Phân tích vai trò và cơ chế điều chỉnh của pháp luật đối với hoạt động môi giới bất động sản? Nêu một số giải pháp nâng cao hiệu quả điều chỉnh của pháp luật đối với hoạt động môi

Môi giới bất động sản là một loại hình kinh doanh dịch vụ ngày càng trở lên phổ biến ở các nước có nền kinh tế thị trường phát triển nói chung và ở Việt Nam nói riêng. Đó là một hoạt động quan trọng và tất yếu của thị trường bất động sản, bởi nó thực hiện chức năng làm cầu nối đưa người mua và người bán đến với nhau và hỗ trợ cho giao dịch bất động sản. Việc cho phép môi giới bất động sản hoạt động với mô hình và quy mô phù hợp sẽ tạo ra một kênh phân phối bất động sản mới, qua đó giúp nhà đầu tư bất động sản rút ngắn thời gian thu hồi vốn để tái đầu tư,bảo đảm hiệu quả kinh tế, người tiêu dùng có cơ hội được phục vụ tốt hơn. Nhận biết được tầm quan trọng của hoạt động môi giới bất động sản nên em chọn đề tài “Phân tích vai trò và cơ chế điều chỉnh của pháp luật đối với hoạt động môi giới bất động sản? Nêu một số giải pháp nâng cao hiệu quả điều chỉnh của pháp luật đối với hoạt động môi giới bất động sản?” để tìm hiểu và có cái nhìn sâu, rộng hơn về sự điều chỉnh của pháp luật cũng như về lĩnh vực kinh doanh hoạt động này. I. KHÁI NIỆM: - Môi giới bất động sản là hoạt động kinh doanh dịch vụ, theo đó bên kinh doanh dịch vụ bất động sản làm trung gian( gọi là bên môi giới) cho các bên ( bên được môi giới) trong việc đàm phán, kí hợp đồng kinh doanh bất động sản và được hưởng thù lao, hoa hồng theo hợp đồng môi giới bất động sản. - Pháp luật về hoạt động môi giới bất động sản là tổng thể các quy phạm pháp luật do nhà nước ban hành để diều chỉnh hoạt động môi giới trên thi trường bất động sản. II. VAI TRÒ VÀ CƠ CHẾ ĐIỀU CHỈNH CỦA PHÁP LUẬT VỚI HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN: 1. Vai trò của pháp luật đối với hoạt động môi giới bất động sản: Nghị quyết đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI đã khẳng định “ nhà nước quản lý xã hội bằng pháp luật chứ không phải bằng đạo lý”. Điều này nói lên sự cần thiết phải quản lý xã hội bằng pháp luật. Thị trường bất động sản nói chung và hoạt động môi giới bất động sản nói riêng phải được điều chỉnh bằng pháp luật, bởi lẽ: 1.1 Nói đến bất động sản trước tiên là nói đến nhà và đất. đây là những tài sản có giá trị lớn thuộc sở hữu toàn dân( đất đai) hoặc thuộc sở hữu tư nhân( nhà ở). Theo đánh giá của các chuyên gia, giá trị bất động sản chiếm khoảng 70% lượng của cải quốc gia. Hơn nữa, kinh doanh bất động sản là vấn đề nhạy cảm. Sự phát triển hiệu quả của thị trường bất động sản có tác dụng tích cực góp phần vào sự tăng trưởng của đất nước. Ngược lại thị trường bất động sản hoạt động tiêu cực sẽ không chỉ ảnh hưởng xấu đến sự tăng trưởng kinh tế mà còn gây tâm lý hoang mang cho người dân và đe dọa sự ổn định của xã hội. Vì vậy để xây dựng và phát triển thị trường bất động sản theo quỹ đạo quản lý của nhà nước thì hoạt động của thị trường bất động sản nói chung và hoạt động môi giới bất động sản nói riêng phải được vận hành dựa trên khuôn khổ pháp lý. 1.2. Trong một thời gian khá dài thị trường bất động sản ở nước ta dường như bị thả nổi, dịch vụ môi giới nhà, đất ở nước ta hoạt động tự phát, thiếu sự quản lý của nhà nước. Tình trạng này đã gây thiệt hại không nhỏ đến quyền và lợi ích hợp pháp của các tổ chức, cá nhân có nhu cầu mua bán, thuê bất động sản. Điều này có nguyên nhân do thiếu các quy định về môi giới bất động sản. Trước khi Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 ra đời, chúng ta không thấy bóng dáng các quy định về môi giới bất động sản. Do thiếu khung pháp lý hướng dẫn, định hướng nên các văn phòng môi giới nhà, đất hoạt động tự phát và chạy theo lợi nhuận tối đa, cò nhà đất đã bất chấp pháp luật, lương tâm, đạo lý tìm mọi cách để móc tiền của khách hàng. Hậu quả là quyền, lợi ích hợp pháp của người dân không được bảo vệ. Thị trường bất động sản phát triển tự phát đã để lại nhiều hậu quả tiêu cực về kinh tế, xã hội. Để chấn chỉnh hoạt động của thị trường bất động sản và đưa hoạt động này đi vào nền nếp cần thiết phải có sự điều chỉnh bằng pháp luật. 1.3. Pháp luật có những đặc trưng cơ bản mà các biện pháp quản lý khác không thể có được, đó là tính quy phạm, tính cưỡng chế, tính bắt buộc chung và tính thích ứng nên pháp luật trở thành biện pháp quản lý có hiệu quả nhất cần phải được sử dụng để quản lý xã hội nói chung và quản lý hoạt động môi giới bất động sản nói riêng. Hơn nữa pháp luật tạo ra cơ chế điều chỉnh hành vi ứng xử của các chủ thể tham gia quan hệ môi giới bất động sản thông qua quy định về quyền, nghĩa vụ cũng như xác lập cơ chế pháp lý để bảo đảm cho các quyền và nghĩa vụ này được thực hiện trên thực tế. Điều này giúp ngăn ngừa tình trạng vi phạm của nhà môi giới bất động sản gây thiệt hại đến quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng. 2. Cơ chế điều chỉnh của pháp luật với hoạt động môi giới bất động sản:

doc10 trang | Chia sẻ: lvcdongnoi | Ngày: 08/03/2013 | Lượt xem: 2346 | Lượt tải: 2download
Bạn đang xem nội dung tài liệu Phân tích vai trò và cơ chế điều chỉnh của pháp luật đối với hoạt động môi giới bất động sản? Nêu một số giải pháp nâng cao hiệu quả điều chỉnh của pháp luật đối với hoạt động môi, để tải tài liệu về máy bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên
Môi giới bất động sản là một loại hình kinh doanh dịch vụ ngày càng trở lên phổ biến ở các nước có nền kinh tế thị trường phát triển nói chung và ở Việt Nam nói riêng. Đó là một hoạt động quan trọng và tất yếu của thị trường bất động sản, bởi nó thực hiện chức năng làm cầu nối đưa người mua và người bán đến với nhau và hỗ trợ cho giao dịch bất động sản. Việc cho phép môi giới bất động sản hoạt động với mô hình và quy mô phù hợp sẽ tạo ra một kênh phân phối bất động sản mới, qua đó giúp nhà đầu tư bất động sản rút ngắn thời gian thu hồi vốn để tái đầu tư,bảo đảm hiệu quả kinh tế, người tiêu dùng có cơ hội được phục vụ tốt hơn. Nhận biết được tầm quan trọng của hoạt động môi giới bất động sản nên em chọn đề tài “Phân tích vai trò và cơ chế điều chỉnh của pháp luật đối với hoạt động môi giới bất động sản? Nêu một số giải pháp nâng cao hiệu quả điều chỉnh của pháp luật đối với hoạt động môi giới bất động sản?” để tìm hiểu và có cái nhìn sâu, rộng hơn về sự điều chỉnh của pháp luật cũng như về lĩnh vực kinh doanh hoạt động này. I. KHÁI NIỆM: - Môi giới bất động sản là hoạt động kinh doanh dịch vụ, theo đó bên kinh doanh dịch vụ bất động sản làm trung gian( gọi là bên môi giới) cho các bên ( bên được môi giới) trong việc đàm phán, kí hợp đồng kinh doanh bất động sản và được hưởng thù lao, hoa hồng theo hợp đồng môi giới bất động sản. - Pháp luật về hoạt động môi giới bất động sản là tổng thể các quy phạm pháp luật do nhà nước ban hành để diều chỉnh hoạt động môi giới trên thi trường bất động sản. II. VAI TRÒ VÀ CƠ CHẾ ĐIỀU CHỈNH CỦA PHÁP LUẬT VỚI HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN: Vai trò của pháp luật đối với hoạt động môi giới bất động sản: Nghị quyết đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI đã khẳng định “ nhà nước quản lý xã hội bằng pháp luật chứ không phải bằng đạo lý”. Điều này nói lên sự cần thiết phải quản lý xã hội bằng pháp luật. Thị trường bất động sản nói chung và hoạt động môi giới bất động sản nói riêng phải được điều chỉnh bằng pháp luật, bởi lẽ: Nói đến bất động sản trước tiên là nói đến nhà và đất. đây là những tài sản có giá trị lớn thuộc sở hữu toàn dân( đất đai) hoặc thuộc sở hữu tư nhân( nhà ở). Theo đánh giá của các chuyên gia, giá trị bất động sản chiếm khoảng 70% lượng của cải quốc gia. Hơn nữa, kinh doanh bất động sản là vấn đề nhạy cảm. Sự phát triển hiệu quả của thị trường bất động sản có tác dụng tích cực góp phần vào sự tăng trưởng của đất nước. Ngược lại thị trường bất động sản hoạt động tiêu cực sẽ không chỉ ảnh hưởng xấu đến sự tăng trưởng kinh tế mà còn gây tâm lý hoang mang cho người dân và đe dọa sự ổn định của xã hội. Vì vậy để xây dựng và phát triển thị trường bất động sản theo quỹ đạo quản lý của nhà nước thì hoạt động của thị trường bất động sản nói chung và hoạt động môi giới bất động sản nói riêng phải được vận hành dựa trên khuôn khổ pháp lý. Trong một thời gian khá dài thị trường bất động sản ở nước ta dường như bị thả nổi, dịch vụ môi giới nhà, đất ở nước ta hoạt động tự phát, thiếu sự quản lý của nhà nước. Tình trạng này đã gây thiệt hại không nhỏ đến quyền và lợi ích hợp pháp của các tổ chức, cá nhân có nhu cầu mua bán, thuê bất động sản. Điều này có nguyên nhân do thiếu các quy định về môi giới bất động sản. Trước khi Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 ra đời, chúng ta không thấy bóng dáng các quy định về môi giới bất động sản. Do thiếu khung pháp lý hướng dẫn, định hướng nên các văn phòng môi giới nhà, đất hoạt động tự phát và chạy theo lợi nhuận tối đa, cò nhà đất đã bất chấp pháp luật, lương tâm, đạo lý tìm mọi cách để móc tiền của khách hàng. Hậu quả là quyền, lợi ích hợp pháp của người dân không được bảo vệ. Thị trường bất động sản phát triển tự phát đã để lại nhiều hậu quả tiêu cực về kinh tế, xã hội. Để chấn chỉnh hoạt động của thị trường bất động sản và đưa hoạt động này đi vào nền nếp cần thiết phải có sự điều chỉnh bằng pháp luật. Pháp luật có những đặc trưng cơ bản mà các biện pháp quản lý khác không thể có được, đó là tính quy phạm, tính cưỡng chế, tính bắt buộc chung và tính thích ứng nên pháp luật trở thành biện pháp quản lý có hiệu quả nhất cần phải được sử dụng để quản lý xã hội nói chung và quản lý hoạt động môi giới bất động sản nói riêng. Hơn nữa pháp luật tạo ra cơ chế điều chỉnh hành vi ứng xử của các chủ thể tham gia quan hệ môi giới bất động sản thông qua quy định về quyền, nghĩa vụ cũng như xác lập cơ chế pháp lý để bảo đảm cho các quyền và nghĩa vụ này được thực hiện trên thực tế. Điều này giúp ngăn ngừa tình trạng vi phạm của nhà môi giới bất động sản gây thiệt hại đến quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng. Cơ chế điều chỉnh của pháp luật với hoạt động môi giới bất động sản: Pháp luật về môi giới bất động sản ở Việt Nam chúng ta có thể đề cập đến Luật kinh doanh bất động sản đã được Quốc hội nước Việt Nam thông qua ngày 29/6/2006 và có hiệu lực thi hành ngày 01/10/2007. Cùng với Luật kinh doanh bất động sản, Nghị định 153/2007ND-CP ngày 15/10/2007 hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản và Quyết định 29/2007/QD-BXD ngày 31/12/2007 của Bộ Xây dựng quy định về chương trình khung đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới bất động sản và Thông tư 13/2008/TT-BXD ngày 21/5/2008 hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị đinh 153/2007/ND-CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản. Đây là những văn bản pháp lý quan trọng trực tiếp điều chỉnh môi giới bất động sản. Vì vậy việc nghiên cứu quy định pháp luật hiện hành đối với môi giới bất động sản được thực hiện dưới góc độ là hoạt động kinh doanh bất động sản nhằm mục đích sinh lời. Điều 3 Luật KDBDS 2006 quy định: “Hoạt động kinh doanh bất động sản và quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản phải tuân theo quy định của Luật này và các quy định khác của pháp luật có liên quan” và điều này cũng đã chỉ rõ: “Trường hợp đặc thù về kinh doanh bất động sản quy định tại luật khác thì áp dụng quy định tại luật đó. Trường hợp Điều ước quốc tế mà Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam là thành viên có quy định khác với quy định của luật này thì áp dụng quy định của điều ước quốc tế đó.”. Như vậy, đối với môi giới bất động sản phải tuân theo quy định của Luật KDBDS 2006 và các văn bản pháp luật liên quan. Trong trường hợp Luật KDBDS 2006 không quy định mà luật khác có quy định về trường hợp đặc thù về hoạt động kinh doanh bất động sản thì áp dụng quy định của luật đó. 2.1. Quy định về chủ thể môi giới bất động sản. Việc xác định các điều kiện của các chủ thể tham gia vào hoạt động môi giới trên thi trường bất động sản ở Việt Nam hiện nay phải tuân theo quy định của Luật KDBDS 2006. Tại khoản 2 Điều 8 Luật KDBDS 2006 quy định điều kiện đối với chủ thể là tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản nói chung và môi giới bất động sản nói riêng như sau: “ Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có ít nhất một người có chứng chỉ môi giới bất động sản; khi kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản phải có ít nhất hai người có chứng chỉ định giá bất động sản; khi kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải có ít nhất hai người có chứng chỉ môi giới bất động sản, nếu có dịch vụ định giá bất động sản thỡ phải có ít nhất hai người có chứng chỉ định giá bất động sản”. Khoản 3 Diều 8 quy định “Cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập phải đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật và có chứng chỉ môi giới bất động sản”. Như vậy theo quy định của khoản 2 và khoản 3 Điều 8 của Luạt KDBDS 2006 thì kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản là ngành nghề kinh doanh có điều kiện, tổ chức cá nhân, khi tham gia dịch vụ kinh doanh môi giớ bất động sản phải đáp ứng những điều kiện nhất định. Nghĩa là đối với cá nhân khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập thì phải đăng ký kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền và phải có chứng chỉ hành nghề môi giới. Còn đối với doanh nghiệp nếu kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có ít nhất một người có chứng chỉ môi giới bất động sản và cũng phải đăng ký kinh doanh tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Bên cạnh đó, tại Điều 8 Luật KDBDS 2006 quy định tổ chức cá nhân được tham gia kinh doanh môi giới bất động sản không phân biệt tổ chức cá nhân trong nước, tổ chức cá nhân nước ngoài nếu đáp ứng đủ điều kiện trên thì được tham gia kinh doanh lĩnh vực này. Điều 10 điểm c Luật KDBDS 2006 quy định cụ thể hơn “chủ thể tham gia dịch vụ kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản bao gồm tổ chức cá nhân trong nước tổ chức cá nhân nước ngoài, người Việt Nam đinh cư ở nước ngoài”. So với trước đây thì chủ thể tham gia hoạt động kinh doanh môi giới bất động sản được mở rộng. Người nước ngoài vẫn được tham gia hoạt động trong lĩnh vực này nếu có đủ điều kiện Luật KDBDS 2006 quy định, cá nhân được hoạt động một cách độc lập nếu có chứng chỉ môi giới bất động sản và có đăng ký kinh doanh. Từ quy định của pháp luật nêu trên cho thấy không phải mọi tổ chức, cá nhân đều trở thành chủ thể kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản mà chỉ những tổ chức cá nhân nào đáp ứng đủ điều kiện về chứng chỉ hành nghề, có đăng ký kinh doanh, đối với tổ chức còn phải đáp ứng đủ điều kiện về số lượng người có chứng chỉ hành nghề là 02 người trở lên mới trở thành chủ thể kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, được gọi là tổ chức cá nhân môi giới bất động sản (khoản1 Điều 44 Luật KDBĐS 2006). Như vậy, kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản bắt buộc phải có chứng chỉ môi giới bất động sản, nhưng không phải cá nhân nào cũng được cấp chứng chỉ mà phải đáp ứng những điều kiện luật định theo quy định tại Điều 50 Luật KDBDS 2006 Pháp luật quy định nghề môi giới bất động sản là nghề kinh doanh có điều kiện đã chính thức đưa môi giới bất động sản đến hướng chuyên nghiệp, nâng cao trình độ đối với hoạt động này; quy định như vậy sẽ hạn chế rửi ro, bảo đảm an toàn cho người được môi giới, và sẽ tạo điều kiện cho sự ra đời của các tổ chức cá nhân có uy tín, chất lượng góp phần lành mạnh hóa thị trường bất động sản. Tuy nhiên, khi tổ chức, cá nhân đáp ứng điều kiện như có chứng chỉ môi giới bất động sản, có đăng ký kinh doanh bất động sản thì được phép tham gia vào lĩnh vực kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản nhưng không phải tự do kinh doanh theo ý mình, muốn làm gì thì làm mà phải tuân theo nguyên tắc hoạt động môi giới bất động sản được quy định tại Điều 44 Luật KDBDS2006 Vì vậy khi thực hiện công việc môi giới bất động sản thì nhà môi giới phải tuân thủ các nguyên tắc hoạt động môi giới để đảm bảo sự khách quan, đúng đắn, trung thực, đáng tin cậy,...như vậy mới đảm bảo hoàn thành tốt công việc môi giới và mang lại lợi ích tối đa cho khách hàng, xứng đáng với khoản tiền được nhận từ hoạt động môi giới cho khách hàng (gồm thù lao môi giới bất động sản (Điều 46 Luật KDBDS 2006) và hoa hồng môi giới bất động sản(Điều 47 Luật KDBDS 2006)). Đồng thời đó là những định hướng cho hoạt động môi giới bất động sản ngày càng phát triển, tạo sự cạnh tranh giữa các nhà môi giới với nhau, phản ánh đúng quan hệ cung cầu trên thị trường bất động sản. Quyền và nghĩa vụ các bên trong quan hệ môi giới bất động sản. Pháp luật cũng đã quy định cụ thể quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ môi giới bất động sản để đảm bảo cho hoạt động môi giới bất động sản được tiến hành hiệu quả và nhanh chóng tại điều 48, 49 Luật KDBĐS 2006. Trong quan hệ hợp đồng giữa các bên thì quyền luôn đi đôi với nghĩa vụ, và để một bên thực hiện được các quyền nào đó của mình thì bên kia phải có nghĩa vụ tương ứng đối với quyền đó. Vì thế, quyền của bên môi giới bất động sản chính là nghĩa vụ của bên thuê môi giới bất động sản trong hợp đồng môi giới, và ngược lại. Tuy nhiên những quy định trên chỉ chung chung chưa có sự phân thể hiện rạch ròi cụ thể chi tiết cũng như quy định về việc cung cấp thông tin thì pháp luật không nói rõ là cung cấp thông tin như thế nào và đến mức độ cụ thể như thế nào hoặc là việc trả thù lao cho người môi giới như thế nào khi không thực hiện được việc môi giới và khi việc môi giới kéo dài thời gian thì người môi giới có được chấm dứt hợp đồng không,..Dù đó chỉ là những quy định co bản và các bên có thể thỏa thuận khác nhưng nếu bên được môi giới không thỏa thuận hoặc không am hiểu về pháp luật còn bên môi giới là người có kinh nghiệm, hiểu biết pháp luật, từ đó họ có thể lợi dụng dẫn đến thiệt hại cho bên được môi giới thì trách nhiệm của họ như thế nào khi luật không quy định rõ. Nhưng dù sao thì việc Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 quy định quyền và nghĩa vụ của các bên trong hoạt động môi giới bất động sản đã tạo cơ sở pháp lý giúp các bên thực hiện công việc của mình một cách thuận tiện, nhanh chóng, hiệu quả giảm bớt chi phí cho các bên. . Hợp đồng môi giới bất động sản. Luật KDBDS 2006 chưa có quy định về khái niệm hợp đồng môi giới bất động sản và ngay cả trong Luật Thương mại cũng không nêu rõ thế nào là hợp đồng môi giới. Nhưng tại khoảng 2,3 Điều 67 Luật KDBDS 2006 lại quy định hợp đồng môi giới bất động sản là hợp đồng dịch vụ bất động sản và phải được lập thành văn bản. Đối tượng của hợp đồng là hoạt động môi giới bất động sản nên hợp đồng môi giới bất động sản có những điểm riêng biệt, đặc thù của nó. Xuất phát từ đó và để hạn chế tranh chấp xãy ra trong quá trình thực hiện hợp đồng môi giới bất động sản nên tại Điều 74 Luật KDBDS đã quy định rõ những nội dung chính của hợp đồng môi giới bất động sản. III. MỘT SỐ BIỆN PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ ĐIỀU CHỈNH CỦA PHÁP LUẬT ĐỐI VỚI HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN: 1. Thực trạng áp dụng pháp luật về môi giới bất động sản ở nước ta: Những kết quả đạt được: Mặc dù pháp luật về môi giới bất động sản mới ra đời và đang trong quá trình hoàn thiện song thực tiễn thi hành mảng pháp luật về lĩnh vực này trong thời gian qua đã đạt được những kết quả nhất định. Những kết quả này bao gồm: ♦ Với sự ra đời của Luật kinh doanh bất động sản ngày 29/6/2006 có hiệu lực chính thức ngày 1/1/2007 Nghị định 153/2007/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản và các văn bản pháp luật khác có liên quan đã tạo cơ sở pháp lý để đưa hoạt động môi giới bất động sản ở nước ta đi vào nề nếp. Hiện nay đã xuất hiện ngày càng nhiều các tổ chức môi giới bất động sản chuyên nghiệp hoạt động dưới những hình thức như công ty cổ phần, công ty TNHH. Các công ty môi giới bất động sản này hoạt động tuân thủ pháp luật và mang tính chuyên nghiệp đã góp phần thúc đẩy sự phát triển thị trường bất động sản ở nước ta theo hướng công khai, minh bạch. ♦ Khung pháp lý về bất động sản đã tạo điều kiện thuận lợi cho các cơ quan quản lý nhà nước về bất động sản trong việc thực thi pháp luật nhằm quản lý chặt chẽ hoạt động môi giới bất động sản, ngăn chặn, phát huy và xử lý kịp thời các hành vi vi phạm pháp luật trong lĩnh vực môi giới bất động sản. ♦ Thông qua việc tuân thủ các quy định về môi giới bất động sản, ý thức chấp hành pháp luật của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản nói chung và hoạt động môi giới bất động sản nói riêng được nâng cao. Điều này thể hiện ở việc ngày càng có nhiều cá nhân tham gia các khóa học đào tạo, bồi dưỡng, cấp chứng chỉ môi giới bất động sản trước khi tiến hành hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản. Các doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh bất động sản tuân thủ pháp luật khi cử cán bộ của mình tham gia đào tạo, cấp chứng chỉ môi giới bất động sản nhằm đáp ứng đủ các điều kiện để thành lập sàn giao dịch bất động sản. ♦ Thông qua việc thực thi pháp luật về môi giới bất động sản trong việc đào tạo, bồi dưỡng, cấp chứng chỉ môi giới bất động sản nước ta đang từng bước xây dựng và hình thành đội ngũ các nhà môi giới bất động sản chuyên nghiệp, năng lực, trình độ chuyên môn, đạo đức nghề nghiệp và kĩ năng của các nhà môi giới bất động sản được nâng cao. ♦ Thông qua việc tuân thủ pháp luật về môi giới bất động sản của tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản đã tác động làm thay đổi nhận thức của người dân và xã hội về vị trí, vai trò của nghề môi giới bất động sản. Người dân đã ngày càng ý thức được và học cách trở thành người tiêu dùng thông minh khi có nhu cầu mua bán , cho thuê bất động sản. Tồn tại, hạn chế: Bên cạnh những kết quả đạt được, việc thực thi pháp luật về môi giới bất động sản vẫn bộc lộ một số hạn chế, tồn tại cơ bản sau đây: ♦ Các quy định về môi giới bất động sản còn chưa đồng bộ. điều dễ nhận thấy đó là việc chưa xây dựng được bộ quy tắc ứng xử đạo đức nghề nghiệp của hoạt động môi giới bất động sản. Điều này làm giảm hiệu quả của việc thực thi pháp luật về môi giới bất động sản. ♦ Pháp luật về môi giới bất động sản chưa có quy định về việc thành lập, cơ chế cũng như chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của hiệp hội môi giới bất động sản. ♦ Thiếu các quy định mang tính định hướng cho việc thỏa thuận về thù lao môi giới bất động sản. ♦ Trên thực tế dịch vụ môi giới bất động sản dường như chưa hoàn toàn mang tính chuyên nghiệp. ♦ Thực trạng đào tạo như hiện nay thì mảng cung cấp dịch vụ môi giới bất động sản tại nước ta đang tồn tại một lỗ hổng do thiếu trầm trọng các nhà môi giới bất động sản chuyên nghiệp và đủ điều kiện. Nhìn một cách khái quát thì hoạt động của đội ngũ tư vấn nhà đất đang khá lộn xộn, nằm ngoài tầm kiểm soát của nhà nước và điều này gây tác động tiêu cực tới thị trường bất động sản. ♦ Về tổ chức, hoạt động của các trung tâm môi giới bất động sản pháp luật vẫn chưa có những quy định rõ ràng, cụ thể về vấn đề này. 2. Giải pháp : ♦ Nhà nước cần tổ chức lực lượng thanh tra chuyên ngành về thị trường bất động sản. Lực lượng thanh tra chuyên ngành này có nhiệm vụ thanh tra, kiểm tra và xử lý các hành vi vi phạm pháp luật về kinh doanh bất động sản nói chung, kinh doanh dịch vụ bất động sản nói riêng. ♦ Nhà nước cần phải xây dựng hành lang pháp lý hoàn thiện hơn, với những quy phạm pháp luật có chế tài đủ mạnh đối với hành vi vi phạm nguyên tắc môi giới bất động sản như: tăng mức xử phạt đối với từng mức độ của hành vi vi phạm, trường hợp gây thiệt hại lớn đối với cá nhân, tổ chức được môi giới thì nên áp dụng biện pháp mạnh đó là truy cứu trách nhiệm hình sự… Chế tài đó mới có tính răn đe, hạn chế được vi phạm phát sinh. Việc tách bạch hóa hoạt động kinh doanh và môi giới bất động sản là điều cần thiết, tránh tình trạng vừa đá bóng vừa thổi còi của những tổ chức, sàn kinh doanh bất động sản thời gian qua… Điều chỉnh kịp thời những sai phạm, bảo đảm quyền lợi, nghĩa vụ của bên môi giới, cũng như các bên tham gia giao dịch. ♦ Nhà nước cần tiếp tục củng cố và kiện toàn về cơ cấu, tổ chức, nguồn nhân lực, cơ sở vật chất, phương tiện làm việc, nguồn kinh phí,… của hệ thống cơ quan quản lý nhà nước chuyên trách về thị trường bất động sản từ trung ương tới địa phương nhằm nâng cao hiệu quả công tác quản lý nhà nước về lĩnh vực này. ♦ Bổ sung quy định về một trong các điều kiện hành nghề môi giới bất động sản. Ví dụ: cá nhân muốn hành nghề môi giới bất động sản phải mở một tài khoản cá nhân tại ngân hàng do họ lựa chọn và có số tiền tối thiểu là mười triệu trong tài khoản nhằm bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp khi nhà môi giới gây thiệt hại về lợi ích vật chất cho khách hàng… ♦ Bổ sung quy định về thời hạn của chứng chỉ môi giới bất động sản. Hết thời hạn đó nhà môi giới bất động sản phải thi kiểm tra, sát hạch lại. Nếu ai vượt qua kỳ kiểm tra này sẽ được gia hạn chứng chỉ hành nghề nhằm tạo áp lực cho nhà môi giới học hỏi, cập nhật kiến thức mới để nâng cao năng lực và trình độ chuyên môn. ♦ Nhà nước cần đẩy mạnh việc tuyên truyền, phổ biến nhằm nâng cao nhận thức của người dân về pháp luật, về kinh doanh dịch vụ bất động sản nói chung, các quy định về bất động sản nói riêng một cách thường xuyên, liên tục. DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO: Luật kinh doanh bất động sản. Nghị định của chính phủ số 153/2007/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật kinh doanh bất động sản. Pháp luật về kinh doanh bất động sản/ TS. Trần Quang Huy- TS. Nguyễn Quang Tuyến ( chủ biên). Quyết định 29/2007/QD-BXD ngày 31/12/2007 của Bộ Xây dựng quy định về chương trình khung đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới bất động sản. Phạm Nữ Khánh Linh, Luận văn thạc sĩ: “Pháp luật về môi giới bất động sản ở Việt Nam”. “Những vấn đề pháp lý về hoạt động môi giới bất động sản tại Việt Nam” , Nguyễn Thị Nga. Công ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ Bất động sản Gold Land, Chuyên đề: “Tông quan về dịch vị môi giới bất động sản”. Thông tư 13/2008/TT-BXD ngày 21/5/2008 hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị đinh 153/2007/ND-CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản. Quyết định 29/2007/QD-BXD ngày 31/12/2007 của Bộ Xây dựng quy định về chương trình khung đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới bất động sản.

Các file đính kèm theo tài liệu này:

  • docPhân tích vai trò và cơ chế điều chỉnh của pháp luật đối với hoạt động môi giới bất động sản Nêu một số giải pháp nâng cao hiệu quả điều chỉnh của phá.doc
Luận văn liên quan