Bài tập và bài giả thẩm định giá trị doanh nghiệp

Bài 1. Bất động sản cần thẩm định giá là một khu nhà xưởng có diện tích 20.000m2, hiện là đất trống. Hãy tính giá trị thị trường của khu đất này. Được biết: a) Khu đất này theo quy hoạch dự kiến là khu dân cư, tỷ lệ sử dụng đất theo quy định 60%. Cũng theo quy hoạch 50% diện tích đất thương phẩm đành cho xây dựng chung cư 8 tầng, 50% dành cho việc phân lô bán nền với 40 nền nhà liên kế có diện tích 90m2/nền và 10 nền nhà biệt thự có Giá bán căn hộ chung cư bình quân 4.500.000đ/m2 chưa có thuế GTGT, diện tích căn hộ chung cư bán được bằng 75% tổng diện tích sàn xây dựng. Giá bán nền đất theo giá đất phù hợp với giá thị trường ở khu vực đó. Qua thu thập thông tin có 3 BĐS ở các dự án gần cận khu đất này vừa mới giao dịch thành: - BĐS 1 có diện tích đất 80m2, diệc tích sàn xây dựng 120m2, nhà 2 tầng kết cấu khung, sàn, mái bê tông cốt thép, nền lát gạch ceramic, chất lượng còn lại 90% vừa bán được với giá 594.400.000đ. Đơn giá xây dựng mới nhà tương tự 1.800.000đ/m2 - BĐS 2 có diện tích đất 180m2, diện tích sàn xây dựng 180m2, nhà 2 tầng kết cấu khung, sàn mái bê tông cốt thép, mái ngói, tường gạch, tầng trệt lát gạch granite, lầu 1 lát gạch ceramic, chất lượng còn lại 85% vừa được bán với giá 1.170.000.000đ. Đơn giá xây dựng mới nhà tương tự 2.000.000đ/m2 - BĐS 3 có diện tích đất 240 m2, diện tích sàn xây dựng 200m2, nhà 2 tầng kết cấu khung, sàn bê tông cốt thép, tường gạch, mái ngói, toàn bộ nền lát gạch granite, cầu thang gỗ, chất lượng còn lại 95% vừa được bán với giá 1.498.000.000đ. Đơn giá xây dựng mới nhà tương tự 2.200.000đ/m2. b) Chi phí phát triển: - Đầu tư hạ tầng bình quân 250.000đ/m2. - Quy hoạch 500.000.000đ. - Xây dựng chung cư bình quân 2.500.000đ/m2. - Vay ngân hàng 50% chi phí xây dựng chung cư, thời hạn vay 1 năm, lãi suất 10% năm. - Chi về bán 1% doanh thu. - Lãi cho nhà đầu tư 20% giá trị đất, chi phí đầu tư hạ tầng, chi phí quy hoạch và tiền chuyển mục đích sử dụng đất. - Giá đất theo quy định của Nhà nước tại khu vực này: đất ở 2.000.000đ/m2, đất sản xuất phi nông nghiệp 1.200.000đ/m2.

doc30 trang | Chia sẻ: lvcdongnoi | Ngày: 17/04/2013 | Lượt xem: 167 | Lượt tải: 1download
Tóm tắt tài liệu Bài tập và bài giả thẩm định giá trị doanh nghiệp, để xem tài liệu hoàn chỉnh bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên
BÀI TẬP BẤT ĐỘNG SẢN Bài 1. Bất động sản cần thẩm định giá là một khu nhà xưởng có diện tích 20.000m2, hiện là đất trống. Hãy tính giá trị thị trường của khu đất này. Được biết: a) Khu đất này theo quy hoạch dự kiến là khu dân cư, tỷ lệ sử dụng đất theo quy định 60%. Cũng theo quy hoạch 50% diện tích đất thương phẩm dành cho xây dựng chung cư 8 tầng, 50% dành cho việc phân lô bán nền với 40 nền nhà liên kế có diện tích 90m2/nền và 10 nền nhà biệt thự có diện tích 240m2/nền. Giá bán căn hộ chung cư bình quân 4.500.000đ/m2 chưa có thuế GTGT, diện tích căn hộ chung cư bán được bằng 75% tổng diện tích sàn xây dựng. Giá bán nền đất theo giá đất phù hợp với giá thị trường ở khu vực đó. Qua thu thập thông tin có 3 BĐS ở các dự án gần cận khu đất này vừa mới giao dịch thành: BĐS 1 có diện tích đất 80m2, diệc tích sàn xây dựng 120m2, nhà 2 tầng kết cấu khung, sàn, mái bê tông cốt thép, nền lát gạch ceramic, chất lượng còn lại 90% vừa bán được với giá 594.400.000đ. Đơn giá xây dựng mới nhà tương tự 1.800.000đ/m2 BĐS 2 có diện tích đất 180m2, diện tích sàn xây dựng 180m2, nhà 2 tầng kết cấu khung, sàn mái bê tông cốt thép, mái ngói, tường gạch, tầng trệt lát gạch granite, lầu 1 lát gạch ceramic, chất lượng còn lại 85% vừa được bán với giá 1.170.000.000đ. Đơn giá xây dựng mới nhà tương tự 2.000.000đ/m2 BĐS 3 có diện tích đất 240 m2, diện tích sàn xây dựng 200m2, nhà 2 tầng kết cấu khung, sàn bê tông cốt thép, tường gạch, mái ngói, toàn bộ nền lát gạch granite, cầu thang gỗ, chất lượng còn lại 95% vừa được bán với giá 1.498.000.000đ. Đơn giá xây dựng mới nhà tương tự 2.200.000đ/m2. b) Chi phí phát triển: - Đầu tư hạ tầng bình quân 250.000đ/m2. - Quy hoạch 500.000.000đ. - Xây dựng chung cư bình quân 2.500.000đ/m2. - Vay ngân hàng 50% chi phí xây dựng chung cư, thời hạn vay 1 năm, lãi suất 10% năm. - Chi về bán 1% doanh thu. - Lãi cho nhà đầu tư 20% giá trị đất, chi phí đầu tư hạ tầng, chi phí quy hoạch và tiền chuyển mục đích sử dụng đất. - Giá đất theo quy định của Nhà nước tại khu vực này: đất ở 2.000.000đ/m2, đất sản xuất phi nông nghiệp 1.200.000đ/m2. Bài làm: Doanh thu phát triển dự kiến Diện tích đất thương phẩm 20.000m2 x 60% = 12.000m2 1.2 Diện tích đất phân lô bán nền 12.000m2 x 50% = 6.000m2 1.3 Diện tích đất xây dựng chung cư 12.000m2 x 50% = 6.000m2 1.4 Diện tích sàn xây dựng chung cư 6.000m2 x 8 tầng = 48.000m2 1.5 Doanh thu bán căn hộ chung cư 48.000m2 x 75% x 4,5tr/m2 = 162 tỷ 1.6 Doanh thu bán nền đất a) Xác định đơn giá bán nền đất a.1 Phân tích gía bán BĐS 1 - Giá trị phần xây dựng của BĐS 1 1,8tr/m2 x 90% x 120m2 = 194,4 tr - Giá trị đất của BĐS 1 594,4tr – 194,4tr = 400tr - Đơn giá đất của BĐS 1 400 tr /80m2 = 5tr/m2 a.2 Phân tích gía bán BĐS 2 - Giá trị phần xây dựng của BĐS 2 2tr/m2 x 85% x 180m2 = 306 tr - Giá trị đất của BĐS 2 1.170tr – 306tr = 864tr - Đơn giá đất của BĐS 2 864 tr /180m2 = 4,8tr/m2 a.3 Phân tích gía bán BĐS 3 - Giá trị phần xây dựng của BĐS 3 2,2tr/m2 x 95% x 200m2 = 418 tr - Giá trị đất của BĐS 3 1.498tr – 418tr = 1.080tr - Đơn giá đất của BĐS 3 1.080 tr /240m2 = 4,5tr/m2 Qua xem xét đơn giá đất của các BĐS trên cho thấy có sự chênh lệch hợp lý với thực tế thị trường tại khu vực đó. Do vậy có thể ước tính đơn giá đất của nền đất 90m2 khoảng 5tr/m2 và nền đất 240m2 khoảng 4,5tr/m2. b) Doanh thu bán nền đất (90m2/nền x 40 x 5tr/m2) +(240m2/nền x 10 x 4,5tr/m2) = 28,8 tỷ 1.7 Tổng doanh thu phát triển 162 tỷ + 28,8 tỷ = 190,8 tỷ 2) Chi phí phát triển (chưa kể lãi cho nhà đầu tư) - Đầu tư hạ tầng 0,25tr/m2 x 20.000m2 = 5 tỷ - Quy hoạch = 0,5 tỷ - Xây dựng chung cư 2,5tr/m2 x 48.000m2 = 120 tỷ - Lãi vay ngân hàng 120ty x 50% x 10% = 6 tỷ - Tiền chuyển mục đích sử dụng đất 20.000m2 x (2tr/m2 – 1,2 tr/m2 ) = 16 tỷ - Chi về bán 1% doanh thu = 1,908 tỷ Tổng Chi phí = 149,408 tỷ 3) Chênh lệch giữa doanh thu và chi phí phát triển (chưa kể lãi cho nhầ đầu tư) 198,8 tỷ - 149,408 tỷ = 41,392 tỷ 4) Lãi cho nhà đầu tư bằng 20% giá trị đất, chi phí đầu tư hạ tầng, chi phí quy hoạch, tiền chuyển mục đích sử dụng đất = 20% (giá trị đất + 5 tỷ +0.5 tỷ + 16 tỷ) 5) Giá trị khu đất [41,392 tỷ - 20% ( 5 tỷ +0.5 tỷ + 16 tỷ) ] /1,2 = 30,910 tỷ Bài 2. Bất động sản cần thẩm định giá là một khu nhà xưởng có diện tích đất 8.000m2, nhà xưởng có diện tích xây dựng 4.000m2 là nhà trệt tường gạch, vĩ kèo thép, mái tôn, nền láng xi măng, chất lượng còn lại 30%, nằm trong khu dân cư. Được biết: Khu vực này không được tiếp tục sản xuất. Theo quy hoạch tại khu vực này dự kiến xây dựng nhà cao tầng, tầng cao cho phép 20 tầng, tỷ lệ xây dựng đất theo quy định 60%, dự án này dự kiến thực hiện trong 2 năm. 1.1 Năm thứ nhất: Chi đầu tư xây dựng hạ tầng bình quân 400.000đ/m2 Chi thiết kế, quy hoạch 1 tỷ đồng. Chi xây dựng chung cư bình quân 4.500.000đ/m2, dự kiến thực hiện 40% tổng giá trị xây dựng. Chi nộp tiền chuyển mục đích sử dụng đất. Chi phí phá dở nhà xưởng cũ 100tr, bán phế liệu thu hồi được 50tr. Thu của khách hàng 40% giá bán căn hộ theo giá giao dịch trên thị trường trong khu vực này: từ tầng 10 trở xuống: 10.000.000đ/m2, từ tầng 11 đến tầng 15: 11.000.000đ/m2, từ tầng 16 trở lên: 12.000.000đ/m2. Giá này chưa bao gồm thuế GTGT. 1.2 Năm thứ 2: - Chi xây dựng chung cư khối lượng còn lại. - Đầu năm thu tiếp của khách hàng 30% giá bán căn hộ. - Cuối năm thu nốt 30% còn lại khi giao căn hộ. 2. Giá đất theo quy định của Nhà nước tại khu đất này 2.000.000đ/m2 đối với đất ở, 1.200.000đ/m2 đối với đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp. Đơn giá xây dựng mới nhà xưởng có kết cấu tương tự 1.000.000đ/m2. Chi phí về bán 1% doanh thu. Lãi cho nhà đầu tư 20% chi phí mua đất và chi phí đầu tư hạ tầng trên khu dất, chi phí quy hoạch, chi phí phá dở nhà xưởng cũ, tiền chuyển mục đích sử dụng đất. Lãi suất chiết khấu 10%. Dự kiến của nhà đầu tư tầng 1 và tầng 2 không bán dành cho sinh hoạt chung và để xe, từ tầng 3 trở lên bán 80 % tổng diện tích sàn xây dựng. Bài làm Phương pháp thặng dư kết hợp kỹ thuật dòng tiền chiết khấu I) Doanh thu ước tính 1. Diện tích xây dựng chung cư 8.000m2 x 60% = 4.800m2 2. Doanh thu năm thứ nhất [(4.800m2 x (10-2) x 10tr/m2) + (4.800m2 x (15-10) x 11tr/m2) + (4.800m2 x (20-15) x 12tr/m2)] x 80% x 40% = 299,52 tỷ 3. Doanh thu năm thứ hai 3.1 Đầu năm: 299,52 tỷ x 30% /40% = 224,64 tỷ 3.2 Cuối năm: = 224,64 tỷ 4. Tổng doanh thu 299,52 tỷ + 224,64 tỷ (1 +10%)-1 + 224,64 tỷ (1 +10%)-2 = 689,3909 tỷ II ) Chi phí 1. Chi phí năm thứ nhất: - Chi đầu tư hạ tầng : 0,4tr/m2 x 8.000m2 = 3,2 tỷ - Chi về thiết kế, quy hoạch = 1 tỷ - Chi phá dở nhà xưởng cũ: 0,1 tỷ - 0,05 tỷ = 0,05 tỷ - Chi về bán: 1% x 299,52 tỷ = 2,9952 tỷ - Chi xây dựng chung cư: 4,5tr/m2 x 4.800m2 x 20 tầng x 40% = 172,8 tỷ - Tiền chuyển mục đích sử dụng đất 8.000m2 x (2tr/m2 – 1,2 tr/m2 ) = 6,4 tỷ - Tổng chi phí năm thứ nhất = 186,4452 tỷ 2. Chi phí năm thứ 2 - Chi xây dựng chung cư 4,5tr/m2 x 4.800m2 x 20 tầng x 60% = 259,2 tỷ - Chi về bán: 1% x ( 224,64 tỷ + 224,64 tỷ(1+10%)-1 ) = 4,2885 tỷ - Tổng chi phí năm thứ hai = 263,4885tỷ 3. Tổng chi phí 186,4452 tỷ + 263,4885tỷ (1 +10%)-1 = 425,9803 tỷ III) Giá trị xây dựng còn lại của nhà xưởng 1tr/m2 x 4.000m2 x 30% = 1,2 tỷ Tuy nhiên, khu đất này không được tiếp tục sản xuất phải phá dở nên về mặt kinh tế chỉ còn giá trị phế liệu thu hồi, do vậy giá trị khu nhà xưởng này thực chất chỉ là giá trị đất trống. IV) Chênh lệch giữa doanh thu và chi phí phát triển (chưa kể lãi cho nhầ đầu tư) 689,3909 tỷ - 425,9803 tỷ = 263,410 tỷ Lãi cho nhà đầu tư 20% chi phí mua đất và chi phí đầu tư hạ tầng trên khu dất, chi phí quy hoạch, chi phí phá dở nhà xưởng cũ, tiền chuyển mục đích sử dụng đất. 263,410 tỷ = Giá trị đất + 20% ( giá trị đất + 3,2 tỷ + 1 tỷ + 0,05 tỷ + 6,4 tỷ) V) Giá trị khu đất =[ 263,410 tỷ - 20% x (3,2 tỷ + 1 tỷ + 0,05 tỷ + 6,4 tỷ)]/1,2 =217,733 tỷ Bài 3: Hãy tính và trình bày kết quả thẩm định giá bất động sản sau đây để đưa ra đấu giá dưới dạng một báo cáo thẩm định giá: A) Đặc điểm BĐS cần thẩm định giá: - Là nhà xưởng sản xuất phải nằm trong khu vực phải di dời - Địa chỉ: Số 6, đường Phan Chu Trinh, Phường A, Thành Phố B, Tỉnh C - Vị trí: nằm trong hẽm chính rộng 8m cách mặt tiền đường 100m - Diện tích đất khuôn viên: 15.000m2, rộng 60m, dài 250m - Diện tích sàn xây dựng nhà xưởng trên đất 6.000m2 bao gồm: + Nhà làm việc 2 tầng: kết cấu khung, sàn, mái bê tông cốt thép, nền lát gạch ceramic, chất lượng còn lại 60%: 360m2. + Nhà bảo vệ: trệt, kết cấu tường gạch chịu lực, mái tôn màu, chất lượng còn lại 50%: 40m2 + Nhà xưởng, nhà vệ sinh, nhà để xe: trệt, kết cấu tường gạch, vĩ kèo thép, mái tôn, chất lượng còn lại 40%: 5.600m2 - Tường gạch bao quanh dài 510m, cao 2m, chất lượng còn lại 50% - Cửa sắt cao 2m, dài 10m, chất lượng còn lại 70% B) Các thông tin khác có liên quan b.1 Theo quy hoạch khu này là khu dân cư không được duy trì sản xuất phải di dời. b.2 Trong khu vực này không có bất cứ một giao dịch BĐS nào có quy mô diện tích đất từ 40m2 trở lên trong vòng 3 năm trước ngày thẩm định giá. b.3 Trong vòng 2 tháng trước ngày thẩm định giá, tại khu vực này có các giao dịch thành như sau: - BĐS 1 nằm trong hẽm chính rộng 8m, cách mặt tiền đường 80m, có diện tích đất 320m2 (rộng 8m, dài 40m), diện tích sàn xây dựng 200m2, nhà 2 tầng kết cấu khung sàn BTCT, mái BTCT lát ngói, tường gạch, nền lát gạch granite, trang trí nội thất khá, chất lượng còn lại 80% có thêm phần sân vườn, bể bơi, gara ô tô trị giá 160trđ, giá bán được 400 lượng vàng, giá vàng thời điểm giao dịch là 6trđ/lượng. - BĐS 2 nằm trong hẽm chính rộng 8m, cách mặt tiền đường 100m, có diện tích đất 100m2 (rộng 4m, dài 25m), diện tích sàn xây dựng 110m2, nhà 2 tầng kết cấu khung sàn BTCT, mái tôn màu, tường gạch, nền lát gạch ceramic, chất lượng còn lại 75%, giá bán được 118 lượng vàng, giá vàng thời điểm giao dịch là 6,6trđ/lượng. - BĐS 3 nằm trong hẽm chính rộng 3-5m cách mặt tiền đường 90m, có diện tích đất 250m2 (rộng 5m, dài 50m), diện tích sàn xây dựng 200m2, nhà 2 tầng kết cấu khung sàn BTCT, mái ngói, tường gạch, tầng 1 lát gạch granite, tầng 2 lát gạch ceramic, chất lượng còn lại 70%, giá bán được 218 lượng vàng, giá vàng thời điểm giao dịch là 6,35trđ/lượng. - BĐS 4 nằm trong hẽm chính rộng 3-5m cách mặt tiền đường 85m, có diện tích đất 120m2 bề mặt tiếp giáp mặt tiền hẽm rộng 6,2m, phía sau tóp hậu còn 5,8m, dài 20m, diện tích sàn xây dựng 160m2, nhà 2 tầng kết cấu khung sàn BTCT, mái ngói, tường gạch, nền lát gạch granite, chất lượng còn lại 75%, giá bán được 119 lượng vàng, giá vàng thời điểm giao dịch là 6,4trđ/lượng. b.4. Đơn giá xây dựng mới nhà làm việc 2 tầng 1,2trđ/m2, nhà bảo vệ 0,9trđ/m2, nhà kết cấu tường gạch, vì kèo thép, mái tôn 1trđ/m2; BĐS1: 2trđ/m2; BĐS2: 1,2trđ/m2; BĐS3: 1,5trđ/m2; BĐS4: 1,6trđ/m2, tường gạch 0,15trđ/m2, cửa sắt 0,7trđ/m2 b.5. Giá vàng thời điểm thẩm định giá 6,4trđ/lượng b.6. Tương quan giá đất trên thị trường thời điểm thẩm định giá như sau: * Quy mô diện tích: - Từ 60m2 – 100m2/căn: 100% - Từ 100m2 – 200m2/căn: 95% - Trên 200m2 – 500m2/căn: 90% - Từ 30m2 – dưới 60m2/căn: 105% - Dưới 30m2/căn: 95% * Chiều rộng lô đất: - Từ 3,8 – 4m: 100% - Trên 4m – 6m: 105% - Trên 6m – 12m: 110% - Trên 12m – 24m: 115% - Trên 24m: 120% * Chiều dài lô đất - ≤ 25m :100% - Từ m thứ 26 -50m :80% - Từ m thứ 51 trở đi :60% * Hình dáng - Vuông vức :100% - Nở hậu :110% - Tóp hậu : 90% * Độ rộng của hẽm: Hẽm 3-5m giá đất bằng 80% giá đất hẽm rộng 8m * Giá đất sản xuất kinh doanh bằng 60% giá đất ở cùng tại vị trí * Theo quy hoạch tại khu đất này có thể xây dựng chung cư cao 20 tầng, tỷ lệ sử dụng đất theo quy định 50%, với các thông số về thời gian hoàn thành dự án, chi phí đầu tư và doanh thu đấu ra theo mặt bằng thị trường vào thời điểm thẩm định giá như sau: Thời gian hoàn thành dự án sau 2 năm: Năm thứ nhất: + Chi đầu tư hạ tầng bình quân 200.000đ/m2 + Chi thiết kế quy hoạch 1 tỷ + Chi phá dỡ nhà xưởng cũ 100trđ (sau khi đã trừ đi giá trị phế liệu thu hồi) + Chi xây dựng chung cư 60% khối lượng, đơn giá bình quân 4tr/m2 + Vay ngân hàng 50% chi phí xây dựng chung cư lãi suất 10% năm. + Chi phí về bán 0,5% doanh thu + Nộp tiền chuyển mục đích sử dụng đất + Thu của khách hàng 30% giá trị các căn hộ bán. Dự kiến tầng 1 và tầng 2 không bán làm nơi sinh hoạt chung, từ tầng 3 đến tầng 10 bán 7tr/m2, từ tầng 11-15 bán 8tr/m2, từ tầng 16 bán 9tr/m2, với tổng diện tích bán bằng 80% tổng diện tích sàn xây dựng từ tầng 3 -20. Năm thứ hai: + Đầu năm: - Chi xây dựng khối lượng chung cư còn lại - Vay ngân hàng 50% giá trị xây dựng chung cư, trả lãi vay năm trước - Chi về bán 0,5% doanh thu cả năm - Thu của khách hàng 30% giá trị các căn hộ + Cuối năm: - Trả lãi vay ngân hàng và trả nợ vay ngân hàng - Thu của khách hàng 40% giá trị các căn hộ. * Giá đất theo quy định của nhà nước tại vị trí này: đất ở 4tr/m2, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp 2,4tr/m2 + Hệ số chiết khấu bằng lãi suất vay ngân hàng Lãi cho nhà đầu tư bằng 6% doanh thu. Bài làm: I) Theo phương pháp thặng dư: 1. Doanh thu ước tính: - Diện tích đất thương phẩm 15.000m2 x 50% = 7.500m2 a) Năm thứ nhất [(7.500m2 x (10-2) x 7tr/m2) + (7.500m2 x (15-10) x 8tr/m2) + (7.500m2 x (20-15) x 9tr/m2)] x 80% x 30% = 253,8 tỷ b) Năm thứ hai: - Đầu năm = 253,8 tỷ - Cuối năm = 253,8 tỷ /30% x 40% = 338,4 tỷ c) Tổng doanh thu 253,8 tỷ + 253,8 tỷ (1+10%)-1 +338,4 tỷ (1+10%)-2 = 764,196 tỷ 2. Tổng chi phí ước tính a) Năm thứ nhất - Chi đầu tư hạ tầng 15.000m2 x 0,2 tr/m2 = 3 tỷ - Chi thiết kế quy hoạch = 1 tỷ - Chi phá dở nhà chung cư = 0,1 tỷ - Chi xây dựng chung cư 4tr/m2 x 7.500m2 x 20 tầng x 60% = 360 tỷ - Chi về bán 253,8 tỷ x 0,5% = 1,269 tỷ - Tiền chuyển mục đích sử dụng đất 15.000m2 x (4tr/m2 – 2,4tr/m2 ) = 24 tỷ - Tổng chi phí năm thứ nhất = 389,369 tỷ b) Năm thứ hai * Đầu năm: - Chi xây dựng tiếp chung cư: 360 tỷ /60% x 40% = 240 tỷ - Chi về bán ( 253,8 tỷ + 338,4 tỷ (1+10%)-1) x 0,5 % = 2,807 tỷ - Trả lãi vay ngân hàng 360 tỷ x 50% x 10% = 18 tỷ - Tổng chi phí đầu năm thứ hai = 260,81 tỷ * Cuối năm - Trả lãi vay ngân hàng (360 tỷ x 50% x 10%) + (240 tỷ x 50% x 10%) = 30 tỷ c) Tổng chi phí: 389,369 tỷ + 260,81 tỷ (1+10%)-1 +30 tỷ (1+10%)-2 = 651,259 tỷ 3. Lãi cho nhà đầu tư bằng 6% doanh thu 6% x 764,196 tỷ = 45,85176 tỷ 4. Giá trị bất động sản 764,196 tỷ - 651,259 tỷ - 45,85176 tỷ = 67,084 tỷ II. Theo phương pháp chi phí 1. Ước tính giá trị lô đất coi như là lô đất trống a) Ước tính đơn giá đất BĐS 1 * Giá trị phần xây dựng của BĐS 1 - Nhà : 200m2 x 2tr/m2 x 80% = 320 tr - Công trình phụ = 160 tr - Tổng cộng = 480tr /6tr/lượng = 80 lượng vàng * Giá trị đất của BĐS 1 400 lượng vàng - 80 lượng vàng = 320 lượng vàng * Đơn giá đất của BĐS 1 320 lượng vàng/320m2 = 1 lượng vàng /m2 b) Ước tính đơn giá đất BĐS 2 * Giá trị phần xây dựng của BĐS 2 110m2 x 1,2tr/m2 x 75% = 99 tr/6,6tr/lượng = 15 lượng vàng * Giá trị đất của BĐS 2 118 lượng vàng - 15 lượng vàng = 103 lượng vàng * Đơn giá đất của BĐS 2 103 lượng vàng/100m2 = 1,03 lượng vàng /m2 c) Ước tính đơn giá đất BĐS 3 * Giá trị phần xây dựng của BĐS 3 200m2 x 1,5tr/m2 x 70% = 210 tr/6,35tr/lượng = 33 lượng vàng * Giá trị đất của BĐS 3 218 lượng vàng - 33 lượng vàng = 185 lượng vàng * Đơn giá đất của BĐS 3 185 lượng vàng/250m2 = 0,74 lượng vàng /m2 d) Ước tính đơn giá đất BĐS 4 * Giá trị phần xây dựng của BĐS 4 160m2 x 1,6tr/m2 x 75% = 192 tr/6,4tr/lượng = 30 lượng vàng * Giá trị đất của BĐS 4 119 lượng vàng - 30 lượng vàng = 89 lượng vàng * Đơn giá đất của BĐS 4 89 lượng vàng/120m2 = 0,74 lượng vàng /m2 So sánh đối chiếu đất của các BĐS so sánh với nền đất chuẩn có diện tích 100m2 (4m x 25m) nằm ở hẽm 8m, cách mặt tiền đường 100m. Yếu tố Nền đất chuẩn BĐS 1 BĐS 2 BĐS 3 BĐS 4 Diện tích đất 100m2 320m2 100m2 250m2 120m2 Chiều rộng 4m 8m 4m 5m 6,2m Chiều dài 25m 40m 25m 50m 20m Hình dáng Vuông vuông vuông Vuông Tóp hậu Bề rộng hẽm 8m 8m 8m 3-5m 3-5m Đơn giá đất 1 lượng /m2 1,03 lượng /m2 0,75 lượng /m2 0,74 lượng /m2 Theo tương quan giá đất trên thị trường, cho thấy giá đất của nền đất chuẩn: - So với BĐS 1 thuận lợi hơn 11,11% về quy mô diện tích, 8,11% về chiều dài lô đất, nhưng kém thuận lợi hơn 9,09% về chiều rộng. - So với BĐS 2 không có gì khác nhau. - So với BĐS 3 thuận lợi hơn 11,11% về quy mô diện tích, 11,11% về chiều dài lô đất, 25% về bề rộng hẽm, nhưng kém thuận lợi hơn 4,76% về chiều rộng. - So với BĐS 4 thuận lợi hơn 5,26% về quy mô diện tích, 11,11% về hình dáng, 25% về bề rộng hẽm, nhưng kém thuận lợi hơn 9,09% về chiều rộng. Qua đó thực hiện điều chỉnh giá đất các BĐS trên về giá lô đất chuẩn (4m x 20m) nằm ở hẽm rộng 8m. Yếu tố BĐS 1 BĐS 2 BĐS 3 BĐS 4 Đơn giá đất 1 lượng /m2 1,03 lg /m2 0,75 lg /m2 0,74 lg /m2 Diện tích đất + 11,11% 0 + 11,11% + 5,26% Chiều rộng - 9,09% 0 - 4,76% - 9,09% Chiều dài + 8,11% 0 + 11,11% 0 Hình dáng 0 0 0 + 11,11% Bề rộng hẽm 0 0 +25% +25% Tổng điều chỉnh +9,2% 0 +46,97% 32,9% Đơn giá đất sau khi điều chỉnh 1,092 lg /m2 1,03 lg /m2 1,102 lg /m2 0,983 lg /m2 Đơn giá bình quân của các lô đất sau khi điều chỉnh bằng 1,05lg/m2. Từ đơn giá này ta thực hiện điều chỉnh để xác định giá trị của lô đất thẩm định. Ta có giá đất sản xuất kinh doanh bằng 60% giá đất cùng vị trí. - Vậy đơn giá đất của BĐS mà chúng ta cần thẩm định giá 1,05lg/m2 x 60% x 6,4tr/m2 = 4,032 tr/m2 - Giá trị đất của BĐS thẩm định giá 15.000m2 x 4,032 tr/m2 = 60,480 tỷ 2. Giá trị phần xây dựng còn lại trên đất - Nhà làm việc : 360m2 x 1,2 tr/m2 x 60% = 0,2592 tỷ - Nhà bảo vệ : 40m2 x 0,9 tr/m2 x 50% = 0,018 tỷ - Nhà xưởng, nhà vệ sinh, nhà để xe : 5.600m2 x 1 tr/m2 x 40% = 2,24 tỷ - Tường = 0,0765 tỷ - Cửa = 0,0098 tỷ Tổng cộng giá trị phần xây dựng còn lại trên đất = 2,6035 tỷ Giá trị của BĐS TĐG là : 60,480 tỷ + 2,6035 tỷ = 63,0835 tỷ Do trên thị trường trong khu vực này không có giáo dịch các tài sản có quy mô diện tích lớn như tài sản cần thẩm định giá và khu vực này không được sử dụng đất cho mục đích sản xuất. Lô đất này lại có tiềm năng phát triển, các thông tin làm cơ sở để thẩm định giá theo phương pháp thặng dư được thu thập từ chứng cứ thị trường nên chọn kết quả theo phương pháp thặng dư để làm kết quả thẩm định giá tài sản này. Vậy mức gía có thể đưa ra bán đấu giá bất động sản này là 67,084 tỷ BÀI TẬP THẨM ĐỊNH GIÁ MÁY MÓC THIẾT BỊ Bài1: Công ty cổ phần sx và đầu tư công nghệ có nhu cầu thẩm định giá thiết bị quang phổ tử ngoại phục vụ thẩm định giá trị doanh nghiệp cho mục đích cổ phần hóa. Hồ sơ thiết bị do chủ sở hữu cung cấp có dữ liệu sau: Model: Nicolet 200 Hãng sản xuất: Thermo Eletron Nước sản xuất: Mỹ Năm sản xuất: 2000. Đặc tính kỹ thuật: Bước sóng: 190 – 1100mm Khoản trắc quang: - 3.0 – 6.0 A Độ rộng khe phổ: 0.5; 1.0; 2.0; 4.0mm Độ phân giải bước sóng: 0.1mm Tốc độ quét: 1 – 3800mm/phút Tốc độ điều khiển bộ tạo đơn sắc: 4000 mm/phút Cấu hình chuẩn của máy bao gồm: Máy quang phổ Nicolet Evolution 200 Giá đỡ Phần mền Máy tính và máy in Theo hợp đồng nhập khẩu, thiết bị được mua cuối năm 2004, mới 100% với tổng trị giá 200 triệu đồng (bao gồm cả chi phí vận chuyển, lắp đặt tại phòng thí nghiệm).Thiết bị được sử dụng liên tục từ khi mua đến thời điểm hiện tại - cuối năm 2008. Kiểm tra thực tế cho thấy thiết bị hoạt động bình thường, mức độ hao mòn thực tế tương ứng với mức độ hao mòn được phản ảnh trên sổ kế toán của phòng thí nghiệm. Thời gian sử dụng thiết bị trên theo quy định của Quyết định 206/2003/QĐ-BTC là 10 năm và phòng thí nghiệm áp dụng cách tính khấu hao theo phương pháp số dư giảm dần có điều chỉnh (phương pháp khấu hao nhanh) với nguyên giá thiết bị là 200 triệu đồng. Khảo sát thông tin thị trường thu thập được giá bán máy quang phổ tử ngoại nói trên hiện nay đối với máy mới 100% là 220 triệu đồng (bao gồm cả chi phí vận chuyển, lắp đặt và VAT: 10%). Xác định giá của thiết bị quang phổ? BÀI LÀM: + Máy quang phổ tử ngoại được ông A mua mới 100%, sử dụng liên tục đúng mục đích (sử dụng cao nhất và tốt nhất) từ cuối năm 2004 đến nay. Như vậy thời gian đã sử dụng thiết bị là 4 năm. + Tình trạng hao mòn hữu hình thực tế của tài sản: Theo QĐ 206 thời gian sử dụng của thiết bị là 10 năm, hệ số điều chỉnh theo thời gian sử dụng tài sản trong trường hợp này là 2,5 lần. + Tỷ lệ khấu hao hàng năm theo phương pháp đường thẳng: 1:10 x 100 = 10% + Tỷ lệ khấu nhanh theo phương pháp số dư giảm dần có điều chỉnh:10% x 2,5 = 25%/năm. Đơn vị tính: đồng Năm Năm thứ Giá trị còn lại của thiết bị Mức khấu hao hàng năm Mức khấu hao luỹ kế cuối năm Tỷ lệ hao mòn luỹ kế 2005 1 200.000.000 50.000.000 50.000.000 2006 2 150.000.000 37.500.000 87.500.000 2007 3 112.500.000 28.125.000 115.625.000 2008 4 84.375.000 21.093.750 136.718.750 68,36% Tỷ lệ khấu hao luỹ kế trên sổ kế toán của đơn vị đến thời điểm hiện nay- sau 4 năm sử dụng: 136.718.750 đồng : 200.000.000 đồng x 100 = 68,36% Chất lượng còn lại của thiết bị là: 100% - 68,36% = 31,64% Giá thị trường thời điểm hiện tại của thiết bị mới 100% là 220.000.000 đồng ( đã có VAT 10%), giá thiết bị chưa VAT là: 220.000.000 đồng : 1,1 = 200.000.000 đồng - Giá trị còn lại của thiết bị: 200.000.000 đồng x 31,64% = 63.280.000 đồng Bài 2: Cty TNHH Tự Phát có nhu cầu đánh giá lại giá trị tài sản theo định kỳ kiểm kê tài sản cố định, trong đó có một máy bơm công nghiệp hiệu TICO, ký hiệu CN65-300, sản xuất tại Ý năm 2006 Công ty mua mới 100% vào tháng 1 năm 2006 với giá 75 triệu đồng. Kiểm tra thực tế máy bơm này có các thông số kỹ thuật chính như sau: - Công suất: 26 KW - Lưu lượng: 130m3/h - Đẩy cao: 39m Qua điều thông tin thị trường, thu thập được giá thị trường hiện nay của máy TICO sản xuất tại Singapore năm 2006 là 48 triệu đồng và có các thông số kỹ thuật chính như sau: - Công suất: 20 KW - Lưu lượng: 100m3/h - Đẩy cao: 30m Catalog của máy cho thấy các thông số kỹ thuật khác của hai máy trên là tương đương. Với kinh nghiệm của mình, thẩm định viên biết rằng giá thiết bị có xuất sứ Singapore thường rẻ hơn sản phẩm cùng loại được sản xuất tại Ý với hệ số 0,8. Được biết hệ số điều chỉnh giá theo đặc trưng kỹ thuật cơ bản của máy bơm thường là x = 0,75 và có bảng tính sẵn sau: X N1/N0 0,7 0,75 0,8 0,85 0,9 1,1 1,047 1,072 1,079 1,084 1,089 1,2 1,122 1,146 1,156 1,167 1,178 1,3 1,175 1,202 1,233 1,247 1,265 N1: Thông số kỹ thuật cơ bản của thiết bị cần thẩm định giá. N0: Thông số kỹ thuật cơ bản của thiết bị được chọn để so sánh. Lập báo cáo thẩm định giá? Bài làm Tính toán: sử dụng công thức Bêrim để tính toán: G1 = G0 x (N1/N0)x Theo dữ liệu thu thập được, có công thức sau: N1/No = 130 m3/100m3 = 1,3. Với x = 0,75: G1 = 48 tr x (1,3)0,75 Giá trị thị trường của máy bơm có cùng thông số kỹ thuật với máy cần thẩm định giá và được sản xuất tại singapore là: G1 = 48 triệu x 1,202 = 57,696 triệu đồng. Như trên đã phân tích, hệ số điều chỉnh về xuất xứ giữa Singapore và ý là 0,8. vậy, giá trị thị trường của máy bơm cần thẩm định (có xuất xứ ý) là: 57,696 triệu/0,8 = 72,12 triệu đồng (72.120.000đ) Kết quả thẩm định giá: giá trị thị trường máy bơm công nghiệp xuất xứ ý, công suất 26kw, lưu lượng 130m3/h, đẩy cao 39m tại thời điểm tháng 11/2005 qua tính toán là: 72,12 triệu đồng. So với giá Công ty đã mua 75 triệu đồng vào tháng 6/2005 là tương đối phù hợp. Hạn chế. Với số liệu thu thập được, không đủ thông tin để tính toán theo các phương pháp khác. Không có thông tin về tài sản có cùng thông số kỹ thuật đặc trưng để so sánh, phải so sánh với tài sản có sự chênh lệch về thông số kỹ thuật, kết hợp với việc tính toán điều chỉnh, do vậy kết quả có phần chủ quan. Tương tự: không có thông tin về tài sản có cùng xuất xứ để so sánh, phải so sánh với tài sản có sự khác biệt về xuất xứ với hệ số điều chỉnh theo kinh nghiệm bản thân, do vậy kết quả có phần chủ quan. Các dữ liệu thị trường sử dụng trong báo cáo mang tính lịch sử, chỉ phù hợp khi thị trường ổn định . Ví dụ Công ty Xây dựng An Bình ký hợp đồng thuê mua Trạm trộn Bê tông hoàn chỉnh với Công ty thuê mua Tài Chính A. Thời gian thuê là 5 năm, từ tháng 1 năm 2004 đến tháng 1 năm 2008. Trạm trộn bê tông được mua vào cuối năm 2003, mới 100%, nguyên giá 1.900 trđ và có các dặc tính kỹ thuật sau: Trạm trộn bê tông hoàn chỉnh model SM 71, điều khiển bằng vi tính, sử dụng nguồn 380V/50HZ, bốn ngõ vào cốt liệu, đóng mở bằng khí nén, máy trộn loại 1 trục, trộn hai chiều. - Công suất trạm trộn: + Công suất bê tông chưa rung nén mỗi mẻ: 1.00 m3 ( thời gian trộn mỗi mẻ 30 giây) + Công suất bê tông đã rung nén: 57m3/giờ + Công suất bê tông chưa rung nén: 71m3/giờ Năm sản xuất: 2002. Nước sản xuất: KOREA Nhưng đến tháng 1 năm 2007 Công ty Xây dựng An Bình giải thể, do vậy để hạch toán đúng với giá trị hiện tại công ty Thuê mua tài chính cần đánh giá lại giá trị của trạm trộn. Trạm trộn trên được Công ty Xây dựng An Bình sử dụng liên tục từ đầu năm 2004 cho dến khi giải thể, tình trạng hao mòn thực tế của trạm trộn phù hợp với hao mòn trên sổ sách, được biết Công ty xây dựng An Bình sử dụng phương pháp tính khấu hao số dư giảm dần có điều chỉnh. Thị trường có giao dịch về loại trạm trộn trên mới 100% với giá CIF là 80.000 USD, do Korea sản xuất. Chi phí thủ tục hải quan, vận chuyển lắp đặt chuyển giao công nghệ 156 triệu đồng. Thuế nhập khẩu là 5%. Theo QĐ 206 thời gian sử dụng của thiết bị là 8 năm, hệ số điều chỉnh theo thời gian sử dụng tài sản trong trường hợp này là 2,5 lần. Anh, chị hãy xác định giá trị trạm trộn bê tông trên. Bài làm + Xác định hao mòn tích tụ: Tỷ lệ khấu hao hàng năm theo phương pháp đường thẳng: 1/8 x 100 = 12,5% Tỷ lệ khấu hao nhanh theo phương pháp số dư giảm dần có điều chỉnh 12,5 % x 2,5 = 31,25 % năm. ĐVT : Triệu đồng Năm Năm thứ Giá trị còn lại Mức khấu hao hang năm Mức khấu hao lũy kế cuối năm Tỷ lệ hao mòn lũy kế 2004 1 1.900 593,75 593,75 2005 2 1.306 408,20 1001,95 2006 3 898 280,64 1282,59 67,5% + Xác định chi phí thay thế: Giá thị trường của trạm trộn bê tông mới 100% - Giá CIF: 80.000 USD - Thuế nhập khẩu: 80.000 x 5% = 4.000USD - Tổng: 84.000USD Quy đổi sang đồng Việt Nam: 84.000 USD x 16.000 VNĐ/USD = 1.344 triệu đồng. Chi phí thủ tục hải quan, vận chuyển lắp đặt, chuyển giao công nghệ: 156trđ * Giá trạm trộn: 1.344trđ + 156trđ = 1.500trđ * Ước tính giá trị thị trường của trạm trộn bê tông cần thẩm định 1.500trđ x (1-67,5%) = 487,23trđ Bài 4: Công ty cổ phần A có nhu cầu thẩm định giá thiết bị quang phổ tử ngoại. Theo hợp đồng nhập khẩu, thiết bị được mua cuối năm 2004, mới 100% với tổng trị giá 300 triệu đồng (bao gồm cả chi phí vận chuyển, lắp đặt tại phòng thí nghiệm).Thiết bị được sử dụng liên tục từ khi mua đến thời điểm hiện tại - cuối năm 2008. Kiểm tra thực tế cho thấy thiết bị hoạt động bình thường, Thẩm định viên xác định mức độ hao mòn thực tế cao hơn 10% so với mức độ hao mòn được phản ảnh trên sổ kế toán. Thời gian sử dụng thiết bị trên theo quy định là 10 năm và áp dụng cách tính khấu hao theo phương pháp số dư giảm dần có điều chỉnh .Hệ số điều chỉnh là 2,5 lần. Khảo sát thông tin thị trường thu thập được giá bán máy quang phổ tử ngoại nói trên hiện nay đối với máy mới 100% là 220 triệu đồng (bao gồm VAT: 10%). Xác định giá của thiết bị quang phổ? Bài làm + Xác định hao mòn tích tụ: Tỷ lệ khấu hao hàng năm theo phương pháp đường thẳng: 1/10 x 10% = 10% Tỷ lệ khấu hao nhanh theo phương pháp số dư giảm dần có điều chỉnh 10 % x 2,5 = 25 % năm. ĐVT : Triệu đồng Năm Năm thứ Giá trị còn lại Mức khấu hao hang năm Mức khấu hao lũy kế cuối năm Tỷ lệ hao mòn lũy kế 2005 1 300 75 75 2006 2 225 56,25 131,25 2007 3 168,75 42,1875 173,4375 2008 4 126,5625 31,64 205,078 68,36% Do mức dộ hao mòn thực tế cao hơn 10% so với mức độ hao mòn được phản ảnh trên sổ kế toán nên mức độ hao mòn thực tế của TB là: 68,36% + 10% = 78,36% Chất lượng còn lại của TB 100% - 78,36% = 21,64% Giá của thiết bị quang phổ: 220/1+10% x 2,64% = 43,28 tr BÀI TẬP THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP Ví dụ 1: Bảng cân đối kế toán của công ty X ngày 31/12/200X Đơn vị tính: Triệu đồng Tài sản Nguồn vốn A. TS ngắn hạn 1. Tiền mặt 2. Chứng khoán ngắn hạn 3. Khoản phải thu 4. Hàng tồn kho B. TSCĐ và đầu tư dài hạn. 1. Giá trị còn lại của TSCĐ 2. Đầu tư CK vào cty B (2200 cổ phiếu). 3. Góp vốn liên doanh 4. TSCĐ cho thuê 500 30 120 100 250 1500 500 220 600 180 A. Nợ phải trả 1. Vay ngắn hạn 2. Các khoản phải trả 3. Vay dài hạn B. Vốn chủ sở hữu 1. Nguồn vốn kinh doanh 2. Lãi chưa phân phối 600 160 40 400 1400 1250 150 Tổng tài sản 2000 Tổng nguồn vốn 2000 Tại thời điểm ngày 31/12/200X, chuyên viên định giá tiến hành ước tính giá trị thị trường các loại tài sản của công ty X và có các thông tin như sau: 1. Một số khoản phải thu không có khả năng đòi được là 40 triệu đồng 2. Nguyên vật liệu tồn kém phẩm chất, không đáp ứng yêu cầu của sản xuất có giá trị giảm theo sổ sách kế toán là 30 triệu đồng. 3. TSCĐ hữu hình đánh giá lại theo giá thị trường tăng 150 triệu đồng. 4. Doanh nghiệp X còn phải trả tiền thuê đất trong 10 năm, mỗi năm 20 triệu đồng. Giá thuê trên thị trường hiện nay phải trả 25 triệu đồng mỗi năm. 5. Giá chứng khoán của công ty B tại Sở giáo dịch chứng khoán tại thời điểm đánh giá là 105.000đồng/cổ phiếu. 6. Số vốn góp liên doanh được đánh giá lại tăng 20 triệu đồng. 7. Theo hợp đồng thuê tài sản, người đi thuê còn phải trả dần trong 20 năm, mỗi năm trả một lượng tiền đều nhau là 10 triệu đồng. Tỷ suất hiện tại hóa là 20%. Bài làm 1. Giá trị lợi thế của quyền thuê đất của doanh nghiệp: Hiện giá giá trị quyền thuê đất của doanh nghiệp theo giá thị trường hiện nay, mỗi năm doanh nghiệp lợi đựơc 5 triệu đồng (25tr – 20tr), thời gian hưởng lợi 10 năm, tỷ suất chiết khấu là 20%. Ta có 5tr x PVFA (20%,10) = 20,98 tr 2. Đối với chứng khoán đầu tư vào công ty B Giá thị trừơng của 2.200 cổ phiếu đầu tư vào công ty B được tính tại thời điểm xác định giá trị doanh nghiệp là: 2.200 x 105.000đ/cổ phiếu =231 triệu đồng 3. Giá trị tài sản cho thuê theo hợp đồng Hiện giá tài sản cố định cho thuê theo tỷ suất chiết khấu 20% và thời gian thuê còn lại là 20 năm 10tr x PVFA (20%,20) = 48,8696 tr Tài sản Giá trị sổ sách Giá trị thị trường Chênh lệch A. TS ngắn hạn 1. Tiền mặt 2. Chứng khoán ngắn hạn 3. Khoản phải thu 4. Hàng tồn kho B. TSCĐ và đầu tư ngắn hạn. 1. Giá trị còn lại của TSCĐ 2. Đầu tư CK vào cty B (2200 cổ phiếu). 3. Góp vốn liên doanh 4. TSCĐ cho thuê 5. Quyền thuê đất 500 30 120 100 250 1500 500 220 600 180 0 430 30 120 60 220 1570,8496 650 231 620 48,696 20,98 (40) (30) 150 11 20 -131,1304 20,98 Tổng tài sản 2000 2000,8496 0,8496 Giá trị thị trường của vốn chủ sở hữu công ty X thời điểm 31/12/200X: VE = 2000,8496 – 600 = 1.400,8496 triệu đồng. Bài 2. Bảng cân đối kế toán ngày 31/12/2008 ĐVT: Đồng Tài sản Nguồn vốn A. TS ngắn hạn 1. Tiền mặt 2. Đầu tư tc ngắn hạn 3. Khoản phải thu 4. Hàng tồn kho 5. TSNH khác B. TS dài h ạn. 1. TSCĐ - MMTB - Nhà cửa vật kt 2. Đầu tư Tc dài hạn 3. Chi phí XDCB DD 1.132.636.200 242.136.200 25.000.000 185.500.000 560.000.000 120.000.000 1.435.000.000 1.200.000.000 400.000.000 800.000.000 200.000.000 35.000.000 A. Nợ phải trả 1. Nợ ngắn hạn - Vay ngắn hạn - Phải trả cho Nbán - Người mua trả TT - Thuế và các khoản phải nộp NSNN - Phải trả cho CNV 2. Nợ dài hạn 3. Nợ khác B. Vốn Cổ phần 1.571.050.000 971.050.000 400.000.000 325.000.000 143.250.000 37.800.000 65.000.000 600.000.000 - 996.586.200 Tổng tài sản 2.567.636.200 Tổng nguồn vốn 2.567.636.2000 Tại thời điểm xđ GTDN, TĐV ước tính giá trị thị trường các loại tài sản như sau: - Cty có 1 số khoản nợ dài hạn không có khả năng thu hồi 50.000.000. - Cty có ứng trước cho công ty A: 20.000.000 nhưng công ty này giải thể - Một số hang tồn kho có giá trị trên sổ sách là 500tr nhưng ước tính thanh lý là 460tr. - MMTB được xác định lại theo giá trị thị trường tăng lên 30.000.000đ - Nhà cửa vật kiến trúc có giá trị sổ sách kế toán là 520.000.000 nay xác định lại giá trị thị trường là 610.000.000. - Có một nhà cung ứng là công ty gải thể, một người mất tích phải trả với số tiền là 43.000.000 - XĐ giá trị thị trường của các số liệu trên và tính toán lại phương pháp tài sản. Bài làm: Tài sản Số liệu SS kế toán Số liệu xđ lại A. TS ngắn hạn 1. Tiền mặt 2. Đầu tư tc ngắn hạn 3. Khoản phải thu 4. Hàng tồn kho 5. TSNH khác B. TS dài hạn. 1. TSCĐ - MMTB - Nhà cửa vật kt 2. Đầu tư Tc dài hạn 3. Chi phí XDCB DD 1.132.636.200 242.136.200 25.000.000 185.500.000 560.000.000 120.000.000 1.435.000.000 1.200.000.000 400.000.000 800.000.000 200.000.000 35.000.000 242.136.200 25.000.000 115.500.000 520.000.000 120.000.000 1.320.000.000 430.000.000 890.000.000 200.000.000 35.000.000 Tổng tài sản 2.567.636.200 2.577.636.200 Nguồn vốn Số liệu ss kế toán Số liệu xđ lại A. Nợ phải trả 1. Nợ ngắn hạn - Vay ngắn hạn - Phải trả cho Nbán - Người mua trả TT -Thuế và các khoản phải nộp NSNN - Phải trả cho CNV 2. Nợ dài hạn 3. Nợ khác B. Vốn Cổ phần 1.571.050.000 971.050.000 400.000.000 325.000.000 143.250.000 37.800.000 65.000.000 600.000.000 - 996.586.200 928.050.000 400.000.000 282.000.000 143.250.000 37.800.000 65.000.000 600.000.000 - 1.049.586.200 Tổng nguồn vốn 2.567.636.2000 2.577.636.200 Giá trị thị trường của vốn chủ sở hữu công ty X thời điểm 31/12/200X: VE = 2.577.636.200 – (928.050.000 + 600.000.000) = 1.049.586.200 Bài 3. Cty ABC dự kiến chia cổ tức cho các cổ đông năm kế tiếp là 2 tỷ đồng, biết lãi suất mong đợi trên thị trường vốn cổ phần của công ty là 15%, tỷ lệ tăng cổ tức của năm thứ 2 đến năm thứ 4 là 8%, từ năm thứ 5 trở đi tỷ lệ tăng trưởng ổn định là 5%. Giá trị của công ty là bao nhiêu? Bài làm Cổ tức hàng năm của công ty: DIV0 = 2.000 DIV1 = 2.000 (1+15%) = 2.300 DIV2 = DIV0(1+g1)2 = 2.000 (1+15%)2 = 2.645 DIV3 = DIV0(1+g1)3 = 2.000 (1+15%)3 = 3.041,75 DIV4 = DIV3(1+g2) = 3.041,75 (1+12%) = 3.406,76 DIV5 = DIV3(1+g2)2 = 3.041,75 (1+12%)2 = 3.815,57 DIV6 = DIV3(1+g2)3 = 3.041,75 (1+12%)3 = 4.273,44 DIV7 = 4.273,44 (1+7%) = 4.572,58 tỷ Giá trị VCS của công ty tại thời điểm hiện đại Vậy giá trị VCSH công ty tại thời điểm hiện tại là 36.403,02 Bài 4. Hãy ước tính giá trị của vốn chủ sỡ hữu của công ty ? Biết rằng : - Doanh thu thuần của doanh nghiệp dự tính trong năm tới ( năm 2010) đạt 300.000tr, - Chi phí hoạt động dự tính trong năm 2010 là 160.000tr - Khấu hao TSCD dự tính trong năm tới là 20.000tr - Công ty đã vay ngân hàng 20.000tr, lãi vay ngân hàng 10% năm. - Năm nay (2009) công ty đã chi hết 25.000tr để mua nguyên vật liệu và chi trả tiền cho công nhân sản xuất. Dự tính trong năm 2010 công ty phải chi khoảng 30.000tr để mua nguyên vật liệu và chi trả tiền cho công nhân sản xuất. - Công ty dự tính trong năm 2010 sẽ đầu tư mua máy móc thiết bị hết 25.000tr. - Dự tính trong năm 2010 công ty sẽ trả cho ngân hàng khoản nợ gốc là 10.000tr. - Lãi suất trái phiếu chính phủ kỳ hạn 10 năm là 10%, lợi nhuận trên danh mục các loại chứng khoán 18%, hệ số rủi ro liên quan đến chứng khoán vốn 1,2. - Tốc độ tăng trưởng vốn CSH của công ty từ năm thứ 2 và thứ 3 là 6%, năm thứ 4 và thứ năm là 4%, năm thứ 6 trở đi ổn định là 2%. - Thuế thu nhập doanh nghiệp 25%. Bài làm; 1. Bảng tính dòng tiền VCSH ĐVT: tỷ đồng STT Chỉ tiêu Năm 2010 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 Doanh thu thuần Chi phí hoạt động LN trước thuế, lãi vay và khấu hao(EBITDA) = (1)-(2) Khấu hao TSCĐ(Dp) Lợi nhuận trước thuế và lãi vay (EBIT) = (3)-(4) Chi phí lãi vay Lợi nhuận trước thuế = (5)-(6) Thuế thu nhập DN Lợi nhuận ròng Pr = (7)-(8) Dòng tiền vào từ hoạt động = (9)+(4) Đầu tư vào TSCĐ (Cex) Mức tăng vốn lưu động (DWc) Thanh toán nợ gốc RD Nợ vay mới (L) FCFE = (10)-(11)-(12)-(13)+(14)  300 160 140 20 120 2 118 29,5 88,5 108,5 25 5 10 0 68,5 2. Chi phí sử dụng VCSH ke= krf + b(km - krf) = 10% + 1,2 (18% - 10%)= 19,6% 3. VCSH của Cty qua các năm FCFE1= 68,5 tỷ FCFE2= 68,5 x 1,06 =72,61tỷ FCFE = 72,61x 1,06 = 76,9666tỷ FCFE= 76,9666x 1,04= 80,045tỷ FCFE= 80,045 x 1,04 = 83,247tỷ FCFE= 83,247x 1,02 = 84,912tỷ tỷ = 423,316tỷ Bài 5. Bảng cân đối kế toán của công ty X ngày 31/12/200X Đơn vị tính: Triệu đồng Tài sản Nguồn vốn A. TS ngắn hạn 1. Tiền mặt 3. Khoản phải thu 4. Hàng tồn kho B. TSCĐ và đầu tư dài hạn. 1. Giá trị còn lại của TSCĐ 4. TSCĐ cho thuê 4.700 1.000 1.200 2.500 3.850 3.700 150 A. Nợ phải trả 1. Vay ngắn hạn 2. Các khoản phải trả 3. Vay dài hạn B. Vốn chủ sở hữu 3.600 1.000 1.800 800 4.950 Tổng tài sản 8.550 Tổng nguồn vốn 8.550 Tại thời điểm ngày 31/12/200X, chuyên viên định giá tiến hành ước tính giá trị thị trường các loại tài sản của công ty X và có các thông tin như sau: 1. Một số khoản phải thu không có khả năng đòi được là 200 tr. 2. Nguyên vật liệu tồn kém phẩm chất, không đáp ứng yêu cầu của sản xuất có giá trị theo sổ sách kế toán là 150 tr và giá trị đánh giá lại là 130tr. 3. TSCĐ hữu hình đánh giá lại theo giá thị trường tăng 150 tr. 4. Có một nhà cung ứng là công ty giải thể phải trả với số tiền là 140tr. 5. Theo hợp đồng thuê tài sản, người đi thuê còn phải trả dần trong 20 năm, mỗi năm trả một lượng tiền đều nhau là 30,35 tr. 6. Ước tính giá trị tài sản thuần có thể tăng 10 % hàng năm trong những năm tới. 7. Lợi nhuận thuần được điều chỉnh lại và tính theo phương pháp bình quân số học giản đơn của 3 năm gần nhất là 3.000 triệu đồng, ước tính lợi nhuận thuần có thể tăng 10% mỗi năm, trong 5 năm tới. 8. Tỷ suất lợi nhuận trung bình của các doanh nghiệp có điều kiện SXKD tương tự là 12%. Biết: Lãi suất trái phiếu Chính phủ là 12%, tỷ lệ rủi ro trung bình trên thị trường chứng khoán là 3%. Yêu cầu: Hãy xác định giá trị thị trường của doanh nghiệp theo phương pháp định lượng GOOGWILL? Tài sản Số liệu SS kế toán Số liệu xđ lại A. TS ngắn hạn 1. Tiền mặt 3. Khoản phải thu 4. Hàng tồn kho B. TSCĐ và đầu tư dài hạn. 1. Giá trị còn lại của TSCĐ 4. TSCĐ cho thuê 4.700 1.000 1.200 2.500 3.850 3.700 150 4.480 1.000 1.000 2.480 4.040 3.850 190 Tổng tài sản 8.550 8.520 Nguồn vốn Số liệu ss kế toán Số liệu xđ lại A. Nợ phải trả 1. Vay ngắn hạn 2. Các khoản phải trả 3. Vay dài hạn B. Vốn chủ sở hữu 3.600 1.000 1.800 800 4.950 3.460 1.000 1.660 800 5.060 Tổng nguồn vốn 8.550 8.520 Giá trị tài sản thuần: 8520 – 3460= 5.060 tr Dựa vào số liệu trên, GW có thể được tính qua bảng sau: ĐVT: T Chỉ tiêu 200X 200X+1 200X + 2 200X+ 3 200X+ 4 200X+5 1. Giá trị TS thuần 2. Lợi nhuận thuần 3.Lợi nhuận bình thường của Ts 4.Siêu lợi nhuận: 5.Giá trị hiện tại của siêu lợi nhuận 5.060 3.000 607,2 2392,8 5566 3300 667,92 2632,08 2288,86 6122,6 3630 734,712 2895,29 2189,13 6734,86 3993 808,18 3184,82 2094,02 7408,34 4392,3 889,00 3503,30 2003,189 8149,2 4831,53 977,904 3853,63 1916,02  GW = 9972,28 tr Giá trị doanh nghiệp X = Giá trị tài sản thuần + GW = 5.060 tr + 10.490tr =15.550tr

Các file đính kèm theo tài liệu này:

  • docBài tập và bài giả thẩm định giá trị doanh nghiệp.doc
Luận văn liên quan