Đề tài Những qui định của Nhà Nước về hoạt động kinh doanh bất động sản

MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU Sau đổi mới năm 1986, Việt Nam đã có nhiều thay đổi trong chính sách kinh tế và thực tế đã giành được nhiều thành công lớn trong tăng trưởng và phát triển kinh tế. Chính sách đất đai là một trong những thay đổi lớn đó nhằm phù hợp với sự chuyển dịch của nền kinh tế, đáp ứng kịp quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa. Trong thời gian đầu của quá trình đổi mới, trước những khó khăn và yêu cầu về lương thực nên chính sách đất đai chủ yếu tập trung vào sản xuất nông nghiệp. Sau khi vượt qua khó khăn này và trở thành nước xuất khẩu lương thực có tầm cỡ trên thế giới, với mục tiêu đã chọn là phát triển công nghiệp và dịch vụ, giảm dần tỷ trọng nông nghiệp, chính sách đất đai có xu hướng tạo điều kiện thuận lợi mở đường cho phát triển công nghiệp và dịch vụ. Trước quá trình đô thị hóa và phát triển mạnh mẽ của nền kinh tế, các luật và chính sách liên quan tới đất đai đã liên tục được bổ sung, sửa đổi nhưng vẫn nhanh chóng trở lên lạc hậu và có nhiều điểm không phù hợp với thời cuộc. Điều này đã gây ra nhiều vấn đề như tham nhũng, lãng phí, tranh chấp, kiện cáo làm giảm hiệu quả sử dụng đất. Là quốc gia đang phát triển, đất đai là một nhân tố đầu vào quan trọng đối với tăng trưởng và phát triển kinh tế, những tranh chấp và bất ổn trong chính sách đất đai sẽ có tác động xấu tới môi rường kinh doanh và gây ra những cản trở mạnh tới phát triển tổng thể kinh tế - xã hội. Bài viết phân tích những bất cập trong chính sách đất đai và hệ quả của chính sách này. 1. QUY ĐỊNH VỀ THÀNH LẬP CÔNG TY KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1. Căn cứ pháp luật Luật đất đai năm 2003. Luật kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29/6/2006. Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản; Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21/05/2008 của Bộ xây dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007. 1.2. Đối tượng 1.2.1. Các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh: Nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng được đưa vào kinh doanh, bao gồm: công trình dân dụng; công trình công nghiệp; công trình giao thông; công trình thủy lợi; công trình hạ tầng kỹ thuật, trừ một số loại nhà, công trình xây dựng sau đây: nhà ở công vụ; trụ sở cơ quan nhà nước; công trình bí mật nhà nước; công trình an ninh, quốc phòng; công trình được công nhận là di tích lịch sử, văn hoá, danh lam thắng cảnh thuộc sở hữu nhà nước và các công trình khác mà pháp luật không cho phép kinh doanh. Quyền sử dụng đất được tham gia thị trường bất động sản theo quy định của pháp luật về đất đai. Bất động sản là nhà, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất quy định tại khoản 1, khoản 2. Điều này phải có đủ các điều kiện theo quy định tại Điều 7 của Luật Kinh doanh bất động sản thì mới được đưa vào kinh doanh. Căn cứ tình hình thực tế phát triển kinh tế - xã hội và thị trường bất động sản, Thủ tướng Chính phủ điều chỉnh, bổ sung các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh và các bất động sản khác quy định tại điểm c khoản 1 Điều 6 của Luật Kinh doanh bất động sản cho phù hợp với tình hình thực tế. 1.2.2. Chủ thể kinh doanh Điều 13 Luật Doanh nghiệp 2005 quy định: Tổ chức, cá nhân Việt Nam, tổ chức, cá nhân nước ngoài có quyền thành lập và quản lý doanh nghiệp tại Việt Nam theo quy định của Luật này, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.  Tổ chức, cá nhân sau đây không được quyền thành lập và quản lý doanh nghiệp tại Việt Nam:  Cơ quan nhà nước, đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân Việt Nam sử dụngtài sản nhà nước để thành lập doanh nghiệp kinh doanh thu lợi riêng cho cơ quan, đơn vị mình;  Cán bộ, công chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, côngchức;  Sĩ quan, hạ sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp,công nhân quốc phòng trong các cơ quan, đơn vị thuộc Quân đội nhân dân Việt Nam; sĩ quan, hạ sĩ quan chuyên nghiệp trong các cơ quan, đơn vị thuộc Công an nhân dân Việt Nam;  Cán bộ lãnh đạo, quản lý nghiệp vụ trong các doanh nghiệp 100% vốn sở hữu nhà nước, trừ những người được cử làm đại diện theo uỷ quyền để quản lý phần vốn góp của Nhà nước tại doanh nghiệp khác; Người chưa thành niên; người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự hoặc bị mất năng lực hành vi dân sự;  Người đang chấp hành hình phạt tù hoặc đang bị Toà án cấm hành nghề kinh doanh;  Các trường hợp khác theo quy định của pháp luật về phá sản.  Tổ chức, cá nhân có quyền mua cổ phần của công ty cổ phần, góp vốn vào công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty hợp danh theo quy định của Luật này, trừ trường hợp sau:  Cơ quan nhà nước, đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân Việt Nam sử dụng tài sản nhà nước góp vốn vào doanh nghiệp để thu lợi riêng cho cơ quan, đơn vị mình;  Các đối tượng không được góp vốn vào doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức.   Tham chiếu với các quy định nêu trên, nếu bạn là viên chức nhà nước thì bạn có quyền được góp vốn thành lập doanh nghiệp. 1.3. Vốn pháp định Doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản phải có vốn pháp định là 6 (sáu) tỷ đồng Việt Nam. Việc xác nhận vốn pháp định của doanh nghiệp, hợp tác xã thực hiện theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp, hợp tác xã và đăng ký kinh doanh. Đối với doanh nghiệp thành lập mới thì hồ sơ xác nhận vốn pháp định gồm có:Biên bản góp vốn của các cổ đông sáng lập đối với công ty cổ phần hoặc của các thành viên sáng lập đối với công ty trách nhiệm hữu hạn (TNHH) có từ hai thành viên trở lên; quyết định giao vốn của chủ sở hữu đối với công ty TNHH một thành viên mà chủ sở hữu là một tổ chức; bản đăng ký vốn đầu tư của chủ sở hữu doanh nghiệp đối với doanh nghiệp tư nhân và đối với công ty TNHH một thành viên mà chủ sỡ hữu là cá nhân;Trường hợp số vốn được góp bằng tiền thì phải có văn bản xác nhận của Ngân hàng Thương mại được phép hoạt động tại Việt Nam về số tiền ký quỹ của các thành viên sáng lập. Số tiền ký quĩ tối thiểu phải bằng số vốn góp bằng tiền của các thành viên sáng lập và chỉ được giải ngân sau khi doanh nghiệp được cấp giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh.Trường hợp số vốn góp bằng tài sản thì phải có chứng thư của tổ chức có chức năng định giá đang hoạt động tại Việt Nam về kết quả định giá tài sản được đưa vào góp vốn. Chứng thư phải còn hiệu lực tính đến ngày nộp hồ sơ tại cơ quan đăng ký kinh doanh.Trong quá trình hoạt động, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải duy trì mức vốn điều lệ không thấp hơn mức vốn pháp định (kể cả doanh nghiệp đó được cấp giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh bất động sản trước ngày Nghị định 153/2007/NĐ-CP có hiệu lực). Tổ chức, cá nhân trực tiếp xác nhận vốn pháp định cùng liên đới chịu trách nhiệm về tính chính xác, trung thực của số vốn tại thời điểm xác nhận. 1.4. Quy trình thành lập 1.4.1. Chuẩn bị trước thành lập -Chuẩn bị chứng minh nhân dân bản chính (hoặc giấy tờ tương đương khác), kèm theo 01 bản photo có trị thực CMND trong thời gian không quá 03 tháng. -Lựa chọn tên công ty (Tên không trùng lắp hoàn toàn với các đơn vị đã thành lập trước đó). -Chọn địa chỉ trụ sở thuộc quyền sử dụng hợp pháp của doanh nghiệp (Không cần hợp đồng thuê mặt bằng). -Tư vấn tên công ty: (Lựa chọn tên và tra cứu tên). -Lựa chọn vốn điều lệ phù hợp với quy mô công ty và ngành nghề đăng ký kinh doanh. -Lựa chọn người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp. -Lựa chọn ngành nghề kinh doanh chuẩn hoá theo quy định của pháp luật về đăng ký kinh doanh. 1.4.2. Quy trình thành lập doanh nghiệp -Đăng ký cấp giấy phép kinh doanh với cơ quan đăng ký kinh doanh cụ thể như người SDĐ phải có GCNQSDĐ. -Đăng ký con dấu tròn doanh nghiệp tại cơ quan công an. -Đăng ký mã số thuế với cơ quan thuế. -Đăng ký mã số xuất nhập khẩu (nếu cần). 1.4.3. Thủ tục sau thành lập -Tiến hành đăng ký thuế ban đầu với cơ quan thuế chuyên quản trong thời hạn quy định ghi trong phiếu chuyển mã số thuế. -Tiến hành mua hoá đơn GTGT với cơ quan thuế. -Thực hiện hệ thống sổ sách kế toán và hoạt động theo quy định của pháp luật hiện hành. 1.5. Phạm vi hoạt động Tổ chức, cá nhân trong nước được kinh doanh bất động sản trong phạm vi sau đây: -Đầu tư xây dựng nhà để bán, cho thuê, cho thuê mua; -Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại; -Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình hạ tầng trên đất thuê để cho thuê đất đó có hạ tầng; -Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đầu tư công trình hạ tầng để chuyển nhượng, cho thuê; thuê quyền sử dụng đất đó có hạ tầng để cho thuê lại. Tổ chức, cá nhân trong nước được kinh doanh dịch vụ bất động sản trong phạm vi sau đây: -Dịch vụ môi giới bất động sản; -Dịch vụ định giá bất động sản; -Dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; -Dịch vụ tư vấn bất động sản; -Dịch vụ đấu giá bất động sản; -Dịch vụ quảng cáo bất động sản; -Dịch vụ quản lý bất động sản. 1.6. Điều kiện chứng chỉ hành nghề Tổ chức, cá nhân: -Khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có ít nhất một người có chứng chỉ môi giới bất động sản; -Khi kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản phải có ít nhất hai người có chứng chỉ định giá bất động sản; -Khi kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải có ít nhất hai người có chứng chỉ môi giới bất động sản, nếu có dịch vụ định giá bất động sản thì phải có ít nhất hai người có chứng chỉ định giá bất động sản. 1.7. Điều kiện về tính công khai, minh bạch Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải thực hiện việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản (trừ các dự án nhà ở xã hội theo Luật Nhà ở) theo quy định sau: Bất động sản phải đủ điều kiện theo quy định của pháp luật mới được đem bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua; Chủ đầu tư có thể tự thành lập sàn giao dịch hoặc lựa chọn sàn giao dịch bất động sản do đơn vị khác thành lập để giới thiệu bất động sản và thực hiện các giao dịch bất động sản; Sàn giao dịch bất động sản phải công khai các thông tin (theo quy định tại Điểm 2 phần IV của Thông tư này) về bất động sản cần bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua tại sàn giao dịch để khách hàng biết và đăng ký giao dịch. Thời gian thực hiện công khai tối thiểu 07 (bảy) ngày tại Sàn giao dịch. Trong thời hạn nêu trên, thông tin về tên dự án, loại, số lượng bất động sản, địa điểm và thời gian tổ chức việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản phải được đăng tải tối thiểu 03 (ba) số liên tiếp trên một tờ báo phát hành tại địa phương, tối thiểu 01 (một) lần trên đài truyền hình địa phương nơi có dự án và trên trang web (nếu có) của Sàn giao dịch bất động sản. Chi phí đăng tải thông tin do chủ đầu tư (hoặc chủ sở hữu) chi trả; Khi hết thời hạn công khai theo quy định tại Điểm 3 Phần này, chủ đầu tư (hoặc sàn giao dịch bất động sản được uỷ quyền) được tổ chức việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua bất động sản đó cụng khai. Trường hợp cùng một loại bất động sản có từ 2 (hai) khách hàng đăng ký trở lên hoặc số khách hàng đăng ký nhiều hơn số lượng bất động sản thì chủ đầu tư (hoặc sàn giao dịch bất động sản được uỷ quyền) phải thực hiện việc lựa chọn khách hàng theo phương thức bốc thăm hoặc đấu giá. Việc đặt cọc trước khi triển khai bốc thăm hoặc đấu giá bất động sản do các bên thoả thuận theo quy định của pháp luật; Việc đấu giá bất động sản tại sàn giao dịch thực hiện theo quy định của pháp luật về bán đấu giá tài sản; Sàn giao dịch bất động sản có trách nhiệm xác nhận bất động sản của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được giao dịch qua sàn (theo mẫu tại phụ lục 4) để xác nhận bất động sản đó được giao dịch theo đúng quy định của pháp luật; Đối với bất động sản của tổ chức, cá nhân không kinh doanh bất động sản mà giao dịch qua Sàn giao dịch bất động sản thì không bắt buộc phải công khai thông tin theo quy định tại Điểm 3 của Phần này. 2. SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN 2.1. Khái niệm Sự phát triển của TT BĐS đã làm cho nền sản xuất HH BĐS ngày càng phát triển chuyên môn hoá hơn, số lượng HH ngày càng nhiều. Tuy nhiên loại hàng hoá BĐS lại có đặc tính là không di dời được, do đó nơi bán sẽ không có sự hiện diện của hàng hoá. Không những vậy, TT BĐS là TT không hoàn hảo thiếu thông tin, do đó để người bán và người mua có nhu cầu gặp gỡ nhau, người ta phải tổ chức ra chợ. Chợ này khác với chợ thông thường, ở đó không bày bán sản phẩm mà là trưng bày thông tin để người bán và người mua tham khảo. Nhờ điểm khác biệt này nên người ta đã đặt cho nó cái tên là "sàn giao dịch bất động sản". Theo khoản 4 Điều 5 của Luật kinh doanh bất động sản thì sàn giao dịch được hiểu như sau: "Sàn giao dịch bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch bất động sản và cung cấp các dịch vụ cho kinh doanh bất động sản". SGD BĐS là một mô hình hoạt động tổng hợp,các chủ thể tham gia giao dịch trên sàn sẽ được cung cấp đầy đủ các dịch vụ một cách nhanh gọn chuyên nghiệp và khép kín. Đặc biệt là bảo đảm tính minh bạch, chuẩn xác, rất hữu hiệu cho công việc quản và điều tiết của nhà nước 2.2. Qui định của nhà nước về sàn giao dịch bất động sản Theo mục 3 “luật kinh doanh bất động sản của quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa việt nam số 63/2006/QH11 ngày 39 tháng 06 năm 2006” nêu rõ: Điều 56. Nguyên tắc tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản 1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản, tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản được thành lập sàn giao dịch bất động sản hoặc thuê sàn giao dịch bất động sản của tổ chức, cá nhân khác để phục vụ cho hoạt động kinh doanh bất động sản. 2. Sàn giao dịch bất động sản phải là pháp nhân. Trường hợp doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản thành lập sàn giao dịch bất động sản thì sàn giao dịch đó phải có tư cách pháp nhân hoặc sử dụng tư cách pháp nhân của doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản để hoạt động. 3. Hoạt động của sàn giao dịch bất động sản phải công khai, minh bạch và tuân thủ pháp luật. 4. Sàn giao dịch bất động sản, doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản thành lập sàn giao dịch bất động sản phải chịu trách nhiệm về hoạt động của sàn giao dịch bất động sản. 5. Sàn giao dịch bất động sản phải có tên, địa chỉ, biển hiệu và phải thông báo về việc thành lập trên phương tiện thông tin đại chúng; trước khi hoạt động phải thông báo với cơ quan nhà nước có thẩm quyền tại địa phương. Điều 57. Điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản 1. Đáp ứng các điều kiện theo quy định tại khoản 2 Điều 8 của Luật này. 2. Có quy chế hoạt động của sàn giao dịch bất động sản. 3. Có cơ sở vật chất, kỹ thuật phù hợp với nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản. 4. Có người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản đáp ứng các điều kiện do Chính phủ quy định. Điều 58. Nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản 1. Giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản. 2. Môi giới bất động sản. 3. Định giá bất động sản. 4. Tư vấn bất động sản. 5. Quảng cáo bất động sản. 6. Đấu giá bất động sản. 7. Quản lý bất động sản. Điều 59. Kinh doanh bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản 1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản khi bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định của Luật này. 2. Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân không kinh doanh bất động sản thực hiện giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản để bảo đảm công khai, minh bạch và quyền lợi của các bên. Điều 60. Quyền của người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản 1. Quản lý, điều hành hoạt động của sàn giao dịch bất động sản. 2. Yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền cung cấp thông tin có liên quan đến bất động sản theo quy định của pháp luật. 3. Yêu cầu khách hàng cung cấp thông tin, tài liệu về bất động sản được đưa lên sàn giao dịch bất động sản. 4. Từ chối đưa lên sàn giao dịch bất động sản các bất động sản không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. 5. Thu tiền dịch vụ của khách hàng có bất động sản được đưa lên sàn giao dịch bất động sản. 6. Yêu cầu khách hàng bồi thường thiệt hại do lỗi của khách hàng gây ra. 7. Các quyền khác theo quy định của pháp luật. Điều 61. Nghĩa vụ của người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản 1. Bảo đảm bất động sản được đưa lên sàn giao dịch phải có đủ điều kiện để đưa vào kinh doanh. 2. Cung cấp đầy đủ, trung thực thông tin, tài liệu liên quan đến bất động sản và chịu trách nhiệm về thông tin, tài liệu do mình cung cấp. 3. Cung cấp các dịch vụ về bất động sản tại sàn giao dịch bất động sản. 4. Bảo đảm cơ sở vật chất, kỹ thuật và điều kiện hoạt động của sàn giao dịch bất động sản. 5. Bảo đảm để sàn giao dịch bất động sản hoạt động đúng nội dung đã đăng ký; thực hiện chế độ báo cáo theo quy định của pháp luật và chịu sự kiểm tra, thanh tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; thực hiện nghĩa vụ về thuế, các nghĩa vụ tài chính khác theo quy định của pháp luật. 6. Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra. 7. Các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật. Điều 62. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân tham gia sàn giao dịch bất động sản 1. Tổ chức, cá nhân tham gia sàn giao dịch bất động sản có các quyền sau đây: a) Yêu cầu cung cấp thông tin, tài liệu có liên quan đến bất động sản; b) Yêu cầu cung cấp các dịch vụ về bất động sản; c) Yêu cầu sàn giao dịch bất động sản bồi thường thiệt hại do lỗi của sàn giao dịch bất động sản gây ra; d) Các quyền khác theo quy định của pháp luật. 2. Tổ chức, cá nhân tham gia sàn giao dịch bất động sản có các nghĩa vụ sau đây: a) Thực hiện quy chế hoạt động của sàn giao dịch bất động sản; b) Trả tiền dịch vụ cho sàn giao dịch bất động sản; c) Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra; d) Các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật. 3. NHỮNG BẤT CẬP CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Thị trường bất động sản có sản phẩm là HH BĐS – một loại HH đặc biệt có giá trị lớn. Chính vì vậy mà vấn đề lợi nhuận khi kinh doanh mặt hàng này là rất hấp dẫn. Tuy nhiên, với những đặc tính riêng của TT BĐS đặc biệt là vấn đề không hoàn hảo của thị trường làm cho hệ thống thông tin trên thị trường không được công khai, minh bạch và rõ ràng. Đây là điều kiện cho các giao dịch ngầm diễn ra phổ biến, các sản phẩm hàng hoá không đủ tiêu chuẩn về chất lượng cũng như tính pháp lí vẫn được đem ra giao dịch trên thị trường bởi những nhà môi giới không chuyên hoạt động trái với quy định của pháp luật vì mục đích lợi nhuận gây thiệt hại cho người mua. Một tiêu điểm không thể không kể ra ở đây đó chính là môi trường không hoàn hảo này đã nuôi dưỡng những nhà đầu cơ. Nếu những nhà đầu cơ này hoạt động theo đúng nghĩa thì sẽ góp phần làm cho thị trường BĐS hoạt động nhộn nhịp hơn với những giao dịch mua đi bán lại. Nhưng vấn đề bàn luận ở đây là những nhà đầu cơ trốn lậu thuế mà người ta thường gọi là "buôn lậu BĐS", họ đã dùng mọi thủ đoạn để tạo ra những "cơn sốt đất giả tạo" để kích thích thị trường, nhằm tiêu thụ sản phẩm của họ. Song, bên cạnh đấy họ tìm cách trốn thuế của nhà nước, điều này đã gây thiệt hại rất lớn cho các nhà đầu tư, cho khách hàng, cho nhà nước, cho TT BĐS. 3.1. Chính sách chưa tạo điều kiện cho thị trường BĐS phát triển Một trong những khiếm khuyết đầu tiên là nhận thức của chúng ta nói chung về tầm quan trọng của thị trường BĐS. Chúng ta vẫn nói BĐS là thị trường mang tính “đầu kéo”, một đồng đầu tư vào đây luôn kéo theo nhiều đồng đầu tư khác nhưng không phải ai cũng hiểu, cũng làm được như vậy. Do đó, các chính sách, sự coi trọng và dẫn đến hành động của chúng ta trong lĩnh vực này cũng còn yếu. Nhiều chính sách đưa ra chưa kích thích, chưa tạo điều kiện tối đa cho thị trường BĐS phát triển. Nhiều chính sách khác liên quan đến thị trường BĐS, từ chính sách về đất đai đến chính sách về đầu tư xây dựng cơ bản, tài chính, thuế khóa, mua bán, tạo lập BĐS… cũng còn hạn chế. Đất đai là yếu tố đầu vào rất quan trọng của BĐS nhưng hiện nay cực kỳ khó khăn, Luật Đất đai đang rất bất cập đã làm ảnh hưởng nguồn cung và khiến việc tạo lập BĐS kéo rất dài. Ngay lĩnh vực bán nhà ở cho Việt kiều hay cho người nước ngoài… thì gần đây chỉ mới đưa ra một số chính sách thí điểm nhất định. 3.2. Về khung pháp lý của thị trường Công tác quản lí và điều tiết của nhà nước đối với TT BĐS cho đến nay còn rất yếu, thiếu và kém biểu hiện bởi hệ thống quản lý bất động sản từ trung ương đến địa phương chưa đảm bảo sự thống nhất và đồng bộ. Một số yếu tố có ảnh hưởng lớn đến sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản như vấn đề quản lý đất đô thị, quy hoạch xây dựng đô thị, đầu tư xây dựng công trình còn bị chia cắt, thiếu sự quản lý của một cơ quan thống nhất dẫn tới tình trạng chồng chéo, trùng lặp trong công tác quản lý thị trường bất động sản. Điều này được thể hiện qua thực trạng của thị trường BĐS kém minh bạch với những tồn tại của nó ở TP HCM cũng như thủ đô hiện nay. Một trong những nguyên nhân dẫn đến hiện trạng đó là hệ thống văn bản pháp luật còn nhiều mâu thuẫn, chồng chéo và không đồng bộ nên không kiểm soát được TT BĐS, lại càng không xử lí được những trường hợp vi phạm bởi thiếu những chế tài cụ thể. Khung pháp lý của thị trường bất động sản mặc dù từng bước được hoàn thiện, bổ sung, sửa đổi nhưng vẫn còn nhiều vấn đề bất cập cần sửa đổi, bổ sung. Trong đó có những cơ chế chính sách quan trọng như chính sách huy động nguồn tài chính dài hạn để phát triển thị trường bất động sản, chính sách về thuế giao dịch, thuế tài sản... cần sớm được nghiên cứu ban hành nhằm tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh và ổn định, khắc phục tình trạng tham gia thực hiện giao dịch mua, bán, chuyển nhượng... trái quy định của pháp luật làm thất thoát nguồn thu cho ngân  sách. Tính minh bạch của thị trường bất động sản trong tất cả các khâu hoạt động của thị trường, từ hoạt động đầu tư, tạo lập bất động sản đến hoạt động giao dịch mua, bán, chuyển nhượng, cho thuê bất động sản còn có nhiều hạn chế. Tình trạng đầu cơ, mua bán "ngầm", trốn lậu thuế còn khá phổ biến ở nhiều địa phương, đặc biệt là tại các đô thị lớn dẫn tới sự hoạt động của thị trường bất động sản thiếu bền vững và ổn định. Để thực hiện mục tiêu công khai, minh bạch đối với hoạt động giao dịch bất động sản, Luật Kinh doanh bất động sản đã có quy định các tổ chức kinh doanh bất động sản phải bán bất động sản thông qua sàn giao dịch, nhưng quy định này cũng này cũng chưa được triển khai... Tính cạnh tranh của thị trường bất động sản còn thấp, đấu thầu dự án để lựa chọn chủ đầu tư mặc dù đã được quy định trong một số văn bản quy phạm pháp luật, tuy nhiên việc áp dụng trong thực tiễn còn nhiều hạn chế, thậm chí có những vấn đề chưa được triển khai (việc giao đất thông qua đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án được quy định trong Luật Đất đai năm 2003 nhưng đến nay hầu như chưa có dự án nào được lựa chọn chủ đầu tư theo phương thức này). Giá cả bất động sản quá cao so với mặt bằng thu nhập của người dân cũng như mức phát triển của nền kinh tế và giá trị thực bất động sản, từ đó làm ảnh hưởng trực tiếp đến quá trình phát triển kinh tế - xã hội và làm cho việc tạo lập nhà ở của phần lớn người thu nhập thấp gặp nhiều khó khăn. Từ đó dẫn đó sự phân hóa xã hội, khoảng cách giàu nghèo sẽ ngày càng lớn và sẽ dẫn đến mất ổn định xã hội. Cơ chế về đền bù, giải phóng mặt bằng, tái định cư vẫn còn những vấn đề tồn tại và bất cập phải tiếp tục được hoàn thiện để khắc phục tình trạng khiếu kiện đông người, kéo dài đang xảy ra ở một số địa phương. Công tác lập và quản lý quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội cũng như quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị và điểm dân cư nông thôn cũng cần phải tiếp tục nghiên cứu để tránh chồng chéo, giảm bớt thủ tục, gây lãng phí cả về thời gian và chi phí của Nhà nước và của nhà đầu tư. Hệ thống cơ sở hạ tầng yếu kém, đặc biệt là hệ thống giao thông làm giảm sức hút và quy mô của thị trường bất động sản. Những dự án phát triển bất động sản vẫn chủ yếu tập trung ở khu vực trung tâm đô thị, việc phát triển bất động sản ra các khu vực xa trung tâm nơi có cơ sở hạ tầng yếu kém còn rất hạn chế, quy mô cũng như cơ hội đầu tư của thị trường bất động sản chưa thực sự được mở rộng đối với tất cả các vùng, miền khác nhau trên địa bàn cả nước. 3.3. Về chủ thể tham gia thị trường Tính bình đẳng giữa các đối tượng tham gia thị trường chưa được thực sự đảm bảo. Mặc dù về cơ chế, chính sách trong hoạt động đầu tư nói chung đã được quy định thống nhất trong Luật Đầu tư, tuy nhiên các chủ thể tham gia thị trường bất động sản chưa thực sự được hoạt động theo cùng một cơ chế (giữa tổ chức, cá nhân trong nước với tổ chức, cá nhân nước ngoài còn có sự khác biệt về cơ chế giao đất, cho thuê đất cũng như quy trình thẩm định, cấp giấy chứng nhận đầu tư, đăng ký kinh doanh bất động sản khi tham gia thực hiện các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản). Việc phát triển thị trường bất động sản còn mang tính tự phát, thiếu chiến lược, kế hoạch cụ thể. Thời gian vừa qua thị trường bất động sản phát triển chưa đảm bảo sự cân đối, các nhà đầu tư mới chỉ tập trung quan tâm đối với các dự án nhà ở, dự án khu đô thị mới để bán cho những người có thu nhập cao. Trong khi đó các dự án nhà ở để bán trả dần hoặc cho thuê dành cho các đối tượng có mức thu nhập thấp chưa được quan tâm đúng mức. Thị trường nhà ở cho thuê chưa phát triển tương xứng với nhu cầu của xã hội đòi hỏi cần phải có giải pháp can thiệp để thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển đồng bộ theo yêu cầu của xã hội. Ngược lại, có những địa phương phát triển bất động sản tràn lan, tự phát, thiếu định hướng dẫn tới tình trạng "đóng băng" cục bộ của thị trường bất động sản tại một số địa phương. Thực tế tại một số địa phương vừa qua cho thấy có nhiều dự án kinh doanh bất động sản bị đình trệ hoặc triển khai chậm so với tiến độ quy định. Tình trạng này xảy ra do nhiều nguyên nhân, trong đó phải kể đến một số lý do chủ yếu như do chủ đầu tư dự án chưa đánh giá đúng nhu cầu của thị trường, do chủ đầu tư thiếu năng lực, kinh nghiệm và khả năng huy động tài chính hoặc gặp khó khăn về bồi thường, giải phóng mặt bằng... Công tác kiểm tra, kiểm soát và xử lý vi phạm đối với hoạt động của thị trường bất động sản, nhất là hoạt động giao dịch còn bị buông lỏng. Nhiều chính sách đã có hiệu lực nhưng việc hướng dẫn và triển khai còn chậm. Hệ thống tổ chức quản lý hoạt động thị trường bất động sản từ Trung ương chưa thực sự hoàn chỉnh. Việc phân cấp quản lý và phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng cho chính quyền cấp quận, huyện là hợp lý, tuy nhiên điều kiện về trình độ, năng lực chuyên môn của đội ngũ cán bộ, công chức để thực thi nhiệm vụ được giao còn nhiều bất cập, đòi hỏi cần sớm có cơ chế khắc phục. 3.4. Về vốn pháp định Nhiều quy định về vốn pháp định không phù hợp, gây khó khăn rất lớn cho doanh nghiệp trong thành lập và hoạt động kinh doanh. Chẳng hạn, Nghị định 153/CP (27/10/2007) của Chính phủ quy định doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải có vốn pháp định tối thiểu 6 tỷ đồng. Sau đó, Bộ Xây dựng lại ban hành Thông tư số 13/TT-BXD ngày 21/05/2008 thì lại giải thích quy trình xác nhận vốn pháp định hết sức rối rắm, đó là “phải có xác nhận của ngân hàng thương mại họat động tại Việt Nam về số tiền ký quỹ của các thành viên sáng lập”(Mục 1.1.2 Thông tư 13/TT-BXD). Ở đây đã có sự nhầm lẫn giữa khái niệm vốn pháp định và tiền ký quỹ, hoặc đối với trường hợp góp vốn bằng tài sản thì phải có chứng thư định giá hoặc nếu bổ sung ngành nghề kinh doanh bất động sản thì phải có văn bản xác nhận của tổ chức kiểm toán. Những quy định này đã làm cho vấn đề xác nhận vốn pháp định trở nên quá phức tạp, tốn kém không cần thiết cho nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Trên thực tế, ở nước ta, đã có khoảng 30.000 doanh nghiệp có chức năng kinh doanh doanh bất động sản thì có bao nhiêu doanh nghiệp đáp ứng quy trình xác nhận vốn pháp định đó của Bộ Xây dựng? Ngoài ra với quy định vốn pháp định chỉ có 6 tỉ đồng thì một doanh nghiệp BĐS ước tính văn phòng, ôtô mất đứt 2 tỉ đồng, trả lương và các chi phí khác thì vốn còn lại chưa đủ mua một căn hộ. Ở Hà Nội, bây giờ một căn hộ trung bình đã 7-8 tỉ đồng. Quy định hàng loạt các ngành nghề kinh doanh phải có vốn pháp định như nêu trên nhưng vấn đề giám sát, quản lý doanh nghiệp duy trì mức vốn trong những ngành nghề đó sau đăng ký kinh doanh vẫn còn nhiều điều phải bàn về tính hiệu quả của nó. Cơ quan nào có chức năng giám sát mức vốn trên của doanh nghiệp? Nếu nhà đầu tư gian dối lách luật bằng cách vay mượn tiền bỏ vào ngân hàng, thành lập doanh nghiệp xong rút ra trả lại cho chủ nợ thì giải quyết sao? Mặc dù Chính phủ đã ban hành Nghị định số 53/CP ngày 04/04/2007 quy định về xử phạt hành chính trong lĩnh vực đầu tư, đăng ký kinh doanh… tại Khoản 3 Điều 32 của Nghị định này quy định mức phạt tiền từ 7.000.000 đồng đến 10.000.000 triệu đồng đối với hành vi không duy trì mức vốn pháp định đối với doanh nghiệp kinh doanh ngành nghề phải có vốn pháp định. Nhưng sau hơn một năm thực thi Nghị định 53/CP, không có nhiều doanh nghiệp bị phát hiện và xử phạt hành chính đối với hành vi vi phạm trên. Đến thời điểm này, hầu hết ở các địa phương trực tiếp thực thi Luật Doanh nghiệp và các đạo luật chuyên ngành khác có liên quan đến vốn pháp định đều hết sức lúng túng trong khâu quản lý, kiểm tra và xử phạt đối với doanh nghiệp vi phạm mức vốn pháp định và cách thức quản lý doanh nghiệp trong những ngành nghề này. Kết cục Doanh nghiệp chỉ lo đối phó cho xong quy định đó, còn cơ quan chức năng lại lơ là trong công tác hậu kiểm, làm giảm tính hiệu quả của pháp luật, đồng thời ảnh hưởng đến phát huy nội lực trong nhân dân 3.5. Về việc huy động vốn Nguồn tài chính cho BĐS đang chủ yếu tập trung vào vay ngân hàng. Huy động vốn khách hàng cũng bị khống chế bởi Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS, ở thời điểm nhất định mới được huy động và lượng huy động cũng bị hạn chế. Những định chế tài chính như quỹ đầu tư BĐS, quỹ tiết kiệm nhà ở… còn mới đang manh nha, chỉ mới có ý tưởng và đang nghiên cứu chứ chưa đưa ra được. Đất kém, tiền cũng kém nên thị trường BĐS VN vẫn chưa phát triển bền vững trong khi nhu cầu xã hội rất lớn. Nhưng vấn đề cần nhấn mạnh là đội ngũ doanh nghiệp BĐS VN còn thiếu chuyên nghiệp, quy mô rất nhỏ bé. Trong khi đó, luật pháp cũng chưa có những quy định để sàng lọc các tay chơi nghiệp dư, không đủ năng lực tài chính ra khỏi sân chơi để khuyến khích các doanh nghiệp hội tụ lại với nhau thành những doanh nghiệp lớn có đầy đủ năng lực về chuyên môn, kiến thức và tài chính. 3.6. Về sàn giao dịch bất động sản 3.6.1. Khái quát những tồn tại trong thực trạng hoạt động của hệ thống các sàn giao dịch bất động sản. Các SGD BĐS ra đời là để thúc đẩy cho thị trường BĐS, giúp nhà nước thực hiện chức năng quản lí và điều tiết thị trường. Tuy nhiên, sự phụ thuộc của SGD vào thị trường lại là một trở ngại làm cho các SGD không phát huy hết được chức năng và vai trò của mình để góp phần làm cho TT BĐS phát triển lành mạnh ổn định và bền vững. Các sàn giao dịch BĐS đang trong giai đoạn thử nghiệm nên vừa hoạt động vừa rút kinh nghiệm. Hiện nay các sàn giao dịch BĐS mọc lên nhiều như "nấm mọc sau cơn mưa" nhưng hiệu quả hoạt động lại hoàn toàn ngược lại. Bởi: Theo quy định đến năm 2009, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản bắt buộc phải đưa sản phẩm của mình vào sàn giao dịch. Nhưng hiện vẫn chưa có chế tài cụ thể đối với các doanh nghiệp không giao dịch qua sàn. Bên cạnh đó, hiện nay các sàn có hoạt động đúng theo quy định hay không, các thông tin được sàn cung cấp minh bạch hay không cũng chưa có những quy định và chế tài cụ thể. Hiện Bộ Xây dựng còn đang soạn thảo. Tuy nhiên, theo dự thảo với mức xử phạt cao nhất cũng chỉ là 500 triệu đồng thì vẫn chưa đủ sức răn đe. Đó không phải là số tiền quá lớn đối với một dự án bất động sản.Thêm vào đó, các sàn được quyền xác nhận vào giấy tờ mua bán thay cho công chứng, như hồ sơ pháp lý chính thức để người giao dịch thực hiện các thủ tục khác. Nếu không quản lý tốt có thể dẫn tới tiêu cực, các sàn có thể ngồi bán xác nhận của mình. Ngoài ra, Sở Xây dựng ở các địa phương cũng chưa có phòng ban cụ thể  đứng ra quản lý đối với các sàn này. Chỉ khi có đơn vị quản lý, các thông tin thị trường được thu thập, báo cáo thường xuyên, khi ấy, những người có nhu cầu  mới thực sự có điều kiện tham khảo thông tin về quy hoạch, dự án, giá một cách chính xác nhất. Việc thành lập sàn chỉ mang tính đối phó với các quy định của pháp luật. Luật kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ ngày 1 tháng 1 năm 2007 và dự kiến đến hết quý I năm 2009 thì mọi giao dịch BĐS của các chủ thể kinh doanh BĐS đều giao dịch trên sàn. Vì vậy các công ty địa ốc đua nhau mở sàn trên cơ sở nâng cấp các trung tâm giao dịch BĐS từ trước. Vì vậy nên hoạt động của các sàn này cũng chẳng khác các trung tâm môi giới. Các sàn này thực hiện các hoạt động kinh doanh bằng việc mua sỉ bán lẻ các sản phẩm HH BĐS, vì vậy mà cứ có được lợi nhuận là họ lại tung hàng hoá ra bán phá giá thị trường. Điều này đã gây khó khăn cho các chủ đầu tư và các sàn giao dịch khác. Còn trường hợp các sàn do chủ đầu tư thành lập thì thực hiện công việc mua bán hàng hoá độc quyền của công ty mẹ. Vì vậy nên mới có chuyện tất cả sản phẩm của dự án mặc dù được niêm yết trên sàn nhưng phải có chuyện xét duyệt đơn xin mua của lãnh đạo Tổng công ty thì khách hàng mới mua được sản phẩm (đây là một thực tế đã diễn ra ở một dự án của chủ đầu tư trên trục đường 70, Từ Liêm – Hà Nội). Do SGD trực thuộc tổng công ty nên khách hàng không có cơ hội tìm kiếm thông tin của dự án. Hoạt động của các SGD BĐS hiện nay vẫn chỉ như một nấc thang trung gian nên chủ đầu tư bảo sao thì các sàn cứ như vậy mà thực hiện . Các sàn chỉ việc bán theo giá của chủ đầu tư ấn định để hưởng hoa hồng từ 1%- 2%. Đối với những người có BĐS bán lẻ thì bán thế nào cũng được chứ không cần phải qua nghiệp vụ thẩm định giá. Các thông tin được niêm yết trên sàn thì không bảo đảm sẽ chính xác hoàn toàn. Mỗi sàn công bố một chỉ số giá khác nhau, thông tin giữa các sàn về cùng một đối tượng cũng không thống nhất. Mặc dù các SGD BĐS đã ra đời nhưng các giao dịch BĐS vẫn được thực hiện chủ yếu thông qua các trung tâm GD BĐS. Vì vậy mà phần lớn các giao dịch BĐS này là phi chính thức. Theo ước tính của các chuyên gia, loại giao dịch này đang chiếm khoảng 60% tổng số lượng giao dịch BĐS. Đây chính là môi trường nuôi dưỡng các nhà đầu cơ trốn thuế ở tất cả các vùng, phát triển nhất là ở các đô thị lớn. Xét về tính hiệu quả của các SGD mang lại cho TT BĐS là có nhưng hiệu quả thấp so với mục tiêu đặt ra. Vì vậy “Khi mà SGD BĐS không thể thực hiện được chức năng của mình thì việc TT BĐS Việt Nam luôn phát triển trong sự thiếu ổn định, minh bạch là một điều tất yếu” 3.6.2. Một số sai phạm cụ thể TT BĐS và SGD BĐS ở Việt Nam còn là một lĩnh vực khá mới mẻ, trong vai trò là một khách hàng đi mua BĐS hay là một nhà đầu cơ thì chúng ta vẫn luôn nhận thấy một điều là các SGD BĐS giúp các nhà đầu cơ trốn lậu thuế để hưởng % hoa hồng được cao. Cụ thể như sau: * Trong vai trò là một nhà đầu tư: Là một người đầu cơ BĐS có nhu cầu tìm nguồn hàng để mua đi bán lại đã tìm đến SGD BĐS để tìm kiếm nguồn hàng, đồng thời liên kết với sàn để bán lại hàng hoá đã mua. Sản phẩm mà người đầu cơ mua với giá dự kiến là 1200 USD/ m2 (đây là giá gốc không vênh – tức là mua trực tiếp của nhà đầu tư chưa phải mua lại của nhà đầu cơ khác). Diện tích các căn hộ này là khoảng 90m2 – 120m2/ căn. Người mua sẽ đóng tiền theo tiến độ thi công công trình và chia làm 5 lần, riêng lần đầu là 20%. Giá gốc, người mua với giá 1200 USD/ m2 được thực hiện với hình thức là hợp đồng góp vốn. Sau khi xây dựng xong có hoạt động mua bán, lúc này người đầu cơ sẽ bán lại sản phẩm và vào tên khách hàng của mình trong hoạt động góp vốn. Đây là giữa nhà đầu tư với khách hàng và coi như khách hàng mua trực tiếp của nhà đầu tư. Còn về phía nhà đầu cơ với chủ đầu tư sẽ tìm nhiều lí do để huỷ hợp đồng góp vốn giả tạo trước. Nhưng vấn đề ở đây là giá thật của căn hộ người mua phải trả không phải là giá trên hợp đồng mà giá thật bao gồm giá trên hợp đồng cộng với khoản tiền chênh mà người mua phải trả cho người đầu cơ. Khoản tiền chênh này có thể lên tới 100 đến 300 triệu đồng đối với một căn hộ chung cư và từ 400 – 500 triệu đồng đối với một ngôi biệt thự. Khoản tiền vênh này không được đề cập trên bất cứ một loại giấy tờ nào và đây là thoả thuận miệng, vì vậy nên chủ đầu cơ không phải đóng thuế. * Trong vai trò là một người mua Nếu người mua có nhu cầu về nhà ở thì phải mua lại của các chủ đầu cơ chứ không thể mua trực tiếp của các nhà đầu tư. Bởi khi dự án được công bố, chưa hoàn thành xong phần móng người đến hỏi mua nhà được trả lời là đã bán hết. Vì vậy, khách hàng muốn mua sản phẩm thì qua SGD BĐS. Sau khi giới thiệu qua về sản phẩm, sàn sẽ kết nối người mua và người bán với nhau. Nếu quá trình đàm phán đi đến thống nhất, người đầu cơ sẽ đưa khách hàng đến kí hợp đồng với chủ đầu tư. Đây là hợp đồng sang tên căn hộ từ chủ đầu tư với khách hàng, giá tính thuế sẽ là giá ghi trên hợp đồng. Người mua còn phải trả thêm cho một khoản tiền vênh nhất định cho chủ đầu cơ, khoản tiền này không được nhắc đến trên bất cứ giấy tờ gì, vì đây là thoả thuận miệng. Và người mua được SGD giải thích là: "vì người đầu cơ là người nhà giám đốc chủ đầu tư công trình nên mặc dù họ đã mua nhưng họ không phải đứng tên trên giấy tờ nên hợp đồng mua là hợp đồng mua nhà một lần" Đánh giá: Hiện tượng trên diễn ra bởi sự liên kết giữa chủ đầu tư, người đầu cơ và đặc biệt là sự dàn xếp của SGD và cũng được sự đồng ý của người mua, bởi "thuận mua, vừa bán". Hơn nữa, nếu khoản tiền vênh không được hiện diện trên hợp đồng thì người mua sẽ không phải nộp thêm một khoản giá trị thuế từ số tiền vênh này. Điều này đã mang lại thiệt thòi cho người mua và nhà nước. Nó nằm ngoài tầm kiểm soát của nhà nước. Bởi đó là những giao dịch ngầm, thoả thuận miệng, phi chính thức giữa nguồn cung và nguồn cầu và khâu dịch vụ. Đây là lí do giải thích rất dễ hiểu cho các cơn sốt nóng giả tạo do nhà đầu cơ tạo ra để nhằm đạt được mục đích lợi nhuận. Những hoạt động này của các sàn giao dịch chẳng khác gì của các trung tâm giao dịch. Như vậy SGD đã bị các "cò đất" lợi dụng để hoạt động. 4. GIẢI PHÁP - KIẾN NGHỊ Đầu tiên là một số dự kiến về hướng sửa đổi chung của luật kinh doanh bất động sản của ủy ban thường vụ quốc hội tại phiên họp thứ 37 sáng ngày 04/01/2011: Luật kinh doanh BĐS sẽ được sửa đổi theo hướng tạo sự đồng bộ, thống nhất, hạn chế khoảng trống của pháp luật, đồng thời tạo điều kiện cho tổ chức, cá nhân tham gia vào thị trường BĐS một cách hợp pháp. Cụ thể, Luật sẽ bổ sung một số quy định về huy động vốn trong kinh doanh BĐS, về giao dịch BĐS qua sàn, về đối tượng và điều kiện kinh doanh các dịch vụ BĐS… Cũng liên quan đến hoạt động của thị trường BĐS, Luật đăng ký BĐS sẽ tiếp tục hoàn thiện nhằm bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ, khả thi; tạo thuận lợi tối đa cho tổ chức, cá nhân khi yêu cầu đăng ký, tìm hiểu thông tin về BĐS, qua đó góp phần nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về BĐS, thực hiện phòng ngừa và chống tham nhũng trong lĩnh vực BĐS, đặc biệt là đối với đất đai; giảm các vụ khiếu kiện về BĐS và có nguồn chứng cứ chính xác để giải quyết các tranh chấp trong lĩnh vực này. Ngoài ra, việc sửa đổi Luật đăng ký BĐS còn góp phần quan trọng trong việc phát triển thị trường BĐS đáp ứng yêu cầu về hội nhập kinh tế quốc tế; đảm bảo an toàn pháp lý cho các bên giao dịch BĐS, góp phần bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, chủ sở hữu BĐS và tổ chức, cá nhân có liên quan. Bộ Tài chính đang đề xuất bổ sung thêm nhiều đối tượng được miễn lệ phí trước bạ nhà, đất khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với cơ quan nhà nước. Theo Bộ Tài chính, hiện các tài sản được Chính phủ miễn lệ phí trước bạ là nhà ở, đất ở của hộ nghèo, người dân tộc thiểu số ở các xã, phường, thị trấn thuộc vùng khó khăn; phương tiện thủy nội địa (bao gồm cả tàu cá) không có động cơ trọng tải toàn phần đến 15 tấn hoặc phương tiện có động cơ tổng công suất máy chính đến 15 mã lực hoặc phương tiện có sức chở người đến 12 người. Tuy nhiên, qua nghiên cứu tình hình thực tế, Bộ Tài chính đã đề xuất một số đối tượng khác cũng cần được đưa vào diện miễn lệ phí trước bạ, cụ thể là: nhà ở, đất ở của hộ gia đình, cá nhân ở các xã đặc biệt khó khăn, miền núi, vùng sâu, vùng xa; các hộ gia đình, cá nhân là đồng bào dân tộc thiểu số ở Tây Nguyên. Một đề xuất khác của Bộ Xây Dựng là nên tăng vốn pháp định doanh nghiệp bất động sản. Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam cho biết, hiện nay, theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, các tổ chức, cá nhân chỉ cần có vốn tối thiểu 6 tỷ đồng là có thể được đăng ký thành lập công ty bất động sản. Theo ông Nam việc quy định vốn pháp định 6 tỷ đồng cho một doanh nghiệp bất động sản là quá bất cập, bởi lẽ, thông thường để triển khai một dự án bất động sản có quy mô vừa phải thì vốn đầu tư cũng lên đến hàng trăm, hàng nghìn tỷ đồng.Do đó, việc tăng vốn pháp định của doanh nghiệp bất động sản để tránh tình trạng “tay không bắt giặc” đang khá phổ biến trên thị trường bất động sản hiện nay là cần thiết. 5. KẾT LUẬN Sau gần 20 năm ra đời và phát triển thị trường BĐS Việt Nam đã có những đóng góp to lớn cho nền kinh tế quốc dân. Tuy nhiên TT BĐS còn nhiều tồn tại, điển hình là hiện tượng giao dịch ngầm, các thông tin về thị trường không được công khai làm cho TT BĐS phát triển không minh bạch và không lành mạnh. Vì vậy, yêu cầu cấp thiết là phải thực hiện các biện pháp làm cho TT BĐS lành mạnh và minh bạch. Một giải pháp để khắc phục tồn tại của thị trường đó là những quy định của pháp luật tạo cơ sở pháp lí cho sự ra đời của các sàn giao dịch BĐS. Tuy nhiên qua thực tế cho thấy hiện trạng hoạt động của TT BĐS hiện nay còn rất nhiều bất cập, có nhiều hành vi lách luật, lợi dụng kẽ hở của pháp luật để hoạt động. TT SGD hoạt động không theo một quy trình chuẩn. Sở dĩ có hiện tượng này là do cho đến nay nhà nước vẫn chưa có biện pháp quản lí TT BĐS hiệu quả. Chính những thực trạng trên mà tiểu luận hướng nghiên cứu về hoạt động quản lí của nhà nước đối với TT BĐS. Tiểu luận tập trung vào mục tiêu cơ bản là: Phân tích những quy định của nhà nước về hoạt động của TT BĐS và đề xuất phương án quản lí của nhà nước đối với TT BĐS hiệu quả và khoa học, để TT BĐS Việt Nam hoạt động hiệu quả trong khuôn khổ pháp lí.