Đề tài Ảnh hưởng của việc giải phóng mặt bằng tới tiến độ giải ngân vốn FDI vào thành phố Hà Nội

bỏ thêm hơn 300 triệu đồng nữa. Anh LQB, nhân viên của Gamuda cho biết, anh chỉ được đền bù 400 triệu đồng cho 160m2 bị thu hồi cho dự án. Như vậy giá đền bù cho mỗi mét 53 vuông đất chỉ hơn 3 triệu đồng. Trong khi doanh nghiệp đã bắt đầu bán dự án ra bên ngoài với giá từ 2600-3200 đô la Mỹ/m2. Người dân đang vô cùng bức xúc với chính sách đền bù GPMB của doanh nghiệp cũng như UBND quận Hoàng Mai. Hiện tại, dự án đang gần như nằm bất động không hề có hoạt động xây dựng nào. Tỉ lệ giải ngân mới chỉ đạt chưa tới 1% so với vốn đăng kí. Những vướng mắc trong khâu GPMB đã khiến dự án bị đình trệ nghiêm trọng gây lãng phí lớn và nhiều hậu quả cho cả chủ đầu tư và quận Hoàng Mai. Gamuda là một siêu dự án với tầm nhìn xa, thời gian xây dựng dài tới 7 năm, vốn đầu tư lớn nhưng chủ đầu tư đã không thực hiện tốt khâu đầu tiên là việc di dời dân để lấy mặt bằng. Sự chậm trễ này khiến doanh nghiệp bị mất niềm tin ở các chủ đầu tư. Bằng chứng là nhiều nhà đầu tư đã từ bỏ ý định đầu tư vào dự án, rất nhiều nhà đầu tư đã thoái vốn khỏi dự án hoặc bán cắt lỗ những hạng mục đã mua với giá rẻ. Khách hàng mua nhà để ở trong dự án cũng khó có thể kiên nhẫn chờ đợi dự án này. Trong tình trạng thị trường bất động sản trầm lắng, vốn đầu tư thiếu, siêu dự án này có lẽ sẽ không hẹn ngày hoàn thành. Gamuda đang gặp bế tắc trong việc triển khai dự án và rất có thể sẽ bị thành phố Hà Nội thu hồi trong thời gian tới. 54 CHƯƠNG III - MỘT SỐ GIẢI PHÁP ĐẨY MẠNH VIỆC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG THÚC ĐẨY VIỆC GIẢI NGÂN VỐN FDI 3.1. Kinh nghiệm giải phóng mặt bằng ở một số địa phương Đối với các nhà đầu tư nước ngoài, Việt Nam lâu nay vẫn được nhận định là một nền kinh tế trẻ giàu tiềm năng, hứa hẹn mang lại nhiều lợi nhuận cho nước nhận đầu tư khi quyết định thâm nhập. Và thực tế là kể từ sau năm cải cách 1986, mở cửa nền kinh tế tiếp nhận đầu tư nước ngoài, Việt Nam luôn thu hút được một lượng lớn vốn FDI, đồng thời đây cũng là nguồn vốn giữ vai trò quan trọng trong phát triển kinh tế nước nhà. Với nguồn đầu tư đó, việc thực hiện các công đoạn nhằm triển khai hiệu quả các dự án FDI có ý nghĩa vô cùng quan trọng. Ở dưới dây là 3 tỉnh thành phố được chọn lựa nghiên cứu trong phần rút ra kinh nghiệm giải phóng mặt bằng từ các địa phương cho Hà Nội, đó là các thành phố: Đà Nẵng, thành phố Hồ Chí Minh và Vĩnh Phúc. Cả 3 thành phố này đều có dân số đông, điều kiện địa lý đồng bằng thuận lợi cho xây dựng kinh tế, kinh tế địa phương tương đối phát triển xét trên phạm vi cả nước … Đó là những sự tương đồng lớn so với điều kiện của Hà Nội, do đó là cơ sở để Hà Nội quyết định vận dụng những kinh nghiệm từ các địa phương này vào công tác GPMB của thành phố. Hơn nữa, đây là 3 thành phố trong những năm đầu thế kỉ XXI đã vượt lên và đạt những thành tựu to lớn trong công tác GPMB. Với những cách làm và chủ trương của riêng mình, Đà Nẵng, TP.HCM và Vĩnh Phúc để lại nhiều bài học kinh nghiệm quý giá và có giá trị tham khảo cao đối với Hà Nội trong công tác GPMB. 3.1.1. Kinh nghiệm giải phóng mặt bằng từ Đà Nẵng Ngày 30/12/2003, UBND TP Đà Nẵng tổ chức lễ công bố quyết định số 145/2003/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ công nhận Đà Nẵng là đô thị loại 1. Sau khi trở thành đô thị loại 1 trực thuộc Trung ương, thành phố Đà Nẵng đã đạt được nhiều thay đổi và phát triển không ngừng cả về kinh tế, xã hội, là một trong 4 thành phố có được diện mạo đô thị hiện đại, quy củ nhất cả nước. Một trong những nhân tố hàng đầu đóng góp vào sự phát triển đó là việc làm tốt công tác đền bù, giải phóng 55 mặt bằng. Đà Nẵng là điểm sáng trên cả nước trong việc thực hiện giải phóng mặt bằng đúng tiến độ, nhanh gọn và hợp lòng dân. Tính đến 2012, Đà Nẵng đã phê duyệt đến gần 70.000 hồ sơ giải tỏa, tổng trị giá đền bù lên đến hơn 3.700 tỷ đồng. Thực hiện công tác giải phóng mặt bằng ở Đà Nẵng hiện có 17 đơn vị với chức năng kiểm định, thu hồi đất, giải phóng mặt bằng (GPMB), bố trí tái định cư (TĐC). Kết quả GPMB trong 3 năm (2010-2012), trên toàn địa bàn thành phố đã thực hiện giải tỏa được khoảng 200 dự án. Về tranh chấp, giải quyết khiếu nại, thành phố đã hoàn thành nghiên cứu tình hình thực tế và ban hành 145 quyết định giải quyết khiếu nại, trong nó chú trọng được đến những vấn đề nổi cộm của GPMB đó là giải tỏa đền bù. Kể từ năm 2003, Đà Năng chỉ có 19 trường hợp khiếu kiện kéo dài và đều đã được Thanh tra Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ xem xét và chỉ đạo giải quyết. Về bố trí TĐC, thành phố đã cơ bản bố trí TĐC cho 90 ngàn hộ dân di dời giải tỏa về nơi ở mới, ổn định cuộc sống… Là một trong những địa phương đi đầu trong công tác GPMB, Đà Nẵng đã để lại những bài học kinh nghiệm quý giá: a) Về tổ chức thực hiện:Phân cấp quản lý công tác GPMB sát sao theo quy mô dự án đầu tư, đảm bảo sự tham gia quản lý của Chính quyền địa phương trong toàn bộ quá trình GPMB. Đà Nẵng đặt công tác giải phóng mặt bằng trong sự quản lý đầu cấp của thành phố, chính quyền địa phương phải tham gia trực tiếp từ lúc bắt đầu cho kết thúc dự án, đồng thời phát huy các nguồn lực hỗ trợ từ nhân dân. Phải đạt được sự phối hợp chặt chẽ của hệ thống chính trị toàn thành phố trong GPMB. Chủ trương của Đà Nẵng là chính quyền thành phố phải quản lý sát sao qua từng giai đoạn của giải phóng mặt bằng nhằm tạo được sự thống nhất và đảm bảo việc thực hiện chính xác các nghị quyết, chính sách liên quan. Sự tham gia của các cấp chính quyền thể hiện ở Hội đồng giải phóng mặt bằng được lập đặc biệt cho từng dự án. Đối với các dự án lớn liên quan đến nhiều quận huyện thì Hội đồng này sẽ do một phó chủ tịch UBND TP làm Chủ tịch hội đồng, các chủ tịch quận, huyện làm phó. Với các dự án vừa và nhỏ liên quan đến nhiều quận huyện thì việc xác định chủ tịch Hội đồng được thực hiện qua 56 xem xét ranh giới dự án: ranh giới dự án nằm trong địa phương nào thì địa phương đó làm chủ tịch hội đồng. Nếu dự án nằm gọn trong địa bàn một quận huyện thì vì trí này do chủ tịch quận huyện đó đảm nhiệm, các chủ tịch xã, phường liên quan làm thành viên. Sự phân cấp quản lý đối với công tác GPMB được quy định cụ thể, rõ ràng và có hệ thống, đảm bảo sự quan tâm thường xuyên và trách nhiệm của ban lãnh đạo thành phố trong việc thực hiện công tác. Sự đồng nhất trong thực hiện đúng các chính sách liên quan đạt được do việc quản lý tập trung này sẽ tạo nên sự đồng thuận trong người dân do thực hiện được nguyên tắc công bằng, khách quan, tránh việc nảy sinh so bì và khiếu kiện do cách làm khác nhau giữa các nhà đầu tư. Quy trình GPMB được thực hiện nghiêm ngặt qua 6 bước: thu hồi đất, kiểm điểm xác định số lượng, chất lượng, tài sản, cây cối hoa màu bị thiệt hại; thu thập hồ sơ giấy tờ liên quan đến đất đai, tài sản bị giải tỏa để xét và phê duyệt tính pháp lý về nhà đất, tính toán thẩm đinh, phê duyệt giá trị đện bù, chi trả tiền đền bù; nhận mặt bằng và bàn giao cho đơn vị thi công. Việc thu tiền sử dụng đất trên địa bàn thành phố được thực hiện năng động và linh hoạt. b) Khai thác sức mạnh từ nhân dân. Nguyên tắc thực hiện: công khai, dân chủ, minh bạch Xây dựng sự đồng thuận từ nhân dân, phối hợp sức mạnh của nhân dân và chính quyền. Đặt nguyên tắc thực hiện là công khai, dân chủ, minh bạch và lấy lợi ích của nhân dân làm ưu tiên hàng đầu, thực hiện tốt công tác dân vận khéo, tuyên truyền sâu rộng và thay đổi nhận thức của người dân. Trong công tác GPMB tại Đà Nẵng ngoài các chính sách chung do nhà nước ban hành, thành phố còn chú trọng vận dụng sao cho phù hợp nhất với tình hình thực tế tại địa phương, với tập quán sinh sống và quan điểm của dân từng vùng để đáp ứng dược những nhu cầu sát sao của họ. Để đạt được tính công khai, công bằng, thành phố chỉ thị Ban lãnh đạo và mỗi cán bộ thực hiện công tác GPMB phải thực hiện đúng và thống nhất các quy định của trung ương và thành phố, hoàn thành chính xác công tác đo lường, kiểm định. Đặc biệt trong công đoạn giải tỏa đền bù, phải kiểm định chính xác, đầy đủ, công khai, cụ 57 thể về pháp lý, áp dụng thống nhất chuẩn đền bù đất, tài sản cho từng hộ dân, dảm bảo các hộ dân có cùng mục đích sử dụng đất, cùng thời gian sử dụng đất, cùng vị trí đất phải được hưởng giá đền bù như nhau; đối với các hộ dân trong cùng một địa bàn phải thực hiện cùng một quyết sách hỗ trợ, bố trí TĐC như nhau. Sự công khai trong công tác GPMB được đảm bảo bằng việc đại đa số các hộ gia đình được tham gia vào việc đo đạc, kiểm đếm đất, tài sản và định giá đền bù khi bị di dời, giải tỏa. Người dân sẽ chỉ đồng thuận, chấp hành các yêu cầu về di dời, giải tỏa của thành phố nếu lợi ích của họ được quan tâm thỏa mãn, nguyện vọng được lắng nghe và tư tưởng được khai thông. Do đó, công tác dân vận thực hiện khéo léo nằm truyền đạt đến nhân dân về tầm quan trọng của việc thực hiện đúng tiến độ các dự án và xây dựng lòng tin của họ vào các cam kết của nhà đầu tư về lợi ích dân nhận được là công tác được thành phố rất coi trọng. Đà Nẵng cũng quan tâm đặc biệt đến đời sống tinh thần và tâm linh của nhân dân tại nơi tái định cư mới bằng việc bố trí đất xây dựng các thiết chế văn hóa thể thao, cơ sở thờ tự của tôn giáo nhà thờ họ, đình chùa, đặc biệt ở những địa phương mà đời sống và thói quen suy nghĩ của người dân ảnh hưởng sâu sắc bởi các vấn đề tâm linh, tôn giáo, tâm lý. Cuối cùng, tất cả các ý kiến của người dân thành phố Đà Nẵng đều được tiếp nhận trực tiếp thông qua các buổi đối thoai, vận động tại địa phương. Đồng thời, lãnh đạo thành phố còn thường xuyên tổ chức họp dân, lắng nghe nguyện vọng của người dân trong quá trình triển khai dự án và kịp thời giải quyết các vướng mắc trong thực thi GPMB, giải quyết các trường hợp khiếu kiện tập thể, tránh gây thiệt thòi cho dân. Có thể nêu vắn tắt những công tác then chốt Đà Nẵng đã thực hiện trong công tác giải phóng mặt bằng trong thời gian qua như sau - Thành phố không đền bù cho các loại đất không chứng minh được nguồn gốc sử dụng đất mà không có tranh chấp được sử dụng trước 15/10/1993. Đà Nẵng quy định đất đó là đất toàn dân và do nhà nước thống nhất quản lý - Hoàn thiện những quy định và điều kiện rõ ràng trong việc tính giá đất đền bù và TĐC. Chủ trương xây dựng khu TĐC với điều kiện tốt hơn hoặc bằng so với điều kiện trước đó của người dân. 58 - Làm tốt công tác quản lý Nhà nước với đất đai để thuận lợi hơn trong công tác điều tra xác nhận nguồn gốc đất để làm cơ sở lập phương án bồi thường. Làm tốt công tác giải phóng mặt bằng, tỉnh Đà Nẵng có thể tự tạo cho mình một lợi thế cạnh tranh trong phát triển đô thị mới và thay đổi diện mạo thành phố theo hướng hiện đại hơn trong thời gian ngắn hơn, bằng những cách hiệu quả hơn. 3.1.2. Kinh nghiệm giải phóng mặt bằng trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh Là trung tâm kinh tế của cả nước, thành phố Hồ Chí Minh hằng năm tiếp nhận một lượng lớn các dự án đầu tư từ nước ngoài đổ vào. Được coi như khâu quan trọng cần thực hiện trong việc phát triển kinh tế và cải thiện đô thị, công tác GPMB trong các dự án đầu tư do đó luôn được thành phố Hồ Chí Minh quan tâm, thực hiện tối đa các biện pháp hỗ trợ dự án trong việc GPMB, ở tất cả các khâu giải tỏa, di dời, đền bù, tổ chức tái định cư… Đây là thành phố đạt được những thành tựu nổi bật trong công tác giải phóng mặt bằng, đặc biệt đối với các dự án đầu tư nước ngoài nhằm khai thác tối đa lợi ích nhận được từ chủ đầu tư. Bài học kinh nghiệm đằng sau những thành công của thành phố Hồ Chí Minh là việc đảm bảo thực hiện tốt riêng lẻ và kết hợp các công tác sau: Trước hết, thành phố đảm bảo việc thực hiện giải phóng mặt bằng phải được làm theo quan điểm chỉ đạo của Thành ủy Thành phố, theo đó, chính sách đền bù phải đảm bảo tái tạo được nơi ở mới, cuộc sống mới bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ cho những người có nhà cửa và đang sinh sống ổn định. Chính sách phải đảm bảo hài hòa được lới ích của cả ba bên liên quan là người dân có đất bị thu hồi, nhà đầu tư và Nhà nước. Trong đó phần lợi ích của người dân phải được đặc biệt quan tâm và tạo điều kiện,ban lãnh đạo địa phương phải là người giám sát, quản lý sát sao quá trình Giải phóng mặt bằng thực hiện tại các dự án đầu tư để đảm bảo việc chấp hành công khai, minh bạch các chính sách của thành phố, tạo nên sự công bằng cho mọi người dân. a) Kinh nghiệm thực hiện chính sách giá đất Cụ thể, khi đi vào thực tế GPMB, thành phố đặc biệt chú trọng đến chính sách giá đất, và đây cũng là chính sách có ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của mỗi bên có 59 liên quan. Vì thế, thành phố đã chủ trương hoàn thành chi tiết các quy định có liên quan đến việc áp dụng giá đất đền bù để nâng cao tính thống nhất, công bằng trong thực thi đền bù, hỗ trợ. Thành phố áp dụng Bảng giá các loại đất ban hành theo quyết định số 05/QĐ-UB-QLĐT ngày 04/01/1995 nhân với hệ số k. Bảng giá đất cũng được xây dựng sát tương đối với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường áp dụng đối với mục đích bồi thường. Thành phố linh hoạt tính hỗ trợ thêm ngoài giá đất đã ban hành hàng năm nhằm đảm bảo quyền lợi chính đáng cho người sử dụng đất bị thu hồi, đây thực chất là một cách xác định lại giá đất tính bồi thường theo hướng có lợi cho người sử dụng đất bị thu hồi. Quan tâm tối đa đến lợi ích của người được đền bù, thành phố còn căn cứ vào tình hình thực tế áp dụng bồi thường đất nông nghiệp theo vị trí, theo đó, quyết định mức hỗ trợ thêm không quá 50% đơn giá bồi thường đất nông nghiệp với những mảnh đất mặt đường hoặc có vị trí thuận lợi hơn. Đặc biệt việc áp dụng giá đất sẽ được thực hiện linh hoạt trong các dự án đầu tư. Thêm vào đó, ngoài phương thức bồi thường bằng tiền, để đảm bảo quyền lợi cho những hộ gia đình có đất nông nghiệp bụ thu hồi trong các dự án kinh doanh nhà ở, thành phố còn áp dụng phương thức bồi thường bằng giao lại nền đất ở đã có hạ tầng kỹ thuật, tức là người bị thu hồi đât nông nghiệp được hoán đổi lại đất ở đã hoàn chỉnh hạ tầng kỹ thuật trong các dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo tỷ lệ 8- 10% đối với đất nông nghiệp trồng cây hàng năm và từ 10-15% đối với đất nông nghiệp trồng cây lâu năm bị thu hồi tùy theo địa bàn. Cách làm này phần nào đơn giản hóa được khâu xây dựng nhà ở mới trong tổ chức tái định cư. Như vậy, có một điểm đáng chú ý và tương đối đặc biệt trong công tác GPMB ở TP.HCM có thể nhận thấy đó là sự vận dụng linh hoạt sáng tạo các chính sách và quy định nhà nước, theo đó kết hợp việc hoàn thiện chính sách nhằm tạo khung pháp lý và định hướng rõ ràng hơn cho doanh nghiệp thực hiện việc GPMB, đồng thời linh hoạt áp dụng những cách làm ngoài luật để mang đến lợi ích tối đa cho người dân sinh sống tại khu vực giải phóng mặt bằng, làm tăng phúc lợi và phản ánh đúng tình hình thực tế. Tư tưởng hướng tới dân cũng sẽ tạo được tâm lý tin tưởng và sự hợp tác trong nhân dân, góp phần làm công tác GPMB được đẩy nhanh tiến độ. b) Kinh nghiệm thực hiện chính sách TĐC 60 Việc thực hiện tốt chính sách tái định cư là mấu chốt trong việc hoàn thành tốt công tác GPMB tại Tp.HCM. Trong tổ chức TĐC, TP thực hiện nguyên tắc giúp người dân có cuộc sống mới tốt hơn cũ, tạo điều kiện xây dựng nơi ở mới khang trang hơn trước, người dân phát triển được đời sống kinh tế ổn định và thuận lợi hơn nhờ tác động tốt của các dự án đầu tư mang lại. Thành phố đảm bảo quỹ nhà ở TĐC cho bằng cách chủ động tạo quỹ nhà đất TĐC đồng thời phát triển quỹ nhà thương mại phục vụ GPMB để người sử dụng đất có thể lựa chọn căn hộ phù hợp với nhu cầu và khả năng của mình. Để tạo lập được quỹ nhà đất tối đa phục vụ GPMB các thành phần kinh tế, nguồn đầu tư xây dựng khu TĐC được đối xử bình đẳng và cùng nằm dưới sự giám sát quản lý trực tiếp của lãnh đạo địa phương. Thành phố thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất nhằm gây quỹ tiếp tục phục vụ công tác bồi thường, quy hoạch các địa điểm khác. Đồng thời, nhằm tạo thuận lợi tối đa cho người dân, các hình thức tái định cư được cho phép áp dụng một các đa dạng như: nhận tiền tự túc lo nơi ở mới, hỗ trợ dân mua nhà với giá vốn, mua trả góp hoặc thuê nhà, đổi nền nhà v.v… để phù hợp với điều kiện của mỗi đối tượng và bám sát nhất nhu cầu của họ. Đối với đối tượng đất bồi thường là đất nông nghiệp, thành phố linh hoạt chuyển đổi việc tuân thủ quy định giá đất nông nghiệp để tính bồi thường xác định trên cơ sở giá đất theo khả năng sinh lợi của việc sử dụng theo mục đích sản xuất nông nghiệp sang xác định theo giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường và khả năng sinh lợi để cân đối. c) Kinh nghiệm trong chính sách hỗ trợ chuyển đổi nghề và tạo việc làm cho người bị thu hồi đất Trong chính sách hỗ trợ chuyển đổi nghề và tạo việc làm cho người bị thu hồi đất là lao động sản xuất nông nghiệp, thành phố ra quyết định số 197/2004/NĐ-CP áp dụng cho các trường hợp lao động nông nghiệp phải chuyển dổi nghề do bị thu hồi đất, đảm bảo hỗ trợ phí đào tạo lại lao động và quyền ưu tiên tuyển dụng cho họ. Trước hết là vì lợi ích lâu dài của người dân, đồng thời cũng là hành động hỗ trợ GPMB cho các dự án, thành phố cho xây dựng các trng tâm dạy nghề và cấp kinh phí 61 hoạt động cho các trung tâm hỗ trợ việc làm, trung tâm đào tạo giáo dục thường xuyên. d) Kinh nghiệm về tổ chức thực hiện GPMB Thành phố chú trọng kết hợp tốt 3 biện pháp vận động quần chúng – biện pháp kinh tế - biện pháp hành chính (cưỡng chế) trong đó lấy công tác tư tưởng làm trung tâm nhằm thay đổi nhận thức của người dân, không những tạo ra sự đồng thuận của mỗi hộ gia đình mà còn khơi gợi sự chủ động trong chấp hành của họ, từ đó mang đến thuận lợi tối đa cho công tác di dời, tái định cư. Để thực hiện công tác tư tưởng tốt, thành phố đã đào tạo được đội ngũ cán bộ có uy tín, nắm vững chủ trương chính sách của nhà nước, có kinh nghiệm trong công tác dân vận và tuyên truyền, tạo nên tổ vận động làm việc hiệu quả. Công tác tư tưởng phải được tiến hành thường xuyên, chủ động đến với người dân, phối hợp với ban quản lý dự án truyền đạt đúng mục tiêu của dự án và tạo dựng lòng tin ở người sử dụng đất. Trong quá trình thực hiện công tác, cần tiếp thu thường xuyên nguyện vọng của người dân và phản ánh hợp lý vào các chính sách được áp dụng sau này. Các lớp tập huấn, hướng dẫn thực hiện các văn bản pháp lý được tổ chức thường xuyên nhằm xây dựng đội ngũ cán bộ giỏi nghiệp vụ. Trong công tác tổ chức, thành phố tiến hành phân cấp mạnh, toàn diện để ban chỉ đạo thành phố có thể tham gia trực tiếp vào công tác GPMB, đảm bảo các quy định, nghị quyết của thành phố được áp dụng đúng, tiếp thu nguyện vọng của dân mình và giải quyết ngay lập tức các tranh chấp có thể phát sinh. Việc phân cấp cũng giúp rút ngắn thời gian thực heienj GPMB do giảm việc giải quyết hồ sơ sự vụ của các cơ quan cấp thành phố. Hỗ trợ cho công tác tư tưởng là các biện pháp kinh tế và hành chính, Tp.HCM đã ban hành Quyết định số 74/2006/QĐ-UBND về thủ tục kiểm kê bắt buộc hiện trạng khuôn viên nhà đất và tài sản gắn liền trên đất để phục vụ công tác GPMB, hỗ trợ việc thực hiện thu hồi. Như vậy, có thể thấy sự quan tâm sát sao và những thành công của TP.HCM là bài học kinh nghiệm khả thi cho Hà Nội tham khảo và vận dụng. Có thể tóm tắt những quan điểm chính trong đó như: 62 Xây dựng bảng giá đất sát với giá chuyển nhượng trên thị trường khi áp dụng cho bồi thường để tránh tác động lớn trong quá trình GPMB, mang lại lợi ích xứng đáng cho người bị thu hồi đất và góp phần tạo sự hợp tác cùng tâm lý tốt cho người dân. Vận dụng đúng, hợp lý các quy định, chính sách ban hành của Nhà nước nhưng cũng cần sự sáng tạo sao cho phù hợp với tình hình thực tế và đảm bảo được tính công bằng cho các bên liên quan. Trong công tác GPMB cần tránh sự cứng nhắc và máy móc trong thực hiện các thủ tục hành chính nhằm hạn chế tính nhiêu kê, phức tạp gây kéo dài thời gian. Thành phố khuyến khích cách làm mới, ví dụ như áp dụng phương thức bồi thường bằng giao lại nền đất ở đã có hà tậng kỹ thuật trong các dự án đầu tư xây dựng nhà ở. Đa dạng các loại nhà TĐC để tăng sự lựa chọn và phù hợp hơn với người sử dụng đất. Đồng thời áp dụng linh hoạt nhiều hình thức TĐC như nhận tiền để tự lo nơi ở mới, mua nhà với giá vốn, mua trả góp… Chủ động xây dựng quỹ TĐC ổn định. Vận dụng kết hợp các biện pháp tư tưởng – kinh tế - hành chính, lấy công tác tư tưởng làm mũi nhọn nhưng phải biết kết hợp đúng lúc các biện pháp cưỡng chế. Tiến hành kiểm kê bắt buộc để thực hiện GPMB để tiến độ GPMB được nhanh hơn trong trường hợp có hộ không hợp tác. 3.1.3. Kinh nghiệm giải phóng mặt bằng trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc Vĩnh Phúc là một tỉnh tiếp giáp với Hà Nội về phía Tây và nằm trong quy hoạch mở rộng thành phố Hà Nội. Đây là một trong 10 địa phương dẫn đầu cả nước và hiện là địa phương dẫn đầu miền Bắc trong việc thu hút các dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài FDI. Có được điều nay là nhờ tiềm lực tự nhiên sẵn có ở Vĩnh Phúc kèm theo sự linh hoạt của chính quyền địa phương trong việc tạo môi trường đầu tư thông thoáng, hỗ trợ triển khai dự án cho các nhà đầu tư, trong đó có việc triển khai các chính sách để đẩy mạnh công tác giải phóng mặt bằng. Những kinh nghiệm mà Vĩnh Phúc có được nằm ở chính sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư cho người dân hợp lý kèm theo việc thực hiện chính sách nhất quán và có sự đồng thuận cao từ các cấp chính quyền cũng như người dân địa phương. a) Về chính sách 63 Bên cạnh các quy định hiện hành của nhà nước, tỉnh Vĩnh Phúc còn xem xét hỗ trợ thêm về giá bồi thường, về TĐC theo từng dự án, khu vực nhằm giải quyết thỏa đáng về lợi ích cho người bị thu hồi đất để người dân yên tâm, tin tưởng, chấp hành tốt các quy định về bồi thường, hỗ trợ và TĐC khi nhà nước tiến hành thu hồi đất. Cụ thể đó là ở chính sách hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề và tạo việc làm dưới hình thức giao đất dịch vụ đối với các hộ bị thu hồi trên 30% đất nông nghiệp. Đối với những hộ này, ngoài được bồi thường theo giá đất nông nghiệp hiện hành, các hộ còn được hỗ trợ bằng giao đất dịch vụ hoặc bằng tiền Trong chính sách cũng quy định rõ việc giao nhận đất dịch vụ hoặc tiền theo các trường hợp cụ thể. Theo đó, trường hợp HGĐ nhận hỗ trợ bằng giao đất dịch vụ, thì nộp tiền theo giá bồi thường đất nông nghiệp. Diện tích tối thiểu 1 lô là 50m2, chiều rộng mặt đường tối thiểu 5m. Các hộ được tự xen ghép để đủ 1 lô đất. Nếu một hộ được 80% diện thích ô đất dịch vụ và có nhu cầu giao đủ 1 ô thì trả tiền chênh lệch theo giá đất ở. Trường hợp hộ gia đình nhận hỗ trợ bằng tiền thì tiền hỗ trợ tính theo giá đất ở liền kề tại khu vực thu hồi đất nhân với diện tích được giao đất dịch vụ. Hình thức giao đất dịch vụ ở VP được người dân đồng thuận cao do đó tiến độ GPMB nhanh. b) Về quá trình tổ chức thực hiện Chính quyền địa phương luôn quan tâm chỉ đạo sát sao, cùng sự phối hợp chặt chẽ của các cấp chính quyền và sự tham gia tích cực của các đoàn thể đã đạt được sự ủng hộ cao từ phía nhà đầu tư và nhân dân. Ủy ban Nhân dân tỉnh xác định được GPMB là một trong những yếu tố quyết định đối với môi trường thu hút đầu tư vì vậy đã tập trung tuyên truyền, vận động, kiên trì tuyết phục đối với người dân, giúp các dự án nhận được sự đồng thuận cao trong việc thu hồi đất. Bên cạnh đó, tỉnh cũng tích cực đôn đốc nhà đầu tư triển khai dự án sau khi thu hồi để tránh gây bức xúc trong dân. Quan trọng hơn cả, vấn đề về chuyển đổi nghề và giải quyết việc làm cho lao động nông thôn, đặc biệt là đối tượng lao động nông nghiệp bị thu hồi đất được quan tâm hơn cả. Khi tuyển dụng dự án, ban quan lý và nhà thầu yêu cầu doanh 64 nghiệp cam kết tuyển dụng lao động địa phương, cam kết tuyển dụng ngay từ khi doanh nghiệp chưa hoạt động đề đào tạo lao động đồng thời tạo sự đồng thuận cao. Những ví dụ điển hình như công ty TNHH Song Việt đưa trên 50 lao động mới tuyển dụng đi học nghề, Công ty xây dựng Hạ tầng Nam Đức đào tạo tiếng Nhật miễn phí cho 120 lao động chuẩn bị cho Công ty Marumitsu tuyển dụng v.v. Các khu TĐC được xây dựng phải đảm bảo điều kiện sống, sinh hoạt cho người dân mới được đưa vào sử dụng cũng như việc giao đất dịch vụ được thực hiện đúng trình tự, quy trình và đảm bảo tính công bằng. Từ những kinh nghiệm trên, có thể thấy Hà Nội có thể học hỏi cũng như áp dụng mô hình đất dịch vụ như của Vĩnh Phúc. Hiện nay phần lớn đất dự án của Hà Nội được thu hồi từ đất nông nghiệp, vì vậy mô hình trên có thể giúp người dân chuyển đổi cuộc sống tốt hơn và gắn liền với dự án. Vấn đề việc làm cho lao động nông thôn cũng cần được quan tâm. Và quan trọng hơn cả là việc triển khai, quản lý dự án cần được hợp lý, minh bạch, có sự gắn kết với người dân để tạo được niềm tin, sự ủng hộ và hợp tác từ phía họ. 3.2. Một số nhóm giải pháp về chính sách và quy hoạch 3.2.1. Hoàn thiện chính sách giải phóng mặt bằng trong các dự án FDI a) Đối với người sử dụng đất ban đầu. Chính sách giá đất: Thành phố đã và đang tiếp tục mở rộng phạm vi và diện tích ra bên ngoài nên ngày càng cần phải có những chính sách cũng như công cụ xác định giá đất một cách hợp lý. Thị trường bất động sản luôn có những biến đổi bất thường vì vậy thành phố Hà Nội nên áp dụng những chính sách định giá cho từng khu vực riêng biệt, cụ thể và giá ở đây phải tương đương với giá chuyển nhượng để tránh tình trạng bất đồng ý kiến dẫn tới khiếu nại tố cáo ảnh hưởng tới công tác GPMB. Ngoài ra, nhóm nghiên cứu đề xuất chính sách linh hoạt đối với công tác đền bù, chủ động hỗ trợ giá đất sao cho sát nhất đối với giá chuyển nhượng để có thể tránh các tranh chấp trong quá trình đền bù thiệt hại sau này. 65 Đối với đất đai bị thu hồi nên phân chia rõ ràng thành các loại đất với các chính sách giá khác nhau: Đất nông nghiệp: Hiện tại các vùng đất nông nghiệp đang được phân ra trực thuộc nhiều cấp quản lý khác nhau (có những vùng đất trực thuộc quản lý cấp xã, có những vùng trực thuộc quản lý cấp phường) do đó phương pháp tính giá đất nông nghiệp cũng khác nhau. Vì vậy cần thống nhất lại cơ quan quản lí đất nông nghiệp (phân cấp, cơ quan rõ ràng) để đảm bảo sự công bằng cho người sử dụng đất, tránh trường hợp cùng một thời điểm, cùng một dự án nhưng lô đất thuộc địa giới hành chính cấp xã lại thấp hơn cấp huyện. Đất nông nghiệp đã và đang được định giá dựa theo khả năng sinh lời của đất theo mục đích sử dụng, như vậy giá đất nông nghiệp sẽ rất thấp. Vì thế, thành phố nên cân đối giữa giá trị chuyển nhượng thực tế và giá trị sử dụng của đất để có thể đưa ra mức giá đền bù hợp lí nhất. Đối với đất phi nông nghiệp: nên phần chia cụ thể và rõ ràng ra thành các loại đất dựa theo tính hợp pháp sử dụng và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: - Đất có chứng nhận quyền sử dụng đất: việc tính toán lại giá đất phải dựa trên giá đất thực tế để có thể đảm bảo sự hài lòng giữa các bên trong quá trình giải phóng mặt bằng. - Đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng có đủ điều kiện để cấp chứng nhận quyền sử dụng đất: xác định giá đất như đất có chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng trừ đi chi phí thực hiện nghĩa vụ với nhà nước về đất đai (tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, phí chuyển nhượng quyền sử dụng đất, lệ phí địa chính) - Đất không đủ điều kiện để cấp chứng nhận quyền sử dụng đất: đây là loại đất lấn chiếm hoặc sai mục đích sử dụng. Khi tiến hành giải phóng mặt bằng sẽ không bối thường, tuy nhiên để hỗ trợ cuộc sống ổn định cho người dân, thành phố cần hỗ trợ một phần giá đất và ưu tiên đối với mua các căn hộ trung cư ( kinh nghiệm của thành phố Hồ Chí Minh bồi thường 30% giá đất, ưu tiên mua căn hộ trung cư với giá không kinh doanh) 66 Chính sách tái định cư và ổn định cuộc sống của các hộ dân có đất bị thu hồi Đối với đất thu hồi là nhà ở của người dân, thành phố cần có những chính sách phù hợp đối với không chỉ việc đền bù mà còn quy hoạch và tái định cư cho người dân có đất bị thu hồi. Việc thực hiện bố trí tái định cư phải đảm bảo thuận lợi nhất cho việc ổn định cuộc sống người dân và phải tùy từng đối tượng chịu tác động và ảnh hưởng khác nhau mà có những phương hướng đền bù khác nhau. Đối tượng được bố trí tái định cư không chỉ là những hộ gia đình không có chỗ ở sau khi đất bị thu hồi mà còn có thể là diện tích đất không đủ đáp ứng việc xây dựng. Khu tái định cư phải đảm bảo đầy đủ cơ sở vật chất kĩ thuật đảm bảo ổn định nhanh nhất cuộc sống cho người dân, không bị xáo trộn trong công việc. Hỗ trợ ổn định việc làm và sản xuất đối với đất nông nghiệp Đồng thời với việc thu hồi đất nông nghiệp, việc làm cũng như nguồn thu chính của nhiều hộ dân đã bị lấy đi và đa số trong đó các hộ gia đình không thể ngay lập tức tìm ra công việc khác để kiếm thu nhập thay thế đã bị mất đi. Tình trạng này dễ dẫn tới trường hợp thất nghiệp cho các hộ gia đình có đất nông nghiệp bị thu hồi và họ sẽ sử dụng số tiền bồi thường để chi tiêu hàng ngày. Vì thế thành phố cần có quỹ hỗ trợ thất nghiệp đối với các hộ dân này, đồng thời kết hợp với nhà đầu tư hỗ trợ chi phí đào tạo nghề cho người lao động hoặc trợ giúp người lao động tìm kiếm việc làm. b) Đối với nhà đầu tư Để đẩy nhanh tiến độ GPMB từ đó có thể đẩy nhanh tiến độ giải ngân vốn FDI, chính quyền địa phương không chỉ cải thiện chính sách giải phóng mặt bằng đối với người sử dụng đất mà còn có những chính sách về mặt bằng đối với nhà đầu tư FDI. Hỗ trợ thuê mặt bằng: Đối với những dự án đầu tư FDI cần mặt bằng ngày lập tức mà chưa thể giải phóng mặt bằng kịp, thành phố Hà Nội có thể đề xuất chính sách hỗ trợ giá thuê mặt bằng tạm thời cho doanh nghiệp. Chính sách này vừa có thể tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp trong công tác quản lý đẩy nhanh tiến độ 67 giải ngân, từ đó có thể tăng cường thu hút vốn FDI vào thành phố và gia tăng tỷ lệ giải ngân trong thời gian tới. Thành lập quỹ hỗ trợ giải phóng mặt bằng: Trong nhiều trường hợp vốn giải ngân của một số doanh nghiệp bơm vào không đủ nhiều trong một thời gian ngắn để có thể đền bù hết giá trị mặt bằng, từ đó gây ra sự chậm trễ trong quá trình giải ngân vốn FDI cũng như quá trình cung ứng vốn từ công ty mẹ ở nước ngoài. Vì vậy, nhóm nghiên cứu đề xuất UBND thành phố Hà Nội thành lập quỹ cho vay doanh nghiệp trong công tác đền bù giải phóng mặt bằng với lãi suất được hỗ trợ một phần. Điều này có thể tạo thêm cho doanh nghiệp động lực để tiếp tục tiến độ giải ngân vốn, gia tăng thu hút FDI vào địa phương, thúc đẩy các dự án tiềm năng. Cơ quan chuyên trách có thể đảm bảo an toàn cho quỹ bằng cách hỗ trợ cho các doanh nghiệp có đủ những điều kiện nhất định, ví dụ như các doanh nghiệp đã có uy tín trong đầu tư FDI vào thành phố muốn mở rộng phạm vi hoạt động, số tiền cho vay không vượt quá 30% - 40% tổng chi phí giải phóng mặt bằng và cam kết hoàn trả cả gốc và lãi sau khi hoàn thành giải phóng mặt bằng một thời gian nhất định. 3.2.2. Giải pháp hoàn thiện biện pháp tổ chức thực thi a) Tăng cường công tác thông tin, tuyên truyền, nâng cao nhận thức của người dân. Để tăng cường công tác tư tưởng, thông tin tuyên truyền, trước hết cần phải quy định rõ ràng các chính sách về GPMB, thực hiện công khai mình bạch, đảm bảo hài hòa lợi ích của nhà nước với lợi ích của người dân, hướng tới mục tiêu ổn định chính trị xã hội, thu hút đầu tư phát triển thành phố Hà Nội. Tiếp đó là vận động và nâng cao nhận thức của các cán bộ đảng viên ở các cơ quan các cấp các ngành, tạo tiền đề phổ biến rỗng rãi cơ chế giải phóng mặt bằng tới người dân. Tuy nhiên, mức độ nhân thức của người dân còn nhiều khác biệt nên cần phải đẩy mạnh tuyên truyền, giáo dục, vận động, thuyết phục trong quá trình GPMB, tác động tới ý thức tự giác của người dân. Ngoài ra trong công tác tổ chức vận động tuyên truyền, các chương trình kế hoạch, nội dung cụ thể rõ ràng, thống nhất về mặt tư tưởng, các phương thức tuyên 68 truyền đơn giản, dễ tiếp nhận. Tuy nhiên, các hình thức trong công tác vận đông tuyên truyền phải luôn đổi mới, không đi theo lối mòn và nâng cao tính thuyết phục trong cộng đồng. b) Vận dụng linh hoạt các nguồn luật để đảm bảo tiến độ giải ngân FDI và GPMB Trong quá trình chờ việc sửa đổi Luật Đất Đai 2003, một số chính sách của nhà nước hiện tại đang không phù hợp và gây khó khăn, vướng mắc trong công tác bồi thường, tổ chức tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. UBND thành phố có thể linh hoạt áp dụng những quy định của nhà nước kết hợp với tình hình thực tế của thành phố Hà Nội trong tiến trình giải phóng mặt bằng, đảm bảo công bằng cho người sử dụng đất tránh các trường hợp khiếu kiện hay tranh chấp gây ảnh hưởng tới tiến trình GPMB cũng như tiến độ giải ngân FDI nói chung. c) Tăng cường công tác thanh tra kiểm tra Một trong những nguyên nhân khiến cho tốc độ giải ngân FDI chậm cũng như GPMB chậm đó là do trong quá trình thực hiện, các quá trình này không di đúng theo các bước đã đề ra của chính quyền thành phố. Việc tăng cường công tác thanh tra kiểm tra đối với các dự án sẽ sớm phát hiện và ngăn chặn các tiêu cực nảy sinh trong quá trình thực hiện, giải quyết kịp thời những khó khăn vướng mắc trong từng dự án. Qua việc thanh tra kiểm tra, UBND thành phố cũng có thể kịp thời phát hiện những chính sách chưa phù hợp với tình hình thực tế để nhanh chóng điều chỉnh, đảm bảo quyền lợi cho người dân và doanh nghiệp. 3.2.3. Nhóm giải pháp về quy hoạch Tiếp tục triển khai nhanh các quy hoạch chi tiết trên địa bàn 14 quận, huyện, thực hiện quy hoạch đi trước 1 bước, đặc biệt là quy hoạch các khu đất xây dựng nhà ở tái định cư phục vụ giải phóng mặt bằng và các tuyến đường đồng bộ với tuyến phố Rà soát, điều chỉnh lại quy hoạch chi tiết các khu đô thị mới chưa triển khai xây dựng, sớm lên các phương án đền bù thu hồi đất để tiến hành triển khai dự án, khuyến khích từng quận, huyện trên cơ sở quy hoạch chi tiết đã được UBND thành 69 phố phê duyệt, chủ động xây dựng quỹ đất để phục vụ xây dựng khu tái định cư phục vụ di dân, giải phóng mặt bằng của các dự án trên địa bàn thành phố, nhất là các huyện ngoại thành a) Đẩy mạnh triển khai xây dựng quỹ nhà, đất tái định cư bằng nhiều hình thức: Thành phố cần quan tâm chỉ đạo mạnh mẽ hơn nữa việc xây dựng quỹ nhà, quỹ đất tái định cư dưới nhiều hình thức: - Do các Ban quản lý dự án các Bộ, Ngành, Trung ương, Ban quản lý dự án cấp thành phố, Ban quản lý dự án các quận, huyện đầu tư xây dựng khu tái định cư bằng nguồn vốn ngân sách - Do các chủ đầu tư thực hiện dự án phải xây dựng quỹ nhà, quỹ đất tái định cư phực vụ dự án bằng nguồn vốn tự có - Do các doanh nghiệp đầu tư bằng nguồn vốn ứng trước của ngân sách theo phương thức thành phố ký hợp đồng đặt mua nhà - Do các doanh nghiệp đầu tư bằng nguồn vốn ứng trước của ngân sách theo phương thức thành phố ký hợp đồng đặt mua nhà Trong quá trình phát triển các khu đô thị mới nhất thiết phải dành những tỷ lệ diện tích nhất định về nhà cho các đối tượng tái định cư trong diện di dời do giải phóng mặt bằng của thành phố. Các chủ dự án cần nghiêm chỉnh thực hiện quy định dành tối thiểu 20% quỹ đất, 30% quỹ sàn nhà để xây dựng nhà ở phục vụ di dân giải phóng mặt bằng, nhà ở cho các đối tượng chính sách, các đối tượng thu nhập thấp.Trong thời gian chủ đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu đất, phải triển khai ngay thủ tục chuẩn bị đầu tư xây dựng quỹ nhà tái định cư, trình lên UBND thành phố phê duyệt. Chủ đầu tư được UBND thành phố giao thực hiện xây dựng quỹ nhà tái định cư phải có văn bản cam kết thực hiện dự án đúng tiến độ Thành phố cần tổ chức rà soát lại các dự án xây dựng nhỏ lẻ, thu hồi các khu đất trống bỏ hoang, sử dụng sai mục đích, đặc biệt là thu hồi các dự án đã giao đất nhưng chưa triển khai theo đúng tiến độ quy định để tập trung giao cho chủ đầu tư thích hợp thực hiện đồng bộ hạ tầng kỹ thuật.Sau khi thực hiện xong sẽ tiếp tục giao 70 cho các chủ đầu tư đã được giới thiệu địa điểm, đã thực hiện một bước chuẩn bị đầu tư hoặc giới thiệu chủ đầu tư mới có năng lực triển khai xây dựng công trình theo đúng quy hoạch b) Đa dạng loại nhà tái định cư Chất lượng căn hộ, quy mô cơ cấu là những mối quan tâm hàng đầu của người dân khi phải di chuyển đến nơi ở mới. Diện tích các căn hộ cũng phải đảm bảo những điều kiện sống phù hợp theo chiều chướng tốt hơn nơi cũ để thực sự hấp dẫn người dân, làm cho họ cảm thấy được bù đắp xứng đáng so với thiệt thòi khi đi khỏi nơi ở cũ. Người bị thu hồi đất sẽ có nhu cầu về một căn hộ tái định cư với quy mô, cơ cấu, chất lượng cao hơn nhưng phải phù hợp với hoàn cảnh của hộ gia đình.Cần phải đa dạng cơ cấu căn hộ tái định cư (Biệt thự liền kề, chung cư thường, cao cấp,…) để người dân lựa chọn theo khả năng tài chính của họ. Giá bán nhà tái định cư sát theo giá thị trường. Với một gia đình có thu nhập thấp, khi bố trí vào một căn hộ với giá thành vượt quá khả năng chi trả hiện tại của họ, mặc dù được trả góp lâu dài cũng sẽ ảnh hưởng tới khả năng thu hồi vốn của chủ đầu tư. Phương án tối ưu là có thể cho họ lựa chọn căn hộ chất lượng thấp hơn và các hộ gia đình có mức sống cao hơn sẽ không phải lo lắng khi được bố trí căn hộ với chất lượng thấp hơn mong muốn c) Giải pháp về tài chính Tập trung chủ động các nguồn vốn đầu tư để xây dựng quỹ nhà, quỹ đất tái định cư, gồm: vốn của các chủ đầu tư, vốn ngân sách, vốn huy động của các doanh nghiệp, tiền bán nhà theo Nghị định số 61/CP, tiền thuê nhà, tiền sử dụng đất từ nguồn tiền giao đất tái định cư nộp về quỹ phát triển nhà ở, kể cả tiền đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư trở lại xây dựng quỹ nhà ở tái định cư của thành phố Sở Tài chính Vật giá và Sở Kế hoạch đầu tư có trách nhiệm bố trí đủ nguồn vốn ngân sách, đề xuất phương án huy động nguồn vốn phục vụ công tác chuẩn bị đầu tư và giải phóng mặt bằng để chuẩn bị xây dựng hạ tầng kỹ thuật các khu tái định cư, đồng thời theo dõi, quyết toán tài chính đối với các chủ đầu tư sau khi bố trí xong quỹ nhà đất tái định cư của các dự án 3.2.4. Hoàn thiện công tác quản lý về quyền sử dụng đất 71 a) Chủ động công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phục vụ giải phóng mặt bằng Thành phố tập trung chỉ đạo rà soát, đẩy nhanh tiến độ công tác lập quy hoạch chi tiết các dự án đã được cấp giấy chứng nhận đầu tư nhưng vẫn chưa tiến hành dự án hoặc chậm tiến độ dự án.Cần hoàn thiện hành lang pháp lý, quy định về tỷ lệ mức vốn tối thiểu, tỷ lệ vốn chủ sở hữu đủ lớn để đảm bảo an toàn về tài chính khi chủ đầu tư không đủ khả năng thực hiện dự án ( Khủng khoảng kinh tế, không đủ vốn đầu tư, không thuê được đất…) Trên cơ sở quy hoạch chung xây dựng thủ đô Hà nội đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050, thành phố chi đạo các Sở, Ngành có liên quan triển khai lập, phê duyệt các quy hoạch phân khu, quy hoạch chuyên ngành, quy hoạch chi tiết để phục vụ cho công tác giải phóng mặt bằng. Đặc biệt cơ quan sở hữu quyền sử dụng đất trình cấp có thẩm quyền phê duyệt giao cho các trung tâm phát triển đất thực hiện giải phóng mặt bằng,tạo quỹ đất sạch để đấu thầu dự án, đấu giá quyền sử dụng đất để nhà đầu tư vào triển khai được ngay dự án. Đẩy mạnh rà soát các dự án sai quy hoạch, ảnh hưởng tới mĩ quan đô thị cũng như tác động nặng nề tới môi trường xung quanh và gây lãng phí tiền của nhà nước để sớm ban hành các quy định xử lý trách nhiệm phát sinh thêm b) Tăng cường công tác quản lý đất đai của chính quyền địa phương Triển khai đưa công nghệ thông tin trong công tác quản lý hồ sơ đất đai của chính quyền địa phương để tạo điều kiện thuận lợi trong công tác quản lý của thành phố về đất đai, đặc biệt ở cấp cơ sở như xây dựng phần mềm quản lý hồ sơ địa chính, đảm bảo cung cấp thông tin dữ liệu địa chính phục vụ cho công tác quản lý, cũng như phục vụ cho công tác xác nhận nguồn gốc đất khi bị thu hồi,giải phóng mặt bằng được nhanh chóng và chính xác, đồng thời giảm bớt sức ép từ khối lượng công việc lên bộ máy quản lý.Nếu chỉ sử dụng công nghệ quản lý lạc hậu, khó có thể đáp ứng yêu của của công tác quản lý về đất đai trong nền kinh tế hội nhập Chấn chỉnh và thực hiện thường xuyên công tác tổng hợp biến động đất đai đối với từng loại đất theo diện tích, đồng thời hoàn chỉnh công tác chỉnh lý bản đồ 72 địa chính và lập báo cáo biến động đất đai, làm cơ sở để các cơ quan chức năng có thẩm quyển chỉ đạo lập kế hoạch sử dụng đất hàng năm, phù hợp với quy hoạch. Kế hoạch sử dụng đất được phê duyệt hoặc điều chỉnh cho phù hợp với thực tế nhằm khắc phục tình trạng quản lý về đất đai lỏng lẻo, công tác kê khai đăng ký gặp nhiều khó khăn, thống kê biến động, bản đồ đo đạc có độ chính xác thấp… Đẩy mạng cải cách các thủ tục hành chính, tạo điều kiện thuận lợi cho cả công dân và cơ quan quản lý khi giải quyết các thủ tục hành chính, pháp lý trong quan hệ sử dụng đất lâu dài 3.2.5. Nhóm các giải pháp hoàn thiện chính sách phát triển, ổn định thị trường bất động sản a) Triển khai thành lập các tổ chức chuyên nghiệp về định giá và thẩm định giá đất độc lập Để đảm bảo tính khách quan, công bằng khi bồi thường, đền bù và hỗ trợ về đất đối với người bị thu hồi đất, thành phố cần phải có những đơn vị chuyên nghiệp định giá và thẩm định giá đất độc lập có thể là các doanh nghiệp hoặc là các đơn vị sự nghiệp công của thành phố. Việc định giá đất phải mang yêu tố độc lập, khách quan và bám sát giá đất trên thị trường. Có như vậy mới đảm bảo được quyền lợi của người có đất bị thu hồi, đẩy nhanh tiến độ đền bù, bồi thường và thời gian triển khai dự án của nhà đầu tư Trên cơ sở phát triển mô hình định giá và thẩm định giá đất độc lập phục vụ công tác giải phóng mặt bằng, thành phố phải ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quy trình, quy định cụ thể về định giá, cơ chế phán quyết của tổ chức trọng tài kinh tế đối với tranh chấp giá đất khi người sử dụng đất bị thu hồi không đồng ý với giá đất đã được cơ quan nhà nước quyết định trên cơ sở kết quả định giá và thẩm định giá đất của tổ chức định giá, thẩm định giá chuyên nghiệp b) Xây dựng hệ thống thông tin, dữ liệu về nhà đất phục vụ cho công tác định giá và thẩm định giá nhà đất Đẩy mạng dịch vụ cung cấp các thông tin, dữ liệu về nhà đất nhằm phục vụ cho việc định giá nhà đất trong giải phóng mặt bằng và giao dịch bất động sản, đặc 73 biệt thông tin về tình trạng bất động sản và giá cả bất động sản trên thị trường để thành phố tham khảo phục vụ cho công tác định giá bồi thường về đất sát với giá chuyển quyền sử dụng đất trên thị trường. Đồng thời nâng cao chất lượng dịch vụ cung cấp các thông tin, dữ liệu về nhà đất nhằm phục vụ cho việc định giá nhà đất trong giải phóng mặt bằng và giao dịch bất động sản c) Chống đầu cơ, thúc đẩy thị trường bất động sản phục hồi Một giải pháp hữu hiệu để chống đầu cơ bất động sản là cần phải điều chỉnh tăng thuế nhà đất nhằm khuyến khích sử dụng có hiệu quả bất động sản và hạn chế đầu cơ.Cụ thể, có thể đánh thuế lũy tiến đối với các trường hợp sử dụng nhiều nhà ở, đất ở hoặc có sở hữu nhà ở với quy mô lớn. Đồng thời quy định sử dụng một tỉ lệ nhất định thuế sử dụng đất (khoảng 50%) nhằm hỗ trợ những người bị thu hồi đất nông nghiệp trong một thời gian nhất định (từ 10 - 15 năm) để họ có điều kiện chuyển đổi nghề nghiệp, ổn định cuộc sống. Nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đang lâm vào tình trạng cụt vốn và phá sản, ảnh hưởng mạnh đến thanh khoản các ngân hàng, uy hiếp an toàn của hệ thống các ngân hàng thương mại.Để giúp các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong nước tồn tại và vượt qua khủng khoảng thì biện pháp là định hướng tái cơ cấu lại doanh nghiệp, chủ động phân bố lại nguồn nhân lực và cắt giảm chi phí. Quan trọng hơn vẫn là các doanh nghiệp phải có những biện pháp thích hợp để giải quyết vấn đề khơi thông nguồn vốn, giảm áp lực trả nợ cũng như chi phí trả lãi vay cao như hạ giá thành sản phẩm, kêu gọi giúp đỡ hợp tác đầu tư…để tháo gỡ khó khăn trước mắt Công khai, minh bạch các thông tin về quy hoạch nhà đất trên các phương tiện truyền thông để mọi người dân có thể biết được giá đất trên thị trường, tránh được luồng thông tin giá đất ảo, tạo tác động tâm lý an toàn không nhỏ khi nhà thành phố thu hồi đất để giải phóng mặt bằng. Đồng thời cần ban hành cơ chế, chính sách phù hợp để các nhà đầu tư kinh doanh bất động sản phát triển mạnh thị trường nhà đất phụ vụ đa dạng các loại nhà ở phục vụ nhu cầu người bị thu hồi đất thay vì mua nhà ở tái định cư của thành phố. 74 3.3. Một số kiến nghị của nhóm nghiên cứu Đối với các bộ ngành Ban hành các văn bản hướng dẫn cụ thể hơn nữa để UBND thành phố Hà Nội cũng như UBND các quận huyện dễ dàng thực hiện các điều Luật, Nghị định về bồi thường hỗ trợ giải phóng mặt bằng Đối với ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội Thành phố Hà Nội nên xem xét tăng giá đất đền bù cho người dân sao cho sát với giá thị trường. Giá đất cần ổn định để tránh tình trạng găm giữ đất chờ giá lên. Ngoài ra thành phố cũng cần áp dụng chính sách giá đất linh hoạt cho các loại đất với mục đích sử dụng khác nhau. Chỉ khi người dân cảm thấy thỏa đáng với giá đất đền bù thì họ mới tự nguyện di dời. Thực hiện công khai các quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất của thành phố để các cấp các ngành cũng như người dân được biết và có định hướng sử dụng đất của mình. Thực hiện nghiêm túc công tác định giá đất theo Nghị định 123/ND-CP Kịp thời xử lý dứt điểm các khiêu kiện liên quan đến giải phóng mặt bằng, bố trí tái định cư, đồng thời đẩy mạnh công tác kiểm tra để kịp thời phát hiện, ngăn chặn và xử lý nghiêm các sai phạm, có biện pháp mạnh đối với các trường hợp cố tình không chấp hành việc thu hồi đất, GPMB Tăng cường giám sát công tác thanh toán tiền bồi thường, hỗ trợ GPMB và bố trí tái định cư của các quận, huyện. Đẩy mạnh công tác tuyên truyền, giáo dục chính sách đất đai tới các cơ quan và người dân để dân thực sự hiểu quyền lợi và trách nhiệm của mình Đối với ủy ban nhân dân các quận huyện Rút ngắn thời gian thẩm định các dự án cần có bồi thường, hỗ trợ GPMB, đẩy nhanh tiến độ đền bù, hỗ trợ cho người dân. Nghiên cứu, đề xuất với ủy ban nhân dân thành phố đề nghị được thay đổi phương án đền bù, hỗ trợ GPMB với các trường hợp đặc biệt để đảm bảo quyền lợi cho người dân. Nghiêm túc thực hiện theo chỉ đạo của các bộ ngành, ủy ban nhân dân thành phố nhưng cũng cần áp dụng linh hoạt cho điều iện riêng của địa phương. 75 Lập các quỹ hỗ trợ GPMB cho các doanh nghiệp đầu tư, tiến hành cho vay ưu đãi một phần chi phí giải phóng mặt bằng để chủ đầu tư nhanh chóng đề bù cho người dân. Đối với các chủ dự án đầu tư Lên kế hoạch đề bù và chuẩn bị đủ tiềm lực tài chính để nhanh chóng bồi thường, hỗ trợ GPMB cho các cơ quan tổ chức, hộ gia đình. 76 KẾT LUẬN Hà Nội là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa của cả nước có đóng góp vô cùng quan trọng cho sự phát triển kinh tế của khu vực phía Bắc cũng như cả nước. Sau khi mở rộng năm 2008, Chính phủ định hướng biến Hà Nội thành một thủ đô hiện đại, phát triển ngang hàng với các thành phố khác trong khu vực. Các dự án đầu tư nước ngoài vào thành phố có xu hướng tăng cả về số lượng và lượng vốn đăng kí. Đây là nguồn động lực lớn cả về vốn lẫn công nghệ giúp thực hiện mục tiêu xây dựng thủ đô văn minh hiện đại với trình độ phát triển kinh tế cao. Tuy nhiên nguồn vốn này đang chưa được sử dụng thực sự hiệu quả do tồn tại quá nhiều vướng mắc trong khâu giải phóng mặt bằng dẫn đến việc rất nhiều dự án bị chậm tiến độ giải ngân, thậm chí không thể giải ngân được. Thực tế trong nhiều năm qua thành phố cũng đã liên tục có những điều chỉnh, đẩy mạnh công tác giải phóng mặt bằng song hiệu quả mang lại chưa được như mong đợi. Nguyên nhân sâu xa của tình trạng này là do chính sách giá đất chưa thực sự hợp lý, chưa đảm bảo được quyền lợi chính đáng của người dân cũng như việc bố trí tái định cư còn nhiều yếu kém. Bên cạnh đó, một nguyên nhân khác cần được nhắc tới đó là sự quy hoạch không rõ ràng và sự thiếu công khai, minh bạch trong việc thanh toán bồi thường, hỗ trợ GPMB. Tình trạng này dẫn đến việc các chủ đầu tư chậm trễ trong việc thuê đất kéo theo chậm trễ trong việc xây dựng cơ bản, đưa máy móc vào sản xuất và gián tiếp gây ra nhất nhiều tác động tiêu cực đến doanh nghiệp. GPMB thực sự là một vấn đề “ám ảnh” nhiều chủ đầu tư nước ngoài. Nếu tình trạng này không được giải quyết triệt để, các nhà đầu tư nước ngoài sẽ không còn mặn mà trong việc đầu tư vào thành phố. Bằng chứng là vốn đầu tư đăng kí cũng như vốn thực hiện đang có dấu hiện chững lại trong thời gian gần đây. Hà Nội cần có những giải pháp mạnh và đồng bộ để giải quyết triệt để những mặt tồn tại trong công tác đền bù, hỗ trợ GPMB. Tuy nhiên, bên cạnh việc thu hồi đất phục vụ phát triển kinh tế, thành phố cũng cần đảm bảo lợi ích của người dân, có nhiều chính sách hỗ trợ cho những hộ bị mất đất. 77 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Tài liệu - Giáo trình Đầu tư quốc tế, Đại học Ngoại Thương, 2010 - Giáo trình Đầu tư nước ngoài, NXB Giáo Dục, 2000 - TS. Nguyễn Trọng Xuân, luận văn “Đầu tư trực tiếp nước ngoài với công nghiệp hóa, hiện đại hóa Việt Nam”, 2012 - ThS. Khuất Thị Diệu Hằng, luận văn thạc sĩ “Đẩy mạnh hoạt động thu hút và sử dụng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) trên địa bàn thành phố Hà Nội”, 2010 - TS. Trần Đông Dực, luận văn tiến sĩ “Đánh giá và giải pháp cải thiện tình hình giải phóng mặt bằng ở thành phố Hà Nội”, 2012 - “Hoàn thiện chính sách giá đất trong bồi thường GPMB qua nghiên cứu một số dự án trên địa bàn Hà Nội” Website: - - Bộ kế hoạch đầu tư - Diễn đàn đầu tư - “Hà Nội đẩy mạnh giải ngân vốn FDI”: FDI/20124/6052.vgp - “Thu hút FDI ở Hà Nội: Đăng ký mới - thấp, giải ngân – cao”: moi-thap-giai-ngan-cao_1527.htm