Xác lập quyền sử dụng đất, hợp thức hóa quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

ấy chứng nhận quyền sử dụng đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật. 4.1.2. Điều kiện để công nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất (điều 51 Luật đất đai 2003) 1. Tổ chức đang sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần diện tích đất sử dụng đúng mục đích, có hiệu quả. 2. Phần diện tích đất mà tổ chức đang sử dụng nhưng không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được giải quyết như sau: a) Nhà nước thu hồi phần diện tích đất không sử dụng, sử dụng không đúng mục đích, sử dụng không hiệu quả; b) Tổ chức phải bàn giao phần diện tích đã sử dụng làm đất ở cho Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh để quản lý; trường hợp doanh nghiệp nhà nước sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối đã được Nhà nước giao đất mà doanh nghiệp đó cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng một phần quỹ đất làm đất ở thì phải bố trí lại diện tích đất ở thành khu dân cư trình Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có đất xét duyệt trước khi bàn giao cho địa phương quản lý. 3. Đối với tổ chức kinh tế lựa chọn hình thức thuê đất thì cơ quan quản lý đất đai của tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương làm thủ tục ký hợp đồng thuê đất trước khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 4. Cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây: a) Cơ sở tôn giáo được Nhà nước cho phép hoạt động; b) Có đề nghị bằng văn bản của tổ chức tôn giáo có cơ sở tôn giáo đó; c) Có xác nhận của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất về nhu cầu sử dụng đất của cơ sở tôn giáo đó. 4.2. Thủ tục công nhận quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất: a) Nộp hồ sơ đầy đủ theo quy định của pháp luật + Nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; + Hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gồm đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng, giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật này (nếu có), văn bản uỷ quyền xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (nếu có). 11/24 b) Trong thời hạn không quá năm mươi ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm chuyển hồ sơ đến cơ quan quản lý đất đai thuộc Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để thực hiện các thủ tục về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính mà nghĩa vụ tài chính đó được xác định theo số liệu địa chính thì văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định mức nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; thông báo cho người được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính; trường hợp không đủ điều kiện thì trả lại hồ sơ và thông báo lý do cho người xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất biết. c) Trong thời hạn không quá năm ngày làm việc, kể từ ngày thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, người được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đến nơi đã nộp hồ sơ để nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 4.3. Vấn đề đòi lại đất: 4.3.1. Tranh chấp đòi lại đất, đòi lại tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất. Đây là dang tranh chấp mà người chủ sử dụng, chủ sở hữu vì nhiều lý do khác nhau mà họ không còn quản lý, sử dụng. Bây giờ họ đòi lại đòi lại người đang quản lý, sử dụng dẫn đến tranh chấp. Trong dạng tranh chấp này có các loại sau: a) Đòi lại đất, tài sản của họ, của người thân trong các giai đoạn khác nhau trước đây qua các cuộc điều chỉnh đất đai đã chia, cấp cho người khác như: Sau cải cách ruộng đất, nông nghiệp, nông thôn bước vào thời kỳ hợp tác hóa nông nghiệp. Đặc biệt từ năm 1958, phong trào hợp tác hóa nông nghiệp theo mô hình sản xuất tập thể, quản lý tập trung. Ruộng đất và các tư liệu sản xuất của nông dân được tập trung vào hợp tác xã. Đến khi thực hiện Nghị quyết T.Ư 10/TW năm 1988, đất đai được phân chia đến hộ gia đình, cá nhân để sản xuất. Do việc phân chia đất đai không hợp lý một số cán bộ xã, huyện đã làm sai như chia đất sản xuất cho những người không phải là nông dân để rồi những người này đem bán, cho thuê, trong khi đó nông dân không có đất sản xuất, một số hộ trước khi vào tập đoàn, hợp tác xã có đất, đến khi giải thể họ không có đất để canh tác. Một số hộ thực hiện chính sách "nhường cơm sẻ áo" của Nhà nước trong những năm 1981-1986 đã nhường đất cho những người khác sử dụng, nay đòi lại... ở miền nam, Nhà nước thực hiện chính sách cải tạo công thương nghiệp, quốc hữu hóa đất đai, nhà cửa, tư liệu sản xuất của địa chủ, tư bản và tay sai chế độ cũ hoặc giao nhà cửa, đất đai cho người khác sử dụng, đến nay do có sự hiểu lầm về chính sách họ cũng đòi lại những người đang quản lý, sử dụng. b) Chủ sử dụng đất, sở hữu tài sản bỏ đi nơi khác ở, ra nước ngoài sinh sống, nay trở về đòi lại đất đai, tài sản trước đây của họ đã được giao cho người khác quản lý, sử dụng. c) Tranh chấp giữa những người được phân ruông đất nông nghiệp để sản xuất, trồng trọt nhưng sau một thời gian họ không sản xuất nông nghiệp nữa hoặc chuyển đi nơi khác để làm nghề, đến nay họ trở về đòi lại đất để sản xuất. d) Tranh chấp đòi lại đất, tài sản của nhà thờ, các dòng tu, chùa chiền, miếu mạo, nhà thờ họ. Tranh chấp này thường xảy ra do hoàn cảnh lịch sử, chính quyền địa phương đã mượn đất của các cơ sở nói trên để sử dụng hoặc tịch thu một số cơ sở để làm trụ sở cơ quan, trường học... đến nay các cơ sở đó đòi lại. e) Tranh chấp đòi lại nhà, đất cho mượn, cho thuê, cho ở nhờ: Dạng tranh chấp này phát sinh do việc một bên cho bên kia mượn đất, thuê đất, cho ở nhờ. 12/24 4.3.2. Đường lối giải quyết 4.3.2.1. Đòi lại đất do Nhà nước mượn:  Theo Khoản 1 Điều 4 Nghị định 181/2004/NĐ-CP Nhà nước không thừa nhận việc đòi lại đất và không xem xét giải quyết khiếu nại về việc đòi lại đất mà Nhà nước đã giao cho người khác SD theo các chính sách ruộng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 trong các trường hợp sau: a) Đất bị tịch thu, trưng thu, trưng mua khi thực hiện cải cách ruộng đất ở miền Bắc; chính sách xoá bỏ triệt để tàn tích chiếm hữu ruộng đất và các hình thức bóc lột thực dân, phong kiến ở miền Nam; b) Đất đã hiến tặng cho Nhà nước, cho hợp tác xã và tổ chức khác, cho Hộ gia đình, cá nhân; c) Đất đã góp vào hợp tác xã nông nghiệp theo quy định của Điều lệ hợp tác xã nông nghiệp bậc cao; d) Đất thổ cư mà Nhà nước đã giao cho người khác để làm đất ở; đất ở và đất vườn đã giao lại cho hợp tác xã để đi khai hoang; ruộng đất đã bị thu hồi để giao cho người khác hoặc điều chỉnh cho người khác khi giải quyết tranh chấp ruộng đất; đ) Đất đã chia cho người khác khi hưởng ứng cuộc vận động san sẻ bớt một phần ruộng đất để chia cho người không có ruộng và thiếu ruộng tại miền Nam sau ngày giải phóng.  Theo Điều 116 Luật đất đai năm 2003 về “Giải quyết trường hợp Nhà nước đã mượn đất của hộ gia đình, cá nhân” 1. Hộ gia đình, cá nhân trước đây đã cho cơ quan nhà nước mượn đất, nay có nhu cầu sử dụng thì gửi hồ sơ đến Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có đất cho mượn. Hồ sơ gồm có: a) Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật này; b) Giấy tờ cho mượn đất mà các bên đã ký kết tại thời điểm cho mượn đất; c) Đơn yêu cầu trả lại quyền sử dụng đất. 2. Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương có trách nhiệm xem xét, giải quyết. Trường hợp hồ sơ hợp lệ thì giải quyết theo các phương thức sau đây: a) Trả lại quyền sử dụng đất đã mượn nếu đất đó chưa giao cho người khác sử dụng; b) Bồi thường bằng tiền hoặc giao đất mới, chỗ ở mới nếu đất đó đã giao cho người khác sử dụng. 3. Chính phủ quy định cụ thể về việc giải quyết trường hợp Nhà nước đã mượn đất của hộ gia đình, cá nhân.  Theo Điều 112 Nghị định 181/2004/NĐ-CP về “Giải quyết trường hợp Nhà nước đã mượn đất của Hộ gia đình, cá nhân” 1. Cơ quan nhà nước đã mượn đất của Hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 1 Điều 116 của Luật Đất đai là cơ quan, đơn vị, tổ chức của Nhà nước, của Đảng CSVN, MTTQ VN và các tổ chức chính trị - xã hội. 2. Hộ gia đình, cá nhân đã cho cơ quan nhà nước mượn đất mà giấy tờ về Quyền sử dụng đất, giấy tờ cho mượn đất chỉ còn lưu tại cơ quan nhà nước thì cơ quan nhà nước có trách nhiệm cung cấp các giấy tờ đang lưu giữ để Hộ gia đình, cá nhân hoàn thiện hồ sơ theo quy định tại khoản 1 Điều 116 của Luật Đất đai. 3. Trường hợp cơ quan nhà nước đã mượn đất ở gắn với nhà ở của Hộ gia đình, cá nhân trước ngày 01 tháng 7 năm 1991 thì giải quyết theo quy định tại Nghị quyết số 58/1998/NQ-UBTVQH10 ngày 20 tháng 8 năm 1998 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội. 4. Việc bồi thường bằng tiền hoặc bằng đất mới được tính theo giá đất do UBND tỉnh, TP. trực thuộc TW. quy định. 5. Việc giải quyết trả lại đất mà Nhà nước đã mượn của Hộ gia đình, cá nhân được thực hiện đến hết ngày 31 tháng 12 năm 2010. 13/24 4.3.2.2. Đòi lại đất cho mượn, cho ở nhờ  Điều 113 Nghị định 181/2004/NĐ-CP về “Giải quyết Trường hợp Hộ gia đình, cá nhân mượn đất, thuê đất của Hộ gia đình, cá nhân khác” 1. Việc giải quyết Trường hợp Hộ gia đình, cá nhân mượn, thuê đất ở gắn liền với nhà ở của Hộ gia đình, cá nhân khác mà nay trên đất đó còn nhà ở hoặc không còn nhà ở; Hộ gia đình, cá nhân mượn, thuê đất làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh có nhà xưởng hoặc không còn nhà xưởng của Hộ gia đình, cá nhân khác được thực hiện khi có các điều kiện sau: a) Hộ gia đình, cá nhân cho mượn, cho thuê đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về Quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai; b) Có văn bản thoả thuận về việc mượn đất, thuê đất. 2. Việc giải quyết Trường hợp Hộ gia đình, cá nhân mượn đất, thuê đất của Hộ gia đình, cá nhân khác quy định tại khoản 1 Điều này được áp dụng như sau: a) Quyền sử dụng đất là tài sản của người cho mượn, cho thuê đất; b) Nhà xưởng sản xuất, kinh doanh gắn liền với đất là tài sản của người cho mượn, cho thuê nhà xưởng; c) Quyền sử dụng đất; nhà xưởng sản xuất, kinh doanh gắn liền với đất; nhà ở gắn liền với đất không thuộc danh sách các Trường hợp đã thực hiện các chính sách cải tạo của Nhà nước về đất đai, nhà ở, nhà xưởng; d) Việc giải quyết đối với Quyền sử dụng đất, nhà xưởng sản xuất, kinh doanh gắn liền với đất được thực hiện như đối với nhà ở gắn liền với đất quy định tại Nghị quyết số 58/1998/NQ-UBTVQH10 ngày 20 tháng 8 năm 1998 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày 01 tháng 7 năm 1991. 3. Trường hợp Hộ gia đình, cá nhân mượn đất, thuê đất của Hộ gia đình, cá nhân khác mà không có văn bản thoả thuận về việc mượn đất, thuê đất quy định tại điểm b khoản 1 Điều này, nay tự nguyện trả lại đất đã mượn, đã thuê thì việc trả lại đất phải được UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định công nhận.  Điều 114 Nghị định 181/2004/NĐ-CP về “ Giải quyết Trường hợp tổ chức mượn đất, thuê đất hoặc cho mượn đất, cho thuê đất” 1. Trường hợp bên mượn đất, thuê đất là tổ chức không thuộc quy định tại khoản 1 Điều 112 của nghị định này thì việc giải quyết được thực hiện như việc giải quyết đối với Trường hợp Hộ gia đình, cá nhân mượn đất, thuê đất của Hộ gia đình, cá nhân khác quy định tại Điều 113 của Nghị định này. 2. Trường hợp bên cho mượn đất, cho thuê đất là tổ chức thì việc giải quyết được thực hiện theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 51, điểm c khoản 2 Điều 52 và điểm c khoản 2 Điều 53 của nghị định này. 4.3.2.3. Đòi lại đất góp vốn vào hợp tác xã  Điều 109 Nghị định 181/2004/NĐ-CP về “ Quyền sử dụng đất của hợp tác xã khi bị giải thể, phá sản” Việc giải quyết đất của hợp tác xã khi bị giải thể, phá sản được thực hiện theo quy định sau: 1. Đối với đất được Nhà nước giao không thu tiền SD đất; được Nhà nước cho thuê; được Nhà nước giao có thu tiền SD đất, mua tài sản gắn liền với Quyền sử dụng đất hoặc nhận chuyển nhượng Quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác mà tiền SD đất, tiền mua tài sản, tiền nhận chuyển nhượng Quyền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì Nhà nước thu hồi đất đó; 2. Đối với đất được Nhà nước giao có thu tiền SD đất, mua tài sản gắn liền với Quyền sử dụng đất hoặc nhận chuyển nhượng Quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác mà tiền SD đất, tiền mua tài sản, tiền nhận chuyển nhượng Quyền sử dụng đất không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước; đất do 14/24 xã viên góp QSDvào hợp tác xã thì Nhà nước không thu hồi đất đó, Quyền sử dụng đất là tài sản của hợp tác xã và được xử lý theo điều lệ của hợp tác xã hoặc Nghị quyết của Đại hội xã viên. Về vấn đề xử lý vốn góp của xã viên là giá trị quyền sử dụng đất khi hợp tác xã giải thể thì Luật hợp tác xã cũng quy định phải tuân theo pháp luật về đất đai, do đó không hề có sự mâu thuẫn nào giữa hai luật về vấn đề này. Theo quy định tại Điều 109 nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29-1-2004 của Chính phủ về thi hành Luật đất đai thì khi hợp tác xã giải thể, đất do xã viên góp quyền sử dụng vào hợp tác xã thì quyền sử dụng đất là tài sản của hợp tác xã và được xử lý theo điều lệ của hợp tác xã hoặc nghị quyết đại hội xã viên. Nhà nước không thu hồi đất này. Như vậy, đất mà xã viên góp vào hợp tác xã sẽ được trả lại cho xã viên đã góp hay chia cho các xã viên khác hay được dùng vào mục đích khác sẽ được thực hiện dưa vào điều lệ của hợp tác xã hoặc nghị quyết của đại hội xã viên. Nếu hợp tác xã không thực hiện đúng theo điều lệ của hợp tác xã hoặc nghị quyết của đại hội xã viên mà giao đất cho người khác thì xã viên có thể căn cứ theo văn bản này để đòi lại quyền sử dụng đất đã được giao cho mình. Trường hợp đất góp vào hợp tác xã nông nghiệp theo quy định của điều lệ hợp tác xã nông nghiệp bậc cao đã được Nhà nước giao cho người khác sử dụng theo các chính sách ruộng đất trước ngày 15-10- 1993 thì theo quy định của pháp luật đất đai, Nhà nước không thừa nhận việc đòi lại đất và không xem xét giải quyết khiếu nại về việc đòi lại đất (điểm c khoản 1 Điều 4 nghị định 181/2004/NĐ-CP). Nhà nước không xem xét lại, không thừa nhận việc đòi lại nhà đất mà Nhà nước đã quản lý, bố trí sử dụng trong quá trình thực hiện các chính sách về quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa liên quan đến nhà đất đã ban hành trước ngày 1-7-1991 (Điều 1 nghị quyết số 23/ 2003/QH11 ngày 26-11- 2003 của Quốc hội về nhà đất do Nhà nước đã quản lý, bố trí sử dụng trong quá trình thực hiện các chính sách quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 1-7-1991). Chương 5: VẤN ĐỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 5.1. Khái niệm ý nghĩa của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 5.1.1. Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất. 5.1.2. Ý nghĩa của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Thứ nhất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một đảm bảo quan trọng của Nhà nước cho người sử dụng đất (khoản 1 điều 10 Luật đất đai 2003) Thứ hai, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một quyền chung của người sử dụng đất (khoản 1 điều 105 Luật đất đai 2003) Thứ ba, loại giấy tờ này là điều kiện để người sử dụng đất được thực hiện các quyền và lợi ích của mình theo quy định của pháp luật (khoản 2 điều 103 Luật đất đai 2003) Thứ tư, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là điều kiện để người sử dụng đất được Nhà nước bồi thường thiệt hại về đất và tài sản khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại khoản 1 điều 42 Luật đất đai 2003 Thứ năm, là cơ sở pháp lý để khi có tranh chấp về quyền sử dụng đất sẽ được tòa án nhân dân giải quyết theo quy định tại khoản 1 điều 136 Luật đất đai 2003 5.2. Các trường hợp được và không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 5.2.1. Những trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Theo điều 49 Luật đất đai năm 2003 có quy định: Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những trường hợp sau: - Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, trừ trường hợp thuê đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn; 15/24 - Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành (trước ngày 01/7/2004) mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; - Người đang sử dụng đất theo quy định tại Điều 50 (Cấp giấy chứng nhận đất cho hộ gia đình, cá nhân, công đồng dân cư đang sử dụng đất) và Điều 51(Cấp giấy chứng nhận đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất) của Luật Đất đai năm 2003 mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; - Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ; tổ chức sử dụng đất là pháp nhân mới được hình thành do các bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất; - Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành; - Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất; - Người sử dụng đất quy định tại các điều 90 (Đất khu công nghiệp), 91(Đất sử dụng cho khu công nghệ cao) và 92(Đất sử dụng cho khu kinh tế) của Luật Đất đai năm 2003; - Người mua nhà ở gắn liền với đất ở; - Người được Nhà nước thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở. 5.2.2. Những trường hợp không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Về nguyên tắc, mọi người sử dụng đất đều được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, Nhà nước không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những trường hợp sau theo khoản 2 điều 41 Nghị định 181: - Đất do Nhà nước giao để quản lý (quy định tại Điều 3 của Nghị định số 181); - Đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích do ủy ban nhân dân cấp xã quản lý sử dụng; - Người sử dụng đất do thuê, thuê lại của người khác mà không phải là đất thuê hoặc thuê lại trong khu công nghiệp quy định tại điểm d khoản 5 Điều 41 của Nghị định số 181; - Người đang sử dụng đất mà không đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 50 và Điều 51 của Luật Đất đai năm 2003; - Người nhận khoán đất trong các nông trường, lâm trường. 5.3. Thẩm quyền và thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 5.3.1. Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Theo điều 52 Luật đất đai năm 2003 có quy định thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: a) Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài, trừ trường hợp quy định tại khoản 25 Điều này. b) Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân, công đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở. c) Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quy định tại khoản 1 Điều này được uỷ quyền cho cơ quan quản lý đất đai cùng cấp. Chính phủ quy định điều kiện được uỷ quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo đó, tại Điều 5 Nghị định số 88/2009/NĐ-CP quy định điều kiện uỷ quyền cấp giấy chứng nhận như sau: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ủy quyền cho Sở Tài nguyên và Môi trường cấp Giấy chứng nhận cho tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài và đóng dấu của Sở Tài nguyên và Môi trường khi có các điều kiện sau: 16/24 + Đã thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường; + Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có bộ máy, cán bộ chuyên môn và cơ sở vật chất, trang thiết bị kỹ thuật đáp ứng được yêu cầu nhiệm vụ cấp Giấy chứng nhận. 5.3.2. Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 5.3.2.1.Nơi nhận hồ sơ và trao Giấy chứng nhận 1. Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư nộp hồ sơ và nhận Giấy chứng nhận tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường (sau đây gọi là Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh). 2. Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, cộng đồng dân cư tại phường nộp hồ sơ và nhận Giấy chứng nhận tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện (sau đây gọi là Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện), trừ trường hợp quy định tại Điều 18 của Nghị định này. Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, cộng đồng dân cư tại xã, thị trấn nộp hồ sơ và nhận Giấy chứng nhận tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện hoặc Ủy ban nhân dân xã, thị trấn nơi có đất, tài sản gắn liền với đất (trừ trường hợp quy định tại Điều 23 và Điều 24 của Nghị định này). Trong thời gian không quá hai mươi (20) ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Ủy ban nhân dân xã, thị trấn có trách nhiệm thực hiện các công việc theo quy định tại các Điều 14, 15, 16 và 17 của Nghị định này và chuyển hồ sơ cho Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện. 3. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, Ủy ban nhân dân xã, thị trấn khi nhận hồ sơ có trách nhiệm viết giấy biên nhận hồ sơ cho người nộp hồ sơ, trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc phải kiểm tra hồ sơ và thông báo bằng văn bản cho người nộp hồ sơ biết nếu cần phải bổ sung, hoàn thiện hồ sơ. 4. Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất ủy quyền cho người khác nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận hoặc nhận Giấy chứng nhận thì phải có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật. 5. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm sao y bản chính (đóng dấu của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất) đối với Giấy chứng nhận có nội dung chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng, rừng sản xuất là rừng trồng để gửi cho cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở, công trình xây dựng, nông nghiệp để đáp ứng yêu cầu quản lý nhà nước của từng ngành. 5.2.2.2.Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: 5.2.2.2.1. Thủ tục cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam A. Thủ tục cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp thửa đất không có tài sản gắn liền với đất hoặc có tài sản nhưng không có nhu cầu chứng nhận quyền sở hữu hoặc có tài sản nhưng thuộc quyền sở hữu của chủ khác (Quy định tại điều 14 số 88/2009/NĐ-CP) 1. Người đề nghị cấp Giấy chứng nhận nộp một (01) bộ hồ sơ gồm: a) Đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận; b) Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 Luật Đất đai (nếu có); c) Bản sao các giấy tờ liên quan đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật (nếu có). 2. Trường hợp người đề nghị cấp Giấy chứng nhận nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân xã, thị trấn thì Ủy ban nhân dân xã, thị trấn có trách nhiệm thực hiện các công việc sau đây: 17/24 a) Kiểm tra, xác nhận vào đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận về tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất; trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai thì kiểm tra, xác nhận về nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp sử dụng đất, sự phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đã được xét duyệt. Trường hợp chưa có bản đồ địa chính thì trước khi thực hiện các công việc tại điểm này, Ủy ban nhân dân xã, thị trấn phải thông báo cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện thực hiện trích đo địa chính thửa đất; b) Công bố công khai kết quả kiểm tra tại trụ sở Ủy ban nhân dân xã, thị trấn trong thời hạn 15 ngày; xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai; c) Gửi hồ sơ đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện nơi có đất để thực hiện các công việc quy định tại các điểm b, c và d khoản 3 Điều này. 3. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện có trách nhiệm thực hiện các nội dung công việc sau: a) Gửi hồ sơ đến Ủy ban nhân dân cấp xã để lấy ý kiến xác nhận và công khai kết quả theo yêu cầu quy định tại các điểm a và b khoản 2 Điều này đối với trường hợp nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện; b) Kiểm tra hồ sơ, xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện được chứng nhận về quyền sử dụng đất vào đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận; c) Chuẩn bị hồ sơ kèm theo trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất (đối với nơi chưa có bản đồ địa chính) để Phòng Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp ký Giấy chứng nhận và ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp được Nhà nước cho thuê đất; d) Trao Giấy chứng nhận cho người được cấp giấy, trường hợp nộp hồ sơ tại xã, thị trấn thì gửi Giấy chứng nhận cho Ủy ban nhân dân xã, thị trấn để trao cho người được cấp giấy. B. Thủ tục cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp tài sản gắn liền với đất mà chủ sở hữu không đồng thời là người sử dụng đất (Quy định tại điều 15 số 88/2009/NĐ-CP) 1. Người đề nghị cấp Giấy chứng nhận nộp một (01) bộ hồ sơ gồm có: a) Đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận; b) Trường hợp chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thì nộp giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở theo quy định tại các khoản 1, 2 và 4 Điều 8 của Nghị định này; trường hợp chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì nộp giấy tờ về quyền sở hữu công trình xây dựng theo quy định tại các khoản 1 và 3 Điều 9 của Nghị định này; trường hợp chứng nhận quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng thì nộp một trong các giấy tờ về quyền sở hữu rừng cây quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4 và giấy tờ tại khoản 7 Điều 10 của Nghị định này; c) Bản sao các giấy tờ liên quan đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật (nếu có); d) Sơ đồ nhà ở hoặc công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ quy định tại điểm b khoản này đã có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng). 2. Trường hợp người đề nghị cấp Giấy chứng nhận nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân xã, thị trấn thì Ủy ban nhân dân xã, thị trấn có trách nhiệm thực hiện các công việc sau đây: a) Kiểm tra, xác nhận vào đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận về tình trạng tranh chấp quyền sở hữu tài sản; b) Kiểm tra, xác nhận vào sơ đồ nhà ở hoặc công trình xây dựng (trừ trường hợp sơ đồ nhà ở hoặc công trình xây dựng đã có xác nhận của tổ chức có tư cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt động đo đạc bản đồ); c) Công bố công khai kết quả kiểm tra hồ sơ tại trụ sở Ủy ban nhân dân xã, thị trấn trong thời hạn 15 ngày, xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai; 18/24 d) Gửi hồ sơ đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện để thực hiện các công việc quy định tại các điểm b, c và d khoản 3 Điều này. 3. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện có trách nhiệm thực hiện các nội dung công việc sau: a) Gửi hồ sơ đến Ủy ban nhân dân cấp xã để lấy ý kiến xác nhận và công khai kết quả theo yêu cầu quy định tại các điểm a, b và c khoản 2 Điều này đối với trường hợp nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện; b) Kiểm tra hồ sơ, xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác định đủ điều kiện hay không đủ điều kiện chứng nhận quyền sở hữu tài sản và xác nhận vào đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận. Trường hợp cần xác minh thêm thông tin về điều kiện chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gửi phiếu lấy ý kiến cơ quan quản lý về nhà ở, công trình xây dựng, cơ quan quản lý nông nghiệp cấp huyện. Trong thời hạn không quá năm (05) ngày làm việc kể từ ngày nhận được phiếu lấy ý kiến, cơ quan quản lý về nhà ở, công trình xây dựng, cơ quan quản lý nông nghiệp có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; c) Chuẩn bị hồ sơ kèm theo trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất (nơi chưa có bản đồ địa chính) để Phòng Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp ký Giấy chứng nhận; d) Trao Giấy chứng nhận cho người được cấp giấy, trường hợp nộp hồ sơ tại xã, thị trấn thì gửi Giấy chứng nhận cho Ủy ban nhân dân xã, thị trấn để trao cho người được cấp Giấy. C. Thủ tục cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu nhà ở, công trình xây dựng (Quy định tại điều 16 số 88/2009/NĐ-CP) 1. Người đề nghị cấp Giấy chứng nhận nộp một (01) bộ hồ sơ gồm có: a) Đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận; b) Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 Luật Đất đai (nếu có); c) Giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 8 của Nghị định này đối với trường hợp tài sản là nhà ở; d) Giấy tờ về quyền sở hữu công trình xây dựng theo quy định tại khoản 1 Điều 9 của Nghị định này đối với trường hợp tài sản là công trình xây dựng; đ) Bản sao các giấy tờ liên quan đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật (nếu có); e) Sơ đồ nhà ở hoặc công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ quy định tại các điểm b, c và d khoản này đã có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng). 2. Trường hợp người đề nghị cấp Giấy chứng nhận nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân xã, thị trấn thì Ủy ban nhân dân xã, thị trấn có trách nhiệm thực hiện các công việc theo quy định tại khoản 2 Điều 14 và khoản 2 Điều 15 của Nghị định này. 3. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện có trách nhiệm thực hiện các công việc theo quy định tại khoản 3 Điều 14 và khoản 3 Điều 15 của Nghị định này. D. Thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng (Quy định tại điều 17 số 88/2009/NĐ-CP) 1. Người đề nghị cấp Giấy chứng nhận nộp một (01) bộ hồ sơ gồm có: a) Đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận; b) Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 Luật Đất đai (nếu có); c) Một trong các giấy tờ về quyền sở hữu rừng cây theo quy định tại các khoản 1, 2, 3 và 4 Điều 10 của Nghị định này; 19/24 d) Bản sao các giấy tờ liên quan đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật (nếu có). 2. Trường hợp người đề nghị cấp Giấy chứng nhận nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân xã, thị trấn thì Ủy ban nhân dân xã, thị trấn có trách nhiệm thực hiện các công việc theo quy định tại khoản 2 Điều 14 và khoản 2 Điều 15 của Nghị định này. 3. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện có trách nhiệm thực hiện các công việc theo quy định tại khoản 3 Điều 14 và khoản 3 Điều 15 của Nghị định này. E. Thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng của tổ chức đầu tư xây dựng để bán (Quy định tại điều 18 số 88/2009/NĐ-CP) 1. Tổ chức đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng để bán thay mặt bên nhận chuyển nhượng nộp một (01) bộ hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường, hồ sơ gồm: a) Đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận; b) Hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng; c) Bản sao quyết định phê duyệt dự án hoặc quyết định đầu tư hoặc giấy phép đầu tư hoặc giấy chứng nhận đầu tư; d) Bản sao quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 của dự án (trường hợp không có bản sao quyết định phê duyệt quy hoạch này thì phải có bản sao văn bản thỏa thuận tổng mặt bằng của khu đất có nhà ở, công trình xây dựng); đ) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận theo quy định của Nghị định này; e) Bản sao chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư (trừ trường hợp được miễn hoặc chậm nộp theo quy định của pháp luật); g) Bản sao chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính của bên mua (nếu có); h) Sơ đồ nhà, đất là bản vẽ mặt bằng hoàn công hoặc bản vẽ thiết kế mặt bằng phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình xây dựng mà không đo vẽ lại; trường hợp nhà chung cư thì có bản vẽ mặt bằng xây dựng ngôi nhà chung cư, bản vẽ mặt bằng của tầng nhà có căn hộ, trường hợp bản vẽ mặt bằng của tầng nhà không thể hiện rõ kích thước của căn hộ thì phải có bản vẽ mặt bằng của căn hộ đó; i) Đối với địa phương đã có sàn giao dịch bất động sản thì những trường hợp chuyển nhượng từ ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành phải có giấy tờ chứng minh việc nhận chuyển nhượng được thực hiện tại sàn giao dịch bất động sản. Khi nộp bản sao các giấy tờ quy định các điểm a, d, e và g khoản này thì người nộp hồ sơ phải xuất trình bản gốc để cơ quan tiếp nhận hồ sơ kiểm tra, đối chiếu trừ trường hợp bản sao đã có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật. Trường hợp nhà đầu tư nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận đồng thời cho nhiều chủ sở hữu nhà ở, công trình xây dựng thì chỉ nộp một (01) bản đối với các giấy tờ quy định tại các điểm c, d, đ, e và h khoản này và danh mục nhà ở, căn hộ, công trình xây dựng và các phần sở hữu riêng khác đề nghị cấp Giấy chứng nhận. 2. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh có trách nhiệm thực hiện các công việc sau: a) Kiểm tra các giấy tờ pháp lý trong hồ sơ, trường hợp cần thiết thì gửi phiếu lấy ý kiến của cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở, công trình xây dựng; trong thời hạn không quá năm (05) ngày làm việc kể từ ngày nhận được phiếu lấy ý kiến, cơ quan quản lý nhà ở, công trình xây dựng có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; b) Kiểm tra hiện trạng sử dụng đất, nếu phù hợp với bản vẽ quy hoạch xây dựng chi tiết của dự án đã được duyệt và bản vẽ hoàn công công trình đã được duyệt (nếu có) thì chỉnh lý bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất đối với nơi chưa có bản đồ địa chính để cấp Giấy chứng nhận. 20/24 Trường hợp hiện trạng sử dụng đất không phù hợp với bản vẽ quy hoạch xây dựng chi tiết của dự án đã được duyệt và bản vẽ hoàn công công trình đã được duyệt (nếu có) thì gửi kết quả kiểm tra đến cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở, công trình xây dựng để xử lý theo quy định của pháp luật; c) Gửi hồ sơ kèm theo trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện để cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp bên nhận chuyển nhượng là hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài; lập hồ sơ trình Sở Tài nguyên và Môi trường để cấp Giấy chứng nhận theo ủy quyền hoặc trình Ủy ban nhân dân cùng cấp ký Giấy chứng nhận đối với trường hợp bên nhận chuyển nhượng là tổ chức trong nước, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài; xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp của bên chuyển nhượng. 3. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện có trách nhiệm lập hồ sơ để Phòng Tài nguyên và Môi trường trình cấp Giấy chứng nhận cho bên nhận chuyển nhượng là hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở; gửi Giấy chứng nhận cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh. 4. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh có trách nhiệm trao Giấy chứng nhận cho người được cấp giấy. 5. Trường hợp cấp Giấy chứng nhận cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài được nhận quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì trong thời hạn năm (05) ngày làm việc kể từ ngày trao Giấy chứng nhận, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm lập danh sách gửi về Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng để đưa lên trang Web của Bộ phục vụ yêu cầu quản lý. 5.2.2.2.2. Thủ tục cấp giấy chứng nhận cho tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài. A. Thủ tục cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp không có tài sản gắn liền với đất hoặc có tài sản nhưng không có nhu cầu chứng nhận quyền sở hữu hoặc có tài sản nhưng thuộc quyền sở hữu của người khác (Quy định tại điều 19 số 88/2009/NĐ-CP) 1. Người đề nghị cấp Giấy chứng nhận nộp một (01) bộ hồ sơ gồm có: a) Đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận; b) Báo cáo tự rà soát hiện trạng sử dụng đất theo quy định tại các Điều 49, 51, 53 và 55 của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai (sau đây gọi là Nghị định số 181/2004/NĐ-CP); Điều 36 của Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ Quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư (sau đây gọi là Nghị định số 69/2009/NĐ-CP); c) Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai (nếu có); d) Bản sao các giấy tờ liên quan đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật (nếu có). 2. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh có trách nhiệm thực hiện các nội dung công việc sau: a) Kiểm tra hồ sơ, xác định đủ điều kiện hay không đủ điều kiện chứng nhận về quyền sử dụng đất và xác nhận vào đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận; b) Trường hợp đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận thì trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất đối với nơi chưa có bản đồ địa chính; c) Chuẩn bị hồ sơ kèm theo trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất để Sở Tài nguyên và Môi trường ký Giấy chứng nhận đối với trường hợp được ủy quyền hoặc trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ký Giấy chứng nhận đối với trường hợp không được ủy quyền và ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp được Nhà nước cho thuê đất; d) Trao Giấy chứng nhận cho người được cấp Giấy chứng nhận. 21/24 B. Thủ tục cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp tài sản gắn liền với đất mà chủ sở hữu tài sản không đồng thời là người sử dụng đất (Quy định tại điều 20 số 88/2009/NĐ-CP) 1. Người đề nghị cấp Giấy chứng nhận nộp một (01) bộ hồ sơ gồm có: a) Đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận; b) Trường hợp chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thì nộp giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở theo quy định tại khoản 3 và 4 Điều 8 của Nghị định này; trường hợp chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì nộp giấy tờ về quyền sở hữu công trình xây dựng theo quy định tại khoản 2 và 3 Điều 9 của Nghị định này; trường hợp chứng nhận quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng thì nộp một trong các loại giấy tờ về quyền sở hữu rừng cây quy định tại các khoản 1, 2, 3, 5, 6 và giấy tờ tại khoản 7 Điều 10 của Nghị định này; c) Bản sao các giấy tờ liên quan đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật (nếu có); d) Sơ đồ nhà ở hoặc công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ quy định tại điểm b khoản này đã có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng). 2. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh có trách nhiệm thực hiện các công việc theo quy định như sau: a) Kiểm tra hồ sơ, xác định đủ điều kiện hay không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất vào đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận. Trong trường hợp cần xác minh thêm thông tin về điều kiện chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gửi phiếu lấy ý kiến cơ quan quản lý về nhà ở, công trình xây dựng, cơ quan quản lý nông nghiệp cấp tỉnh. Trong thời hạn không quá năm (05) ngày làm việc kể từ ngày nhận được phiếu lấy ý kiến, cơ quan quản lý về nhà ở, công trình xây dựng, cơ quan quản lý nông nghiệp có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; b) Kiểm tra xác nhận vào sơ đồ nhà ở hoặc công trình xây dựng (trừ trường hợp sơ đồ nhà ở hoặc công trình xây dựng đã có xác nhận của tổ chức có tư cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt động đo đạc bản đồ); c) Trường hợp đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận thì trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất đối với nơi chưa có bản đồ địa chính; d) Chuẩn bị hồ sơ kèm theo trích lục bản đồ địa chính để Sở Tài nguyên và Môi trường ký Giấy chứng nhận đối với trường hợp được ủy quyền hoặc trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ký Giấy chứng nhận đối với trường hợp không được ủy quyền; đ) Trao Giấy chứng nhận cho người được cấp giấy. C. Thủ tục cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu nhà ở, công trình xây dựng (Quy định tại điều 21 số 88/2009/NĐ-CP) 1. Người đề nghị cấp Giấy chứng nhận nộp một (01) bộ hồ sơ gồm có: a) Đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận; b) Báo cáo tự rà soát hiện trạng sử dụng đất theo quy định tại các Điều 49, 51, 53 và 55 của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP; Điều 36 của Nghị định số 69/2009/NĐ-CP; c) Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai (nếu có); d) Một trong các loại giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở quy định tại khoản 3 Điều 8 của Nghị định này đối với trường hợp tài sản là nhà ở; đ) Một trong các loại giấy tờ về quyền sở hữu công trình xây dựng quy định tại khoản 2 Điều 9 của Nghị định này đối với trường hợp tài sản là công trình xây dựng; e) Sơ đồ nhà ở hoặc công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ quy định tại các điểm b, c, d và đ khoản này đã có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng); 22/24 g) Bản sao các giấy tờ liên quan đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật (nếu có); 2. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh có trách nhiệm thực hiện các công việc theo quy định tại các khoản 2 Điều 19 và khoản 2 Điều 20 của Nghị định này. D. thủ tục cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng (Quy định tại điều 22 số 88/2009/NĐ-CP) 1. Người đề nghị cấp Giấy chứng nhận nộp một (01) bộ hồ sơ gồm có: a) Đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận; b) Báo cáo tự rà soát hiện trạng sử dụng đất theo quy định tại Điều 49 và Điều 53 của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP; c) Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai (nếu có); d) Một trong các loại giấy tờ về quyền sở hữu rừng cây quy định tại các khoản 1, 2, 3, 5 và 6 Điều 10 của Nghị định này (nếu có); đ) Bản sao các giấy tờ liên quan đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật (nếu có); 2. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh có trách nhiệm thực hiện các công việc theo quy định tại khoản 2 Điều 19 và khoản 2 Điều 20 của Nghị định này. 5.4. Thế nào là giấy tờ hợp pháp, hợp lệ về quyền sử dụng đất theo quy định hiện hành? Căn cứ quyết định số 38/2000/QĐ-UB-ĐT của Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh thì giấy tờ hợp pháp, hợp lệ về quyền sử dụng đất như sau: 5.4.1. Giấy tờ được cấp hoặc chứng nhận trước ngày 30/4/1975 cho người có quyền sở hữu nhà, sử dụng đất mà người đó vẫn quản lý, sử dụng liên tục đến nay và không có tranh chấp : a) Bằng khoán điền thổ (đất thổ cư) ghi rõ trên đất có nhà ; Văn tự đoạn mãi bất động sản (nhà và đất) có chứng nhận của Phòng Chưởng khế Sài gòn, đã trước bạ (đối với trường hợp việc đoạn mãi này chưa được đăng ký vào bằng khoán điền thổ). b) Giấy phép cho xây cất nhà hoặc giấy phép hợp thức hóa kiến trúc được cấp bởi cơ quan thẩm quyền của chế độ cũ : Đô trưởng Sài gòn, Tỉnh trưởng tỉnh Gia Định hoặc của các tỉnh khác, nay thuộc địa phận thành phố Hồ Chí Minh. c) Văn tự mua bán, chuyển dịch quyền sở hữu nhà có chính quyền chế độ cũ thị thực hoặc chứng nhận, đã trước bạ ; văn tự mua bán, chuyển dịch quyền sở hữu nhà do các đương sự tự lập ra, đã trước bạ. 5.4.2. Giấy tờ được cấp hoặc chứng nhận sau ngày 30/4/1975 : a) Quyết định, giấy phép hoặc giấy chứng nhận của Ủy ban nhân dân thành phố, Ủy ban xây dựng cơ bản thành phố, Sở Xây dựng thành phố, Sở Quản lý nhà đất và Công trình công cộng thành phố, Sở Nhà đất thành phố, Kiến trúc sư trưởng thành phố, Ủy ban nhân dân quận, huyện công nhận quyền sở hữu nhà (đã trước bạ) hoặc cho phép xây dựng nhà. Đối với giấy phép xây dựng được cấp từ ngày 23/01/1992 đến ngày 06/10/1993 phải là giấy phép xây dựng được cấp sau khi đã có giấy phép khởi công xây dựng. Thực tế giai đoạn này các cơ quan chức năng cấp giấy phép khởi công xây dựng trước rồi mới cấp giấy phép xây dựng. Giấy phép xây dựng được cấp từ ngày 15/10/1993 trở về sau phải kèm theo biên bản kiểm tra công trình hoàn thành và chứng từ sở hữu nhà cũ (nếu là xây dựng trên nền nhà cũ) hoặc kèm chứng từ sử dụng đất hợp lệ theo hướng dẫn tại Công văn số 647/CV-ĐC (điểm 2, 3, 4, 7, 8, 9 của mục I và toàn bộ mục II) ngày 31/5/1995 của Tổng cục Địa chính (nếu là xây dựng trên đất trống) mới được coi là hợp lệ về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở. Giấy phép xây dựng được cấp từ ngày 01/01/1995 phải được trước bạ theo quy định. 23/24 b) Giấy phép Ủy quyền (sở hữu) nhà do Sở Nhà đất thành phố hoặc Ủy ban nhân dân quận, huyện cấp, có nội dung công nhận quyền sở hữu nhà cho người thụ Ủy và đã thực hiện thủ tục trước bạ chuyển quyền. c) Quyết định cấp phó bản chủ quyền nhà của các cơ quan có thẩm quyền (thay thế bản chính). d) Quyết định hoặc giấy chứng nhận của Ủy ban nhân dân huyện cấp, công nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở khu vực nông thôn trước khi có quyết định chuyển thành đô thị của cơ quan có thẩm quyền hoặc ngoài khu vực nội thị trấn ở các huyện ; đã trước bạ. e) Các loại giấy tờ nêu tại khoản 2 điều này, nếu có yêu cầu phải trước bạ mà chưa thực hiện và hiện trạng nhà, đất không thay đổi thì nay được trước bạ theo quy định của pháp luật. 5.4.3. Giấy tờ được lập, cấp hoặc chứng nhận trước và sau ngày 30/4/1975 phải kèm theo chứng từ hợp lệ của chủ cũ được quy định tại khoản 1 và khoản 2 của điều 2 nêu trên : a) Tờ di chúc hoặc tờ thỏa thuận tương phân di sản về nhà ở được lập tại Phòng Chưởng khế Sài gòn, tại Phòng Công chứng Nhà nước hoặc được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chứng nhận và đã trước bạ. b) Bản án hoặc quyết định của Tòa án công nhận quyền sở hữu nhà đã có hiệu lực pháp luật. 4.3.3/ Hợp đồng chuyển quyền sở hữu nhà lập tại cơ quan công chứng Nhà nước hoặc Ủy ban nhân dân huyện nơi có căn nhà tọa lạc, đã nộp lệ phí trước bạ và đăng ký tại Sở Địa chính - Nhà đất hoặc Phòng Xây dựng-Giao thông vận tải huyện. c) Văn bản bán đấu giá bất động sản có chứng nhận của công chứng viên và bản án, quyết định, văn bản có liên quan của Tòa án, cơ quan thi hành án, trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản, đã trước bạ và đăng ký tại Sở Địa chính - Nhà đất trong trường hợp nhà mua qua trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản hoặc mua phát mãi của cơ quan thi hành án. 5.4.4. Trường hợp các chứng từ nêu tại điều này chỉ rõ diện tích đất khuôn viên nhà ở thì cả diện tích đất khuôn viên đó được coi là có giấy tờ hợp lệ. 5.5. Những trường hợp có giấy tờ hợp lệ và chưa có giấy tờ hợp lệ theo quy định của pháp luật đất đai nhưng đất đã được sử dụng trước và sau ngày 15/10/1993 thì việc cấp GCNQSD Đ được quy định như thế nào? 5.5.1 Trường hợp có giấy tờ hợp lệ và chưa có giấy tờ hợp lệ theo quy định của pháp luật đất đai nhưng đất đã được sử dụng trước ngày 15/10/1993 thì việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định: a) Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận không có tranh chấp mà có giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất theo điểm b khoản 1 điều 50 Luật đất đai năm 2003. b) Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận không có tranh chấp mà có giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất theo điểm d khoản 1 điều 50 Luật đất đai năm 2003. c) Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 điều 50 Luật đất đai 2003 nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử 24/24 dụng đất đã được xét duyệt đối với nơi đã có quy hoạch sử dụng đất thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất. ( Khoản 4 điều 50 Luật đất đai 2003) 5.5.2 Trường hợp có giấy tờ hợp lệ và chưa có giấy tờ hợp lệ theo quy định của pháp luật đất đai nhưng đất đã được sử dụng sau ngày 15/10/1993 thì việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 điều 50 Luật đất đai 2003 nhưng đất đã được sử dụng từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày Luật đất đai 2003 có hiệu lực (ngày 01 tháng 07 năm 2004), nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt đối với nơi đã có quy hoạch sử dụng đất thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ ( Khoản 6 điều 50 Luật đất đai 2003)