Đề tài Một số biện pháp nhằm hoàn thiện việc định giá đất đô thị ở nước ta

Lời Nói Đầu Đất đai là một tài nguyên vô cùng quý giá và không gì thay thế đợc. Luật đất đai năm 1987 đã khẳng định:‘Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là t liệu sản xuất không thể thay thế đợc, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trờng sống .”. Hiến pháp 1992 đẵ xác định :’Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nớc thống nhất quản lý ’ Do tầm quan trọng đặc biẹt đó của đất đai ,nên mỗi quốc gia phải quản lý sử dụng đất đai có hiệu quả nhất ,hợp lý nhất ,tiết kiệm nhất . Định giá đất là một trong những công cụ quan trọng của nhà nớc để quản lý đất đai có hiệu quả ,phát huy vai trò kinh tế của đất đai , tạo nguồn thu ngân sách quan trọng cho nhà nớc .Điều 12 Luật Đất Đai 1993 qui định ‘: ‘nhà ước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất ,cho thuê đất ,tính giá trị tài sản khi giao đất ,bồi tường thiệt hại khi thu hồi đất ; chính phủ qui định khung giá các loại đất đối từng vùng và từng thửa đất theo thời gian’. Định giá đất đô thị là một bộ phận của công tác định giá đất ,hiện nay công tác này đã phát huy được hiệu quả trong quản lý đất đai và trong quản lý giá đất ,tạo đà cho sự phát triển và quản lý thị trờng bất động sản. Nhng cũng phải công nhận thấy rằng vấn đề định giá đất đô thị còn nhiều bất cập, giá đất hiện nay còn thiếu chính xác ,chênh lệch quá xa so vơí giá thị trờng; điêù đó đã gây khó khăn, hạn chế cho công tác qủản lý đất đai và thị trờng bất động sản .Vấn đề đó đòi hỏi phải đi sâu vào bản chất sự việc ,phân tích thấu đáo vấn đề, nhằm tìm ra những hạn chế đồng thời đa ra những biện pháp khắc phục, hoàn thiện vấn đề. Mục đích nghiên cứu đề tài nhằm : . Phân tích thực trạng ,tình hình định giá đất đô thị nước ta trên cơ sở lý luận cơ bản của định giá đất đô thị. . Đề xuất một số biện pháp nhằm hoàn thiện định giá đất đô thị. Đề tài gồm 3 phần: Phần I Tổng quan về giá đất đô thị Phần II Thực trạng về định gía đất đô thị ở nớc ta Phần III Một số biện pháp nhằm hoàn thiện định giá đất đô thị nước ta. Mục lục Lời nói đầu 2 Phần I:Tổng quan về giá đất đô thị Việt Nam 3 I.Giá đất đo thị -bản chất và các yếu tố ảnh hởng 3 1. Khái luơc đất đô thị 3 2. Bản chất giá đất đô thị 4 3. Các yếu tố ảnh huởng đến giá đất đô thị 4 3.1) Yếu tố tạo nên giá trị sinh lời 5 3.2) Quan hệ cung -cầu 6 II) Định giá đất đô thị 7 1. Khái niệm và sự cần thiết phải định giá đất đô thị 7 2.Các căn cứ và nguyên tắc định giá tài sản nhà đất 8 3.Các phuơng pháp định giá bất dộng sản 9 4.Định giá bất động sản của một số nuớc trên thế giới 11 4.1) Đối tuợng và phạm vi định giá 11 4.2) Phuơng pháp định giá 11 4.3) Cơ quan định giá bất động sản 11 Phần II: Thực trạng định giá đất đô thị ở nuớc ta hiện nay 14 I. Đôi nét về quá trình hình thành giá đất đô thị ở việt nam 14 II) Tình hình định giá đất đô thị ở nớc ta 15 II.1) Phuơng pháp định giá đất đô thị 15 1) Phuơng pháp định khung giá đất đô thị 15 2) Phuơng pháp xây dựng bảng giá chi tiết 18 II.2) Vấn đề giá đất dô thị hiện nay và công tác đền bù giải 20 phóng mặt bằng II.3) Vấn đề cơ quan định giá đất đô thị nuớc ta 21 Phần III:Một số biện pháp nhằm hoàn thiện định giá đất đô thị ở 22 nuớc ta A) Các biện pháp hoàn thiện định giá đất đô thị ở nuớc ta 22 I) Quan điểm, nhiêm vụ và phuơng huớng trong định giá đất 22 đô thị II) Một số biện pháp hoàn thiện định giá đất đô thị của nuớc ta 24 1) Hoàn thiện phuơng pháp định giá đất đô thị 24 2) Tăng cuờng nhận thúc ,hiểu biết,đào tạo 25 3) Một số biện pháp khác 25 B) Một số kiến nghị 26

doc30 trang | Chia sẻ: lvcdongnoi | Lượt xem: 2231 | Lượt tải: 0download
Bạn đang xem trước 20 trang tài liệu Đề tài Một số biện pháp nhằm hoàn thiện việc định giá đất đô thị ở nước ta, để xem tài liệu hoàn chỉnh bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên
®Êt ®Ó tÝnh thuÕ ®Êt ,tÝnh tiÒn khi giao ®Êt ,cho thuª ®Êt,båi thêng thiÖt h¹i khi thu håi ®Êt. §èi víi c¸c tæ chøc ,c¸ nh©n kinh doanh bÊt ®éng s¶n :nã sÏ gióp cho hä cã c¨n cø ,c¬ së khi lùa chän ®Çu t vµ kinh doanh bÊt ®éng s¶n ë ®« thÞ. §èi víi c¸c tæ chøc ,c¸ nh©n kinh doanh kh¸c:Nã sÏ gióp hä lùa chän vÞ trÝ n¬i ®Çu t kinh doanh ë nh÷ng thöa ®Êt cã gi¸ c¶ ®Êt ®ai hîp lý. §èi víi ngêi d©n ë ®« thÞ :Nã sÏ gióp hä thùc hiÖn tèt c¸c quyÒn lîi vµ nghÜa vô trong, nh nghÜa vô vÒ thuÕ ®Êt...tr¸nh ®îc nh÷ng khiÕu kiÖn kh«ng ®¸ng cã vÒ gi¸ ®Êt. 2) C¸c c¨n cø vµ nguyªn t¾c ®Þnh gi¸ tµi s¶n nhµ ®Êt. a) C¸c c¨n cø +§Þnh gi¸ nhµ ®Êt ph¶i dùa trªn c¬ së sè lîng vµ chÊt lîng lao ®éng,c¸c nguån lùc vµ nh÷ng ®Æc ®iÓm cña tµi nguyªn ®Êt ®ai tham gia vµo qu¸ tr×nh lao ®éng s¶n xuÊt ®ã +Dùa vµo chi phÝ cña viÖc sö dông ®Êt (tÝnh c¶ chi phÝ c¬ héi). +C¨n cø vµo nh÷ng thay ®æi trong kinh tÕ :nh biÕn ®éng thÞ trêng nhµ ®Êt ,chÝnh s¸ch vÒ ®Êt ®ai... +Dùa vµo sù phï hîp vµ ®ãng gãp cña bÊt ®éng s¶n trong quÇn thÓ bÊt ®äng s¶n trong khu vùc. +Dùa vµo c¸c yÕu tè cÊu thµnh gi¸ trÞ bÊt ®äng s¶n ,nh gi¸ trÞ cña nhµ ,cña ®Êt. +Dùa vµo kh¶ n¨ng c¹nh tranh vµ nh÷ng lîi Ých ®em l¹i trong t¬ng lai. b) C¸c nguyªn t¾c + Nguyªn t¾c sö dông cao nhÊt vµ hiÖu qu¶ nhÊt .Néi dung lµ: .Kh«ng gian ®« thÞ cã xu híng ®Ñc ®Æt ë møc sö dông tèt nhÊt ,cao nhÊt trong mét thÞ trêng c¹nh tranh. .§Êt ®ai®îc ®Þnh gi¸ trªn c¬ së sö dông mµ t¹i ngµy ®Þnh gi¸ cã kh¶ n¨ng t¹o ra thu nhËp cao nhÊt. +Nguyªn t¾c cung cÇu trong thÞ trêng bÊt ®éng s¶n.§Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n x¸c ®Þnh qua lîng cung cÇu trªn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n t¹i thêi ®iÓm x¸c ®Þnh. + Nguyªn t¾c thay ®æi : Gi¸ c¶ bÊt ®éng s¶n lu«n biÕn ®éng do nhiÒu yÕu tè nh :tù nhiªn, x· héi, ph¸p luËt,kinh tÕ...®ßi hái ngêi ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n ph¶i b¸m s¸t thÞ trêng ,dù ®o¸n xu híng biÕn ®éng cña gi¸ c¶ ®Êt ®ai cña thÞ trêng bÊt ®éng s¶n . + Nguyªn t¾c ®¶m b¶o sù ®¸nh gi¸ ®óng møc ®Çy ®ñ c¸c yÕu tè tham gia vµo ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n:cã 4 yÕu tham gia vµo ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n gåm lao ®éng ®Êt ®ai ,vèn qu¶n lý;cÇn ph¶i ®¸nh gi¸ chÝnh x¸c chóng nh»m ®Þnh gi¸ ®óng gi¸ trÞ bÊt ®éng s¶n. + Nguyªn t¾c ®¶m b¶o sù c©n ®èi gi÷a lao ®éng ,®Êt ®ai ,vèn :®©y lµ c¸c yÕu tè tham gia vµo qu¸ tr×nh ®Þnh gi¸ ®Êt ,nã gi¶i thÝch ra r»ng gi¸ b¸n cña mét vÞ trÝ ®Êt kh«ng nghi· lµ vÞ trÝ ®Êt bªn c¹nh còng cã gi¸ ttrÞ nh vËy . +Nguyªn t¾c phï hîp :Nã chØ ra r»ng ,khi ®Þnh gi¸ mét bÊt ®äng s¶n nµo ®ã th× ph¶i phï hîp víi c¨n cø môc ®Ých sö dông chÝnh cña bÊt ®éng s¶n ®ã. +Nguyªn t¾c c¹nh tranh: +Nguyªn t¾c ®ãng gãp:Gi¸ trÞ mét bé phËn cÊu thµnh bÊt ®éng s¶n lµ tuú thuéc vµo sù ®ãng gãp cña nã vµo tæng thu nhËp bÊt ®éng s¶n . +Nguyªn t¾c t¨ng vµ gi¶m phÇn sinh lîi:khi gi¸ t¨ng liªn tôc mét nh©n tè diÔn ra bªn c¹nh c¸c nh©n tè kh¸c ®îc cè ®Þnh th× tæng thu nhËprång sÏ t¨ng lªn mét giíi h¹n nhÊt ®Þnh .NÕu t¨ng liªn tôc yÕu tè ®ã th× sÏ gi¶m thu nhËp rßng trong t¬ng lai. +Nguyªn t¾c t¨ng gi¶m gi¸ trÞ do nh÷ng bÊt ®éng s¶n kh¸c:gi¸ mét bÊt ®äng s¶n sÏ cã xu híng t¨ng lªn nhê héi nhËp víi bÊt ®éng s¶n cao h¬n cã cïng kiÓu lo¹i trong vïng. +Nguyªn t¾c thay thÕ:gi¸ mét bÊt ®éng s¶n cã xu híng bÞ ¸p ®Æt bëi gi¸ thay thÕ cña bÈt ®éng s¶n kh¸c cã cïng gi¸ trÞ ,tiÖn dông. +Nguyªn t¾c dù b¸o tríc :gi¸ thÞ trêng mét bÊt ®éng s¶n lµ ®iÓm xuÊt ph¸t dù b¸o gi¸ bÊt ®äng s¶n ®ã trong t¬ng lai . +Nguyªn t¾c søc s¶n xuÊt th¹ng d cña ®Êt: lµ nãi ®Õn ®Þa t« chªnh lÖch I , ai cã vÞ trÝ thöa ®Êt thuËn lîi kinh doanh h¬n sÏ ®îc nhiÒu lîi nhuËn h¬n(víi c¸c yÕu tè kh¸c kh«ng ®æi) . C¸c ph¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n. Cã 5 ph¬ng ph¸p ®Þnh gi¸:ph¬ng ph¸p so s¸nh ,ph¬ng ph¸p thÇu kho¸n, ph¬ng ph¸p gi¸ trÞ cßn l¹i , ph¬ng ph¸p îi nhuËn , ph¬ng ph¸p ®Çu t(vèn ho¸). a) Ph¬ng ph¸p so s¸nh. Ph¬ng ph¸p nµy ®îc sö dông réng r·i nhÊt ,nã so s¸nh trùc tiÕp bÊt ®éng s¶n ®ã víi c¸c bÊt ®éng s¶n t¬ngTù ®· ®îc b¸n ®Ó t×m ra gi¸ trÞ cña nã tõ c¸c giaodÞch tríc ®ã .sè lîng th«ng tin bÊt ®éng s¶n ph¶i ®ñ lín,cµng nhiÒu cµng tèt . Ph¬ng ph¸p nµy dùa trªn lý luËn cho r»ng gi¸ trÞ thÞ trêng cña mét tµi s¶n cã mèi liªn hÖ mËt thiÕt víi gi¸ trÞ c¸c tµi sÈn t¬ng tù cã thÓ s¸nh®îc ®· ®îc mua b¸n trªn thÞ trêng . ph¬ng ph¸p nµy ¸p dông c¸c nguyªn t¾c thay thÕ ,vµ sù ®ãng gãp. C¸c ®iÒu kiÖn cÇn thiÕt ®Ó thùc hiÖn ph¬ng ph¸p nµy lµ chÊt lîng th«ng tin ph¶i cao,th«ng tin thu thËp ®îc cã thÓ so s¸nh ®îc,thÞ trêng cÇn ph¶i æn ®Þnh. b) Ph¬ng ph¸p thÇu kho¸n . Ph¬ng ph¸p nµy ®îc sö dông ®Ó ®¸nh gi¸ lo¹i bÊt ®éng s¶n Ýt khi thay ®æi chñ së h÷u vµ cã Ýt th«ng tin ®Ó so s¸nh.Nã ®îc ¸p dông ®èi víi bÊt ®éng s¶n Ýt cÇu trªn thÞ trêng vµ hiÕm khi ®îc b¸n nh bÖnh viÖn ,trêng häc th viÖn ...hoÆc lo¹i bÊt ®éng kh¸c . Ph¬ng ph¸p dùa trªn c¬ së lý luËn lµ mét ngêi mua tiÒm n¨ng cã ®Çy ®ñ th«ng tin hîp lý sÏ kh«ng bao giê tr¶ gi¸ cho cho mét tµi s¶n lín h¬n so víi chi phÝ bá ra ®Ó mua ®Êt vµ x©y dùng mét c«ngtr×nh cã cïng mét lîi Ých t¬ng tù . C¸ch tÝnh nh sau: Gi¸ trÞ cña Chi phÝ ®Êt vµ chi phÝ khÊu hao TÝnh l¹c hËu tµi s¶n nhµ ®Êt = vÞ trÝ cña nã + x©y dùng - nhµ ®Êt + cña thiÕt kÕ c ) Ph¬ng ph¸p gi¸ trÞ cßn l¹i . Ph¬ng ph¸p nµy ®îc sö dông khi bÊt ®éng s¶n cã sù ph¸t triÓn hoÆc tiÒm n¨ng ph¸t triÓn . C¸ch tÝnh nh sau : Gi¸ trÞ cßn l¹i Gi¸ trÞ hoµn thµnh tæng chi phÝ ®Ó c¶it¹o hoÆc Cña bÊt ®äng s¶n = c¶i t¹o ng«i nhµ _ ph¸t triÓn Ph¸t triÓn bÊt ®éng s¶n bao gåm c¸c yÕu tè nh vèn ,lao ®éng ,vËt t...vµ ®Êt . ph¬ng ph¸p nµy coi dÊt nh lµ yÕu tè tÝch cùc cña s¶n xuÊt. d ) Ph¬ng ph¸p lîi nhuËn. Ph¬ng ph¸p naú dùa trªn gi¶ thiÕt gi¸ trÞ cña bÊt ®éng cã liªn quan ®Õn thu nhËp thu ®îc do Sö dông ®Êt .Nã ®îc sö dông cho c¸c tµi s¶n ®Æc biÖt nh r¹p chiÕu phim ,kh¸ch s¹n ...nã chØ ¸p dông ®îc ®èi víi bÊt ®éng s¶n mµ ho¹t ®éng cña nã cã t¹o ra lîi nhuËn Trong ph¬ngph¸p nµy ngêi ®Þnh gi¸ ph¶i íc lîng gi¸ trÞ thuª tµi s¶n nhµ ®Êt chø kh«ng ph¶i gi¸ trÞ vèn cã cña nã ,lîi nhuËn ®îc tÝnh theo lîi nhuËn hµng n¨m .BØÓu thøc c¬ b¶n cña ph¬ng ph¸p nµy nh sau : Tæng lîi nhuËn = Tæng thu nhËp - Gi¸ trÞ nh÷ng thø mua cho kinh doanh Lîi nhuËn rßng = Tæng lîi nhuËn -- Chi phÝ ho¹t ®éng(lo¹i trõ tiÒn thuÕ) e) Ph¬ng ph¸p ®Çu t (vèn ho¸ ) Ph¬ng ph¸p nµy dùa trªn nguyªn lý lµ gi¸ trÞ hµng n¨m vµ gi¸ trÞ cña vèn cã quan hÖ víi nhau .khi biÕt thu nhËp hay gi¸ trÞ hµng n¨m do bÊt ®éng s¶n t¹o ra cã thÓ dÔ rµng tÝnh gi¸ trÞ vèn ban ®Çu cña tµi s¶n . Ph¬ng ph¸p nµy ®îc sö dông réng r·i khi bÊt ®éng s¶n t¹o ra thu nhËp ®îc b¸n cho ngêi mua víi môc ®Ých ®Çu t .Khi ¸p dông ph¬ng ph¸p nµy ®Ó tÝnh gi¸ cho thuª nhµ lµm cöa hµng th× cã thÓ ¸p dông c¸ch ph©n l« theo c¸c phßng kh¸c nhau (nh trng bµy hµng ho¸ , phßng lµm viÖc ...)®Ó tÝnh gi¸ cho thuª . Ph¬ng ph¸p nµy bao gåm viÖc chuyÓn ®æi luång thu nhËp tõ tµi s¶n vµo tæng vèn ®Çu t mét c¸ch phï hîp .Kkhi thu nhËp ®îc tÝnh sÏ chuyÓn ®æi gi¸ trÞ vèn b»ng c¸ch nh©n víi sè nh©n cña tØ lÖ lîi tøc hay l·i suÊt .C«ng thøc tÝnh nh sau : Gi¸ trÞ vèn = Thu nhËp rßng * sè nh©n Gi¸ trÞ vèn chØ ra gi¸ ë ®ã bÊt ®éng s¶n ®îc b¸n .Thu nhËp rßng lµ gi¸ cho thuª cña bÊt ®éng s¶n . Sè nh©n chØ ra mèi quan hÖ gi÷a gi¸ b¸n vµ thu nhËp do bÊt ®éng s¶n t¹o ra .sè nh©n liªn quan ®Ðn c«ng thø c ®èi víi nh÷ng n¨m mua tµi s¶n vÜnh v×Ôn: YP = 100 / R; R lµ tû suÊt lîi nhuËn cña vèn ®Çu t 4) §Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n cña mét sè níc trªn thÕ giíi. 4.1) §èi tîng vµ ph¹m vi ®Þnh gi¸ T¹i Th¸i Lan ,Malaysia,Singapore c¸c c¬ quan ®Þnh gi¸ vµo c¸c tµi s¶n thuéc ®èi tîng ®iÒu chØnh cña luËt bÊt ®äng s¶n. T¹i Trung Quèc ®Þnh gi¸ nh÷ng tµi s¶n ®îc bé luËt d©n sù qui ®Þnh lµ bÊt ®éng s¶n .ViÖc ®Þnh gi¸ ®îc tiÕn hµnh theo tõng thöa ®Êt hoËc tõng bÊt ®éng s¶n(®èi víi nh÷ng ®« thÞ ë thµnh phè lín). Australia c¸c c¬ quan ®Þnh gi¸ vµo c¸c tµi s¶n thuéc ®èi tîng ®iÒu chØnh cña luËt ®Êt ®ai. Ph¹m vi ®Þnh gi¸ :chñ yÕu ®Þnh gi¸ thuéc ®èi tîng ph¶i ®¸nh thuÕ ,lÖ phÝ HoÆc ®Ó ®Òn bï khi nhµ níc thu håi ®Êt 4.2) Ph¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ * T¹i Th¸i Lan Hä sö dông nh÷ng ph¬ng ph¸p sau: + Ph¬ng ph¸p so s¸nh , Ph¬ng ph¸p gi¸ thµnh (chi phÝ) , Ph¬ng ph¸p ®Çu t, Ph¬ng ph¸p thÆng d.Trong ®ã Ph¬ng ph¸p so s¸nh ®îc ¸p dông chñ yÕu t¹i Th¸i Lan . Hä ®· x¸c ®Þnh dîc ph¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ phï hîp cho 3 lo¹i bÊt ®éng s¶n:®Êt ®ai ,nhµ cöa ,nhµ chung c * T¹i Malaysia T¹i Malaysia nãi chung sö dông c¸c ph¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ ,t¬ng tù nh Th¸i Lan .§ã lµ nh÷ng ph¬ng ph¸p truyÒn thèng ®îc hÇu hÕt v¸c níc trªn thÕ giíi sö dông : Ph¬ng ph¸p so s¸nh , Ph¬ng ph¸p chi phÝ , Ph¬ng ph¸p ®Çu t , Ph¬ng ph¸p lîi nhuËn. * T¹i Singapáe Singapore cã 5ph¬ng ph¸p ®îc sö dông ®ã lµ : Ph¬ng ph¸p so s¸nh, Ph¬ng ph¸p ®Çu t , Ph¬ng ph¸p chi phÝ, Ph¬ng ph¸p lîi nhuËn, Ph¬ng ph¸p thÆng d .Trong ®ã Ph¬ng ph¸p so s¸nh ®îc sö dông chñ yªó cho c¸c môc ®Ýnh thÈm ®Þnh gi¸ ,(trõ môc ®Ých b¶o hiÓm),c¸c ph¬ng ph¸p kh¸c ®îc sö dông nh lµ ph¬ng ph¸p thø hai ,hoÆc ®Ó kiÓm tra kÕt qu¶ nhËn ®îc .ThÝ dô ph¬ng ph¸p ®Çu t thêng ®îc ¸p dungj nh lµ mät kiÓm tra trong íc tÝnh gi¸ trÞ cña c¸c tµi s¶n th¬ng m¹i t¹ ra thu nhËp . 4.3) C¬ quan ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n. a) Tæ chøc c¬ quan ®Þnh gÝa * T¹i Th¸i Lan HÖ thèng c¬ quan ®Þnh gi¸ cña nhµ níc vÒ bÊt ®éng s¶n ®îc tæ chøc t¹i mét CÊp trung ¬ng ,dùoc thµnh lËp n¨m 1978 cã 201 c¸n bé ,5 phßng :phßng tµi chÝnh ,phßng ®Þnh gi¸,phßng b¶n ®å phôc vô c«ng t¾c ®Þnh gi¸ ,phßng truy cËp vµ lu tr÷ gi¸ ®Êt ,phßng tÝch tô (thu håi , mua khai th¸c ®Êt),vµ phßng ®iÒu phèi quÜ c«ng céng .CÊp TØnh ,HuyÖn kh«ng cã c¬ quan nµy . * T¹i Malaysia T¹i Malaysia tæ chøc c¬ quan ®Þnh gi¸ thµnh 3 cÊp lµ: cÊp Liªn bang ,cÊp ban cÊp quËn (huyÖn)-tªn gäi lµ ‘Côc dÞch vô ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n’-viÕt t¾t lµ JPPH, trùc thuéc Bé dÞch vô ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n’-viÕt t¾t lµ JPPH, trùc thuéc B é Tµi ChÝnh . T¹i c¸c bang (13 bang) cã mét chi nh¸nh ,t¹i cÊp huyÖn ®Æt v¨n phßng ®Þnh gi¸ ,mét sè Ýt thêng thµnh lËp v¨n phßng ®Þnh gi¸ vïng bao gåm mét sè quËn ,huyÖn nhÊt ®Þnh. * T¹i Singapore C¬ quan ®Þnh gi¸ cña Singapore ®îc tæ chøc t¹i mét cÊp trung ¬ng gåm hai c¬ quan :V¨n phßng ®Þnh gi¸ trùc thuéc Bé t ph¸p ,vµ v¨n phßng ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n trùc thuéc c¬ quan thuÕ -Bé tµi chÝnh . * T¹i Trung Quèc C¬ quan ®Þnh gÝa bÊt ®éng s¶n cña Trung Quèc ,gäi lµ trung t©m t vÊn vµ ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n -gäi t¾t CREAC,®îc thµnh lËp th¸ng 8 n¨m 1992.Cã 8 phßng ,1 v¨n phßng ,3viÖn víi 44 c¸n bé chuyªn m«n ,33 chi nh¸nh ttrong níc vµ níc ngoµi víi 300 c¸n bé chuyªn m«n. * T¹i Australia C¬ quan ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n ë Australia dîc thµnh lËp ,lµ c¬ quan riªng biÖt ,®éc lËp thuéc chÝnh phñ ,chÞu tr¸ch nhiÖm tríc chÝnh phñ vÒ c«ng t¸c ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n ®Ó phôc vô cho viÖc qu¶n lý ®Êt ®ai. Nã gåm hai bé phËn :+ bé phËn ®Þnh gi¸ chia ra ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n vïng ®« thÞ ,vïng n«ng th«n . + bé phËn dÞch vu vÒ bÊt ®éng s¶n b) Chøc n¨ng ,nhiÖm vô cña c¬ quan ®Þnh gi¸ . + Chøc n¨ng : T¹i Th¸i Lan,Malaysia ,Trung Quèc vµ v¨n phßng ®Êt ®ai thuéc bé t ph¸p Singapore vÒ c¬ b¶n t¬ng tù nhau ®ã lµ :Thùc hiÖn qu¶n lý nhµ níc vÒ ®Þnh gi¸ bÊt ®äng s¶n trªn ph¹m vi c¶ níc . Malaysia vµ Trung Quèc ngoµi chøc n¨ng trªn cßn cã chøc n¨ng thùc hiÖn mét sè dÞch vô liªn quan tíi ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n, qu¶n lý vµ t vÊn c¸ giao dÞch mua b¸n bÊt ®éng s¶n. Singapore -v¨n phßng ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n thuéc Bé tµi chÝnh thùc hiÖn viÖc ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n vµ dÞch vô vÒ bÊt ®éng s¶n-kh«ng cã chøc n¨ng qu¶n lý bÊt ®éng s¶n . Austrralia cã chøc n¨ng lµ : _ Hµng n¨m cung cÊp vµ lµm t vÊn vÒ kÕt qu¶ ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n mét c¸ch kh¸ch quan cho c¸c c¬ quan chÝnh phñ vµ chÝnh quyÒn ®Þa ph¬ng ®Ó phôc vô thuÕ ,lÖ phÝ ... _ C¬ quan ph¶i chÞu tr¸ch nhiÖm vÒ hoµn chØnh hå s¬ ®Þnh gi¸ ®Êt hµng n¨m víi tõng bÊt ®éng s¶n. _ DÞch vô cho mäi tæ chøc ,c¸ nh©n cã nhu cÇu th«ng tin vÒ bÊt ®éng s¶n, gi¸ bÊt ®éng s¶n. _ DÞch cô cho mäi tæ chøc c¸ nh©n cã nhu cÇu th«ng tin vÒ bÊt ®éng s¶n ,gi¸ bÊt ®éng s¶n . _KiÓm tra ,kiÓm so¸t ,gi¶i ®¸p khiÕu kiÖn vÒ gi¸ ®Êt b»ng nh÷ng gi¸ trÞ cã tÝnh ph¸p lý . +NhiÖm vô: C¬ quan ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n ëTh¸i lan,malaysia,Singpore , Trung Quèc cã nhiÖm vô t¬ng tù nhau ,nhng ë Malaysia râ rµng vµ chi tiÕt h¬n ®ã lµ: -Thùc hiÖn c«ng t¸c ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n phôc vô c¸c môc ®Ých thu thuÕ vµ lÖ phÝ theo qui ®Þnh cña ph¸p luËt ,gåm :®Þnh gÝa bÊt ®éng s¶n ban ®Çu,®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n ph¸t sinh míi trong n¨m cã sù t¨ng gi¶m vÒ gi¸ trÞ trong n¨m ,®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n ®Þnh kú( 5 n¨m mét lÇn) . -Thùc hiÖn ®Þnh gÝa vµ t vÊn vÒ bÊt ®éng s¶n cho c¸c môc ®Ých sau :tÝch tô ®Êt (thu håi ,mua ,khai hoang ®Êt ),cho thuª bÊt ®éng s¶n,tÝn dông nhµ ë ,b¶o hiÓm bÊt ®éng s¶n ,chuyÓn ®æi môc ®Ých sö dông ®Êt , x©y dùng ®êng ®iÖn,t nh©n ho¸ vµ hîp t¸c ho¸ bÊt ®éng s¶n ,x©y dùng c¸c dù ¸n kh¶ thi vÒ bÊt ®éng s¶n ,qu¶n lý,m«i giíi bÊt ®éng s¶n. -§µo t¹o ®Þnh gi¸ ë tr×nh ®é ®¹i häc vµ trªn ®¹i häc . -DÞch vô th«ng tin vÒ ®¸nh gÝa hµng n¨m vÒ thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ,lËp b¶ng danh môc vÒ gÝa nhµ ,c¸c vô chuyÓn nhîng bÊt ®éng s¶n,th«ng tin vÒ c¸c bÊt ®éng s¶n cã gi¸ trÞ trªn 1 triÖu RM . T¹i Australia :+bé phËn dÞch vô vÒ bÊt ®éng s¶n cã nhiÖm vô tho¶ m·n mäi yªu cÇu cña kh¸ch hµng b»ng viÖc khai th¸c c¸c th«ng tin ®· ®îc lu tr÷ ,cô thÓ bao gåm c¸c dÞch vô sau : - t vÊn ®Þnh gi¸ nh»m phôc vô mua b¸n ,cho thuª ,b¶o hiÓm ,thÕ chÊp bÊt ®éng s¶n. - cung cÊp th«ng tin vÒ bÊt déng s¶n,nh vÒ gi¸ mua b¸n ,vÞ trÝ diÖn tÝch ,h×nh thÓ ,®Æc ®iÓm c«ng tr×nh - phôc vô cho khiÕu n¹i vÒ gi¸ bÊt ®éng s¶n - dÞch vô th«ng tin vÒ bÊt ®éng s¶n gi÷a c¸c vïng . +bé phËn ®Þnh gi¸ cã nhiÖm vô ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n ë vïng ®« thÞ,vïng n«ng th«n. PhÇn II Thùc tr¹ng ®Þnh gi¸ ®Êt ®« thÞ ë níc ta hiÖn nay I-§«i nÐt vÒ qu¸ tr×nh h×nh thµnh gi¸ ®Êt ®« thÞ cña níc ta. HiÖn nay,ë nhiÒu níc vÊn ®Ò ®Þnh gi¸ ®Êt g¾n liÒn víi ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n ,nh»m phôc vô cho môc ®Ých qu¶n lý nhµ níc vÒ ®Êt ®ai ,vÒ bÊt ®éng s¶n.§ång thêi ®Þnh gi¸ ®Êt cßn lµ mét ho¹t ®éng dÞch vô phæ biÕn quan träng trong nÒn kinh tÕ thÞ trêng .Tuy nhiªn vÊn ®Ò ®Þnh gi¸ phô thuéc vµo qui ®Þnh ph¸p luËt tõng níc vÒ ®Êt ®ai,bÊt ®éng s¶n,vµ phô thuéc vµo ®Æc ®iÓm kinh tÕ,x· héi,chÝnh trÞ ,®Þa lý...cña tõng níc. ViÖt Nam ,do ®Æc thï sù ph¸t triÓn kinh tÕ ,x· héi :tõ mét níc n«ng nghiÖp thuÇn tuý trong chÕ ®é phong kiÕn nöa thùc d©n ,sau ®ã ph¸t triÓn kinh tÕ theo c¬ chÕ kÕ ho¹ch ho¸ tËp trung ,®Õn nay ®ang ph¸t triÓn kinh tÕ theo c¬ chÕ thÞ truêng ,®Þnh híng XHCN,cã sù qu¶n ký cña nhµ níc ;cho nªn quan hÖ ®Êt ®ai còng bÞ ¶nh hëng s©u s¾c bëi yÕu tè lÞch sö ®ã . LÊy mèc thêi ®iÓm ban hµnh HiÕn ph¸p 1980 ®Ó xem c¸c vÊn ®Ò ®Þnh gi¸ ®Êt nãi chung vµ gi¸ ®Êt ®« thi nãi riªng ,ta thÊy nh sau : 1- Giai ®o¹n tríc khi HiÕn ph¸p 1980 ®îc ban hµnh :víi qui ®Þnh së h÷u ®Êt ®ai (nhµ níc ,tËp thÓ, t nh©n)th× c¸c mèi quan hÖ mua b¸n ®Êt ®ai ®îc x· héi thõa nhËn nh viÖc mua b¸n tµi s¶n kh¸c .Song do sù ph¸t triÓn chung cña nÒn kinh tÕ nªn ®Êt ®ai chñ yÕu phôc vô cho s¶n xuÊt n«ng nghiÖp díi h×nh thøc së h÷u t©p thÓ ;trong c¬ chÕ tËp trung bao cÊp vµ do ¶nh hëng trùc tiÕp cña hai cuéc chiÕn tranh ,nªn viÖc viÖc mua b¸n ®Êt ®ai cha phæ biÕn,vµ nhu cÇu ®Þnh gi¸ ®Êt ®ai tÊt nhiªn cha thÓ hiÖn râ rÖt . 2- Giai ®o¹n sau khi hiÕn ph¸p 1980 ®îc ban hµnh :Tõ nguyªn t¸c®Êt ®ai thuéc së h÷u toµn d©n ,Nhµ níc thèng nhÊt qu¶n lý ,®Õn qui ®Þnh nghiªm cÊm mua b¸n ®Êt ®ai trong luËt ®Êt ®ai 1987,chØ cho phÐp chuyÓn nhîng quúªn së h÷u nhµ ë ,ngêi nhËn chuyÓn nhîng nhµ ë cã quyÒn ®Êt ë ®èi víi ng«i nhµ ®ã .§iÒu ®ã thÓ hiÖn nguyªn t¾c kh«ng thõa nhËn thÞ trêng ®Êt ®ai mµ chØ cã thÞ trêng nhµ, ë giai ®o¹n nµy.V× vËy viÖc ®Þnh gÝa ®Êt còng cha ®Æt ra. 3- Tõ khi HiÕn ph¸p 1992,luËt ®Êt ®ai 1993 ,bé luËt d©n sù 1996 qui ®Þnh,ngoµi nguyªn t¾c ®Êt ®ai thuéc së h÷u toµn d©n do nhµ níc thèng nhÊt qu¶n lý,cßn qui ®Þnh ngêi sö dông ®Êt ®îc quyÒn chuÓn nhîng quyªn sö dông ®Êt nh mét sè quyÒn d©n sù cña c¸c tµi s¶n kh¸c nh :chuyÓn ®æi,chuyÓn nhîng, cho thuª ,thõa kÕ ,thÕ chÊp ,gãp vèn ;vµ lÇn ®Çu tiªn qui ®Þnh ®Êt ®ai lµ mét tµi s¶n vµ cã gi¸,®îc ph©n lo¹i trong nhãm bÊt ®äng s¶n.Tõ ®ã ,ph¸p luËt qui ®Þnh ‘Nhµ níc x¸c®Þnh gi¸ c¸c lo¹i ®Êt’ Vµ ‘chÝnh phñ qui ®Þnh khing gÝa c¸c lo¹i ®Êt’(®iÒu 12-L§ §). Nh vËy ,®Õn giai ®o¹n nµy vÊn ®Ò ®Þnh gi¸ ®Êt ®· ®îc ®Æt ra mét c¸ch cô thÓ. Nhµ níc ®Þnh gi¸ ®Êt víi 5 môc ®Ých cô thÓ lµ:tÝnh thuÕ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt ,tÝnh gi¸ ®Êt ®Ó cho thuª (tiÒn thuª ®Êt ), tÝnh ®Êt ®Ó giao (tiÒn giao ®Êt),®Òn bï thiÖt h¹i khi nhµ níc thu håi ®Êt ,tÝnh gi¸ trÞ tµi s¶n khi giao ®Êt(vèn nhµ níc giao).Theo ®ã ,chÝnh phñ ban hµnh khung gi¸ c¸c lo¹i ®Êt trªn c¶ níc ,UBND cÊp tØnh c¨n cø vµo khung gi¸ ®Êt cña chÝnh phñ ,ban hµnh b¶ng gi¸ ®Êt phï hîp víi ®Þa ph¬ng . §èi víi gi¸ ®Êt ®« thÞ ®îc c¨n cø vµo vµo c¸c yÕu tè chñ yÕu t¹o thµnh gi¸ ®Êt ®« thÞ lµ :lo¹i ®« thÞ (5 lo¹i );lo¹i ®êng phè (5 lo¹i )®îc x¸c ®Þnh chñ yÕu c¨n cø vµo vÞ trÝ, kh¶ n¨ng sinh lîi ,møc ®é hoµn thiÖn c¬ së h¹ tÇng ;vÞ trÝ ®Êt trong ®« thÞ (5 vÞ trÝ). HiÖn nay ,c¶ níc cã kho¶ng 600 ®« thÞ :4 ®« thÞ trùc thuéc trung ¬ng 84 thµnh phè ,thÞ x· thuéc tØnh vµ trªn 500 thÞ trÊn .C¨n cø theo quyÕt ®Þnh sè 1321/H§BT ngµy 5/5/1990 cña héi ®ång bé trëng :c¸c ®« thÞ níc ta ph©n lµm 5 lo¹i :2 lo¹i I,6 ®« thÞ lo¹i II ,13 ®« thÞ lo¹i III, 67 ®«thÞ lo¹i IV ,cßn l¹i lµ ®« thÞ lo¹i V.DiÖn tÝch ®Êt ®« thÞ níc ta n¨m 1997 lµ 63300 ha chiÕm 0,2% diÖn tich tù nhiªn c¶ níc ,n¨m 2000 chiÕm 1,4%diÖn tÝch tù nhiªn c¶ níc .TØ lÖ ®Êt ®« thÞ tuy thÊp nhng l¹i cã mét gi¸ trÞ lín ,lµ nguån thu quan träng vµ v« tËn ,nªn ph¶i cã c¬ chÕ khai th¸c vµ sö dông ®óng ®¾n ,phï hîp víi qui luËt thÞ trêng . C¨n cø theo qui ®Þnh cña luËt ®Êt ®ai ngµy 17/8/1994,chÝnh phñ ban hµnh NghÞ ®Þnh 87/cp vÒ qui ®Þnh khung gi¸ ®Êt ,bao gåm c¶ ®Êt ®« thÞ . Ngµy 14/11/1994 liªn bé tµi chÝnh ,x©y dùng ,tæng côc ®Þa chÝnh ,ban vËt gi¸ chÝnh phñ ®· cã th«ng t 94/TTLB híng dÉn thi hµnh NghÞ ®Þnh trªn. Trªn c¬ së c¸c v¨n b¶n trªn ,UBND c¸c tØnh ,thµnh ®¨ cã qui ®Þnh vÒ gi¸ ®Êt ®« thÞ t¹i ®Þa ph¬ng m×nh. II) T×nh h×nh ®Þnh gi¸ ®Êt ®« thÞ níc ta hiÖn nay. §Þnh gi¸ ®Êt ®« thÞ trong nh÷ng n¨m qua ®· mang l¹i nh÷ng kÕt qu¶ quan träng .Tríc hÕt nã lµ c¬ së ®Ó thùc hiÖn c¬ chÕ giao ®Êt cã thu tiÒn sö dông ®Êt nhê vËy t¹o ra nguån thu rÊt lín ®Ó sö dông vµo môc ®Ých c¶i t¹o vµ x©y dùng ®« thÞ .Tuy nhiªn, ®Þnh gi¸ ®Êt ®« thÞ lµ vÊn ®Ò míi mÎ ®èi víi níc ta cho nªn thùc tÕ nã diÔn ra rÊt phøc t¹p vµ cßn nhiÒu bÊt cËp, cha hîp lý ...khiÕn cho ®Êt ®« thÞ cha ph¸t huy hÕt vai trß kinh tÕ cña nã. II.1) Ph¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ ®Êt ®« thÞ. 1_ Ph¬ng ph¸p ®Þnh khung gi¸ gi¸ ®Êt ®« thÞ Qua tæng kÕt vÒ c¸c nghiªn cøu lÝ luËn vµ tiÕp cËn thùc tÕ thÞ trêng ®Êt ®« thÞ ViÖt Nam ,®· cho phÐp ®a ra kÕt luËn lµ :Gi¸ ®Êt ®« thÞ lµ mét thùc tÕ kh¸ch quan,viÖc ®Þnh gi¸ ®Êt ®« thÞ ph¶i c¨n cø vµo lo¹i ,vÞ trÝ ,chøc n¨ng cña ®« thÞ ,gi¸ trÞ sö dông ,kh¶ n¨ng sinh lîi vµ môc ®Ých sö dông cña thöa ®Êt phï hîp víi gi¸ thÞ trêng . * §èi tîng vµ ph¹m vi ®Þnh gi¸ cña ph¬ng ph¸p nµy : dÞnh gi¸ ®Êt ®« thÞ theo ®Þnh nghÜa t¹i §55- L§ §vµ nghÞ ®Þnh 88/cp-17/8/1994 cña chÝnh phñ trªn ph¹m vi c¶ níc . * C¨n cø :Ph¬ng ph¸p ®Þnh khung gi¸ ®Êt ®« thÞ c¨n cø vµo 3 yÕu tè :lo¹i ®« thÞ (gåm 5 lo¹i );lo¹i ®êng phè (gåm 3®Õn 4lo¹i )®îc x¸c ®Þnh chñ yÕu c¨n cø vµo vÞ trÝ, kh¶ n¨ng sinh lîi ,møc ®é hoµn thiÖn c¬ së h¹ tÇng ;vÞ trÝ ®Êt trong ®« thÞ(5 vÞ trÝ).ë mçi vÞ trÝ ®Òu qui ®Þnh gi¸ tèi thiÓu ,gi¸ tèi ®a ®Ó lµm cø qui ®Þnh gi¸ cô thÓ cho tõng l« ®Êt ,®¶m b¶o gi¸ ®Þa ph¬ng kh«ng vît qu¸ khung gi¸ do nhµ níc qui ®Þnh . *Ph¬ng ph¸p vµ néi dung ®Þnh khung gi¸ ®Êt ®« thÞ dîc qui ®Þnh trong NghÞ ®Þnh 87/cp cã néi dung nh sau: -Qui ®Þnh râ ph¹m vi, ranh giíi ®Êt ®« thÞ gåm 3 loai ®Êt :®Êt trong néi thµnh , néi thÞ,®Êt ®« thÞ ho¸ ven ®«,vµ ®Êt sÏ ®« thÞ ho¸ . Lµm chÝnh x¸c l¹i c¸c gi¸ trÞ khung ghi trong b¶ng gi¸ ,trªn c¬ së tæng kÕt gi¸ c¸c nhãm ®« thÞ trªn ®Þa bµn c¶ níc . X¸c ®Þnh l¹i hÖ sè ®iÒu chØnh khung gi¸ ®èi víi tõng nhãm ,lo¹i ®« thÞ trªn c¬ së hoµn chØnh l¹i ph¬ng ph¸p ph©n loai ®« thÞ ,coi träng yÕu tè vÞ trÝ ®« thÞ trong viÖc ®iÒu chØnh khung gi¸ ®Êt . Híng dÉn bæ sung ph¬ng ph¸p ph©n vïng ,ph©n tuyÕn vµ ph©n ®iÓm ®Ó ¸p dông thèng nhÊt trong c¶ níc .§èi ph¬ng ph¸p ph©n vïng chØ ¸p dông cho c¸c ®« thÞ cã tÝnh ®ång nhÊt vÒ mét kh«ng gian ,cßn c¸c ®« thÞ kh¸c chØ ¸p dông ph¬ng ph¸p ph©n tuyÕn . - Trªn c¬ së khung gi¸ ®Êt,nªn bæ sung lu«n gi¸ thuª ®Êt ®Ó tiªn ¸p dông - VÒ môc ®Ých sö dông ®Êt ,híng dÉn kü viÖc x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt n«ng nghiÖp, l©m nghiªp,chuyªn dïng khi chuyÓn sang môc ®Ých x©y dùng ®« thÞ ,chñ yÕu lµ x¸c ®Þnhgi¸ gèc ®« thÞ cã tÝnh thªm c¶ chi phÝ ®Òn bï thiÖt h¹i vÒ ®Êt n«ng nghiÖp khi sö dông vµo môc ®Ých kh¸c. NghÞ ®Þnh 87/cp ®a ra b¶ng gi¸ ®Êt ®« thÞ nh sau: Lo¹i ®« thÞLo¹i ®êng phè Møc gi¸ chuÈn theo vÞ trÝ ®Êt VÞ trÝ 1VÞ rÝ2VÞ trÝ 3VÞ trÝ 4TTT§TTT§TTT§TTT§Lo¹i 1 1460011002760690013803450460115022700675016204050810202527067531800450010802700340135028045049002250540135027067590225Lo¹i 2126006500156039007801950260650219654875117029255801450190475318004500760195039097513032547101775420105021052570175 Lo¹i 311600400026024004001000130325212003000720180030075010025033002000480120020050070175440010002406001002503075 Lo¹i 41800200048012002005007017526001500360200150375501253400100024060010025030754200500120300501251640 Lo¹i 516001500330325150375501252400100022035010025030753200500110375501251640 TT- tèi thiÓu ,T§- tèi ®a , d¬n vÞ 1000®/m2. Theo qui ®Þnh hiÖn hµnh ,th× trong c¸c ®« thÞ níc ta hiÖn nay chia lµm 4 lo¹i ®êng phè theo c¸c tiªu thøc :kh¶ n¨ng sinh lêi ,møc ®é hoµn thiÖn cc¬ ssë h¹ tÇng vµ gi¸ ®Êt thùc tÕ,nh sau: Lo¹i ®êng phèKh¶ n¨ng sinh lîiMøc ®é hoµn thiÖn së h¹ tÇngGi¸ ®Êt thùc tÕ§êng phè lo¹i IThuËn lîi ®èi víi SXKD,du lÞch, sinh ho¹tRÊt ®ång béGi¸ ®Êt thùc tÕ cao nhÊt§êng phè loai IIThuËn lîi ®èi víi SXKD,du lÞch, sinh ho¹tT¬ng ®èi ®ång béGi¸ ®Êt thùc tÕ TB thÊp h¬n gi¸ ®Êt thùc tÕ TB dêng phè lo¹i I§êng phè lo¹i IIIT¬ng ®èi thuËn lîi ®èi víi SXKD, du lÞch, sinh ho¹tC¬ së h¹ tÇng chñ yÕu ®ång bé:cÊp ®iÖn ,níc ,tho¸t nícGi¸ ®Êt thùc tÕ TB thÊp h¬n gi¸ ®Êt thùc tÕ TB dêng phè lo¹i II§êng phè lo¹iIVC¸c ®êng phè cßn l¹iKh«ng ®ång bé, cßn nhiÒu khã kh¨n Gi¸ ®Êt thùc tÕ TB thÊp nhÊt vµ thÊp h¬n gi¸ ®Êt thùc tÕ ®êng phè lo¹i III * HÖ sè ®iÒu chØnh khung gi¸ ®Êt K : Trªn c¬ së c¸c v¨n b¶n cña chÝnh phñ vÒ gi¸ ®Êt ,UBND c¸c tØnh ,thµnh ®· cã qui ®Þnh vÒ gi¸ ®Êt ®« thÞ t¹i ®Þa ph¬ng m×nh ,tuy nhiªn chªnh lÖch gi¸ ®Êt cïng h¹ng ë cÊc ®« thÞ lµ rÊt lín ,do ®ã hÖ sè ®iÒu chØnh khung gi¸ cïng h¹ng ë c¸c ®« thÞ lµ rÊt lín ,v× vËy hÖ sè ®iÒu chØnh khung gi¸ ®Êt k= 0,8-1,2 lÇn t¹i nghÞ ®Þnh 87/cp cña chÝnh phñ ®· ®îc ®iÒu chinh t¹i quyÕt ®Þnh sè 302 /TTG ngµy 13/5/1996 nh sau:’ trong trêng hîp cïng mét lo¹i ®Êt cã kh¶ n¨ng sinh lêi kh¸c nhau ,møc ®é hoµn thiÖn c¬ së h¹ tÇng kh¸c nhau ,th× ®Þa ph¬ng ®îc phÐp vËn dông hÖ sè ®iÒu chØnh khung gi¸ k tõ 0,8-1,8 lÇn møc gi¸ cïng lo¹i ®« thÞ ,lo¹i ®êng phè vµ vÞ trÝ ®Êt trong qui ®Þnh b¶ng khung gi¸ ®Êt ®« thÞ’. * Nh÷ng vÊn ®Ò bÊt cËp trong ph¬ng ph¸p nµy: + Theo qui ®Þnh §12-L§§ :’chÝnh phñ qui ®Þnh khung c¸c loai gi¸ ®Êt ®èi víi tõng vïng vµ theo tõng thêi gian’ .ViÖc qui ®Þnh khung còng cã nghÜa lµ s¾p xÕp nh÷ng m¶nh ®Êt ,l« ®Êt ...vµo cïng lo¹i hoÆc mét vïng cã møc gi¸ t«ng ®èi gÇn nhau vµo mét chç ®Ó x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt,v× mçi l« ®Êt trong thùc tÕ cã møc gi¸ kh¸c nhau.ViÖc h×nh thµnh gi¸ ®Êt lµ c¶ mét qu¸ tr×nh vµ biÕn ®éng theo chiÒu híng t¨ng lªn cña søc Ðp d©n sè vµ ph¸t triÓn kinh tÕ, gi¸ ®Êt phô thuéc vµo nhiÒu yÕu tè kh¸ch quan nh m« trêng ,qui ho¹ch x©y dng ...phô thuéc vµo c¸c chÝnh s¸ch ®iÒu tiÕt cña nhµ níc .V× thÕ trong qu¸ tr×nh vËn ®éng theo chiÒu ph¸t triÓn th× gi¸ ®Êt cã lóc th¨ng, lóc trÇm ë khu vùc nµy (vïng nµy )hay khu vùc kh¸c (vïng kh¸c ),c¸ biÖt cã sù th¨ng trÇm ë c¶ mét ph¹mvi lín .Ngoµi ra cßn cã c¸cvÊn ®Ò nh :vïng cã tiªu chuÈn g× ?c¶ níc sÏ ph©n lµm bao nhiªu vïng ?N¬i nµo ,vïng nµo cã chung mét khung gi¸ ®Êt ?khung gi¸ cña mçi lo¹i ®Êt cë mét vïng sÏ nh thÕ nµo ?...®Òu lµ nh÷ng vÊn ®Ò kh«ng ®¬n gi¶n .H¬n n÷a nh÷ng kh¸i niÖm vÒ vïng còng chØ cã tÝnh chÊt t¬ng ®èi ,c¸c lo¹i ®Êt th× lu«n cã sù chuyÓn biÕn tõ lo¹i nµy sang lo¹i kh¸c vµ trong mét lo¹i ®Êt th× sù ®Çu t gia t¨ng ë mét vïng vµ mçi vïng còng rÊt kh¸c nhau. +VÒ ph©n lo¹i ®« thÞ ®Ó x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt ®« thÞ :§©y lµ viÖc lµm dùa trªn ®Æc tÝnh kh vùc (vïng ) vµ tÝnh c¸ biÖt cña gi¸ ®Êt còng nh quan hÖ cung cÇu vÒ ®Êt cña tõng lo¹i ®« thÞ .Nªn vÒ t duy vÜ m«, gi¸ ®Êt ®îc x¸c ®Þnh theo tõng lo¹i ®« thÞ hiÖn nay ë níc ta lµ chñ yÕu dùa theo tiªu chuÈn hµnh chÝnh, chÝnh trÞ,kü thuËt ...cha thËt g¾n víi kinh tÕ ,x· héi vµ thÞ trêng,vÝ nh thµnh phè Nam §Þnh,Qui Nh¬n,CÇn Th¬,Biªn Hoµ ®Òu lµ ®« thÞ lo¹i Ii,nhng gi¸ ®Êt thùc tÕ còng nh gi¸ ®Êt do ®Þa ph¬ng qui ®Þnh rÊt kh¸c nhau .HoÆc cïng lµ ®« thÞ lo¹i V (thÞ trÊn ),nhng gi¸ ®Êt cña ®« thi ë vïng sau, vïng xa ,miÒn nói thÊp h¬n cña ®« thÞ ë ®ång b»ng ,gÇn c¸c trung t©m kinh tÕ v¨n ho¸ hoÆc gÇn c¸c ®« thÞ lín .Do vËy ,cÇn ph¶i ph©n lo¹i thÕ nµo ,cho phï hîp víi thùc tÕ ®ang lµ lín ®îc ®Æt ra. +Ngoµi nh÷ng vÊn ®Ò trªn ,ph¬ng ph¸p ®Þnh khung gi¸ ®Êt ®« thÞ cßn nhiÒu nh÷ng vÊn ®Ò cÇn hoµn thiÖn vµ ®iÒu chØnh thêng xuyªn nh :nh ph©n lo¹i ®êng phè,vÞ trÝ .. + Ph¬ng ph¸p nµy cha cã nguyªn t¾c chÝnh thøc thøc nµo ®îc qui ®Þnh mµ chØ vËn dông c¸c nguyªn t¾c ®Þnh gÝa trªn thÕ giíi . 2)Ph¬ng ph¸p x©y dùng b¶ng gi¸ chi tiÕt . Môc ®Ých cña ph¬ng ph¸p nµy chÝnh lµ nh»m ®¶m b¶o tÝnh kh¸ch quan cña gi¸ ®Êt t¹i c¸c ®Þa ph¬ng trong c¶ níc (do t×nh t×nh h×nh qu¶n lý ®Êt ®ai vµ sù biÕn ®éng ®Êt ®ait¹i c¸c ®Þa ph¬ng lµ khacnhau . Trªn c¬ së NghÞ ®Þnh 87/cp,hÞen nay mçi ®Þa ph¬ng ¸p dôngtr×nh tù ph¬ng ph¸p vµ néi dung x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt phï hîp víi ®Þa ph¬ng m×nh. *§èi tîng vµ ph¹m vi ®Þnh gi¸ ®Êt ®« thÞ cña ph¬ng ph¸p nµy: UBND c¸c tØnh, thµnh ®Þnh gi¸ ®Êt ®« thÞ trªn ®Þa bµn ®« thÞ do ®Þa ph¬ng qu¶n lý . * C¨n cø :Ph¬ng ph¸p nµy c¨n cø vµo khung gi¸ ®Êt ®« thÞ do chÝnh phñ ban hµnh, (trong ®ã gåm lo¹i ®« thÞ (gåm 5 lo¹i );lo¹i ®êng phè (gåm 3®Õn 4 lo¹i )®îc x¸c ®Þnh chñ yÕu c¨n cø vµo vÞ trÝ, kh¶ n¨ng sinh lîi ,møc ®é hoµn thiÖn c¬ së h¹ tÇng ;vÞ trÝ ®Êt trong ®« thÞ(5 vÞ trÝ) ); lo¹i ®« thÞ cña ®« thÞ m×nh; ®ång thêi dùa theo sù ph¸t triÓn kinh tÕ cña tõng ®« thÞ mµ UBND tØnh, thµnh ®ã ®iÒu chØnh gi¸ ®Êt cho hîp lý. *Ph¬ng ph¸p vµ néi dung x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt ®èi víi tõng ®« thÞ cho c¶ níc gåm 4 bíc sau: Bíc 1:X¸c ®Þnh khung gi¸ ®Êt tong øng víi lo¹i ®« thÞ:c¨n cø vµo lo¹i ®« thÞ vµ khung gi¸ ®Êt cu¶ chÝnh phñ cã thÓ x¸c ®Þnh khung gi¸ ®Êt ®« thÞ®ã . Bíc 2: §iÒu tra thùc tr¹ng gi¸ ®Êt ®« thÞ theo thÞ trêng t¹i thêi ®iÓm x¸c ®Þnh gi¸,cÇn chó ý tíi c¸c vÊn ®Ò sau : + X¸c ®Þnh ph¹m vi, ranh giíi ®Êt ®« thÞ. + X¸c ®Þnh c¸c tuyÕn chñ ®¹o ®Ó ®iÒu tra qui luËt ph©n bæ theo tuyÕn . + X¸c ®Þnh c¸c trung t©m thu hót chñ ®¹o vµ gi¬Ý h¹n vïng ¶nh hëng cña nã . +X¸c ®Þnh c¸c vÞ trÝ t¬ng quan so víi ®êng ®Ó ®iÒu tra qui luËt ph©n bè gi¸ theo ®iÓm ,t¬ng øng víi tõng líp l« ®Êt tÝnh tõ mÆt ®êng trë vµo. Bíc 3:Ph©n lo¹i vïng,®êng vÞ trrÝ ®Êt. Bíc 4: LËp b¶n ®å gi¸ ®©t vµ x¸c ®Þnh khung gia s®Êt cho ®« thÞ. Gi¸ ®Êt cña l« ®Êt trong tõng vïng t¬ng øng víi vÞ trÝ tõng tuyÕn ®êng vµ vÞ trÝ ®îc x¸c ®Þnh theo c«ng thøc sau: Gi j =Gk * K; trong ®ã - Gi j -gi¸ ®Êt ®« thÞ lo¹i i,t¹i vÞ trÝ j _ Gk-khung gi¸ ®Êt ®« thÞ do chÝnh phñ qui ®Þnh ; K - hÖ sè ®iÒu chØnh t¬ng øng víi tuyÕn ®êng ,vÞ trÝ . VÝ dô b¶ng gi¸ ®Êt khu vùc néi thµnh cña Thµnh Phè Hµ Néi -trong quyÕt ®Þnh Sè 3519/Q§-UB-ngµy 12/9/1997. ®¬n vÞ 1000®/m2 Lo¹i ®êng phè Møc gi¸ theo vÞ trÝVÞ trÝ 1VÞ trÝ 2VÞ trÝ 3VÞ trÝ 4Lo¹i IMøc A9800392023501410Møc B7800321018701150Lo¹i IIMøc A630025201510910Møc B505020201210730Lo¹i IIIMøc A40401620970580Møc B32301300780470Lo¹iIVMøc A2200880530320Møc B1540620370225 *Nh÷ng vÊn ®Ò bÊt cËp vÒ ph¬ng ph¸p nµy : +Tõ thùc tÕ vÒ tæ chøc thùc hiÖn x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt cho thÊy,b¶ng gi¸ chi tiÕt vÒ gi¸ ®Êt ®« thÞ lµ ph¬ng ph¸p phï hîp víi níc ta.Tuy nhiªn,b¶ng gi¸ ®Êt ®« thÞ cha c¨n cø s¸t víi thùc tÕ thÞ trêng, sù thay ®æi cña nã rÊt chËm ch¹p kh«ng theo kÞp vµ c¸ch qu¸ xa biÕn ®éng thÞ trêng bÊt ®éng s¶n.Cã thÓ lÊy vÝ dô ë thµnh phè Hµ Néi ®êng phè lo¹i I møc A lµ 9800000®/m2 nhng gi¸ thùc tÕ cao h¬n g©p 2-5 lÇn. +Còng nh ph¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ khung,ph¬ng ph¸p nµy cha cã nguyªn t¾c ®Þnh gi¸ chÝnh thøc nµo,nã vËn dông nguyªn t¾c ®Þnh gi¸ trªn thÕ giíi. II.2) VÊn ®Ò gi¸ ®Êt ®« thÞ hiÖn nay vµ c«ng t¸c ®Òn bï gi¶i phãng mÆt b»ng. Gi¸ ®Êt ®« thÞ do nhµ níc qui ®Þnh,hiÖn nay cßn qóa thÊp so víi gi¸ thÞ trêng . Víi sù thay ®æi 3 lÇn trong gÇn 8 n¨m (N§ 80/cp-1993,N§ 87/cp-1994,N§ 17/cp-1998 ) khung gi¸ c¸c lo¹i ®Êt cña chÝnh phñ ,cïng víi kho¶ng vµi n¨m 1 lÇn b¶ng gi¸ cña UBND c¸c tØnh ,thµnh,víi sù biÕn ®éng kinh tÕ x· héi rÊt kh¸c nhau cña 61 tØnh ,thµnh trªn nhiÒu khu vùc,®« thÞ kh¸c nhau ®· lµm cho kho¶ng c¸ch gi· gi¸ ®Êt ®« thÞ cña nhµ níc víi gi¸ ®Êt thùc tÕ trªn thÞ trßng qu¸ xa , vît ra khái tÇm qu¶n lý cña nhµ níc ,t¹o ra nhiÒu m©u thuÉn x· héi . Mét sè níc l¸ng giÒng nh Th¸i Lan ,chÝnh phñ thêng ®¶m b¶o chªnh lÖch gi¸ kh«ng qu¸ 20%.Nhng ë níc ta,®Æc biÖt lµ Hµ Néi ,TP HCM cã lóc cßn chªnh lÖch tíi hµng chôc lÇn. ChØ trong vßng 3 n¨m tõ 1991 ®Õn 1993 gi¸ nhµ ®Êt ®· t¨ng b×nh qu©n tõ 3 ®Õn 5 lÇn trªn ph¹m vi c¶ níc ,c¸ biÖt cßn cã n¬i t¨ng h¬n 10 lÇn .ViÖc t¨ng gi¸ kÝch thÝch ngêi d©n ®Çu t nhiÒu h¬n vµo kinh doanh bÊt ®äng s¶n ,dÉn ®Õn c¬n sèt gi¶ t¹o n¨m 1991-1993 . Nguyªn nh©n cña nh÷ng bÊt cËp vÒ gi¸ ®Êt ®« thÞ: cßn qu¸ thÊp so víi gi¸ thÞ trêng ,cha chÝnh x¸c ,hîp lý...th× cã nhiÒu, trong ®ã cã thÓ thÊy ®ã lµ do sù thay ®æi,®iÒu chØnh gi¸ ®Êt cña nhµ níc cßn qu¸ chËm ,cha s¸t víi thùc tÕ . §iÒu ®ã ®· g©y ra nh÷ng khã kh¨n ,h¹n chÕ trong c«ng t¸c qu¶n lý ®Êt ®ai,trong ®ã cã c«ng t¸c ®Òn bï ®Êt ®ai gi¶i phãng mÆt b»ng . Gi¸ ®Òn bï cña nhµ níc ®îc x¸c ®Þnh trªn tõng h¹ng ®Êt ,tõng lo¹i ®Êt theo NghÞ ®Þnh 80/cp -ngµy 6/11/1993 thêng thÊp h¬n so víi gia thÞ trêng, g©ykhã kh¨n cho c«ng t¸c ®Òn bï.§Þnh gi¸ ®Ó ®Òn bï thiÖt h¹i ®îc ph¸p luËt qui ®Þnh ®Çy ®ñ h¬n trong N§ 22/cp n¨m 1998 ,víi tr×nh tù thµnh lËp héi ®ång ®Òn bï thiÖt h¹i ,cã héi ®ång thÈm ®Þnh tr×nh UBND cÊp tØnh phª duyÖt ph¬ng ¸n ®Òn bï mµ gi¸ ®Êt ®Òn bï lµ quan träng nhÊt .Song ®a sè c¸c thµnh viªn cña héi ®ång lµm theo chÕ ®é kiªm nhiÖm ,kh«ng chuyªn tr¸ch . §©y lµ h¹n chÕ ,thÓ hiÖn ®Þnh gi¸ cã tÝnh hµnh chÝnh ,cha ®i s©uvµo b¶n chÊt ,néi dung tµi s¶n .Thªm vµo ®ã , lµ gi¸ ®Òn bï thÊp h¬n nhiÒu so víi gÝa thÞ trêng ,nhÊt lµ ë c¸c ®« thÞ lín, trung t©m thµnh phè ,g©y nªn nhiÒu khiÕu kiÖn phøc t¹p. II .3) VÊn ®Ò vÒ c¬ quan ®Þnh gi¸ ®Êt ®« thÞ níc ta. Cho ®Õn nay ,ph¸p luËt còng cha qui ®Þnh ®Ó mét c¬ quan nµo chuyªn tr¸ch vÒ ®Þnh gi¸ ®Êt .ban vËt gi¸ chÝnh phñ qu¶n lý vÒ gi¸ ,song nhiÒu v¨n b¶n vÒ gi¸ ®Êt ,chÝnh phñ l¹i giao cho bé tµi chÝnh chñ tr× so¹n th¶o,theo dâi kiÓm tra híng dÉn .Tæng côc ®Þa chÝnh lµ c¬ quan qu¶n lý ®¸t ®ai trong c¶ níc ,còng cha ®îc thùc hiÖn chøc n¨ng vÒ gi¸ ®Êt .§©y còng lµ mét trong nh÷ng nguyªn nh©n lµm gi¶m hiÖu qu¶ qu¶n lý nhµ níc vÒ ®Êt ®ai ,vÒ gi¸ ®Êt ,vÝ nh viÖc tæ chøc thùc hiÖn,kiÓm tra ,gi¸m s¸t , ®iÒu chØnh khung b¶ng gi¸ ®Êt .Cßn ë cÊp ®Þa ph¬ng ,hiÖn nay còng cha thèng nhÊt vÒ c¬ quan chuyªn tr¸ch gióp UBND tØnh ,thµnh trong viÖc ®Þnh gi¸ ®Êt vµ còng cha cã sù híng dÉn vÒ nghiÖp vô ®Þnh gi¸ ®Êt tõ trung ¬ng. VÊn ®Ò cha cã c¬ quan nµo thùc sù chuyªn tr¸ch vÒ ®Þnh gi¸ ®Êt ,®· lµm cho viÖc ®Þnh gi¸ ®¸t hiÖn nay cha tèt .§iÒu ®ã lµ trong nh÷ng nguyªn nh©n lµm cho viÖc qu¶n lý thÞ trêng b¸t ®éng s¶n hiÖn nay gÆp nhiÒu khã kh¨n ,thÞ trêng ®ã lén xén,®Æc biÖt khi x¶y ra nh÷ng c¬n sèt vÒ gi¸ c¶ ®Êt tõ hiÖn thùc cung- cÇu gi¶ t¹o cña thÞ trêng . PhÇn III. Mét sè biÖn ph¸p nh»m hoµn thiÖn ®Þnh gi¸ ®Êt ®« thi cña níc ta. A)C¸c biÖn ph¸p hoµn thiÖn ®Þnh gi¸ ®Êt ®« thÞ cña níc ta. I)Quan ®iÓm,nhiÖm vô vµ ph¬ng híng trong ®Þnh gi¸ ®Êt ®« thÞ. 1). Quan ®iÓm. *VÒ së h÷u vµ sö dông ®Êt ®ai . §Êt ®ai lµ së h÷u toµn d©n do nhµ níc thèng nhÊt qu¶n lý.Cã thÓ nãi së h÷u toµn d©n vµ së h÷u nhµ níc lµ mét .C¸c c¸ nh©n ,tæ chøc ®îc nhµ níc giao ®Êt ®Ó sö dông ph¶i tu©n theo c¸c qui ®Þnh cña ph¸p luËt,cã quyÒn vµ nghÜa vô theo qui ®Þnh cña ph¸p luËt . * VÒ ®Êt ®ai lµ t liÖu s¶n xuÊt tham gia vµo thÞ trêng . Trong qu¸ tr×nh ph¸t triÓn kinh tÕ x· héi ,trong c¬ chÕ thÞ trêng ngµy nay , ®Êt ®ai ®· trë thµnh ®èi tîng cña sù trao ®æi ,chuyÓn nhîng ,cÇm cè ,thÕ chÊp thuª mín .Nh vËy ®Êt ®ai tham gia vµo thÞ trêng vµ chÞu sù chi phèi cña c¸c qui luËt thÞ trêng nh:qui luËt cung cÇu ,gi¸ trÞ ,c¹nh tranh...®Æc biÖt lµ ®Êt ®« thÞ lu«n rÊt nh¹y c¶m víi c¸c qui luËt ®ã. * VÒ vai trß cña nhµ níc trong ®Þnh gi¸. Nhµ níc lµ ngêi ®Þnh gi¸,®Þnh gi¸ ®Êt lµ c«ng cô ®Ó nhµ níc thùc hiÖn chøc n¨ng qu¶n lý ®Êt ®ai cña m×nh nh»m ®¶m b¶o sù qu¶n lý thèng nhÊt vÒ ®Êt ®ai vµ kiÓm so¸t ®îc c¸c biÕn ®éng vÒ ®Êt trªn thÞ trêng .HiÖn nay,chÝnh phñ qui ®Þnh khung gi¸ c¸c lo¹i ®Êt ,UBND c¸c tØnh ,thµnh c¨n cø vµo ®ã (hiÖn nay lµ N§87/cp) ®Ó x©y dùng b¶ng gi¸ ®Êt phï hîp víi ®Þa ph¬ng m×nh . * §Þnh gi¸ ph¶i phï hîp víi t×nh h×nh kinh tÕ x· héi ,®iÒu kiÖn cô thÓ cña tõng ®« thÞ. Nhµ níc ®Þnh híng vµ ®Þa ph¬ng thùc hiÖn x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt .ViÖc ®Þnh gi¸ ®Êt ®« thÞ ph¶i phï hîp víi tõng ®« thÞ. V× ®« thÞ cã 5 lo¹i vµ tõng ®« thÞ cuüng rÊt kh¸c nhau ,nªn ph¶i ®Þnh gi¸ s¸t víi t×nh h×nh tõng ®« thÞ sao cho hîp lý . * VÒ ®Þnh gi¸ ®Êt ®« thÞ. Qua tæng kÕt vÒ c¸c nghiªn cøu lÝ luËn vµ nh÷ng tiÕp cËn trªn thÞ trêng ®Êt ®« thÞ ViÖt Nam gÇn ®©y ,cho phÐp bíc ®Çu ®a ra quan ®iÓm :Gi¸®Êt ®« thÞ lµ mét thùc tÕ kh¸ch quan, viÖc x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt ®« thÞ ph¶i c¨n cø vµo lo¹i ,vÞ trÝ , chøc n¨ng cña ®« thÞ,gi¸ trÞ sö dônh cña l« dÊt ,phï hîp víi thÞ trêng . 2 ) Ph¬ng híng nhiÖm vô trong ®Þnh gi¸ ®Êt ®« thÞ. ChÝnh phñ ®a ra NghÞ ®Þnh 87/cp qui ®Þnh khung gi¸ c¸c lo¹i ®Êt ,UBND c¸c tØnh ,thµnh c¨n cø vµo ®ã ®Ó x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt phï hîp víi ®Þa ph¬ng m×nh . Trªn thùc tÕ tÝnh kh¶ thi cña NghÞ ®Þnh lµ kh«ng cao ,viÖc ¸p dông khung gi¸ 87/cp vµo thùc tÕ cßn nhiÒu khã kh¨n vµ viÖc thùc hiÖn NghÞ ®Þnh nµycßn n¶y sinh nhiÒu vÊn ®Ò cÇn ph¶i gi¶i quyÕt . C¨n cø vµo tinh thÇn nghÞ quyÕt ®¹i héi lÇn thø VIII cña §¶ng ,c¨n vµo thùc tiÔn tån t¹i vÒ gi¸ ®Êt hiÖn nay ,gi¸ ®îc söa ®æi ,bæ sung lÇn nµy ph¶i gi¶i quyÕt ®îc nh÷ng nhiÖm vô sau: + Thø nhÊt :Gi¸ ®Êt do nhµ níc ban hµnh ph¶i ®iÒu chØnh ®îc tÊt c¶ c¸c mèi quan hÖ vÒb ®Êt ®ai gi÷a nhµ níc vµ ngêi sö dông ®Êt ®ã lµ: Mäi quan hÖ vÒ giao ®Êt ,cho thuª ®Êt Quan hÖ thu ®Êt Quan hÖ thuÕ kho¸ vµ c¸c kho¶n thu tõ ®Êt vµ c¸c kho¶n chi thu ®Êt +Thø hai :gi¸ ®Êt ph¶i gãp phÇn b¶o ®¶m cho nhµ níc n¾m vµ qu¶n lý tèt thÞ trêng bÊt ®émg s¶n. §©y lµ vÊn ®Ò hÕt søc quan träng, ®¸t ®ai lµ mét bé phËn quan träng cña thÞ trêng bÊt ®éng s¶n. Thùc chÊt thÞ trêng ®Êt ®ai lµ thÞ trêng chuyÓn nhîng quyÒn sö dông ®Êt; v× thÕ nhiÖm vô nµy ®îc giÈi quyÕt theo nh÷ng néi dung sau: Tríc hÕt ph¶i ®¶m b¶o ®îc gi¸ dÊt doNhµ níc quy ®Þnh trong c¸c trêng hîp giao ®Êt vµ thu håi ®Çt (thu tiÒn sö dông ®Êt, ®Òn bï thiÖt h¹i vÒ ®Êt) ph¶i s¸t víi gi¸ thùc tÕ; cßn gi¸ ®Êt ®Ó ¸p dông c¸c lo¹i thuÕ th× ph¶i æn ®Þnh trong mét thêi gian dµi cã thÓ tõ 3-5 n¨m. - Quy ®Þnh ph¹m vi ®Êt ®îc chuyÓn quyÒn sö dông vµ ¸p dông gi¸ s¸t thùc tÕ vµ cã ®ñ thuËn lîi cho Nhµ níc kiÓm so¸t ®îc tÊt c¶ nh÷ng trêng hîp chuyÓn quyÒn quyÒn sö dông ®Êt. Quy ®Þnh gi¸ ®Êt ®Ó tÝnh gi¸ bÊt ®éng s¶n mµ Nhµ níc giao cho tæ chøc vµ coi ®ã nh mét kho¶n ®Çu t cña ng© s¸ch Nhµ níc cho tæ chøc. - Quy ®Þnh viÖc thùc hiÖn kÕ ho¹ch ng©n s¸ch Nhµ níc. Khi c¬ quan Nhµ níc chuyªn ngµnh tr×nh cÊp cã thÈm quyÒn ra quyÕt ®Þnh giao ®Êt, thu håi ®Êt ®Ó cho thuª hoÆc giao th× ®ång thêi ph¶i quyÕt ®Þng c¶ ph¬ng ¸n tµi chÝnh do c¬ quan tµi chÝnh x©y dùng. + Thø Ba: §¶m b¶o thÓ chÕ ho¸ ®îc nh÷ng kh¸i niÖm vÒ gi¸ ®Êt, tiÒn sö dông ®¸t, gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt, gi¸ trÞ vèn ®Êt v..v.. ®Ó thuËn lîi trong c«ng t¸c qu¶n lý. + Thø t : Mét sè chÝnh s¸ch thuÕ ®Êt cÇn ®îc ®ái míi theo híng tÝnh tÝnh thuÕ trªn gi¸ trÞ tµi s¶n ®Êt nh thuÕ ®¸t vµ gi¸ trÞ t¨ng thªm cña ®Êt nh thuÕ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt. + Thø n¨m : Quy ®Þnh vÒ c¬ quan ®Þnh gi¸ ®Êt vµ kiÓm tra viÖc quy ®Þnh gi¸ ®Êt. C¨n cø vµo nh÷ng ®Þnh híng trªn ®©y, tríc m¾t viÖc söa ®æi, bæ sung vÒ gi¸ ®Êt cã thÓ tËp trung vµo c¸c vÊn ®Ò sau: Mét lµ: ChÝnh phñ vÉn ban hµnh khung gi¸ c¸c lo¹i ®Êt; nhng khung gi¸ míi ph¶i ®¶m b¶o bao qu¸t vµ mÒm dÎo h¬n khung gi¸ hiÖn nay . Hai lµ: Nh÷ng vÊn ®Ò cã tÝnh nguyªn t¾c ®Ó x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt theo tõng lo¹i ®Êt ph¶i ®îc quy ®Þnh ngay trong nghÞ ®Þnh cña ChÝnh phñ, bao gåm: + X¸c ®Þnh h¹ng (lo¹i) ®Êt n«ng nghiÖp, ®Êt l©m nghiÖp, ®Êt khu d©n c n«ng th«n, ®Êt c¸c vïng ven ®« thÞ, ®Êt ®« thÞ, c¨n cø ®Ó ph©n h¹ng( lo¹i) ®Êt; c¨n cø x¸c ®Þnh vÞ trÝ ®Êt ph¶i víi thÞ g¾n trêng vµ lÊy kh¶ n¨ng sinh lîi cña ®Êt v.v... ®Ó lµm c¬ së cho viÖc x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt; Cô thÓ cho tõng l« ®Êt, vïng ®Êt, vÞ trÝ ®Êt. Xo¸ bá c¸ch quy ®Þnh 1 h¹ng ®Êt, 1vÞ trÝ cña 1lo¹i ®êng phè chØ cã 1 møc gi¸. + X¸c ®Þnh gi¸ ®Êt ®èi víi mçi vïng ®Êt cã tÝnh ®Æc thïhoÆc khi cã sù t¸c ®éng cña Nhµ níc mµ gi¸ ®Êt biÕn ®éng. + QuyÒn h¹n vµ tr¸nh nhiÖm cña Uû ban nh©n d©nn tØnh, thµnh phè trùc thuéc trung ¬ng. Ba lµ: C¬ chÕ ¸p dông gÝa ®Êt cho c¸c mèi quan hÖ vÒ ®Êt ®ai: + Gi¸ ®Êt dïng ®Ó thu c¸c lo¹i thuÕ, thu tiÒn thuÕ, x¸c ®Þnh gi¸ tµi s¶n khi giao ®Êt vµ thu lÖ phÝ tríc b¹ lµ gi¸ ®Êt do Uû ban nh©n d©n cÊp tØnh ban hµnh ®îc sö dông trong thêi gian tõ 3- 5 n¨m hoÆc cã thÓ l©u h¬n. + Gi¸ ®Êt dïng ®Ó thùc hiÖn c¸c quan hÖ chuyÓn dÞch quyÒn sö dông ®Êt ( thu tiÒn sö dông, ®Òn bï thiÖt h¹i, ®Êt gi¸), gi¸ ®Êt dïng ®Ó tÝnh gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt gãp vèn liªn doanh hoÆc thÕ chÊp ®Ó vay vèn ph¶i lµ gi¸ ®Êt s¸t thùc tÕ. Gi¸ ®Êt ¸p dông trong c¸c trêng h¬p nµy ®îc x¸c ®Þnh b»ng ph¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ do c¬ quan chuyªn ngµnh tr×nh UBND cÊp tØnh phª duyÖt. Bèn lµ : ph¶i quy ®Þnh vÒ c¬ quan ®Þnh gi¸ vµ kiÓm tra viÖc ban hµnh gi¸ ®Êt ë Trung ¬ng vµ ®Þa ph¬ng. C¬ quan ®Þnh gi¸ ®Êt cña Trung ¬ng; cña tØnh, thµnh phè trùc thuéc Trung ¬ng cã tr¸ch nhiÖm ®Þnh gi¸ ®Êt cô thÓ trong c¸c trêng hîp trªn tr×nh c¬ quan Nhµ níc cã thÈm quyÒn quyÕt ®Þnh. II) Mét sè biÖn ph¸p hoµn thiÖn ®Þnh gi¸ ®Êt ®« thÞ cña níc ta. C¨n cø vµo quan ®iÓm ,nhiÖm vô,ë trªn vµ t×nh h×nh thùc tÕ trong ®Þnh gi¸ ®Êt ®« thÞ .§Ó kh¾c phôc vµ hoµn thiÖn ®Þnh gi¸ ®Êt ®« thÞ hiÖn nay,cÇn ph¶i thùc hiÖn mét sè biÖn ph¸p c¬ b¶n sau: 1). Hoµn thiÖn ph¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ ®Êt ®« thÞ. Ph¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ ®Êt ®« thÞ hiÖn hµnh cña níc ta cßn nhiÒu bÊt cËp ,v× thÕ cÇn ph¶i hoµn thiÖn h¬n n÷a ph¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ ®Þnh gi¸ ®Êt ®« thÞ. §Ó hoµn thiÖn h¬n n÷a ph¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ ®Êt ®« thÞ cÇn ph¶i thùc hiÖn mét sè nh÷ng c«ng viÖc sau: -Nh÷ng vÊn ®Ò cã tÝnh nguyªn t¾c x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt ®« thÞ cÇn ph¶i ®îc qui ®Þnh ngay trong nghÞ ®Þnh cña chÝnh phñ . - HiÖn nay ,®Þnh gi¸ ®Êt nãi chung vµ ®Þnh gi¸ ®Êt ®« thÞ nãi riªng cha cã nguyªn t¾c chÝnh thøc nµo ®îc qui ®Þnh ,mµ chØ lµ vËn dông nguyªn t¾c ®Þnh gi¸ c¸c níc trªn thÕ giíi , nªn sím cã nguyªn t¾c ®Þnh gi¸ phï hîp . - §èi víi ph¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ khung :ph¶i hoµn thiÖn h¬n sao cho ®¶m b¶o tÝnh bao qu¸t h¬n ,chi tiÕt h¬n , phï h¬p h¬n khung gi¸ ®Êt ®« thÞ hiÖn nay, tøc lµ khung gi¸ ®Êt ®« thÞ cÇn ®îc ®iÒu tra trªn tõng ®« thÞ ,trªn c¬ së gi¸ thÞ trêng t¹i c¸c ®« thÞ...®ång thêi viÖc ph©n lo¹i ®êng phè cÇn ®îc ®iÒu chØnh thêng xuyªn ,cã thÓ ph©n lo¹i ®êng phè theo tõng khu vùc trung t©m ,cËn trung t©m, ven ®«. -§èi víi ph¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ chi tiÕt:UBND c¸c tØnh ,thµnh phè cÇn theo dâi sù biÕn ®éng cña gi¸ ®Êt ,kÞp thêi ®iÒu chØnh gÝa ®Êt cho phï hîp víi thùc tÕ . 2) T¨ng cêng nhËn thøc, hiÓu biÕt,®µo t¹o. §«Ý víi ngêi d©n sö dông ®Êt hiÖn nay,hä quan niÖm vÒ gi¸ ®Êt lµ gi¸ thùc tÕ chuyÓn nhîng trªn thÞ trêng ,nhng khi thùc hiÖn c¸c nghÜa vô vÒ ®Êt l¹i kh«ng muèn chÊp hµnh theo gi¸ nµy ,mµ muèn theo gi¸ qui ®Þnh cña nhµ níc ( thÊp h¬n nhiÒu so víi gi¸ thÞ trêng ). §èi víi ngêi lµm c«ng t¸c ®Þnh gi¸ ®Êt :gi¸ ®Êt lµ kh¸ch quan ,nhng viÖc ®Þnh gi¸ ®Êt lµ chñ quan nªn kh«ng tr¸nh khái sù chñ quan trong ®Þnh gi¸ , nhÊt lµ khi cã hÖ sè ®iÒu chØnh K ,th× viÖc sö dông tuú tiÖn hÖ sè ®ã kh«ng tr¸nh khái . V× vËy,bÞen ph¸p ë ®©y lµ : c¸c chÝnh s¸ch ph¸p luËt vÒ gi¸ ®Êt ®ßi hái ph¶i cã tÝnh khoa häc cao,chÆt chÏ vµ ®Õn tõng ngêi d©n .Ph¶i tuyªn,gi¸o dôc ngêi d©n gióp hä hiÓu thÊu ®¸o c¸c v¨n b¶n ph¸p luËt vÒ gi¸ ®Êt ,vÒ ®Êt ®ai. HiÖn nay, bé m¸y chuyªn m«n nghÞep vô giái ë níc ta cßn qóa thiÕu vµ qu¸ yÕu .V× vËy, chóng ta ph¶i tËp trung vµo c«ng t¸c ®µo t¹o nh©n lùc cho ho¹t ®éng ®Þnh gi¸ ®Êt. §Þnh gi¸ ®Êt ®« thÞ, lµ mét trong nh÷ng néi dung quan träng cña ®Þnh gi¸ ®Êt .§ã lµ c«ng t¸c khã kh¨n ,phøc t¹p bëi ®Æc thï riªng cña nã,h¬n n÷a sù ph¸t triÓn cña c¸c ®« thÞ rÊt nhanh vµ kh¸c nhau kÐo theo sù biÕn ®éng vÒ ®Êt ®« thÞ lµ kh¸c nhau .Do vËy ®Þnh gi¸ ®Êt ®« thÞ phï hîp lµ vÊn ®Ò kh«ng ®¬n gi¶n .§Ó gØai quyÕt tèt vÊn ®Ò nµy , mét trong nh÷ng biÖn ph¸p ®Æt ra lµ c«ng t¸c ®µo t¹o ,qui ho¹ch, tuyÓn dông nh©n lùc cho ®Þnh gi¸ ®Êt ®« thÞ ®îc ®Æt ra vµ cÇn ph¶i triÓn khai nhanh chãng cã hiÖu qu¶. 3) Mét sè biÖn ph¸p kh¸c. HÖ thèng chÝnh s¸ch cÇn ph¶i ®ång bé gi÷a c¸c ban ngµnh cã liªn quan nh : Ng©n hµng ,bé x©y dùng,bé tµi chÝnh ,b« n«ng nghiÖp ,bé kÕ ho¹ch -®Çu t, tæng côc ®Þa chÝnh...v× gi¸ ®Êt kh«ng ph¶i lµ vÊn riªng cña mét ngµnh nµo .c¬ quan nµo . C¸c v¨n b¶n vÒ ®Êt ®« thÞ ,khi ban hµnh ph¶i kÞp thêi ®iÒu chØnh ®îc c¸c biÕn ®éng cña nã trªn thÞ trêng. C¸c v¨n b¶n nh vÒ giao ®Êt ,cho thuª ®Êt , thuÕ ®Êt ,chÝnh s¸ch ®Òn bï..t¹o thªm c¬ së v÷ng ch¾c cho ®Þnh gi¸ ®Êt ®Êt ®« thÞ. C«ng t¸c qui ho¹ch ,kÕ ho¹ch sö dông ®Êt ®« thÞ ph¶i ®îc chó träng h¬n n÷a .Bëi c«ng t¸c nµy lµ khëi ®Çu cho c¸c c«ng t¸c qu¶n lý ®Êt ®« thÞ ,trong ®ã cã c«ng t¸c ®Þnh gi¸ ®Êt ®« thÞ. C«ng t¸c ®¨ng ký quyÒn sö dông ®Êt cÇn ®îc thùc hiÖn tríc mét bíc, thèng nhÊt ®¨ng ký quyÒn së h÷u nhµ ë víi sö dông ®Êt ë , thèng nhÊt mét hÖ thèng c¬ quan ®¨ng ký tµi s¶n theo tÝnh kinh tÕ ,dÞch vô lµ chñ yÕu phï hîp víi xu thÕ ph¸t triÓn chung ,víi sù ph¸t triÓn cña thÞ trêng bÊt ®éng s¶n. Qua mét sè biÖn ph¸p trªn ,ta thÊy r»ng ®Ó ®Þnh gi¸ ®Êt ®« thÞ cã hiÖu cao th× kh«ng chØ mét biÖn ph¸p ®¬n thuÇn mµ ®ßi hái ph¶i cã hÖ thèng nhiÒu biÖn ph¸p kh¸c nhau .Trong ®ã , c¸c biÖn ph¸p cÇn ph¶i ®îc g¾n kÕt víi quyÒn lîi chung ,víi thùc tÕ , t¹o ra tÝnh khoa häc ,sù phï hîp cho c«ng t¸c ®Þnh gi¸ ®Êt ®« thÞ nh»m ®a gi¸®Êt ®« thÞ tham gia vµo thÞ trêng bÊt ®äng s¶n, ph¶n ¸nh s¸t thùc gi¸ thùc tÕ. B)Mét sè kiÕn nghÞ. §Þnh gi¸ ®Êt ®« thÞ lµ vÊn ®Ò míi mÎ ®èi vãi ta, nªn nh÷ng khã kh¨n víng m¾c trong ®Þnh gi¸ ®¸t ®« thÞ lµ kh«ng tr¸nh khái. §Ó kh¾c phôc nh÷ng h¹n chÕ vµ hoµn thiÖn h¬n n÷a ®Þnh gÝa ®Êt ®« thÞ lµ vÊn ®Ò kh«ng ®¬n gi¶n .Do v¹y ,ngoµi nh÷ng gi¶i ph¸p c¬ b¶n ë trªn viÖc hoµn thiÖn ®Þnh gi¸ ®¸t ®« thÞ cÇn chó träng gi¶i quyÕt c¬ b¶n nh÷ng vÊn ®Ò sau: +VÊn ®Ò ph¬ng ph¸p x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt ®« thÞ. X¸c ®Þnh ph¬ng ph¸p dÞnh gi¸ khung vµ b¶ng gi¸ chi tiÕt lµ ®óng ®¾n ,phï hîp víi ta. Tuy nhiªn , trong näi dung cña 2 ph¬ng ph¸p ®ã cßn nh×eu bÊt cËp .ViÖc hoµn thiÖn 2 ph¬ng ph¸p ®ã cÇn ®¶m b¶o tÝnh bao qu¸t vµ cô thÓ, muèn vËy vÊn ®Ò vïng ,lo¹i ®« thÞ, lo¹i ®êng phè ,vÞ trÝ...cÇn x¸c ®Þnh cô thÓ, g¾n s¸t víi nh÷ng ýÕu tè kinh tÕ -x· häi, ®ång thêi chóng cÇn ph¶i ®îc ®iÒu chØnh thêng xuyªn ,b¸m s¸t thùc tÕ. B¶ng gi¸ ®Êt ®« thÞ cña UBND c¸c tØnh ,thµnh :nªn ban hµnh gi¸ ®Êt cã hiÖu lùc tõ 2-4 n¨m .Hai thµnh phè lín Hµ Näi, TP Hå ChÝ Minh lµ nh÷ng ®« thÞ cã biÕn ®äng gi¸ lín nªn ®èi víi nh÷ng thöa ®Êt cã gi¸ chªnh lÑch lín so víi gi¸ qui ®Þnh (tõ 2 lÇn) nªn cã sù ®iÒu chØnh cho phï hîp. +Kh¾c phôc ,h¹n chÕ gi¸ ®Êt ®« thÞ t¨ng nhanh:Gi¸ ®Êt ®« thÞ ë níc ta, t¨ng lªn nhanh chãng t¹i c¸c thµnh phè nhÊt lµ ë Hµ Néi, TP Hå ChÝ Minh, thËm chÝ cßn cao h¬n nhiÒu so víi c¸c níc trong khu vùc.V× vËy, cÇn cã nh÷ng biÖn ph¸p kh¾c phôc ,nhng c¬ b¶n nhÊt ®ã lµ ph¸t triÓn c¬ së h¹ tÇng vµo khu vùc ®Êt ®ai kÐm gi¸ trÞ vµ ph¸t triÓn khu ®« thÞ míi ®Ó t¨ng thªm kh¶ n¨ng cung cÊp ®« thÞ cho x· héi . +Tæ chøc c¬ qóan ®Þnh gi¸ ®Êt. C¸c níc trong khu vùc nh Th¸i Lan, Malaysia,Singapore,Trung Quèc, hä ®· cã c¬ quan ®Þnh gi¸ riªng tõ l©u.Nhng ë nøoc ta vÉn cha cã c¬ quan nµo chuyªn tr¸ch vÒ ®Þnh gi¸ ®Êt ,®©y lµ mét nguyªn nh©n quan träng trong yÕu kÐm cña c«ng t¸c ®Þnh gi¸ ®Êt .Do vËy, viÖc thµnh lËp mét c¬ quan ®Þnh gi¸ riªng lµ rÊt cÇn thiÕt, phï hîp ,®¸p øng yªu cÇu cña cong t¸c qu¶n lý ®Êt ®ai , qu¶n lý thÞ trêng bÊt ®éng s¶n, ph¸t huy hÕt vai trß kinh tÕ x· häi cña nguån lùc ®Êt ®ai ( nhÊt lµ vai trß kinh tÕ cña ®Êt ®« thÞ ), t¹o nguån thu ng©n s¸ch quan träng cho nhµ níc. Dùa vµo kinh nghiÖm c¸c níc trong khu vùc nh Th¸i Lan, Malaysia, Singapore, Trung Quèc c¬ quan ®Þnh gi¸ ®Êt cña níc ta cã thÓ thµnh lËp theo nh÷ng c¸ch sau: -Ban vËt gi¸ chÝnh phñ hiÖn nay lµ c¬ quan gióp chÝnh phñ qu¶n lý vÒ gi¸. Song ®Êt ®ai lµ mét hµng ho¸ ®Æc biÖt khong gièng nh hµng ho¸ kh¸c, nªn qu¶n lý gi¸ ®Êt còng kh«ng nh qu¶n lý hµng ho¸ b×nh thêng kh¸c, nã ®ßi hái ph¶i am hiÓu chuyªn m«n vÒ ®Êt ®ai, vÒ ®Þnh gi¸ ®Êt...v× vËy ban vËt gi¸ chÝnh phñ cha thÓ ®¶m nhiÖm dîc c«ng t¸c ®Þnh gi¸ vµ qu¶n gi¸ ®Êt. - Thµnh lËp trung t©m ®Þnh gi¸ ®Êt riªng trùc thuéc chÝnh phñ: nh vËy th× ®¶m b¶o c«ng t¸c ®Þnh gi¸ ®Êt vµ qu¶n lý gi¸ ®Êt hiÖu qu¶ cao,nhng víi qui m« ,t×nh h×nh thùc tÕ ë níc ta th× kh«ng cÇn thiÕt ph¶i thµnh lËp trung t©m ®Þnh gi¸ trùc thuéc chÝnh phñ .H¬n n÷a thµnh lËp mét c¬ quan nh thÕ trùc thuéc chÝnh phñ kh«ng ph¶i lµ vÊn ®Ò ®¬n gi¶n. -Thµnh lËp c¬ quan ®Þnh gi¸ ®Êt thuéc bé tµi chÝnh :®Þnh gi¸ ®Êt vµ qu¶n lý gi¸ ®Êt lµ mét c«ng t¸c tµi chÝnh .H¬n n÷a bé tµi chÝnh qu¶n lý viÖc thu ,chi tõ ®Êt ®ai,nªn thµnh lËp c¬ quan nµy thuéc bé tµi chÝnh lµ phï hîp .HiÖn nay bé tµi chÝnh còng ®ang ®îc chÝnh phñ giao cho thùc hiÖn c«ng t¸c nµy . -Thµnh lËp c¬ quan ®Þnh gi¸ ®Êt thuéc Tæng côc ®Þa chÝnh: Tæng côc ®Þa chÝnh lµ c¬ quan thùc hiÖn qu¶n lý ®Êt ®ai ë trung ¬ng ,song cha ®îc thùc hiÖn chøc n¨ng qu¶n lý vÒ gi¸ ®Êt.ViÖc thµnh lËp c¬ quan ®Þnh gi¸ thuéc Tæng côc ®Þa chÝnh còng lµ phï hîp víi yªu cÇu cña c«ng tac nµy vµ phï hîp víi chøc n¨ng nhiÖm vô cña Tæng côc ®Þa chÝnh. Tõ nh÷ng tr×nh bµy trªn , th× viÖc thµnh lËp c¬ quan ®Þnh gi¸ ®Êt thuéc Bé tµi chÝnh hoÆc Tæng côc ®Þa chÝnh lµ hîp lý vµ nªn sím thùc hiÖn ®iÒu ®ã nh»m ®¸p øng kÞp thêi t×nh h×nh thùc tÕ.§ång thêi ,chó träng tíi ®µo t¹o ®éi ngò c¸n bé cho c«ng t¸c ®Þnh gi¸ ®Êt vµ qu¶n lý gi¸ ®Êt. C¬ quan ®Þnh gi¸ ®Êt cã thÓ tæ chøc thµnh 2 bé phËn :bé phËn ®Þnh gi¸ ®Êt vµ bé phËn dÞch vô vÒ gi¸ ®Êt (nnh t v©n vÒ ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n ).C¬ quan ®Þnh gi¸ ®Êt chØ cÇn tæ chøc ë cÊp trung ¬ng ;ë 2 thµnh phè lín Hµ Néi , TP Hå ChÝ Minh cã thÓ ®Æt v¨n phßng ®Þnh gi¸ ®Êt thuéc së tµi chÝnh hoÆc së ®Þa chÝnh -nhµ ®Êt. KÕt LuËn Qua nh÷ng nghiªn cøu vµ tr×nh bµy ë trªn vÒ ®Þnh gi¸ ®Êt ®« thÞ níc ta hiÖn nay,cho phÐp ®a ra nh÷ng nhËn ®Þnh ,kÕt luËn vÒ vÊn ®Ò nµy nh sau: Khi ®Êt níc ta, chuyÓn tõ nÒn kinh tÕ kÕ ho¹ch ho¸ tËp trung bao cÊp sang nÒn kinh tÕ thÞ trêng cã sù qu¶n lý cu¶ nhµ níc ,th× nhµ níc ta ®· nhanh chãng cã nh÷ng biÖn ph¸p qu¶n lý ®Êt ®ai h÷u hiÖu .§Þnh gi¸ ®Êt lµ mét trong nh÷ng c«ng cô quan träng ®Ó nhµ níc qu¶n lý ®Êt ®ai vµ hiÖn ®ang lµ vÊn ®Ò quan träng ®îc nhµ níc quan t©m. §Þnh gi¸ ®Êt ®« thÞ lµ mät bé phËn cña ®Þnh gi¸ ®Êt, mét vÊn ®Ò míi mÎ ®èi víi níc ta .Nã phô thuéc vµo ®×eu kiÖn kinh tÕ- x· héi cña tõng ®« thÞ , c«ng t¸c nµy hiÖn ®ang gÆp nhiÒu khã kh¨n . §Þnh gi¸ ®Êt ®o thÞ ph¶n ¸nh gi¸ trÞ cóa ®Êt vµ mang tÝnh kh¸ch quan . Gi¸ ®Êt ®« thÞ lµ ®Þa t« t b¶n ho¸ ,nã chÞu ¶nh hëng cña nhiÒu yÐu tè trong ®ã cã hai yÕu tè c¬ b¶n lµ :yÕu tè t¹o nªn gi¸ trÞ sinh lêivµ quan hÖ cung cÇu. Nh÷ng yÕu tè ®ã thÓ hiÖn sù ph¸t triÓn kinh tÕ -x· héi cña mçi ®« thÞ. Khi ®« thÞ ngµy cµng ph¸t triÓn th× yªu cÇu ®èi víi c«ng t¸c ®Þnh gi¸ ®Êt ®« thÞ ngµy cao :gi¸ ®Êt ph¶i ngµy cµng chÝnh x¸c h¬n ,hîp lý h¬n,phï hîp h¬n víi thùc tÕ ; nh»m ®a ®Êt ®ai - mét hµng ho¸ ®Æc biÖt thùc sù tham gia vµo thÞ trêng bÊt ®éng s¶n vµ qu¶n lý thÞ trêng ®ã cã hiÖu qu¶, t¹o nguån thu ng©n s¸ch quan träng cho nhµ níc. Nh÷ng khã kh¨n hiÖn nay trong ®Þnh gi¸ ®Êt nãi chung vµ ®Þnh gi¸ ®Êt ®« thÞ nãi riªng th× cã nhiÒu: nh vÊn ®Ò ph¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ cha hoµn thiÖn ,vÊn ®Ò kiÓm tra gi¸m s¸t ®iÒu chØnh gi¸ ®Êt cßn bu«ng láng...v× vËy nh÷ng biÖn ph¸p kh¾c phôc vµ hoµn thiÖn ®îc ®a ra, trong ®ã lµ vÊn dÒ tæ chøc c¬ quan ®Þnh gi¸ ®Êt cÇn sím ®îc h×nh thµnh ,phï hîp víi víi vai trß quan träng cña ®Þnh gi¸ ,®¶m b¶o ®Þnh gi¸ ®Êt võa lµ s¶n phÈm cña thÞ trêng võa lµ c«ng cô qu¶n lý s¾c bÐn cña nhµ níc ,nh»m ph¸t huy vai trß kinh tÕ-x· häi cña ®Êt ®ai ,nhÊt lµ ®Êt ®« thÞ trong qu¸ tr×nh ph¸t triÓn kinh tÕ -x· héi cña ®« thÞ vµ c¶ níc. Môc lôc Trang Lêi nãi ®Çu 2 PhÇn I:Tæng quan vÒ gi¸ ®Êt ®« thÞ ViÖt Nam 3 I.Gi¸ ®Êt ®o thÞ -b¶n chÊt vµ c¸c yÕu tè ¶nh hëng 3 1. Kh¸i lu¬c ®Êt ®« thÞ 3 2. B¶n chÊt gi¸ ®Êt ®« thÞ 4 3. C¸c yÕu tè ¶nh huëng ®Õn gi¸ ®Êt ®« thÞ 4 3.1) YÕu tè t¹o nªn gi¸ trÞ sinh lêi 5 3.2) Quan hÖ cung -cÇu 6 II) §Þnh gi¸ ®Êt ®« thÞ 7 1. Kh¸i niÖm vµ sù cÇn thiÕt ph¶i ®Þnh gi¸ ®Êt ®« thÞ 7 2.C¸c c¨n cø vµ nguyªn t¾c ®Þnh gi¸ tµi s¶n nhµ ®Êt 8 3.C¸c phu¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ bÊt déng s¶n 9 4.§Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n cña mét sè nuíc trªn thÕ giíi 11 4.1) §èi tuîng vµ ph¹m vi ®Þnh gi¸ 11 4.2) Phu¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ 11 4.3) C¬ quan ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n 11 PhÇn II: Thùc tr¹ng ®Þnh gi¸ ®Êt ®« thÞ ë nuíc ta hiÖn nay 14 I. §«i nÐt vÒ qu¸ tr×nh h×nh thµnh gi¸ ®Êt ®« thÞ ë viÖt nam 14 II) T×nh h×nh ®Þnh gi¸ ®Êt ®« thÞ ë níc ta 15 II.1) Phu¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ ®Êt ®« thÞ 15 1) Phu¬ng ph¸p ®Þnh khung gi¸ ®Êt ®« thÞ 15 2) Phu¬ng ph¸p x©y dùng b¶ng gi¸ chi tiÕt 18 II.2) VÊn ®Ò gi¸ ®Êt d« thÞ hiÖn nay vµ c«ng t¸c ®Òn bï gi¶i 20 phãng mÆt b»ng II.3) VÊn ®Ò c¬ quan ®Þnh gi¸ ®Êt ®« thÞ nuíc ta 21 PhÇn III:Mét sè biÖn ph¸p nh»m hoµn thiÖn ®Þnh gi¸ ®Êt ®« thÞ ë 22 nuíc ta A) C¸c biÖn ph¸p hoµn thiÖn ®Þnh gi¸ ®Êt ®« thÞ ë nuíc ta 22 I) Quan ®iÓm, nhiªm vô vµ phu¬ng huíng trong ®Þnh gi¸ ®Êt 22 ®« thÞ II) Mét sè biÖn ph¸p hoµn thiÖn ®Þnh gi¸ ®Êt ®« thÞ cña nuíc ta 24 1) Hoµn thiÖn phu¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ ®Êt ®« thÞ 24 2) T¨ng cuêng nhËn thóc ,hiÓu biÕt,®µo t¹o 25 3) Mét sè biÖn ph¸p kh¸c 25 B) Mét sè kiÕn nghÞ 26 KÕt LuËn Tµi liÖu tham kh¶o: Nguyªn lý thÞ truêng nhµ ®Êt -KTQD Tµi nguyªn ®Êt -KTQD ThÈm ®Þnh gi¸ trÞ bÊt ®éng s¶n-Doµn V¨n Trêng T¹p chÝ ®Þa chÝnh,sè 7/8/9/ 2000 T¹p chÝ x©y dùng T¹p chÝ tµi chÝnh LuËt ®Êt ®ai NghÞ ®Þnh 87/cp,

Các file đính kèm theo tài liệu này:

  • docMột số biện pháp nhằm hoàn thiện việc định giá đất đô thị ở nước ta.DOC
Luận văn liên quan