Đề tài Chính sách tín dụng và tác động của nó đến thị trường bất động sản

g hoảng Việc giá nhà đất sụt giảm 1 cách nhanh chóng gây nên 1 loạt các tác động lên nền kinh tế. Cá nhân và các nhà đầu tư không thể bán nhà một cách nhanh chóng để thu lợi nhuận tức thời, các nợ thế chấp có tỷ giá thay đổi tăng giá bất thường khiến nhiều chủ nhà đất không thể trả được các khoản nợ này. Điều này gây tổn thất lớn cho các đảm bảo dựa trên nợ thế chấp gây thất thoát cho nhiều ngân hàng và các công ty đầu tư. Hậu quả của khủng hoảng không chỉ dừng lại ở thị trường bất động sản mà còn ảnh hưởng đến cả nền kinh tề. Đối với thế giới tài chính Tháng 08/2007, sau thời gian dài phát triển quá nóng bong bóng cho vay bất động sản dưới chuẩn ở Mỹ bùng nổ gây suy sụp niềm tin của người tiêu dùng và các nhà đầu tư. Hàng loạt các nhà đầu tư rút khỏi các hạng mục đầu tư bị coi là có mức rủi ro cao tạo nguy cơ thua lỗ cao. Để chuẩn bị đối phó với với cơn bão thua lỗ được dự đoán sẽ xảy ra trong năm 2008 các tổ chức tài chính Mỹ đã giảm bớt tỷ lệ đòn bẩy tài chính (deleveraging) trong bản cân đối tài chính nhằm nâng tỷ lệ vốn trong tổng tài sản (capital/asset ratio). Hậu quả ngoài dự tính của hành động này là làm suy giảm nghiêm trọng thanh khoản trong hệ thống tài chính, dẫn đến tình trang đóng băng của nhiều công cụ tài chính. Điều nay tiếp tục làm giảm giá các loại chứng khoán, đặc biệt là các sản phẩm liên quan đến địa ốc, tạo vòng tròn lặp (feedback loop) là xấu đi bản cân đối tài sản của các tổ chức tài chính, nhiều ngân hàng rơi vào nguy cơ phá sản. Đến cuối năm 2007, FED cắt lãi xuất cơ bản xuống 4,25% và mở thêm công cụ tiền mới nhằm tạo điều kiên dễ dàng hơn cho các ngân hàng vay thanh khoản từ FED. Tuy nhiên tình hình thanh khoản vẫn không bớt khó khăn. Đến tháng 3/2008, việc rút tiền đồng loạt của khách hàng do e ngại sự sụp đổ của ngân hàng này đã tạo nên 1 cuộc khủng hoảng thanh khoản. FED phải dàn xếp để JP Morgan Chase mua lại Bear Stearns. Sau khi Bear Stearns bị phá sản, FED mở thêm 2 công cụ tiền tệ mới là TSLF và PDCF nhằm giảm bớt rủi ro trên bảng cân đối tài sản của các ngân hàng nhưng cơn khát thanh khoản vẫn chưa được làm dịu. Tháng 8/2008 tình hình thanh khoản tiếp tục xấu đi và Fannie Mae và Freddie Mac có dấu hiệu sụp đổ. Giá cổ phiếu của 1 loạt các tổ chức tài chính rơi tự do. Đến tháng 9/2008 Lehman Brothers, ngân hàng lớn thứ tư của Mỹ, phả sản khiến cuộc khủng hoảng thanh khoản trầm trọng hơn trên thị trường liên ngân hàng và lan sang thị trường thương phiếu ( commercial papers). Việc Lehman Brothers phá sản còn làm rung động thị trường CDS (credit default swap), một công cụ bảo hiểm rủi ro bị lạm dụng quá mức để đầu cơ vào thị trường nợ bất động sản. AIG, công ty bảo hiểm lớn nhất thế giới, gặp khó khăn thanh khoản hơn 400 tỷ USD CDS mà công ty này đã phát hành. Bên cạnh đó FED và bộ tài chính phải dàn xếp để Bank of America mua lại Merrill Lynch, ngân hàng đầu tư lớn thư 3 của Mỹ. Ngay sau đó, hai ngân hàng đầu tư lớn là Goldman Sach và Morgan Stanley phải chuyển thành ngân hàng thương mại. 25/9, hiệp hội cho vay và dự trữ lớn nhất Hoa Kỳ là Washington Mutual phá sản, tiếp đó Wachovia phải bán cho Wells Fargo. Cuộc khủng hoàng tài chỉnh Mỹ nhanh chóng lan rộng ra thế giới. Châu Âu đang phải đối mặt với nhiều vấn đề khó khăn như lạm phát, giá dầu cao, sản xuất công nghiệp giảm, thị trường nhà đất ở nhiều nước đang xấu đi. Theo đó, tốc độ tăng trưởng kinh tế của khu vực này đã giảm đáng kể. Theo Uỷ ban châu Âu, tăng trưởng kinh tế ở châu lục này sẽ giảm xuống còn 1,5% năm 2009, thấp hơn mức kỳ vọng 1,7% năm 2008. Còn tại châu Á, hãng xếp hạng tín nhiệm hàng đầu của Mỹ Standard & Poors (S&P) đưa ra dự báo tăng trưởng kinh tế châu Á chưa có dấu hiệu hồi phục ít nhất là đến hết năm nay do tăng chi phí hàng hóa, lương thực, nhiên liệu. Theo S&P, ngoại trừ New Zealand, tất cả các nước đều tăng lãi suất và dự báo sẽ duy trì xu hướng này trong những tháng cuối năm 2008. S&P hạ dự báo tăng trưởng GDP của Ấn Độ năm 2008 từ 8,2 - 8,7% dự báo tháng 4/08 xuống 7,5 - 8%; Singapore từ 5,3 - 5,8% xuống 4,2 - 4,7%; Việt Nam từ 8 - 8,5% xuống 5,7 - 6,3%; Hàn Quốc từ 4,8 - 5,3% xuống 4 - 4,5%; New Zealand từ 1,8 - 2,3% xuống 1 - 1,5%. Với các mặt khác của nền kinh tế Một ảnh hưởng khác nữa là 1 phần lượng thanh khoản được nhiều nhà đầu tư rút ra khỏi thị trường địa ốc vào thời điểm cuối năm 2007 và đầu năm 2008 đã được chuyển sang đầu cơ các loại nguyên liệu thô và dầu mỏi với hy vọng các loại hàng hóa này sẽ tăng giá. Hậu quả là chỉ trong vòng 12 tháng từ giữa năm 2007, giá dầu mỏ và nhiều loại kim loại đã tăng lên gấp đôi, kéo theo đó là 1 cuộc khủng hoảng giá lương thức nhỏ khi một lượng lớn ngũ cốc bị các nhà sản xuất nguyên liệu thực vật đặt mua để đối phó với giá dầu tăng cao. Hầu hết các mặt hàng tiêu dùng đều tăng giá mạnh làm thu nhập thực giảm, dẫn đến tổng tiêu dùng giảm. Gia xăng dầu tăng mạnh làm nhiều người hoãn kế hoạch mu axe ô tô, dẫn đến sự sụp đổ của nhiều công ty sản xuất xe hơi của Mỹ. Sự giảm bớt tỷ lệ đòn bẩy tài chính tăng lên đỉnh điểm kéo theo sự sụp đổ của các đồng tiền hàng hóa (commodity currencies). Đồng đô la Mỹ lên giá kéo theo đồng Yên Nhật và nhân dân tệ Trung Quốc, làm sụt giảm xuất khẩu của các nước này. Các nước trong khối BRIC, mà điển hình là Trung Quốc đã chịu sự sụt giảm lượng công nghiệp và kim ngạch xuất khẩu vào cuối năm 2008. Riêng Nhật đồng yên lên giá tới 20% kết hợp với tổng cầu thế giới giảm, đã khiến xuất khẩu giảm quá nhanh. Mức độ kỳ vọn rơi xuống thấp nhất kế từ đầu thập kỷ, mức tăng trưởng kinh tế bị giảm qua hai kênh đầu tư và thuê mướn nhân công. Cùng với việc cắt giảm mạnh nhân sự của các tổ chức tài chính, các ngành công nghiệp cũng bắt đầu sa thải nhân viên trong quý 3 2008. Tỷ lệ thất nghiệp ở Mỹ lên tới 7% trong các tháng cuối năm 2008. Một cuộc khủng hoảng lao động toàn cầu đã được ILO dự đoán, đến cuối 2009 sẽ có thêm khoảng 50 triệu người thất nghiệp, cao nhất trong 80 năm nay, kể từ sau Đại Suy Thoái. Tổng đầu tư nội địa của Mỹ giảm 4.83% trong năm 2008, chỉ tính riêng nửa sau năm 2008 đã giảm 4,26%. Sự sụp đổ của hàng loạt các tổ chức tài chính lớn của Mỹ tạo ra cuộc khủng hoảng kinh tế lan sang cả châu Âu và châu Á tạo nên cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu lớn nhất từ sau cuộc Đại Suy Thoái năm 1929-1930. 2.2 Chính sách nới lỏng tín dụng và tác động của nó lên thị trường bất động sản Thái Lan 2.2.1, Tổng quan về thị trường bất động sản Thái Lan Kể từ những năm 60, 70 của thế kỉ trước, nền kinh tế Thái Lan đã đạt được những bước tiến vượt bâc với tốc độ phát triển cao và tương đối ổn định. Cùng với đó là tốc độ gia tăng dân số và đô thị hóa chóng mặt diễn ra trên khắp đất nước. Năm 1970, dân số Thái Lan vào khoảng 36 triệu người, nhưng cho đến năm 2005, con số này đã lên tới hơn 65 triệu. Trong đó khoảng 20 triệu người (30% tổng dân số) tập trung tại các thành phố lớn. Hòa chung xu thế là sự bùng nổ của thị trường nhà đất Thái Lan, vốn được coi như một thị trường trọng yếu, thu hút sự quan tâm của các nhà hoạch định chính sách cũng như giới đầu tư. Tuy nhiên, thị trường bất động sản Thái Lan cũng gặp phải không ít sóng gió kể từ khi hình thành (năm 1957). Nhìn chung, thị trường nhà đất Thái Lan đã trải qua sáu chu kì tăng trưởng và suy thoái lớn nhỏ (1957 – 1967, 1968 – 1974, 1975 – 1982, 1983 – 1986, 1987 – 1992, 1993 – 1997). Mỗi đợt khủng hoảng kéo dài khoảng năm tới mười năm. Nguyên nhân chủ yếu của các đợt suy thoái này là hiện tượng cung vượt quá cầu, trong đó chính sách tiền tệ là một trong những nhân tố có tác động lớn nhất góp phần dẫn tới tình trạng trên. Đề tài tập trung phân tích cuộc khủng hoảng nghiêm trọng nhất diễn ra trong giai đoạn 1993 – 1997. Đầu những năm 90, sau một thời kì nở rộ của các dự án xây dựng, thị trường nhà đất Thái Lan đã có những dấu hiệu bất ổn. Dựa trên tình hình sang sủa của nền kinh tế và tốc độ đô thị hóa cao, nhiều nhà đầu tư và công ti địa ốc đã chủ quan đổ vốn một cách ồ ạt vào các dự án mới. Cứ như vậy, thị trường bất động sản Thái Lan ngày càng trở nên quá nóng. Không chỉ được thúc đẩy bởi sự phát triển mạnh mẽ của nền kinh tế và niềm lạc quan của giới đầu tư trong nước, bong bóng nhà đất Thái Lan còn được bơm hơi bởi tư bản nước ngoài. Đây cũng chính là một trong những nguyên nhân chủ yếu dẫn đến sự khủng hoảng và sụp đổ của thị trường bất động sản nói riêng và thị trường tài chính Thái Lan nói chung. 2.2.2. Chính sách nới lỏng tín dụng của Thái Lan Năm 1953, chính phủ Thái Lan thành lập Ngân hàng nhà đất chính phủ (GHB) với mục tiêu chính lầ cung cấp các dịch vụ tài chính cho thị trường bất động sản trong nước. Trong suốt 20 năm đầu, GHB đóng vai trò của cả một tổ chức tài chính và một công ti phát triển nhà đất. Cho đến năm 1973, nhiệm vụ thứ hai của GHB được chuyển giao lại cho cơ quan nhà đất quốc gia (NHA). GHB là ngân hàng chuyên về bất động sản lớn nhất cả nước, chiếm 38% thị phần nội địa. Bên cạnh đó là 12 ngân hàng thương mại khác, chi phối 50% toàn bộ thị trường. Trước cuộc khủng hoảng 1997, các tổ chức này hoạt động rất mạnh mẽ, cung cấp một lượng vốn dồi dào cho các nhà đầu tư và phát triển thông qua chính sách nới lỏng tín dụng và cho vay với lãi xuất rất ưu đãi. Năm 1992, dịch vụ ngân hàng quốc tế Băng Cốc ra đời như một liều thuốc xúc tác cho thị trường vốn đã được hâm nóng. Thông qua công cụ này, các tổ chức tài chính nội địa có thể tiếp cận vốn đầu tư nước ngoài dễ dàng với giá rẻ, nhờ đó cho vay lại với lãi xuất thấp. Năm 1993, nhằm khuyến khích các dự án nhà giá rẻ (dưới 600 000 Bt), chính phủ Thái Lan quyết định giảm thuế thu nhập đối với những tập đoàn đầu tư vào các dự án trên. Không chỉ có vậy, ngân hàng nhà nước Thái Lan còn nới lỏng các qui định, cho phép ngân hàng thương mại được mở rộng dịch vụ cho vay bất động sản. Đồ thị 2.4: Nợ bất động sản theo từng loại thể chế tài chính Nhờ vậy, lãi suất tín dụng đã hạ xuống mức kỉ lục 10% một năm vào năm 1994. Đây là tỉ lệ lãi suất thấp nhất trong lịch sử ở Thái Lan. Ngoài ra, một lượng trái phiếu lớn được bán ra nước ngoài nhằm huy động thêm vốn cho thị trường. Tại thời điểm đó, các ngân hàng thương mại cung cấp tới 68% tổng số vốn cho các dự án nhà đất. Bên cạnh việc cho vay mạo hiểm đối với các dự án, các tổ chức tài chính còn thực hiên chính sách nới lỏng tín dụng đối với thị trường nhà ở. Việc đánh giá sai giá trị tài sản thế chấp và thiếu thận trọng khi phân tích tình hình tài chính của người đi vay đã dẫn đến hiện tượng gia tăng nợ xấu và giải ngân chậm chạp. Trong khi đó, giá nhà đất vẫn được giữ ở mức ổn định, tạo điều kiện cho các nhà đầu tư mở rộng kinh doanh. 2.2.3. Tác động của chính sách nới lỏng tín dụng tới thị trường bất động sản Thái Lan Đây chính là điểm bùng phát của cơn bão bất động sản Thái Lan. Quá nhiều dự án lớn và đắt đỏ được đầu tư xây dựng. Như vậy, cho đến giữa những năm 90, số lượng và giá cả của bất động sản Thái Lan đã vượt ngưỡng cân bằng tự nhiên. Trong năm 1994 hơn 250 000 căn nhà được rao bán ở Băng Cốc và một số khu vực lân cận. Tháng 4 năm 1995, các công ti phát triển nhà đất rao bán khoảng 170 000 căn hộ trong khi nhu cầu chỉ dừng lại ở ngưỡng 100 000 đến 120 000 căn hộ mỗi năm. Đến năm 1995, thị trường bất động sản Thái Lan bắt đầu chịu sức ép lớn từ hai phía. Đó là hiện tương cung vượt quá cầu và sự chính sách thắt chặt tín dụng của các ngân hàng. Ngân hàng nhà nước Thái Lan ban hành hạn mức tín dụng nhằm cắt giảm khối lượng vốn bơm vào thị trường bất động sản. Trong khi ấy, do giá nguyên vật liệu tăng cao, giới đầu tư lại ngần ngại, không chịu hạ giá nhà đất để giảm sức ép và lâm vào tình trạng thiếu tiền mặt trầm trọng. Đến năm 1996, thị trường có nhiều bất ổn nghiêm trọng. Tổng số nợ trên bất động sản đã lên tới 800 tỉ bahts. Các công ti xây dựng, trong đó nổi tiếng nhất là Sompasong Land Plc (nợ lãi trên 80 tỉ) đứng trước nguy cơ không thể thanh toán được lãi xuất. Chính điều này đã đẩy các ngân hàng thương mại lâm vào khó khăn lớn, đặc biệt là các tổ chức liên quan đến hoạt động chung chuyển vốn đầu tư nước ngoài. Kết quả là sự thất bại của ngân hàng trung ương trong việc kiểm soát đồng Bahts, kéo theo sự sụp đổ của hàng chục ngân hàng lớn nhỏ và làm tan vỡ bong bóng nhà đất. Tuy góp phần gây ra sự sụp đổ và khủng hoảng của thị trường nhà đất nói riêng và thị trường tài chính Thái Lan nói chung, chính sách nới lỏng tín dụng vẫn được chính phủ Thái Lan sư dụng như một công cụ hữu hiệu để thúc đẩy phát triển kinh tế. Trước những năm 1960, giơí xây dựng Thái Lan chỉ chú trọng đầu tư phát triển các dự án nhà ở cho tầng lớp trung và thượng lưu trong khi phần lớn dân số Thái Lan lại có thu nhập thấp và sống trong điều kiện rất tồi tàn. Trước tình hình đó, chính phủ Thái Lan đã đưa ra các chính sách khuyến khích phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp thông qua việc hỗ trợ tài chính cho các nhà thầu. Sự ra đời của Ngân hàng nhà đất chính phủ (GHB) đã góp phần quan trọng vào việc thực hiện mục tiêu trên. Cho đến nay, GHB đã cung cấp dịch vụ tài chính cho khoảng 900 000 chủ sở hữu nhà ở, với nhiều khoản vay ưu đãi có thời hạn lên tới 30 năm và lãi suất cố định tới 5 năm. Trong cuộc khủng hoảng 1997, GHB cũng được sử dụng như một liều thuốc trợ lực cho nền kinh tế. Để đưa thị trường thoát khỏi khủng hoảng, chính phủ Thái Lan đã quyết định lấy việc phục hồi thị trường bất động sản đang ốm nặng làm một trong những mục tiêu chính. Từ đó đến nay, chính phủ Thái Lan luôn ủng hộ các chính sách vĩ mô nhằm thúc đẩy sự phát triển của thị trường nhà đất, bao gồm: - Tạo điều kiện cho doanh nghiệp và người dân vay vốn lãi suất thấp - Phát triển trung tâm thông tin bất động sản - Phát triển các chiến lược qui hoạch đô thị trong dài hạn - Cải thiện luật bảo vệ người tiêu dung cho người mua nhà - Phát triển một thị trường bất động sản thứ cấp năng động Nhờ các chính sách trên, hiên nay thị trường bất động sản Thái Lan đã dần dần phục hồi và phát triển mạnh mẽ cùng với sự ra đời của nhiều dự án nhà ở thỏa mãn nhu cầu của người lao động và người có thu nhập thấp. Qua bài học của Thái Lan, chúng ta có thể ví chính sách nới lỏng tín dụng và cho vay dưới chuẩn như một con dao hai lưỡi. Tuy nó có thể làm rối loạn thị trường qua việc bơm hơi cho bong bóng nhà đất, nhưng nếu được sư dụng hợp lí, nó cũng có thể tạo môi trường thuận lợi cho sự phát triển lành mạnh của thị trường. 2.3.Chính sách nới lỏng tín dụng và tác động của nó lên thị trường bất động sản Trung Quốc Tổng quan thị trường bất động sản ở Trung Quốc từ 1999 đến nay Thị trường bất động sản Trung Quốc đã có những thành tựu lớn kể từ khi chính phủ nước này bắt đầu công cuộc đổi mới vào năm 1978. Vào mùa xuân 1998, cơ chế cũ mà các doanh nghiệp cấp nhà cho nhân viên đã bị loại bỏ, và thị trường bất động sản nhà được cải tổ lại. Các khoản vay thế chấp mua nhà trở thành công cụ tài chính chủ yếu cho công dân Trung Hoa (Fang Hong, Jie Chen, 2009) Đây có thể coi là giai đoạn phát triển nhanh nhất của thị trường bất động sản Trung Quốc tính từ 1949. Theo số liệu thống kê, dân số vùng đô thị tăng khoảng 2 triệu người/năm, nhiều vùng nông thôn cũng được đô thị hóa. Thị trường bất động sản tăng trưởng với mức 2 con số đến hết năm 2007, và bắt đầu suy giảm sau 2008 do tác động của một số biện pháp thắt chặt của chính phủ. Ngoài nguyên nhân cơ bản do nền kinh tế Trung Quốc phát triển nhanh, chính sách tài chính và việc quản lý việc cho vay thế chấp cũng đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy thị trường bất động sản Trung Quốc phát triển. Năm 2007 Trung Quốc đã xây dựng được 688 triệu m2 nhà ở đô thị, 774 triệu m2 nhà ở nông thôn, đều do các công ty và tư nhân xây dựng. Trung bình khoảng 600 triệu m2 nhà ở được xây dựng mỗi năm trong giai đoạn 2002-2007. Chỉ tính tại Bắc Kinh, giá nhà từ vành đai 2 đến vành đai 3 đã tăng từ mức 4-7 nghìn NDT/m2 vào năm 2001 đến mức 14-16 nghìn NDT/m2 vào năm 2007. TÍnh đến năm 2007, tổng chi tiêu cho bất động sản đạt 500 nghìn tỷ NDT. Số dư thế chấp bất động sản tăng từ 60 tỷ NDT (trước 1998) lên 4000 tỷ NDT (2007). Trong vòng 10 năm 1998-2008, tổng số tiền và diện tích nhà đã vượt số tương ứng trong vòng 50 năm trước cộng lại (1949-1998). Theo cục thống kê quốc gia Trung Quốc, các khoản đầu tư vào khu vực bất động sản của nước này lên tới 30 nghìn tỷ yuan (4.5 nghìn tỷ đô-la) vào 2008, tăng 20.9% so với năm trước. Trong đó, đô thị loại 2 và loại 3 chiếm tỷ trọng lớn, tăng từ 45% năm 2000 lên tới 73% vào năm 2007. Trong nước, các thị trường địa phương có sự đa dạng khá cao, chủ yếu do chủ nghĩa địa phương và tính chất không linh đông của bất động sản. Thêm vào đó, tăng trưởng kinh tế, đô thị hóa và di cư cũng làm tăng thếm sự khác biệt giữa các vùng. Theo báo cáo gần đây của Jones Lang LaSalle, một hãng dịch vụ bất động sản, “40 đô thị mới nổi tại Trung Quốc”, các đô thị của Trung Quốc có thể được chia thành 3 loại (bảng 1). Loại 1 gồm Thượng Hải, Bắc Kinh, Thâm Quyến, Quảng Châu, là tốp dẫn đầu. Loại 2 gồm 15 thành phố như Thiên Tân, Thành Đô, Hàng Châu, là những thành phố đang có tốc độ phát triển bất động sản mạnh. Loại 3 gồm 11 đô thị nơi mà thị trường bất động sản đang trong giai đoạn đầu như Nam Thông, Thường Châu… Chính sách nới lỏng tín dụng của Trung Quốc Chính sách tiền tệ phát triển: Trong giai đoạn 1990-2005, Trung Quốc liên tục tăng cung tiền M2. Điều này đã thúc đẩy việc phát triển tốc độ cao của nền kinh tế nói chung, đồng thời cũng kéo theo thị trường bất động sản phát triển hơn. Tự do hóa lãi suất: Do lo ngại những rủi ro của cải cách tài chính, nên việc giải phóng lãi suất được xếp thứ tự sau cùng trong lịch trình cải cách và được tiến hành một cách dần dần. Trong mọi hoàn cảnh thì lãi suất thực luôn có xu hướng dương, một điều bất thường đối với một hệ thông tài chính được kiểm soát. Kế hoạch cơ bản cho việc thả lãi suất tự do đã được Trung Quốc đề ra từ 1993, và đến 1996 thì được tiến hành. Kế hoạch này bao gồm dỡ bỏ các hạn chế trong giao dịch lớn cũng như các khoản vay lớn trong dài hạn trước, sau đó dần dần nới lỏng quy định cho các giao dịch nhỏ lẻ và các khoản vay nhỏ ngắn hạn. Chính phủ nước này đã bắt đầu bằng cách tự do hóa thị trường sơ cấp cho các chứng khoán của chính phủ, tự do hóa lãi suất liên ngân hàng cũng như lãi suất trên các công cụ nợ tính bằng ngoại tệ. Đối với các hoạt động ngân hàng bán lẻ, đầu tiên chính phủ cho phép ngân hàng được tính lãi thả nổi với khách hàng. Trung Quốc đã giảm bớt số lãi suất được quy định, điều chỉnh lãi vay ngân hàng cho các doanh nghiệp công thương cho khớp hơn với lãi của PBC, và cho phép các tổ chức tín dụng sử dụng lãi suất thả nổi trong nghiệp vụ cho vay của mình. Tháng 10/2004, Trung Quốc tiếp tục bỏ mức trần lãi cho vay cũng như mức sàn của lãi huy động. Điều này đã góp phần giúp các ngân hàng linh động hơn trong việc huy động được các nguồn vốn với chi phí hợp lý, cũng như trong việc tính lãi cho vay. Mặt bằng lãi suất chung do đó đã thấp hơn. Tuy nhiên thì lộ trình của việc hạ lãi suất cũng không phải hoàn toàn là một chiều. Vào năm 1987 các ngân hàng được tính lãi suất trên vốn lưu động cao hơn tới 20% so với mức trần tương ứng. Vào tháng 5/1996, mức lãi suất này đã được hạ xuống còn 10%. Tháng 4/1999, lãi suất cho doanh nghiệp vừa và nhỏ được nâng lên 30%, còn cho doanh nghiệp lớn vẫn giữ ở mức 10% Bên cạnh việc nới lỏng kiểm soát lãi suất huy động và cho vay của các ngân hàng, việc cả cách tài chính của Trung Quốc cũng đem lại nhiều nguồn huy động vốn với phạm vi rộng lớn hơn cho các doanh nghiệp. Đầu tiên là việc ban hành thương phiếu đã cho phép các doanh nghiệp lớn tiếp cận với nguồn vốn theo các điều kiện của thị trường tiền tê. Mặc dù thị trường thương phiếu sơ cấp vẫn do Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc (PBC) quản lý, lãi suất của thị trường thứ cấp được thả nổi tự do. Do đó, lãi suất huy động qua thị trường thương phiếu linh động hơn là qua thị trường vốn vay ngân hàng. Khi mà lãi suất trên thị trường tiền tệ rớt xuống dưới mức sàn của của lãi vay ngân hàng thì các doanh nghiệp lớn có mức tín nhiệm cao sẽ huy động được từ thị trường thương phiếu với lãi suất thấp hơn. Tính đến tháng 3/2006 thì thị trường thương phiếu đã đạt mức tăng trưởng 51%/năm. Thứ hai, các hoạt động chiết khấu của ngân hàng không thuộc sự quản lý lãi suất. Do đó các ngân hàng có thể cho vay với mức thấp hơn mức do luật ấn định. Cũng như thị trường thương phiếu, thị trường chiết khấu cũng mở rộng khá nhanh , với mức dư nợ tăng 72%/năm tính đến tháng 3/2006. Đồ thị 2.5: Cấu trúc lãi suát của Trung Quốc 2000-2006 (nguồn PBC (Ngân hàng Nhân dân Trung Hoa), UB Điều tiết Ngân hàng Trung Quốc) Ta có thể thấy có mối liên hệ chặt chẽ giữa lãi suất trái phiếu PBC và lãi suât repo liên ngân hàng ngắn hạn (đồ thị 2.6). Tuy nhiên lãi suất huy động và lái suât cho vay không còn chung xu hướng với lái suất trái phiếu PBC nữa. Từ tháng 10/2004, Trung Quốc đặt ra mức trần với lãi suất huy động và mức sàn với lãi suất cho vay đối với các ngân hàng. Vào tháng 4 và tháng 8 năm 2006, do mức tăng trưởng tín dụng Vấn đề tín dụng Trung Quốc khuyến khích mua căn hộ có diện tích nhỏ hơn 90 m2. Thuế có thể được giảm 50% cho việc mua căn hộ thứ nhất và nhỏ hơn 90m2. Tuy nhiên, nếu việc mua căn hộ thứ hai mà dùng tiền mặt thì sẽ không có thêm thuế gì. Nhưng nếu là tiền vay ngân hàng thì sẽ có thể bị chịu lãi suất cao hơn việc vay mua căn hộ thứ nhất. Đồng thời, thuế giao dịch đánh trên việc mua căn hộ thứ hai cũng cao hơn, và mức trả vay cũng có thể cao hơn. Số dư tín dụng của hệ thống ngân hàng với thị trường bất động sản năm 2006 khoảng 1000 tỷ NDT, chiếm 30% tổng dư nợ, bằng khoảng 17-18% tổng mức đầu tư cho thị trường bất động sản. Các tài sản có thể được thế chấp với ngân hàng nước ngoài có chi nhánh hoạt động trên lãnh thổ Trung Quốc. Vấn đề huy động vốn: Hiện tại các doanh nghiệp bất động sản Trung Quốc huy động vốn chủ yếu thông qua biện pháp thị trường. Giai đoạn trước đây sự quản lý vấn đề này tương đối lỏng lẻo. Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản dễ dàng vay vốn, người dân cũng dế dàng vay mua nên giá nhà thương phẩm đã có giai đoạn tăng khá nhanh. Gần đây, chính phủ càng ngày càng nghiêm ngặt hơn trong việc quản lý, tăng cường các điều kiện liên quan. VD: các bên giao dịch đều phải đặt cọc, các điều kiện vay chặt chẽ hơn, thuế với việc mua nhà thứ hai cũng cao hơn (từ 20-50%). Việc thu hút vốn cho ngành kinh doanh bất động sản là tương đối rộng rãi. Vốn trong nước và nước ngoài đều có thể tham gia. Tuy nhiên, tất cả mọi loại vốn đều phải đầu tư bằng đồng NDT. Việc quản lý cho vay thế chấp: Trong giai đoạn, 1998-2008, chính phủ Trung Quốc đã khuyến khích các ngân hàng phát triển dịch vụ cho vay thế chấp, tạo điều kiện cho đông đảo người dân vay mua bất động sản. Các điều kiện cho vay cũng được nới lỏng khá nhiều trong giai đoạn này, đóng góp lớn cho việc phát triển thị trường bất động sản. Bảng 2.1: Dư nợ thế chấp của hộ gia đình và tổng dư nợ của Trung Quốc 1998- 2005 Năm Dư nợ thế chấp hộ gia đình (Tỉ NDT) Tốc độ tăng trưởng (%) Tổng dư nợ (Tỉ NDT) Tốc độ tăng trưởng (%) Tỉ lệ dư nợ thế chấp trên tổng dư nợ (%) 1998 51.40 170.5 8652.41 15.5 0.59 1999 135.77 164.2 9373.43 8.3 1.45 2000 337.69 148.7 9937.11 6.0 3.39 2001 559.79 65.8 11231.47 13.0 4.98 2002 826.87 47.7 13980.30 24.5 5.89 2003 1177.97 42.5 16977.10 21.4 6.94 2004 1592.23 35.2 18856.60 11.1 8.44 2005 1836.60 15.3 20683.80 9.7 8.88 (Nguồn: PBC-Ngân hàng Nhân dân Trung Hoa, UB Điều tiết NH Trung Quốc) Từ năm 1996, ngân hàng trung ương đã tiến hành giảm bớt các quy định thắt chặt và hạ bớt lại lãi suất. Cụ thể, theo Quy định về Vay thế chấp cho hộ gia đình ban bố vào năm 1998 thì tất cả ngân hàng thương mại có thể cho hộ gia đình vay thế chấp. Điều này đã tăng tính cạnh tranh cho thị trường tài trợ mua nhà vốn do Ngân hàng Xây Dựng Trung Quốc độc quyền. Do đó mà số lượng các khoản vay thế chấp tăng đột biến. Ta có thể thấy ở Bảng2.1 những khoản dư nợ vay thế chấp của khu vực hộ gia đình và tốc độ tăng trưởng của chúng trong giai đoạn 1998-2005. Theo dữ liệu thì tốc độ tăng trưởng hàng năm đạt 161.13% trong 3 năm đầu. Mặc dù sau đó tốc độ này có giảm, nhưng vẫn còn rất lớn so với tốc độ tăng trưởng của dư nợ nói chung. Tỷ lệ vay nợ thế chấp trên tổng vay nợ cũng tăng khá đều. Từ 2008, do chính phủ đã bắt đầu có các quy định nghiêm ngặt hơn về vấn đề này, nên thị trường bất động sản cũng bắt đầu tăng trưởng chậm lại. Điều này cho thấy một mối liên hệ rõ ràng giữa cho vay dưới chuẩn và sự phát triển thị trường bất động sản. Thị trường cho vay thế chấp ngày càng được quan tâm do rủi ro được đa dạng hóa và tỷ lệ vỡ nợ thấp. Theo Ngân hàng Nhân dân Trung Hoa PBC thì các khoản vay thế chấp mua nhà cũng đã tăng 20 lần, từ 126 tỷ yuan năm 1999 lên tới 29.83 nghìn tỷ yuan vào năm 2008. Vào cuối 2008, dư nợ thế chấp bất động sản nhà ở của các NHTM đạt 29.83 nghìn tỷ, chiếm 9.97% tổng dư nợ (từ mức 1.45% của năm 1999). Rủi ro thanh toán của các khoản vay này vào khoảng 1.06%, thấp hơn nhiều so với mức trung bình 6.2% của các NHTM Trung Quốc. Giá nhà ở Trung Quốc cũng tăng lên đáng kể do sự phát triển của dịch vụ cho vay thế chấp nhà ở. Khối lượng thị trường đã tăng trưởng gấp 40 lần trong vòng 1 thập kỷ qua, từ 47.036 m2 vào cuối 1999 đến 18883601 m2 cuối 2008 ( nguồn cơ sở dữ liệu của WIND). Tuy nhiên thì điều này cũng đã làm xuất hiện nguy cơ bong bóng BĐS cũng như nạn đầu cơ gia tăng. Lãi suất của ngân hàng thương mại đưa ra thấp sẽ làm giá nhà tăng, từ đó lại làm tăng nguồn cung của các khoản thế chấp. Cuối cùng, Trung Quốc cũng phải có động thái nhằm kiềm chế các dòng vốn chảy vào thị trường này, ví dụ như bản “Thông cáo tăng cường quản lý cho vay thế chấp nhà ở” (2007). Bản thông cáo này yêu cầu các NHTM buộc các khách hàng muốn mua ngôi nhà thứ hai trở lên phải đặt cọc một khoản tiền không ít hơn 40% tổng giá trị. Qua đó, giá nhà ở các đô thị loại 1 có suy giảm phần nào, và cũng cho thấy các tiêu chuẩn cho vay thế chấp nhà ở có tác động không nhỏ tới thị trường bất động sản. Tác động của chính sách nới lỏng tín dụng đến thị trường bất động sản Trung Quốc Tác động của chính sách tiền tệ nói chung: Như đã đề cập ở trên, việc liên tục bơm thêm tiền vào nền kinh tế trong giai đoạn 1990-2005 của Trung Quốc đã giúp nước này có tốc độ tăng trưởng kinh tế cao, và góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển. Tiếp cận được với nguồn vốn, nhu cầu đầu tư vào bất động sản sẽ tăng, do đó giá cả trên thị trường này sẽ tăng theo. Giá tăng sẽ là một tín hiệu hữu ích trong trường hợp này để biểu thị sự phát triển của thị trường. Trong khi đó, mối quan hệ giữa lãi suất (cả ngắn hạn lẫn dài hạn) với giá bất động sản vẫn chưa rõ ràng Mặc dù tất cả đều có xu hướng tăng, nhưng mối quan hệ cùng chiều giữa cung tiền và giá bất động sản nhà ở vẫn được bộc lộ rõ nhất. Trong khi đó, mối quan hệ giữa giá nhà với lãi suất ngắn và dài hạn là chưa rõ ràng. Chúng ta có thể kết luận sơ bộ rằng tại Trung Quốc, giá bất động sản nhà ở thường có xu thế gắn liền với tín dụng ngân hàng và các điều tiết của chính phủ (như chính sách tiền tệ). Đồ thị 2.6: Xu thế biến động của giá bất động sản nhà ở (theo năm), cung tiền M2, lãi suất ngắn hạn và dài hạn trong giai đoạn 1990-2005 (lưu ý : Để phục vụ cho mục đích so sánh: Lãi suất ngắn và dài hạn được biểu thị sau khi đã được chuẩn hóa. Còn giá bất động sản nhà ở và mức cung tiền M2 được lấy loga và chia cho độ lệch chuẩn.) (nguồn PBC (Ngân hàng Nhân dân Trung Hoa), UB Điều tiết Ngân hàng Trung Quốc) Tác động của việc nới lỏng quy định và khuyến khích cho vay thế chấp: Nếu các khoản tín dụng có sẵn tăng lên, dù là do nguyên nhân nội sinh hay ngoại sinh, thì cũng có xu hướng làm tăng nhu cầu bất động sản nói chung, và làm tăng giá bất động sản. Khu vực nhà ở chiếm một tỷ trọng quan trọng trong thị trường bất động sản nói chung, và mối quan hệ giữa nới lỏng tín dụng với khu vực này cũng phần nào được thể hiện. Qua một số dữ liệu dưới đây chúng ta có thể thấy được phần nào mối liên hệ này. Ở đây, ta hãy phân tích mối liên hệ giữa giá nhà ở và tỉ lệ dư nợ thế chấp. Chọn Thượng Hải, một đô thị loại 1 làm ví dụ. Đồ thị 2.7: Mối quan hệ giữa giá nhà ở và tỉ lệ dư nợ thế chấp tại Thượng Hải (nguồn PBC (Ngân hàng Nhân dân Trung Hoa), UB Điều tiết Ngân hàng Trung Quốc) Ở đồ thị trên chúng ta có thể thấy mức tăng theo tỷ lệ hàng năm của dư nợ thế chấp tính trên tổng doanh thu bán nhà ở quanh mức 50% trong giai đoạn 2002-2005. Điều này cho thấy tác dụng của việc nới lỏng các quy định cho vay thế chấp nhà trong giai đoạn này. Tuy nhiên sau đó do các chính sách thắt chặt tín dụng mà tiry lệ này trong 2006-2007 đã đi xuống. Đồ thị 2.8: Xu thế giá căn nhà đầu tiên tại một số đô thị lớn tại Trung Quốc (nguồn PBC (Ngân hàng Nhân dân Trung Hoa), UB Điều tiết Ngân hàng Trung Quốc) Trong đô thị 2.9, giá nhà tại Bắc Kinh và Thượng Hải là cao nhất. Thị trường bất động sản trong 2 vùng này rất phát triển so với các vùng khác, với các dịch vụ cho vay thế chấp xuất hiện sớm hơn, và quy mô cho vay và thanh toán cũng lớn hơn. Đồ thị 2.9: Mối quan hệ giữa tỷ lệ vay thế chấp và giá nhà Trung Quốc 2002-2007 Đơn vị: Vay thế chấp: 100 triệu NDT, Tăng ròng vay thế chấp: 100 triệu NDT, Giá nhà: NDT/m2 (nguồn PBC (Ngân hàng Nhân dân Trung Hoa), UB Điều tiết Ngân hàng Trung Quốc) Trong đò thị trên ta thấy, từ 2002-2007, dư nợ thế chấp trung bình hàng năm có xu hướng tăng gần giống như xu hướng của giá nhà. Các dữ liệu trên cho thấy việc nới lỏng các quy định trong cho vay, cụ thể là cho vay thế chấp là một động lực lớn thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản, nhất là ở trong những giai đoạn đầu. Đây là một điểm quan trọng mà Việt Nam có thể tận dụng, khi mà thị trường bất động sản ở nước ta có thể cũng được coi là đang ở giai đoạn chưa phát triển so với thế giới. Các lý do như thu nhập ổn định của người dân, hay các yếu tố vĩ mô khác (như nền kinh tế nói chung phát triển nhanh..) là những động lực quan trọng cho sự phát triển của thị trường bất động sản Trung Quốc. Tuy nhiên, ta cũng không thể bỏ qua tác động của nới lỏng tín dụng, và cho vay dưới chuẩn. Trong ngắn hạn, tác động chủ yếu là làm tăng giá bất động sản. Theo thời gian, tác động của việc nới lỏng điều kiện cho vay thế chấp tới thị trường bất động sản sẽ dần giảm. Tuy nhiên, với thị trường mới phát triển, và trong ngắn hạn thì tác động thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển là không thể bỏ qua. CHƯƠNG III: BÀI HỌC KINH NGHIỆM QUỐC TẾ RÚT RA CHO VIỆT NAM TRONG VIỆC THỰC HIỆN HIỆU QUẢ CHÍNH SÁCH NỚI LỎNG TÍN DỤNG ĐỂ ĐẨY MẠNH SỰ PHÁT TRIỂN CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 3.1. Tổng quan về thực trạng chính sách tín dụng và thực trạng thị trường bất động sản Việt Nam 3.1.1. Tổng quan thực trạng chính sách tín dụng của Việt Nam Đến khoảng giữa năm 2008, lãi suất tăng cao đột biến do chính sách thắt chặt tín dụng nhằm ổn định thị trường tiền tệ. khi NHNN thực hiện cơ chế lãi suất thỏa thuận đối với cho vay trung hạn, các NHTM đã đẩy mức lãi suất cho vay rất cao, khoảng 18%. Mức lãi suất này đã hạn chế khả năng mở rộng tín dụng của các NHTM (mức tăng trưởng tín dụng quí I chỉ đạt 3,34%). Đồ thị 3.1: Lãi suất cơ bản của Việt Nam (theo năm) từ 2004-2009 Nguồn: Trên đây là biểu lãi suất cơ bản được ban hành bởi Ngân hàng nhà nước Việt Nam. Lãi suất mà các ngân hàng thương mại được phép cho vay không vượt quá 150% lãi suất cơ bản trên. Qua đó ta có thể thấy rằng lãi suất cho vay được duy trì ổn định trong một thời gian khá dài. Đây là công cụ cần thiết để nhà nước điều khiển tình hình kinh tế vĩ mô nói chung và thị trường bất động sản nói riêng. Đến tháng 3/2010, luồng vốn tín dụng cho thị trường bất động sản được tháo gỡ khi Ngân hàng nhà nước ra chỉ thị cho các ngân hàng phải nhanh chóng hạ lãi suất cho vay, ngay lập tức thị trường bất động sản khởi sắc trở lại. Đến nay, ngoài khối các NHTM Nhà nước, nhiều NHTMCP đồng loạt hạ lãi suất cho vay tối đa xuống còn khoảng 15% năm. Bên cạnh các chính sách về lãi suất, NHNN còn kiểm soát tình hình tín dụng trong nước thông qua việc “bơm” hay “hút” vốn ròng qua thị trường mở. Gần đây nhất là hoạt động hút vốn cuối tháng 5 (gần 8.400 tỷ đồng) nhằm kiềm chế tình hình lạm phát và bơm vốn hỗ trợ các ngân hàng thương mại hạ lãi suất trong tháng 6 (khoảng 21.000 tỷ đồng) Tuy thị trường bất động sản ở mỗi nước có một đặc điểm riêng, nhưng nhìn chung chúng đều chịu tác động mạnh mẽ từ chính sách tín dụng. Trình độ phát triển của thị trường bất động sản nói riêng và thị trường tài chính nói chung quy định mức độ tương tác của các thị trường này và quy mô ảnh hưởng khi có khủng hoảng xảy ra. Qua những nghiên cứu về chính sách nới lỏng tín dụng và tác động của nó đến thị trường bất động sản ở Mỹ, Thái Lan và Trung Quốc, ta có thể rút ra những bài học kinh nghiệm thiết thực cho Việt Nam. 3.1.2. Tổng quan về thị trường bất động sản Việt Nam Sự phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam có thể chia thành 2 giai đoạn cụ thể sau: • Giai đoạn thị trường bùng nổ phát triển bong bóng• Giai đoạn thị trường đóng băngHai giai đoạn này đan xen nhau tuy nhiên ta có thể nhận định khoảng thời gian từ năm 2003 trở về trước là thời hoàng kim của thị trường bất động sản Việt Nam. Trong giai đoạn này giá bất động sản Việt Nam không thua kém bất kỳ quốc gia phát triển nào. Sau thời kỳ phát triển bóng bóng với mức giá tăng tới chóng mặt là sự sụt giảm vào giai đoạn 2003-2005 khi thị trường gần như đóng băng. Tiếp đó là sự hồi sinh “kỳ diệu” của thị trường trong giai đoạn hưng thịnh của thị trường chứng khoán Việt Nam từ 2005 đến đầu năm 2008. Từ đầu 2008 đến nay thị trường trở nên ảm đạm do nhiều nguyên nhân khách quan trong đó đáng chú ý nhất đó là cuộc khủng hoảng kinh tế thế giới, sự sút giảm của thị trường chứng khoán. Thị trường bất động sản tại Việt Nam nóng lạnh tương đối bất thường. Tuy nhiên, từ cuối năm 2006 đến đầu 2008, thị trường có dấu hiệu ấm lên. Khi Việt Nam gia nhập Tổ chức thương mại Thế giới WTO, độ mở của nền kinh tế cao hơn, đầu tư nước ngoài vào Việt Nam tăng mạnh, do vậy nhu cầu về nhà xưởng, đất đai, kho bãi và văn phòng làm việc tăng lên rất nhiều (Theo số liệu thống kê của Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), trong năm 2009, mặc dù lĩnh vực kinh doanh bất động sản tuy xếp thứ hai nhưng đã “bứt phá” lên nhanh chóng với tổng vốn FDI đạt 7,6 tỷ USD, chỉ ít hơn 1,2 tỷ USD so lĩnh vực hấp dẫn nhất là dịch vụ lưu trú và ăn uống). Để đón đầu cơ hội phát triển các loại hình bất động sản khi Việt Nam đã gia nhập WTO, nhiều doanh nghiệp FDI triển khai các dự án vốn hàng trăm triệu USD. Tại TP HCM đã có dự án Saigon Sport City do Singapore đầu tư 130 triệu USD; Saigon Happiness Square, vốn đầu tư của Đài Loan trị giá 428 triệu USD... Tại Hà Nội, Công ty Kaengnam (Hàn Quốc) đang xây dựng khu căn hộ, văn phòng và khách sạn với 3 cao ốc với tổng vốn đầu tư dự kiến lên đến hơn 1 tỷ USD, Tập đoàn Riviera (Nhật Bản) đầu tư 500 triệu USD xây dựng tổ hợp khách sạn, căn hộ và văn phòng phía sau Trung tâm Hội nghị quốc gia... Các quỹ đầu tư nước ngoài đang tìm kiếm cơ hội để tham gia vào thị trường. Bên cạnh đó, các quỹ đầu tư chuyên ngành cũng bắt đầu xuất hiện. Thị trường chứng khoán khởi sắc đã tạo thêm một lượng tiền mặt, thu được từ lợi nhuận đầu tư chứng khoán đã góp phần gia tăng khối lượng giao dịch bất động sản và tạo thêm tính thanh khoản cho thị trường bất động sản. Mặt khác, khi thị trường chứng khoán có dấu hiệu đi xuống từ quý II năm 2007 thì các nhà đầu tư thắng lớn trên thị trường chứng khoán chuyển kênh sang đầu tư vào thị trường bất động sản, theo đó một lượng vốn rất lớn từ thị trường chứng khoán đổ vào thị trường bất động sản làm thị trường này sôi động hẳn lên. Tình trạng đầu cơ trên thị trường bất động sản là rất lớn, giá cả được các nhà đầu cơ đẩy lên cao làm cho những người có nhu cầu thực sự về nhà ở đã không thể mua được, mà nằm trong tay các nhà đầu cơ. Bên cạnh đó còn diễn ra tình trạng làm giá của các chủ đầu tư bán sản phẩm theo kiểu nhỏ giọt để tăng giá sản phẩm của mình lên. Chính sách tín dụng của các ngân hàng nới lỏng khi thị trường bất động sản nóng lên, ồ ạt cho vay và điều kiện cho vay dễ dàng hơn. Nguồn vốn các nhà đầu tư dễ dàng tiếp cận tăng lên, dẫn đến đẩy giá bất động sản ảo lên rất nhiều. CBRE cho biết, thị trường bất động sản Việt Nam hiện đang tăng trưởng và sẽ còn tiếp tục tăng trong khoảng 50 năm nữa. Tuy vậy, điểm nhấn của thị trường lại nằm trong vòng 10 năm tới với mức tăng trưởng dự báo khoảng 50 - 100%. Đến cuối tháng 2, đầu tháng 3 năm 2008, thị trường bất động sản Việt Nam lại rơi vào tình trạng đóng băng, xuất phát từ các nguyên nhân chủ yếu sau: Nền kinh tế Việt Nam rơi vào tình trạng lạm phát cao, vật giá gia tăng một cách vùn vụt. Nhà nước ưu tiên tiến hành các biện pháp chống lạm phát, Ngân hàng nhà nước tăng tỉ lệ dự trữ bắt buộc, điều chỉnh tăng lãi suất cơ bản và rút lượng tiền rất lớn đang lưu thông ở ngoài về. Điều này ảnh hưởng nặng nề đến thị trường bất đống ản, đã làm cho các nguồn vốn, nhất là các nguồn tín dụng đổ vào bất động sản bị cắt đi, thị trường bất động sản thiếu vốn trầm trọng. Giá bất động sản theo đó bắt đầu giảm. Khi nguồn cung về tín dụng bị cắt giảm, lãi suất tăng và trở nên khó tiếp cận các nhà đầu cơ không đủ lự c về tài chính gặp khó khăn lớn. Họ không đủ vốn để theo và nắm giữ các bất động sản, do vậy họ bắt đầu đi bán các bất động sản đang nắm giữ, dẫn đến giá bất động sản giảm. Khi giá bất động sản giảm thì các nhà đầu cơ cũng bắt đầu tuôn hàng ra bán để cắt lỗ, nhưng người mua lại rất ít làm cho giá bất động đã giảm nay còn giảm thêm. Đầu cơ là hệ quả của tình trạng mất cân đối cung - cầu và còn là sản phẩm của sự quản lý yếu kém. Mặt khác tâm lý khách hàng cũng là một trong những yếu tố có tác động tới sự suy giảm của thị trường. Khi các nhà đầu tư bắt đầu tìm cách rút ra khỏi thị trường thì thị trường chỉ còn lại những người mua nhà với mục đích để ở. Những người nay chậm trễ hoặc chưa vội mua vì tâm lý chờ đợi một sự sụt giảm mạnh mẽ hơn. Góp phần không nhỏ làm cho thị trường bất động sản đóng băng là việc cho vay ồ ạt của các ngân hàng hồi cuối năm 2007 và đầu năm 2008 với chất lượng tín dụng thấp, người đi vay chủ yếu là các nhà đầu cơ. Cạnh đó là phân khúc thị trường về địa ốc chưa phù hợp, hiện nay các chủ đầu tư chủ yếu đầu tư vào xây dựng các cao ốc văn phòng và căn hộ cao cấp. Nhưng nhu cầu về căn hộ cao cấp chưa thật sự lớn, không có nhiều khách hàng đủ khả năng mua các căn hộ đó để ở. Trong khi đó thị trường căn hộ cho các tầng lớp dân cư có thu nhập thấp, những người có nhu cầu thật sự lại chưa phát triền… Như vậy, có thể nói rằng thị trường bất động sản Việt Nam chưa lành mạnh và tính minh bạch còn rất thấp. Tình trạng đầu cơ trên thị trường còn rất cao, thị trường bất động sản dễ lâm vào tình trạng bong bong, và các chu kì nóng lạnh. 3.2. Bài học từ kinh nghiệm quốc tế cho Việt Nam trong việc thực hiện chính sách nới lỏng tín dụng để đẩy mạnh sự phát triển của thị trường bất động sản 3.2.1. Bài học về việc sử dụng chính sách nới lỏng tín dụng để thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển một cách bền vững Do trình độ phát triển còn hạn chế, tính tương tác giữa các khu vực trong nền kinh tế Việt Nam còn chưa cao. Vì vậy, khả năng diễn ra khủng hoảng dây chuyền là tương đối thấp. Tuy nhiên, chúng ta không thể chủ quan trước những rủi ro của các thị trường tài chính thứ cấp. Nhờ sự phát triển của các sàn giao dịch nhà đất và đặc biệt là thị trường chứng khoán, thị trường bất động sản Việt Nam đang hứa hẹn vươn tới những tầm cao mới. Khi đó, bài học của Mĩ chính là hồi chuông cảnh tỉnh cho Việt Nam. Nếu chúng ta không kiểm soát được hiện tượng đầu cơ và phát hành cổ phiếu thì sẽ khó tránh khỏi một cuộc khủng hoảng trên toàn thị trường . Mỹ là nước có hệ thống pháp luật được xây dựng và hoàn thiện qua hơn 200 năm, do đó việc kinh doanh bất động sản có nền tảng pháp luật hoàn chỉnh rất thuận lợi. Do đó việc mua bán đất đai giữa các tổ chức, cá nhân với nhau hoàn toàn theo cơ chế thị trường, và giá cả bất động sản luôn đứng ở mức hợp lý. Đặc biệt là hệ thống thuế sở hữu bất động sản, thuế thu nhập từ việc bán bất đống sản còn giúp cho việc phân phối và sử dụng tài nguyên đất hiệu quả hơn. Điều này cũng cung cấp một phần thu nhập từ bất động sản tạo nguồn lực thực thi các chính sách xã hội về nhà ở. Nới lỏng tín dụng cũng làm cho cầu về bất động sản tăng mạnh. Chính sách lãi suất thấp và cho vay dưới chuẩn của Mỹ và việc không hạn chế đối tượng trong kinh doanh bất động sản đã tạo điều kiện cho thị trường phát triển mạnh. Ta cũng cần chú ý tới một công cụ phòng ngừa rủi ro là giảm lãi suất tín dụng bất động sản. Điều này sẽ đem lại hai tác động. Thứ nhất, với các nhà đầu tư, lãi suất thấp đồng nghĩa với chi phí đầu tư thấp, do vậy giá bán bất động sản cũng sẽ giảm. Thứ hai, với người dân có nhu cầu mua nhà, tiếp cận được với nguồn tín dụng với mức chi phí thấp hơn sẽ là một lợi thế. Cả hai tác động này đều làm tăng khả năng sở hữu bất động sản, tạo tính thanh khoản cao hơn cho thị trường. Việc xác định mức lãi suất thấp hợp lý do vậy rất quan trọng, vì nó ảnh hưởng đến thị trường bất động sản cũng như cả nền kinh tế nói chung. Việc giám sát chặt chẽ các biến động, xây dựng cơ chế phòng ngừa rủi ro cũng rất cần thiết. Bài học từ khủng hoảng nhà đất Mỹ cho thấy thị trường bất động sản có tác động dây chuyền sang cả hệ thống ngân hàng và từ đó ảnh hưởng tới cả nền kinh tế. Việc điều tiết của nhà nước là để đảm bảo tính ổn định của thị trường bất động sản nói riêng cũng như nền kinh tế nói chung ở nước ta. Thái Lan là một ví dụ khác. Tuy có chưa có thị trường tín dụng phát triển như Mĩ nhưng Thái Lan có rất nhiều lợi thế do khả năng huy động vốn đầu tư nước ngoài. Nhờ chính sách mở rộng giao thương, thu hút đầu tư của chính phủ, trong giai đoạn 1993 – 1997, một tỉ lệ lớn vốn cho vay bất động sản của Thái Lan có nguồn gốc hải ngoại. Do vậy, các dự án xây dựng được tiếp cận nguồn vốn vay giá rẻ, kết quả là một đợt nở rộ của các trung cư cao tầng và biệt thự cao cấp. Đây là một động lực lớn cho sự phát triển của thị trường nhưng cũng mang tới không ít rủi ro. Tuy nhiên thị trường cũng mất tính ổn định khi phụ thuộc quá nhiều vào nguồn vốn nước ngoài, khi các nhà đầu tư rút vốn, nguồn cung tín dụng bị suy giảm đáng kể dẫn tới hàng loạt khó khăn cho ngân hàng và gây nên sự sụp đổ hàng loạt của thị trường tài chính và thị trường bất động sản Thái Lan. Bên cạnh đó là bài học về phương thức huy động vốn nước ngoài. Hiện nay, chính phủ đang có chủ trương đẩy mạnh thu hút vốn FDI và ODA. Những nguồn vốn này tuy có thể coi như chất xúc tác cho phát triển kinh tế nhưng cũng là mối đe dọa tiềm tàng nếu không được sử dụng đúng cách. Do nhiều yếu kém trong khâu quản lý thị trường, hiện tượng vay nóng, đầu cơ bất động sản diễn ra khá phổ biến. Nhiều nơi giá đất tăng ảo và có thể sụt giảm bất cứ lúc nào. Nếu các ngân hàng bị rút vốn đột ngột thì nguy cơ đổ vỡ là rất cao. Việc nới lỏng tín dụng và giới hạn đối tượng tham gia đầu tư bất động sản cũng cần được xem xét. Trung Quốc thời gian đầu đã để đầu tư nước ngoài vào quá nóng, cùng với việc nới lỏng tín dụng cùng lúc nên cầu tăng mạnh, đẩy giá bất động sản lên cao. Thời gian sau Trung Quốc đã có những biện pháp thắt chặt cần thiết để hạ nhiệt thị trường, đề phòng bong bóng bất động sản. Tuy nhiên, không nên vì thế mà chúng ta bác bỏ hoàn toàn chính sách nới lỏng tín dụng. Trung Quốc cũng là một điển hình tốt cho việc áp dụng và kiểm soát thành công công cụ tài chính này. Bài học của Trung Quốc cho thấy vai trò của các nhà quản lý trong sự thành bại của thị trường. Việt Nam cần chú trọng hơn nữa vào khâu theo dõi thị trường để kịp ứng phó khi cần thiết. Có một thực tế là chúng ta chưa có được những con số thống kê chính xác nhằm nắm bắt và dự đoán tình hình. Để tránh tâm lý đám đông, sốt đất ảo, nhà nước nên công khai các dự án xây dựng cũng như số liệu thống kê giá đất… nhằm tạo điều kiện cho các nhà đầu tư đưa ra quyết định đúng đắn. Bên cạnh đó, Việt Nam cần tăng cường kết hợp biện pháp điều tiết thông qua thuế như Trung Quốc đã làm. Công cụ này không chỉ giúp nhà nước quản lý bình ổn thị trường, chống đầu cơ, giảm nguy cơ bong bóng do lợi nhuận bất động sản quá cao sẽ khiến nguồn vốn đổ về ngành này quá nhiều gây mất cân bằng, góp phần tăng thu nhập cho quốc gia. Cuối cùng là khi thị trường phát triển quá nóng, cần chống bong bóng bằng việc phát triển cân đối nền kinh tế. Điều tiết tỷ lệ lợi nhuận của ngành bất động sản hợp lý và không xem nhẹ các ngành khác 3.2.2. Bài học về vấn đề tư hữu nhà ở và nhà ở cho người thu nhập thấp Nhu cầu có nhà ở là một trong những nhu cầu cơ bản nhất của con người. Việc giải quyết thỏa đáng nhu cầu này sẽ góp phần giúp nền kinh tế phát triển bền vững hơn. Việt Nam còn có nhiều triệu người thuộc diện thu nhập thấp như: công nhân, sinh viên và học sinh, người lao động thu nhập thấp nói chung. Bên cạnh những chính sách cụ thể hướng tới vấn đề này, thì chính sách nới lỏng tín dụng như lãi suất thấp, cho vay dưới chuẩn... cũng đem lại nhiều lợi ích cho người thu nhập thấp. Một là, việc quy định điều kiện nới lỏng tín dụng nên có những ưu đãi cho người thu nhập thấp, tạo điều kiện cho họ tiếp cận với nguồn vốn mua nhà. Việt Nam nên điều tiết bằng việc hạ lãi suất giúp giá nhà ở mức chấp nhận được. Giá nhà ở phải căn cứ trên sức mua trung bình của đa số người dân. Ở Mỹ, do thị trường tài chính đặc biệt phát triển và đặc điểm của chính sách khuyến khích tư hữu nhà ở nói chung nên vấn đề nhà cho người thu nhập thấp được giải quyết khá tốt trong một giai đoạn dài trước khủng hoảng. Việc cho vay dưới chuẩn đã làm tăng nhiều tỷ lệ sở hữu nhà của người dân Mỹ, bao gồm cả những đối tượng có thu nhập thấp. Trong trường hợp của Trung Quốc, việc khuyến khích phát triển dịch vụ cho vay thế chấp mua nhà ở cũng như việc nới lỏng quy định vay thế chấp đã khiến cho những đối tượng này có điều kiện tiếp cận với nguồn tín dụng để có thể mua nhà. Hai là, phải có chế tài quản lý cụ thể những thay đổi trong việc làm của lực lượng lao động, cũng như quản lý rủi ro thanh toán cũng như điều kiện cho vay dưới chuẩn. Những người có thu nhập thấp sẽ không đủ khả năng thanh toán nếu khoản vay quá lớn, trong một số trường hợp lãi nợ mà họ phải trả liên tục tăng do tái vay thế chấp. Trong trường hợp xảy ra khủng hoảng, những người có thu nhập thấp lại chính là những đối tượng dễ bị mất nhà nhất. Do vậy việc quản lý chặt rủi ro thanh toán là vô cùng cần thiết. 3.2.3. Bài học về hệ thống tín dụng nhà ở hiệu quả Hệ thống tài chính nhà ở hiệu quả là hệ thống có thể huy động tiền tiết kiệm của dân và cung cấp các khoản vay nhà ở phù hợp cho những người có nhu cầu. Hệ thống tín dụng nhà ở Thái Lan là hệ thống nhận tiền đặt cọc. Theo hệ thống này, các cơ sở tài chính nhận tiền đặt cọc của người dân và các tổ chức khác, sau đó sử dụng các khoản này để cung cấp vốn vay. Ngân hàng nhà ở Chính phủ GHB của Thái Lan đã phát triển rất thành công hệ thống mạng lưới tới hầu hết các tỉnh thành, với chi phí vận hành thấp, quản lý hiệu quả. Do đó GHB có thể cung cấp các khoản vay với mức lãi suất thấp nhất, cũng như nới lỏng hơn trong việc cho vay nhà ở. 3.2.4. Bài học về vai trò của chính sách nới lỏng tín dụng trong công cuộc phát triển thị trường bất động sản trong quá trình chuyển đổi từ nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung sang kinh tế thị trường Trong ba nước Mỹ, Thái Lan và Trung Quốc thì Trung Quốc có một giai đoạn khá tương đồng với Việt Nam là việc chuyển đổi từ cơ chế kinh tế kế hoach hóa tập trung sang cơ chế kinh tế thị trường. Những kinh nghiệm của nước này trong lĩnh vực cải cách thị trường bất động sản do đó rất quý báu và đem lại nhiều ngụ ý hữu ích cho Việt Nam. Thời gian đầu Trung Quốc nhấn mạnh việc tiết kiệm, tuy nhiên lại không chuyển đối phần vốn dự trữ sang đầu tư. Nếu điều này tiếp tục kéo dài Trung Quốc sẽ rơi vào “nghịch lý tiết kiệm”: tiết kiệm nhiều nhưng không đầu tư, cuối cùng sẽ làm tổng thu nhập giảm và lại làm giảm mức tiết kiệm. Ngay từ 1992 đã có nhiều khuyến nghị yêu cầu kích cầu, khởi đầu bằng việc phát triển thị trường bất động sản. Như đã đề cập, Trung Quốc chuyển đổi chế độ nhà ở, khuyến khích việc cho vay thế chấp nhà ở. Do vậy mà nguồn vốn dự trữ được chuyển sang đầu tư vào bất động sản và tiêu dùng cho những ngành khác. Quá trình đô thị hóa cũng phát triển nhanh hơn, Trung Quốc ngày càng có nhiều đô thị loại I. Ba giai đoạn của công cuộc này bao gồm: (1) phân phối nhà ở; (2) chuyển từ cơ chế phân phối sang cơ chế thị trường, đảm bảo người dân có thể mua nhà, và mua với chi phí hợp lý; (3) Thị trường bất động sản phát triển và ảnh hưởng tích cực đến các phần còn lại của nền kinh tế. Trong đó thì việc khuyến khích cho vay thế chấp và nới lỏng quy định cho vay thế chấp đóng vai trò rất quan trọng trong giai đoạn (2). Kinh nghiệm của Trung Quốc trong việc khuyến khích thị trường bất động sản phát triển rất đáng để Việt Nam học tập. KẾT LUẬN Các nước, mà cụ thể ở đây là Mỹ, Thái Lan và Trung Quốc, có thị trường tài chính nói chung và thị trường bất động sản nói riêng phát triển hơn nhiều so với Việt Nam. Do vậy mà những quốc gia này có nhiều kinh nghiệm phong phú trong việc hoạch định chính sách tín dụng và trong cả việc sử dụng các chính sách nới lỏng tín dụng để thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản. Đề tài đã thực hiện được những mục tiêu sau: Thứ nhất, làm rõ lại những vấn đề lý thuyết về thị trường bất động sản, về chính sách nới lỏng tín dụng và các tác động của nó lên thị trường bất động sản. Thứ hai, nghiên cứu chính sách nới lỏng tín dụng và thị trường bất động sản ở Mỹ, Thái Lan và Trung Quốc. Từ đó phân tích tác động của chính sách nới lỏng tín dụng lên thị trường bất động sản ở mỗi nước. Thứ ba, từ nghiên cứu ba nước Mỹ, Thái Lan và Trung Quốc, đề tài đã rút ra những bài học kinh nghiệm cho Việt Nam trong việc thực hiện hiệu quả chính sách nới lỏng tín dụng nhằm thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản. Nhóm nghiên cứu hy vọng rằng những kinh nghiệm được rút ra sẽ đóng góp cho việc hoạch định và sử dụng chính sách tín dụng hiệu quả cũng như việc phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam.