thuËn cña c¬ quan cã thÈm quyÒn giao ®Êt); Tæ chøc ®­îc Nhµ n­íc giao cã thu tiÒn sö dông ®Êt; Tæ chøc nhËn chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt hîp ph¸p; Tæ chøc ®­îc Nhµ n­íc cho thuª mµ ®· tr¶ tiÒn thuª ®Êt cho c¶ thêi gian thuª hoÆc ®· tr¶ tr­íc tiÒn thuª ®Êt cho nhiÒu n¨m mµ thêi h¹n thuª ®Êt ®· ®­îc tr¶ tiÒn cßn l¹i Ýt nhÊt lµ 05 n¨m; C¸c doanh nghiÖp nhµ n­íc ®­îc nhµ n­íc cho thuª ®Êt tr¶ tiÒn thuª ®Êt hµng n¨m; NÕu gãp vèn b»ng gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt ®Ó liªn doanh víi tæ chøc, c¸ nh©n n­íc ngoµi th× ph¶i ®­îc Thñ t­íng ChÝnh phñ cho phÐp. §©y lµ quy ®Þnh míi cña NghÞ ®Þnh 17 so víi c¸c quy ®Þnh tr­íc ®©y nh»m môc ®Ých më réng quyÒn cho c¸c tæ chøc thuª ®Êt cña nhµ n­íc. Gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt gãp vèn: Tæ chøc bªn ViÖt Nam ®­îc Nhµ n­íc cho phÐp sö dông gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt (tiÒn thuª ®Êt) ®Ó gãp vèn liªn doanh, hîp ®ång hîp t¸c kinh doanh víi c¸c tæ chøc, c¸ nh©n n­íc ngoµi, th× gi¸ thuª ®Êt do c¸c bªn tho¶ thuËn, nh­ng kh«ng ®­îc thÊp h¬n ®¬n gi¸ thuª ®Êt, mÆt n­íc, mÆt biÓn ¸p dông ®èi víi c¸c h×nh thøc ®Çu t­ n­íc ngoµi t¹i ViÖt Nam quy ®Þnh t¹i QuyÕt ®Þnh 189 (Th«ng t­ sè 35). Gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt gãp vèn liªn doanh ®­îc x¸c ®Þnh b»ng: diÖn tÝch sö dông ®Ó gãp vèn nh©n víi gi¸ thuª ®Êt mét n¨m, nh©n víi thêi h¹n liªn doanh. C¸ch thøc gãp vèn b»ng gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt Tr­íc ®©y, bªn cã ®Êt gãp vèn liªn doanh ph¶i chuyÓn sang h×nh thøc thuª ®Êt ¸p dông ®èi víi h×nh thøc ®Çu t­ n­íc ngoµi t¹i ViÖt Nam. Bªn cã ®Êt gãp vèn liªn doanh ph¶i ký hîp ®ång nhËn nî víi Së Tµi chÝnh vµ cã kÕ ho¹ch hoµn tr¶ tiÒn thuª ®Êt ë c¸c n¨m sau (theo Th«ng t­ 70/TC-QLCS ngµy 7/10/1997 cña Bé Tµi chÝnh). Ph¸p luËt hiÖn hµnh cã sù ph©n chia thµnh c¸c c¸ch thøc kh¸c nhau trªn c¬ së cã sù ph©n biÖt gi÷a c¸c h×nh thøc sö dông ®Êt, ph­¬ng thøc nép tiÒn thuª ®Êt, tiÒn sö dông ®Êt (nép tiÒn cho c¶ thêi gian thuª hay kh«ng, tiÒn nép cã nguån gèc tõ ng©n s¸ch hay kh«ng), vµ c¸c lo¹i h×nh doanh nghiÖp (doanh nghiÖp nhµ n­íc vµ doanh nghiÖp ngoµi quèc doanh). Tuú tõng tr­êng hîp mµ viÖc gãp vèn ®­îc ¸p dông mét trong c¸c c¸ch thøc sau: Gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt gãp vèn ®­îc coi lµ vèn cña tæ chøc gãp vèn vµ tæ chøc chØ ph¶i nép thuÕ sö dông ®Êt. GÝa trÞ quyÒn sö dông ®Êt ®­îc coi lµ vèn ng©n s¸ch nhµ n­íc cÊp vµ tæ chøc gãp vèn ph¶i nép tiÒn sö dông vèn ng©n s¸ch. Tæ chøc gãp vèn ph¶i nép tiÒn thuª ®Êt theo ®¬n gi¸ thuª ®Êt ¸p dông cho tæ chøc, c¸ nh©n n­íc ngoµi thuª ®Êt t¹i ViÖt Nam. Riªng ®èi víi tæ chøc ®­îc nhµ n­íc cho thuª ®Êt cÇn ¸p dông quy ®Þnh míi t¹i Th«ng t­ 35 thay cho viÖc ¸p dông QuyÕt ®Þnh 189: QuyÕt ®Þnh 189/2000 quy ®Þnh: Tæ chøc ®­îc nhµ n­íc cho thuª ®Êt ®­îc sö dông gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt ®Ó gãp vèn liªn doanh víi n­íc ngoµi, th× sè tiÒn thuª ®Êt gãp vèn liªn doanh lµ phÇn vèn cña nhµ n­íc ®Çu t­ cho doanh nghiÖp vµ doanh nghiÖp ph¶i tr¶ tiÒn sö dông vèn ng©n s¸ch. Th«ng t­ 35/2001 cã sù ph©n chia thµnh 2 tr­êng hîp: Doanh nghiÖp nhµ n­íc ®­îc Nhµ n­íc cho thuª ®Êt: khi ®­îc sö dông gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt (tiÒn thuª ®Êt) gãp vèn liªn doanh víi n­íc ngoµi, th× "gi¸ trÞ tiÒn thuª ®Êt ®­îc coi lµ vèn ng©n s¸ch nhµ n­íc cÊp cho doanh nghiÖp. Doanh nghiÖp kh«ng ph¶i ghi nhËn nî vµ kh«ng ph¶i hoµn tr¶ tiÒn thuª ®Êt...". Doanh nghiÖp ph¶i nép tiÒn thu vÒ sö dông vèn ng©n s¸ch nhµ n­íc theo quy ®Þnh hiÖn hµnh. Thêi ®iÓm tÝnh vµ nép tiÒn thu vÒ sö dông vèn ng©n s¸ch nhµ n­íc ®­îc tÝnh tõ thêi ®iÓm sö dông tiÒn thuª ®Êt gãp vèn liªn doanh. * Tr­êng hîp ®· tr¶ tiÒn thuª ®Êt cho c¶ thêi gian thuª ®Êt, khi ®­îc Nhµ n­íc cho phÐp dïng gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt gãp vèn liªn doanh trong thêi h¹n ®· tr¶ tiÒn thuª ®Êt, th× kh«ng ph¶i nép tiÒn thu vÒ sö dông vèn ng©n s¸ch nhµ n­íc ®èi víi gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt gãp vèn liªn doanh. Tæ chøc kh«ng ph¶i lµ doanh nghiÖp nhµ n­íc ®­îc Nhµ n­íc cho thuª ®Êt ®· tr¶ tiÒn thuª ®Êt cho c¶ thêi gian thuª ®Êt hoÆc tr¶ cho thêi gian thuª ®Êt cßn l¹i Ýt nhÊt lµ 5 n¨m, khi ®­îc Nhµ n­íc cho phÐp dïng gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt gãp vèn liªn doanh trong thêi h¹n ®· tr¶ tiÒn thuª ®Êt, tæ chøc ph¶i nép tiÒn thuª ®Êt theo b¶n quy ®Þnh vÒ tiÒn thuª ®Êt, mÆt n­íc, mÆt biÓn ¸p dông ®èi víi c¸c h×nh thøc ®Çu t­ n­íc ngoµi t¹i ViÖt nam ban hµnh kÌm theo QuyÕt ®Þnh 189 Thuª ®Êt ®Ó gãp vèn liªn doanh b»ng quyÒn sö dông ®Êt. Tr­êng hîp bªn ViÖt Nam thuª ®Êt ®Ó gãp vèn liªn doanh víi n­íc ngoµi th× ph¶i lµm thñ tôc thuª ®Êt cña nhµ n­íc nh­ ®èi víi c¸c tæ chøc, c¸ nh©n n­íc ngoµi theo quy ®Þnh t¹i Th«ng t­ sè 679 TT/§C ngµy 12-5-1997 cña Tæng côc §Þa chÝnh. Riªng viÖc ®Òn bï, gi¶i phãng mÆt b»ng do bªn ViÖt Nam tæ chøc chØ ®¹o. GiÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt ®­îc cÊp cho doanh nghiÖp liªn doanh. Tr×nh tù thñ tôc gãp vèn b»ng gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt. ViÖc gãp vèn ®­îc thùc hiÖn theo quy ®Þnh cña NghÞ ®Þnh 17/1999/N§-CP ngµy 29/3/1999 vµ NghÞ ®Þnh 79/2001. * GiÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt ®­îc cÊp cho Doanh nghiÖp liªn doanh. ChÊm døt gãp vèn vµ xö lý quyÒn sö dông ®Êt khi chÊm døt gãp vèn §­îc thùc hiÖn theo quy ®Þnh cña NghÞ ®Þnh 17/1999/N§-CP ngµy 29/3/1999 vµ NghÞ ®Þnh 79/2001. §èi víi doanh nghiÖp nhµ n­íc, viÖc xö lý tµi s¶n gãp vèn khi chÊm døt liªn doanh cßn ®­îc quy ®Þnh cô thÓ t¹i Th«ng t­ sè 22/TT-BTC ngµy 11/3/2002 h­íng dÉn xö lý tµi chÝnh vµ h¹ch to¸n ®èi víi DNNN ViÖt Nam cã vèn gãp thµnh lËp DNLD theo LuËt ®Çu t­ n­íc ngoµi t¹i ViÖt Nam khi DNLD chÊm døt ho¹t ®éng. Liªn quan ®Õn vÊn ®Ò nµy cã mét sè vÊn ®Ò thùc tÕ ph¸t sinh mµ ph¸p luËt ch­a cã mét quy ®Þnh nµo ®iÒu chØnh. VÊn ®Ò 1: Xö lý quyÒn sö dông ®Êt nh­ thÕ nµo khi chÊm døt gãp vèn trong tr­êng hîp chuyÓn ®æi h×nh thøc ®Çu t­? HiÖn nay, cã nhiÒu doanh nghiÖp trong qu¸ tr×nh ho¹t ®éng cã nhu cÇu chuyÓn ®æi h×nh thøc ®Çu t­ tõ Doanh nghiÖp 100% vèn n­íc ngoµi sang h×nh thøc doanh nghiÖp liªn doanh. Tr­êng hîp doanh nghiÖp liªn doanh mµ mét bªn lµ tæ chøc ViÖt Nam gãp vèn liªn doanh b»ng gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt muèn chuyÓn ®æi sang h×nh thøc doanh nghiÖp 100% vèn ®Çu t­ n­íc ngoµi còng lµ mét nhu cÇu thùc tÕ x¶y ra vµ ®­îc ph¸p luËt thõa nhËn. VÒ nguyªn t¾c, bªn ViÖt Nam sÏ rót phÇn vèn gãp cña m×nh trong ®ã cã phÇn vèn gãp b»ng gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt, tøc lµ chÊm døt viÖc gãp vèn vµ tiÕp tôc sö dông ®Êt trong thêi h¹n sö dông ®Êt cßn l¹i. NÕu vËy, viÖc rót vèn nµy trong nhiÒu tr­êng hîp sÏ kh«ng mang tÝnh kh¶ thi v× g©y nhiÒu bÊt lîi cho bªn n­íc ngoµi. VËy nªn xö lý quyÒn sö dông ®Êt trong tr­êng hîp nµy nh­ thÕ nµo? HiÖn nay ch­a cã mét v¨n b¶n ph¸p luËt nµo quy ®Þnh vµ trªn thùc tÕ ®ang diÔn ra mét c¸ch phæ biÕn viÖc xö lý quyÒn sö dông ®Êt mét c¸ch tuú tiÖn. Bªn ViÖt nam chÊm døt gãp vèn nh­ng kh«ng tiÕp tôc sö dông mµ tiÕn hµnh "chuyÓn nh­îng” quyÒn sö dông ®Êt cho bªn n­íc ngoµi. C¬ së ph¸p lý mµ hä dùa vµo chÝnh lµ quy ®Þnh ph¸p luËt vÒ ChuyÓn nh­îng vèn quy ®Þnh t¹i §iÒu 33 - NghÞ ®Þnh 24/2000. ViÖc dùa vµo c¬ së ph¸p lý nµy lµ c¸i cí ®Ó hîp thøc ho¸ ho¹t ®éng cña doanh nghiÖp v× §iÒu 33 chØ quy ®Þnh vèn mét c¸ch chung chung. Tuy nhiªn, xÐt theo tinh thÇn LuËt ®Êt ®ai hiÖn hµnh th× vèn thuéc ®èi t­îng chuyÓn nh­îng kh«ng bao gåm vèn lµ gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt (v× ph¸p luËt ®Êt ®ai ch­a thõa nhËn viÖc chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt cho tæ chøc, c¸ nh©n n­íc ngoµi). ThiÕt nghÜ, ®©y lµ mét kÏ hë cña ph¸p luËt, lµ mét vÊn ®Ò mµ ph¸p luËt cßn th¶ næi vµ nã sÏ g©y khã kh¨n khi cã tranh chÊp x¶y ra. H¬n n÷a, quyÒn cña doanh nghiÖp 100% vèn n­íc ngoµi (doanh nghiÖp ®­îc chuyÓn ®æi h×nh thøc ®Çu t­) ®èi víi ®Êt nhËn "chuyÓn nh­îng" sÏ x¸c ®Þnh ra sao. Trªn thùc tÕ, mÆc dï ®· thùc hiÖn viÖc "chuyÓn nh­îng" quyÒn sö dông ®Êt ®­îc thùc hiÖn th«ng qua hîp ®ång chuyÓn nh­îng vèn nh­ng ng­êi ®øng tªn chñ sö dông ®Êt hîp ph¸p l¹i lµ bªn ViÖt Nam. VËy liÖu nhµ ®Çu t­ n­íc ngoµi cã ®­îc thùc hiÖn c¸c quyÒn cña ng­êi sö dông ®Êt, nh­ quyÒn thÕ chÊp b»ng gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt ®ã kh«ng? Râ rµng, vÒ mÆt ph¸p lý quyÒn nµy kh«ng ®­îc b¶o ®¶m g©y thiÖt thßi cho nhµ ®Çu t­ n­íc ngoµi. Tõ nh÷ng lý do trªn, thiÕt nghÜ ph¸p luËt cÇn ph¶i cã mét c¬ chÕ ®iÒu chØnh ho¹t ®éng nµy, theo h­íng thõa nhËn viÖc "chuyÓn nh­îng' vµ t¹o c¬ héi cho doanh nghiÖp ®­îc chuyÓn ®æi ®­îc thùc hiÖn nh÷ng quyÒn t­¬ng øng cña ng­ßi nhËn chuyÓn nh­îng ®Êt. VÊn ®Ò 2: Xö lý quyÒn sö dông ®Êt trong tr­êng hîp gi¶i thÓ doanh nghiÖp. VÒ tr­êng hîp xö lý quyÒn sö dông ®Êt trong tr­êng hîp chÊm døt gãp vèn do doanh nghiÖp bÞ gi¶i thÓ, NghÞ ®Þnh 17/1999 cã quy ®Þnh "xö lý theo tho¶ thuËn cña hai bªn". Nh­ng c¸c bªn ®­îc tho¶ thuËn xö lý theo ph­¬ng thøc nµo th× ®Õn nay vÉn ch­a cã mét v¨n b¶n nµo quy ®Þnh. V× vËy, v­íng m¾c trªn thùc tÕ lµ ë chç: kh«ng ph¶i tr­êng hîp nµo c¸c bªn còng cã thÓ tho¶ thuËn ®­îc lµ mét trong hai bªn ®­îc nhËn quyÒn sö dông ®Êt ®Ó tiÕp tôc sö dông (do sè tµi s¶n cña doanh nghiÖp kh«ng ®ñ ®Ó thùc hiÖn c¸c nghÜa vô tµi chÝnh). Trong tr­êng hîp ®ã, doanh nghiÖp cÇn ph¶i xö lý quyÒn sö dông ®Êt nh­ thÕ nµo khi ph¸p luËt hiÖn hµnh ch­a cho phÐp doanh nghiÖp cã vèn ®Çu t­ n­íc ngoµi ®­îc quyÒn chuyÓn nh­îng hoÆc b¸n ®Êu gi¸ quyÒn sö dông ®Êt. IV. thuª l¹i ®Êt trong khu chÕ xuÊt, khu c«ng nghiÖp, khu c«ng nghÖ cao. VÒ quyÒn thuª ®Êt, thuª l¹i ®Êt cña c¸c tæ chøc, c¸ nh©n kh¸c, cã sù kh¸c nhau c¬ b¶n gi÷a tæ chøc, c¸ nh©n trong n­íc vµ tæ chøc, c¸ nh©n n­íc ngoµi ®Çu t­ vµo ViÖt nam theo LuËt ®Çu t­ trùc tiÕp n­íc ngoµi. NÕu c¸c tæ chøc, c¸ nh©n trong n­íc ®­îc thùc hiÖn quyÒn nµy mét c¸ch réng r·i: ®­îc thuª ®Êt, thuª l¹i ®Êt trong vµ ngoµi khu c«ng nghiÖp, th× nhµ ®Çu t­ n­íc ngoµi chØ ®­îc quyÒn thuª l¹i ®Êt cña c¸c tæ chøc ®­îc nhµ n­íc cho thuª ®Êt x©y dùng, kinh doanh kÕt cÊu h¹ tÇng trong khu c«ng nghiÖp. Nh÷ng vÊn ®Ò cÇn quan t©m: Bªn cho thuª l¹i ®Êt, §èi t­îng cho thuª l¹i, Tr×nh tù thñ tôc cho thuª l¹i, quyÒn vµ nghÜa vô cña c¸c bªn trong hîp ®ång cho thuª l¹i. Bªn cho thuª l¹i ®Êt: Lµ nh÷ng tæ chøc kinh tÕ thuéc ®èi t­îng ®­îc Nhµ n­íc cho thuª ®Êt ®Ó ®Çu t­ x©y dùng KCHT ®Ó chuyÓn nh­îng hoÆc cho thuª quyÒn sö dông ®Êt g¾n liÒn víi kÕt cÊu h¹ tÇng ®ã t¹i Khu c«ng nghiÖp, Khu chÕ xuÊt, khu c«ng nghÖ cao (gäi t¾t lµ Khu c«ng nghiÖp). Bao gåm c¶ tæ chøc kinh tÕ trong n­íc, doanh nghiÖp thµnh lËp theo LuËt ®Çu t­ trùc tiÕp n­íc ngoµi t¹i ViÖt Nam. VÒ ph¹m vi chñ thÓ cho thuª ®Êt, NghÞ quyÕt sè 09 ngµy 28/8/2001 ®· cho phÐp t­ nh©n ®­îc thÝ ®iÓm cho nhµ ®Çu t­ trùc tiÕp n­íc ngoµi thuª l¹i ®Êt. Tuy nhiªn hiÖn nay néi dung nµy ch­a ®­îc quy ph¹m ho¸. §èi t­îng cho thuª l¹i: §Êt cho thuª l¹i lµ ®Êt c¸c tæ chøc, c¸ nh©n trong n­íc vµ n­íc ngoµi ®­îc nhµ n­íc giao ®Êt, cho thuª ®Êt ®Ó ®Çu t­ x©y dùng vµ kinh doanh kÕt cÊu h¹ tÇng vµ t¹i thêi ®iÓm cho thuª l¹i ®· cã ®Çu t­ x©y dùng c«ng tr×nh kiÕn tróc, kÕt cÊu h¹ tÇng theo dù ¸n. 3. Tr×nh tù thñ tôc cho thuª l¹i ®Êt trong khu c«ng nghiÖp, khu chÕ xuÊt, khu c«ng nghÖ cao. Khi t×m hiÓu nh÷ng quy ®Þnh ph¸p luËt vÒ vÊn ®Ò nµy, chóng ta thÊy cã hai tr×nh tù cho thuª l¹i ®Êt ®­îc quy ®Þnh trong c¸c v¨n b¶n: Th«ng t­ 679/1995 vµ NghÞ ®Þnh 17/1999, NghÞ ®Þnh 79/2001. VËy, nªn ¸p dông nh÷ng quy ®Þnh vÒ cho thuª l¹i ®Êt t¹i Th«ng t­ 679/1997 hay t¹i NghÞ ®Þnh 17/1999. LiÖu cã ®­îc ¸p dông NghÞ ®Þnh 17/1999, NghÞ ®Þnh 79/2001 ®èi víi tr­êng hîp cho nhµ ®Çu t­ n­íc ngoµi thuª ®Êt ®­îc kh«ng?...Thùc ra ®©y lµ c¸c v¨n b¶n quy ®Þnh vÒ hai tr×nh tù thuª l¹i ®Êt ¸p dông cho hai tr­êng hîp riªng biÖt. Th«ng t­ 679 quy ®Þnh tr×nh tù cho thuª l¹i ®Êt mµ bªn thuª l¹i ®Êt lµ nhµ ®Çu t­ n­íc ngoµi, cßn NghÞ ®Þnh 17 quy ®Þnh tr×nh tù cho thuª l¹i ®Êt (c¶ trong vµ ngoµi khu c«ng nghiÖp) mµ bªn thuª ®Êt lµ c¸c tæ chøc trong n­íc. C¸c doanh nghiÖp KCN thuª l¹i ®Êt cña C«ng ty ph¸t triÓn h¹ tÇng KCN ®­îc cÊp giÊy chøng nhËn ®¨ng ký thuª l¹i ®Êt. GiÊy chøng nhËn ®¨ng ký thuª l¹i ®Êt cña doanh nghiÖp trong KCN lµ c¨n cø ph¸p lý ®¶m b¶o quyÒn sö dông ®Êt æn ®Þnh trong suèt thêi h¹n thuª l¹i ®Êt. §iÒu nµy ®¸p øng ®­îc nh÷ng b¨n kho¨n cña nhµ ®Çu t­ khi thuª l¹i ®Êt lµ liÖu viÖc thuª l¹i cã bÞ huû ngang trong suèt thêi h¹n liªn doanh ghi trong giÊy phÐp ®Çu t­ kh«ng. HiÖn nay, GiÊy chøng nhËn ®¨ng ký thuª l¹i ®Êt ®­îc thay b»ng GiÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt. PhÇn II: quyÒn vµ nghÜa vô cña nhµ ®Çu t­ n­íc ngoµi sö dông ®Êt t¹i ViÖt nam; quyÒn thÕ chÊp gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt. I. QuyÒn cña nhµ ®Çu t­ n­íc ngoµi sö dông ®Êt t¹i ViÖt nam So víi tæ chøc, c¸ nh©n trong n­íc nhµ ®Çu t­ n­íc ngoµi cã sù kh¸c biÖt vÒ c¸c quyÒn cña ng­êi sö dông ®Êt mµ sù kh¸c biÖt chñ yÕu lµ ë c¸c quyÒn vÒ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt. Nhµ ®Çu t­ n­íc ngoµi thuª ®Êt t¹i ViÖt Nam ®­îc h­ëng nh÷ng quyÒn quy ®Þnh t¹i §iÒu 7 Ph¸p lÖnh vÒ quyÒn vµ nghÜa vô cña tæ chøc, c¸ nh©n n­íc ngoµi t¹i ViÖt Nam. VÒ quyÒn chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt: Nhµ ®Çu t­ n­íc ngoµi kh«ng ®­îc h­ëng c¸c quyÒn chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt ®Çy ®ñ nh­ tæ chøc, c¸ nh©n trong n­íc nh­ quyÒn chuyÓn ®æi, chuyÓn nh­îng, gãp vèn b»ng gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt. Nhµ ®Çu t­ n­íc ngoµi chØ ®­îc quyÒn thÕ chÊp b»ng gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt, cho thuª l¹i ®Êt ®· x©y dùng xong kÕt cÊu h¹ tÇng trong khu c«ng nghiÖp, khu chÕ xuÊt trong tr­êng hîp ®­îc nhµ n­íc ViÖt Nam thuª ®Êt ®Ó ®Çu t­ x©y dùng kÕt cÊu h¹ tÇng t¹i c¸c khu c«ng nghiÖp, khu chÕ xuÊt. Tr­íc ®©y, viÖc thùc hiÖn c¸c quyÒn nµy cña nhµ ®Çu t­ n­íc ngoµi cã nhiÒu thiÕu sãt, chØ ghi nhËn trong mét sè v¨n b¶n cò nh­ Ph¸p lÖnh vÒ quyÒn cña tæ chøc, c¸ nh©n n­íc ngoµi thuª ®Êt t¹i ViÖt Nam vµ NghÞ ®Þnh 11/1995 h­íng dÉn thi hµnh ph¸p lÖnh; hoÆc quy ®Þnh chung chung trong LuËt ®Çu t­ trùc tiÕp n­íc ngoµi; NghÞ ®Þnh 17/1999 quy ®Þnh c¸c quyÒn cña ng­êi sö dông ®Êt nh­ng l¹i chØ ¸p dông cho c¸c tæ chøc, c¸ nh©n trong n­íc. §Ó kh¾c phôc bÊt cËp trªn, NghÞ ®Þnh 79/2001 ®· më réng ph¹m vi ®iÒu chØnh cña NghÞ ®Þnh 17, theo ®ã nhµ ®Çu t­ n­íc ngoµi ®­îc thùc hiÖn c¸c quyÒn thÕ chÊp, cho thuª l¹i ®Êt ®· ®Çu t­ kÕt cÊu h¹ tÇng theo quy ®Þnh t¹i NghÞ ®Þnh 17/1999 vµ NghÞ ®Þnh 79/2001. ViÖc ¸p dông mét tr×nh tù thèng nhÊt trong viÖc thùc hiÖn quyÒn cña ng­êi sö dông ®Êt trong n­íc vµ ng­êi sö dông ®Êt n­íc ngoµi lµ mét ®iÓm tiÕn bé cña NghÞ ®Þnh 79/2001. §Ò tµi ®i s©u t×m hiÓu vÒ quyÒn ThÕ chÊp gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt ®Ó vay vèn t¹i c¸c tæ chøc tÝn dông- mét quyÒn mµ nhµ ®Çu t­ n­íc ngoµi th­êng quan t©m: LiÖu cã ®­îc thÕ chÊp gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt kh«ng vµ nÕu ®­îc th× ph¸p luËt ViÖt Nam cho phÐp hä thùc hiÖn quyÒn nµy ®Õn ®©u. VËy, nhµ ®Çu t­ ®­îc phÐp thùc hiÖn quyÒn nµy trong tr­êng hîp nµo? §iÒu 7 Ph¸p lÖnh quyÒn vµ nghÜa vô cña c¸c tæ chøc c¸ nh©n n­íc ngoµi, §iÒu 92 cña NghÞ ®Þnh sè 24/2000/N§-CP cña ChÝnh phñ quy ®Þnh chi tiÕt thi hµnh LuËt §Çu t­ n­íc ngoµi t¹i ViÖt Nam, NghÞ ®Þnh 17/1999, NghÞ ®Þnh 79/2001 ®Òu c«ng nhËn quyÒn thÕ chÊp gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt cña c¸c nhµ ®Çu t­ n­íc ngoµi thuª ®Êt t¹i ViÖt Nam, nhËn gãp vèn b»ng gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt thuª. Tuy nhiªn, l¹i cã quy ®Þnh kh¸c nhau khi quy ®Þnh vÒ quyÒn thÕ chÊp gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt ®èi víi ®Êt thuª l¹i cña Doanh nghiÖp x©y dùng, kinh doanh KCHT trong khu chÕ xuÊt, khu c«ng nghiÖp, khu ch«ng nghÖ cao lµ nhµ ®Çu t­ n­íc ngoµi. Theo §iÒu 92 - NghÞ ®Þnh 24/2000, nhµ ®Çu t­ ®­îc quyÒn thÕ chÊp gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt ®èi víi ®Êt thuª l¹i. Tuy nhiªn, ®Õn NghÞ ®Þnh 17/1999 vµ NghÞ ®Þnh 79/2001 quyÒn ®ã l¹i kh«ng ®­îc nh¾c ®Õn. V× vËy, theo nguyªn t¾c ¸p dông ph¸p luËt chóng ta cÇn ph¶i ¸p dông quy ®Þnh míi h¬n vÒ vÊn ®Ò nµy, ®ã lµ NghÞ ®Þnh 79/2001. Trong khi ®ã, tæ chøc, c¸ nh©n trong n­íc thuª l¹i ®Êt l¹i ®­îc thùc hiÖn quyÒn thÕ chÊp. Cô thÓ: mÆc dï NghÞ ®Þnh 17/1999 vµ NghÞ ®Þnh 79/2001 kh«ng quy ®Þnh, nh­ng §iÒu 30 - NghÞ ®Þnh 66 l¹i cho phÐp c¸c tæ chøc, c¸ nh©n thuª l¹i ®Êt trong khu chÕ xuÊt, khu c«ng nghiÖp, khu c«ng nghÖ cao ®­îc quyÒn thÕ chÊp gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt thuª l¹i vµ tµi s¶n thuéc së h÷u cña m×nh trªn ®Êt thuª l¹i t¹i tæ chøc tÝn dông ViÖt Nam. Nh­ vËy, Nhµ ®Çu t­ n­íc ngoµi ®­îc phÐp thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt trong qu¸ tr×nh sö dông ®Ó vay vèn phôc vô ho¹t ®éng kinh doanh trong tr­êng hîp: §Êt thuª cña Nhµ n­íc. §Êt nhËn gãp vèn liªn doanh cña bªn ViÖt Nam thuª ®Êt cña nhµ n­íc. QuyÒn nµy ®­îc cô thÓ ho¸ trong c¸c v¨n b¶n ph¸p luËt liªn quan kh¸c. II. QuyÒn ThÕ chÊp b»ng gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt cña nhµ ®Çu t­ n­íc ngoµi. Nh÷ng vÊn ®Ò cÇn quan t©m: §iÒu kiÖn thÕ chÊp, Chñ thÓ nhËn thÕ chÊp, gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt thÕ chÊp, tr×nh tù thñ tôc thÕ chÊp gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt, ®¨ng ký thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt, xo¸ ®¨ng ký thÕ chÊp, xö lý quyÒn sö dông ®Êt ®· thÕ chÊp ®Ó thu håi nî. 1. §iÒu kiÖn thÕ chÊp: Gåm nh÷ng tr­êng hîp ®­îc thÕ chÊp quy ®Þnh t¹i NghÞ ®Þnh 17: §Êt do nhµ n­íc cho thuª mµ ®· tr¶ tiÒn thuª ®Êt cho c¶ thêi gian thuª hoÆc ®· tr¶ tiÒn thuª ®Êt cho nhiÒu n¨m mµ thêi h¹n thuª ®Êt cßn l¹i Ýt nhÊt lµ 5 n¨m. §Êt do bªn ViÖt Nam thuª ®Êt cña nhµ n­íc ®Ó gãp vèn b»ng gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt mµ thêi h¹n gãp vèn b»ng gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt cßn l¹i Ýt nhÊt 05 n¨m. Ngoµi ra, NghÞ ®Þnh 79/2001 bæ sung thªm tr­êng hîp thêi h¹n thuª ®Êt ®· tr¶ cßn l¹i d­íi 5 n¨m vÉn ®­îc quyÒn thÕ chÊp theo h­íng dÉn cña Ng©n hµng Nhµ n­íc ®Ó vay vèn ng¾n h¹n. Tr­êng hîp nhµ n­íc cho thuª ®Êt mµ tr¶ tiÒn thuª ®Êt hµng n¨m th× chØ thÕ chÊp tµi s¶n thuéc së h÷u cña m×nh g¾n liÒn víi ®Êt ®ã. Chñ thÓ nhËn thÕ chÊp: theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt hiÖn hµnh chñ thÓ nhËn thÕ chÊp lµ c¸c Tæ chøc tÝn dông sau: Tæ chøc tÝn dông ViÖt Nam, Chi nh¸nh ng©n hµng nhµ n­íc ho¹t ®éng t¹i ViÖt Nam Ng©n hµng liªn doanh ViÖt Nam víi n­íc ngoµi ho¹t ®éng theo quy ®Þnh cña LuËt C¸c tæ chøc tÝn dông. * VÒ ph¹m vi chñ thÓ nhËn thÕ chÊp, Theo C«ng v¨n sè 1501/CP-QHQT ngµy 22/11/2002 V/v §Ò ¸n thùc hiÖn thÝ ®iÓm doanh nghiÖp FDI thÕ chÊp gi¸ trÞ QSD ®Êt t¹i tæ chøc tÝn dông ë n­íc ngoµi, thñ t­íng ChÝnh phñ ®· ®ång ý vÒ nguyªn t¾c néi dung §Ò ¸n thùc hiªn thÝ ®iÓm viÖc cho phÐp doanh nghiÖp cã vèn ®Çu t­ n|íc ngoµi thÕ chÊp gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt t¹i tæ chøc tÝn dông ë n|íc ngoµi do Ng©n hµng Nhµ n­íc ViÖt Nam chuÈn bÞ; ®ång thêi ®ång ý Ng©n hµng Nhµ n|íc ViÖt nam phèi hîp víi c¸c c¬ quan tæ chøc ®oµn c«ng t¸c liªn ngµnh thùc hiÖn viÖc kh¶o s¸t kinh nghiÖm trong vµ ngoµi n­íc ®Ó tiÕp tôc hoµn thiÖn §Ò an nµy còng nh­ x©y dùng lé tr×nh tiÕn hµnh c¸c b­íc thùc hiÖn tiÕp theo. ViÖc më réng ph¹m vi chñ thÓ nhËn thÕ chÊp lµ mét h­íng míi phï hîp víi ®ßi hái cña thùc tÕ: Doanh nghiÖp n­íc ngoµi ®Çu t­ dù ¸n lín ë ViÖt Nam cÇn thÕ chÊp gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt ®­îc giao hoÆc cho thuª dµi h¹n ®Ó vay vèn cña c¸c tæ chøc tÝn dông ho¹t ®éng ë n­íc ngoµi trong tr­êng hîp c¸c tæ chøc tÝn dông ë ViÖt Nam kh«ng cã kh¶ n¨ng ®¸p øng nhu cÇu vèn. VÊn ®Ò nµy ®· ®­îc ®Ò cËp t¹i NghÞ quyÕt sè 09 28/8/2001. 2. Gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt thÕ chÊp: - §­îc x¸c ®Þnh theo gi¸ ®Êt cña Uû ban nh©n d©n tØnh, thµnh phè trùc thuéc Trung ­¬ng n¬i cã ®Êt ban hµnh ¸p dông t¹i thêi ®iÓm thÕ chÊp. §èi víi ®Êt thÕ chÊp thuéc quyÒn sö dông cña doanh nghiÖp cã vèn ®Çu t­ n­íc ngoµi th× gi¸ ®Êt ®Ó x¸c ®Þnh gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt ®­îc ban hµnh trªn c¬ së gi¸ thuª ®Êt ¸p dông ®èi víi c¸c tæ chøc, c¸ nh©n n­íc ngoµi sö dông ®Êt t¹i ViÖt Nam. HiÖn nay ®­îc quy ®Þnh t¹i QuyÕt ®Þnh 189/2000. Thêi ®iÓm x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt lµ thêi ®iÓm thÕ chÊp chø kh«ng ph¶i lµ thêi ®iÓm thuª ®Êt, nhËn gãp vèn hay thuª l¹i ®Êt. - Tr­êng hîp ®Êt do Nhµ n­íc cho thuª, th× gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt thÕ chÊp ®­îc x¸c ®Þnh theo NghÞ ®Þnh 79/2001 bao gåm: TiÒn thuª ®Êt ®· tr¶ tr­íc cho Nhµ n­íc sau khi trõ ®i tiÒn thuª ®Êt ®· tr¶ cho thêi gian södông; TiÒn ®Òn bï thiÖt h¹i (nÕu cã); Gi¸ trÞ tµi s¶n g¾n liÒn víi ®Êt ®ã (nÕu thÕ chÊp gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt mµ trªn ®Êt ®ã cã tµi s¶n g¾n liÒn víi quyÒn sö dông ®Êt). 3. Tr×nh tù thñ tôc ThÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt Nh­ trªn ®· nªu, tr­íc khi cã NghÞ ®Þnh 79/2001, viÖc thùc hiÖn quyÒn nµy trªn thùc tÕ ph¶i dùa vµo c¸c quy ®Þnh cò thiÕu tÝnh râ rµng, cô thÓ (NghÞ ®Þnh 11/1995]. Sau nµy, vÊn ®Ò nµy ®· ®­îc ®iÒu chØnh riªng t¹i Th«ng t­ 772/2001 ngµy 21/5/2001. Tuy nhiªn, v¨n b¶n nµy l¹i cã sù ph©n biÖt vÒ tr×nh tù ®èi víi hai tr­êng hîp thÕ chÊp: tr­êng hîp thÕ chÊp cã GiÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt vµ tr­êng hîp thÕ chÊp ®· ®ñ ®iÒu kiÖn cÊp GiÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt nh­ng ch­a ®­îc cÊp. ViÖc cho phÐp nhµ ®Çu t­ ®­îc thÕ chÊp khi ch­a cã GiÊy chøng nhËn lµ phï hîp víi hoµn c¶nh lóc ®ã nh­ng viÖc quy ®Þnh hai tr×nh tù thÕ chÊp riªng biÖt lµ mét ®iÓm bÊt hîp lý kh«ng ®¸ng cã. §Õn NghÞ ®Þnh 79/2001, v¨n b¶n nµy ®· cã sù thèng nhÊt trong viÖc thùc hiÖn quyÒn thÕ chÊp, quyÒn cho thuª l¹i gi÷a ng­êi sö dông ®Êt trong vµ ngoµi n­íc, ngoµi ra kh«ng thõa nhËn viÖc thÕ chÊp khi ch­a ®­îc cÊp GiÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt. (cã nªn thõa nhËn mét sè néi dung cña TH«ng t­ 772: thÕ chÊp ch­a cã GCNQSDD, thÕ chÊp ®èi víi ®Êt cã tµi s¶n). 4. §¨ng ký thÕ chÊp gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt; tr×nh tù xo¸ ®¨ng ký thÕ chÊp gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt; xö lý quyÒn sö dông ®Êt ®· thÕ chÊp ®Ó thu håi nî. 2.4.1 §¨ng ký thÕ chÊp gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt Thùc hiÖn theo quy ®Þnh t¹i NghÞ ®Þnh sè 08/2000 ngµy 10/3/2000 vµ TTLT sè 03/TTLT ngµy 04/7/2003 h­íng dÉn tr×nh tù, thñ tôc ®¨ng ký vµ cung cÊp th«ng tin vÒ thÕ chÊp, b¶o l·nh b»ng quyÒn sö dông ®Êt, tµi s¶n g¾n liÒn víi quyÒn sö dông ®Êt. 2.4..2 Xo¸ ®¨ng ký thÕ chÊp gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt Khi doanh nghiÖp cã vèn ®Çu t­ n­íc ngoµi hoµn thµnh nghÜa vô tr¶ nî theo hîp ®ång tÝn dông hoÆc hîp ®ång thÕ chÊp gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt ®· ký kÕt, th× göi hîp ®ång thÕ chÊp gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt ®Õn Së §Þa chÝnh ®Ó xo¸ ®¨ng ký thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt.. Së §Þa chÝnh tiÕn hµnh xo¸ ®¨ng ký thÕ chÊp vµ ®ãng dÊu vµo hîp ®ång thÕ chÊp gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt; xo¸ ®¨ng ký thÕ chÊp trong Sæ theo dâi biÕn ®éng vµ Sæ ®¨ng ký giao dÞch b¶o ®¶m theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt. 2.4.3 Xö lý quyÒn sö dông ®Êt ®Ó thu håi nî: Trong tr­êng hîp kh«ng hoµn thµnh nghÜa vô tr¶ nî theo hîp ®ång tÝn dông hoÆc hîp ®ång thÕ chÊp gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt ®· ký kÕt, tµi s¶n thÕ chÊp sÏ bÞ xö lý ®Ó thu håi nî. - Ph­¬ng thøc xö lý: ViÖc xö lý tµi s¶n b¶o ®¶m lµ quyÒn sö dông ®Êt, tµi s¶n g¾n liÒn víi ®Êt ®­îc thùc hiÖn theo tho¶ thuËn cña c¸c bªn trong hîp ®ång tÝn dông, hîp ®ång b¶o ®¶m. Tr­êng hîp kh«ng xö lý ®­îc theo tho¶ thuËn cña c¸c bªn trong hîp ®ång, th× tæ chøc tÝn dông cã quyÒn chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt ®· thÕ chÊp cho ng­êi kh¸c ®Ó thu håi nî hoÆc yªu cÇu c¬ quan cã thÈm quyÒn ®­a tµi s¶n ra b¸n ®Êu gi¸ hoÆc khëi kiÖn t¹i Toµ ¸n theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt. - Tr×nh tù thùc hiÖn: ViÖc xö lý theo quy ®Þnh t¹i NghÞ ®Þnh 178/1999 ngµy 29/12/1999 vµ ®­îc h­íng dÉn cô thÓ t¹i Th«ng t­ liªn tÞch sè 03/2001/TTLT/NHNN-BTP-BCA-BTC-TC§C ngµy 23/4/2001 . III. NghÜa vô cña nhµ ®Çu t­ trong c¸c h×nh thøc sö dông ®Êt: 1. NghÜa vô cña nhµ ®Çu t­ sö dông ®Êt t¹i ViÖt nam. Nhµ ®Çu t­ cã c¸c nghÜa vô quy ®Þnh t¹i Ph¸p lÖnh vÒ quyÒn vµ nghÜa vô cña tæ chøc, c¸ nh©n n­íc ngoµi t¹i ViÖt Nam. Trong ®ã, nhµ ®Çu t­ ph¶i thùc hiÖn nh÷ng nghÜa vô tµi chÝnh kh¸c ngoµi tiÒn thuª ®Êt (trong tr­êng hîp thuª ®Êt cña nhµ n­íc, thuª l¹i ®Êt khu c«ng nghiÖp, khu chÕ xuÊt khu c«ng nghÖ cao), ®ã lµ: lÖ phÝ ®Þa chÝnh, lÖ phÝ tr­íc b¹, thuÕ ®Êt. HiÖn nay, nh÷ng nghÜa vô nµy ®­îc quy ®Þnh trong c¸c v¨n b¶n sau: Th«ng t­ sè 93/2002 ngµy 21/10/2002 quy ®Þnh chÕ ®é thu, nép vµ qu¶n lý, sö dông lÖ phÝ ®Þa chÝnh. Th«ng t­ sè 83-TC/TCT ngµy 7/10/1994 h­íng dÉn thi hµnh NghÞ ®Þnh sè 94/CP ngµy 25/8/1994 quy ®Þnh chi tiÕt thi hµnh Ph¸p lÖnh thuÕ nhµ ®Êt. Th«ng t­ sè 28/TT-BTC ngµy 18/4/2000 h­íng dÉn thùc hiÖn NghÞ ®Þnh 176/1999/N§-CP ngµy 21/12/1999 vÒ LÖ phÝ tr­íc b¹. Theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt ViÖt Nam, c¸c tæ chøc, hé gia ®×nh, c¸ nh©n khi ®­îc c¬ quan nhµ n­íc cã thÈm quyÒn hoÆc tæ chøc ®­îc uû quyÒn gi¶i quyÕt c¸c c«ng viÖc vÒ ®Þa chÝnh th× ph¶i nép lÖ phÝ ®Þa chÝnh. Møc thu lÖ phÝ ®Þa chÝnh theo quy ®Þnh t¹i Th«ng t­ 93/2002 ngµy 21/10/2002 lµ 20.000 ®ång/ lÇn cho viÖc chøng nhËn ®¨ng ký biÕn ®éng ®Êt ®ai, cô thÓ lµ chøng nhËn thay ®æi chñ sö dông ®Êt; 100.000 ®ång cho viÖc cÊp GiÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt. C¸c nghÜa vô kh¸c, tuú tr­êng hîp ph¸p luËt quy ®Þnh cã ph¶i chÞu hay kh«ng. a. Tr­êng hîp thuª ®Êt cña nhµ n­íc ViÖt nam: LÖ phÝ tr­íc b¹: thuéc tr­êng hîp kh«ng ph¶i nép lÖ phÝ tr­íc b¹. ThuÕ sö dông ®Êt (thuÕ ®Êt): thuéc ®èi t­îng kh«ng ph¶i nép thuÕ ®Êt. b. Tr­êng hîp nhËn gãp vèn liªn doanh b»ng quyÒn sö dông ®Êt: Trong suèt qu¸ tr×nh liªn doanh Doanh nghiÖp liªn doanh kh«ng ph¶i thùc hiÖn mét nghÜa vô nµo liªn quan ®Õn diÖn tÝch ®Êt nhËn gãp vèn cña bªn ViÖt Nam (kÓ c¶ LÖ phÝ tr­íc b¹: doanh nghiÖp liªn doanh thuéc tr­êng hîp kh«ng nép lÖ phÝ tr­íc b¹, kho¶n lÖ phÝ tr­íc b¹ sÏ do bªn gãp vèn nép. ). §ång thêi, khi x¸c ®Þnh sè thuÕ TNDN ph¶i nép th× khÊu hao gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt ®­îc xem lµ kho¶n khÊu hao tµi s¶n cè ®Þnh sö dông cho s¶n xuÊt kinh doanh dÞch vô – mét kho¶n chi phÝ hîp lý ®­îc trõ ®Ó tÝnh thu nhËp chÞu thuÕ. ViÖc trÝch khÊu hao ph¶i ®¶m b¶o tÝnh ®ñ gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt vµ tÝnh tõ thêi ®iÓm doanh nghiÖp cã vèn ®Çu t­ n­íc ngoµi hoÆc hîp doanh b¾t ®Çu ®i vµo s¶n xuÊt, kinh doanh, dÞch vô cho ®Õn khi kÕt thóc dù ¸n. c. Tr­êng hîp thuª l¹i ®Êt trong khu chÕ xuÊt, khu c«ng nghiÖp, khu c«ng nghÖ cao: Thuéc ®èi t­îng kh«ng ph¶i nép lÖ phÝ tr­íc b¹ nÕu ®Êt thuª ®· ®­îc cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt. 2. NghÜa vô tµi chÝnh ®èi víi bªn chñ thÓ kh¸c trong Hîp ®ång thuª ®Êt cña nhµ n­íc, Hîp ®ång nhËn gãp vèn liªn doanh, hîp ®ång thuª l¹i ®Êt. a. Tr­êng hîp thuª ®Êt cña nhµ n­íc ViÖt nam: Nhµ n­íc ViÖt Nam khi cho thuª ®Êt th× kh«ng thuéc diÖn chÞu thuÕ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt: Môc I – 3.1 Th«ng t­ 104 ngµy 23/10/2000 “Nhµ n­íc giao ®Êt, cho thuª ®Êt cho c¸c tæ chøc, hé gia ®×nh, c¸ nh©n sö dông theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt vÒ ®Êt ®ai. b. Tr­êng hîp nhËn gãp vèn liªn doanh b»ng quyÒn sö dông ®Êt: Tuú c¸ch thøc gãp vèn mµ bªn ViÖt nam ph¶i thùc hiÖn nh÷ng nghÜa vô tµi chÝnh sau víi nhµ n­íc: TiÒn thuª ®Êt: §­îc x¸c ®Þnh theo quy ®Þnh t¹i QuyÕt ®Þnh sè 189/2000/Q§-BTC ngµy 24/11/2000 vÒ viÖc ban hµnh B¶n quy ®Þnh vÒ tiÒn thuª ®Êt, mÆt n­íc, mÆt biÓn ¸p dông ®èi víi c¸c h×nh thøc ®Çu t­ n­íc ngoµi t¹i ViÖt nam. TiÒn thu sö dông vèn ng©n s¸ch: §­îc x¸c ®Þnh theo quy ®Þnh t¹i Th«ng t­ sè 33 TC/TCT ngµy 13/6/1997 h­íng dÉn vÒ chÕ ®é thu sö dông vèn Ng©n s¸ch Nhµ n­íc. C¨n cø ®Ó tÝnh møc thu vÒ sö dông vèn Ng©n s¸ch lµ tæng sè tiÒn vèn cña ®¬n vÞ thuéc ®èi t­îng ph¶i tÝnh tiÒn thu sö dông vèn vµ tû lÖ thu. Trong ®ã: Tæng sè tiÒn vèn cña ®¬n vÞ thuéc ®èi t­îng ph¶i tÝnh tiÒn thu sö dông vèn lµ sè tiÒn thuª ®Êt ®­îc chuyÓn sang thµnh vèn do ng©n s¸ch nhµ n­íc cÊp cho bªn ViÖt nam gãp vèn. Tû lÖ thu vÒ sö dông vèn Ng©n s¸ch ®­îc quy ®Þnh cho mét th¸ng tõ 0,2% ®Õn 0,5% theo §iÒu 3 NghÞ ®Þnh sè 22/H§BT ngµy 24/1/1991 cña Héi ®ång Bé tr­ëng ( nay lµ ChÝnh phñ ). C¨n cø vµo ®Æc ®iÓm kinh tÕ kü thuËt, ngµnh, nghÒ kinh doanh tû lÖ thu ®­îc quy ®Þnh chi tiÕt t¹i phô lôc kÌm theo th«ng t­ sè 33. TiÒn thuÕ sö dông ®Êt (ThuÕ ®Êt): §­îc x¸c ®Þnh theo Th«ng t­ sè 83-TC/TCT ngµy 7/10/1994 h­íng dÉn thi hµnh NghÞ ®Þnh sè 94/CP ngµy 25/8/1994 quy ®Þnh chi tiÕt thi hµnh Ph¸p lÖnh thuÕ nhµ ®Êt. PhÇn I.2.d quy ®Þnh: "Tr­êng hîp bªn ViÖt Nam liªn doanh ®­îc nhµ n­íc cho gãp vèn ph¸p ®Þnh b»ng quyÒn sö dông ®Êt th× tæ chøc c¸ nh©n ®¹i diÖn cho bªn ViÖt Nam dïng ®Êt ®Ó gãp vèn theo hîp ®ång ®· ký kÕt lµ ®èi t­îng nép thuÕ ®Êt". ThuÕ ®Êt ®­îc tÝnh nh­ sau: §èi t­îng chÞu thuÕ: §Êt gãp vèn lµ §Êt x©y dùng c«ng tr×nh. PhÇn I.2.d quy ®Þnh: "Tr­êng hîp bªn ViÖt Nam liªn doanh ®­îc nhµ n­íc cho gãp vèn ph¸p ®Þnh b»ng quyÒn sö dông ®Êt th× tæ chøc c¸ nh©n ®¹i diÖn cho bªn ViÖt Nam dïng ®Êt ®Ó gãp vèn theo hîp ®ång ®· ký kÕt lµ ®èi t­îng nép thuÕ ®Êt". C¨n cø tÝnh thuÕ: DiÖn tÝch ®Êt, h¹ng ®Êt, møc thuÕ sö dông ®Êt n«ng nghiÖp cña mét ®¬n vÞ diÖn tÝch. Tr­êng hîp thuª l¹i ®Êt trong khu chÕ xuÊt, khu c«ng nghiÖp, khu c«ng nghÖ cao: ThuÕ thu nhËp doanh nghiÖp: Thuéc diÖn ph¶i chÞu thuÕ thu nhËp doanh nghiÖp: §iÒu 1- LuËt thuÕ thu nhËp doanh nghiÖp ngµy 17/6/2003 quy ®Þnh: “Tæ chøc, c¸ nh©n s¶n xuÊt, kinh doanh hµng ho¸, dÞch vô (c¬ së kinh doanh) cã thu nhËp ®Òu ph¶i nép thuÕ thu nhËp doanh nghiÖp..”, ®ång thêi kh«ng thuéc ®èi t­îng kh«ng thuéc diÖn chÞu thuÕ quy ®Þnh t¹i ®iÒu 2. C¨n cø tÝnh thuÕ: lµ thu nhËp chÞu thuÕ vµ thuÕ suÊt. Thu nhËp chÞu thuÕ: lµ thu nhËp tõ chuyÓn quyÒn thuª ®Êt. ThuÕ suÊt: 28%. ThuÕ VAT: Thuéc ®èi t­îng nép thuÕ VAT. C¨n cø tÝnh thuÕ lµ gi¸ tÝnh thuÕ vµ thuÕ suÊt. Gi¸ tÝnh thuÕ: §èi víi c¬ së kinh doanh ®­îc nhµ n­íc cho thuª ®Êt ®Ó ®Çu t­ cho thuª c¬ së h¹ tÇng trong khu c«ng nghiÖp, khu c«ng nghÖ cao, khu kinh tÕ kh¸c theo quy ®Þnh cña chÝnh phñ ®Ó cho thuª l¹i: gi¸ tÝnh thuÕ lµ gi¸ cho thuª ch­a cã thuÕ VAT trõ gi¸ thuª ®Êt ph¶i nép ng©n s¸ch nhµ n­íc. (PhÇn A. II.10 Th«ng t­ 122). §èi víi c¬ së kh¸c: “§èi víi ho¹t ®éng kinh doanh bÊt ®éng s¶n, gi¸ tÝnh thuÕ VAT ®­îc trõ gi¸ ®Êt chÞu thuÕ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt”. ThuÕ suÊt: 5% nÕu thuéc tr­êng hîp quy ®Þnh t¹i phÇn B. II.2.35 Th«ng t­ 122: “Cho thuª c¬ së h¹ tÇng cña c¸c c¬ së ®­îc Nhµ n­íc giao ®Êt hoÆc cho thuª ®Êt ®Ó ®Çu t­ c¬ së h¹ tÇng kü thuËt ®Ó cho thuª trong khu c«ng nghiÖp, khu c«ng nghÖ cao, khu kinh tÕ kh¸c theo quy ®Þnh cña ChÝnh phñ”. 10% nÕu kh«ng thuéc tr­êng hîp trªn mµ thuéc tr­êng hîp kinh doanh bÊt ®éng s¶n. ThuÕ ®Êt: Ph¶i nép thuÕ ®Êt theo quy ®Þnh t¹i Th«ng t­ sè 83-TC/TCT ngµy 7/10/1994 h­íng dÉn thi hµnh NghÞ ®Þnh sè 94/CP ngµy 25/8/1994 quy ®Þnh chi tiÕt thi hµnh Ph¸p lÖnh thuÕ nhµ ®Êt. §iÓm I.2.b: "c¸c tæ chøc, c¸ nh©n cã nhµ ®Êt cho thuª th× tæ chøc, c¸ nh©n cho thuª nhµ ®Êt ph¶i nép thuÕ ®Êt, cßn ng­êi ®i thuª kh«ng ph¶i nép thuÕ ®Êt." §èi t­îng chÞu thuÕ: ®Êt x©y dùng c«ng tr×nh. C¨n cø tÝnh thuÕ: diÖn tÝch ®Êt, h¹ng ®Êt, møc thuÕ sö dông ®Êt n«ng nghiÖp cña mét ®¬n vÞ diÖn tÝch. PhÇn IV: ChÕ ®é ph¸p lý vÒ sö dông ®Êt ®èi víi Ng­êi ViÖt Nam ë n­íc ngoµi, ng­êi n­íc ngoµi th­êng tró t¹i viÖt nam sö dông ®Êt t¹i ViÖt Nam. Kh¸i niÖm Ng­êi viÖt nam ®Þnh c­ ë n­íc ngoµi vµ ng­êi n­íc ngoµi th­êng tró t¹i ViÖt Nam. Theo Th«ng t­ liªn tÞch sè 10/2000/TTLT ngµy 15/8/2000 h­íng dÉn viÖc ng­êi ViÖt Nam ®Þnh c­ ë n­íc ngoµi, ng­êi n­íc ngoµi th­êng tró t¹i ViÖt nam ®Çu t­ theo NghÞ ®Þnh sè 51/1999/N§-CP th×: Ng­êi ViÖt Nam ®Þnh c­ ë n­íc ngoµi, bao gåm: Ng­êi cã quèc tÞch ViÖt Nam c­ tró, lµm ¨n sinh sèng l©u dµi ë n­íc ngoµi; Ng­êi gèc ViÖt Nam c­ tró, lµm ¨n sinh sèng l©u dµi ë n­íc ngoµi; Ng­êi n­íc ngoµi th­êng tró ë ViÖt Nam, bao gåm: C«ng d©n n­íc ngoµi c­ tró, lµm ¨n, sinh sèng l©u dµi ë ViÖt Nam ®· ®­îc c¬ quan cã thÈm quyÒn ViÖt Nam cÊp ThÎ th­êng tró; Ng­êi kh«ng quèc tÞch c­ tró, lµm ¨n, sinh sèng l©u dµi ë ViÖt Nam ®· ®­îc c¬ quan cã thÈm quyÒn ViÖt Nam cÊp ThÎ th­êng tró. II. Nh÷ng v­íng m¾c trong viÖc ¸p dông quy ®Þnh cña ph¸p luËt ®èi víi ng­êi ViÖt nam ®Þnh c­ ë n­íc ngoµi, ng­êi n­íc ngoµi th­êng tró t¹i ViÖt nam. Ph¸p luËt ViÖt Nam cã nh÷ng quy ®Þnh ®Æc thï cho c¸c ®èi t­îng lµ ng­êi ViÖt Nam ë n­íc ngoµi vµ ng­êi n­íc ngoµi th­êng tró t¹i ViÖt Nam. Tuú tr­êng hîp mµ c¸c ®èi t­îng nµy cã thÓ ®­îc ¸p dông hoÆc theo LuËt ®Çu t­ n­íc ngoµi t¹i ViÖt Nam hoÆc theo LuËt doanh nghiÖp vµ LuËt khuyÕn khÝch ®Çu t­ trong n­íc. V× vËy, néi dung ®iÒu chØnh cña ph¸p luËt vÒ quyÒn sö dông trong tõng tr­êng hîp còng cã sù kh¸c nhau. Tr­êng hîp ®Çu t­ vµo ViÖt Nam theo LuËt ®Çu t­ ®Çu t­ n­íc ngoµi t¹i ViÖt Nam th× hä sÏ ®­îc sö dông ®Êt theo chÕ ®é ph¸p lý vÒ sö dông ®Êt ®çi víi c¸c tæ chøc, c¸ nh©n n­íc ngoµi ®Çu t­ t¹i ViÖt Nam vµ khi ®ã hä còng ®­îc gäi lµ nhµ ®Çu t­ n­íc ngoµi. (theo nh÷ng néi dung ®· ®­îc tr×nh bµy ë c¸c phÇn trªn). Tr­êng hîp ®Çu t­ vµo ViÖt Nam theo LuËt doanh nghiÖp vµ LuËt khuyÕn khÝch ®Çu t­ trong n­íc th× vÉn cßn nhiÒu v­íng m¾c trong viÖc ¸p dông ph¸p luËt. PhÇn nµy sÏ ®Ò cËp s©u h¬n vÒ chÕ ®é sö dông ®Êt trong tr­êng hîp thø 2: Tr­êng hîp ®Çu t­ vµo ViÖt Nam theo LuËt doanh nghiÖp vµ LuËt khuyÕn khÝch ®Çu t­ trong n­íc. Nhµ ®Çu t­ khi ®· thµnh lËp doanh nghiÖp theo LuËt doanh nghiÖp, LuËt Hîp t¸c x· ®Ó thùc hiÖn c¸c dù ¸n ®Çu t­ theo LuËt khuyÕn khÝch ®Çu t­ trong n­íc th× vÒ mÆt ph¸p lý hä tån t¹i víi t­ c¸ch lµ mét tæ chøc kinh tÕ trong n­íc. Nh­ vËy, vÒ mÆt nguyªn t¾c hä ph¶i ®­îc h­ëng mét chÕ ®é ph¸p lý vÒ sö dông ®Êt nh­ ®èi víi c¸c tæ chøc kinh tÕ trong n­íc. Cô thÓ: VÒ h×nh thøc sö dông ®Êt: hä cã thÓ sö dông ®Êt d­íi c¸c h×nh thøc nh­ ®­îc Nhµ n­íc giao ®Êt, cho thuª ®Êt, nhËn chuyÓn nh­îng, nhËn gãp vèn, thuª, thuª l¹i quyÒn sö dông ®Êt cña c¸c tæ chøc ®­îc quyÒn cho thuª, cho thuª l¹i ®Êt. VÒ quyÒn vµ nghÜa vô cña ng­êi sö dông ®Êt: hä ®­îc thùc hiÖn c¸c quyÒn vµ nghÜa vô vÒ ®Êt ®ai cña ng­êi sö dông ®Êt trong n­íc. §Æc biÖt, hä ®­îc h­ëng nh÷ng quyÒn chuyÓn quyÒn mét c¸ch ®Çy ®ñ theo NghÞ ®Þnh 17/1999, NghÞ ®Þnh 79/2001 vµ c¸c v¨n b¶n cã liªn quan. Cô thÓ lµ c¸c quyÒn: ChuyÓn ®æi, chuyÓn nh­îng, cho thuª, cho thuª l¹i, thÕ chÊp, b¶o l·nh, gãp vèn b»ng gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt. Tuy nhiªn, ph¸p luËt ch­a thõa nhËn cho nhµ ®Çu t­ lµ ng­êi ViÖt Nam ®Þnh c­ ë n­íc ngoµi, ng­êi n­íc ngoµi th­êng tró t¹i ViÖt Nam ®Çu t­ theo LuËt khuyÕn khÝch ®Çu t­ trong n­íc ®­îc sö dông ®Êt theo c¸c h×nh thøc cña tæ chøc kinh tÕ trong n­íc, tøc lµ kh«ng cã sù ®ång nhÊt theo nguyªn t¾c ®ã mµ cã sù kh¸c biÖt: võa tu©n theo chÕ ®é ph¸p lý ®èi víi nhµ ®Çu t­ trong n­íc, võa tu©n theo chÕ ®é ph¸p lý vÒ sö dông ®Êt ®çi víi nhµ ®Çu t­ n­íc ngoµi t¹i ViÖt Nam. VÊn ®Ò ë ®©y kh«ng ph¶i ë chç t¹i sao l¹i cã sù kh¸c biÖt ®ã mµ quan träng lµ sù kh¸c biÖt nµy l¹i kh«ng ®­îc quy ®Þnh mét c¸ch râ rµng ë bÊt cø mét v¨n b¶n nµo dÉn ®Õn nh÷ng c¸ch hiÓu kh¸c nhau. Thø nhÊt, vÒ c¸c h×nh thøc sö dông ®Êt: LiÖu nhµ ®Çu t­ cã ®­îc sö dông ®Êt theo c¸c h×nh thøc sö dông ®Êt cña c¸c nhµ ®Çu t­ lµ tæ chøc trong n­íc kh«ng? Theo TTLT 10/2000, môc 6 vÒ hç trî mÆt b»ng s¶n xuÊt, kinh doanh th× "Nhµ ®Çu t­ cã dù ¸n ®Çu t­ theo LuËt KhuyÕn khÝch ®Çu t­ trong n­íc, nÕu cã nhu cÇu thuª ®Êt lµm mÆt b»ng thùc hiÖn dù ¸n ®Çu t­ th× ®­îc t¹o ®iÒu kiÖn cho thuª ®Êt. "Nhµ ®Çu t­ ®­îc thuª ®Êt ®Ó x©y dùng nhµ ë nh»m môc ®Ých kinh doanh b¸n cho c¸c ®èi t­îng ®­îc phÐp mua nhµ ë hoÆc cho thuª t¹i ViÖt Nam theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt ViÖt Nam". Nh­ vËy, v¨n b¶n nµy chØ ®Ò cËp ®Õn mét h×nh thøc sö dông ®Êt lµ Thuª ®Êt cña Nhµ n­íc ViÖt Nam. Cßn c¸c h×nh thøc kh¸c th× sao? Hä kh«ng ®­îc sö dông ®Êt theo c¸c h×nh thøc sö dông ®Êt cña tæ chøc kinh tÕ trong n­íc, vËy hä cã ®­îc thùc hiÖn nh­ c¸c h×nh thøc sö dông ®Êt cña nhµ ®Çu t­ n­íc ngoµi kh«ng? Ngoµi viÖc ®­îc thuª ®Êt cña nhµ n­íc, nhËn gãp vèn, thuª l¹i ®Êt trong khu c«ng nghiÖp, hä cã ®­îc thuª ®Êt, thuª l¹i ®Êt kh¸c cña c¸c tæ chøc kinh tÕ kh¸c kh«ng? TiÕp ®ã, c¸c h×nh thøc Êy ®­îc thùc hiÖn theo nh÷ng quy ®Þnh ph¸p luËt ¸p dông ®èi víi tæ chøc kinh tÕ trong n­íc hay nhµ ®Çu t­ n­íc ngoµi. VÝ dô: tr­êng hîp thuª ®Êt cña nhµ n­íc th× Tr×nh tù, thñ tôc thuª ®Êt, ®¬n gi¸ thuª ®Êt, ®­îc ¸p dông theo nh÷ng quy ®Þnh ph¸p luËt nµo?. Cô thÓ, ¸p dông Th«ng t­ 679/1995 hay Th«ng t­ 2074/2001 (Tr×nh tù, thñ tôc thuª ®Êt), ¸p dông theo QuyÕt ®Þnh 189/2000 hay Th«ng t­ 35/2001 (®¬n gi¸ thuª ®Êt).... §èi víi nhËn gãp vèn liªn doanh, thuª l¹i ®Êt th× sao: thùc hiÖn nh­ tæ chøc trong n­íc nhËn liªn doanh hoÆc thuª l¹i ®Êt hay thùc hiÖn nh­ nhµ ®Çu t­ n­íc ngoµi ®­îc tr×nh bµy ë c¸c phÇn trªn. VÒ c¸c quyÒn cña ng­êi sö dông ®Êt: ¸p dông quy ®Þnh vÒ quyÒn vµ nghÜa vô cña ng­êi sö dông ®Êt lµ tæ chøc, c¸ nh©n trong n­íc hay quy ®Þnh vÒ quyÒn vµ nghÜa vô cña tæ chøc, c¸ nh©n n­íc ngoµi thuª ®Êt t¹i ViÖt Nam ®Ó x¸c ®Þnh quyÒn vµ nghÜa vô cña nhµ ®Çu t­ trong tr­êng hîp nµy. C¸c quyÒn chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt ®­îc thùc hiÖn ®Õn ®©u vµ thùc hiÖn nh­ thÕ nµo? Ngoµi c¸c quyÒn nh­ nhµ ®Çu t­ n­íc ngoµi (quyÒn cho thuª l¹i ®Êt ®· ®Çu t­ x©y dùng kÕt cÊu h¹ tÇng trong khu c«ng nghiÖp, quyÒn thÕ chÊp, b¶o l·nh b»ng gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt) hä cßn cã c¸c quyÒn chuyÓn quyÒn kh¸c kh«ng? §Ó tr¶ lêi c¸c c©u hái trªn, chóng ta ph¶i t×m hiÓu ë nhiÒu v¨n b¶n ph¸p luËt víi nh÷ng quy ®Þnh riªng lÎ hay dùa vµo nguyªn t¾c. HiÖn nay, vÉn ch­a cã mét v¨n b¶n ph¸p luËt nµo ®iÒu chØnh râ rµng vÒ vÊn ®Ò nµy. Nh÷ng vÊn ®Ò ®iÒu chØnh theo chÕ ®é ph¸p lý vÒ sö dông ®Êt ®èi víi nhµ ®Çu t­ n­íc ngoµi t¹i ViÖt Nam. HiÖn nay, chØ cã mét v¨n b¶n duy nhÊt ®iÒu chØnh vÒ vÊn ®Ò nµy, ®ã lµ Th«ng t­ liªn tÞch 10/2000/TTLT ngµy 15/8/2000 h­íng dÉn viÖc ng­êi ViÖt Nam ®Þnh c­ ë n­íc ngoµi, ng­êi n­íc ngoµi th­êng tró t¹i ViÖt Nam ®Çu t­ theo NghÞ ®Þnh 51/1999/N§-CP (gäi t¾t lµ TTLT sè 10). Theo v¨n b¶n nµy th×: VÒ c¸c h×nh thøc sö dông ®Êt: TTLT sè 10 chØ ®Ò cËp ®Õn h×nh thøc thuª ®Êt cña nhµ n­íc, theo ®ã nhµ ®Çu t­ ®­îc thuª ®Êt nh­ ®èi víi nhµ ®Çu t­ n­íc ngoµi t¹i ViÖt nam. 2. VÒ quyÒn vµ nghÜa vô cña ng­êi sö dông ®Êt: Môc 7, Th«ng t­ 10/2001 quy ®Þnh “Nhµ ®Çu t­ ®­îc Nhµ n­íc cho thuª ®Êt cã c¸c quyÒn quy ®Þnh t¹i §iÒu 7 cña Ph¸p lÖnh vÒ quyÒn vµ nghÜa vô cña tæ chøc, c¸ nh©n n­íc ngoµi thuª ®Êt t¹i ViÖt Nam”. Theo ®ã, c¸c quyÒn vµ nghÜa vô ®èi víi ®Êt ®ai cña nhµ ®Çu t­ ®­îc x¸c ®Þnh gièng nh­ nhµ ®Çu t­ n­íc ngoµi. Nh­ vËy, mÆc dï ®­îc thµnh lËp vµ ho¹t ®éng víi t­ c¸ch lµ mét ph¸p nh©n trong n­íc nh­ng hä l¹i kh«ng cã quyÒn ®èi víi ®Êt thuª nh­ tæ chøc sö dông ®Êt trong n­íc. Nh÷ng vÊn ®Ò ®iÒu chØnh theo luËt khuyÕn khÝch ®Çu t­ trong n­íc Nhµ ®Çu t­ lµ ng­êi ViÖt Nam ë n­íc ngoµi, ng­êi n­íc ngoµi th­êng tró t¹i ViÖt nam ho¹t ®éng theo LuËt doanh nghiÖp vµ cã dù ¸n ®Çu t­ theo LuËt khuyÕn khÝch ®Çu t­ trong n­íc ®­îc ¸p dông mét sè néi dung cña chÕ ®é ph¸p lý vÒ sö dông ®Êt ®èi víi tæ chøc trong n­íc nh­ sau: 1. Gi¸ thuª ®Êt ¸p dông ®èi víi nhµ ®Çu t­: Theo Nguyªn t¾c vÒ gi¸ ¸p dông cho nhµ ®Çu t­ quy ®Þnh t¹i §iÒu 14 – NghÞ ®Þnh 51 vµ môc 10 - TTLT 10/2001 th×: “Doanh nghiÖp do ng­êi VIÖtNam ®Þnh c­ ë n­íc ngoµi ®Çu t­ trùc tiÕp vµo ViÖt Nam, doanh nghiÖp do ng­êi n­íc ngoµi th­êng tró ë ViÖt Nam ®Çu t­ trùc tiÕp t¹i ViÖt Nam, doanh nghiÖp do c«ng d©n ViÖt Nam cïng thµnh lËp víi ng­êi ViÖt Nam ®Þnh c­ t¹i n­íc ngoµi, víi ng­êi n­íc ngoµi th­êng tró t¹i ViÖt Nam cã dù ¸n ®Çu t­ theo LuËt KhuyÕn khÝch ®Çu t­ trong n­íc ®­îc h­ëng cïng møc gi¸ ®Çu vµo ®èi víi ®Êt ®ai,.....nh­ ®èi víi c¸c doanh nghiÖp cïng lo¹i trong n­íc.” Theo quy ®Þnh nµy: TiÒn thuª ®Êt mµ nhµ ®Çu t­ ph¶i nép khi thuª ®Êt cña nhµ n­íc ®­îc x¸c ®Þnh theo ®¬n gi¸ thuª ®Êt ¸p dông cho tæ chøc trong n­íc quy ®Þnh t¹i Th«ng t­ 35/2001. §¬n gi¸ nµy còng ®­îc ¸p dông ®Ó x¸c ®Þnh gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt gãp vèn liªn doanh khi nhËn gãp vèn liªn doanh b»ng gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt, hoÆc khi x¸c ®Þnh gi¸ thuª l¹i ®Êt khi thuª l¹i ®Êt trong khu c«ng nghiÖp. 2. ¦u ®·i ®Çu t­ vÒ tiÒn thuª ®Êt: §iÒu kiÖn ­u ®·i: §iÒu 15 N§ 51 quy ®Þnh vÒ ®iÒu kiÖn ­u ®·i vÒ tiÒn thuª ®Êt nãi riªng vµ c¸c ­u ®·i kh¸c, theo ®ã c¸c dù ¸n ®Çu t­ nÕu ®¸p øng mét trong c¸c ®iÒu kiÖn ®ã sÏ ®­îc h­ëng ­u ®·i ®Çu t­. Néi dung ­u ®·i vÒ tiÒn thuª ®Êt: Thùc hiÖn theo §iÒu 18 NghÞ ®Þnh 51 quy ®Þnh vÒ néi dung ­u ®·i vÒ tiÒn thuª ®Êt vµ ®­îc cô thÓ ho¸ t¹i Th«ng t­ sè 98/2002/TT-BTC ngµy 24/10/2002 h­íng dÉn thùc hiÖn viÖc miÔn, gi¶m thuÕ cho c¸c ®èi t­îng ®­îc h­ëng ­u ®·i ®Çu t­ theo NghÞ ®Þnh sè 51/1999/N§-CP. Møc ­u ®·i ®Çu t­ cña tõng dù ¸n ®­îc x¸c ®Þnh tuú theo: Ngµnh nghÒ, l­îng lao ®éng sö dông b×nh qu©n trong n¨m, ®Þa bµn ®Çu t­ cña tõng dù ¸n. Trong ®ã, ngµnh nghÒ, ®Þa bµn ­u ®·i ®Çu t­ ®­îc quy ®Þnh cô thÓ t¹i Phô lôc ban hµnh kÌm theo NghÞ ®Þnh 35. Nhµ ®Çu t­ cã quyÒn ®iÒu chØnh, bæ sung ­u ®·i ®Çu t­ trong qu¸ tr×nh thùc hiÖn dù ¸n nÕu ®¸p øng thªm ®­îc ®iÒu kiÖn ­u ®·i. Nhµ ®Çu t­ còng cã thÓ bÞ chÊm døt ­u ®·i ®Çu t­ tr­íc thêi h¹n do kh«ng ®¸p øng ®ñ ®iÒu kiÖn ®Ó ®­îc h­ëng ­u ®·i v× lý do kh¸ch quan hoÆc chñ quan. PhÇn VI: Nh÷ng nhËn xÐt vµ kiÕn nghÞ vÒ nh÷ng quy ®Þnh cña ph¸p luËt hiÖn hµnh. Nh÷ng nhËn xÐt: Ph¸p luËt cßn cã nh÷ng quy ®Þnh thiÕu tÝnh khoa häc, hÖ thèng: - Nh×n mét c¸ch tæng thÓ, hiÖn nay chÕ ®é ph¸p lý cña nhµ ®Çu t­ n­íc ngoµi ®­îc ghi nhËn trong c¶ ph¸p luËt ®Êt ®ai vµ ph¸p luËt ®Çu t­ n­íc ngoµi. Sù thiÕu thèng nhÊt vµ khoa häc thÓ hiÖn ë chç: chóng ta ®· dµnh mét m¶ng ph¸p luËt riªng ®Ó ®iÒu chØnh nh÷ng vÊn ®Ò liªn quan ®Õn ®Êt ®ai, vËy mµ cßn cã nh÷ng quy ®Þnh thªm trong c¶ ph¸p luËt ®Çu t­. - VÒ thÈm quyÒn quyÕt ®Þnh cho thuª ®Êt: Nh­ trªn ®· ph©n tÝch, mçi mét thêi kú sù ghi nhËn vÒ vÊn ®Ò nµy l¹i cã sù kh¸c nhau. Lo¹i trõ sù kh¸c nhau vÒ néi dung, ®iÒu ®¸ng nãi lµ sù kh¸c nhau trong c¸ch thøc quy ®Þnh. ViÖc ghi nhËn trong LuËt ®Êt ®ai 1993 - QuyÒn cña nhµ ®Çu t­ ®­îc ghi nhËn lÎ tÎ trong nhiÒu v¨n b¶n: VÒ c¸c quyÒn chuyÓn quyÒn: trong suèt mét thêi gian dµi c¸c quyÒn cña ng­êi sö dông ®Êt trong n­íc vµ n­íc ngoµi kh«ng ®­îc ghi nhËn mét c¸ch cô thÓ râ rµng. QuyÒn cña nhµ ®Çu t­ n­íc ngoµi sö dông ®Êt chØ ®­îc thùc hiÖn trªn c¬ s¬ nh÷ng quy ®Þnh cò s¬ sµi nh­ ph¸p lÖnh Ph¸p lÖnh vÒ quyÒn cña tæ chøc, c¸ nh©n n­íc ngoµi thuª ®Êt t¹i ViÖt Nam vµ NghÞ ®Þnh 11/1995 h­íng dÉn thi hµnh ph¸p lÖnh; hoÆc quy ®Þnh chung chung trong LuËt ®Çu t­ trùc tiÕp n­íc ngoµi; N¨m 1999, NghÞ ®Þnh 17/1999 quy ®Þnh c¸c quyÒn chuyÓn quyÒn cña ng­êi sö dông ®Êt ra ®êi nh­ng l¹i chØ ¸p dông cho c¸c tæ chøc, c¸ nh©n trong n­íc. ChØ ®Õn NghÞ ®Þnh 79, míi kh¾c phôc ®­îc nh÷ng thiÕu sãt cña ph¸p luËt, Tuy nhiªn ®iÒu ®¸ng nãi lµ sù ®iÒu chØnh nµy ®­îc ghi nhËn trong mét quy ®Þnh hÕt søc nhá lÎ, "khiªm tèn" t¹i phÇn ®iÒu kho¶n thi hµnh cña mét NghÞ ®Þnh söa ®æi mét NghÞ ®Þnh quy ®Þnh vÒ c¸c quyÒn chuyÓn quyÒn cña tæ chøc, c¸ nh©n trong n­íc. ThiÕt nghÜ, c¸ch quy ®Þnh nµy chØ thÝch hîp cho nh÷ng gi¶i ph¸p mang tÝnh t×nh thÕ, cßn xÐt vÒ mÆt lËp ph¸p th× kh«ng ®­îc æn vµ v× vËy sÏ g©y r©t nhiÒu khã kh¨n cho viÖc t×m vµ hiÓu ph¸p luËt. Ph¸p luËt cßn cã sù ph©n biÖt gi÷a chÕ ®é ph¸p lý vÒ sö dông ®Êt gi÷a nhµ ®Çu t­ n­íc ngoµi vµ ng­êi sö dông ®Êt trong n­íc. §¬n gi¸ thuª ®Êt: HiÖn nay, ph¸p luËt cßn quy ®Þnh hai khung gi¸ kh¸c nhau trong viÖc tÝnh ®¬n gi¸ thuª ®Êt ®èi víi tæ chøc, c¸ nh©n trong n­íc vµ tæ chøc, c¸ nh©n n­íc ngoµi sö dông ®Êt t¹i ViÖt Nam. Quy ®Þnh nµy sÏ kh«ng cßn phï hîp khi chóng ta më réng sù hîp t¸c kinh tÕ, ®Æc biÖt lµ khi ViÖt Nam tham gia vµo HiÖp ®Þnh Th­¬ng m¹i ViÖt – Mü trong ®ã nguyªn t¾c b×nh ®¼ng trong quan hÖ Kinh tÕ, Th­¬ng m¹i lµ mét nguyªn t¾c hµng ®Çu. Sù kh¸c biÖt vÒ quyÒn thÕ chÊp gi÷a n­íc ngoµi vµ trong n­íc ®èi víi ®Êt thuª l¹i trong khu c«ng nghiÖp, khu chÕ xuÊt, khu c«ng nghÖ cao. NghÞ ®Þnh 79 ®· quy ®Þnh tæ chøc, c¸ nh©n n­íc ngoµi ®­îc thùc hiÖn quyÒn thÕ chÊp nh­ tæ chøc n­íc t¹i NghÞ ®Þnh 17 vµ NghÞ ®Þnh 79. Tuy nhiªn quyÒn nµy chØ ¸p dông ®èi víi ®Êt thuª cña nhµ n­íc vµ ®Êt nhËn gãp vèn liªn doanh. Cßn ®èi víi tr­êng hîp ®Êt thuª l¹i th× sao? Nh­ PhÇn II ®· ®Ò cËp §iÒu 30 - NghÞ ®Þnh 66 chØ cho phÐp c¸c tæ chøc, c¸ nh©n thuª l¹i ®Êt trong khu chÕ xuÊt, khu c«ng nghiÖp, khu c«ng nghÖ cao ®­îc quyÒn thÕ chÊp, trong khi ch­a cã v¨n b¶n ph¸p luËt nµo cho phÐp nhµ ®Çu t­ n­íc ngoµi ®­îc thùc hiÖn quyÒn thÕ chÊp trong tr­êng hîp nµy. Nh÷ng kiÕn nghÞ: CÇn cã sù quy ®Þnh khoa häc, thèng nhÊt trong c¸c quy ®Þnh ph¸p luËt. Thø nhÊt, cÇn cã sù thèng nhÊt trong viÖc ®iÒu chØnh nh÷ng vÊn ®Ò liªn quan ®Õn chÕ ®é ph¸p lý vÒ sö dông ®Êt cña nhµ ®Çu t­ n­íc ngoµi t¹i ViÖt Nam gi÷a ph¸p luËt §Êt ®ai vµ ph¸p luËt vÒ §Çu t­ n­íc ngoµi t¹i ViÖt Nam. Nªn ch¨ng, ph¸p luËt §Êt ®ai nªn ®iÒu chØnh mét c¸ch tËp trung, tr¸nh sù “nh­êng s©n” cho ph¸p luËt vÒ §Çu t­ n­íc ngoµi. Theo ®ã, khi ®Ò cËp ®Õn vÊn ®Ò nµy trong ph¸p luËt vÒ §Çu t­ th× chØ cÇn cã mét quy ®Þnh nhá mang tÝnh dÉn chiÕu ®Õn ph¸p luËt §Êt ®ai. §iÒu nµy võa ®¶m b¶o tÝnh hÖ thèng cña ph¸p luËt, võa dÔ dµng trong viÖc söa ®æi, bæ sung cña ph¸p luËt ®Êt ®ai mµ kh«ng lµm mÊt hiÖu lùc cña c¸c quy ®Þnh trong ph¸p luËt vÒ ®Çu t­. Nh­ vÝ dô ®· nªu trªn, cïng víi quy ®Þnh cña LuËt ®Êt ®ai söa ®æi, bæ sung 2001 vµ NghÞ ®Þnh 66 th× §iÒu 88 NghÞ ®Þnh 24 h­íng dÉn thi hµnh LuËt ®Çu t­ n­íc ngoµi t¹i ViÖt Nam vÒ “ThÈm quyÒn cho thuª ®Êt” sÏ mÊt hiÖu lùc. Thø hai, Ph¸p luËt cÇn tr¸nh nh÷ng quy ®Þnh chång chÐo, lÎ tÎ, tr¸nh t×nh tr¹ng mét v¨n b¶n ph¸p luËt cò hÕt hiÖu lùc tõng phÇn qu¸ nhiÒu mµ vÉn cßn sö dông. TÊt nhiªn ®©y lµ vÊn ®Ò mang tÝnh l©u dµi, hiÖn t¹i cÇn cã mét v¨n b¶n quy ®Þnh riªng hoÆc h­íng dÉn c¸c vÊn ®Ò vÒ sö dông ®Êt cña nhµ ®Çu t­ n­íc ngoµi ®Ó kh¾c phôc nh÷ng bÊt cËp cña ph¸p luËt hiÖn hµnh. CÇn ®¶m b¶o sù c«ng b»ng trong nh÷ng tr­êng hîp cho phÐp ®Ó ®¶m b¶o cho xu thÕ héi nhËp toµn cÇu hiÖn nay. CÇn cã sù ®iÒu chØnh kÞp thêi cña ph¸p luËt ®èi víi mét sè vÊn ®Ò thùc tÕ ph¸t sinh còng nh­ nh÷ng thiÕu sãt cña ph¸p luËt: Thø nhÊt, cÇn cã quy ®Þnh ®iÒu chØnh vÒ viÖc xö lý quyÒn sö dông ®Êt khi nhµ ®Çu t­ n­íc ngoµi gi¶i thÓ, chuyÓn ®æi h×nh thøc ®Çu t­ tõ Doanh nghiÖp liªn doanh mµ bªn ViÖt Nam gãp vèn b»ng gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt sang doanh nghiÖp 100% vèn. Thø hai, viÖc më réng ph¹m vi chñ thÓ cho thuª l¹i ®Êt vµ ph¹m vi chñ thÓ nhËn thÕ chÊp gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt theo tinh thÇn cña NghÞ quyÕt sè 09 ngµy 28/8/2001 ®· ®­îc triÓn khai trªn thùc tÕ cÇn ®­îc sím quy ph¹m ho¸, cô thÓ lµ cho phÐp t­ nh©n cho thuª l¹i ®Êt, cho phÐp tæ chøc tÝn dông n­íc ngoµi nhËn thÕ chÊp b»ng gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt. Thø ba, cÇn cã mét v¨n b¶n ph¸p luËt quy ®Þnh râ vÒ chÕ ®é sö dông ®Êt cña ng­êi ng­êi ViÖt Nam ®Þnh c­ ë n­íc ngoµi, ng­êi n­íc ngoµi th­êng tró t¹i ViÖt Nam ®Çu t­ theo LuËt khuyÕn khÝch ®Çu t­ trong n­íc. KÕt luËn: ViÖc t×m hiÓu c¸c quy ®Þnh ph¸p luËt vÒ sö dông ®Êt cña nhµ ®Çu t­ n­íc ngoµi ®ßi hái ng­êi t×m hiÓu cÇn cã mét c¸i nh×n xuyªn suèt hÖ thèng ph¸p luËt ®ång thêi ph¶i cËp nhËt, n¾m ®­îc tinh thÇn cña c¸c quy ®Þnh ®iÒu chØnh míi. V× vËy, th«ng qua viÖc thùc hiÖn ®Ò tµi nµy, ng­êi thùc hiÖn ®Ò tµi mong ®em ®Õn cho nh÷ng ng­êi quan t©m mét c¸i nh×n vÊn ®Ò võa kh¸i qu¸t, võa hÖ thèng, gãp phÇn vµo c«ng viÖc t­ vÊn cña c«ng ty.