Tình huống xoay quanh vấn đề ủy quyền định đoạt quyền sử dụng đất

Đề bài số 03: Ông Nguyễn Văn Bình có 150 m2 đất ở quận Tây Hồ (Hà Nội). Đất này có nguồn gốc là của gia đình ông Nguyễn Văn Thanh chuyển nhượng cho gia đình ông Bình vào tháng 3/2010. Tuy nhiên, khi chuyển nhượng hai bên không làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà ông Thanh làm giấy ủy quyền quản lý và định đoạt cho ông Bình (Hợp đồng ủy quyền có công chứng của Văn phòng công chứng X); đồng thời ông Thanh đã chuyển giao giấy chuyển quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) và hợp đồng ủy quyền cho ông Bình. Tháng 1/2011, do giá đất trên thị trường tăng, ông Bình thấy có lãi nên đã chuyển nhượng diện tích đất này cho bà Nguyễn Thị Lan. Việc chuyển nhượng dựa trên sự tự nguyện của cả hai bên. Tuy nhiên, khi thực hiện việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng và làm thủ tục sang tên trước bạ diện tích đất nói trên cho bà Lan thì Văn phòng công chứng Y và Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (QSDĐ) quận Tây Hồ đều từ chối việc sang tên cho bà Lan với lý do: “Đất chuyển nhượng phải do chính người có quyền sử dụng hợp pháp chuyển nhượng mới hợp pháp, không chấp nhận sự ủy quyền định đoạt”. Vì vậy, bà Lan không thể làm thủ tục đứng tên chủ sử dụng hợp pháp đối với mảnh đất này. Hỏi: Bằng các quy định của pháp luật đất đai hiện hành và pháp luật khác có liên quan, nhóm anh(chị) hãy bình luận về các việc làm nêu trên của ông Bình, ông Thanh và bà Lan? Việc từ chối không công chứng hợp đồng chuyển nhượng và không làm thủ tục sang tên cho bà Lan của Văn phòng công chứng Y và của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quận Tây Hồ là đúng hay sai? Vì sao? Theo nhóm anh (chị), vụ việc này cần giải quyết như thế nào mới đúng pháp luật? MỤC LỤC Trang Giải quyết tình huống: Câu 1………………………………………………………………………………… 2 Câu 2………………………………………………………………………………… 4 Câu 3………………………………………………………………………………… 5 BÀI LÀM Bằng các quy định của pháp luật đất đai hiện hành và pháp luật khác có liên quan, nhóm anh(chị) hãy bình luận về các việc làm nêu trên của ông Bình, ông Thanh và bà Lan. Đất đai là tài sản thuộc sở hữu toàn dân, đặt dưới sự quản lý thống nhất của Chính phủ, nên xuất phát từ chính sách nêu trên, Nhà nước giao quyền sử dụng đất cho mỗi người dân, và mỗi người dân chỉ được thực hiện quyền sử dụng đất, chứ không có quyền sở hữu đất. Quyền sử dụng của người sử dụng bao gồm quyền chuyển đổi, tặng cho, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, thừa kế, bảo lãnh và góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Trong đó, người dân khi thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện pháp luật quy định; nếu không, việc mua bán sẽ không hợp pháp và bị hủy bỏ. Theo quy định của pháp luật thì hai người tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được công chứng, đăng ký theo quy định pháp luật, quyền sử dụng đất sẽ thuộc về người nhận chuyển quyền sử dụng đất tại thời điểm Hợp đồng chuyển nhượng được đăng ký tại Cơ quan đăng ký quyền sử dụng đất (Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc phòng Tài nguyền và Môi trường). Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng phải thực hiện các nghĩa vụ về trả nợ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (nếu có), thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ… Khoản chi phí này không hề nhỏ. Trường hợp người này ủy quyền cho một người thực hiện đầy đủ các quyền liên quan đến quyền sử dụng đất thông qua hợp đồng ủy quyền. Người nhận ủy quyền sẽ được quyền sử dụng, quản lý, định đoạt quyền sử dụng đất cho bất kỳ ai. Có vẻ chẳng khác gì so với “mua bán đất” cả; lại không phải thực hiện nhiều thủ tục phiền hà, lại tiết kiệm được chi phí. Vậy đâu là điểm khác biệt? Khác ở chỗ quyền sử dụng đất vẫn thuộc về người ủy quyền, không thuộc về người nhận ủy quyền. Tư cách của người nhận ủy quyền là thay mặt cho người ủy quyền thực hiện các quyền năng nêu trên. Các hoa lợi, lợi tức có được, nếu không thỏa thuận, vẫn thuộc về người ủy quyền. Nếu bên nhận ủy quyền “bán đất”, tiền “bán đất” vẫn là của bên ủy quyền; và người nhận ủy quyền có nghĩa vụ giao lại cho chủ sở hữu thực sự - tức người ủy quyền. Trong tình huống này có thể nếu ra một vài ý kiến về việc làm của ông Thanh, ông Bình và bà Lan như sau: Thứ nhất, việc ông Thanh làm giấy ủy quyền và định đoạt cho ông Bình (Hợp đồng ủy quyền có công chứng của Văn phòng công chứng X); đồng thời ông Thanh đã chuyển giao giấy chuyển quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) và hợp đồng ủy quyền cho ông Bình được coi là hợp pháp. Ông Bình sẽ có quyền quản lý, sử dụng và định đoạt quyền sử dụng đất đó cho bất kỳ ai. Việc hai ông không làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể có rất nhiều lý do như chi phí cao khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng hoặc do không hiểu biết hết…Nhưng dù thế nào thì khi thực hiện như vậy quyền lợi của ông Bình cũng bị ảnh hưởng rất nhiều. Có thể kể ra như: - Nếu ông Thanh (người ủy quyền) chết, Hợp đồng ủy quyền này sẽ bị chấm dứt, tài sản đó nếu chưa chuyển nhượng, mua bán cho người khác thì sẽ lại thuộc về những người thừa kế của ông Thanh (người ủy quyền). - Ông Thanh (Người ủy quyền) cũng có thể đơn phương hủy Hợp đồng ủy quyền này, và lúc này việc ủy quyền không còn có giá trị. Thứ hai, khi thực hiện việc chuyển nhượng cho bà Lan, cần phải xem xét thời hạn được ủy quyền trong giấy ủy quyền giữa ông Thanh và ông Bình. Nếu hết thời hạn ủy quyền thì ông Bình không được thực hiện việc chuyển nhượng diện tích đất đó cho bà Lan. Nếu thời hạn ủy quyền vẫn còn, bên ủy quyền vẫn còn sống hoặc không mất năng lực hành vi dân sự thì ông Bình có quyền chuyển nhượng diện tích đất đó cho bà Lan vì đó là quyền được quản lý và định đoạt theo Điều 581 BLDS. Tuy nhiên, ông Bình cũng chỉ được làm trong phạm vi ủy quyền của mình, tức là nhân danh ông Thanh, vì quyền lợi của ông Thanh chứ không phải vì quyền lợi của ông Bình. Ông Bình muốn chuyển nhượng lại cho bà Lan. Theo quy định tại Điều 582 BLDS về thời hạn ủy quyền thì thời hạn uỷ quyền do các bên thoả thuận hoặc do pháp luật quy định; nếu không có thoả thuận và pháp luật không có quy định thì hợp đồng uỷ quyền có hiệu lực 1 năm, kể từ ngày xác lập việc uỷ quyền. Trong trường hợp này, việc ông Thanh ủy quyền cho ông Bình vào tháng 3 năm 2010 và đến tháng 1 năm 2011, nếu trong hợp đồng ủy quyền hai ông không quy định thời hạn ủy quyền thì theo quy định pháp luật vẫn đảm bảo thời hạn, ông Bình có quyền chuyển nhượng diện tích đất đó cho bà Lan. Thứ ba, việc bà Lan đi công chứng hợp đồng chuyển nhượng và làm thủ tục sang tên trước bạ diện tích đất nói trên là đúng theo quy định pháp luật, thể hiện ở chỗ : Một là, ông Bình đã được ông Thanh giao cho quyền định đọat mảnh đất đó thông qua hợp đồng ủy quyền.Ông Bình hoàn toàn có quyền thay mặt ông Thanh thực hiện các quyền năng của chủ sở hữu. Vì vậy, ông Bình được quyền chuyển nhượng cho bà Lan mảnh đất đó thông qua hợp đồng chuyển nhượng trong phạm vi được ủy quyền và thời hạn ủy quyền của mình. Hợp đồng chuyển nhượng mảnh đất 150 m2 mà bà Lan kí với ông Bình lúc này là hoàn tòan hợp pháp. Hai là , khi bà Lan đi làm thủ tục công chứng và sang tên trước bạ là hoàn toàn đúng đắn, vì như vậy bà Lan sẽ đảm bảo đươc quyền lợi của mình. 2. Việc từ chối không công chứng hợp đồng chuyển nhượng và không làm thủ tục sang tên cho bà Lan của Văn phòng công chứng Y và của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quận Tây Hồ là đúng hay sai? Vì sao? Nhận định của nhóm: Việc từ chối không công chứng hợp đồng chuyển nhượng và không làm thủ tục sang tên cho bà Lan của Văn phòng công chứng Y và của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quận Tây Hồ với lí do: “Đất chuyển nhượng phải do chính người có quyền sử dụng hợp pháp chuyển nhượng mới hợp pháp, không chấp nhận sự ủy quyền định đoạt” là sai. Pháp luật hiện hành không cấm hình thức giao dịch như giao dịch của ông Thanh và ông Bình, do đó việc ông Bình bán mảnh đất đó cho bà Lan là hợp pháp, là quyền hợp pháp của công dân, và ông ta (sửa) -> (ông Bình) cũng đã thực hiện giao dịch trong phạm vi ủy quyền theo quy định của pháp luật Dân sự về hợp đồng ủy quyền.) Chức năng của Văn phòng công chứng Y là chứng nhận tính xác thực, tính hợp pháp của hợp đồng, giao dịch khác bằng văn bản. Theo quy định tại Điểm b Khoản 2 Điều 22, Khoản 1 Điều 37 Luật công chứng 2006 thì văn phòng công chứng thực hiện việc công chứng hợp đồng khi người đề nghị công chứng đã đáp ứng đầy đủ các điều kiện và thực hiện theo thủ tục được quy định trong Luật công chứng 2006. Theo quy định tại điểm e Khoản 1 Điều 6, Khoản 1 Điều 105 Bộ Luật đất đai năm 2003, Điều 2 Thông tư liên tịch hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, tổ chức, biên chế và cơ chế tài chính của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 2010 thì văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (QSDĐ) (bỏ) quận Tây Hồ có chức năng, nhiệm vụ là tổ chức thực hiện đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sửa) -> đăng ký quyền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất. Trong tình huống bà Lan có yêu cầu được đăng kí quyền sử dụng đất đối với mảnh đất có diện tích 150 m2 ở quận Tây Hồ mà bà có được (sai -> bỏ ) -> sửa: …quận Tây Hồ sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với ông Bình. Việc thực hiện đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với mảnh đất trên thuộc thẩm quyền của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (QSDĐ)-> (bỏ) quận Tây Hồ. Đồng thời để thực hiện được việc đăng ký trên thì bà Lan phải công chứng giao dịch sửa -> hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với ông Bình với ông Bình. Căn cứ vào chức năng và nhiệm vụ thì Văn phòng công chứng Y và Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (QSDĐ) (bỏ) quận Tây Hồ phải có nghĩa vụ giải quyết cho bà Lan. việc từ chối của hai văn phòng này là trái với quy định của pháp luật. 3. Theo nhóm anh (chị), vụ việc này cần giải quyết như thế nào mới đúng pháp luật ? Như trên đã phân tích, mặc dù thực chất của vấn đề hợp đồng ủy uyền được xác lập giữa ông Thanh và ông Bình là một cách hợp thức hóa việc mua bán bất động sản một cách trá hình, và câu chuyện trên thực tế đặt ra rằng mục đích của họ khi tiến hành ký kết hợp đồng ủy quyền với nội dung quan trọng là ủy quyền định đoạt tài sản, không làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể là nhằm để trốn tránh nghĩa vụ nộp thuế cho Nhà nước, hoặc cũng có thể là một động cơ hay mục đích nào đó, tuy nhiên dù là họ có mục đích thế nào đi chăng nữa và chúng ta cũng không biết rõ liệu mục đích của họ có đạt được trên thực tế hay không, nhưng pháp luật hiện hành không có quy định nào cấm thực hiện giao dịch dưới hình thức này.“Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, còn bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao, nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định” (điều 581 BLDS), bên được ủy quyền có nghĩa vụ “thực hiện công việc theo ủy quyền” (khoản 1 Điều 584 BLDS). Như vậy có thể thấy việc ông Thanh làm hợp đồng ủy quyền để ủy quyền cho ông Bình quản lý, định đoạt quyền sử dụng mãnh đất 150 m2 đất ở quận Tây Hồ (Hà Nội) đó được coi như là một quyền hợp pháp của công dân, và trong trường hợp này ông Bình cũng không có gì là vi phạm pháp luật khi ông Bình đã thực hiện công việc trong phạm vi ủy quyền. Do đó, khi ông Bình tiến hành chuyển nhượng diện tích đất này cho bà Nguyễn Thị Lan và làm các thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng, thủ tục sang tên trước bạ diện tích đất nói trên cho bà Lan thì Văn phòng công chứng Y và Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quận Tây Hồ không được từ chối việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tiến hành thủ tục sang tên cho bà Lan. Do đó theo quy định của pháp luật về quyền hạn, nhiệm vụ của các cơ quan này thì văn phòng công chứng Y và văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quận Tây Hồ vẫn phải tiến hành công chứng và sang tên cho bà Lan. Bên cạnh đó, theo quan điểm của nhóm thì nếu đứng vào vai trò của các cơ quan trên nếu trường hợp khi các bên giao dịch đến văn phòng làm thủ tục thì có thể tư vấn cho các chủ thể tiến hành giao dịch đó biết được bên cạnh những lợi ích đạt được được thì những rủi ro pháp lý mà các bên có thể phải gánh chịu là rất lớn và luôn tiềm ẩn nguy cơ tranh chấp, khuyên họ trở lại làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hủy hợp đồng ủy quyền giữa ông Thanh và ông Bình và hoàn tất các thủ tục rồi sau đó mới chuyển nhượng cho bà Lan. Nếu họ không đồng ý thì vẫn phải tiến hành công chứng và sang tên. Còn tình huống đặt ra rằng Văn phòng công chứng Y và Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quận Tây Hồ đã không thực hiện đúng chức năng, nhiệm vụ theo luật định thì quan điểm của nhóm là, để giải quyết theo đúng quy định của pháp luật thì ông Thanh, ông Bình hoặc bà Lan có thể áp dụng quy định tại Điều 63 Luật công chứng năm 2006 để tiến hành khiếu nại về việc từ chối công chứng của công chứng viên văn phòng công chứng Y; áp dụng các quy định của pháp luật đất đai tại Khoản 6 Điều 105, Khoản 2 Điều 139 (Luật đất đai 2003), Điều 165 Nghị định 181/2004/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai năm 2003 để tiến hành khiếu nại về việc văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quận Tây Hồ từ chối việc sang tên cho bà Lan. Thủ tục giải quyết khiếu nại đối với việc từ chối công chứng của văn phòng công chứng Y tiến hành theo quy định tại đoạn 2 Điều 63 Luật công chứng 2006. Thủ tục giải quyết khiếu nại đối với việc từ chối sang tên của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quận Tây Hồ tiến hành theo quy định của pháp luật về khiếu nại, tố cáo. Trong trường hợp các chủ thể có thẩm quyền giải quyết khiếu nại không giải quyết hoặc hết thời hạn giải quyết theo quy định của Luật khiếu nại, tố cáo mà khiếu nại không được giải quyết và ông Thanh, ông Bình, bà Lan cũng không tiếp tục khiếu nại đến người có thẩm quyền giải quyết khiếu nại tiếp theo, hoặc không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại và cũng không tiếp tục khiếu nại đến người có thẩm quyền giải quyết khiếu nại tiếp theo thì ông Thanh, ông Bình, bà Lan có thể căn cứ theo quy định tại khoản 17 Điều 11 Pháp lệnh sửa đổi, bổ sung một số điều của pháp lệnh thủ tục giải quyết các vụ án hành chính 2006 để khởi kiện ra Tòa án hành chính. Các thủ tục khởi kiện và giải quyết khiếu kiện theo quy định của pháp luật tố tụng hành chính. ở đây t căn chỉnh cho vừa 5 trang rồi đấy. Các lỗi chính tả trong bài c phải chú ý. Đọc kỹ tý đi. Nếu căn lề như cậu ban đầu thì không ổn, vì sát quá, theo t cứ để cỡ chữ 13, thầy cô nếu có hay bắt bẽ thì cũng không để ý đến cỡ chữ đâu. Sau khi đọc những phần t chỉnh sửa, bổ sung, c cứ để nguyên thế này, vì t đã căn chỉnh đủ số trang rồi. DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO (Thêm ít tài liệu chuyên khảo trong đề cương ấy, ít quá, tránh trường hợp có thầy cô bắt bẻ, t gặp ở môn Luật dân sự và Luật lao động rồi đấy) Giáo trình Luật đất đai, Trường Đại học Luật Hà Nội, Nxb Tư pháp, Hà Nội, 2005. Luật đất đai 2003. Bộ Luật dân sự 2005. Luật công chứng 2006. Thông tư liên tịch hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, tổ chức, biên chế và cơ chế tài chính của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 2010. Nghị định 181/2004/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai năm 2003. Pháp lệnh sửa đổi, bổ sung một số điều của pháp lệnh thủ tục giải quyết các vụ án hành chính 2006. Website: www.haiphatland.com.vn www.trinhtuthutuchd.batdongsan.com.vn