Đề tài Công tác quản lý các khu chung cư tại Hà Nội hiện nay: Thực trạng và giải pháp

ưa mà chẳng thấy văn phòng nào chuyển đi, trái lại toàn thấy người ta dọn đến. Chủ trương của Bộ Xây dựng là đúng, tòa nhà này thiết kế để ở chứ đâu phải để làm văn phòng. Cả tòa nhà có 4 cái thang máy, nhân viên văn phòng, khách đến giao dịch đi lại ồn ã suốt cả ngày, nhà để xe lúc nào cũng chật cứng vì quá tải. Nếu là nhà ở, mỗi gia đình chỉ có 3-4 người, nay một văn phòng cũng có ít nhất 5-7 nhân viên, chưa kể lượng khách đến giao dịch hằng ngày. Nói dại, nhỡ xảy ra hỏa hoạn thì thoát hiểm thế nào, người chen nhau cũng đã đủ chết rồi”. Không tập trung thành "đặc khu" như tòa nhà M3 - M4 phố Nguyễn Chí Thanh nhưng tại các khu chung cư khác như Trung Hòa - Nhân Chính, Mỹ Đình, Nam Trung Yên, Vinaconex, Vinashin... cũng có vô khối căn hộ đã, đang và sẽ bị biến thành văn phòng cho thuê. Khi được hỏi về việc thực hiện Công văn số 2544 của Bộ Xây dựng (Công văn số 2544/BXD-QLN yêu cầu một số địa phương tiến hành rà soát và có biện pháp chấn chỉnh việc sử dụng nhà chung cư làm văn phòng.) đại diện ban quản lý nhà chung cư đều trả lời rằng họ chưa nhận được bất cứ một văn bản hướng dẫn, chỉ đạo nào từ phía cơ quan chức năng. Vì ban quản lý không có thẩm quyền nên người thuê nhà muốn sử dụng vào mục đích gì là quyền của họ. Cùng lắm, khi biết khách có nhu cầu chuẩn bị thuê nhà chung cư làm văn phòng, ban quản lý chỉ khuyến cáo "cần thận trọng vì chính sách mới có thể sẽ thay đổi". Giám đốc một doanh nghiệp tư nhân có văn phòng tại tòa nhà 17T Trung Hòa - Nhân Chính lại rất tự tin nói rằng: "Tôi chả quan tâm đến lệnh cấm bởi có hàng nghìn doanh nghiệp đang thuê văn phòng tại các khu chung cư chứ đâu phải riêng mình. Muốn "giải tán" các văn phòng phải có lộ trình chứ không thể một sớm một chiều, nói một cái là thực hiện được ngay. Giá thuê mặt bằng tại các tòa nhà văn phòng chính thống hiện nay quá đắt, một công ty TNHH con con lấy đâu ra tiền trả 3.000 - 4.000 USD mỗi tháng để làm trụ sở giao dịch? Vì thế, thuê căn hộ chung cư làm văn phòng vẫn là "thượng sách". Hiện nay, vào một số trang thông tin điện tử tìm từ khoá “cho thuê căn hộ chung cư làm văn phòng” có hàng nghìn thông tin về lĩnh vực này. Trước các luồng ý kiến khác nhau, ngày 10-2-2010, Bộ Xây dựng lại có Công văn số 241/BXD-QLN gửi UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương đề nghị gửi báo cáo tình hình sử dụng căn hộ chung cư làm văn phòng cũng như các ý kiến đề xuất, thời hạn cuối cùng là ngày 30-3-2010. Dù chưa biết các tỉnh, thành phố có ý kiến đề xuất cụ thể ra sao nhưng theo tìm hiểu của chúng tôi, việc sử dụng chung cư làm văn phòng hiện có hai luồng ý kiến trái ngược nhau, người dân bức xúc vì chung cư bị chuyển đổi công năng, sử dụng sai mục đích, doanh nghiệp lại kêu trời vì sẽ gặp rất nhiều khó khăn để tìm trụ sở mới. Tất cả các ý kiến đều có lý lẽ riêng. Để đi đến một quyết định thống nhất, có lẽ Bộ Xây dựng và các ngành chức năng phải dựa vào các văn bản quy phạm pháp luật như: Theo thông tư số 01/2009/TT-BXD quy định về cấp giấy chứng nhận quyền về sở hữu nhà ở và hướng dẫn mẫu hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư trong dự án đầu tư xây dựng sản xuất kinh doanh nhà ở đó là nêu rõ quyền và nghĩa vụ của bên mua, quyền và nghĩa vụ của bên bán; công văn số 241/BXD-QLN ngày 10 tháng 2 năm 2010 của bộ xây dựng về báo cáo tình hình sử dụng căn hộ chung cư làm cơ sở sản xuất kinh doanh văn phòng; quy chế quản lí nhà chung cư (Ban hành kèm theo Quyết định số 08 /2008/QĐ-BXD ngày 28 tháng 5 năm 2008 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng) ban hành về: Quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu trong sử dụng nhà chung cư; Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng không phải là chủ sở hữu nhà chung cư; Những hành vi bị nghiêm cấm quy định tại Điều23 của Quy chế này phải được Ban quản trị hoặc Chủ đầu tư hoặc chủ sở hữu nhà chung cư thông báo trực tiếp và công khai đến các tổ chức, cá nhân có liên quan để biết và thực hiện; được ban hành cụ thể ở điều 21, 22, 23, 24 của quyết định này. Ngoài ra còn có nghị định của Chính phủ Số 126/2004/NĐ-CP ngày 26 tháng 5 năm 2004 ban hành về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng, quản lí công trình hạ tầng đô thị và quản lí sử dụng nhà chung cư ở điều 38:  Điều 38. Xử phạt tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm các quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư 1. Phạt cảnh cáo hoặc phạt tiền từ 100.000 đồng đến 200.000 đồng đối với một trong các hành vi: sử dụng hoặc cho người khác sử dụng trái với mục đích quy định; làm ảnh hưởng đến trật tự, trị an; gây ô nhiễm nhà chung cư. 2. Phạt tiền: a) Phạt từ 200.000 đồng đến 300.000 đồng đối với một trong những hành vi: tự ý thay đổi kết cấu, thiết kế (xây tường ngăn lên mặt sàn, di chuyển các trang thiết bị và hệ thống kỹ thuật gắn với phần sở hữu chung); b) Phạt từ 300.000 đồng đến 500.000 đồng đối với một trong những hành vi: đục phá, cải tạo, cơi nới dưới mọi hình thức; tháo dỡ hoặc làm thay đổi phần kết cấu chịu lực, hệ thống hạ tầng kỹ thuật, trang thiết bị sử dụng chung, kiến trúc bên ngoài của nhà chung cư. 3. Ngoài các hình thức xử phạt quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này, tổ chức, cá nhân vi phạm còn bị xử phạt bổ sung và bị áp dụng một hoặc nhiều biện pháp sau: a) Tịch thu tang vật, phương tiện được sử dụng để vi phạm hành chính đối với các vi phạm quy định tại khoản 2 Điều này; b) Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu đã bị thay đổi do vi phạm hành chính gây ra; buộc tháo dỡ bộ phận công trình, công trình đối với các vi phạm quy định tại khoản 2 Điều này; c) Buộc thực hiện đúng các quy định về sử dụng nhà chung cư.  Điều 39. Xử phạt tổ chức, cơ quan có hành vi vi phạm các quy định về quản lý, sử dụng công sở 1. Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với tổ chức, cơ quan có một trong các hành vi: sử dụng công sở sai mục đích; chuyển nhượng công sở không đúng quy định. 2. Ngoài hình thức xử phạt quy định tại khoản 1 Điều này, tổ chức, cơ quan vi phạm còn bị buộc các quy định của Nhà nước về quản lý, sử dụng công sở.  Điều 40. Xử phạt tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm các quy định về việc cho người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuê nhà 1. Phạt tiền: a) Phạt từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với hành vi cho người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuê nhà khi hợp đồng đã hết hạn quá 30 ngày; b) Phạt từ 4.000.000 đồng đến 6.000.000 đồng đối với hành vi: cho người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuê nhà nhưng không có hợp đồng thuê nhà hoặc hợp đồng thuê nhà không đúng quy định. 2. Ngoài hình thức xử phạt quy định tại khoản 1 Điều này, tổ chức, cá nhân vi phạm còn bị buộc thực hiện đúng các quy định về thuê nhà.  Điều 41. Xử phạt tổ chức, cá nhân người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài vi phạm các quy định về hợp đồng thuê nhà, chuyển nhượng hợp đồng thuê nhà hoặc cho thuê lại nhà tại Việt Nam 1. Phạt tiền: a) Phạt từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với bên thuê nhà có hợp đồng thuê nhà ở nhưng đã hết hạn quá 30 ngày; b) Phạt từ 4.000.000 đồng đến 6.000.000 đồng đối với bên thuê nhà không có hợp đồng thuê nhà hoặc hợp đồng không đúng quy định; c) Phạt từ 6.000.000 đồng đến 8.000.000 đồng đối với bên thuê nhà chuyển nhượng hợp đồng thuê nhà hoặc cho thuê lại nhà ở không đúng quy định. 2. Ngoài hình thức xử phạt quy định tại khoản 1 Điều này, bên thuê nhà vi phạm còn bị áp dụng các biện pháp sau: a) Buộc huỷ bỏ việc thuê nhà ở đối với trường hợp các vi phạm quy định tại các điểm b, c khoản 1 Điều này; b) Buộc thực hiện đúng các quy định về hợp đồng thuê nhà đối với các trường hợp vi phạm các quy định tại điểm a khoản 1 Điều này.  Điều 42. Xử phạt người Việt Nam định cư ở nước ngoài có vi phạm các quy định mua nhà ở tại Việt Nam  1. Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 12.000.000 đồng đối với bên mua nhà ở không đúng quy định của pháp luật. 2. Ngoài hình thức xử phạt quy định tại khoản 1 Điều này, bên mua nhà vi phạm còn bị buộc thực hiện đúng các quy định của Nhà nước về mua, bán nhà ở đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam nhằm bảo vệ quyền lợi cho số đông. Bởi lẽ các khu chung cư này, khi xây dựng lên nhằm mục đích làm nhà ở chung cư chứ không phải toà nhà văn phòng.Các quy định thiết kế theo mục đích sử dụng như các tiêu chuẩn thiết kế về tải trọng tiêu chuẩn, tiêu chuẩn về cấp điện, thang máy, nơi thoát nạn và phòng cháy, chữa cháy… cũng rất khác nhau giữa nhà ở chung cư và tòa nhà văn phòng. Nếu hiện tượng này tiếp tục xảy ra mà không được giải quyết triệt để thì tuổi thọ của công trình sẽ bị giảm rõ rệt. Công trình có tuổi thọ 50-60 năm thì chỉ khoảng trong thời gian 15-20 năm là xuống cấp, rồi Hà Nội lại tiếp tục công tác cải tạo chung cư cũ mà khối lượng càng ngày càng nhiều hơn, gây thất thoát ngân sách nhà nước hàng tỉ đồng, kéo Việt nam đi xuống… 4. Thực trạng phát triển về chung cư tư nhân. Khoảng thời gian một, hai năm trở lại đây Hà Nội còn xuất hiện một mô hình nhà ở mới: chung cư tư nhân. Chung cư tư nhân là cách người ta gọi những toà nhà do tư nhân đầu tư xây dựng, chia căn và bán lại theo kiểu chung cư thương mại. Thường được xây dựng trên những mảnh đất khoảng 200-300m², những toà chung cư này thường biệt lập, đơn lẻ giữa khu dân cư không có các cơ sở hạ tầng như trường học, trạm y tế... nhưng bù lại giá của nó cực rẻ so với chung cư thương mại cùng vị trí. Các khu chung cư nằm ngay trong khu vực đông dân cư ở nội đô nhất là tại khu vực các quận mới như Thanh Xuân, Tây Hồ, Cầu Giấy. Tuỳ từng khu vực và chất lượng xây dựng, mức giá giao động khoảng 12-16 triệu đồng/m². Giá thậm chí còn giao động theo tầng. Các toà chung cư này thường cao từ 5-7 tầng, hầu hết đều không có thang máy. Diện tích mỗi căn hộ cũng chỉ nằm trong khoảng 45-70 m². Các loại nhà chung cư tư nhân thường nằm trong các ngõ sâu, nhiều khu thậm chí ô tô không vào được. Vì thế không gian khá chật hẹp, không thể so sánh với không gian thoáng đãng, cơ sở hạ tầng hiện đại tại các khu chung cư thương mại. Ưu điểm đầu tiên của loại chung cư này là hầu hết đều nằm ngay trong các khu trung tâm, tiện đi lại, nhất là với đại đa số dân sử dụng xe gắn máy. Đây là ưu thế không nhỏ trong bối cảnh thường xuyên tắc đường, kẹt xe ở Hà Nội hiện nay. Ưu điểm tiếp theo là gần trường, gần chợ. Đây cũng là một lợi thế không nhỏ, nhất là trong bối cảnh nhiều khu chung cư thương mại mới, ở các khu vực xa trung tâm đang chậm trễ trong việc xây dựng cơ sở hạ tầng: trường học, chợ, bệnh viện... Tuy nhiên,việc quản lý nhà chung cư tư nhân hiện nay mỗi nơi một kiểu, thường do chủ đầu tư quản lý, có trường hợp bố trí bảo vệ, quản lý chung, có trường hợp không có bảo vệ, quản lý. Các hộ dân mua căn hộ và đến ở chỉ khai báo tạm trú, chưa làm thủ tục nhập khẩu. Thêm nữa, các căn hộ này lại đều sử dụng hệ thống hạ tầng kỹ thuật có sẵn trong khu vực dân cư như: Hệ thống thoát nước thải, hệ thống điện, lối đi chung và hệ thống xử lý rác thải, vệ sinh môi trường. Hạ tầng kỹ thuật khu vực nội đô Hà Nội vốn đã chịu một sức ép lớn. Do đó, nếu các cơ quan quản lý không kịp thời có cơ chế giám sát, quản lý hiệu quả, để các chung cư tư nhân phát triển tự phát thì sẽ để lại hậu quả khôn lường trong tương lai.  III . Về mặt đảm bảo an toàn cho người dân trong khu nhà chung cư 1. Thực trạng an toàn người dân ở một số khu nhà chung cư hiện nay Ở bất cứ nơi đâu và bất cứ thời kì nào, tất cả mọi người đều muốn được sống trong hoà bình và an toàn. Không một ai muốn sống ở nơi nguy hiểm, trừ trường hợp bắt buộc. Công tác đảm bảo an toàn cho những người dân sống tại các khu chung cư trong thành phố hiện nay thì còn cần chú trọng hơn nữa. Bởi lẽ các khu chung cư tại thủ đô hiện nay đều được các chủ đâu tư xây dựng với số lượng tầng càng ngày càng cao thêm, Số lượng người ở chung cư cũng tăng thêm. Vào ngày 10/3/2010 một vụ hỏa hoạn lớn đã xảy ra tại chung cư JSC 34 (164 Khuất Duy Tiến - Lê Văn Lương, Hà Nội). Vụ hoả hoạn này đã cướp đi hai sinh mạng và để lại hậu quả lớn về tài sản cũng như những kí ức khủng khiếp khó phai của nhiều người sống tại toà nhà này... Sau khi vụ cháy xảy ra, các nhà điều tra vào cuộc và tìm ra được nguyên nhân chính là do người dân đưa vật liệu dễ cháy vào buồng chứa rác. Chưa bàn đến ý thức của người dân tại khu chung cư này vội, chúng ta hãy xem xét đến trách nhiệm của chủ đầu tư ở nơi đây. Theo lãnh đạo Phòng cảnh sát phòng cháy chữa cháy, chung cư JSC 34 không có hệ thống chữa cháy tự động nên phần lớn công tác chữa cháy phụ thuộc lực lượng bên ngoài. Khói lan ra các sảnh, hành lang, cầu thang, các tầng nhà gây ngạt, làm khó khăn trong việc thoát nạn của cư dân. Từ phía chủ đầu tư của toà nhà sẽ đưa ra giải pháp như thế nào? Theo ông Nguyễn Trường Tiến, Phó tổng giám đốc Tổng công ty Xây dựng Hà Nội, với tư cách là công ty mẹ của Công ty Cổ phần Xây dựng nhà số 34  - đơn vị trực tiếp quản lý toàn nhà chung cư JSC 34 cao 18 tầng tại ngã tư đường Lê Văn Lương - Khuất Duy Tiến, quận Thanh Xuân, Hà Nội khẳng định: bất kể nguyên nhân gây ra cháy do đâu, chủ đầu tư cũng sẽ có trách nhiệm bồi thường cho người dân sau vụ hỏa hoạn. Cứ bồi thường tổn thất cho dân sống tại nơi đây là xong trách nnhiệm?. Tổn thất về tài sản thì có thể đền bù nhưng còn tổn thất về người thì đền bù sao đây? Lẽ ra ngay từ khi thi công một toà nhà cao tầng như vậy thì chủ đầu tư nên có hệ thống báo cháy tự động, hệ thống cầu thang thoát hiểm đựoc kiểm tra thường xuyên chứ không chỉ phụ thuộc vào việc giả cứu từ phía bên ngoài. Làm sao chúng ta biết được đến ngày nào thì tai nạn sẽ đổ ập nên đầu chúng ta? Dẫu sao phòng vẫn còn hơn chữa! Sau vụ việc này báo chí và các cơ quan chức năng còn khám phá ra một vấn đề lớn hơn: bảo hiểm cháy nổ. Chủ đầu tư nhận trách nhiệm bồi thường, nhưng họ chưa mua bảo hiểm cháy nổ (BHCN), còn các chủ hộ thì… chưa nghe nói đến. Nhiều người sống ở chung cư khi hỏi còn ngơ ngác không biết rằng mình phải có trách nhiệm mua BHCN bắt buộc, trong khi chủ đầu tư khi xây nhà đang cố tình "quên" quy định về việc bắt buộc mua bảo hiểm cháy nổ tại các khu chng cư. Không chỉ khu chung cư JSC mà rất nhiều khu chung cư khác cũng trong tình trạng như vậy. Ông Nguyễn Quốc Tuấn, Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, mặc dù các quy định về PCCC trong công trình xây dựng, đặc biệt là đối với các tòa nhà cao tầng đã có và phải xem đây là nhiệm vụ quan trọng, nhưng thực tế hiện nay, các chủ đầu tư chưa quan tâm đúng mức đối với việc đầu tư, bảo dưỡng các thiết bị PCCC tại các chung cư. Cầu thang bộ và cửa thoát hiểm một số khu đô thị còn bị khóa 24/24h. Thậm chí tại nhiều khu nhà, các bình bọt cứu hỏa cũng đã hết hạn sử dụng, hệ thống điện chiếu sáng tại các khu vực hành lang có khi không sử dụng được. Trong khi đó, đa số người dân không được trang bị kiến thức để vận hành, sử dụng các thiết bị PCCC cũng như cách phòng tránh, thoát nạn nên khi có sự cố xảy ra thường lúng túng, hoảng loạn... Trong 5 năm qua, Hà Nội đã xảy ra 5 vụ cháy tại các nhà cao tầng, đáng chú ý là vụ cháy xảy ra tại tầng hầm để xe tòa nhà A, chung cư 17 tầng tại tổ 14 thị trấn Cầu Diễn, làm cháy 3 ôtô và hư hỏng một số xe khác. Tuy nhiên, các vụ cháy trên không có người thiệt mạng. Chỉ đến vụ cháy này, khi đã có người thiệt mạng người ta mới bắt đầu chú ý nhiều đến vấn đề về an toàn tại chung cư. Kinh doanh căn hộ chung cư đang trở nên khó khăn hơn, khách hàng ngày càng thận trọng hơn, đặc biệt là sau vụ cháy chung cư JSC 34 cao 18 tầng của Công ty cổ phần Đầu tư và Xây dựng số 34 tại quận Thanh Xuân (Hà Nội) mới đây. Đó là chưa kể, sức ép từ hàng trăm dự án nhà ở, khu đô thị mới đã được phê duyệt quy hoạch, đã triển khai xây dựng và sẽ hoàn thành trong năm 2010, cũng  như các dự án nhà ở giá rẻ của Chính phủ… cũng sẽ khiến việc kinh doanh căn hộ chung cư không còn thuận lợi nhu trước. Theo ghi nhận tại một số dự án khu đô thị mới như: Trung Hòa Nhân Chính, Nam Trung Yên, Văn Quán…, giá căn hộ chung cư đều chững lại và các giao dịch không còn sôi động như trước. Sau vụ cháy, tâm lý người mua nhà để ở đã có những thay đổi rất lớn. Nhiều người đã không còn mặn mà đầu tư tiền vào chung cư, thay vào đó, họ tìm những lô đất phù hợp với túi tiền để làm nơi ở lâu dài. Chung cư là xu thế tất yếu tại những đô thị lớn như TP HCM, Hà Nội. Thứ nhất, quỹ đất tại các thành phố lớn không nhiều trong khi quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh như vũ bão. Thứ hai, nhà chung cư đáp ứng được các tiêu chí: tiện nghi, an toàn, riêng tư, giá thành vừa phải, tạo điều kiện thuận lợi đối với người dân đô thị, đặc biệt là giới trí thức trẻ. Tai nạn như hỏa hoạn, cháy nổ, động đất chỉ là những trường hợp hy hữu. Nếu tuân thủ đúng các tiêu chuẩn về thiết kế nhà cao tầng thì chung cư lại có độ an toàn cao hơn nhà riêng lẻ. Vấn đề cần được cải thiện ở đây chính là khâu hậu kiểm các thiết bị và chỉ tiêu thiết kế đảm bảo an toàn phòng cháy chữa cháy. Ngoài ra, cần đặt vai trò của ban quản lý, ban quản trị các tòa nhà lên hàng đầu trong việc hướng dẫn, tập huấn và tuyên truyền kiến thức tối thiểu về phòng cháy chữa cháy cho người mua hoặc ở nhà chung cư. Một vấn đề không mới nữa về việc đảm bảo an toàn tại các khu chung cư đó là công tác quản lý cư trú tại các khu chung cư. Hiện nay, trong các khu chung cư cao tầng, công tác quản lý cư trú còn buông lỏng. Tình trạng lộn xộn về số nhân khẩu, hộ khẩu trong các khu nhà cũng hết sức phức tạp. Đặc biệt, trong những năm qua, khi bố trí tái định cư cho người dân đến định cư tại các khu chung cư, ta thấy chưa có sự phân loại thành phần dân cư, mà cứ đưa từng cụm dân cư vào sống, gồm cả anh thợ hồ, chị giáo viên, nhà trí thức,… Các thành phần này có nếp sống , sinh hoạt, nhận thức khác nhau. Nên khó hoà hợp và thường xuyên xảy ra tranh chấp. Ở các khu chung cư cũ thì việc quản lý cư trú rất kém: Nhiều nhà chung cư có người đến và người đi thay đổi liên tục mà ban quản lý không giám sát được, kể cả khi biết những người định cư tại đó vướng mắc vào các tệ nạn xã hội thì họ cũng không có giải pháp để giúp đỡ…. Rồi người cư trú chỉ làm theo lợi ích của cá nhân mình mà quên đi lợi ích của cộng đồng. 2. Một số quy chế, quyết định, nghị định quản lý và sử dụng nhà ở chung cư đảm bảo an toàn cho người dân trong khu nhà chung cư. Mặc dù, Nhà chung cư là một loại tài sản đặc biệt thuộc sở hữu chung theo phần nên việc sử dụng loại tài sản này cũng tuân theo những nguyên tắc của việc sử dụng tài sản chung theo phần. Theo quy chế quản lý và sử dụng nhà ở chung cư tại đô thị và Bộ luật dân sự, Bộ Xây dựng ban hành thì việc sử dụng nhà ở chung phải tuân theo các nguyên tắc sau: - Người sống trong nhà ở chung, dù là chủ sở hữu hay ở thuê của chủ sở hữu khác được sử dụng phần diện tích ở riêng ( phần diện tích ở riêng là căn hộ khép kín hoặc phòng ở trong nhà ở chung) và được cùng sử dụng diện tích đất ở và hệ thống công trình kỹ thuật dùng chung cho các hộ (diện tích dùng chung cho các hộ gồm: mái bằng, sân thượng, hành lang lối đi, cầu thang, khu bếp, khu vệ sinh trong nhà và kho, nhà tắm nhà phụ, nhà vệ sinh trong khuân viên nhà, các công trình phục vụ nhu cầu ở và khuân viên nếu có, phù hợp với quy hoạch được duyệt, hệ thống công trình kỹ thuật dùng chung cho các hộ bao gồm: hệ thống cấp nước, thoát nước mưa, nước thải, bể phốt, cấp điện sinh hoạt, điện thoại, truyền thanh, thu lôi, cứu hoả, thang máy …) - Mọi người trong nhà ở chung có trách nhiệm giữ gìn, bảo quản tốt nhà ở và những phần sử dụng chung, thực hiện tốt các quy định về vệ sinh đô thị, phòng cháy chữa cháy, trật tự an ninh, xã hội ngăn chặn kịp thời các hành vi phá hoại các công trình thuộc nhà ở chung. Thực hiện các quy định về vệ sinh chung, trật tự an ninh và bảo vệ môi trường. Nghiêm cấm các hành vi sau: 1/ Không tuỳ tiên làm những việc ảnh hưởng tới an toàn của ngôi nhà như: đục tường chịu lực, tháo dỡ kết cấu chịu lực, đào hố sâu cạnh móng nhà, xây tường ngăn lên mặt kết cấu sàn tầng nhà, chất quá tải lên kết cấu chịu lực. 2/ Không tuỳ tiện thay đổi cơ cấu quy hoạch căn hộ, phòng ở trong ngôi nhà như: phá bỏ lô-ga, mở rộng điện tích căn hộ, phá bỏ khu phụ, nối thông không gian giữa các căn hộ, thay đổi hố xí, bồn tắm, bể nước… 3/ Không gây tiếng ồn, đổ nước thải, rác từ tầng trên xuống, gõ đập ảnh hưởng tới các hộ sống lân cận, sửa chữa khu phụ, hệ thống cấp thoát nước gây thấm dột xuống căn hộ tầng dưới… 4/ Không chiếm dụng diện tích nhà và đất ở dùng chung cho các hộ để dùng riêng cho gia đình mình. 5/ Không xây dựng công trình trên nhà ở chung hoặc trên đất dùng chung khi chưa có giấy phép xây dựng. Diện tích dùng chung đã được các hộ tự thu xếp, phân định ranh giới cho từng hộ, không có tranh chấp thì sử dụng theo hiện trạng. Lối đi chung đã được ốn định trong một hoặc nhiều biến số nhà, dù đi xa, phía trước hay đi ra phía sau, thì các bên sử dụng hoặc sở hữu nhà ở đều phải tôn trọng và duy trì việc đi lại đó. Nghiêm cấm các hành vi tự động mở hoặc lấn lối đi chung. Bên cạnh đó, Nhà nước cũng ban hành đã có những hình thức và mức xử phạt các hành vi vi phạm quy định về quản lí công trình hạ tầng đô thị (nghị định của Chính phủ Số 126/2004/NĐ-CP ngày 26 tháng 5 năm 200) tại Điều 25. 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, …như: Xử phạt tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm các quy định về bảo vệ khu vực an toàn giếng nước ngầm; Xử phạt tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm các quy định về bảo vệ khu vực an toàn nguồn nước mặt; Xử phạt tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm các quy định về bảo vệ hành lang an toàn tuyến ống nước thô và đường ống truyền tải nước sạch; Xử phạt tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm về bảo vệ an toàn các công trình kỹ thuật thuộc hệ thống cấp nước; Xử phạt tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm các quy định về bảo vệ, sử dụng mạng lưới cấp nước đô thị; Xử phạt tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm các quy định về bảo vệ, sử dụng hệ thống thoát nước; Xử phạt tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm các quy định về bảo vệ công viên, cây xanh công cộng; Xử phạt tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm các quy định về bảo vệ, sử dụng hè, lòng, lề đường phố; Xử phạt tổ chức, cá nhân có vi phạm về thu gom, vận chuyển và đổ rác thải; Xử phạt tổ chức được giao quản lý, vận hành, khai thác các công trình, dịch vụ hạ tầng đô thị có hành vi vi phạm các quy định về quản lý, vận hành, khai thác các công trình, dịch vụ hạ tầng đô thị …. Tuỳ từng trường hợp mà nghị định ban hành mức nộp phạt khoảng từ 50.000 đến 200.000 đồng; 200.000 đồng đến 500.000 đồng, thậm chí có thể phạt từ 4.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng…. để khôi phục lại tình trạng ban đầu đã bị thay đổi do vi phạm hành chính gây ra hoặc buộc phá dỡ bộ phận công trình, công trình vi phạm; Buộc tổ chức, cá nhân thực hiện đúng quy định về bảo vệ an toàn tuyến ống nước thô, đường ống truyền tải nước sạch; bảo vệ, sử dụng công trình trong công viên, bảo vệ cây xanh công cộng; thực hiện đúng quy định về quản lý, vận hành, khai thác các công trình, dịch vụ hạ tầng đô thị…. Nhà nước ban hành các quyết định, nghị định để làm cở sở cho các ban quản lý thực hiện. Tuy nhiên, hiện nay các khu nhà chung cư cao tầng mới chỉ được chỉ trong phát triển theo hình thức số lượng để cung cấp chỗ ở cho người dân, mà còn coi nhẹ công tác quản lý, thậm chí có nơi bị buông lỏng, quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư cao tầng chưa được chặt chẽ, ban hành phù hợp với thực tế. Vì vậy, việc người dân trong quá trình sử dụng tuỳ tiện không chấp hành quy định của nhà nước về quản lý sử dụng nhà ở chung cư đã diễn ra khá phổ biến hiện nay tại các khu nhà ở chung cư cao tầng: bộ mặt đô thị, cảnh quan khu vực bị xấu đi, tuổi thọ công trình giảm, những vấn đề mang tính xã hội ngày càng phát sinh gay gắt giữa các cư dân sống trong nhà chung cư cao tầng, nhiều mâu thuẫn kéo dài không giải quyết dứt điểm. Bên cạnh đó, Ban quản lý ở các khu nhà chung cư chưa đi sâu, đi sát vào đời sống của người dân, họ chưa quan tâm đến hoàn cảnh, lai lịch của mỗi người. Do vậy đã để xảy ra nhiều tình trạng đáng tiếc như: trộm cắp, ma tuý,…Không chỉ là xe máy, xe ô tô bị lấy cắp phụ tùng khi để dưới bãi xe mà thậm chí là ngay tại các hộ ở trên cao cũng không thoát khỏi. Có những khu chung cư, giày dép của chủ hộ để quên ở ngoài cũng bị lấy mất. Khi kiểm tra lại thì mới phát hiện nhiều bất cập, thiếu sót, “lỗ hổng” trong công tác giữ gìn an ninh trật tự tại các khu chung cư. Thứ nhất, có những khu chung cư có hàng trăm hộ dân sinh sống nhưng chỉ có vài bảo vệ và gác cổng. Như thế là quá mỏng. Thứ hai, ở một số chung cư bảo vệ quá dễ dãi cho người ngoài vào đây gửi xe mà không giữ lại bất cứ giấy tờ tùy thân nào, kể cả sau 23 giờ cũng cho vào để thu tiền giữ xe. Thứ ba, phương tiện của khách vãng lai để chung với xe cộ của người dân cư ngụ tại chung cư, tạo điều kiện thuận lợi cho kẻ gian trà trộn, tiếp cận vào đây gây án. Thứ tư, ban đêm nhiều khu chung cư trông giữ xe ngoài trời, để xe ở nơi không đủ sáng, tạo nơi ẩn nấp cho kẻ gian thực hiện hành vi trộm cắp. Thứ năm, chung cư không có hệ thống camera.. Do vậy, để cho mô hình nhà chung cư cao tầng được phát triển một cách lành mạnh thì công tác quản lý cư trú ngày càng phải được chú trọng hơn nữa, từ việc quản lý hộ khẩu, nhân khẩu đến việc tìm hiểu tâm tư tình cảm cũng như hoàn cảnh sống của cư dân, để từ đó tìm ra các biện pháp cũng như có các chính sách phù hợp để đảm bảo chất lượng cuộc sống của người dân. IV. Phí chung cư Thành phố Hà Nội hiện có hàng trăm chung cư, vói xu hướng đô thị hoá, con số này sẽ không ngừng tăng lên. Tuy nhiên, cách tính phí dịch vụ ở các khu chung cư lại rất khác nhau. Tại một số chung cư, mức thu phí cao đến bất hợp lý. Điều đáng nói là, không phải lúc nào, mức phí cũng tỷ lệ thuận với chất lượng dịch vụ. Ở một số chung cư hiện nay trong quá trình phục vụ, chủ đầu tư với thái độ cửa quyền, tự áp đặt giá dịch vụ bắt dân phải chịu; nếu không thì áp dụng biện pháp cưỡng chế. . Một số chủ đầu tư  lại cho rằng, tầng hầm và tầng 1, nơi để xe của người dân trong NCC là thuộc sở hữu của mình. Và cán bộ nhân viên lại chưa qua đào tạo nên chất lượng cung ứng dịch vụ kém, nhất là công tác bảo vệ và vệ sinh môi trường. Do vậy không thực hiện việc công khai tài chính về hoạt động dịch vụ trông giữ xe tại khu vực này, diễn ra một cách tự phát, tùy tiện rất dễ phát sinh tranh chấp. Mặc dù, Bộ xây dựng đã ban hành thông tư số 37 ngày 31/12/2009 “ Hướng dẫn phương pháp xác định và quản lý giá dịch vụ nhà chung cư”; Căn cứ Luật Nhà ở số 56/2005/QH11 ngày 29/11/2005 của Quốc hội khoá 11;Căn cứ Nghị định số 17/2008/NĐ-CP ngày 04/02/2008 của Chính phủ quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Bộ Xây dựng. Một số hướng dẫn phương pháp xác định và quản lý giá dịch vụ nhà chung cư ở điều 3; điều 4; điều 5; điều 6; điều 7…. trong thông tư để các chủ đầu tư căn cứ tinh phí dịch vụ, cụ thể như: + Phương pháp xác định giá dịch vụ nhà chung cư: Nội dung dịch vụ nhà chung cư gồm các hoạt động cung cấp các dịch vụ như: điều khiển và duy trì hoạt động của hệ thống trang thiết bị thuộc phần sở hữu chung hoặc sử dụng chung nhà chung cư, bảo vệ, vệ sinh, thu gom rác thải, chăm sóc vườn hoa, cây cảnh, diệt côn trùng và các dịch vụ khác đảm bảo cho nhà chung cư hoạt động bình thường. Giá dịch vụ nhà chung cư, bao gồm: Thuế giá trị gia tăng; Lợi nhuận định mức hợp lý; Chi phí dịch vụ nhà chung cư (gồm chi phí trực tiếp, chi phí quản lý chung của doanh nghiệp quản lý vận hành, chi phí cho Ban quản trị (nếu có)). - Các chi phí cấu thành giá dịch vụ nhà chung cư : Chi phí sử dụng năng lượng, nguyên, nhiên, vật liệu; Chi phí nhân công điều khiển và duy trì hoạt động của hệ thống trang thiết bị nhà chung cư; Chi phí cho các dịch vụ trong khu nhà chung cư như: bảo vệ, vệ sinh môi trường, thu gom rác thải, chăm sóc vườn hoa, cây cảnh, diệt côn trùng; Chi phí điện chiếu sáng công cộng, nước công cộng trong khu nhà chung cư; Chi phí văn phòng phẩm, bàn ghế, phòng làm việc, chi phí điện, nước sinh hoạt và một số chi phí khác của bộ phận quản lý nhà chung cư. + Xác định giá dịch vụ nhà chung cư Công thức xác định : Trong đó : Gdv - Giá dịch vụ nhà chung cư cho 1m2 diện tích sàn sử dụng thuộc sở hữu riêng của chủ căn hộ hoặc diện tích sàn sử dụng thuộc phần sở hữu riêng khác (đồng/m2/tháng) (đã bao gồm thuế GTGT); Q – Tổng chi phí dịch vụ nhà chung cư hàng năm (đồng/năm) (chưa bao gồm thuế GTGT); Tdv – Khoản thu được từ kinh doanh, dịch vụ các diện tích thuộc phần sở hữu chung của nhà chung cư hàng năm (nếu có) (đồng/năm); S – Tổng diện tích sàn sử dụng thuộc sở hữu riêng của chủ căn hộ và diện tích sàn sử dụng thuộc phần sở hữu riêng khác (nếu có) (m2); 12 – Tổng số tháng tính giá sử dụng dịch vụ trong năm; P – Lợi nhuận định mức hợp lý (đơn vị tính %); K1 – Hệ số giảm giá do doanh nghiệp quản lý vận hành hỗ trợ giảm giá dịch vụ (nếu có); K2 – Hệ số phân bổ giá dịch vụ nhà chung cư (đối với những diện tích sàn sử dụng ngoài mục đích ở như văn phòng, thương mại…) do Ban quản trị nhà chung cư quy định (nếu có); T – Thuế suất thuế giá trị gia tăng. + Quản lý giá dịch vụ nhà chung cư - Chủ đầu tư, doanh nghiệp quản lý vận hành, Ban quản trị nhà chung cư có trách nhiệm: căn cứ mức thu tối đa (giá trần) hoặc khung giá dịch vụ do UBND cấp tỉnh quy định để tính toán hiệu quả khi lập dự án và lập phương án mức thu giá dịch vụ để làm cơ sở ký kết hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư, hợp đồng cung cấp dịch vụ nhà chung cư; Doanh nghiệp quản lý vận hành chủ động tính toán, xác định giá dịch vụ nhà chung cư theo hướng dẫn tại Thông tư này; Ban quản trị nhà chung cư có trách nhiệm theo dõi, giám sát việc quản lý vận hành theo nội dung hợp đồng đã ký kết; nghiệm thu, thanh toán và thanh lý hợp đồng với doanh nghiệp quản lý vận hành; trực tiếp thu hoặc uỷ quyền cho doanh nghiệp quản lý vận hành thu giá dịch vụ nhà chung cư. - Căn cứ điều chỉnh giá dịch vụ nhà chung cư: Điều kiện phát triển kinh tế – xã hội của đất nước, địa phương và thu nhập bình quân đầu người trong từng thời kỳ; Quan hệ cung, cầu về số lượng dịch vụ, chất lượng dịch vụ nhà chung cư; Sự biến động của giá cả thị trường hoặc sự thay đổi về cơ chế chính sách của Nhà nước làm tăng (giảm) 10% chi phí dịch vụ nhà chung cư và lợi nhuận hợp lý của doanh nghiệp quản lý vận hành. Nói tóm lại, các khu chung cư ở Hà Nội hiện nay đã có sự phát triển tiến bộ hơn so với các khu chung cư trước đây về cả mặt số lượng cũng như chất lượng. Tuy nhiên trong công tác quản lý vận hành, tính phí dịch vụ chung cư còn nhiều hạn chế. Do vậy cần phải có những định hướng giải pháp phù hợp để cho khu chung cư cao tầng được phát triển ngày càng bền vững hơn. CHƯƠNG 3 GIẢI PHÁP TĂNG CƯỜNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ CHUNG CƯ TẠI HÀ NỘI Việc quản lý sử dụng và vận hành nhà chung cư cao tầng là lĩnh vực rất nhạy cảm và phức tạp.Hình thái nhà chung cư phát triển đa dạng, có nhà chung cư độc lập, có nhà chung cư hỗn hợp gồm văn phòng, siêu thị, nhà ở. Trong đó lại có sở hữu riêng của người mua, sở hữu riêng của chủ đầu tư... thế nhưng cơ sở pháp lý để chứng minh, xác định rõ quyền sở hữu chung, sở hữu riêng và quyền sử dụng chung chưa rõ. Tại Luật Nhà ở(2005), ban quản trị do các chủ sở hữu bầu, có trách nhiệm và quyền hạn rất lớn như thay mặt dân ký hợp đồng cung cấp dịch vụ, bảo trì; thu và quản lý kinh phí vận hành; được bàn giao và quản lý tài khoản kinh phí bảo trì... Nhưng Ban quản trị lại không có tư cách pháp nhân nên không đủ thẩm quyền giải quyết những vấn đề nảy sinh trong vận hành, vì vậy trên thực tế chưa có chủ đầu tư dự án nào áp dụng quy định này. Rồi thời gian tới đây, khi thực hiện xong hơn 500 dự án KĐTM, mà mỗi dự án chiếm đất từ 20ha trở lên, trong đó có nhiều chung cư cao tầng, hình thành một hệ thống chung cư sẽ là nơi cư trú của hàng triệu người thì những mâu thuẫn mới phát sinh là không thể tránh khỏi và tiềm ẩn một nguy cơ xung đột mới về lợi ích từ việc xác định quyền sở hữu. Bộ luật Dân sự có 1 điều về sở hữu chung trong nhà chung cư nhưng mới chỉ mang tính nguyên tắc về quản lý và sử dụng phần sở hữu chung này; còn Luật Nhà ở dù đã liệt kê các phần sở hữu chung nhưng cũng chưa đầy đủ, nhất là chế độ quản lý và sử dụng phần sở hữu chung này...; Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 28/5/2008 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng, cũng chỉ quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư mà chưa thể quy định chi tiết cụ thể về chế độ sở hữu đối với nhà chung cư... Do thiếu những căn cứ pháp lý, nhất là về chế độ sở hữu nên những mâu thuẫn có liên quan đến chế độ sở hữu, quản lý, sử dụng nhà chung cư đang có hiện tượng bị “ứ đọng”, nếu không được xử lý kịp thời thì vấn đề ngày càng trở nên phức tạp dễ dẫn đến những bất ổn trong xã hội, mâu thuẫn triền miên giữa nhà đầu tư với người sở hữu sử dụng căn hộ chung cư, gây cản trở cho việc triển khai chính sách nhà ở xã hội, nhà ở giá thấp, không kiểm soát được nạn đầu cơ bất động sản là nhà ở... Một trong những giải pháp mà chúng tôi cho là ưu việt nhất để khắc phục tình trạng nêu trên là bắt tay vào việc xây dựng “Luật Chung cư”.Luật có thể được xây dựng và phát triển từ những điều luật,quy định nghị định bộ luật mà chính phủ đã ban hành từ trước. I.Quan điểm lập pháp của Luật Chung cư 1. Sở hữu, sử dụng, quản lý khu chung cư theo hướng chất lượng cao và hiện đại là vấn đề mới của công tác lập pháp Việt Nam, khác hẳn với cách nhìn đối với các khu tập thể trước đây. 2. Phân định rõ phần thuộc sở hữu chung và phần sở hữu riêng của nhà chung cư cùng với quyền lợi và nghĩa vụ tương ứng. 3. Từng bước xoá bỏ kiểu nhà tập thể cũ để xây dựng thành khu nhà ở chung cư cao tầng hiện đại phù hợp với các tiêu chuẩn kỹ thuật mới. 4. Gắn liền với chính sách xã hội hoá việc xây dựng nhà ở, nhà ở cho người có thu nhập thấp, nhà ở xã hội... II.Nội dung chủ yếu của “Luật Chung cư” 1.Quy định chất lượng nhà chung cư trước khi đưa vào sử dụng Chất lượng tiêu chuẩn của 1 khu nhà chung cư: + về mặt quy hoạch :các khu chung cư phải được xây dưng gần các khu trường học,chợ,siêu thị để tiện lợi cho các gia đình sống tại đó.Không để tình trạng chợ cóc tập trung ngay dưới các khu chung cư làm mất cảch quan đô thị,lại ảnh hưởng đến hạ tầng kĩ thuật của các khu chung cư +về mặt hạ tầng kĩ thuật: Về chất lương công trình:đây quả thật là 1 vấn đề được quan tâm nhiêu nhất hiên nay.Hầu như các khu nhà chung cư đều xuống cấp quá nhanh.Nhất là các khu nhà ở tái định cư.vì vậy trong khâu kiểm soát,giám sát công trình các chủ đầu tư phải có ghi rõ điều khoản về trách nhiêm của mình trong công tác này.Nếu để người dân tố cáo về chất lượng công trình thì chủ đầu tư sẽ phải chịu trách nhiêm trước pháp luật,phải bị tước giấy phép đầu tư.Ngoài ra có thể phải chịu trách nhiệm hình sự. Ở các nước chất lượng công trình xây dựng được giám định rất chặt chẽ và khi phát hiện sự cố các cơ quan chức năng lập tức vào cuộc.Ví dụ như tại Nhật Bản cách đây vài năm cũng phát hiện một loạt công trình không đảm bảo chất lượng do có sự cấu kết giữa Kiến trúc sư thiết kế với nhà thầu thi công và cty giám định chất lượng( cty giám định chất lượng tư nhân - tai Nhật cty tư nhân cũng có thể hành nghề giám định).Với mục đích giảm giá thành sản phẩm các cty này đã liên kết với kiến trúc sư chủ trì thiết kế "rút bớt" nguyên vật liệu ngay từ khâu thiết kế ( xin lưu ý là hoàn toàn khác với "rút ruột công trình" như kiểu của Việt Nam vì quá trình thi công hoàn toàn đúng theo thiết kế, chỉ có điều thiết kế này không đảm bảo khả năng chống động đất mà thôi).Kết quả là tất cả các công trình có liên quan đến Kiến trúc sư thiết kế và nhà thầu này trong vòng mấy chục năm( khoảng hơn 100 công trình lớn nhỏ) lập tức bị kiểm tra và lấy mẫu tái giám định chất lượng.Kết luận của cơ quan giám định là các toà nhà này có thể bị đổ nếu xảy ra động đất khoảng 5 độ richter. Kiến trúc sư chủ trì lập tức bị thu hồi giấy phép hành nghề và bị truy tố cùng các đơn vị liên quan, thậm chí còn phải ra điều trần trước Quốc hội.Một loạt các công trình có chất lượng không đảm bảo như nhà ở, khách sạn, chung cư cao tầng lập tức bị đóng cửa hoặc ngừng hoạt động ( trong đó có một số khách sạn tư nhân ba sao vừa mới khánh thành với vốn đầu tư năm bảy triệu đô).Tất cả những người đã tận mắt xem những công trình được coi là " không đảm bảo chất lượng" này qua băng ghi hình đều có chung một nhận xét rằng các công trình " chất lượng cao" của Việt Nam chắc chắn vẫn còn thua xa những công trình này cả về thiết kế, tiện nghi lẫn thẩm mỹ .Bởi vậy một khi người dân đã tố cáo 1 chủ đầu tư về chất lượng công trình thì nhà nước nên xử phạt theo luật thật nặng để lấy đấy làm tấm gương răn đe cho những kẻ khác. Ngoài ra dưới mỗi khu chung cư phải có 1 vườn hoa hoặc hàng cây xanh và 1 khoảng sân nhỏ làm chỗ vui chơi cho trẻ em. Vì các quy định thiết kế theo mục đích sử dụng như các tiêu chuẩn thiết kế về tải trọng tiêu chuẩn, tiêu chuẩn về cấp điện, thang máy, nơi thoát nạn và phòng cháy, chữa cháy… cũng rất khác nhau giữa nhà ở chung cư và tòa nhà văn phòng. nên tại các khu chung cư cho thuê nhà làm văn phòng thì chỉ cho phép thuê tầng trệt(tầng 1) để không ảnh hưởng đến thang máy cũng như lợi ích công cộng khác của ngườ dân sống trong toà nhà.Nếu các chủ đầu tư tại các khu nhà này vi phạm thì sẽ chịu các hình thức xử phạt bằng hành chính cũng như hình sự.Bởi khi 1 toà nhà chung cư được xây dưng để sử dụng trong 50 năm.60 năm mà bị sử dụng sai mục đích(quá tải về thang máy cũng như số người sống và làm việc trong khu nhà) sẽ làm giảm tuổi thọ của khu nhà đi rất nhanh,ảnh hưởng lớn đến công tác đô thị hoá của thành phố. 2. Chế độ sở hữu nhà chung cư: a. Sở hữu chung - đối tượng? Chủ sở hữu là cộng đồng các chủ sở hữu căn hộ chung cư. . "Phần sở hữu chung" trong nhà chung cư bao gồm: + Phần diện tích nhà còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng quy định tại phần sở hữu riêng + Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư, gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, nơi để xe, hệ thống cấp điện, nước, ga, thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hoả và các phần khác không thuộc sở hữu riêng của căn hộ nào; Các chủ sở hữu có trách nhiệm và quyền hạn như thế nào trong việc sử dụng “phần sỏ hữu chung” cần được nêu rõ. b. Sở hữu riêng - đối tượng? Chủ sở hữu là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân... "Phần sở hữu riêng" trong nhà chung cư bao gồm: +Phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, lôgia gắn liền với căn hộ đó; + Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng theo quy định của pháp luật + Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ, phần diện tích thuộc sở hữu riêng. Các chủ sở hữu có trách nhiệm và quyền hạn như thế nào trong việc sử dụng “phần sỏ hữu riêng” cần được nêu rõ. c. Quyền lợi và nghĩa vụ của các loại chủ sở hữu (quá trình hình thành, thủ tục đăng ký và trình tự vận hành..).ai sẽ trả tiền sử dụng đất khi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất? Ai là người sở hữu tầng 1, tầng hầm và tầng thượng của nhà chung cư? Ai có trách nhiệm chăm sóc vườn hoa, cây cảnh trong khuôn viên khu chung cư?..... 3. Chế độ sử dụng nhà chung cư a. Sử dụng phần thuộc sở hữu chung - bảo dưỡng và vận hành các trang thiết bị kỹ thuật chung của nhà chung cư. Các chủ đầu tư có quyền hạn và trách nhiệm bảo dưỡng ,vận hành các trang thiết bị kĩ thuật chung của khu nhà.Bảo trì nhà chung cư bao gồm việc duy tu bảo dưỡng, sửa chữa nhỏ, sửa chữa vừa và sửa chữa lớn nhà chung cư nhằm duy trì chất lượng của nhà chung cư. Việc bảo trì có thể áp dụng và phát triển theo quy đinh tại thông tư số 08/2006/TT-BXD ngày 24/11/2006 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng hướng dẫn công tác bảo trì công trình xây dựng. Việc bảo trì nhà chung cư phải do tổ chức có tư cách pháp nhân và có chức năng về hoạt động xây dựng phù hợp với nội dung công việc bảo trì. b. Sử dụng phần thuộc sở hữu riêng - các giới hạn về quyền sử dụng, quyền định đoạt tài sản là hộ chung cư. Các hộ gia đình không được phép thay đổi kết câú của căn hộ.Cơi nới, chiếm dụng diện tích, không gian hoặc làm hư hỏng tài sản thuộc phần sở hữu chung hoặc phần sử dụng chung dưới mọi hình thức; đục phá, cải tạo, tháo dỡ hoặc làm thay đổi phần kết cấu chịu lực, hệ thống hạ tầng kỹ thuật, trang thiết bị sử dụng chung, kiến trúc bên ngoài của nhà chung cư; +. Phân chia, chuyển đổi phần sở hữu chung hoặc phần sử dụng chung trái quy định + Gây tiếng ồn quá mức quy định; làm ảnh hưởng đến trật tự, trị an nhà chung cư; + Xả rác thải, nước thải, khí thải, chất độc hại bừa bãi; gây thấm, dột, ô nhiễm môi trường; chăn nuôi gia súc, gia cầm trong khu vực thuộc phần sở hữu chung hoặc phần sử dụng chung; +. Quảng cáo, viết, vẽ trái quy định hoặc có những hành vi khác mà pháp luật không cho phép; sử dụng vật liệu hoặc màu sắc trên mặt ngoài căn hộ, nhà chung cư trái vớí quy định, thay đổi kết cấu, thiết kế của phần sở hữu riêng hoặc phần sử dụng riêng (xây tường ngăn lên mặt sàn, di chuyển các trang thiết bị và hệ thống kỹ thuật gắn với phần sở hữu chung, đục phá căn hộ, cơi nới diện tích dưới mọi hình thức); +. Sử dụng hoặc cho người khác sử dụng phần sở hữu riêng hoặc phần sử dụng riêng trái với mục đích quy định + Nuôi gia súc, gia cầm trong khu vực thuộc sở hữu riêng hoặc phần sử dụng riêng làm ảnh hưởng tới trật tự, mỹ quan và môi trường sống của các hộ khác và khu vực công cộng (nếu nuôi vật cảnh thì phải đảm bảo tuân thủ đúng quy định của pháp luật); + Kinh doanh các ngành nghề và các loại hàng hoá dễ gây cháy, nổ (kinh doanh hàn, ga, vật liệu nổ và các ngành nghề gây nguy hiểm khác); + Kinh doanh dịch vụ mà gây tiếng ồn, ô nhiễm môi trường (nhà hàng karaôkê, vũ trường, sửa chữa xe máy, ô tô; lò mổ gia súc và các hoạt động dịch vụ gây ô nhiễm khác); + Sử dụng không đúng mục đích kinh phí quản lý vận hành và kinh phí bảo trì nhà chung cư.  4. Chế độ quản lý nhà chung cư a. Quản lý Nhà nước đối với nhà chung cư - xác lập các quyền hạn và trách nhiệm từ phía nhà nước b. Tư cách pháp nhân của cộng đồng chủ sở hữu nhà chung cư :khi xảy ra các vấn đề của khu nhà liên quan đến luật pháp thì những người đồng sở hữu sẽ có quyền hạn và trách nhiêm như thế nào c. Quản lý biến động về quyền sở hữu đối với nhà chung cư.,không để tình trạng đầu cơ tích trữ tài sản :kẻ ăm không hết người lần không ra. d. Các khoản thuế và phí nhà chung cư. Ta có thể sử dụng và phát triển thêm từThông tư số 37 (ban hành ngày 31/12/2009 )được bộ xây dựng ban hành hướng dẫn phương pháp xác định và quản lý giá dịch vụ nhà chung cư. Bộ chỉ đạo Giám đốc Sở Xây dựng, chủ tịch UBND quận huyện, đơn vị quản lý nhà chung cư, chủ đầu tư, ban quản trị các tòa nhà sẽ có trách nhiệm triển khai, thực hiện quyết định này. Như theo quy định phương pháp xác định giá dịch vụ chung cư điều 4:Công thức xác định giá dịch vụ nhà chung cư Trong đó : Gdv - Giá dịch vụ nhà chung cư cho 1m2 diện tích sàn sử dụng thuộc sở hữu riêng của chủ căn hộ hoặc diện tích sàn sử dụng thuộc phần sở hữu riêng khác (đồng/m2/tháng) (đã bao gồm thuế GTGT); Q – Tổng chi phí dịch vụ nhà chung cư hàng năm (đồng/năm) (chưa bao gồm thuế GTGT); Tdv – Khoản thu được từ kinh doanh, dịch vụ các diện tích thuộc phần sở hữu chung của nhà chung cư hàng năm (nếu có) (đồng/năm); S – Tổng diện tích sàn sử dụng thuộc sở hữu riêng của chủ căn hộ và diện tích sàn sử dụng thuộc phần sở hữu riêng khác (nếu có) (m2); 12 – Tổng số tháng tính giá sử dụng dịch vụ trong năm; P – Lợi nhuận định mức hợp lý (đơn vị tính %); K1 – Hệ số giảm giá do doanh nghiệp quản lý vận hành hỗ trợ giảm giá dịch vụ (nếu có); K2 – Hệ số phân bổ giá dịch vụ nhà chung cư (đối với những diện tích sàn sử dụng ngoài mục đích ở như văn phòng, thương mại…) do Ban quản trị nhà chung cư quy định (nếu có); T – Thuế suất thuế giá trị gia tăng. Tuy thành phố đã có chủ trương rà soát tổng thể toàn thành phố để điều chỉnh một số khoản thu phí, nhưng với tình trạng biến động giá cả như hiện nay cùng với những quy định về việc giám sát, kiểm tra, giải quyết tranh chấp, xử lý vi phạm nhưng không quy định thanh tra việc thu chi phí chung cư vì đã có quy định đầy đủ của pháp luật hiện hành. Theo đó, đơn vị quản lý chung cư, các chủ sở hữu, người sử dụng chung cư có trách nhiệm giám sát thường xuyên việc thu, chi phí chung cư. UBND phường-xã, thị trấn có trách nhiệm kiểm tra việc thu chi này định kỳ mỗi năm/lần. Do đó, dẫn đến chủ đầu tư dễ dàng tự áp đặt giá dịch vụ bắt dân phải chịu áp dụng biện pháp cưỡng chế.. nên theo chúng tôi các cơ quan nhà nước cần nhanh chóng ban hành theo đúng nghĩa mức thu tối đa (giá trần), tính đúng tính đủ các chi phí và nghiêm cấm thu vượt mức quy định, quy định chặt chẽ, giám sát thường xuyên, đưa ra các hình thức phạt đối với các chủ đầu tư vi phạm… để việc tổ chức quản lý vận hành nhà chung cư của các chủ đầu tư ở địa phương bước đầu đã cung cấp các dịch vụ thiết yếu cho các cư dân sống trong nhà chung cư, đảm bảo an ninh trật tự, vệ sinh sạch sẽ với chi phí phù hợp. e. Tổ chức dịch vụ quản lý nhà chung cư. +về mặt an ninh : khu chung cư phải đảm bảo an toàn cho nhứng người dân sống tại đó.Mỗi khu nhà chung cư cần có 1 ban quản lí (tuỳ thuộc vào số lượng căn hộ tại khu chung cư.).Ban quản lí này không chỉ thực hiện công việc như trông xe, bảo vệ khu chung cư khỏi trộm cướp mà cần được trải qua 1 khoá đào tạo cơ bản về việc xử lí các tình huống bất ngờ như hoả hoạn.động đất…Ngoài ra họ cũng nên nắm rõ được khách ra khách vào,đến nhà ai.Nếu ở các khu nhà tái định cư ,khu nhà ở cho người có thu nhập thấp..có thể dành công việc này cho những hộ khó khăn.Như vậy vừa tạo việc làm cho người lao động vừa thắt chặt tình hàng xóm hữư nghị của những ngườ sống trong cùng 1 khu chung cư lại có thể tạo được sự yên tâm của những người sống tại đó. +về mặt vệ sinh ,môi trường:Khu nhà phải có tầng hầm chứa rác và được don sạch mỗi ngày.trước sân của các khu chung cư phải có vườn hoa và cây xanh và được ban quản lí khu nhà chăm sóc. 5.Chế tài xử phạt a, Đối với nguời dân sống trong khu chung cư Việc nhiều người sống cùng nhau đòi hỏi những quy tắc trật tự cần thiết cho tất cả mọi người.Khu chung cư chỉ thật sự trở nên thân thuộc khi mọi thành viên trong chung cư đếu gắng sức xây dựng một cuộc sống chung tốt đẹp.Bởi vậy, nếu người dân thực hiên những hành động sai ,trái với những điều đã nói ở các phần trong nội dung của bộ luật thì sẽ phải chịu mọi hình phạt hành chính ,hình sự (được nêu rõ trong các hoàn cảnh rõ ràng) b, Đối với chủ đầu tư Chủ đầu tư gần như chính là đầu mối của mọi vấn đề về chung cư hiên nay.Và không phải chủ đầu tư nào cũng muốn vi phạm pháp luật.Đôi khi chỉ là do họ không biết phải làm hoặc giải quyết tình huống theo cách nào khi có nhiều thông tư,nghị đinh,…được ban hành mà có nhiều điểm không rõ..bởi vậy trong luật chung cư nên quy định rõ chế tài xử phạt đối với chủ đầu tư trong các trường hợp phát sinh.cẢ về mặt hành chính và hình sự(nếu có) III.Các bước tiến hành 1. Thành lập ban chỉ đạo gồm các bộ, ngành có liên quan (Tài chính, Xây dựng, TN&MT, LĐTB&XH, Nội vụ) 2. Điều tra đánh giá hiện trạng nhà chung cư - Số lượng nhà chung cư - Số lượng hộ gia đình, nhân khẩu của hệ thống nhà chung cư. - Những vấn đề tồn tại về sở hữu, sử dụng, quản lý nhà chung cư và các phương án xử lý. 3. Nghiên cứu kinh nghiệm của nước ngoài 4. Hình thành dự thảo 5. Lấy ý kiến đóng góp của các ngành, các cấp. 6. Hoàn thiện dự thảo. Do thiếu những căn cứ pháp lý, nhất là về chế độ sở hữu nên những mâu thuẫn có liên quan đến chế độ sở hữu, quản lý, sử dụng nhà chung cư đang bị “ứ đọng”. Nếu không được xử lý kịp thời, vấn đề sẽ ngày càng trở nên bức xúc, dễ dẫn đến những bất ổn trong xã hội, mâu thuẫn triền miên giữa nhà đầu tư với người sở hữu sử dụng căn hộ chung cư; gây cản trở cho việc triển khai chính sách nhà ở xã hội, nhà ở giá thấp; không kiểm soát được nạn đầu cơ bất động sản nhà ở... Nếu như có 1 bộ luật rõ ràng chỉ ra trách nhiệm của chủ đầu tư,cuả nhà nước trong việc giải quyết các tình huống phát sinh thì sẽ gúp ích rất nhiều và làm đơn giản hoá đi nhiều vấn đề cho tất cả mọi người, cả ba phía đấy là chủ đầu tư, nhà nước và người dân.Bộ luật chung cư sẽ là kim chỉ nam cho mọi cá nhân có vấn đề phát sinh về chung cư KẾT LUẬN Tóm lại, công tác quản lý, sử dụng nhà ở còn nhiều vấn đề chưa được sự đồng thuận của nhân dân (như việc quản lý nhà chung cư, nhà ở cho sinh viên, chưa quan tâm việc bảo trì, sửa chữa chống xuống cấp của các công trình đã được đầu tư xây dựng...). Nhiều dự án thuộc các chương trình trọng điểm về phát triển nhà ở triển khai còn chậm (như xây dựng nhà ở cho công nhân thuê tại các khu công nghiệp, khu chế xuất, nhà ở xã hội...); Các số liệu thống kê về nhà ở chưa đồng bộ, còn thiếu, chưa thống nhất, chưa chính xác, ảnh hưởng đến việc hoạch định chính sách quản lý, phát triển nhà ở. Nhà ở cho người dân là 1 yếu tố vô cùng quan trọng của cuộc sống. Vì chất lượng cuộc sống luôn tốt cũng quyết định 1 phần rất lớn đến các khía cạnh khác của xã hội. Đó là những vấn đề nổi bật và nhức nhối hiện nay đã được nhóm chúng tôi đề cập đến trong đề tài nghiên cứu này, đồng thời là giải pháp được đưa ra dựa trên cơ sở thực tiễn về những mong muốn và nhu cầu thiết thực của người dân về vấn đề nhà ở. Phát triển nhà ở chung cư cao tầng bên cạnh việc có đủ tiện nghi cần thiết, được cung cấp dịch vụ đồng bộ còn đòi hỏi được quản lý vận hành tốt, Đó là chủ trương của Nh à nước được Bộ xây dựng và uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội đang tập trung chỉ đạo tại tất cả các khu đ ô thị mới đang và sẽ triển khai trên địa bàn thủ đô. Để thực hiện được các mục tiêu này cần cải tiến nâng cao kỹ thuật, chất lượng từ khâu thiết kế đến thi công thi lắp đặt, đặc biệt là công tác quản lý, cung cấp dịch vụ và duy tu bảo trì công trình. Giải pháp trước mắt là phải tìm ra mô hình quản lý phù hợp để đảm bảo chất lượng cuộc sống của người dân tại các khu chung cư, góp phần thực hiện thắng lợi quá trình đô thị hoá cùng tiến trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá của đất nước. TÀI LIỆU THAM KHẢO 1.Giáo trình phương pháp luận nghiên cứu khoa học –Nxb Thế Giới 2.www.moc.gov.vn (cổng thông tin điện tử của bộ xây dựng) 3.www.dantri.com.vn . www.vietnamnet.vn www.tin247.com www.tailieu.vn ,…..