Tóm tắt luận án Ðịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới ở các doanh nghiệp ñầu tư xây dựng và kinh doanh nhà ở

tại các doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở. 1.4.2. Phạm vi nghiên cứu - Luận án nghiên cứu công tác ñịnh giá nhà ở TMXDM tại các công ty ñầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở. - Luận án giới hạn phạm vi nghiên cứu trong lĩnh vực ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại các DNðTXD&KD nhà ở và tập trung vào giai ñoạn 2008 - 2012. 1.5. Các kết quả nghiên cứu dự kiến Dựa trên các mục tiêu nghiên cứu ñã ñặt ra, luận án dự kiến ñóng góp những ñiểm mới sau ñây: - Tổng hợp các nhân tố ảnh hưởng ñến giá nhà ở thương mại xây dựng mới, từ ñó làm căn cứ cho việc xác ñịnh các biến phục vụ cho việc xây dựng hàm hồi quy ñịnh giá nhà ở TMXDM. - Xác ñịnh các yếu tố ảnh hưởng và mức ñộ ảnh của các yếu tố ñó ñến giá nhà chung cư TMXDM. - ðề xuất nhóm các giải pháp ñể hoàn thiện và giải quyết các vấn ñề còn tồn tại của công tác ñịnh giá nhà TMXDM tại các DNðTXD&KD nhà ở. CHƯƠNG 2. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA ðỊNH GIÁ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI XÂY DỰNG MỚI TẠI DOANH NGHIỆP ðẦU TƯ, XÂY DỰNG VÀ KINH DOANH NHÀ Ở 2.1. ðịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới của doanh nghiệp ñầu tư xây dựng và kinh doanh nhà ở 2.1.1. Khái niệm nhà ở thương mại và ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới 2.1.1.1. Khái niệm nhà ở thương mại ðiều 3 của Nghị ñịnh 71/2010/Nð-CP ngày 23/06/2010 của Chính phủ ñã quy ñịnh “Nhà ở thương mại là nhà ở do tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế ñầu tư xây dựng ñể bán, cho thuê theo nhu cầu và cơ chế thị trường; Trong ñó, nhà ở ñược ñầu tư xây dựng ñể bán và cho thuê sẽ có hai hình thức cơ bản là ñầu tư xây dựng mới hoàn toàn và ñầu tư cải tạo, tu sửa, nâng cấp” (12). 2.1.1.2. Khái niệm ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới • Khái niệm ñịnh giá tài sản ðịnh giá tài sản là việc ñánh hoặc ñánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một ñiểm, thời ñiểm nhất ñịnh theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế. • Khái niệm ñịnh giá bất ñộng sản 4 ðịnh giá bất ñộng sản là việc ước tính giá trị của bất ñộng sản cụ thể bằng hình thức tiền tệ cho một mục ñích ñã ñược xác ñịnh rõ trong những ñiều kiện cụ thể và trên một thị trường nhất ñịnh với những phương pháp phù hợp. • Khái niệm ñịnh giá nhà ở ðịnh giá nhà ở ñược hiểu là sự ước tính về giá trị của một nhà ở xác ñịnh bằng hình thái tiền tệ cho một mục ñích sử dụng ñã ñược xác ñịnh, tại một thời ñiểm xác ñịnh. • Khái niệm ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới ðịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới có thể ñược ñịnh nghĩa như sau: ðịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới là việc chủ dự án ñầu tư xây dựng nhà ở xác ñịnh giá bán hoặc cho thuê ñối với một nhà ở cụ thể, tại một thời ñiểm xác ñịnh dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, tính chất, vị trí, quy mô, thực trạng của nhà ở ñó và tuân theo cơ chế thị trường tại thời ñiểm ñịnh giá. Như vậy, ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại các doanh nghiệp ñầu tư xây dựng và kinh doanh nhà ở có thể ñược ñịnh nghĩa như sau: ðịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại các doanh nghiệp ñầu tư xây dựng và kinh doanh nhà ở là việc các doanh nghiệp sử dụng các phương pháp ñịnh giá nhà ở ñể xác ñịnh mức giá bán tại thời ñiểm doanh nghiệp cần ñịnh giá ñể ñáp ứng các mục tiêu kinh doanh của doanh nghiệp. • Thời ñiểm ñịnh giá nhà ở tại các DNðTXD&KD nhà ở: Thông thường các DNðTXD&KD nhà ở sẽ ñịnh giá nhà ở TMXDM tại 03 thời ñiểm trong quá trình ñầu tư dự án ñó là: ðịnh giá phục vụ cho việc xây dựng hồ sơ dự án, ñịnh giá tại thời ñiểm ñược phép huy ñộng vốn ñầu tư cho dự án và ñịnh giá bán khi dự án hoàn thiện. - ðịnh giá nhà ở TMXDM phục vụ xây dựng hồ sơ dự án - ðịnh giá nhà ở TMXDM tại thời ñiểm ñược phép huy ñộng vốn của khách hàng theo quy ñịnh - ðịnh giá nhà ở TMXDM tại thời ñiểm dự án hoàn thành phần thô 2.2.2. Mục ñích, nguyên tắc và ñặc ñiểm của ñịnh giá nhà ở xây dựng mới tại các doanh nghiệp ñầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở 2.2.2.1. Mục ñích Doanh nghiệp ñầu tư xây dựng nhà ở thương mại thông qua việc ñịnh giá ñể thực hiện mục tiêu của mình. Mục tiêu ñó có thể là: ðể tồn tại trong lúc kinh tế suy thoái, ñể kiếm doanh thu tối ña trước mắt, ñể chiếm vị trí dẫn ñầu. 2.2.2.2. Nguyên tắc ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới 2.2.2.3. ðặc ñiểm ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại các doanh nghiệp ñầu tư kinh doanh nhà ở - Việc ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới không chỉ tuân thủ kỹ thuật ñịnh giá mà còn phải gắn mục ñích ñịnh giá. - Nhà ở thương mại xây mới là loại tài sản không thể di dời ñược, nên trong qui trình ñịnh giá buộc phải có giai ñoạn ñiều tra, khảo sát thực ñịa, tại nơi có bất ñộng sản - ñối tượng của ñịnh giá. 5 - Mỗi nhà ở thương mại xây mới là một tài sản ñộc nhất vô nhị (ít nhất là về mặt vị trí) phản ánh khả năng sinh lời khác biệt giữa chúng. 2.2. Quy trình tổ chức và phương pháp ñịnh giá nhà ở xây dựng mới tại các doanh nghiệp ñầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở 2.2.1. Quy trình tổ chức ñịnh giá nhà ở TMXDM tại các DNðTXD&KD nhà ở Nhóm 1: Doanh nghiệp sẽ thành lập tổ ñịnh giá trên cơ sở huy ñộng các thành viên của các phòng chức năng có liên quan trong doanh nghiệp, sau khi tổ chuyên trách ñịnh giá và ñề xuất giá với lãnh ñạo doanh nghiệp quyết ñịnh. • Nhóm 2: Lãnh ñạo doanh nghiệp căn cứ vào các thông tin do các bộ phận chức năng trong doanh nghiệp cung cấp ñể trực tiếp tiến hành ñịnh giá và quyết ñịnh mức giá nhà ở cho dự án của doanh nghiệp ñang tiến hành ñầu tư. • Nhóm 3: Mô hình quy trình tổ chức ñịnh giá nhà ở TMXDM nhóm này ñược thực hiện như nhóm thứ 2, tuy nhiên sự khác biệt của nhóm này là trước khi Lãnh ñạo doanh nghiệp quyết ñịnh mức giá, doanh nghiệp sẽ tiến hành thuê thẩm ñịnh mức giá mà tổ ñịnh giá của doanh nghiệp ñã ñề xuất với ban Lãnh ñạo của doanh nghiệp. • Nhóm 4: ðối với nhóm này, việc tổ chức ñịnh giá ñược doanh nghiệp thuê toàn bộ cho tổ chức ñịnh giá ñộc lập ñịnh giá, doanh nghiệp căn cứ trên mức giá của tổ chức ñịnh giá ñộc lập ñể quyết ñịnh mức giá. 2.2.2. Phương pháp ñịnh giá nhà ở TMXDM tại các DNðTXD&KD nhà ở ðối với ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại Việt Nam hiện nay thì phương pháp ñược sử dụng phổ biến nhất vẫn là phương pháp so sánh và phương pháp chi phí. Trong khuôn khổ của luận án, tác giả sẽ phân tích ba phương pháp cơ bản là phương pháp so sánh, phương pháp chi phí và phương pháp ñầu tư. Hai phương pháp còn lại là lợi nhuận và thặng dư là các phương pháp phái sinh của 3 phương pháp trên. 2.2.3. Phương pháp ñịnh giá ẩn (Hedonic) a. Cơ sở lý luận Thuật ngữ Hedonic ñược sử dụng ñể mô tả "tỷ trọng về tầm quan trọng tương ñối của các thành phần khác nhau so với các thành phần khác nhằm tạo ra chỉ số về hiệu dụng và sự mong muốn" (Goodman, 1998: 292) (59). Rosen (1974: 34) (87) b. Nền tảng lý thuyết mô hình ñịnh giá Hedonic Trong nghiên cứu vào năm 2003, Malpezzi (78) ñã có một bài nhận ñịnh xuất sắc về sự phát triển lý thuyết của mô hình ñịnh giá Hedonic. Ông chỉ ra, mô hình Hedonic là sự ước lượng giá trị của nhiều yếu tố riêng lẻ. Phương trình Hedonic không chỉ ño lường các nhân tố ảnh hưởng mà còn ño lường sở thích người mua tác ñộng ra sao ñến giá nhà. 6 c. Lịch sử ban ñầu của mô hình Hedonic d. Thực tế nghiên cứu áp dụng mô hình Hedonic e. Các thành phần trong mô hình Hedonic Từ quá trình tìm hiểu các nghiên cứu trên ñây cho thấy, phần lớn các nghiên cứu khi ứng dụng mô hình Hedonic ñều tập trung vào các yếu tố ảnh hưởng ñến giá nhà là: Vị trí, cấu trúc của nhà, khu dân cư và các thuộc tính của chúng. Sau ñây tác giả sẽ làm rõ về những nghiên cứu này. • Thứ nhất thuộc tính vị trí • Thứ hai thuộc tính kết cấu • Thứ ba thuộc tính khu dân cư 2.3. Các nhân tố ảnh hưởng ñến ñịnh giá ở thương mại xây dựng mới Mục tiêu của doanh nghiệp; Chi phí sản xuất của doanh nghiệp; Yếu tố tâm lí của khách hàng khi chấp nhận mức giá; Cách thức tổ chức và qui trình ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới; Lựa chọn phương pháp ñịnh giá thích hợp; Hệ thống thông tin ñịnh giá; ðội ngũ nhân lực; Các nhân tố về ñiều kiện tự nhiên; Môi trường pháp lý - cơ chế chính sách; Môi trường kinh tế; Hoạt ñộng của thị trường BðS, xu hướng phát triển của thị trường BðS; Nhận thức của người ñịnh giá về các nhân tố ảnh hưởng ñến gía nhà ở TMXDM CHƯƠNG 3. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.1. Khung lý thuyết nghiên cứu và cách tiếp cận nghiên cứu Trên cơ sở nghiên cứu tổng quan về ñịnh giá nhà ở TMXDM tại các DNðTXD&KD nhà ở ñể xác ñịnh vấn ñề nghiên cứu, luận án ñưa ra khung nghiên cứu như sau: 3.1.1 Khung lý thuyết Sơ ñồ 3.1: Khung lý thuyết nghiên cứu về ñịnh giá nhà ở TMXDM 7 Xác ñịnh vấn ñề nghiên cứu Phân tích thực trạng ñịnh giá nhà ở TMXDM tại các DNðTXD&KD nhà ở 3.1.2 Khung nghiên cứu và cách tiếp cận nghiên cứu Nội dung công tác ñịnh giá nhà ở TMXDM Tổ chức ñịnh giá nhà ở TMXDM tại các DNðTXD&KD nhà ở Mục tiêu hoàn thiện công tác ñịnh giá nhà ở TMXDM tại các DNðTXD&KD nhà ở - ðặc ñiểm và nguyên tắc ñịnh giá nhà ở TMXDM - Mô hình tổng quát về tổ chức ñịnh giá nhà ở TMXDM - Quy trình khung ñịnh giá nhà ở TMXDM - Các phương pháp ñịnh giá nhà ở TMXDM - Các nhân tố ảnh hưởng ñến ñịnh giá nhà ở TMXDM. - Chính sách và căn cứ của DN trong ñịnh giá nhà ở TMXDM - Các mô hình tổ chức cơ bản ñã ñược các DNðTXD&KD nhà ở triển khai trong quá trình ñịnh giá nhà ở TMXDM - Các quy trình ñịnh giá nhà ở TMXDM ñược các DN tổ chức thực hiện. - Mức ñộ sử dụng và tính hiệu quả của các phương pháp ñịnh giá ñược các DN sử dụng. - Chính sách, phương pháp và căn cứ ñiều chỉnh giá sau ñịnh giá nhà ở TMXDM của các DN. - Lựa chọn và xây dựng ñược mô hình tổ chức ñịnh giá phù hợp với DN - ðiều chỉnh và xây dựng quy trình ñịnh giá nhà ở TMXDM ñảm bảo tính khoa học và giảm thiểu chi phí. - Lựa chọn và ứng dụng phương pháp ñịnh giá nhà ở TMXDM phù hợp với ñặc thù DN và thị trường, có căn cứ khoa học, tính linh hoạt và khả thi cao. - Các ñiều kiện về nhân sự, pháp lý, cơ sở dữ liệu thông tin ñể ñáp ứng ñược mục tiêu hoàn thiện. Sơ ñồ 3.2: Khung nghiên cứu về ñịnh giá nhà ở TMXDM nhằm hoàn thiện công tác ñịnh giá nhà ở TMXDM tại các DNðTXD&KD nhà ở 3.2. Quy trình nghiên cứu ðể thực hiện ñược mục tiêu nghiên cứu, luận án tiến hành nghiên cứu theo quy trình sau ñây (sơ ñồ 1.2): Sơ ñồ 3.3: Quy trình nghiên cứu của luận án 3.3. Phương pháp nghiên cứu ðể giải quyết ñược các vấn ñề nghiên cứu phù hợp với mục tiêu nghiên cứu, luận án ñã sử dụng các phương pháp chủ yếu sau: 3..3.1. Phương pháp phân tích, so sánh và tổng hợp 3.3.2. Phương pháp chuyên gia 3.3.3. Phương pháp phỏng vấn sâu 3.3.4. Phương pháp ñịnh lượng: Nghiên cứu tổng quan và xin ý kiến chuyên gia trong lĩnh vực ñịnh giá BðS Xây dựng khung lý thuyết về ñịnh giá nhà ở TMXDM Phỏng vấn và xin ý kiến các chuyên gia ðGBðS. Phỏng vấn sâu Lãnh ñạo, chuyên viên chuyên trách ñịnh giá nhà ở TMXDM tại các DNðTXD&KD nhà ở. Phỏng vấn khách hàng mua nhà nhằm xác ñịnh nhóm nhân tố ảnh hưởng giá nhà ở TMXDM. ðiều tra bằng phiếu khảo sát ñối với khách hàng ñã mua nhà ở TMXDM tại các dự án nhà ở thuộc TP. Hà Nội ðánh giá thực trạng ñịnh gía nhà ở TMXDM tại các DNðTXD&KD nhà ở ðề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện công tác ñịnh giá nhà ở TMXDM tại các doanh nghiệp ðTXD&KD nhà ở 8 CHƯƠNG 4. THỰC TRẠNG ðỊNH GIÁ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI XÂY DỰNG MỚI TẠI CÁC DOANH NGHIỆP ðẦU TƯ, XÂY DỰNG VÀ KINH DOANH NHÀ Ở 4.1. Tổng quan về phát triển nhà ở tại Việt Nam trong thời gian qua 4.1.1. Kết quả phát triển nhà ở trong thời gian vừa qua Với các chính sách mà Nhà nước ñã ban hành trong thời gian vừa qua thì lĩnh vực nhà ở ñã ñạt ñược những kết quả ñáng khích lệ. Có thể ñánh giá kết quả ở các mặt sau ñây: - Về số lượng nhà ở và hệ thống các ñô thị - Tăng trưởng về số lượng nhà ở trong cả nước - Về hệ thống ñô thị trong cả nước: - Về tăng trưởng số lượng nhà ở tại ñô thị và nông thôn 4.1.2. Tăng trưởng về diện tích nhà ở - Tính trong phạm vi cả nước - So sánh khu vực ñô thị và khu vực nông thôn 4.1.3. Chất lượng nhà ở và quy mô căn hộ 4.1.4. Về tài chính nhà ở 4.1.5. Quy mô, năng lực của các doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở Số lượng doanh nghiệp kinh doanh bất ñộng sản hàng năm tăng lên từ 20-50%. Tính ñến năm 2012 số doanh nghiệp kinh doanh bất ñộng sản tăng gấp 5 lần so với năm 2002. 4.2. Thực trạng ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại các doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở 4.2.1. Thực trạng giá cả nhà ở thương mại tại Việt Nam
Thực trạng giá cả nhà ở thương mại ñể bán
ðối với thị trường căn hộ - Tại thị trường TP. Hồ Chí Minh - Tại thị trường TP. Hà Nội
Thực trạng giá cả nhà ở thương mại cho thuê 4.2.2. Thực trạng về chính sách và căn cứ trong ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại các doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở 4.2.2.1. Chính sách của các doanh nghiệp về ñịnh giá nhà ở Cũng giống như các doanh nghiệp kinh doanh khác, khi thực hiện xác ñịnh giá cho sản phẩm nhà ở thương mại xây dựng mới, các doanh nghiệp ñã xem xét các quan ñiểm chính sách sau ñây về vấn ñề xác ñịnh giá nhà ở, ñó là xác ñịnh giá cho sản phẩm mới, xác ñịnh giá có chiết khấu và bù trừ, xác ñịnh giá ñể kích thích tiêu thụ và xác ñịnh giá phân biệt. 4.2.2.2. Căn cứ xác ñịnh giá nhà của các doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở - ðơn giá xây dựng - Khung giá chuyển quyền sử dụng ñất: 9 - Lãi suất ngân hàng - Quan hệ cung cầu nhà ở 4.2.3. Thực trạng về mô hình tổ chức ñịnh giá nhà ở thương mại tại các doanh nghiệp ñầu tư kinh doanh nhà ở Từ thực tế nghiên cứu chưa có một doanh nghiệp nào có một mô hình tổ chức ñịnh giá hoàn thiện, chủ yếu là thành lập tổ ñịnh giá khi có dự án triển khai và tự giải thể sau khi xác ñịnh xong giá bán cho dự án. 4.2.3. Thực trạng quy trình tổ chức ñịnh giá nhà ở thương mại tại các doanh nghiệp ñầu tư kinh doanh nhà ở Thực tế nghiên cứu và tìm hiểu hoạt ñộng ñịnh giá tại các DNðTXD&KD nhà ở cho thấy, cả bốn nhóm quy trình ñược trình bầy tại mục 3.2.3.1 của luận án ñều ñược sử dụng. Tuy nhiên số lượng doanh nghiệp áp dụng các nhóm quy trình là khác nhau và mức ñộ áp dụng triệt ñể quy trình ñó cũng khác nhau. Mức ñộ áp dụng từng nhóm quy trình của các doanh nghiệp qua số liệu ñiều tra của luận án như sau: Bảng số 4.3: Tỷ lệ áp dụng các nhóm quy trình ñịnh giá nhà ở TMXDM của DNðTXD&KD nhà ở tại thời ñiểm năm 2012 STT Nhóm quy trình Số lượng DN áp dụng Tỷ lệ DN áp dụng (%) 1 Nhóm quy trình 1 48 58,54 2 Nhóm quy trình 2 17 20,73 3 Nhóm quy trình 3 5 6,10 4 Nhóm quy trình 4 12 14,63 Tổng cộng 82 100,00 Nguồn: Thống kê từ kết quả khảo sát và ñiều tra của luận án 4.2.3.1. Thực trạng các DNðTXD&KD nhà ở áp dụng nhóm quy trình 1 Mức ñộ sai lệch của giá nhà ở TMXDM tại các thời ñiểm ñịnh giá khác nhau so với mức giá giao dịch bình quân trên thị trường ñược thể hiện qua bảng số liệu sau: Bảng 4.4: Mức giá ñược ñịnh giá quy trình 1 tại các thời ñiểm khác nhau của DNðTXD&KD nhà ở tại một số dự án STT Tên dự án Giá tại thời ñiểm lập hồ sơ (triệu ñồng/m2) Giá tại thời ñiểm ñược phép bán (triệu ñồng/m2) Giá bán bán tại thời ñiểm dự án hoàn thành (triệu ñồng/m2) 1 CC M3-4 – Nguyễn Chí Thanh 27,5 32,5 35,1 2 CC Geleximco 12,5 16,6 17,0 3 CC An sinh 5,5 7,5 17,5 4 CC Anh Bình – Q. Tân Phú 8,7 17,1 15,1 5 CC TWIN Tower – Q. Bình Tân 6,5 15,8 13,9 6 CC Vườn Xuân – Nguyễn Chí Thanh 26,5 31,5 31,5 Nguồn: Kết quả ñiều tra khảo sát của luận án 10 4.2.3.2. Thực trạng các DNðTXD&KD nhà ở áp dụng nhóm quy trình 2 Mức ñộ sai lệch của giá nhà ở TMXDM tại các thời ñiểm ñịnh giá khác nhau so với mức giá giao dịch bình quân trên thị trường ñược thể hiện qua bảng số liệu sau: Bảng 4.5: Mức giá ñược ñịnh giá theo quy trình 2 tại các thời ñiểm khác nhau của DNðTXD&KD nhà ở tại một số dự án STT Tên dự án Giá tại thời ñiểm lập hồ sơ (triệu ñồng/m2) Giá tại thời ñiểm ñược phép bán (triệu ñồng/m2) Giá bán bán tại thời ñiểm dự án hoàn thành (triệu ñồng/m2) 1 CC Lê Văn Lương - Hacinco 7,5 13,5 16,0 2 CC N07 B1 KðT Dịch vọng 26,5 24,5 25,6 3 CC Era – Q. Tân bình 5,2 17,5 14,.0 4 CC Hoàng Anh GL – ðà nẵng 4,8 15.5 11,9 5 CC CT2 Ngô Thì Nhậm - Hð 10,5 15,0 17,0 6 CC N4 A-B Lê Văn Lương 9,7 17,5 21,5 Nguồn: Kết quả ñiều tra khảo sát của luận án 4.2.3.3. Thực trạng các DNðTXD&KD nhà ở áp dụng nhóm quy trình 3 Mức ñộ sai lệch của giá nhà ở TMXDM tại các thời ñiểm ñịnh giá khác nhau so với mức giá giao dịch bình quân trên thị trường ñược thể hiện qua bảng số liệu sau: Bảng 4.6: Mức giá ñược ñịnh giá theo quy trình 3 tại các thời ñiểm khác nhau của DNðTXD&KD nhà ở tại một số dự án STT Tên dự án Giá tại thời ñiểm lập hồ sơ (triệu ñồng/m2) Giá tại thời ñiểm ñược phép bán (triệu ñồng/m2) Giá bán tại thời ñiểm DA hoàn thành (triệu ñồng/m2) 1 CC Hòa Phát – ðường GP 26,5 31,5 32,0 2 CC 17CT - Vinaconex 22,5 29,5 31,0 3 CC Vimeco – Hoàng Minh Giám 26,0 33,0 33,0 4 CC Petro Landmark – Q. 2 17,5 22,5 21,5 5 CC 143 ðốc Ngữ 25,5 35,5 35,5 Nguồn: Kết quả khảo sát ñiều tra khảo sát của luận án 4.2.3.4. Thực trạng các DNðTXD&KD nhà ở áp dụng nhóm quy trình 4 Mức ñộ sai lệch của giá nhà ở TMXDM tại các thời ñiểm ñịnh giá khác nhau so với mức giá giao dịch bình quân trên thị trường ñược thể hiện qua bảng số liệu sau: 11 Bảng 4.7: Mức giá ñược ñịnh giá theo quy trình 3 tại các thời ñiểm khác nhau của DNðTXD&KD nhà ở tại một số dự án STT Tên dự án Giá tại thời ñiểm lập hồ sơ (triệu ñồng/m2) Giá tại thời ñiểm ñược phép bán (triệu ñồng/m2) Giá bán tại thời ñiểm dự án hoàn thành (triệu ñồng/m2) 1 CC Vincom Bà Triệu 72,00 72,5 74,00 2 CC The Manor 35,5 35,5 36,0 3 CC Azura – ðà Nẵng 28,0 28,5 27,5 4 CC Keang Nam 41,5 41,5 41,5 Nguồn: Kết quả ñiều tra khảo sát của luận án 4.2.4. Thực trạng mục tiêu và phương pháp ñịnh giá nhà ở thương mại tại các doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở 4.2.4.1. Thực trạng mục tiêu ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại các doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở Thực tế nghiên cứu cho thấy, mục tiêu ñịnh giá của các doanh nghiệp có sự khác biệt ở mỗi doanh nghiệp và ở mỗi doanh nghiệp có sự thay ñổi ở các thời ñiểm khác nhau phụ thuộc vào ñiều kiện kinh doanh thực tế của doanh nghiệp 4.2.4.2. Thực trạng phương pháp ñịnh giá nhà ở thương mại tại các doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở Từ thực tế nghiên cứu hoạt ñộng ñịnh giá tại các doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở cho thấy, hầu hết các doanh nghiệp ñều sử dụng phương pháp chi phí ñể tính giá, bên cạnh ñó có một số doanh nghiệp sử dụng công thức xác ñịnh giá nhà theo Thông tư 15/2009/TT- BXD do Bộ Xây dựng ban hành ngày 30/06/2009.
Thực trạng áp dụng phương pháp chi phí ñể tính giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại các doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở Giá bán nhà ở thương mại ñược xác ñịnh bằng công thức: Phương pháp ñịnh giá bán nhà ở thương mại xây dựng mới ñược các doanh doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở áp dụng có thể mô tả tổng quát qua một dự án cụ thể như sau: A/ Thông tin về dự án: - Tên dự án: Chung cư Betexco II. - Diện tích khu ñất : 5.930 m2 - Tổng diện tích chiếm ñất xây dựng : 5.367 m2 Giá bán = Giá thành toàn bộ + Lợi nhuận dự kiến + Thuế giá trị gia tăng 12 - Tầng cao công trình : 30 tầng - Tổng diện tích sàn xây dựng : 88.038 m2 - Tổng số căn hộ : 400 căn Tòa nhà ñược thiết kế xây dựng với 30 tầng và 02 tầng hầm. Từ tầng 1 ñến tầng 5 là khu dịch vụ với diện tích sàn mỗi tầng là 3.512 m2. Từ tầng 6 ñến tầng 30 chia thành 2 ñơn nguyên mỗi ñơn nguyên có diện tích sàn 1.200m2 ñược dùng làm các tầng ñể ở (khối chung cư). Mỗi tầng của ñơn nguyên ñược bố trí 8 căn hộ ñộc lập khép kín (phòng khách, phòng ăn, phòng bếp, phòng ngủ, vệ sinh, logia), các căn hộ ñược thiết kế với 02 mẫu thiết kế ñiển hình có diện tích 131 m2 và 120 m2. B/ Xác ñịnh tổng chi phí của dự án • Các ñiều kiện giả ñịnh ñể tính toán tổng chi phí cho dự án - ðơn giá ñể tính tổng mức ñầu tư cho dự án là ñơn giá ñược lấy theo các công trình có cùng quy mô, tính chất ñã và ñang ñược xây dựng, ñơn giá ñể tính chưa bao gồm thuế VAT. - Tiền ñất của dự án ðTXD Khu nhà ñược tính theo Quyết ñịnh số 4352/Qð-UBND Thành phố Hà Nội ngày 16-9-2011, theo ñó giá trị quyền sử dụng ñất tương ñương 29.146.000 ñồng/m2 và tiền thuê ñất 8.400.000 ñồng/ m2. - Lãi suất vốn vay Ngân hàng là 19%/năm. - Thuế thu nhập doanh nghiệp là 25% trên lợi nhuận chịu thuế, thuế VAT 10% trên tổng doanh thu thuần. - Không có sự thay ñổi quá bất thường về ñiều kiện kinh tế xã hội ảnh hưởng ñến dự án: ðộng ñất, chiến tranh… • Tính toán tổng mức ñầu tư + Chi phí xây lắp và thiết bị + Các chi phí khác, chi phí quản lý dự án và chi phí tư vấn khác • Tổng hợp vốn ñầu tư của dự án Bảng 4.8: Tổng chi phí ñầu tư của dự án chung cư BetexcoII STT Nội dung Cách tính Thành tiền (ñồng) 1 Chi phí xây lắp Phụ lục bảng 1 638.803.728.000 2 Chi phí thiết bị Phụ lục bảng 1 59.865.840.000 3 Chi phí ñất Phụ lục bảng 2 121.117.213.000 4 Chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn ñầu tư xây dựng và chi phí khác 10% x (CPXL+CPTB) 69.866.956.800 5 Lãi vay trong quá trình xây dựng 19%/năm 15.034.351.739 6 Dự phòng phí 19,422% x (CPXL+CPTB+4) 149.265.163.847 Tổng số 1.053.953.253.386 Nguồn: Công ty ðầu tư và xây dựng Betexco 13 C/ Xác ñịnh giá bán căn hộ và khu thượng mại - Phân bổ chi phí: Qua bảng số liệu số 4.8 cho thấy, tổng chi phí ñầu tư tòa nhà ñược phân bổ cho khu căn hộ có diện tích 120 m2, khu căn hộ 131 m2 và khu thương mại với tổng mức chi phí ñược phân bổ lần lượt là 399,7 tỷ ñồng, 436,4 tỷ ñồng và 217,7 tỷ ñồng. - Xác ñịnh ñơn giá trên mỗi m2 cho từng khu vực ñã ñược phân bổ chi phí: Khu vực căn hộ có diện tích 120 m2 với tổng diện tích 24.000 m2 thì ñơn giá trước thuế trên mỗi m 2 là 16,657 triệu ñồng và sau thuế là 18,33 triệu ñồng; tương tự với khu vực căn hộ 131m2 với tổng diện tích 26.200m2 thì ñơn giá trước thuế trên mỗi m2 là 16,657 triệu ñồng và sau thuế là 18,33 triệu ñồng; ñối với khu vực dịch vụ có tổng diện tích là 13.071 m2 thì ñơn giá trước thuế trên mỗi m2 là 16,657 triệu ñồng và sau thuế là 18,33 triệu ñồng. - Xác ñịnh giá bán căn hộ và khu thương mại ra thị trường: ðối với dự án này, doanh nghiệp lựa chọn ba mức lãi ñể tính giá bán là 10%, 14% và 19%. Với mức lãi lựa chọn như vậy, mức giá bán căn hộ tương ứng là: 18.400.00ñồng/ m2, 19.083.000 ñồng/m2, 19.920.000 ñồng/ m2. Căn cứ vào các yếu tố trên doanh nghiệp ñã quyết ñịnh mức giá bán trung bình cho căn hộ và khu thương mại cụ thể như sau: + Khu thương mại, giá bán trung bình cho 1 m2 là: 23.000.000 ñồng/ m2; + Khu căn hộ, giá bán trung bình cho 1m2 là: 20.500.000 ñồng/ m2;
Thực trạng áp dụng phương pháp theo hướng dẫn tại Thông tư 15/2009/TT-BXD do Bộ Xây dựng ban hành ngày 30/06/2009 ñể tính giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại các doanh nghiệp ñầu tư, kinh doanh nhà ở Cụ thể phương pháp xác ñịnh giá nhà ở thương mại ñược các doanh nghiệp sử dụng như sau: • Phương pháp xác ñịnh giá bán nhà ở thương mại - Trường hợp bán nhà trả tiền 1 lần Công thức xác ñịnh: Tñ + L + Bt Gb = --------------------- x K (4.2.1) S Trong ñó: Gb : là giá bán 1 m2 sử dụng căn hộ (ñồng/ m 2); Tñ : là tổng chi phí ñầu tư xây dựng của dự án. L : là lợi nhuận của dự án, (ñồng). Bt : là chi phí bảo trì công trình cho phần sở hữu chung (ñồng). S : là tổng diện tích sử dụng các căn hộ của dự án. K: là hệ số phân bổ theo tầng cao trên nguyên tắc bảo toàn vốn theo ví dụ sau: nhà chung cư có 5 tầng thì có thể phân bổ như sau: K1 = 1,2; K2 = 1,1; K3 = 1,0; K4 = 0,9; K5 = 0,8. - Trường hợp bán nhà trả góp 14 Áp dụng cho các dự án nhà ở thương mại thì tỷ lệ nộp tiền lần ñầu có thể thay ñổi tùy theo thỏa thuận giữa người mua và chủ ñầu tư dự án. Thời hạn trả góp cũng có thể thay ñổi linh ñộng cho phù hợp với ñiều kiện tài chính của người mua nhà. • Phương pháp xác ñịnh giá cho thuê nhà ở thương mại Công thức xác ñịnh: Vñ + L + Ql + Bt - Tdv Gt = --------------------------- x K (4.2.2) 12 x S Trong ñó: Gt : là giá cho thuê 1 m 2 sử dụng căn hộ trong 1 tháng (ñồng/ m2/tháng) Vñ : là chi phí ñầu tư xây dựng của dự án ñược phân bổ hàng năm theo nguyên tắc bảo toàn vốn (ñồng/năm) Công thức xác ñịnh Vñ: Tñ x r(1+r) n Vñ = -------------- (4.2.3) (1+r)n - 1 Tñ : là tổng chi phí ñầu tư xây dựng dự án. r : là lãi suất bảo toàn vốn ñầu tư (% năm). n : là số năm thu hồi vốn phụ thuộc ñiều kiện cụ thể của từng dự án, tối thiểu là 20 năm. L: là lợi nhuận của dự án (ñồng/năm) Ql : là chi phí quản lý vận hành hàng năm (ñồng/năm) Bt : là chi phí bảo trì công trình bình quân năm (ñồng/năm) Tdv : là các khoản thu từ kinh doanh các dịch vụ trong khu nhà ở trong năm như: dịch vụ trông xe, dịch vụ căng tin, các khoản thu (nếu có) từ hoạt ñộng thể thao (ñồng/năm) S: là tổng diện tích sử dụng các căn hộ cho thuê của dự án (m2). K: là hệ số tầng. Giá cho thuê ñược xác ñịnh theo công thức (4.2.4) và giá cho thuê sẽ thấp hơn so với công thức (4.2.2). Vñ + Ql + Bt - Tdv Gt = ----------------------- x K (4.2.4) 12 x S Phương pháp xác ñịnh giá thuê mua nhà ở Công thức xác ñịnh: A x (Vñ + L) x K + Ql + Bt - Tdv Gtm = --------------------------------------- (4.2.5) 12 x S 15 Trong ñó: Gtm :Llà giá thuê mua 1 m 2 sử dụng căn hộ tính theo tháng (ñồng/ m2/tháng); A : Là hệ số biểu thị tỉ lệ giữa giá trị còn lại của căn hộ (sau khi ñã trừ ñi tiền thanh toán lần ñầu) so với giá trị ban ñầu của căn hộ thuê mua (A <1) Vñ : Là chi phí ñầu tư xây dựng của dự án ñược phân bổ hàng năm theo nguyên tắc bảo toàn vốn (ñồng/năm). L: Là lợi nhuận của dự án ñược phân bổ theo năm (ñồng/năm). Việc ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới ñược áp dụng theo phương pháp này có thể ñược mô tả tổng quát qua một ví dụ sau: Thông tin về dự án: - Tên dự án: Dự án chung cư An Hội 3, ñường Phạm Văn Chiêu, phường 14, quận Gò Vấp, TP. Hồ Chí Minh - Chủ ñầu tư: Tổng công ty ðịa ốc Sài gòn Các thông số của dự án ñược cho như sau: - Tổng chi phí ñầu tư dự án: Tñ = 268.170.207 (ngàn ñồng) - Chi phí ñầu tư phân bổ hàng năm với n = 20, i = 14%: Vñ = 40.490.000 (ngàn ñồng/năm) - Chi phí quản lý vận hành hàng năm tạm tính mức trung bình là 350.000 ñồng/căn, là mức phổ biến ở các khu chung cư giá thấp ñến trung bình. Như vậy, với tổng số căn hộ của dự án là 288 căn thì mức chi phí quản lý vận hành của tòa nhà khi ñi vào sử dụng là: Ql = 100.800 (ngàn ñồng/năm) - Chi phí bảo trì công trình bình quân năm: Bt = 2%Vñ = 809.800 (ngàn ñồng/năm) - Hệ số K: ðối với dự án này, chủ ñầu tư tính hệ số K = 1, và chỉ tiêu Tdv = 0. - Tổng diện tích sàn sử dụng căn hộ S = 21.174 m2. Xác ñịnh giá bán căn hộ - Áp dụng công thức 4.2.1, với lợi nhuận của nhà ñầu tư là 14%, dự án này sẽ có giá bán căn hộ trước thuế VAT trung bình là 14,5 triệu ñồng/ m2, giá bán bao gồm VAT khoảng 16 triệu ñồng/ m2. Như vậy căn hộ nhỏ nhất của dự án này với diện tích 50 m2 sẽ có giá bán khoảng 800 triệu ñồng. - Nếu căn hộ trên ñược mua trả góp với mức trả lần ñầu giả ñịnh là 20% giá trị, 80% còn lại do ngân hàng tài trợ ñược trả góp trong 20 năm với lãi suất 14%/năm thì số tiền phải trả hàng tháng theo phương thức trả ñều là 7.958.000 ñồng/tháng, số tiền này chưa bao gồm chi phí quản lý vận hành hàng năm. Xác ñịnh giá thuê căn hộ - Giá thuê 1 m2 căn hộ một tháng, áp dụng công thức 4.2.4 ñược xác ñịnh là 163 ngàn ñồng/m2/tháng, căn hộ diện tích 50m2 sẽ có giá thuê 8.147.000 ñồng/tháng (ñây là mức giá ñảm bảo chủ ñầu tư ñạt mức sinh lợi 14%/năm). 16 - Cũng căn hộ trên nếu ñược thuê mua với số tiền thanh toán lần ñầu cho căn hộ là 20% giá trị, phần còn lại là 80% ñược giả ñịnh trả trong 10 năm. Các ñại lượng khác tương tự như ở phần tính toán trên, riêng mức lợi nhuận của chủ ñầu tư là 14% trên tổng chi phí của dự án sẽ ñược phân bổ hàng năm cùng với tổng chi phí. Giá thuê mua ñược xác ñịnh bằng công thức (4.2.5) là 188 ngàn ñồng/ m2/tháng Căn hộ diện tích 50m2 thì số tiền trả hàng tháng sẽ là 9.400.000 ñồng. Nếu thời hạn thanh toán ñược kéo dài thành 20 năm thì số tiền trả hàng tháng giảm còn 7.446.000 ñồng/tháng.
Nhận xét về thực trạng phương pháp ñịnh giá ñược các DNðTXD&KD nhà ở áp dụng Từ thực tế nghiên cứu nội dung này, luận án có thể ñưa ra một số nhận xét như sau: - Về cơ bản, các phương pháp ñịnh giá ñược doanh nghiệp ứng dụng ñịnh giá nhà ở TMXDM ñều ñược thị trường chấp nhận, mức giá ñó cũng ñáp ứng ñược mục tiêu tối thiểu của doanh nghiệp dưới góc ñộ lợi nhuận. - Mức ñộ chênh lệch giữa giá do doanh nghiệp ñịnh giá và mức giá giao dịch thành công trên thị trường còn khá lớn. - Các DNðTXD&KD nhà ở thuê các tổ chức ñịnh giá ñộc lập ñã ñem lại mức giá khá sát với mức giá giao dịch trên thị trường. - Việc áp dụng phương pháp so sánh ñược thực hiện mang tính cảm tính nhiều hơn là dựa vào các cơ sở, căn cứ khoa học ñể ñiều chỉnh mức giá, 4.2.4.3. Thực trạng về ñiều chỉnh giá và thay ñổi giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại các doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở • ðiều chỉnh giá Thông thường các doanh nghiệp thường ñiều chỉnh giá trên các hệ số sau ñây: - Hệ số vị trí nhà. - Hệ số tầng của các căn hộ chung cư. - Hệ số hướng của nhà ởSau khí ñã xác ñịnh ñược các hệ số vị trí nhà, hệ số tầng và hệ số hướng, các doanh nghiệp xác ñịnh giá bán nhà ở theo công thức sau: Giá bán nhà ở = giá chuẩn (1 + hệ số vị trí nhà) X (1 + hệ số tầng) X (1 x hệ số hướng) • Thay ñổi giá Do thời ñiểm ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới ñược các doanh nghiệp thực hiện và công bố ra thị trường ở thời ñiểm dự án bắt ñầu xây dựng, trong khi ñó thời gian xây dựng và bàn giao nhà ở cho khách hàng có thời gian tương ñối dài (trung bình là 24 tháng), do ñó trong thời gian này sẽ có những biến ñộng trên thị trường ñòi hỏi doanh nghiệp phải tiến hành thay ñổi giá tăng hoặc giảm cho phù hợp. 4.3. ðánh giá về thực trạng ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại các doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở 4.3.1. Những kết quả ñã ñạt ñược Về cơ sở xác ñịnh giá: Về cơ bản ñã ñược dựa trên những cơ sở khoa học. 17 Về quy trình xác ñịnh giá: ðã ñảm bảo ñược những nguyên tắc cơ bản trong quá trình xác ñịnh giá cho sản phẩm nói chung và sản phẩm bất ñộng sản nói riêng. - Trong quá trình xác ñịnh giá, các chủ ñầu tư ñã thực hiện thu thập thông tin, phân tích, so sánh và ñánh giá các mức giá của các dự án tương ñồng; - Việc sử dụng phương pháp chi phí ñã ñảm bảo ñược cho chủ dự án ñảm bảo bù ñắp ñược toàn bộ chi phí ñã bỏ ra và phần lợi nhuận mục tiêu ước tính trước. 4.3.2. Những hạn chế và nguyên nhân • Hạn chế trong công tác ñịnh giá nhà ở tại các DNðTXD&KD nhà ở Một là: Mục tiêu xác ñịnh giá mặc dù ñã ñược ñưa ra trong quá trình xác ñịnh giá, nhưng mục tiêu ñược các chủ ñầu tư lựa chọn nhiều khi còn chưa thật sự rõ ràng, cũng như cứng nhắc và thiếu có sự ñiều chỉnh căn cứ theo tình hình thực tế của thị trường. Hai là: Phương pháp ñịnh giá mà các DNðTXD&KD nhà ở ñang áp dụng vẫn nặng về ñịnh tính, phụ thuộc nhiều vào yếu tố kinh nghiệm vì vậy các doanh nghiệp mới thành lập hoặc có ít dự án ñầu tư sẽ rất khó khăn trong việc tổ chức ñịnh giá ñảm bảo ñược mục tiêu của mình cũng như ñược thị trường chấp nhận. Ba là: Cơ sở dữ liệu phục vụ cho hoạt ñộng ñịnh giá của phần lớn các DNðTXD&KD nhà ở còn rất nghèo nàn. Bốn là: Mô hình tổ chức ñịnh giá tại các DNðTXD&KD nhà ở chưa ñược ñịnh hình một cách rõ nét và thiếu tính chuyên nghiệp. Năm là: Các DNðTXD&KD nhà ở chưa có một quy trình tổ chức ñịnh giá một cách hoàn chỉnh. Sáu là: Chất lượng ñội ngũ cán bộ làm công tác ñịnh giá còn khá thấp và rất thiếu chuyên nghiệp. Bẩy là: Việc xác ñịnh nhu cầu của thị trường ñối với bất ñộng sản nhà ở của dự án, chưa ñược coi trọng và quan tâm ñúng mức với vai trò của nó trong quá trình xác ñịnh giá. • Nguyên nhân dẫn ñến những hạn chế Thứ nhất: Quan ñiểm của lãnh ñạo các DNðTXD&KD nhà ở ñối với công tác ñịnh giá nhà ở TMXDM của doanh nghiệp còn có nhiều sai lệch so với su thế phát triển của thị trường BðS hiện nay nói chung và thị trường nhà ở nói riêng. Thứ hai: Cơ sở vật chất, con người cũng như tạo ñiều kiện cho công tác ñịnh giá tại các doanh nghiệp ðTXD&KD nhà ở chưa ñược ñầu tư một cách ñúng mức, ñáp ứng ñược yêu cầu ñòi hỏi ngày một cao ñể có thể ñáp ứng ñược yêu cầu. Thứ ba: Công tác ñào tạo, bồi dưỡng ñội ngũ cán bộ làm công tác ñịnh giá của các DNðTXD&KD nhà ở chưa ñược thực hiện một cách bài bản và khoa học. Thứ tư: Thông tin thị trường nhà ở TMXDM nói riêng và thị trường BðS nói chung còn thiếu minh bạch. 18 Thứ năm: Thị trường BðS nước ta còn thiếu hệ thống cơ sở dữ liệu ñủ lớn, ñủ tin cậy ñể các doanh nghiệp có thể khai thác phục vụ cho công tác ñịnh giá nhà ở TMXDM. Thứ sáu: ðể có ñược dự án ñầu tư xây dựng các dự án nhà ở thương mại ñể bán hoặc cho thuê, các doanh nghiệp hầu hết phải bỏ ra các khoản phụ phí tiêu cực, không thể hạch toán cụ thể ñược vào chi phí của doanh nghiệp. Thứ bẩy: Thói quen giao dịch ngầm trong mua bán nhà ở tại các dự án nhà ở TMXDM ñã ăn sâu trong suy nghĩ của người dân và doanh nghiệp. Thứ tám: Các cơ quan quản lý nhà nước chưa xây dựng ñược các chế tài, cũng như các quy ñịnh hước dẫn cụ thể về công tác ñịnh giá nhà ở TMXDM tại các DNðTXD&KD nhà ở ñể làm căn cứ cho các doanh nghiệp triển khai một cách bài bản và khoa học. CHƯƠNG 5. GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ðỊNH GIÁ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI XÂY DỰNG MỚI TẠI CÁC DOANH NGHIỆP ðẦU TƯ, XÂY DỰNG VÀ KINH DOANH NHÀ Ở 5.1. Xác ñịnh quan ñiểm về ñịnh giá nhà ở TMXDM tại các DNðTXD&KD nhà ở Quan ñiểm 1: Việc ñịnh giá nhà ở TMXDM phải ñảm bảo sự kết hợp một cách hợp lý về mặt giá trị và giá trị sử dụng của nhà ở Quan ñiểm 2 : ðịnh giá nhà ở TMXDM phải phản ánh ñược quan hệ cung cầu và giá cả thị trường Quan ñiểm 3: Công tác ñịnh giá nhà ở TMXDM phải ñảm bảo hài hòa lợi ích của doanh nghiệp – khách hàng và Nhà nước 5.2 Các giải pháp hoàn thiện công tác ñịnh giá tại các doanh nghiệp ñầu tư xây dựng và kinh doanh nhà ở 5.2.1. Ứng dụng mô hình Hedonic xây dựng hàm hồi quy ñịnh giá nhà ở TMXDM 5.2.1.1. Lý do lựa chọn mô hình Việc sử dụng mô hình giúp nhận ra những yếu tố nào ñược hầu hết những người mua nhà ñánh giá cao hoặc ñánh giá thấp. Mô hình này không những ñã ñề cập ñến các yếu tố cơ bản của nhà ở mà còn ño lường trên các yếu tố khác như trình ñộ dân trí, không gian sống, mức ñộ ô nhiễm môi trường … tại khu vực nhà ở cần ñịnh giá. 5.2.1.2. Các bước thực hiện Bước 1: Thu thập kết quả khảo sát hiện trường hay phân tích số liệu lưu trữ ñể xác ñịnh các biến số. Bước 2: Xác ñịnh hệ số tương quan giữa biến phụ thuộc với từng biến ñộc lập (hệ số tương quan Pearson - r) Bước 3: Xác ñịnh thứ tự của các biến ñộc lập theo tiêu chí hệ số tương quan Pearson với biến phụ thuộc từ cao xuống thấp. 19 Bước 4: ðưa lần lượt từng biến vào phân tích hồi quy, biến nào có r cao thì sẽ ñược ñưa vào trước. Quá trình ñưa biến vào sẽ dừng lại nếu mô hình hồi quy không nhận biến và các biến ñã ñược ñưa vào trước ñó chính là các biến ñược chọn. 5.2.1.3. Xây dựng mô hình hồi quy ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới thông qua nghiên cứu tình huống nhà chung cư thương mại tại TP. Hà Nội. Từ các biến ñã ñược xác ñịnh và bảng hỏi ñã ñược xây dựng, luận án ñã tiến hành khảo sát 300 mẫu căn hộ chung cư tại hơn 10 dự án nhà chung cư thương mại khác nhau trong phạm vi TP. Hà Nội. Những dự án ñiều tra, khảo sát ñược thực hiện ñảm bảo với các vị trí, chất lượng nhà khác nhau. Phương pháp sử dụng hàm hồi quy theo mô hình Hedonic có mở rộng cho phù hợp với biến và dữ liệu nghiên cứu của luận án. • Xây dựng hàm hồi quy tuyến tính phản ánh các yếu tố ảnh hưởng ñến giá chung cư thương mại xây dựng mới Phương pháp hồi quy bình phương nhỏ nhất OLS (Ordinary Least Squares) ñược sử dụng với biến phụ thuộc: GIA (Giá chung cư) và các biến ñộc lập cho kết quả phân tích sau: Bảng 5.2: Kết quả phân tích hồi quy ña biến bằng phương pháp stepwise Hệ số chưa chuẩn hóa Hệ số chuẩn hóa Kiểm ñịnh ña cộng tuyến Biến B ðộ lệch chuẩn Beta t Sig. Tolerance VIF Hằng số 19,855 3,379 5,876 0,000 KC_TT -0,814 0,091 -0,377 -8,973 0,000 0,198 5,045 GIATHANH 0,712 0,110 0,285 6,487 0,000 0,181 5,511 KC_MS -0,556 0,243 -0,096 -2,284 0,023 0,197 5,085 ANNINH 1,563 0,357 0,165 4,379 0,000 0,246 4,065 MOITRUONG 0,889 0,326 0,100 2,727 0,007 0,262 3,822 Kết quả bảng 5.1 cho thấy 5 biến ñược chọn bằng phương pháp stepwise ñều có ý nghĩa khi giá trị Sig của các biến này ñều bé hơn 0,05. Cụ thể biến KC_TT; GIATHANH; ANNINH; MOITRUONG có ñộ tin cậy 99%, riêng biến KC_MS có ñộ tin cậy 95%. ðiều này cho thấy Giá chung cư chịu sự tác ñộng của 5 yếu tố Khoảng cách từ chung cư ñến trung tâm thành phố; Giá thành của chung cư; Khoảng cách từ chung cư ñến trung tâm mua sắm; Tình hình an ninh của khu chung cư; Môi trường sinh thái. Hàm hồi quy ñược xây dựng có dạng như sau: GIA = 19,855 – 0,814*KC_TT + 0,712*GIATHANH – 0,556*KC_MS + 1,563*ANNINH + 0,889*MOITRUONG • Sử dụng mô hình hồi quy ñể ñịnh giá cho dự án chung cư cụ thể Từ kết quả phân tích và hàm hồi quy ñược xây dựng, tác giả sử dụng ñể ñịnh giá cho một dự án chung cư cụ thể ñể xác ñịnh giá, qua ñó so sánh mức giá ñược xác ñịnh bằng mô hình hồi quy 20 với mức giá chủ ñầu tư ñã công bố và mức giá bình quân mà thị trường ñã giao dịch thành công của dự án ñó. Thông tin cụ thể của dự án như sau: - Tên chung cư: Tòa nhà Bitexco II. - Mức giá bán căn hộ chủ ñầu tư ñã công bố: 23,5 triệu ñồng/1m2 - Mức giá bình quân giao dịch thành công trên thị trường: 28 triệu ñồng/1m2 - Các thông tin về các biến theo mô hình ñã ñược xây dựng: Khoảng cách từ trung cư ñến trung tâm thành phố là 15 km; Giá thành của chung cư là 16 triệu ñồng/1m2; Khoảng cách từ trung cư ñến trung tâm mua sắm 2 km; Tình hình an ninh ở khu vực chung cư ñược ñánh giá ở mức 4 (tốt) và Môi trường sinh thái của khu vực chung cư ñược ñánh giá ở mức 3 (trung bình). Thay các thông tin của các biến vào mô hình hồi quy ñã xây dựng ta có: GIA = 19,855 – 0,814*15 + 0,712*16 – 0,556*2 + 1,563*4 + 0,889*3 = 26,8 triệu ñồng/1m2 Như vậy mức giá ñược xác ñịnh qua hàm hồi quy là 26,8 triệu ñồng/1m2, mức giá này gần sát với mức giá bình quân ñược giao dịch thành công trên thị trường (28 triệu ñồng/1m2), và chênh lệch so với mức giá chủ ñầu tư công bố là 3,5 triệu ñồng/1m2. Như vậy, nếu chủ ñầu tư sử dụng mô hình hồi quy ñã xây dựng ñể ñịnh giá, thì mức giá mà chủ ñầu tư công bố vẫn ñảm bảo ñược thị trường chấp nhận ñồng thời làm tăng thêm mức lợi nhuận cho chủ ñầu tư là 3,5 triệu ñồng cho mỗi m2 sàn của căn hộ bán ñược. 5.2.1.4. Kết luận Hàm hồi quy ña biến với biến phụ thuộc là biến Giá chung cư (GIA) ñã ñược tác giả xây dựng bằng phương pháp stepwise thông qua công cụ SPSS 16. Bằng phương pháp ñịnh lượng này tác giả ñã xác ñịnh ñược 5 yếu tố tác ñộng trực tiếp ñến Giá chung cư ñó là: Khoảng cách từ trung cư ñến trung tâm thành phố; Giá thành của chung cư; Khoảng cách từ trung cư ñến trung tâm mua sắm; Tình hình an ninh ở khu vực chung cư và Môi trường sinh thái của khu vực chung cư. Mức ñộ giải thích sự biến ñộng Giá chung cư của 5 biến này là 89,3% và các kiểm ñịnh sự phù hợp của hàm hồi quy ñều ñược ñảm bảo và hàm hồi quy không vi phạm bất cứ giả ñịnh quan trọng nào. 5.2.2. Hoàn thiện và xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu phục vụ cho công tác ñịnh giá nhà ở TMXDM tại các DNðTXD&KD nhà ở 5.2.2.1. Mô hình dữ liệu Mô hình dữ liệu là phương thức ñể triển khai một cách có cấu trúc hình ảnh cảu phân lĩnh vực cần xem xét phân tích. ðây phải là một mô hình lý thuyết có tính chất quan hệ và không phụ thuộc vào môi trường kỹ thuật. ðối với hệ thống cơ sở dữ liệu này, ñược xây dựng trên cơ sở phản ánh những thông tin, sự vận ñộng của môi trường hiện tại, từ ñó phân tích và dự báo xu hướng và mức ñộ ảnh hưởng của các nhân tố ñến giá nhà cần ñược xác ñịnh. 5.2.2.2. Mô hình chức năng: - Chức năng cập nhật: - Chức năng tìm kiếm: - Chức năng an toàn: 21 5.2.2.3. Thông tin ñầu ra Thông tin ñầu ra của hệ thống dữ liệu: - Cung cấp biểu thống kê quy ñịnh pháp lý cho hoạt ñộng xác ñịnh giá nhà. - Cung cấp biểu thống kê hệ số ảnh hưởng ñối với mức giá chuẩn. - Cung cấp biểu thống kê theo dõi biến ñộng về giá cả bất ñộng sản nhà trên thị trường. - Cung cấp biểu thống kê theo dõi biến ñộng về giá nguyên vật liệu, nhân công, ca máy… phục vụ cho công tác tính dự toán công trình. - Chức năng tính toán của hệ thống phục vụ cho một số yêu cầu phân tích. - Cung cấp tài liệu hỗ trợ cho hoạt ñộng xác ñịnh giá. - Cung cấp các phương pháp xác ñịnh giá ñã và ñang ñược áp dụng trong nước và trên thế giới. 5.2.2.4. Cấu trúc của hệ thống Mô hình chức năng hệ thống dữ liệu bao gồm các chức năng xử lý chính như sau: - Cập nhật các danh mục hệ thống dữ liệu. - Cập nhật số liệu ban ñầu. - Cập nhật số liệu biến ñộng. - Thống kê tìm kiếm phân tích số liệu. 5.2.3. Xây dựng ñội ngũ nhân sự cho bộ phận ñịnh giá của doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở - Thực hiện cơ cấu lại ñội ngũ cán bộ sẵn có ñang thực hiện làm việc kiêm nhiệm, thực hiện phân công công việc cụ thể. Nhằm ñịnh hướng, giúp cho các cán bộ ñược tiếp xúc với các công việc cụ thể và thường xuyên, từ dó phát huy ñược lý luận và thực tiễn. - Nâng cao tính chủ ñộng trong công tác ñào tạo, bồi dưỡng tại chỗ, thông qua công việc cụ thể ñược hướng dẫn bởi các cán bộ có kinh nghiệm. Thường xuyên mời các chuyên gia có kinh nghiệm trong và ngoài nước thực hiện tư vấn, hướng dẫn cho ñội ngũ cán bộ của doanh nghiệp trong các giai ñoạn thực hiện xác ñịnh giá của một dự án cụ thể. - Tăng cường sự liên kết, hợp tác với các cơ sở ñào tạo: - Thực hiện xây dựng môi trường văn hóa doanh nghiệp, tạo dựng những dấu ấn ñặc trưng cho doanh nghiệp như tính dân chủ, ý thức tập thể, sự quan tâm và có ý thức trách nhiệm với nhau trong công việc. Từ ñó góp phần nâng cao chất lượng công việc và ý thức trách nhiệm của người lao ñộng. 5.2.4. Hoàn thiện mô hình tổ chức ñịnh giá nhà ở tại các doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở Các doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở có thể lựa chọn một trong 3 mô hình tổ chức sau: 22 Thứ nhất là, việc ñịnh giá có thể do bộ phận kinh doanh hoặc bộ phận kế toán ñảm nhiệm. Tức là nhân viên của các bộ phận này kiêm nhiệm luôn nhiệm vụ ñịnh giá, tuy nhiên cần phải có 1 chuyên viên chuyên trách phần công việc thu thập thông tin và xử lý số liệu. Thứ hai là, tổ chức phòng ñịnh giá ñộc lập. Thứ ba là, doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở tiến hành thuê ñịnh giá nhà ở của các tổ chức bên ngoài, khi năng lực của doanh nghiệp chưa có khả năng ñáp ứng, hoặc số dượng dự án triển khai nhiều một lúc. Tuy nhiên việc thuê ñịnh giá từ các tổ chức bên ngoài cần phải ñược cân nhắc và lựa chọn các ñối tác có kinh nghiệm trong ñịnh giá nhà ở . 5.2.5. Hoàn thiện quy trình tổ chức ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại các doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở Quy trình tổ chức ñịnh giá nhà ở TMXDM tại các DNðTXD&KD nhà ở do luận án ñề xuất ñược thể hiện dưới dạng sơ ñồ như sau: Sơ ñồ 5.3: Quy trình ñịnh giá nhà ở TMXDM ñề xuất cho các DNðTXD&KD nhà ở • ðiều kiện áp dụng: ðể các DNðTXD&KD nhà ở áp dụng một cách có hiệu quả quy trình tổ chức ñịnh giá có hiệu quả cao nhất, doanh nghiệp cần ñáp ứng ñược một số ñiều kiện cơ bản sau: - Thay ñổi về mặt quan ñiểm của Lãnh ñạo doanh nghiệp: - Doanh nghiệp có ñội ngũ nhân sự có trình ñộ và ñáp ứng ñược yêu cầu: - Doanh nghiệp cần có hệ thống cơ sở dữ liệu ñủ lớn ñể phục vụ cho công tác ñịnh giá: Thành lập Tổ/Bộ phận ñịnh giá nhà ở TMXDM của DN Tổ/BP ñịnh giá tiến hành ñịnh giá nhà ở cho việc lập dự án ñầu tư Thẩm ñịnh ñộc lập Quyết ñịnh giá nhà ở cho việc lập dự án ñầu tư Tổ/BP ñịnh giá tiến hành ñịnh giá bán nhà ở tại thời ñiểm ñược phép bán. Thẩm ñịnh ñộc lập Quyết ñịnh giá nhà ở tại thời ñiểm ñược phép bán Tổ/BP ñịnh giá tiến hành ñịnh giá bán nhà ở tại thời ñiểm dự án hoàn thành. Thẩm ñịnh ñộc lập Quyết ñịnh giá nhà ở tại thời ñiểm dự án hoàn thành 23 - Doanh nghiệp phải lựa chọn ñược tổ chức ñịnh giá ñộc lập có chất lượng và phù hợp với ñiều kiện của doanh nghiệp: 5.3 Một số kiến nghị Ban hành quy ñịnh về mức phí dịch vụ ñối với các loại nhà ở chung cư thương mại xây dựng mới Xây dựng trung tâm lưu trữ cung cấp thông tin quốc gia về bất ñộng sản nói chung và nhà ở TMXDM nói riêng Ban hành quy ñịnh chuẩn hóa công ty tư vấn và thẩm ñịnh giá bất ñộng sản tại Việt Nam KẾT LUẬN Hoàn thiện việc ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại các doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà sẽ góp phần làm lành mạnh hóa thị trường nhà ở nói riêng và thị trường BðS nói chung. ðồng thời sẽ giúp cho doanh nghiệp xác ñịnh ñược mức giá bán phù hợp với mục tiêu kinh doanh của doanh nghiệp, có căn cứ khoa học và cũng ñảm bảo mục tiêu là ñược thị trường chấp nhận. ðề tài “ðịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới ở các doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở” ñã tập trung nghiên cứu hoạt ñộng ñịnh giá tại các doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở tại Việt Nam, qua ñó bổ sung thêm tài liệu vào hệ thống các công trình nghiên cứu liên quan ñến ñịnh giá nhà ở nói riêng và ñịnh giá BðS nói chung. Qua quá trình nghiên cứu, luận án ñã trả lời ñược các câu hỏi nghiên cứu ñã ñược ñặt ra. Cụ thể: Thứ nhất, từ kết quả nghiên cứu cho thấy, giá nhà ở TMXDM ñược các DNðTXD&KD nhà ở ñịnh giá phần nào ñã ñáp ứng ñược mục tiêu của doanh nghiệp dưới góc ñộ về mặt kinh tế khi mức giá ñược xác ñịnh ñã bao gồm mức lợi nhuận kỳ vọng của doanh nghiệp; phần lớn các sản phầm nhà ở TMXDM tại các thời ñiểm ít có biến ñộng của thị trường ñều có mức tiêu thụ trên 90%, ñiều ñó thể hiện mức giá nhà ở TMXDM do DNðTXD&KD ñịnh giá ñược thị trường chấp nhận. Tuy nhiên, mức giá bán nhà ở TMXDM do các DNðTXD&KD nhà ở ñịnh giá còn có khoảng cách khá cao so với mức giá bình quân giao dịch thành công trên thị trường cho chính dự án ñó của doanh nghiệp, ñiều ñó dẫn ñến mục tiêu tối ña hóa lợi nhuận của doanh nghiệp chưa ñược ñảm bảo. Bên cạnh ñó, còn nhiều dự án nhà ở TMXDM không bán ñược nhà, bởi nhiều lý do nhưng lý do cơ bản là mức giá do DNðTXD&KD nhà ở ñưa ra chưa phù hợp với nhu cầu tại thời ñiểm bán nhà, cũng như mức giá ñược ñịnh giá chưa tính hết ñến các yếu tố ảnh hưởng ñến giá nhà của doanh nghiệp mình ñể có sự ñiều chỉnh cho phù hợp. Thứ hai, trong quá trình tổ chức ñịnh giá nhà ở TMXDM các DNðTXD&KD nhà ở ñã có tính ñến một số yếu tố ảnh hưởng ñến giá nhà TMXDM như vị trí nhà, tiện ích dịch vụ cung cấp, hệ số tầng, chất lượng căn hộ… tuy nhiên các yếu tố này ñược tính khi ñịnh giá dưới dạng các hệ số ñiều chỉnh, các hệ số ñiều chỉnh này ñược xác ñịnh dựa trên kinh nghiệm và ý kiến chủ quan của người ñịnh giá. Do vậy, việc xác ñịnh những nhân tố nào ảnh hưởng ñến giá nhà ở TMXDM và mức ñộ ảnh hưởng của các nhân tố ñó ñến giá nhà chưa ñược các DNðTXD&KD nhà ở thực hiện ñảm bảo có căn cứ khoa học. 24 Thứ ba, từ những vấn ñề tồn tại trong quá trình ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới ñã ñược chỉ ra, luận án ñã ñề xuất ứng dụng mô hình Hedonic cho ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới. Luận án ñã mô tả và giới thiệu một cách ñầy ñủ các nội dung cơ bản của mô hình, ñặc biệt là việc ứng dụng mô hình Hedonic trên thế giới, từ ñó luận án ñã tổng hợp và xác ñịnh ñược các yếu tố (các biến) thường ñược sử dụng nhiều nhất khi ứng dụng mô hình Hedonic ñể ñịnh giá nhà ở, ñây là cơ sở quan trọng trong việc xác ñịnh các biến ñể ứng dụng trong việc xây dựng mô hình ñịnh giá tại Việt Nam. Bằng việc sử dụng dữ liệu từ việc khảo sát 300 căn hộ tại TP. Hà Nội, luận án ñã sử dụng phương pháp Enter và phương phương pháp Stepwise ñể xây dựng mô hình ñịnh giá áp dụng cho nhà ở chung cư thương mại xây dựng mới. Qua quá trình nghiên cứu luận án ñã xác ñịnh ra ñược 5 yếu tố và hệ số ảnh hưởng ñến giá nhà ở chung cư xây dựng mới tại ñịa bàn TP. Hà Nội, ñó là (1) Khoảng cách từ trung cư ñến trung tâm thành phố; (2) Giá thành của chung cư; (3) Khoảng cách từ trung cư ñến trung tâm mua sắm; (4) Tình hình an ninh ở khu vực chung cư và (5) Môi trường sinh thái của khu vực chung cư. Thứ tư, từ kết quả ñánh giá thực trạng công tác ñịnh giá nhà ở TMXDM tại các DNðTXD&KD nhà ở, luận án ñã ñưa ra quan ñiểm ñối với ñịnh giá nhà ở TMXDM và ñề xuất 5 nhóm giải pháp ñể hoàn thiện và khắc phục những vấn ñề tồn tại ñã ñược nêu ra. Trong ñó, ñồng thời với ñề xuất áp dụng mô hình Hedonic ñể xây dựng hàm hồi quy ñịnh giá nhà ở TMXDM, luận án ñã ñề xuất xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu ñể phục vụ cho việc xây dựng hàm hồi quy ñịnh giá cho các loại nhà tại các ñịa bàn khác nhau, cũng như hoàn thiện công tác tổ chức ñịnh giá, quy trình ñịnh giá và xây dựng ñội ngũ nhân sự ñịnh giá nhà ở TMXDM cho các DNðTXD&KD nhà ở. Những giải pháp này là cơ sở ñể các DNðTXD&KD nhà ở nghiên cứu ứng dụng nhằm mục tiêu hoàn thiện và khắc phục những vẫn ñề còn tồn tại trong hoạt ñộng ñịnh giá nhà ở thương mại. Cùng với các nhóm giải pháp ñưa ra, luận án cũng ñã kiến nghị 3 vấn ñề liên quan ñến ban hành quy ñịnh về phí dịch vụ căn hộ, chuẩn hóa các công ty tư vấn và thẩm ñịnh giá và xây dựng trung tâm quốc gia về lưu trữ cung cấp thông tin BðS ñể tạo ñiều kiện cho các DNðTXD&KD nhà ở thuận lợi và tự hoàn thiện công tác ñịnh giá nhà ở TMXDM của mình.