Luận án Ðịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại các doanh nghiệp đầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở

áp lý, vật chất và tài chính; ðồng thời thực hiện phân tích chi phí xác ñịnh chi phí của dự án nhà ở TMXDM. + Căn cứ vào thông tin thị trường ñược thu thập ñược, thực hiện phân tích ñánh giá mức cầu của thị trường ñể từ ñó làm căn cứ cho việc ñịnh mức giá. + Phân tích các nhân tố ảnh hưởng ñến giá nhà ở TMXDM cần ñịnh giá ñể lựa chọn biến phục vụ cho việc xây dựng hàm hồi quy ñịnh giá. + Phân tích và so sánh mức giá của các dự án tương ñồng và các các ñối thủ cạnh tranh, ñể làm cơ sở cho việc xác ñịnh mức giá ñáp ứng ñược khả năng cạnh tranh trên thị trường. - Giai ñoạn 4: Lựa chọn phương pháp xác ñịnh giá: Công việc chính của giai ñoạn này là thực hiện ñịnh giá nhà ở TMXDM theo phương pháp ñã lựa chọn, ñể từ ñó xác ñịnh giá cho nhà ở của dự án. - Giai ñoạn 5: Xác ñịnh giá lần cuối cùng: ðây là giai ñoạn cuối cùng trong quy trình xác ñịnh giá; căn cứ vào mức giá ñược xác ñịnh ở giai ñoạn 4 và các thông tin thị trường thực hiện ñiều hoà các yếu tố và ñưa ra mức giá cuối cùng cho nhà ở thương mại xây dựng mới cần tính giá. Việc tổ chức ñịnh giá nhà ở TMXDM tại thời ñiểm này là quan trọng nhất trong ba thời ñiểm ñịnh giá, bởi vì mức giá bán ñược xác ñịnh thời ñiểm này sẽ quyết ñịnh ñến số lượng căn hộ bán ñược, cũng như việc ñáp ứng mục tiêu lợi nhuận của doanh nghiệp ở mức nào. Thực tế nghiên cứu cho thấy, mức giá ñược doanh nghiệp ñịnh giá tại thời ñiểm 144 này phần lớn là thấp hơn so với giá giao dịch bình quân trên thị trường, mặc dù mức giá ñó ñược thị trường chấp nhận nhưng mục tiêu tối ña hóa lợi nhuận của doanh nghiệp lại không ñược cải thiện. ðối với những doanh nghiệp thuê tổ chức ñộc lập ñịnh giá thì có mức giá bán sát với mức giá giao dịch bình quan trên thị trường hơn, nhưng cũng không ít dự án có mức giá bán cao hơn mức giá giao dịch bình quân trên thị trường, phần lớn là do phương pháp và quy trình ñịnh giá ñược các tổ chức này ứng dụng chưa thực sự phù hợp với thị trường, cũng như sự am hiểu về nội tại doanh nghiệp. Vì vậy, việc doanh nghiệp chủ ñộng tổ chức ñịnh giá và có sự thẩm ñịnh lại sẽ phù hợp và hiệu quả hơn. Bước 6: Tổ chức thẩm ñịnh ñộc lập Từ kết quả ñịnh giá ñược ñề xuất của Tổ/Bộ phận ñịnh giá, doanh nghiệp cần thiết phải thẩm ñịnh lại ñể có thêm cơ sở cho việc quyết ñịnh mức giá bán. Việc tổ chức thẩm ñịnh tại bước này ñược thực hiện như bước 3 của quy trình ñề xuất này. Tuy nhiên mục tiêu của bước này có sự khác biệt ở chỗ, việc thẩm ñịnh mức giá này ñảm cần trọng tâm hướng theo thị trường, ñảm bảo sự chấp thuận của thị trường nhưng ñạt ñược mục tiêu lợi nhuận của doanh nghiệp. Trên thực tế hầu hết các doanh nghiệp ñều không thực hiện thẩm ñịnh lại mức giá ñã ñịnh, dẫn ñến thiếu có sự phản biện, mang tính chủ quan duy ý trí của bản thân doanh nghiệp. ðiều này làm cho mức giá doanh nghiệp ñịnh giá ñều có sự chênh lệch khá cao so với giá bình quân giao dịch trên thị trường. Bước 7: Quyết ñịnh giá bán nhà ở TMXDM tại thời ñiểm ñược phép bán Cũng giống như bước 4 của quy trình tổ chức ñịnh giá này, Giám ñốc doanh nghiệp sẽ quyết ñịnh mức giá bán nhà ở TMXDM tại dự án căn cứ trên mức giá ñược ñề xuất từ Tổ/Bộ phận ñịnh giá và mức giá ñược thẩm ñịnh. Bước 8: Tổ/Bộ phận ñịnh giá tại thời ñiểm dự án hoàn thành Thực chất của bước này là doanh nghiệp ñưa các thông số thực tế ñã phát sinh trong quá trình xây dựng dự án ñể Tổ/Bộ phận ñịnh giá ñiều chỉnh cho phù hợp. Tuy nhiên bước này có thể chia việc thực hiện ra thành 2 tình huống: - Nếu trong trường hợp dự án ñã bán ñược trên 90% tổng số căn hộ của dự án, thì việc ñịnh giá tại bước này không còn nhiều ý nghĩa cho doanh nghiệp. Do vậy trong trường hợp này Tổ/Bộ phận ñịnh giá của doanh nghiệp chỉ cần bổ sung thêm các thông tin thực tế phát sinh ñể xác ñịnh lại mức giá ñể làm căn cứ và cơ sở cho việc ñưa ra mức giá mới cho các căn hộ còn lại. 145 - Trường hợp dự án còn tồn số lượng căn hộ từ 50% trở lên thì ñòi hỏi Tổ/Bộ phận ñịnh giá của doanh nghiệp phải tiến hành ñinh giá lại theo ñầy ñủ các bước nhằm ñịnh giá lại mức giá bán cho phù hợp với chi phí thực tế cũng như sự biến ñộng và xu thế của thị trường ñể ñáp ứng mục tiêu của doanh nghiệp. Bước 9: Tổ chức thẩm ñịnh ñộc lập Doanh nghiệp sẽ chỉ áp dụng bước này khi doanh nghiệp phải ñịnh giá lại cho trường hợp số lượng căn hộ chưa bán ñược chiếm từ 50% trở lên. Cách thức tổ chức thẩm ñịnh ñươc thực hiện như bước 3 và bước 6 của quy trình ñịnh giá này. Bước 10: Quyết ñịnh mức giá tại thời ñiểm dự án hoàn thành Cũng giống như các bước 4 và bước 7, việc quyết ñịnh mức giá bán tại thời ñiểm này cũng do Giám ñốc doanh nghiệp thực hiện dựa trên các cơ cơ sở chính là mức giá do Tổ/Bộ phận ñịnh giá ñề xuất và kết quả thẩm ñịnh giá của tổ chức ñộc lập. • ðiều kiện áp dụng: ðể các DNðTXD&KD nhà ở áp dụng một cách có hiệu quả quy trình tổ chức ñịnh giá có hiệu quả cao nhất, doanh nghiệp cần ñáp ứng ñược một số ñiều kiện cơ bản sau: - Thay ñổi về mặt quan ñiểm của Lãnh ñạo doanh nghiệp: Từ thực tế nghiên cứu cho thấy, việc tổ chức ñịnh giá theo quy trình và mô hình nào phụ thuộc phần lớn quan ñiểm của người ñứng ñầu doanh nghiệp. ðặc biệt là các doanh nghiệp thuộc nhóm áp dụng quy trình ñịnh giá số 1 và số 4, những người lãnh ñạo doanh nghiệp thuộc các nhóm này hoàn toàn không tin tưởng vào bộ phận ñịnh giá của doanh nghiệp, hoặc là bản thân người ñứng ñầu trực tiếp ñịnh giá, hoặc là thuê một tổ chức ñộc lập. Vì vậy, người ñứng ñầu doanh nghiệp cần thay ñổi quan ñiểm theo hướng sẽ xây dựng một bộ phận ñịnh giá nhà ở TMXDM một cách chuyên nghiệp. - Doanh nghiệp có ñội ngũ nhân sự có trình ñộ và ñáp ứng ñược yêu cầu: Từ nội dụng của quy trình ñịnh giá cho thấy, chất lượng cán bộ làm công tác ñịnh giá sẽ ảnh hưởng rất lớn ñến kết quả ñịnh giá. Mặc dù có sự thẩm ñịnh lại giá, nhưng kết quả ñịnh giá do Tổ/Bộ phận ñịnh giá sẽ phải là yếu tố chính giúp cho người ñứng ñầu doanh nghiệp ra quyết ñịnh. Nếu chất lượng cán bộ làm công tác ñịnh giá không ñảm bảo, vô hình dung sẽ làm cho doanh nghiệp tốn thêm chi phí khi tổ chức ñịnh giá theo quy trình này mà chất lượng ñịnh giá không ñược thay ñổi. - Doanh nghiệp cần có hệ thống cơ sở dữ liệu ñủ lớn ñể phục vụ cho công tác ñịnh giá: ðể ñáp ứng mục tiêu cho Tổ/Bộ phận ñịnh giá của doanh nghiệp tổ chức công tác ñịnh giá ñáp ứng ñược yêu cầu và ñòi hỏi ñặt ra, thì doanh nghiệp cần phải ñáp ứng 146 ñược yêu cầu về mặt cơ sở hạ tầng cũng như cơ sở dữ liệu về thông tin ñể khai thác và ứng dụng cho việc ñịnh giá. - Doanh nghiệp phải lựa chọn ñược tổ chức ñịnh giá ñộc lập có chất lượng và phù hợp với ñiều kiện của doanh nghiệp: Kết quả thẩm ñịnh giá của một tổ chức ñịnh giá ñộc lập là một trong 2 cơ sở quan trọng nhất ñể doanh nghiệp ñưa ra mức giá bán. Vì vậy doanh nghiệp cần tìm kiếm và hợp tác với tổ chức ñịnh giá có chất lượng, có phương pháp ñịnh giá phù hợp với ñiều kiện tại Việt Nam, am hiểu về ñiều kiện và mục tiêu kinh doanh của doanh nghiệp. 5.3 Một số kiến nghị Ban hành quy ñịnh về mức phí dịch vụ ñối với các loại nhà ở chung cư thương mại xây dựng mới Bản chất của ñịnh giá nhà ở TMXDM tại các DNðTXD&KD nhà ở cũng giống như việc xác ñịnh giá bán cho các sản phẩm khác, ñó là toàn bộ chi phí cấu thành lên nhà ở ñều ñược tính trong giá bán. Tuy nhiên, các khoản chi phí dịch vụ ñối với các căn hộ TMXDM hiện nay chưa có những quy ñịnh cụ thể về những khoản chi phí nào các doanh nghiệp ñược phép thu, các khoản chi phí nào không ñược phép thu và mức thu sàn, trần cho các loại chi phí ñó. Nếu Nhà nước có những văn bản quy ñịnh cụ thể về các loại phí dịch vụ mà khách hàng sẽ phải trả, cũng như mức sàn và mức trần về các loại phí ñó sẽ giúp cho các doanh nghiệp có thể ñưa ra các lựa chọn về giá bán căn hộ cho khách hàng ngay từ khi khách hàng ký hợp ñồng mua căn hộ. Cụ thể, ñối với những dịch vụ cố ñịnh khách hàng chắc chắn phải sử dụng và mức phí chỉ biến ñộng trong khung giá của Nhà nước quy ñịnh thì doanh nghiệp hoàn toàn có thể ñịnh giá bán căn hộ ñã bao gồm các khoản phí dịch vụ ñó, khách hàng sẽ không phải trả trong suốt quá trình ở, thực chất ñây là việc thu trước các khoản chi phí này ñể ñảm bảo tính minh bạch về giá dịch vụ ñó. Khi ñó khách hàng có thể lựa chọn các phương án, hoặc là thanh toán trước một số dịch vụ ñã ñược tính vào giá bán căn hộ, hoặc là lựa chọn trả sau các khoản chi phí ñó. ðây có thể ñược coi là một trong các giải pháp về marketing của các doanh nghiệp khi triển khai bán căn hộ. Bên cạnh ñó, khi có quy ñịnh cụ thể về các khoản phí dịch vụ doanh nghiệp ñược phép thu, và các khoản phí dịch vụ không ñược thu sau khi khách hàng vào ở sẽ giúp cho doanh nghiệp có căn cứ rõ ràng khi ñịnh giá nhà ở TMXDM, ñặc biệt là nhà ở TMXDM cho thuê. Vì vậy, Bộ Xây dựng cùng với các ñịa phương cần có những quy ñịnh rõ ràng về các khoản phí dịch vụ các doanh nghiệp ñược phép thu của khách hàng, cũng như ban 147 hành mức trần về phí, lệ phí áp dụng cho từng ñịa phương, khu vực ñể các DNðTXD&KD nhà ở có căn cứ khi ñịnh giá nhà ở TMXDM. Xây dựng trung tâm lưu trữ cung cấp thông tin quốc gia về bất ñộng sản nói chung và nhà ở TMXDM nói riêng Từ thực tế nghiên cứu của luận án cho thấy, một trong những ñiều kiện quan trọng nhất ñể giúp cho hoạt ñộng ñịnh giá nhà ở TMXDM tại các DNðTXD&KD nhà ở ñạt mục tiêu là cơ sở hệ thống dữ liệu ñủ lớn, chính xác và ñầy ñủ. Bên cạnh ñó số liệu thông kê ñầy ñủ và chính xác sẽ giúp cơ quan quản lý nhà nước nắm rõ về tình hình nhà ở, thị trường bất ñộng sản ñể từ ñó có ñịnh hướng, dự báo cũng như ñề xuất các cơ chế chính sách ñiều hành thị trường phát triển. Hiện nay cơ sở dữ liệu thông tin về lĩnh vực nhà ở và thị trường bất ñộng sản mỗi sở ngành ñều có thông kê tổng hợp riêng, mỗi doanh nghiệp ñầu tư xây dựng và kinh doanh nhà ở tiến hành thống kê và lưu trữ riêng không liên thông và thống nhất với nhau. Thực tế cho thấy các phương tiện truyền thông cũng như các doanh nghiệp nếu có nhu cầu sử dụng thông tin hầu như dựa khá nhiều vào các báo cáo, phân tích cũng như nhận ñịnh thị trường, nhất là vào dịp cuối mỗi quí của một số công ty cung cấp dịch vụ bất ñộng sản nước ngoài như CBRE, Savills Vietnam, Colliers International hay Knight Frank Vietnam. ðiều này dẫn ñến các thông tin làm căn cứ cho công tác ñịnh giá của doanh nghiệp không ñầy ñủ và không thể chủ ñộng trong việc khai thác thông tin kịp thời phục vụ cho nhu cầu của doanh nghiệp. Do vậy, việc thành lập trung tâm thông tin quốc gia chuyên nghiệp ñể thu thập dữ liệu, và cung cấp thông tin cho các DNðTXD&KD nhà ở phụ vu công tác ñịnh giá nói riêng và là cơ sở cho việc dự báo và ñánh giá thị trường của các cơ quan quản lý nhà nước nói chung là cần thiết và cấp bách. Ban hành quy ñịnh chuẩn hóa công ty tư vấn và thẩm ñịnh giá bất ñộng sản tại Việt Nam ðể có thể ñưa ra ñược mức giá nhà ở TMXDM vừa ñáp ứng ñược mục tiêu tối ña hóa lợi nhuận của doanh nghiệp, vừa ñáp ứng ñược mục tiêu ñược thị trường chấp nhận. Các DNðTXD&KD nhà ở cần phải tiến hành thuê các tổ chức thẩm ñịnh giá ñể thẩm ñịnh lại mức giá do doanh nghiệp ñã ñịnh giá (theo như quy trình do luận án ñề xuất tại mục 5.2.5 của luận án) ñể ñảm bảo tính khách quan và chính xác. Thực tế nghiên cứu cho thấy cũng có một số DNðTXD&KD nhà ở ñã thuê các công ty ñịnh giá ñộc lập ñể thẩm ñịnh hoặc ñịnh giá toàn bộ cho dự án của công ty. Các 148 công ty tư vấn và thẩm ñịnh giá BðS ñang hoạt ñộng trên thị trường hiện nay chủ yếu là các doanh nghiệp của nước ngoài, hoạt ñộng dựa trên kinh nghiệm và sử dụng quy trình và phương pháp ñã ñược áp dụng thành công tại nước ngoài. Mặc dù các doanh nghiệp này hoạt ñộng mang tính chuyên nghiệp cao, có bề dầy kinh nghiệm trong ñịnh giá và thẩm ñịnh giá, tuy nhiên từ thực tế nghiên cứu cho thấy, mức giá do các tổ doanh nghiệp tư vấn và thẩm ñịnh giá này thực hiện vẫn có sự chênh lệch khá lớn so với mức giá giao dịch trên thị trường, bởi vì các phương pháp ñịnh giá ñược các doanh nghiệp này áp dụng chưa ñược Việt Nam hóa cho phù hợp với thị trường Việt Nam. Bên cạnh ñó, cũng có một số doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực BðS cũng cung cấp dịch vụ này, nhưng thực tế các doanh nghiệp này chưa có ñủ ñiều kiện cả về cơ sở vật chất, cơ sở dữ liệu thông tin cũng như yếu tố con người ñể ñáp ứng ñược yêu cầu của khách hàng tư vấn. Do vậy, ñể tránh ñược những rủi ro cho các doanh nghiệp và khách hàng khi sử dụng dịch vụ tư vấn và thẩm ñịnh giá BðS, Nhà nước cần ban hành quy ñịnh cụ thể ñể chuẩn hóa các công ty tư vấn và thẩm ñịnh giá BðS, từ ñiều kiện ñể thành lập, ñăng ký quy trình và phương pháp ñịnh giá cũng như trách nhiệm của các công ty này ñối với việc tư vấn và thẩm ñịnh giá BðS của mình ñối với khách hàng. KẾT LUẬN CHƯƠNG 5 Từ những vấn ñề còn tồn tại ñối với vấn ñề ñịnh giá nhà ở TMXDM ñã ñược trình tại chương 4, tại chương này luận án ñã tập trung ñưa ra các giải pháp nhằm hoàn thiện các vấn ñề ñã ñược nêu ra. Với 5 nhóm giải pháp ñược luận án ñề xuất nhằm hướng tới các vấn ñề còn tồn tại của ñịnh giá nhà ở TMXDM, trong ñó giải pháp ñề xuất áp dụng mô hình Hedonic ñể xây dựng hàm hồi quy ñịnh giá ñã ñược luận án trình bầy chi tiết và tiến hành xây dựng hàm hồi quy với hơn 300 mẫu khảo sát và có sự kiểm ñịnh ñể ñảm bảo hàm hồi quy ñược xây dựng có căn cứ khoa học. 149 KẾT LUẬN Hoàn thiện việc ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại các doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà sẽ góp phần làm lành mạnh hóa thị trường nhà ở nói riêng và thị trường BðS nói chung. ðồng thời sẽ giúp cho doanh nghiệp xác ñịnh ñược mức giá bán phù hợp với mục tiêu kinh doanh của doanh nghiệp, có căn cứ khoa học và cũng ñảm bảo mục tiêu là ñược thị trường chấp nhận. ðề tài “ðịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới ở các doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở” ñã tập trung nghiên cứu hoạt ñộng ñịnh giá tại các doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở tại Việt Nam, qua ñó bổ sung thêm tài liệu vào hệ thống các công trình nghiên cứu liên quan ñến ñịnh giá nhà ở nói riêng và ñịnh giá BðS nói chung. Qua quá trình nghiên cứu, luận án ñã trả lời ñược các câu hỏi nghiên cứu ñã ñược ñặt ra. Cụ thể: Thứ nhất, từ kết quả nghiên cứu cho thấy, giá nhà ở TMXDM ñược các DNðTXD&KD nhà ở ñịnh giá phần nào ñã ñáp ứng ñược mục tiêu của doanh nghiệp dưới góc ñộ về mặt kinh tế khi mức giá ñược xác ñịnh ñã bao gồm mức lợi nhuận kỳ vọng của doanh nghiệp; phần lớn các sản phầm nhà ở TMXDM tại các thời ñiểm ít có biến ñộng của thị trường ñều có mức tiêu thụ trên 90%, ñiều ñó thể hiện mức giá nhà ở TMXDM do DNðTXD&KD ñịnh giá ñược thị trường chấp nhận. Tuy nhiên, mức giá bán nhà ở TMXDM do các DNðTXD&KD nhà ở ñịnh giá còn có khoảng cách khá cao so với mức giá bình quân giao dịch thành công trên thị trường cho chính dự án ñó của doanh nghiệp, ñiều ñó dẫn ñến mục tiêu tối ña hóa lợi nhuận của doanh nghiệp chưa ñược ñảm bảo. Bên cạnh ñó, còn nhiều dự án nhà ở TMXDM không bán ñược nhà, bởi nhiều lý do nhưng lý do cơ bản là mức giá do DNðTXD&KD nhà ở ñưa ra chưa phù hợp với nhu cầu tại thời ñiểm bán nhà, cũng như mức giá ñược ñịnh giá chưa tính hết ñến các yếu tố ảnh hưởng ñến giá nhà của doanh nghiệp mình ñể có sự ñiều chỉnh cho phù hợp. Thứ hai, trong quá trình tổ chức ñịnh giá nhà ở TMXDM các DNðTXD&KD nhà ở ñã có tính ñến một số yếu tố ảnh hưởng ñến giá nhà TMXDM như vị trí nhà, tiện ích dịch vụ cung cấp, hệ số tầng, chất lượng căn hộ tuy nhiên các yếu tố này ñược tính khi ñịnh giá dưới dạng các hệ số ñiều chỉnh, các hệ số ñiều chỉnh này ñược xác ñịnh dựa trên kinh nghiệm và ý kiến chủ quan của người ñịnh giá. Do vậy, việc xác ñịnh những nhân tố nào ảnh hưởng ñến giá nhà ở TMXDM và mức ñộ ảnh hưởng của các nhân tố ñó ñến giá nhà chưa ñược các DNðTXD&KD nhà ở thực hiện ñảm bảo có căn cứ khoa học. Thứ ba, từ những vấn ñề tồn tại trong quá trình ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới ñã ñược chỉ ra, luận án ñã ñề xuất ứng dụng mô hình Hedonic cho ñịnh giá nhà 150 ở thương mại xây dựng mới. Luận án ñã mô tả và giới thiệu một cách ñầy ñủ các nội dung cơ bản của mô hình, ñặc biệt là việc ứng dụng mô hình Hedonic trên thế giới, từ ñó luận án ñã tổng hợp và xác ñịnh ñược các yếu tố (các biến) thường ñược sử dụng nhiều nhất khi ứng dụng mô hình Hedonic ñể ñịnh giá nhà ở, ñây là cơ sở quan trọng trong việc xác ñịnh các biến ñể ứng dụng trong việc xây dựng mô hình ñịnh giá tại Việt Nam. Bằng việc sử dụng dữ liệu từ việc khảo sát 300 căn hộ tại TP. Hà Nội, luận án ñã sử dụng phương pháp Enter và phương phương pháp Stepwise ñể xây dựng mô hình ñịnh giá áp dụng cho nhà ở chung cư thương mại xây dựng mới. Qua quá trình nghiên cứu luận án ñã xác ñịnh ra ñược 5 yếu tố và hệ số ảnh hưởng ñến giá nhà ở chung cư xây dựng mới tại ñịa bàn TP. Hà Nội, ñó là (1) Khoảng cách từ trung cư ñến trung tâm thành phố; (2) Giá thành của chung cư; (3) Khoảng cách từ trung cư ñến trung tâm mua sắm; (4) Tình hình an ninh ở khu vực chung cư và (5) Môi trường sinh thái của khu vực chung cư. Thứ tư, từ kết quả ñánh giá thực trạng công tác ñịnh giá nhà ở TMXDM tại các DNðTXD&KD nhà ở, luận án ñã ñưa ra quan ñiểm ñối với ñịnh giá nhà ở TMXDM và ñề xuất 5 nhóm giải pháp ñể hoàn thiện và khắc phục những vấn ñề tồn tại ñã ñược nêu ra. Trong ñó, ñồng thời với ñề xuất áp dụng mô hình Hedonic ñể xây dựng hàm hồi quy ñịnh giá nhà ở TMXDM, luận án ñã ñề xuất xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu ñể phục vụ cho việc xây dựng hàm hồi quy ñịnh giá cho các loại nhà tại các ñịa bàn khác nhau, cũng như hoàn thiện công tác tổ chức ñịnh giá, quy trình ñịnh giá và xây dựng ñội ngũ nhân sự ñịnh giá nhà ở TMXDM cho các DNðTXD&KD nhà ở. Những giải pháp này là cơ sở ñể các DNðTXD&KD nhà ở nghiên cứu ứng dụng nhằm mục tiêu hoàn thiện và khắc phục những vẫn ñề còn tồn tại trong hoạt ñộng ñịnh giá nhà ở thương mại. Cùng với các nhóm giải pháp ñưa ra, luận án cũng ñã kiến nghị 3 vấn ñề liên quan ñến ban hành quy ñịnh về phí dịch vụ căn hộ, chuẩn hóa các công ty tư vấn và thẩm ñịnh giá và xây dựng trung tâm quốc gia về lưu trữ cung cấp thông tin BðS ñể tạo ñiều kiện cho các DNðTXD&KD nhà ở thuận lợi và tự hoàn thiện công tác ñịnh giá nhà ở TMXDM của mình. 151 DANH MỤC CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU KHOA HỌC ðà ðƯỢC CÔNG BỐ CÓ LIÊN QUAN ðẾN ðỀ TÀI NGHIÊN CỨU CỦA LUẬN ÁN STT Loại hình nghiên cứu Tên công trình nghiên cứu Nơi xuất bản 1. Bài báo ðề xuất hoàn thiện quy trình xác ñịnh giá BðS nhà ở Tạp chí Thông tin và dự báo kinh tế - xã hội 2. Bài báo Xây dựng mô hình hệ thống cơ sở dữ liệu cho công tác ñịnh giá bất ñộng sản Tạp chí Kinh tế và Phát triển 3. Bài báo Ứng dụng mô hình Hedonic cho ñịnh giá nhà chung cư thương mại xây dựng mới - nghiên cứu tình huống tại TP. Hà Nội Tạp chí Thông tin và dự báo kinh tế - xã hội 4. Kỷ yếu HTKH Ứng dụng mô hình Hedonic cho ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới - nghiên cứu tình huống tại TP. Hà Nội Hội thảo khoa học về quản trị tại ðH Kinh tế ðà Nẵng. 152 TÀI LIỆU THAM KHẢO Tài liệu Tiếng Việt [1] Ban VËt gi¸ ChÝnh phñ, (2003), C¬ së khoa häc vµ thùc tiÔn thÈm ®Þnh gi¸ cña c¸c n−íc, Nhµ xuÊt b¶n Giao th«ng vËn t¶i, Hµ Néi [2] B¸o c¸o ngµnh bÊt ®éng s¶n ViÖt Nam 2009, 2010, 2011-VNR [3] Nguyễn Thị Bàng, (2009), Thị trường bất ñộng sản Việt Nam dưới ảnh hưởng của khủng hoảng tài chính thế giới, ñề tài nghiên cứu khoa học cấp cơ sở. [4] Nguyễn Ngọc Bình, (2008), Tín dụng bất ñộng sản của các ngân hàng thương mại trên ñịa bàn TP.HCM – Thực trạng và giải pháp, Luận văn Thạc sĩ. [5] Bé Tµi chÝnh, (2004), Th«ng t− sè 114/2004/TT-BTC ngµy 26/11/2004, H−íng dÉn thi hµnh NghÞ ®Þnh 188/2004/N§-CP ngµy 16/11/2004 vÒ ph−¬ng ph¸p x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt vµ khung gi ¸c¸c lo¹i. [6] Bé tµi nguyªn vµ m«i tr−êng, (2001), ch−¬ng tr×nh hîp t¸c ViÖt Nam – Thôy ®iÓn vÒ ®æi míi hÖ thèng ®Þa chÝnh: §Þnh gi¸ quyÒn sö dông ®Êt vµ bÊt ®éng s¶n, Hµ Néi. [7] Bộ Xây dựng, (2011), Chiến lược phát triển nhà ở Quốc gia ñến năm 2020 tầm nhìn 2030. [8] Hoµng V¨n C−êng, (2006), ThÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n, Nhµ xuÊt b¶n x©y dùng. [9] Hoàng Văn Cường (Chủ biên), Nguyễn Minh Ngọc, Nguyễn Thế Phán, (2006), Thị trường BðS, Nhà xuất bản Xây dựng – Hà Nội. [10] ChÝnh phñ n−íc Céng hßa xH héi chñ nghÜa ViÖt Nam, (1994), NghÞ ®Þnh sè 61-CP ký ngµy 5/7/1994 cña ChÝnh phñ vÒ mua b¸n vµ kinh doanh nhµ ë vµ c¸c v¨n b¶n söa ®æi bæ sung cã liªn quan. [11] ChÝnh phñ n−íc Céng hßa xH héi chñ nghÜa ViÖt Nam, (2004), NghÞ ®Þnh 188/2004/N§-CP ngµy 16/11/2004 vÒ ph−¬ng ph¸p x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt vµ khung gi¸ c¸c lo¹i. [12] Chính phủ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, (2010), Nghị ñịnh 71/2010/Nð-CP ngày 23/06/2010. [13] Chuyên ñề, (2007), Xác ñịnh giá bất ñộng sản, Công ty ðầu tư tài chính Hà Nội. [14] PGS-TS §ç H÷u, TS NguyÔn §×nh Bång, (2005), Qu¶n lý ®Êt ®ai vµ bÊt ®éng s¶n ®« thÞ, Nhµ xuÊt b¶n x©y dùng. [15] NguyÔn Minh Hoµng, (2006), Nh÷ng nguyªn lý c¬ b¶n trong x¸c ®Þnh gi¸ trÞ tµi s¶n vµ gi¸ trÞ doanh nghiÖp, Nhµ xuÊt b¶n tµi chÝnh. [16] Trần Quốc Hùng, (2006), “Các phương pháp ñịnh giá bất ñộng sản”, Tạp chí Kinh tế phát triển số 161. 153 [17] Lª Thanh KhuyÕn, (2001), “Bµn vÒ c¬ së lý luËn vµ khoa häc trong viÖc tæ chøc vµ qu¶n lý thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n ë ViÖt Nam”, Tạp chí Phát triển kinh tế TPHCM số 254. [18] NguyÔn M¹nh Hïng, TrÇn v¨n Träng, Lý H−ng Thµnh, Bïi H÷u Phª (2009), Ph−¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n, øng dông lý thuyÕt vÞ thÕ – ChÊt l−îng, nghiªn cøu cña nhãm nghiªn cøu tr−êng ®¹i häc Kinh tÕ TP.HCM. [19] Quèc héi n−íc céng hßa xH héi chñ nghÜa ViÖt Nam (2002), Ph¸p lÖnh gi¸ 2002. [20] Quèc héi n−íc céng hßa xH héi chñ nghÜa ViÖt Nam (2002), LuËt ®Êt ®ai n¨m 2003. [21] Quèc héi n−íc céng hßa xH héi chñ nghÜa ViÖt Nam (2002), LuËt kinh doanh bÊt ®éng s¶n. [22] PGS.TS Dương Thị Bình Minh, PGS.TS Dương ðình Thành, PGS.TS Phan Thị Bích Nguyệt (2010), “Nhà ở thương mại tại TPHCM nhìn từ khía cạnh chính sách giá cả”, Tạp chí phát triển kinh tế, số 256. [23] L−u V¨n Nghiªm (2000), ThÈm ®Þnh gi¸ B§S ë ViÖt Nam – Thùc tr¹ng vµ gi¶i ph¸p, §Ò tµi nghiªn cøu cÊp Bé. [24] Hoàng Trọng & Chu Nguyễn Mộng Ngọc, (2008), Phân tích dữ liệu nghiên cứu với SPSS, NXB Hồng ðức - 2008. [25] Bùi Ngọc Tuân, (2007), “ ðịnh giá bất ñộng sản”, Tạp chí Công nghiệp số 162. [26] ðoàn Văn Trường, (1999), Các phương pháp thẩm ñịnh giá BðS, nhà xuất bản Khoa học kỹ thuật – HN. [27] TS. Nguyễn Ngọc Vinh, (2008), Hoàn thiện các phương pháp thẩm ñịnh giá trị ñất ñai ở Việt Nam, ðề tài khoa học cấp bộ - Trường ñại học Kinh tế TP.HCM. [28] TS. Nguyễn Ngọc Vinh, (2011), “Nhân tố chính sách tác ñộng ñến giá nhà ở, nghiên cứu tình huống tại Việt Nam”, Tạp chí Phát triển kinh tế, số 254. [29] ThS. Võ ðức Hoàng Vũ, (2010), “Tác ñộng của khung giá ñất và thuế ñất ñến thị trường nhà ñất và ñời sống người dân TP.HCM”. ðề tài khoa học cấp bộ– Trường ðại học Kinh tế TPHCM [30] PGS-TS Bïi V¨n Yªm, (1999), Ph−¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ s¶n phÈm x©y dùng, Nhµ xuÊt b¶n x©y dùng. Tài liệu Tiếng Anh [31] Adair, A.S., Berry, J. N& McGreal, W. S. (1996). “Hedonic modeling, housing submarkets and residential valuation”, Journal of Property Research. [32] Adair, A. S., Greal, S., Smyth, A, Cooper, J. & Ryley, T. (2000). “House prices and accessibility: The testing of relationships within the Belfast urban area”, Housing Studies, vol1. 154 [33] Ball, M. (1973), Recent empirical work of the determinants of relative house prices, Urban Studies. [34] Bartik, T. J. (1987), “The estimation of demand parameters in hedonic price models”, Journal of Political Economy. [35] Benson, E. D., Hansen, J. L., Schwartz, A. L. & Smersh, G. T. (1998), “Pricing residential amenities:The value of a view”, Journal of Real Estate Finance and Economics. [36] Bloomquist, G. & Worley, L. (1981), “Hedonic prices, demands for urban housing attributes and benefit estimates”, Journal of Urban Economics. [37] Bourassa, S. C. & Peng, V. S. (1999). Hedonic prices and house numbers: The influence of feng shui, International Real Estate Review. [38] Brown, G. M. & Pollakowski, H. O. (1977), Economics valuation of shoreline, The Review of Economics and Statistics. [39] Bo, G. E. P. & Cox, D. R. (1964), “An analysis of transformation”, Journal of the Royal Statistical Society Series B. [40] Butler, R. V. (1982), The specification of hedonic indexes for urban housing, Land Economics. [41] Carroll, T. M., Clauretie, T. M. & Jensen, J. (1996), “Living next to godliness: Residential property values and churches”, Journal of Real Estate Finance and Economics. [42] Cassel, E. & Mendelsohn R. (1985), “The choice of functional forms for hedonic price equations: Comment”, Journal of Urban Economics. [43] Chattopadhyay, S. (1999), Estimating the demand for air quality: New evidence based on the Chicago housing market, Land Economics. [44] Chau, K. W., Ma, V. S. M. & Ho, D. C. W. (2001), “The pricing of “luckiness” in the apartment market”, Journal of Real Estate Literature. [45] Chau, K. W., Ng, F. F. & Hung, E. C. T. (2001), “Developer's good will as significant influence on apartment unit prices”, Appraisal Journal. [46] Clapp, J. M. & Giaccotto, C. (1998), “Residential hedonic models: A rational expectations approach to age effects”, Journal of Urban Economics, vol. 44, pp. 415-437. [47] Clark, D. E. & Herrin, W. E. (2000), The Impact of public school attributes on home sale price in California, Growth and Change. [48] Clauretie, T. M. & Neill, H. R. (2000), “Year-round school schedules and residential property values”, Journal of Real Estate Finance and Economics. [49] Colwell, P. F. & Dilmore, G. (1999), Who was first? An examination of an early hedonic study, Land Economics. 155 [50] Correll, M. R., Lillydahl, J. H. & Singell, L. D. (1978), The effects of greenbelts on residential property values: Some findings on the political economy of open space, Land Economics. [51] Daniels, C. B. (1975), “The Influence of racial segregation on housing prices”, Journal of Urban Economics. [52] Darling, A. H. (1973), Measuring benefits generated by urban water parks, Land Economics. [53] Des Rosiers, F., Lagana, A., Theriault, M. & Beaudoin, M. (1996), “Shopping centres and house values: An empirical investigation”, Journal of Property Valuation & Investment. [54] Do, A. Q., Wilbur, R. W. & Short, J. L. (1994). “An empirical examination of the externalities of neighbourhood churches on housing values”, The Journal of Real Estate Finance and Economics. [55] Dubin, R. A. & Sung, C. H. (1990), “Specification of hedonic regressions: Non-nested tests on measures of neighbourhood quality”, Journal of Urban Economics. [56] Dusse, N. & Jones, C. (1998), “A hedonic price model of office rent”, Journal of Property Valuations and Investment. [57] Edmonds, R. (1984), “A theoretical basis for hedonic regression: A research primer”, AREUEA Journal. [58] Genesee, D. and C. J. Mayer, “Equity and Time to Sale in the real Estate Market”, American Economic Review. [59] Gilley, O. W. and K. R. Pace, “Improving Hedonic Estimation with an Inequality Restricted Estimator”, Review of Economics and Statistics. [60] Glower, M., D. R. Haurin and P. H. Hendershott, “Selling Time and Selling Price: The Influence of Seller Motivation”, Real Estate Economics. [61] Goodman, A. C, “Andrew Court and the Invention of Hedonic Price Analysis”, Journal of Urban Economics. [62] Goodman, A. and T. Thibodeau, “Dwelling Age Heteroscedasticity in Repeat Sales House Price Equations”, Real Estate Economics. [63] Kang, H. B. and M. J. Gardner, “Selling Price and Marketing Time in the Residential Real Estate Market”, Journal of Real Estate Research. [64] Kiel, K. A., “Measuring the Impact of the Discovery and Cleaning of Identified Hazardous Waste Sites on House Values”, Land Economics. [65] Kiel, K. A. and J. E. Zabel, “The Accuracy of Owner-Provided House Values: The 1978- 1991 American Housing Survey”, Real Estate Economics. [66] Kim, S., Search, “Hedonic Prices and Housing Demand”, Review of Economics and Statistics. 156 [67] Knight, J. R., “Listing Price, Time on Market, and Ultimate Selling Price: Causes and Effects of Listing Price Changes”, Real Estate Economics. [68] Knight, J. R., T. Micelli and C. F. Sirmans, (2000) “Repair Expenses, Selling Contracts and House Prices”, Journal of Real Estate Research. [69] Knight, J. R., R. Carter Hill and C. F Sirmans, “Biased Prediction of Housing Values”, Journal of the American Real Estate and Urban Economics Association. [70] Knight, J. R. and C. F. Sirmans, “Depreciation, Maintenance, and House Prices”, Journal of Housing Economics. [71] Knight, J. R., C. F Sirmans and G. Tumbull, “List Price Signaling a Buyer Behavior in the Housing Market”, Journal of Real Estate Finance and Economics. [72] Lancaster, K. J., “A New Approach to Consumer Theory”, Joumal of Political Economy. [73] Larsen, J. E., “Leading Residential Real Estate Sales Agents and Market Performance”, Joumal of Real Estate Research. [74] Levesque, T. J., “Modeling the Effects of Airport Noise on Residential Housing Markets”, Journal of Transport Economics and Policy. [75] Linneman, P. and R. Voith, “Housing Price Functions and Ownership Capitalization Rates”, Journal of Urban Economics. [76] Ling, D. C. and G. A. McGill, “Evidence on the Demand for Mortgage Debt by Owner- Occupants”, Joumal of Urban Economics. [77] Lusht, K. M. and J. A. Hansz, “Some Further Evidence on the Price of Mortgage Contingency Clauses”, Journal of Real Estate Research. [78] MacDonald, D. H. and M. M. Veeman, “Valuing Housing Characteristics: A Case Study of Single-Family Houses in Edmonton, Alberta”, The Canadian Journal of Economics. [79] Mahan, B. L., S. Polasky and R. M. Adams, “Valuing Urban Wetlands: A Property Price Approach”, Land Economics. [80] Malpezzi, S., (2002), Hedonic Pricing Models: A Selective and Applied Review, in Housing Economics and Public Policy, Essays in Honor of Duncan Maclennan. [81] Max Kunmerrow and Galfavy, (2002), “Theory For Real Estate Valuation”, Journal of Housing Economics. [82] Max Kunmerrow and Galfavy, (2003) “A statistical definition of value”, Journal of Housing Economics. [83] Max Kunmerrow and Galfavy, (2000), “Error Trade-offs in Regression Appraisal Methods”, Journal of Housing Economics, 2000. 157 [84] Richard Ratcliff, (2000), “Restatement of valuation theory”, Journal of Real Estate Research. [85] Wang, K.O and Wolverton, (1999), “Real Estate Valuation Theory”, Journal of Housing Economics. [86] Weimer, D. L. and M. J. Wolkoff, (2001), School Performance and Housing Values: Using Noncontiguous District and Incorporation Boundaries to Identify School Effects, National Tax Journal. [87] Whippple, (1998), “Property Valuation anh Analyis”, Journal of Political Economy. [88] Dr. Y.H.Mustafa Palancıoğlu, (2006), Real Estate Assesment, Specialized training real estate. 158 PHỤ LỤC Phụ lục số 1. Phiếu khảo sát Thưa Ông/Bà! Nhằm mục tiêu hoàn thiện công tác ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới, giúp cho khách hàng có thể dễ dàng tiếp cận ñược mức giá sát với mức giá giao dịch thành công trên thị trường. Chúng tôi tiến hành khảo sát thông tin về căn hộ thương mại xây dựng mới từ tháng 6 năm 2011 ñến tháng 6 năm 2012 với các căn hộ ñã hoàn tất giao dịch mua bán. Ý kiến của Ông/Bà sẽ góp phần quan trọng trong việc hình thành mô hình ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới, ñáp ứng ñược mục tiêu và hiệu quả của cả doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở lẫn khách hàng. Chúng tôi xin Ông/Bà vui lòng trả lời ñầy ñủ các câu hỏi dưới ñây bằng cách ñánh dấu X vào các ô vuông theo sự lựa chọn của mình, hoặc ñiền thông tin vào chỗ trống ( ..). Trân trọng cảm ơn sự cộng tác của Ông/Bà. Chúng tôi cam kết mọi thông tin trong phiếu khảo sát chỉ sử dụng cho mục ñích nghiên cứu và sẽ ñược bảo mật. _________________________________________________________________________ Phần 1: Thông tin chung về căn hộ Xin Ông/Bà vui lòng cho biết một số thông tin chung về căn hộ mà Ông/Bà ñang sống: Câu 1: Ông/Bà ñang ở căn hộ số: ... Câu 2: Căn hộ của Ông/Bà nằm ở tầng: . Câu 3: Tên của Toà nhà chung cư: Câu 4: ðịa chỉ của Toà nhà chung cư: .. Phần 2: Thông tin cụ thể vể căn hộ Xin Ông/Bà vui lòng cho biết một số thông tin cụ thể về căn hộ mà Ông/Bà ñang sống: Câu 5: Diện tích của căn hộ (theo hợp ñồng mua bán) là: ..m2 Câu 6: Ông/Bà mua căn hộ này với mức giá là: . Triệu ñồng/m2 Câu 7: Ông/Bà mua căn hộ này từ: 1 Trực tiếp từ chủ ñầu tư dự án 2 Chủ cũ của căn hộ Câu 8: Ông/Bà xin cho biết khoảng cách từ toà nhà mà ông bà ñang sống ñến Hồ Hoàn kiếm khoảng: ..km. Câu 9: Ông/Bà xin cho biết khoảng cách từ toà nhà mà Ông/Bà ñang sống ñến ñường chính gần nhất có tên trên bản ñồ: km. 159 Câu 10: Toà nhà Ông/Bà ñang ở có mặt tiền ñường phố chính không? 1 Có 2 Không Câu 11: Toà nhà Ông/Bà ñang ở: 1. Cách trường học mà Ông/Bà quan tâm: . km 2. Cách Trung tâm mua sắm/chợ: ... km 3. Cách bệnh viện: ...km 4. Cách nơi làm việc của người ñược ưu tiên trong gia ñình: .km Câu 12: Ông/Bà biết thông tin về an ninh khu vực toà nhà là: 1 Rất tốt 2 Tốt 3 Trung bình 4 kém 5 Rất kém Câu 13: Ông/Bà biết thông tin về dân trí khu vực toà nhà là: 1 Cao 2 Trung bình 3 Thấp Câu 14: Ông/Bà biết thông tin về không gian sống khu vực toà nhà là: 1 Rất yên tĩnh 2 Yên tĩnh 3 Bình thường 4 Ồn ào 5 Rất ồn ào Câu 15: Ông/Bà biết thông tin về mật ñộ giao thông dẫn ñến khu vực toà nhà là: 1 Rất ñông (thường xuyên kẹt xe) 2 ðông 3 Trung bình 4 Vắng 5 Rất vắng Câu 16: Ông/Bà biết thông tin về môi trường sinh thái khu vực toà nhà là: 1 Rất tốt 2 Tốt 160 3 Trung bình 4 Ít ô nhiễm 5 Rất ô nhiễm Câu 17: Ông/Bà cho biết ñánh giá về những tiện ích khác của Toà nhà (0: không có; các mức ñộ ñánh giá tăng dần từ 1 là rất tồi ñến 5 là rất tốt): ðánh giá Tiện ích 0 1 2 3 4 5 1. Khu vui chơi dành cho trẻ em 2. Khu thể thao 3. Dịch vụ trông giữ xe 4. Dịch vụ giải trí Một lần nữa xin cảm ơn sự hợp tác của Ông/Bà! 161 Phụ lục số 2. Kết quả xây dựng hàm hồi quy 1. Ma trận hệ số tương quan giữa biến Giá chung cư với các biến ñộc lập 160 2. Chọn biến bằng phương pháp Stepwise Kết quả ñưa biến KC_TT (Khoảng cách ñến trung tâm) Descriptive Statistics Mean Std. Deviation N Giá chung cư 33.47 9.313 306 Khoảng cách ñến trung tâm 11.9641 4.31262 306 Correlations Giá chung cư Khoảng cách ñến trung tâm Giá chung cư 1.000 -.905 Pearson Correlation Khoảng cách ñến trung tâm -.905 1.000 Giá chung cư . .000 Sig. (1-tailed) Khoảng cách ñến trung tâm .000 . Giá chung cư 306 306 N Khoảng cách ñến trung tâm 306 306 Variables Entered/Removed a Model Variables Entered Variables Removed Method 1 Khoảng cách ñến trung tâm . Stepwise (Criteria: Probability-of-F-to-enter <= .050, Probability-of- F-to-remove >= .100). a. Dependent Variable: Giá chung cư ANOVA b Model Sum of Squares df Mean Square F Sig. Regression 21688.445 1 21688.445 1383.184 .000a Residual 4766.746 304 15.680 1 Total 26455.191 305 a. Predictors: (Constant), Khoảng cách ñến trung tâm b. Dependent Variable: Giá chung cư Coefficient Correlations a Model Khoảng cách ñến trung tâm 161 Correlations Khoảng cách ñến trung tâm 1.000 1 Covariances Khoảng cách ñến trung tâm .003 a. Dependent Variable: Giá chung cư Collinearity Diagnostics a Variance Proportions Model Dimension Eigenvalue Condition Index (Constant) Khoảng cách ñến trung tâm 1 1.941 1.000 .03 .03 1 2 .059 5.732 .97 .97 a. Dependent Variable: Giá chung cư Kết quả ñưa biến GIATHANH (Giá thành căn hộ) vào Descriptive Statistics Mean Std. Deviation N Giá chung cư 33.47 9.313 306 Khoảng cách ñến trung tâm 11.9641 4.31262 306 Giá thành căn hộ 20.76 3.728 306 Correlations Giá chung cư Khoảng cách ñến trung tâm Giá thành căn hộ Giá chung cư 1.000 -.905 .893 Khoảng cách ñến trung tâm -.905 1.000 -.870 Pearson Correlation Giá thành căn hộ .893 -.870 1.000 Giá chung cư . .000 .000 Khoảng cách ñến trung tâm .000 . .000 Sig. (1-tailed) Giá thành căn hộ .000 .000 . Giá chung cư 306 306 306 Khoảng cách ñến trung tâm 306 306 306 N Giá thành căn hộ 306 306 306 Variables Entered/Removed a Model Variables Entered Variables Removed Method 1 Khoảng cách ñến trung tâm . Stepwise (Criteria: Probability-of-F-to-enter <= .050, Probability-of- F-to-remove >= .100). 2 Giá thành căn hộ . Stepwise (Criteria: Probability-of-F-to-enter <= .050, Probability-of- F-to-remove >= .100). 162 Variables Entered/Removed a Model Variables Entered Variables Removed Method 1 Khoảng cách ñến trung tâm . Stepwise (Criteria: Probability-of-F-to-enter <= .050, Probability-of- F-to-remove >= .100). 2 Giá thành căn hộ . Stepwise (Criteria: Probability-of-F-to-enter <= .050, Probability-of- F-to-remove >= .100). a. Dependent Variable: Giá chung cư ANOVA c Model Sum of Squares df Mean Square F Sig. Regression 21688.445 1 21688.445 1383.184 .000a Residual 4766.746 304 15.680 1 Total 26455.191 305 Regression 22901.175 2 11450.588 976.228 .000b Residual 3554.016 303 11.729 2 Total 26455.191 305 a. Predictors: (Constant), Khoảng cách ñến trung tâm b. Predictors: (Constant), Khoảng cách ñến trung tâm, Giá thành căn hộ c. Dependent Variable: Giá chung cư 163 Coefficient Correlations a Model Khoảng cách ñến trung tâm Giá thành căn hộ Correlations Khoảng cách ñến trung tâm 1.000 1 Covariances Khoảng cách ñến trung tâm .003 Khoảng cách ñến trung tâm 1.000 .870 Correlations Giá thành căn hộ .870 1.000 Khoảng cách ñến trung tâm .009 .009 2 Covariances Giá thành căn hộ .009 .011 a. Dependent Variable: Giá chung cư Collinearity Diagnostics a Variance Proportions Model Dimension Eigenvalue Condition Index (Constant) Khoảng cách ñến trung tâm Giá thành căn hộ 1 1.941 1.000 .03 .03 1 2 .059 5.732 .97 .97 1 2.867 1.000 .00 .00 .00 2 .131 4.684 .00 .13 .02 2 3 .002 35.175 1.00 .87 .98 a. Dependent Variable: Giá chung cư Kết quả ñưa biến KC_MS (Khoảng cách ñến nơi mua sắm/chợ Descriptive Statistics Mean Std. Deviation N Giá chung cư 33.47 9.313 306 Khoảng cách ñến trung tâm 11.9641 4.31262 306 Giá thành căn hộ 20.76 3.728 306 Khoảng cách ñến nơi mua sắm 1.8536 1.61390 306 164 Variables Entered/Removed a Model Variables Entered Variables Removed Method 1 Khoảng cách ñến trung tâm . Stepwise (Criteria: Probability-of-F-to- enter <= .050, Probability-of-F-to- remove >= .100). 2 Giá thành căn hộ . Stepwise (Criteria: Probability-of-F-to- enter <= .050, Probability-of-F-to- remove >= .100). 3 Khoảng cách ñến nơi mua sắm . Stepwise (Criteria: Probability-of-F-to- enter <= .050, Probability-of-F-to- remove >= .100). a. Dependent Variable: Giá chung cư 165 ANOVA d Model Sum of Squares df Mean Square F Sig. Regression 21688.445 1 21688.445 1383.184 .000a Residual 4766.746 304 15.680 1 Total 26455.191 305 Regression 22901.175 2 11450.588 976.228 .000b Residual 3554.016 303 11.729 2 Total 26455.191 305 Regression 23135.973 3 7711.991 701.678 .000c Residual 3319.217 302 10.991 3 Total 26455.191 305 a. Predictors: (Constant), Khoảng cách ñến trung tâm b. Predictors: (Constant), Khoảng cách ñến trung tâm, Giá thành căn hộ c. Predictors: (Constant), Khoảng cách ñến trung tâm, Giá thành căn hộ , Khoảng cách ñến nơi mua sắm d. Dependent Variable: Giá chung cư Coefficient Correlations a 166 Model Khoảng cách ñến trung tâm Giá thành căn hộ Khoảng cách ñến nơi mua sắm Correlations Khoảng cách ñến trung tâm 1.000 1 Covariances Khoảng cách ñến trung tâm .003 Khoảng cách ñến trung tâm 1.000 .870 Correlations Giá thành căn hộ .870 1.000 Khoảng cách ñến trung tâm .009 .009 2 Covariances Giá thành căn hộ .009 .011 Khoảng cách ñến trung tâm 1.000 .524 -.369 Giá thành căn hộ .524 1.000 .489 Correlations Khoảng cách ñến nơi mua sắm -.369 .489 1.000 Khoảng cách ñến trung tâm .009 .006 -.009 Giá thành căn hộ .006 .014 .015 3 Covariances Khoảng cách ñến nơi mua sắm -.009 .015 .063 a. Dependent Variable: Giá chung cư Collinearity Diagnostics a Variance Proportions Model Dimensio n Eigenvalue Condition Index (Constant) Khoảng cách ñến trung tâm Giá thành căn hộ Khoảng cách ñến nơi mua sắm 1 1.941 1.000 .03 .03 1 2 .059 5.732 .97 .97 1 2.867 1.000 .00 .00 .00 2 .131 4.684 .00 .13 .02 2 3 .002 35.175 1.00 .87 .98 1 3.555 1.000 .00 .00 .00 .01 2 .415 2.928 .00 .00 .00 .13 3 .028 11.261 .00 .57 .02 .71 3 4 .002 42.249 1.00 .43 .97 .15 a. Dependent Variable: Giá chung cư 167 Kết quả ñưa biến ANNINH (Tình hình an ninh) vào Descriptive Statistics Mean Std. Deviation N Giá chung cư 33.47 9.313 306 Khoảng cách ñến trung tâm 11.9641 4.31262 306 Giá thành căn hộ 20.76 3.728 306 Khoảng cách ñến nơi mua sắm 1.8536 1.61390 306 Tình hình an ninh 3.97 .985 306 Môi trường sinh thái 3.84 1.045 306 Variables Entered/Removed a Model Variables Entered Variables Removed Method 1 Khoảng cách ñến trung tâm . Stepwise (Criteria: Probability-of-F-to-enter = .100). 2 Giá thành căn hộ . Stepwise (Criteria: Probability-of-F-to-enter = .100). 3 Tình hình an ninh . Stepwise (Criteria: Probability-of-F-to-enter = .100). 4 Môi trường sinh thái . Stepwise (Criteria: Probability-of-F-to-enter = .100). 5 Khoảng cách ñến nơi mua sắm . Stepwise (Criteria: Probability-of-F-to-enter = .100). a. Dependent Variable: Giá chung cư 168 ANOVA f Model Sum of Squares df Mean Square F Sig. Regression 21688.445 1 21688.445 1383.184 .000a Residual 4766.746 304 15.680 1 Total 26455.191 305 Regression 22901.175 2 11450.588 976.228 .000b Residual 3554.016 303 11.729 2 Total 26455.191 305 Regression 23550.597 3 7850.199 816.210 .000c Residual 2904.594 302 9.618 3 Total 26455.191 305 Regression 23627.930 4 5906.983 628.878 .000d Residual 2827.260 301 9.393 4 Total 26455.191 305 Regression 23676.260 5 4735.252 511.195 .000e Residual 2778.931 300 9.263 5 Total 26455.191 305 a. Predictors: (Constant), Khoảng cách ñến trung tâm b. Predictors: (Constant), Khoảng cách ñến trung tâm, Giá thành căn hộ c. Predictors: (Constant), Khoảng cách ñến trung tâm, Giá thành căn hộ , Tình hình an ninh d. Predictors: (Constant), Khoảng cách ñến trung tâm, Giá thành căn hộ , Tình hình an ninh, Môi trường sinh thái e. Predictors: (Constant), Khoảng cách ñến trung tâm, Giá thành căn hộ , Tình hình an ninh, Môi trường sinh thái, Khoảng cách ñến nơi mua sắm 169 ANOVA f Model Sum of Squares df Mean Square F Sig. Regression 21688.445 1 21688.445 1383.184 .000a Residual 4766.746 304 15.680 1 Total 26455.191 305 Regression 22901.175 2 11450.588 976.228 .000b Residual 3554.016 303 11.729 2 Total 26455.191 305 Regression 23550.597 3 7850.199 816.210 .000c Residual 2904.594 302 9.618 3 Total 26455.191 305 Regression 23627.930 4 5906.983 628.878 .000d Residual 2827.260 301 9.393 4 Total 26455.191 305 Regression 23676.260 5 4735.252 511.195 .000e Residual 2778.931 300 9.263 5 Total 26455.191 305 a. Predictors: (Constant), Khoảng cách ñến trung tâm b. Predictors: (Constant), Khoảng cách ñến trung tâm, Giá thành căn hộ c. Predictors: (Constant), Khoảng cách ñến trung tâm, Giá thành căn hộ , Tình hình an ninh d. Predictors: (Constant), Khoảng cách ñến trung tâm, Giá thành căn hộ , Tình hình an ninh, Môi trường sinh thái e. Predictors: (Constant), Khoảng cách ñến trung tâm, Giá thành căn hộ , Tình hình an ninh, Môi trường sinh thái, Khoảng cách ñến nơi mua sắm f. Dependent Variable: Giá chung cư 170 171 172 Kết quả ñưa biến DV_GX (Chất lượng dịch vụ giữ xe) vào Descriptive Statistics Mean Std. Deviation N Giá chung cư 33.47 9.313 306 Khoảng cách ñến trung tâm 11.9641 4.31262 306 Giá thành căn hộ 20.76 3.728 306 Khoảng cách ñến nơi mua sắm 1.8536 1.61390 306 Tình hình an ninh 3.97 .985 306 Môi trường sinh thái 3.84 1.045 306 Chất lượng dịch vụ giữ xe 3.69 1.132 306 173 Variables Entered/Removed a Model Variables Entered Variables Removed Method 1 Khoảng cách ñến trung tâm . Stepwise (Criteria: Probability-of-F-to-enter = .100). 2 Giá thành căn hộ . Stepwise (Criteria: Probability-of-F-to-enter = .100). 3 Chất lượng dịch vụ giữ xe . Stepwise (Criteria: Probability-of-F-to-enter = .100). 4 Tình hình an ninh . Stepwise (Criteria: Probability-of-F-to-enter = .100). 5 Khoảng cách ñến nơi mua sắm . Stepwise (Criteria: Probability-of-F-to-enter = .100). a. Dependent Variable: Giá chung cư 174 ANOVA f Model Sum of Squares df Mean Square F Sig. Regression 21688.445 1 21688.445 1383.184 .000a Residual 4766.746 304 15.680 1 Total 26455.191 305 Regression 22901.175 2 11450.588 976.228 .000b Residual 3554.016 303 11.729 2 Total 26455.191 305 Regression 23669.591 3 7889.864 855.377 .000c Residual 2785.600 302 9.224 3 Total 26455.191 305 Regression 23827.623 4 5956.906 682.391 .000d Residual 2627.568 301 8.729 4 Total 26455.191 305 Regression 23887.031 5 4777.406 558.073 .000e Residual 2568.160 300 8.561 5 Total 26455.191 305 a. Predictors: (Constant), Khoảng cách ñến trung tâm b. Predictors: (Constant), Khoảng cách ñến trung tâm, Giá thành căn hộ c. Predictors: (Constant), Khoảng cách ñến trung tâm, Giá thành căn hộ , Chất lượng dịch vụ giữ xe d. Predictors: (Constant), Khoảng cách ñến trung tâm, Giá thành căn hộ , Chất lượng dịch vụ giữ xe, Tình hình an ninh e. Predictors: (Constant), Khoảng cách ñến trung tâm, Giá thành căn hộ , Chất lượng dịch vụ giữ xe, Tình hình an ninh, Khoảng cách ñến nơi mua sắm f. Dependent Variable: Giá chung cư 175 176 177 3. Kết quả hồi quy ña biến bằng phương pháp enter với 5 biến ñược chọn từ phương pháp stepwise Descriptive Statistics Mean Std. Deviation N Giá chung cư 33.47 9.313 306 Khoảng cách ñến trung tâm 11.9641 4.31262 306 Giá thành căn hộ 20.76 3.728 306 Khoảng cách ñến nơi mua sắm 1.8536 1.61390 306 Tình hình an ninh 3.97 .985 306 Môi trường sinh thái 3.84 1.045 306 178 Variables Entered/Removed b Model Variables Entered Variables Removed Method 1 Môi trường sinh thái, Giá thành căn hộ , Tình hình an ninh, Khoảng cách ñến trung tâm, Khoảng cách ñến nơi mua sắma . Enter a. All requested variables entered. b. Dependent Variable: Giá chung cư ANOVA b Model Sum of Squares df Mean Square F Sig. Regression 23676.260 5 4735.252 511.195 .000a Residual 2778.931 300 9.263 1 Total 26455.191 305 a. Predictors: (Constant), Môi trường sinh thái, Giá thành căn hộ , Tình hình an ninh, Khoảng cách ñến trung tâm, Khoảng cách ñến nơi mua sắm b. Dependent Variable: Giá chung cư 179 Residuals Statistics a Minimum Maximum Mean Std. Deviation N Predicted Value 14.23 42.69 33.47 8.811 306 Residual -11.726 10.181 .000 3.018 306 Std. Predicted Value -2.184 1.046 .000 1.000 306 Std. Residual -3.853 3.345 .000 .992 306 a. Dependent Variable: Giá chung cư 180 181 Phụ lục số 3. Các biến thường ñược sử dụng trong hàm Hedonic 3.1 Hai mươi ñặc ñiểm thường xuất hiện trong các nghiên cứu sử dụng mô hình Hedonic Số thứ tự Số lần xuất hiện Số lần mang dấu dương Số lần mang dấu âm Số lần không quan trọng 1 Kích thước lô 52 45 0 7 2 Ln Kích thước lô 12 9 0 3 3 Diện tích mặt sàn 69 62 4 3 4 Ln Diện tích mặt sàn 12 12 0 0 5 Gạch 13 9 0 4 6 Tuổi ñời 78 7 63 8 7 Số tầng 13 4 7 2 8 Sồ phòng tắm 40 34 1 5 9 Số phòng 14 10 1 3 10 Số phòng ngủ 40 21 9 10 11 Phòng tắm ñầy ñủ 37 31 1 5 12 Lò sưởi 57 43 3 11 13 ðiều hòa 37 34 1 2 14 Tầng hầm 21 15 1 5 15 Không gian ñể xe 61 48 0 14 16 Sân 12 10 0 2 17 Bể bơi 31 27 0 4 18 Khoảng cách 15 5 5 5 19 Thời gian trên thị trường 18 1 8 9 20 Xu hướng thời ñiểm 13 2 3 8 182 3.2 Nhóm tám ñặc ñiểm hàng ñầu trong các mô hình ñịnh giá Hedonic Nhóm Biến Số lần xuất hiện Số lần mang dấu dương Số lần mang dấu âm Số lần không quan trọng Kích thước lô Diện tích mặt sàn 52 45 0 7 Tuổi ñời 69 62 4 3 Số phòng tắm 78 7 63 8 1 Số phòng ngủ 40 34 1 5 Nội thất trong nhà Phòng tắm ñầy ñủ 37 31 1 5 Phòng tắm ñơn 7 6 0 1 Lò sưởi 57 43 3 11 ðiều hòa 37 34 1 2 Sàn gỗ 7 5 0 2 2 Tầng hầm 21 15 1 5 Tiện nghi bên ngoài nhà Không gian ñể xe 61 48 0 13 Lớp phủ 12 10 0 2 Bể bơi 31 27 0 4 Mái hiên 9 5 0 4 Bãi ñậu xe 4 1 1 2 3 Nhà ñể xe 4 3 0 1 Môi trường-Tự nhiên Cảnh nhìn ra hồ 5 5 0 0 Có hồ trước mặt 5 5 0 0 Cảnh nhìn ra biển 4 4 0 1 4 Tầm nhìn tốt 4 3 0 1 Khu dân cư và vị trí Vị trí 9 7 2 0 Tôi phạm 7 1 4 2 Khoảng cách 15 5 5 5 5 Sân golf 9 9 0 0 183 Cây cối 6 6 0 0 Môi trường- Dịch vụ công Trường ñịa phương 10 3 7 0 % Dân tộc thiểu số tại trường 7 0 5 2 6 Hệ thống thoát nước 2 1 1 0 Tiếp thị, cư ngụ & các nhân tố bán Chất lượng nhà thẩm ñịnh 6 5 0 1 ðiều kiện thẩm ñịnh 8 7 0 1 Bỏ không 10 0 9 1 Chủ nhà cư ngụ 6 4 0 2 Thời gian trên thị trường 18 1 3 9 7 Xu hướng 13 2 3 8 Vấn ñề tài trợ Tài trợ bởi FHA 3 0 3 0 Tài sản bị tịch thu 5 0 5 0 8 Ưu ñãi tài trợ 3 0 0 3