Đề tài Thực trạng tình hình phát triển thị trường nhà đất tại Hà Nôi

Thủ đô Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh là nơi tập trung nhiều điều kiện ưu việt thu hút vốn đầu tư của cả nước và quốc tế nhằm phát huy mạnh mẽ vai trò trung tâm kinh tế văn hoá khoa học kỹ thuật đầu mối phát triển kinh tế đối ngoại, liên kết thúc đẩy và lôi kéo các vùng khác phát triển. Để tăng cường đầu tư tại các vùng đô thị trên và các khu công nghiệp Nhà nước cần quan tâm đến việc xây dựng chính sách ưu tiên và luật pháp nhằm bảo hộ quyền lợi hợp pháp và lợi ích chính đáng của chủ đầu tư hình thành đồng bộ các loại thị trường hàng hoá, dịch vụ, sức lao động, vốn, kỹ thuật công nghệ trong đó nổi bật lên là thị trường BĐS. Thực tế cho thấy nếu đầu tư và phát triển đúng mức thì thị trường BĐS sẽ rạo ra những kết quả to lớn:  Kinh doanh BĐS tạo ra lợi nhuận lớn vì vậy dễ dàng hấp dẫn vốn đầu tư và BĐS nhất là vốn nước ngoài và vốn tích luỹ của các tầng lớp dân cư  Nhà nước sẽ tăng nguồn thu, đồng thời quản lý tốt tài nguyên đất  Thị trường BĐS dưới sự quản lý và điều chỉnh của Nhà nước sẽ phát triển lành mạnh, hiện tượng kinh doanh ngầm đựơc xoá bỏ  Nhà ở và đất ở là lĩnh vực quan trọng chứa đựng các yếu tố kinh tế – xã hội – chính trị, do vậy quản lý và phát triển đúng mức thị trường BĐS sẽ kéo theo nhiều yếu tố khác như: sử dụng đất đúng mục đích tránh lãng phí đất, tạo được chỗ ở cho nhân dân, đảm bảo chính sách quy hoạch của Nhà nước Tuy nhiên hiện nay do tác động của cơ chế thị trường, do biện pháp quản lý còn yếu kém thiếu đồng bộ nên thị trường BĐS ở nước ta hình thành tự phát thiếu tổ chức ngoài tầm quản lý. Tình hình phát triển của thị trường BĐS chưa lành mạnh ảnh hưởng lớn tới sự phát triển nông thôn và đô thị theo quy hoạch gây thất thu cho ngân sách nhà nước và ảnh hưởng không nhỏ tới tâm lý người dân. Những tiêu cực trong quá trình hoạt động thể hiện rõ ở những điểm sau:  Tỷ lệ giao dịch phi chính thức cao. Thị trường “ngầm” phát triển mạnh nạn đầu cơ đất đai gây hỗn loạn thị trường.  Mất cân bằng cung cầu do nhu cầu của người dân tăng nhanh.  Thị trường nóng lạnh bất thường, gía cả dễ biến động.  Thông tin về thị trường không đầy đủ, thiếu minh bạch và khó tiếp cận nên xuất hiện nhiều “cò mồi” đất đai nhà ở.  Quy trình mua bán phức tạp qua nhiều khâu trung gian không cần thiết, tốn nhiều thời gian, chi phí giao dịch cao.  Còn tồn tại cơ chế bao cấp, còn có sự phân biệt không cần thiết giữa quốc doanh, ngoài quốc doanh, giữa trong nước và ngoài nước trong cơ chế chính sách, trong quản lý điều hành của bộ máy Nhà nước về lĩnh vực BĐS và thị trường BĐS. Trong những năm qua mặc dù Nhà nước đã tập trung nhiều sức lực và tiền của nhằm giải quyết vấn đề trên nhưng thực tế đây vẫn là vấn đề còn nhiều bế tắc cần khắc phục và giải quýêt. Điều này luôn thúc đẩy các nhà quản lý phải nhanh chóng tìm ra các biện pháp hỗ trợ nhằm quản lý và thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS. Chương I: Một số vấn đề về thị trường BĐS I. Khái niệm BĐS II. Khái niệm thị trường BĐS 1. Khái niệm 2. Tính tất yếu của việc hình thành và phát triển thị trường BĐS 3. Phân loại thị trường BĐS III. Khái quát về thị trường nhà đất 1. Khái niệm thị trường nhà đất. 2. Đặc điểm của thị trường nhà đất. 3. Vị trí của thị trường nhà đất trong nền kinh tế quốc dân Chương II. Thực trạng tình hình phát triển thị trường nhà đất tại Hà Nội I. Những mặt được của việc phát triển thị trường nhà đất II. Những tồn tại yếu kém trong phát triển thị trường nhà đất và hậu quả III. Nguyên nhân của những yếu kém trên Chương III. Một số biện pháp thúc đẩy thị trường nhà đất A. Một số kinh nghiệm quản lý thị trường BĐS – nhà đất tại một số nước trên thế giới và bài học kinh nghiệm đối với Việt Nam. I. Một số kinh nghiệm quản lý thị trường BĐS – nhà đất tại một số nước. II. Các bài học kinh nghiệm đối với Việt Nam B. Một số biện pháp thúc đẩy sự phát triển của thị trường Nhà đất tại Hà Nội I. Nhóm các phương pháp chung về pháp lý, tài chính II. Biện pháp đổi mới công tác quy hoạch, xây dựng quy hoạch, kế hoạch tổng thể về phát triển các vùng và sử dụng đất đai có hiệu quả đáp ứng các mục tiêu phát triển kinh tế, xã hội đất nước. III. Biện pháp tạo lập và phát triển thị trường hàng hoá cho thị trường nhà đất IV. Biện pháp xây dựng năng lực thể chế và tổ chức tham gia thị trường nhà đất V. Thúc đẩy sự phát triển của thị trường bằng việc sử dụng các biện pháp tài chính VI. Biện pháp tăng cường hiệu quả và năng lực quản lý nhà nước đối với thị trường nhà đất VII. Biện pháp tổ chức cung cấp thông tin cho thị trường nhà đất VIII. ứng dụng các biện pháp tin học để góp phần quản lý thị trường nhà đất

docChia sẻ: lvcdongnoi | Lượt xem: 2252 | Lượt tải: 0download
Bạn đang xem nội dung tài liệu Đề tài Thực trạng tình hình phát triển thị trường nhà đất tại Hà Nôi, để tải tài liệu về máy bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên
cã thu nhËp thÊp lµ nh÷ng ng­êi ph¶i chi tiªu Ýt nhÊt lµ 6% thu nhËp cho ¨n uèng ®Ó tån t¹i, 94% thu nhËp cßn l¹i ®­îc chi cho c¸c nhu cÇu c¬ b¶n kh¸c (nhµ ë, häat ®éng v¨n ho¸, gi¸o dôc dÞch vô y tÕ, ®i l¹i, quan hÖ tiÖc tïng v.v…) M« h×nh chi tiªu cña hé gia ®×nh cã thu thËp thÊp cã kh¶ n¨ng chi tr¶ ®Ó c¶i thiÖn nhµ ë ®­îc thÓ thiÖn qua s¬ ®å sau: Thuª nhµ hoÆc tr¶ vèn vµ l·i cho kho¶n vay x©y (söa) nhµ Chi cho lÔ héi, tiÖc tïng, c­íi hái, ma chay Chi tiªu cho nhu cÇu c¬ b¶n Chi tiªu cña hé thu nhËp thÊp Chi tiªu ®ét xuÊt = + + + = + + + Theo quy ®Þnh cña Bé L§TBXH nh÷ng ng­êi sèng ë Hµ Néi cã thu nhËp tõ 220.000 ®Õn 900.000®/ ng­êi /th¸ng ®­îc coi lµ ng­êi cã thu nhËp thÊp. Ng­êi cã thu nhËp thÊp bao gåm: C«ng chøc, viªn chøc nhµ n­íc (líp trung l­u trë xuèng) Gi¸o viªn c¸c tr­êng phæ th«ng vµ mét bé phËn gi¶ng viªn tr­êng ®¹i häc, cao ®¼ng C¸n bé ngµnh y tÕ (líp trung l­u trë xuèng) SÜ quan qu©n ®éi, c«ng an (líp trung l­u trë xuèng) C«ng nh©n c¸c nhµ m¸y D©n lao ®éng vµ bu«n b¸n nhá ë c¸c ®« thÞ Theo tiªu chuÈn hiÖn nay cña Bé L§TBXH ng­êi cã thu nhËp thÊp lµ nh÷ng ng­êi cã møc sèng trung b×nh vµ mét phÇn trong sè nµy cã møc sèng trªn trung b×nh nh­ng kh¶ cã kh¶ n¨ng c¶i thiÖn chç ë nÕu kh«ng ®­îc hç trî. §Ó nghiªn cøu vµ ®­a ra møc l·i suÊt còng nh­ thêi h¹n cho vay hîp lý ta dïng sè liÖu ®iÒu tra ®iÒu kiÖn kinh tÕ x· héi t¹i hai ph­êng B¹ch §»ng vµ T©n Mai thuéc quËn Hai Bµ Tr­ng thµnh phè Hµ Néi. Thu nhËp hé gia ®×nh hµng th¸ng t¹i hai ph­êng B¹ch §»ng vµ T©n Mai % sè ng­êi ®­îc hái Thu nhËp hé gia ®×nh/th¸ng B¹ch §»ng T©n Mai C¶ hai ph­êng < 1 triÖu ®ång 12% 28% 20% 1 – 2 triÖu ®ång 71% 67% 69% 2 – 3,8 triÖu ®ång 13% 4% 8,5% >3,8 triÖu ®ång 4% 1% 2,5% B×nh qu©n (®ång) 1.955.350 1.451.900 1.703.625 Nguån: b¸o c¸o x· héi - 2001 Ph©n bæ thu nhËp 1.000 ®ång/ng­êi/th¸ng N¨m 1994 N¨m 1995 N¨m 1996 N¨m1999 Nhãm I 63,0.4 74,33 78,58 97,00 Nhãm II 99,01 124,69 134,92 181,40 Nhãm III 133,19 166,69 184,35 254,00 Nhãm IV 186,02 227,59 250,24 344,70 Nhãm V 408,54 519,58 574,70 863,30 BÝnh qu©n c¶ n­íc 168,11 206,10 226,70 295,00 Nguån: Sè liÖu ph¸t triÓn x· héi ViÖt Nam thËp niªn 1990 Cã thÓ ®¸nh gi¸ kh¶ n¨ng tiÕt kiÖm cña mçi nhãm thu nhËp b»ng c¸ch xem xÐt mèi quan hÖ gi÷a møc tÝch luü hiÖn h÷u vµ thu nhËp hiÖn nay trong b¶ng d­íi ®©y. §Çu t­ tÝch luü hµng n¨m cña hé gia ®×nh cho c¶i thiÖn nhµ ë vµ tµi s¶n cè ®Þnh theo nhãm thu nhËp – 1999 % sè ng­êi ®­îc hái Nhµ ë Tµi s¶n cè ®Þnh Tæng céng Nhãm I 9,0 1,7 10,7 Nhãm II 7,3 1,6 8,9 Nhãm III 8,3 1,8 10,1 Nhãm IV 11,0 3,4 14,4 Nhãm V 10,2 3,0 13,2 Nguån: Kh¶o s¸t møc sèng hé gia ®×nh ViÖt Nam – 1999 Nh÷ng kÕt qu¶ trªn cho thÊy tÊt c¶ c¸ hé gia ®×nh ®Òu dµnh dôm tÝch luü kho¶ng 9 – 14% thu nhËp, chñ yÕu cho nhµ ë, víi kho¶ng 7-11% thu nhËp hé gia ®×nh. Nãi chung, nhãm thu nhËp cµng cao th× tØ lÖ dµnh dôm tÝch luü cµng t¨ng mÆc dï nhãm thu nhËp thÊp nhÊt cã xu h­íng tr¸i ng­îc víi quy luËt nµy. KÕt qu¶ kh¶o s¸t x· héi ë hai ph­êng B¹ch §»ng vµ T©n Mai thµnh phè Hµ Néi cho thÊy 12 –13% sè hé cã thÓ mua nhµ tõ tiÒn tiÕt kiÖm. ë 2 ph­êng nµy, phÇn lín sè hé muèn m­în tiÒn kh«ng ph¶i tr¶ l·i tõ ng­êi th©n vµ b¹n bÌ ®Ó c¶i t¹o n©ng cÊp hoÆc x©y nhµ míi, chØ cã 2% sè hé cã ý muèn vay tiÒn ng©n hµng. Trong khi ®ã kh¶ n¨ng cho vay cña c¸c ng©n hµng cßn rÊt lín. Danh môc cho vay cho môc ®Ých nhµ ë cña c¸c ng©n hµng §¬n vÞ: triÖu ®ång C¸c ng©n hµng ChØ sè 1998 1999 2000 2001 Th¸ng 4-5/2002 MHB D­ nî cho vay nhµ Sè kho¶n vay Quy m« trung b×nh kho¶n vay Tæng danh môc Cho vay nhµ theo % tæng danh môc 28017 51 549 67296 42% 125069 2657 47 254025 49% 414387 9545 43 789824 52% 662248 17750 37 1390039 47,64% ACB D­ nî cho vay nhµ Sè kho¶n vay Quy m« trung b×nh kho¶n vay Tæng danh môc Cho vay nhµ theo % tæng danh môc 71164 1261 56 1111274 6,40% 68855 903 76 1390121 4,94% 189490 1345 141 2235049 8,49% 550141 2916 189 2794185 19,69% HHB D­ nî cho vay nhµ Sè kho¶n vay Quy m« trung b×nh kho¶n vay Tæng danh môc Cho vay nhµ theo % tæng danh môc 140804 716 197 293000 48.06% 209224 1011 207 373134 56.07% Sacombank D­ nî cho vay nhµ Sè kho¶n vay Quy m« trung b×nh kho¶n vay Tæng danh môc Cho vay nhµ theo % tæng danh môc 7088 96 74 1221244 0,6% 41245 515 80 1455100 2,8% 138260 1547 89 2326461 5.9% 298885 2275 131 2710305 11.0% Techcombank D­ nî cho vay nhµ Sè kho¶n vay Quy m« trung b×nh kho¶n vay Tæng danh môc Cho vay nhµ theo % tæng danh môc 40000 80 500 851947 4,70% 108887 259 420 847785 12,84% 160502 353 455 1412171 11,37% VBARD D­ nî cho vay nhµ Sè kho¶n vay Quy m« trung b×nh kho¶n vay Tæng danh môc Cho vay nhµ theo % tæng danh môc 1175000 231000 5 24339000 5% 1270000 237045 5 28736000 4% 1280000 240050 5 39393000 3% 1275000 242060 5 53700000 2,37% Habubank D­ nî cho vay nhµ Sè kho¶n vay Quy m« trung b×nh kho¶n vay Tæng danh môc Cho vay nhµ theo % tæng danh môc 8090 21 385 105360 7,7% 10357 25 414 244367 4,2% 20100 18 1117 428188 4,7% 22259 15 1484 663619 3,4% Tæng sè d­ nî 1282271 1481369 216026 2966019 Kh¶o s¸t cña nhãm t­ vÊn HTKT t¹i Hµ Néi th¸ng 4,5/2001 cho thÊy; Gi¸ trÞ trung b×nh kho¶n vay x©y nhµ míi lµ 39,3 – 52,8 triÖu VND/ hé gia ®×nh. Gi¸ trÞ tr¶ gãp cña hé gia ®×nh lµ 285.000 – 1.180.000 VND/ th¸ng. Chi phÝ c¶i t¹o n©ng cÊp nhµ ë trung b×nh lµ 19,1 – 22,9 triÖu VND. Gi¸ trÞ kho¶n vay trung b×nh ®Ó c¶i t¹o vµ n©ng cÊp nhµ cöa lµ 11,9 –15,9 triÖu VND Cã thÓ ph©n tÝch kh¶ n¨ng thanh to¸n dùa trªn bèn ph­¬ng ¸n n©ng cÊp nhµ ë nh­ sau: X©y nhµ míi cho ng­êi cã thu nhËp thÊp, kÓ c¶ tiÒn ®Êt vµ chi phÝ dÞch vô h¹ tÇng (80 triÖu ®ång). X©y nhµ míi cho ng­êi cã thu nhËp thÊp, kh«ng tÝnh tiÒn ®Êt vµ chi phÝ dÞch vô h¹ tÇng (60 triÖu ®ång). Ch­¬ng tr×nh c¶i t¹o nhµ lôp xôp (söa ch÷a, c¶i t¹o vµ n©ng cÊp) (20 triÖu ®ång) Hé thu nhËp thÊp tù x©y nhµ míi theo ®ã tÊt c¶ c¸c dÞch vô h¹ tÇng ®­îc cÊp kh«ng cho hé gia ®×nh (cho vay 7 triÖu ®ång, hé thu nhËp thÊp ®ãng gãp vËt t­ vµ ngµy c«ng lao ®éng). Møc tr¶ gãp hµng th¸ng cho kháan vay tÝn dông nhµ ë øng víi tõng ph­¬ng ¸n, trªn c¬ s¬ tr¶ tr­íc 1/3, ®­îc tÝnh to¸n víi c¸c ph­¬ng ¸n tØ lÖ l·i suÊt lµ 6%, 8%, 10%, 12%, thêi h¹n cho vay lµ 20 vµ 25 n¨m vµ tØ lÖ tèi ®a gi÷a sè tiÒn tr¶ gãp vµ thu nhËp lµ 25% vµ 30%. Møc thu nhËp hµng th¸ng cña hé gia ®×nh cÇn thiÕt ®Ó tham gia c¸c gi¶i ph¸p nhµ ë nµy ®­îc tr×nh bµy trong b¶ng d­íi ®©y. 3.9 Trong ®ã A: kho¶n tr¶ gãp hµng th¸ng P: Kho¶n vay r: l·i suÊt hµng th¸ng n: Thêi h¹n Ph©n tÝch kh¶ n¨ng thanh to¸n cña hé thu nhËp thÊp Nhµ míi Nhµ míi (ch­a tÝnh ®Êt vµ h¹ tÇng) C¶i t¹o nhµ lôp xôp Tù x©y cã hç trî Chi phÝ (triÖu ®ång) 80 60 30 Vay =2/3 chi phÝ 53 40 20 7 Tr¶ gãp hµng th¸ng (20 n¨m,12% )(VND) 583,576 440,434 220,217 77,076 Thu nhËp hé gia ®×nh hµng th¸ng (25%) 2,334,304 1,761,736 880,868 308,304 Thu nhËp hé gia ®×nh hµng th¸ng (30%) 1,945,2530 1,468,113 734,057 256,920 Tr¶ gãp hµng th¸ng (25 n¨m, 12 %)(VND) 558209 421290 210645 73726 Thu nhËp hé gia ®×nh hµng th¸ng (25%) 2232836 1685160 842580 294904 Thu nhËp hé gia ®×nh hµng th¸ng (30%) 1860697 1404300 702150 245753 Tr¶ gãp hµng th¸ng (20 n¨m,10% )(VND) 511461 386009 193004 67552 Thu nhËp hé gia ®×nh hµng th¸ng (25%) 2045844 1544036 772016 270208 Thu nhËp hé gia ®×nh hµng th¸ng (30%) 1704870 1286697 643347 225173 Tr¶ gãp hµng th¸ng (25 n¨m, 10 %)(VND) 481611 363480 181740 63609 Thu nhËp hé gia ®×nh hµng th¸ng (25%) 1926444 1453920 726960 254436 Thu nhËp hé gia ®×nh hµng th¸ng (30%) 1605370 1211600 605800 212030 Tr¶ gãp hµng th¸ng (20 n¨m, 8%)(VND) 443313 334576 167288 58551 Thu nhËp hé gia ®×nh hµng th¸ng (25%) 1773252 1338304 669152 234204 Thu nhËp hé gia ®×nh hµng th¸ng (30%) 1477710 1115253 557627 195170 Tr¶ gãp hµng th¸ng (25 n¨m, 8 %)(VND) 409063 308726 154363 54027 Thu nhËp hé gia ®×nh hµng th¸ng (25%) 1636252 1234904 617452 216108 Thu nhËp hé gia ®×nh hµng th¸ng (30%) 1363543 1029087 514543 180090 Tr¶ gãp hµng th¸ng (20 n¨m, 6%)(VND) 379708 286572 143286 50150 Thu nhËp hé gia ®×nh hµng th¸ng (25%) 1518832 1146288 573144 200600 Thu nhËp hé gia ®×nh hµng th¸ng (30%) 1265693 955240 477620 167167 Tr¶ gãp hµng th¸ng (25 n¨m, 6 %)(VND) 341480 257721 128860 45101 Thu nhËp hé gia ®×nh hµng th¸ng (25%) 1365920 1030884 515440 180404 Thu nhËp hé gia ®×nh hµng th¸ng (30%) 1138267 859070 429533 150337 Ph©n tÝch gi¸ c¶/thu nhËp n¨m Thu nhËp HG§ 4 triÖu ®ång/ th¸ng 1.67 1.25 0.63 Thu nhËp HG§ 1 triÖu ®ång/ th¸ng 6.67 5 2.5 0.58 KÕt qu¶ ph©n tÝch cho thÊy hé gia ®×nh cã møc thu nhËp tõ trung b×nh ®Õn cao h¬ trong nhãm thu nhËp thÊp (1 – 4 triÖu ®ång/ th¸ng) cã kh¶ n¨ng dÔ chi tr¶ tiÒn vµ x©y nhµ thu nhËp thÊp. Trong khi sè hé cã thu nhËp thÊp h¬n trong nhãm thu nhËp thÊp cÇn ph¶i cã sù hç trî d­íi h×nh thøc trî cÊp toµn bé hoÆc mét phÇn vÒ ®Êt ®ai vµ c¬ së h¹ tÇng ®Ó t¹o dùng chç ë thu nhËp thÊp. Mét ph­¬ng ph¸p ®Ó xem kh¶ n¨ng chi tr¶ lµ tÝnh to¸n hÖ sè gi÷a gi¸ c¶ vµ thu nhËp. Møc th«ng th­êng quèc tÕ th­êng ¸p dông lµ mét ng«i nhµ ®­îc xem xÐt kh¶ n¨ng chi tr¶ nÕu gi¸ trÞ tõ 3 – 5 lÇn so víi thu nhËp hµng n¨m cña hé gia ®×nh. C¸c ph©n tÝch sau cho thÊy toµn bé c¸c ph­¬ng ¸n nhµ ë ®­îc xem xÐt ®Òu ë møc b»ng hoÆc thÊp h¬n møc quèc tÕ ¸p dông ®èi víi nh÷ng hé thuéc tÇng líp trªn cña nhãm thu nhËp thÊp. §èi víi c¸c hé cã thu nhËp thÊp h¬n (1 triÖu ®ång/th¸ng) hÖ sè ®èi víi c¸c ph­¬ng ¸n n©ng cÊp nhµ lôp xôp hoÆc tù x©y nhµ míi thuéc diÖn kh¶ n¨ng chi tr¶. Bªn c¹nh viÖc më réng vÒ mÆt tµi chÝnh th× thÞ tr­êng vèn vµ lÜnh vùc ng©n hµng, thµnh lËp c¸c h×nh th­c tiÕt kiÖm míi g¾n kÕt víi c¸c kho¶n vay nhµ ë vµ tµi trî cho h¹ tÇng ®« thÞ tõ nguån vèn Nhµ n­íc ®Ó t¨ng c­êng kh¶ n¨ng thanh to¸n. C¸c lÜnh vùc Nhµ n­íc cÇn tËp trung ho¹ch ®Þnh chÝnh s¸ch bao gåm: C¶i c¸ch vµ gi¸m s¸t lÜnh vùc tµi chÝnh T¹o dùng vµ duy tr× lßng tin gi÷a ng­êi göi tiÒn / nhµ ®Çu t­ lÜnh vùc ng©n hµng. X©y dùng c¸c chÝnh s¸ch khuyÕn khÝch hÖ thèng ng©n hµng huy ®éng c¸c nguån tÝn dông dµi h¹n. Cã chÝnh s¸ch khuyÕn khÝch (vÒ tØ lÖ, kho¶n dù tr÷) ®Ó thu hót sù quan t©m cña ng©n hµng trong viÖc cho hé thu nhËp thÊp vay c¶i thiÖn nhµ ë. Hoµn tÊt viÖc cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt ®« thÞ. Thùc thi mét quy tr×nh ®¬n gi¶n vÒ ®¨ng ký thÕ chÊp. Söa ®æi luËt d©n sù ®Ó hç trî viÖc thu håi nî thÕ chÊp b»ng tµi s¶n th«ng qua h×nh thøc b¸n tµi s¶n thÕ chÊp. Hç trî h×nh thµnh ng©n hµng th­¬ng m¹i b¸n bu«n cho thÞ tr­êng thø cÊp ®Ó cã thÓ ph¸t triÓn thµnh mét ®Þnh chÕ thÞ tr­êng thÕ chÊp. · Cung · CÇu CÊp ®Êt Quy ho¹ch ®« thÞ Qu¶n lý ®Êt ®ai Tµi trî ph¸t triÓn ®Êt ®ai TiÕp cËn ®Êt ®ai Trî cÊp s¶n xuÊt (c¬ së h¹ tÇng) Thu nhËp hé gia ®×nh Thu nhËp cña c¸c thµnh viªn C¸c c¸ nh©n cã nhiÒu viÖc lµm Ho¹t ®éng t¹o thu nhËp gia ®×nh T¨ng tr­ëng d©n sè T¨ng tù nhiªn Di c­ tõ n«ng th«n ra Hµ Néi Quy ®Þnh gÝa ®Êt Hç trî s¶n xuÊt ThuÕ B§S ChuyÓn thu TiÕp cËn tíi tµi trî x©y dùng ThuÕ thu nhËp nhËp Quy ®Þnh gi¸ nhµ ThuÕ m«n bµi Trî cÊp nhµ ë Nhµ ë ChÝnh s¸ch nhµ ë X©y dùng nhµ ë Tµi trî x©y dùng Chi phÝ nhµ Kh¶ n¨ng mua cña c¸c hé gia ®×nh Thu nhËp · TiÕt kiÖm ChuyÓn tiÒn · Vay nî MiÔn hoÆc thu thuÕ thÊp C¸c quy ®Þnh tiÕp cËn L·i suÊt trî cÊp C¸c quy ®Þnh vÒ cho thuª TiÕp cËn tµi trî cÇm cè Hç trî qu¶n lý B§S C¸c ®iÒu kiÖn cÊm cè Kh¶ n¨ng chÞu ®ùng Thu håi chi phÝ B¸n Cho thuª Thanh tãan chi phÝ Mua Cho thuª Hç trî duy tr× C¸c chÝnh s¸ch cña Nhµ n­íc 5.4 Tæ chøc ®inh gÝa B§S Mét trong nh÷ng vÊn ®Ò quan träng mµ c¸c tæ chøc, doanh nghiÖp, ng­êi d©n quan t©m trong giao dÞch B§S hiÖn nay lµ lµm sao biÕt ®­îc gi¸ trÞ ®Ých thùc cña mét B§S cô thÓ mµ hä muèn giao dÞch. Tøc lµ hä muèn biÕt gi¸ trÞ mµ B§S ®ã ®· giao dÞch thµnh c«ng, ®ang giao dÞch, ®ang ®ù¬c giao b¸n ë møc t­¬ng ®­¬ng. Tãm l¹i lµ gi¸ ng­êi mua cã thÓ mua, ng­êi b¸n cã thÓ b¸n, nh÷ng ng­êi m«i giíi cã thÓ mêi chµo, nh÷ng ng­êi lµm ¨n gãp vèn cã thÓ chÊp nhËn ®­îc víi nhau… HiÖn nay t¹i Hµ Néi n¬i mµ c¸c ho¹t ®éng mua b¸n B§S diÔn ra lín vµ s«i ®éng c¸c ho¹t ®éng ®Þnh gi¸ B§S ®­îc thùc hiÖn bëi: C¸c ng©n hµng ®Þnh gi¸ phôc vô cho chÝnh ng©n hµng ®ã trong viÖc thÕ chÊp B§S ®ã ®i vay tÝn dông. C¸c c«ng ty kinh doanh B§S ®Þnh gi¸ ®Ó b¸n c¸c B§S mµ c«ng ty ®ang cã. C¸c trung t©m ®Þnh gÝa B§S. Ngõ¬i d©n cã nhµ, ®Êt muèn tù ®­a ra gi¸ chµo b¸n. Nh÷ng ng­êi gãp vèn b»ng B§S tù ®­a ra gi¸ ®Ó th­¬ng l­îng. §iÒu dÔ dµng nhËn thÊy lµ c¸c ho¹t ®éng ®Þnh gi¸ cña c¬ quan Nhµ nø¬c, doanh nghiÖp vµ ng­êi d©n ®Òu phôc vô môc ®Ých chñ quan cña m×nh. Ng©n hµng muèn ®Þnh gi¸ ®Ó ®¶m b¶o an toµn cho ho¹t ®éng tÝn dông (th­êng ®Þnh gi¸ thÊp). C¸c c«ng ty ®Þnh gi¸ B§S muèn ®Þnh gi¸ ®Ó ®¹t møc lîi nhuËn tèi ®a (®Þnh gi¸ cao khi b¸n, thÊp khi mua). Nh×n chung c«ng t¸c ®Þnh gi¸ cßn thiÕu ®éc lËp vµ kh¸ch quan. §Þnh gi¸ lµ c«ng viÖc cã tÇm quan träng ®Æc biÖt v× kÕt qu¶ cña nã ®­îc dïng ®Ó lµm c¨n cø cho: X¸c ®Þnh gi¸ mua, b¸n X¸c ®Þnh gi¸ thÕ chÊp, gãp vèn X¸c ®Þnh gi¸ b¶o hiÓm X¸c ®Þnh gi¸ ®Òn bï X¸c ®Þnh gi¸ cho thuª §Ó ®Þnh gi¸ B§S cã thÓ theo quy tr×nh sau: Lùa chän môc tiªu ®Þnh gi¸ cô thÓ §iÒu tra, thu thËp th«ng tin th¨m dß yªu cÇu, t×m hiÓu gi¸ c¶ ­íc l­îng gi¸ thµnh trªn c¬ së ®¬n gi¸, dù to¸n, kinh nghiÖm, t×nh h×nh thÞ tr­êng Lùa chän ph­¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ X¸c ®Þnh gi¸ chuÈn §iÒu chØnh §iÒu chØnh vµ thay ®æi gi¸ cho phï hîp víi thÞ tr­êng Môc tiªu cña gi¶i ph¸p nµy lµ quy ®Þnh râ mét quy tr×nh ®Þnh gi¸ ®ª ¸p dông thèng nhÊt trong c¶ n­íc ®ång thêi t¹o ra mÆt b»ng gi¸ thèng nhÊt. Mét lµ, ¸p dông c¬ chÕ mét gi¸ ®èi víi ®Êt nhµ NÕu coi ®Êt thuéc së h÷u toµn d©n vµ lµ hµng ho¸ ®Æc biÖt do Nhµ n­íc ®Þnh gi¸ th× theo ph¸p lÖnh gi¸ néi dung ®Þnh gi¸ ®Êt nh­ sau: H×nh th¸i ®Þnh gi¸ ®Êt C¨n cø ®Þnh gi¸ ®Êt ThÈm quyÒn ®Þnh gi¸ ®Êt ThÈm ®Þnh gi¸ ®Êt Th«ng tin, dù b¸o vµ ®iÒu chØnh gi¸ ®Êt KiÓm so¸t gi¸ ®Êt KiÓm tra, thanh tra gi¸ ®Êt Gi¶i quyÕt khiÕu n¹i, tè c¸o vÒ gi¸ ®Êt Khen th­ëng vµ sö lý vi ph¹m vÒ gi¸ ®Êt 10) Néi dung vµ thÈm quyÒn qu¶n lý Nhµ n­íc vÒ gi¸ ®Êt Thµnh phè nªn thµnh lËp nh÷ng héi ®ång gi¸m ®Þnh gi¸. Héi ®ång nµy cã nhiÖm vô nh­ sau: Thèng kª gi¸ c¶ mua b¸n X¸c ®Þnh gi¸ ®Þnh h­íng Cung cÊp th«ng tin gi¸ c¶ cho thÞ tr­êng Thu thËp c¸c d÷ liÖu cÇn thiÕt ®Ó x¸c ®Þnh gi¸ HiÖn nay gi¸ ®Êt ®­îc x¸c ®Þnh nh­ sau: G®Êt = Go * S * k 3.10 Trong ®ã: Go: gi¸ ®Êt do UBND thµnh phè ban hµnh t¹i khu vùc ®ã S: diÖn tÝch l« ®Êt k: hÖ sè ®iÒu chØnh phô thuéc vµo vÞ trÝ l« ®Êt (theo quy ®Þnh cña Nhµ n­íc hiÖn nay th× k = 0,5 ¸ 1,8) Tuy nhiªn viÖc x¸c ®Þnh hÖ sè k chØ x¸c ®Þnh dùa vµo viÖc quan s¸t khu ®Êt mµ ch­a cã mét c¬ së khoa häc nµo. HiÖn nay cã thÓ thÊy hÖ sè k phô thuéc vµo c¸c nh©n tè sau: Kh¶ n¨ng sinh lêi cña l« ®Êt (K1) Kh¶ n¨ng hîp thøc ho¸ cña khu ®Êt (K2) C¬ së h¹ tÇng cña khu ®Êt (®­êng giao th«ng, ®iÖn, n­íc) (K3) Cung cÇu nhµ ®Êt (K4) Sù t¨ng tr­ëng kinh tÕ (K5) C¸c nh©n tè kh¸c (K6) §Ó x¸c ®Þnh ¶nh h­ëng cña c¸c nh©n tè ®Õn hÖ sè k nh­ thÕ nµo ta dùa vµo viÖc x¸c ®Þnh träng sè theo ph­¬ng ph¸p ma trËn vu«ng cña Warkentin. C¸c b­íc tÝnh to¸n nh­ sau: - LËp ma trËn vu«ng. ë ®Çu cña b¶ng ®Æt c¸c chØ tiªu bÞ so s¸nh theo thø tù BK1…BKj…BKm ë ®Çu cét ®Æt c¸c chØ tiªu theo thø tù BK1…Bki…BKm - C¸c chuyªn gia tuú quan ®iÓm cña m×nh sÏ cho tæng ®iÓm b»ng c¸ch so s¸nh tõng cÆp nh÷ng chØ tiªu theo c¸c « cña ma trËn vu«ng, thang ®iÓm tõ 0 ®Õn 4 quy ®Þnh nh­ sau: + NÕu BKi << BKj th× cho ®iÓm Hij = 0 + NÕu BKi < BKj th× cho ®iÓm Hij = 1 + NÕu BKi = BKj th× cho ®iÓm Hij = 2 + NÕu BKi > BKj th× cho ®iÓm Hij = 3 + NÕu BKi >> BKj th× cho ®iÓm Hij = 4 ë ®©y Hij lµ tÇm quan träng cña mét chØ tiªu BKi nµo ®ã ë cét ®Çu so víi mét chØ tiªu BKj nµo ®ã ë dßng ®Çu cña b¶ng C¸c chØ tiªu: << lµ rÊt kÐm quan träng < lµ kÐm quan träng h¬n = lµ quan träng nh­ nhau > lµ quan träng h¬n >> lµ rÊt quan träng C¸c trÞ sè Hij ph¶i tu©n theo quy luËt sau: Hij = Hji = 2 víi i = j Hij + Hji = 4 víi i ¹ j C¸c khu ®Êt t¹i Hµ Néi hiÖn nay ®­îc chia lµm 4 vÞ trÝ nh­ sau: VÞ trÝ 1: Gåm c¸c l« ®Êt cã vÞ trÝ thuËn lîi ®Æc biÖt cho viÖc kinh doanh, bu«n b¸n dÞch vô vµ c¸c lo¹i ho¹t ®éng kh¸c. Bao gåm c¸c l« ®Êt thuéc c¸c trung t©m thu hót cña c¸c ®« thÞ c¸c l« ®Êt cã mÆt tiÒn gi¸p chî, mÆt tiÒn c¸c ®­êng phè dÞch vô th­¬ng m¹i, mÆt tiÒn c¸c nót giao th«ng dÞch vô chÝnh. Khu ®Êt nµy ®Æc biÖt ®­îc ®¸nh gÝa cao bëi cã lîi thÕ vÒ kinh doanh cho nªn kh¶ n¨ng sinh lêi cña l« ®Êt ®­îc ®­a lªn hµng ®Çu, ®Ó cã thÓ kinh doanh th× c¸c yÕu tè vÒ c¬ së h¹ tÇng nh­: ®iÖn, n­íc, giao th«ng… còng ®­îc ®¸nh gi¸ cao h¬n c¸c nh©n tè kh¸c. MÆt kh¸c th× cung cÇu vÒ nhµ ®Êt vµ t×nh h×nh t¨ng tr­ëng kinh tÕ còng ®­îc ®¸nh gÝa cao h¬n do lµm ¨n ph¸t triÓn th× c¸c nhu cÇu vÒ chç kinh doanh còng t¨ng. VÞ trÝ 2: Gåm c¸c l« ®Êt cã vÞ trÝ tèt, cã ®é hÊp dÉn cao ®Ó kinh doanh bu«n b¸n, s¶n xuÊt, lµm dÞch vô vµ c¸c ho¹t ®éng kh¸c. Bao gåm c¸c l« ®Êt cã mÆt tiÒn ë c¸c ®­êng phè lín, c¸c trôc ®­êng lín. T¹i vÞ trÝ nµy nh©n tè kh¶ n¨ng sinh lîi vÉn ®­îc ®¸nh gi¸ cao h¬n tuy nhiªn ®· cã sù chuyÓn dÞch so víi t¹i vÞ trÝ 1 ®ã lµ kh¶ n¨ng hîp thøc ho¸ cña ®Êt ®· ®­îc ®¸nh gi¸ cao h¬n còng nh­ do Ýt cã kh¶ n¨ng sinh lêi nªn yÕu tè cung cÇu nhµ ®Êt Ýt thóc giôc ng­êi mua chän khu ®Êt nµy. VÞ trÝ 3: Bao gåm c¸c l« ®Êt cã mÆt tiÒn ë c¸c ®­êng phè võa vµ nhá c¸c ngâ lín cã vÞ trÝ Ýt thuËn lîi trong giao dÞch, bu«n b¸n vµ c¸c ho¹t ®éng kinh tÕ kh¸c. T¹i c¸c l« ®Êt nµy kh¶ n¨ng sinh lêi kh«ng ph¶i lµ yÕu tè hµng ®Çu c¸c nh©n tè d­êng nh­ ë mét møc kh«ng chªnh lÖch nhau nhiÒu VÞ trÝ 4: Gåm c¸c khu ®Êt cã vÞ trÝ hoµn toµn kh«ng thuËn lîi trong giao dÞch, buon b¸n, dÞch vô, s¶n xuÊt vµ c¸c ho¹t ®éng kinh tÕ kh¸c. §ã lµ c¸c l« ®Êt n»m s©u trong ngâ nhá c¸c hÎm nhá chØ xe th« s¬ ®i vµo ®­îc C¸c l« ®Êt nµy kh«ng phï hîp víi viÖc bu«n b¸n mµ chØ thÝch hîp cho viÖc ë do vËy yÕu tè kh¶ n¨ng sinh lîi kh«ng ®­îc ®Æt lªn hµng ®Çu mµ ë ®©y ng­êi mua quan t©m ®Õn kh¶ n¨ng hîp thøc ho¸ cña ®Êt còng nh­ mét sè c¸c yÕu tè kh¸c nh­ t©m lý, thãi quen, së thÝch… §Ó ®¸nh gi¸ ¶nh h­ëng cña c¸c nh©n tè tíi gÝa ®Êt ta chia lµm 2 tr­êng hîp: §èi víi ng­êi mua ®Êt nh»m môc ®Ých kinh doanh §èi víi nh÷ng ng­êi mua ®Êt ®Ó ë § §èi víi nh÷ng ng­êi mua ®Êt nh»m môc ®Ých kinh doanh: Qua ph©n tÝch t¹i c¸c vÞ trÝ trªn ta thÊy ®èi víi nh÷ng ng­êi mua ®Êt nh»m môc ®Ých kinh doanh th× tÇm quan träng cña c¸c yÕu tè ®­îc ®¸nh gi¸ nh­ sau: Kh¶ n¨ng sinh lêi cña ®Êt: rÊt quan träng Kh¶ n¨ng hîp thøc ho¸: b×nh th­êng C¬ së h¹ tÇng: quan träng Cung cÇu nhµ ®Êt: rÊt quan träng T¨ng tr­ëng kinh tÕ: quan träng C¸c nh©n tè kh¸c b×nh th­êng VËy ta cã b¶ng ®¸nh gÝa tÇm quan träng cña c¸c chØ tiªu nh­ sau: K1 K2 K3 K4 K5 K6 å Wi K1 2 3 3 2 4 4 18 0.25 K2 1 2 2 1 3 3 12 0.167 K3 1 2 2 1 3 3 12 0.167 K4 2 3 3 2 4 4 18 0.25 K5 0 1 1 0 2 2 6 0.083 K6 0 1 1 0 2 2 6 0.083 HÖ sè K ®­îc tÝnh nh­ sau: 3.11 Trong ®ã: Kj : HÖ sè ®iÒu chØnh ®Êt t¹i vÞ trÝ j Pij : ¶nh h­ëng cña nh©n tè i t¹i vÞ trÝ j ®· lµm mÊt ®¬n vÞ ®o Wi : møc ®é ¶nh h­ëng cña nh©n tè i ®èi víi hÖ sè k i: sè nh©n tè ¶nh h­ëng tíi gi¸ ®Êt j: sè vÞ trÝ ®Êt §¸nh gi¸ ¶nh h­ëng cña c¸c nh©n tè t¹i tõng vÞ trÝ b»ng ph­¬ng ph¸p chuyªn gia. Sè ®iÓm tíi ®a cho tõng nh©n tè lµ 10 ®iÓm. §iÓm cña c¸c vÞ trÝ liÒn kÕ nhau c¸ch nhau 2 ®iÓm. C¨n cø vµo tõng vÞ trÝ ta sÏ cho ®iÓm nh­ sau: VÞ trÝ I VÞ trÝ II VÞ trÝ III VÞ trÝ IV Kh¶ n¨ng sinh lêi 9 7 5 3 Kh¶ n¨ng hîp thøc ho¸ 7 7 7 7 C¬ së h¹ tÇng 8 6 4 2 Cung cÇu nhµ ®Êt 6 6 6 6 T¨ng tr­ëng kinh tÕ 6 6 6 6 C¸c nh©n tè kh¸c 5 5 5 5 Ta chän h­íng cña c¸c nh©n tè theo h­íng cµng lín cµng tèt VËy Pij cña c¸c nh©n tè kh¶ n¨ng sinh lêi, kh¶ n¨ng hîp thøc ho¸, c¬ së h¹ tÇng tÝnh nh­ sau: 3.12 C¸c nh©n tè cßn l¹i theo h­íng cµng nhá cµng tèt nªn Pij tÝnh to¸n nh­ sau: 3.13 VËy ta tÝnh to¸n ®­îc Pij nh­ sau: VÞ trÝ I VÞ trÝ II VÞ trÝ III VÞ trÝ IV Kh¶ n¨ng sinh lêi 37,5 29,17 20,83 12,5 Kh¶ n¨ng hîp thøc ho¸ 25 25 25 25 C¬ së h¹ tÇng 40 30 20 10 Cung cÇu nhµ ®Êt 25 25 25 25 T¨ng tr­ëng kinh tÕ 25 25 25 25 C¸c nh©n tè kh¸c 25 25 25 25 VËy ta tÝnh ®­îc: K1= 30,63 K2= 26,88 K3= 23,12 K4= 19,37 § §èi víi ®èi t­îng mua nhµ kh«ng nh»m môc ®Ých kinh doanh Nh÷ng ®èi t­îng nµy kh«ng ®¸nh gÝa cao nh©n tè kh¶ n¨ng sinh lêi cña ®Êt. TÇm quan träng cña c¸c nh©n tè ®­îc ®¸nh gi¸ nh­ sau (qua kh¶o s¸t t¹i mét sè trung t©m nhµ ®Êt t¹i Hµ Néi) Kh¶ n¨ng sinh lêi cña ®Êt: b×nh th­êng Kh¶ n¨ng hîp thøc ho¸: rÊt quan träng C¬ së h¹ tÇng: quan träng Cung cÇu nhµ ®Êt: rÊt quan träng T¨ng tr­ëng kinh tÕ: quan träng C¸c nh©n tè kh¸c: quan träng B¶ng cho ®iÓm cña c¸c nh©n tè nh­ sau: K1 K2 K3 K4 K5 K6 å Wi K1 2 0 1 0 1 1 5 0.069 K2 4 2 3 2 3 3 17 0.236 K3 3 1 2 1 2 2 11 0.153 K4 4 2 3 2 3 3 17 0.236 K5 3 1 2 1 2 2 11 0.153 K6 3 1 2 1 2 2 11 0.153 ChØ tiªu Pij vÉn x¸c ®Þnh nh­ trªn VËy ta tÝnh ®­îc : K1= 28,16 K2= 26,05 K3= 23,95 K4= 21,84 NÕu ta chän vÞ trÝ 4 lµ c¬ së ®Ó so s¸nh vµ gäi HÖ sè ¶nh h­ëng cña vÞ trÝ I g1 = HÖ sè ¶nh h­ëng cña vÞ trÝ IV HÖ sè ¶nh h­ëng cña vÞ trÝ II g2 = HÖ sè ¶nh h­ëng cña vÞ trÝ IV HÖ sè ¶nh h­ëng cña vÞ trÝ III g3 = HÖ sè ¶nh h­ëng cña vÞ trÝ IV VËy ta tÝnh ®­îc c¸c hÖ sè g ®èi víi tõng tr­êng hîp nh­ sau: §èi víi ®èi t­îng mua nhµ nh»m môc ®Ých kinh doanh §èi víi ®èi t­îng mua nhµ ngoµi môc ®Ých kinh doanh g1 1,58 1,29 g2 1,39 1,19 g3 1,19 1,09 g4 1 1 NhËn xÐt: HiÖn nay theo khung gi¸ ®Êt cña Nhµ n­íc s¾p ban hµnh th× chªnh lÖch gi÷a gi¸ ®Êt t¹i vÞ trÝ I, II, III so víi vÞ trÝ IV lÇn l­ît lµ 2,86; 2 vµ 1,43. Nh­ vËy con sè nµy l¬n h¬n so víi sè ®· tÝnh ra ë trªn. Do thêi gian lµm ®å ¸n ng¾n nªn cã thÓ ch­a kh¶o s¸t hÕt c¸c nh©n tè ¶nh h­ëng hay viÖc kh¶o s¸t møc ®é quan träng cña c¸c nh©n tè ch­a chÝnh x¸c do vËy ®Ò tµi sÏ nghiªn cøu thªm ®Ó ra sè liÖu chÝnh x¸c nhÊt. MÆt kh¸c c¸c c¬ quan Nhµ n­íc còng cÇn xem xÐt ®Ó ®iÒu chØnh l¹i c¸c hÖ sè trªn Qua c¸c sè liÖu ë trªn ta thÊy mÆc dï vÞ trÝ I ®­îc ®¸nh gi¸ lµ cao nhÊt nh­ng còng kh«ng chªnh lÖch nhiÒu so víi c¸c nhãm cßn l¹i ®Æc biÖt lµ c¸c nhãm ®èi t­îng mua ®Êt kh«ng nh»m môc ®Ých kinh doanh. VËy trong khung gi¸ cña Nhµ n­íc (theo NghÞ ®Þnh sè 87/CP ngµy 17/8/1994 cña ChÝnh phñ) gÝa ®Êt t¹i c¸c vÞ trÝ liÒn nhau nh­ vÞ trÝ I so víi II, vÞ trÝ II so víi III, vÞ trÝ III so víi IV th­êng tõ 2 ®Õn 3 lÇn. MÆt kh¸c ta cã thÓ dïng c¸c sè liÖu trªn ®Ó ®iÒu chØnh c¸c gi¸ ®Êt khi cÇn thiÕt theo møc ®é t­¬ng quan gi÷a c¸c vÞ trÝ nh­ trªn. Nh­ vËy khi ph¶i ®iÒu chØnh gi¸ ®Êt cho phï hîp víi thùc tÕ ta chØ cÇn ®iÒu chØnh vÞ trÝ sè IV c¸c vÞ trÝ cßn l¹i ®­îc nh©n víi hÖ sè nh­ trªn. §Ó tiÖn cho viÖc x¸c ®Þnh c¸c hÖ sè trªn trong ®iÒu kiÖn thÞ tr­êng cã nhiÒu biÕn ®éng ta cã thÓ lËp mét ch­¬ng tr×nh x¸c ®Þnh c¸c hÖ sè trªn nh­ sau: uses crt; const max=10; var i,j,k:integer; n,m:integer; ch:char; a: array[1..max,1..max] of real; b: array[1..max,1..max] of real; c: array[1..max,1..max] of real; d: array[1..max] of real; tong,tonghang,ndtonghang:real; begin clrscr; write('Nhap so hang:');readln(n); write('Nhap so cot:');readln(m); for i:=1 to n do begin write('Nhap phan tu a[1',i,']');readln(a[1][i]); end; for i:=1 to (m-2) do a[i][i]:=2; for i:=2 to n do begin for j:=(i-1) downto 1 do a[i][j]:=(a[i-1][j]+a[i][j+1])-(a[i-1][j+1]); for j:=(i+1) to (m-2) do a[i][j]:=(a[i-1][j]+a[i][j-1])-(a[i-1][j-1]); end; tong:=2*(m-2)*(m-2); for i:=1 to n do begin tonghang:=0; for j:=1 to (m-2) do tonghang:=tonghang+a[i][j]; a[i][7]:=tonghang; a[i][8]:=tonghang/tong; end; writeln(tong:8:3); for i:=1 to n do for j:=1 to m do begin write(a[i][j]:8:3,' '); if j=m then writeln; end; write('Nhap so hang:');readln(n); write('Nhap so cot:');readln(m); for i:=1 to n do for j:=1 to m do begin write('Nhap phan tu b[',i,j,']');readln(b[i][j]); end; for i:=1 to n do for j:=1 to m do begin write(b[i][j]:8:3,' '); if j=m then writeln; end; writeln; for i:=1 to n do begin write('Su dung cong thuc 1/2?');ch:=readkey; tonghang:=0; ndtonghang:=0; if ch='1' then begin for j:=1 to m do tonghang:=tonghang+b[i][j]; for j:=1 to m do c[i][j]:=(b[i][j]/tonghang)*100; end; if ch='2' then begin for j:=1 to m do ndtonghang:=ndtonghang+(1/b[i][j]); for j:=1 to m do c[i][j]:=((1/b[i][j])/ndtonghang)*100; end; writeln; end; for i:=1 to n do for j:=1 to m do begin write(c[i][j]:8:3,' '); if j=m then writeln; end; for i:=1 to m do begin tong:=0; for j:=1 to n do tong:=tong + a[j][8]*c[j][i]; d[i]:=tong; end; writeln; for i:=1 to m do write(d[i]:8:3,' '); readln; end. §Ó ®¸p øng nhu cÇu cña qu¶n lý Nhµ n­íc còng nh­ cña c¸c lùc l­îng tham gia thÞ tr­êng vÒ gi¸ B§S trong thêi gian tíi cÇn: Khung gi¸ B§S do Nhµ n­íc ban hµnh chØ ¸p dông trong ph¹m vi giao dÞch gi÷a Nhµ n­íc víi c¸c tæ chøc c¸ nh©n trong viÖc giao b¸n, kho¸n, cho thuª B§S, thu thuÕ, phÝ B§S, båi th­êng vµ hç trî gi¶i phãng mÆt b»ng. B·i bá quy ®Þnh b¾t buéc c¸c bªn kh«ng ph¶i lµ Nhµ n­íc tham gia giao dÞch trªn thÞ tr­êng B§S ph¶i tu©n thñ khung gi¸ quy ®Þnh cña Nhµ nø¬c. H×nh thµnh vµ ®­a vµo ho¹t ®éng c¸c trung t©m ®Þnh gi¸ B§S. C¸c trung t©m thÈm ®Þnh gi¸ (kh«ng ph©n biÖt c«ng, t­) d­íi c¸c c«ng ty t­ vÊn vÒ ®Þnh gÝa ®Êt vµ c¸c c«ng tr×nh g¾n liÒn víi ®Êt ho¹t ®éng theo mét quy chÕ chung vµ ®¸p øng nhu cÇu sö dông gi¸ kh¸c nhau theo nguyªn t¾c h­ëng phÝ dÞch vô. Cã hÖ thèng cÊp chøng chØ cho c¸c chuyªn gia ®Þnh gi¸ theo c¸c ph­¬ng ph¸p th«ng dông trªn thÕ giíi (Bé Tµi chÝnh nghiªn cøu tr×nh ®Ò tµi lµm thÝ ®iÓm tr­íc t¹i 1 –2 thµnh phè n¨m 2002). §èi víi c¸c l« ®Êt cã vÞ trÝ thuËn tiÖn, cã nhiÒu lîi thÕ, cho phÐp chÝnh quyÒn ®Þa ph­¬ng thùc hiÖn ®Êu gi¸, ®Êu thÇu c«ng khai quyÒn sö dông ®Êt nh»m n©ng cao hiÖu qu¶ sö dông ®Êt vµ t¨ng thu ng©n s¸ch. Hai lµ, ph¸t triÓn hÖ thèng th«ng tin, c¸c tæ chøc m«i giíi, t­ vÊn, dÞch vô mua b¸n B§S ViÖc h×nh thµnh mét hÖ thèng th«ng tin th­êng xuyªn vÒ thÞ tr­êng B§S cho phÐp thÞ tr­êng ho¹t ®éng th«ng tho¸ng, gi¶m chi phÝ giao dÞch, t¨ng hiÖu qu¶ ho¹t ®éng cña thÞ tr­êng vµ cã thÓ gi¶m nguy c¬ nÒn kinh tÕ “bong bãng” do ®©ï c¬. HiÖn t¹i c¸c tæ chøc nµy ®ang b­íc ®Çu ®­îc h×nh thµnh, ho¹t ®éng cßn nhiÒu khã kh¨n, yÕu kÐm, h¹n chÕ. Trong thêi gian tíi cÇn: - Xo¸ bá c¸c c¶n trë trong viÖc hµnh nghÒ cña c¸c chuyªn gia, khuyÕn khÝch viÖc h×nh thµnh c¸c hiÖp héi nghÒ nghiÖp, tiÕn tíi chuyÓn mét sè chøc n¨ng c«ng sang tæ chøc t­, héi nghÒ nghiÖp thùc hiÖn…§a d¹ng ho¸ c¸c h×nh thøc cung cÊp th«ng tin vµ t­ vÊn cÇn thiÕt vÒ ph¸p luËt, quy ho¹ch, kÕ ho¹ch, chÝnh s¸ch, cung cÇu, gi¸ c¶, tµi chÝnh, tÝn dông…®èi víi B§S th«ng qua c¸c tæ chøc c«ng vµ t­. T¹o ®iÒu kiÖn vÒ mÆt ph¸p lý, quy chÕ tæ chøc ®Ó c¸c trung t©m ®Þa èc, siªu thÞ ®Þa èc, c¸c trung t©m m«i giíi, dÞch vô vay, thanh to¸n ®­îc tiÕp tôc h×nh thµnh, cñng cè, më réng vµ ho¹t déng cã hiÖu qu¶. KhuyÕn khÝch sù h×nh thµnh c¸c tæ chøc m«i giíi cã t­ c¸ch ph¸p nh©n. - Thùc hiÖn ®a d¹ng ho¸, c«ng khai, minh b¹ch th«ng tin. Theo ®ã ®­a th«ng tin vÒ ph¸p luËt, c¬ chÕ chÝnh s¸ch, quy ho¹ch, kÕ ho¹ch cã liªn quan ®Õn qu¶n lý vµ ph¸t triÓn thÞ tr­êng B§S lªn ph­¬ng tiÖn th«ng tin ®¹i chóng vµ c¸c trang Web. 6.BiÖn ph¸p nh»m t¨ng c­êng hiÖu qu¶ vµ n¨ng lùc qu¶n lý Nhµ n­íc ®èi víi thÞ tr­êng B§S. Mét hÖ thèng qu¶n lý cã hiÖu lùc sÏ ph¶i t¹o ra c¸c lîi Ých sau: T¨ng c­êng nhÞp ®é vµ b¶o ®¶m an toµn cho c¸c giao dÞch trªn thÞ tr­êng B§S – nhµ ®Êt Hç trî viÖc thu thuÕ B§S – nhµ ®Êt vµ ®Þnh gÝa B§S – nhµ ®Êt T¨ng c­êng quy m« còng nh­ sù an toµn cña viÖc thÕ chÊp B§S – nhµ ®Êt B¶o vÖ ®Êt c«ng. Gi¶m tranh chÊp B§S – nhµ ®Êt. C¶i thiÖn quy ho¹ch vµ ph¸t triÓn kÕt cÊu h¹ tÇng. C¶i thiÖn c«ng t¸c thèng kª. Träng t©m cña gi¶i ph¸p nµy lµ t¹o ra nh÷ng ®iÒu kiÖn cÇn thiÕt ®Ó thùc hiÖn c¸c chøc n¨ng, nhiÖm vô, quyÒn h¹n vµ tr¸ch nhiÖm qu¶n lý Nhµ n­íc nh»m ph¸t triÓn thÞ tr­êng B§S. Thø nhÊt, thùc hiÖn ®Çy ®ñ tr¸ch nhiÖm cu¶ Nhµ n­íc trong viÖc cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt vµ quyÒn së h÷u nhµ cho c¸c ®èi t­îng sö dông ®Êt vµ së h÷u nhµ. Thø hai, thùc hiÖn viÖc ®¨ng ký tµi s¶n B§S thay thÕ nhiÒu thñ tôc hµnh chÝnh trong giao dÞch vÒ B§S hiÖn nay. Thø ba, cÇn xö lý nhanh viÖc sö dông ®Êt kÐm hiÖu qu¶ quü ®Êt, nhµ x­ëng cña c¸c doanh nghiÖp Nhµ n­íc, trô së lµm viÖc vµ quü ®Êt c¬ quan nhµ n­íc vµ lùc l­îng vò trang. §èi víi c¸c diÖn tÝch ®Êt, trô së lµm viÖc ®ang ®­îc sö dông ®óng môc ®Ých t¹i c¸c tæ chøc Nhµ n­íc th× tiÕn hµnh cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt (trong ®ã cã quyÒn së h÷u c¸c tµi s¶n g¾n liÒn víi ®Êt) cho c¸c tæ chøc nµy. §èi víi c¸c diÖn tÝch ®Êt vµ nhµ ®· ®ang bÞ tæ chøc qu¶n lý ®em b¸n hoÆc cho thuª, chuyÓn nh­îng…sai chÝnh s¸ch th× ph¶i xö lý sai ph¹m vµ cã biÖn ph¸p gi¶i quyÕt hËu qu¶. Gi¸ trÞ cña nh÷ng diÖn tÝch ®Êt ®· ®­îc cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt ph¶i ®­îc x¸c ®Þnh vµ h¹ch to¸n vµo tæng gi¸ trÞ tµi s¶n B§S cña tæ chøc Nhµ n­íc §èi víi c¸c diÖn tÝch ®Êt bÞ bá hoang ho¸ Nhµ n­íc nªn dïng biÖn ph¸p kinh tÕ nh­ ph¹t luü tiÕn theo thêi gia bá hoang hoÆc chËm thùc hiÖn dù ¸n nÕu kh«ng cã lý do chÝnh ®¸ng. Thø t­, s¾p xÕp, ®iÒu chØnh bé m¸y qu¶n lý Nhµ n­íc vÒ B§S vµ thÞ tr­êng B§S. C«ng t¸c nµy cÇn ®­îc triÓn khai theo h­íng ph©n cÊp t¹o sù tù chñ cho chÝnh quyÒn ®Þa ph­¬ng. ë Trung ­¬ng cÇn thµnh lËp mét Bé tæng hîp thùc hiÖn chøc n¨ng qu¶n lý Nhµ n­íc vÒ ®Êt ®ai vµ B§S g¾n liÒn víi ®Êt. Thø n¨m, tæ chøc ®µo t¹o chuyªn gia, lao ®éng chuyªn nghiÖp cho ho¹t ®éng cña thÞ tr­êng B§S, ®Æc biÖt lµ cã c¸c nghÒ ®o ®¹c, lËp b¶n ®å ®Þa chÝnh, lËp hå s¬ ®Þa b¹, x©y dùng quy ho¹ch chi tiÕt ph¸t triÓn ®« thÞ, t­ vÊn, m«i giíi, ®Þnh gi¸, träng tµi, thanh to¸n, tÝn dông, th«ng tin …vÒ giao dÞch B§S… Quan hÖ chØ ®¹o Quan hÖ vÒ chuyªn m«n Quan hÖ phèi hîp Së ®i¹ chÝnh Tæng côc ®Þa chÝnh Së x©y dùng Bé x©y dùng UBND tØnh, thµnh phè UBND quËn, huyÖn Thñ t­íng chÝnh phñ V¨n phßng kiÕn tróc s­ tr­ëng Bé tµi nguyªn vµ m«i tr­êng Phßng q©rn lý ®« thÞ x©y dùng Së tµi nguyªn vµ m«i tr­êng Qu¶n lý biÕn ®éng ®Êt ®ai UBND x· ph­êng, thÞ trÊn 7. ChuyÓn hµng n¨m 6. C«ng bè chuyÓn v¨n b¶n c«ng chøng C¬ quan ®Þa chÝnh 2. Giao tµi liÖu ®o thùc tÕ ChuyÓn trÝch lôc b¶n ®å ®i¹ chÝnh ®· söa C¬ quan ®¨ng ký giao dÞch ®¶m b¶o Kü s­ tr¾c ®Þa C«ng chøng viªn 5.ChyÓn v¨n b¶n c«ng chøng 1. Lùa chän C¸ nh©n 4.Giao v¨n b¶n c«ng chøng 7.BiÖn ph¸p tæ chøc dÞch vô cung cÊp th«ng tin cho thÞ tr­êng B§S HiÖn nay chóng ta cã rÊt nhiÒu trang Web th«ng tin vÒ nhµ ®Êt d­íi h×nh thøc trung t©m m«i giíi nh­: http/www. Nhavui.com http/www. Vnexpress.net/raovat http/www. Viet-trade.com/thitruongdiaoc http/www. Nhadat.com …………………………… Ngoµi ra cßn rÊt nhiÒu trang Web cña c¸c c«ng ty TNHH ho¹t ®éng trong lÜnh vùc nµy. Tuy nhiªn ch­a cã mét trang Web chÝnh thøc d­íi sù qu¶n lý cña c¸c bé, ngµnh, c¬ quan cã thÈm quúªn. §Ó ®¶m b¶o cho c¸c bªn giao dÞch cã nh÷ng th«ng tin ch¾c ch¾n vÒ B§S, Nhµ n­íc ph¶i coi ®©y lµ tr¸ch nhiÖm cña m×nh ®Ó h­íng dÉn thÞ tr­êng B§S ho¹t ®éng vµ ph¸t triÓn lµnh m¹nh. Nh÷ng th«ng tin vÒ thÞ tr­êng B§S – nhµ ®Êt ph¶i cung cÊp cho c¸c bªn giao dÞch bao gåm: C¸c giÊy tê cã liªn quan ®Õn viÖc x¸c ®Þnh quyÒn së h÷u tµi s¶n, quyÒn sö dông ®Êt cña B§S ®¨ng ký giao dÞch. Dù ®Þnh cña ®Þa ph­¬ng, cña ChÝnh phñ vÒ quy ho¹ch sö dông ®Êt cã liªn quan ®Õn B§S ®¨ng ký giao dÞch. Th«ng tin vÒ quy ®Þnh cña ph¸p luËt hiÖn hµnh cã liªn quan ®Õn së h÷u, quyÒn sö dông, mua b¸n…B§S ®¨ng ký giao dÞch. Nh÷ng h¹n chÕ vÒ quyÒn së h÷u, quyÒn sö dông B§S ®¨ng ký giao dÞch Th«ng tin vÒ gi¸ c¶ B§S, nhÊt lµ gi¸ cña c¸c B§S t­¬ng ®­¬ng B§S ®¨ng ký giao dÞch. Mét trong nh÷ng lý do lµm thÞ tr­êng B§S – nhµ ®Êt trong nh÷ng n¨m qua ph¸t triÓn thiÕu lµnh m¹nh, Nhµ n­íc kh«ng kiÓm so¸t ®­îc lµ do kh«ng cã c¬ quan chÞu tr¸ch nhiÖm cung cÊp th«ng tin chÝnh thøc còng nh­ thiÕu c¬ quan t­ vÊn tin cËy cã tÝnh ph¸p lý ®Ó hç trî c¶ ng­êi b¸n vµ ng­êi mua khi tham gia giao dÞch trªn thÞ tr­êng B§S – nhµ ®Êt. §Ó lµm ®­îc c¸c viÖc trªn c¸c ®Þa ph­¬ng ®Æc biÖt lµ ë c¸c thµnh phè lín cÇn sím thµnh lËp trung t©m giao dÞch B§S chÝnh thøc víi c¸c chøc n¨ng tèi thÓ sau: - Chøc n¨ng th«ng tin: c¸c trung t©m m«i giíi ph¶i cung cÊp c¸c th«ng tin vÒ nguån cung B§S – nhµ ®Êt, bao gåm c¶ cña khu vùc Nµh n­íc, c¸c doanh nghiÖp vµ c¸c c¸ nh©n cã B§S tham gia vµo nguån cung trªn thÞ tr­êng. Nguån cung B§S bao gåm c¶ c¸c hµng ho¸ hiÖn t¹i, c¸c hµng ho¸ ®ang trong khu vùc quy ho¹ch ph¸t triÓn trong t­¬ng lai theo c¸c h¹n ®Þnh ®Çu t­ thùc hiÖn vµ c¸c khu vùc h¹n chÕ ph¸t triÓn, h¹n chÕ mua b¸n trao ®æi theo còng nh­ c¸c th«ng tin quy ho¹ch ph¸t triÓn ®« thÞ vµ c¸c dù ¸n ®Çu t­ ph¸t triÓn B§S. C¸c th«ng tin vÒ hµng ho¸ B§S kh«ng chØ giíi h¹n ®èi víi c¸c d¹ng nhµ ®Êt ë mµ cÇn ph¶i më réng sang c¸c lÜnh vùc B§S v¨n phßng, c«ng së, dÞch vô, c«ng nghiÖp vµ kh«ng chØ trong ph¹m vi mua b¸n mµ bao hµm c¶ c¸c quan hÖ giao dÞch thuª, cho thuª, thÕ chÊp, ®Êu gi¸. - Chøc n¨ng thÈm ®Þnh: c¸c trung t©m thùc hiÖn chøc n¨ng thÈm ®Þnh c¸c ®Æc tr­ng cña B§S, tÝnh ph¸p lý còng nh­ thùc hiÖn c¸c dÞch vô ph¸p lý vÒ c¸c B§S tham gia giao dÞch. Trung t©m ph¶i chÞu tr¸ch nhiÖm vµ cã ®Çy ®ñ ®é tin cËy vÒ c¸c th«ng tin ph¸p lý còng nh­ c¸c ®Æc ®iÓm kinh tÕ kü thuËt cña B§S tham gia giao dÞch qua trung t©m. Trung t©m ph¶i tiÕn hµnh cã chÊt l­îng ®Ó ho¹t ®éng ®Þnh gi¸ B§S giao dÞch ®­îc chÝnh x¸c, phï hîp lµm c¬ së ®Ó h×nh thµnh gi¸ c¶ mua b¸n trao ®æi gi÷a c¸c bªn tham gia giao dÞch. Trung t©m lµm trung gian h­íng dÉn thùc hiÖn qu¸ tr×nh tiÕn hµnh c¸c thñ tôc giao dÞch gi÷a bªn mua vµ b¸n ®¶m b¶o ®óng tr×nh tù vµ quy ®Þnh cña ph¸p luËt vÒ giao dÞch B§S. Trung t©m sÏ thay mÆt (hoÆc gióp ®ì) c¸c bªn mua vµ b¸n thùc hiÖn c¸c thñ tôc giao dÞch víi c¬ quan Nhµ n­íc ®Ó ®¶m b¶o c¸c giao dÞch ®­îc b¶o hé b»ng ph¸p luËt vµ gióp Nhµ n­íc thùc hiÖn ®­îc viÖc kiªm so¸t víi c¸c quan hÖ giao dÞch B§S trªn thÞ tr­êng giao dÞch chÝnh thøc. - Chøc n¨ng cÇu nèi: trung t©m sÏ lµm cÇu nèi cho c¸c viÖc thùc hiÖn thanh to¸n gi÷a hai bªn cung nh gi­ãi thiÖu c¸c nguån cung cÊp tµi chÝnh cho nh÷ng ng­êi cã nhu cÇu v©y vèn thÕ chÊp b»ng tµi chÝnh c¸c B§S tham gia giao dÞch. Mét yªu cÇu cèt yÕu ®Æt ra lµ ho¹t ®éng cña c¸c trung t©m ph¶i mang l¹i sù tiÖn lîi vµ h÷u Ých cho c¶ ng­êi tham gia cung cÇu vÒ B§S, ®¶m b¶o cho c¸c B§S tham gia giao dÞch ®­îc thùc hiÖn nhanh chãng, tin c©y, an toµn vµ tin t­ëng. Bªn c¹nh ®ã Nhµ n­íc cÇn cã c¸c biÖn ph¸p qu¶n lý ho¹t ®éng cña hÖ thèng dÞch vô m«i giíi nhµ ®Êt trªn ®Þa bµn, ®­a hÖ thèng m«i giíi vµo ho¹t ®éng nh­ lµ mét kh©u cña qu¸ tr×nh vËn hµnh thÞ tr­êng B§S. Nh÷ng vÊn ®Ò c¬ b¶n ®Ó cñng cè ho¹t ®éng cña hÖ thèng th«ng dÞch vô t­ vÊn m«i giíi B§S gåm: KiÓm so¸t c¸c tæ chøc, c¸ nh©n ®¨ng ký tham gia dÞch vô t­ vÊn m«i giíi vÒ B§S. Ng­êi lµm dÞch vô t­ vÊn m«i giíi ph¶i ®¨ng ký ho¹t ®éng víi c¬ quan qu¶n lý Nhµ n­íc vµ ®­îc Nhµ n­íc cho phÐp míi ®­îc ho¹t ®éng t­ vÊn m«i giíi. Nh÷ng ng­êi t­ vÊn m«i giíi ph¶i chÞu tr¸ch nhiÖm tr­íc ph¸p luËt vÒ kÕt qu¶ cña c¸c ho¹t ®éng t­ vÊn vµ m«i giíi nh­: chÞu tr¸ch nhiÖm vÒ tÝnh trung thùc trong c¸c th«ng tin vÒ tÝnh ph¸p lý cña B§S ®­a vµo m«i giíi giao dÞch, chÞu tr¸ch nhiÖm vÒ kÕt qu¶ ®Þnh gi¸ vµ h×nh thµnh gi¸ c¶ cña B§S giao dÞch vµ chÞu tr¸ch nhiÖm vÒ kÕt qu¶ cña c¸c dÞch vô kh¸c. Nh­ vËy, chØ cã nh÷ng ng­êi cã ®ñ t­ c¸ch ph¸p nh©n, cã ®ñ tr×nh ®é chuyªn m«n vÒ m«i giíi B§S míi ®­îc tham gia c¸c dÞch vô m«i giíi vÒ B§S. KiÓm so¸t tÝnh c«ng khai cña c¸c th«ng tin vµ chÊt l­îng dÞch vô t­ vÊn, nh÷ng ng­êi t­ vÊn ®­îc quyÒn yªu cÇu c¸c c¬ quan qu¶n lý Nhµ n­íc x¸c nhËn th«ng tin ph¸p lý vÒ B§S. Thóc ®Èy sù ra ®êi vµ ph¸t triÓn cña c¸c dÞch vô t­ vÊn vµ m«i giíi tæng hîp cho c¸c nhu cÇu cã liªn quan ®Õn ho¹t ®éng giao dÞch vÒ B§S nh­: dÞch vô cung cÊp th«ng tin hµng ho¸ B§S, dÞch vô kiÓm tra t­ vÊn tÝnh ph¸p lý cña B§S, dÞch vô ®Þnh gi¸ B§S, dÞch vô thanh to¸n vµ cho vay thÕ chÊp B§S vµ dÞch vô hoµn thiÖn hå s¬ giao dÞch vÒ B§S. Nh÷ng ®¬n vÞ dÞch vô nµy sÏ thay mÆt bªn mua vµ bªn b¸n thùc hiÖn ®Çy ®ñ c¸c thñ tôc cÇn thiÕt ®Ó B§S ®­îc giao dÞch mét c¸ch hîp ph¸p, c¬ quan t­ vÊn ph¶i chÞu tr¸ch nhiÖm tr­íc ph¸p luËt vÒ chÊt l­îng vµ tÝnh ph¸p lý cña c¸c dÞch vô nµy. Së quy ho¹ch Ng©n hµng C¬ quan thuÕ Së tµi nguyªn m«i tr­êng Trung t©m giao dÞch C¸c ngµnh cã liªn quan C¸c tæ chøc kinh doanh B§S C¸c c¸ nh©n cã nhu cÇu B§S 8. øng dông c«ng nghÖ tin häc ®Ó gãp phÇn qu¶n lý thÞ tr­êng B§S – nhµ ®Êt ChØ thÞ sè 58/CT-TW, ngµy 17/10/2000 cña Bé ChÝnh trÞ Ban ChÊp hµnh Trung ­¬ng kho¸ 8 vÒ “§Èy m¹nh øng dông vµ ph¸t triÓn c«ng nghÖ th«ng tin phôc vô sù nghiÖp ho¸, c«ng nghiÖp ho¸”. ChØ thÞ ®· nªu nhiÖm vô øng dông C«ng nghÖ th«ng tin ®èi víi c¸c c¬ quan §¶ng vµ Nhµ n­íc trong giai ®o¹n 2001 – 2005: “C¸c c¬ quan §¶ng, Nhµ n­íc, c¸c tæ chøc chÝnh trÞ – x· héi ®i ®Çu trong viÖc triÓn khai øng dông c«ng nghÖ th«ng tin trong c¸c ho¹t déng theo ph­¬ng ch©m ®¶m b¶o tiÕt kiÖm, thiÕt thùc vµ hiÖu qu¶ l©u dµi. Tin häc ho¸ ho¹t ®éng cña c¸c c¬ quan §¶ng vµ Nhµ n­íc lµ mét bé phËn h÷u c¬ quan träng cña c¶i c¸ch hµnh chÝnh quèc gia, lµ nhiÖm vô th­êng xuyªn cña c¬ quan nh»m t¨ng c­êng n¨ng lùc qu¶n lý, n©ng cao n¨ng suÊt, chÊt l­îng hiÖu qu¶. C¸c cÊp uû, tæ chøc §¶ng chØ ®¹o khÈn tr­¬ng x©y dùng c¸c hÖ thèng th«ng tin cÇn thiÕt phôc vô lîi Ých c«ng céng cña nh©n d©n, phôc vô sù l·nh ®¹o cña §¶ng, qu¶n lý cña Nhµ n­íc. Sím hoµn thÞªn, th­êng xuyªn n©ng cÊp ®Ó sö dông cã hiÖu qu¶ m¹ng th«ng tin diÖn réng cña §¶ng vµ ChÝnh phñ. B¶o ®¶m ®Õn n¨m 2005 vÒ c¬ b¶n x©y dùng vµ ®­a vµo ho¹t déng hÖ thèng th«ng tin ®iÖn tö cña §¶ng, ChÝnh phñ” HÖ thèng th«ng tin ®­îc x©y dùng theo m« h×nh 4 thµnh phÇn. Tæ chøc (quy tr×nh vµ tæ chøc) ThiÕt bÞ (phÇn cøng + phÇn mÒm) Con ng­êi C¬ së d÷ liÖu * Chøc n¨ng cña hÖ thèng + NhËp d÷ liÖu: tæ chøc theo m¹ng vµ truy cËp ®Þnh kú + L­u tr÷ sè liÖu: Theo ®óng quy chuÈn ®èi víi khèi l­îng lín th«ng tin. + Ph©n tÝch d÷ liÖu: Ph©n tÝch tæng hîp th«ng tin phôc vô yªu cÇu ho¹ch ®Þnh chÝnh s¸ch, chiÕn l­îc trong qu¶n lý vµ ph¸t triÓn thÞ tr­ê­êng B§S. + HiÓn thÞ, truy cËp d÷ liÖu: Võa cung cÊp th«ng tin, võa ph©n tÝch th«ng tin, võa ph©n tÝch sè liÖu: * Yªu cÇu cña hÖ thèng: TÝnh më vµ ®éng cña hÖ thèng ®¶m b¶o thÝch nghi tèt nhÊt, n©ng cÊp vµ cã thÓ liªn kÕt víi c¸c hÖ thèng th«ng tin kh¸c cã liªn quan nh­ hÖ thèng th«ng tin quèc gia, hÖ thèng th«ng tin quy ho¹ch, th«ng tin x©y dùng, qu¶n lý hµnh chÝnh…TÝnh hiÖn ®¹i, dÔ sö dông vµ cã ®é tin cËy cao, cã tÝnh ®Õn kh¶ n¨ng sö dông c«ng nghÖ cña c¸n bé c¸c cÊp, ho¹t ®éng liªn tôc, sö dông giao diÖn Menu ®Ó sö dông. * TÝnh liªn th«ng vµ hÖ thèng: HÖ thèng cung cÊp th«ng tin trªn mét nÒn d÷ liÖu kh«ng gian thèng nhÊt, ®¶m b¶o liªn th«ng c¸c cÊp, c¸c së ngµnh. Ph­¬ng ¸n thiÕt kÕ tæng thÓ hÖ thèng th«ng tin thÞ tr­êng B§S. * ThiÕt kÕ tæng thÓ bao gåm c¸c néi dung vµ yªu cÇu sau: Linh ho¹t trong sö dông, cã tÝnh ®ång nhÊt vµ kh¶ n¨ng sö dông dïng chung hÖ thèng më theo tiªu chuÈn quèc tÕ, cã ®é an toµn cao, dÔ ph¸t hiÖn sù cè, phôc håi nhanh, lµ d¹ng trùc tuyÕn (online). * ThiÕt kÕ d¹ng c¬ së d÷ liÖu hÖ thèng: - C¸c Input D÷ liÖu b¶n ®å thu thËp tõ ®å ho¹ trªn b¶n ®å sè, b¶n ®å giÊy, c¸c s¬ ®å, b¶n vÏ, sè liÖu ®o ®¹c, ®iÒu tra. D÷ liÖu thuéc tÝnh ë d¹ng ch÷ sè, v¨n b¶n, biÓu ®å, ®å thÞ, ©m thanh, h×nh ¶nh… ®Ó chó thÝch, chØ dÉn, m« t¶ d÷ liÖu b¶n ®å. - CÊu tróc c¬ së d÷ liÖu vµ c¸c ho¹t ®éng: §ã lµ hÖ thèng gåm hÖ c¬ së d÷ liÖu chung nh­ hÖ quy chiÕu, hÖ to¹ ®é, ranh giíi, ®Þa giíi… vµ c¸c hÖ c¬ së d÷ liÖu kh¸c nh­: C¬ së d÷ liÖu b¶n ®å: ®Þa h×nh, ®Þa chÝnh, quy ho¹ch… víi nhiÒu ph©n líp theo ®Æc ®iÓm, ®é lín, môc ®Ých hiÓn thÞ… C¬ së d÷ liÖu thuéc tÝnh: ®Þa danh, c¸c chó gi¶i, ký hiÖu th«ng tin vÒ ph¸p lý, kinh tÕ, x· héi, tù nhiªn. Mét sè bµi to¸n ®iÓn h×nh nh­: Chång ghÐp b¶n ®å ®Ó t×m kiÕm th«ng tin tÝch hîp, biªn tËp b¶n ®å theo chñ ®Ò míi, tÝnh to¸n sè liÖu thèng kª… - C¸c Output Cung cÊp th«ng tin cho thùc hiÖn c¸c nhiÖm vô vµ néi dung cña qu¶n lý Nhµ n­íc ®èi víi thÞ tr­êng B§S. Cung cÊp th«ng tin cho phÐp l·nh ®¹o gi¶i quyÕt vµ quyÕt ®Þnh c¸c vÊn ®Ò liªn quan trong ph¹m vi ranh giíi qu¶n lý. Cung cÊp th«ng tin cho c¸c ngµnh cã liªn quan: X©y dùng, kiÕn tróc, qu¶n lý nhµ ®Êt, thÞ tr­êng chøng kho¸n… Cung cÊp th«ng tin ban ®Çu phôc vô nghiªn cøu Cung cÊp th«ng tin phôc vô viÖc mua b¸n * An toµn th«ng tin hÖ thèng - C¸c nguyªn t¾c §­îc b¶o vÖ, chèng l¹i viÖc cè t×nh hay v« t×nh sö dông sai An toµn ph¶i ®­îc qu¶n lý trong suèt thêi gian phôc håi sù cè - Mét sè biÖn ph¸p. Qu¶n lý, kiÓm tra, c¸c ®Üa mÒm l­u ®éng. KiÓm tra ®èi t­îng th©m nhËp tõ bªn ngoµi b»ng viÖc kiÓm tra dÊu v©n tay khi x©m nhËp vµo m¸y chñ hay ph¶i ®¨ng nhËp ®Ó kiÓm tra tr­íc khi vµo trang Web. - Sao l­u vµ kh«i phôc d÷ liÖu: theo chÕ ®é ®inh kú theo c¸ch sao dù phßng kiÓu gia t¨ng - Gi¶i ph¸p khi x¶y ra sù cè Ph¸t hiÖn vµ gi¶i quyÕt sù cè. Sö dông c¸c thiÕt bÞ dù tr÷ ChuÈn bÞ c¸c c¸n bé cã kh¶ n¨ng gi¶i quyÕt sù cè Qu¶n trÞ HÖ thèng Internet C¬ së d÷ liÖu ®Êt ®ai Phßng ®Þa chÝnh quËn M¸y chñ Web M¸y in Phßng ®Þa chÝnh huyÖn M¸y chñ d÷ liÖu nhµ ®Êt M¸y in ChuÈn ho¸ sè liÖu NhËp s« liÖu cËp nhËt biÕn ®éng Ph©n tÝch sè liÖu Tra cøu th«ngtin ®¬n ®¨ng ký MËt khÈu Scanner Quy ho¹ch §Þnh gi¸ ThuÕ Th«ng tin chi tiÕt Th«ng tin TH KÕt luËn “Thùc tr¹ng vµ mét sè biÖn ph¸p thóc ®Èy thÞ tr­êng B§S – nhµ ®Êt ë Hµ Néi” lµ ®Ò tµi cã ý nghÜa thùc tiÔn cao. Thóc ®Èy vµ khuyÕn khÝch sù ph¸t triÓn cña thÞ tr­êng BDS – nhµ ®Êt viÖc, ®Ò ra mét hÖ thèng c¸c gi¶i ph¸p toµn diÖn vµ ®ång bé lµ vÊn ®Ò mang tÝnh thêi sù vµ bøc xóc. Gi¶i quyÕt ®­îc vÊn ®Ò trªn sÏ ph¸t huy ®­îc nh÷ng ®iÓm m¹nh cña thÞ tr­êng B§S – nhµ ®Êt ®ãng gãp tÝch cùc trong nÒn kinh tÕ quèc d©n ®ång thêi h¹n chÕ nh÷ng hËu qu¶ xÊu mµ thÞ tr­êng B§S – nhµ ®Êt mang l¹i. Trong 15 tuÇn thùc hiÖn ®å ¸n tèt nghiÖp víi ®Ò tµi “Thùc tr¹ng vµ mét sè biÖn ph¸p thóc ®Èy thÞ tr­êng B§S – nhµ ®Êt ë Hµ Néi” ®å ¸n ®· gi¶i quyÕt ®­îc c¸c néi dung chñ yÕu sau: NhËn diÖn vÒ thÞ tr­êng B§S – nhµ ®Êt ë Hµ Néi trong nh÷ng thêi gian qua. §©y lµ mét c«ng viÖc quan träng trong qu¸ tr×nh t×m ra c¸c biÖn ph¸p thóc ®Èy sù ph¸t triÓn thÞ tr­êng B§S v× tõ nh÷ng ph©n tÝch trªn sÏ t×m ra nh÷ng mÆt yÕu mÆt ®­îc trong qu¸ tr×nh ph¸t triÓn còng nh­ nh÷ng tån t¹i yÕu kÐm tõ ®ã t×m ra nh÷ng nguyªn nh©n vµ biÖn ph¸p thóc ®Èy. C¸c ­u ®iÓm trong qu¸ tr×nh ph¸t triÓn C¸c nhu cÇu vÒ nhµ - ®Êt ®­îc ®¸p øng ®Çy ®ñ h¬n c¶ vÒ mÆt chÊt l­îng lÉn sè l­îng C¸c ho¹t ®éng trong thÞ tr­êng quyÒn sö dông ®Êt ®· t¹o ra nh÷ng chuyÓn biÕn ®ét ph¸. ThÞ tr­êng nhµ ®Êt ph¸t triÓn s«i ®éng. ThÞ tr­êng kinh doanh mÆt b»ng x©y dùng, kinh doanh diÖn tÝch v¨n phßng, kh¸ch s¹n, nhµ hµng, khu vui ch¬i gi¶i trÝ… ®· cã nhiÒu khëi s¾c. C«ng t¸c qu¶n lý Nhµ n­íc ®èi víi thÞ tr­êng nµy cã ®iÒu kiÖn hoµn thiÖn, thu ng©n s¸ch Nhµ n­íc tõ lÜnh vùc nµy kh«ng ngõng t¨ng lªn. Nh÷ng tån t¹i yÕu kÐm trong qu¸ tr×nh ph¸t triÓn Tû lÖ giao dÞch phi chÝnh quy cao, t×nh tr¹ng vi phËm quy ®Þnh vÒ nµh ®Êt cao. MÊt c©n ®èi cung cÇu nhµ ®Êt. ThÞ tr­êng “nãng, l¹nh” bÊt th­êng, gi¸ c¶ dÔ biÕn ®én dÔ dÉn ®Õn n¹n ®Çu c¬ trong nhµ ®Êt. Quy tr×nh mua b¸n phøc t¹p, qua nhiÒu trung gian kh«ng cÇn thiÕt, tèn nhiÒu thêi gian, chi phi giao dÞch cao. Cßn tån t¹i c¬ chÕ bao cÊp, cßn cã sù ph©n biÖt kh«ng cÇn thiÕt gi÷a quèc doanh, ngoµi quèc doanh, gi÷a trong n­íc vµ ngoµi n­íc trong c¬ chÕ chÝnh s¸ch, trong qu¶n lý ®iÒu hµnh cña bé m¸y Nhµ nø¬c vÒ lÜnh vùc B§S vµ thÞ tr­êng B§S. Th«ng tin kh«ng ®Çy ®ñ, thiÕu minh b¹ch vµ khã tiÕp cËn. Nguyªn nh©n cña c¸c yÕu kÐm trªn Khung ph¸p lý thiÕu ®ång bé vµ hay thay ®æi. C¸c chÝnh s¸ch ®èi víi thÞ tr­êng B§S thiÕu ®ång bé vµ ch­a hîp lý. N¨ng lùc qu¶n lý, tæ chøc cña bé m¸y Nhµ n­íc cßn kÐm. Ph©n tÝch mét sè kinh nghiÖm qu¶n lý thÞ tr­êng B§S t¹i mét sè n­íc trªn thÕ giíi vµ c¸c bµi häc kinh nghiÖm cho ViÖt Nam. §Ò ra c¸c biÖn ph¸p thóc ®Èy sù ph¸t triÓn thÞ tr­êng B§S – nhµ ®Êt ë Hµ Néi. BiÖn ph¸p ®æi míi c«ng t¸c quy ho¹ch, x©y dùng quy ho¹ch, kÕ ho¹ch tæng thÓ vÒ ph¸t triÓn c¸c vïng vµ sö dông ®Êt ®ai cã hiÖu qu¶ ®¸p øng c¸c môc tiªu ph¸t triÓn kinh tÕ, x· héi ®Êt n­íc. BiÖn ph¸p t¹o lËp vµ ph¸t triÓn thÞ tr­êng hµng ho¸ cho thÞ tr­êng nhµ ®Êt BiÖn ph¸p x©y dùng n¨ng lùc thÓ chÕ vµ tæ chøc tham gia thÞ tr­êng nhµ ®Êt Thóc ®Èy sù ph¸t triÓn cña thÞ tr­êng b»ng viÖc sö dông c¸c biÖn ph¸p tµi chÝnh Thu tiÒn sö dông ®Êt. §æi míi chÝnh s¸ch thuÕ quyÒn sö dông ®Êt vµ lÖ phÝ. Hç trî tµi chÝnh cho ng­êi cã thu nhËp thÊp mua hoÆc thuª nhµ ë Tæ chøc ®Þnh gi¸ B§S – nhµ ®Êt BiÖn ph¸p t¨ng c­êng hiÖu qu¶ vµ n¨ng lùc qu¶n lý nhµ n­íc ®èi víi thÞ tr­êng nhµ ®Êt BiÖn ph¸p tæ chøc cung cÊp th«ng tin cho thÞ tr­êng nhµ ®Êt øng dông c¸c biÖn ph¸p tin häc ®Ó gãp phÇn qu¶n lý thÞ tr­êng nhµ ®Êt Trong c¸c vÊn ®Ò trªn ®å ¸n ®· ®i vµo gi¶i quyÕt ®­îc mèi quan hÖ gi÷a c¸c nh©n tè ¶nh h­ëng tíi gi¸ ®Êt vµ t×m ra ®­îc mèi liªn hÖ gi÷a c¸c vÞ trÝ gãp phÇn vµo ®iÒu chØnh gi¸ ®Êt, ph©n tÝch l·i suÊt vµ thêi h¹n vay l·i cho ng­êi cã thu nhËp thÊp, øng dông tin häc trong qu¶n lý nhµ ®Êt. §©y lµ c¸c vÊn ®Ò quan träng ®ang ®­îc quan t©m hiÖn nay. Cuèi cïng em xin bµy tá sù biÕt ¬n thÇy gi¸o GS – TSKH NguyÔn MËu Bµnh, c« gi¸o TS Vò ThÞ Hoµ ®· tËn t×nh h­íng dÉn chØ b¶o em hoµn thµnh ®å ¸n nµy. Do thêi gian cã h¹n ®Ò tµi kh«ng thÓ tr¸nh khái nh÷ng sai sãt còng nh­ nhiÒu vÊn ®Ò ch­a gi¶i quyÕt ®Õn tËn cïng em rÊt mong nhËn ®­îc sù ®ãng gãp cña c¸c thÇy c« gi¸o còng nh­ cña c¸c b¹n sinh viªn ®Ó ®Ò tµi ®­îc hoµn chØnh h¬n vµ cã ý nghÜa thiÕt thùc trong cuéc sèng. Môc lôc Më ®Çu Ch­¬ng I Mét sè vÊn ®Ò vÒ thÞ tr­êng B§S Kh¸i niÖm B§S Kh¸i niÖm thÞ tr­êng B§S 1. Kh¸i niÖm 2. TÝnh tÊt yÕu cña qu¸ tr×nh h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn thÞ tr­êng B§S 3. Ph©n lo¹i thÞ tr­êng B§S Kh¸i qu¸t vÒ thÞ tr­êng nhµ ®Êt 1. Kh¸i niÖm thÞ tr­êng nhµ ®Êt 2. §Æc ®iÓm cña thÞ tr­êng nhµ ®Êt. . ThÞ tr­êng B§S - nhµ ®Êt mang tÝnh khu vùc s©u s¾c. . ThÞ tr­êng B§S - nhµ ®Êt lµ thÞ tr­êng kh«ng hoµn h¶o. 2.3.Cung thÞ tr­êng nhµ ®Êt ph¶n øng chËm h¬n cÇu vµ lµ nguån cung cã giíi h¹n. 2.4 ThÞ tr­êng B§S - nhµ ®Êt cã mèi quan hÖ chÆt chÏ víi thÞ tr­êng tµi chÝnh – tiÒn tÖ. . Toµn bé qu¸ tr×nh ho¹t ®éng cña thÞ tr­êng B§S – nhµ ®Êt chia lµm 3 kh©u: s¶n xuÊt – l­u th«ng – tiªu thô. 3. VÞ trÝ cña thÞ tr­êng nhµ ®Êt trong nÒn kinh tÕ quèc d©n. 3.1. ThÞ tr­êng nhµ ®Êt ph¸t triÓn lµ nh©n tè quan träng gãp phÇn ph¸t triÓn kinh tÕ x· héi ®Êt n­íc vµ n©ng cao ®êi sèng cña c¸c tÇng líp d©n c­. 3.2. ThÞ tr­êng nhµ ®Êt lµ n¬i thùc hiÖn t¸i s¶n xuÊt c¸c yÕu tè s¶n xuÊt cho c¸c nhµ kinh doanh nhµ ®Êt. 3.3 §éng th¸i ph¸t triÓn cña thÞ tr­êng nhµ ®Êt t¸c ®éng tíi nhiÒu lo¹i thÞ tr­êng trong nÒn kinh tÕ quèc d©n, ®Æc biÖt lµ thÞ tr­êng tiÒn tÖ. 3.4. Ph©n bæ hîp lý tµi nguyªn ®Êt. Ch­¬ng II Thùc tr¹ng thÞ tr­êng nhµ ®Êt t¹i Hµ Néi Trongthêi gian qua 1. Nh÷ng mÆt ®­îc cña viÖc ph¸t triÓn thÞ tr­êng nhµ ®Êt 1.1. C¸c nhu cÇu vÒ nhµ - ®Êt ®­îc ®¸p øng ®Çy ®ñ h¬n c¶ vÒ mÆt chÊt l­îng lÉn sè l­îng. 1.2. C¸c ho¹t ®éng trong thÞ tr­êng quyÒn sö dông ®Êt ®· t¹o ra nh÷ng chuyÓn biÕn ®ét ph¸. 1.3. ThÞ tr­êng nhµ ®Êt ph¸t triÓn s«i ®éng. 1.4 ThÞ tr­êng kinh doanh mÆt b»ng x©y dùng, kinh doanh diÖn tÝch v¨n phßng, kh¸ch s¹n, nhµ hµng, khu vui ch¬i gi¶i trÝ… ®· cã nhiÒu khëi s¾c. 1.5. C«ng t¸c qu¶n lý Nhµ n­íc ®èi víi thÞ tr­êng nµy cã ®iÒu kiÖn hoµn thiÖn, thu ng©n s¸ch Nhµ n­íc tõ lÜnh vùc nµy kh«ng ngõng t¨ng lªn. Nh÷ng tån t¹i yÕu kÐm trong ph¸t triÓn thÞ tr­êng nhµ ®Êt vµ hËu qu¶. 2.1. Tû lÖ giao dÞch phi chÝnh quy cao, t×nh tr¹ng vi phËm quy ®Þnh vÒ nhµ ®Êt cao. 2.2. MÊt c©n ®èi cung cÇu nhµ ®Êt. 2.3. ThÞ tr­êng “nãng, l¹nh” bÊt th­êng, gi¸ c¶ dÔ biÕn ®én dÔ dÉn ®Õn n¹n ®Çu c¬ trong nhµ ®Êt. 2.4. Quy tr×nh mua b¸n phøc t¹p, qua nhiÒu trung gian kh«ng cÇn thiÕt, tèn nhiÒu thêi gian, chi phi giao dÞch cao. 2.5. Cßn tån t¹i c¬ chÕ bao cÊp, cßn cã sù ph©n biÖt kh«ng cÇn thiÕt gi÷a quèc doanh, ngoµi quèc doanh, gi÷a trong n­íc vµ ngoµi n­íc trong c¬ chÕ chÝnh s¸ch, trong qu¶n lý ®iÒu hµnh cña bé m¸y Nhµ nø¬c vÒ lÜnh vùc B§S vµ thÞ tr­êng B§S. 2.6. Th«ng tin kh«ng ®Çy ®ñ, thiÕu minh b¹ch vµ khã tiÕp cËn Nguyªn nh©n cña nh÷ng yÕu kÐm trªn. Khung ph¸p lý thiÕu ®ång bé vµ hay thay ®æi. C¸c chÝnh s¸ch ®èi víi thÞ tr­êng B§S thiÕu ®ång bé vµ ch­a hîp lý. N¨ng lùc qu¶n lý, tæ chøc cña bé m¸y Nhµ n­íc cßn kÐm. Ch­¬ng III Mét sè biÖn ph¸p thóc ®Èy thÞ tr­êng B§S - nhµ ®Êt ë Hµ Néi A. Mét sè kinh nghiÖm qu¶n lý thÞ tr­êng B§S – nhµ ®Êt t¹i mét sè n­íc trªn thÕ giíi vµ bµi häc kinh nghiÖm ®èi víi ViÖt Nam. I. Mét sè kinh nghiÖm qu¶n lý thÞ tr­êng B§S t¹i mét sè n­íc. 1. Qu¶n lý thÞ tr­êng B§S t¹i Bangladesh. 2. Qu¶n lý thÞ tr­êng B§S t¹i Ên §é. 3. Qu¶n lý thÞ tr­êng B§S t¹i Indonexia. II. C¸c bµi häc kinh nghiÖm ®èi víi ViÖt Nam. B. Mét sè biÖn ph¸p thóc ®Èy sù ph¸t triÓn cña thÞ tr­êng Nhµ ®Êt t¹i Hµ Néi 1. Nhãm c¸c ph­¬ng ph¸p chung vÒ ph¸p lý, tµi chÝnh. 2. BiÖn ph¸p ®æi míi c«ng t¸c quy ho¹ch, x©y dùng quy ho¹ch, kÕ ho¹ch tæng thÓ vÒ ph¸t triÓn c¸c vïng vµ sö dông ®Êt ®ai cã hiÖu qu¶ ®¸p øng c¸c môc tiªu ph¸t triÓn kinh tÕ, x· héi ®Êt n­íc. 3. BiÖn ph¸p t¹o lËp vµ ph¸t triÓn thÞ tr­êng hµng ho¸ cho thÞ tr­êng nhµ ®Êt BiÖn ph¸p x©y dùng n¨ng lùc thÓ chÕ vµ tæ chøc tham gia thÞ tr­êng nhµ ®Êt Thóc ®Èy sù ph¸t triÓn cña thÞ tr­êng b»ng viÖc sö dông c¸c biÖn ph¸p tµi chÝnh 5.1. Thu tiÒn sö dông ®Êt. 5.2. §æi míi chÝnh s¸ch thuÕ quyÒn sö dông ®Êt vµ lÖ phÝ. 5.3. Hç trî tµi chÝnh cho ng­êi cã thu nhËp thÊp mua hoÆc thuª nhµ ë 5.4. Tæ chøc ®Þnh gi¸ B§S – nhµ ®Êt BiÖn ph¸p t¨ng c­êng hiÖu qu¶ vµ n¨ng lùc qu¶n lý nhµ n­íc ®èi víi thÞ tr­êng nhµ ®Êt BiÖn ph¸p tæ chøc cung cÊp th«ng tin cho thÞ tr­êng nhµ ®Êt 8. øng dông c¸c biÖn ph¸p tin häc ®Ó gãp phÇn qu¶n lý thÞ tr­êng nhµ ®Êt KÕt luËn Trang 1 6 6 8 8 12 13 14 14 15 16 16 17 18 18 20 20 23 23 25 28 28 28 31 31 36 39 43 43 46 48 55 55 56 60 60 62 65 68 71 71 71 75 77 82 84 84 94 94 103 105 108 108 109 111 121 133 137 140 145

Các file đính kèm theo tài liệu này:

  • docThực trạng tình hình phát triển thị trường nhà đất tại Hà Nôi.doc
Luận văn liên quan