Thực trạng và giải pháp phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố Hà Nội

LỜI NÓI ĐẦU CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ NHÀ Ở XÃ HỘI 1.1. Một số khái niệm cơ bản 1.1.1. Khái niệm về nhà ở xã hội 1.1.2. Thuê mua nhà ở xã hội 1.2. Vai trò nhà ở xã hội 1.2.1. Nhà ở xã hội góp phần đảm bảo chính sách an sinh xã hội của Nhà nước 1.2.2. Phát triển nhà ở xã hội góp phần kích cầu đầu tư thông qua việc triển khai các dự án đầu tư xây dựng nhà ở 1.2.3. Góp phần tạo nguồn thu cho ngân sách Nhà nước và bình ổn thị trường bất động sản 1.3. Những quy định của Nhà nước về nhà ở xã hội 1.3.1. Quỹ nhà ở xã hội 1.3.2. Quỹ đất giành cho phát triển nhà ở xã hội 1.3.3. Tiêu chuẩn thiết kế nhà ở xã hội 1.3.4. Quỹ phát triển nhà ở 1.3.4.1. Nguồn vốn đầu tư từ ngân sách Trung ương để đầu tư Quỹ nhà ở xã hội để cho thuê 1.3.4.2. Nguồn vốn đầu tư từ ngân sách địa phương để đầu tư Quỹ nhà ở xã hội để cho thuê 1.3.4.3. Nguyên tắc quản lý và sử dụng quỹ phát triển nhà ở xã hội 1.3.5. Dự án phát triển nhà ở xã hội 1.3.5.1. Chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội 1.3.5.2. Tổ chức thực hiện dự án 1.3.5.3. Các cơ chế chính sách ưu đãi cho các doanh nghiệp đầu tư xây dựng Quỹ nhà ở xã hội cho thuê, thuê mua 1.3.5.4. Quản lý vận hành nhà ở xã hội 1.3.5.5. Xác định giá thuê và giá thuê mua nhà ở xã hội 1.3.6. Đối tượng và điều kiện được thuê, thuê mua nhà ở xã hội 1.3.6.1. Nguyên tắc chung về thuê, thuê mua nhà ở xã hội 1.3.6.2. Đối tượng được thuê, thuê mua nhà ở xã hội 1.3.6.3. Điều kiện thuê, thuê mua nhà ở xã hội 1.3.6.4. Phương thức xét chọn đối tượng thuê, thuê mua 1.3.6.5. Ký và thanh lý hợp đồng thuê nhà ở xã hội 1.4. Kinh nghiệm của một số nước trên thế giới về phát triển nhà ở xã hội 1.4.1. Tại một số nước Châu Á 1.4.1.1. Kinh nghiệm của Thái Lan và Indonesia 1.4.1.2. Kinh nghiệm của Trung Quốc 1.4.1.3. Kinh nghiệm của Hàn Quốc 1.4.2. Tại Châu Mỹ 1.4.2.1. Kinh nghiệm của Venezuela 1.4.2.2. Kinh nghiệm của Mỹ 1.4.3. Những kinh nghiệm được rút ra để giải quyết vấn đề nhà ở xã hội CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG VÀ NHU CẦU NHÀ Ở XÃ HỘI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI 2.1. Khái quát về đặc điểm tự nhiên – kinh tế - xã hội của thành phố Hà Nội có ảnh hưởng việc phát triển nhà ở xã hội 2.1.1. Đặc điểm về tự nhiên 2.1.2. Đặc điểm về kinh tế - xã hội 2.1.3. Đánh giá tác động của các yếu tố tự nhiên – kinh tế - xã hội đến việc phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn Thành phố Hà Nội 2.2. Cơ chế, chính sách nhà ở của Nhà nước và của thành phố cho các đối tượng xã hội đã ban hành 2.2.1. Giai đoạn trước năm 1991 2.2.2. Giai đoạn từ năm 1991 đến năm 2005 (trước khi có luật nhà ở) 2.2.3. Giai đoạn từ năm 2006 tới nay 2.3. Thực trạng nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố Hà Nội 2.3.1. Nhu cầu nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố Hà Nội 2.3.2. Thực trạng nhà ở xã hội của các đối tượng có khó khăn về nhà ở trên địa bàn thành phố 2.3.2.1. Thực trạng nhà ở xã hội của cán bộ, công chức, viên chức tại thành phố Hà Nội 2.3.2.2. Thực trạng về nhà ở xã hội của những đối tượng khó khăn về nhà ở tại khác tại Hà Nội 2.3.2.3. Nguyên nhân chủ yếu của thực trạng nhà ở xã hội của các đối tượng gặp khó khăn về nhà ở hiện nay 2.3.3. Thực trạng phát triển các dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội hiện nay trên địa bàn thành phố Hà Nội 2.3.3.1. Thực trạng phát triển các dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội 2.3.3.2. Phân phối và quản lý quỹ nhà ở xã hội tại các dự án hiện nay 2.4. Đánh giá chung CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP VÀ ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI 3.1. Quan điểm của Nhà nước và của thành phố trong việc phát triển nhà ở xã hội 3.1.1. Quan điểm của Nhà nước trong việc phát triển nhà ở xã hội 3.1.2. Quan điểm của thành phố trong việc phát triển nhà ở xã hội 3.2. Phương hướng, mục tiêu phát triển quỹ nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố Hà Nội trong những năm tới 3.3. Giải pháp phát triển nhà ở xã hội 3.3.1. Giải pháp về quy hoạch 3.3.1.1. Lựa chọn địa điểm 3.3.1.2. Lựa chọn quy mô dự án 3.3.1.3. Quy hoạch xây dựng 3.3.2. Giải pháp về kiến trúc nhà ở xã hội 3.3.2.1. Lựa chọn loại nhà và thiết kế mẫu căn hộ 3.3.2.2. Hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội 3.3.2.3. Vật liệu và công nghệ 3.3.3. Giải pháp lựa chọn chủ đầu tư các dự án nhà ở xã hội 3.3.4. Giải pháp về tài chính 3.3.4.1. Giải pháp huy động vốn 3.3.4.2. Giải pháp ưu đãi về tài chính cho các doanh nghiệp đầu tư xây dựng Quỹ nhà ở xã hội cho thuê, cho thuê mua trên địa bàn thành phố 3.4. Chương trình thí điểm đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố Hà Nội giai đoạn 2007 – 2010 KẾT LUẬN DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

doc107 trang | Chia sẻ: lvcdongnoi | Ngày: 20/08/2013 | Lượt xem: 4063 | Lượt tải: 10download
Bạn đang xem nội dung tài liệu Thực trạng và giải pháp phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố Hà Nội, để tải tài liệu về máy bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên
đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Mặt khác, hầu hết các cơ quan quản lý nhà nước, các viện nghiên cứu, các đơn vị tư vấn về nhà ở đều thiếu đội ngũ cán bộ, chuyên gia tâm huyết, có năng lực, kinh nghiệm về quản lý và phát triển nhà ở. Vì vậy, đã không kịp thời phát hiện và ngăn chặn được tình trạng phổ biến là các doanh nghiệp tranh thủ khai thác quỹ đất "chia lô" để bán nhằm thu tiền nhanh, kiếm lời lớn, không quan tâm đến đối tượng mua là người lao động hay nhà đầu cơ, nhất là trên thị trường nhà đất sôi động như thị trường nhà đất Hà Nội. Thành phố đã có quy định dành 20% diện tích đất xây dựng nhà ở thương mại để giành phát triển nhà ở xã hội nhưng trên thực tế một số dự án không thực hiện theo quy định, việc kiểm tra, giám sát cũng bị buông lỏng, chưa có chế tài đủ mạnh để xử lý nên hiện nay tình trạng này diễn ra khá phổ biến. 2.3.3.2. Phân phối và quản lý quỹ nhà ở xã hội tại các dự án hiện nay Phân phối quỹ nhà ở xã hội: Việc phân phối quỹ nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố trong những năm qua đã được thực hiện khẩn trương và đạt được những tiến bộ vượt bậc và vững chắc, tạo lập được nhiều quỹ nhà ở để giải quyết các nhu cầu bức xúc về nhà ở của cư dân thành phố nhất là các đối tượng nghèo. Cơ chế phân phối được áp dụng một cách hợp lý, theo đó hiện nay quỹ nhà ở xã hội được đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách của thành phố và một phần nguồn vốn của Chính phủ sẽ do thành phố trực tiếp đứng ra chịu trách nhiệm phân phối, đối với quỹ nhà ở xã hội do tư nhân đầu tư xây dựng sẽ do đơn vị chủ đầu tư chịu trách nhiệm phân phối. Kết quả là công tác phát triển nhà của thành phố đã có nhiều tiến bộ vượt bậc và vững chắc, tạo lập được nhiều quỹ nhà ở cho các đối tượng khó khăn trên địa bàn thành phố. Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả đạt được nhu vậy, thành phố cũng đang gặp nhiều khó khăn trong việc xác định đối tượng được ưu tiên phân phối trước và phạm vi đối tượng được phân phối. Theo đó, hiện nay do quỹ nhà ở xã hội còn hạn chế nên đối tượng được ưu tiên phân phối trước là những đối tượng chính sách, thương binh, gia đình có công với Cách mạng và cán bộ, công chức, viên chức gặp khó khăn về nhà ở trên địa bàn thành phố. Theo “ báo cáo của thành phố Hà Nội về nhu cầu nhà ở xã hội ” đến năm 2010 (theo yêu cầu tại văn bản số 140/BXD-QLN ngày 22/1/2008 của Bộ Xây dựng), hiện tại trên địa bàn thành phố có các dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội cũng như đối tượng phân phối được thể hiện ở bảng sau: Bảng 5: Các dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố Hà Nội Số lượng nhà ở xã hội (diện tích) Địa bàn Đối tượng Các dự án nhà ở xã hội đã hoàn thành tính đến hết năm 2008 Các đối tượng chính sách trong thành phố Dự án 200 căn hộ do Sở Xây dựng HN là chủ đầu tư Khu Tương Mai (Việt Xô) Đối tượng thương binh Dự án 5,2 ha đất xây dựng nhà ở do Sở Xây dựng HN là chủ đầu tư Yên Hòa - Cầu Giấy Lão thành Cách Mạng Các đối tượng có khó khăn về nhà ở khác trong thành phố Dự án 90 căn hộ (khu chung cư 6 tầng) Nghĩa Đô - Dịch vọng Cán bộ, viên chức và những đối tượng khó khăn về nhà ở Khu chung cư VINACONEX 5 tầng Xuân Mai - Chương Mỹ - Hà Nội Cán bộ, viên chức và những đối tượng khó khăn về nhà ở Các dự án nhà ở xã hội đang được xây dựng tại Hà Nội tính đến hết năm 2008 Dự án 500 căn hộ cho thuê ( nhà 6 tầng) do Sở Xây dựng HN là chủ đầu tư Tại lô 19A - CT19 - KĐTM Việt Hưng - Long Biên Cán bộ, viên chức và những đối tượng khó khăn về nhà ở Dự án 300 căn hộ cho thuê mua ( nhà 6 tầng) do Công ty quản lý và phát triển nhà HN là chủ đầu tư Tại lô 21A - CT21 - KĐTM Việt Hưng - Long Biên Cán bộ, viên chức và những đối tượng khó khăn về nhà ở Dự án 864 căn hộ cho công nhân thuê ( nhà 5 tầng) do Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng HN và Tổng công ty cổ phần VINACONEX là chủ đầu tư Khu công nghiệp Bắc Thăng Long (xã Kim Chung - Đông Anh - HN) Công nhân tại KCN Bắc Thăng Long ( Nguồn: báo cáo của thành phố Hà Nội về nhu cầu nhà ở xã hội gửi Bộ Xây dựng ) Quản lý quỹ nhà ở xã hội: Hiện nay việc quản lý quỹ nhà ở xã hội đang được thực hiện bởi các chủ đầu tư dự án. Nhìn chung, tình hình quản lý quỹ nhà ở xã hội hiện có tại thành phố là tốt, tuy nhiên việc tập trung quản lý và khai thác sử dụng về một đầu mối như hiện nay sẽ là một trở ngại lớn trong tương lai khi mà những đối tượng có nhu cầu về nhà ở xã hội trong thành phố ngày càng nhiều, quỹ nhà ở xã hội trong vài năm tới tăng lên đáng kể. Vì vậy, vấn đề làm sao để xây dựng được một mô hình quản lý, khai thác, vận hành tốt với sự kết hợp của nhiều cơ quan, ban ngành có chức năng trong việc phát triển quỹ nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố là việc làm hết sức cần thiết hiện nay. 2.4. Đánh giá chung Tuy nhà ở xã đã được đề cập đến trong Luật Nhà ở năm 2005 và được hướng dẫn trong Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 06 tháng 9 năm 2006 Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Thông tư 05/2006/TT-BXD ngày 1 tháng 11 năm 2006 Hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định 90/2006/NĐ-CP Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở nhưng cho đến nay, khái niệm nhà ở xã hội vẫn còn khá xa lạ với người dân, đặc biệt là những đối tượng chính mà nhà ở xã hội hướng tới. Mặc dù vậy, việc phát triển nhà ở xã hội trong những năm qua của thành phố Hà Nội cũng đạt được những kết quả nhất định. Ưu điểm: Hà Nội được coi là một trong những địa phương đi đầu trong cả nước hiện nay trong vấn đề đẩy mạnh phát triển quỹ nhà ở xã hội, các chính sách của thành phố nhằm thu hút đầu tư cũng như những cơ chế nhằm tạo điều kiện thuận lợi nhất cho cả đối tượng tham gia tạo lập quỹ nhà ở xã hội cũng như những đối tượng nghèo được thuê, thuê mua nhà ở trên địa bàn thành phố đã phần nào phát huy hiệu quả trong những năm qua. Quỹ nhà ở của thành phố đã được tăng lên đáng kể, phần nào giải quyết nhu cầu bức xúc về nhà ở của thành phố. Hạn chế: Tuy nhiên, thực tế hiện nay những đối tượng như cán bộ, công chức, viện chức – những đối tượng nằm trong diện được hưởng lương trên địa bàn thành phố Hà Nội đang phải sống rất khó khăn do thiếu chỗ ở. Một số phải chấp nhận sống trong những khu nhà tạm bợ với diện tích khiêm tốn, một số khác phải thuê nhà ở bên ngoài. Mặc dù Nhà nước ta đã có chính sách phân phối nhà ở cho các đối tượng là công chức, viên chức Nhà nước từ nhiều năm về trước nhưng cho đến nay, chất lượng các ngôi nhà đều rất thấp – một phần do chất lượng xây dựng và thiết kế của các ngôi nhà không còn phù hợp với điều kiện phát triển, một phần do đã được sử dụng nhiều năm nên xuống cấp nhanh chóng. Vì vậy, hiện nay vấn đề cải tạo các chung cư cũ thuộc sở hữu Nhà nước và xây dựng các chung cư mới để cho thuê và cho thuê mua đang là vấn đề rất bức bách. Không chỉ đối tượng là các công chức, viên chức, cán bộ công nhân viên mà vấn đề nhà ở cho công nhân đang làm việc tại các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao cũng là đối tượng mà nhà ở xã hội đang hướng tới. Một thực tế hiện nay ở các khu công nghiệp đó là người công nhân đang phải sống trong những điều kiện hết sức khó khăn, đa số phải đi thuê nhà với chất lượng nhà ở thấp. Một số khu công nghiệp cũng đã có những khu nhà ở dành cho công nhân nhưng số lượng nhà như vậy là chưa đủ để đáp ứng nhu cầu. Vì vậy, việc phát triển quỹ nhà ở xã hội cho công nhân tại các khu công nghiệp đang là mục tiêu được thành phố hướng tới để từng bước nâng cao chất lượng sống tại các khu vực này. Vấn đề thu hút đầu tư vào phân khúc thị trường nhà ở cho người có thu nhập thấp hiện nay cũng đang gặp nhiều khó khăn, bản thân thị trường nhà ở này cũng không đem lại nhiều lợi nhuận cho các nhà đầu tư, thời gian thu hồi vốn lâu. Vì vây mà trong những năm qua, hầu như có rất ít dự án nhà ở xã hội được thực hiện trong khi nhu cầu ngày càng tăng cao. Điều này gây sức ép lớn đến vấn đề phát triển nhà ở hiện nay. Nhu cầu nhà ở xã hội hiện nay của thành phố là rất lớn. Chính quyền thành phố Hà Nội cũng đã xây dựng đề án phát triển nhà ở xã hội cho thành phố và đang tiến hành thực hiện. Với trong việc nâng cao điều kiện sống của người dân, trong tương lai những sức ép về nhà ở hiện nay sẽ phần nào được giải quyết, từng bước thực hiện mục tiêu của nước ta đến năm 2010, diện tích bình quân đầu người đạt 15 m2 sàn đối với nhà ở đô thị và đạt 20 m2 sàn bình quân đầu người năm 2020. Phấn đấu đến năm 2010 trên phạm vi toàn thành phố 100% số hộ có nhà ở ổn định, mỗi hộ có căn hộ độc lập. CHƯƠNG 3 GIẢI PHÁP VÀ ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI 3.1. Quan điểm của Nhà nước và của thành phố trong việc phát triển nhà ở xã hội 3.1.1. Quan điểm của Nhà nước trong việc phát triển nhà ở xã hội Nhà nước đóng vai trò chủ đạo trong việc trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội cho thuê nhằm giải quyết nhà ở cho cán bộ, công chức, viên chức và một số đối tượng khó khăn về nhà ở. Đồng thời khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu tư tạo lập quỹ nhà ở xã hội để cho thuê, thuê mua theo quy định của Luật Nhà ở. Quỹ nhà ở xã hội phải được đầu tư xây dựng gắn với các dự án nhà ở thương mại, dự án khu đô thị mới hoặc các khu dân cư hiện có để kết hợp khai thác hệ thống hạ tầng sẵn có, đảm bảo phù hợp với quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch xây dựng; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; đồng thời phải được quản lý chặt chẽ trong quá trình đầu tư xây dựng cũng như khai thác, sử dụng theo quy định của phát luật. Nguồn vốn Nhà nước để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, bao gồm ngân sách Trung Ương (kể cả nguồn vốn trong nước và vốn vay ưu đãi của tổ chức, cá nhân nước ngoài), ngân sách của các địa phương thu được từ việc cho thuê, cho thuê mua từ quỹ nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước, tiền trích từ nguồn thu tiền sử dụng đất của các dự án nhà ở, dự án khu đô thị mới và nguồn thu ngân sách khác trên phạm vi địa bàn theo quy định của pháp luật về ngân sách Nhà nước. Nhà ở xã hội được đầu tư phải đảm bảo tiêu chuẩn thiết kế và chất lượng xây dựng theo quy định của pháp luật về nhà ở và pháp luật về xây dựng; phù hợp với khả năng thanh toán của các đối tượng có thu nhập thấp. Quỹ nhà ở xã hội được cho thuê, cho thuê mua theo đúng đối tượng và mức giá do UBND cấp tỉnh quy định cụ thể trên địa bàn, đảm bảo phù hợp với các quy định tại Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 06 tháng 9 năm 2006 của Chính phủ, theo nguyên tắc bảo toàn vốn, sử dụng có hiệu quả, tránh thất thoát, lãng phí và không quay trở lại cơ chế bao cấp cũ. Giải quyết vấn đề nhà ở xã hội phải gắn với chương trình cải tạo, chỉnh trang đô thị, góp phần cải thiện và nâng cao chất lượng cuộc sống của cán bộ, công chức và một số đối tượng chính sách xã hội là nhiệm vụ quan trọng trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội. 3.1.2. Quan điểm của thành phố trong việc phát triển nhà ở xã hội Trên cơ sở những chủ trương, chính sách phát triển nhà ở xã hội của Nhà nước, thành phố sẽ xây dựng chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở trên địa bàn thủ đô trong những năm sắp tới. Thành phố coi việc giải quyết vấn đề nhà ở cho cán bộ, công chức, công nhân lao động trong các khu công nghiệp và các đối tượng có khó khăn về nhà ở tại khu vực đô thị là một trong những nhiệm vụ quan trọng mà thành phố đã và đang áp dụng nhiều nhiều giải pháp để tháo gỡ. Thành phố sẽ đóng vai trò chủ yếu trong việc phát triển quỹ nhà ở trên địa bàn thủ đô trong những năm sắp tới đồng thời kêu gọi các thành phần kinh tế tham gia xây dựng quỹ nhà ở, thành phố cũng sẽ có những chính sách ưu đãi cho các doanh nghiệp xây dựng nhà ở - góp phần giải quyết tình trạng thiếu nhà ở cho những người thu nhập thấp hiện nay. Quan điểm của thành phố là việc giải quyết vấn đề nhà ở xã hội cho các đối tượng hiện nay là rất cần thiết nhưng phải được tiến hành theo một lộ trình xác định, việc lựa chọn đối tượng được thuê, thuê mua phải hết sức thận trọng, chất lượng nhà ở phải đáp ứng được những tiêu chuẩn về nhà ở xã hội do Nhà nước ban hành. 3.2. Phương hướng, mục tiêu phát triển quỹ nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố Hà Nội trong những năm tới Phương hướng: Trong giai đoạn 2007 – 2010, hướng phát triển nhà ở xã hội của thành phố Hà Nội là tập trung triển khai đầu tư xây dựng quỹ nhà ở xã hội theo nội dung từng dự án cụ thể theo hình thức thuê, thuê mua nhà ở xã hội cho công nhân lao động tại các khu công nghiệp, xác lập quỹ nhà ở xã hội cho các đối tượng hưởng lương Nhà nước. Trên cơ sở đó rút kinh nghiệm, đánh giá tổng kết để tổ chức triển khai mô hình nhà ở xã hội và xây dựng cơ chế chính sách chung về phát triển quỹ nhà ở xã hội để cho thuê, cho thuê mua trên địa bàn thành phố. Trong giai đoạn tiếp theo từ 2011 – 2020, thành phố sẽ triển khai xây dựng quỹ nhà ở xã hội trên phạm vi rộng hơn, đáp ứng nhu cầu cầu nhà ở xã hội tăng cao sau khi mở rộng địa giới hành chính. Giải quyết về cơ bản những tồn tại về nhà ở xã hội hiện nay trên địa bàn thành phố. Các mục tiêu cụ thể của thành phố: Hà Nội sẽ phấn đấu hoàn thành khoảng 26.000 căn hộ cho công nhân các khu công nghiệp (KCN) thuê và 1,2 triệu mét vuông sàn KTX đáp ứng chỗ ở cho 250.000 sinh viên, học sinh đang học tập trên địa bàn, 23.000 căn hộ cho cán bộ, công chức, viên chức đến năm 2010 tới. Đây là những mục tiêu mà thành phố đang cố gắng hoàn thành đến năm 2010, với việc triển khai hàng loạt các dự án nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố trong thời gian vừa qua, thành phố Hà Nội có lý do để tin tưởng đến năm 2010 có thể hoàn thành chỉ tiêu thành phố đã đặt ra. 3.3. Giải pháp phát triển nhà ở xã hội 3.3.1. Giải pháp về quy hoạch 3.3.1.1. Lựa chọn địa điểm Giải pháp tối ưu trong vấn đề lựa chọn địa điểm đó là sử dụng một phần quỹ đất trong các dự án đã thu hồi đất hoặc đất đã được quy hoạch cho phát triển nhà ở trên địa bàn thành phố đống thời dự án khu nhà ở xã hội nên gắn với dự án nhà ở thương mại, hoặc các khu dân cư sẵn có tạo điều kiện hỗ trợ hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, phát triển kinh tế, đảm bảo cho các hộ dân được sử dụng các công trình kỹ thuật và xã hội đã có sẵn, nhằm giảm chi phí đầu tư và đảm bảo sự hòa đồng giữa các tầng lớp dân cư kích thích sự vươn lên trong xã hội. Theo đó, để thực hiện tốt giải pháp này, trong thời gian tới thành phố Hà Nội sẽ tiến hành nhiều biện pháp nhằm xem xét, rà soát các dự án phát triển nhà ở, đề xuất diện tích đất để xây dựng quỹ nhà ở xã hội (trong diện tích đất 20% của dự án khu đô thị mới, phát triển nhà), đồng thời xác định quy hoạch các diện tích đất để đầu tư xây dựng quỹ nhà ở xã hội, nhất là những dự án nằm trong khu vực Hà Nội mở rộng như các quận, huyện: Hà Đông, Chương Mỹ, Đan Phượng, Thạch Thất, Mê Linh…đây là những nơi có nhiều quỹ đất để thực hiện việc phát triển nhà ở xã hội. 3.3.1.2. Lựa chọn quy mô dự án Việc xác định quy mô các dự án tại thành phố Hà Nội phải đáp ứng mỗi dự án có số hộ gia đình và số dân sinh sống trong dự án ở mức hợp lý như mật độ dân, cơ sở hạ tầng, tiện ích công cộng, diện tích đất xây dựng, chi phí cho đền bù, giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất, khả năng quản lý vận hành tốt nhất. Ví dụ về quy mô dự án nhà ở xã hội được coi là hợp lý tại một khu đô thị đông dân như Hà Nội được thể hiện qua các chỉ tiêu: Tổng số căn hộ bố trí trong dự án nên từ 800 đến 1.000 căn. Diện tích đất của dự án nên từ 5 đến 10 ha. Mỗi dự án nên lựa chọn quy mô như thế nào để có thể bố trí được cho số người sinh sống thường xuyên khoảng từ 3.200 đến 4.000 người. 3.3.1.3. Quy hoạch xây dựng Mật độ xây dựng cần được lựa chọn ở mức độ trung bình ( 30% - 40% ), phù hợp với quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng tạo điều kiện bố trí không gian cây xanh tạo cảnh quan, nâng cao chất lượng sống cho người dân. Bố trí tách biệt khối nhà áp dụng phương thức thuê và khối nhà áp dụng phương thức thuê mua. Tỷ lệ giành để cho thuê và thuê mua tùy theo nhu cầu. Bảo đảm sự kết nối giữa giao thông của dự án với hệ giao thông của thành phố. Bố trí hệ thống giao thông nội bộ hợp lý và tiết kiệm. 3.3.2. Giải pháp về kiến trúc nhà ở xã hội 3.3.2.1. Lựa chọn loại nhà và thiết kế mẫu căn hộ Đối với căn hộ cho thuê, thuê mua sẽ được thiết kế chủ yếu là loại nhà cao 6 tầng để phù hợp với kiến trúc chung của thành phố, không sử dụng thang máy, căn hộ thiết kế có diện tích sàn từ 35 – 60 m2, sử dụng các thiết bị nội thất và gạch ốp lát sản xuất trong nước để giảm giá thành đầu tư xây dựng nhưng vẫn đảm bảo đạt chất lượng sống cho người thuê, thuê mua. Đối với nhà ở cho công nhân thuê, loại nhà phù hợp được thành phố lựa chọn là nhà cao 5 tầng, không sử dụng thang máy, căn hộ thiết kế có diện tích sàn từ 20 – 40 m2 theo dạng căn hộ khép kín có khu vệ sinh riêng căn hộ theo dạng các phòng có khu vệ sịnh chung tùy điều kiện cụ thể của từng loại dự án. Trang thiết bị nội thất và gạch ốp lát chủ yếu được sản xuất trong nước để giảm giá thành đầu tư xây dựng nhưng vẫn đảm bảo chất lượng cuộc sống. 3.3.2.2. Hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội Hệ thống hạ tầng kỹ thuật cho khu nhà ở xã hội bao gồm: giao thông, cấp nước, thoát nước, thông tin liên lạc và hệ thống thông tin phục vụ công tác quản lý, bảo vệ phải đảm bảo đầy đủ và hợp lý, tận dụng những nơi đã có sẵn hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội. Các dự án nhà ở xã hội phải có các tiện ích công cộng và hệ thống hạ tầng xã hội tối thiểu đảm bảo cho sinh hoạt cộng đồng gồm nơi để xe, nhà trẻ, mẫu giáo, nơi sinh hoạt cộng đồng, dịch vụ cơ bản…để đảm bảo điều kiện sống cho người dân Diện tích cây xanh, thảm cỏ được bố trí hợp lý, tạo cảnh quan thoáng mát cho khu nhà ở. 3.3.2.3. Vật liệu và công nghệ Giải pháp về vật liệu và công nghệ được đưa ra nhằm hướng vào việc tăng cường sử dụng các thiết bị, vật liệu trong nước, áp dụng những tiến bộ của khoa học trong thiết kế và thi công. Cụ thể: Các dự án nhà ở xã hội nên sử dụng vật liệu trong nước, với giá thành trung bình để thi công và hoàn thiện. Có phương án tận dụng vật liệu trong thành phố khi thực hiện hoàn thiện căn hộ. Áp dụng những công nghệ thi công tiên tiến hiện nay để nâng cao năng suất lao động, giảm giá thành sản phẩm như sử dụng hệ thống cửa công nghiệp, áp dụng các tiến bộ KHCN như 3D, UST… 3.3.3. Giải pháp lựa chọn chủ đầu tư các dự án nhà ở xã hội Hiện nay, thành phố Hà Nội đã đưa ra 2 phương án lựa chọn chủ đầu tư cho dự án phát triển nhà ở xã hội: * Phương án 1: Các dự án nhà ở xã hội sẽ do UBND thành phố Hà Nội quyết định đầu tư và tổ chức thực hiện việc quản lý, khai thác, vận hành. Mô hình này thực hiện theo nguyên tắc đã được quy định trong Luật Nhà ở và Nghị định 90/2006/NĐ-CP. Cụ thể: UBND thành phố sẽ lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, chủ đầu tư dự án tổ chức lập, trình duyệt dự án và thực hiện việc quản lý đầu tư xây dựng để bảo đảm tiến độ, chất lượng xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng. Thành phố sẽ giao cho Công ty quản lý quỹ nhà thuộc sở hữu nhà nước làm Chủ đầu tư các dự án nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố. Sau khi dự án hoàn thành việc xây dựng, UBND thành phố sẽ thực hiện việc xét chọn và công bố công khai các đối tượng được thuê, thuê mua nhà ở xã hội trong từng dự án, chỉ định đơn vị tiếp nhận việc quản lý, khai thác, vận hành dự án. Giá cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội thực hiện theo mức giá quy định của UBND thành phố. Khoản tiền thu từ việc cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội được nộp vào ngân sách thành phố để tái đầu tư quỹ nhà ở xã hội mới. * Phương án 2: Các dự án nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố Hà Nội được thực hiện bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước do Chính phủ giao cho Bộ Xây dựng quyết định đầu tư và tổ chức thực hiện việc quản lý, khai thác, vận hành đối với các dự án nhà ở xã hội nhằm giải quyết cho các cán bộ, công chức và các đối tượng do các cơ quan Trung ương quản lý. Để thực hiện theo mô hình này, cần thành lập một Ban Điều phối chương trình do Bộ Xây dựng làm thường trực để điều phối hoạt động của Chương trình đầu tư xây dựng nhà ở xã hội từ nguồn vốn nhà nước. Đối với các dự án nhà ở xã hội nhằm giải quyết cho các đối tượng thuộc cơ quan Trung ương, Bộ Xây dựng (là cơ quan chủ quản đầu tư) sẽ thành lập đơn vị làm chủ đầu tư dự án (có thể là Tổng cục hoặc Cục trực thuộc Bộ, có chức năng phát triển nhà ở xã hội) hoặc lựa chọn một doanh nghiệp đảm nhận chức năng phát triển nhà xã hội hoạt động theo mô hình doanh nghiệp công ích. Chủ đầu tư dự án có trách nhiệm tổ chức lập, trình duyệt dự án và thực hiện việc quản lý quá trình đầu tư xây dựng theo quy định của pháp luật về đầu tư xây dựng, pháp luật về nhà ở, đồng thời chịu trách nhiệm quản lý vận hành dự án sau khi kết thúc đầu tư xây dựng. Việc lựa chọn, xét duyệt đối tượng được thuê, thuê mua nhà ở xã hội đối với cán bộ, công chức, viên chức thuộc các cơ quan Trung ương trêb địa bàn thanh phố sẽ do các Bộ, ngành đề xuất gửi cho cơ quan liên ngành (Bộ Xây dựng là cơ quan thường trực, có sự tham gia của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam và các Bộ, ngành có liên quan), giá cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội thực hiện theo mức giá quy định tại từng địa phương nơi người được thuê, thuê mua cư trú. Khoản tiền thu từ việc cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội được quản lý theo quy định của pháp luật. Phương án 2 đòi hỏi phải thành lập bộ máy để thực hiện chức năng quản lý đầu tư cũng như quản lý việc khai thác, vận hành đối với các dự án nhà ở xã hội để giải quyết nhu cầu nhà ở của các đối tượng do các cơ quan Trung ương quản lý (bao gồm cả cán bộ, công chức do Bộ, ngành Trung ương quản lý làm việc tại các địa phương như Công an, Quân đội, Toà án, Kiểm sát, Hải quan, Kho bạc, Thuế...). Tuy nhiên phương án này có ưu điểm là có tổ chức bộ máy đủ khả năng để tập trung giải quyết nhu cầu rất lớn về nhà ở xã hội của cán bộ, công chức do các cơ quan Trung ương quản lý, đặc biệt là tại Hà Nội – nơi tập trung nhiều cán bộ, công chức, viên chức nhất trên cả nước. Với phương án 2 này, Hà Nội thì cần thiết phải có một mô hình tổ chức thực hiện rõ ràng, phân công trách nhiệm đến từng đơn vị để tránh thất thoát tiền của Nhà nước và tránh chồng chéo trong khâu thực hiện. Sơ đồ 1: Mô hình quản lý, khai thác, vận hành đối với các dự án nhà ở xã hội được đầu tư từ nguồn vốn Nhà nước tại thành phố Hà Nội Chính phủ (Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở) Quỹ phát triển nhà ở xã hội Quốc gia hoặc Ngân hàng Chính sách XH Bộ Xây dựng (Thường trực Ban chỉ đao TW) (Cung) Bộ Lao động – Thương binh và Xã hội (Cầu) Quỹ phát triển nhà ở tại thành phố Mặt trận Tổ quốc thành phố Liên đoàn lao động thành phố ( Giám sát ) Quỹ nhà ở xã hội Doanh nghiệp xây dựng, quản lý nhà ở xã hội Sở Xây dựng Hà Nội Ban chỉ đạo chính sách nhà ở của thành phố Trong đó: * Chức năng nhiệm vụ của Ban Chỉ đạo trung ương về chính sách nhà ở: Xây dựng, ban hành các cơ chế chính sách liên quan đến quản lý và phát triển nhà ở xã hội. Tìm nguồn, tạo nguồn vốn để tạo lập Quỹ phát triển nhà ở xã hội. Chỉ đạo, xây dựng, hướng dẫn, đôn đốc, kiểm tra chương trình phát triển nhà ở xã hội. Cân đối ngân sách trung ương, kế hoạch đầu tư xây dựng nhà ở xã hội đối với thành phố phù hợp với nhu cầu, trình Thủ tướng Chính phủ xem xét, quyết định. Trực tiếp chỉ đạo triển khai các dự án đầu tư xây dựng thông qua các doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội, tạo lập Quỹ nhà ở xã hội đối với các đối tượng thuộc khối các cơ quan Trung ương tại thành phố. * Chức năng nhiệm vụ của Quỹ phát triển nhà ở xã hội quốc gia hoặc Ngân hàng Chính sách xã hội: Quản lý quỹ phát triển nhà ở xã hội quốc gia. Tìm nguồn, huy động các nguồn vốn, phát triển nguồn vốn để đáp ứng nhu cầu về nhà ở xã hội. * Bộ Lao động Thương binh và Xã hội: Chủ trì, phối hợp với các Bộ, ngành có liên quan và Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh điều tra, khảo sát và tổng hợp nhu cầu nhà ở xã hội trên phạm vi cả nước để xác định nhu cầu cần đầu tư xây dựng nhà ở xã hội hàng năm và từng thời kỳ báo cáo Thủ tướng Chính phủ xem xét, quyết định. Phối hợp với Bộ Xây dựng và các Bộ, ngành liên quan hướng dẫn thành phố triển khai xét chọn các đối tượng được thuê, thuê mua theo thứ tự ưu tiên. * Bộ Xây dựng (Thường trực Ban chỉ đạo TW về chính sách nhà ở): Nghiên cứu, xây dựng, triển khai thực hiện các cơ chế chính sách liên quan đến quản lý, phát triển nhà ở xã hội. Xây dựng chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở xã hội trên hàng năm và kế hoạch ngắn hạn, dài hạn. Chỉ đạo, hướng dẫn, đôn đốc, kiểm tra công tác phát triển nhà ở xã hội. Trực tiếp làm Chủ đầu tư một số dự án thí điểm tại thành phố Hà Nội trong giai đoạn đầu của kế hoạch thực hiện “Chương trình đầu tư xây dựng nhà ở xã hội giai đoạn 2009-2015”. Quản lý trực tiếp công tác đầu tư xây dựng, quản lý sử dụng sau đầu tư, công tác duy tu, bảo trì dự án nhà ở xã hội. Trình duyệt đối tượng thuê, thuê mua nhà ở theo các đối tượng được giao. Trực tiếp quản lý việc cho thuê, thuê mua nhà ở theo các đối tượng được giao. * Chức năng nhiệm vụ Ban chỉ đạo chính sách nhà ở thành phố Nghiên cứu, xây dựng, triển khai thực hiện các cơ chế chính sách liên quan đến quản lý, phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố. Xây dựng chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố. Chỉ đạo, hướng dẫn, đôn đốc, kiểm tra công tác phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố. Cân đối ngân sách của tỉnh, kế hoạch đầu tư xây dựng nhà ở xã hội phù hợp với nhu cầu trên địa bàn thành phố. Quản lý, phê duyệt các dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Phối hợp với Uỷ ban Mặt trận Tổ quốc và Liên đoàn lao động thành phố để phê duyệt đối tượng thuê, thuê mua nhà ở xã hội. Quản lý quỹ phát triển nhà ở xã hội của thành phố. * Chức năng nhiệm vụ của Quỹ phát triển nhà ở thành phố Quản lý quỹ phát triển nhà ở xã hội theo địa bàn quản lý. Huy động các nguồn vốn, phát triển nguồn vốn để đáp ứng nhu cầu về nhà ở xã hội. * Doanh nghiệp xây dựng nhà ở xã hội Là doanh nghiệp thực hiện chức năng phát triển các dự án xây dựng nhà ở xã hội. Tổ chức xây dựng, phát triển nhà ở xã hội theo kế hoạch hàng năm và từng thời kỳ theo yêu cầu của Ban chỉ đạo điều hành xã hội cấp thành phố. * Lựa chọn đơn vị quản lý vận hành quỹ nhà ở xã hội thuộc sở hữu Nhà nước trên địa bàn thành phố do Uỷ ban nhân dân thành phố quyết định theo nguyên tắc: Sau khi kết thúc đầu tư xây dựng thì quỹ nhà ở xã hội được giao cho Ban quản lý dự án nhà ở xã hội đảm nhận việc quản lý, vận hành. Trong trươờng hợp Ban quản lý dự án không đáp ứng điều kiện để đảm nhận việc quản lý, vận hành dự án thì giao cho tổ chức có chức năng quản lý nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước thực hiện. Trường hợp có từ 02 đơn vị trở lên đăng ký tham gia quản lý, vận hành và khai thác quỹ nhà ở thì việc lựa chọn đơn vị quản lý thực hiện theo nguyên tắc đấu thầu. Đơn vị quản lý, vận hành và khai thác quỹ nhà ở xã hội quy định được hưởng các cơ chế của doanh nghiệp công ích, các ưu đãi trong hoạt động dịch vụ công ích theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp công ích. 3.3.4. Giải pháp về tài chính 3.3.4.1. Giải pháp huy động vốn Hiện nay, vấn đề huy động vốn cho các dự án phát triển nhà ở xã hội đang gặp những khó khăn lớn. Để có đủ kinh phí đầu tư cho phát triển quỹ nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố tương lai, nguồn vốn đầu tư cần phải được huy động từ nhiều nguồn khác nhau trong xã hội. Thông qua những chính sách ưu đãi cho các doanh nghiệp tham gia đầu tư xây dựng quỹ nhà ở xã hội của thành phố như: miễn thuế thu nhập doanh nghiệp trong 4 năm, miến thuế sử dụng đất trong thời hạn 3 năm, chịu thuế giá trị gia tăng chỉ có 10%...sẽ thu hút nhiều thành phần kinh tế hơn nữa tham gia tạo lập quỹ nhà ở xã hội. Ngoài ra, hiện nay thành phố còn đang có chính sách khuyến khích đầu tư bằng cách cung cấp những quỹ đất sạch – đất đã được giải tỏa, đền bù để phục vụ cho các dự án xây nhà ở xã hội. Ngoài những nguồn vốn trên, thành phố cũng có nhiều phương án huy động vốn khác như nguồn vốn trích từ ngân sách địa phương, vốn ứng trước từ các doanh nghiệp xây dựng nhà ở xã hội cho thuê mua, nguồn vốn đầu tư từ ngân sách Nhà nước cho thành phố…Đây là những nguồn vốn mà thành phố có thể huy động thêm để phát triển nhà ở xã hội. Tuy nhiên, giải pháp huy đông vốn thông qua cơ chế, chính sách ưu đãi cho các doanh nghiệp đầu tư vào thị trường nhà ở xã hội vẫn là giải pháp tối ưu trong tương lai. Điều này không chỉ khuyến khích xã hội hóa việc tạo lập nhà ở - đa dạng hóa thị trường nhà ở cho người có thu nhập thấp mà nó còn mở đường cho nhiều nguồn vốn đầu tư của tư nhân tham gia vào thị trường nhà ở. 3.3.4.2. Giải pháp ưu đãi về tài chính cho các doanh nghiệp đầu tư xây dựng Quỹ nhà ở xã hội cho thuê, cho thuê mua trên địa bàn thành phố Hiện nay, để khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu tư tạo lập quỹ nhà ở xã hội, thành phố cần có những cơ chế khuyến khích ưu đãi về tài chính, cụ thể: Ngoài những ưu đãi về tài chính đã được Chính phủ quy định áp dụng cho các doanh nghiệp ra, thành phố Hà Nội có chủ trương dành quỹ đất, hỗ trợ vay vốn với lãi suất thấp để các tổ chức doanh nghiệp xây dựng nhà cho người thu nhập thấp Hà Nội, đồng thời thành phố còn khuyến khích bằng việc sẵn sàng xem xét, trích nguồn vốn trong ngân sách của thành phố để hỗ trợ cho doanh nghiệp với mức hỗ trợ tùy thuộc vào quy mô của dự án. Để tạo điều kiện tốt nhất cho các chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, đối với những quỹ đất dành để xây dựng nhà ở xã hội, thành phố đã tiến hành đầu tư toàn bộ cơ sở hạ tầng như đường, điện, nước và cảnh quan xung quanh công trình đẻ giảm chi phí đầu tư cho các chủ dự án, kinh phí được lấy một phần từ nguồn thu đấu giá quyền sử dụng đất. Bên cạnh đó, thành phố cho phép các doanh nghiệp xây dựng nhà cho người thu nhập thấp cũng được phép huy động vốn. Sau khi được duyệt quyền mua nhà, người thu nhập thấp sẽ đóng 20 - 30% tổng số tiền trước khi xây dựng để tạo vốn cho doanh nghiệp. Tiếp đó, thành phố sẽ cho vay ưu đãi 50%, số vốn đầu tư để xây dựng nhà cho người thu nhập thấp. Số vốn còn lại doanh nghiệp sẽ huy động vốn hoặc vay với lãi suất cao. Với việc linh hoạt trong vấn đề huy động vốn sẽ giúp các doanh nghiệp chủ động hơn về nguồn tài chính để thực hiện dự án. 3.4. Chương trình thí điểm đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố Hà Nội giai đoạn 2007 – 2010 Trong thời gian sắp tới, quỹ nhà ở xã hội của thành phố sẽ tăng lên đáng kể với việc thành phố đang triển khai xây dựng thí điểm nhà ở xã hội. Trước mắt tại đề án thí điểm nhà ở xã hội này, thành phố Hà Nội sẽ tập trung xây dựng thí điểm các loại dự án phát triển nhà ở xã hội theo Luật Nhà ở gồm: Nhà ở xã hội đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách (từ ngân sách Trung ương) Mô hình nhà ở: Nhà ở xã hội dạng căn hộ cho các hộ gia đình thuê. Nhà ở xã hội đầu tư bằng nguồn vay từ Quỹ Đầu tư phát triển Thành phố Hà Nội và vốn huy động Mô hình nhà ở: Nhà ở xã hội dạng căn hộ cho các hộ gia đình thuê mua. Nhà ở xã hội cho công nhân lao động tại khu công nghiệp thuê bằng nguồn vốn đặt hàng mua nhà qua Quỹ Đầu tư phát triển Thành phố Hà Nội. Đối với hai loại hình nhà ở xã hội loại căn hộ cho thuê, thuê mua: Quy mô xây dựng thí điểm khoảng 800 căn hộ cho các hộ gia đình thuê và thuê mua, đây là mô hình vừa phải với tỷ lệ của khu đô thị, rất phù hợp cho một đơn vị quản lý tối thiểu sau đầu tư. Do đặc thù của Hà Nội tại các dự án phát triển nhà ở sau khi Thành phố giao đất, chủ đầu tư thực hiện giải phóng mặt bằng và đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật chủ đầu tư phải bàn giao cho Thành phố 20% diện tích đất ở của dự án để bố trí xây dựng nhà tái định cư phục vụ GPMB hoặc xây dựng quỹ nhà ở phục vụ cho nhu cầu nhà ở trên địa bàn Thành phố. Vì vậy, người dân sống tại nhà ở xã hội vẫn được hưởng các dịch vụ, hệ thống hạ tầng khu đô thị. Đối với loại nhà ở cho công nhân các khu công nghiệp thuê: Khu công nghiệp Bắc Thăng Long được lựa chọn là địa điểm xây dựng thí điểm nhà ở xã hội. Quy mô xây dựng thí điểm là 864 căn hộ cho khoảng 9100 công nhân thuê, địa điểm gần với nơi làm việc của công nhân tại khu công nghiệp nhằm thuận tiện với việc đi lại làm việc của công nhân trong khu công nghiệp, đảm bảo khả năng chi trả tiền thuê của công nhân đồng thời tạo điều kiện nâng cao đời sống văn hóa tinh thần của người lao động tại khu công nghiệp. Dự án đầu tư xây dựng thí điểm nhà ở xã hội theo hình thức cho thuê Vị trí khu đất: Tại lô 19A thuộc ô đất CT19 – Dự án khu đô thị mới Việt Hưng, quận Long Biên, Hà Nội. Diện tích đất, quy mô: Tại lô 19A có diện tích là 24.518 m2 đất, quy mô xây dựng khoảng 500 căn hộ. Chủ đầu tư: Sở Xây dựng. Nguồn vốn: Nguồn vốn ngân sách ( từ ngân sách Trung ương). Thời gian thu hồi vốn: Trong thời gian 30 năm Tổng mức đầu tư: 156.406.000.000 đồng ( Tổng mức đầu tư và thời gian thu hồi vốn tính theo thời điểm xây dựng đề án) Cơ cấu cụ thể Diện tích đất: 24.518 m2 Diện tích sàn xây dựng: 38.358 m2 Mật độ xây dựng 26%; Hệ số sử dụng đất là 1.56 Loại nhà: nhà 6 tầng không bố trí thang máy. Dự án đầu tư xây dựng thí điểm nhà ở xã hội theo hình thức thuê mua Vị trí khu đất: Tại lô 21A thuộc ô đất CT21 – Dự án khu đô thị mới Việt Hưng, quận Long Biên, Hà Nội. Diện tích đất, quy mô: Tại lô 21A có diện tích là 14.325 m2, quy mô xây dựng khoảng 300 căn hộ. Chủ đầu tư: Công ty Quản lý và Phát triển Nhà Hà Nội – Sở Xây dựng. Nguồn vốn: Vay từ Quỹ đầu tư phát triển Thành phố Hà Nội và vốn huy động. Thời gian thu hồi vốn: Trong thời gian 20 năm. Tổng mức đầu tư: 90.096.000.000 đồng. ( Tổng mức đầu tư và thời gian thu hồi vốn tính theo thời điểm xây dựng đề án) Cơ cấu loại nhà cụ thể: Diện tích đất: 14.325 m2 Diện tích sàn xây dựng: 22.050 m2 Mật độ xây dựng 25.6%. Hệ số sử dụng đất 1.54 Loại nhà: nhà 6 tầng không bố trí thang máy Bảng 6: Cơ cấu căn hộ tại dự án đầu tư xây dựng thí điểm nhà ở xã hội theo hình thức thuê mua Diện tích sàn căn hộ Tỷ lệ căn hộ Khoảng 35 m2 Chiếm 20% ( dành cho gia đình trẻ) Khoảng 45 – 50 m2 Chiếm 60% ( dành cho gia đình có 2 con) Khoảng 60 m2 Chiếm 20% ( dành cho gia đình có 2 con đã trưởng thành) Dự án đầu tư xây dựng thí điểm nhà ở xã hội cho công nhân thuê trong khu công nghiệp Vị trí khu đất: Tại ô đất N01, N02, N03 khu công nghiệp Bắc Thăng Long, xã Kim Chung, huyện Đông Anh, Hà Nội. Diện tích đất, quy mô: Tại ô đất N01 có diện tích đất là 24.216 m2, ô đất N02 có diện tích đất là 26.659 m2 và ô đất N03 có diện tích đất là 32.617 m2. Xây dựng nhà ở cho khoảng 9100 công nhân thuê với diện tích sàn là 95.000 m2 tương đương 864 căn hộ. Chủ đầu tư: Công ty Cổ phần Đầu tư xây dựng Hà Nội và Tổng Công ty Cổ phần VINACONEX. Nguồn vốn: Đặt mua nhà từ Quỹ đầu tư phát triển Thành phố Hà Nội. Thời gian thu hồi vốn: Trong thời gian 25 năm. Tổng mức đầu tư: 444.000.000.000 đồng ( Tổng mức đầu tư và thời gian thu hồi vốn tính theo thời điểm xây dựng đề án) Cơ cấu loại nhà: Mật độ xây dựng là 33% Hệ số sử dụng đất là 1.5 – 1.7 lần Loại nhà: nhà 5 tầng không bố trí thang máy ( Nhà xây, nhà lắp ghép dạng nhà chung cư) Bảng 7: Cơ cấu căn hộ nhà ở cho công nhân thuê Diện tích phòng ở Loại phòng Diện tích căn hộ 20 – 25 m2 Quy mô: 6 – 8 người/căn hộ Diện tích căn hộ 40 m2 ( Diện tích 30 m2 + khu vệ sinh 10 m2) Quy mô: 10 – 12 người/căn hộ Đối tượng của dự án Đối tượng là cán bộ, công nhân, viên chức, sỹ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, các đối tượng đã trả nhà ở công vụ theo quy định của pháp luật về nhà ở. Điều kiện: Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình và chưa được thuê hoặc mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước Có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích bình quân trong hộ gia đình dưới 5 m2 sàn/người. Có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng là nhà tạm, hư hỏng hoặc dột nát. Có mức thu nhập bình quân hàng tháng của hộ gia đình không vượt quá 5 lần tổng số tiền thuê, thuê mua nhà ở xã hội phải trả hàng tháng đối với căn hộ có diện tích tối đa là 60 m2 sàn và không thấp hơn 4 lần số tiền thuê, thuê mua nhà phải trả đối với căn hộ có diện tích tối thiểu 30 m2 sàn. Trả trước 20% giá trị căn hộ (đối với đối tượng thuê mua nhà ở xã hội). Việc xét duyệt đối tượng được thuê, thuê mua sẽ được thành phố thực hiện một cách công khai, minh bạch. Người có nhu cầu thuê, thuê mua nhà ở xã hội phải làm đơn, có ý kiến của cơ quan, đơn vị mình đang làm việc xác nhận về số người trong gia đình, về mức thu nhập và điều kiện nhà ở hiện có của người xin thuê, thuê mua nhà ở. Đối với hộ gia đình phải có xác nhận của tất cả các cơ quan, đơn vị của từng thành viên đã có việc làm trong hộ gia đình đó và xác nhận của UBND xã, phường nơi đang sinh sống. Đơn đề nghị thuê, thuê mua nhà gửi cơ quan có thẩm quyền xem xét. Căn cứ vào quỹ nhà ở xã hội, UBND Thành phố phê duyệt danh sách những người được thuê, thuê mua nhà ở xã hội. Ưu tiên cho hộ gia đình có cả 2 vợ chồng tốt nghiệp địa học. Người làm việc ở những khu vực khó khăn, độc hại. Có thời gian công tác tại các vừng xa xôi. Đối với đối tượng là công nhân làm việc trong khu công nghiệp thuê nhà ở. Điều kiện: Là công nhân trong khu công nghiệp Bắc Thăng Long, có nhu cầu thuê nhà ở. Ưu tiên những đối tượng có nhiều năm công tác. Có thành tích trong quá trình công tác. Phương án thu hồi vốn Đối với dự án đầu tư xây dựng thí điểm nhà ở xã hội theo hình thức thuê, thuê mua tại lô CT19A và lô CT21A (khu đô thị Việt Hưng): tổng mức đầu tư của dự án được tính theo nguyên tắc tính đủ các yếu tố chi phí cần thiết để bảo toàn vốn đầu tư xây dựng, quản lý vận hành trong quá trình sử dụng gồm: kinh phí đầu tư xây dựng, chi phí bảo trì công trình, lãi suất vay ưu đãi tại Quỹ đầu tư phát triển Thành phố Hà Nội (không tính chi phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật ngoài hàng rào dự án, trượt giá và chưa tính các chi phí khác như: sử dụng điện, nước, điện thoại và các dịch vụ khác). Giá cho thuê nhà ở xã hội được tính theo khung giá thuê, thuê mua nhà ở xã hội đối với nhà chung cư tại Nghị định 90/2006/NĐ-CP của Chính phủ ngày 6 tháng 9 năm 2006 và Thông tư 05/2006/TT-BXD ngày 1 tháng 11 năm 2006 của Bộ Xây dựng (áp dụng theo khung giá thuê nhà ở xã hội đối với nhà chung cư và khung giá thuê mua nhà ở xã hội). Đối với dự án xây dựng nhà ở cho công nhân khu công nghiệp thuê tại xã Kim Chung, Huyện Đông Anh: Tổng mức đầu tư của dự án được tính theo nguyên tắc tính đủ các yếu tố chi phí cần thiết để bảo toàn vốn đầu tư xây dựng, quản lý vận hành trong quá trình sử dụng gồm: kinh phí đầu tư xây dựng, chi phí bảo trì công trình, lãi suất vay ưu đãi tại Quỹ đầu tư phát triển Thành phố Hà Nội (không tính chi phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật ngoài hàng rào dự án, trượt giá và chưa tính các chi phí khác như: sử dụng điện, nước, điện thoại và các dịch vụ khác). Giá cho thuê nhà ở xã hội được tính theo khung giá thuê, thuê mua nhà ở xã hội đối với nhà chung cư tại Nghị định 90/2006/NĐ-CP của Chính phủ ngày 6 tháng 9 năm 2006 và Thông tư 05/2006/TT-BXD ngày 1 tháng 11 năm 2006 của Bộ Xây dựng (theo khung giá cho thuê nhà ở xã hội tại các khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao). Phương án thu hồi vốn đối với dự án xây dựng nhà ở cho công nhân khu công nghiệp Bắc Thăng Long thuê tại xã Kim Chung, Huyện Đông Anh, Hà Nội sẽ được thực hiện theo 2 phương thức: Phương thức 1: Thành phố cho các doanh nghiệp trong khu công nghiệp Bắc Thăng Long thuê dài hạn 25 – 30 năm (hết thời hạn thuê nếu doanh nghiệp có nhu cầu Thành phố sẽ xem xét cho thuê tiếp). Hình thức thanh toán: thanh toán 1 lần. Với phương thức này ngân sách Thành phố sẽ thu hồi vốn nhanh để đầu tư trực tiếp cho việc xây dựng cáckhu nhà ở công nhân khác. Phương thức 2: Các doanh nghiệp ký hợp đồng thuê nhà với đơn vị quản lý kinh doanh nhà theo danh sách đã được xét duyệt. Hình thức thanh toán: Giá cho thuê nhà ỏ cho công nhân trả hàng tháng theo khung giá thuê nhà ở xã hội đối với nhà chung cư tại Nghị định 90/2006/NĐ-CP của Chính phủ ngày 6 tháng 9 năm 2006 và được điều chỉnh theo quy định. Với dự án thí điểm này thì đến năm 2010 quỹ nhà ở xã hội của Thành phố đã được cải thiện nhằm từng bước đáp ứng tốt nhất nhu cầu nhà ở hiện nay. Mặt khác, sau khi thực hiện đề án thí điểm này xong, Thành phố sẽ rút ra những kinh nghiệm trong quá trình đầu tư xây dựng, phân phối quỹ nhà trên cơ sở đó sẽ thực hiện hàng loạt những dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội khác trên địa bàn thành phố trong những năm tới. KẾT LUẬN Nhà ở là tài sản lớn của mỗi cá nhân, hộ gia đình và của quốc gia, thể hiện văn hoá, phong tục, tập quán của dân tộc, của từng vùng, miền; sự phát triển nhà ở phản ánh sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Việc tạo lập chỗ ở thích hợp, an toàn là nhu cầu thiết yếu bậc nhất, là quyền cơ bản của con người và là điều kiện tiên quyết để phát triển nguồn nhân lực quốc gia. Trong điều kiện nước ta nói chung và Thành phố Hà Nội nói riêng còn nhiều khó khăn thì việc làm sao có được nhũng chính sách khuyến khích xây dựng và phát triển nhà ở xã hội phù hợp để những đối tượng gặp khó khăn về nhà ở hiện nay ổn định cuộc sống, yên tâm làm việc là một việc làm cần thiết. Trong những năm qua, Thành phố Hà Nội đã có rất nhiều cố gắng trong việc giải quyết vấn đề nhà ở xã hội hiện nay trên địa bàn thành phố như : năm 2002, UBND Thành phố Hà Nội đã ban hành Quyết định số 123/QĐ-UB trong đó quy định các chủ đầu tư dự án nhà ở và khu đô thị mới phải dành 20% quỹ đất ở hoặc 30% quỹ nhà ở để bổ sung vào quỹ nhà ở của thành phố để giải quyết nhà ở cho các đối tượng phải di dời để giải phóng mặt bằng và người thu nhập thấp trên địa bàn. Ngày 19 tháng 5 năm 2004 UBND Thành phố Hà Nội đã ban hành Quyết định số 87/2004/QĐ-UB ngày 19 tháng 5 năm 2004, kèm theo bản quy định tạm thời thí điểm giải quyết nhà ở cho một số đối tượng chính sách xã hội trên địa bàn, bao gồm: cán bộ, công chức hưởng lương từ ngân sách nhà nước, người lao động làm việc trong các doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế. Mới đây nhất, Thành phố ban hành quyết định số 1291/QĐ-UBND ngày 16 tháng 10 năm 2008 Quyết định về việc phê duyệt đề án “ Đầu tư xây dựng thí điểm nhà ở xã hội trên địa bàn Thành phố giai đoạn 2007 – 2010”. Những cố gắng đó của thành phố sẽ là những dấu hiệu tích cực trong việc từng bước xác lập quỹ nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố - giải quyết vấn đề nhà ở cho các đối tượng đang gặp khó khăn trên địa bàn Hà Nội. Mặc dù vẫn còn nhiều khó khăn trong quá trình đầu tư xây dựng như thiếu vốn, chưa có sự tham gia của các doanh nghiệp kinh doanh nhà trên địa bàn thành phố… nhưng với việc cố gắng tạo những điều kiện thuận lợi nhất và có cơ chế, chính sách thu hút đầu tư hợp lý, Thành phố Hà Nội sẽ từng bước tháo gỡ những vướng mắc và khắc phục những khó khăn hiện nay để từng bước thực hiện mục tiêu của nước ta đến năm 2010, diện tích bình quân đầu người đạt 15 m2 sàn đối với nhà ở đô thị và đạt 20 m2 sàn bình quân đầu người năm 2020. Phấn đấu đến năm 2010 trên phạm vi toàn thành phố 100% số hộ có nhà ở ổn định, mỗi hộ có căn hộ độc lập. DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Luật nhà ở năm 2005 – Nhà xuất bản Chính trị quốc gia. Luật đất đai năm 2003 – Nhà xuất bản Chính trị quốc gia. Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 6 tháng 9 năm 2006 Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật nhà ở. Nghị định 71/2001/NĐ-CP ngày 5 tháng 10 năm 2001 Ưu đãi đầu tư xây dựng nhà ở để bán và cho thuê. Thông tư 05/2006/TT-BXD ngày 01 tháng 11 năm 2006 Hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 6 tháng 9 năm 2006 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật nhà ở. Thông tư 20/2002/TT-BTC ngày 28 tháng 2 năm 2002 Hướng dẫn thi hành Nghị định 71/2001/NĐ-CP ngày 5 tháng 10 năm 2001 của Chính phủ về ưu đãi đầu tư xây dựng nhà ở để bán và cho thuê. Quyết định 76/2004/QĐ-TTg ngày 6 tháng 5 năm 2004 của Thủ tướng Chính phủ về việc phê duyệt định hướng phát triển nhà ở đến năm 2020. Chương trình 11-Ctr/TU ngày 4 tháng 8 năm 2006 của Thành ủy Hà Nội về việc xây dựng phát triển và quản lý đô thị Hà Nội giai đoạn 2006 – 2010. Báo cáo số liệu về nhà ở xã hội của thành phố Hà Nội gửi Bộ Xây dựng theo yêu cầu tại văn bản số 140/BXD-QLN ngày 22/1/2008 của Bộ Xây dựng. Báo cáo phát triển nhà ở xã hội của Hàn Quốc năm 2008. Đề án đầu tư xây dựng thí điểm nhà ở xã hội trên địa bàn TP Hà Nội giai đoạn 2007 – 2010 của thành phố Hà Nội. Đề án về chính sách nhà ở cho cán bộ, công chức năm 2008 của Ban Tổ chức Trung ương. Đề án chương trình đầu tư xây dựng nhà ở xã hội giai đoạn 2009 – 2015 của Bộ Xây dựng. Đề án xây dựng cơ chế thí điểm đầu tư xây dựng công trình hạ tầng xã hội để cho các đơn vị ngoài công lập thuê dài hạn theo Quyết định số 1561/QĐ-TTg ngày 16 tháng 11 năm 2007 của Thủ tướng Chính phủ. Trường Đại Học Kinh Tế Quốc Dân: “ Giáo trình quản lý nhà nước về đất đai và nhà ở”. Website: www.dothi.net www.moc.gov.vn www.ibst.vn www.baoxaydung.com.vn Phụ lục số 2:. Mẫu đơn đề nghị thuê (thuê mua) nhà ở xã hội CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc ĐƠN ĐỀ NGHỊ THUÊ NHÀ Ở XÃ HỘI Kính gửi: Uỷ ban nhân dân (*)....................................................... Tên tôi là:…….......................................CMND số...................., cấp ngày............tháng...........năm...................,nơi cấp....................................... Nghề nghiệp:............................................................................... Nơi công tác: Chức vụ:......................... Hiện ở tại:................................ Thực trạng về nhà ở:. Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình: Chưa được thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước: Có nhà ở nhưng là nhà ở tạm bợ, hư hỏng hoặc dột nát Có nhà ở nhưng diện tích bình quân trong hộ gia đình dưới 5 m2sàn/người: , cụ thể: - Địa chỉ nhà ở: .... - Diện tích nhà ở: .... - Cấp, hạng nhà ở: Các thành viên trong hộ gia đình: (ghi rõ họ tên và đã có việc làm hay chưa) 1.......................................................................................................................... 2.......................................................................................................................... 3.......................................................................................................................... ............................................................................................................................ Tôi làm đơn này đề nghị Uỷ ban nhân dân tỉnh (thành phố) .............................. xét duyệt cho tôi được (thuê hoặc thuê mua).......................... nhà ở xã hội và xin cam đoan chấp hành đầy đủ các quy định của nhà nước về thuê, thuê mua nhà ở xã hội. Tôi cam đoan những lời khai trong đơn là đúng sự thực và chịu trách nhiệm trước pháp luật về các nội dung đã kê khai trong đơn. Xác nhận của cơ quan, đơn vị (**) ......., ngày ...... tháng ......năm ........ (Về số người trong hộ gia đình, Người viết đơn về mức thu nhập của người làm đơn và điều kiện nhà ở) (Ký và ghi rõ họ tên) (Đại diện Lãnh đạo đơn vị ký tên, đóng dấu) Phụ lục số 3:. Mẫu đơn đề nghị thuê (thuê mua) nhà ở xã hội CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc ĐƠN ĐỀ NGHỊ THUÊ MUA NHÀ Ở XÃ HỘI Kính gửi: Uỷ ban nhân dân (*)....................................................... Tên tôi là:…….......................................CMND số...................., cấp ngày............tháng...........năm...................,nơi cấp....................................... Nghề nghiệp:............................................................................... Nơi công tác: Chức vụ:......................... Hiện ở tại:................................ Thực trạng về nhà ở:. Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình: Chưa được thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước: Có nhà ở nhưng là nhà ở tạm bợ, hư hỏng hoặc dột nát Có nhà ở nhưng diện tích bình quân trong hộ gia đình dưới 5 m2sàn/người: , cụ thể: - Địa chỉ nhà ở: .... - Diện tích nhà ở: .... - Cấp, hạng nhà ở: Các thành viên trong hộ gia đình: (ghi rõ họ tên và đã có việc làm hay chưa) 1.......................................................................................................................... 2.......................................................................................................................... 3.......................................................................................................................... ............................................................................................................................ Tôi làm đơn này đề nghị Uỷ ban nhân dân tỉnh (thành phố) .............................. xét duyệt cho tôi được (thuê hoặc thuê mua).......................... nhà ở xã hội và xin cam đoan chấp hành đầy đủ các quy định của nhà nước về thuê, thuê mua nhà ở xã hội. Tôi cam đoan những lời khai trong đơn là đúng sự thực và chịu trách nhiệm trước pháp luật về các nội dung đã kê khai trong đơn. Xác nhận của cơ quan, đơn vị (**) ......., ngày ...... tháng ......năm ........ (Về số người trong hộ gia đình, Người viết đơn về mức thu nhập của người làm đơn và điều kiện nhà ở) (Ký và ghi rõ họ tên) (Đại diện Lãnh đạo đơn vị ký tên, đóng dấu) Phụ lục số 1a: Bảng khung giá thuê, thuê mua nhà ở xã hội Bảng 1. Khung giá thuê nhà ở xã hội đối với nhà ở thấp tầng tại khu vực nông thôn Đơn vị tính: 1.000 đồng/m2 Vùng Giá Đồng bằng Trung du Miền núi Giá thuê tối thiểu Giá thuê tối đa Giá thuê tối thiểu Giá thuê tối đa Giá thuê tối thiểu Giá thuê tối đa Khung giá 13 20 10 18 9 16 Bảng 2. Khung giá thuê nhà ở xã hội đối với nhà chung cư Đơn vị tính: 1.000 đồng/m2 Loại đô thị Giá Đô thị đặc biệt và loại I Đô thị loại II, loại III Đô thị loại IV, loại V Giá thuê tối thiểu Giá thuê tối đa Giá thuê tối thiểu Giá thuê tối đa Giá thuê tối thiểu Giá thuê tối đa Khung giá 15 28 13 25 12 22 Phụ lục số 1b: Bảng khung giá thuê, thuê mua nhà ở xã hội Bảng 3. Khung giá cho thuê nhà ở xã hội tại các khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao Đơn vị tính: 1.000 đồng/m2 Các khu công nghiệp tập trung Mức giá Giá thuê tối thiểu Giá thuê tối đa 9 25 Bảng 4. Khung giá cho thuê mua nhà ở xã hội Đơn vị tính: 1.000 đồng/m2 Mức giá Trả lần đầu Trả hàng tháng Đô thị đặc biệt và loại I Đô thị loại II, loại III Đô thị loại IV, loại V Giá thuê tối thiểu Giá thuê tối đa Giá thuê tối thiểu Giá thuê tối đa Giá thuê tối thiểu Giá thuê tối đa 20% giá đầu tư cho 1 m2 sàn sử dụng căn hộ X Diện tích sử dụng căn hộ. 18 30 16 27 14 24

Các file đính kèm theo tài liệu này:

  • docThực trạng và giải pháp phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố Hà Nội.doc
Luận văn liên quan