Đề tài Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An

Nhật Quang 1 8 163,79 2.000 3.500 3.500 3.500 1,75 1,75 1,75 Đ. Phong Đình Cảng 1 5 146,53 5.500 5.780 5.780 5.780 1,05 1,05 1,05 2 Khối 8-P.Trung Đô 22 1 6 152,89 2.000 3.100 3.100 3.100 1,55 1,55 1,55 11 14,8 143,97 1.800 2.864 2.058 2.461 1,59 1,14 1,37 2 2,5 264,79 1.900 2.640 2.350 2.495 1,39 1,24 1,31 5 6,5 124,93 1.600 2.700 1.950 2.325 1,69 1,22 1,45 3 10,5 186,37 1.500 2650 1900 2.275 1,77 1,27 1,52 - Đường Lý Nhật Quang đưa ra đấu giá 1 lô đất có 8 người tham gia suốt quá trình đấu giá với giá sàn là 2.400 nghìn đồng/ m2; giá trúng đất giá là 3.500 nghìn đồng/ m2, gấp 1,75 lần so với giá sàn. - Đường Phong Đình Cảng đưa ra đấu giá lô đất có diện tích 146,53 m2 với giá sàn 5.500 nghìn đồng/ m2 với 5 người tham giavà bán với giá 5.780 nghìn đồng/ m2, gấp 1,05 lần so với giá sàn. Tại phường Trung Độ đã đưa ra đấu giá 22 lô đất với tổng diện tích 3.449,90 m2, chia thành 5 khu vực với giá sàn dao động trong khoảng 1500- 2.000 nghìn đồng/m2. Tại khu vực 1 đưa ra đấu giá 1 lô đất với diện tích 152,89 m2và bán với giá 3.100 nghìn đồng, cao gấp 1,55 lần so với giá sàn đưa ra. Tại khu vực 2 đưa ra đấu giá 11 lô đất với tổng diện tích 1.583,67 nghìn đồng/ m2 (bảng 4.6) trung bình 14,8 người/lô tham gia. Giá trúng đấu giá trung bình của 11 lô đất này là 2.461 nghìn đồng/ m2, gấp 1,37 lần so với giá sàn đưa ra. Tại khu vực 3 đưa ra đấu giá 2 lô đất với giá sàn 1.900 nghìn đồng/m2 và giá trúng đấu giá cao nhất là 2.640 nghìn đồng/m2, giá trúng đấu giá cao nhất là 2.350 nghìn đồng/ m2, cao gấp 1,24 -1,39 lần so với giá sàn đưa ra. Tại khu vực 4 đưa ra đấu giá 5 lô đất có giá sàn thấp hơn khu vực 3 với giá 1.600 nghìn đồng/m2 và bán với giá trung bình mỗi lô là 2.325 nghìn đồng/m2, cao gấp 1,45 lần giá sàn. Tại khu vực 5 có 3 lô đất đấu giá với diện tích trung bình mỗi lô 186,37m2 (bảng 2), giá sàn thấp nhất trong các lô đất đưa ra đấu giá năm 2005 của phường Trung Độ (1.500 nghìn đồng/m2) và giá trúng đấu giá trung bình là 2.275 nghìn đồng/m2, gấp 1.52 lần so với giá sàn. Như vậy, sự chênh lệch giữa giá trúng đấu giá và giá sàn đối với các dự án được tổ chức đấu giá năm 2005 tại thành phố Vinh cao gấp từ 1,05 đến 1,77 lần so với giá sàn. Khoảng cách giữa giá trúng đấu giá và giá sàn ít có sự chênh lệch và không có nhiều người tham gia đấu giá do thị trường đất đai trong những năm gần đây bị đóng băng nên cũng ảnh hưởng tới quá trình đấu giá quyền sử dụng đất. 4.4.2. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2006 tại thành phố Vinh Năm 2006, thành phố Vinh bắt đầu đưa vào đấu giá những lô đất nằm tại vị trí gần trung tâm với diện tích trung bình mỗi lô khoảng từ 181,50 – 363,40 m2 với mức giá sàn cũng có sự chênh lệch khá lớn 1.900 – 6.700 nghìn đồng/m2 và giá trúng đấu giá cũng cao hơn nhiều lần so với giá sàn và giá trúng đấu giá năm 2005. Qua hệ thống số liệu tại bảng 4.5 cho thấy đến năm 2006, giá đất bắt đầu có nhiều biến động, giá trúng đấu giá bắt đầu tăng lên và sự chênh lệch giữa giá sàn và giá trúng đất giá có xu hướng tăng lên, điều này cho thấy thị trường bất động sản bắt đầu được “hâm nóng” dần lên. Khu vực 1 tại khu vực biệt thự Bắc đường Nguyễn Sỹ Sách với 1 lô đất có diện tích 181,50 m2 với mức giá sàn 1.900 nghìn đồng/m2, 18 người tham gia đấu giá và người trúng với giá 3.430 nghìn đồng/m2, cao gấp 1,81 lần so với giá sàn. Khu vực 2 đưa ra đấu giá có 3 lô đất với diện tích trung bình mối lô là 234,56 m2, mức giá sàn 3.800. Đây là khu đất nằm ở phía trong ngõ gần khu biệt thự Bắc của đường Nguyễn Sỹ Sách nên giá sàn đưa ra không cao và mức giá trúng đấu giá cao nhất 5.330 nghìn đồng/m2, cao gấp 1,40 lần so với giá sàn và giá trúng đáu giá thấp nhất là 4.210 nghìn đồng/m2, gấp 1,11 lần so với giá sàn. Khoảng cách giữa giá sàn và giá trúng đấu giá tại khu vực này thấp hơn khu vực 1 là do giá đưa ra của lô đất này cao hơn hẳn khu 1 nhưng về điều kiện kinh tế, xã hội và môi trường tại khu này không có nhiều sự khác biệt so với khu vực 1 nên không thu hút được sự quan tâm của nhiều người. Bảng 4.7 So sánh giữa giá trúng đấu giáun và giá sàn năm 2006 tại thành phố Vinh STT Địa điểm Số lô (lô) Số người tham gia TB/lô (người) Diện tích/lô (m2) Giá sàn (ngđ/m2) Giá trúng đấu giá (ngđ/m2) MCL1 (lần) MCL2 (lần) MCL3 (lần) Cao nhất Thấp nhất Trung bình 1 Khu vực biệt thự Bắc đường Nguyễn Sỹ Sách - P. Hà Huy Tập 1 18 181,5 1.900 3430 3430 3430 1,81 1,81 1,81 3 16 234,56 3.800 5330 4210 4770 1,40 1,11 1,26 2 12,5 271,46 5.000 6360 5240 5800 1,27 1,05 1,16 2 14,5 278 6.400 7590 6570 7080 1,19 1,03 1,11 2 9,5 335,54 6.500 7310 6530 6920 1,12 1,00 1,06 1 7 363,4 6.700 8360 8360 8360 1,25 1,25 1,25 Khu vực 3 đưa ra đấu giá 2 lô đất với giá sàn cao hơn khu 2 là 1,27 lần và thu hút 12 người tham gia/lô. Mức giá được bán ra ở mức trung bình là 5.800 nghìn đồng/m2, gấp 1,16 lần so với mức giá sàn. Khu vực 4 có 2 lô đất được đưa ra đấu giá với giá sàn 6.400 nghìn đồng/m2. Đây là những lô đất nằm tại những trục đường nhỏ trên phố lớn Nguyễn Sỹ Sách nên giá sàn đưa ra khá lớn và cũng khá đông người tham gia đáu giá. Giá trúng đấu giá cao nhất với số tiền 7.590 nghìn đồng/m2, gấp 1,19 lần giá sàn, giá trúng đấu giá thấp nhất 6.570 nghìn đồng/m2, gấp 1,03 lần giá sàn đưa ra. Mặc dù có nhiều điều kiện thuận lợi về kinh tế, giao thông và nhiều điều kiện tốt về an ninh, môi trường song không thu hút được những nhà đầu tư lớn cho mục đích kinh doanh mà chỉ thu hút những nhà đầu tư vừa và nhỏ hoặc những cá nhân đấu giá cho mục đích đất ở tại thời điểm trước mắt nên khoảng cách giữa giá sàn và giá trúng đấu giá không lớn. Khu vực 5 được đưa ra đấu giá với diện tích trung bình mỗi lô là 335,54 m2, mức giá sàn 6.500 nghìn đồng/m2 và ít có sự khác biệt so với mức giá sàn tại khu vực 4, không thu hút được nhiều người tham gia nên mức giá bán ra cao nhất chỉ đạt 7.310 nghìn đồng/m2, gấp 1,12 lần giá sàn và giá trúng đấu giá thấp nhất 6.920 nghìn đồng/m2, gấp 1,06 lần so với giá sàn. Khu vực đưa ra đấu giá cuối cùng của khu vực biệt thự Bắc đường Nguyễn Sỹ Sách – phường Hà Huy Tập có 1 lô đất nằm tại vị trí gần trung tâm nhất, có nhiều điều kiện tốt như an ninh, giao thông, môi trường, thuận lợi cho việc kinh doanh, buôn bán… Do đó, mức giá sàn đưa ra cao nhất so với các lô khác trong khu vực, 6.700 nghìn đồng/m2, không có nhiều người tham gia đấu giá nhưng lại chủ yếu là những nhà có vốn đầu tư lớn nên giá trúng đấu giá khá cao, 8.360 nghìn đồng/m2, gấp 1,25 lần so với giá sàn. Nhìn chung, năm 2006, thị trường bất động sản của thành phố Vinh nói riêng và của cả nước nói chung đang được “nóng” dần lên sau một thời gian khá dài “đóng băng”. Giá đất đấu giá của thành phố Vinh năm 2006 và sự chênh lệch giữa giá sàn và giá trúng đất giá có nhiều sự khác biệt so với năm 2005. 4.4.3. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2007 tại thành phố Vinh Chỉ trong 6 tháng đầu năm, thành phố Vinh đã tổ chức thành công đấu giá quyền sử dụng đất tại xóm Mẫu Đơn – xã Hưng Lộc, với 40 lô đất đưa ra đấu giá có tổng diện tích 5.843,04 m2 (Bảng 4.5). Sự chênh lệch giữa giá sàn và giá trúng đấu giá thể hiện trong bảng 4.8. Trong 6 tháng đầu năm 2007, thành phố Vinh tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất tại xóm Mẫu Đơn – xã Hưng Lộc với 123 lô, diện tích từ 101 đến 175 m2/lô, sự chênh lệch giữa giá trúng đấu giá và giá sàn tại 3 dự án có tổ chức đấu giá từ 1,15 đến 2,53 lần với mức giá sàn trong khoảng từ 800 – 1.500 nghìn đồng/m2 (bảng 4.8). Tại vị trí 1 có 1 lô đất đưa ra đấu giá, có 7 người tham gia đấu giá với giá sàn 1.100 nghìn đồng/m2, giá trúng đấu giá là 1.500 nghìn đồng/m2, gấp 1,33 lần giá sàn. Tại vị trí 2 có 4 lô đất đưa ra đấu giá với tổng diện tích 400,29 m2, giá sàn 1.200 nghìn đồng/m2 và giá trúng đấu giá trung bình của 2 lô đất 1.830 nghìn đồng/m2, gấp 1,26 lần so với giá sàn. Những lô đất này nằm trong ngõ của đường lớn nên không thuận lợi cho việc buôn bán nên những đối tượng tham gia đấu giá chủ yếu với mục đích để ở. Tại vị trí 3 có 6 lô đất đưa ra đấu giá với diện tích trung bình 138,44m2/lô, mức giá sàn 1.200 nghìn đồng/m2. Đây là những lô đất có vị trí gần đường nhánh nên giá trúng đấu giá cao nhất chỉ đạt 1.630 nghìn đồng/m2, gấp 1,42 lần giá sàn. Tại vị trí 4 có 10 lô đất đưa ra đấu giá, có bình quân 9 người tham gia đấu giá với mức giá sàn là 1.100 nghìn đồng/m2, giá trúng đấu giá cao nhất là 1.640 nghìn đồng/m2, gấp 1,53 lần giá sàn và giá trúng đấu giá thấp nhất 1.230 nghìn đồng/m2, gấp 1,15 lần so với giá sàn. Bảng 4.8 So sánh giữa giá trúng đấu giá và giá sàn năm 2007 tại thành phố Vinh STT Địa điểm Số lô (lô) Số người tham gia /lô (người) Diện tích TB/lô (m2) Giá sàn (ngđ/ m2) Giá trúng đấu giá (ngđ/m2) MCL1 (lần) MCL2 (lần) MCL3 (lần) Cao nhất Thấp nhất Trung bình 1 Xóm Mẫu Đơn - xã Hưng Lộc 40 1 7 119,9 1.100 1.500 1.500 1.500 1,33 1,33 1,33 4 10 100,07 1.200 1.906 1.750 1.828 1,31 1,20 1,26 6 11 138,44 1.200 1.630 1.340 1.485 1,42 1,16 1,29 10 9 153,80 1.100 1.640 1.230 1.435 1,53 1,15 1,34 9 7 126,71 1.200 1.870 1.700 1.785 1,34 1,23 1,28 4 9 173,62 900 1.370 1.210 1.290 1,29 1,14 1,21 1 12 164,75 800 1.300 1.300 1.500 1,25 1,25 1,25 3 6 169,36 1.200 1.650 1.560 1.605 1,22 1,15 1,18 1 8 218,7 1.500 1.850 1.850 1.850 1,23 1,23 1,23 1 5 227,85 1.500 1.865 1.865 1.865 1,24 1,24 1,24 Tại vị trí 5 có bình quân 7 người/lô tham gia đấu giá với 9 lô, có diện tích trung bình 126,71 m2/lô. Mặc dù mức giá sàn của những lô đất tại vị trí 5 cao hơn vị trí 4 nhưng giá trúng đấu giá cao nhất của những lô thuộc vị trí 5 chỉ đạt 1.870 nghìn đồng/m2, gấp 1,34 lần so với giá sàn. Những nguyên nhân dẫn đến vấn đề này đang được các nhà thẩm định bất động sản nghiên cứu và đưa ra những dự báo về giá đất và thị hiếu người tiêu dùng tại các vị trí khác nhau. Tại vị trí 6 có 4 lô đất đưa vào đấu giá với diện tích trung bình 173,62 m2/lô, có 9 người tham gia đấu giá. Giá trúng đấu giá cao nhất trong những lô tại vị trí này là 1.370 nghìn đồng/m2, gấp 1,29 lần so với giá sàn và giá trúng đấu giá thấp nhất là 1.210 nghìn đồng/m2, gấp 1,14 lần giá sàn. Tại vị trí 7 có 1 lô đất có diện tích 164,75 m2 đưa vào đấu giá, thu hút 12 người tham gia với mức giá sàn 800 nghìn đồng/m2. Giá trúng đấu giá của lô đất này là 1.300 nghìn đồng/m2, gấp 1,6 lần so với giá sàn. Tại vị trí 8 có trung bình 6 người/lô tham gia đấu giá 3 lô đất với mức giá sàn đưa ra là 1.200 nghìn đồng/m2. So với mức giá trúng đấu giá của những lô đất nằm trong vị trí 4 thì giá trúng đất giá của những lô đất này cao hơn hẳn, giá cao nhất đạt 1.650 nghìn đồng/m2 nhưng có sự chênh lệch giữa giá trúng đấu giá và giá sàn không lớn. Tại vị trí 9 chỉ có 1 lô đất đưa ra đấu giá với mức giá sàn là 1.500 nghìn đồng/m2. Đây là lô đất nằm gần trung tâm xã, thuận lợi cho sinh hoạt cũng như giao lưu thương mại nên có 8 người/lô tham gia đấu giá và giá bán ra của lô đất là 1.850 nghìn đồng/m2, gấp 1,23 lần so với mức giá sàn. Tại vị trí 10 cũng chỉ có 1 lô đất đưa ra đấu giá với những điều kiện kinh tế, xã hội và môi trường gần tương đồng với lô đất tại vị trí 10 nên mức giá sàn đưa ra là 1.500 nghìn đồng/m2 và giá trúng đấu giá là 1865 nghìn đồng/m2, cao hơn lô đất tại vị trí số 9. Như vậy, sự thay đổi đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Vinh qua các năm đã cho thấy giá sàn của các lô đất được đẩy lên nhanh (2005 – 2007) và sự chênh lệch giữa giá trúng đấu giá và giá sàn đối với các lô đất tổ chức đấu giá năm 2007 cao gấp từ 1,15 đến 1,6 lần so với giá sàn, khoảng cách từ giá sàn và giá trúng đấu giá lớn hơn không nhiều so với các dự án được tổ chức đấu giá trong năm 2003 và 2004. Điều này chứng tỏ công tác định giá sàn đang ổn định và dần tiến đến gía thị trường. Mặt khác, số người tham giá đấu giá quyền sử dụng đất vào năm 2005 ít hơn so với năm 2007 là do năm 2005 thị trường bất động sản bị “đóng băng” và bắt đầu sôi động trở lại vào thời gian gần đây. Để thị trường bất động sản cũng như công tác đấu giá quyền sử dụng đất sôi động và hạn chế tiêu cực, đòi hỏi các nhà hoạch định chính sách phải có những quy định cụ thể về thị trường bất động sản và cụ thể cho công tác đấu giá, hạn chế tối đa hiện tượng tiêu cực trong quá trình đấu giá. 4.4.4 Tổng hợp kết quả đấu giá quyền sử dụng đất qua các năm Từ những số liệu trong bảng 4.5, 4.6, 4.7 và 4.8 cho chúng ta tổng hợp ra kết quả đấu giá quyền sử dụng đất qua các năm 2005, 2006 và 2007 thể hiện trong bảng 4.9, 4.10 và 4.11. Mức chênh lệch được tính như sau: MCL = Số tiền thu được sau khi đấu giá Số tiền ước tính thu được Bảng 4.9 Tổng hợp kết quả đấu giá quyền sử dụng đất của các dự án năm 2005 STT Tên dự án Số lô (lô) Tổng diện tích (m2) Số tiền ước tính thu được (1.000 đ) Số tiền thu được sau khi đấu giá (1.000 đ)) Số tiền chênh lệch (1.000 đ) MCL (lần) 11 P.Bến Thuỷ 6 922,02 2.505.879 2.921.816 415.937 1,17 Đ. Nguyễn Vĩnh Lộc 2 246,42 621.408 646.853 25.445 1,04 Đ. Ngô Trí Hoà 2 365,28 680.976 854.755 173.779 1,26 Đ. Lý Nhật Quang 1 163,79 387.580 573.265 185.685 1,48 Đ.Phong Đình Cảng 1 146,53 815.915 846.943 31.028 1,04 2 Khối 8-P.Trung Độ 22 3.449,90 6.521.693 8.421.875 1.900.182 1,29 1 152,89 345.780 473.959 128.179 1,37 11 1.583,67 2.970.606 3.897.412 926.806 1,31 2 529,58 1.106.202 1.321.302 215.100 1,19 5 624,65 1.199.440 1.499.160 299.720 1,25 3 559,11 899.665 1.230.042 330.377 1,37 Tổng 22 4.371,92 9.027.572 11.343.691 2.316.119 Bảng 4.10 Tổng hợp kết quả đấu giá quyền sử dụng đất của các dự án năm 2006 STT Tên dự án Số lô (lô) Tổng diện tích (m2) Số tiền ước tính thu được (1.000 đ) Số tiền thu được sau khi đấu giá (1.000 đ)) Số tiền chênh lệch (ng.đồng) MCL (lần) Khu vực biệt thự Bắc đường Nguyễn Sỹ Sách - P. Hà Huy Tập 1 1.156,0 2.596.400 3.965.080 1.368.680 1,53 3 542,92 2.363.096 2.589.728 226.632 1,10 2 703,68 3.818.400 4.081.344 262.944 1,07 2 671,07 4.384.848 4.751.176 366.328 1,08 2 363,40 2.392.100 2.514.728 122.628 1,05 1 181,50 1.296.050 1.517.340 221.290 1,17 Tổng 11 3.618,57 16.850.894 19.419.396 2.568.502 Bảng 4.11Tổng hợp kết quả đấu giá quyền sử dụng đất của các dự án năm 2007 STT Tên dự án Số lô (lô) Tổng diện tích (m2) Số tiền ước tính thu được (1.000 đ)) Số tiền thu được sau khi đấu giá (1.000 đ) Số tiền chênh lệch (1.000 đ) MCL (lần) Xóm Mẫu đơn - xã Hưng Lộc 1 119,9 131.890 179.850 47.960 1,36 4 400,29 480.348 762.952 282.604 1,58 6 830,63 996.756 1.353.926 357.170 1,36 10 1.537,95 1.691.745 2.522.238 830.493 1,49 9 1.140,40 1.368.480 2.132.548 764.068 1,55 4 694,49 652.041 951.451 299.410 1,46 1 164,75 131.800 214.175 82.175 1,62 3 508,08 609.696 838.332 228.636 1,37 1 218,7 328.050 404.595 76.545 1,23 1 227,85 341.775 424.940 83.165 1,24 Tổng 40 5.843,04 6.732.581 9.785.007 3.052.426 Qua bảng 4.9, 4.10 và bảng 4.11 cho thấy kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Vinh trong 3 năm gần đây (2005 – 2007). Sự chênh lệch giữa số tiền thu được sau khi đấu giá quyền sử dụng đất so với số tiền ước tính thu được từ đấu giá quyền sử dụng đất trong các năm là khác nhau rõ rệt. Điều này chứng tỏ thị trường bất động sản trong những năm qua có nhiều biến động, ảnh hưởng đến công tác đấu giá. Năm 2005, tổng số tiền ước tính thu được cao nhất tại dự án đấu giá phường Bến Thuỷ với một lô đất trên đường Phong Đình Cảng có giá 815.915 nghìn đồng, trong khi đó số tiền thu được sau khi đấu giá là 846.943 nghìn đồng, cao hơn so với mức ước tính là 31.028 nghìn đồng ứng với 1,04 lần. Tại một lô đất trên đường Lý Nhật Quang, số tiền ước tính thu được thấp nhất so với các lô đất khác của phường Bến Thuỷ với giá 387.580 nghìn đồng, số tiền thu được sau khi đấu giá của lô đất này cao hơn 185.685 nghìn đồng và gấp 1,48 lần so với số tiền ước tính thu được. Cũng trong năm 2005, tại khối 8 – phường Trung Độ đưa ra đấu giá 22 lô đất với tổng diện tích 3.449,90 m2 và số tiền ước tính thu được là 6.521.693 nghìn đồng, tổng số tiền thu được sau khi đấu giá là 8.421.875 nghìn đồng, cao gấp 1,29 lần so với số tiền ước tính. Các lô đất đưa ra đấu giá vào năm 2005 có sự chênh lệch giữa số tiền ước tính và số tiền thu được sau khi đấu giá quyền sử dụng đất không lớn, chỉ trong khoảng từ 1,04 – 1,37 lần. Kết hợp với bảng 2 cho thấy, những lô đất có giá sàn không cao, tương đối thuận tiện về giao thông, có điều kiện tốt về hạ tầng cơ sở và môi trường sẽ thu hút được nhiều người tham gia và có sự chênh lệch giữa số tiền ước tính thu được và số tiền thu được khi đấu giá quyền sử dụng đất cao hơn so với những lô đất có giá sàn cao, có điều kiện môi trường, hạ tầng tốt hơn. Năm 2006, dự án đấu giá quyền sử dụng đất điển hình được đưa ra là 11 lô đất tại khu biệt thự Bắc, đường Nguyễn Sỹ Sách – Phường Hà Huy Tập. Với tổng diện tích của 11 lô đất là 3.618,57 m2, tổng số tiền ước tính thu được khi đấu giá quyền sử dụng đất là 16.850.894 nghìn đồng, số tiền thu được sau khi đấu giá cao hơn số tiền ước tính là 2.568.502 nghìn đồng, tương ứng với 1,15 lần. Đây là những lô đất nằm gần trung tâm thành phố, có nhiều điều kiện thuận lợi về giao thông, an ninh và môi trường. Sở dĩ những lô đất này có sự chênh lệch về giá ước tính và giá thu được không lớn là do giá sàn của từng lô đất đưa ra cao và cầu về sử dụng đất của các lô này không lớn, chủ yếu là những người sử dụng đất có thu nhập cao, có nhu cầu sử dụng để kinh doanh phi nông nghiệp. Những tháng đầu năm 2007, dự án đấu giá quyền sử dụng đất được đưa ra làm minh chứng là 40 lô đất tại xóm Mẫu Đơn, xã Hưng Lộc với tổng diện tích 5.843,04 m2. Số tiền ước tính thu được là 6.732.581 nghìn đồng và số tiền thu được sau khi đấu giá quyền sử dụng đất là 9.785.007 nghìn đồng, cao gấp 1,30 lần so với số tiền ước tính. Qua 4 dự án đấu giá điển hình của 3 năm trên địa bàn thành phố Vinh cho thấy, tình hình đấu giá quyền sử dụng đất trong 3 năm qua có nhiều biến động và bị ảnh hưởng bởi thị trường bất động sản. Những lô đất có giá sàn không cao, phù hợp với khả năng tài chính và nhu cầu của nhiều chủ sử dụng đất sẽ có nhiều người tham gia và sự chênh lệch khá lớn. Sự chênh lệch giữa số tiền thu được sau khi đấu giá và số tiền ước tính thu được khi đấu giá quyền sử dụng đất của năm 2007 là cao nhất (1,45 lần), năm 2006 là thấp nhất. Nguồn thu từ đấu giá quyền sử dụng đất góp phần không nhỏ vào tổng thu ngân sách của Nhà nước, tạo nguồn vốn cho đầu tư hạ tầng cơ sở và các công trình công cộng. Sự chênh lệch của số tiền thu được sau khi đấu giá và số tiền ước tính thu được trong những năm qua thay đổi có nhiều nguyên nhân: - Giá sàn được xây dựng cho các lô đất chưa sát với giá thị trường. - Thị trường bất động sản trong năm 2005, 2006 do bị ảnh hưởng của hiện tượng “đóng băng” nên các cầu về sử dụng đất giảm xuống nhanh chóng, số dao dịch bất động sản có chiều hướng giảm xuống. - Khả năng về tài chính và nhu cầu của các chủ sử dụng đất trong năm 2005 khác xa với năm 2007. 4.4.5. Một số yếu tố ảnh hưởng đến kết quả đấu giá quyền sử dụng đất Từ những dự án đấu giá điển hình của thành phố Vinh diễn ra trong 3 năm 2005, 2006, 2007 cho thấy, có 5 yếu tố ảnh hưởng đến kết quả đấu giá quyền sử dụng đất: - Yếu tố vị trí: Yếu tố vị trí sẽ quyết định và ảnh hưởng đến nhiều điều kiện khác: cơ sở hạ tầng, điều kiện môi trường, an ninh,…của lô đất đó. Các lô đất tại ngõ lớn có vị trí thuận lợi, gần các trục đường trung tâm thành phố, thuận tiện việc giao lưu buôn bán cũng như điều kiện dịch vụ công cộng khác nên giá trúng đấu giá (tính trên 1m2) tại đó cao hơn hẳn các vị trí khác. Ví dụ, những lô đất tại phường Bến Thuỷ nằm gần trung tâm thành phố, tại trục đường chính nên có giá cao hơn nhiều so với giá tại phường Trung Độ (cùng năm 2005): lô có giá trúng đấu giá cao nhất tại phường Bến Thuỷ là 5.780 nghìn đồng/m2, trong khi đó giá trúng đấu giá cao nhất tại phương Trung Độ chỉ đạt 3.100 nghìn đồng/m2. - Yếu tố quy hoạch: Quy hoạch sử dụng đất ảnh hưởng không nhỏ đến thị trường bất động sản nói chung và công tác đấu giá quyền sử dụng đất nói riêng. Cụ thể, những lô đất không gần vị trí trung tâm như: tại xóm Mẫu Đơn, xã Hưng Lộc quy hoạch trong tương lai gần hệ thống giao thông được củng cố, đường lớn vào lô đất sẽ được nâng cấp, mở rộng, tạo điều kiện thuận lợi cho giao lưu hàng hóa, đi lại của nhân dân nên giá đất tại vị trí này tăng lên nhanh so với những năm trước và cao hơn hẳn so với những lô đất tại phường Hà Huy Tập và Trung Độ (bảng 6, 7 và 8). - Các yếu tố khác: Giá trúng đấu giá không những phụ thuộc vào vị trí khu đất, địa điểm lô đất, thời gian tổ chức đấu giá,... mà còn phụ thuộc vào số lượng người tham gia (nhu cầu và khả năng tài chính của người sử dụng đất) và quan niệm, phong tục của từng địa phương. Thực tế cho thấy, khi điều kiện kinh tế chưa phát triển, nhu cầu của người dân về sử dụng đất không cao hoặc chính xác hơn là cầu có khả năng thanh toán không cao (nhu cầu và khả năng tài chính). Do đó, số người tham gia vào thị trường bất động sản cũng sẽ hạn chế. Bên cạnh đó, phong tục của địa phương như: đất hợp tuổi của từng người, người phương Đông thích những lô đất có mặt tiền nhỏ nhưng mặt hậu lớn hơn những lô đất ngược lại,... 4.5. Ý NGHĨA CỦA VIỆC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1. Đấu giá QSDĐ là nguồn thu lớn cho ngân sách Nhà nước, tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất là hình thức giao đất cho người sử dụng đất nhưng mang lại hiệu quả kinh tế cao, đóng góp không nhỏ vào nguồn thu của ngân sách Nhà nước (khoản chênh lệch giữa tổng số tiền thu được sau khi đấu giá và số tiền ước tính thu được). Đây là yếu tố quan trọng góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển. Là một thành phố có nền kinh tế phát triển và có xu hướng mở rộng, đồng thời gần thị xã Cửa Lò, khu du lịch nổi tiếng nên thành phố Vinh đã thu hút được nhiều nguồn vốn đầu tư cho cơ sở hạ tầng và phát triển các dịch vụ khác. Điều này cũng gây tác động lớn đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất. Đây là nguồn thu không nhỏ cho ngân sách của thành phố, của tỉnh để đầu tư cải tạo, nâng cấp và làm mới hệ thống cơ sở hạ tầng, các trang thiết bị, công trình công cộng, tạo ra một hệ thống đồng bộ, thúc đẩy nền kinh tế phát triển. 2. Đấu giá QSDĐ tạo cơ sở cho sự phát triển thị trường bất động sản Trong thị trường bất động sản, các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất (chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn, thế chấp giá trị QSDĐ) là những hoạt động chủ yếu. Đấu giá quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất trong đó Nhà nước tham gia là một bên giao dịch thông qua cơ chế đấu giá công khai có một mức giá sàn cố định cho từng vị trí để đi đến giá bán, giá bán thường cao hơn giá sàn do Nhà nước đưa ra nên nó ảnh hưởng trực tiếp đến sự phát triển của thị trường bất động sản. 3. Đấu giá quyền sử dụng đất là cơ sở, căn cứ để điều chỉnh giá đất của Nhà nước sát với giá thị trường . Đấu giá QSDĐ là một quan hệ chuyển QSDĐ đặc biệt, điểm đặc biệt ở đây là Nhà nước tham gia vào thị trường bất động sản với tư cách một bên đối tác, Nhà nước chỉ đưa ra giá sàn chứ không quyết định giá chuyển nhượng mà để các đối tượng tham gia đấu giá tự trả giá, ai trả giá cao nhất sẽ là người nhận được QSDĐ. Đấu giá QSDĐ và chuyển nhượng QSDĐ trên thị trường cùng có chung một mục đích là chuyển nhượng mảnh đất với mức giá cao nhất, đem lại giá trị kinh tế lớn nhất. Như vậy, giá trúng đấu giá trong một cuộc đấu giá thực chất là giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường. Giá đất này tuân thủ theo quy luật thị trường, chịu sự chi phối của cơ chế thị trường mà không chịu sự chi phối, tác động của bất kỳ một chủ thể nào. Hiện nay, sự chênh lệch giữa giá đất do Nhà nước quy định với giá chuyển nhượng QSDĐ trên thị trường đang gây tác động tiêu cực đối với sự phát triển nền kinh tế, xã hội, Nhà nước bị thất thu những nguồn tài chính từ đất. Định giá đất là công việc có ý nghĩa vô cùng quan trọng, là căn cứ, cơ sở để Nhà nước tính thuế SDĐ, tính tiền thuê đất, giao đất, lệ phí trước bạ. Mặt khác, giá đất do Nhà nước quy định còn là căn cứ để định giá tài sản thế chấp, giá trị góp vốn liên doanh. Để đảm bảo lợi ích cho Nhà nước, hạn chế sự thất thu tài chính từ đất đai, cần có phương pháp, nguyên tắc định giá đất hợp lý, thu hẹp dần khoảng cách, sự chênh lệch giữa giá đất do Nhà nước quy định với giá đất trên thị trường. Đấu giá QSDĐ được tiến hành thường xuyên, liên tục trên phạm vi cả nước sẽ giúp Nhà nước thống kê được giá đất chuyển nhượng thực tế đối với từng vùng, từng khu vực trong những khoảng thời gian nhất định. Đây là căn cứ, cơ sở quan trọng giúp Nhà nước điều chỉnh giá đất sát với giá chuyển nhượng đất thực tế trên thị trường, hạn chế sự thất thu cho ngân sách Nhà nước từ tài sản đất đai. 4. Đấu giá QSDĐ tạo ra mặt bằng giá cả, góp phần ổn định giá đất. Đấu giá QSDĐ được tiến hành công khai, dân chủ, thu hút nhiều đối tượng tham gia với nhiều mức trả giá khác nhau, người tham gia đấu giá được nghiên cứu hồ sơ đấu giá, khảo sát thực địa, để cân nhắc, lựa chọn trớc khi tham gia đấu giá. Từ đó, người tham gia đấu giá đưa ra mức trả giá sát với giá trị thực tế mảnh đất. Mức giá trúng đấu giá tạo ra mặt bằng giá cả chung cho thị trường QSDĐ, làm cơ sở cho việc xác định giá sàn các dự án đấu giá khác tại từng địa phương, từng khu vực. Với giá đất được công bố trong đấu giá QSDĐ sẽ loại bỏ tâm lý hoang mang, dao động về giá đất của các chủ thể tham ra thị trường, xoá “giá ảo” về bất động sản, góp phần tạo sự bình ổn về giá cả đất đai, tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững. Đấu giá QSDĐ không chỉ mang ý nghĩa kinh tế mà còn mang ý nghĩa xã hội sâu sắc, là một trong những hình thức khai thác, sử dụng đất đai hiệu quả, tiết kiệm. Nhà nước cần nhanh chóng ban hành hệ thống văn bản pháp lý hoàn thiện, tạo cơ chế pháp lý đồng bộ để mô hình này được áp dụng rộng rãi trên phạm vi cả nước, góp phần nâng cao hiệu quả công tác quản lý và sử dụng đất đai, huy động tối đa nguồn tài chính từ đất đai, phát huy đầy đủ vai trò của đất đai, phục vụ tiến trình phát triển kinh tế đất nước thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá. 4.6. NHỮNG HIỆU QUẢ CỦA CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Sử dụng quỹ đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng thông qua phương thức đấu giá quyền sử dụng đất là một chủ trương đúng đắn của Đảng và Nhà Nước nhằm nâng cao giá trị tiềm năng của đất đai và giảm bớt các tiêu cực do việc giao đất có thu tiền sử dụng đất mang lại. Đấu giá QSDĐ đã mang lại nhiều kết quả khả quan và đạt được nhiều mặt trên nhiều lĩnh vực kinh tế và xã hội. Những ưu điểm vượt trội của cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng được thể hiện trên các mặt sau: 4.6.1. Hiệu quả về kinh tế a, Đấu giá quyền sử dụng đất mang lại hiệu quả kinh tế cao nhất từ nguồn lực đất đai và là hình thức có thể huy động được tối đa nguồn thu cho ngân sách địa phương, trong khi hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, nguồn thu từ tiền SDQĐ thấp hơn nhiều so với kinh phí thu được từ đấu giá quyền sử dụng đất. Kết quả nghiên cứu qua các dự án nêu trên cho thấy, số tiền thu được từ việc đấu giá quyền sử dụng đất là 32.611.047 nghìn đồng, trong khi đó tổng số tiền thu được sau khi đấu giá là 40.548.094 nghìn đồng, gấp 1,24 lần so với số tiền ước tính thu được và lớn hơn số tiền ước tính thu được là 7.937.047 nghìn đồng. b, Đấu giá quyền sử dụng đất sẽ khắc phục được những khó khăn về vốn xây dựng cơ sở hạ tầng cho các địa phương. Các dự án có tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất có thể rút ngắn thời gian từ khâu bắt đầu chuẩn bị đầu tư cho đến khi tổ chức xong việc đấu giá quyền sử dụng đất và thu tiền sử dụng đất vào ngân sách nhà nước, tiết kiệm được thời gian cho các nhà đầu tư và người tham gia đấu giá. Đồng thời, công tác đấu giá quyền sử dụng đất giúp cho các nhà quản lý có cơ sở xóa bỏ cơ chế “xin, cho” đất đai, từng bước hạn chế các tiêu cực, gây thiệt hại về kinh tế cho Nhà nước, gắn bịt các kẻ hở trong công tác quản lý đất đai, tạo lực hút mạnh mẽ để thực hiện các dự án, các nhà đầu tư vào địa phương. Đấu giá quyền sử dụng đất đã tạo ra nguồn thu lớn cho ngân sách, tạo vốn để đầu tư xây dựng, cải tạo nâng cấp hệ thống cơ sở hạ tầng: hệ thống đường giao thông, trường học, bệnh viện, trạm xá, nhà trẻ, hệ thống cấp thoát nước, hệ thống điện, công viên, vườn hoa,....Chủ trương “đổi đất lấy cơ sở hạ tầng” của Chính phủ cho phép các địa phương được khai thác quỹ đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng có một ý nghĩa, vai trò quan trọng, tháo gỡ, khắc phục những khó khăn cho chính quyền địa phương trong việc huy động vốn xây dựng các công trình phúc lợi, cải thiện đời sống vật chất, tinh thần cho nhân dân, đặc biệt đối với những địa phơng nghèo, nguồn thu chủ yếu dựa vào tiềm năng đất đai. c,Với hình thức đấu giá quyền sử dụng đất theo nguyên tắc đấu giá công khai, dân chủ, hội đồng đấu giá đa ra mức khởi điểm trên cơ sở mức giá sàn do UBND tỉnh qui định đối với từng khu vực, sau đó tiến hành đấu giá, ai trả giá cao nhất sẽ được quyền sử dụng lô đất đó. Điều này tạo được sự công bằng trong tất các những người có nhu cầu về đất đai và số tiền lớn thu được từ việc đấu giá QSDĐ sẽ khắc phục những khó khăn về vốn xây dựng cơ sở hạ tầng, khác với hình thức đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng mà chỉ trông chờ vào sự đầu tư của ngân sách Nhà nước như trước đây, khi muốn thực hiện một công trình nào đó phải đợi một thời gian khá dài mới được đầu tư một khoản kinh phí, nhưng lại dưới hình thức đầu tư nhỏ giọt, các công trình phải thực hiện trong thời gian dài do không có vốn. d, Kết quả thu được từ đấu giá quyền sử dụng đất khẳng định vai trò của đất đai trong nền kinh thế thị trường, thừa nhận quyền sử dụng đất là hàng hoá trong hoạt động thị trường bất động sản. Vì vậy, có thể khẳng định chủ tr ương đấu giá quyền sử dụng đất sẽ tạo ra sự cạnh tranh lành mạnh giữa các chủ đầu tư, hạn chế được yếu tố tiêu cực, tham nhũng trong chính sách đổi đất lấy cơ sở hạ tầng thông qua hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất để đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng của các địa phương, góp phần đẩy nhanh quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước. 4.6.2. Hiệu quả về xã hội a, Đấu giá quyền sử dụng đất là hình thức đảm bảo cho chủ trương, “ đổi đất lấy cơ sở hạ tầng” được thực hiện hiệu quả, từ đấu giá quyền sử dụng đất các trung tâm đô thị mới được hình thành như khu đô thị mới Vinh Tân, Hà Huy Tập, hệ thống cơ sở hạ tầng được xây dựng hoàn chỉnh, góp phần chỉnh trang đô thị xanh, sạch, đẹp, môi trường được cải thiện, nâng cao đời sống vật chất, tinh thần của nhân dân. b, Đấu giá quyền sử dụng đất tạo nguồn thu hỗ trợ cho sự phát triển các lĩnh vực giáo dục, y tế tại các địa phương, đây là 2 lĩnh vực có vị trí vô cùng quan trọng trong chiến lược phát triển nền kinh tế - xã hội của quốc gia nói chung và phát triển nền kinh tế xã hội tỉnh Nghệ An nói riêng. Trong khi ngân sách địa phương còn eo hẹp, nhờ có nguồn vốn huy động được từ đấu giá quyền sử dụng đất, tạo điều kiện để chính quyền địa phương xây dựng, nâng cấp, cải tạo hệ thống trường học, nhà trẻ, mẫu giáo, bệnh viện, trạm y tế, đầu tư máy móc, trang thiết bị dạy học, khám chữa bệnh, đáp ứng yêu cầu về cơ sở vật chất, nâng cao chất lượng dạy học và khám chữa bệnh cho nhân dân. c, Với nguồn thu lớn từ đấu giá quyền sử dụng đất, bên cạnh việc đầu tư xây dựng, hoàn thiện hệ thống cơ sở hạ tầng, chỉnh trang diện mạo đô thị, chính quyền địa phương còn sử dụng một phần vốn hỗ trợ cho sản xuất, hỗ trợ sự chuyển dịch cơ cấu ngành nghề, cơ cấu cây trồng cho người nông dân, tạo thêm việc làm cho người dân, đặc biệt là những con em hộ gia đình có đất bị giải tỏa để xây dựng khu công nghiệp, khu đô thị mới và ở khu vực khai thác quỹ đất để tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, nhằm nâng cao đời sống vật chất, tinh thần cho người dân, từng bước thúc đẩy quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước. d, Về phía Nhà nước, ngoài việc phát huy hiệu quả tối đa nguồn thu từ đất thì việc đấu giá QSDĐ đã xóa dần những quan niệm không hoặc chưa thừa nhận đất đai hoặc QSDĐ là hàng hóa để có chủ trương, biện pháp xây dựng các chính sách nhằm nâng cao hiệu quả quản lý Nhà nước về đất đai. 4.6.3. Hiệu quả trong công tác quản lý và sử dụng đất đai Ngoài những hiệu quả về mặt kinh tế, xã hội, đấu giá quyền sử dụng đất còn mang lại hiệu quả quan trọng trong công tác quản lý và sử dụng đất đai, thể hiện cụ thể như sau: a, Đất đai là loại hàng hóa đặc biệt với những đặc điểm đặc thù đã tham gia vào thị trường bất động sản và được khai thác triệt để tiềm năng giá trị, tạo nguồn thu phục vụ cho sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước. Đấu giá quyền sử dụng đất là biện pháp khai thác quỹ đất hiệu quả nhất hiện nay. b, Thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, có thể thực hiện công tác giao đất và GCNQSDĐ được nhanh chóng và dễ dàng, thủ tục hành chính đơn giản, chỉ trong một thời gian ngắn, các cơ quan quản lý Nhà nước có thể hoàn thành xong từ khâu giao đất đến khâu cấp GCNQSDĐ vì nó có đầy đủ các cơ sở pháp lý cần thiết theo qui định, thủ tục hành chính đơn giản, bỏ bớt những khâu thủ tục hành chính không cần thiết. Tại Thành phố Vinh, UBND tỉnh Nghệ An có chủ trương, đối với các Dự án có tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất thì thủ tục giao đất bắt đầu tại BQL các dự án, sau đó đi thẳng lên UBND Thành phố xem xét quyết định, không qua lập thủ tục tại xã, phường, chỉ sau khi thực hiện việc cắm mốc giao đất ngoài thực địa mới có sự tham gia của cán bộ địa chính xã, phường. Với 4 dự án nghiên cứu trong phạm vi của đề tài, có tổng số 79 lô đất được đấu giá, đến nay Thành phố Vinh đã thực hiện xong việc giao đất cho các hộ gia đình, cá nhân trúng đấu giá. Tỷ lệ xây dựng nhà ở tại các khu dân cư được tổ chức đấu giá năm 2004 là 80%. Các hộ gia đình, cá nhân đã xây dựng nhà, ki ốt bắt đầu sử dụng để ở và hoạt động sản xuất kinh doanh như sữa chữa ô tô, buôn bán phụ tùng xe máy,....Việc cơ bản hoàn thành công tác cấp GCNQSDĐ đã tạo niềm tin đối với người sử dụng đất và tạo điều kiện thuận lợi cho các cơ quan quản lý đất đai. c, Để thực hiện được việc đấu giá quyền sử dụng đất hiệu quả, đồng bộ, không chồng chéo, nhanh chóng, thuận tiện, giữa các dự án thì công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng phải được thực hiện trước một bước, có tầm nhìn chiến lược và có tính khả thi. Chính vì vậy mà quy hoạch đô thị cũng được phát triển đồng bộ hơn, tránh tình trạng xây dựng không có quy hoạch. d, Từ công tác đấu giá quyền sử dụng đất sẽ dần xoá bỏ cơ chế "xin, cho " về đất đai , tạo điều kiện thuận lợi để đất đai được sử dụng hiệu quả, tiết kiệm và đúng pháp luật. e, Đấu giá quyền sử dụng đất là một trong những cơ sở, căn cứ để Nhà nước điều chỉnh giá đất sát với giá thị trường hơn, hình thành thị trường bất động sản lành mạnh, góp phần tạo mặt bằng giá cả, tạo sự ổn định cho thị trường bất động sản. Do đó, cùng với một mục đích là khai thác quỹ đất, huy động nguồn vốn cho ngân sách để thực hiện chủ trương “Đổi đất lấy cơ sở hạ tầng”, cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất đã có những ưu thế vượt trội so với cơ chế giao đất có thu tiền sử dụng được áp dụng tại nhiều địa phương trong một thời gian dài trước đây. 4.7. NHỮNG TỒN TẠI CỦA CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Bên cạnh những hiệu quả về mặt kinh tế, xã hội do công tác đấu giá quyền sử dụng đất mang lại thì vẫn còn tồn tại một số vấn đề như sau: - Hình thức đấu giá được tiến hành theo hình thức bỏ phiếu kín hai lần, mặc dù tạo điều kiện thuận lợi cho công tác đấu giá được nhanh chóng, trong một dự án có thể hoàn thành công tác đấu giá trong 2 đến 3 ngày nhưng kết quả đấu giá không đạt được mức giá cao và giá trúng đấu giá chưa phải đã là giá cao nhất. - Việc xác định mức giá sàn như hiện nay còn một số khó khăn như đội ngũ cán bộ công chức làm công tác định giá đất đều là kiêm nhiệm nhiều việc, chưa được đào tạo chuyên nghiệp về lĩnh vực định giá, khả năng hiểu về phương pháp xác định giá đất chưa đầy đủ, dẫn đến việc xác định giá sàn chưa thật sát với giá thị trường, đặc biệt trong năm 2004, 2005, tạo điều kiện cho một số “cò” hoạt động trong lĩnh vực đấu giá đất tồn tại. - Việc bồi thường giải phóng mặt bằng đối với một số dự án sử dụng quỹ đất để đầu tư cơ sở hạ tầng còn nhiều bất cập, đặc biệt là một số dự án thực hiện trong năm 2003 (trước Luật Đất đai năm 2003). Chẳng hạn, những dự án thực hiện đấu giá QSDĐ lấy đất ở hoặc thổ cư (đất ở và đất vườn), đất nông nghiệp của các hộ gia đình và cá nhân với diện tích đất lớn nhưng giá trị bồi thường lại không cao, ví dụ cho tái định cư 1 lô đất ở, diện tích còn lại bồi thường theo giá đất nông nghiệp. Trong khi đó, sau khi cơ sở hạ tầng của dự án được hoàn thành thì khu vực đất này với giá trúng đấu giá rất cao, bên cạnh đó công tác đào tạo nghề và giải quyết việc làm cho các hộ gia đình bị mất đất nông nghiệp còn nhiều hạn chế do nhiều nguyên nhân chủ quan và khách quan, điều này đã làm cho nhân dân cảm thấy bức xúc gây nên tình trạng một số khiếu kiện trong thời gian qua. Mặt khác, trong cùng một dự án, việc bồi thường được thực hiện trước và sau Luật đất đai năm 2003 cũng gây nhiều bấp cập, gây bất bình trong nhân dân do việc công nhận diện tích đất ở theo Luật Đất đai năm 2003 cao hơn nhiều so với Luật Đất đai sửa đổi bổ sung năm 2001. - Về mức tiền bảo lãnh (tiền đặt cọc) qui định thấp hơn 5% tổng giá trị lô đất theo giá sàn như hiện nay là hơi thấp, vì vẫn còn hiện tượng một số người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất móc nối với nhau để cùng đấu giá hoặc người trúng đấu giá không nộp tiền hoặc xin rút khỏi danh sách, người trúng giá thứ 2 được thừa nhận trúng giá. Để loại bỏ những hiện tượng tiêu cực trên, cần phải nâng tiền đặt cọc lên mức cần thiết khoảng 10%, đảm bảo sự ràng buộc cả 2 phía trong quá trình thực hiện đấu giá đất. 4.8. MỘT SỐ ĐỀ XUẤT VỀ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT - Phương thức đấu giá theo lô lớn là hình thức “bán buôn”, đơn vị trúng thầu phải đầu tư xây dựng thêm hạ tầng sau đó bán lại cho người có nhu cầu nhà ở nên giá thấp hơn giá giao dịch trên thị trường rất nhiều. Phương thức này chỉ cho phép doanh nghiệp đủ năng lực, có đăng ký kinh doanh mới được tham gia. Do vậy, lượng người tham gia đấu giá rất hạn chế, thậm chí một số phiên đấu giá phải tạm dừng vì không đủ đơn vị tham gia. - Phương thức đấu giá theo thửa đất cũng còn bất cập, nhiều thửa đất đưa ra đấu giá có hiện tượng thông đồng giữa những người tham gia đấu giá với nhau hoặc có hiện tượng tham gia đấu giá để đẩy giá lên cao. Do những bất cập như vậy nên Thành phố cần điều chỉnh lại phương thức đấu giá đất hiện nay.Thống nhất quy chế đấu giá của các dự án để người dân đỡ mất công tìm hiểu khi tham gia các dự án khác nhau. - Cần thay đổi một số phương thức định giá sàn khi đấu giá để đảm bảo công bằng và mở rộng đối tượng tham gia. Với thửa lẻ thì giá sàn vừa phải, còn nếu cả lô thì giá sàn phải sát giá thị trường để chống tiêu cực. - Thành phố cần từng bước tiến hành quy hoạch chỉnh trang đô thị để nâng cao hiệu quả sử dụng đất, qua đố có thể thiết lập được hệ thống cơ sở hạ tầng đồng bộ. Tạo ra được sự liên kết của hạ tầng giữa các khu vực khác nhau, từ đó nâng cao được giá trị quyền sử dụng đất. Kiểm kê đầy đủ diện tích các loại đất, lập quy hoạch chi tiết đến từng xã, phường, xác định cụ thể quỹ đất để tiến hành lập dự án khi có nhu cầu. - Khi có kế hoạch đấu giá chính thức thì phải sớm thông báo rộng rãi, thông tin, quảng cáo cho các dự án sắp tiến hành đấu giá để người dân nắm bắt được thông tin. - Các quy trình của dự án đấu giá QSDĐ cần được xử lý nhanh, đặc biệt là khâu quy hoạch vì đây là yếu tố quan trọng và là công đoạn mở đường để triển khai dự án. 5. KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 5.1 KẾT LUẬN 1.Thành phố Vinh là trung tâm kinh tế, văn hoá, chính trị của tỉnh Nghệ An. Với tổng diện tích tự nhiên là 6.571,2 ha, trong đó đất nông nghiệp là 3273,64 ha chiếm 48,49 %, đất phi nông nghiệp là 3372,9 ha chiếm 49,96 % và đất chưa sử dụng có 104,66 ha chiếm 1,55 %. Nằm trên đầu mối các trục giao thông Bắc- Nam xuyên Việt, có đường quốc lộ 7,8 đi Cửa Lò và Lào nên Vinh có vị khá thuận lợi cho việc giao lưu, trao đổi hàng hoá với các tỉnh trong nước cũng như một số nước trong khu vực. Vinh có nhiều tiềm năng để phát triển kinh tế- xã hội, đang được Đảng, Nhà nước quan tâm, chú trọng đầu tư để Thành phố ngày càng phát triển . 2. Sau hơn 10 năm thực hiện Luật đất đai 1993, công tác quản lí đất đai trên địa bàn thành phố đã có nhiều chuyển biến cơ bản và tích cực, góp phần ổn định xã hội và phát triển kinh tế, xây dựng hạ tầng. Đặc biệt trong 3 năm gần đây đã tập trung cao độ cho việc xử lí đất tồn đọng và đẩy nhanh tiến độ cấp GCNQSDĐ...Do nền kinh tế phát triển theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá, ngành du lịch phát triển mạnh nên thị trường đấu giá quyền sử dụng đất cũng phát triển và ngày càng nhân rộng. Trong 3 năm (2005- 2007), Thành phố đã có 4 dự án lớn đấu giá quyền sử dụng đất với 79 lô và tổng diện tích là 13.833,53 m2 tại các phường Bến Thuỷ, Trung Độ, Hà Huy Tập và xã Hưng Lộc. Số tiền mà đấu giá quyền sử dụng đất mang lại cho ngân sách Thành phố lên tới 40.548.094 nghìn đồng. 3. Từ kết quả nghiên cứu, đánh giá công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn Thành phố Vinh cho thấy: Đấu giá QSDĐ thực chất là một hình thức chuyển nhượng QSDĐ đặc biệt, trong đó Nhà nước tham gia trực tiếp vào thị trường với tư cách là một bên đối tác trong giao dịch BĐS. Điểm khác biệt của hình thức đấu giá với hình thức chuyển nhượng QSDĐ trên thị trường là không qua sự mặc cả mà thông qua cơ chế đấu giá công khai để quyết định giá bán. Về mặt kinh tế: Đấu giá quyền sử dụng đất là một hình thức khai thác, sử dụng đất đai hiệu quả, tiết kiệm, kinh tế, tạo ra sự cạnh tranh lành mạnh giữa các chủ đầu tư nhằm huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách nhà nước, đồng thời loại bỏ được yếu tố tiêu cực trong cơ chế " xin, cho" đã tồn tại trong thời gian dài ở nhiều địa phương trong cả nước, thu hút được nhiều thành phần kinh tế với nhiều nguồn vốn khác nhau tham gia vào thị trường bất động sản. Đối với công tác quản lý Nhà nước Đấu giá QSDĐ đã tạo sức ép đối với công tác quản lý và quy hoạch sử dụng đất, qua đó, các cơ chế, chính sách về đấu giá quyền sử dụng đất đã từng bước được luật hoá và được hướng dẫn ngày càng cụ thể. Hiệu quả của đấu giá QSDĐ đã tác động tới công tác quản lý đất đai của các cấp, dẫn tới việc quản lý đất đai ngày càng chặt chẽ và hoàn thiện hơn. Về mặt xã hội: Đấu giá QSDĐ tạo nguồn thu cho sự phát triển các lĩnh vực giáo dục, y tế tại các địa phương. Góp phần giảm sức ép về nhà ở, đất ở đối với xã hội, nguồn thu từ đấu giá quyền sử dụng đất cũng được trích ra một phần để phát triển quỹ nhà xã hội, quỹ nhà cho thuê,... 5.2. ĐỀ NGHỊ Để góp phần cải thiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất, trong giai đoạn tới tập trung giải quyết các vấn đề sau: - Nghiên cứu ban hành đồng bộ các văn bản pháp luật về chế độ quản lý, sử dụng đất, đối với thành phố Vinh, cần chỉ đạo quy hoạch xây dựng với hệ thống CSHT đồng bộ, đi trước một bước, phù hợp với tốc độ đô thị hoá. - Thành phố cần tập trung thống kê diện tích các loại đất, đầu tư lập quy hoạch chi tiết sử dụng đất đến từng xã, phường, tạo lập nguồn quỹ đất để tiến hành lập dự án khi có nhu cầu. - Từng bước tiến hành chỉnh trang đô thị để nâng cao hiệu quả sử dụng đất, thông qua công tác chỉnh trang có thể thiết lập được hệ thống cơ sở hạ tầng đồng bộ, điều tiết được phần thu nhập tăng lên không do đầu tư của người sử dụng đất. - Cần nghiên cứu và áp dụng đồng bộ các giải pháp kỹ thuật để đánh giá đúng tình hình cung cầu sử dụng đất trong khu vực đấu giá cũng như bên ngoài. - Xây dựng ”sàn giao dịch quyền sử dụng đất” để tiến tới hình thành các chợ giao dịch, từng bước tập trung công tác đấu giá đất về một đầu mối, trên cơ sở đó cùng một dự án có thể chia ra thành nhiều phiên đấu giá. - Đối với các dự án đấu giá đất cần được quảng cáo mạnh hơn, nhiều hơn nữa trên các phương tiện thông tin đại chúng để có thể thu hút thên nhiều nguời tham gia. - Quy định dãn thời gian nộp tiền để người tham gia đấu giá có thể có thêm thời gian thu xếp, chuẩn bị tiền. - Quy trình lập dự án đấu giá, thực hiện dự án đấu giá cần có sự giám sát chặt chẽ của các cơ quan quản lý, có cơ chế kiểm tra chéo, tăng cường sự giám sát của người dân và các cơ quan báo chí, từ đó ngăn chặn được các hành vi tiêu cực có thể xảy ra./. TÀI LIỆU THAM KHẢO ------------- 1. Bộ Tài chính(2005), Thông tư số 34/2005/TT-BTC ngày 12/5/2005 Hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm và chuyển giao tài sản nhà nước để bán đấu giá , Hà Nội. 2. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2004), Tài liệu hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2003, NXB Bản đồ, Hà Nội. 3. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2005), Báo cáo về tình hình sử dụng đất nông nghiệp xây dựng các khu công nghiệp, Hà Nội. 4. Bộ Tài nguyên và Môi trường – Chương trình tăng cường năng lực quản lý đất đai và môi trường (2005), Báo cáo Hội thảo định giá đất ở Việt Nam, Hà Nội. 5. Bộ Xây dựng - Bộ KHĐT - Bộ TNMT - Bộ TC (2003), Báo cáo hội thảo phát triển và quản lý thị trường bất động sản Việt Nam, Hà Nội. 6. Nguyễn Đình Bồng (2005), Nghiên cứu đổi mới hệ thống quản lý đất đai để hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Nhà nước, Hà Nội. 7. Chương trình hợp tác Việt Nam - Thuỵ Điển về đổi mới hệ thống địa chính (2002), Giáo trình Định giá đất, Hà Nội. 8. Phạm Ngô Hiếu (2005), Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội - Luận văn Thạc sỹ Nông nghiệp trường Đại học Nông nghiệp I - Hà Nội. 9. Khoa luật - Đại học quốc gia Hà Nội (2002), Hội thảo xây dựng cơ sở pháp lý về thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam, Hà Nội. 10. Luật đất đai 1993; Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai năm (1998-2001), NXB chính trị quốc gia. 11. Luật đất đai 2003, NXB chính trị quốc gia. 12. Trần Thế Ngọc (2001), Báo cáo về quản lý và phát triển thị trường Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh, T.P Hồ Chí Minh. 13. Paula Samuelson, William D.Nordhaus - Kinh tế học, (Vũ Cương, Đinh Xuân Hà, Nguyễn Xuân Nguyên, Trần Đình Toàn dịch), NXB Thống kê, Hà Nội. 14. Chu Văn Thỉnh (2000), Cơ sở khoa học cho việc hoạch định các chính sách và sử dụng hợp lý quỹ đất đai, Đề tài nghiên cứu khoa học độc lập cấp Nhà nước, Hà Nội. 15. Nhan Ái Tĩnh (1999)- Đại học chính trị Bình Đông- Đài Loan, Phân tích lý luận về sử dụng đất nông nghiệp (Tôn Gia Huyên dịch), Hà Nội. 16. Tổng cục Địa chính(1996), Mười năm kinh doanh bất động sản tại Thâm Quyến-Trung Quốc. 17. Nguyễn Thanh Trà, Hồ Thị Lam Trà (2004), Bài giảng Định giá đất, Trường Đại học nông nghiệp I - Hà Nội. 18. Viện Nghiên cứu Địa chính(2003), Báo cáo kết quả nghiên cứu đề tài Nghiên cứu đánh giá hiệu quả trong việc đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Hà Nội và một số địa phương phục vụ việc xây dựng Luật đất đai mới, Hà Nội. 19. Viện Nghiên cứu Địa chính(2003), Báo cáo kết quả nghiên cứu đề tài Khảo sát, đánh giá hiệu quả việc Nhà nước thu hồi đất trước trong quy hoạch và chính sách đền bù giải phóng mặt bằng khi đất các khu vực dự án có gia tăng giá trị, Hà Nội. 20. Quy trình đấu giá đất của Nhật Bản (2004), Nhật Bản http:// www.total-jp.com/baibai/kyobai.html http:// www.e-sellers.co.jp 21. UBND Thành phố Vinh - Tỉnh Nghệ An, Báo cáo quy hoạch sử dụng đất Thành phố Vinh giai đoạn 2000-2010. 22. UBND Thành phố Vinh - Tỉnh Nghệ An, Báo cáo quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội Thành phố Vinh giai đoạn 2000-2010. 23. Nguyễn Văn Xa(2004), Bài giảng Định gía đất dành cho cao học, Trường Đại học nông nghiệp I - Hà Nội. DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt BQL BĐS CSHT GCNQSDĐ GPMB HĐND QSDĐ THCS THPT TW UBND XHCN Chữ viết đầy đủ Ban quản lý Bất động sản Cơ sở hạ tầng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Giải phóng mặt bằng Hội đồng nhân dân Quyền sử dụng đất Trung học cơ sở Trung học phổ thông Trung ương Uỷ ban nhân dân Xã hội chủ nghĩa DANH MỤC BẢNG STT Tên bảng Trang MỤC LỤC 1. Mở đầu1 1.1. Đặt vấn đề1 1.2. Mục đích, yêu cầu của đề tài4 2. Tổng quan vấn đề nghiên cứu5 2.1. Đất đai và thị trường bất động sản5 2.2. Giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất6 2.3. Đấu giá quyền sử dụng đất 2.4. Kinh nghiệm đấu giá đất ở một số nước trên thế giới và Việt Nam 3. Đối tượng, phạm vi, nội dung và phương pháp nghiên cứu 3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 3.2. Nội dung nghiên cứu 3.3. Phương pháp nghiên cứu 4. Kết quả nghiên cứu 4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 4.1.1. Điều kiện tự nhiên 4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội 4.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 4.2. Tình hình quản lý và hiện trạng sử dụng đất 4.2.1. Tình hình quản lý đất đai 4.2.2. Hiện trạng sử dụng đất 4.3. Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Vinh 4.3.1. Các văn bản về đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Vinh 4.3.2. Qui chế đấu giá quyền sử dụng đất 4.3.3. Căn cứ để xác định giá sàn 4.4. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Vinh 4.4.1. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2005 tại thành phố Vinh 4.4.2. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2006 tại thành phố Vinh 4.4.3. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2007 tại thành phố Vinh 4.4.4 .Tổng hợp kết quả đấu giá quyền sử dụng đất qua các năm 4.4.5. Một số yếu tố ảnh hưởng đến kết quả đấu giá quyền sử dụng đất 4.5. Ý nghĩa của việc đấu giá quyền sử dụng đất 4.6. Những hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất 4.6.1. Hiệu quả về kinh tế 4.6.2. Hiệu quả về xã hội 4.6.3. Hiệu quả trong công tác quản lý và sử dụng đất đai 4.7. Những tồn tại của công tác đấu giá quyền sử dụng đất 4.8. Một số đề xuất về công tác đấu giá quyền sử dụng đất 5. Kết luận và đề nghị Tài liệu tham khảo