Đề tài Phân tích và định giá cổ phiếu công ty cổ phần đầu tư phát triển đô thị và khu công nghiệp Sông Đà

iệu quả. Lãi suất chiết khấu cao khiến giá cổ phiếu thấp trong giai đoạn 1 từ 2010-2015, bởi vì giai đoạn này sử dụng giả thiết là lãi suất chiết khấu tính theo mô hình CAPM. 63 CHƢƠNG 3: GIẢI PHÁP NHẰM NẦNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG TÀI CHÍNH CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƢ PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ VÀ KHU CÔNG NGHIỆP SÔNG ĐÀ I. TRIỂN VỌNG NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN NĂM 2010 VÀ KẾ HOẠCH PHÁT TRIỂN CỦA CÔNG TY TRONG THỜI GIAN TỚI 1. Triển vọng ngành bất động sản năm 2010-05-25 Thị trường nhà ở năm 2010 sẽ tiếp tục xu hướng hồi phục của năm 2009. Diễn biến thị trường BĐS chịu ảnh hưởng của chính sách tài chính tiền tệ nên nhìn chung sẽ không có sự tăng trưởng đột biến trong năm tới. Cơ hội phát triển vẫn rất lớn khi các DN khai thác được thị trường và kiểm soát tốt chi phí. Ngành bất động sản 2010 có thể có những xu hướng sau : 1.1. Điểm sáng Đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) theo vùng miền, địa phương trong lĩnh vực BĐS vẫn có kế hoạch đổ vào các dự án lớn. Tuy nhiên, khía cạnh tích cực trong năm 2009 là vốn FDI thực hiện so với FDI đăng ký đạt mức kỷ lục 46.5%, cao nhất trong vòng 3 năm qua. Tỷ lệ giải ngân đầu tư nước ngoài được mong đợi là tăng hơn trong năm 2010 khi các nước đầu tư vào Việt Nam đã phục hồi tương đối và các nhà đầu tư có thể nhìn thấy lợi hơn từ việc Việt Nam phá giá đồng tiền. Hà Nội, một trong những tâm điểm của thị trường BĐS Việt Nam, sẽ kỷ niệm 1000 năm Thăng Long vào năm nay. Điều đó sẽ có thể là một cú huých cho thị trường BĐS Hà Nội do nhiều dự án BĐS hiện nay chịu áp lực cao để hoàn thành. Điểm đáng chú ý, các dự án hạ tầng trọng tâm như cầu Thanh Trì, Vĩnh Tuy, hầm Kim Liên vừa đưa vào hoạt động trong Quý 3, 4 - 2009. Chúng ta cũng có thể sớm thấy đường cao tốc Láng – Hòa Lạc hoàn thành giữa năm nay và điều đó sẽ là một điểm sáng về sự tiện lợi cho hạ tầng Hà Nội trong thời gian tới. Dòng tiền chảy vào các lĩnh vực BĐS: khi thị trường vào giai đoạn thoái trào, tiền mặt sẽ trở nên khan hiếm, và những nhà đầu tư sẵn tiền mặt sẽ có thể lựa chọn những BĐS ưu thích với chi phí phù hợp hơn. Theo một cách nào đó, một thị trường thoái trào có thể kích thích nhu cầu khi giá BĐS rơi về giá hấp dẫn các nhà đầu tư tiềm năng. Như thế, những công ty BĐS hiện sở hữu những vị trí tốt có thể thấy cơ hội để vượt qua giai đoạn thoái trào của thị trường hiện nay thông qua nhiều mô hình kinh doanh khác nhau. 64 Thị trường nhà ở căn hộ vẫn hấp dẫn. Theo khảo sát của Công ty BĐS Việt Nam, chỉ tính riêng khu vực Tp.HCM, nhu cầu cho mảng căn hộ thương mại trong giai đoạn 2010 – 2011 là khoảng 75,000 căn hộ, trong khi cung trong giai đoạn này chỉ đáp ứng khoảng 23,500 căn. Xu hướng thị trường sẽ tiếp tục tập trung ở phân khúc nhà ở hạng trung và bình dân do nhu cầu cho sản phẩm loại này chiếm tới 62%. Như thế, với giá bán hợp lý, mảng thị trường này vẫn còn nhiều cơ hội để đầu tư. Thị trường nhà ở cao cấp có nhu cầu nhưng vẫn sẽ lệch về phía cung trong năm 2010. Năm 2009 số lượng căn hộ cao cấp tung ra thị trường mới bằng một nửa so với dự báo. Nếu phần còn lại khoảng hơn 2,000 căn hộ được chuyển sang năm 2010 sẽ làm khi nguồn cung tăng lên hơn 5,000 căn, gấp 2 lần so với năm vừa qua. Trong khi đó nhu cầu hồi phục chậm, mất cân đối cung cầu lớn có thể sẽ gây áp lực giảm giá của mặt hàng này. Những quan ngại về viễn cảnh vĩ mô và VND bị giảm giá có thể gây ra những bất ổn tới tâm lý người dân về nội tệ. Đầu tư vào vàng năm 2010 có thể không lãi lớn do sự thất thường của thị trường này. Từ đó có thể khuyến khích người có tiền quay lại công cụ 1.2. Điểm tối Mặc dù có mối tương quan thuận giữa tăng FDI và xu hướng tăng của ngành BĐS, thì FDI vẫn chỉ có tác nhân hỗ trợ ngành BĐS tăng trưởng trong khi các nhà đầu tư không nên sử dụng FDI là một chỉ báo duy nhất cho ngành BĐS. Bên cạnh việc theo dõi FDI, các nhà đầu tư nên để tâm tới các yếu tố vĩ mô khác của nền kinh tế để có thể cái nhìn toàn diện hơn khi muốn nhận biết khi nào ngành BĐS phục hồi thật sự. Kỳ vọng về lạm phát vẫn còn đó, đẩy giá nguyên vật liệu tăng cao lên. Từ đó lại ảnh hưởng tới lợi nhuận BĐS và có thể tăng giá BĐS vốn đã ở mức cao. Tín dụng BĐS vẫn sẽ bị hạn chế. Chính sách tiền tệ thắt chặt có thể sẽ hãm đà của các nhà đầu cơ vào thị trường. Với chính sách tài chính nhằm mục tiêu mục tiêu kiềm chế lạm phát dưới 7%, các NH không thể hỗ trợ nhiều cho sự phát triển của thị trường BĐS. Mặc dù điều đó có thể giúp tránh bong bóng BĐS nhưng điều đó làm ngưng các giao dịch, tăng áp lực giảm giá nhà trong nhiều phân khúc. Bên cạnh đó, chính sách tiền tệ thắt chặt sẽ gây khó khăn cho doanh nghiệp BĐS. Khi dư nợ cho vay của các NH với lĩnh vực BĐS thường chiếm tỷ lệ cao và đa phần nguồn vốn vay BĐS là trung, dài hạn thì các quy định của NHNN về tăng trưởng tín dụng giảm còn 25% trong năm 2010 hay giảm từ 40% xuống còn 30% nguồn vốn 65 ngắn hạn được dùng để cho vay trung và dài hạn, sẽ hạn chế rất nhiều khả năng cấp vốn của các ngân hàng cho thị trường BĐS: doanh nghiệp mất đi một chỗ dựa vững chắc về vốn; người tiêu dùng khó tiếp cận với vốn vay để mua BĐS. Các công ty BĐS hiện nay vốn có đòn bảy tài chính cao sẽ có thể tiếp tục phải vay nợ thêm. Trong hoàn cảnh thị trường BĐS ảm đảm hiện nay khi các dự án còn nhiều khó khăn để tìm tới các khách hàng có đủ nguồn lực tài chính, các đơn vị phát triển dự án có thể phải tìm cách cắt giảm giá bán để tránh khó khăn về tài chính hay thậm chí tránh phá sản. Các nguồn tài chính truyền thống bị thiếu hụt trong năm 2010 có thể dẫn tới các công ty BĐS, các nhà đầu tư và người mua BĐS quan ngại thêm về tính thanh khoản, mức hợp lý của giá BĐS trong khi các công ty BĐS lại đau đầu về tìm vốn để tài trợ cho các dự án. Điều này rõ ràng sẽ tạo ra vòng luẩn quẩn cản trở BĐS phục hồi. Bên cạnh khó khăn vốn, quy định pháp lý liên quan đến thuế thu nhập từ chuyển nhượng BĐS khiến các nhà đầu tư BĐS giảm đầu tư ngắn hạn. Do đó, việc đầu cơ và mua đi bán lại có nhiều khả năng vẫn ở mức thấp. Giá BĐS nhiều khả năng sẽ ổn định và giảm nhẹ trong năm 2010. Những điều kiện khó khăn năm 2010 có thể ép các công ty BĐS, đặc biệt ở HN, giảm giá bán các sản phẩm. Điều đó có thể tạo ra cuộc cạnh tranh về giá ở thị trường BĐS phía Bắc. Nêu điều đó xảy ra, chúng ta co thể thấy thị trường BĐS ở Hà Nội điều chỉnh như ở HCM năm 2009. Tuy nhiên, khó khăn nhưng không bi quan, bởi cầu với BĐS ở Việt Nam vẫn còn rất lớn. Thay vì vì mua bất động sản giá cao, cầu sẽ chuyển về các phân khúc giá hợp lý hơn. Vì vậy, các doanh nghiệp thuộc phân khúc bất động sản trung cấp và có khả năng kiểm soát chi phí vẫn có nhiều khả năng tăng trưởng tốt trong năm 2010. 2. Kế hoạch, chiến lƣợc của công ty . 2.1. Chiến lƣợc sản phẩm Công ty tập trung chủ yếu vào chính sách đa dạng hóa sản phẩm. Công ty đã phối hợp với các nhà tư vấn thiết kế chuyên nghiệp nước ngoài như Tập đoàn PDI (Mỹ), Công ty Xây dựng Hanshin (Hàn Quốc)...tiến hành nghiên cứu, phát triển những mô hình thiết kế phù hợp với đặc trưng của từng khu đô thị. Mỗi dự án khu đô thị khác nhau sẽ hướng đến những đối tượng khách hàng mục tiêu khác nhau. Vì vậy kiến trúc của các căn hộ, biệt thự... trong mỗi khu đô thị sẽ mang những dáng vẻ khác biệt. Việc đa dạng hóa các sản phẩm nhà ở cho phép Sudico thu hút nhiều khách hàng và nâng cao khả năng cạnh tranh so với các doanh nghiệp trong cùng ngành xây dựng. 66 Với tỷ trọng doanh thu nhà ở và khu đô thị chiếm trên 95% tổng doanh thu, Công ty đang có định hướng đa dạng hóa lĩnh vực kinh doanh và trong tương lai sẽ mở rộng sang các lĩnh vực du lịch, bảo hiểm, đầu tư chứng khoán nhằm giảm thiểu các rủi ro từ thị trường nhà đất. 2.2. Chiến lƣợc thị trƣờng Sudico có kế hoạch quy hoạch các khu dân cư, khu đô thị, khu công nghiệp trải rộng trên cả ba miền bao gồm: - Miền bắc: Các khu thuộc Hà Nội, Thái bình, Vĩnh phúc, Quảng Ninh, Hưng Yên, Hòa Bình, Hà Tây … - Miền Trung: Các khu thuộc Hà Tĩnh, Nghệ An, Huế, Đà Nẵng, Khánh Hòa, Quảng Nam, Buôn Mê Thuột … - Miền Nam: Các khu thuộc Sài Gòn, Đồng Nai, Vĩnh Long, Cần Thơ, Long Xuyên… 2.3. Kế hoạch về mô hình tổ chƣ́c Mục tiêu trong những năm tới Sudico sẽ trở thành Tổng công ty Bất động sản. Trong đó Sudico sẽ đóng vai trò là công ty mẹ với vài trò chính là bộ máy đầu não điều hành mọi hoạt động của các công ty con. Bên cạnh đó, Tổng công ty Sông Đà đã quyết định giao cho Sudico quản lý một số doanh nghiệp kinh doanh khác trong Tổng công ty. Đặc biệt, với định hướng đã được Đại hội cổ đông thông qua, công ty sẽ chủ động góp vốn thành lập các doanh nghiệp, công ty cổ phần trong lĩnh vực sản xuất vật liệu xây dựng, xây lắp... để làm tăng giá trị doanh nghiệp. Ngoài ra, Sudico tiếp tục mở rộng hợp tác với doanh nghiệp dưới mọi hình thức để phục vụ cho hoạt động sản xuất của công ty. 2.4. Kế hoạch về doanh thu , lợi nhuận Ngày 10/4/2010, Công ty CP ĐTPT Đô thị và KCN Sông Đà (SJS) đã tiến hành tổ chức ĐHĐCĐ thường niên năm 2010. Đại hội đã nhất trí thông qua kế hoạch sản xuất kinh doanh năm 2010 mà HĐQT của SJS đưa ra. Theo kế hoạch doanh thu năm 2010 tăng trưởng 74% so với 2009. Năm 2010 Sudico đặt ra chỉ tiêu tổng giá trị sản xuất kinh doanh trong năm đạt khoảng 3.468 tỷ đồng tăng trưởng 146% so với giá trị thực hiện năm 2009. Tổng giá trị đầu tư khoảng 3.206 tỷ đồng tăng trưởng 164% so vói giá trị thực hiện năm 2009. Tổng doanh thu dự kiến 2.312 tỷ đồng, tăng trưởng 74% so với thực hiện năm trước, lợi nhuận khoảng 1.006 tỷ đồng tăng trưởng 16% so với thực hiện của năm 2009. Năm 2009, SJS đạt 67 1.756 tỷ đồng vốn chủ sở hữu so với kế hoạch năm 1.410 tỷ đồng bằng 124%. Năm 2010, đồng SJS đặt kế hoạch vốn chủ sở hữu 2.564 tỷ đồng. 2.5. Kế hoạch triển khai các dƣ̣ án Trong năm 2010, Sudico cũng sẽ tiếp tục triển khai đầu tư và kinh doanh dự án khu đô thị Nam An Khánh, Nam An Khánh mở rộng. Tiếp tục triển khai đầu tư khu đô thị mới Tiến Xuân, bàn giao và đưa vào sử dụng tòa HH3 khu đô thị Mỹ Đình – Mễ Trì, hoàn thiện cơ bản các hạng mục hạ tầng để triển khai kinh doanh khu đô thị Văn La – Văn Khê, triển khai thiết kế, thi công và lập phương án kinh doanh khối khách sạn cao tầng thuộc dự án Sông Đà - Hạ Long, hoàn thiện và đưa vào kinh doanh các nhà nghỉ dưỡng của dự án Ngọc Vừng, hoàn thành giải phóng mặt bằng, xây dựng hạ tầng và triển khai kinh doanh dự án Long Tân… II. GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA CÔNG TY 1. Chú trọng tiếp thị sản phẩm , nâng cao hơn nƣ̃a thƣơng hiệu Sudico nhằm đẩy mạnh năng lực cạnh tranh . 1.1.Thƣơng hiệu ngày càng đƣợc quan tâm thị trƣờng bất động sản Theo thống kê của các sàn giao dịch bất động sản có tới 80% khách hàng quan tâm đến chủ đầu tư và đơn vị thi công. Ngoài các câu hỏi về giá cả, vị trí thì việc ai thi công, ai là chủ đầu tư và hồ sơ dự án như thế nào luôn thu hút sự quan tâm của khách hàng. các dự án bất động sản có thương hiệu lớn, tỷ lệ giao dịch thành công lên tới 70%. Dù mỗi giao dịch thành công còn phụ thuộc nhiều yếu tố nhưng rõ ràng thương hiệu của chủ đầu tư và bên thi công đóng vai trò quan trọng tạo nên niềm tin của khách hàng. Người tiêu dùng sẵn sàng trả tiền cho thương hiệu, chấp nhận chịu giá cao hơn miễn sao đảm bảo đúng tiến độ thi công và chất lượng công trình. Các chủ đầu tư bất động sản ý thức rõ vai trò của thương hiệu nhưng không phải ai cũng đủ tiềm lực về kinh tế cũng như thời gian để gây dựng thương hiệu. Các doanh nghiệp bất động sản vừa và nhỏ không đủ tài chính và khả năng tạo dựng thương hiệu phải dựa dẫm vào các "đại gia" lớn hơn. Bởi uy tín thương hiệu của doanh nghiệp tạo ra giá trị gia tăng trong bất động sản mà bất cứ doanh nghiệp nào cũng muốn hướng tới. 1.2. Các phƣơng thƣ́c nâng cao thƣơng hiệu công ty Dự báo thị trường bất động sản năm 2010 chưa hẳn sẽ tăng trưởng do những chỉ báo không mấy tích cực như tín dụng bất động sản sẽ bị hạn chế do chính sách tiền tệ thắt chặt , kì vọng về lạm phát sẽ cao ảnh hưởng đến giá vật liệu xây dựng Khi thị 68 trường bất động sản . Thị trường bất động sản chưa hồi phục hẳn mà Sudico muốn đạt được tham vọng của mình thì càng phải phát huy và chú trọng vào thương hiệu của mình và hướng đến nhu cầu của khách hàng nhiều hơn . Sudico đã là một thương hiệu lớn , lại có sự kế thừa từ thương hiệu Sông Đà , các dự án bất đông sản có lợi thế đắc đị a và Sudico có tiềm lực mạnh về quy mô tài chính và kinh tế nên để cho thương hiệu Sudico ngày càng lớn mạnh hơn và có vị trí top đầu trong ngành bất động sản là một điều không khó . Sudico có thể áp dụng các phương thức marketing BĐS sau để nâng cao thương hiệu của mình : - Chú trọng đến tiếp thị BĐS . Khi thiếu chiến lược tiếp thị đúng đắn, các đơn vị sẽ lãng phí nguồn lực, làm xói mòn hình ảnh thương hiệu và đồng thời cũng không mang lại hiệu quả trong hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS. Nếu các đơn vị kinh doanh BĐS bán các đơn vị dự án chậm sẽ gây ra khó khăn rất nhiều trong quá trình thi công xây dựng và hoàn thiện BĐS, thậm chí sẽ giảm đi mức lời hoặc bị lỗ do việc trả lãi suất cho ngân hàng trong thời gian dài hơn - Đưa ra nhiều cam kết đảm bảo quyền lợi về tài chính cũng như giá trị của bất động sản đối với khách hàng. - Thuê các đơn vị chuyên về truyền thông tiếp thị BĐS, thay vì tự làm như trước đây. Các đơn vị chuyên nghiệp sẽ giúp các chủ đầu tư tạo thêm giá trị gia tăng cho sản phẩm và đảm bảo hiệu quả phân phối dự án đúng theo tiến độ, - Quan tâm đến việc quảng cáo trên nhiều phương tiện truyền thông. Ngoài quảng cáo trên báo giấy, SJS nên mở rộng sang các kênh truyền thông khác như quảng cáo online, quảng cáo qua bản tin điện tử, tập san, danh bạ cùng các phương tiện quảng cáo ngoài trời khác. Thông điệp truyến thông phù hợp, nhất quán – hướng đến đúng khách hàng mục tiêu. - Áp dụng nhiều hình thức khuyến mãi , tặng đồ dùng, vật dụng gia đình, đồ nội thất, điện máy khi khách hàng mua BĐS, kể cả có áp dụng biện pháp giảm giá hay giảm mức lợi nhuận so với trước đây, - Trong các quảng cáo hay thông điệp, phong cách dịch vụ khách hàng, nên quan tâm nhiều hơn đến yếu tố tạo nhiều cảm xúc cho khách hàng, từ đó tạo ham muốn và kích thích khách hàng mua BĐS. - Đặc biệt , nghiên cứu cạnh tranh giữa các dự án khác trong khu vực , cẩn trọng và tìm hiểu kỹ trước các quyết định về giá bán và đặc trưng sản phẩm phù hợp với đối 69 tượng khách hàng mục tiêu . Sudico cần chú trọng đến cá c nhóm khách hàng đối với sản phẩm bất động sản, cụ thể là các nhóm khách hàng với các đặc trưng sau : Nhóm “Tuổi trẻ tài cao”. Khi chọn mua nhà hoặc căn hộ, nhóm “Tuổi trẻ tài cao” là những người độc thân khá thành đạt, quan tâm hàng đầu đến giá cả nên đa phần chỉ chấp nhận giá dưới 800 triệu đồng, họ thường chọn nhà có diện tích dưới 80 mét vuông và quan tâm nhiều đến sự thuận tiện về giao thông. Thông tin về địa ốc được họ cập nhật từ Internet, và thường tham khảo ý kiến từ đồng nghiệp. Nhóm này chỉ chiếm 5% trong số người được khảo sát. Nhóm “Vì tương lai con em”. Nhóm “Vì tương lai con em” lại quan tâm nhiều đến môi trường sống xung quanh căn hộ họ chọn mua. Diện tích được họ chọn nhiều nhất là 81-100 mét vuông, vị trí giao thông thuận tiện, mức giá được chấp nhận phổ biến từ 801 triệu đến 1 tỉ đồng. Đa số nhóm này lấy ý kiến từ vợ hoặc chồng, thông tin cập nhật chủ yếu từ báo. Tỷ lệ của nhóm này từ cuộc khảo sát là 10%. Nhóm “Ăn nên làm ra”. Trong khi đó đối với nhóm “Ăn nên làm ra” diện tích sử dụng của căn hộ là điều kiện đặt ra hàng đầu, diện tích phải trên 200 mét vuông. Tiện ích của căn hộ được họ chọn là gần sông hay rạch, mức giá có thể chấp nhận trên 3 tỉ đồng. Họ cũng tham khảo ý kiến từ vợ hoặc chồng khi quyết định chọn mua nhà, và họ cũng tham khảo thông tin từ báo. Nhóm này chiếm tỷ lệ 18% trong cuộc khảo sát. Nhóm “Ngôi nhà mơ ước”. Các khách hàng tại phân khúc “Ngôi nhà mơ ước” bị ảnh hưởng rất nhiều về giá nên mức giá ưa thích được họ chọn là dưới 800 triệu đồng. Khách hàng trong nhóm này thường là những cặp vợ chồng trẻ, nên họ thích căn hộ mang lại những cảm giác ấm áp về mặt tình cảm và gần nơi làm việc. Khi mua nhà, họ thường tham khảo ý kiến từ vợ hoặc chồng. Tỷ lệ của nhóm qua khảo sát là 15%. Nhóm “Kinh doanh địa ốc”. Do quan tâm nhiều đến khả năng sinh lợi nên khách hàng trong phân khúc “Kinh doanh địa ốc” thường chọn mua các căn hộ có diện tích 81-100 mét vuông, điều kiện cần đáp ứng là phải thuận tiện về giao thông. Khả năng đầu tư của họ cho các căn hộ có giá dao động từ 801 triệu đến 1 tỉ đồng. Không như các nhóm trên, thông tin họ cập nhật là từ các công ty địa ốc. Nhóm này chiếm tỷ lệ cao nhất: 52%. 70 2. Nâng cao tỷ trọng vốn nợ trong cơ cấu vốn một cách hợp lý nhằm tận dụng đòn bảy tài chính. 2.1. Cơ cấu vốn và rủi ro tài chính: Cơ cấu vốn của một doanh nghiệp là cơ cấu tỷ trọng vốn nợ và vốn chủ sở hữu trong tổng nguồn vốn của doanh nghiệp Doanh nghiệp nào có cơ cấu vốn với phần vốn vay cao hơn sẽ đem lại lợi sự gia tăng ROE nhiều hơn trong trường hợp EBIT hoặc ROA gia tăng. Ngược lại trường hợp EBIT hoặc ROA suy giảm thì rủi ro giảm ROE sẽ lớn hơn”. Rủi ro vừa đề cập trên đây gọi là rủi ro tài chính. Vậy có thể nói rằng rủi ro tài chính là rủi ro gắn liền với kết cấu vốn của doanh nghiệp, cụ thể là gắn liền với kết cấu vốn gồm vốn vay và vốn chủ sở hữu. Một doanh nghiệp có kết cấu vốn với phần vốn vay lớn hơn sẽ có nhiều cơ hội đem lại lợi nhuận vốn chủ cao hơn, nhưng gắn liền với nó là rủi ro tài chính cũng lớn hơn. 2.2. Đòn bảy tài chính (financial leverage): Đòn bảy tài chính được định nghĩa như là mức độ theo đó các chứng khoán có thu nhập cố định (nợ và cổ phiếu ưu đãi) được sử dụng trong cơ cấu vốn của công ty. Đòn bẩy tài chính là phản ánh mức độ ảnh hưởng của kết cấu vốn đến lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu ROE khi có sự thay đổi của EBIT hoặc của lợi nhuận trên tổng tài sản ROA. Cụ thể một kết cấu vốn với tỷ trọng vốn vay không thay đổi tức là tổng lãi vay phải trả không thay đổi doanh nghiệp nào có hệ số nợ (HV) càng cao sẽ có đòn bẩy tài chính càng lớn, và ngược lại dòn bẩy tài chính sẽ rất nhỏ trong các doanh nghiệp có hệ số nợ thấp. Những doanh nghiệp không mắc nợ (hệ số nợ bằng 0) sẽ không có đòn bẩy tài chính. Điều đó cũng có nghĩa là với 1 kết cấu vốn không thay đổi nếu EBIT hoặc ROA chỉ cần có thay đổi nhỏ thì cũng làm cho ROE tăng một tỷ lệ lớn hơn rất nhiều, ngược lại trong trường hợp EBIT hay ROA suy giảm thì rủi ro giảm lợi nhuận vốn chủ sở hữu sẽ lớn hơn”. Đòn bẩy tài chính dùng các chi phí tài chính cố định làm điểm tựa. Khi một doanh nghiệp sử dụng các chi phí tài chính cố định, một thay đổi trong EBIT sẽ được phóng đại thành một thay đổi tương đối lớn trong thu ROE Tác động số nhân này của việc sử dụng các chi phí tài chính cố định được gọi là độ lớn đòn bẩy tài chính (độ nghiêng đòn bẩy tài chính). 71 2.3. Cơ cấu vốn hợp lý: Như đã nói ở trên, tỷ lệ nợ vay quá cao sẽ dẫn đến những rủi ro về mặt tài chính , nhưng quá thấp sẽ ảnh hưởng đến khả năng sinh lời của vốn chủ sở hữu . Vậy cơ cấu vốn như thế nào là hợp lý? Ngành bất động sản có đặc thù là tỷ lệ vay nợ chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu vốn, có doanh nghiệp vay nợ trên 80% vốn. Tỷ lệ nợ trên tổng vốn của S udico mới chiếm 41.52%. Ta có đẳng thức:   ROA L D iROAROE  Trong đó: i: chi phí vốn nợ D: vốn nợ L: vốn chủ sở hữu Trong trường hợp ROA >i, càng gia tăng tỷ trọng vốn nợ trên tổng vốn thì ROE càng cao . Mối quan hệ giữ a D/L và ROE là tương quan thuận . Trường hợp ROA <i, càng tăng tỷ trọng vốn nợ trên tổng vốn thì ROE càng thấp . Mối quan hệ giữa D /L và ROE là tương quan nghịch. Đối với Sudico , ROA trung bình của 4 năm 2005-2009 là 23%, ROA cao nhất là ROA của năm 2009 bằng 39%. ROA thấp nhất là của năm 2008 bằng 12%. Chi phí vốn nợ của Sudico thường dao động khoảng 12.5%10. Với triển vọng tươi sáng của Sudico trong những năm tới thì ROA hoàn toàn có thể lớn hơn chi ph í vốn nợ và dao động quanh mức trung bình trong quá khứ là 39%. Do vậy, nếu tỷ trọng nợ của Sudico tăng lên sẽ làm khuếch đại ROE . Mặt khác , để đảm bảo an toàn về tài chính và thận trọng hơn thì Sudico nên gia tăng cơ cấu vốn nợ /tổng vốn bằng mức trung bình ngành , bởi vì hiện nay cơ cấu vốn nợ của Sudico là 42% đang thấp hơn mức trung bình ngành là vào khoảng 47%. Theo như kế hoạch năm 2010 của Sudico thì sau thuế 1.006 tỷ đồng tăng trưởng 16% (ước tính lợi nhuận trước lãi thuế vào khoảng so với thực hiện của năm 2009 đặt kế hoạch vốn chủ sở hữu 2.564 tỷ đồng so với 1756 tỷ đồng 10 Sudico phát hành trái phiếu kì hạn 3 năm với lãi suất cố định năm đầu là 12.5%. Hai năm tiếp theo bằng lãi suất thả nổi theo lãi suất tiền gửi tiết kiệm trả sau (kỳ hạn 12 tháng) theo mức lãi suất của 4 Ngân hàng là Agribank, Vietcombank, BIDV và ICB. 72 3. Nâng cao hiệu quả đầu tƣ các dƣ̣ án 3.1. Kiểm soát tốt hơn các chi phí đầu vào Hoạt động chủ yếu của Công ty là Xây dựng và kinh doanh hạ tầng, nhà ở, do vậy các yếu tố đầu vào chính của Công ty là các quỹ đất nằm trong dự án được quy hoạch, các cơ sở hạ tầng kỹ thuật và công trình xây dựng trên đất (các căn hộ, biệt thự, nhà vườn...) và vật liệu xây dựng như: xi măng, cát, đá, sắt, thép... Chi phí của nguồn đầu vào này chủ yếu là tiền đền bù, hỗ trợ giải phóng mặt bằng cho người dân, giá trị các hợp đồng ký kết với nhà thầu, với đối tác về tư vấn và thi công các công trình xây dựng trong dự án. Các khoản tiền đền bù, hỗ trợ giải phóng mặt bằng được xác định dựa trên khung giá đất theo quy định của Uỷ ban nhân dân địa phương nơi có các dự án. Tuỳ theo từng khu vực của mỗi dự án đầu tư mà chi phí đền bù là khác nhau. Nhìn chung chi phí đền bù khá ổn định trong thời gian qua và không có ảnh hưởng đến các khoản đầu tư của Công ty. Tuy nhiên, chi phí xây dựng chịu nhiều ảnh hưởng bởi sự biến động giá cả vật liệu xây dựng như sắt, thép, đá, ximăng, cát, sỏi... Khi giá cả vật liệu xây dựng tăng đột biến sẽ tác động đến giá các yếu tố đầu vào của Công ty, đẩy chi phí lên cao đối với những hợp đồng thi công dài hạn đã ký, điều này có thể gây ảnh hưởng đến lợi nhuận của Công ty. Để hạn chế ảnh hưởng này , Công ty cần duy trì , phát triển mạng lưới các đối tác cung ứng truyền thống . Đồng thời , Công ty cần chủ động trong việc xác định sớm thời điểm phát sinh nhu cầu nguyên vật liệu để xây dựng dự toán khối lượng công trình chính xác; dự phòng các khoản phát sinh (bao gồm cả giá) để đảm bảo hiệu quả của dự án đầu tư. 3.2. Nâng cao công tác quản lý dƣ̣ án + Về công tác giám định chất lượng, Công ty cần đẩy mạnh hơn nữa các công việc sau: • Kiểm tra, phát hiện xử lý các vi phạm kỹ thuật, chất lượng từ khâu thiết kế đến thi công, các công tác hiện trường khác; • Kịp thời có mặt tại hiện trường, thực hiện công tác nghiệp vụ để xử lý sự cố; • Chủ trì lập phương án, mời chuyên gia thực hiện công tác giám định; • Lập kế hoạch đầu tư trang thiết bị, kiểm tra chất lượng và quản lý sử dụng. + Công tác kiểm tra chất lượng: 73 Do đặc thù hoạt động trong lĩnh vực đầu tư , kinh doanh dự án , xây dựng công trình, nên việc kiểm tra chất lượng sản phẩm dịch vụ cung cấp là hàng đầu . Công ty cần phát huy hơn nữa các khâu sau: • Thực hiện công tác phát triển dự án, quản lý dự án theo mô hình quy trình quản lý dự án, gồm: - Xác định nhu cầu thị trường, đối tượng khách hàng. - Xác định hình thức đầu tư, bản chất và khối lượng công việc chất lượng sản phẩm và tiến độ thực hiện dự án - Lập dự án đầu tư, thẩm định, phê duyệt dự án đầu tư. - Lựa chọn nhà thầu, thiết kế thi công, giám sát. - Tổ chức thực hiện đầu tư, xây dựng công trình. Ký hợp đồng với khách hàng theo các điều khoản đã thống nhất, tuân thủ pháp luật. - Tuân thủ các điều khoản đã ký trong hợp đồng đã ký với khách hàng. - Nghiệm thu, bàn giao cho khách hàng. - Đảm bảo chất lượng sản phẩm tốt, giá thành hợp lý và đáp ứng tiến độ. - Đặt mục tiêu “Uy tín với khách hàng” lên hàng đầu - Sản phẩm làm ra được nghiệm thu đúng thời hạn. - Thước đo chất lượng sản phẩm chính là sự thoả mãn của khách hàng. • Về mặt quản lý chất lượng công trình: Duy trì theo hướng phát triển với chất lượng sản phẩm số một, cung cấp cho khách hàng những sản phẩm có chất lượng tốt, tạo uy tín cho khách hàng. Thực hiện xây dựng đúng theo quy hoạch, thực hiện giám sát, kiểm tra và nghiệm thu đúng theo qui phạm, đảm bảo chất lượng công trình. Thành lập các Ban quản lý, các Công ty TNHH Một thành viên để quản lý việc đầu tư các công trình đối với từng dự án. Lựa chọn các đơn vị tư vấn có uy tín thực hiện việc tư vấn, giám sát trong quá trình thi công. Điều đó càng chứng minh được chất lượng sản phẩm của Công ty . III. MỘT SỐ KIẾN NGHỊ VỚI BỘ/NGÀNH/CƠ QUAN CHƢ́C NĂNG 1. Kiến nghị đối với Ngân hàng Nhà nƣớc và Bộ xây dựng Ngân hàng Nhà nước và Bộ xây dựng cần tạo môi trường thông thoáng hơn cho ngành bất động sản. Cụ thể: 1.1. Ngân hàng Nhà nƣớc cần đẩy mạnh tín dụng bất động sản : Chính sách tiền tệ nới lỏng thì sẽ khuyến khích các DN nói chung và DN bất động sản nó i riêng phát triển . Tuy nhiên, từ ngày 1.1.2010, tỉ lệ tối đa của nguồn vốn 74 ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung hạn, dài hạn của TCTD được quy định tại Thông tư số 15/2009/TT-NHNN của NHNN như sau: NHTM: 30%; Cty tài chính và Cty cho thuê tài chính: 30%; Quỹ Tín dụng nhân dân T.Ư: 20%. Khi dư nợ cho vay của các NH với lĩnh vực bất động sản thường chiếm tỷ lệ cao và đa phần nguồn vốn vay BĐS là trung, dài hạn thì các quy định của NHNN về tăng trưởng tín dụng giảm còn 25% trong năm 2010 hay giảm từ 40% xuống còn 30% nguồn vốn ngắn hạn được dùng để cho vay trung và dài hạn, sẽ hạn chế rất nhiều khả năng cấp vốn của các ngân hàng cho thị trường bất động sản: doanh nghiệp mất đi một chỗ dựa vững chắc về vốn; người tiêu dùng khó tiếp cận với vốn vay để mua bất động sản. Do vậy, cần phải đa dạng hóa các hình thức huy động vốn tài trợ cho các dự án bất động sản ngoài nguồn truyền thống là vay ngân hàng để các DN có thể tiếp cận nguồn vốn dễ dàng hơn . Hơn nữa, việc huy động vốn thông qua các hợp đồng đặt cọc và phương thức thanh toán theo từng đợt khi mua nhà đất, vốn rất phổ biến tại Việt Nam, lại tiềm ẩn nhiều rủi ro. Nếu các doanh nghiệp hoạt động không tốt, dự án dở dang do chiếm dụng vốn thì sẽ nảy sinh nhiêu vấn đề tranh chấp . Do đó , cần xem xét tạo điều kiện hình thành và phát triển cho các công cụ như trái phiếu bất động sản , quỹ tín thác BĐS (REIT) hoặc các hình thức bảo hiểm cho dự án…. 1.2. Bộ xây dựng cần đơn giản hóa các thủ tục hành chính tro ng kinh doanh BĐS Các thủ tục hành chính có thể là rào cản lớn đối với các DN BĐS muốn gia nhập ngành. Tuy nhiên, những DN đang tồn tại trong ngành cũng chịu sự chi phối của các thủ tục hành chính . Các thủ tục hành chín h luôn là một rào cản làm chậm tiến độ triển khai các dự án , gián đoạn hoạt động kinh doanh , ảnh hưởng đến hoạt động tài chính. Sudico dù là được cổ phần hóa từ DN nhà nước , cũng có những ưu đãi nhất định trong các thủ tục đầu tư BĐS nhưng nếu môi trường kinh doanh thông thoáng hơn với ít các thủ tục và các thủ tục bớt rườm ra hơn , thì chắc chắn hoạt động kinh doanh của Sudico sẽ suôn sẻ hơn, các dự án được triển khai nhanh hơn. Có thể nói thực trạng về thủ tục hành chính trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản thời gian qua quá rối ren, phức tạp, nhiêu khê. Có những dự án phải trải qua 40 - 50 con dấu của các cơ quan quản lý nhà nước, đôi khi chỉ một con dấu thôi chủ đầu tư phải mất cả năm trời mới có được. Thời gian để 1 dự án BĐS hoàn thiện thủ tục để triển khai khởi công xây dựng công trình theo quy định hiện hành phải trải qua 33 khâu thủ tục và phải mất 3 năm; có những dự án phải mất đến 4 - 5 năm mới xong. Thực trạng hiện nay 75 có khá nhiều quy định đang mâu thuẫn nhau như việc Nhà nước quy định sau 1 năm dự án không triển khai sẽ bị xem xét thu hồi. Thế nhưng, để chạy xong thủ tục triển khai, động thổ dự án thì doanh nghiệp tiêu tốn mất 3 năm. Điều này quả là thiệt thòi cho doanh nghiệp cho các doanh nghiệp BĐS iệc quy hoạch tổng thể , cung cấp thông tin quy hoạch là trách nhiệm của các cơ quan quản lý nhà nước, công khai minh bạch thông tin để mọi người biết chứ không có kiểu giấu giếm thông tin rồi bán, cho như là ân huệ. Thực tế cũng cho thấy rất nhiều thủ tục thuộc trách nhiệm của cơ quan quản lý , nhưng các địa phương lại bắt chủ đầu tư phải tự thực hiện khiến thời gian bị kéo dài, phiền hà cho chủ đầu tư và nảy sinh nhiều tiêu cực. Các dạng thủ tục hành chính về đầu tư xây dựng trái pháp luật do địa phương tự đặt như: yêu cầu chủ đầu tư phải xin thoả thuận về kiến trúc; xin thoả thuận về hạ tầng của các doanh nghiệp cung ứng dịch vụ điện, nước; bổ sung thiết kế ngoài nội dung thiết kế cơ sở... Phương pháp quy hoạch của Việt Nam vẫn còn mang nhiều tính "xin-cho". Quy hoạch chử yếu thể hiện ý chí của nhà lãnh đạo chứ không phải dựa trên định hướng thị trường. Quy hoạch xác định việc sử dụng đất và công trình phát triển một cách cứng nhắc, chỉ cho phép làm những gì Nhà nước quy định. Quy hoạch không gian phải là công cụ kiểm soát sự phát triển, đồng thời hạn chế tối đa những hoạt động sử dụng đất trái ngược nhau. Nhà đầu tư có thể xây dựng bất cứ những gì (theo tín hiệu thị trường) sau khi tuân thủ đầy đủ theo quy hoạch phát triển chung. Được như vậy, sự can thiệp tùy tiện của người xét duyệt đầu tư sẽ được hạn chế rất nhiều. Và qua đó, hàng hóa bất động sản sẽ đa dạng hơn, đáp ứng tốt hơn và lưu thông nhanh hơn theo nhu cầu của xã hội. Quả thực, hàng loạt thủ tục, từ chuyện “xin” thông tin quy hoạch, lập quy hoạch, thẩm định phê duyệt dự án đến giao đất, cho thuê đất, đền bù giải tỏa, cấp phép xây dựng… đã trở thành nỗi ám ảnh thường trực của người đầu tư kinh doanh bất động sản. Có thể đề xuất một số kiến nghị với Bộ Xâ y dựng về cải tiến và giảm thiểu các thủ tục hành chính như sau: + Nghiên cứu, rà soát lại các thủ tục hành chính về đầu tư xây dựng, loại bỏ bớt những công đoạn, thủ tục không cần thiết hoặc ghép các công đoạn lại với nhau nhằm kéo giảm thời gian, công sức của chủ đầu tư, rút gọn thủ tục hành chính, bao gồm: - thủ tục xác nhận ranh giới đất không có tranh chấp, khiếu kiện; 76 - thỏa thuận địa điểm; chấp thuận đề cương đồ án quy hoạch chi tiết và nhiệm vụ 1/500; chấp thuận ranh giới, mốc giới và diện tích ô đất lập quy hoạch công trình xây dựng tỉ lệ 1/500 và lập dự án tại địa phương có đất. - chấp thuận ranh giới, mốc giới; + Cải tiến, đơn giản hóa các thủ tục mà vượt quá thẩm quyền của Bộ xây dựng như: - thẩm định, phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường; - thẩm duyệt về phòng cháy, chữa cháy; giao đất, cho thuê đất; - thỏa thuận về chiều cao; - cấp giấy chứng nhận đầu tư... Với việc cải cách về thủ tục hành chính như vậy, quy trình mẫu về thủ tục thực hiện một dự án kinh doanh bất động sản chỉ còn 8 loại thủ tục và thời gian cũng chỉ kéo dài tối đa là 1 năm. Hy vọng , với quy trình này sẽ hạn chế được việc công chức thực hành hạch sách doanh nghiệp; doanh nghiệp, chủ đầu tư không còn cảnh chạy lung tung gõ cửa nhiều nơi . Các DN bất động sản trong đó có Sudico cũng được hưởng lợi từ sự cải cách này. 2. Khuyến nghị đối với Ủy ban chứng khoán Nhà nƣớc UBCKNN cần thực thi các chính sách để thị trường chứng khoán Việt Nam phát triển ổn định , bền vững và hiệ u quả. Thị trường chứng khoán Việt Nam mặc dù tăng giảm thất thường , nhưng vẫn có tốc độ tăng trưởng rất ấn tượng. Có thể điểm qua diễn biến của TTCK 11 tháng của năm(2). Bảng19: Thống kê thị trường năm 2008 và 2009 Các chỉ tiêu thị trƣờng 31/12/2008 30/11/2009 1. Giá trị vốn hóa thị trường (tỷ đồng) 225.934 669.000 2. Mức độ vốn hóa/GDP năm 2008(%) 18% 55% 3. Số lượng cổ phiếu niêm yết 338 385 4. Số lượng công ty chứng khoán 102 105 5. Số lượng công ty quản lý quỹ 43 47 6. Số lượng công ty đại chúng đã đăng ký 1.090 1.016 7 Số tài khoản mở tại CTCK 550.000 730.000 8. Hệ số P/E 9-10 15.8 Tuy nhiên, với đặc thù thị trường mới nổi , TTCK Việt Nam độ hiệu quả thông tin còn yếu, đa số NĐT là cá nhân nhỏ lẻ , hoạt động đầu tư theo phong trào vẫn rất lớn. 77 NĐT quá nhạy cảm và đôi khi có phản ứng thái quá, điều này một phần xuất phát từ thị trường bị chi phối bởi đủ loại tin đồn. Khi những tin đồn lan rộng, thị trường lập tức phản ứng bằng một tuần giao dịch biến động mạnh, thể hiện tâm lý bất ổn, nghi ngại của NĐT. Theo đánh giá, chỉ trong một thời gian ngắn, TTCK Việt Nam là thị trường có tốc độ tăng trưởng rất mạnh, nhưng cũng là một thị trường có sự trượt dốc mạnh nhất nhì trên thế giới. Một thị trường chứng khoán phát triển thì khi định g iá cổ phiếu , các ước lượng dù dựa trên mô hình định giá nào sẽ chính xác hơn , giá trị xác định được dựa trên các mô hình đó sẽ chính xác hơn , phản ánh đúng giá trị của doanh nghiệp đó . Muốn thị trường chứng khoán phát triển thì cần phải: 2.1. Nâng cao tính hiệu quả: Lý thuyết thị trường hiệu quả . Một thị trường vốn hiệu quả là nơi mà giá chứng khoán điều chỉnh nhanh chóng mỗi khi xuất hiện thông tin mới và do đó, mức giá hiện tại của một chứng khoán bất kỳ là kết quả phản ánh mọi thông tin liên quan đến nó. Nói một cách chính xác thì đây chính là thị trường hiệu quả về mặt thông tin . Muốn thị trường hiệu quả thì cần: Tăng cường minh bạch hóa thông tin, siết chặt hoạt động công bố thông tin bằng cách : ° Xây dựng hệ thống công bố thông tin trên TTCK Việt Nam: Như chúng ta đều biết, công bố thông tin là một yêu cầu không thể thiếu để đảm bảo lòng tin và sự công bằng cho các nhà đầu tư trên TTCK. Đây chính là nguyên tắc công khai, được coi là một nguyên tắc quan trọng nhất của TTCK. Có thể nói, nếu không có một hệ thống công bố thông tin hoạt động theo đúng yêu cầu thì TTCK không thể vận hành được. TTCK VN còn nhỏ bé và sơ khai, tuy nhiên, các văn bản pháp quy điều chỉnh vấn đề công bố thông tin trên TTCK đã và đang được xây dựng nhằm đảm bảo nguyên tắc công khai, minh bạch thông tin trên thị trường và duy trì, củng cố lòng tin của nhà đầu tư. Xét về hình thức và chất lượng công bố thông tin, dòng thông tin đầu vào từ các tổ chức niêm yết và kinh doanh chứng khoán hiện nay, chủ yếu nhất vẫn là dạng văn bản do chưa có một hệ thống phần mềm thống nhất nối mạng giữa các tổ chức này. Trong khi đó, dòng thông tin đầu ra còn tính thiếu đa dạng và chất lượng thấp. Quy trình xử lý và công bố thông tin trên thị trường còn mất nhiều thời gian. Xét trên tổng thể thị trường, chưa có một hệ thống cơ sở dữ liệu thống nhất và phần mềm công bố thông tin thông suốt từ các tổ chức phát hành, niêm yết và kinh doanh chứng khoán đến 78 Trung tâm giao dịch chứng khoán và các phương tiện truyền thông đại chúng. Trong tương lai không xa, khi quy mô thị trường lớn mạnh, hệ thống công bố thông tin hiện tại khó có thể đảm đương được tốt nhiệm vụ của mình do tốn nhiều thời gian công sức để xử lý. Hiện nay, các công ty niêm yết trên Sàn giao dịch chứng khoán VN phải nộp thông tin công bố (ví dụ các báo cáo tài chính cuối năm) cho Sở giao dịch chứng khoán VN dưới dạng văn bản. Đó là do mỗi công ty có cách xử lý thông tin số hóa riêng của mình, sử dụng các công cụ biên tập khác nhau, và chỉ duy nhất dưới dạng văn bản là hình thức chung nhất cho mọi công ty. Tại Sở giao dịch chứng khoán VN, thông tin công bố sau đó sẽ được nhập thủ công vào hệ thống trước khi thực hiện các công việc xử lý dữ liệu khác (ví dụ lưu trữ, xử lý và phân phối). Đồng thời những dữ liệu này sau đó cũng phải được kiểm tra, phát hiện lỗi một cách thủ công, phương pháp này có những nhược điểm là: kiểm soát lỗi và nhập dữ liệu tốn nhiều nhân lực và công sức, mất nhiều thời giờ mới có thể công bố ra các phương tiện thông tin đại chúng và cho nhà đầu tư. Vì vậy, Sở giao dịch chứng khoán VN cần phải áp dụng công nghệ thông tin một cách nhanh chóng và chủ động nhằm đưa vào áp dụng hệ thống công bố thông tin đại chúng và cho nhà đầu tư. ° Tăng cường phối hợp với các phương tiện thông tin đại chúng trong việc tuyên truyền thông tin về TTCK. Việc công bố thông tin trên các phương tiện thông tin đại chúng là rất cần thiết nhất là những người quan tâm đến TTCK. Có thể thấy rằng, đây là một kênh truyền tải thông tin hết sức hiệu quả, đảm bảo tính công khai và dễ dàng tiếp cận của thông tin. Do vậy, Chính phủ cần chỉ đạo và giao trách nhiệm cho các phương tiện thông tin đại chúng như đài truyền hình, báo chí... phối hợp cùng Ủy ban chứng khoán nhà nước trong việc đưa tin về các hoạt động liên quan đến TTCK; tuyên truyền, giáo dục kiến thức về chứng khoán, về TTCK cho công chúng nhằm thu hút sự quan tâm của công chúng và nâng cao sự hiểu biết của họ về lĩnh vực mới mẻ này. Đây là công việc cần được thực hiện một cách thường xuyên và lâu dài, chứ không phải chỉ tập trung trong một thời điểm nhất định nào đó. ° Xây dựng cơ chế giám sát thông tin. Hiện nay ở VN, hầu như không có một cơ quan nào giám sát và đảm bảo chất lượng của các thông tin công bố trên TTCK. Với tình hình hiện nay, rò rỉ thông tin là một điều không tránh khỏi nhưng trong đó có một số thông tin không chính xác. Điều này càng bị phóng đại khi mà các nhà đầu tư ở nước 79 ta đa phần là các nhà đầu tư không chuyên nghiệp, họ rất dễ bị dao động bởi những tin đồn. Từ đó, giá chứng khoán bị biến động mạnh. Trong những trường hợp này thì ai là người được lợi? Ai là người tung ra tin đồn? Tất cả đều không được kiểm soát và giá chứng khoán bị tác động bởi nhân tố con người rất nhiều. Do vậy , xử lý nghiêm khắc các cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp sử dụng phương tiện truyền thông (báo, chí, trang tin…) đưa thông tin sai lệch, hoặc làm méo mó tin, hoặc thông tin bất lợi cho thị trường mà không rõ nguồn gốc TTCK VN đang trong giai đoạn chuyển biến để trở thành một bộ phận của thị trường tài chính toàn cầu.. Một TTCK hiện đại và hội nhập không thể thiếu sự minh bạch trong hệ thống thông tin. Minh bạch thông tin có ý nghĩa quan trọng trong thúc đẩy tính hiệu quả của việc đầu tư kinh doanh chứng khoán và là lực đẩy cho sự phát triển của TTCK trong tương lai. 2.2. Phát triển bền vững và ổn định Thứ nhất, tiếp tục tái cấu trúc thị trường chứng khoán một cách sâu, rộng theo hướng minh bạch, đồng bộ và thống nhất phù hợp với chuẩn mực quốc tế. Việc chuyển đổi từ Trung tâm giao dịch TPHCM, Hà nội thành SGDCK hoạt động theo mô hình công ty TNHH Nhà nước một thành viên; tách bộ phận lưu ký thành Trung tâm lưu ký chứng khoán độc lập hoạt động theo mô hình công ty TNHH nhà nước một thành viên, xây dựng TTTP chuyên biệt…đó cũng là kết quả bước đầu của việc tái cấu trúc TTCK, tuy rất then chốt, nhưng chưa đủ cho một TTCK phát triển minh bạch, ổn định. Nguyên tắc tái cấu trúc phải đảm bảo sự ổn định của hệ thống, theo đó xây dựng và vận hành có hiệu quả hệ thống thong tin tài chính, thực hiện các chuẩn mực tốt nhất trong quản trị công ty, chuẩn mực kế toán và công bố thông tin. Thực hiện vấn đề này theo hướng: Phân định rõ từng thị trường để quản lý chúng: thị trường cổ phiếu: nơi niêm yết cổ phiếu của các doanh nghiệp lớn; thị trường các DNN&V; thị trường UpCoM; thị trường OTC; thị trường công cụ nợ và thị trường công cụ phái sinh. Hoàn thiện thị trường giao dịch cổ phiếu công ty đại chúng chưa niêm yết (UpCoM) để khắc phục ngay những quan ngại về tính thanh khoản của thị trường này. Thực hiện chuyển đổi sở hữu của SGDCK và Trung tâm lưu ký chứng khoán từ công ty TNHH Nhà nước một thành viên sang công ty cổ phần, trong đó nhà nước vẫn nắm giữ cổ phần chi phối (51%). Cho phép đại diện công ty chứng khoán, tổ chức niêm yết, một số chuyên gia 80 kinh tế tham gia vào Hội đồng quản trị của SGDCK. Khi đó SGDCK là công ty cổ phần đại chúng, hoạt động sẽ năng động và minh bạch vì mục tiêu phát triển lành mạnh của SGD. Đối với các Công ty chứng khoán cũng cần thực hiện tái cấu trúc theo hướng nâng cao yêu cầu về vốn điều lệ tối thiểu, yêu cầu về cơ sở vật chất, năng lực quản trị công ty và nguồn nhân lực, song song với việc thực hiện sát nhập, mua lại… để giảm bớt về số lượng CTCK, hướng một số Công ty chứng khoán lớn phát triển thành Tập đoàn, cũng như các nhà tạo lập thị trường. Hiện nay trên TTCK Việt Nam có 105 CTCK, xét về thị phần môi giới cổ phiếu cho khối nhà đầu tư nước ngoài, thì 10 CTCK đứng đầu đã chiếm tới 95,18%, nếu xét thị phần môi giới cho khối nhà đầu tư trong nước, thì 10 CTCK đứng đầu đã chiếm 48,18%(5). Như vậy rõ ràng thị phần cho 95 CTCK còn lại là quá nhỏ, trong đó có một số công ty vốn điều lệ rất thấp, hiệu quả kinh doanh chủ yếu là hoạt động tự doanh. Vì vậy, để thị trường hoạt động có hiệu quả cũng rất cần sắp xếp các công ty chứng khoán có qui mô quá nhỏ, năng lực tài chính yếu này. Phát triển một số tổ chức tạo lập thị trường. Ở một số nước, nhà tạo lập thị trường thường là các NHTM, công ty chứng khoán, công ty bảo hiểm, quĩ đầu tư, quĩ hưu trí, công ty tài chính… Đây là những tổ chức có năng lực tài chính mạnh, kinh doanh chuyên nghiệp, có khả năng liên kết cao. Nhưng ở Việt Nam hiện nay, không phải tất cả các tổ chức đều có thể trở thành nhà tạo lập thị trường. Vì vậy, trước mắt lựa chọn một số ngân hàng thương mại, CTCK lớn đáp ứng các điều kiện qui định thực hiện chức năng nhà tạo lập thị trường. Sự năng động và minh bạch của thị trường phụ thuộc không nhỏ vào hoạt động của các nhà tạo lập thị trường. Thứ hai, hoàn thiện các văn bản pháp lý, cơ chế chính sách cho sự phát triển của TTCK: Xem xét sửa đổi, bổ sung Luật chứng khoán theo hướng mở rộng phạm vi điều chỉnh của luật cho phù hợp với xu thế hội nhập của nền kinh tế; ban hành các văn bản hướng dẫn về một số nghiệp vụ chứng khoán như giao dịch bán khống, vay và cho vay chứng khoán, giao dịch phái sinh; giao dịch chuyển nhượng của cổ đông sáng lập…Trong bối cảnh nền kinh tế suy thoái, cầu tiêu dùng trong dân cư giảm mạnh, đi đôi với gói giải pháp kích cầu trung và dài hạn đến năm 2011, cần xem xét chính sách thuế để đảm bảo sự phát triển bền vững của TTCK. Phối hợp CSTT với chính sách tài khoá trong việc thúc đẩy sự phát triển của TTCK Việt Nam. Mục tiêu cuối cùng của CSTT là ổn định tiền tệ, còn mục tiêu của 81 CSTK là đạt đến một chính sách ngân sách minh bạch, tạo sự ổn định sản lượng, cải thiện phân bổ nguồn lực và kiểm soát ảnh hưởng của phân phối. Hai chính sách này có mối quan hệ mật thiết, ràng buộc lẫn nhau và tác đông đến nền kinh tế và hệ thống thị trường tài chính. Nếu quản lý tài khoá yếu kém, sẽ tăng kỳ vọng lạm phát, có thể làm tăng lãi suất và cung tiền, điều này ảnh hưởng lớn đến việc vay nợ của Chính trên TTCK. Ngược lại, lạm phát và lãi suất tăng cao, không những làm giảm nguồn thu cho Chính phủ, mà còn làm cho giá chứng khoán biến động mạnh theo xu hướng giảm, làm nản lòng nhà đầu tư trên thị trường do tính thanh khoản của thị trường bị ảnh hưởng. Vì vậy rất cần một sự nhận thức đúng và đầy đủ về mối quan hệ giữa hai chính sách, nhằm tăng cường sự kết nối và giảm sung đột giữa chúng để cùng đạt được mục tiêu đặt ra Thứ ba; Tạo hàng hoá có chất lượng tốt cho thị trường. Tiếp tục thực hiện cổ phần hoá để tạo hàng hoá có chất lượng cao cho TTCK. Tạo điều kiện cho các nhà đầu tư chiến lược (trong và ngoài nước) mua cổ phiếu của các doanh nghiệp nghiệp Việt Nam theo phương thức thoả thuận, hoặc đấu giá giữa các nhà đầu tư chiến lược với nhau, để cải thiện nhanh hơn về năng lực tài chính, chất lượng quản trị doanh nghiệp. 3. Khuyến nghị đầu tƣ cổ phiếu SJS đối với nhà đầu tƣ Hiện tại trên thị trường , cổ phiếu SJS đang được giao dịch ở mức giá 78000- 80,000đ. Theo phương pháp chiết khấu cổ tức thì giá nội tại cổ phiếu SJS bằng 82100 sát với giá giao dịch trên TTCK. Nhà đầu tư có thể mua vào và nắm giữ cổ phiếu này. Mặt khác do ước lượng hệ số chiết khấu cho ra kết quả hệ số chiết khấu cao và beta chưa chính xác do TTCK Việt Nam chưa hiệu quả và chưa phát triển dẫn đến giá trị thực của cổ phiếu còn chưa xứng với tiềm năng , thế mạnh tài chính và khả năng sinh lời của công ty. Do vậy, xét về mặt dài hạn với triển vọng tươi sáng của công ty đặc biệt là giai đoạn 5 năm tới khi các dự án đi vào kinh doanh và khả năng sinh lời cao cùng với triển vọng phát triển của ngành bất động sản khi kinh tế phục hồi trong dài hạn thì cổ phiếu SJS rất đáng để đầu tư bởi tiềm năng tươi sáng . Nhà đầu tư nếu có ý định đầu tư dài thì nên nắm giữ cổ phiếu này. Giá SJS theo P/E là tương đối cao . Theo phương pháp này, giá SJS là 128,200đ Thị trường đang định giá thấp hơn giá trị thực của cổ phiếu này. Nhà đầu tư nên mua vào và nắm giữ giá cổ phiếu này trong ngắn hạn . 82 KẾT LUẬN Qua phân tích Công ty cổ phần đầu tư phát triển đô thị và khu công nghiệp Sông Đà trong mối liên hệ với về tổng thể nền kinh tế vĩ mô, ngành bất động sản với môi trường cạnh tranh ngành, phân tích SWOT, phân tích báo cáo tài chính công ty trong tương quan với quá khứ và ngành, tình hình hoạt động kinh doanh của Sudico trong năm 2009 có thể nói là rất tốt so với các năm trước và so với nhiều doanh nghiệp cùng ngành niêm yết trên Sở giao dịch chứng khoán thành phố Hồ Chí Minh. Nhìn chung, năm 2009 nền kinh tế thế giới, kinh tế Việt Nam hồi phục và thị trường bất động sản Việt Nam sôi động trở lại cùng với những thế mạnh vốn có là những nguyên nhân đưa công ty đạt được kết quả hoạt động kinh doanh khá mỹ mãn và thành công. Mặc dù có một số hạn chế rất nhỏ, công ty có tiềm lực tài chính vững chắc, khả năng sinh lời cao, thương hiệu được khẳng định và lợi thế cạnh tranh về sản phẩm. Đồng thời, qua các phương pháp định giá cổ phiếu, giá trị cổ phiếu công ty xác định được là tương đối phù hợp với giá trị và thế mạnh của công ty. Các kết quả phân tích khẳng định Công ty cổ phần đầu tư phát triển đô thị và khu công nghiệp Sông Đà là một trong những công ty hàng đầu trong ngành bất động sản Việt Nam. Trong tương lai, công ty còn không ngừng phát triển và lớn mạnh bởi có những tiềm năng nhất định và sự phát triển của nền kinh tế và ngành bất động sản trong dài hạn. Điều dó cũng đồng nghĩa công ty đã, đang và sẽ chiếm được vị trí ưu tiên trong nhóm cổ phiếu ngành bất động sản nói riêng và cổ phiếu niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam nói chung từ phía các nhà đầu tư và các chuyên gia phân tích. 83 PHỤ LỤC Phụ lục số 1: giá cổ phiêu SJS giai đoạn 2015 trở đi Giai đoạn từ sau 2015= D6 2016 cổ tƣ́c 9773.03553 tỷ lệ chiết khấu r2 0.094 tốc độ tăng trưởng g2 0.054 giá trị hiện tại tại thời điểm đầu năm 2016 = D6/(r2-g2) 244,326 giá trị hiện tại tại thời điểm đầu năm 2010 = D6/(1+r1)^6 69,373 Phụ lục số 2: giá trị vốn hóa thị trƣờng và LNST của ngành BĐS năm 2009 Mã chứng khoán Giá trị vốn hóa thị trường (tỷ đồng) LNST (tỷ đồng) BCI 3,468.80 209.194 CII 2,965.00 316.247 DIG 7,300.00 612 DXG 556 38.017 HAG 22,406.10 1286.898 HBC 587.7 49.175 HDC 766.6 77.325 HLG 789.8 54.763 ITA 7,618.60 475.913 ITC 2,038.10 120.533 KBC 11,397.20 642.12 KDH 1,653.40 44.897 LCG 1,912.50 207.573 NBB 1,307.40 93.597 NTL 2,561.70 519.451 NVN 373 21.653 RCL 282 55.255 SJS 7,850.00 729.567 SRF 265.4 39.717 STL 710 45.214 SZL 780 45.93 TDH 2,329.30 285.077 TIX 726 51.258 UIC 186.4 16.987 VIC 18,755.47 1087.129 VNI 314.69 1.054 VPH 1,305.41 85.775 101,206.57 7,212.36 P/E ngành 14.03 84 TÀI LIỆU THAM KHẢO Tài liệu tham khảo Tiếng Việt: Công ty CP chứng khoán Hải phòng, Báo cáo ngành bất động sản, ngày 2/12/2009 Công ty CP Chứng khoán Rồng Việt, “Báo cáo SJS”, năm 2009 Công ty CP chứng khoán Tân Việt, “Cơ hội và đầu tư cổ phiếu bất động sản”, năm 2009 Công ty CP Chứng khoán Thăng Long, “Báo cáo Sudico”, năm 2009 Tác giả T.S Nguyễn Minh Kiều: - Giáo trình Tài chính doanh nghiệp, NXB Thống Kê. - Giáo trình Hướng dẫn thực hành tín dụng và thẩm định tín dụng ngân hàng thương mại, T.S Nguyễn Minh Kiều, NXB Thống Kê. Các website của các CTCK FPT, CTCK Tân Việt, CTCK Rồng Việt, CTCK Thăng Long, CTCK Tràng An. Và các website khác bao gồm: phan-tich-tai-chinh phan-tich-tai-chinh approach.html cao/kien-thuc-chung-khoan-nang-cao-dinh-gia-co-phieu/34568.s_51.1.html 2010.chn ult.aspx the/200912/26237.vnplus trong-danh-sach-nhung-cong-ty-duoc-nguong-mo-nhat-trong-linh-vuc-bds %3Acung-cau-bds-cac-yeu-to-anh-huong-toi-cung-va-cau-bds&catid=68%3Agiao- dich-bds&Itemid=65&lang=vi Tài liệu tham khảo Tiếng Anh: Giáo trình của ACCA: - ACCA Paper F2 Management Accounting, BPP Learning Media, 2009. 85 - ACCA Paper F3 Financial Accounting, BPP Learning Media, 2008. - ACCA Paper F7 Financial Reporting, BPP Learning Media, 2009. - Investment Analysis and Portfolio Management, 8 th edition, by Frank K. Reilly & Keith C. Brown. Giáo trình của CFA: - CFA level 1, Financial Statement Analysis, book 3, Kaplan Schweser, 2008 Tác giả David Whitehurst: Fundamental of Coporate Finance, McGraw-Hill/Irwin. - - porter/ - v%E1%BB%81-mo-hinh-phan-tich-swot/ -