Đề tài Tiềm năng chứng khoán hoá các khoản nợ thế chấp bất động sản ở Việt Nam

MỤC LỤC TỔNG KẾT 277 TÀI LIỆU THAM KHẢO 288 MỞ ĐẦU LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI Thị trường chứng khoán Việt Nam đã hình thành và đi vào hoạt động từ những năm 2000 nhưng chất lượng hoạt động còn kém, lượng giao dịch còn ít. Thị trường chứng khoán chỉ thực sự sôi động vào những năm 2006 – 2007. Có thể nói đây là giai đoạn mà người người, nhà nhà đều nói về chứng khoán: các cổ phiếu tăng giá với tốc độ chóng mặt, lượng giao dịch lớn, VN-Index đạt đỉnh cao nhất tại hơn 1100 điểm, hàng loạt các công ty chứng khoán được thành lập, trung tâm giao dịch chứng khoán Hà Nội (nay là sở giao dịch chứng khoán Hà Nội) cũng được thành lập giai đoạn này. Tuy nhiên, sau đợt phát triển quá nóng đó, thị trường có sự đi xuống gần như thẳng đứng, liên tục tạo lập các đáy mới, VN-Index đạt thấp nhất khoảng dưới 250 điểm. Gần đây VN-Index lại có xu hướng đi lên, liệu đây có phải là một sự hồi phục trở lại mang tính bền vững? Bên cạnh đó, các ngân hàng cũng vừa trải qua một đợt khủng hoảng lớn, khan hiếm VND, các cuộc chạy đua lãi xuất đẩy lãi suất tiền gửi và lãi suất cho vay lên cao chưa từng có. Sau đó, với sự cố gắng của ngân hàng trung ương cũng như ngân hàng thương mại, lãi suất đã hạ và có vẻ bình ổn trở lại nhưng cho tới gần đây, dường như một đợt tăng lãi suất mới lại bắt đầu. Thêm vào đó, các ngân hàng vẫn còn các khoản nợ đọng, đặc biệt là dư nợ cho vay bất động sản với tỷ lệ cao? Đâu là giải pháp thích hợp cho vấn đề này? Giải pháp đó liệu có phải là chứng khoán hóa các khoản nợ, đặc biệt là chứng khoán hoá các khoản nợ thế chấp bất động sản, một kỹ thuật đã được áp dụng từ khá lâu tại những nền kinh tế trên thế giới nhưng vẫn còn xa lạ ở Việt Nam? Với tất cả những suy nghĩ đó, em đã chọn đề tài tiểu luận: “Tiềm năng chứng khoán hoá các khoản nợ thế chấp bất động sản ở Việt Nam”. Do thời gian có hạn cũng như những hạn chế trong tầm hiểu biết, tiểu luận này chắc chắn sẽ không tránh khỏi những sai sót. Kính mong thầy góp ý để em có thể rút kinh nghiệm. Em xin chân thành cảm ơn! PHẠM VI ĐỀ TÀI Nghiên cứu hoạt động chứng khoán hoá các khoản nợ thế chấp bất động sản của một số nước trên thế giới từ những năm 90 đến nay. Bên cạnh đó nghiên cứu thực trạng chứng khoán hoá ở Việt Nam giai đoạn hiện nay. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU Sử dụng phương pháp phân tích tổng hợp, so sánh, đối chiếu và phương pháp thông kê. MỤC ĐÍCH Trình bày một số tìm hiểu sơ lược về kỹ thuật chứng khoán hoá. Nghiên cứu hoạt động này ở một số nước trên thế giới, rút ra một số bài học cho Việt Nam. Nghiên cứu thực trạng Việt Nam và khả năng áp dụng kỹ thuật này tại Việt Nam để phát triển kinh tế. Trình bày một số đề xuất. CÂU HỎI NGHIÊN CỨU Tiểu luận này nhằm mục đích trả lời các câu hỏi sau: Thế nào là chứng khoán hoá? Thế nào là chứng khoán hoá các khoản nợ thế chấp bất động sản? Việc áp dụng chứng khoán hoá trên thế giới có những thành công và thất bại như thế nào? Nguyên nhân ra sao? Những bài học nào được rút ra? Tiềm năng của Việt Nam như thế nào? Việc áp dụng chứng khoán hoá các khoản nợ thế chấp bất động sản ở Việt Nam có thích hợp trong tình hình hiện nay không? KẾT CẤU TIỂU LUẬN I. TỔNG QUAN VỀ CHỨNG KHOÁN HOÁ CÁC KHOẢN NỢ THẾ CHẤP BÁT ĐỘNG SẢN II. CHỨNG KHOÁN HOÁ CÁC KHOẢN NỢ THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN THẾ GIỚI III. CHỨNG KHOÁN HOÁ CÁC KHOẢN NỢ THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN THẾ GIỚI VI. MỘT SỐ ĐỀ XUẤT NỘI DUNG TỔNG QUAN VỀ CHỨNG KHOÁN HOÁ CÁC KHOẢN NỢ THẾ CHẤP BÁT ĐỘNG SẢN Trong quá trình hội nhập và phát triển kinh tế tại Việt Nam, đã có nhiều giải pháp được đưa ra như đẩy nhanh quá trình cổ phần hoá các doanh nghiệp, đặc biệt là các doanh nghiệp nhà nước độc quyền. Thị trường chứng khoán (TTCK) Việt Nam theo đó cũng có những bước phát triển nhất định và đạt được một số thành tựu. Tuy nhiên, có một công cụ mà trước đây ít được nghe nói tới ở nước ta trong khi nó đã được giao dịch khá phổ biến với quy mô lớn ở TTCK các nước phát triển, đó là kỹ thuật chứng khoán hoá các khoản nợ (securitization). Chứng khoán hoá các khoản nợ Khái niệm Một cách đơn giản, chứng khoán hóa là quá trình tập hợp và tái cấu trúc các tài sản thiếu tính thanh khoản nhưng lại có thu nhập bằng tiền cao trong tương lai như các khoản phải thu, các khoản nợ và đưa chúng về dạng thức có thể chuyển nhượng được. Những chứng khoán phát sinh từ nghiệp vụ này được phát hành đựa trên một tập hợp các tài sản tài chính hoặc các khoản phải thu và đảm bảo quyền hưởng lợi về tài sản và những quyền lợi khác cho nhà đầu tư chứng khoán. Một cách cụ thể, theo Uỷ ban chứng khoán Mỹ: chứng khoán hoá là việc tạo ra các chứng khoán dựa trên các luồng tiền cố định hoặc mang tính chất tuần hoàn của một tập hợp tách biệt các khoản phải thu hoặc các tài sản tài chính. Các chứng khoán này tuỳ theo cấu trúc, thời hạn của chúng sẽ được chuyển đổi thành tiền trong một khoảng thời gian xác định kèm theo những quyền hưởng lợi khác và quyền đối với những tài sản được sử dụng nhằm đảm bảo việc trả nợ hoặc phân phối định kỳ các khoản thu được cho người sở hữu chứng khoán. Định nghĩa này đã nêu đầy đủ và cụ thể nhất về kỹ thuật chứng khoán hoá. Mục đích Mục đích của chứng khoán hoá là chuyển các tài sản có tính thanh khoản thấp thành tài sản có tính thanh khoản cao nhằm tách biệt rủi ro mất khả năng thanh toán của người chủ sở hữu tài sản trên các khoản phải thu ban đầu và rủi ro của chính các tài sản hoặc các khoản phải thu đó. Phân loại Chứng khoán hóa và việc ra đời các sản phẩm của quá trình này là một phát minh lớn về công cụ tài chính. Thông thường, kỹ thuật này được thực hiện trên 2 nhóm tài sản chủ yếu, từ đó sinh ra hai loại sản phẩm chính: Các khoản vay được thế chấp bằng bất động sản sau khi chứng  khoán  hoá sẽ  trở  thành  các chứng khoán dựa trên thế chấp bất động sản (MBS - Mortgage backed securites). Các tài sản tài chính không được thế chấp bằng bất động sản (ví dụ như các khoản phải thu từ thẻ tín dụng, khoản vay mua ô tô, vay để xây nhà, vay để tiêu dùng cho gia đình…), sau khi chứng  khoán  hoá  trở  thành các chứng khoán tài sản tài chính (ABS - Asset backed secuirities).  Tiểu luận này sẽ tập trung nghiên cứu về chứng khoán hoá các khoản nợ thế chấp bất động sản. Để làm được điều đó, trước tiên hãy tìm hiểu “Thế nào là các khoản vay thế chấp bất động sản?” Điều này sẽ được trình bày trong mục tiếp theo của tiểu luận. Các khoản vay thế chấp bất động sản Thế chấp bất động sản theo hình thức này được hiểu là thế chấp để đảm bảo cho một khoản vay nhằm mục đích mua một bất động sản nào đó. Giả sử, một cá nhân muốn mua nhà hay một bất động sản với mục đích thương mại nào đó có thể xin vay tiền của một tổ chức tài chính. Tổ chức này sẽ đánh giá bất động sản liên quan và tình hình tài chính của người muốn vay tiền và sẽ quyết định có cho cá nhân đó vay tiền hay không. Nếu khoản vay được chấp nhận thì tài sản mà người vay tiền mua sẽ được đem thế chấp và người sở hữu tài sản phải thực hiện thanh toán một khoản nhất định mỗi tháng để trả cả gốc lẫn lãi khoản nợ liên quan cho đến khi hết thời hạn. Đây là một giải pháp dùng tài sản hình thành từ vốn vay để thế chấp. Thời hạn của một khoản vay thế chấp bất động sản có thể là từ 12 đến 40 năm. Phương thức cho vay thế chấp thông thường là phương thức có lãi suất cố định và thời hạn 30 năm với tên “Vay thế chấp bất động sản lãi suất cố định”. Người sở hữu tài sản được đem thế chấp gọi là “người đi vay thế chấp bất động sản” và tổ chức tài chính liên quan được gọilà “người cho vay thế chấp bất động sản”. Đối với các khoản vay này, mức thanh toán nợ hàng tháng là cố định. Khoản thanh toán nợ hàng tháng của người đi vay phải được xác lập đảm bảo hai mục đích: một phần để trả lãi và một phần để trả gốc nợ. Đối với những khoản vay thế chấp truyền thống, những khoản thanh toán hàng tháng trong những năm đầu tiên chủ yếu là để trả lãi. Tỷ lệ thanh toán gốc nợ sẽ tăng dần cho đến khi khoản vay đến hạn. Tại thời điểm khoản vay đến hạn thì khoản thanh toán hàng tháng hầu như là để trả phần tiền gốc. Người ta thường dùng tỷ lệ lớn hơn trong khoản thanh toán hàng tháng để trả gốc nợ. Nếu là một khoản vay thời hạn 30 năm thì khoản vay được khấu trừ dần trong vòng 30 năm. Khoản thanh toán gốc nợ hàng tháng được gọi là thanh toán khấu trừ gốc nợ và số nợ gốc còn lại tại một thời điểm nhất định nào đó gọi là “dư nợ thế chấp”. Quá trình chứng khoán hoá các khoản nợ thế chấp bất động sản của ngân hàng Quá trình chứng khoán hoá bắt đầu từ khi ngân hàng tạo các khoản tín dụng có thế chấp là bất động sản (hộp 1), (trình bày trong sơ đồ trang bên), thông qua phát hành chứng khoán hoá cho các nhà đầu tư (hộp 4) và kết thúc khi các khoản thu từ phát hành chứng khoán, sau khi đã khấu trừ các khoản phí phát hành, được chuyển đến ngân hàng tạo tín dụng thế chấp (hộp 5). Sơ đồ: Tóm lược quá trình chứng khoán hoá các khoản nợ thế chấp bất động sản Bảo hiểm tín dụng có thế chấp 1. Ngân hàng Tạo tín dụng có thế chấp 2. Công ty tín thác Hạch toán ngoại băng khoản tín dụng thế chấp 3. Phát hành chứng khoán 4. Nhà đầu tư chứng khoán (bảo hiểm nhân thọ, quỹ hưu trí) Bảo hiểm thanh toán chứng khoán 5. Khoản thu từ phát hành chứng khoán chuyển cho ngân hàng. Kết quả là, ngân hàng đã chuyển được khoản tín dụng thế chấp dài hạn thành tiền mặt thông qua cơ chế chứng khoán hoá này. CHỨNG KHOÁN HOÁ CÁC KHOẢN NỢ THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN THẾ GIỚI Thành công Để có thể thấy rõ về mặt tích cực của quá trình này trong nền kinh tế chúng ta có thể tìm hiểu thông qua thực tế một số nước điển hình trên thế giới như: 1.1. Hàn Quốc Ở Hàn Quốc, chứng khoán hóa không những đã giúp Chính phủ quốc gia này giải quyết tốt các khoản nợ xấu mà lại còn bổ sung hàng hóa cho TTCK. Trong vòng 4 thập kỷ qua, Hàn Quốc là một đất nước có sự phát triển ấn tượng trên thế giới với những chính sách kinh tế đầu tư phù hợp và hiệu quả. Tuy nhiên, dù với tất cả những sự phát triển đó, Hàn Quốc và thế giới không thể quên được giai đoạn từ cuối năm 1996 đến năm 1997, giai đoạn Hàn Quốc chao đảo bởi các vụ bê bối tài chính và phá sản. Điển hình là sự phá sản của công ty danh tiếng nhất, công ty Hanbo Steel, do tham dũng ở cả khu vực chính trị và thương mại, để lại khoản nợ khổng lồ, 3,6 nghìn tỷ WON, gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến nền kinh tế Hàn Quốc. Các ngân hàng cũng bị ảnh hưởng nặng nề bởi sự phá sản của các công ty, ví dụ như ngân hàng Korea First Bank đã phải tái cơ cấu để tồn tại. Đối với khu vực ngân hàng thương mại, những ảnh hưởng tiêu cựu xuất hiện dưới một số hình thức: các khoản nợ khó đòi ngân hàng phải chịu tăng lên, việc huy động vốn từ nước ngoài với lãi suất cạnh tranh ngày càng khó khăn. Những yếu tố đó khiến nhiều ngân hàng phải tìm kiếm những hình thức huy động vốn thay thế khác, trong đó có việc chứng khoán hoá tài sản. Trước đây, kỹ thuật này chưa được hệ thống pháp lý Hàn Quốc cho phép, tuy nhiên, Hàn Quốc gia nhập OECD năm 1996 với một loạt những cam kết cải cách khuôn khổ luật pháp và đề xuất chương trình tự do hoá khu vực tài chính, vì thế đầu năm 1997, kỹ thuật chứng khoán hoá bắt đầu được bộ tài chính và kinh tế Hàn Quốc (MOFE) quan tâm. Bên cạnh đó là sự vận động không ngừng nghỉ của các công ty, tháng 4 năm 1997, Hàn Quốc thực hiện đợt phát hành chứng khoán đầu tiên do ngân hàng Saehan Merchant Banking Corp. (SMBC) thực hiện. Sau đó là sự phát hành ồ ạt của các ngân hàng thương mại, hãng hàng không và những tập đoàn lớn ở Hàn Quốc vào năm 1998. MOFE luôn theo dõi, kiểm soát gắt gao để đảm bảo tất cả giao dịch mà họ phê chuẩn đều có khả năng thành công cao. 1.2. Hồng Kông Thị trường chứng khoán hoá Hồng Kông đi vào hoạt động từ năm 1994, sau khi giao dịch chứng khoán hoá 4 tài sản thế chấp bất động sản với 1 thẻ tín dụng được hoàn tất. Tuy nhiên thị trường thế chấp bất động sản ở Hồng Kông giai đoạn này chưa thực sự phát triển. Phải đợi đến năm 1997, thị trường chứng khoán hoá Hồng Kông mới thực sự khởi sắc với 3 giao dịch khổng lồ chứng khoán hoá các khoản vay thế chấp nhà ở dân cư. Giao dịch 1: Hồng Kông Telecom đã phát hành số lượng chứng khoán lên tới 778 triệu đô là Hồng Kông với sự bảo lãnh của MBIA Assurance SA. Giao dịch thứ 2: giao dịch chứng khoán hoá của công ty Sanwa Finance được thực hiện tổng giá trị chứng khoán hoá được đảm bảo là 144 triệu USD trên tổng số tài sản đảm bảo là 1,1 tỷ đô la Hồng Kông các khoản vay nhà ở dân cư. Giao dịch thứ 3: Giao dịch của Dah Sing Bank. Ltd với một danh mục các khoản vay thế chấp bất động sản, trị giá phát hành trên danh mục tài sản là 300 triệu USD. Chứng khoán hoá ở Hồng Kông phát triển mạnh mẽ vì sự tăng trưởng không ngừng của nhu cầu nhà ở dân cư và cho vay thế chấp bất động sản tại đây những năm 1996 – 1997, đây là một miếng đất màu mỡ mà các ngân hàng không muốn bỏ qua, hoạt động chứng khoán hoá đã cung cấp cho họ một phương tiện để có thể liên tục tham gia vào thị trường mà không phải e ngại về sự khan hiếm nguồn lực tài chính. Bên cạnh thị trường chứng khoán hoá các khoản nợ thế chấp bất động sản, Hồng Kông cũng phát triển chứng khoán hoá các luồng tiền tương lai xuất phát từ các dự án đầu tư. 1.4. Trung Quốc: Trung Quốc, một nền kinh tế đang phát triển rất mạnh mẽ, là nền kinh tế xếp thứ 3 trên thế giới, đã thử nghiệm nhiều biện pháp khác nhau để xử lý nợ xấu, nhưng cuối cùng thực tiễn từ Trung Quốc cũng như nhiều quốc gia trên thế giới đã đưa đến kết luận là phương thức chứng khoán hóa các khoản nợ là một biện pháp thích hợp và tốt nhất để xử lý nợ xấu của các hệ thống tài chính. Chính vì thế, mặc dù còn phải khắc phục nhiều vấn đề để tạo môi trường cần thiết cho việc chứng khoán hóa các khoản nợ, Trung Quốc vẫn đang quyết tâm thúc đẩy việc phát triển này. 1.5. Lợi ích của chứng khoán hoá Như vậy những lợi ích nổi bật của kỹ thuật chứng khoán hóa các khoản nợ nói chung hay chứng khoán hoá các khoản nợ thế chấp bất động sản nói riêng là: Ở tầm vĩ mô Các ngân hàng quốc tế lớn ở Anh thập niên 90 đã nhận định: Chứng khoán hoá tốt cho sức khoẻ của nền kinh tế Anh Quốc. Bởi vì chứng khoán hóa tạo ra tính lưu hoạt cho thị trường tài chính, là nguồn cung chứng khoán, là phương tiện để khu vực doanh nghiệp hoạt động hiệu quả, kích thích nền kinh tế tăng trưởng. Cụ thể, chứng khoán hoá giúp: Thúc đẩy sự phát triển, tạo tính thanh khoản cho thị trường tài chính, nó giúp bổ sung, làm đa dạng hóa hàng hóa giao dịch trên sàn, giúp mở rộng quy mô thị trường. Thúc đẩy quá trình cải cách toàn diện và hiệu quả hệ thống tài chính, ngân hàng và doanh nghiệp. Ở tầm vi mô Chứng khoán hóa có những tác dụng rất tích cực đối với nền kinh tế ở tầm vi mô: Đa dạng hoá nguồn vốn, mở ra thêm một kênh huy động vốn cho các doanh nghiệp, mở cơ hội tiếp cận thị trường vốn và làm giảm chi phí tài trợ lẫn tối ưu hóa việc sử dụng vốn. Giảm chiphí tài trợ, tăng thu nhập và tối đa hoá hiệu quả sử dụng vốn. Khắc phục được những hạn chế về nguồn vốn vay trung và dài hạn của các ngân hàng thương mại, đồng thời bảo đảm cho các ngân hàng hoạt động hiệu quả. Là một trong những công cụ quản lý hiệu quả nguồn vốn. Chứng khoán hóa còn là phương thức giúp làm tăng thu nhập của các tổ chức phát hành và là công cụ đa dạng hóa rủi ro tốt nhất. Thất bại Những thành tựu và tác động tích cực của chứng khoán hoá là không thể phủ nhận, tuy nhiên, việc áp dụng kỹ thuật này không phải lúc nào cũng đem lại thành công và lợi nhuận cho doanh nghiệp và quốc gia, khủng hoảng cho vay thế chấp bất động sản dưới chuẩn hay khủng hoảng tín dụng nhà ở thứ cấp (subprime mortgage crisis) ở Mỹ là một minh chứng cho điều đó. Tình hình khủng hoảng tại Mỹ và một số ảnh hưởng toàn cầu Khủng hoảng cho vay thế chấp bất động sản dưới chuẩn (subprime mortgage crisis) là tên một đợt rối loạn tài chính xảy ra ở Mỹ từ 7/2007 và đã lan ra toàn cầu gây ra cuộc khủng hoảng toàn cầu với những hậu quả vô cùng nghiêm trọng. Cuộc khủng hoảng này có nguyên nhân từ sự xẹp hơi của bong bóng thị trường nhà ở của Mỹ. Bong bóng nhà ở vỡ làm nhiều người vay tiền ngân hàng đầu tư nhà không trả được nợ dẫn tới bị tịch biên nhà thế chấp. Nhưng giá nhà xuống khiến cho tài sản tịch biên không bù đắp nổi khoản ngân hàng cho vay, khiến các ngân hàng rơi vào khó khăn. Sau khi bong bóng Dot-com vỡ vào năm 2001 và suy thoái kinh tế hiện rõ sau sự kiện 11 tháng 9, Cục dự trữ Liên Bang Mỹ (FED) đã có những biện pháp tiền tệ để cứu nền kinh tế nước này khỏi suy thoái, đó là hạ lãi suất cho vay qua đêm liên ngân hàng. Chỉ trong thời gian ngắn từ tháng 5 năm 2001 đến tháng 12 năm 2002, lãi suất liên ngân hàng giảm 11 đợt từ 6,5% xuống còn 1,75%. Tín dụng thứ cấpcũng giảm lãi suất theo. Điều này kích thích sự phát triển của khu vực bất động sản và ngành xây dựng làm động lực cho tăng trưởng kinh tế. Trong môi trường tín dụng dễ dãi, những tổ chức tài chính đã có xu hướng cho vay mạo hiểm, kể cả cho những người nhập cư bất hợp pháp vay. Hệ quả là vay và đi vay ồ ạt nhằm mục đích đầu cơ dẫn tới hình thành bong bóng nhà ở. Năm 2005, có tới 28% số nhà được mua là để nhằm mục đích đầu cơ và 12% mua chỉ để không. Năm này, bong bóng nhà ở này phát triển đến mức cực đại và vỡ. Từ quý IV, 2005 đến quý I, 2006, tổng giá trị lũy tích các khoản tín dụng nhà ở thứ cấp lên đến 600 tỷ dollar. Các khoản vay tín dụng xấu này được chứng khoán hoá thành các loại cổ phiếu, đem lên giao dịch trên thị trường chứng khoán. Sau khi bong bóng nhà ở vỡ, các cá nhân gặp khó khăn trong việc trả nợ. Nhiều tổ chức tín dụng cho vay mua nhà gặp khó khăn vì không thu hồi được nợ. Giá nhà ở giảm nhanh khiến cho các loại giấy nợ đảm bảo bằng tài sản (CDO) và đặc biệt là chứng khoán đảm bảo bằng tài sản thế chấp (MBS) do các tổ chức tài chính phát hành bị giảm giá nghiêm trọng. Kết quả là bảng cân đối tài sản của các tổ chức này xấu đi và xếp hạng tín dụng của họ bị các tổ chức đánh giá đánh tụt. Cuộc khủng hoảng cho vay thế chấp bất động sản dưới chuẩn nổ ra. Không trả được nợ, hàng loạt người mua nhà bị xiết nợ và phát mại tài sản. Cleveland (Ohio) là thành phố đầu tiên châm ngòi cho cuộc khủng hoảng lan rộng ra toàn nước Mỹ và thế giới. Theo số liệu thống kê, khoảng 1/10 số nhà tại Cleveland bị thu hồi để phát mại. Giá nhà tại Mỹ giảm thảm hại trong Qúy 3 năm 2007, mức tồi tệ nhất từ cuộc khủng hoảng tài chính năm 1930. Diễn biến thay đổi giá nhà trong thời kỳ bong bóng thị trường nhà ở tại Mỹ. (Nguồn: Một số tổ chức tín dụng của Mỹ như New Century Financial Corporation phải tuyên bố phá sản. Một số khác thì rơi vào tình trạng cổ phiếu của mình mất giá mạnh như Countrywide Financial Corporation. Tháng 3 năm 2008, Ngân hàng dự trữ liên bang New York cố cứu Bear Sterns nhưng bất thành. Tháng 8 năm 2008, Lehman Brothers, một tổ chức tài chính vào loại lớn nhất và lâu đời nhất của Mỹ, bị phá sản. Tiếp sau Lehman là một số công ty khác cũng sụp đổ. Tháng 9 năm 2008, Thượng viện Hoa Kỳ thông qua Đạo luật Ổn định Kinh tế Khẩn cấp 2008 cho phép bộ trưởng Tài chính Hoa Kỳ chi tới 700 tỷ USD cứu nền tài chính của nước này bằng cách mua lại các khoản nợ xấu của ngân hàng, đặc biệt là các chứng khoán đảm bảo bằng bất động sản. Cuộc khủng hoảng nhà đất này lan ra nhiều quốc gia cũng bởi sự tích hợp của thị trường tài chính toàn cầu. Các nước New Zealand, Đức, Pháp, Úc, Nhật... cũng bị ảnh hưởng vì họ cũng tham gia mua bán các MBS này. Sự đi xuống của thị trường nhà đất đã khiến tình trạng xây dựng mới chững lại, tăng tỷ lệ thất nghiệp và cản trở tăng trưởng kinh tế. 2.2. Nguyên nhân Có một số nhận định rằng cuộc khủng hoảng ở Mỹ lại bắt nguồn từ lòng tham, sức mạnh của ngành tài chính, cũng như những sai lầm lẽ ra có thể sửa chữa trong chính sách. Sai lầm đầu tiên: Chính phủ Mỹ đã buông lỏng việc giám sát hoạt động cho vay địa ốc dưới chuẩn. Nguyên tắc truyền thống của ngành ngân hàng là không cho vay những khách hàng không chứng minh được khả năng thanh toán. Tuy nhiên, quy định này hầu như đã bị “bỏ quên” trong hoạt động cho vay dưới chuẩn tại Mỹ. Năm 1994, Quốc hội Mỹ đã thông qua Đạo luật Quyền sở hữu nhà và Bảo vệ tài sản, cho phép FED buộc các tổ chức cho vay địa ốc phải tuân thủ các tiêu chuẩn cho vay truyền thống. Nhưng Chủ tịch FED khi đó là Alan Greenspan đã từ chối quyền lực được giao này, vì cho rằng thị trường tài chính sẽ tự điều chỉnh. Sai lầm thứ hai: Chính phủ nước này đã không giám sát chuyện lương thưởng của các CEO ngành tài chính. Hệ thống thù lao trong đó quyền chọn cổ phiếu chiếm phần chủ đạo trong gói lương thưởng của các CEO cho phép họ dám đưa ra những quyết định liều lĩnh với tiền của doanh nghiệp. Trong trường hợp thành công, CEO có thể lĩnh hàng trăm triệu USD tiền thưởng, còn nếu thất bại, họ cũng chẳng phải gánh chịu hậu quả, có chăng chỉ là tiền thưởng ít đi mà thôi. Thậm chí trong trường hợp CEO khiến doanh nghiệp đổ vỡ, như cựu CEO Stanley O’Neal của Merrill Lynch, CEO vẫn ra đi với những gói bồi thường thôi việc khổng lồ. Cách trả lương thưởng như vậy được xem là một nguyên nhân quan trọng của cuộc khủng hoảng tại Mỹ hiện nay. Sai lầm thứ ba: Chính phủ Mỹ gần như không có quy chế giám sát nào cho thị trường tài chính phái sinh. Do sự ràng buộc cao độ lẫn nhau giữa các đối tượng tham gia thị trường này, sự sụp đổ của một đối tượng nào đó có thể dẫn tới sự đổ vỡ dây chuyền - đúng như cách ví von của tỷ phú đầu tư Warren Buffett gọi các công cụ phái sinh khi đó là “vũ khí tài chính hủy diệt hàng loạt”. Điển hình, vụ phá sản của ngân hàng đầu tư Lehman Brothers khiến hãng bảo hiểm AIG lỗ nặng ở các hợp đồng hoán đổi khả năng vỡ nợ (CDS), khiến tất cả các đối tượng trong hệ thống mất niềm tin nghiêm trọng vào nhau và sự tháo chạy của giới đầu tư khỏi toàn bộ thị trường tài chính phái sinh và chứng khoán hóa. Khi đó, các công ty làm ăn tốt và người tiêu dùng có khả năng trả nợ cũng không thể vay được vốn. Bản thân các ngân hàng cũng khó bán nổi danh mục vay nợ của họ trên thị trường chứng khoán hóa để có tiền cho việc cấp vốn vay mới. Bài học cho Việt Nam Từ những thành tựu thế giới gặt hái được do thực hiện chứng khoán hóa cũng như những hậu quả nền kinh tế toàn cầu phải gánh chịu do cuộc khủng hoảng tài chính Mỹ do bong bóng nhà đất, có một số bài học rút ra sau. Để có thể phát triển kỹ thuật chứng khoán hoá: Cần xây dựng khuôn khổ pháp luật và chính sách vĩ mô phù hợp. Nhà nước cần có những quy định về chuyển nhượng tài sản tài chính, quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia: doanh nghiệp, ngân hàng thương mại cũng như ngân hàng trung ương, bộ tài chính và các cơ quan quản lý thị trường chứng khoán khi tham gia thị trường. Đồng thời có những chính sách vĩ mô phù hợp tác động trực tiếp đến hoạt động tín dụng cũng như hoạt động của thị trường vốn. Chú trọng thành lập những tổ chức trung gian đầy đủ khả năng cung cấp dịch vụ trong việc thực hiện tham gia chứng khoán hóa các khoản nợ này. Cần có sự tương hợp về đặc tính và chất lượng của những tài sản được chứng khoán hoá. Do đó, các ngân hàng thương mại cần có sự chuẩn hoá trong cấp tín dụng để tạo ra một tập hợp nợ cùng thời hạn, lãi suất, kiểu thanh toán để dễ dàng chuyển đổi thành chứng khoán. Năng lực quản lý danh mục đầu tư của các tổ chức tài chính thực hiện kỹ thuật này phải được đảm bảo. Cung cấp đầy đủ thông tin cho nhà đầu tư Thiết lập cơ chế tăng cường tín nhiệm, phát triển hệ thống các công ty bảo hiểm bảo đảm tài chính cho các sản phẩm chứng khoán hoá. CHỨNG KHOÁN HOÁ CÁC KHOẢN NỢ THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM Tiềm năng chứng khoán hoá các khoản nợ thế chấp bất động sản ở Việt Nam Thực tế cho thấy, những nước có nền kinh tế thị trường đều quan niệm bất động sản là nền tảng của nền kinh tế. Và thực sự đó là nền tảng của hệ thống tài chính, bởi khi bất động sản được vốn hóa, thậm chí được chứng khoán hóa nó sẽ chiếm một tỷ lệ tài sản lớn trong hệ thống các ngân hàng thương mại. Sở dĩ nghiệp vụ chứng khoán hoá phát triển mạnh ở Mỹ vì quốc gia này có một số lượng lớn những người đi vay và người cho vay, các trung gian tài chính có trình độ cao để thực hiện việc cấu trúc và mô hình hoá sản phẩm, thị trường vốn rất phát triển, cả thị trường của các định chế tài chính và thị trường bán lẻ. Nhưng bên ngoài nước Mỹ, đặc biệt là ở một số nước ở châu Á thì chứng khoán hoá phát triển chậm vì các hạn chế về pháp lý, ít phụ thuộc vào thị trường vốn, các nhà đầu tư không tin tưởng vào khả năng đa dạng hoá của danh mục tài sản - do đó không quan tâm đến nghiệp vụ chứng khoán hoá. Điều đó hoàn toàn đúng cho trường hợp của Việt Nam. Ở Việt Nam, theo thống kê của ngân hàng nhà nước hiện có khoảng 115 nghìn tỷ đồng cho vay trực tiếp đầu tư vào bất động sản, còn theo vụ trưởng vụ Chiến lược – Ngân hàng nhà nước Lê Xuân Nghĩa, con số này lên tới khoảng 400-500 nghìn tỷ đồng, tương đương 55% cho vay thế chấp bằng bất động sản. Việt Nam hiện nay chưa hề chứng khoán hoá các khoản nợ thế chấp bất động sản trong khi thế giới đã có lịch sử lâu dài sử dụng kỹ thụât này. Do đó, Việt Nam có những bài học kinh nghiệm từ các nước trên thế giới đã áp dụng phương pháp này. Kết hợp với tình hình cho vay thế chấp bất động sản trong nước.trong nước, có thể nói chứng khoán hoá các khoản nợ thế chấp bất động sản là một mảnh đất màu mỡ mà Việt Nam vẫn chưa bắt tay vào khai thác. Tuy nhiên, việc khai thác mảnh đất đó sẽ thu hoạch cao đến đâu, có phải là một giải pháp đưa nền kinh tế đất nước thoát khỏi giai đoạn khủng hoảng hay sẽ gặp phải thách thức và gây những hậu quả không như mong muốn? Điều đó phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố, trong đó đặc biệt quan trọng là các chính sách chỉ đạo của nhà nước, của ngân hàng trung ương và các hoạt động nghiệp vụ của các ngân hàng thương mại. Tình hình hiện nay Chính việc chưa chứng khoán hóa bất động sản đã giúp thị trường tài chính Việt Nam “tai qua nạn khỏi” trước những chấn động từ cuộc khủng hoảng tài chính Mỹ Sau cuộc khủng hoảng cho vay thế chấp bất động sản dưới chuẩn ở Mỹ, thế giới rơi vào cuộc khủng hoảng tài chính trầm trọng, hàng loạt các ngân hàng, tập đoàn lớn phá sản. Việt Nam cũng không nằm ngoài cuộc khủng hoảng đó. Các ngân hàng Việt Nam gặp rất nhiều khó khăn, đặc biệt là một lượng rất lớn dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản là dùng bất động sản thế chấp do nhiều đơn vị vay kinh doanh bất động sản nhưng hầu hết các dự án đều đang mắc kẹt. Điều này dẫn đến hậu quả là các ngân hàng không thu hồi được nợ, và nguy cơ nợ xấu sẽ tăng lên là khó tránh khỏi. Trước tình hình đó, các nhà đầu tư đều có tâm lý lo ngại. Tuy nhiên, ngân hàng nhà nước lại có những nhận định rất lạc quan: ngân hàng nhà nước cho rằng tổng cho vay đầu tư bất động sản (gồm cả trực tiếp và thế chấp bằng bất động sản) vẫn ở mức an toàn. Khẳng định của vụ trưởng vụ Chiến lược – Ngân hàng nhà nước Lê Xuân Nghĩa: Chính việc chưa chứng khoán hóa bất động sản đã giúp thị trường tài chính Việt Nam “tai qua nạn khỏi” trước những chấn động từ cuộc khủng hoảng tài chính Mỹ. Dư nợ cho vay bất động sản của các ngân hàng thương mại Việt Nam vẫn an toàn. Như những số liệu đã trình bày ở mục trên, ở Việt Nam, theo thống kê của ngân hàng nhà nước hiện có khoảng 115 nghìn tỷ đồng cho vay trực tiếp đầu tư vào bất động sản, còn theo vụ trưởng vụ Chiến lược – Ngân hàng nhà nước Lê Xuân Nghĩa, con số này lên tới khoảng 400-500 nghìn tỷ đồng, tương đương 55% cho vay thế chấp bằng bất động sản. Theo vụ trưởng Lê Xuân Nghĩa: Dư nợ như vậy là không lớn, ở các nước trên thế giới cũng có tỷ lệ tương đương. Thậm chí ở Mỹ con số này còn lên tới 70%. Vì tuy dư nợ không nhỏ, tuy nhiên cũng không đáng lo ngại, vì khó khăn hiện nay của thị trường bất động sản tập trung vào những dự án lớn chứ không phải vay tiêu dùng dân cư, hay thế chấp bất động sản thông thường. Trong giá cả, những dự án lớn lại dao động ở mức độ nhỏ, thậm chí là không dao động, và nhu cầu bất động sản của người dân vẫn còn rất lớn. Sau một thời gian đóng băng, gần đây giao dịch bất động sản đang có xu hướng tăng, đặc biệt là bất động sản trong nội thành có nhiều dấu hiệu tích cực.   Bên cạnh đó, các ngân hàng thương mại đều đã có quy trình tín dụng rất chặt chẽ, thẩm định an toàn tối đa trước khi cho vay, mức cho vay thấp hơn giá trị bất động sản hiện có... Tuy nhiên không loại trừ vẫn tồn tại tình trạng một số ngân hàng cổ phần có thể dùng tiền cho vay bất động sản để cho vay nội bộ hoặc những người có liên quan đầu tư vào những dự án bất động sản lớn. Điều này sẽ tạo rủi ro rất lớn. Nhưng theo vụ trưởng, thị trường tài chính Việt Nam khó có nguy cơ bị đổ vỡ như thị trường tài chính Mỹ. Vì, ở Mỹ, 67% dân số tham gia kinh doanh bất động sản. Người Mỹ làm nhà không chỉ để ở mà chủ yếu là để cho thuê. Vì thế khi thị trường bất động sản khủng hoảng đã tác động mạnh đến các ngân hàng đầu tư, nhưng chưa tác động mạnh đến các ngân hàng thương mại. Đây là những ngân hàng đã chứng khoán hóa các khoản nợ cho vay kinh doanh bất động sản, sau đó bán ra nhiều nước trên thế giới, tình trạng đầu cơ là rất nhiều khiến thị trường bị hâm nóng rất nhanh và lan ra toàn cầu. Thậm chí cơ quan giám sát của Mỹ cũng không nhận biết được hết chứng khoán nào còn, chứng khoán nào mất, chứng khoán nào lên giá, chứng khoán nào xuống giá. Đó là sai lầm trong việc đẩy nhanh vốn hóa thị trường bất động sản và đẩy nhanh chứng khoán hóa thị trường bất động sản. Còn ở Việt Nam, hiện vẫn chưa xuất hiện chứng khoán hóa nợ bất động sản, mà mới chỉ đơn thuần là nợ lần đầu nên khi có biến động thị trường không bị nhân rộng ảnh hưởng theo kiểu chứng khoán hóa ở Mỹ nên không dễ đổ vỡ hàng loạt. Một lý do nữa để tin tưởng vào mức độ an toàn của thị trường đó là chuẩn mực kế toán Việt Nam không đánh giá lại giá trị tài sản thế chấp và giá trị bất động sản hàng tháng như ở nước Mỹ, mà diễn ra 6 tháng/lần, có khi 1-2 năm/lần. Chính điều này đã khiến các cơ quan quản lý không đánh giá được chính xác nợ xấu từ bất động sản là bao nhiêu, nhưng cũng lại may mắn hơn đó là cho vay bất động sản luôn ở mức ít hơn giá thị trường (trong khi ở Mỹ cho vay tới 90-95% giá trị bất động sản).  Việt Nam có cần chứng khoán hóa các khoản nợ thế chấp bất động sản không? Tại cuộc "Toạ đàm về giao dịch chứng khoán hóa" được ngân hàng nhà nước Việt Nam phối hợp với ngân hàng Phát triển Châu Á (ADB) tổ chức ngày 26/2/2009 tại Hà Nội, chủ đề Tương lai của chứng khoán hóa trên thế giới trong đó có VN đã được đề cập. Các chuyên gia nhận định rằng: Mô hình chứng khoán hoá theo phong cách Mỹ đang rất có vấn đề và có thể đã đi đến hồi kết nhưng cũng theo các chuyên gia, nguyên tắc cơ bản của CKH vẫn tốt, các chính phủ vẫn tiếp tục cần tài chính và các cá nhân vẫn muốn tiếp cận nguồn tín dụng. Đối với câu hỏi đặt ra: Việt Nam có cần chứng khoán hóa các khoản nợ thế chấp bất động sản không? Ngay bản thân các chuyên gia của ADB cũng chưa trả lời trực diện câu hỏi này. Ông Putu Kamayana - Phó Giám đốc quốc gia, Văn phòng đại diện tại Việt Nam của ADB - cho rằng, các nhà đầu tư Việt Nam biết rất ít về chứng khoán hoá cho đến khi khủng hoảng tài chính Mỹ xảy ra và làm nền kinh tế toàn cầu suy giảm nghiêm trọng. Do đó, các ưu tiên của Việt Nam cho sản phẩm chứng khoán hoá là: Hỗ trợ cho phát triển hạ tầng, đồng thời làm giảm gánh nặng lên ngân hàng nhà nước, khuyến khích cho vay thế chấp cho các công dân, phát triển các sản phẩm đầu tư trên thị trường cho các nhà đầu tư, cho phép ngân hàng giảm đòn bẩy. Cũng theo ông Putu Kamayana thì để thực hiện nghiệp vụ chứng khoán hoá, Việt Nam cần tăng cường hơn nữa phát triển thị trường vốn, ưu tiên phát triển thị trường trái phiếu chính phủ, thực hiện cải cách pháp luật cơ bản và đặc biệt cân nhắc khó khăn toàn cầu hiện tại. Các thuận lợi đối với Việt Nam được đánh giá là: lãi suất tài trợ cố định cho các bất động sản có chất lượng - thị trường nhà ở phát triển, đáp ứng được nhu cầu của nhà đầu tư về các tài sản có thu nhập cố định dài hạn, tương đối dễ phát triển do hệ thống tài chính thiên về ngân hàng của Việt Nam, tính thanh khoản cao do quy mô lớn và cam kết của những nhà tạo lập ngân hàng, tài liệu cơ bản có thể đúng hạn và dự đoán được. Các chuyên gia ADB cho rằng, dù Việt Nam có phát triển chứng khoán hoá trong tương lai hay không thì sự đổi mới trong những lĩnh vực liên quan đến chứng khoán hoá vẫn rất có lợi cho Việt Nam, đó là: Sự minh bạch pháp lý trong việc chuyển giao các tài sản, lịch sử tín dụng và thế chấp rõ ràng - vai trò của trung tâm thông tin tín dụng, các trái phiếu chứng khoán hoá chỉ là một phần của chiến lược phát triển thị trường trái phiếu công ty - vai trò của định mức tín dụng, tiếp tục tập trung vào vấn đề thanh khoản và báo cáo giao dịch. Hiện tại Việt Nam nên quan tâm đến những ảnh hưởng của khủng hoảng tín dụng trước khi tiến hành cải cách liên quan đến chứng khoán hoá. Hiểu biết những điều cơ bản, nhưng chú ý là phần lớn các tài liệu liên quan đến chứng khoán hoá hiện nay đều là nhìn lại quá khứ, trong khi đó các khuyến nghị từ những nhà giám sát thị trường ngân hàng và thị trường chứng khoán hiện chưa được đầy đủ, Chính phủ nên lưu ý, thận trọng với những đề xuất từ thị trường về cải cách. Tóm lại: Từ những bài học của các nước phát triển trên thế giới kết hợp với những nhận định thực tế của ADB, ta thấy rằng, Việt Nam dù có phát triển chứng khoán hoá bất động trong tương lai hay không vẫn cần phải có những sự đổi mới liên quan đến vấn đề này. Những đổi mới đó không chỉ có tác dụng trong lĩnh vực chứng khoán hoá mà còn có rất nhiều tác động tích cực đối với toàn bộ nền kinh tế. Thêm vào đó, nếu chính phủ và nhà nước quyết định phát triển chứng khoán hoá trong tương lai, một xu thế chung trên thế giới để phát triển kinh tế, thì phải có những sự chuẩn bị chu đáo kỹ càng, tránh tình trạng thực hiện khi chưa có những hiểu biết rõ ràng và chính sách phù hợp vì nó có thể gây ra sự khủng hoảng nghiêm trọng với kinh tế đất nước. Từ những điều đó, em xin trình bày một số đề xuất tầm vĩ mô và vi mô về vấn đề này trong phần tiếp theo. MỘT SỐ ĐỀ XUẤT Đề xuất tầm vĩ mô Từ tình hình thực tế trên thế giới, ta thấy một sự thật hiển nhiên là để một nền kinh tế có thể sử dụng hiệu quả kỹ thuật chứng khoán hoá, nhà nước đó phải có các chính sách quản lý và hỗ trợ hiệu quả, đồng thời phải tăng cường giám sát sát sao. Từ đó, có một số đề xuất tới các cơ quan có thẩm quyền liên quan về phát triển chứng khoán hoá các khoản nợ nói chung và chứng khoán hoá các khoản nợ thế chấp bất động sản ở Việt Nam như sau: Xây dựng luật chứng khoán hoá làm cơ sở pháp lý cho hoạt động chứng khoán hoá. Xây dựng các luật về đầu tư, mua bán, cho vay thế chấp liên quan đến bất động sản một cách đầy đủ và chặt chẽ để có thị trường bất động sản minh bạch. Hình thành và hoàn thiện những chức năng của những định chế trung gian đặc biệt trên thị trường chứng khoán hoá. Thành lập các tổ chức xếp hạng tín nhiệm, phát triển hệ thống các công ty bảo hiểm, công ty tư vấn, nghiên cứu thị trường nhằm tạo nên một kênh cung cấp thông tin đầy đủ và tin cậy cho các nhà đầu tư. Tài trợ cho những hoạt động nghiên cứu về chứng khoán hoá, tạo lập một nền văn hoá chứng khoán hoá tại Việt Nam. Đề xuất tầm vi mô Đối với các ngân hàng thương mại Các ngân hàng thương mại có thể sử dụng kỹ thuật chứng khoán hoá để khắc phục những khó khăn hiện tại và mục tiêu dài hạn là có thể nâng cao vị thế của mình trên thị trường quốc gia cũng như quốc tế. Do đó, bên cạnh việc nhà nước và những cơ quan hữu quan phải có cách chính sách hỗ trợ và quản lý thích hợp, các ngân hàng thương mại cũng phải đặt ra những chương trình cụ thể để có thể đạt những kết quả tốt nhất khi sử dụng kỹ thuật này: Chủ động tiếp cận và xây dựng các chương trình nghiên cúư về nghiệp vụ chứng khoán hoá này. Tập trung nghiên cứu, cải thiện năng lực quản lý các khoản nợ để nâng cao chất lượng, đồng nhất các khoản nợ. Tuân theo các chuẩn về cho vay thế chấp bất động sản, tuân theo các quy trình tín dụng chặt chẽ, thẩm định an toàn tối đa trước khi cho vay, mức cho vay thấp hơn giá trị bất động sản hiện có... Nâng cao chất lượng đội ngũ nhân viên: tuyển chọn đầu vào kỹ lưỡng, có các khoá đào tạo nghiệp vụ, kỹ năng cho nhân viên trong quá trình làm việc. Hiện đại hoá hoạt động của ngân hàng, tận dụng lợi thế của người đi sau, học hỏi những thành tựu và kinh nghiệm của ngân hàng các nước phát triển trên thế giới. Đối với các nhà đầu tư Chính các nhà đầu tư cũng là một trong những nhân tố làm chứng khoán hoá thất bại vì dù không được bảo vệ, nhưng luôn có xu hướng ưa thích rủi ro khi đầu tư chứng khoán hoá. Bài học cho các nhà đầu tư từ khủng hoảng tín dụng dưới chuẩn ở Mỹ là chỉ nên coi định mức tín nhiệm của các cơ quan xếp hạng để tham khảo.  TỔNG KẾT Tiểu luận đã cơ bản giải quyết được những vấn đề sau: Tìm hiểu về các khoản cho vay thế chấp bất động sản, mục đích và phương pháp thực hiện chứng khoán hoá các khoản nợ này. Tiểu luận cũng phân tích một số trường hợp thành công trong thực hiện chứng khoán hoá các khoản nợ ở một số quốc gia, từ đó rút ra những lợi ích của kỹ thuật này. Bên cạnh đó, tiểu luận cũng đi vào phân tích sâu khủng hoảng cho vay thế chấp bất động sản dưới chuẩn ở Mỹ kéo theo những hậu quả cho kinh tế toàn cầu. Trên cơ sở nghiên cứu lý luận cũng như tình hình thực tế, rút ra một số bài học kinh nghiệm từ những thành công và thất bại của việc áp dụng kỹ thuật chứng khoán hoá trên thế giới, đồng thời kết hợp với thực trạng Việt Nam để có một số đề xuất tầm vĩ mô và vi mô đối với chính phủ, ngân hàng thương mại và nhà đầu tư trong nước. Qua tiểu luận, em mong muốn có cái nhìn sâu sắc hơn về hoạt động chứng khoán hoá các khoản nợ thế chấp bất động sản, một giải pháp phát triển kinh tế tiên tiến và hiệu quả, nhưng cũng có thể gây những hậu quả nghiêm trọng nếu quá trình thực hiện và giám sát không đảm bảo các chuẩn đặt ra. Thông qua những thông tin và bài học từ các nền kinh tế trên thế giới thế giới cũng như thực trạng tại Việt Nam, em hi vọng trong tương lai Việt Nam có thể đổi mới các chính sách quy định liên quan đến lĩnh vực này, đồng thời tuỳ thuộc điều kiện thực tế để lựa chọn con đường phát triển thích hợp: có chú trọng phát triển chứng khoán hoá các khoản nợ thế chấp bất động sản hay không. Tất cả chỉ nhằm đạt mục tiêu cuối cùng, sự phát triển kinh tế bền vững của đất nước. Em xin chân thành cảm ơn. TÀI LIỆU THAM KHẢO Giáo trình tài chính - tiền tệ - ngân hàng - Nguyễn Văn Tiến Quản trị rủi ro trong kinh doanh ngân hàng - Nguyễn Văn Tiến Luận văn thạc sỹ: Chứng khoán hoá các khoản nợ - một giải pháp hữu hiệu nâng cao vị thế của ngân hàng Ngoại thương trên thị trường quốc tế - Lại Anh Tuấn Bộ luật Dân sự 2005, điều 320 Nghị định 163/2006/NĐ-CP, điều 4 Cuộc khủng hoảng tín dụng nhà đất ở Mỹ và những kiến nghị đối với Việt Nam (Tạp chí Khoa học và công nghệ, đại học Đà Nẵng - số 4(27).2008) - Đặng Hữu Mẫn Một số website: