Ứng dụng hệ thống thông tin địa lí (GIS) thành lập bản đồ tra cứu giá đất trên địa bàn phường Mỹ Long, thành phố Long Xuyên, tỉnh An Giang

rong tình huống thông tin cho ít điểm, đường hay vùng lựa chọn thì nội suy hay ngoại suy phải sử dụng để có nhiều thông tin hơn. Nghĩa là phải giải đoán giá trị hay tập giá trị mới, phần này mô tả nội suy hướng điểm, có nghĩa một hay nhiều điểm trong không gian được sử dụng để phát sinh giá trị mới cho giá trị khác nơi không đo giá trị trực tiếp được. Trong thực tế nội suy được áp dụng cho mô hình hoá bề mặt khi cần phải giải đoán các giá trị mới cho bề mặt hai chiều trên cơ sở độ cao láng giềng. d) Tính diện tích - Phương pháp thủ công: _ Đếm ô _ Cân trọng lượng _ Đo thước tỷ lệ - Phương pháp GIS: _ Dữ liệu Vector: Chia nhỏ bản đồ dưới dạng đa giác _ Dữ liệu Raster: Tính diện tích của một ô, sau đó nhân diện tích này với số lượng ô của bản đồ. Trang 24 1.2. Giới thiệu phần mềm ArcGIS Desktop 9.3 ArcGIS là một bộ phần mềm thương mại phục vụ cho công tác quản lý tài nguyên thiên nhiên, xã hội kết hợp sự phát triển của công nghệ với nền tảng là công nghệ máy tính, đồ họa, phân tích và quản lý dữ liệu không gian. Để xây dựng hệ thống thông tin địa lí hoàn chỉnh ArcGIS tích hợp nhiều phần mềm: ArcGIS Desktop, Server GIS, ESRI Data, Mobile GIS, Hosted GIS. Hình 1.12: Sơ đồ các hợp phần của ArcGIS Phần mềm ArcGIS Desktop được sử dụng khá phổ biến cho các ứng dụng trên máy tính cá nhân, sản phẩm ArcGIS thương mại bao gồm 3 mức độ license khác nhau: ArcView, ArcEditor, ArcInfo. Trong đó mức ArcInfo là mức có chi phí bản quyền cao nhất và là mức có đầy đủ các chức năng phân tích không gian mạnh mẽ, thể hiện đầy đủ sức mạnh của ArcGIS. Dù ở mức độ license nào thì bộ ArcGIS Desktop cũng gồm 3 thành phần chính: ArcCatalog, ArcMap và ArcToolbox. 1.2.1. ArcCatalog ArcCatalog cho phép người sử dụng dễ dàng truy cập và quản lý những dữ liệu địa lí được lưu trữ trong thư mục và đĩa cứng hoặc trong những vùng có thể liên kết dữ liệu hệ thống. Dữ liệu có thể copy, di chuyển, xóa, quan sát sơ bộ trước khi thêm vào bản đồ. Cùng với nó, metada có thể được đọc hoặc tạo nên sử dụng trong ứng dụng của ArcGIS. ArcCatalog cung cấp các phương tiện để xem, quản lý các dữ liệu địa lí và các bảng dữ liệu thuộc tính. Có 3 chế độ để xem dữ liệu trong ArcCatalog: Contents, Preview và Metadata view. Trang 25 - Trong chế độ contents view tất cả các dữ liệu mà ArcGIS có thể nhận dạng được sẽ được hiển thị dưới dạng cây thư mục (catalogue tree) hay các biểu tượng (icons) giống như chương trình Windows Explorer. - Có thể xem sơ bộ (preview) các dữ liệu địa lí dưới dạng bản đồ (geographic view) hay dưới dạng bảng (table view). Lưu ý rằng một CSDL địa lí bao gồm các đối tượng được xác định bởi vị trí địa lí và thông tin thuộc tính trong bảng attribute table. - Trong chế độ Metadata View có thể xem các dữ liệu dạng metadata, tức là các thông tin mô tả khác nhau về dữ liệu như hệ quy chiếu, thời gian và phương pháp thu thập,... Hình 1.13: Màn hình giao diện ArcCatalog 1.2.2. ArcToolbox ArcToolbox cung cấp một môi trường cho xử lý thông tin địa lí ( xử lý đó bao gồm thay đổi hoặc trích dẫn thông tin). Chức năng công cụ sử dụng trong suốt quá trình phân tích. ArcToolbox được gắn vào trong ArcCatalog và ArcMap.. ArcToolbox có các tính năng thông dụng: - Chuyển đổi định dạng dữ liệu không gian (Conversion Tools) - Phân tích dữ liệu không gian (Analysis Tools) - Quản lý dữ liệu ( Data Management Tools) Trang 26 Hình 1.14: Màn hình giao diện ArcToolbox 1.2.3. ArcMap ArcMap cho phép người sử dụng trình bày và truy vấn bản đồ, tạo nên bản sao đầy đủ của bản đồ và thực hiện các chức năng phân tích bản đồ. ArcMap cung cấp một cách đơn giản việc chuyển từ quan sát đến sửa chữa đặc trưng không gian của bản đồ. Dữ liệu ở bên trong ArcMap có thể xem dưới 2 chế độ: Data View và Layout View. Các ứng dụng chính của ArcMap là hiển thị trực quan cơ sở dữ liệu không gian, tạo lập bản đồ, trình bày sản phẩm. Hình 1.15: Màn hình giao diện ArcMap Trang 27 1.2.4. Các mô hình dữ liệu địa lí ArcGIS hỗ trợ hai mô hình đối tượng file-based và mô hình đối tượng DBMS( DataBase Management System). Hai mô hình file-based là coverages và shapefiles. Coverages và shapefiles là mô hình dữ liệu quan hệ địa lí (georelational data model). Những mô hình này lưu dữ liệu vector cho các đối tượng trong các tập tin nhị phân và sử dụng số định danh duy nhất để liên kết đối tượng với thuộc tính nằm trong bảng thuộc tính. Mô hình đối tượng DBMS được ArcGIS hỗ trợ là mô hình dữ liệu geodatabases (geodatabase data model). Trong mô hình này, các đối tượng được lưu thành các hàng của bảng CSDL quan hệ. Các hàng trong bảng chứa cả thông tin tọa độ và thông tin thuộc tính cho đối tượng. 1.2.4.1. Coverages Coverages là dạng format chính sử dụng trong những phép xử lý phức tạp, để xây dựng các tập dữ liệu địa lí chất lượng cao, và để thực hiện phân tích không gian lớn của ArcInfo. Coverages chứa những kiểu đối tượng chính, phức và phụ (primary, composite, và secondary features). Primary features trong coverage chính là điểm nhãn (label point), cung (arcs), và polygons. Composite features là tuyến đường (routes/sections) và vùng (regions) được xây dựng từ primary feature. Coverages còn có secondary features là: điểm đăng ký (tics), các liên kết (links), và chú giải (annotation). Tics và links không biểu diễn cho đối tượng đồ họa, nhưng được dùng để quản lý coverages. Annotation dùng để thể hiện text về đối tượng đồ họa trên bản đồ. 1.2.4.2. Shapefiles Shapefiles rất hay được dùng trong thành lập bản đồ và trong một số phân tích. Phần lớn dữ liệu địa lí đều nằm ở dạng shapefile. Shapefiles đơn giản hơn coverages vì nó không lưu tất cả các tập hợp topological cho từng đối tượng và lớp đối tượng khác nhau. Mỗi shapefile chỉ lưu các đối tượng trong những lớp đối tượng đơn. Trang 28 Shapefiles có hai kiểu đối tượng điểm: points và multipoints. Các kiểu đối tượng đường của shapefile là simple lines hay multipart polylines. Các kiểu đối tượng vùng là simple areas hay multipart areas gọi là polygons. Shapefiles được lưu trong folders. Một shapefile bao gồm một tập các files dữ liệu vector data và một file dạng dbf giữ thuộc tính của đối tượng. Ngoài những đối tượng cơ bản, có thể tạo những đối tượng tùy biến như thửa đất, đường ống... Các đối tượng tùy biến có hành vi chuyên biệt rất thích hợp để biểu diễn đối tượng của thế giới thực. 1.2.4.3. Geodatabases Geodatabases dùng để cài đặt một mô hình dữ liệu đối tượng GIS. Geodatabase lưu mỗi đối tượng địa lí trong một hàng của bảng. Đường nét của đối tượng được lưu trong trường shape của bảng, thuộc tính lưu trong những trường khác. Mỗi bảng lưu một lớp đối tượng (feature class). Ngoài các features, geodatabases còn lưu cả ảnh rasters, bảng dữ liệu, và các tham chiếu đến những bảng khác. Một số ưu điểm của geodatabase đó là các features trong geodatabases có thể xây dựng những hành vi riêng; các features được lưu hoàn toàn trong một database đơn; và các lớp đối tượng lớn của geodatabases được lưu dễ dàng, không cần phải lợp lên nhau. Phiên bản geodatabases nhiều người dùng được cài đặt qua phần mềm ArcSDE. Phiên bản đơn cài trong Microsoft Access. Truy cập cơ sở dữ liệu thông qua ứng dụng của ArcGIS như ArcMap và ArcCatalog. Mỗi lớp đối tượng của geodatabases chứa một kiểu đối tượng hình học. Các lớp đối tượng có quan hệ với nhau được tổ chức thành các tập dữ liệu đối tượng (feature datasets). 1.3. Giá đất và cơ sở định giá đất 1.3.1. Giá đất Theo Tổng cục quản lý đất đai (2009) Giá đất được hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ đối với một thửa đất (khu đất) cụ thể cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định. Giá của đất tuỳ theo giá trị của đất bao gồm: Loại đất, hạng đất, quan hệ cung cầu về đất. Tuỳ vào chiến lược phát triển kinh tế của khu vực đất, tuỳ lợi ích Trang 29 kinh tế của xã hội và người sử dụng đất cũng như tuỳ thuộc yêu cầu quản lý đất đai mà hình thành. Như vậy giá đất được hình thành là kết quả của sự tác động qua lại của nhiều yếu tố một cách hợp lý và tuân thủ theo một số luật lệ nhất định. Đất được hình thành ở hai loại giá: - Giá đất Nhà nước quy định nằm trong khung giá chung của cả nước, loại giá này dựa trên cơ sở phân hạng định giá trị của đất dựa vào các yếu tố đã quy định và tuỳ thuộc vào từng vùng, khu vực cũng như điều kiện cụ thể của từng địa phương mà hình thành. Dựa trên cơ sở này Nhà nước quy định mức thuế cho người sử dụng đất. Giá đất này được UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành ngày 01 tháng 01 hằng năm. - Giá đất trên thị trường là giá đất hình thành do sự thỏa thuận giữa các bên có quan hệ trao đổi, buôn bán với nhau về đất đai. Giá này dựa vào nhu cầu và tâm lý của người mua bán hay sang nhượng, là loại giá không ổn định, không có cơ sở vững chắc về mặt phân hạng cũng như pháp lý mà chủ yếu dựa vào sự quyết đoán, vào thị hiếu hay sở thích và tâm lý của người sử dụng, loại giá này thông thường cũng dựa trên cơ sở khung giá quy định của Nhà nước mà hình thành nhưng ở mức cao hay thấp hơn, thường bằng giá Nhà nước cộng sự chênh lệch do nhu cầu và tâm lý của người mua và người bán. 1.3.2. Định giá đất 1.3.2.1. Khái niệm Định giá đất được hiểu là sự ước tính về giá trị quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định. 1.3.2.2. Mục tiêu Việc định giá đất nhằm đảm bảo các thửa đất có giá trị hợp lý tùy theo mục đích định giá. Đánh giá đúng tiềm năng của thửa đất sẽ mang lại ở hiện tại và trong tương lai đồng thời giúp cho việc thực hiện quy hoạch giải tỏa đền bù thỏa đáng, hợp lòng dân. Trang 30 1.3.3. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất Giá đất chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố bao gồm khách quan và chủ quan. Hình 1.16: Sơ đồ giá đất và các nhân tố ảnh hưởng 1.3.3.1. Nhân tố khu vực a) Vị trí đất Vị trí được xem là nhân tố quan trọng hàng đầu quyết định giá đất. Vị trí được đánh giá thông qua định lượng khoảng cách đến trung tâm (hành chính, thương mại…), bệnh viện, trường học, nhà hát…; mất độ dân số; chất lượng dân số… b) Cơ sở hạ tầng Trong khu vực cần xem xét mức độ cung cấp và hoàn thiện về điện cho sinh hoạt và sản xuất, hệ thống cấp thoát nước trong khu vực, dịch vụ thông tin, giải trí có đầy đủ không, chất lượng đường giao thông của khu vực… c) Chất lượng môi trường Bao gồm địa chất, địa thế, độ dốc, hướng gió, tiếng ồn, trình độ học vấn, nghề nghiệp, mức thu nhập của dân cư trong khu vực, sự ô nhiễm môi trường về bụi, rác, nước thải, mùi hôi, khí thải. d) Hạ tầng xã hội Trong khu vực khả năng cung cấp các loại hình về trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại, trụ sở cơ quan hành chính và khu vui chơi giải trí… 1.3.3.2. Nhân tố xã hội a) Dân số Bao gồm sự tăng trưởng dân số, sự di dân từ nông thôn về thành thị và các khu công nghiệp, sự tăng tuổi thọ của người cao tuổi. Trang 31 b) Tình trạng an ninh Liên quan đến trạng thái tốt xấu của trật tự xã hội. Khu vực nào có trật tự xã hội tốt thì cuộc sống của dân cư cảm thấy an toàn khuyến khích đầu tư, mua bán, cư trú và giá đất khu vực này thường sẽ cao. d) Đầu cơ nhà đất Đầu cơ là đầu tư vào hàng hóa nhưng không có nhu cầu sử dụng mà hy vọng và lợi dụng sự biến động giá cả trên thị trường để thu được siêu lợi nhuận. Nhân tố này ảnh hưởng rất lớn đến giá đất trên thị trường có thể làm xoay chuyển giá cả thị trường. e) Tiến độ đô thị hóa Đô thị hóa sẽ kéo theo tốc độ tăng dân số do di dân tự do, các dự án đầu tư cơ sở hạ tầng và chuyển dịch mục đích sử dụng đất giữa các khu vực trong thành phần kinh tế. 1.3.3.3. Nhân tố kinh tế a) Tình trạng phát triển kinh tế Thu nhập quốc dân tăng, tài chính tiền tệ lành mạnh, kinh tế phồn vinh, tăng cơ hội có việc làm, tổng đầu tư xã hội tăng, yêu cầu về đất không ngừng mở rộng thúc đẩy giá đất tăng. b) Mức độ dự trữ và đầu tư Mức độ dự trữ tăng trưởng thì đầu tư tăng tương ứng thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội. c) Thu nhập và tiêu dùng của dân cư: Thu nhập thấp các khoản chi tiêu phải ưu tiên cho các nhu cầu thiết yếu về các vật phẩm nuôi sống. Khi thu nhập tăng lên, đảm bảo các nhu cầu thiết yếu thì phần thu nhập dư sẽ chuyển sang giải quyết nhu cầu nhà ở. Bên cạnh đó, tình trạng việc làm và nghề nghiệp cũng yêu cầu về tính chất, đặc điểm của nhà ở cho phù hợp. d) Tỷ lệ thất nghiệp Tỷ lệ thất nghiệp tăng cao sẽ có tác động ngược lại với giá trị nhà đất. Sự thay đổi của tỷ lệ thất nghiệp đồng hành với sự thay đổi trong tiến bộ của nền kinh tế, và tỷ lệ biến động của giá nhà đất. Trang 32 e) Biến động vật giá Biến động vật giá tác động đến giá đất thông qua biến động giá các yếu tố nguyên liệu đầu vào và các yếu tố nguyên liệu kỹ thuật. f) Hoạt động kinh doanh Thái độ của các nhà đầu tư và người tiêu dùng và các tác động đầu tư của Chính phủ vào các công trình xây dựng. 1.3.3.4. Nhân tố cá biệt a) Quy mô diện tích Tương ứng với mỗi mục đích sử dụng đất cụ thể yêu cầu quy mô thửa đất tương ứng, quy mô quá lớn hay quá nhỏ của thửa đất đều ảnh hưởng đến hiệu quả sử dụng. b) Kích thước thửa đất Chiều rộng, chiều sâu của thửa đất phải cân đối và phù hợp với diện tích. c) Hình thể thửa đất Hình thể thửa đất sẽ ảnh hưởng đến việc sử dụng hiệu quả diện tích thửa đất, kiến trúc công trình xây dựng… d) Tình trạng pháp lý của thửa đất Các quyền đối với thửa đất, nguồn gốc sử dụng đất và các công trình trên đất, tình trạng về quyền lợi đối với thửa đất, phù hợp với quy hoạch. 1.3.3.5. Chính sách, pháp luật a) Chính sách đất đai Bao gồm việc quy định các quyền sử dụng đất, quyền sở hữu đất, những hạn mức sử dụng và hạn chế về diện tích sử dụng đất. b) Quy hoạch đô thị Trong quy hoạch đô thị, các quy định về công dụng, tỷ lệ dung tích, kiến trúc xây dựng và mật độ kiến trúc đều ảnh hưởng đến giá đất. c) Chính sách thuế Mức thuế nhà đất, thuế thu nhập cá nhân cao làm giảm đầu tư sản xuất dẫn đến nhu cầu đất giảm kéo theo giá đất giảm hoặc ngược lại. d) Chính sách tiền tệ Trang 33 Chính sách tài chính ảnh hưởng giá đất thông qua tỷ lệ lãi suất, sự tăng của tỷ lệ lãi suất làm giá trị tài sản thấp hơn. 1.3.4. Nguyên tắc xác định giá đất Theo khoản 23 Điều 4 và Điều 55 Luật Đất Đai 2003, Giá đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất. Giá đất được hình thành trong 03 trường hợp sau: - Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá. - Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. - Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Một trong những khác biệt cơ bản giữa luật đất đai hiện hành so với luật đất đai 1993 đó là sử dụng giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường là một trong những nguyên tắc để xác định giá đất. Theo quy định tại khoản 1 Điều 56 Luật Đất Đai 2003 thì giá đất được xác định theo 3 nguyên tắc sau: - Sát giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp. - Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo qui hoạch thì mức giá như nhau. - Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo qui hoạch thì mức giá như nhau. 1.3.5. Phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất Phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất theo quy định của Nhà nước trong Nghị định số 188/2004/NĐ-CP, Nghị định số 123/2007/NĐ-CP và Thông tư 145/2007/TT-BTNMT. Trang 34 1.3.5.1. Phương pháp so sánh trực tiếp a) Khái niệm Là phương pháp xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất, hạng đất, loại đô thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất, loại đất cần định giá. b) Công thức tính Theo Tài liệu phục vụ hội nghị tập huấn định giá đất tỉnh An Giang (2008), Trong phương pháp so sánh trực tiếp, giá bán của các bất động sản so sánh sẽ được điều chỉnh (cộng hoặc trừ) một lượng tiền nhất định, tùy thuộc vào mức độ khác nhau của các yếu tố cấu thành giá bất động sản giữa bất động sản so sánh và bất động sản chủ thể. Công thức có dạng: AP = S + BA + BeA + GA + IA + CA + NA Trong đó: AP là giá bất động sản chủ thể; S là giá bán của bất động sản so sánh; BA là lượng điều chỉnh cho những khác biệt về vị trí của thửa đất; BeA là lượng điều chỉnh cho những khác biệt về qui mô, kích thước thửa đất; GA là lượng điều chỉnh cho sự khác biệt về tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất; IA là lượng điều chỉnh cho sự lạm phát kể từ ngày bán đến thời điểm điều tra; CA là lượng điều chỉnh cho sự khác nhau về các điều kiện quy hoạch xây dựng; NA là lượng điều chỉnh cho sự khác biệt về cơ sở hạ tầng và môi trường xung quanh. Kết quả của những điều chỉnh này được biểu thị bằng tổng số tiền gộp lại hoặc bằng tỉ lệ % ( nếu lượng tiền biểu thị bằng tỉ lệ %) c) Điều kiện áp dụng Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá khi trên thị trường có các loại đất tương tự đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất so sánh được với loại đất cần định giá. Giá đất chuyển nhượng này phải là giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường và trong thời gian gần với thời điểm điều tra không quá 1 năm. Thường được sử dụng định giá bất động sản là đất ở hoặc đất trống, trong khu dân cư, các bất động sản thương mại – dịch vụ. Trang 35 1.3.5.2. Phương pháp thu thập a) Khái niệm Là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương số giữa mức thu nhập thuần túy thu được hàng năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi kiết kiệm bình quân một năm ( tính đến thời điểm xác định giá đất) của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn. b) Công thức tính Theo Tài liệu phục vụ hội nghị tập huấn định giá đất tỉnh An Giang (2008) công thức tính áp dụng cho phương pháp thu nhập: - Phương pháp vốn hóa sinh lợi Phương pháp vốn hóa sinh lợi sử dụng công thức tổng quát dòng chiết khấu phát sinh không đều giữa các năm hoặc giữa các giai đoạn của cả quá trình kinh doanh. n ( )n r K K + = 1 1 0 Trong đó: K0 là giá trị hiện tại; Kn là giá trị thu nhập đến năm hoặc giai đoạn thứ n; r là lãi suất bình quân năm; n là số năm hay số giai đoạn phát sinh thu nhập; ( )n 1+ r 1 là hệ số chiết khấu để tính chuyển các khoản tiền từ giá trị ở mặt bằng thời gian tương lai về mặt bằng thời gian hiện tại. - Phương pháp vốn hóa trực tiếp Là phương pháp tính giá trị bất động sản trên cơ sở biết thu nhập năm đầu tiên từ bất động sản hoặc từ một giá trị vốn đầu tư ban đầu. Công thức tổng quát áp dụng trong phương pháp vốn hóa trực tiếp: Kn = K0(1+r)n Trong đó: K0 là vốn đầu tư ban đầu; Kn là vốn đầu tư ban đầu và lợi nhuận từ vốn được tính ở năm cuối hoặc giai đoạn cuối; (1+r)n là hệ số lãi kép tính đến năm thứ n. c) Điều kiện áp dụng Trang 36 Phương pháp thu nhập chỉ áp dụng để định giá cho các loại đất xác định được các khoản thu nhập mang lại từ đất và phải xác định được đầy đủ, chính xác các khoản chi phí cũng như các khoản thu nhập từ bất động sản đó trong năm. Phương pháp thu nhập thích hợp nhất cho các loại tài sản được mua bán thường xuyên trên thị trườ__________ng hoặc được lưu giữ phục vụ cho mục đích tạo ra lợi nhuận như những căn hộ, những công trình thương mại hoặc những công trình làm văn phòng. 1.3.5.3. Phương pháp chiết trừ a) Khái niệm Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài sản gắn liền với đất). b) Công thức tính Theo Tài liệu phục vụ hội nghị tập huấn định giá đất tỉnh An Giang (2008) công thức tính áp dụng cho phương pháp chiết trừ: - Công thức tính chi phí đơn giản (áp dụng đối với bất động sản xây mới): GBĐS = (SĐ x GĐC) + (SCT x GCTC) Trong đó: GBĐS là giá trị bất động sản; SĐ là số mét vuông đất; GĐC là giá chuẩn cho 1m2 đất; SCT là diện tích sàn sử dụng; GCTC là đơn giá chuẩn 1m2 sàn sử dụng. - Công thức tính chi phí phức tạp (áp dụng cho bất động sản đã qua thời gian sử dụng): P1 = P – G(kh) GĐ = GBĐS – P1 Trong đó: P là chi phí thay thế; G(kh) là giá trị khấu hao; P1 là chi phí thay thế đã khấu hao; GĐ là giá trị đất; GBĐS là giá thị trường của bất động sản được tái tạo c) Điều kiện áp dụng Phương pháp chiết trừ được áp dụng để xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất trong trường hợp không có đủ số liệu về giá thị trường của các thửa đất trống tương tự để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp, trong khi có thể thu thập số liệu giá thị trường của các thửa đất có tài sản gắn liền với đất tương tự như thửa đất cần xác định. Trang 37 Phương pháp chi phí được áp dụng để định giá cho tất cả các lọai bất động sản. Tuy nhiên, phương pháp này thường được áp dụng để định giá những bất động sản đặc biệt ít giao dịch trên thi trường như các công sở, bệnh viện, trường học...phục vụ cho việc giải tỏa đền bù. 1.3.5.4. Phương pháp thặng dư Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất trống có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử dụng để sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra sự phát triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản. Điều kiện áp dụng: Phương pháp thặng dư được áp dụng để xác định giá đất của các thửa đất trống có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc do chuyển mục đích trong khi không có giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất tương tự trên thị trường. 1.3.6. Định giá đất đô thị thành phố Long Xuyên Trình tự các bước xây dựng bảng giá đất thành phố Long Xuyên: Bước 1: Công tác chuẩn bị bao gồm thu thập các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, đấu giá, giao đất. Bước 2: Thu thập thông tin, tài liệu danh sách thửa đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các dự án công trình đang triển khai, tình hình chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn, lập và điều chỉnh quy hoạch... Sử dụng các phiếu điều tra để thu thập thông tin thửa đất. Từ những thông tin thu thập được tiến hành xử lý đối với các thửa đất có tài sản gắn liền thì chiết trừ ra, loại bỏ hoặc điều tra bổ sung đối với những thửa đất có giá đột biến. Tùy trường hợp mà áp dụng các phương pháp tính giá khác nhau hoặc có thể kết hợp nhiều cách tính. Cuối cùng, tổng hợp kết quả điều tra và xử lý đưa ra mức giá đất. Bước 3: Tổng hợp kết quả điều tra giá đất thị trường tại thành phố. Bước 4: Xem xét mức độ tăng giảm qua kết quả điều tra giá đất thị trường thành phố và đưa ra kiến nghị điều chỉnh giá cho phù hợp. Nhà nước quy định phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất chung cho toàn quốc và đối với từng tỉnh sẽ có quy định cụ thể về giá các loại đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành vào ngày 01 tháng 01 Trang 38 hàng năm. Theo Quyết định số 68/2010/QĐ-UBND của Ủy Ban Nhân Dân tỉnh An Giang ban hành quy định xác định giá các loại đất năm 2011 cụ thể đối với khu vực thành phố Long Xuyên: 1.3.6.1. Đất ở đô thị - Phân loại đường phố: thành phố Long Xuyên được phân thành 04 loại đường phố; đường phố loại 1 có giá đất cao nhất trong nội thành, nội thị. - Phân đoạn đường phố: căn cứ cơ sở hạ tầng và khả năng sinh lợi, đường phố được phân nhiều đoạn đường có mức giá khác nhau. - Phân loại vị trí: mỗi đường phố hoặc đoạn đường phố được phân tối đa 04 vị trí: _ Vị trí 1: Thửa đất tiếp giáp mặt tiền đường phố có mức giá cao nhất; _ Vị trí 2: Thửa đất tiếp giáp phía sau thửa đất vị trí 1 hoặc trong hẻm của đường phố có độ rộng lớn hơn 3 mét, điều kiện sinh hoạt thuận lợi, cơ sở hạ tầng hoàn chỉnh (như mặt đường láng nhựa hoặc láng xi măng, hệ thống cấp nước tương đối hoàn chỉnh) giá đất bằng 60% của vị trí 1; _ Vị trí 3: Thửa đất trong hẻm của đường phố có độ rộng từ 2 mét đến 3 mét, điều kiện sinh hoạt kém hơn vị trí 2, giá đất bằng 40% của vị trí 1; _ Vị trí 4: Thửa đất trong hẻm của đường phố có độ rộng nhỏ hơn 2 mét, hay hẻm của hẻm thuộc vị trí 2 hoặc vị trí 3, có điều kiện sinh hoạt kém, giá đất bằng 20% của vị trí 1; Trừ các đường hẻm đã được xác định giá đất cụ thể trong bảng giá đất. Hình 1.17 : Quy định xác định vị trí thửa đất 1.3.6.2. Đất ở ven đô thị, trục giao thông Được phân theo 2 vị trí đất, gồm vị trí 1 và vị trí 2. Giá đất tính bằng giá bình quân giữa đất ở đô thị với đất ở nông thôn liền kề. Trang 39 - Vị trí 1: Thửa đất tiếp giáp mặt tiền trục đường giao thông tính bằng 100% giá đất. - Vị trí 2: Thửa đất phía sau thửa đất vị trí 1 hoặc trong hẻm của trục đường giao thông tính bằng 60% giá đất của vị trí 1. Trường hợp thửa đất do một chủ sử dụng có chiều sâu trên 50 mét, thì 50 mét đầu tính bằng 100% giá đất vị trí 1, diện tích còn lại (chiều sâu trên 50 mét) tính bằng 60% giá đất của vị trí 1. 1.3.6.3. Đất sản xuất, kinh doanh Đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh tại đô thị, ven đô, nông thôn xác định bằng 70% giá đất ở liền kề. Đất chuyên dùng làm nguyên liệu sản xuất gốm sứ, gạch ngói bằng giá đất nông nghiệp liền kề. 1.3.6.4. Các loại đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng Đối với đất xây dựng trụ sở cơ quan và đất xây dựng công trình sự nghiệp; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất tôn giáo, tín ngưỡng (bao gồm đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng, đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ); đất phi nông nghiệp khác (bao gồm đất xây dựng nhà bảo tàng, nhà bảo tồn, nhà trưng bày tác phẩm nghệ thuật, cơ sở sáng tác văn hóa nghệ thuật) thì giá đất tính bằng với giá đất ở liền kề. Đối với đất sử dụng vào các mục đích công cộng theo quy định tại điểm b khoản 5 Điều 6 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ và các loại đất phi nông nghiệp khác (bao gồm đất cho các công trình xây dựng khác của tư nhân không nhằm mục đích kinh doanh và không gắn liền với đất ở; đất làm nhà nghỉ, láng, trại cho người lao động; đất đô thị được sử dụng để xây dựng nhà phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; đất xây dựng chuồng trại chăn nuôi động vật được pháp luật cho phép; đất xây dựng trạm, trại nghiên cứu thí nghiệm nông nghiệp, lâm nghiệp, thủy sản; đất xây dựng nhà kho, nhà của hộ gia đình, cá nhân để chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, công cụ sản xuất nông nghiệp) thì giá đất bằng 70% giá đất ở liền kề. Trang 40 Đối với đất sông, ngòi, kênh, rạch suối và mặt nước chuyên dùng sử dụng vào mục đích nuôi trồng thuỷ sản thì giá đất bằng với giá đất trồng cây hàng năm và đất nuôi trồng thủy sản liền kề, sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp hoặc sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp kết hợp với nuôi trồng, khai thác thủy sản thì giá đất bằng với giá đất phi nông nghiệp liề__________n kề. Đối với đất làm nghĩa trang, nghĩa địa và các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng (bao gồm đất bằng chưa sử dụng, đất đồi núi chưa sử dụng, núi đá không có rừng cây) thì giá đất bằng với giá loại đất liền kề. 1.3.6.5. Đất khu vực giáp ranh, tiếp giáp Đối với đất nông nghiệp tại các khu vực đất giáp ranh được xác định từ đường phân địa giới hành chính giữa các huyện, thị xã và thành phố vào sâu địa phận mỗi bên là 500 mét. Đối với đất phi nông nghiệp ở đô thị thuộc cùng một loại đô thị theo quy định hiện hành thì khu vực đất giáp ranh được xác định từ đường phân địa giới hành chính vào sâu địa phận mỗi bên là 200 mét. Trường hợp khu vực đất giữa các huyện bị ngăn cách bởi sông, hồ, kênh có chiều rộng từ 100 mét trở xuống thì khu vực đất giáp ranh được xác định từ bờ sông, bờ hồ, bờ kênh của mỗi bên vào sâu địa phận của mỗi huyện như quy định. Nếu chiều rộng của sông, hồ, kênh trên 100 mét thì không xếp loại đất giáp ranh. Trường hợp đường xác định giới hạn giáp ranh để tính giá đất vùng giáp ranh mà dẫn đến thửa đất cùng một hộ sử dụng có 2 mức giá khác nhau thì toàn bộ thửa đất đó được tính theo giá đất có mức giá cao nhất. Giá đất khu vực giáp ranh được xác định bằng giá bình quân của cùng một loại đất liền kề. _ Một số trường hợp đặc biệt: Trường hợp 1: Trường hợp thửa đất ở đô thị cùng một chủ sử dụng có chiều sâu trên 25 mét thì 25 mét đầu tính bằng 100% giá đất vị trí 1, diện tích đất còn lại (chiều sâu trên 25 mét) tính bằng 60% giá đất vị trí 1. Trang 41 Hình 1.18: Minh họa thửa đất có chiều sâu trên 25m Trường hợp 2: Đất nằm ngay giao lộ (tiếp giáp 2 mặt tiền đường trở lên) thì tính theo giá đất của đường phố có giá cao nhất và nhân 1,2 lần. Hình 1.19: Minh họa thửa đất giáp 2 đường giao thông Trường hợp 3: Trường hợp cùng trên một trục đường được chia thành các đoạn có mức giá khác nhau thì giá đất tại vị trí tiếp giáp giữa 2 đoạn giáp ranh (trên địa bàn huyện) được tính giá như sau: - Đối với đất ở đô thị giáp ranh giữa 2 đoạn đường có mức giá khác nhau; đất ở đô thị giáp ranh với đất ở ven đô thị giá đất được tính bình quân của đoạn giáp ranh trong phạm vi 50 mét. - Đối với đất ở ven đô thị hoặc đất ở đô thị giáp ranh với đất ở nông thôn giá đất được tính bình quân của 2 đoạn giáp ranh trong phạm vi 100 mét. Trường hợp 4: Trường hợp thửa đất có mặt tiền đường là đất ở đô thị, phía sau là đất ở ven đô hoặc mặt tiền là đất ở ven đô thị, phía sau là đất ở nông thôn thì không áp dụng cách tính giá đất giáp ranh. Trường hợp 5: Đối với thửa đất có vị trí tiếp giáp mặt tiền đường mà bị ngăn cách bởi mương lộ thì giá đất bằng 80% giá đất nằm tiếp giáp mặt tiền đường. Trang 42 Hình 1.20: Minh họa thửa đất ngăn cách bởi mương lộ Trường hợp 6: Đối với các thửa đất xin chuyển mục đích sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân mà không tiếp giáp với mặt tiền đường (hoặc hẻm) mà không có lối đi vào khu đất thì xác định vị trí 2 đối với đất ở nông thôn và vị trí 4 đối với đất ở đô thị. Trường hợp 7: Đối với các đường dân sinh hai bên hông cầu: - Đối với các đường có độ rộng lớn hơn 3 mét, điều kiện sinh hoạt thuận lợi, cơ sở hạ tầng tương đối hoàn chỉnh thì giá đất tính bằng 80% của vị trí 1; - Đối với các đường có độ rộng nhỏ hơn hoặc bằng 3 mét, điều kiện sinh hoạt kém, cơ sở hạ tầng chưa hoàn chỉnh thì giá đất tính bằng 60% của vị trí 1. Trang 43 Chương 2: ỨNG DỤNG HỆ THỐNG THÔNG TIN ĐỊA LÍ (GIS) THÀNH LẬP BẢN ĐỒ TRA CỨU GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG MỸ LONG, THÀNH PHỐ LONG XUYÊN, TỈNH AN GIANG 2.1. Khái quát khu vực nghiên cứu 2.1.1. Vị trí địa lí Phường Mỹ Long là một trong những phường trung tâm của thành phố Long Xuyên, có diện tích tự nhiên 123,27 ha, được chia thành 8 khóm với 121 tổ dân phố. - Phía Bắc giáp với phường Mỹ Bình - Phía Tây giáp với phường Mỹ Xuyên - Phía Nam giáp với phường Mỹ Phước - Phía Đông giáp với Sông Hậu Hình 2.1: Minh họa vị trí tiếp giáp của phường Mỹ Long 2.1.2. Đặc điểm kinh tế - xã hội Phường Mỹ Long cơ cấu chủ yếu là thương mại – dịch vụ và tiểu thủ công nghiệp. Toàn phường có 4.806 hộ với 20.541 nhân khẩu ( trong đó dân tộc Khơme chiếm 0,005%, dân tộc Chăm 0,28%, dân tộc Hoa 5,78 %...). Là một phường phát triển có cơ sở hạ tầng gần như hoàn chỉnh đã tạo điều kiện để các doanh nghiệp, các cơ sở sản xuất kinh doanh, dịch vụ đầu tư phát triển mạnh mẽ, góp phần đáng kể trong việc tăng thu nhập, nâng cao mức sống của người dân. Trang 44 Tốc độ đô thị hóa nhanh, hình thành nhiều khu dân cư mới khang trang, nhưng đối với những khu quy hoạch chưa hoàn chỉnh thì tình hình vệ sinh môi trường vẫn còn bề bộn. Phường Mỹ Long có Phà An Hòa được xây dựng trước năm 1975 và đã được đầu tư nâng cấp... phục vụ việc đi lại thông thương với tỉnh Đồng Tháp. Với vị trí là đầu mối mua bán, thường xuyên tiếp nhận lượng khách vãng lai giao lưu khá đông, nên tình hình trật tự mua bán, trật tự giao thông, trật tự xã hội diễn ra phức tạp. 2.2. Quy trình thành lập bản đồ tra cứu giá đất Hình 2.2: Quy trình thành lập bản đồ giá đất Phân tích đánh giá nguồn dữ liệu bản đồ địa chính hiện có: Từ nguồn dữ liệu bản đồ thu thập được nhóm cần thực hiện đánh giá khả năng đáp ứng yêu cầu dữ liệu cho đề tài, cần loại bỏ hay bổ sung những nội dung nào và sẽ sử dụng phương pháp, cách thức nào để thực hiện điều đó. Chuyển dữ liệu từ Microstation sang ArcGIS: Bản đồ địa chính thu thập được ở dạng file Microstation cần chuyển dữ liệu sang Shapefile đọc trên phần mềm ArcGIS. Trang 45 Tách lớp và xây dựng CSDL không gian: Theo yêu cầu cấu trúc dữ liệu của đề tài cần có các lớp riêng biệt để quản lý và xử lý dữ liệu. Với Shapefile nguồn sử dụng các cách thức truy vấn để tách các lớp theo từng lớp dữ liệu không gian riêng biệt. Xây dựng CSDL thuộc tính: Thiết kế và xây dựng CSDL thuộc tính cho các lớp dữ liệu không gian, đảm bảo việc liên kết các lớp dữ liệu này. Xây dựng CSDL vị trí thửa đất và giá đất: Thực hiện các phép truy vấn nhập vị trí, mã đoạn, hệ số cho các thửa đất và tính giá thửa đất theo giá Nhà nước. Xây dựng bản đồ giá đất: Từ dữ liệu thuộc tính giá đất của thửa đất thực hiện phân loại xây dựng bản đồ chuyên đề giá đất. Kiểm tra sản phẩm bao gồm kiểm tra các lỗi của dữ liệu không gian và cách trình bày bản đồ theo quy định. 2.3. Nội dung thực hiện 2.3.1. Chuyển đổi cơ sở dữ liệu Bản đồ vùng nghiên cứu được thành lập bởi Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Long Xuyên trực thuộc Phòng Tài Nguyên và Môi Trường thành phố Long Xuyên. Ở đây việc thành lập, quản lý và lưu trữ bản đồ được sử dụng bằng phần mềm chuyên dùng là Microstasion. Đây là phần mềm chuyên dùng được tổng cục địa chính qui định để thành lập và quản lý bản đồ, hồ sơ địa chính… Điểm hạn chế của phần mềm này là không hỗ trợ liên kết dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc tính. Vì vậy phải chuyển dữ liệu sang ArcGIS để xử lý và liên kết dữ liệu phi hình học và dữ liệu hình học. Trong Microstation dữ liệu được lưu dưới dạng file (*.dgn) vì vậy nhóm sử dụng phần mềm Famis chuyển sang định dạng Shapefile (*.shp) để thao tác và xây dựng bản đồ giá đất trên phần mềm ArcGIS. Trang 46 Hình 2.3: Minh họa bản đồ địa chính chuyển sang Shapefile trên ArcMap 2.3.2. Thiết kế cấu trúc dữ liệu Hệ thống thông tin đất và cơ sở dữ liệu không gian để phục vụ xác định giá đất trong nghiên cứu này được thiết kế nhằm đáp ứng yêu cầu cung cấp đầy đủ, chính xác và thuận tiện cho quá trình phân tích giá trị của các thửa đất. Các dữ liệu dẫn xuất từ quá trình tổng hợp, phân tích thông tin giá đất gồm bản đồ địa chính, phân loại đường giao thông và vị trí của các thửa đất. Việc định khuôn dạng hệ thống thông tin địa lí giá đất của phường nghiên cứu được xây dựng dựa vào các chỉ tiêu sau: - Việc định dạng cơ sở dữ liệu phải thống nhất để thuận lợi cho việc truy cập, cập nhật và truy xuất dữ liệu ra các phần mềm chuyên dụng khác nhau và in ấn cũng được thuận lợi. - Cung cấp thông tin nhanh chóng và chính xác nhằm đánh giá được thực trạng, xu hướng thay đổi của giá đất. - Khuôn dạng thông tin đầu vào gồm thông tin bản đồ và thông tin số liệu thuộc tính. Việc định dạng thông tin đầu vào tuân thủ một số yêu cầu sau: đối với thông tin bản đồ phải xác định được hệ qui chiếu, toạ độ, tỷ lệ bản đồ và chú giải cũng như các thuộc tính thống nhất trên từng loại bản đồ nhằm phục vụ cho xây dựng cơ sở dữ liệu; đối với số liệu thuộc tính thiết kế biểu mẫu, khuôn dạng cho từng loại thông tin trên Access, kết nạp những số liệu đã được kiểm tra, chỉnh lý vào các trường thuộc tính trong ArcGIS. Trang 47 Trên cơ sở chức năng của phần mềm hệ thống thông tin địa lí ArcGIS, nhóm tiến hành thiết kế cấu trúc của các trường dữ liệu đối với các bản đồ đơn tính và hệ thống thông tin đất cho khu vực nghiên cứu đảm bảo tiêu chí: - Thứ nhất các lớp thông tin tùy theo cấu trúc phức tạp khác nhau có thể quản lý trên cùng một lớp hay nhiều lớp. Tuy nhiên, để thuận tiện quản lý thường tồn tại nhiều lớp (điểm, đường, vùng) giúp thực hiện tốt chức năng của cơ sở dữ liệu. - Thứ hai dữ liệu không gian (dạng vector, raster phải được thiết kế cùng hệ tọa độ, cùng tỉ lệ, hệ quy chiếu cần có sự đồng nhất trong các bản đồ giúp thuận tiện trong công tác thiết kế cấu trúc dữ liệu). - Thứ ba dữ liệu thuộc tính tùy thuộc vào giá trị khác nhau, chúng có thể tồn tại các giá trị nguyên, số thực, locgic, xâu kí tự để tạo điều kiện thuận lợi trong vấn đề chuyển đổi dữ liệu thuộc tính giữa Access và phần mềm ArcGIS . Hình 2.4: Mô hình cấu trúc cơ sở dữ liệu 2.3.3. Xây dựng cơ sở dữ liệu không gian Sau khi phân tích và thiết kế mô hình cấu trúc cơ sở dữ liệu không gian cho đề tài nhóm tiến hành xây dựng cơ sở dữ liệu không gian và cơ sở dữ liệu thuộc tính. Nhóm thực hiện tách lớp dữ liệu bản đồ theo yêu cầu của đề tài và của dữ liệu trong ArcGIS đồng thời chuẩn hóa lại bản đồ. Trong bước này, sử dụng công cụ Select By Attributes trên giao diện ArcMap để tách các lớp dữ liệu bản đồ. Kết hợp các thao tác tạo và chỉnh sửa cơ sở dữ liệu không gian, dữ liệu thuộc tính được trình bày trong PHỤ LỤC 1 và PHỤ Trang 48 LỤC 2 để hoàn chỉnh dữ liệu không gian. Sản phẩm dữ liệu không gian gồm các lớp dữ liệu không gian: - Lớp thửa đất: được tách ra từ shapefile gốc của bản đồ địa chính và kiểu đối tượng dạng vùng (Polygon). Yêu cầu của lớp này là mô hình dữ liệu không gian sử dụng để mô tả thửa đất. Bảng 2.1 : Cấu trúc bảng thông tin thuộc tính của lớp thửa đất STT TÊN TRƯỜNG KIỂU DỮ LIỆU GIẢI THÍCH 1 Shape Polygon Kiểu dữ liệu không gian dạng vùng 2 Ma_xa Text Mã xã của thửa đất 3 Ma_thua Number Mã số thửa đất 4 ToBD Number Số tờ bản đồ của thửa đất theo đo đạc và lưu trữ trong bản đồ địa chính 5 Chusd Text Họ và tên chủ sử dụng thửa đất 6 Diachi_TD Text Địa chỉ toạ lạc của thửa đất 7 Dientich Text Diện tích pháp lý của thửa đất theo giấy chứng nhận 8 Mdich_SD Text Mục đích sử dụng của thửa đất 9 Ma_doan Text Mã đoạn đường 10 Ten_duong Text Tên đường thửa đất trực thuộc 11 Vi _tri Number Mã vị trí của thửa đất 12 He_so Curency Hệ số của vị trí thửa đất 13 Loaiduong Number Loại đường của khu vực có thửa đất 14 Giadat Currency Giá đất được tính Trang 49 Hình 2.5: Cơ sở dữ liệu không gian thửa đất phường Mỹ Long - Lớp giao thông: được tách ra từ shapefile gốc của bản đồ địa chính và kiểu đối tượng tổ chức dạng vùng (Polygon), mỗi vùng được quy định là một đường giao thông hoặc đoạn đường. Theo bảng giá đất 2010 của thành phố Long Xuyên, phường Mỹ Long có 3 loại đường. Mã đường giao thông sẽ đặt như dữ liệu mã đoạn đường trong bảng DUONG_GT tổ chức trong Access để thực hiện liên kết dữ liệu thuộc tính đường giao thông trong bước tiếp theo và được đặt theo nguyên tắc có 4 kí tự gồm: Mã loại đường + số thứ tự của đường Bảng 2.2: Quy định đặt mã loại đường LOẠI ĐƯỜNG MÃ LOẠI ĐƯỜNG 1 A 2 B 3 C Ngã 3, ngã 4 N Ví dụ: Mã đường Nguyễn Huệ : A001 Mã đường Hồ Xuân Hương: B004 Mã đường Hẻm Đường Nguyễn Trãi: C007 Mã ngã tư Thoại Ngọc Hầu : N023 Trang 50 Bảng 2.3: Cấu trúc bảng thông tin thuộc tính của lớp giao thông STT TÊN TRƯỜNG KIỂU DỮ LIỆU GIẢI THÍCH 1 Shape Polygon Kiểu dữ liệu không gian dạng vùng 1 Ma_doan Text Mã của đoạn đường 2 Ten_doan Text Tên đoạn đường trong một đường 3 Chieu_dai Currency Chiều dài của đường hoặc đoạn đường 4 Dien_tich Currency Diện tích của đường hoặc đoạn đường 5 Loai_duong Number Đoạn đường được xếp là loại đường nào 6 Gia_dat Currency Giá đất của đoạn đường theo loại đường quy định trong Quyết định 68/2010/QĐ- UBND. Hình 2.6: Cơ sở dữ liệu không gian giao thông phường Mỹ Long - Lớp giao lộ: Lớp giao lộ được tách ra từ lớp đoạn đường, kiểu đối tượng dữ liệu không gian dạng vùng (Polygon) và có các thuộc tính mã đoạn, tên đoạn, chiều dài và diện tích. Trang 51 Hình 2.7: Cơ sở dữ liệu không gian lớp giao lộ - Lớp Tim đường: nhóm thực hiện số hóa lớp tim đường trên cơ sở lớp giao thông hiện có và tổ chức dữ liệu không gian dạng đường (Polyline) dữ liệu thuộc tính bao gồm mã đoạn, tên đoạn và chiều dài của đoạn. Hình 2.8: Cơ sở dữ liệu không gian lớp tim đường - Lớp vị trí: được tổ chức dạng dữ liệu thuộc tính thông thường gồm thông tin về vị trí và hệ số của vị trí. Bảng 2.4: Cấu trúc bảng thông tin thuộc tính vị trí STT TÊN TRƯỜNG KIỂU DỮ LIỆU GIẢI THÍCH 1 Ma_vitri Text Mã số của vị trí 2 He_so Currency Hệ số vị trí Trang 52 - Lớp chủ sử dụng: được tổ chức dạng dữ liệu thuộc tính thông thường gồm thông tin về chủ sử dụng và các thửa thuộc chủ sử dụng đó. Bảng 2.5 : Cấu trúc bảng thông tin thuộc tính chủ sử dụng STT TÊN TRƯỜNG KIỂU DỮ LIỆU GIẢI THÍCH 1 CMND Text Mã đường giao thông 2 Ma_thua Number Mã của thửa đất 3 Tenchu_SD Text Tên của chủ sử dụng đất 4 Diachi Text Địa chỉ của chủ sử dụng Hoàn thành xây dựng cơ sở dữ liệu không gian, nhóm tiến hành tạo cơ sở dữ liệu địa lí Geodatabases để quản lý và thực hiện các thao tác xử lý trên dữ liệu địa lí. Thao tác tạo cơ sở dữ liệu địa lí Geodatabases và chuyển dữ liệu Shapefile sang Geodatabases được trình bày trong PHỤ LỤC 1. Đồng thời, nhóm cũng tiến hành đăng ký hệ tọa độ cho bản đồ theo hệ VN_2000 được trình bày trong PHỤ LỤC 1. 2.3.4. Xử lý dữ liệu 2.3.4.1. Xác định vị trí, hệ số và mã đoạn cho thửa đất Căn cứ vào Quyết định số 68/2010/QĐ-UBND ban hành quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh An Giang, nhóm tiến hành xây dựng cơ sở dữ liệu vị trí và hệ số cho các thửa đất. Các yếu tố cơ bản để xây dựng dữ liệu thông tin giá thửa đất là Giá đất; loại đường phố; đoạn đường phố; hệ số; vị trí đất và hệ số đối với các thửa đất đặc biệt. Theo Quyết định số 68/2010/QĐ-UBND thành phố Long Xuyên có 4 loại đường, 4 vị trí và được quy định các hệ số như sau: Bảng 2.6: Hệ số vị trí của thửa đất theo Quyết định 68/2010/QĐ-UBND VỊ TRÍ HỆ SỐ 1 1 2 0.6 3 0.4 4 0.2 Đối với những thửa đất có từ 2 mặt tiền trở lên sẽ có hệ số là 1.2 Trang 53 Dựa vào bản đồ lớp thửa đất và bản đồ lớp giao thông xác định vị trí cho các thửa đất. Theo từng đoạn đường nhóm sẽ tiến hành xác định và nhập vị trí, hệ số, mã đoạn cho các thửa đất. Trong đề tài nhóm thực hiện sẽ chỉ quy định 2 vị trí. Bảng 2.7: Quy định vị trí và hệ số thực hiện trong đề tài VỊ TRÍ HỆ SỐ ĐẶC ĐIỂM THỬA ĐẤT 1 1 Thửa đất tiếp giáp với đường giao thông chính 2 0.6 Liền sau thửa đất vị trí 1 và các thửa đất trong hẻm. Đối với những thửa đất có từ hai mặt tiền trở lên sẽ tính hệ số là 1.2 a) Xác định thông tin các thửa đất thuộc vị trí 1 _ Truy vấn xác định vị trí của thửa đất Thực hiện truy vấn tìm thửa đất vị trí 1: - Mở bản đồ thửa đất và bản đồ giao thông trên phần mềm ArcMap - Sử dụng chức năng truy vấn chọn ra những thửa cắt với đường giao thông được chọn Hình 2.9: Thực hiện truy vấn tìm vị trí thửa đất Kết quả truy vấn sẽ hiển thị những thửa đất cắt với đường giao thông được chọn, đó là những thửa giáp với đường giao thông chính và được tính thuộc vị trí 1, hệ số 1. Trang 54 Hình 2.10: Kết quả truy vấn tìm vị trí thửa đất _ Nhập mã đoạn đường thửa đất trực thuộc Những thửa đất tiếp giáp với đoạn đường giao thông chính nào thì sẽ có mã đoạn là mã của đường giao thông đó. Hình 2.11: Vào chức năng nhập giá trị cho trường MA_DOAN Hình 2.12: Nhập giá trị mã đoạn cho thửa đất Trang 55 Hình 2.13: Kết quả nhập mã đoạn cho thửa đất của đoạn đường _ Nhập vị trí và hệ số cho thửa đất Nhập vị trí và hệ số cho thửa đất vừa nhập mã đoạn ở trên được thực hiện tương tự như nhập mã đoạn cho thửa đất. Những thửa đất này sẽ có vị trí là 1 và hệ số là 1. Hình 2.14: Kết quả nhập vị trí và hệ số cho thửa đất vị trí 1 b) Xác định thông tin các thửa đất thuộc vị trí 2 _ Truy vấn xác định vị trí của thửa đất Dùng chức năng truy vấn tìm những thửa đất thuộc vị trí 2 Trang 56 Hình 2.15 : Thực hiện truy vấn loại bỏ thửa đất thuộc vị trí 1 Hình 2.16: Kết quả truy vấn tìm thửa đất thuộc vị trí 2 _ Nhập vị trí và hệ số cho thửa đất Nhập vị trí và hệ số cho thửa đất vị trí 2 thực hiện tương tự như nhập vị trí 1 cho thửa đất nhưng những thửa đất này sẽ có vị trí 2 và có hệ số 0.6 Trang 57 Hình 2.17: Kết quả nhập vị trí và hệ số cho thửa đất vị trí 2 _ Nhập mã đoạn đường thửa đất trực thuộc Trường hợp những thửa đất ở vị trí 2 (không tiếp giáp với đường giao thông chính), do không có quy định từ các thửa đất vị trí 1 vào khoảng cách bao nhiêu là vị trí 2 nên ta khó có thể xác định thửa đất thuộc đoạn đường nào. Giải quyết vấn đề này nhóm đã thực hiện phương án tính khoảng cách từ tâm của các thửa đất thuộc vị trí 2 đến đường giao thông nào gần nhất sẽ thuộc đoạn đường đó. - Truy vấn tìm thửa đất thuộc vị trí 2 và xuất dữ liệu truy vấn sang shapefile mới. - Thêm trường X, Y và tính tọa độ cho tâm thửa đất vị trí 2, xuất dữ liệu sang file *.dbf - Đưa dữ liệu không gian tọa độ ( X,Y) vào Shapefile vị trí 2 Trang 58 Hình 2.18: Tạo dữ liệu không gian tâm thửa đất Hình 2.19: Kết quả tạo dữ liệu không gian tâm thửa đất vị trí 2 - Sử dụng Join để tính khoảng cách ngắn nhất của tâm thửa đất vị trí 2 đến tim đường giao thông. Trang 59 Hình 2.20: Thực hiện tìm khoảng cách ngắn nhất từ tâm thửa đất đến tim đường Hình 2.21: Kết quả tìm khoảng cách ngắn nhất từ tâm thửa đất đến tim đường Liên kết dữ liệu của thửa đất và bảng dữ liệu khoảng cách ngắn nhất ta được mã đoạn đường của thửa đất vị trí 2 cũng là mã đoạn đường gần nhất tính từ tâm của thửa đất đến tim của đoạn đường đó. c) Xác định thông tin các thửa đất thuộc ngã 3, ngã 4 Đối với những thửa đất nằm khu vực ngã 3, ngã 4 cũng thực hiện truy vấn và nhập giá trị tương tự như thực hiện nhập mã đoạn cho vị trí 1 nhưng sẽ tiến hành trên lớp giao lộ và lớp thửa đất. Trang 60 Hình 2.22: Kết quả nhập giá trị cho thửa đất thuộc ngã 3, ngã 4 2.3.4.2. Xác định giá đất đô thị cho từng thửa đất Sau khi đã có dữ liệu loại đường, mã đoạn, vị trí và hệ số của từng thửa đất, nhóm tiến hành xác định giá đất của các thửa đất theo từng loại đường và vị trí của thửa đất. Nhóm sử dụng công cụ liên kết dữ liệu các bảng thuộc tính thửa đất, giao thông và giao lộ. Sau khi liên kết xong đã có đủ các dữ liệu cần thiết, nhóm tiến hành tính giá trị các thửa đất. Giá đất sẽ được tính theo công thức: Giá đất của thửa đất = Giá đất theo loại đường x hệ số x diện tích thửa đất Hình 2.23: Tính giá đất của thửa đất 2.3.5. Xây dựng bản đồ giá đất Bản đồ giá đất sẽ được xây dựng ở dạng bản đồ chuyên đề. Từ các dữ liệu không gian, dữ liệu thuộc tính của bản đồ thửa đất và bản đồ giao thông, nhóm tiến hành thành lập bản đồ giá đất. Trang 61 Hình 2.24: Bản đồ chuyên đề giá đất phường Mỹ Long Trang 62 Bản đồ giá đất phường Mỹ Long, thành phố Long Xuyên được chia thành 8 khoảng giá trị và được tô màu theo nguyên tắc khoảng giá thấp sẽ có màu nhạt và đậm dần đối với những khoảng giá cao hơn. Bảng 2.8 : Khung giá trong bản đồ giá đất 2.4. Kết quả thực hiện Sau khi bản đồ giá đất đã hoàn thành, từ bản đồ này ta có thể thực hiện một số ứng dụng cụ thể: Xem thông tin thửa đất, tìm thửa đất, tra cứu thông tin giá đất… PHẦN 3: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 1. Kết luận Xây dựng cơ sở dữ liệu về đất đai là rất cần thiết với mục đích xây dựng hệ thống thông tin đất đai đồng bộ, hoàn chỉnh và hiện đại trên cả nước có thể đáp ứng những yêu cầu về quản lý nhà nước về đất đai trong xu thế hội nhập và phát triển. Qua việc xây dựng cơ sở dữ liệu không gian giá đất theo vị trí cho phường Mỹ Long thành phố Long Xuyên, nhóm rút ra được những kết luận như sau: - Phần mềm ArcGIS có các công cụ giúp chuyển đổi dễ dàng, nhanh chóng các file từ nhiều định dạng khác nhau. - Giải quyết được vấn đề nối kết dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc tính mà phần mềm Microstation không làm được, giúp việc quản lý các dữ liệu đồng bộ hơn. Không phải kết nối với nhiều phần mềm phức tạp khác, đó là điểm hạn chế mà phần mềm VILIS 2.0 đang mắc phải. - Ứng dụng phần mềm ArcGIS cho quá trình xây dựng, khai thác, tìm kiếm thông tin đất đai như thông tin pháp lý, đặc điểm, giá thành là rất thuận lợi, nó có thể đáp ứng được nhu cầu của cơ quan quản lý cũng như các đối tượng tham gia thị trường đất đai. - Chức năng biên tập đối tượng dễ hiểu, nhanh gọn, dễ sử dụng, chức năng tạo lập bản đồ chuyên đề đơn giản và có tính thẩm mỹ cao. - Khả năng lưu trữ và cập nhật thông tin tốt với dung lượng lớn (vượt trội hơn MapInfo), an toàn, góp phần khắc phục công đoạn lưu trữ, cập nhật, chỉnh lý thủ công như trước đây. Hệ thống GIS nói chung và công nghệ phần mềm ArcGIS nói riêng mang lại kết quả to lớn mà trước đây bằng phương pháp thủ công không thể có được. Hệ thống thông tin địa lí GIS còn mang lại cho các nhà quản lý một cách nhìn, một sự đánh giá tổng quát về mặt không gian các đối tượng quản lý bởi nhiều nguồn dữ liệu khác nhau. Và việc ứng dụng ArcGIS trong xây dựng bản đồ giá đất là hoàn toàn khả thi. Độ chính xác của ArcGIS tương đối cao, việc thực hiện các phép truy vấn nhanh chóng, dễ dàng ra kết quả khá chính xác so với việc đánh giá trực quan và trên phần mềm AutoCAD. Trang 65 2. Kiến nghị Từ những ưu điểm, thuận lợi của Hệ thống thông tin địa lí và phần mềm ArcGIS mang lại nên được tận dụng và đưa những tiện ích đó vào trong thực tế. Để triển khai thực hiện thành công trong thực tế nhóm xin có một số kiến nghị rút ra từ quá trình vướng mắc trong nghiên cứu đề tài: - Việc xây dựng cơ sở dữ liệu không gian cần đảm bảo chất lượng và có độ chính xác cao - Các dữ liệu cần đồng bộ từ các cấp và các nguồn khác nhau. - Cần nhìn thấy được tính hữu ích của phần mềm ArcGIS và đầu tư nguồn nhân lực sử dụng phần mềm, cơ sở vật chất để ứng dụng đúng mức góp phần thúc đẩy nhanh tiến độ tin học hóa cho các cán bộ quản lý. - Thường xuyên cập nhật, chỉnh lý các thông tin đất đai sao cho đảm bảo đầy đủ và kịp thời.