Bài tập lớn học kì: Môn pháp luật kinh doanh bất động sản - Câu 6

A. Đề bài: Năm 2003, UBND tỉnh L, phê duyệt cho Công ty Đ thực hiện dự án với diện tích 200.000 m2 xây dựng nhà ở hỗn hợp, song đến năm 2010. Công ty này vẫn chưa triển khai xây dựng. Đã vậy, vào thời điểm này, công ty Đ có ý định không thực hiện dự án, xin chuyển giao dự án cho công ty X xây khu chung cư cao tầng. Thay vì việc tham mưu giúp UBND tỉnh thu hồi dự án, Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh L lại có văn bản đề xuất UBND tỉnh L chấp thuận cho công ty Đ tiếp tục đầu tư dự án. Sau đó, công ty Đ gởi đơn xin đưa diện tích đất này vào trong quy hoạch khu đô thị mới N để hưởng chính sách ưu đãi về đầu tư. Những đề nghị này đều được UBND tỉnh L ra văn bản chấp thuận. Ngay khi được phép vào quy hoạch khu đô thị mới N, công ty Đ đã chuyển dự án cho công ty M để xây dựng dự án nhà ở cao tầng, với giá chuyển nhượng là 50 tỉ đồng. Hỏi: 1, Xác định các hành vi vi phạm pháp luật trong vụ việc này? Giải thích vì sao? 2. Đưa ra hướng xử lý các hành vi vi phạm và các điều luật áp dụng để xử lý? B. Giải quyết tình huống 1. Xác định các hành vi vi phạm pháp luật * Dữ kiện thứ 1: Năm 2005, UBND tỉnh L phê duyệt cho công ty Đ thực hiện dự án với diện tích 200.000m2 xây dựng nhà ở hỗn hợp song đến năm 2010, công ty này vẫn chưa triển khai xây dựng. Xét về loại dự án : Dữ kiện đầu bài cho biết mục đích của dự án là xây dựng nhà ở hỗn hợp với diện tích 200.000m2. Về sau, Công ty Đ đã chuyển dự án cho công ty M với mức giá 50 tỉ đồng. Như vậy với những dữ kiện trên có thể thấy theo nghị định số 12/2009/NĐ-CP về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình thì dự án trên của công ty Đ chỉ có thể thuộc vào nhóm B hoặc C (đối với dự án nhà ở có mức giá từ 75 tỉ đồng trở xuống). Dự án này không thể thuộc vào nhóm A bởi lẽ nhóm A là các dự án quan trọng của quốc gia, đối với dự án khu nhà ở thì cần có mức giá là trên 1.500 tỉ đồng theo Nghị quyết số66/2006/QH11 của Quốc hội mà theo dữ kiện thì dự án này được chuyển giao cho công ty khác với một mức giá là 50 tỉ đồng, cho dù có chuyển giao ”lỗ” đi chăng nữa, thì mức giá của dự án cũng không thể nằm trong nhóm A theo quy định của pháp luật. Theo khoản a Điều 3 nghị định số 83/2009/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung nghị định số 12/2009/NĐ-CP có ghi “Người quyết định đầu tư có trách nhiệm bố trí đủ vốn theo tiến độ thực hiện dự án, nhưng không quá 3 năm đối với dự án nhóm C, không quá 5 năm đối với dự án nhóm B”. Vì vậy đối với dự án của công ty M có thể thấy thời hạn thực hiện dự án tối đa chỉ có thể là 5 năm trong khi đấy dự án này lại không được triển khai từ năm 2005 cho đến năm 2010, do đó công ty Đ đã vi phạm quy định của pháp luật về quản lý dự án đầu tư. Xét về nghĩa vụ của nhà đầu tư: Theo Điều 21 Nghị định 108 Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư thì : “1. Nghĩa vụ của nhà đầu tư: a) Tuân thủ quy định của pháp luật về đầu tư; thực hiện hoạt động đầu tư theo đúng nội dung văn bản đăng ký đầu tư, nội dung Giấy chứng nhận đầu tư”. Để được UBND tỉnh L phê duyệt thực hiện dự án thì công ty Đ cần đăng kí đầu tư trong đó phải ghi rõ về tiến độ thực hiện dự án theo quy định của khoản 3 điều 45 luật đầu tư. Đối với hành vi không triển khai thực hiện dự án trong 5 năm liên tiếp chắc chắn đã vi phạm nội dung đăng ký đầu tư. Cũng chính vì thế mà công ty Đ đã vi phạm nghĩa vụ của mình theo luật Đầu tư. * Dữ kiện thứ 2: Đã vậy, vào thời điểm này, Công ty Đ có ý định không thực hiện dự án xin chuyển giao dự án, xin chuyển giao dự án cho công ty X xây dựng chung cư cao tầng. Có thể nói tuy chưa chính thức trở thành một hành vi pháp lý song ý định này của công ty Đ cũng sẽ trở thành một hành vi vi phạm pháp luật nếu nó được thực hiện. Bởi lẽ: Theo khoản 2 Điều 7 Luật kinh doanh bất động sản có quy định rõ điều kiện bất động sản được đưa vào kinh doanh: “2. Quyền sử dụng đất đưa vào kinh doanh phải có các điều kiện sau đây: a) Thuộc đối tượng được phép kinh doanh; b) Có giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; c) Không có tranh chấp; d) Trong thời hạn sử dụng đất; đ) Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; e) Trường hợp chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất thuộc dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp thì phải có các công trình hạ tầng tương ứng với nội dung và tiến độ của dự án đã được phê duyệt” Ở đây, hiện trạng của mảnh đất còn chưa được triển khai xây dựng nên không có các công trình hạ tầng tương ứng với nội dung và tiến độ của dự án đã được phê duyệt cho nên mảnh đất trên sẽ không đủ điều kiện để đưa vào kinh doanh. * Dữ liệu thứ 3: Thay vì tham mưa giúp UBND tỉnh thu hồi dự án, Sở kế hoạch và đầu tư tỉnh L lại có văn bản đề xuất UBND tỉnh L chấp thuận cho công ty Đ tiếp tục đầu tư dự án. Theo Ðiều 38 Luật đát đai năm 2003 về các trường hợp thu hồi đất: “Nhà nước thu hồi đất trong các trường hợp sau đây: 12. Ðất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn mười hai tháng liền hoặc tiến độ sử dụng đất chậm hơn hai mươi bốn tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư, kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất đó cho phép.” Dự án trên đã không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liền, theo khoản 12 Điều 38 Luật đất đai thì diện tích đất trên phải bị thu hồi. Như vậy phương án mà Sở kế hoạch tham mưu giúp UBND tỉnh L chấp thuận cho công ty Đ tiếp tục đầu tư dự án là hoàn toàn sai với quy định của pháp luật về các trường hợp phải bị thu hồi đất được quy định trong luật Đất đai. * Dữ kiện thứ 4 : Sau đó, Công ty Đ gởi đơn xin đưa diện tích đất này vào trong quy hoạch khu đô thị mới N đề hưởng chính sách ưu đãi về đầu tư. Những đề nghị này đều được UBND tỉnh L chấp thuận. Ngay khi được phép vào quy hoạch khu đô thì mới N, công ty Đ đã chuyển dự án cho công ty M để xây dựng dự án nhà ở cao tầng, với giá chuyển nhượng là 50 tỉ đồng. Thứ nhất, như đã phân tích ở trên, dự án của công ty Đ đang thuộc diện vi phạm pháp luật, vì thế không thể được chuyển nhượng hay tham gia bất kì hoạt động kinh doanh nào. Điều này được quy định tại khoản 1 điều 7 Nghị định 135 “Dự án được chuyển nhượng toàn bộ khi có đủ các điều kiện sau đây: 1. Dự án không thuộc đối tượng bị xử lý theo quy định tại Điều 10 Nghị định này;” Thứ hai, việc chuyển nhượng phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt và chấp nhận thì mới được chuyển nhượng, thì công ty Đ sau khi được phép vào quy hoạch đã ngay lập tức chuyển dự án cho công ty M với giá 50 tỉ đồng mà không cần thông qua bất cứ cơ quan có thẩm quyền nào quyết định. Vì thế hành động này cũng đã vi phạm quy định của khoản 1 điều 8 Nghị định 135 quy định : “Đối với dự án do Ủy ban nhận dân cấp tỉnh cho phép đầu tư thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, giải quyết. Đối với dự án do Thủ tướng Chính phủ cho phép đầu tư thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh lấy ý kiến các cơ quan liên quan để báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định.”. Thứ ba, một khi dự án đã được chuyển nhượng thì mục đích sử dụng đất phải đảm bảo theo đúng ban đầu, tức là phải xây dựng nhà ở hỗn hợp chứ không thể xây dựng nhà ở cao tầng theo quy định khoản 3 điều 6 Nghị định 153: “Cơ quan cho phép đầu tư là cơ quan cho phép chuyển nhượng dự án. Việc xem xét, cho phép chuyển nhượng dự án phải đảm bảo dự án không bị gián đoạn, không làm thay đổi mục tiêu và đảm bảo quyền, nghĩa vụ của khách hàng và các bên liên quan khác”. 2. Hướng xử lý và các điều luật áp dụng đề xử lý: * Đối với công ty Đ Thứ nhất, công ty Đ sẽ bị thu hồi 200.000 m2 đất dự án và bị thu hồi giấy chứng nhận đầu tư do UBND tỉnh L cấp dựa theo khoản 2 điều 55 luật Đầu tư: “2. Trong trường hợp nhà đầu tư đã được bàn giao đất mà không tiến hành triển khai dự án trong thời hạn quy định hoặc sử dụng đất sai mục đích thì bị thu hồi đất theo quy định của Luật đất đai và bị thu hồi Giấy chứng nhận đầu tư. “ Việc thu hồi văn bản cho phép đầu tư hoặc giấy chứng nhận đầu tư dự án sẽ do UBND tỉnh L thực hiện. Sau đó UBND tỉnh có trách nhiệm yêu cầu công ty Đ giải quyết những tồn tại của dự án đảm bảo quyền, nghĩa vụ và lợi ích của khách hàng và những bên liên quan. Đồng thời thông báo và tổ chức lựa chọn chủ đầu tư mới đề tiếp tục thực hiện dự án, tránh tình trạng tiếp tục để cho diện tích đất bị bỏ phí, không được sử dụng theo đúng mục đích. Điều này được ghi nhận tại điểm b khoản 1 và khoản 3 của điều 10 nghị đinh 135 về xử lý đối với dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp khi chủ đầu tư có vi phạm “1. Cơ quan cho phép đầu tư quyết định thu hồi văn bản cho phép đầu tư hoặc giấy chứng nhận đầu tư dự án để giao cho chủ đầu tư khác tiếp tục thực hiện dự án trong các trường hợp sau đây:…b) Chủ đầu tư không thực hiện đúng nội dung dự án hoặc sau 12 tháng, kể từ ngày nhận bàn giao đất mà không triển khai thực hiện dự án hoặc chậm tiến độ quá 24 tháng so với tiến độ được duyệt….3. Cơ quan quyết định thu hồi văn bản cho phép đầu tư hoặc giấy chứng nhận đầu tư có trách nhiệm:a) Yêu cầu chủ đầu tư cũ giải quyết những tồn tại của dự án đảm bảo quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm của khách hàng và các bên liên quan; b) Thông báo và tổ chức lựa chọn chủ đầu tư mới để tiếp tục thực hiện dự án.” Thứ hai, việc thực hiện dự án của công ty Đ sẽ bị chấm dứt hoàn toàn. Trên cơ sở của điều 65 Luật đầu tư thì UBND tình L sẽ ra quyết định chấm dứt việc thực hiện dự án. Ngoài ra theo khoản 2 điều 68 nghị định 118 về luật đầu tư có ghi cơ quan cấp giấy chứng nhận đầu tư (ở đây là UBND tỉnh L) có quyền quyết định chấm dứt hoạt động của dự án trong trường hợp “Dự án đã được cấp Giấy chứng nhận đầu tư mà sau 12 tháng, nhà đầu tư không triển khai hoặc dự án chậm tiến độ quá 12 tháng so với tiến độ thực hiện dự án đầu tư quy định tại Giấy chứng nhận đầu tư, trừ trường hợp được tạm ngừng hoặc giãn tiến độ thực hiện dự án theo quy định tại Điều 67 Nghị định này;”. Mà dự án của công ty Đ đã sau 5 năm vẫn chưa được triển khai, vì vậy dự án này cũng sẽ có quyết định chấm dứt hoạt động theo quy định của pháp luật. Quyết định chấm dứt dự án đầu tư sẽ được gửi cho nhà đầu tư và lưu tại cơ quan cấp giấy chứng nhận đầu tư. (khoản 4 điều 68 Nghị định 118) * Đối với diện tích 200.000m2 bị thu hồi Vì đây là diện tích bị thu hồi theo khoản 12 điều 38 Luật đất đai, vì thế áp dụng theo khoản 5 điều 36 nghị định 181. “Nhà nước thu hồi đất đối với T.hợp quy định tại các khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 và 12 Điều 38 của  Luật Đất đai và  giao cho UBND xã quản lý nếu đất đã thu hồi thuộc khu vực nông thôn, giao cho tổ chức phát triển quỹ đất quản lý nếu đất đã thu hồi thuộc khu vực đô thị và khu vực có quy hoạch phát triển đô thị”. Như vậy, phần diện tích này sẽ được giao cho tổ chức phát triển quỹ đất quản lý. Về trình tự thu hồi đất đối với diện tích trên sẽ được áp dụng theo điều 132 Nghị định 181 như sau: - Thanh tra, cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra, xác minh thực địa khi cần thiết và ra kết luận, sau đó trình lên UBND tỉnh. Thời gian từ khi có kết luận cho đến khi trình lên UBND tỉnh không vượt quá 15 ngày. - Sau khi UBND tỉnh nhận được tờ trình thì UBND có trách nhiệm xem xét, ký và gửi cho cơ quan tài nguyên và môi trường trực thuộc quyết định thu hồi đất; chỉ đạo xử lý đề xác định giá trị còn lại của giá trị đã đầu tư vào đất theo quy định của pháp luật.