Ðánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố Vĩnh Long

Mai Thị Lan Hương Bùi Thị Bích Ngân ðánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn TP Vĩnh Long MỤC LỤC CHƯƠNG MỞ ðẦU ................................................................................................. 1 CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU....................................................................................... 2 1.1. ðỊA ðIỂM THỰC TẬP ....................................................................................... 2 1.1.1. ðiều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội ...................................................................... 2 1.1.2. Sơ lược về cơ quan ............................................................................................ 8 1.2. MỘT SỐ KHÁI NIỆM ..................................................................................... 10 1.3. CÁC QUY ðỊNH VỀ CHUYỂN NHƯỢNG VÀ NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG ............................................................................ 11 1.4. HỒ SƠ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT .................................. 13 1.5. QUY TRÌNH VÀ TRÌNH TỰ THỰC HIỆN CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT ..................................................... 13 1.5.1. Quy trình thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất ................................... 13 1.5.2 Trình tự thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất ...................................... 14 CHƯƠNG : PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ...................................................... 16 2.1. MỤC ðÍCH........................................................................................................ 16 2.2. ðỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU.................................................... 16 2.3. CÁC BƯỚC THỰC HIỆN ðỀ TÀI.................................................................... 16 CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN .......................................................... 17 3.1. TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT TẠI THÀNH PHỐ VĨNH LONG GIAI ðOẠN 2005 – 2008 ........................................................................................ 17 3.1.1. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 2005 ................................. 17 3.1.2. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 2006 ................................. 18 3.1.3. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 2007 ................................. 19 3.1.4. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 2008 ................................. 20 3.2. ðÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT GIAI ðOẠN 2005 – 2008 .............................................................. 21 3.2.1. Trường hợp 1: Chuyển nhượng........................................................................ 21 3.2.2. Trường hợp 2: Tặng cho .................................................................................. 22 3.2.3. Trường hợp 3: Thừa kế .................................................................................... 23 CHƯƠNG 4: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .......................................................... 24 4.1. KẾT LUẬN ....................................................................................................... 24 4.2. KIẾN NGHỊ ...................................................................................................... 25 DANH SÁCH BẢNG Bảng 1.1.1: Giá trị sản xuất và tỷ lệ tăng qua các năm ................................................. 4 Bảng 1.1.1: So sánh giá trị sản xuất nơng nghiệp giai đoạn 2005 – 2008 ..................... 5 Bảng 1.1.1: Hiện trạng giao thơng qua các năm........................................................... 6 Bảng 3.1.1: Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 2005 ở các xã, phường ....................................................................................................... 18 Bảng 3.1.2: Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 2006 ở các xã, phường ....................................................................................................... 20 Bảng 3.1.3: Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 2007 ở các xã, phường ....................................................................................................... 23 Bảng 3.1.4: Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 2008 ở các xã, phường ....................................................................................... 26 Bảng 3.2.3: Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất giai đoạn 2005 – 2008 ............................................................................................... 30 DANH SÁCH HÌNH Hình 3.1.1: Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 2005.......................... 17 Hình 3.1.1: Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 2005 ở các xã, phường ....................................................................................................... 19 Hình 3.1.2: Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 2006.......................... 20 Hình 3.1.2: Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 2006 ở các xã, phường ....................................................................................................... 21 Hình 3.1.3: Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 2007.......................... 22 Hình 3.1.3: Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 2007 ở các xã, phường ....................................................................................................... 24 Hình 3.1.4: Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 2008.......................... 25 Hình 3.1.2: Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 2008 ở các xã, phường ....................................................................................................... 27 Hình 3.2.1: Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 2005 – 2008 ....................................................................................................... 28 Hình 3.2.2: Tình hình tặng cho quyền sử dụng đất năm 2005 – 2008 ....................................................................................................... 29 Hình 3.2.3: Tình hình thừa kế quyền sử dụng đất năm 2005 – 2008 ....................................................................................................... 30 TĨM TẮT Ngày nay, Thành phố Vĩnh Long đang trên đà phát triển cơng nghiệp hĩa, hiện đại hĩa. Nhưng với quỹ đất đai nhỏ nhất so với các đơn vị hành chính cấp huyện trong Tỉnh thì cùng với nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng kéo theo tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng diễn ra sơi động. Trước tình hình trên Trung ương đã ban hành nhiều văn bản quy phạm pháp luật để quy định về trình tự thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất để Nhà nước quản lý đất dai chặt chẽ hơn và tạo lịng tin trong nhân dân. “ðánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Thành phố Vĩnh Long giai đoạn 2005 – 2008” là một đề tài nghiên cứu trình tự, thủ tục, hồ sơ chuyển nhượng và số lượng hồ sơ chuyển nhượng trong Thành phố giai đoạn 2005 – 2008. Qua đĩ, chúng ta cũng thấy được xã, phường nào cĩ biến động đất đai về chuyển nhượng nhiều nhất và ít nhất. Qua quá trình nghiên cứu, thu thập, tài liệu, số liệu về tình hình chuyển nhượng thực tế trên địa bàn và các văn bản pháp luật về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Từ đĩ đề tài tập trung phân tích, tổng hợp để đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn. ðồng thời rút ra những khĩ khăn vướng mắc và cĩ một số kiến nghị về vấn đề này. 1 MỞ ðẦU Thành phố Vĩnh Long là một trung tâm tỉnh lỵ của Tỉnh, nơi tập trung các cơ quan quản lý hành chính Nhà nước của Tỉnh, là đơn vị đầu tiên trên con đường phát triển cơng nghiệp hố, hiện đại hố của Tỉnh. Tuy nhiên với quỹ đất đai nhỏ nhất so với các đơn vị hành chính cấp huyện trong tỉnh và mật độ dân số cao so với bình quân chung tồn Tỉnh. Cùng với lượng gia tăng dân số ngày càng cao sẽ là sức ép đối với Thành phố trong việc giải quyết nhu cầu về sử dụng đất. Vì vậy tình hình sử dụng đất tương đối phức tạp và biến động nhanh. Kéo theo đĩ là tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng diễn ra sơi động. Trước tình hình trên Trung ương đã cĩ nhiều văn bản quy phạm pháp luật để quy định rõ về trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất để Nhà nước quản lý được chặt chẽ hơn và tạo lịng tin trong nhân dân. ðồng thời gĩp phần làm cho ngân sách nhà nước khơng bị thất thốt từ những việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trái phép. Hiện nay, khơng chỉ cĩ cơ quan quản lý về đất đai mới quan tâm đến vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mà vấn đề này cịn được rất nhiều cơ quan, ban ngành, đồn thể, cũng như người dân quan tâm đến. Vì thế chúng ta phải cùng nhau nghiên cứu tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố Vĩnh Long từ năm 2005 – 2008 để tìm ra những nguyên nhân và một số khĩ khăn vướng mắc trong quá trình chuyển nhượng trên địa bàn Thành phố Vĩnh Long. 2 CHƯƠNG 1 GIỚI THIỆU 1.1 ðỊA ðIỂM THỰC TẬP 1.1.1 ðiều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội
ðiều kiện tự nhiên:  Vị trí địa lý: Thành phố Vĩnh Long cĩ tổng diện tích tự nhiên là 4800,8 ha, chiếm 3,24% tổng diện tích tự nhiên tồn Tỉnh, và cĩ vị trí giáp giới như sau: - Phía Bắc giáp Thị xã Cái Bè (Tỉnh Tiền Giang) và xã An Bình (Long Hồ). - Phía Nam giáp huyện Long Hồ (xã Phước Hậu, Tân Hạnh). - Phía ðơng giáp xã Thanh ðức - Huyện Long Hồ. - Phía Tây giáp Tỉnh ðồng Tháp.  ðặc diểm khí hậu: Nằm trong vùng nhiệt đới giĩ mùa, đặc điểm khí hậu của Thành phố mang những nét đặc trưng như sau: - Nhiệt độ trung bình hàng năm dao động trong khoảng 27,70C – 28,00C. Tháng cĩ nhiệt độ cao nhất là tháng 4, tháng 5 (34,5 – 37,60C), tháng cĩ nhiệt độ thấp nhất là tháng 12, tháng 1 (19,2 – 24,30C), biên dộ nhiệt dao động trong tháng khoảng 8,7 – 140C vào mùa khơ và 10 – 14,10C vào mùa mưa. - Tổng số giờ nắng trung bình hàng năm khoảng 2.700 – 2.800 giờ. Số giờ nắng trung bình trên tháng trong mùa khơ > 260 giờ/tháng và vào mùa mưa 170 – 210 giờ/tháng. - Tổng lượng mưa trung bình hàng năm 1.186 – 1.893 mm, thời gian bắt đầu mưa thường từ tháng 4 dương lịch và kết thúc vào tháng 11 dương lịch. 3 ðặc điểm khí hậu khá thuận lợi cho sinh hoạt cũng như sản xuất nơng nghiệp, đặc biệt là các loại cây ăn trái ở vùng ven đơ thị.  ðặc điểm thuỷ văn và nguồn tài nguyên nước: Thành phố Vĩnh Long cĩ địa thế nằm ven sơng Cổ Chiên thuộc lưu vực sơng Tiền với mạng lưới sơng rạch dày đặc, gồm sơng Cổ Chiên cĩ bề mặt khoảng 700 – 1.000 m với lưu lượng và dịng chảy lớn cùng với các nhánh sơng khác như sơng Long Hồ, sơng Cái Cam, sơng Cầu Lộ, sơng Cầu Lầu, sơng Cầu Vồng … Các hệ thống sơng rạch trên địa bàn Thành phố cĩ nguồn nước ngọt quanh năm và phụ thuộc vào chế độ bán nhật triều biển ðơng. Do đĩ vào những tháng 8, 9, 10 dương lịch với chế độ triều cường cùng với lượng mưa lớn tập trung thường tạo ra hiện tượng ngập lũ, đặc biệt là đối với các xã Tân Hội, Tân Hồ, Trường An và các khu vực ven tuyến sơng lớn thuộc Phường 2, Phường 8, Phường 4 …
ðiều kiện kinh tế, xã hội:  Thực trạng phát triển kinh tế, xã hội: - Thực trạng phát triển kinh tế: + Tăng trưởng kinh tế giai đoạn 2005 – 2008: Giá trị sản xuất nơng nghiệp, thủy sản tăng bình quân trong giai đoạn này là 4,3%/năm, giá trị sản xuất nơng nghiệp năm 2007 là 172.107 triệu đồng, chiếm 4,5% giá trị sản xuất cơng nghiệp, nơng nghiệp và tổng mức bán lẻ hàng hĩa. Qua số liệu cho thấy tỷ lệ tăng qua các năm khơng đều và năm 2008 là năm cĩ tỷ lệ tăng cao nhất 4,3%. Giá trị sản xuất cơng nghiệp tăng bình quân giai đoạn này là 16,6%/năm, giá trị sản xuất cơng nghiệp năm 2008 là 746.044 triệu đồng, chiếm 19,36% giá trị sản xuất cơng nghiệp, nơng nghiệp và tổng mức bán lẻ hàng hĩa. Tăng trưởng bình quân các năm cao nhưng tốc độ tăng trưởng từ năm 2005 – 2008 khơng đều, tỷ lệ tăng cao nhất là 18,1% vào năm 2008. Tổng mức bán lẻ hàng hĩa và doanh thu dịch vụ xã hội qua 4 năm cĩ mức tăng bình quân là 18,73%/năm, giá trị đạt được năm 2008 là 2.936.002 triệu đồng, chiếm 76,18% cơ cấu kinh tế. Từ năm 2005 đến năm 2008 tỷ lệ tăng trưởng khơng đều, năm 2008 là năm cĩ tỷ lệ tăng cao nhất 21,1%. 4 Bảng 1.1: Giá trị sản xuất và tỷ lệ tăng qua các năm ðơn vị tính 2005 2006 2007 2008 Giá trị sản xuất nơng nghiệp Triệu đồng 152.606 159.168 166.345 172.107 Tăng trưởng (%) 4,1 4,12 4,3 3,3 Giá trị sản xuất cơng nghiệp Triệu đồng 432.942 520.544 610.656 746.044 Tăng trưởng (%) 16,7 16,8 14,8 18,1 Tổng mức bán lẻ hàng hĩa và doanh thu dịch vụ xã hội Triệu đồng 1.572.760 1.979.259 2.316.531 2.936.002 Tăng trưởng (%) 18,72 20,5 14,6 21,1 Tổng Triệu đồng 2.158.308 2.658.971 3.093.532 3.854.153 - Thực trạng phát triển các ngành và cơ sở hạ tầng: + Trồng trọt: Giá trị sản xuất nơng nghiệp của Thành phố qua các năm 2005 – 2008 cĩ tăng nhưng tốc độ tăng chỉ đạt ở mức bình quân 4,3%/năm. Trong cơ cấu giá trị sản xuất ngành nơng nghiệp năm 2008 thì trồng trọt chiếm 82,8%, chăn nuơi chiếm 14,06% và các hoạt động dịch vụ phục vụ sản xuất nơng nghiệp chiếm 3,14%. 5 Bảng 1.2: So sánh giá trị sản xuất nơng nghiệp giai đoạn 2005 – 2008 ðơn vị tính: Triệu đồng Chỉ tiêu 2005 2008 So sánh (tăng +, giảm -) Nơng nghiệp 159.168 172.107 12.939 Trồng trọt 137.304 142.500 5.196 Cây lương thực 15.656 9.442 -6.214 Rau đậu các loại 6950 11.876 4.926 Cây cơng nghiệp 982 548 -434 Cây ăn quả 112.558 118.992 6.434 Chăn nuơi 19.401 24.193 4.792 Gia súc 15.074 18.817 3.743 Gia cầm 2.097 3.261 1.164 Sản phẫm khơng qua giết thịt 1.758 1.411 -347 Dịch vụ nơng nghiệp 2.463 5.415 2.952 Qua các chỉ số trên (Bảng 1.2) cho thấy trong sản xuất nơng nghiệp: Giá trị sản xuất trồng trọt vẫn chiếm ưu thế 82,8%, trong cơ cấu ngành trồng trọt thì giá trị cây lương thực cĩ xu thế giảm, rau đậu và cây ăn quả thì cĩ xu thế tăng. Giá trị chăn nuơi cĩ xu thế tăng, trong cơ cấu ngành chăn nuơi thì giá trị sản phẫm khơng qua giết thịt cĩ xu thế giảm, gia súc và gia cầm cĩ xu thế tăng. Giá trị dịch vụ nơng nghiệp cĩ xu thế tăng. + Về chăn nuơi: Ngồi trại chăn nuơi Phú Thọ và trại gà Trường An là nguồn cung cấp giống và sản phẫm chủ yếu, phần lớn chăn nuơi phát triển dưới hình thức hộ gia đình và tập trung ở các xã, phường thuộc ngoại ơ Thành phố. Loại gia súc, gia cầm được chăn nuơi phổ biến là heo, gà, vịt … Mặc dù với quy mơ nhỏ nhưng hàng năm đã cung cấp cho thị trường một lượng sản phẫm khơng nhỏ đáp ứng 6 được phần nào nhu cầu thực phẫm của người dân Thành phố và gĩp phần làm tăng thêm giá trị tổng sản phẫm xã hội. + Về thủy sản: Việc khai thác thủy sản chủ yếu từ đánh bắt tự nhiên trên sơng hoặc nuơi ở các mương vườn. Trên địa bàn Thành phố cịn cĩ một trại giống thủy sản ở xã Tân Hịa với quy mơ diện tích khoảng 5 ha là nơi tiếp nhận và nhân các giống cho chăn nuơi thủy sản chất lượng cao, hàng năm cung cấp một lượng lớn cá giống cho chăn nuơi thủy sản trên địa bàn Tỉnh.  Thực trạng về cơ sở hạ tầng: - Giao thơng: + Giao thơng bộ: so với các huyện khác trong Tỉnh, mạng lưới giao thơng đường bộ phát triển tốt cả về số lượng lẫn chất lượng. Năm 2005 tồn Thành phố cĩ 207,8 km và đến năm 2008 là 235,3 km tức tăng 11,6% so với năm 2005. Trong đĩ đường nhựa và bê tơng nhựa tăng 6,15%, đường cấp phối giảm 33,81%, đường đal tăng 30,06%, đường đất giảm 34,73%. Bảng 1.3: Hiện trạng giao thơng qua các năm. Chỉ tiêu 2005 2008 2008/2005 Tổng chiều dài 207,8 235,3 27,5 ðường nhựa và bê tơng nhựa 72,73 77,5 4,77 Trong đĩ: đường quốc lộ 22,5 22,5 0 ðường trãi đá 5,9 5,9 0 ðường cấp phối 18,6 13,9 -4,7 ðường đal 48,7 69,63 20,93 ðường đất 61,8 45,87 -15,93 + Giao thơng thủy: tổng chiều dài đường thủy là 122,05 km. Trong đĩ cĩ 35,39% tổng chiều dài đường thủy phục vụ các phương tiện cĩ tải trọng dưới 1 tấn lưu thơng; 31,96% tổng chiều dài đường giao thơng thủy cĩ khả năng phục vụ các phương tiện cĩ tải trọng từ 1 – 10 tấn lưu thơng; 21,87% tổng chiều dài 7 đường giao thơng thủy cĩ khả năng phục vụ các phương tiện cĩ tải trọng từ 10 – 100 tấn lưu thơng, đặc biệt cĩ 10,08% đường giao thơng thủy cĩ khả năng đáp ứng cho phương tiện cĩ tải trọng >1.000 tấn đi lại quanh năm. Trên địa bàn Thành phố cịn cĩ 1 cảng Vĩnh Thái đã hình thành từ lâu với quy mơ diện tích 2,36 ha là nơi bốc xếp hàng hĩa vận chuyển qua đường thủy lớn nhất Tỉnh. - Y tế: Ngồi bệnh viện đa khoa của Tỉnh đĩng trên địa bàn Thành phố, mạng lưới y tế của Thành phố cũng phát triển. Diện tích đất sử dụng cho ngành y tế trên địa bàn Thành phố là 0,98 ha. ðây là diện tích các trạm y tế của các xã, phường. Bình quân diện tích đất sử dụng cho sự nghiệp y tế của Thành phố năm 2008: trạm y tế là 737 m2/trạm (quy chuẩn xây dựng 500 m2/trạm) quy mơ diện tích cho trạm y tế đạt quy chuẩn. 1.1.2 Sơ lược về cơ quan
Sơ lược về cơ quan. Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất Thành phố Vĩnh Long đặt tại số 79/26 đường 30 tháng 4, phường 1, Thành phố Vĩnh Long và được lập trên cơ sở: - Căn cứ luật tổ chức Hội đồng nhân dân và Ủy ban nhân dân ngày 26/11/2003. - Căn cứ nghị định 181/2004/Nð.CP ngày 29/10/2004 của chính phủ về hướng dẫn thi hành Luật đất đai. - Căn cứ thơng tư số 38/2004/TTLT/BTNMT – BNV ngày 31/12/2004 của Bộ Tài nguyên và Mơi trường; Bộ nội vụ hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn về tổ chức của văn phịng . - Căn cứ quyết định số 127/Qð.UBND ngày 14/12/2005 của Ủy ban nhân dân Thành phố Vĩnh Long . - Tháng 3/2006 Phịng Tài nguyên và Mơi trường thành lập Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất . 8
Cơ cấu tổ chức nhân sự. Phịng Tài nguyên và Mơi trường gồm cĩ. • 1 Trưởng Phịng: - Hồ Văn Tiếp • 2 Phĩ Phịng: - Nguyễn Thanh Liêm - Hà Chí Tâm Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất cĩ: • 1 Giám ðốc: - Nguyễn Hữu Vinh • 1 Phĩ Giám ðốc: - Võ Thanh Hải Hình 1.1: Cơ cấu tổ chức nhân sự Phịng Tài nguyên và Mơi trường.
Chức năng nhiệm vụ. - Chức năng: + Là cơ quan dịch vụ cơng + Tổ chức thực hiện đăng ký sử dụng đất. + Chỉnh lý thống nhất biến động về sử dụng đất đai. Phĩ Phịng (QLðð) Giám ðốc VPðKQSDð Phĩ Giám ðốc VPðKQSDð Nhân Viên Văn Phịng Phĩ Phịng (TNMT) Nhân Viên Phịng Nhân Viên Phịng Trưởng Phịng 9 + Giúp cơ quan Tài nguyên và Mơi trường cùng cấp trong việc thực hiện thủ tục hành chính về quản lý và sử dụng đất đai theo qui định. + Quản lý hồ sơ địa chính. - Nhiệm vụ : + Giúp Phịng Tài nguyên và Mơi trường làm đầu mối thực hiện các thủ tục hành chính về cấp giấy chứng nhận đối với đối tượng thuộc thẩm quyền cấp huyện. + Cung cấp số liệu địa chính cho cơ quan chức năng xác định mức thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, các loại thuế cĩ liên quan đến đất đai. + Chỉnh lý hồ sơ địa chính gốc khi cĩ biến động về sử dụng đất theo cơng tác của cơ quan Tài nguyên và Mơi trường. + Thực hiện thống kê, kiêm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất Thành phố. + Lưu trữ, quản lý bản sao giấy chứng nhận và các giấy tờ khác hình thành trong quá trình thực hiện thủ tục hành chính về quản lý sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. + Thu phí, lệ phí trong quản lý sử dụng đất đai, thu tiền cung cấp thơng tin đất đai, thu tiền dịch vụ kiểm tra, khảo sát, đánh giá, phân hạng, trích đo, trích lục bản đồ. + Thực hiện chế độ báo cáo theo quy định hiện hành về tình hình thực hiện nhiệm vụ về các lĩnh vực cơng tác được giao cho Phịng Tài nguyên và Mơi trường. + Quản lý viên chức, người lao động và tài chính, tài sản của văn phịng theo quy định của pháp luật. 1.2 MỘT SỐ KHÁI NIỆM - ðất là một thực thể tự nhiên cĩ nguồn gốc và lịch sử phát triển riêng, được hình thành do quá trình phong hố đá dưới tác dụng lý, hố, sinh xảy ra trên bề mặt trái đất. - ðất đai là một diện tích khoanh vẽ của bề mặt đất của trái đất, chứa đựng tất cả các đặc trưng của sinh khí quyển ngay bên trên và bên dưới lớp mặt này 10 bao gồm khí hậu gần mặt đất, đất và dạng địa hình, mặt nước (bao gồm những hồ cạn, sơng, đầm trũng và đầm lầy, lớp trầm tích gần mặt) và kết hợp với dự trữ nước ngầm, tập đồn thực vật và động vật, mẫu hình định cư của con người và những kết quả về tự nhiên của những hoạt động của con người trong thời gian qua và hiện tại (làm ruộng bậc thang, cấu trúc hệ thống trữ nước và thốt nước, đường xá, nhà cửa). - Nhà nước cơng nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định là việc Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu cho người đĩ. (theo Luật đất đai 2003). - Nhận chuyển quyền sử dụng đất là việc xác lập quyền sử dụng đất do được người khác chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thơng qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc gĩp vốn bằng quyền sử dụng đất mà hình thành pháp nhân mới. (theo Luật đai 2003). - Tại Văn phịng ðăng ký quyền sử dụng đất Thành phố Vĩnh Long cĩ 3 trường hợp chỉnh lý mặt 4 đổi chủ sử dụng đĩ là chuyển nhượng, tặng cho, và thừa kế. Nhưng thực tế chúng ta thường gọp chung 3 trường hợp trên là chuyển nhượng. Vì thế khi nĩi đến tình hình chuyển nhượng thì trong đĩ đã bao gồm chuyển nhượng, tặng cho và thừa kế. 1.3 CÁC QUY ðỊNH VỀ CHUYỂN NHƯỢNG VÀ NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện trong các trường hợp: * Trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất cĩ điều kiện: (ðiều 104 Nghị ðịnh 181/Nð-CP) - Hộ gia đình, cá nhân đã dược Nhà nước giao đất lần đầu đối với đất nơng nghiệp khơng thu tiền sử dụng đất mà đã chuyển nhượng và khơng cịn đất sản xuất, khơng cịn đất ở, nếu được Nhà nước giao đất lần thứ hai đối với đất nơng nghiệp khơng thu tiền sử dụng đất, đất ở được miễn tiền sử dụng đất thì khơng 11 được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất trong thời hạn mười (10) năm kể từ ngày được giao đất lần thứ hai. * Trường hợp nhận chuyển nhượng: (Khoản 2, 3 điều 99 Nghị ðịnh 181/Nð-CP) - Người nhận chuyển quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định trong thời hạn sử dụng đất - Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại nơi đăng ký hộ khẩu thường trú và tại địa phương khác trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản 4 ðiều 103 và ðiều 104 của Nghị định này. Tổ chức kinh tế cĩ nhu cầu sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh thì được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại nơi đăng ký kinh doanh và tại địa phương khác trừ trường hợp quy định tai khoản 1 và khoản 2 ðiều 103 của Nghị định này. Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy định tại khoản này được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà khơng phụ thuộc vào điều kiện về nơi đăng ký hộ khẩu, nơi đăng ký kinh doanh. * Trường hợp khơng dược nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất: (ðiều 103 Nghị ðịnh 181/Nð-CP) - Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khơng được nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật khơng cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất. - Tổ chức kinh tế khơng được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước, đất rừng phịng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ tường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt. - Hộ gia đình, cá nhân khơng trực tiếp sản xuất nơng nghiệp khơng dược nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước. - Hộ gia đình, cá nhân khơng được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nơng nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phịng hộ nếu khơng sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phịng hộ đĩ. 12 1.4 HỒ SƠ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm: (ðiều 148 Nghị ðịnh 181/Nð-CP) - Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 ðiều 50 của luật ðất đai 2003 (nếu cĩ). Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải cĩ chứng nhận của cơng chứng Nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của cơng chứng Nhà nước hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi cĩ đất. 1.5 QUY TRÌNH VÀ TRÌNH TỰ THỰC HIỆN CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT 1.5.1 Quy trình thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất Hình 1.2: Quy trình thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất. 1.5.2 Trình tự thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất * Theo luật đất đai 2003 + Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp tại Văn phịng ðăng ký quyền sử dụng đất; trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại nơng thơn thì Hộ gia đình, cá nhân Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất Chi cục thuế UBND xã, phường 13 nộp tại Ủy ban nhân dân xã nơi cĩ đất để chuyển cho Văn phịng ðăng ký quyền sử dụng đất. + Trong thời hạn khơng quá mười lăm ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phịng ðăng ký quyền sử dụng đất cĩ trách nhiệm thẫm tra hồ sơ, gởi hồ sơ cho cơ quan quản lý đất đai thuộc Ủy ban nhân dân cấp cĩ thẫm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trường hợp các bên chuyển nhượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính mà nghĩa vụ tài chính đĩ được xác định theo số liệu địa chính thì Văn phịng ðăng ký quyền sử dụng đất gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; Văn phịng ðăng ký quyền sử dụng đất thơng báo cho các bên chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính. Trong thời hạn khơng quá năm ngày làm việc, kể từ ngày thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, các bên tham gia chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại nơi đã nộp hồ sơ. * Theo Nghị định 181/2004/Nð-CP - Trong thời hạn khơng quá bốn (04) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phịng ðăng ký quyền sử dụng đất cĩ trách nhiệm thẫm tra hồ sơ, trích sao hồ sơ địa chính; gởi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính; chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận; - Trong thời hạn khơng quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận được thơng báo nghĩa vụ tài chính, Văn phịng ðăng ký quyền sử dụng đất hoặc Ủy ban nhân dân xã, thị trấn cĩ trách nhiệm thơng báo cho bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính; - Trong thời hạn khơng quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, Văn phịng ðăng ký quyền sử dụng đất hoặc Ủy ban nhân dân xã, thị trấn nơi cĩ đất cĩ trách nhiệm trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. 14 CHƯƠNG 2 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2.1 MỤC ðÍCH - Nhằm đánh giá tác động của luật đất đai đến thị trường chuyển nhượng đất đai. - Nghiên cứu các văn bản quy phạm pháp luật về các thủ tục và trình tự về chuyển nhượng quyền sử dụng đất - Khảo sát và đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên địa bàn Thành phố Vĩnh Long. - Rút ra bài học kinh nghiệm qua cơng tác thực tế. 2.2 ðỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU - ðối tượng là các văn bản quy phạm pháp luật quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất và các tài liệu về tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ năm 2005 – 2008 trên địa bàn Thành phố Vĩnh Long. - Phạm vi nghiên cứu là địa bàn Thành phố Vĩnh Long. 2.3 CÁC BƯỚC THỰC HIỆN ðỀ TÀI - Nhận đề tài - Nghiên cứu sơ bộ các văn bản quy phạm pháp luật. - Thu thập tài liệu từ cơ quan và các nguồn khác. - Viết đề cương. - Viết báo cáo thực tập tốt nghiệp. - Hồn tất báo cáo. 15 2005 Chuyển nhượng Tặng cho Thừa kế CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 3.1 TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT TẠI THÀNH PHỐ VĨNH LONG GIAI ðOẠN 2005 – 2008 3.1.1 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 2005 Năm 2005, tồn Thành phố cĩ 2849 hồ sơ với 1.011.998,4 m2. Trong đĩ cĩ 1769 hồ sơ chuyển nhượng (556738,1 m2), 190 hồ sơ thừa kế (201017,2m2) và 885 hồ sơ tặng cho (254.243,1 m2). Hình 3.1: Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 2005 16 Bảng 3.1: Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 2005 ở các xã, phường Tên xã, phường Hồ sơ Tỉ lệ (%) Tồn Phường 1 207 7,27 0 Phường 2 229 8,04 0 Phường 3 322 11,3 0 Phường 4 316 11,1 1 Phường 5 249 8,74 0 Phường 8 273 9,58 0 Phường 9 275 9,65 0 Trường An 225 7,9 0 Tận Ngãi 222 7,79 0 Tân Hịa 210 7,37 0 Tân Hội 321 11,27 1 Tổng 2849 100 2 Nguồn: Sổ ghi nhận hồ sơ chuyển nhượng, 2005 Từ bảng số liệu trên ta thấy: nơi cĩ số hồ sơ chuyển nhượng cao nhất là phường 3 với 322 hồ sơ (162452,7 m2) vì ở đây hệ thống giao thơng nơng thơn đã hồn chỉnh, cĩ nhiều nhà kinh doanh bất động sản ngầm phân lơ bán nền. Phường 1 là nơi cĩ số hồ sơ chuyển nhượng ít nhất với 207 hồ sơ (51706,4m2) vì Phường 1 là trung tâm của Thành phố, hầu hết các hộ dân sinh sống ở đây đều hoạt động sản xuất kinh doanh nên ít cĩ nhu cầu chuyển nhượng lại cho người khác . Hồ sơ tồn ở Thành phố Vĩnh Long rất ít, trong năm chỉ cĩ 2 hồ sơ. Chủ yếu là do người dân đăng ký cấp giấy chứng nhận là “hộ” mà khi chuyển nhượng các thành viên trong hộ chưa ký giấy ủy quyền hoặc khơng thống nhất chuyển nhượng nên Văn phịng ðăng ký quyền sử dụng đất trả lại hồ sơ. 17 2005 0 50 100 150 200 250 300 350 Tâ n Ng ãi Tâ n Hị a 2005 Hình 3.2: Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 2005 ở các xã, phường 3.1.2 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 2006 Năm 2006, tồn Thành phố cĩ 2854 hồ sơ với 1.253.490 m2. Trong đĩ cĩ 1776 hồ sơ chuyển nhượng (558625 m2), 193 hồ sơ thừa kế (204191 m2), và 885 hồ sơ tặng cho(490674 m2). So với năm 2005 thì tổng số hồ sơ chuyển nhượng tăng ít, là do thuế chuyển nhượng cao vì luật đất đai mới được áp dụng nên cịn nhiều bất cập. 18 2006 Chuyển nhượng Tặng cho Thừa kế Hình 3.3: Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 2006 Bảng 3.2: Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 2006 ở các xã, phường Tên xã, phường Hồ sơ Tỉ lệ Tồn Phường 1 203 7,11 0 Phường 2 213 7,46 0 Phường 3 341 11,95 0 Phường 4 294 10,3 0 Phường 5 274 9,6 2 Phường 8 270 9,46 0 Phường 9 260 9,11 0 Trường An 248 8,69 0 Tận Ngãi 241 8,44 1 Tân Hịa 259 9,07 0 Tân Hội 251 8,79 0 Tổng 2854 100 3 Nguồn: Sổ ghi nhận hồ sơ chuyển nhượng, 2006 19 2006 0 50 100 150 200 250 300 350 400 Tâ n Ng ãi Tâ n Hị a 2006 Từ bảng số liệu trên ta thấy: nơi cĩ số hồ sơ chuyển nhượng cao nhất là Phường 3 với 341 hồ sơ (148677,9 m2) và Phường 1 là nơi cĩ số hồ sơ chuyển nhượng ít nhất với 203 hồ sơ (79086,8 m2), vì những lý do như ở năm 2005. Hồ sơ tồn ở đây là do chủ sử dụng đất định chuyển nhượng phần đất của mình nhưng họ khơng biết rằng hộ gia đình cĩ phần đất liền kề đã nộp đơn xin giải quyết tranh chấp đất đai về phần ranh giữa 2 phần đất đĩ. Và cịn một nguyên nhân nữa là trong 1 bộ hồ sơ chuyển nhượng cĩ 2 tờ hợp đồng chuyển nhượng mà số hợp đồng trong 2 tờ hợp đồng chuyển nhượng đĩ khơng giống nhau nên Văn phịng ðăng ký quyền sử dụng đất trả hồ sơ. Hình 3.4: Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 2006 ở các xã, phường 3.1.3 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 2007 Năm 2007, tồn Thành phố cĩ 3497 hồ sơ với 1.657.319 m2. Trong đĩ cĩ 1928 hồ sơ chuyển nhượng (666966 m2), 222 hồ sơ thừa kế (217055 m2), và 1347 hồ sơ tặng cho (773298 m2). So với năm 2006 thì tổng số hồ sơ chuyển nhượng tăng 643 hồ sơ, trong đĩ số hồ sơ tặng cho tăng 1,5 lần chủ yếu là do nhu 20 2007 Chuyển nhượng Tặng cho Thừa kế cầu sử dụng đất của người dân tăng, những phần đất cĩ nguồn gốc từ ơng bà được những “lão nơng” tặng cho lại cho con cháu. Hình 3.5: Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 2007 Bảng 3.3: Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 2007 ở các xã, phường Tên xã, phường Hồ sơ Tỉ lệ (%) Tồn Phường 1 159 4,55 0 Phường 2 186 5,32 0 Phường 3 522 14,93 0 Phường 4 526 15,04 0 Phường 5 578 16,53 0 Phường 8 365 10,44 0 Phường 9 184 5,26 0 Trường An 341 9,75 0 Tận Ngãi 204 5,83 0 Tân Hịa 154 4,4 0 Tân Hội 278 7,95 0 Tổng 3497 100 0 Nguồn: Sổ ghi nhận hồ sơ chuyển nhượng, 2007 21 2007 0 100 200 300 400 500 600 700 Tâ n Ng ãi Tâ n Hị a 2007 Từ bảng số liệu trên ta thấy: nơi cĩ số hồ sơ chuyển nhượng cao nhất là Phường 5 với 578 hồ sơ (105569,5 m2) vì ở đây đã hồn thành tuyến dân cư Minh linh và tuyến dân cư Bờ Kè, những hộ dân cĩ đất trong tuyến dân cư đã chuyển nhượng lại phần đất của mình cho người khác. Tân Hịa là nơi cĩ số hồ sơ chuyển nhượng ít nhất với 154 hồ sơ (149446,2 m2) vì nơi đây là một xã vùng ven đơ nên người dân ít chuyển nhượng. Số lượng hồ sơ tồn trong năm khơng cĩ. Vì Văn phịng ðăng ký quyền sử dụng đất giải quyết dứt điểm các hồ sơ khơng để tồn đọng, những hồ sơ cĩ sai sĩt được trả hồ sơ ngay từ khâu nhận hồ sơ. Hình 3.6: Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 2007 ở các xã, phường 3.1.4 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 2008 Năm 2008, tồn Thành phố cĩ 3611 hồ sơ với 1.616.349 m2. Trong đĩ cĩ 2034 hồ sơ chuyển nhượng (695406 m2), 161 hồ sơ thừa kế (148079 m2), và 1416 hồ sơ tặng cho(772864 m2). So với năm 2007 thì tổng số hồ sơ chuyển nhượng tăng 114 hồ sơ nhưng tăng gần 1,5 lần so với năm 2006 chủ yếu là do xu 22 2008 Chuyển nhượng Tặng cho Thừa kế thế đơ thị hĩa và mức độ tập trung dân cư cao người dân chuyển nhượng để chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở và đất sản xuất kinh doanh. Hình 3.7: Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 2008 Bảng 3.4: Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 2008 ở các xã, phường Tên xã, phường Hồ sơ Tỉ lệ Tồn Phường 1 127 3,52 0 Phường 2 204 5,65 0 Phường 3 578 16,01 0 Phường 4 317 8,78 0 Phường 5 469 12,99 0 Phường 8 459 12,71 0 Phường 9 306 8,47 0 Trường An 424 11,74 0 Tận Ngãi 225 6,23 0 Tân Hịa 195 5,4 0 Tân Hội 307 8,5 0 Tổng 3611 100 0 Nguồn: Sổ ghi nhận hồ sơ chuyển nhượng, 2008 23 2008 0 100 200 300 400 500 600 700 Tâ n Ng ãi Tâ n Hị a 2008 Từ bảng số liệu trên ta thấy: nơi cĩ số hồ sơ chuyển nhượng cao nhất là Phường 3 với 578 hồ sơ (145737,3 m2) vì nhiều tuyến đường trong khu vực Phường 3 đang được nâng cấp, mở rộng lớn nhất là Quốc lộ 53 nên thu hút được nhiều nhà kinh doanh đến đây để mướn hoặc mua lại đất để kinh doanh. Phường 1 là nơi cĩ số hồ sơ chuyển nhượng ít nhất với 127 hồ sơ (9592,6 m2). Phường 1 là trung tâm của Thành phố, hầu hết các hộ dân sinh sống ở đây đều hoạt động sản xuất kinh doanh nên ít cĩ nhu cầu chuyển nhượng lại cho người khác . Hồ sơ tồn trong năm khơng cĩ bởi vì nơi triếp nhận hồ sơ chuyển nhượng đã cĩ nhiều kinh nghiệm và cĩ ít sơ sĩt trong khâu tiếp nhận hồ sơ. Hình 3.8: Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 2008 ở các xã, phường 3.2 ðÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT GIAI ðOẠN 2005 – 2008 3.2.1 Trường hợp 1: Chuyển nhượng Số hồ sơ chuyển nhượng tăng bình quân trong giai đoạn này là 88 hồ sơ. Năm 2008 số hồ sơ chuyển nhượng là 2034 hồ sơ chiếm 56,33% tổng số hồ sơ. 24 Chuyển nhượng 1600 1700 1800 1900 2000 2100 2005 2006 2007 2008 Chuyển nhượng Tặng cho 0 500 1000 1500 2005 2006 2007 2008 Tặng cho Qua số liệu (bảng 3.5) cho thấy số hồ sơ chuyển nhượng tăng qua các năm khơng đều và năm 2006 là năm cĩ số hồ sơ tăng cao nhất 152 hồ sơ. Hình 3.9: Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 2005 – 2008 3.2.2 Trường hợp 2: Tặng cho Số hồ sơ tặng cho tăng bình quân trong giai đoạn này là 177 hồ sơ. Năm 2008 số hồ sơ tặng cho là 1416 hồ sơ chiếm 39,21% tổng số hồ sơ. Qua số liệu (bảng 3.5) cho thấy số hồ sơ tăng cho tăng qua các năm khơng đều và năm 2007 là năm cĩ số hồ sơ tăng cao nhất 462 hồ sơ. Hình 3.10: Tình hình tặng cho quyền sử dụng đất năm 2005 - 2008 25 Thừa kế 0 50 100 150 200 250 2005 2006 2007 2008 Thừa kế 3.2.3 Trường hợp 3: Thừa kế Số hồ sơ thừa kế trong giai đoạn này tăng giảm khơng đều. Năm 2008 số hồ sơ thừa kế là 161 hồ sơ chiếm 4,46% tổng số hồ sơ. Qua số liệu (bảng 3.5) cho thấy năm 2005 – 2007 cĩ xu hướng tăng, đến năm 2007 – 2008 cĩ xu hướng giảm. Hình 3.11: Tình hình thừa kế quyền sử dụng đất năm 2005 – 2008 Bảng 3.5: Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất giai đoạn 2005 - 2008 2005 2006 2007 2008 Chuyển nhượng 1769 1776 1928 2034 Số hồ sơ tăng, giảm 57 7 152 106 Tặng cho 885 885 1347 1416 Số hồ sơ tăng, giảm 177 0 462 69 Thừa kế 190 193 222 161 Số hồ sơ tăng, giảm 10 3 29 -61 Tổng 2849 2854 3497 3611 Nguồn: báo cáo tổng hợp theo từng năm, Văn phịng ðăng ký quyền sử dụng đất. 26 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 2005 2006 2007 2008 Chuyển nhượng Tặng cho Thừa kế Tổng 3.2.4. So sánh tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua các năm Hình 3.12: Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất giai đoạn 2005 - 2008 Từ hình 3.12 ta thấy: + Số hồ sơ thừa kế thì tương đối ổn định qua các năm, vì tỉ lệ tử trong Thành phố tương đối ổn định và một phần là do người dân lúc già yếu đã tặng cho quyền sử dụng đất lại cho con cháu nên khơng cần phải làm hồ sơ thừa kế . + Số hồ sơ tặng cho luơn tăng theo mỗi năm, do nhu cầu sử dụng đất của người dân tăng, những phần đất cĩ nguồn gốc từ ơng bà được những “lão nơng” tặng cho lại cho con cháu, để con cháu chuyển mục đích, làm nhà ra riêng và một phần là họ chuyển nhượng để lấy vốn làm ăn. + Số hồ sơ chuyển nhượng thì tăng theo từng năm, do lúc này là giai đoạn Thị xã Vĩnh Long đang chuẩn bị cơ sở hạ tầng để trở thành đơ thị loại 3, nên nhiều tuyến đường trong tồn Thành phố được cải tạo, nâng cấp. Vì thế giá đất ở đây cĩ nhiều thay đổi và nhu cầu chuyển nhượng của người dân luơn tăng. Chủ yếu các trường hợp nhận chuyển nhượng là để họ xây dựng cở sở sản xuất kinh doanh. Mặt khác một phần chuyển nhượng của người dân là do họ muốn chuyển đi nơi khác và khơng cịn nhu cầu sử dụng đất nữa. + Tổng số hồ sơ chuyển nhượng luơn tăng theo mỗi năm, chủ yếu là do xu hướng đơ thị hĩa và nhu cầu sử dụng đất của người dân luơn tăng. 27 3.2.5. So sánh tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở các phường, xã qua các năm. Bảng 3.6: Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua các năm. ðơn vị tính: Hồ sơ 2005 2006 2007 2008 Tổng - Phân theo phường, xã 2849 2854 3497 3611 12811 Phường 1 207 203 159 127 696 Phường 2 229 213 186 204 832 Phường 3 322 341 522 578 1763 Phường 4 316 294 526 317 1453 Phường 5 249 274 578 469 1570 Phường 8 273 270 365 459 1367 Phường 9 275 260 184 306 1025 Trường An 225 248 341 424 1238 Tân Ngãi 222 241 204 225 892 Tân Hịa 210 259 154 195 818 Tân Hội 321 251 278 307 1157 Qua bảng số liệu ta thấy: + Phường 3 cĩ số hồ sơ chuyển nhượng nhiều nhất, vì Phường 3 là một vùng ven và cĩ đường Quốc lộ đi qua. Hơn nữa đường giao thơng liên khĩm đã hồn chỉnh nên thu hút được nhiều nhà đầu tư bất động sản đến đây để mua đất sau đĩ thực hiện phân lơ bán nền để thu lợi nhuận. Ngồi ra, trên các tuyến đường lớn một số nhà kinh doanh đến đây nhận chuyển nhượng để xây dựng cơ sở kinh doanh. Bên cạnh đĩ thì những người lớn tuổi tặng cho quyền sử dụng đất lại cho con cháu để họ ở hoặc để làm ăn. + Phường 1 là nơi cĩ số hồ sơ chuyển nhượng ít nhất, vì Phường 1 là một trung tâm của Thành phố, nơi tập trung các trụ sở cơ quan, các cơ sở sản xuất kinh doanh. Nên ở đây ít cĩ nhu cầu chuyển nhượng, các trường hợp chuyển nhượng chủ yếu là tặng cho và thừa kế, chỉ cĩ một số ít trường hợp là chuyển 28 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 1800 2000 Tâ n Ng ãi Tâ n Hị a 2005 2006 2007 2008 Tổng nhượng vì người dân khơng cĩ nhu cầu sử dụng đất nữa, họ muốn chuyển đi nơi khác nên chuyển nhượng quyền sử dụng đất lại cho người khác. + Phường 8 và Trường An là nơi cĩ số trường hợp chuyển nhượng luơn tăng. Dự đốn trong năm 2009 Phường 8 và Trường An là nơi cĩ số hồ sơ chuyển nhượng nhiều nhất vì ở đây đang xây dựng tuyến đường Quốc lộ 1A đi ngang qua, những nhà kinh doanh sẽ đến đây để nhận chuyển nhượng và xây dựng các cơ sở kinh doanh. Ngồi ra, những nhà đầu tư bất động sản đến đây nhận chuyển nhượng sau đĩ phân lơ bán nền để thu lợi nhuận. + Dự đốn trong năm 2009 Phường 1 vẫn là nơi cĩ số hồ sơ chuyển nhượng ít nhất. + Các phường như Phường 2, Phường 3, Phường 4, Phường 5, Phường 9, và các xã như Tân Ngãi, Tân Hịa, Tân Hội cĩ số hồ sơ chuyển nhượng vẫn tăng ở mức bình thường. Hình 3.13: So sánh tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở các phường, xã qua các năm. 29 CHƯƠNG 4 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 4.1 KẾT LUẬN - Tại Thành phố cĩ 3 trường hợp chỉnh lý mặt 4 cĩ đổi chủ sử dụng. ðĩ là chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, gọi chung là chuyển nhượng. - Từ năm 2005 – 2008 tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố luơn tăng theo mỗi năm chủ yếu là do các nguyên nhân: + Nhu cầu sử dụng đất của người tăng. + Xu hướng đơ thị hĩa và mức tập trung dân cư cao làm cho người dân chuyển nhượng để chuyển mục đích là đất ở hay đất sản xuất kinh doanh. + Chủ sử dụng đất đã lớn tuổi tặng cho quyền sử dụng đất lại cho con cháu hoặc chuyển nhượng một phần đất để lấy tiền cho con cháu làm ăn. + Mặt khác là do người dân chuyển đi nơi khác nên chuyển nhượng lại cho người khác. - Từ năm 2005 – 2008, Phường 3 là phường cĩ nhiều hồ sơ chuyển nhượng nhất. Vì Phường 3 là một vùng ven và cĩ đường quốc lộ đi ngang qua, hơn nữa đường giao thơng liên khĩm đã hồn chỉnh nên thu hút được nhiều nhà kinh doanh bất động sản ngầm đến đây để thu mua đất để tích lũa và phân lơ bán nền để thu lợi nhuận. Tuy nhiên cũng cĩ một số hộ gia đình, cá nhân tặng cho một phần đất của mình để cho con cháu. Phường 1 là phường cĩ ít hồ sơ chuyển nhượng nhất. Vì Phường 1 là trung tâm của Thành phố. Hầu hết các hộ dân sinh sống ở đây đều hoạt động sản xuất kinh doanh nên ít cĩ nhu cầu chuyển nhượng lại cho người khác. Các trường hợp chuyển nhượng chủ yếu là tặng cho. Tuy nhiên cũng cĩ một số hộ khơng cịn nhu cầu sử dụng đất nữa, họ muốn chuyển đi nơi khác nên chuyển nhượng lại cho người khác. 30 - Việc quản lý tình hình chuyển nhượng của Thành phố rết ốt. Tuy nhiên thì cũng cĩ một số khĩ khăn như: + Từ ngày 01.06.2009 việc cơng chứng hợp đồng chuyển nhượng khơng cịn ở phường, xã nữa, mà người dân phài ra Văn phịng Cơng chứng Nhà nước nên gây khĩ khăn cho người dân về việc đi lại. + Vì người nhận chuyển nhượng đối với đất trồng lúa phải là người trực tiếp sản xuất nơng nghiệp mà phần lớn người dân trong Thành phố khơng cịn trực tiếp sản xuất nơng nghiệp nữa. Nên cĩ hạn chế cho người dân về đối tượng nhận chuyển nhượng. + Phần lớn diện tích đất trồng lúa trong Thành phố khơng cịn sản xuất nơng nghiệp nữa vì người dân đã tự ý chuyển mục đích lên đất vườn. Nên khi làm thủ tục mua bán thì người dân cịn ghi trong hợp đồng là đất trồng lúa. Nên người dân cịn gặp nhiều khĩ khăn trong thủ tục chuyển nhượng. 4.2 KIẾN NGHỊ ðể cơng tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất được đảm bảo tính thống nhất trong quản lý sử dụng và tạo cơ sở phát huy quyền làm chủ của người dân trong sử dụng thì chúng em nên được kiến nghị như sau: + Uỷ ban nhân dân Thành phố nên xem xét lại quyết định thực hiện cơng chứng Nhà nước để tạo đều kiện thuận lợi cho người dân khi thực hiện việc cơng chứng hợp đồng chuyển nhượng. + Các cán bộ nhân viên trong Văn phịng ðăng ký quyền sử dụng đất nên hướng dẫn người dân thực hiện đúng hướng dẫn trong hợp đồng chuyển nhượng. + Văn phịng ðăng ký quyền sử dụng đất nên hướng dẫn người dân thực hiện thủ tục chuyển mục đích từ đất trồng lúa lên đất trồng cây lâu năm trước khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng khi người nhận chuyển nhượng khơng phải là người trực tiếp sản xuất nơng nghiệp. TÀI LIỆU THAM KHẢO - Luật đất đai 2003. - Nghị định 181/2004/Nð.CP ngày 29/10/2004 của chính phủ về hướng dẫn thi hành - Luật đất đai. - Quyết định số 127/Qð.UBND ngày 14/12/2005 của Ủy ban nhân dân Thành phố Vĩnh Long . - Quy hoạch sử dụng đất Thành phố Vĩnh Long giai đoạn 2000 – 2020. - Sổ ghi nhận hồ sơ chuyển nhượng.