Hoàn thiện công tác lập dự án đầu tư tại Công ty CP đầu tư xây dựng Hà Nội

vào nội dung của phần phân tích tài chính. Cần tiến hành phân tích độ nhạy của dự án để đảm bảo tính khả thi của dự án ngay cả khi có sự thay đổi của các yếu tố khác. Vì vậy việc tính toán thêm các chỉ tiêu như: an toàn về nguồn vốn, an toàn về khả năng thanh toán nghĩa vụ tài chính là việc làm cần thiết nhằm nâng cao tính chuyên nghiệp và tính chính xác trong công tác lập dự án tại công ty. - An toàn về nguồn vốn: Tỷ lệ vốn tự có và vốn đi vay1 - An toàn về khả năng thanh toán nghĩa vụ tài chính ngắn hạn: Tỷ lệ khả năng thanh toán hiện hành = tài sản lưu động/ nợ ngắn hạn1 2.2.4.4 Hoàn thiện nội dung phân tích hiệu quả kinh tế xã hội Để dự án được các cơ quan có thẩm quyền cấp phép đầu tư thì dự án ngoài mang lại lợi nhuận cho chủ đầu tư thì nó phải đem lại lợi ích cho xã hội, cho đất nước. Các dự án xây dựng các khu đô thị, nhà ở, văn phòng… của công ty đóng góp rất lớn vào sự phát triển của địa phương cũng như đất nước. Tại công ty, nội dung phân tích khía cạnh kinh tế xã hội đã được đề cập, xem xét, tuy nhiên còn ở mức độ sơ sài, hầu hết các dự án chỉ đề cập sơ qua mang tính hình thức, chưa lượng hoá cụ thể tác động mà chỉ là những đánh định tính chủ quan. Các khía cạnh được đề cập đến như tạo việc làm cho người lao động, giải quyết vấn đề nhà ở, ổn định trật tự xã hội… mà chưa đề cập đến các nội dung có ý nghĩa hơn như đóng góp của dự án vào ngân sách là bao nhiêu, tạo mức thu nhập như thế nào cho người lao động và các chỉ tiêu kinh tế quan trọng khác. Do đó trong thời gian tới công ty cần nhanh chóng bổ sung các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả kinh tế dự án đầu tư như: Giá trị gia tăng thuần NVA, Giá trị hiện tại ròng kinh tế NPV(E) ; tỷ số lợi ích - chi phí kinh tế B/C(E); các chỉ tiêu này là cơ sở thực tế nhất để đánh giá hiệu quả mà dự án mang lại cho xã hội - Giá trị gia tăng thuần NVA: NVA = O - (MI + I) Trong đó: NVA: Giá trị sản phẩm thuần túy gia tăng do dự án đem lại. Cho biết mức đóng góp trực tiếp cửa dự án cho tăng trưởng kinh tế của một quốc gia. Giá trị gia tăng thuần chính là mức chênh lệch giữa giá trị đầu ra và giá trị đầu vào. O: Giá trị đầu ra của dự án. MI: Giá trị đầu vào vật chất thường xuyên và các dịch vụ mua ngoài theo yêu cầu để đạt được đầu ra trên đây. I: Vốn đầu tư bao gồm chi phí xây dựng nhà xưởng và mua sắm máy móc thiết bị - Giá trị hiện tại ròng kinh tế NPV(E): NPVE = Trong đó: BEi: Lợi ích kinh tế của dự án tại năm thứ i của đời dự án. Đây chính là các khoản thu của dự án sau khi đã có những điều chỉnh về nội dung các khoản mục được coi là thu và về giá cả theo yêu cầu của phân tích kinh tế. CEi: là chi phí kinh tế của dự án tại năm thứ i của đời dự án. Đây là các khoản chi của dự án sau khi đã có những điều chỉnh về nội dung các khoản mục được coi là chi về giá cả theo yêu cầu của phân tích kinh tế rs: tỷ suất chiết khấu xã hội Dự án được chấp nhận trên góc độ hiệu quả của toàn bộ nền kinh tế khi NPVE >0 - Tỷ suất lợi ích – chi phí kinh tế (B/C(E)) B/CE = Trong đó: BEi: Lợi ích kinh tế của dự án tại năm thứ i của đời dự án CEi: Chi phí kinh tế của dự án tại năm thứ i của đời dự án rs: tỷ suất chiết khấu xã hội Dự án được chấp nhận trên góc độ hiệu quả của toàn bộ nền kinh tế khi B/CE>1 Trên thực tế, có nhiều dự án tính khả thi không cao, không được cấp giấy phép đầu tư hoặc phải tiến hành lập dự án lại do nội dung phân tích hiệu quả kinh tế xã hội của dự án còn sơ sài. Vì vậy hoàn thiện nội dung này là một đòi hỏi khách quan mà công ty cần thực hiện đối với những dự án đang và sẽ lập trong thời gian tới. Hệ thống các chỉ tiêu để tính toán hiệu quả kinh tế xã hội vẫn chưa được công ty thiết lập và đưa vào như là một nội dung phải tính toán trong công tác lập dự án vì vậy trước mắt công ty cần thiết lập ngay hệ thống các chỉ tiêu hiệu quả kinh tế xã hội để cán bộ làm công tác lập dự án có kế hoạch chủ động nắm bắt tình hình, thu thập thông tin phục vụ tính toán nội dung này ngay từ khi mới bắt tay vào lập dự án, có như vậy nội dung nghiên cứu đảm bảo chất lượng và mang tính thuyết phục hơn. Ngoài ra, khi lập dự án cán bộ lập dự án phải lượng hóa số lượng việc làm mà dự án tạo ra, thu nhập cho họ là bao nhiêu, tác động của dự án tới sự phát triển của ngành, địa phương tích cực như thế nào. Có như vậy mới đảm bảo dự án khả thi một cách tuyệt đối trên khía cạnh kinh tế xã hội. 2.2.5 Đầu tư nguồn nhân lực cho công tác lập dự án Con người là yếu tố then chốt của mọi quá trình. Muốn có một dự án khả thi thì những người lập dự án phải là những người có trình độ chuyên môn, năng lực nghiệp vụ. Chính vì vậy mà trong thời gian tới, công ty cần tập trung đào tạo, bồi dưỡng nâng cao trình độ cho các cán bộ làm công tác lập dự án. Bổ sung và hoàn thiện kiến thức đối với những cán bộ có chuyên ngành không phù hợp đồng thời có kế hoạch tuyển dụng thêm nhân sự cho công tác lập dự án bởi hiện nay số lượng cán bộ lập dự án của công ty hiện đang còn thiếu, mà chủ yếu là các kỹ sư xây dựng nên những hiểu biết về thị trường, về hoạt động đầu tư chưa đáp ứng được yêu cầu. Bên cạnh đó, đa số cán bộ phải kiêm nhiều công việc do đó chất lượng dự án không được đảm bảo. Yêu cầu cụ thể đặt ra là: nâng cao ý thức trách nhiệm của cán bộ lập dự án cũng như toàn bộ nhân viên trong công ty. Công ty có thể tổ chức các lớp học ngắn hạn do các chuyên gia trong lĩnh vực lập dự án giảng dạy, tạo điều kiện cho cán bộ trong công ty tham gia các chương trình đào tạo trung và dài hạn để có thể nắm bắt được các kiến thức và kỹ năng trong lập dự án một cách hệ thống, khoa học. Ngoài ra công ty nên quan tâm đến việc tạo tính liên kết trong nội bộ công ty và đặc biệt là trong nhóm soạn thảo dự án bởi như ta biết dự án là sản phẩm lao động tập thể của nhiều cá nhân do đó phối hợp nhịp nhàng của các thành viên trong nhóm soạn thảo dự án có ảnh hưởng lớn đến chất lượng dự án được lập. Để khuyến khích cán bộ công nhân viên công ty cần xây dựng cơ chế thưởng phạt hợp lý. Với việc trả lương thưởng hợp lý sẽ tạo tâm lý yên tâm hơn cho người lao động giúp họ có quyết tâm hơn, nỗ lực hơn trong công việc. Bên cạnh đó cần có hình thức kỷ luật và xử phạt đối với các trường hợp vi phạm quy định của công ty, ảnh hưởng đến chất lượng dự án, hiệu quả đầu tư cũng như uy tín công ty. Để tạo hứng thú cho người lao động làm việc công ty cũng cần cải thiện môi trường làm việc thúận lợi hơn. Công ty cần trang trí lại văn phòng làm việc sạch đẹp hơn, tổ chức các hoạt động đoàn thể thanh niên trong công ty để tạo thêm niềm vui, cảm hứng cho cán bộ, công nhân viên giúp họ yên tâm làm việc và làm việc có hiệu quả. Cùng với việc tăng cường cho công tác đào tạo về chuyên môn cho cán bộ thì công ty cần tạo điều kiện và khuyến khích cán bộ không ngừng học hỏi để nâng cao trình độ về tin học, ngoại ngữ và các kỹ năng mềm khác như kỹ năng giao tiếp, làm việc theo nhóm, kỹ năng quản lý thời gian,… nhằm phục vụ tốt hơn cho công tác lập dự án. Việc ứng dụng các phần mền soạn thảo cũng như tính toán sẽ khiến cho công việc trở nên ít phức tạp hơn và chính xác hơn. Bên cạnh đó công ty cũng cần tăng cường hơn nữa việc đưa một số cán bộ ra nước ngoài để nâng cao trình độ chuyên môn, năng lực quản lý Tiến hành bố trí lao động cho phù hợp với cơ cấu của công ty và với chuyên môn nghiệp vụ của từng cán bộ. Chỉ khi có một cơ cấu tổ chức thống nhất và hợp lý thì mọi hoạt động của công ty mới phát triển tốt được. Công tác tổ chức nhân sự tốt sẽ phát huy được tối đa khả năng của đội ngũ lao động, tăng hiệu quả và năng suất lao động. Công tác tuyển dụng lao động nên làm thường xuyên và cần kiểm soát chặt chẽ. Với khối lượng công việc rất nhiều ở ban quản lý thì công ty nên tổ chức một phòng chức năng riêng, chuyên về lập dự án, có như vậy công tác lập dự án mới được chuyên môn hóa, dự án được lập mới ngày càng chất lượng hơn. Khi tiến hành tuyển dụng thì cần thông báo công khai trên các phương tiện thông tin đại chúng, tiến hành đánh giá, lựa chọn một cách khách quan để lựa chọn được những cán bộ có năng lực, có phẩm chất đạo đức. 2.2.6 Đầu tư đổi mới khoa học công nghệ phục vụ cho công tác lập dự án Hiện tại, công ty đã trang bị máy tính nối mạng, mạng máy tính nội bộ, máy in, máy photo, điện thoại cố định cho các cán bộ trong phòng. Tuy nhiên một vài thiết bị phục vụ cho công tác khảo sát thực tế cũng như công tác lập dự án như máy tính xách tay, điện thoại di động thì các cán bộ vẫn phải tự sắm. Để nâng cao chất lượng công tác lập dự án, trong thời gian tới công ty cần trang bị lại hệ thống máy tính cho phòng, vì các máy tính hiện có đều đã cũ, cấu hình không đủ cao để thực hiện một số tính toán và đồ họa kỹ thuật. Công ty cũng cần trang bị phương tiện đi lại cho các cán bộ làm công tác khảo sát thực tế, nghiên cứu thị trường. Trong tình hình hiện nay công ty nên trang bị một ô tô làm phương tiện đi lại cho các cán bộ này. Khối lượng tính toán khi lập dự án là rất lớn, việc sử dụng các phần mềm tính toán giúp cho công việc trở lên đơn giản, dễ dàng hơn nhiều. Vì vậy mà công ty phải trang bị thêm các phần mềm chuyên dụng cho cán bộ. Công ty cần tổ chức hướng dẫn cán bộ, nhân viên sử dụng các phần mềm như: microsoft word, excel, microsoft project, Autocad … để làm việc chính xác và hiệu quả tiến tới tin học hóa công tác lập dự án. Tổ chức các lớp đào tạo thêm về việc ứng dụng các phần mềm hỗ trợ lập dự án. Việc sử dụng thành thạo các phần mềm này giúp cho công tác lập dự án thuận lợi và đỡ mất thời gian hơn rất nhiều. 2.2.7 Đầu tư hệ thống cơ sở dữ liệu phục vụ cho công tác lập dự án Thông tin phục vụ cho công tác lập dự án là các tài liệu đánh giá, báo cáo, các văn bản pháp luật… liên quan đến dự án đang tiến hành lập. Hệ thống dữ liệu này càng đầy đủ thì càng thuận lợi cho việc lập dự án, đồng thời dự án được lập càng có chất lượng hơn. Vì vậy xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu hoàn chỉnh là một trong các giải pháp để hoàn thiện công tác lập dự án. Công ty cần thiết lập hệ thống cơ sở dữ liệu riêng cho từng ngành, từng lĩnh vực: hệ thống cơ sở dữ liệu cho xây dựng khu chung cư, hệ thống cơ sở dữ liệu cho khu vui chơi giải trí, hệ thống cơ sở dữ liệu cho xây dựng khu công nghiệp,… Hệ thống này phải bao gồm các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan đến dự án như: luật thuế, đât đai, luật xây dựng, luật đầu tư để làm cơ sở so sánh và đối chiếu khi cần thiết. Xây dựng mạng lưới thu thập thông tin phục vụ công tác lập dự án từ nhiều nguồn khác nhau như thông tin từ các cơ quan hành chính nhà nước, các tổ chức và doanh nghiệp khác, thông tin từ các phương tiện truyền thông, công ty nghiên cứu thị trường. Các tài liệu về kỹ thuật có thể tham khảo sách báo kỹ thuật trong các thư viện, trường đại học, các trung tâm, viện nghiên cứu và các công ty tư vấn dịch vụ…Như vậy khi cần tìm hiểu một vấn đề liên quan đến dự án, cán bộ lập dự án chỉ cần mở hệ thống dữ liệu liên quan và tìm kiếm. Hệ thống này giúp tiết kiệm thời gian và chi phí cho công tác lập dự án. Bên cạnh đó công ty cũng cần tiến hành bảo mật các thông tin, tránh hiện tượng đánh cắp thông tin từ các tổ chức khác. Trong quá trình thực tập tại công ty, em nhận thấy toàn bộ thông tin của công ty đều được đưa lên trang nội bộ của công ty. Để vào được trang này chỉ cần có mật khẩu. Trong khi đó việc lấy mật khẩu của các hacker hiện nay là rất dễ dàng nên thông tin có thể cũng bị đánh cắp dễ dàng. Chính vì vậy trong thời gian tới, công ty cần trang bị lại hệ thống bảo mật dữ liệu. Đồng thời nâng cao trình độ và ý thức của nhân viên trong vấn đề bảo mật thông tin. 2.2.8 Xây dựng kế hoạch và chiến lược đầu tư hợp lý cho công tác lập dự án Để công tác lập dự án hoàn thành đúng tiến độ và có kết quả cao thì một yêu cầu đặt ra đó là phải xây dựng kế hoạch lập dự án một cách chi tiết, cụ thể. Đưa ra các mốc thời gian, tại đó cán bộ lập dự án phải hoàn thành những công việc nào rồi, công việc hoàn thành thì phải đảm bảo chất lượng. Người dẫn dắt quá trình lập dự án – chủ nhiệm dự án phải là người có tầm nhìn chiến lược, có khả năng liên kết các thành viên trong nhóm, hướng dẫn, giám sát các thành viên thực hiện công việc theo đúng kế hoạch đã xây dựng. Lập dự án là việc xem xét, đánh giá, tính toán một cách chi tiết, cụ thể nhu cầu thị trường, điều kiện kinh tế xã hội, hiện trạng môi trường của dự án… trên cơ sở đó, xây dựng một kế hoạch đầu tư để tiến hành một dự án đầu tư sao cho hiệu quả nhất với chi phí hợp lý nhất. Việc lập dự án ảnh hưởng đến thành công hay thất bại của dự án. Hồ sơ dự án là cơ sở để các cơ quan nhà nước quyết định cho dự án được thực hiện hay không. Dự án phải đem lại không những lợi nhuận cho chủ đầu tư mà phải đem lại lợi ích cho toàn xã hội, phù hợp với quy hoạch chung của ngành, của quốc gia. Dự án đầu tư cũng là căn cứ pháp lý để chứng tỏ cơ hội đầu tư này là khả thi, thuyết phục các nhà tài trợ cho vay vốn. KẾT LUẬN Cùng với sự phát triển không ngừng của đất nước thì ngành công nghiệp xây dựng cũng đang phát triển với tốc độ cực nhanh. Rất nhiều tòa nhà cao tầng, nhiều khu công nghiệp mọc lên chứng tỏ vai trò quan trọng của ngành công nghiệp xây dựng. Tuy nhiên, các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản nói chung và công nghiệp xây dựng nói chung là rất lớn. Chính vì vậy để đứng vững và khẳng định vị thế của mình là sự cố gắng không ngừng của toàn thể đội ngũ cán bộ, nhân viên công ty cổ phần đầu tư - xây dựng Hà Nội. Và với mục tiêu giữ vững thị trường, thị phần kinh doanh xây lắp; phát triển kinh doanh đầu tư dự án, hoàn thiện hệ thống kinh doanh bất động sản; Xây dựng hệ thống kinh doanh dịch vụ khu đô thị, dịch vụ cung cấp vật tư thiết bị chính, dịch vụ lao động với tiêu chí phát triển hiệu quả và bền vững thì ban giám đốc cũng như cán bộ công ty cần cố gắng hơn nữa, tiếp tục duy trì và phát huy thế mạnh vốn có về đầu tư kinh doanh dự án. Tiếp tục hoàn thiện công tác lập dự án để đưa hoạt động đầu tư dự án trở thành hoạt động chính của công ty. Qua thời gian thực tập tại công ty em đã tìm hiểu, nghiên cứu công tác lập dự án tại công ty. Xem xét những thành tựu mà công tác lập dự án đem lại, đồng thời chỉ ra những tồn tại, nguyên nhân từ đó đưa ra một số giải pháp nhằm hoàn thiện hơn cho công tác lập dự án tại công ty, góp một phần vào sự phát triển của công ty trong thời gian tới. Một lần nữa em xin chân thành cảm ơn sự hướng dẫn tận tình của thầy Nguyễn Hồng Minh và các anh chị trong ban quản lý dự án đã giúp em hoàn thành tốt chuyên đề tốt nghiệp của mình. DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 1. Giáo trình kinh tế đầu tư – PGS.TS. Nguyễn Bạch Nguyệt, PGS.TS. Từ Quang Phương – NXB đại học Kinh Tế Quốc Dân. 2. Giáo trình lập dự án đầu tư – PGS.TS Nguyễn Bạch Nguyệt - NXB đại học Kinh Tế Quốc Dân 3. Nghị định 52/1999/NĐ-CP ngày 08-07-1999 Về việc ban hành Quy chế Quản lý đầu tư và xây dựng 4. Nghị định Số 99/2007/NĐ-CP ngày 13 - 06 - 2007 về Quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình 5. Nghị định Số 16/2005/NĐ-CP, ngày 07 tháng 02 năm 2005 Về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình 6. Báo cáo nghiên cứu khả thi dự án khu đô thị mới Trung Văn xã Trung Văn huyện Từ Liêm, Hà Nội 7. Báo cáo nghiên cứu khả thi dự án khu nhà thí điểm phục vụ công nhân xã Kim Chung, huyện Đông Anh – Hà Nội 8. Báo cáo nghiên cứu khả thi dự án Nhà ở cao tầng phục vụ tái định cư và giải phóng mặt bằng tại ô đất CT3 khu đô thị mới Trung Văn xã Trung Văn huyện Từ Liêm, Hà Nội 9. Báo cáo tài chính của công ty qua các năm 2006, 2007, 2008 10. Trang web nội bộ của công ty: 11. Báo cáo thực tập tổng hợp 12. Bất động sản 2008: Đầu năm cực nóng, cuối năm cực lạnh! - http//www.laodong.com.vn/Home/Bat-dong-san-2008-Dau-nam-cuc-nong-cuoi-nam-cuc-lanh/200812/120017.laodong 13. Giá nguyên vật liệu xây dựng tăng - Phụ lục: Nghiên cứu tình huống cụ thể: “Lập dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới Trung Văn tại Xã Trung Văn- Huyện Từ Liêm- Hà Nội” Chương I. Giới thiệu chung 1. Tên dự án: dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới Trung Văn 2. Địa điểm xây dựng: Xã Trung Văn - Huyện Từ Liêm - Hà Nội 3. các cơ quan liên quan - Người có thẩm quyền QĐ đầu tư: Chủ tịch HĐQT Tổng công ty Đầu tư và Phát triển nhà Hà Nội - Cơ quan chủ đầu tư: Công ty Đầu tư - Xây dựng Hà Nội 4. thể loại công trình: Công trình xây dựng dân dụng khu đô thị mới đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, dự án nhóm B. Chương II. Những căn cứ pháp lý và sự cần thiết phải đầu tư 1. Những căn cứ pháp lý Trong nội dung này cán bộ lập dự án đã nghiên cứu kỹ lưỡng các văn bản pháp luật của nhà nước cũng như định hướng quy hoạch phát triển của huyện Từ Liêm để đưa ra các căn cứ pháp lý là cơ sở chắc chắn thực hiện dự án. . 2. Sự cần thiết phải đầu tư Dự án nêu lên nhu cầu nhà ở của thành phố Hà Nội và nhu cầu xây dựng khu đô thị mới Trung Văn từ đó kết luận việc xây dựng khu đô thị mới Trung Văn là cần thiết - Nhu cầu về nhà ở tại các đô thị lớn nói chung và Hà Nội nói riêng Hiện nay cả nước có gần 80 đô thị có quy mô dân số trên 30 nghìn nhưng trên 50% nhà ở đô thị tập trung vào hai thành phố lớn là Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh. Dự báo đến năm 2010 có 34 triệu dân cư đô thị, năm 2050 con số đó sẽ phát triển đến 70 triệu. Dự kiến tới năm 2020 Hà Nội phải là thành phố có qui mô 6-8 triệu dân, tính trung bình từ nay đến 2020, mỗi năm Hà Nội phải xây dựng được 3 triệu m2 nhà ở mới đảm bảo chiến lược phát triển đô thị. - Kế hoạch phát triển nhà ở của UBND thành phố Hà Nội đến 2010 Hiện nay chỉ tiêu diện tích bình quân của thành phố chỉ đạt ~4m2/ng. Mục tiêu phấn đấu của thành phố là 8m2/ng vào năm 2010 ( là mức thấp so với nhiều nước trên thế giới và so với khu vực ASEAN 10~12m2/ng). Dự báo đến 2010, dân số Hà Nội sẽ đạt 3.5 triệu người, như vậy nhu cầu nhà ở đô thị là khoảng 28 triệu m2, nhu cầu xây dựng nhà ở đô thị trong 6 năm tới sẽ phải thực hiện được 12 triệu m2. - Nhu cầu xây dựng khu đô thị mới Trung Văn Khu đô thị mới tại xã Trung Văn - huyện Từ Liêm - Hà Nội nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở của dân cư thành phố, dành một phần quỹ nhà đất để phục vụ cho di dân giải phóng mặt bằng và khai thác nhà cho cán bộ theo quy chế riêng của thành phố. 3. Mục tiêu đầu tư Xây dựng khu đô thị mới hoàn chỉnh, đồng bộ hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật gắn kết với tổ chức không gian kiến trúc, góp phần nâng cao đời sống của nhân dân trong khu vực. Tạo thêm quỹ nhà để phục vụ cho nhu cầu phát triển cho của nhân dân Thủ đô. Quy hoạch chi tiết được phê duyệt là cơ sở pháp lý lập dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới và quản lý đầu tư xây dựng theo quy hoạch. Chương III. Quy mô dự án và lựa chọn hình thức đầu tư 1. Quy mô dự án Đầu tư xây dựng 94,568 m2 sàn ở bảo đảm nhà ở cho dân số khoảng 3800 người. 2. Hình thức đầu tư Tất cả các hạng mục trong nội dung đầu tư của dự án đều được đầu tư xây dựng mới. Chương IV. Vị trí, đặc điểm hiện trạng khu đất xây dựng công trình 1. Địa điểm xây dựng Khu đô thị mới Trung Văn nằm phía Tây - Nam của thành phố Hà Nội, trong địa giới xã Trung Văn, huyện Từ Liêm – Hà Nội, có ranh giới xác định như sau: - Phía Tây- Bắc giáp đường quy hoạch Láng Hạ-Thanh Xuân kéo dài. - Phía Tây-Nam giáp đường quy hoạch rộng 21,25m và khu tập thể giáo viên trường Cao Đẳng Giao thông vận tải. - Phía Đông- Nam giáp đường quy hoạch rộng 17,5m. - Phía Đông - Bắc giáp đường quy hoạch rộng 13,5m 2. Điều kiện tự nhiên Tất cả các vấn đề về điều kiện địa hình, khí hậu, nhiệt độ, độ ẩm, hướng gió, địa chất… đều được cán bộ lập dự án trình bày rõ ràng. 2.1 Địa hình, địa mạo Địa hình khu vực nghiên cứu là dạng địa hình đồng bằng rất bằng phẳng. Cao độ thay đổi từ 4.68 đến 6.00 do bề mặt là cánh đồng trũng. Đây là kiểu đồng bằng thấp, bằng phẳng trong đê, bị phân cắt bởi các con mương nhỏ. 2.2 Khí hậu Thành phố Hà Nội nằm trong vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa. Mùa mưa từ tháng 04 đến tháng 10 thường có giông bão, mùa khô từ tháng 10 đến tháng 04 năm sau thường có những đợt rét. - Chế độ nhiệt: Nhiệt độ trung bình năm : 23,6oC. - Chế độ ẩm: Độ ẩm TB năm 84.5%. - Chế độ mưa: Lượng mưa TB năm: 1661mm. - Chế độ gió: Hướng gió chủ yếu về mùa hè: gió Đông Nam mát và kèm theo mưa. Hướng gió chủ yếu về mùa đông: gió Đông Bắc khô lạnh. Tốc độ gió trung bình: 1,5m/s - 2,5m/s. 2.3 Địa chất Khu vực khảo sát nằm trong vùng có cấu trúc địa chất đơn giản chủ yếu là bồi tích sông hồ hỗn hợp gồm Sét pha, cát ,sạn sỏi, cuội 3. Hiện trạng sử dụng đất đai và hạ tầng kỹ thuật: Khu vực dự kiến xây dựng khu đô thị mới Trung Văn có phạm vi nghiên cứu khoảng 129444m2. Chủ yếu là đất canh tác (trồng lúa) và hệ thống mương thuỷ lợi và đường bờ thửa phục vụ canh tác của dân cư xã Trung Văn. Các cán bộ lập dự án đã thống kê số liệu về hiện trạng quỹ đất xây dựng và hiện trạng các công trình kiến trúc. Đồng thời, hiện trạng hạ tầng kỹ thuật như: Hiện trạng hạ tầng giao thông, hiện trạng cấp điện, hiện trạng cấp và thoát nước cũng được nghiên cứu trình bày cụ thể nhằm xem xét các yếu tố thuận lợi và khó khăn ảnh hưởng đến thực hiện dự án cũng như vận hành dự án sau này. 4. Hiện trạng dân cư Trung Văn là một xã có truyền thống cách mạng. Hiện nay, tình hình kinh tế của xã thuộc loại nghèo. Nghề nghiệp chủ yếu của dân cư là đan lát, vận thừng, làm bún, cốm. Thu nhập trung bình khoảng 6 triệu đồng/người/năm. Một hiện tượng phổ biến trong khu vực là đất vườn biến thành đất làm nhà cho thuê. Diện tích đất dân cư hiện có trên phạm vi khu đô thị mới là 2,786 m2, là khu tập thể của trường Cao Đẳng GTVT. 5. Hiện trạng về môi trường sinh thái Xã Trung Văn là một khu dân cư cũ, chưa có hệ thống hạ tầng kỹ thuật Môi trường xã hội phức tạp Đất đai trong phạm vi nghiên cứu chủ yếu (90%) là đất ruộng, về mặt môi trường sinh thái tương đối tốt Chương V. Đền bù giải phóng mặt bằng và tái định cư 1. Phương án đền bù giải phóng mặt bằng 1.1 Căn cứ pháp lý Cán bộ lập dự án căn cứ vào các thông tư, nghị định, quyết định của chính phủ và thành phố liên quan đến vấn đề đền bù giải phóng mặt bằng 1.2 Phương án giải phóng mặt bằng: Khu đô thị mới Trung Văn tổng diện tích 117.708 m2 có nhiều thuận lợi với 95% đất khu đô thị là đất ruộng việc đền bù và giải phóng không gặp nhiều vướng mắc. - Phương án giải phóng mặt bằng và tái định cư: Được trình bày trong phần thực trạng Chương VI. giải pháp thiết kế kiến trúc - kỹ thuật 1. nội dung thiết kế quy hoạch đã được duyệt 1.1 Cơ cấu quy hoạch Phía Tây- Bắc giáp đường quy hoạch có mặt cắt ngang rộng 40m. Phía Tây-Nam giáp đường quy hoạch có mặt cắt ngang rộng 21,25m. Phía Đông- Nam giáp đường quy hoạch có mặt cắt ngang rộng 17,5m. Phía Đông - Bắc giáp đường quy hoạch có mặt cắt ngang rộng 13,5m. Phía Nam giáp khu tập thể giáo viên trường Cao đẳng GTVT. 1.2 Quy hoạch không gian - Công trình hỗn hợp: Hỗn hợp khu vực được bố trí ở góc đường 40m cắt đường 21,25m, tận dụng vị trí có tầm nhìn và không gian. Công cộng đơn vị ở: Bao gồm nhà trẻ, trường tiểu học, bãi đỗ xe và cây xanh được bố trí tại trung tâm đơn vị ở và các nhóm ở. - Công trình nhà ở Nhà ở cao tầng Xây dựng các công trình cao 9 - 17 tầng ở ven đường 40m, đường 21,25m và đường 13,5m. Nhà ở thấp tầng Được bố trí nằm dọc theo đường 11,5m ở trung tâm của khu vực nghiên cứu. - Mạng lưới đường Mạng đường giao thông về cơ bản là mạng đường 11,5m nối với các tuyến 21,25m, hạn chế giao cắt với đường cấp thành phố và đường khu vực và được thiết kế thành tuyến chính liên tục với chiều dài nhỏ hơn 100m, đảm bảo bề rộng hè để tối thiểu ³3m. 1.3 Giải pháp cụ thể: Đưa ra giải pháp cụ thể đối với các khu vực đất xây dựng công trình công cộng, đất công trình nhà ở cao tầng, đất công trình nhà ở thấp tầng, đất cây xanh, khu để xe sao cho phù hợp với quy hoạch chung 1.4 Các chỉ tiêu quy hoạch Bảng 27. Bảng các chỉ tiêu quy hoạch dự án khu đô thị mới Trung Văn Stt Chức năng ô đất Diện tích Tỷ lệ Chỉ tiêu m2 % (m2/người) I Đất hỗn hợp Thành phố 8266 II Đất đơn vị ở 100% 1 Đất công cộng ( chợ) 2150 1,77 0,51 2 Đất trường học (Tiểu học và THCS) 15091 12,45 3,6 3 Đất nhà trẻ 3511 2,9 0,85 4 Đất cây xanh kỹ thuật, cây xanh thể thao 9675 7,98 2,33 5 Đất nhà ở 51885 42,82 12,45 6 Đất đường, bãi đỗ xe 38866 32,08 9,33 Tổng cộng: 129444 2. Hệ thống hạ tầng kỹ thuật Mô tả các tuyến đường bao quanh khu đô thị mới, từ đó đưa ra các giải pháp 2.1 Giải pháp san nền - Chỉ tiêu thiết kế Độ dốc san nền i=3~4ä. Thiết kế san nền theo phương pháp đường đồng mức thiết kế với ∆h = 0,05m, cao độ nền thấp nhất là +6.3m và cao nhất là +7.0m - Giải pháp thiết kế san nền Độ dốc nền I = 3~4ä Thiết kế san nền theo phương pháp đường cùng cao độ thiết kế với ∆h = 0,1m cao độ nền thiết kế thấp nhất là 6,3m về phía Tây bắc, cao nhất là 7m. Khống chế cao độ nền tại các điểm giao nhau của các tuyến đường, các điểm đặc biệt. - Giải pháp xây dựng Thiết kế kỹ thuật san nền: Cao độ san nền khống chế: Hmax = 7.00 Hmin = 6.30 Hướng dốc san nền: dốc về hướng Đông Nam và dốc về hướng Tây Bắc. Độ dốc san nền: i = 0,004. Thiết kế san nền theo phương pháp đường đồng mức, độ chênh cao giữa 2 đường đồng mức Dh = 0,05m khoảng cách giữa 2 đường đồng mức là 12.5m. Vật liệu san nền là cát đầm chặt K = 0,85 – 0,9 Tường chắn đất có cọc tre gia cố. 2.2 Giải pháp giao thông nội bộ Đưa ra các chỉ tiêu, tiêu chuẩn quy phạm thiết kế như: TCVN 4054 – 85 - Đường ôtô tiêu chuẩn Thiết kế TCVN 4054 – 98 - Đường ôtô tiêu chuẩn Thiết kế 22 TCN 211 – 93 - Quy trình Thiết kế mặt đường mềm 22 TCN - 18 – 79 - Quy trình Thiết kế Cầu cống theo trạng thái giới hạn 20 TCN 104 – 83 - Quy phạm Thiết kế Đường phố, Đường quảng trường Đô thị 22TCN 211-95 - Quy trình thiết kế áo đường mềm 22TCN223-95 - Quy trình thiết kế áo đường cứng TCVN 4449 - 87 - Tiêu chuẩn thiết kế Quy hoạch đô thị Thông tư số 07/1999/TT-BXD ngày 23 tháng 9 năm 1999 của Bộ Xây dựng về việc hướng dẫn qun lý và áp dụng các tiêu chuẩn quy phạm kỹ thuật xây dựng. Căn cứ vào các tiêu chuẩn, trình bày các giải pháp thiết kế: Chiều dài, chiều rộng mặt cắt ngang, ... các tuyến đường. - Giải pháp xử lý nền đường: Nền đường được đắp bằng cát đầm chặt K = 0, lớp tiếp giáp với đáy kết cấu dày H>=50cm phải đạt độ chặt K = 0,98. Kiểm tra cường độ nền E0 ³ 400 KG/cm2 mới được cấu tạo áo đường cục bộ cần phải sử lý nền yếu để đảm bảo ổn định nền đường. Kết cấu mặt đường - các lớp áo đường: Loại cường độ mặt đường Eyc=1600 Kg/cm2 thiết kế cho mặt đường Bmặt=11.25 - 3 làn xe. (Kết cấu I) Loại cường độ mặt đường Eyc = 1270 Kg/cm2 thiết kế cho các đường có bề rộng lòng đường Bmặt = 7,5m - 2làn xe. (Kết cấu II) Loại cường độ mặt đường Eyc= 1000 Kg/cm2 thiết kế cho các loại đường có bề rộng mặt đường Bmặt = 5,5m - 2 làn xe thiếu (Kết cấu III) - Lựa chọn giải pháp cho đường Cán bộ lập dự án đưa ra 3 phương án xây dựng để lựa chọn: KCI Thảm bê tông nhựa hạt mịn h= 5cm Thảm bê tông nhựa hạt thô h= 7cm Cấp phối đá dăm loại 1 tưới 1kg/m2 nhựa h= 15cm Cấp phối đá dăm loại 2 h= 40cm Nền cát đầm chặt K=0,98 h= 50 cm đạt Eo ³ 400 Kg/cm2. (Ghi chú trong lớp cấp phối đá dăm loại 2 h=40cm có 10cm không tham gia chịu lực) KCII Thảm bê tông nhựa hạt mịn h= 5cm Thảm bê tông nhựa hạt thô h= 7cm Cấp phối đá dăm loại 1 tưới 1kg/m2 nhựa h= 15cm Cấp phối đá dăm loại 2 h= 30cm Nền cát đầm chặt K=0,98 h= 50cm đạt Eo ³ 400 Kg/cm2. (Ghi chú trong lớp cấp phối đá dăm loại 2 h=30cm có 10cm không tham gia chịu lực) KCIII Thảm bê tông nhựa hạt mịn h= 5cm Thảm bê tông nhựa hạt thô h= 7cm Cấp phối đá dăm loại 1 tưới 1kg/m2 nhựa h= 15cm Cấp phối đá dăm loại 2 h= 20cm Nền cát đầm chặt K=0,98 h= 50cm đạt Eo ³ 400 Kg/cm2. (Ghi chú trong lớp cấp phối đá dăm loại 2 h=20cm có 10cm không tham gia chịu lực) Phương án so sánh KCI Bê tông nhựa hạt mịn h= 5cm Bê tông nhựa hạt thô h= 7cm Đá dăm láng nhựa 3kg/m2 h= 15cm Cát đen gia cố xi măng 8% h= 30cm Nền cát đầm chặt K=0,98% h= 0,98 đạt E0 ³ 400 Kg/cm2. KCII Bê tông nhựa hạt mịn h= 5cm Bê tông nhựa hạt thô h= 7cm Đá dăm láng nhựa 3kg/m2 h= 15cm Cát đen gia cố xi măng 8% h= 20cm Nền cát đầm chặt K=0,98% h= 0,98 đạt Eo ³ 400 Kg/cm2. KCIII Bê tông nhựa hạt mịn h= 5cm Bê tông nhựa hạt thô h= 7cm Đá dăm láng nhựa 3kg/m2 h= 15cm Cát đen gia cố ximăng 8% h= 10cm Nền cát đầm chặt K=0,98% h= 0,98 đạt Eo ³ 400 Kg/cm2 Đánh giá phương án. Về giá thành: tương đương. Biện pháp thi công phương án so sánh có nhiều nhược điểm khó giám sát chất lượng, thời gian thi công lâu hơn (vì có lớp gia cố xi măng yêu cầu phải đủ cường độ mới tiếp tục làm tiếp lớp áo đường khác) lớp đá dăm (đá 4x6) độ rỗng lớn phát sinh lún mưa mặt đường trong thời gian sử dụng quá lớn. Phương án chọn đã khắc phục được toàn bộ các khuyết tật của phương án trên. - Vỉa hè: Sử dụng cấu tạo vỉa vát (23x26x100) cm BTXM mác 200. Đan rãnh (50x30x6)cm BTXM mác 200. KCIV Hè: Hè lát gạch Block (màu theo chỉ định trong thiết kế) 5cm cát vàng Cát đen đầm chặt K=0,95 - Bãi đỗ xe Bãi đỗ xe trong khu đô thị có bố trí bãi đỗ xe có diện tích 2087m2 cho khách vãng lai gần khu cao tầng và vườn hoa. Kết cấu bãi đỗ xe được chọn như kết cấu (KCII) với cường độ Eyc=1270 Kg/cm2 Lối lên xuống(KCV) Gạch Block (màu theo chỉ định trong thiết kế) Cát vàng h= 3cm Bêtông ximăng (đá 1x2) h= 15cm Nền đầm chặt K= 0,95 Cây xanh phân tán Trên hè các tuyến đường được trồng các cây bóng mát loại cây là bằng lăng, hoa dừa, muồng hoa vàng hoàng lan… được trồng xen kẽ cự li 6-10 m/cây. 2.3 Thoát nước mưa: Trình bày cụ thể giải pháp thoát nước mưa với mạng lưới thoát nước, quy mô… 2.4 Giải pháp cấp nước Lưu lượng cấp nước sinh hoạt trung bình ngày: Qtb ngày = (200 x4167) = 833,4 m3/ ngày đêm Lưu lượng nước cấp cho các công trình công cộng: Qcc = 4,78 x 38 = 181,64 m3/ ngày đêm. Lưu lượng nước cấp cho tưới cây, rửa đường: Qt = 8,7417x 10 = 87,417 m3/ ngày đêm Lượng nước dự phòng : Qdp = 25% (Qsh+Qcc+Qt) = 25%(735,4 +181,64 +87,417) = 251,11 (m3/ngđ) Tổng lưu lượng nước cung cấp cho khu vực nghiên cứu: Q = Qtb + Qcc + Qt + Qdp = 1255,57 m3/ngđ . Làm tròn: 1300 m3/ngđ Giải pháp về nguồn nước Nước cấp cho khu đô thị mới Trung Văn dự kiến được lấy từ các tuyến ống cấp nước thành phố hiện có Æ200mm trên đường Lương Thế Vinh và tuyến ống truyền dẫn Æ400mm của Thành phố sẽ xây dựng trên đường quy hoạch 21,25 m nằm ở phía Tây Bắc khu đô thị. Hiện nay hệ thống cấp nước của Thành phố chưa đáp ứng được nhu cầu cấp nước của đô thị này vì vậy cần phải xây dựng 1 trạm cấp nước cục bộ cho khu đô thị, vị trí trạm được đặt trong phần đất bố trí cây xanh kỹ thuật . Cán bộ lập dự án trình bày cụ thể giải pháp cấp nước sinh hoạt, cấp nước chữa cháy 2.5 Thoát nước bẩn và vệ sinh môi trường: Trình bày về giải pháp xử lý nước thải, nước bẩn và rác. Ví dụ như rác: - Đối với khu vực xây nhà cao tầng cần xây dựng hệ thống thu gom rác từ trên cao xuống bể rác cho từng đơn nguyên. - Đối với khu vực xây nhà ở thấp tầng có thể giải quyết rác theo 2 phương thức : + Đặt các thùng rác nhỏ dọc theo các tuyến đường tại các vị trí vườn hoa công cộng, khoảng cách giữa các thùng là 100m/thùng. + Xe chở rác thu gom theo giờ cố định. - Đối với các cơ quan và công trình công cộng, rác được thu gom thông qua hợp đồng trực tiếp với Công ty môi trường đô thị Hà Nội. 2.6 Giải pháp cấp điện Nguồn: công ty Điện lực thành phố Hà Nội. Truyền tải: xây dựng đường cáp ngầm 22KV cấp vào 6 trạm hạ áp với tổng công suất 5970KVA. Các trạm hạ áp được xây dựng tại trung tâm phụ tải và gần đường giao thông. Tuyến hạ thế: đi ngầm Chiếu sáng công cộng: đèn thủy ngân cao áp Thiết kế cấp điện: Nguồn cao thế cấp điện cho khu vực Trung Văn được lấy từ trạm 110/22kV Thanh Xuân hiện có ở phía bắc cách khu vực khoảng 3km, thông qua tuyến cáp ngầm 22kV dự kiến xây dựng theo đường quy hoạch. Trạm biến áp: là trạm xây toàn khu đô thị có 6 trạm với công suất mỗi trạm được tính toán phù hợp với nhu cầu sử dụng của các công trình. Máy biến áp dùng loại máy 3 pha, 2 cuộn dây 22/6,3 ±2,5%/0,4 KV. Các đoạn đều được đặt trong tủ RMV cao thế 24 KV-630A-16KV/1s có cấu hình phù hợp với số đầu cáp đến, đi và số máy biến áp tại trạm. Tuyến cao thế: Tuyến cao thế cấp điện cho các trạm biến áp được sử dụng là cáp ngầm có đặc tính chống thấm dọc đặt trong hào cáp, hào cáp đặt cách móng vỉa 1,7m và đảm bảo cách các đường ống kỹ thuật ³ 0,5m. Tuyến hạ thế: các tuyến hạ thế cấp điện cho các khu dân cư sử dụng cáp ngầm đai thép, chạy ngầm trên vỉa hè. Thiết kế chiếu sáng đô thị: Độ chói, độ dọi và sự đồng đều của chúng theo trục dọc và ngang. Căn cứ tiêu chuẩn thiết kế chiếu sáng nhân tạo bên ngoài công trình 20TCN 95-83. Cấp hạng chỉ tiêu chiếu sáng đô thị được xác định như sau: Đèn chiếu sáng dùng loại đèn hơi Natri 400W – 250W gắn trên các cột thép liền cần đơn hoặc đôi H=11m . Cột đèn đặt trên hè cách mép vỉa 0,75m cự li các cột khoảng 30m/cột. Dây điện đi ngầm đặt dưới lớp gạch Block. Loại dây cáp lõi đồng cách điện XLPE; dây dẫn đèn là loại dây cáp đồng PVC/2x2,5. 2.7 Thông tin, bưu điện, truyền hình: Tổng đài vệ tinh dự kiến sẽ xây dựng ở phía Tây Bắc khu đô thị và phục vụ các thuê bao sẽ thông qua 4 tủ cáp dự kiến xây mới. Trước mắt tổng đài vệ tinh này chưa xây dựng thì phục vụ các thuê bao của khu đô thị có thể lấy từ tổng đài Bắc Thanh Xuân hiện có ở phía Đông Nam, cách khu vực khoảng 2KM. 2.8 Các hạng mục khác như Cây xanh phân tán hệ cấp khí đốt hào kỹ thuật cũng có các giải pháp xây dựng cụ thể sao cho phù hợp với quy hoach của khu đô thị Trên đây là những giải pháp kiến trúc kỹ thuật cho khu vực chung của khu đô thị. Tiếp đến các cán bộ lập dự án sẽ trình bày chi tiết quy hoạch, kiến trúc, giải pháp xây dựng các khu nhà: Khu nhà ở thấp tầng (bao gồm khu NV,BT), khu nhà ở cao tầng (bao gồm khu chung cư CT1, CT2, CT4, nhà cao tầng HH). Mỗi khu đều trình bày cụ thể các chỉ tiêu thiết kế, giải pháp kiến trúc công trình, giải pháp kỹ thuật, khối lượng xây lắp chủ yếu. Dưới đây em sẽ trình bày cụ thể giải pháp xây dựng khu chung cư CT1 Các chỉ tiêu thiết kế Vị trí ô đất quy hoạch: CT1 Diện tích đất xây dựng 2.879 m2 Mật độ xây dựng 33,7 % Tầng cao trung bình 12,4 tầng Diện tích xây dựng 973 m2 Diện tích sàn nhà ở 11.125 m2 Diện tích sàn công cộng 973 m2 Hệ số sử dụng đất 4,1 lần Công trình gồm một khối nhà ở cao 12 tầng. Kích thước của toàn nhà là 52.50x27.30x48.15m. Tầng 1 có diện tích 973m2 trong đó 320m2 dành cho đỗ xe của dân cư trong tòa nhà. Sức chứa của tầng nhằm đảm bảo đủ tiêu chuẩn 3.5m2/hộ. Phầm còn lại quay ra phía đường khu vực rộng 21.25m của tầng 1 dành cho các dịch vụ công cộng. Phần đất không xây dựng trong chỉ giới đường đỏ được dành cho cây xanh và các bãi đỗ xe phân tán. Sức chứa của bãi cục bộ tại khu CT1 là 30 ôtô và 50 xe hai bánh. Giải pháp kiến trúc công trình - Tổ chức không gian khối công trình nhà ở Công trình nhà ở của CT1 được thiết kế có dạng mặt bằng hành lang giữa. Mỗi đơn nguyên gồm 8 căn hộ cùng cao độ, tại tầng 12 có 3 căn hộ thông hai tầng. Các căn hộ mở cửa ra hành lang giữa dẫn ra lõi giao thông đứng gồm 2 thang máy 7 người và 1 thang bộ 1 thang bộ thoát hiểm, 1 phòng kỹ thuật và một phòng đổ rác. - Cơ cấu các căn hộ Các căn hộ trong nhà được phân thành 2 loại để phù hợp với nhiều loại hộ gia đình: hộ cùng cao độ 85m2, hộ cùng cao độ 115m2 và hộ thông hai tầng 180 m2. Căn hộ cùng cao độ 85m2 có các đặc điểm kỹ thuật sau: Diện tích sàn 81~94 m2 Số phòng ngủ: 2 phòng Bếp ăn, phòng khách riêng biệt Bếp ăn và tất cả các phòng ngủ và vệ sinh được tiếp xúc trực tiếp với thiên nhiên Tổ chức công năng và giao thông trong nhà thuận lợi. Căn hộ được đánh giá là có chất lượng sử dụng tốt. Căn hộ cùng cao độ 115m2 có các đặc điểm kỹ thuật sau: Diện tích sàn 113~119 m2 Số phòng ngủ 3 phòng Bếp ăn, phòng khách riêng biệt Bếp ăn và tất cả các phòng ngủ và vệ sinh được tiếp xúc trực tiếp với thiên nhiên Tổ chức công năng và giao thông trong nhà thuận lợi. Căn hộ được đánh giá là có chất lượng sử dụng tốt. Căn hộ thông hai tầng 180m2 có các đặc điểm kỹ thuật sau: Diện tích sàn 175~245 m2 Số phòng ngủ 4 phòng Có phòng làm việc và thư viện gia đình riêng Bếp, phòng ăn và phòng sinh hoạt chung bố trí ở tầng 1 Phòng khách rộng bố trí ở tầng 2 có ban công, cây xanh và có 3 mặt tiếp xúc trực tiếp với thiên nhiên. Bếp ăn và tất cả các phòng ngủ và vệ sinh được tiếp xúc trực tiếp với thiên nhiên - Tổ chức không gian khối dịch vụ công cộng Được thiết kế theo tiêu chuẩn của các cửa hàng được quy định trong TCVN 4319 – 1988 và tiêu chuẩn thiết kế nhà làm việc được quy định trong TCNV 4601 – 1988. Vệ sinh an toàn phòng hỏa được thiết kế theo tiêu chuẩn TCVN 2622 – 1978. Khối dịch vụ công cộng có một lối ra vào quay ra phía đường khu vực rộng 21,25m nhằm thuận tiện cho hoạt động kinh doanh. Các lối vào của khối dịch vụ công cộng đều được bố trí độc lập với lối vào khu vực nhà ở nhằm tránh sự giao cắt phức tạp của các luồng giao thông. Diện tích của sàn dịch vụ công cộng là 340m2. - Hình thức kiến trúc Hình thức kiến trúc được chọn mang phong cách hiện đại. Thành phần ngôn ngữ kiến trúc chủ yếu là các phân vị đứng mạnh mẽ được nhấn thêm bằng phương án màu sắc và chất cảm vật liệu táo bạo. Chất lượng hoàn thiện nội và ngoại thất Nội thất các căn hộ được hoàn thiện theo các chỉ tiêu sau: Nền lát gạch ceramic Tường và trần lăn sơn màu sáng Thiết bị vệ sinh sứ cao cấp Điện, nước, thông tin đi ngầm, intercom Năng lượng, khí đốt đưa đến từng hộ, có lưu kế đo đếm. Nội thất khu vực dịch vụ công cộng được hoàn thiện theo các chỉ tiêu: Nền lát gạch granite Tường và trần lăn sơn màu sáng Thiết bị vệ sinh sứ cao cấp Điện, nước, thông tin đi ngầm, intercom Có các sensor báo khói, báo cháy. Có camera quan sát nối với phòng bảo vệ. Mặt ngoài công trình được hoàn thiện theo các chỉ tiêu: Tường lăn sơn màu sáng Cửa sổ kính. Tại tầng 1 và 2, cửa sổ là các vách kính dày 18mm không có khung. Có đèn spot trang trí. Giải pháp thiết kế kỹ thuật - Hệ thống giao thông nội bộ Phần đất còn lại trong chỉ giới đường đỏ sau khi xây dựng công trình CT1 là 1906m2 dành cho cây xanh, sân chơi, đường nội bộ và bãi đỗ xe. Mặt sân, đường nội bộ và bãi đỗ xe được làm bằng bê tông #200 không cốt dày 150 rải trên lớp lót bê tông gạch vỡ vữa xi măng #50 dày 100. - Cấp điện Hệ thống chiếu sáng công cộng, chiếu sáng bảo vệ và đèn trang trí sân vườn được cấp từ tủ điện tổng trong nhà qua một watt kế riêng. Công suất tiêu thụ của các đèn sân vườn, bảo vệ được tính là 3.5KW/h. - Cấp, thoát nước Trên bãi cỏ trong khuôn viên có bố trí các họng nước để tưới cây. Các họng này được cấp bằng hệ thống ống thép tráng kẽm Æ25 đi ngầm dưới lòng đất. Nguồn nước lấy từ ống Æ50 của hệ thống cấp nước vào nhà. Nước mưa được thu vào các ga 700x700x700, chảy qua hệ thống rãnh có nắp ra hệ thống rãnh nước chung toàn khu dưới lòng đường. - Hệ thống thông tin Tại các góc của ô đất có bố trí 4 loa phát thanh để phục vụ các sinh hoạt cộng đồng toàn ô và phổ biến các thông tin của phường. Giải pháp xây dựng Giải pháp kết cấu lựa chọn là khung bê tông cốt thép toàn khối có lõi cứng. Tải trọng tính toán Tĩnh tải tính toán được xác định theo kết cấu và vạt liệu sử dụng trong công trình, tuân theo TCVN 2737 – 1995. Tĩnh tải: Tĩnh tải bao gồm trọng lượng các vật liệu cấu tạo nên công trình. Thép 7850 kG/m3 Bê tông cốt thép 2500 kG/m3 Khối xây gạch đặc 1800 kG/m3 Khối xây gạch có lỗ 1500 kG/m3 Vữa trát, lát 1800 kG/m3 Hoạt tải: Phòng ngủ, phòng bếp, phòng vệ sinh 150 kG/m2. Phòng khách : 150 kG/m2. Phòng đặt thiết bị thang máy 1000 kG/m2. Phòng kỹ thuật: 500 kG/m2. Sảnh, hành lang, cầu thang : 300 kG/m2. Ban công, lôgia : 400 kG/m2. Siêu thị, cửa hàng: 400 kG/m2. Gara ôtô : 500 kG/m2. Mái bằng BTCT có sử dụng : 150 kG/m2. Mái bằng BTCT không sử dụng : 75 kG/m2. Qui định giảm tải trọng theo tầng được áp dụng theo TCVN- 2737- 95. Tải trọng gió: Tải trọng gió được tính toán theo tiêu chuẩn Việt Nam TCVN 2737 -95 tại Thành phố Hà Nội có W0 = 95 kG/m2 (Vùng II - B ). Với công trình có chiều cao < 40m không kể đến tác dụng của thành phần động của tải trọng gió. Với công trình có chiều cao ³ 40m có kể đến tác dụng của thành phần động của tải trọng gió. Tải trọng động đất: Theo văn bản số 1393 BXD- KHCN ngày 09-8-2001, theo bảng phân cấp công trình điều 3.6 của qui chuẩn xây dựng thì nhà ở cao tầng có chiều cao < 40m thuộc công trình cấp 3 để tính kháng chấn, công trình nhà ở cao từ 40- 60m thuộc công trình cấp 2 để tính kháng chấn. Tần suất tính động đất với 200 năm, 500 năm và 1000 năm. Bảng 28. Bảng tổ hợp nội lực: Tổ hợp tải trọng Tĩnh tải Hoạt tải Gió X - X Gió Y - Y Động đất X - X Động đất Y - Y 1 1.0 1.0 2,3 1.0 0.9 0.9 4,5 1.0 0.9 0.9 6,7 1.0 0.8 1.0 8,9 1.0 0.8 1.0 Thiết kế chọn tổ hợp bất lợi nhất để tính toán cấu kiện. - Giải pháp móng Móng bê tông cốt thép đặt trên hệ thống cọc bê tông cốt thép. Nền móng được dự kiến xử lý bằng cọc bê tông cốt thép có tiết diện 350x350, đóng sâu 37,5m để tối ưu hóa hệ thống kết cấu, giảm giá thành xây lắp. Sức chịu tải đầu cọc Ptt=80 tấn. .( Giải pháp sử lý nền móng trên chỉ giả định, khi TKKTTC sẽ có biện pháp sử lý nền móng phù hợp ) Kết cấu móng (gồm cọc, đài, dầm) dùng BTCT mác 300#. Cốt thép AI, cường độ tính toán: Ra = 2300 kG/cm2. Cốt thép AII, cường độ tính toán: Ra = 2800 kG/cm2. Cốt thép AIII, cường độ tính toán: Ra = 3600 kG/cm2. - Giải pháp kết cấu thân công trình Giải pháp kết cấu lựa chọn là khung bê tông cốt thép toàn khối kết hợp với lõi cứng bê tông cốt thép. Sàn bê tông cốt thép liền khối đổ tại chỗ dày 150mm. Phần thân công trình (gồm cột, dầm , sàn) dùng BTCT mác 300#. Cốt thép AI, cường độ tính toán: Ra = 2300 kG/cm2. Cốt thép AII, cường độ tính toán: Ra = 2800 kG/cm2. Cốt thép AIII, cường độ tính toán: Ra = 3600 kG/cm2. Tường ngăn và bao che sử dụng gạch mác 75#, vữa xi măng mác 50#. Bảng 29. Bảng khối lượng xây lắp chủ yếu dự án khu đô thị mới Trung Văn Stt Hạng mục KL Đơn giá Trước thuế Thuế Sau thuế I CT1 1 Móng (bao gồm cả xử lý nền) 12098 m2 466,667 5,645,733,333 564,573,333 6,210,306,667 2 Phần thân nhà 12098 m2 1,286,667 15,566,093,333 1,556,609,333 17,122,702,667 3 Điện chiếu sáng, chống sét, cấp thoátnước trong nhà 12098 m2 146,667 1,774,373,333 177,437,333 1,951,810,667 Cộng 22,986,200,000 2,298,620,000 25,284,820,000 Chương VII. Đánh giá tác động môi trường 1. Nguồn gây ô nhiễm - Nguồn gây ô nhiễm nước Nguồn gây ô nhiễm nước chủ yếu là nước thải sinh hoạt từ các khu nhà ở và các khu dịch vụ công cộng. Chất thải có chứa: Chất lơ lửng (SS) Chất hữu cơ (BOD, COD) Chất dinh dưỡng (N, P) Vi sinh vật. Ước tính khối lượng nước thải sinh hoạt khoảng 10 l/s. - Nguồn gây ô nhiễm không khí Khói: máy móc thi công gồm nhiều loại máy móc, thiết bị cơ khí, các phương tiện vận tải đốt nhiên liệu chủ yếu là xăng và diesel. Bụi: phát sinh do đào, đắp, vận chuyển đất, vật liệu xây dựng… - Nguồn gây tiếng ồn Tiếng ồn trong giai đoạn thi công xây dung, do máy phát điện dự phòng, sinh hoạt hàng ngày của dân cư gây độ ồn không lớn nên không được xem là nguồn ồn. - Chất thải rắn Phế thải xây dựng và rác thải sinh hoạt của công nhân xây dung, rác thải sinh hoạt của dân cư khu đô thị mới rất nhiều nên cần có biện pháp thu gom và chuyên chở đến nơi quy định. - Khả năng gây cháy nổ Các nguyên nhân gây cháy nổ trong cả hai giai đoạn thi công và khai thác: Tàng trữ nhiên liệu không đúng quy định, quy phạm Tồn trữ các loại rác trong khu vực thi công. Sự cố về thiết bị điện và truyền tải điện. 2. biện pháp quản lý, giải pháp kỹ thuật giảm thiểu và khống chế các tác động tiêu cực. - Phương án xử lý nước thải Nước thải của khu đô thị mới Trung Văn được xử lý qua bể tự hoại ba ngăn xây dựng bên trong công trình hoặc trong ô đất xây dựng ô đất, sau đó theo các tuyến cống thoát nước thải riêng tự chảy về trạm bơm của khu đô thị (dự kiến xây dựng trong khu vực cây xanh kỹ thuật). Từ trạm bơm nước thải được bơm tạm vào hệ thống thoát nước mưa ở bên ngoài ô đất (giai doạn 1) và bơm vào tuyến cống thoát nước bẩn chính (Æ600) để về trạm bơm và trạm xử lý Yên Xá (giai đoạn 2). Nguyên tắc của bể là lắng cặn – phân hủy kỵ khí – lắng cặn. Hiệu quả xử lý đạt hàm lượng chất lơ lửng 65~70% và BOD5 đạt 60~65% - đạt tiêu chuẩn nguồn loại B, có thể bơm trực tiếp ra cống thoát nước khu vực. - Phương án xử lý khí thải Không đốt chất thải trong khu vực dự án. Không tích lũy các chất dễ cháy trong công trường. Không sử dụng động cơ đốt nhiên liệu pha chì. Thường xuyên bảo dưỡng máy móc, thiết bị, nâng cao hiệu suất đốt nhiên liệu. Phun tưới nước thường xuyên lên các nguồn gây bụi. - Phương án khống chế tiếng ồn Sử dụng mái che để giảm thiểu tiếng ồn theo phương thẳng đứng, đối với các loại máy móc cần lắp đặt hệ thống tiêu âm. Giảm thiểu độ rung các máy móc như nền móng của máy phát điện, búa,… bằng phương án sử dụng bê tông chất lượng cao, tăng chiều sâu các rãnh tiêu âm, có đệm cát đển ngăn độ rung. Tại chân đế máy có các đệm đàm hồi để triệt tiêu truyền âm va chạm. - Phương án xử lý chất thải rắn Rác thải thi công được các nhà thầu xây lắp ký hợp đồng với các cơ quan có chức năng thu gom rác chuyển đến nơi quy định. Rác thải sinh hoạt chủ yếu gồm giấy, vỏ PE, PVC, PET, … được thu gom bằng các thùng đựng rác và được ký hợp đồng với các cơ quan có chức năng thu gom rác chuyển đến nơi quy định. Đối với khu vực xây nhà cao tầng cần xây dựng hệ thống thu gom rác từ trên cao xuống bể rác cho từng đơn nguyên Đối với khu vực xây nhà ở thấp tầng có thể giải quyết rác theo 2 phương thức : Đặt các thùng rác nhỏ dọc theo các tuyến đường, khoảng cách giữa các thùng là 100m/thùng. Xe chở rác thu gom theo giờ cố định. Đối với các cơ quan và công trình công cộng, rác được thu gom thông qua hợp đồng trực tiếp với Công ty môi trường đô thị Hà Nội. - Các biện pháp áp dụng phòng chống cháy nổ: Việc lưu trữ nhiên liệu trên công trường phải tuân theo các quy tình quy phạm hiện hành. Thiết kế phòng cháy, chữa cháy đảm bảo các tiêu chuẩn hiện hành. Gas được tập trung tại một kho chung cho toàn khu đô thị mới và có ống dẫn đến từng nhà, kiểm soát bằng các van an toàn. Đảm bảo giao thông thuận tiện cho việc thoát người khi có hỏa hoạn. - Chương trình giám sát chất lượng không khí thực hiện giám sát các thông số: Bụi, COx, NOx, SOx, carburhidro, aldehyd Bố trí một điểm kiểm soát với tần suất kiển tra 1 lần/tháng Chương trình giám sát chất lượng nước thải thực hiện giám sát các thông số: BOD, COD, SS, Colifom Bố trí tại cửa ra đấu nối với hệ thống thoát nước thải của khu vực. Kinh phí giám sát dự kiến: khoảng 6,840,000 đồng/năm Chương VIII. phân tích kinh tế - tài chính - tổng mức đầu tư - nguồn vốn, phương án tài chính của dự án - Các chỉ tiêu hiệu quả tài chính của dự án ( Đã được trình bày trong nội dung nghiên cứu khía cạnh tài chính của dự án) Chương IX. hiệu quả kinh tế - xã hội 1. Về kế hoạch phát triển không gian đô thị Hà Nội Dự án góp phần hoàn thành giai đoạn đầu của kế hoạch xây dựng đô thị mới Tây Nam Hà Nội 201 ha nằm trong kế hoạch phát triển không gian đô thị Hà Nội đến năm 2020 đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt. 2. Về lĩnh vực phát triển nhà ở của Hà Nội Dự án đã đóng góp vào quỹ nhà thành phố được diện tích 120,610m2 sàn nhà ở, 18,774 m2 sàn dịch vụ công cộng. Hệ thống các khu đô thị hiện đại. 3. Về lĩnh vực cải thiện môi trường sống đô thị Hà Nội Đầu tư đồng bộ các khu nhà ở phối hợp với hệ thống HTXH được đầu tư ở giai đoạn tiếp theo sẽ góp phần thiết thực vào việc từng bước nâng cao môi trường sống đô thị Hà Nội đạt tiêu chuẩn của một đô thị hiện đại, văn minh. 4. Đối với Công ty Đầu tư xây dựng Hà Nội: Hoàn thành nhiệm vụ chính trị của Thành phố giao. Tạo việc làm cho CBCNVC của Công ty Đầu tư xây dựng Hà Nội và các đơn vị thành viên. Qua quá trình thực hiện dự án này các CBCNVC của Công ty Đầu tư xây dựng Hà Nội sẽ tích lũy thêm kinh nghiệm; tăng uy tín trên thương trường, nâng cao năng lực để thực hiện tiếp những công trình trọng điểm khác của Thành phố. Chương X. Tiến độ thực hiện, hình thức quản lý dự án 1. Tiến độ thực hiện Giai đoạn phát triển đất đô thị: Đầu tư xây dựng đồng bộ cơ sở hạ tầng kỹ thuật như giao thông, cấp điện, cấp thoát nước, thông tin liên lạc ..v..v.. kể cả đền bù, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ chuyển dịch cơ cấu kinh tế của địa phương. Giai đoạn khai thác đất đô thị: khai thác quỹ đất đã có cơ sở hạ tầng đô thị để xây dựng các công trình kinh doanh (bao gồm nhà ở, cơ quan, cơ quan, dịch vụ và công trình công cộng Thành phố). Giai đoạn chuẩn bị đầu tư: Được tiến hành đến tháng 7 năm 2004 bao gồm các hạng mục công việc sau: Lập qui hoạch tỉ lệ 1/500. Phê duyệt và công bố qui hoạch 1/500 Điều tra xã hội học. Điều tra dân sinh kinh tế, hiện trạng hệ thống đấu nối hạ tầng kỹ thuật. Khảo sát địa chất công trình. Rà phá bom mìn. Lập và trình duyệt báo cáo nghiên cứu khả thi “Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới Trung Văn”. Giai đoạn thực hiện đầu tư: Được tiến hành từ tháng 07 năm 2004 đến tháng 12 năm 2007 bao gồm các hạng mục công việc sau: Làm các thủ tục để được giao đất, đo đạc khu đất, cắm mốc giới. Đền bù giải phóng mặt bằng. Chuẩn bị mặt bằng xây dựng. Thiết kế kỹ thuật thi công- Tổng dự toán. Thẩm định+phê duyệt TKKTTC+TDT Bảng 30. Bảng tiến độ thực hiện dự án Hoàn thành bàn giao, kết thúc giai đoạn thực hiện đầu tư. Giai đoạn kết thúc, bàn giao đưa dự án vào khai thác: Dự án được kết thúc vào tháng 12 năm 2007 và nghiệm thu bàn giao đưa vào sử dụng khai thác từ tháng 1 năm 2008. 2. hình thức quản lý thực hiện dự án Chủ đầu tư (công ty cổ phần - đầu tư xây dựng hà nội) là một doanh nghiệp nhà nước cổ phần, đã có nhiều năm hoạt động trong lĩnh vực xây dựng, đã thực hiện nhiều công trình và dự án lớn có hiệu quả. - chủ đầu tư có năng lực chuyên môn phù hợp về đầu tư, quản lý và kinh doanh nhà ở. - chủ đầu tư có đủ năng lực tài chính để triển khai dự án. theo các báo cáo, chủ đầu tư có thể huy động lượng vốn để đầu tư toàn bộ dự án nhờ vốn tự có, vốn huy động từ các khách hàng và một số các nguồn khác, không vay tín dụng. - chủ đầu tư có đội ngũ cán bộ chuyên môn cao có thể tổ chức quản lý thực hiện dự án. do đó, khi thực hiện dự án, chủ đầu tư có thể giám sát chặt chẽ được việc xây dựng về chất lượng và giá thành. Từ những điều kiện đó, đề nghị được chọn hình thức tự thực hiện dự án