Đề tài Đầu tư kinh doanh bất động sản tại công ty trách nhiệm hữu hạn Đức Dương

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 03 LỜI MỞ ĐẦU 04 PHẦN I: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN 06 1.1. Những vấn đề lý luận cơ bản về BĐS 06 1.1.1. Khái niệm BĐS .06 1.1.2. Đặc diểm của bất động sản 06 1.1.3. Phân loại Bất động sản 08 1.2. Những vấn đề lý luận chung về đầu tư kinh doanh BĐS 09 1.2.1. Khái niệm đầu tư kinh doanh BĐS 09 1.2.2. Đặc điểm của đầu tư kinh doanh BĐS 10 1.2.3. Nguồn vốn cho hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS của doanh nghiệp 10 1.2.4. Các nhân tố tác động đến hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS .12 1.2.4.1. Nhóm các nhân tố tự nhiên 12 1.2.4.2. Nhóm các nhân tố kinh tế .12 1.2.4.3. Nhóm các nhân tố chính trị .13 1.2.4.4. Ảnh hưởng của nhà nước tới hoạt động kinh doanh BĐS VN 13 PHẦN II: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY TRÁCH NHIỆM HỮU HẠN ĐỨC DƯƠNG 15 2.1. Giới thiệu vê công ty trách nhiệm hữu hạn Đức Dương .15 2.1.1. Giới thiệu về công ty .15 2.1.2. Quá trình hình thành và phát triển .15 Các danh hiệu thi đua .16 2.2. Cơ cấu tổ chức .17 2.2.1. Sơ đồ cơ cấu tổ chức .17 2.2.2. Chức năng, nhiệm vụ của các phòng ban 18 2.2.2.1. Bộ máy lãnh đạo của công ty 18 2.2.2.2. Các phòng ban chức năng 18 2.3. Tình hình hoạt động kinh doanh của công ty TNHH Đức Dương 20 2.4. Hoạt động đầu tư phát triển để phục vụ đầu tư kinh doanh BĐS 21 2.5. Thực trạng hoạt động đầu tư xây dựng, kinh doanh BĐS 21 2.5.1. Các dự án công ty làm chủ đầu tư .22 2.5.1.1. Dự án khu dân cư, dịch vụ, thương mại, văn hóa, thể thao Minh Tân .22 2.5.1.2. Dự án khu trung tâm thương mại, dịch vụ, chợ dân sinh và dân cư phía Nam Hải Hà – thị trấn Quảng Hà 25 2.5.2. Các dự án theo hợp đồng xây dựng .27 2.5.2.1. Dự án Khu biệt thự và khách sạn phía tây cầu Bãi Cháy 27 2.5.2.2. Dự án khu dân cư xã Hồng Phong .29 2.6. Đánh giá hoạt dộng sản xuất kinh doanh của công ty TNHH Đức Dương 31 2.6.1. Hiệu quả đạt dược 31 2.6.2.Hạn chế còn tồn tại 32 PHẦN III:KIẾN NGHỊ MỘT SỐ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ KINH DOANH BĐS TẠI CÔNG TY TNHH ĐỨC DƯƠNG 33 3.1. Định hướng thị trường BĐS của Việt Nam 33 3.2. Quan điểm mục tiêu của công ty Đức Dương 34 3.2.1. Mục tiêu chung 34 3.2.2. Mục tiêu cụ thể trong thời gian tới 34 3.3. Nguyên nhân của các hạn chế 35 3.4. Kiến nghị một số giải pháp 36 3.4.1. Một vài giải pháp chung 36 3.4.2. Các giải pháp cụ thể 37 3.4.2.1. Giải pháp về vốn 37 3.4.2.2. Giải pháp về nguồn nhân lực 38 3.4.2.3. Giải pháp nâng cao chất lượng công tác nghiên cứu thị trường kinh doanh BĐS 39 3.4.2.4. Giải pháp về quy trình thực hiện đầu tư 39 3.4.2.5. Giải pháp về quản lý sau đầu tư 40 3.4.2.6. Giải pháp về đánh giá kết quả và hiệu quả hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản 40 3.5. Kiến nghị đối với Nhà nước 40 KẾT LUẬN 43

doc43 trang | Chia sẻ: lvcdongnoi | Lượt xem: 2515 | Lượt tải: 17download
Bạn đang xem trước 20 trang tài liệu Đề tài Đầu tư kinh doanh bất động sản tại công ty trách nhiệm hữu hạn Đức Dương, để xem tài liệu hoàn chỉnh bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên
riển khai thực hiện hợp đồng thi công; Theo dõi kế hoạch thi công, chất lượng công trình, quản lý nguồn nhân lức, quản lý máy móc thiết bị, phương tiện vận tải và các chi phí khác; Đệ trình giám đốc duyệt các dự án đầu tư của công ty. - Phòng Tài chính - Kế Toán: Quản lý toàn bộ tài sản (vô hình và hữu hình của công ty): hàng hóa, tiền tệ, vốn, các khoản thu chi, tiền lương cán bộ công nhân viên trong công ty. Quản lý mọi hoạt động sản xuất kinh doanh và tài chính của công ty; Định hướng xây dựng kế hoach về công tác tài chính ngắn hạn, dài hian, tìm các biện pháp tạp nguồn vốn và thu hút nguồn vốn; Quản lý chặt chẽ các nguồn vốn đầu tư của công ty, cân đối và sử dụng cá nguồn vốn hợp lý, có hiệu quả; Báo cáo định kỳ quyết toán tài chính, báo cáo nhanh mọi hoạt dộng sản xuất kinh doanh để Giám đốc kip thời điều chỉnh; Tham gia thẩm định các dự án đầu tư dài hạn, đầu tư bổ xung mở rộng sản xuất kinh doanh; Kiểm tra chứng từ thanh quyết toán của công ty đảm bảo đúng nguyên tắc quản lý tài chính của nhà nước trước khi trình Giám đốc duyệt; Chủ động quan hệ với các cơ quan nghiệp vụ (tài chính, thuế, ngân hàng); Trình duyệt lương hàng tháng của cán bộ công nhân viên đảm bảo chính xác và đúng kỳ hạn; Lưu giữ hồ sơ, các chứng từ gốc liên quan đến các nghiệp vụ kinh tế của công ty. - Các ban quản lý dự án: Các ban quản lý dự án được thành lập theo từng dự án của công ty. Ban quản lý dự án có nhiệm vụ lập kế hoạch, quản lý chất lượng các công trình xây dựng, theo dõi đôn đốc thanh quyết toán, xác nhận khối lượng thi công cho các đội thi công, hướng dẫn thi công xây lắp các dự án, công trình. - Phòng tổ chức hành chính: Phòng tổ chức hành chính có chức năng tham mưu cho Giám đốc và chịu trách nhiệm làm đầu mối, chủ trì tổ chức triển khai thực hiện và quản lý công tác xây dựng, quy hoạch hoạt động và phát triển tổ chức và công tác cán bộ của công ty theo quy định của pháp luật, của công ty; chịu trách nhiệm tổ chức triển khai, quản lý tổng hợp và thống nhất công tác hành chính trong công ty. - Phòng Bảo vệ: Bảo vệ an toàn, an ninh trật tự trong phạm vi mặt bằng của công ty; Bảo vệ tài sản của công ty, tài sản của cán bộ công nhân viên (phương tiện đi lại); Phân công bố trí lực lượng thường trực trong phạm vi quản lý của công ty 24/24 giờ.Phân công cụ thể do trưởng phòng bảo vệ đảm nhận; Kiểm tra giám sát cán bộ công nhân viên thức hiện nội quy quy chế của công ty; Kiểm tra giám sát vật tư hàng hóa, máy moc thiết bị... của công ty khi mang ra, vào địa phận của công ty; Thường xuyên canh gác, tuần tra trong địa phận của công ty quản lý. Đặc biệt là sau giờ hành chính, nhân viên phòng bảo vệ phải kịp thời phát hiện các trường hợp gây mất trật tư, gây nguy hiểm cho người và thiết bị; Làm tốt các công tác thường trực phòng chống lũ lụt, cháy nổ....của công ty; Được phép ra, vào công ty để kịp thời kiểm tra, nhắc nhở công nhân viên của công ty thực hiện tốt nội quy quy chế của công ty và ngăn chạn các hành vi vi phạm; Được quyền khám xét tư trang của cán bộ công nhân viên ra vào công ty nếu thấy có nghi ngờ trộm cắp tài sản hoặc đưa vào công ty những chất đẽ cháy nổ, hàng quốc cấm..... Tình hình hoạt động kinh doanh của công ty TNHH Đức Dương - Hình thức kinh doanh: Đầu tư xây dựng, quy hoạch đô thị, xây dựng nhà cao tầng, các trung tâm văn hóa, dịch vụ và đầu tư kinh doanh BĐS - Ngành nghề kinh doanh: Mua bán, đại lý mua bán ô tô và các loại phụ tùng kèm theo; Kinh doanh BĐS; Đầu tư xây dựng và kinh doanh hạ tầng đô thị; Đầu tư xây dựng và kinh doanh chợ; Bốc xúc hàng hóa, san lấp mặt bằng công trình; Xây dựng công trình: dân dụng, công nghiệp, giao thông, thủy lợi và cơ sở hạ tầng; Lắp đặt điện nước cho công trình xây dựng, xây dựng đường dây và trạm biến áp đến 35 KV; Khai thác, mua bán, chế biến khoáng sản (than, đất, đá, quặng, phụ gia để sản xuất xi măng); Vận tải hàng hóa và hành khách bằng đường thủy và đường bộ; Kinh doanh dịch vụ khách sạn, nhà hàng ăn uống, giải khát; Dịch vụ vui chơi, giải trí, sân thể thao, bể bơi; Dịch vụ massage (xoa bóp, bấm huyệt, xông hơi); Mua bán đồ dùng gia đình, hàng trang trí nội thất, ngoại thất; Sản xuất, mua bán vật liệu xây dựng, đá granit; Khai thác khoáng sản (đá), mua bán clanke. - Sau đây là bảng kết quả hoạt động kinh doanh của công ty TNHH Đức Dương trong những năm hoạt động gần đây. Qua bảng báo cáo này có thể nhìn nhận sơ bộ về tình hình kinh doanh của công ty khi tham gia vào thị trường bất động sản. Nhìn chung kết quả công ty thu được là rất khả quan. BẢNG 2.1: Bảng báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh của công ty Đức dương qua các năm 2007 – 2010 ĐVT: tỷ đồng Khoản mục Năm kinh doanh 2007 2008 2009 2010 Doanh thu 45 60,6 122,5 275,2 Chi phí 13,1 15 18,9 110,65 Lợi nhuận trước thuế 31,9 45,6 103,6 164,55 Thuế thu nhập DN 7,9 11,4 25,9 41,1375 Lợi nhuận sau thuế 24 34,2 77,7 123,4125 (Nguồn: phòng kế toán – tài chính) Qua bảng kết quả hoạt động kinh doanh các năm gần đây của công ty, doanh thu qua các năm đều tăng, cụ thể là năm 2010 tăng mạnh so với năm 2009, năm 2009 là 122,5 tỷ đồng, sang năm 2010 doanh thu đã lên tới 275,2 tỷ đồng làm cho lợi nhuận của công ty cũng tăng mạnh lên từ 77,7 tỷ đồng tới 164,55 tỷ đồng. Từ đó làm tăng phần thuế thu nhập doanh nghiệp doanh nghiệp cần đóng cho Nhà nước tăng lên, tạo thêm ngân sách cho nhà nước phát triển kinh tế vùng còn khó khăn, chi cho xây dựng các công trình công cộng, phát triển tổng thể cơ sở hạ tầng Việt Nam… Bên cạnh dó lợi nhuận trước thuế tăng dần qua các năm cho thấy càng ngày Công ty càng thực hiện được nhiều dự án thành công, kinh doanh dịch vụ, sản xuất kinh doanh vật liệu ngày càng phát triển, ký được nhiều hợp đồng có giá trị và có khả năng sinh lời cao từ đó làm cho lợi nhuận ngày càng cao. 2.4. Hoạt động đầu tư phát triển để phục vụ đầu tư kinh doanh BĐS Để phục vụ cho hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS, đòi hỏi các doanh nghiệp phải chú trọng đến từng khía cạnh của công cuộc đầu tư của mình trên tất cả các hoạt động đầu tư. Ngày nay, nội dung của hoạt động đầu tư phát triển phục vụ hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS sẽ nói nên tầm quan trọng cũng như tính tất yếu của hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS đối với Việt Nam trong sự nghiệp công nghiệp hóa – hiện đại hóa nền kinh tế. Công ty TNHH Đức Dương được hình thành và phát triển vào những năm đầu của thế kỉ 21, thế kỉ của sự phát triển khoa học công nghệ và kinh tế thị trường. Chính vì thế để có thể đạt được thành công trong lĩnh vực đầu tư kinh doanh BĐS, trong thời kì nền kinh tế có sự biến động khó kiểm soát, công ty Đức Dương đã thực hiện đầu tư vào phần cơ sở hạ tầng, nguyên liệu đầu vào, nhân lực, máy móc…để phục vụ cho việc đầu tư kinh doanh BĐS. Việc đầu tư được công ty Đức Dương lên kế hoạch cẩn thận và thực hiện một cách nghiêm túc. Cho đến nay, nó đã góp phần thúc đẩy sự phát triển mạnh mẽ của công ty, đưa công ty từ một doanh nghiệp nhỏ lẻ đã trở thành một công ty có vị thế về kinh doanh BĐS trong tỉnh Hải Dương nói riêng và nước Việt Nam nói chung. Thực trạng hoạt động đầu tư xây dựng, kinh doanh BĐS tại công ty TNHH Đức Dương Từ khi thành lập đến nay, công ty Đức Dương đã triển khai thực hiện đầu tư, xây dựng nhiều dự án, đảm bảo đúng tiến độ, đáp ứng được những yêu cầu về kỹ thuật, thỏa mãn nhu cầu của chính công ty và của công ty đối tác. Dưới đây là một số dự án điển hình. Các dự án công ty làm chủ đầu tư 2.5.1.1. Dự án khu dân cư, dịch vụ, thương mại, văn hóa, thể thao Minh Tân - Địa điểm: Thị trấn Minh Tân – Huyện Kinh Môn – Hải Dương. - Mục tiêu của dự án Xã Minh Tân là một xã thuộc huyện Kinh Môn tỉnh Hải Dương, có diện tích tương đôi lớn so với diện tích các xã trong huyện. Xã có đông dân cư tập trung sinh sống theo những vùng nhất định - là nơi trước đây hầu hết người dân trong vùng sống bằng trồng lúa và hoa màu, chủ yếu là ở trung tâm xã. Để thúc đẩy sự phát triển kinh tế của xã Minh Tân nói riêng, để góp phần phát triển kinh tế của huyện Kinh Môn, tỉnh Hải Dương nói chung, công ty đã quyết định thành lập, đăng kí tham gia vào lĩnh vực kinh doanh BĐS và với dự án đầu tiên là đầu tư nguồn vốn vào việc quy hoạch khu 2 làng Bích Nhôi – Minh Tân – Kinh Môn – Hải Dương. Đến nay khu 2 đã trở thành một khu dân cư đông đúc, đồng thời là khu trung tâm thương mại, kinh doanh đa dạng các ngành nghề như chợ dân sinh, nhà hàng, nhà nghỉ, tập trung các điểm giao dịch của các ngân hàng có uy tín như: Vietcombank. Vietinbank, BIDV, Sacombank… - Sau đây là một số thông tin về dự án khu dân cư, dịch vụ, thương mại, văn hóa, thể thao Minh Tân Bảng 2.2 :Bảng diện tích và tỷ lệ của khu đất quy hoạch dự án Phân loại đất Diện tích (m2) Tỷ lệ (%) Đất ở 153 349,2 33,0 Đất kinh doanh dich vụ 39 590,8 8,5 Đất công cộng 27 988,7 6,0 Đất cây xanh 26 984,3 5,8 Đất giao thông 208 040,1 44,8 Đất trả lại chủ cũ 8379,9 1,804 Tổng 464 333,0 100 (Nguồn: Phòng Quản lý và kinh doanh nhà đất) Qua bảng diện tích và tỷ lệ khu đất được quy hoạch, ta thấy diện tích đất giao thông là lớn, với diện tích là 208 040,1m2 chiếm 44,8% tổng diện tích. Điều này chứng tỏ công ty đầu tư vào dự án này với hai mục tiêu chủ yếu: một là xây dựng khu 2 xã Minh Tân thành khu đô thị phát triển, hai là tạo đầu mối giao thông quan trọng nối huyện Kinh Môn, tỉnh Hải Dương với huyện Đông Triều, tỉnh Quảng Ninh qua cây cầu Đá Vách. Ngoài ra diện tích đất công ty chuyển quyền sử dụng theo lô có diện tích 153 349,2m2 chiếm 33%. Bảng 2.3: Bảng chỉ tiêu chung Diện tích xây dựng (m2) 31.842,05 Diện tích sàn xây dựng (m2) 119641,218 Mật độ xây dựng (%) 34,7 Hệ số sử dụng đất 1,3 lần Số dân dự kiến (người) 1.370 (Nguồn: Phòng Quản lý và kinh doanh nhà đất) Bảng 2.4: Bảng doanh thu dự án ĐVT: tỷ đồng Khoản mục Năm kinh doanh 2007 2008 2009 2010 Doanh thu xây dựng 10 8 12 13 Doanh thu chuyển quyền sử dụng đất 29,5 45,8 102,5 119,8 Doanh thu kinh doanh dich vụ 2 2,7 4 10 Thu nhập khác 1,7 4,1 4 9 Tổng doanh thu 45 60,6 122,5 151,8 (Nguồn: Phòng kế toán - tài chính) Qua bảng doanh thu dự án, ta thấy doanh thu chuyển quyền sử dụng đất của công ty tương đối lớn và có thay đổi tăng lên gấp đôi năm trước qua các năm 2007, 2008, 2009 – đây là mức tăng doanh thu tương đối mạnh, đến năm 2010 thì tăng nhẹ từ 102,5 tỷ dồng đến 119,8 tỷ đồng. Doanh thu tư việc xây dựng các công trình và ban giao cho đơn vị quản lý duy trì đều qua các năm, có năm 2009 doanh thu giảm nhẹ còn 8 tỷ đồng gây ảnh hưởng đến mức tổng doanh thu của năm 2008. Thu từ kinh doanh dịch vụ qua các năm 2007, 2008, 2009 có mức tăng không đáng kể, đến năm 2010 tăng lên quá gấp đôi so với năm 2009, chứng tỏ năm 2010, công ty Đức Dương đã chọn đúng phương pháp cung cấp các dịch vụ ở khu đô thị giúp cho công ty có được khoản thu lớn 10 tỷ đồng. Thu nhập khác của công ty cũng có mức biến động tương tự so với doanh thu từ kinh doanh dịch vụ, đến năm 2010 thì tăng hơn gấp đôi so với năm 2009. Từ đó, ta thấy mức tổng doanh thu từ dự án của công ty năm 2008 đến năm 2009 tăng tương đối cao từ 60,6 tỷ đồng đến 122,5 tỷ đồng. Con số này từ dự án cho thấy hứa hẹn sự phát triển mạnh mẽ của công ty trong thời gian tới. Bảng 2.5: Kết quả hoạt động kinh doanh của dự án qua các năm 2007 – 2010 ĐVT: tỷ đồng Khoản mục Năm kinh doanh 2007 2008 2009 2010 Doanh thu 45 60,6 122,5 151,8 Chi phí 13,1 15 18,9 20,9 Lợi nhuận trước thuế 31,9 45,6 103,6 130,9 Thuế thu nhập DN 7,9 11,4 25,9 57,7 Lợi nhuận sau thuế 24 34,2 77,7 173,2 (Nguồn: Phòng kế toán - tài chính) Qua bảng kết quả hoạt động kinh doanh trên, ta thấy mức chi phí mà doanh nghiệp bỏ ra cho dự án là tương đối thấp so với khoản doanh thu thu được ở các năm làm cho lợi nhuận của dự án cao, từ đó làm cho lợi nhuận của công ty cao. Lợi nhuận trước thuế của dự án năm 2008 so với năm 2007 tăng nhẹ, đến năm 2009 lợi nhuận tăng mạnh từ 45,6 tỷ đồng đến 103,6 tỷ đồng do doanh thu tăng và lợi nhuận qua các năm luôn tăng. Đây là dấu hiệu đáng mừng cho công ty khi lợi nhuận cao chứng tỏ công ty đầu tư vào dự án rất thành công, điều này đã đánh dấu bước khởi đầu tốt đẹp khi công ty Đức Dương tham gia thị trường BĐS và cho thấy các bước phát triển tiếp theo cũng sẽ thành công như vậy. Qua bảng ta thấy việc thực hiện nghĩa vụ với nhà nước của công ty rất đầy đủ và đúng chế độ, chính sách, tạo cho ngân sách nhà nước có khoản thu lớn. Từ đó nhà nước có thêm khoản thu nhập nhằm cho những mục tiêu khác, nhằm thúc đẩy sự phát triển của kinh tế, chính trị, xã hội… của Việt Nam. Dự án khu trung tâm thương mại, dịch vụ, chợ dân sinh và dân cư phía Nam Hải Hà – thị trấn Quảng Hà - Địa điểm: Phố Hoàng Hoa Thám, Thị Trấn Quảng Hà – Huyện Hải Hà – tỉnh Quảng Ninh. Phạm vi, ranh giới: Phía Đông giáp bệnh viện và khu dân cư hiện có; Phía Tây giáp bến xe và khu dân cư hiện có; Phía Nam giáp khu dân cư hiện có và đường Lâm nghiệp; Phía Bắc giáp đường bê tông đang xây dựng. - Mục tiêu của dự án: Huyện Hải Hà nằm ở phía Đông Quảng Ninh, giáp với vịnh Bắc Bộ, thành phố Móng Cái, huyện Đầm Hà, huyện Bình Liêu và địa cấp thị Phòng Thành Cảng của Quảng Tây, Trung Quốc. Huyện Hải Hà có quốc lộ 18 chạy qua, là con đường chính để đến cửa khẩu Bắc Luân thuộc thành phố Móng Cái, ngoài ra huyện có cửa khẩu Bắc Phong Sinh cách thị trấn Quảng Hà 22 km giáp Trung Quốc. Do có vị trí địa lý đặc biệt nên đây là một trong những vùng kinh tế và giao thông quan trọng của tỉnh Quảng Ninh. Với mục tiêu hòa chung theo sự phát triển kinh tế của cả tỉnh, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế của tỉnh Quảng Ninh, công ty TNHH Đức Dương đã quyết định đưa vốn đầu tư vào quy hoạch vùng đất có diện tích 91.625,86 m2 phía Nam huyện Hải Hà – thị trấn Quảng Hà và công ty đã nhận được quyết định của UBND tỉnh Quảng Ninh số 2405/QĐ-UBND ngày 06/8/2009 phê duyệt bản quy hoạch của công ty, đồng ý để công ty xây dựng vùng đất này trở thành khu trung tâm thương mại, dịch vụ chợ dân sinh và dân cư thật sự phát triển. - Một số thông tin về dự án trung tâm thương mại, dịch vụ, chợ dân sinh và dân cư phía Nam Hải Hà – thị trấn Quảng Hà: Bảng 2.6: Bảng chỉ tiêu chung Diện tích xây dựng (m2) 31.842,05 Diện tích sàn xây dựng (m2) 119641,218 Mật độ xây dựng (%) 34,7 Hệ số sử dụng đất 1,3 lần Số dân dự kiến (người) 1.370 (Nguồn: Phòng Quản lý và kinh doanh nhà đất) Bảng 2.7: Bảng diện tích tỷ lệ quy hoach khu đất Phân loại đất Diện tích (m2) Tỷ lệ (%) Đất trung tâm thương mại, dịch vụ, chợ dân sinh 18 674,29 20,38 Đất ở 28 399,98 31,00 Đất hạ tầng 2 098,58 2,29 Đất đường giao thông 42 453,01 46,33 Tổng diện tích 91 625,86 100 (Nguồn: Phòng Quản lý và kinh doanh nhà đất) Năm 2009 công ty mới được nhận phê duyệt quy hoạch dự án nên năm 2010 công ty mới có doanh thu. Bảng doanh thu của dự án cho thấy một kết quả tương đối khả quan của công ty. Bảng 2.8: Bảng doanh thu từ dự án ĐVT: tỷ đồng Khoản mục Năm 2010 Doanh thu xây dựng 12 Doanh thu chuyển quyền sử dụng đất 85.3 Doanh thu kinh doanh dịch vụ 2,1 Thu nhập khác 2 Tổng doanh thu 101,4 . (Nguồn: Phòng kế toán - tài chính) Năm 2010, công ty tiến hành đền bù và giải phóng mặt bằng, công bố bán đất và đã nhận được kết quả rất khả quan do nhiều người dân có nhu cầu mua đất trong dự án, do đó doanh thu chuyển quyền sử dụng đất trong dự án của công ty tính đến cuối năm 2010 là 85,3 tỷ đổng. Tổng doanh thu tính đến cuối năm 2010 là 101,4 tỷ đồng. Đây là con số khả quan vì ngay trong năm đầu thực hiện dự án công ty đã có một khoản thu khá lớn. Điêu này chứng tỏ dự án đã được nhiều người quan tâm và công ty đã lựa chọn thị trường của công ty Đức Dương là một lựa chọn đúng đắn, thông minh, nhanh nhạy và rất phù hợp. Bảng 2.9: Bảng kết quả hoạt động kinh doanh từ dự án ĐVT: tỷ đồng Khoản mục Năm 2010 Doanh thu 101,4 Chi phí 20,6 Lợi nhuận trước thuế 80,8 Thuế thu nhập DN 20,2 Lợi nhuận sau thuế 60,6 . (Nguồn: Phòng kế toán - tài chính) Qua bảng kết quả hoạt động kinh doanh của dự án tại thị trấn Quảng Hà, tính đến cuối năm 2010, chi phí công ty phải bỏ ra là 20,6 tỷ đồng, mức doanh thu công ty thu về là 101,4 tỷ đồng, từ đó có thể tính toán lợi nhuận của công ty trong năm 2010 là 80,8 tỷ đồng. Cũng như doanh thu, lợi nhuận cao chứng tỏ công ty đã đầu tư vào một dự án khả thi, lựa chọn đúng thị trường, thực hiện thi công dự án có chất lượng, đảm bảo cho các công trình trong dự án và tổng thể toàn dự án bền đẹp, tuổi thọ kinh tế cao…Điều này làm cho uy tín của công ty Đức Dương tăng lên, đồng thời tạo dựng bước tiến lớn và vững chắc trong sự nghiệp kinh doanh BĐS của công ty trong thời kì kinh tế thị trường. Đất nước đang trong giai đoạn công nghiệp hóa hiện đại hóa, công ty Đức Dương thực hiện nghĩa vụ với nhà nước đầy đủ góp phần tăng thêm thu nhập cho nhà nước, hứa hẹn thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS Việt Nam nói riêng và nền kinh tế Việt Nam nói chung. Các dự án theo hợp đồng xây dựng 2.5.2.1. Dự án Khu biệt thự và khách sạn phía tây cầu Bãi Cháy - Địa điểm: Bãi Cháy – thành phố Hạ Long – tỉnh Quảng Ninh - Mục tiêu của dự án: Thành phố Hạ Long nằm trong dải hành lang ven biển của Vịnh Bắc Bộ, là một cực quan trọng trong tam giác tăng trưởng Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh, với lợi thế về phát triển cảng nước sâu, du lịch, kinh tế biển, khoáng sản, hệ thống giao thông thuận lợi. Hạ Long có nhiều ưu thế để có thế phát triển trong tương lai. Tại thành phố Hạ Long có cảng nước sâu Cái Lân là cửa ngõ thông thương chiến lược của vùng. Hơn nữa thành phố Hạ Long được biết đến với di sản thiên nhiên thế giới Vịnh Hạ Long - có một nền tảng kinh tế vững chắc trong sự phát triển của tỉnh Quảng Ninh. Tuy vậy, nó vẫn chưa được khai thác hết tiềm năng và chưa phát triển thống nhất với kinh tế vùng, nhiều nơi vẫn là đồi núi và đất nông nghiệp chưa quy hoạch. Do đó, dự án khu biệt thự, khách sạn phía Tây cầu Bãi Cháy đã được Ủy ban nhân dân tỉnh Quảng Ninh phê duyệt cùng với rất nhiều dự án khác nằm trong tổng thể các dự án phát triển thành phố Hạ Long nhằm phát triển kinh tế vùng vịnh. Đây một trong những dự án BĐS du lịch mới được công bố bán từ đầu tháng 9 năm, tọa lạc tại một trong những khu quy hoạch tổng thể được xem là chuẩn nhất của tỉnh Quảng Ninh, tiềm năng sẽ trở thành một trong những khu du lịch hàng đầu của Việt Nam. Công ty TNHH Đức Dương đã nhận tiến hành thi công bản quy hoạch khu đồi phía Tây cầu Bãi Cháy – đã được quy định trong hợp đồng đã kí kết với đối tác - thành khu biệt thự, chung cư, khách sạn, vui chơi giải trí, siêu thị, thương mại lớn. Nơi này sẽ đáp ứng nhu cầu của du khách và người dân nhiều nơi muốn có một ngôi biệt thự hoặc căn nhà chung cư, hay chỉ đơn giản muốn đi chơi, mua sắm ở nơi nằm ở vị trí thơ mộng, nhìn ra vùng biển Hạ Long. - Một số thông tin về dự án khu biệt thự và khách sạn phía Tây cầu Bãi Cháy: Bảng 2.10: Bảng diện tích và tỉ lệ đất sau quy hoạch Phân loại đất Diện tích (m2) Tỷ lệ (%) Đất bán 49 204 45,3 Đất dịch vụ 5 729,8 5,3 Đất công cộng 53 460,2 49,4 Tổng diện tích 108 574 100 (Nguồn: Phòng Quản lý và kinh doanh nhà đất) Công ty TNHH Đức Dương nhận thi công các công trình thuộc dự án khu biệt thự và khách sạn phía Tây cầu Bãi Cháy với tổng diện tích quy hoạch là 108 574 m2. Hiện nay công ty đang trong quá trình thi công phần nền và bước đầu tiến hành thi công các công trình trên nền, công ty dự kiến hoàn thành thi công dự án vào năm 2014. Công ty cam kết thi công khu biệt thự khách sạn đúng theo như hợp đồng đã kí với đối tác nhằm góp phần xây dựng phát triển kinh tế vùng vịnh Hạ Long – vùng vịnh là kì quan thiên nhiên của thế giới đã được UNESCO công nhận. Bảng 2.11: Bảng kết quả hoạt động kinh doanh dự án ĐVT: tỷ đồng Khoản mục Năm 2010 Doanh thu 22 Chi phí 14,3 Lợi nhuận trước thuế 7,7 Thuế thu nhập DN 1,925 Lợi nhuận sau thuế 5,775 . (Nguồn: Phòng kế toán - tài chính) Qua bảng kết quả hoạt động kinh doanh năm 2010, ta thấy doanh thu năm 2010 là 22 tỷ đồng, chi phí là 14,3 tỷ đồng làm cho lợi nhuận của công ty là 7,7, tỷ đồng. Mức lợi nhuận ở trên là tương đối cao so với nhiều công ty nhận thi công công trình do đối tác đầu tư. Đây là dự án mà công ty nhận thi công lần đầu sau các dự án mà công ty vừa tham gia đầu tư vừa tham gia xây dựng. Nhận được hợp đồng thi công dự án thuộc khu du lịch nổi tiếng ở thành phố Hạ Long cho thấy công ty TNHH Đức Dương là một công ty đã thi công nhiều công trình đảm bảo chất lượng,đã có uy tín trên thị trường,... Công ty Đức Dương thực hiện đầy đủ nghĩa vụ đóng thuế thu nhập doanh nghiệp cho nhà nước từ dự án là 1,925 tỷ đồng. Công ty dự kiến hoàn thành dự án vào năm 2014. 2.5.2.2. Dự án khu dân cư xã Hồng Phong - Địa diểm: Thôn Bình Thượng – xã Hồng Phong – Huyện Đông Triều – Tỉnh Quảng Ninh. Ranh giới như sau: Phía Bắc giáp đường 18°, phía Nam giáp đất nông nghiệp. phía Tây giáp khu dân cư hiện có và đất nông nghiệp, phía Đông giáp khu dân cư hiện có. - Mục tiêu của dự án: Trước đây thôn Bình Lục Thương có phần lớn đất nông nghiệp là khu ruộng canh tác xen kẽ với cơ cấu kiến trúc hạ tầng đơn giản và chưa có quy hoạch. Thôn lại nằm trong vùng có tiềm năng phát triển kinh tế khi thuộc huyện Đông Triều – một huyện có sự phát triển mạnh về thương mại. Nhằm phát triển kinh tế vùng song song với sự phát triển kinh tế của đất nước trong thời kì công nghiệp hóa – hiện đại hóa, công ty cổ phần thương mại An Bình Phát đã quyết định đầu tư nguồn vốn vào việc nghiên cứu dự án đầu tư Khu dân cư thôn Bình Lục Thượng tại xã Hồng Phong, huyện Đông Triều nhằm quy hoạch mảnh đất thành khu dân cư và đã được UBND tỉnh Quảng Ninh phê duyệt theo quyết định số 282/QĐ-UBND. Mục tiêu của dự án là xây dựng và phát triển vùng đất nông nghiệp thôn Bình Lục Thượng – xã Hồng Phong trở thành khu dân cư mới với hệ thống hạ tầng kỹ thuật đồng bộ đáp ứng một phần nhu cầu ở của nhân dân khu vực gồm: các nhóm nhà ở và các công trình công cộng, dịch vụ thương mại, cây xanh, giao thông nội bộ cấp đơn vị ở với quy mô dân số khoảng 1.200 người. Công ty TNHH Đức Dương đã nhận làm đơn vị thi công công trình khu dân cư này theo quyết định của Ủy ban nhân dân tỉnh Quảng Ninh và theo hợp đồng thi công đã kí kết với công ty Cổ phần thương mại An Bình Phát. - Một số thông tin về dự án khu dân cư xã Hồng Phong: Bảng 2.12: Bảng diện tích đất và tỷ lệ diện tích đất sau quy hoạch Phân loại đất Diện tích (m2) Tỷ lệ (%) Đất ở 52 227 36,6 - Đất ở sân vườn 20 918 - Đất ở liền kề 31 309 Đất công trình kinh doanh dịch vụ 8 644 6,1 Đất công trình công cộng 5 008 3,5 Đất cay xanh, bãi xe, sân chơi thể dục thể thao 6 770 4,8 Đất giao thông hạ tầng kỹ thuật 68 192 47,7 Khu xử lý nước thải 1 936 1,3 Tổng diện tích 142 777 100 (Nguồn: Phòng Quản lý và kinh doanh nhà đất) Dự án khu dân cư xã Hồng Phong đang trong giai đoạn chuẩn bị đền bù cho người dân và giải phóng mặt bằng, chuẩn bị cho việc thi công kế hoạch quy hoạch lại vùng đất. Dự kiến hoàn thành dự án vào năm 2015. Kết quả công ty đạt được sau khi hoàn thành dự án này sẽ giúp công ty khẳng định vị trí của mình sau khi có nhiều kinh nghiệm xây dựng các khu đô thị mới, hứa hẹn thu hút được nhiều dự án xây dựng khác trong tương lai. Đánh giá hoạt dộng đầu tư kinh doanh, xây dựng của công ty TNHH Đức Dương Hiệu quả đạt dược Sau gần 10 năm hoạt động, công ty TNHH Đức Dương đã thu được nhiều thành tựu đáng kể với hình thức kinh doanh chính là đầu tư kinh doanh BĐS và các hình thức kinh doanh đi kèm là: sản xuất vật liệu xây dựng, kinh doanh nhà hàng, nhà nghỉ,… Nhìn chung hoạt động kinh doanh đã diễn ra rất khả quan. Có được điều này là nhờ nỗ lực cố gắng của tập thể cán bộ công nhân viên trong công ty đã không ngừng cải tiến, hoàn thiện và cho ra đời các công trình, dịch vụ, sản phẩm có chất lượng ngày càng cao. Bên cạnh đó, Công ty đạt được một số thành công do đã cố gắng trong việc kết hợp các biện pháp khuyến khích, hỗ trợ cho hoạt động giữ vững và mở rộng thị trường. Hiểu rõ tầm quan trọng của các đòn bẩy này, Công ty không ngừng có những chính sách mới nhằm mang lại cho khách hàng nhiều tiện ích nhất, ví dụ như sự linh hoạt trong các khâu thanh toán các khoản, khâu phục vụ khách hàng sử dụng dịch vụ,... chính là những động cơ thúc đẩy khách hàng ngày càng tìm đến với công ty. Bên cạnh việc thu được khoản lợi nhuận khổng lồ, công ty Đức Dương còn có thành tựu đáng kể là công ty đã giành được rất nhiều thành tích và các danh hiệu thi đua qua các năm hoạt động. Giám đốc công ty nói riêng và toàn thể cán bộ nhân viên nói chung đã nỗ lực phấn đấu, cố gắng hết mình vì công việc của công ty, vì sự tồn tại và phát triển của công ty đồng thời cũng vì sự tồn tại và phát triển của xã hội. Họ là những người xứng đáng được tuyên dương cùng với các danh hiệu thi đua mà công ty đã đạt được. Hiện tại, công ty TNHH Đức Dương đang từng bước thấm nhuần nguyên tắc kinh doanh, từng bước đầu tư cho công tác mở rộng thị trường, tiến hàng quảng cáo có hiệu quả, gây được uy tín và sự hiểu biết về kinh doanh tới người tiêu dùng. Trong tương lai, công ty sẽ luôn cố gắng nhiều hơn nữa để đạt được kết quả kinh doanh tốt hơn, thu được khoản lợi nhuận cao hơn, chất lượng các công trình, sản phẩm sản xuất, dịch vụ cung ứng ngày càng tăng, thị trường ngày càng được mở rộng hơn… để không phụ sự kì vọng của toàn thể nhân viên trong công ty, khách hàng và đối tác của công ty – những cá nhân, tổ chức đã đóng góp rất nhiều vì sự hưng thịnh và phát triển bền vững của công ty. Hạn chế còn tồn tại - Vốn: Nhiều dự án đầu tư tuy có tính khả thi cao nhưng gặp khó khăn về vốn đã làm cho cơ hội đầu tư của Công ty bị mất đi, chi phí dự án biến động thường bị đội lên cao hơn so với dự kiến, gây tình trạng dự án phải kéo dài để chờ việc huy động thêm vốn bị thiếu. Trường hợp xấu Công ty có thể bị lập lại dự án, dẫn đến mất cơ hội đầu tư. Vì số lượng vốn tự có của Công ty không đủ đáp ứng nhu cầu đầu tư của mình, cho nên để giải quyết nhu cầu vốn đầu tư, Công ty phải đi vay ngân hàng với mức lãi suất ngân hàng quy định. Một số dự án lại đòi hỏi lượng vốn đầu tư quá lớn vượt quá khả năng của mình vì thế công ty phải chờ đối tác tham gia liên doanh mới thực hiện được. - Nhân lực: Đội ngũ cán bộ công nhân viên mỏng, bộ máy lập và quản lý dự án, đội ngũ cán bộ làm công tác đấu thầu có tính chuyên nghiệp chưa cao, từ đó chất lượng dự án bị ảnh hưởng. - Công tác nghiên cứu thị trường: Công tác thị trường còn yếu, khả năng cạnh tranh còn chưa cao, việc nghiên cứu thị trường đã được thực hiện nhưng chưa kỹ lưỡng dẫn đến những đánh giá sai lệch về cung, cầu BĐS, công tác thiết kế kỹ thuật, lập tổng dự toán còn chưa đáp ứng được yêu cầu về tiến độ, phục vụ công tác thi công. - Thực hiện đầu tư: Công tác giải phóng mặt bằng con nhiều bất cập, quá trình đền bù và và nhận chuyển nhượng đất trước quy hoạch còn gặp nhiều khó khăn - Quản lý sau đầu tư: Hoạt động của ban quản lý còn nhiều bất cập, đội ngũ cán bộ làm công tác quản lý còn thiếu kinh nghiệm, yếu về kỹ năng giao tiếp ứng xử từ đó dẫn đến nhiều khi không giải quyết được kịp thời các sự cố xảy ra, chưa đảm bảo thu đúng thu đủ các khoản phải thu trong công tác quản lý nhà, quản lý kinh doanh của mình. - Đánh giá kết quả hoạt động kinh doanh: Việc đánh giá kết quả hoạt động kinh doanh chưa được công ty quan tâm đúng mức, chỉ tập trung vào việc tính doanh thu và lợi nhuận còn các loại chi phí và quá trình thực hiện chi phí chưa được tính toán cụ thể, rõ ràng dẫn đến tình trạng bội chi. - Những hạn chế khác: Công ty gặp nhiều khó khăn trong việc xác định giá trị của mảnh đất khi tính thuế đối với Nhà nước hay tính chi phí đầu tư ban đầu. Thị trường BĐS Việt Nam xuất hiện tình trạng: “loạn giá cả, loạn thông tin”. PHẦN III KIẾN NGHỊ MỘT SỐ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY TNHH ĐỨC DƯƠNG Định hướng thị trường BĐS của Việt Nam Với mục tiêu chung, phát triển thị trường BĐS ổn định, lành mạnh và bền vững, nhất là ở khu vực đô thị và các vùng quy hoạch phát triển trong tương lai có vai trò hết sức to lớn trong việc góp phần hình thành đồng bộ các loại thị trường, nhằm thu hút các nguồn lực để phát triển kinh tế - xã hội theo hướng công nghiệp hóa – hiện đại hóa đất nước và hội nhập kinh tế quốc tế. Nhà Nước Việt Nam đã khẳng định: Thị trường BĐS ở Việt Nam phải là một thị trường phát triển lành mạnh có sự kiểm soát của Nhà nước bằng hệ thống pháp luật và hệ thống hướng dẫn các biện pháp giao dịch; tổ chức lại hệ thống kinh doanh BĐS; tăng cường công tác quản lý Nhà nước đối với thị trường BĐS. Để thực hiện những định hướng này Luật đất đai mới đã ra đời thay thế cho luất đất đai hiện hành. Theo đó Luật đất đai mới được ban hành và thực thi với hướng dẫn của Nghị định 181 đã thực hiện bình đẳng về quyền sử dụng đất của các doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế. Công ty kinh doanh BĐS của các thành phần kinh tế được bình đẳng tự lựa chọn để Nhà nước giao đất cho công ty để xây dựng nhà, xây dựng công trình kết cấu hạ tầng để sản xuất, kinh doanh. Các doanh nghiệp có nhu cầu sử dụng đất làm mặt bằng cơ sở sản xuất, kinh doanh để chuyển nhượng hoặc cho thuê được lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất của Nhà nước. Do đó, phát triển hoạt động đầu tư xây dựng, kinh doanh BĐS nhằm mục tiêu huy động các nguồn lực to lớn về BĐS để phục vụ nhu cầu phát triển kinh tế xã hội là một trong những định hướng phát triển cơ bản của thị trường BĐS Việt Nam trong tương lai. Bên cạnh đó phải tăng cường hiệu lực quản lý Nhà nước trong việc định hướng, điều tiết vĩ mô và kiểm soát hoạt động của thị trường, đảm bảo cho thị trường BĐS phát triển ổn định, lành mạnh bền vững, góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, phát triển xã hội và đô thị, đáp ứng đầy đủ các nhu cầu và lợi ích của mọi người dân trong xã hội. Quan điểm mục tiêu của công ty Đức Dương Trong chiến lược phát triển của mình Công ty TNHH Đức Dương luôn coi lĩnh vực đầu tư kinh doanh BĐS là một trong các lĩnh vực hoạt động chủ yếu của Công ty, ngoài mang lại lợi nhuận, lĩnh vực này còn hỗ trợ cho lĩnh vực xây dựng, kinh doanh dịch vụ, nhà hàng và các lĩnh vực khác cùng phát triển. Công ty sẽ không ngừng củng cố và phát triển, đa dạng hóa các loại hình đầu tư và kinh doanh BĐS với mục tiêu hoạt động của công ty như sau: Mục tiêu chung - Trở thành nhà thầu đẳng cấp đủ điều kiện và trình độ đầu thầu các gói thầu khu vực, các gói thầu quốc gia và quốc tế; - Xây dựng đội ngũ kĩ sư, kỹ thuật đủ mạnh để nâng cao tỷ lệ các công trình tổng thầu thiết kế và thi công; - Đa doanh, đa dạng hóa sản phẩm, trước mắt nắm bắt cơ hội trở thành nhà đầu tư kinh doanh BĐS lớn và tham gia một số lĩnh vực khác khi thời cơ đến; - Phát triển công ty theo hướng chuyên môn hóa các ngành kinh doanh; - Xây dựng và phát triển công ty một cách ổn định vững chắc, trở thành một công ty mạnh trong đầu tư, thi công, xây lắp; - Chú trọng tăng trưởng về quy mô cũng như các giá trị các dự án đầu tư khu đô thị, nhà ở, dự án khu trung tâm thương mại, dịch vụ, dự án khu nhà hàng, khách sạn…; - Bảo đảm ổn định và nâng cao thu nhập của người lao đông. Mục tiêu cụ thể trong thời gian tới Hiện nay việc tìm kiếm lợi nhuận trong khuôn khổ thị trường đầu tư kinh doanh BĐS ngày càng trở nên khó khăn. Các đối thủ cạnh tranh không lành mạnh, vì thế nhu cầu về đa dạng hóa sản xuất kinh doanh là một yếu tố sống còn. Để đảm bảo cho hoạt động sản xuất kinh doanh bất động sản diễn ra tốt và phát triển mạnh, công ty sẽ chú trọng vào các vấn đề sau đây: - Tiếp tục duy trì các mối quan hệ khách hàng sẵn có, giữ vững thị trường và khách hàng truyền thống, đồng thời không ngừng phát huy thế mạnh về thi công, công nghệ tiên tiến của mình; - Nâng cao tỷ trọng sản xuất kinh doanh BĐS trong cơ cấu hoạt động kinh doanh của công ty, đa dạng hóa các công trình ký kết với chủ đầu tư nước ngoài; - Tham gia đầu tư, góp vốn và thi công các công trình trọng điểm - Tăng cường và tạo sự đột phá về quy mô và vốn đầu tư thực hiện các dự án quy hoạch, xây dựng khu đô thị mới, khu dân cư, khu nhà hàng khách sạn….; - Đầu tư chiều sâu thiết bị máy móc, duy trì thực hiện tốt quá trình quản lý và sản xuất theo các tiêu chuẩn hiện hành, kiên quyết loại bỏ những sản phẩm kém chất lượng; - Tổ chức và xây dựng lực lượng thi công đủ mạnh về nhân sự, trình độ kỹ thuật và quản lý, thiết bị máy thi công nhằm đủ sức thi công tập trung các công trình có quy mô lớn, yêu cầu kỹ, mỹ thuật cao cũng như tiến độ thi công nhanh trong xây dựng công nghiệp và dân dụng; - Tăng cường đầu tư chiều sâu, giữ vững chất lượng sản phẩm và năng lực thi công công trình, hướng đến những công trình có quy mô lớn, hiệu quả kinh tế cao, giảm dần và tiến tới xóa bỏ tình trạng thi công các công trình nhỏ lẻ; - Thi công xây lắp chủ yếu ở các thành phố lớn, các khu công nghiệp, các nhà máy trên địa bàn cả nước, chú trọng mở rộng thị trường xây dựng công nghiệp ở các công trình có vốn đầu tư nước ngoài. 3.3. Nguyên nhân của các hạn chế - Vốn: Do các dự án đầu tư kinh doanh BĐS thường đòi hỏi một lượng vốn đầu tư rất lớn, thời gian thực hiện dự án thường kéo dài, lãi suất vay ngân hàng không ngừng gia tăng cùng với thủ tục vay ngày càng khó khăn đã gây không ít trở ngại cho Công ty trong việc giải quyết vốn cho hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS. - Nhân lực: Do còn thiếu vắng các lớp bồi dưỡng và đào tạo các chuyên gia trong lĩnh vực BĐS đã khiến cho hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS của Công ty gặp không ít khó khăn. - Công tác nghiên cứu thị trường: Công ty Đức Dương vẫn chưa thật sự quan tâm và chú trọng đến việc lập kế hoạch nghiên cứu thị trường một cách tỉ mỉ, chi tiết. Do đó việc nắm bắt được nhu cầu thị trường còn khó khăn với công ty. Từ đó dẫn đến kế hoạch khi đưa vào thực hiện chưa đạt được kết quả khả quan mà công ty thật sự hướng đến. - Quy trình thực hiện đầu tư: Người dân có tâm lý chờ đợi sự thay đổi vì họ có mong đợi khi Luật khung giá mới được áp dụng thì giá đất đền bù sẽ cao hơn hiện tại. Vì vậy, quy trình đền bù và giải phóng mặt bằng vẫn là một vấn đề mà công ty Đức Dương đang phải đối mặt vì nếu như người dân không chấp nhận đền bù theo kế hoạch, sẽ làm chậm tiến độ thi công của dự án, gây ra tổn hại nhiều mặt với công ty. - Quản lý sau đầu tư: Đội ngũ cán bộ làm công tác quản lý còn thiếu kinh nghiệm, yếu về kỹ năng giao tiếp ứng xử. - Đánh giá kết quả hoạt động kinh doanh: Trong quá trình hoạt động, để đánh giá kết quả của hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS Công ty chưa áp dụng các chỉ tiêu về hiệu quả kinh tế, hiệu quả tài chính mà chỉ căn cứ vào doanh thu và lợi nhuận hàng năm thu được. Công ty còn tham gia hoạt động đầu tư tài chính và một số hình thức đầu tư khác song lại không so sánh hiệu quả giữa các hoạt động với nhau để thấy được hoạt động đầu tư nào mang lại nhiều lợi ích - Nguyên nhân của những hạn chế khác: Một mặt cơ quan Nhà nước lúng túng trong việc định hình khung giá đền bù hợp lý hoặc thu phí chuyển nhượng, từ đó dẫn đến sự chênh lệch lớn giữa giá đất do Nhà nước quy định và giá đất trên thị trường. Mặt khác Nhà nước chưa có một hệ thống tổ chức và kiểm soát thị trường BĐS đủ mạnh để kiểm soát hoạt động của các trung tâm môi giới BĐS. Kiến nghị một số giải pháp với công ty 3.4.1. Một vài giải pháp chung - Kiện toàn bộ máy quản lý và quy trình quản lý của Công ty, với phương châm giao việc đi đôi với trách nhiệm, quyền hạn và quyền lợi; - Tăng cường công tác đào tạo, bổ sung đội ngũ cán bộ làm công tác đấu thầu và quản lý dự án, quản lý tài chính, cử cán bộ tham gia các khoá đào tạo kỹ sư tư vấn thiết kế, tư vấn giám sát, tổ chức các lớp học ngoại ngữ ngoài giờ ngay tại Công ty. Thu hút và khuyến khích nhân tài bằng các chính sách như nâng cao thu nhập, cổ phiếu thưởng, bán căn hộ trả góp... tạo nhiều cơ hội cho các cán bộ trẻ thăng tiến; - Triển khai việc điện tử hoá các khâu quản lý trong Công ty, chú trọng việc nối mạng các công trường trọng điểm với Công ty, áp dụng đồng bộ các modul phần mềm ERP để quản lý tốt hơn các nguồn lực của Công ty; - Tăng cường công tác tiếp thị và thu thập thông tin để tìm các cơ hội đầu tư BĐS, đầu tư với nhiều hình thức linh hoạt như: tự đầu tư, liên doanh, liên kết. Thực hiện hợp tác đầu tư với các nhà đầu tư nước ngoài có tiềm lực nhằm nâng cao hiệu quả của các dự án. Tiếp tục nghiên cứu đầu tư các dự án văn phòng và căn hộ cao cấp cho thuê, khu đô thị mới, khu dân cư, khu nhà hàng, khách sạn kinh doanh nhà nghỉ và dịch vụ đi kèm và các tỉnh thành phố khác có lợi thế; - Tìm kiếm và thực hiện các cơ hội đầu tư vào các dự án lớn, vừa và nhỏ; - Tiếp tục việc đầu tư thiết bị để tăng cường năng lực thi công của công ty; - Thu hút vốn đầu tư của các tổ chức tín dụng, các ngân hàng lớn nhỏ làm tăng nguồn vốn cho công ty, tạo điều kiện mở rộng quy mô của các dụ án… 3.4.2. Các giải pháp cụ thể Vì có những khó khăn, hạn chế còn tồn tại nên đã khiến cho hoạt động đầu tư kinh doanh của công ty chưa thật sự hiệu quả. Từ nguyên nhân dẫn đến những hạn chế nói trên, để công ty có thể đạt được kết quả sản xuất kinh doanh và kế hoạch tăng trưởng khả quan, em xin kiến nghị một số giải pháp giải quyết những khó khăn hạn chế của công ty, cụ thể như sau: 3.4.2.1. Giải pháp về vốn Với quy mô đầu tư lớn thì vấn đề huy động vốn vô cùng quan trọng. Mặc dù sở hữu một số vốn khá lớn nhưng với những công trình đầu tư trọng điểm thì công ty vẫn phải huy động một nguồn vốn không nhỏ bên ngoài. Do đó, việc hợp tác với các ngân hàng thương mại sẽ mang lại nhiều thuận lợi cho các công ty, đặc biệt là trong việc tiếp cận với nguồn vốn của ngân hàng. Tuy nhiên với mỗi một đối tác, công ty nên chọn lựa dựa trên những tiêu chí và mục đích khác nhau. Ngoài ra, đa dạng hoá các hình thức huy động vốn và lựa chọn hình thức huy động thích hợp là vấn đề quan trọng trong mỗi tổ chức kinh doanh đặc biệt là tổ chức kinh doanh BĐS, có rất nhiều hình thức huy động vốn nhưng tựu trung lại có các hình thức chủ yếu sau: - Huy động qua ngân hàng thương mại. - Huy động qua tổ chức tài chính phi ngân hàng. - Huy động qua thị trường chứng khoán. - Huy động qua các cá nhân tổ chức cho vay. - Huy động qua việc bán và cho thuê BĐS. - Huy động từ đầu tư nước ngoài như đầu tư trực tiếp nước ngoài và liên kết kinh doanh. Tuy nhiên việc huy động nguồn vốn cũng cần phải tính tới sự phù hợp với khả năng thanh toán của công ty, quy mô đầu tư, lĩnh vực kinh doanh, xây dựng vào thời điểm đầu tư…do đó công ty cần xem xét kỹ những yếu tố trên để có giải pháp huy động phù hợp và hiệu quả. Công ty luôn mong muốn xã hội hoá nguồn vốn, sẵn sàng chia sẻ lợi nhuận với các nhà đầu tư để cùng nhau phát triển, các nhà đầu tư có thể hợp tác đầu tư theo các mô hình phù hợp với luật pháp và thực tế triển khai dự án. Do đó việc công ty cần xúc tiến các hoạt động hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, góp vốn vào các dự án với các doanh nghiệp trong nước và các doanh nghiệp nước ngoài cũng khá là quan trọng. 3.4.2.2. Giải pháp về nguồn nhân lực Tất cả lao động trước khi làm việc ở công ty đều phải trải qua thi tuyển và phải đạt yêu cầu đề ra đối với từng vị trí công việc. Đặc biệt công ty có chính sách ưu tiên tuyển dụng con em của cán bộ công nhân viên làm việc tạị công ty với mục đích xây dựng công ty trở thành gia đình thứ hai của người lao động, bên cạnh đó công ty cũng ưu tiên tuyển dụng lao động tại các địa phương, nơi có dự án, công trình đã, đang và sẽ thi công. Đây là những ưu thế trong việc tuyển dụng nhân viên, vì thế công ty cần luôn giữ vững những ưu thế này và tăng cường hơn nữa việc tuyển dụng nhân viên có năng lực, đạt yêu cầu so với từng vị trí công việc… Việc tìm kiếm, phát hiện thu hút và tuyển dụng được những ứng viên có khả năng làm việc thực sự, tâm huyết với nghề và gắn bó với đơn vị luôn là nhiệm vụ trọng tâm trong chiến lược phát triển của Công ty Đức Dương. Vì thế nên công tác tuyển dụng gắn chặt với việc sử dụng, đào tạo, bồi dưỡng, phát triển nguồn nhân lực, người lao động được bố trí công việc phù hợp với chuyên môn, sở trường công tác và hoàn cảnh cá nhân để họ có khả năng cống hiến hết mình cho công việc rất quan trọng. Công ty cần tăng cường phát triển hơn nữa việc thực hiện chính sách nhân sự công khai, minh bạch nhất quán, công bằng, khen thưởng kịp thời những cá nhân có thành tích, xử phạt nghiêm minh những người không hoàn thành nhiệm vụ hoặc làm việc cầm chừng để giữ vị trí. Công tác quy hoạch luân chuyển cán bộ cần được thực hiện một cách thường xuyên nhằm phát hiện kịp thời những cá nhân có năng lực trình độ để đào tạo, bồi dưỡng, thử thách, sau đó bố trí vào vị trí quản lý điều hành trong doanh nghiệp nếu đạt yêu cầu… Công ty TNHH Đức Dương đang hướng tới xây dựng môi trường làm việc năng động, thân thiện, dân chủ, công bằng; phân công nhiệm vụ cụ thể và đề cao trách nhiệm cá nhân. 3.4.2.3. Giải pháp nâng cao chất lượng công tác nghiên cứu thị trường kinh doanh BĐS Nghiên cứu thị trường là hoạt động không thể thiếu được với bất kì doanh nghiệp nào hoạt động trong nền kinh tế thị trường bởi tín hiệu thị trường và nhu cầu của người tiêu dùng chính là kim chỉ nam cho mọi quyết định đầu tư của Vì vậy, với công tác nghiên cứu thị trường, công ty Đức Dương cần: - Thành lập riêng một bộ phận chuyên nghiên cứu nắm vững các định hướng phát triển kinh tế, phát triển BĐS trong hiện tại và kế hoạch lâu dài, thu thập số liệu thống kê về BĐS và dự báo nhu cầu về BĐS, khả năng chi trả của người dân và các tổ chức - Tổ chức các cuộc điều tra nhu cầu thị trường trong phạm vi phục vụ của dự án, kết hợp tìm hiểu đúc kết kinh nghiệm từ các thị trường, các dự án kinh doanh phát triển BĐS trong nước, đặc biệt là ở các thành phố lớn. - Nắm bắt và cập nhật thị hiếu của người tiêu dùng về kiểu dáng, kiến trúc các khu nhà, khu chung cư để thoả mãn ngày càng tốt hơn và đa dạng hơn nhu cầu của khách hàng tiềm năng. 3.4.2.4. Giải pháp về quy trình thực hiện đầu tư Việc hoàn thiện và đẩy nhanh tiến độ công tác đền bù và giải phóng mặt bằng là khâu gây nhiều khó khăn nhất cho công ty khi thi công xây dựng các công trình, để có thể thực hiện tốt công tác giải phóng mặt bằng Công ty có thể tiến hành một số biện pháp sau một cách triệt để: - Công khai quy hoạch của dự án trước khi dự án bắt đầu để người dân tại địa điểm xây dựng biết trước. - Chuẩn bị đầy đủ các điều kiện của công tác giả phóng mặt bằng như điều tra, khảo sát, lập đơn giá, lập phương án đền bù, xây dựng các chính sách vốn, quỹ đất tái định cư. - Xây dựng đội ngũ cán bộ tham gia công tác thẩm định, định giá, khảo sát đất đai… phải có trình độ chuyên môn giỏi, am hiểu về pháp luật trong lĩnh vực này, có đạo đức nghề nghiệp để tránh tình trạng móc nối thông đồng với người có đất đang giải toả hay các tiêu cực khác. - Công khai hoá các thủ tục, quy trình định mức và phương thức đền bù. - Tăng cường công tác giám sát và triển khai việc thực hiện đền bù, vừa đảm bảo cho công tác đền bù được công bằng, vừa đảm bảo tiến độ thực hiện dự án. - Phối hợp với cơ quan quản lý nhà nước để nâng cao năng lực thể chế, nhất là đẩy nhanh các thủ tục hành chính cần thiết về giấy tờ nhà, tạo thuận lợi cho người dân. 3.4.2.5. Giải pháp về quản lý sau đầu tư Khi các khu chung cư, nhà biệt thự, văn phòng đã có người mua và thuê, Công ty nên chú trọng hoạt động của ban quản lý nhà. Hoạt động của các ban quản lý này cần duy trì 24/24 để giải quyết tất cả các sự cố có thể xảy ra, giải đáp và khắc phục tất cả thắc mắc của khách hàng, duy trì chất lượng và kiến trúc toà nhà, xây dựng nếp sống văn minh tại toà nhà mình quản lý, đảm bảo thu đúng thu đủ nhằm tối đa hoá lợi ích cho khách hàng cũng như lợi nhuận của công ty. Các cán bộ ban quản lý không những phải thành thạo trong công tác nghiệp vụ mà còn phải không ngừng hoàn thiện kỹ năng giao tiếp, ứng xử. 3.4.2.6. Giải pháp về đánh giá kết quả và hiệu quả hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS Để đánh giá kết quả cũng như hiệu quả của hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS công ty cần phải áp dụng đầy đủ các chỉ tiêu về hiệu quả kinh tế, hiệu quả tài chính kết hợp với doanh thu và lợi nhuận thu được. Đồng thời cũng phải tiến hành so sánh, đánh giá hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS với các hoạt động đầu tư khác như đầu tư tài chính, kinh doanh xuất nhập khẩu vật tư, máy móc thiết bị,... để thấy được hoạt động đầu tư nào mang lại nhiều lợi ích. Trên cơ sở đó Công ty sẽ xây dựng các chiến lược đa dạng hóa các loại hình đầu tư kinh doanh của mình trong tương lai. 3.5. Kiến nghị đối với Nhà nước Để tháo gỡ những khó khăn đặc biệt là tình trạng đóng băng của BĐS hiện tại, và phát triển thị trường BĐS trong giai đoạn tới, em xin đưa ra một vài kiến nghị như sau: - Hoàn thiện công cụ luật pháp, tạo hành lang khuôn khổ pháp lý cho thị trường BĐS hoạt động theo quy định của pháp luật: thị trường BĐS liên quan đến nhiều lĩnh vực phức tạp vì vậy phát triển BĐS và vận hành thị trường BĐS đòi hỏi phải có khung pháp lý đồng bộ và chặt chẽ. Giải pháp tổng thể là ban hành và hoàn thiện “Luật Kinh doanh BĐS” - Hoàn thiện hệ thống các chính sách kinh tế là công cụ để Nhà nước thực hiện mục tiêu, định hướng quản lý, điều tiết các hành vi tham gia thị trường BĐS thông qua các quan hệ thị trường. Các công việc cần thực hiện như: Sửa đổi, bổ sung các chính sách thuế liên quan tới hoạt động đầu tư, kinh doanh BĐS; Sửa đổi hệ thống các loại phí và lệ phí theo hướng hạ thấp tỷ lệ thu, đơn giản thủ tục để khuyến khích người dân tham gia hệ thống giao dịch chính thức; Xóa bỏ dần cơ chế hai giá để đi đến sử dụng một giá chung thống nhất theo giá thị trường. Nhà nước phải chủ động tiềm lực để điều tiết duy trì mức giá cân bằng trên thị trường BĐS; Thay đổi phương thức chuyển giao đất đai từ Nhà nước cho người sử dụng, đổi mới công tác đền bù giải phóng mặt bằng trên cơ sở sử dụng các quan hệ hàng hóa tiền tệ theo cơ chế thị trường. - Đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất, tạo điều kiện thuận lợi và các chế tài để khuyến khích người dân tham gia đăng ký giao dịch BĐS: Thị trường BĐS phát triển lành mạnh trước hết phải dựa trên cơ sở một hệ thống hàng hóa và các quan hệ trao đổi công khai, ổn định lành mạnh và hợp pháp. Do vậy việc tạo lập tính chất pháp lý cho hàng hóa BĐS mà trước hết là cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà đóng vai trò hết sức quan trọng. - Hoàn thiện và đổi mới công tác quy hoạch và quản lý quy hoạch. Hệ thống quy hoạch bao gồm Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, Quy hoạch sử dụng đất, các quy hoạch chuyên ngành, Quy hoạch vùng và các tiểu vùng…Tất cả các quy hoạch trên đều có tác động trực tiếp đến định hướng phát triển và xu hướng vận động của thị trường BĐS. - Hoàn thiện bộ máy và tăng cường năng lực cán bộ quản lý: Bộ máy quản lý Nhà nước về BĐS nước ta hiện nay còn rất phân tán đòi hỏi phải thống nhất tổ chức lại và hoàn thiện. - Tăng khả năng cung cấp hàng hóa cho thị trường BĐS, đặc biệt là BĐS nhà ở đảm bảo chủ động bình ổn thị trường theo quy luật cung cầu, bình ổn giá cả BĐS phù hợp với mức độ tăng trưởng của nền kinh tế và thu nhậpg của người dân. Thị trường nhà và đất ở là bộ phận quan trọng, chiếm tỷ trọng chính trong thị trường BĐS, những cơn “sốt” BĐS đều bắt đầu từ nhà và đất ở sau đó mới lan sang các thị trường BĐS khác. Vì vậy, bình ổn thị trường BĐS nhà đất ở là khâu đột phá để bình ổn thị trường BĐS. - Thiết lập cơ chế dùng BĐS để tăng khả năng nguồn vốn cho doanh nghiệp: Việc huy động vốn là một trong những vấn đề đặc biệt quan trọng quyết định đến sự thành công của hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS của các doanh nghiệp. Nhà nước cần có quyết sách đối với thị trường BĐS về việc cho phép thế chấp một cách hoàn chỉnh BĐS hiện tại và BĐS trong tương lai để tăng vốn của doanh nghiệp. - Thu hút đầu tư nước ngoài vào thị trường BĐS và tạo môi trường cạnh tranh bình đẳng giữa các nhà đầu tư trong và ngoài nước: Cùng với quá trình hội nhập kinh tế đặc biệt là việc gia nhập WTO Nhà nước đã từng bước xóa bỏ những rào cản tạo môi trường thông thoáng, giảm thiểu thủ tục hành chính rườm rà để khuyến khích đầu tư của nhà đầu tư nước ngoài vào thị trường BĐS Việt Nam, đảm bảo tạo một môi trường cạnh tranh lành mạnh bình đẳng giữa các nhà đầu tư trong và ngoài nước. KẾT LUẬN Ngày nay, nền kinh tế thị trường đang ngày càng phát triển, nhu cầu về việc sử dụng đất và nhà ở của con người ngày một tăng cao, do đó việc đầu tư vào BĐS đang được chú ý một cách mạnh mẽ. Công ty TNHH Đức Dương đã nhanh chóng thâm nhập thị trường với sự chuẩn bị chu đáo về mọi mặt như vốn, nhân lực, máy móc thiết bị,… tạo nền tảng vững mạnh giúp công ty phát triển. Sau một thời gian hoạt động, công ty Đức Dương đã đạt được nhiều thành tích đáng kể, đạt được nhiều danh hiệu thi đua và trở thành công đoàn vững mạnh của tỉnh Hải Dương, đem lại niềm tự hào cho mảnh đất và con người Hải Dương. Tuy nhiên, một doanh nghiệp dù phát triển ở cấp nào cũng không thể tránh được những hạn chế thiếu sót và ông ty TNHH Đức Dương cũng không phải là ngoại lệ. Qua một thời gian thực tập tại công ty, bằng việc vận dụng những lý luận đã học cùng với quá trình tìm hiểu thực tế, em đã mạnh dạn đưa ra một số giải pháp với mong muốn góp phần hoàn thiện cho kĩnh vực đầu tư kinh doanh BĐS tai công ty. Đồng thời đưa ra một số kiến nghị đối với nhà nước ta cần phải chú trọng hơn nữa về lĩnh vực kinh doanh BĐS nói riêng và lĩnh vực sản xuất kinh doanh nói chung, cụ thể là cần có một hệ thông thể chế pháp luật chặt chẽ hơn nữa để tránh việc có những cá nhân, tổ chức lừa gạt, gian lận trong quá trình kinh doanh. Do lần đầu tiên đi từ lý luận vào thực tế nên trong quá trình trình bày bài viết sẽ không tránh khỏi những thiếu sót và hạn chế nhất định. Vì vậy em rất mong nhận được những ý kiến đóng góp để đề tài này được hoàn thiện hơn. Một lần nữa em xin chân thành cảm ơn cô giáo Lê Thị Duyên đồng thời cảm ơn các cô chú, anh chị tại công ty TNHH Đức Dương đã giúp em hoàn thành báo cáo tốt nghiệp này. Em mong nhận được những nhận xét của các thầy cô giáo trong khoa, cũng như Ban lãnh đạo Công ty TNHH Đức Dương để bản báo cáo của em được hoàn thiện hơn và đóng góp một phần nhỏ vào công cuộc thúc đẩy hoạt động kinh doanh của Công ty TNHH Đức Dương nói riêng và nền kinh tế nước ta nói chung.

Các file đính kèm theo tài liệu này:

  • docĐầu tư kinh doanh bất động sản tại công ty trách nhiệm hữu hạn Đức Dương.doc
Luận văn liên quan