Luận án Pháp luật về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại

điều phối đất đai. Thứ nhất, nâng cao năng lực chuyên môn của cán bộ nhà nƣớc có thẩm quyền trong quản lý, điều phối đất đai. Yếu tố con ngƣời là một trong những yếu tố quan trọng nhất trong việc quyết định hiệu quả của mọi hoạt động xã hội. Cán bộ nhà nƣớc có năng lực làm việc, có trình độ chuyên môn sẽ quyết định việc nâng cao hiệu quả của hoạt động giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM. Theo tác giả Nguyễn Thị Nga thì thực tế cho thấy, đội ngũ cán bộ có thể là động lực nhƣng cũng có thể là “rào cản” cho việc nâng cao hiệu quả quản lý đất đai, điều phối đất đai [50, tr.52]. Khi đội ngũ cán bộ tốt, có đủ trình độ chuyên môn, nghiệp vụ thì sẽ là động lực cho quá trình nâng cao hiệu quả 168 của hoạt động quản lý đất đai nói chung, thực thi pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM nói riêng. Ngƣợc lại, nếu đội ngũ cán bộ nhà nƣớc yếu kém về chuyên môn, nghiệp vụ thì sẽ tạo ra sức ì cho việc thực thi pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM và hoạt động quản lý đất đai nói chung, bởi vì điều này sẽ tạo ra sự yếu kém trong hoạt động lập quy hoạch, kế hoạch SDĐ, quản lý và khai thác hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu về đất đai, thẩm định, đánh giá hồ sơ, định giá và đánh giá sự phù hợp của CĐT xin giao đất và điều kiện đƣợc giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM, yếu kém trong việc thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai, Vì vậy, để nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM, khai thác có hiệu quả và hợp lý tài nguyên đất, phúc đáp đủ và phù hợp nhu cầu nhà ở cho cộng đồng dân cƣ thì cần phải nâng cao năng lực chuyên môn, nghiệp vụ cho cán bộ nhà trƣớc có trách nhiệm quản lý và điều phối đất đai. Thứ hai, nâng cao phẩm chất đạo đức của cán bộ nhà nƣớc có thẩm quyền trong quản lý, điều phối đất đai. Một trong những yếu tố gây cản trở hiệu quả của việc áp dụng pháp luật giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM ở nƣớc ta chính là việc hình thành các “nhóm lợi ích” để lợi dụng kẽ hở của pháp luật trục lợi cho bản thân, gây thất thoát ngân sách nhà nƣớc, lãng phí tài nguyên đất đai và hình thành một bộ phận ngƣời SDĐ nhận giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở nhằm đầu cơ, găm giữ đất, chuyển mục đích SDĐ trái với quy định của pháp luật. “Nhóm lợi ích” đƣợc hình thành dựa trên hai yếu tố: sự thoái hóa, biến chất của một bộ phận cán bộ nhà nƣớc có thẩm quyền quản lý đất đai và những kẽ hở của pháp luật. Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở Việt Nam rõ ràng đang tỏ ra phù hợp và phát huy đƣợc nhiều yếu tố tích cực trong việc tạo ra sự bình đẳng xã hội, đảm bảo tƣ liệu sản xuất cho ngƣời nông dân, nâng cao hiệu quả, hiệu suất SDĐ đai, và thống nhất quản lý đất đai. Tuy nhiên, với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai cũng trao cho cán bộ, công chức quản lý đất đai một quyền lực rất lớn trong việc quản lý đất đai, điều phối đất đai. Trong điều kiện pháp luật của Việt Nam còn nhiều điểm chƣa hoàn thiện thì sự xuất hiện nhóm lợi ích bởi các cán bộ nhà nƣớc thoái hóa biến chất là điều rất dễ xảy ra. Vì thế, để hạn chế tình trạng tham nhũng vặt, tham nhũng đất đai thông qua hình thành nhóm lợi ích thì Việt Nam cần phải nâng cao phẩm chất đạo đức của cán bộ nhà nƣớc trong quản lý, điều phối đất đai. Để nâng cao trình độ chuyên môn, nghiệp vụ, phẩm chất đạo đức cho cán bộ nhà nƣớc có thẩm quyền quản lý và điều phối đất đai thì cần thực hiện các giải pháp cụ thể sau đây: - Một là, kiểm soát chặt chẽ đầu vào đối với ngƣời muốn ứng tuyển trong quá 169 trình tuyển dụng cán bộ, công chức cho ngành tài nguyên môi trƣờng thông qua việc đánh giá năng lực làm việc, sự phù hợp giữa chuyên ngành đào tạo và vị trí ứng tuyển, phẩm chất đạo đức và lý lịch của ngƣời ứng tuyển. Việc này, sẽ giúp sàng lọc những ngƣời không đủ trình độ chuyên môn, nghiệp vụ và phẩm chất đạo đức phù hợp để làm cán bộ, công chức ngành tài nguyên và môi trƣờng, ngành xây dựng. - Hai là, tuyển chọn và bổ sung thêm các cán bộ, công chức ngành tài nguyên môi trƣờng nhằm giảm tải công việc, đảm bảo nhu cầu về nguồn nhân lực cho hoạt động quản lý và điều phối đất đai. - Ba là, phải thƣờng xuyên tập huấn những nội dung kiến thức pháp lý mới, quy định pháp luật mới, trình độ tin học ứng dụng, nhằm đảm bảo cán bộ, công chức nhà nƣớc có thẩm quyền quản lý, điều phối đất đai có đủ kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ để thực hiện nhiệm vụ, quyền hạn đƣợc giao. - Thứ tƣ là, nâng cao tinh thần trách nhiệm cho cán bộ, công chức nhà nƣớc có thẩm quyền quản lý đất đai, điều phối đất đai một cách thƣờng xuyên thông qua hoạt động quán triệt các đƣờng lối, chính sách của đảng, nhà nƣớc, tinh thần trách nhiệm của từng cán bộ, công chức nhà nƣớc có thẩm quyền, thông qua công tác nêu gƣơng, khen thƣởng, kỷ luật đối với từng nhóm cán bộ, công chức nhà nƣớc một cách phù hợp. - Năm là, tăng cƣờng công tác thanh tra, kiểm tra, giám sát của nhà nƣớc, của cơ quan có thẩm quyền, của nhân dân đối với hoạt động, đối với trình độ chuyên môn, đối với phẩm chất đạo đức của cán bộ, công chức nhà nƣớc có thẩm quyền quản lý, điều phối đất đai. 4.3.2. Minh bạch hóa thông tin thông qua việc đẩy mạnh việc xây dựng chính phủ điện tử Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, do nhà nƣớc đại diện chủ sở hữu đã dẫn đến sự trao quyền lực rất lớn cho cơ quan nhà nƣớc trong việc quyết định trao quyền SDĐ cho ai, diện tích bao nhiêu, thời hạn bao lâu, quyết định cho phép chuyển mục đích SDĐ và giá cả nhƣ thế nào, Theo tác giả Nguyễn Thị Minh Châu thì có thể nói Nhà nƣớc giữ độc quyền trên thị trƣờng sơ cấp, thị trƣờng chia quyền SDĐ cho các chủ thể kinh tế. Sự độc quyền này mang lại quyền lực rất lớn cho Nhà nƣớc trong việc chi phối các quan hệ đất đai. Nếu quyền lực này không đƣợc kiểm soát tốt nhằm hƣớng tới các mục tiêu hiệu quả và công bằng thì có thể trở thành công cụ để công chức nhà nƣớc sử dụng cho mục tiêu riêng của họ [63, tr.126]. Đây cũng là vấn đề chung của các nƣớc có chế độ sở hữu công về đất đai, nhƣ ở Trung Quốc. Theo tác giả Nguyễn Minh Hoàn thì với chế độ “nhị nguyên” về 170 quản lý đất đai ở Trung Quốc, theo đó đất đai ở đô thị thuộc sở hữu của Nhà nƣớc, đất đai ở nông thôn thuộc sở hữu của tập thể thì Nhà nƣớc “với tƣ cách là chủ sở hữu cao nhất về đất đai, nhà nƣớc đã trở thành trọng tài duy nhất, và bằng quyền lực trong tay của mình, nhà nƣớc cũng chính là chủ thể phán quyết đối với việc chuyển đổi đất đai từ khu vực nông thông sang đất đô thị” [63, tr.251]. Thực tế, hiện nay ở Việt Nam, một số cán bộ có thẩm quyền của cơ quan nhà nƣớc đã lạm dụng quyền lực của mình trong việc quản lý và phân bổ đất đai để trục lợi cho mình thông qua việc hình thành các nhóm lợi ích và tham nhũng đất đai. Để kiểm soát quyền lực của nhà nƣớc trong hoạt động quản lý đất đai, tránh tình trạng tham nhũng, hình thành các nhóm lợi ích, cũng nhƣ để đảm bảo quyền bình đẳng giữa các CĐT trong việc tiếp cận quyền SDĐ xây dựng NƠTM thì cần phải đẩy mạnh minh bạch hóa thông tin, công khai hóa thông tin về đất đai, bao gồm thông tin về quy hoạch, kế hoạch SDĐ, thông tin về đấu giá quyền SDĐ, thông tin về giá đất, Luật Đất đai 2013 đã có nhiều quy định thể hiện quyết tâm của nhà nƣớc theo hƣớng minh bạch hóa, công khai hóa thông tin về đất đai, bao gồm quy định về trách nhiệm của Nhà nƣớc trong việc xây dựng, cung cấp thông tin đất đai (Điều 28); quy định nguyên tắc dân chủ và công khai trong lập quy hoạch, kế hoạch SDĐ (Điều 35); quy định công bố công khai quy hoạch, kế hoạch SDĐ (Điều 48); quy định về hệ thống thông tin về đất đai và khai thác hệ thống thông tin về đất đai, cung cấp thông tin về đất đai; trách nhiệm xây dựng hệ thống thông tin về đất đai (Điều 120 đến Điều 124); quy định công khai thủ tục hành chính về đất đai (Điều 196); Những quy định này đã góp phần không nhỏ trong việc công khai hóa, minh bạch hóa thị trƣờng quyền SDĐ sơ cấp. Tuy vậy, trong thực tế ngƣời dân vẫn vấp phải một số khó khăn trong việc tiếp cận thông tin về đất đai. Theo kết quả điều tra thì một phần tƣ số DN đƣợc điều tra cho rằng việc tiếp cận thông tin dữ liệu về đất đai không thuận lợi, nhanh chóng [118]. Và thông tin về giao đất không thông qua đấu giá thiếu minh bạch [61]. Vì vậy, yêu cầu nâng cao hiệu quả của việc minh bạch hóa, công khai hóa quyền SDĐ là một trong những giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động giao đất xây dựng NƠTM. Để thực hiện tốt giải pháp này, Việt Nam cần phải đẩy mạnh hoạt động xây dựng chính phủ điện tử. Theo đó, bên cạnh các thông tin về đất đai đƣợc niêm yết công khai tại cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền thì phải số hóa hệ thống thông tin đó bằng các dữ liệu điện tử. Với quyết tâm xây dựng Chính phủ kiến tạo, phát triển, liêm chính, hành động, phục vụ ngƣời dân, DN, thời gian tới Việt Nam cần hoàn thiện nền tảng để 171 phát triển Chính phủ điện tử hƣớng tới nền kinh tế số, xã hội số, trong đó có số hóa dự liệu đất đai, công khai hóa các thông tin về quản lý và điều phối đất đai trên hệ thống thông tin điện tử. Một trong những giải pháp để đẩy nhanh việc hoàn thiện xây dựng chính phủ điện tử là đầu tƣ cơ sở vật chất, cơ sở hạ tầng công nghệ thông tin đáp ứng yêu cầu của cuộc cách mạng số; đào tạo nguồn nhân lực phục vụ cho việc thiết lập, vận hành, khai thác, quản lý hệ thống cơ sở dữ liệu và phục vụ cho DN, tạo điều kiện thuận lợi cho DN tiếp cận thông tin về đất đai, thực hiện thủ tục hành chính điện tử về đất đai; có sự liên kết, phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền trong từng lĩnh vực quản lý để đảm bảo tính liên thông, chặt chẽ, đầy đủ nguồn lực về dữ liệu. Việc xây dựng thành công chính phủ điện tử, nhất là trong bối cảnh thế giới đã bƣớc vào cuộc cách mạng công nghiệp lần thứ tƣ là vô cùng cần thiết. Trong quản lý đất đai nói chung, trong hoạt động giao đất xây dựng NƠTM nói riêng, nếu xây dựng thành công chính phủ điện tử thì sẽ nâng cao chất lƣợng, hiệu lực của các quan hệ giao dịch giữa ngƣời dân và nhà nƣớc, và giữa các cơ quan nhà nƣớc với nhau, và đặc biệt sẽ góp phần quan trọng trong việc công khai hóa, minh bạch hóa thông tin, giúp DN và ngƣời dân có thể dễ dàng hơn trong việc tiếp cận quyền SDĐ, tiết kiệm chi phí cho ngƣời dân và DN trong việc thực hiện các giao dịch với cơ quan nhà nƣớc, tránh việc ngƣời dân, DN phải trả các chi phí không chính thức khi thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai, tạo ra sự bình đẳng giữa các chủ thể SDĐ trong việc tiếp cận thông tin và tiếp cận quyền SDĐ để thực hiện dự án xây dựng NƠTM. 4.3.3. Nâng cao hiệu quả của hoạt động lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giảm tình trạng điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất Trong hoạt động giao đất xây dựng NƠTM, việc nâng cao chất lƣợng của hoạt động lập quy hoạch, kế hoạch SDĐ sẽ đảm bảo nâng cao hiệu quả hoạt động giao đất xây dựng thƣơng mại, bởi vì, “thông qua việc lập quy hoạch sử dụng đất sẽ cải thiện các điều kiện sinh sống của tầng lớp lao động, người nhập cư, là nơi các chuyên gia thiết lập quy hoạch gìn giữ lợi ích công cộng và bảo đảm phúc lợi cho người dân, giải quyết vấn đề tập trung đông đúc, chất lượng cuộc sống”. Và quy hoạch sử dụng đất “tạo ra các loại không gian về nơi mọi người muốn sống, làm việc, nghỉ ngơi và đầu tư” [32, tr.83], [122, tr.5]. Khi quy hoạch SDĐ hợp lý, có chất lƣợng tốt thì sẽ đảm bảo đƣợc tính hài hòa với các điều kiện về kinh tế, xã hội, an ninh quốc phòng, với cơ sở hạ tầng kỹ thuật và cơ sở hạ tầng xã hội, quy mô dân số. Đây sẽ là căn cứ để nhà nƣớc tiến hành giao đất xây dựng NƠTM một cách hợp lý, khai thác hiệu quả giá trị của tài nguyên đất đai, tránh lãng phí, góp phần chỉnh trang đô thị, nâng cao chất lƣợng đời sống cho dân cƣ. 172 Quy hoạch, kế hoạch SDĐ là công cụ để nhà nƣớc thực hiện chức năng quản lý, kiểm soát việc sử dụng tài nguyên đất của quốc gia, là hoạt động hoạch định chính sách phát triển kinh tế, xã hội của quốc gia, của vùng và của từng địa phƣơng. Quy hoạch SDĐ xây dựng NƠTM lại càng có ý nghĩa quan trọng khi việc lập quy hoạch này thể hiện tính dự báo về quy mô dân số, tốc độ đô thị hóa và nhu cầu nhà ở của dân cƣ, sự phù hợp với cơ sở hạ tầng kỹ thuật, nhƣ giao thông, trƣờng học, nguồn cung cấp điện, nƣớc, nƣớc thải, Vì thế hoạt động lập quy hoạch SDĐ phải đảm bảo đƣợc tính dự báo, phù hợp với các yếu tố kết cấu hạ tầng. Hiện nay, sự yếu kém về quy hoạch đô thị đã gây ra những gánh nặng lên kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội với hàng loạt các cao ốc mọc lên san sát ở các đô thị lớn. Điều này dẩn đến sự tắc nghẽn giao thông ngày càng trầm trọng, sự quá tải của một số trƣờng học và bệnh viện, sự quá tải của hệ thống cập thoát nƣớc ở các đô thị lớn nhƣ Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh. Nguyên nhân chủ yếu là do sự thiếu đồng bộ, thiếu kết nối giữa quy hoạch đất xây dựng NƠTM với hạ tầng kỹ thuật, quy mô dân số, khi mà tỷ lệ đất dành cho giao thông chỉ đạt 9%, tỷ lệ đất bãi đỗ xe trên đất xây dựng đô thị dƣới 1%... Tỷ trọng công trình cao tầng ở khu vực nội đô Hà Nội lên tới 80%, trong khi thiếu liên kết về hạ tầng. Việc co cụm các dự án nhà ở cao tầng đã gây áp lực lên hạ tầng kỹ thuật, xã hội; địa phƣơng không dành đủ quỹ đất cho giao thông, khiến vấn đề ách tắc càng thêm trầm trọng [48]. Bên cạnh đó, quy hoạch SDĐ “phải được xem là luật để cơ quan có thẩm quyền xác định giá trị quyền sử dụng đất khi trao cho người sử dụng đất chứ không phải là căn cứ để người đang chiếm giữ quyền sử dụng đất chia sẻ lợi ích với những người làm công tác quy hoạch thông qua bằng một thủ tục hành chính xin - cho” [32, tr.54]. Trong bối cảnh thị trƣờng quyền SDĐ ở nƣớc ta, muốn hạn chế điều chỉnh quy hoạch SDĐ thì công việc cần làm là phải có sự phối hợp chặt chẽ giữa các bộ, ban, ngành trong việc lập quy hoạch SDĐ, đặc biệt là trong quy hoạch đất xây dựng NƠTM thì phải có sự phối hợp chặt chẽ giữa Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và môi trƣờng và cả cơ quan quản lý về dân cƣ, bởi vì Bộ Xây dựng chịu trách nhiệm trong việc thực hiện quản lý nhà nƣớc về đô thị, còn Bộ Tài nguyên và môi trƣờng chịu trách nhiệm quản lý nhà nƣớc về đất đai. Mục đích cuối cùng là nâng cao tính dự báo, tính khả thi và tính hợp lý cho quy hoạch, kế hoạch SDĐ đƣợc lập, tránh việc điều chỉnh quy hoạch một cách tràn lan. Trong đó, quy hoạch, kế hoạch SDĐ đƣợc lập phải đáp ứng các điều kiện sau đây: một là đảm bảo đƣợc yêu cầu, quyền và lợi ích hợp pháp của quốc gia, của dân tộc và của nhân dân; hai là, phải đảm bảo sự thống nhất, đồng bộ giữa các loại quy hoạch, kế hoạch, nhƣ quy hoạch, kế hoạch SDĐ, quy hoạch, kế hoạch phát triển đô thị, quy hoạch, kế hoạch 173 phát triển ngành, quy mô dân số và hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật; ba là, quy hoạch, kế hoạch SDĐ phải đảm bảo tính công khai, minh bạch; thứ tƣ là, quy hoạch, kế hoạch SDĐ phải đƣợc lập, thẩm định theo đúng trình tự, thủ tục và nguyên tắc luật định; năm là, phải đảm bảo sự giám sát, kiểm tra của cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền và của ngƣời dân, sự tham vấn cộng đồng, đối với quy hoạch, kế hoạch SDĐ. 4.3.4. Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra hoạt động giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại Đối với hoạt động giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM thì một trong những điểm bất cập lớn nhất chính là tình trạng tham nhũng đất đai, hình thành lợi ích nhóm, tạo ra sự bất bình đẳng trong tiếp cận quyền SDĐ giữa các nhà đầu tƣ trong việc tiếp cận quyền SDĐ, và tình trạng thiếu công khai, minh bạch trong hoạt động giao đất xây dựng NƠTM. Đây cũng chính mà một trong những hệ quả phái sinh từ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, khi mà nhà nƣớc có quyền lực rất lớn trong việc điều phối đất đai, quyết định giao đất cho ai, diện tích bao nhiêu, thời hạn sử dụng bao lâu và trong nhiều trƣờng hợp còn là với giá cả nhƣ thế nào. Vì thế, việc thanh tra, giám sát hoạt động giao đất xây dựng NƠTM là vô cùng cần thiết nhằm hạn chế những bất cập trong hoạt động giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM. Hiện nay, một trong những nguyên nhân then chốt dẫn đến những bất cập trong hoạt động giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM chính là do những tồn tại, yếu kém trong hoạt động thanh tra, giám sát hoạt động giao đất xây dựng NƠTM. Thực tế, hoạt động thanh tra, giám sát và xử lý vi phạm pháp luật trong lĩnh vực đất đai còn một số điểm tồn tại sau: “hoạt động giám sát chỉ mang tính chất hình thức, không thực chất; hoạt động thanh tra chưa được tổ chức thường xuyên, thiếu chủ động, chưa đáp ứng được yêu cầu, đòi hỏi của thực tiễn; việc xử lý sau thanh tra ở các cấp, các ngành chưa kiên quyết, triệt để, kịp thời; hoạt động xử lý vi phạm pháp luật về đất đai với những chế tài còn nhẹ, chưa đủ sức răn đe các đối tượng vi phạm” [35, tr.21]. Đây cũng là những hạn chế, yếu kém của hoạt động thanh tra, giám sát, xử lý vi phạm pháp luật trong hoạt động giao đất xây dựng NƠTM. Giám sát hoạt động giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM chính là giám sát hoạt động điều phối đất đai của cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền. LĐĐ và các văn bản pháp luật về tổ chức bộ máy nhà nƣớc hiện hành đã quy định cụ thể các chủ thể có thẩm quyền thanh tra, giám sát hoạt động giao đất xây dựng NƠTM và trách nhiệm cụ thể của từng nhóm chủ thể này cũng nhƣ nội dung thanh tra, giám sát, xử lý vi phạm trong hoạt động giao đất xây dựng NƠTM. Những quy định pháp luật 174 này đã tạo cơ sở pháp lý cho hoạt động thanh tra, giám sát và xử lý vi phạm pháp luật trong hoạt động giao đất xây dựng NƠTM nói riêng, hoạt động quản lý đất đai nói chung. Tăng cƣờng hoạt động thanh tra, giám sát, xử lý vi phạm pháp luật trong lĩnh vực đất đai nhằm nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM cần phải thực hiện các giải pháp: Một là, rà soát lại hệ thống pháp luật về thanh tra, giám sát, xử lý vi phạm pháp luật về đất đai để loại bỏ những quy định còn chồng chéo và bổ sung những quy định thiếu, nhƣ quy định thanh tra hành chính về đất đai. Hai là, quy định trách nhiệm của chủ thể bị thanh tra, giám sát trong việc phối hợp với chủ thể thực hiện thanh tra, cũng nhƣ các cơ quan nhà nƣớc có liên quan đến hoạt động giao đất xây dựng NƠTM theo chiều ngang, chiều dọc. Ba là, tăng tính chủ động của hoạt động thanh tra, giám sát hoạt động giao đất xây dựng NƠTM. Cuối cùng là phải xử lý nghiêm trƣờng hợp cán bộ thanh tra nhận hối lộ từ chủ thể bị thanh tra. Đồng thời tăng cƣờng tính công khai, minh bạch trong hoạt động thanh tra và mở rộng quyền giám sát cho các chủ thể giám sát trong việc giám sát hoạt động thanh tra cho nhân dân, cho cơ quan hành chính và cho cơ quan ngôn luận là báo chí. Kết luận chƣơng 4 Pháp luật về giao đất xây dựng NƠTM của Việt Nam đã có rất nhiều điểm tiến bộ, thể hiện nỗ lực của Viêt Nam trong việc hiện thực hóa chính sách, pháp luật về đất đai của Nhà nƣớc. Mặc dù vậy, pháp luật về giao đất xây dựng NƠTM và thực tiễn thi hành vẫn còn nhiều điểm bất hợp lý. Chƣơng 4 đƣa ra những định hƣớng hoàn, giải pháp hoàn thiện pháp luật về giao đất xây dựng NƠTM và những giải pháp nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về giao đất xây dựng NƠTM. Pháp luật về giao đất xây dựng NƠTM vừa có ý nghĩa rất lớn trong việc quản lý, điều phối đất đai, điều tiết các thu nhập có đƣợc từ đất đai, khai thác và sử dụng hiệu quả nguồn tài nguyên đất, vừa có ý nghĩa trong việc cung cấp hàng hóa cho thị trƣờng quyền SDĐ, phúc đáp nhu cầu nhà ở cho cộng đồng dân cƣ. Hoàn thiện pháp luật về giao đất xây dựng NƠTM phải theo hƣớng đảm bảo chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai, phù hợp với quy luật của nền kinh tế thị trƣờng, đảm bảo tính công khai, minh bạch, đảm bảo động viên đƣợc tối đa nguồn thu cho ngân sách nhà nƣớc và phù hợp với nhu cầu nhà ở của xã hội, bảo vệ môi trƣờng, nâng 175 cao đời sống xã hội. Trong tƣơng lai, để hoàn thiện pháp luật về giao đất xây dựng NƠTM thì cần phải sửa đổi, bổ sung và làm rõ các quy định pháp luật còn quá chung chung, bao gồm: xây dựng bộ tiêu chí thẩm định nhu cầu SDĐ của CĐT khi xin giao đất xây dựng NƠTM, bỏ quy định điều kiện phải có văn bản chấp thuận của bộ, ngành liên quan đối với một số dự án xây dựng NƠTM tại vùng biên giới, hải đảo, bổ sung làm rõ điều kiện giao đất xây dựng NƠTM nhƣ có khả năng huy động vốn, không vi phạm pháp luật về đất đai; không quy định trƣờng hợp giao đất xây dựng NƠTM không thông qua đấu giá, sửa đổi quy định về xác định giá quyền SDĐ đảm bảo khách quan, phù hợp giá thị trƣờng. Bên cạnh đó, để nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về giao đất xây dựng NƠTM, Việt Nam cần phải nâng cao năng lực chuyên môn, phẩm chất đạo đức của cán bộ công chức nhà nƣớc trong quản lý đất đai; công khai hóa, minh bạch hóa thị trƣờng quyền SDĐ thông qua đẩy mạnh xây dựng chính phủ điện tử, chính phủ số; nâng cao chất lƣợng của việc lập quy hoạch, kế hoạch SDĐ và tăng cƣờng công tác thanh tra, giám sát hoạt động giao đất xây dựng NƠTM. 176 KẾT LUẬN Giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM xuất hiện rất sớm cùng với sự phát triển của LĐĐ sau khi đƣợc thị trƣờng hóa. Phƣơng thức tiếp cận quyền SDĐ để thực hiện dự án xây dựng NƠTM của CĐT xuất phát từ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở Việt Nam. Rõ ràng, sẽ không thể xuất hiện hoạt động giao đất để đầu tƣ ở các nƣớc có chế độ tƣ hữu đối với đất đai đƣợc. Giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM đƣợc hiểu là việc Nhà nƣớc ra quyết định giao đất có thu tiền SDĐ cho CĐT để CĐT xây dựng NƠTM, CĐT phải trả tiền SDĐ tƣơng đƣơng giá thị trƣờng và chỉ đƣợc SDĐ trong thời hạn thực hiện dự án. Chủ đầu tƣ xây dựng NƠTM có thể đƣợc nhà nƣớc giao đất thông qua đấu giá hoặc không thông qua đấu giá. Giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM phải đáp ứng các nguyên tắc, bao gồm nguyên tắc công khai, minh bạch; nguyên tắc bình đẳng, công bằng trong việc tiếp cận quyền SDĐ của các CĐT; nguyên tắc tôn trọng quy luật của nền kinh tế thị trƣờng; nguyên tắc đảm bảo khai thác hiệu quả tài nguyên đất. Hoạt động giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM đƣợc điều chỉnh bởi một loạt các văn bản quy phạm pháp luật, bao gồm LĐĐ, Luật Kinh doanh BĐS, LNO, LTM, LĐT, Và nó chịu sự chi phối của chế độ SHĐĐ, quy luật của nền kinh tế thị trƣờng, tổ chức bộ máy nhà nƣớc; vấn đề bảo vệ môi trƣờng, đảm bảo an sinh xã hội. Pháp luật hiện hành điều chỉnh hoạt động giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM thông qua các quy định về căn cứ giao đất, điều kiện đƣợc giao đất, thẩm quyền giao đất, chủ thể đƣợc giao đất, trình tự, thủ tục giao đất; quyền và nghĩa vụ của chủ thể đƣợc giao đất xây dựng NƠTM và thanh tra, giám sát hoạt động giao đất xây dựng NƠTM. Những quy định pháp luật này đã thể hiện nỗ lực của các nhà làm luật trong việc hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai, đáp ứng yêu cầu của quá trình hội nhập, toàn cầu hóa của đất nƣớc. Và nhờ đó, hoạt động giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM đã đạt đƣợc những thành tựu to lớn trong việc phúc đáp nhu cầu nhà ở cho xã hội phục vụ quá trình đô thị hóa ngày càng cao ở Việt Nam, vận dụng đƣợc nguồn thu lớn đóng góp vào GDP của đất nƣớc, góp phần minh bạch hóa thị trƣờng BĐS ở Việt Nam. Song, bên cạnh đó pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM vẫn còn tồn tại nhiều điểm bất cập, dẫn đến hiệu quả của hoạt động giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM không đạt đƣợc sự kỳ vọng của ngƣời dân và của Nhà nƣớc. Những bất cập đó là: Thứ nhất là, quy định thẩm định về nhu cầu SDĐ của CĐT trong hồ sơ xin giao đất còn quá chung chung, mang tính hình thức mà chƣa có tính định lƣợng, chƣa xây dựng đƣợc bộ tiêu chí thẩm định nhu cầu 177 SDĐ của CĐT khi xin giao đất; Thứ hai là, quy định về điều kiện giao đất thực hiện dự án xây dựng NƠTM đối với cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền trong việc quyết định giao đất là phải có văn bản chấp thuận của các cơ quan, bộ, ngành có liên quan là không cần thiết; Thứ ba là, về điều kiện đƣợc giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM đối với CĐT vẫn còn rất chung chung, nhƣ: quy định về điều kiện có khả năng huy động vốn tại các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nƣớc ngoài, tổ chức, cá nhân khác là chƣa cụ thể; quy định điều kiện không vi phạm pháp luật về đất đai cũng quá chung chung, mà chƣa quy định vi phạm bao nhiêu lần, mức độ vi phạm thế nào, đã khắc phục hậu quả hay chƣa? Thứ tƣ là quy định cho phép nhà đầu tƣ có thể đƣợc giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM không thông qua đấu giá là phi thị trƣờng dẫn đến tình trạng lợi ích nhóm, giao đất với giá thấp hơn giá thị trƣờng nhằm trục lợi hoặc chỉ định giao đất cho các CĐT “sân sau” của cán bộ có thẩm quyền thoái hóa, biến chất; Thứ năm là các phƣơng pháp định giá còn chƣa phù hợp, tổ chức thẩm định giá chƣa mang tính độc lập. Những bất cập này cùng với sự liên kết của các CĐT với cán bộ thoái hóa, biến chất tạo thành những nhóm lợi ích đã thao túng hoạt động giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM, gây thất thu ngân sách, lãng phí tài nguyên đất, tình trạng tham nhũng về đất đai, Để khắc phục những bất cập của LĐĐ về giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM, luận án đề xuất định hƣớng, yêu cầu của việc hoàn thiện pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM. Theo đó, pháp luật giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM phải đảm bảo chế độ sở hữu toàn dân về đất đai; pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM phải đảm bảo tôn trọng cơ chế thị trƣờng, phù hợp với các quy luật của nền kinh tế thị trƣờng; pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM phải đảm bảo tính minh bạch, công khai, công bằng trong tiếp cận quyền SDĐ của CĐT; pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở phải đảm bảo động viên đƣợc tốt nhất nguồn thu cho ngân sách nhà nƣớc, đảm bảo khai thác hiệu quả giá trị của quyền SDĐ; pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM phải phù hợp với nhu cầu nhà ở của xã hội, đảm bảo an sinh xã hội và bảo vệ môi trƣờng. Luận án cũng đề xuất các giải pháp cụ thể hoàn thiện pháp luật Việt Nam về giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM, bao gồm sửa đổi, bổ sung các quy định về căn cứ giao đất, điều kiện đƣợc giao đất, chủ thể đƣợc giao đất; đề xuất bỏ phƣơng thức giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM không thông qua đấu giá; và quy định hội đồng thẩm định giá độc lập thuộc Bộ Tài chính, bỏ giá đất do Nhà nƣớc quy định và phƣơng pháp tính giá đất theo hệ số điều chỉnh giá. Cuối cùng, luận án đƣa ra các giải pháp nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng 178 NƠTM, bao gồm: nâng cao trình độ chuyên môn, nghiệp vụ và bồi dƣỡng tƣ cách đạo đức cho đội ngũ cán bộ công chức; nâng cao chất lƣợng quy hoạch; đẩy mạnh công khai, minh bạch thị trƣờng quyền SDĐ thông qua hoàn thiện chính phủ điện tử và tăng cƣờng công tác thanh tra, giám sát và xử lý vi phạm hành vi vi phạm pháp luật về đất đai nói chung, giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM nói riêng. 179 DANH MỤC CÁC CÔNG TRÌNH KHOA HỌC LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI LUẬN ÁN ĐÃ ĐƢỢC CÔNG BỐ 1. Lê Hồng Hạnh (2017), "Bản chất pháp lý của quyền sử dụng đất trong pháp luật Việt Nam", Tạp chí Dân chủ và Pháp luật (số 8), trang 22-25; 2. Lê Hồng Hạnh (2019), "Giao đất xây dựng nhà ở thương mại - Một số bất cập về căn cứ giao đất và điều kiện giao đất", Tạp chí Nhà nƣớc và Pháp luật (số 3), trang 29-37; 3. Lê Hồng Hạnh (2019), “Các phương thức giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại tại theo quy định của pháp luật Việt Nam”, Tạp chí Toà Án (số 23), trang 36. 180 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Tiếng Việt 1. Ban chấp hành Trung ƣơng Đảng khóa IX (2006), “Báo cáo của Ban chấp hành Trung ƣơng Đảng khóa IX ngày 10/4/2006 về phƣơng hƣớng, nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội năm năm 2006 - 2010”, Văn kiện đại hội khóa X. 2. Ban chấp hành Trung ƣơng (2012), Nghị quyết số 19-NQ/TW ngày 31/10/2012 của Hội nghị lần thứ 6 Ban chấp hành trung ương khóa XI về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới, tạo nền tảng để đến năm 2020 nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện đại, Hà Nội. 3. Báo Kiểm toán (2018), “Công tác quản lý, sử dụng đất đai: Cái nhìn tổng quan từ kiểm toán Nhà nƣớc”, Cổng thông tin điện tử Kiểm toán Nhà nước Việt Nam, https://www.sav.gov.vn/SMPT_Publishing_UC/TinTuc/PrintTL.aspx? idb=2&ItemID=119&l=/noidung/tintuc/Lists/Traodoikinhnghiem, truy cập ngày 12/05/2019. 4. Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng (2012), Báo cáo 193/BC-BTNMT ngày 06/09/2012 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về tổng kết tình hình thi hành Luật đất đai 2003 và định hướng sửa đổi Luật đất đai, Hà Nội. 5. Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng (2014), Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2014 quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất, Hà Nội. 6. Nguyễn Đình Bồng (2012), Quản lý đất đai ở Việt Nam (1945 - 2010), Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội. 7. Nguyễn Thị Minh Châu (2013), Vốn hóa đất đai trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở Việt Nam, Nxb Chính trị Quốc gia - Sự thật, Hà Nội. 8. Nguyễn Thị Minh Châu (2017), Pháp luật Việt Nam về chế độ sở hữu đất đai, Quá trình phát triển pháp luật đất đai Việt Nam từ năm 1945 đến nay, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp trƣờng, Trƣờng Đại học Luật Hà Nội. 9. Chính phủ (2013), Nghị định về quản lý đầu tư phát triển đô thị số 11/2013/NĐ-CP ngày 14 tháng 01 năm 2013, Hà Nội. 10. Chính phủ (2014), Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2013 (có hiệu lực thi hành từ ngày 1/7/2014), Hà Nội. 11. Chính phủ (2014), Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất, Hà Nội. 181 12. Chính phủ (2014), Nghị định số 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất, Hà Nội. 13. Chính phủ (2014), Nghị định số 46/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước, Hà Nội. 14. Chính phủ (2014), Nghị định số 47/2014/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất, Hà Nội. 15. Chính phủ (2014), Nghị định số 104/2014/NĐ-CP quy định về khung giá đất, Hà Nội. 16. Chính phủ (2015), Nghị định số 30/2015/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật đấu thầu 2013 về lựa chọn nhà đầu tư, Hà Nội. 17. Chính phủ (2015), Nghị định 76/2015/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật kinh doanh bất động sản 2014, Hà Nội. 18. Chính phủ (2015), Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật nhà ở 2014, Hà Nội. 19. Chính phủ (2015), Nghị định số 118/2015/NĐ-CP ngày 12 tháng 11 năm 2015 Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của luật đầu tư, Hà Nội. 20. Chính phủ (2016), Nghị định số 135/2016/NĐ-CP sửa đổi Nghị định quy định về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước, Hà Nội. 21. Chính phủ (2017), Nghị định số 01/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai 2013, Hà Nội. 22. Nguyễn Thị Dung (2011), Quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản ở Việt Nam - Những vấn đề lý luận và thực tiễn, Luận án Tiến sĩ Luật học, Trƣờng Đại học Luật Hà Nội. 23. Nguyễn Thị Dung (2014), “Về giá đất trong Luật Đất đai năm 2013”, Tạp chí Luật học, Đặc san Luật Đất đai 2013. 24. Nguyễn Thị Dung (2015), “Thực trạng pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án có sử dụng đất”, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật, Số Chuyên đề Pháp luật về thị trƣờng và kinh doanh bất động sản. 25. Phạm Dũng (2019), “Thành phố Hồ Chí Minh: Doanh nghiệp bất động sản nợ hơn 2.400 tỷ đồng tiền thuế”, Kinh tế môi trường, https://kinhtemoitruong.vn/ tp-hcm-doanh-nghiep-bat-dong-san-no-hon-2400-ti-dong-tien-thue-8120.html, truy cập ngày 25/05/2019. 26. Nguyễn Ngọc Điện (2007), “Cấu trúc pháp lý của hệ thống pháp luật sở hữu bất động sản Việt Nam: Góc nhìn pháp luật”, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, số 6. 182 27. Nguyễn Ngọc Điện (2011), “Đấu giá quyền sử dụng đất và kiến nghị cụ thể đối với Dự thảo sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai”, Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp, su-dung-111at-va-kien-nghi-cu-the-111oi-voi-du-thao-sua-111oi-bo-sung- luat-111at-111ai-1, truy cập ngày 28/3/2017. 28. Trƣờng Giang (2019), “Định giá đất: Còn đó những “điểm nghẽn””, Tài nguyên và Môi trường, https://baotainguyenmoitruong.vn/tai-nguyen/dinh-gia- dat-con-do-nhung-diem-nghen-1265800.html, truy cập ngày 6/4/2019. 29. Bùi Xuân Hải (2011), “Mấy vấn đề về doanh nghiệp và pháp luật điều chỉnh các loại hình doanh nghiệp ở Việt Nam”, Tạp chí Khoa học pháp lý, số 3. 30. Nguyễn Thị Thu Hiền (2012), Pháp luật về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đối với doanh nghiệp Việt Nam, Luận văn Thạc sỹ Luật học, Khoa Luật - Trƣờng Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội. 31. Ninh Thị Hiền (2016), “Hoạt động trao quyền sử dụng đất của nhà nƣớc tại Hoa Kỳ và bài học kinh nghiệm cho Việt Nam”, Tạp chí Luật học, số 12. 32. Ninh Thị Hiền (2017), Pháp luật về trao quyền sử dụng đất từ Nhà nước cho các chủ thể kinh doanh và động sản tại Việt Nam, Luận án Tiến sĩ Luật học, Trƣờng Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh. 33. Bùi Văn Huyền, Đinh Thị Nga (2011), Quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản ở Việt Nam, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội. 34. Trần Quang Huy (2008), Pháp luật về hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, Luận án Tiến sĩ Luật kinh tế, Viện Nhà nƣớc và Pháp luật, Hà Nội; 35. Trần Quang Huy (2014), “Giám sát, thanh tra và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai”, Tạp chí Luật học, Số đặc san tháng 11. 36. Phan Mạnh Khải (2011), “Bàn về tham nhũng trong quản lý và sử dụng đất đai hiện nay”, Tạp chí Thanh Tra, số 1/2011. 37. Nguyễn Văn Khánh (2013), “Nghiên cứu về quyền sở hữu đất đai ở Việt Nam”, Tạp chí Khoa học Đại học Quốc gia Hà Nội, số 1 (2013). 38. Phạm Thị Hƣơng Lan (chủ biên) (2018), Bình luận khoa học Luật Đất đai năm 2013, Nxb Lao động, Hà Nội. 39. Hà Lan (2019), “Đất và ngân sách”, Báo điện tử Đại biểu nhân dân, truy cập ngày 28/03/2019. 40. Phan Huy Lê (1959), Chế độ ruộng đất và kinh tế nông nghiệp thời Lê sơ, Nxb Sử Địa, Hà Nội. 183 41. Bình Lê (2019), “Diện tích bình quân nhà ở toàn quốc năm 2018 đạt 24m 2/ngƣời”, Sài Gòn giải phóng Online, binh-quan-nha-o-toan-quoc-nam-2018-dat-24m-sannguoi-572027.html, truy cập ngày 20/02/2019. 42. Phạm Sỹ Liêm (2015), “Một số ý kiến hoàn thiện pháp luật về tài chính đối với nhà ở xã hội tại Việt Nam”, Tạp chí Dân chủ và pháp luật, Số chuyên đề Pháp luật về thị trường và kinh doanh bất động sản, Nxb Tƣ pháp, Hà Nội. 43. Đặng Thị Bích Liễu (2012), Pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam, Luận án Tiến sĩ Luật học, Học viện Khoa học Xã hội, Hà Nội. 44. Việt Linh (2018), Hệ lụy từ việc chậm nộp tiền sử dụng đất, https://bds.tinnhanhchungkhoan.vn/bat-dong-san/he-luy-tu-viec-cham-nop- tien-su-dung-dat-193958.html, truy cập ngày 20/02/2019. 45. C.Mác, Ph.Ăng-Ghen, V.I.Lê-Nin (1986), Về chủ nghĩa xã hội và chủ nghĩa cộng sản, NXB Sự thật, Hà Nội. 46. Nguyễn Ngọc Minh (2014), “Những sửa đổi, bổ sung cơ bản về chế định quyền và nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất trong Luật Đất đai 2013”, Tạp chí Luật học, Đặc san, tháng 11. 47. Bình Minh (2018), “Vì sao nhiều dự án “đất vàng” đƣợc đấu giá trái luật tại Thanh Hóa”, Báo Dân trí, https://dantri.com.vn/ban-doc/vi-sao-nhieu-du-an- dat-vang-duoc-dau-gia-trai-luat-tai-thanh-hoa-20180719124638846.htm, truy cập ngày 16/12/2018. 48. Anh Minh (2019), “Nhiều dự án bị điều chỉnh quy hoạch, gây hệ lụy hớn về hạ tầng đô thị”, Báo điện tử Vnexpress, https://vnexpress.net/thoi-su/nhieu-du- an-bi-dieu-chinh-quy-hoach-gay-he-luy-lon-ve-ha-tang-do-thi-3929332.html, tuy cập ngày 28/05/2019. 49. Thành Nam (2019), Hơn 3.000 dự án, công trình chậm triển khai, gây lãng phí, https://baonghean.vn/hon-3000-du-an-cong-trinh-cham-trien-khai-gay- lang-phi-244179.html, truy cập ngày 29/05/2019. 50. Nguyễn Thị Nga (2014), “Thủ tục hành chính trong Luật Đất đai 2013”, Tạp chí Luật học, Đặc san về Luật Đất đai năm 2013, số tháng 11. 51. Ngân hàng thế giới (2012), Sửa đổi Luật đất đai để thúc đầy phát triển bền vững ở Việt Nam, Bản tóm tắt các khuyến nghị chính sách ưu tiên rút ra từ các nghiên cứu của Ngân hàng thế giới. 52. Ngân hàng Thế giới (2015), Nhà ở giá hợp lý ở Việt Nam - Con đường phía trước, Hà Nội, tháng 10/2015, 184 curated/en/261031467995434546/pdf/100706-VIETNAMESE-Box393265B- PUBLIC-Nha-o-Gia-hop-ly-o-Viet-Nam.pdf, truy cập ngày 10/12/2018. 53. Hữu Nguyên (2017), “Cao ốc Sài Gòn đang bóp nghẹt giao thông”, Báo điện tử Vnexpress, https://vnexpress.net/tin-tuc/thoi-su/cao-oc-sai-gon-dang-bop- nghet-giao-thong-3640829.html, truy cập ngày 20/10/2017. 54. Nguyễn Thị Tuyết Nhƣ (2011), “Những cải cách góp phần hoàn thiện hệ thống pháp lý về bất động sản”, Diễn đàn các doanh nghiệp Việt Nam, thong-phap-ly-ve-bat-dong-san-ts-nguyen-thi-tuyet-nhu, truy cập ngày 23/5/2017. 55. Doãn Hồng Nhung (2011), “Chế định sở hữu đất đai qua các thời kỳ và giải pháp tăng cƣờng quản lý Nhà nƣớc đối với đất đai”, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, số 19 (204). 56. Nguyễn Thị Hồng Nhung (2012), Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản ở Việt Nam, Luận án Tiến sĩ Luật học, Trƣờng Đại học Luật Hà Nội. 57. Nguyễn Thị Hồng Nhung (2018), “Pháp luật về kinh doanh bất động sản hình thành trong tƣơng lai”, Tạp chí Tòa án nhân dân, https://tapchitoaan.vn/bai- viet/kinh-te/phap-luat-ve-kinh-doanh-bat-dong-san-hinh-thanh-trong-tuong- lai, truy cập ngày 21/08/2018. 58. Nguyễn Thị Kiều Oanh (2014), “Một số vấn đề pháp lý về chuyển nhƣợng dự án bất động sản”, Tạp chí Khoa học pháp lý, số 2 (81). 59. Nguyễn Minh Oanh (chủ biên) (2018), Bình luận khoa học Luật Nhà ở năm 2014, Nxb Lao động, Hà Nội. 60. Nguyễn Tấn Phát (2006), “Chính sách đất đai ở Việt Nam trong thời kỳ đổi mới”, Tạp chí Nghiên cứu kinh tế, số 1 (332), truy cập ngày 15/2/2017. 61. Hà Phong (2018), “Khó tiếp cận đất đai về quy định bất cập”, Hà Nội mới, dai-vi-quy-dinh-bat-cap, truy cập ngày 08/05/2019. 62. Nguyễn Đình Phong, Nguyễn Thu Hƣơng (2018), “Một số bất cập về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai”, Tạp chí Tòa án nhân dân điện tử, dong-mua-ban-nha-o-hinh-thanh-trong-tuong-lai truy cập ngày 12/5/2018. 63. Vũ Văn Phúc (chủ biên), Lý Việt Quang, Trần Thị Minh Châu, Nguyễn Minh Hoàn (2013), “Quan hệ lợi ích giữa các chủ thể kinh tế trong Luật đất đai ở 185 Việt Nam”, Những vấn đề về sở hữu, quản lý và sử dụng đất đai trong giai đoạn hiện nay, Nxb Chính trị Quốc gia - Sự thật, Hà Nội. 64. Đặng Anh Quân (2016), “Bất cập trong các quy định về căn cứ giao đất, cho thuê đất của Luật Đất đai năm 2013”, Tạp chí Nhà nước và pháp luật, số tháng 5. 65. Ngọc Quang (2018), “Nhiều lỗ hổng, thất thu ngân sách từ đất đai là nghiêm trọng, “khủng khiếp””, Sài Gòn giải phóng online, nhieu-lo-hong-that-thu-ngan-sach-tu-dat-dai-la-nghiem-trong-khung-khiep- 563646.html, truy cập ngày 9/12/2018. 66. Quốc hội (1987), Luật Đất đai số 3-LCT/HĐNN8 ngày 29/12/1987, Hà Nội. 67. Quốc hội (1993), Luật Đất đai số 24-L/CTN ngày 14/7/1993, Hà Nội. 68. Quốc hội (1998), Luật số 10/1998/QH10 ngày 2 tháng 12 năm 1998 sửa đổi, bổ sung một số điều của luật đất đai, ngày 02 tháng 12 năm 1998, Hà Nội. 69. Quốc hội (2003), Luật đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26/11/2003, Hà Nội. 70. Quốc hội (2005), Luật nhà ở số 56/2005/QH11 ngày 29/11/2005, Hà Nội. 71. Quốc hội (2005), Luật Thương mại số 36/2005/QH11 ngày 14 tháng 06 năm 2005, Hà Nội. 72. Quốc hội (2006), Luật kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29/06/2006, Hà Nội. 73. Quốc hội (2008), Luật Quốc tịch Việt Nam số 24/2008/QH12 ngày 13 tháng 11 năm 2008, Hà Nội. 74. Quốc hội (2009), Luật sửa đổi bổ sung điều 126 của Luật nhà ở và điều 121 của Luật đất đai của Quốc hội khóa XII, kỳ họp thứ 5 số 34/2009/QH12 ngày 18/6/2009, Hà Nội. 75. Quốc hội (2013), Luật đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013, Hà Nội. 76. Quốc hội (2013), Luật đấu thầu số 43/2013/QH13 ngày 26 tháng 11 2013, Hà Nội. 77. Quốc hội (2014), Luật nhà ở số 65/2014/QH13 ngày 25/11/2014, Hà Nội. 78. Quốc hội (2014), Luật kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13 ngày 25/11/2014, Hà Nội. 79. Quốc hội (2014), Luật đầu tư số 67/2014/QH13 ngày 26 tháng 11 năm 2014, Hà Nội. 80. Quốc hội (2016), Luật Đấu giá tài sản số 01/2016/QH14 ngày 17 tháng 11 năm 2016, Hà Nội. 81. Quốc hội (2018), Luật số 35/2018/QH14, ngày 20 tháng 11 năm 2018, luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 37 luật có liên quan đến quy hoạch, Hà Nội. 186 82. Sở Tài nguyên và Môi trƣờng tỉnh Nghệ An (2018), Sổ tay các dự án bất động sản đến ngày 19/05/2018. 83. Nguyễn Trọng Thạch (2014), Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế trong nước, Luận văn Thạc sỹ Luật học, Trƣờng Đại học luật Thành phố Hồ Chí Minh. 84. Lƣu Quốc Thái (2007), “Quá trình thị trƣờng hóa đất đai ở Trung Quốc một số đánh giá và bài học kinh nghiệm”, Tạp chí khoa học pháp lý, số 2 (39). 85. Lƣu Quốc Thái (2009), Pháp luật về thị trường quyền sử dụng đất - Thực trạng và hướng hoàn thiện, Luận án Tiến sĩ Luật học, Trƣờng Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh. 86. Lƣu Quốc Thái (2015), “Bàn về vấn đề “Chuyển nhƣợng vốn đầu tƣ là giá trị quyền sử dụng đất” trong Luật đất đai 2013”, Tạp chí Nhà nước và Pháp luật, Số 8. 87. Lƣu Quốc Thái (2016), Những vấn đề pháp lý vê thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam, Nxb Hồng Đức - Hội luật gia Việt Nam. 88. Đinh Trọng Thắng (2002), “Sở hữu tƣ nhân về đất đai hay về quyền sử dụng đất đai: Kinh nghiệm quốc tế và một vai liên hệ với Việt Nam”, Tạp chí Tài chính, số 7. 89. Đinh Trọng Thắng (2015), “Phát triển các kênh tài chính nhà ở đô thị - Lý thuyết và thực tiễn Việt Nam”, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật, số chuyên đề Pháp luật về thị trƣờng và kinh doanh bất động sản, Nxb Tƣ pháp, Hà Nội. 90. Hoàng Mạnh Thắng (2018), “Bay trên rừng cao ốc Hà Nội những ngày nắng nóng đỉnh điểm”, Báo Tiền Phong, https://www.tienphong.vn/dia-oc/bay-tren- rung-cao-oc-ha-noi-nhung-ngay-nang-nong-dinh-diem-1295849.tpo, truy cập ngày 4/7/2018. 91. Hữu Thắng (2018), Kết luận vụ “đất vàng, giá bèo” tại Thanh Hóa: “Ngâm” đến bao giờ?, https://kinhtenongthon.vn/ket-luan-vu-dat-vang-gia-beo-tai- thanh-hoa-ngam-den-bao-gio-post20972.html, truy cập ngày 13/07/2019. 92. Nguyễn Tiến Thỏa (2018), “Những kinh nghiệm trong việc thẩm định giá đất đô thị ở Việt Nam”, Hội thẩm định giá Việt Nam, NewsDetail.aspx?Id=1770, truy cập ngày 11/06/2019. 93. Anh Thƣ (2012), Báo cáo tổng kết tình hình thi hành Luật Đất đai 2003 - Thất thu ngân sách, người dân bị thiệt, tinh-hinh-thi-hanh-luat-dat-dai-2003-that-thu-ngan-sach-nguoi-dan-bi-thiet- 342750.html, truy cập ngày 12/3/2017. 187 94. Thủ tƣớng chính phủ (2005), Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/8/2005 về việc ban hành Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất, Hà Nội. 95. Phạm Thu Thủy (2015), “Pháp luật về kinh doanh quyền sử dụng đất và những vấn đề thực tiễn đặt ra”, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật, số chuyên đề Pháp luật về thị trƣờng và kinh doanh bất động sản, Nxb Tƣ pháp. 96. Tổng cục quản lý đất đai (2014), Thể chế hóa nội dung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trong Luật Đất đai năm 2013, news/Quy-hoach-su-dung-dat/The-che-hoa-noi-dung-quy-hoach-ke-hoach-su- dung-dat-trong-Luat-Dat-dai-nam-2013-504.html, truy cập ngày 5/4/2017. 97. Tổng kiểm toán nhà nƣớc (2018), Công tác quản lý, sử dụng đất đai: Cái nhìn tổng quan từ Kiểm toán nhà nước, https://www.sav.gov.vn/SMPT_ Publishing_UC/TinTuc/PrintTL.aspx?idb=2&ItemID=119&l=/noidung/tintuc/ Lists/Traodoikinhnghiem. 98. Minh Trang (2018), “90 dự án chậm nộp hơn 5.000 tỷ đồng tiền sử dụng đất”, Thời báo kinh tế điện tử, https://thoibaokinhdoanh.vn/du-an/90-du-an-cham- nop-hon-5-000-ty-dong-tien-su-dung-dat-1052916.html, truy cập ngày 20/02/2019. 99. Nguyễn Xuân Trọng (2013), “Quy định mới về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất trong luật đất đai 2013 và các văn bản hƣớng dẫn thi hành”, Tạp chí Luật học, Số Đặc san tháng 11. 100. Đỗ Xuân Trọng (2014), “Pháp luật về sản giao dịch bất động sản theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014”, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật, Số chuyên đề Pháp luật về kinh doanh và thị trƣờng bất động sản, Nxb Tƣ pháp, Hà Nội. 101. Trƣờng Đại học Luật Hà Nội (1999), Từ điển giải thích thuật ngữ Luật học, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội. 102. Trƣờng Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh (2015), Giáo trình Luật Đất đai, Nxb Hồng Đức - Hội Luật gia Việt Nam. 103. Nguyễn Trọng Tuấn (2016), Kinh nghiệm quản lý đất đai của một số nước trên thế giới, https://thongtinphapluatdansu.edu.vn/2016/12/09/kinh-nghiem- quan-l-dat-dai-cua-mot-so-nuoc-trn-the-gioi/, truy cập ngày 13/12/2017. 104. Tùng Tuấn (2018), “Lộn xộn quy hoạch nhà cao tầng”, Báo Nhân dân thời nay điện tử, 36319802-lon-xon-quy-hoach-nha-cao-tang.html, truy cập ngày 7/5/2018. 188 105. Đỗ Sơn Tùng (2013), “Các mô hình sở hữu đất đai trên thế giới”, Tạp chí Nghiên cứu Kinh tế, số 416, tháng 1. 106. Nguyễn Quang Tuyến (2013), “Những sửa đổi, bổ sung về sở hữu đất đai trong Luật Đất đai 2013”, Tạp chí Luật học, Đặc san về Luật đất đai. 107. Nguyễn Quang Tuyến (2015), “Những điểm mới cơ bản của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và khuyến nghị về việc ban hành các văn bản hƣớng dẫn thi hành”, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật, số chuyên đề về thị trường và kinh doanh bất động sản, Nxb Tƣ pháp. 108. Nguyễn Quang Tuyến (2016), Thực trạng pháp luật đất đai tại Việt Nam hiện nay dưới góc nhìn tham chiếu với hiệp định đối tác toàn diện và tiến bộ xuyên Thái Bình Dương (CPTPP), Details/17287, truy cập ngày 25/3/2019. 109. Nguyễn Quang Tuyến (2017), Pháp luật về sử dụng đất đai ở Việt Nam từ năm 1945 - nay, Quá trình phát triển pháp luật đất đai Việt Nam từ năm 1945 đến nay, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp trƣờng, Trƣờng Đại học Luật Hà Nội. 110. Phƣơng Uyên (2019), Nguồn cung nhà ở Thành phố Hồ Chí Minh giảm mạnh trong 6 tháng đầu năm 2019, https://nhadat.tuoitre.vn/nguon-cung-nha-o- tphcm-giam-manh-trong-6-thang-dau-nam-2019-20190708151805838.htm, truy cập ngày 9/07/2019. 111. Văn phòng Quốc hội (2016), Luật Đầu tư số 05/VBHN-VPQH ngày 05 tháng 12 năm 2016, Hà Nội. 112. Văn phòng Quốc hội (2019), Toàn văn dự thảo Luật Quản lý Thuế (sửa đổi), Dự thảo online, DT_DUTHAO_LUAT/View_Detail.aspx?ItemID=1537&LanID=1574&TabI ndex=1, truy cập ngày 22/09/2018. 113. Viện Khoa học pháp lý - Bộ Tƣ pháp (2006), Từ điển Luật học, Nxb Từ điển Bách khoa, Nxb Tƣ pháp, Hà Nội. 114. Đặng Hùng Võ (2011), “Sở hữu tƣ nhân về đất đai là tất yếu”, Tạp chí Sái Gòn tiếp thị, truy cập ngày 18/2/2017. 115. Phạm Văn Võ, Nguyễn Hoàng Thùy Trang (2012), “Các mô hình sở hữu đất đai và những vấn đề pháp lý đặt ra đối với Việt Nam”, Tạp chí Khoa học Pháp lý, số 3 (70). 116. Đặng Hùng Võ, Phan Trung Hiền (2018), “Nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất nhằm thực hiện dự án - Bất cập và giải pháp để xuất”, Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp, số 03+04 (355+356), tháng 2, tr.4, 189 dung-111at-nham-thuc-hien-du-an-bat-cap-va-giai-phap-111e-xuat, truy cập ngày 18/03/2018. 117. Đặng Hùng Võ (2019), “Vẫn loanh quanh định giá đất”, Thời báo kinh tế Sài Gòn, https://www.thesaigontimes.vn/291299/van-loanh-quanh-dinh-gia-dat. html, truy cập ngày 15/07/2019. 118. Hà Vũ (2018), “Doanh nghiệp ngày càng khó tiếp cận đất đai”, Vneconomy, 2018032221070248.htm, truy cập ngày 08/05/2019. 119. Website: Tổng cục thống kê, https://www.gso.gov.vn/default.aspx?tabid=715, truy cập ngày 12/12/2019. Tiếng Anh 120. Anne Haila (2000), “Real Estate in Global Cities: Singapore and Hong Kong as Property States”, Sage journals, 10.1080/00420980020002797. 121. Chris J.Webster (2007), “Are Some Planning Transaction Intrinsically Sovereign”, Journal of planning Education and Research 28, tr.480, Ninh Thị Hiền (2017). 122. David Adams, Craig Watkins (2014), The Value of Planning, RTPI Research Report No.5, Royal Town Planning Instutite, Lon don. 123. Gary D. Libecap (1986), “Property right in economic history: Implications for research”, Exploration in economic history, Issue 3/1986; pp 227-252. 124. Gary D. Libecap (1986), Property right in economic history: Omplications for research, Exploration in economic history 23. 125. Harold Brodsky (1973), “Land Development and the Expanding City, Annals of the Association of American Geographers”, Vol.63, No. 2. June 1973, PP.159-166. 126. Hiroshi Mori (1998), “Land Conversion at the Urban Fringe: A Comparative Study of Japan, Britain and the Netherlands”, Sage journals, 127. Jack Thurston (2006), The fat of the land, truy cập ngày 9/1/2017. 128. Lawrence Hannah, Kyung-Hwan Kim, Edwin S. Mills (1993), “Land Use Controls and Housing Prices in Korea”, Sage journals, 190 129. Mai Van Phan (2013), “Promoting Land Rights in Vietnam: A Multi-Sector Advocacy Coalition Approach”, Annual World Bank Conference on Land and Poverty 2013, Washington. 130. Nguyen Tan Phat, Nguyen Tien Dung (2011), Vietnam’s Land polity in the Transition period, https://ci.nii.ac.jp/els/contentscinii_ 20180401102753.pdf? id=ART0009747828, truy cập ngày 13/2/2017. 131. Sharad Jhingan Breathan (2011), “Growth Strategy, IPO & Performance of Indian Real Estate companies”, Slideshare, https://www.slideshare.net/ sharadjhingan/india-real-estate-research. 132. Willi Zimmermann (2007), “Good governance in public land management”, Food and Agriculture Organization of the United Nations, truy cập ngày 17/2/2017. 133. Wonh, K.C (1998), “Land administration and lease control”, Real Estate Development in Hong Kong, Pace Publishing Ltd, Hong Kong, pp. 51-65. 134. Ya Ping Wang, Alan Murie (1999), “Commercial Housing Development in Urban China”, Sage journals, 10.1080/0042098992881. 135. Konrad Zweigert, Hein Kotz (1998), An Introduction to Comparative Law in Private Law (Khởi luận về so sánh luật trong lĩnh vực luật tư), tập 2, Oxford university press.