Luận văn Đánh giá việc thực hiện quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Yên dũng – tỉnh Bắc Giang

rên địa bàn huyện Yên Dũng cho thấy chỉ tập trung thường xuyên và chủ yếu vào các quyền đó là : chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho và thế chấp quyền sử dụng đất. Để có những đánh giá tổng quan cho đến chi tiết về tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Yên Dũng, tôi tiến hành điều tra tình hình thực hiện 04 quyền được thực hiện thường xuyên và chủ yếu tại huyện Yên Dũng (chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho và thế chấp quyền sử dụng đất) tại 3 địa bàn nghiên cứu là thị trấn Neo, xã Lãng Sơn và xã Tiền Phong. 3.4.1. Đánh giá việc thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất Kết quả điều tra 3 đơn vị hành chính đại diện cho các xã và thị trấn về thực hiện chuyển nhượng QSDĐ trong giai đoạn 2014 - 2017 tại huyện Yên Dũng được trình bày trong bảng 3.9. 77 Như vậy tình hình chuyển nhượng QSDĐ ở tại 01 thị trấn và 02 xã có điều kiện phát triển khác nhau. Tại thị trấn và các xã trung tâm có các khu công nghiệp, cụm công nghiêp, thương mại dịch vụ và các làng nghề phát triển việc "mua bán đất" diễn ra sôi động, thu hút được nhiều hơn tại các xã thuần nông nghiệp, xa trung tâm hành chính. Tuy nhiên ở mỗi xã khác nhau cũng có sự biến đổi khác biệt rõ rệt, cụ thể như sau: - Đối với đất phi nông nghiệp. Thị trấn Neo, là nơi quá trình đô thị hóa mạnh, phát triển nhanh các điều kiện cơ sở hạ tầng so với các xã khác nên số lượng giao dịch chuyển nhượng QSDĐ giai đoạn 2014 - 2017 diễn ra lớn và có mức độ khá ổn định. Lượng giao dịch mua bán chủ yếu là đất ở đô thị và đất ở nông thôn. Trên đất ở là 49 trường hợp cả thời kỳ. Tuy nhiên, trong giai đoạn năm 2014 -2017 là sự khởi sắc của thị trường bất động sản nói chung và thị trường chuyển nhượng nói riêng cùng với sự phát triển kinh tế ổn định, sự phân bổ và kêu gọi đầu tư phát huy tiềm năng vốn có của các địa phương đã thu hút hàng loạt các công ty, doanh nghiệp lớn nhỏ đổ về đầu tư, mở rộng và phát triển quy mô sản xuất và thu hút người lao động và người dân đến làm ăn sinh sống dẫn tới nhu cầu nhà đất tăng theo, số lượng giao dịch chuyển nhượng có xu hướng tăng lên nhanh chóng. Có thể nói, từ sau khi các văn bản quy định việc chuyển QSDĐ được mở rộng về phạm vi, đối tượng, phí và lệ phí, cũng như việc công bố quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội đến năm 2020 thì lượng giao dịch mua bán tại thị trấn diễn ra khá lớn. Giá đất ở đây tăng lên rất cao, dao động từ 8-15 triệu đồng/m2, trong khi ở xã miền núi, rẻo cao giá dao động từ 1-4 triệu/m2 tại các khu đất có vị trí đẹp. Tại xã Lãng Sơn,Tiền Phong lượng giao dịch chuyển nhượng đất đai diễn ra cũng khá sôi động. Qua điều tra có 47 vụ chuyển nhượng đất ở mỗi xã, chủ yếu là đất ở nông thôn, đất vườn, đất trồng cây lâu năm, giá đất ở những xã này trong ngõ xóm cũng dao động từ 2- 4 triệu đồng. Tuy nhiên tình hình chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp có xu hướng tăng. Nguyên nhân chính của tình hình này là việc công bố quy hoạch đến năm 2020 và chương trình xây dựng nông thôn mới trong giai đoạn về đích chính là hệ thống cơ sở 78 hạ tầng, điện, đường, trường, trạm, chợ các công trình sự nghiệp được đầu tư nâng cấp và xây mới làm thay đổi toàn diện bộ mặt các địa phương góp phần làm thúc đẩy việc mua bán so với trước đây vốn là xã thuần nông, nghèo nàn, lạc hậu đời sống kinh tế người dân còn nhiều khó khăn. Qua điều tra cho thấy đời sống người dân ngày càng được nâng cao, họ được tiếp cận và hiểu biết pháp luật rất rõ ràng và chắc chắn số người dân đã nhận thức và chấp hành thực hiện chuyển nhượng QSDĐ khai báo đăng ký biến động với cơ quan Nhà nước. Tuy nhiên do mức thuế chuyển nhượng, thuế thu nhập cá nhân còn cao dẫn đến người dân kê khai giá trị trong hợp đồng chuyển nhượng thường thấp hơn rất nhiều giá đất mua bán trên thực tế nhằm giảm tiền thuế phải nộp cho Nhà nước. Theo điều tra tìm hiểu có những lô đất giá 1 tỷ đồng nhưng khi viết trong hợp đồng chuyển nhượng chỉ có 50 triệu cho thấy một thực tế của thất thu cho ngân sách nhà nước mà đến nay vẫn chưa có chế tài xử lý. Về phía cơ quan Nhà nước, thủ tục hành chính còn rườm rà, gây phiền hà cho một số người dân, cần phải cải cách, đơn giản hóa thủ tục hành chính và thái độ phục vụ công dân của một số cán bộ còn sách nhiễu, hách dịch gây bất bình trong nhân dân dẫn đến ấn tượng không tốt đến toàn thể cơ quan công quyền. - Đối với chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp, tình hình chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp của người dân thuộc 01 thị trấn và 02 xã nghiên cứu cho thấy: Tại thị trấn Neo có 1 hộ chuyển nhượng, xã Lãng Sơn 3 hộ và Tiền Phong có 3 hộ hộ thực hiện thủ tục chuyển nhượng tại VPĐKĐĐ trong tổng số 150 trường hợp tham gia chuyển nhượng. (Theo Khoản 3, Khoản 4 Điều 191 Luật Đất đai 2013) Việc chuyển nhượng đất nông nghiệp không thực hiện đăng ký theo quy định dẫn đến việc quản lý được biến động về đất nông nghiệp gặp nhiều khó khăn. Mục đích của việc nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp của nhiều người dân không phải để tiếp tục sản xuất nông nghiệp mà để chờ dự án thu hồi đất theo quy hoạch tại địa phương. Hình thức giao dịch chủ yếu là giấy tờ không hợp pháp, không có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền, không đăng ký cơ quan nhà nước. Hiện nay tình trạng đầu cơ đất đai, họ lợi dụng những kẽ hở, lách luật trong chuyển nhượng đất thuộc khu dự án mang lại lợi nhuận kinh tế cao như sẵn sàng đến nơi có đất thuộc khu dự 79 án để mua đầu cơ đất nông nghiệp chờ dự án nhằm thu lợi nhuận cao đã gây rất nhiều khó khăn cho cơ quan quản lý đất đai và bất ổn thị trường bất động sản, làm cho các nhà đầu tư các doanh nghiệp không còn mặn mà với những vùng đất nhiều tiềm năng. Đất nông nghiệp có giá trị không cao, không được sản xuất thường để hoang hoá, lãng phí trong thời gian chưa thực hiện dự án treo gây lãng phí. Thực tế cơ quan Nhà nước chưa quản lý được các dự án thực hiện thoả thuận nhận chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp. Vì vậy, trong thời gian tới Nhà nước cần có những quy định cụ thể và hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai về các vấn đề bất cập, việc người sử dụng đất nông nghiệp được quyền chuyển nhượng cho các đơn vị có dự án đầu tư theo đúng quy hoạch sử dụng đất và phải đăng ký với cơ quan quản lý đất đai và hạn chế những kẽ hở để những cá nhân, tổ chức lợi dụng chuộc lợi gây bất ổn thị trường nhà đất. Như vậy, tình hình chuyển nhượng QSDĐ ở trên địa bàn huyện Yên Dũng hết sức phong phú và đa dạng về cả số lượng và chất lượng. Qua kết quả điều tra 150 hộ gia đình cho thấy có 140 hộ chiếm 93,33% chuyển nhượng đối với đất ở, 10 hộ chiếm 6,67% chuyển nhượng đối với đất nông nghiệp. Lý do của các hộ chuyển nhượng QSDĐ phần lớn là đầu tư sản xuất kinh doanh (48,00%), cho con cái đi du học, người thân xuất khẩu lao động (33,33%), ngoài ra còn có chuyển nhượng đất để lấy tiền xây dựng nhà ở, có một số hộ chuyển nhượng với mục đích đầu cơ nhà đất hoặc lấy tiền gửi tiết kiệm, chi tiêu cho cuộc sống hàng ngày hoặc trả nợ. Trong giai đoạn này, tỷ lệ các hộ chuyển nhượng làm đầy đủ các thủ tục chuyển nhượng chỉ đạt 91,33% (137/150 hộ); tỷ lệ các hộ chỉ khai báo tại UBND xã sau đó không làm tiếp các thủ tục tài chính với 9/150 hộ, chiếm 6,00% và tỷ lệ các hộ chỉ có giấy tờ viết tay có người làm chứng là 5/150 hộ, chiếm 3,33%. Việc này làm cho công tác quản lý đất đai gặp nhiều khó khăn, thất thu thuế của Nhà nước. Trong tương lai cần có giải pháp để các hộ gia đình cá nhân nghiêm túc và tự giác thực hiện quyền này. 80 Bảng 3.9. Kết quả điều tra việc thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ theo 03 đơn vị nghiên cứu giai đoạn 2014 - 2017 Chỉ tiêu Thị Trấn Neo Xã Lãng Sơn Xã Tiền Phong Số hộ điều tra Tỷ lệ (%) 1. Tổng số phiếu điều tra 50 50 50 150 100,00 Đất phi nông nghiệp 49 45 46 140 93,33 Đất nông nghiệp 1 5 4 10 6,67 2. Mục đích chuyển nhượng 50 50 50 150 100,00 Nuôi con ăn học, xuất khẩu lao động 15 3 32 50 33,33 Đầu tư sản xuất, kinh doanh 25 40 7 72 48,00 Xây, sửa chữa nhà cửa 2 2 4 8 5,33 Đầu cơ nhà đất 1 1 0 2 1,33 Khác (gửi tiết kiệm, mua phương tiện, chữa bệnh, chi tiêu sinh hoạt, trả nợ.) 7 4 7 18 12,00 3.Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng 50 50 50 150 100,00 Hoàn tất tất cả các thủ tục 47 40 50 137 91,33 Chỉ khai báo tại UBND Cấp xã 3 5 1 9 6,00 Giấy tờ viết tay có người làm chứng 0 5 0 5 3,33 Giấy tờ viết tay, hoặc không có giấy tờ cam kết 0 0 0 0 0,00 4. Thực trạng giấy tờ tại thời điểm chuyển nhượng 50 50 50 150 100,00 GCNQSDĐ, QĐ giao đất tạm thời 50 49 48 147 98,00 Giấy tờ hợp pháp khác 0 1 2 3 2,00 Không có giấy tờ 0 0 0 0 00,00 5. Thủ tục thực hiện tại VPĐKĐĐ 50 50 50 150 100,00 Rất dễ hiểu và thực hiện 11 3 1 15 10,00 Dễ hiểu và thực hiện 12 7 8 27 18,00 Trung bình 6 34 36 76 50.67 Khó hiểu và thực hiện 12 5 3 20 13,33 Rất khó hiểu và thực hiên 9 1 2 12 8,00 6. Thời gian hoàn thành các thủ tục 50 50 50 150 100,00 Rất nhanh 15 7 4 26 17,33 81 Chỉ tiêu Thị Trấn Neo Xã Lãng Sơn Xã Tiền Phong Số hộ điều tra Tỷ lệ (%) Nhanh 5 20 18 43 28,67 Đúng hẹn 7 10 17 34 22,67 Chậm 22 12 10 44 29,33 Rất chậm 1 1 1 3 2,00 7. Phí, lệ phí, thuế chuyển QSDĐ 50 50 50 150 100,00 Rất cao 19 17 25 61 40,67 Cao 24 27 22 73 48,67 Trung bình 4 3 2 9 6,00 Thấp 3 3 1 7 4,67 Rất thấp 0 0 0 0 0,00 8. Tìm kiếm thông tin và giao dịch 50 50 50 150 100,00 Rất dễ 11 13 11 35 23,33 Dễ 25 23 28 76 50,67 Trung bình 7 8 11 26 17,33 Khó 7 6 0 13 8,67 Rất khó 0 0 0 0 0,00 9. Khả năng thực hiện các quy định chuyển QSDĐ 50 50 50 150 100,00 Rất dễ 2 3 1 6 4,00 Dễ 4 7 5 16 10,67 Trung bình 15 14 15 44 29,33 Khó 11 16 24 51 34,00 Rất khó 18 10 5 33 22,00 (Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra) Kết quả điều tra về những người đã thực hiện chuyển nhượng QSDĐ cũng cho thấy, một số nguyên nhân chính làm cho số lượng những trường hợp không làm thủ tục khai báo hoặc chưa làm đầy đủ các thủ tục là do các nguyên nhân chính sau: Do chuyển nhượng giữa những người thân trong gia đình; Mất nhiều thời gian làm thủ tục và phải nộp các loại phí, lệ phí, thuế chuyển nhượng cao. Tuy nhiên, dù bất 82 kỳ lý do gì, để giảm tranh chấp và nâng cao hiệu quả công tác quản lý đất đai, nhất định phải có giải pháp để người sử dụng đất thấy được quyền lợi chính đáng từ việc đi khai báo chuyển nhượng QSDĐ có như vậy họ mới tự giác và nghiêm túc thực hiện nghĩa vụ của mình. Thủ tục thực hiện tại VPĐKĐĐ điều tra 150 hộ chỉ có 15 ý kiến cho rằng việc thực hiện các thủ tục khi thực hiện các QSDĐ là rất dễ hiểu và thực hiện, chiếm 10,00%. Vì vậy việc cử cán bộ hướng dẫn, công khai và đơn giản hóa các thủ tục hành chính liên quan đến chuyển nhượng QSDĐ là rất quan trọng. Có 27 ý kiến cho là dễ hiểu và thực hiện, chiếm 18,00%, nhiều nhất là có 76,00 ý kiến cho biết việc thực hiện các thủ tục khi thực hiện các QSDĐ ở mức trung bình (chiếm 50,67 %). Theo họ, có một số thủ tục dễ hiểu, một số khó hiểu và một số khó thực hiện mặc dù họ hiểu nhưng việc thực hiện mất nhiều tiền, thời gian nên họ ngại làm, còn 20 ý kiến cho biết việc thực hiện các thủ tục khi thực hiện các QSDĐ là khó hiểu và thực hiện chiếm 13,33%. Có đến 12 trường hợp cho là việc thực hiện các thủ tục khi thực hiện các QSDĐ là rất khó hiểu và thực hiện, chiếm 8.00% tổng số ý kiến được hỏi. Các ý kiến cho rằng việc thực hiện các thủ tục chuyển nhượng QSDĐ còn hạn chế là do lệ phí thực hiện các thủ tục này còn cao và thủ tục phức tạp mất nhiều thời gian. Các hộ cho rằng việc thực hiện các thủ tục còn nhiều phức tạp phần lớn là do bản thân các chính sách, các quy định chứ không phải do người thực thi pháp luật. Từ khi có bộ phận một cửa, các thủ tục hành chính đã đơn giản hơn rất nhiều. Vì vậy, việc nghiên cứu quy trình, thủ tục hành chính đơn giản, khép kín là rất quan trọng để nâng cao hiệu quả công tác quản lý đất đai. Thực trạng giấy tờ tại thời điểm chuyển nhượng là có 147/150 hộ có giấy chứng nhận QSDĐ hoặc quyết định giao đất tạm thời (chiếm 98,00%); có 3/150 hộ (chiếm 2,00%) có giấy tờ hợp pháp khác và không có hộ nào không có giấy tờ. Thời gian để hoàn thành các thủ tục khi điều tra trong 150 hộ có 26 ý kiến cho là thời gian thực hiện rất nhanh (17,33%), nhanh hơn quy định rất nhiều. Có 43 ý kiến cho rằng thời gian để hoàn thành các thủ tục khi thực hiện các QSDĐ là 83 nhanh chiếm 28,67%, có 34/150 ý kiến cho rằng thời gian để hoàn thành các thủ tục khi thực hiện các QSDĐ là đúng hẹn, chiếm 22,67%, có 44 ý kiến cho rằng thời gian để hoàn thành các thủ tục khi thực hiện các QSDĐ là chậm, chiếm 29,33% và vẫn còn 3 ý kiến phản ánh cho rằng thời gian để hoàn thành các thủ tục khi thực hiện QSDĐ là rất chậm, chiếm 2,00% trong tổng số ý kiến được hỏi. Một số hộ cũng thừa nhận rằng, việc chậm thực hiện các thủ tục có nhiều nguyên nhân, phần lớn là do bản thân mảnh đất còn nhiều vấn đề chưa rõ ví dụ nguồn gốc đất, thực hiện thủ tục chuyển nhượng mà chưa đóng lệ phí, đang trong tình trạng tranh chấp hoặc nằm trong quy hoạch. Thực hiện các thủ tục nhanh hay chậm được đánh giá theo thời gian trên phiếu hẹn. Trên thực tế việc thực hiện các thủ tục nhanh hay chậm phần lớn là do các trục trặc liên quan đến cơ sở pháp lý của các giấy tờ. Những trường hợp giao dịch có GCNQSDĐ và các giấy tờ pháp lý khác đầy đủ được thực hiện rất nhanh. Những trường hợp phải thẩm định lại cơ sở pháp lý thường mất nhiều thời gian hơn. Đặc biệt các trường hợp đang có tranh chấp đất đai thì phải giải quyết khá lâu. Về các loại phí, lệ phí, thuế chuyển QSDĐ phần lớn các hộ được hỏi trong 150 hộ đều cho rằng các loại phí hiện nay đều ở mức cao và rất cao, cụ thể: có 61 ý kiến cho rằng các loại phí, lệ phí, thuế chuyển QSDĐ là rất cao chiếm 40,67%, có 71 ý kiến cho rằng các loại phí, lệ phí, thuế chuyển QSDĐ là cao chiếm 48,67%, có 9 ý kiến cho biết các loại phí, lệ phí, thuế chuyển QSDĐ là trung bình chiếm 6,00%, chỉ có 07 ý kiến cho biết các loại phí, lệ phí, thuế chuyển QSDĐ là thấp chiếm 4,67%, tổng số ý kiến được hỏi; và không có ý kiến nào là rất thấp. Theo họ, việc thu phí cao sẽ dẫn đến việc ‘’trốn thuế’’ bằng cách không khai báo. Vì vậy việc điều chỉnh lệ phí thu là rất quan trọng, góp phần giúp người dân thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của mình. Khả năng tìm kiếm thông tin và giao dịch trong việc chuyển nhượng QSDĐ nhận được đánh giá khá tốt từ 150 hộ điều tra: có 23,33% số hộ trả lời khả năng tìm kiếm thông tin và giao dịch trong việc chuyển nhượng QSDĐ là rất dễ; có đến 50,67% số hộ cho là dễ tìm (76/150 hộ); 26 ý kiến (17,33%) trả lời là trung bình; chỉ 84 có 13/150 hộ (8,67%) trả lời là khó và không có ý kiến nào cho rằng rất khó tìm kiếm thông tin và giao dịch trong việc chuyển nhượng QSDĐ. Hiện nay do phát triển của khoa học công nghệ và truyền thông cũng như việc cải cách hành chính, việc tìm kiếm các kênh thông tin về giao dịch trở nên thuận lợi hơn rất nhiều. Về khả năng thực hiện các quy định của Luật Đất đai về QSDĐ trong 150 hộ điều tra khi được hỏi, kết quả như sau: chỉ có 06 ý kiến cho rằng các quy định của Luật Đất đai rất dễ thực hiện chiếm 4,00%, có 16 ý kiến cho rằng các quy định của Luật Đất đai dễ thực hiện, chiếm 10,67%, có 44 ý kiến cho rằng khả năng thực hiện các quy định của Luật Đất đai là trung bình, chiếm 29,33%, có 51/150 ý kiến cho rằng khó thực hiện, chiếm 34,00%, cố đến 33 ý kiến 22,00% tổng số ý kiến được hỏi nói rằng rất khó để thực hiện các quy định chuyển QSDĐ trong Luật Đất đai. 3.4.2. Đánh giá việc thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất Kết quả điều tra 150 hộ thuộc 3 đơn vị nghiên cứu cho thấy 96,00% tổng số trường hợp là thực hiện quyền thừa kế đối với đất phi nông nghiệp (145/150 hộ), chỉ có 5,00% tổng số trường hợp là được thực hiện đối với đất nông nghiệp. Ngoài ra, các chỉ tiêu khác cũng được các hộ đánh giá cụ thể trong bảng 3.10. Qua kết quả điều tra trên cho thấy, số trường hợp hoàn tất tất cả các thủ tục để thực hiện quyền thừa kế là 146/150 hộ, chiếm tới 97,33% tổng số trường hợp, có 4 trường hợp (2,67%) là chỉ khai báo tại UBND cấp xã. Thực trạng giấy tờ tại thời điểm thừa kế là 100,00% số vụ có giấy chứng nhận QSDĐ, quyết định giao đất tạm thời. Điều đó cho thấy nhìn chung người dân cũng đã phần nào hiểu được quyền lợi của người sử dụng đất khi thực hiện nghĩa vụ của mình. Theo đánh giá của 150 hộ dân về thủ tục thực hiện tại VPĐKĐĐ là: có 25 hộ cho rằng thủ tục rất dễ hiểu và thực hiện, chiếm 16,67%, 62 hộ cho rằng thủ tục dễ hiểu và thực hiện (43,33%), có tới 54 hộ cho rằng thủ tục được thực hiện trung bình (436,00%), chỉ còn 8 hộ (5,33%) cho rằng khó hiểu và thực hiện với 1 hộ (0,67%) cho rằng rất khó hiểu và thực hiện thủ tục tại VPĐKĐĐ. Về thời gian hoàn thành các thủ tục nhận được ý kiến đánh giá khá tốt từ các 85 hộ điều tra với 76/150 hộ (50,67%) đánh giá là đúng hẹn, có 27 hộ đánh giá là nhanh và 15 hộ đánh giá là rất nhanh. Số hộ đánh giá chưa tốt về thời gian hoàn thành các thủ tục vẫn còn với 20 ý kiến (13,33%) cho rằng thời gian hoàn thành là chậm và 12 ý kiến cho rằng rất chậm. Các loại phí thực hiện cũng là một vấn đề được các hộ dân quan tâm. Có 27 ý kiến cho rằng phí thực hiện là rất cao, chiếm 18,00%, 53 ý kiến cho rằng phí thực hiện là cao (35,33%), có 49 ý kiến thấy phí thực hiện là trung bình (32,67%) và 01 ý kiến cho rằng phí thực hiện là thấp. Bảng 3.10. Kết quả điều tra việc thực hiện quyền thừa kế QSDĐ theo 03 đơn vị nghiên cứu giai đoạn 2014 - 2017 Chỉ tiêu Xã Tân Dân Xã Nham Sơn Xã Trí Yên Số hộ điều tra Tỷ lệ (%) 1. Tổng số phiếu điều tra 50 50 50 150 100,00 Đất phi nông nghiệp 49 49 47 145 96,67 Đất nông nghiệp 1 1 3 5 3,33 2. Tình hình thực hiện quyền thừa kế 50 50 50 150 100,00 Hoàn tất tất cả các thủ tục 49 49 48 146 97.33 Chỉ khai báo tại UBND cấp xã 1 1 2 4 2,67 Giấy tờ viết tay có người làm chứng 0 0 0 0 0,00 Giấy tờ viết tay , hoặc không có giấy tờ cam kết 0 0 0 0 0,00 3.Tình trạng giấy tờ tại thời điểm thừa kế 50 50 50 150 100,00 GCNQSDĐ, QĐ giao đất tạm thời 50 50 50 150 100,00 Giấy tờ hợp pháp khác 0 0 0 0 0,00 Không có giấy tờ 0 0 0 0 0,00 4. Thủ tục thực hiện tại VPĐKĐĐ 50 50 50 150 100,00 86 Chỉ tiêu Xã Tân Dân Xã Nham Sơn Xã Trí Yên Số hộ điều tra Tỷ lệ (%) Rất dễ hiểu và thực hiện 11 9 5 25 16.67 Dễ hiểu và thực hiện 22 17 23 62 42,33 Trung bình 12 22 20 54 36,00 Khó hiểu và thực hiện 5 1 2 8 5,33 Rất khó hiểu và thực hiện 0 1 0 1 0,67 5. Thời gian hoàn thành các thủ tục 50 50 50 150 100,00 Rất nhanh 11 3 1 15 10,00 Nhanh 12 7 8 27 18,00 Đúng hẹn 6 34 36 76 50.67 Chậm 12 5 3 20 13,33 Rất Chậm 9 1 2 12 8,00 6. Phí thực hiện 50 50 50 150 100,00 Rất cao 11 7 9 27 18,00 Cao 11 19 23 53 35,33 Trung bình 10 22 17 49 32,67 Thấp 17 2 1 20 13,33 Rất thấp 1 0 0 1 0,67 7. Khả năng thực hiện các quy định thừa kế QSDĐ 50 50 50 150 100,00 Rất dễ 15 7 4 26 17,33 Dễ 5 20 18 43 28,67 Trung bình 7 10 17 34 22,67 Khó 22 12 10 44 29,33 Rất khó 1 1 1 3 2,00 (Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra) Đánh giá về khả năng thực hiện các quy định về thừa kế QSDĐ của các hộ 87 như sau: có 26 hộ cho rằng khả năng thực hiện là rất dễ, chiếm 17,33%, có 43 hộ cho rằng khả năng thực hiện là dễ, chiếm 28,67%, có 34 ý kiến (22,67%) cho rằng khả năng thực hiện là trung bình, có tới 44 hộ thấy rằng khả năng thực hiện là khó, chiếm 29,33 % và có 3 ý kiến cho rằng rất khó để thực hiện các quy định này. 3.4.3. Đánh giá việc thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất Kết quả thực hiện quyền tặng cho trên địa bàn huyện Yên Dũng giai đoạn 2014 - 2017 được trình bày trong bảng 3.11. Kết quả điều tra cho thấy có 148 vụ (98,06% tổng số vụ) là thực hiện đối với đất ở, chỉ có 02 vụ thực hiện đối với đất nông nghiệp. Có 144 hộ đã hoàn tất tất cả các thủ tục để thực hiện quyền tặng cho QSDĐ, chiếm 96,00%, còn 06 trường hợp (4,00%) là chỉ khai báo tại UBND cấp xã. Thực trạng giấy tờ tại thời điểm tặng cho ở 03 đơn vị nghiên cứu là 150/150 hộ (100,00%). Đánh giá của các hộ điều tra cho thấy: Về thủ tục thực hiện tại VPĐKĐĐ, có 36 ý kiến cho rằng thủ tục rất dễ hiểu và thực hiện, 59 ý kiến cho rằng dễ hiểu và thực hiện, chiếm 39,33%, có 50 ý kiến cho rằng việc thực hiện thủ tục là trung bình (33,33%) và còn 04 ý kiến cho rằng thủ tục khó hiểu và thực hiện. Rất khó hiểu và thực hiện có 1 ý kiến. Thời gian thực hiện thủ tục nhận được đánh giá khá cao với 30 ý kiến (20,00%) cho là rất nhanh, 31/150 ý kiến (20,67%) cho là nhanh và 66 ý kiến là đúng hẹn (44,00%). Tuy nhiên vẫn còn các ý kiến cho rằng thời gian hoàn thành là chậm (20 ý kiến, chiếm 13,33%) và rất chậm (có 3 ý kiến, chiếm 2,00%). Phí thực hiện được phần lớn số hộ điều tra đánh giá là trung bình với 54/150 hộ (36,00% ) tổng số hộ, 50 ý kiến cho rằng phí thực hiện là cao và 20 ý kiến cho rằng rất cao, có 15 ý kiến cho rằng phí thực hiện thấp và 1 ý kiến cho là rất thấp. Khả năng thực hiện các quy định tặng cho QSDĐ được đánh giá tốt hơn so với khả năng thực hiện các quy định chuyển nhượng QSDĐ và thừa kế QSDĐ, cụ thể với 41 ý kiến (27,33%) cho rằng khả năng thực hiện là rất dễ, 28 ý kiến cho rằng khả năng thực hiện là dễ (18,67% tổng số hộ), có 34 ý kiến cho rằng khả năng là trung bình, có 44 ý kiến (29,33%) cho rẳng khó thực hiện và 03 ý kiến (2,00%) là 88 rất khó thực hiện các quy định tặng cho QSDĐ. Bảng 3.11. Kết quả điều tra việc thực hiện quyền tặng cho QSDĐ theo 03 đơn vị nghiên cứu giai đoạn 2014 - 2017 Chỉ tiêu Xã Tân Dân Xã Nham Sơn Xã Trí Yên Số hộ điều tra Tỷ lệ (%) 1. Tổng số phiếu điều tra 50 50 50 150 100,00 Đất phi nông nghiệp 49 49 50 148 98,6 Đất nông nghiệp 1 1 0 2 1,33 2.Tình hình thực hiện quyền tặng cho 50 50 50 150 100,00 Hoàn tất tất cả các thủ tục 50 45 49 144 96,00 Chỉ khai báo tại UBND cấp xã 0 5 1 6 4,00 Giấy tờ viết tay có người làm chứng 0 0 0 0 0,00 Giấy tờ viết tay, hoặc không có giấy tờ cam kết 0 0 0 0 0,00 3.Thực trạng giấy tờ tại thời điểm tặng cho 50 50 50 150 100,00 GCNQSDĐ, QĐ giao đất tạm thời 50 50 50 150 99,33 Giấy tờ hợp pháp khác 0 0 0 0 0,67 Không có giấy tờ 0 0 0 0 0,00 4. Thủ tục thực hiện tại VPĐKĐĐ 50 50 50 150 100,00 Rất dễ hiểu và thực hiện 15 11 10 36 24,00 Dễ hiểu và thực hiện 22 16 21 59 39,33 Trung bình 12 23 15 50 33,33 Khó hiểu và thực hiện 1 1 2 4 2,67 Rất khó hiểu và thực hiện 0 1 0 1 0,67 5. Thời gian hoàn thành các thủ tục 50 50 50 150 100,00 Rất nhanh 20 3 7 30 20,00 Nhanh 12 11 8 31 20,67 Đúng hẹn 6 30 30 66 44,00 Chậm 12 5 3 20 13,33 Rất Chậm 0 1 2 3 2,00 6. Phí thực hiện 50 50 50 150 100,00 Rất cao 11 10 9 30 20,00 89 Chỉ tiêu Xã Tân Dân Xã Nham Sơn Xã Trí Yên Số hộ điều tra Tỷ lệ (%) Cao 11 16 23 50 33,33 Trung bình 17 22 15 54 36,00 Thấp 10 2 3 15 10,00 Rất thấp 1 0 0 1 0,67 7. Khả năng thực hiện các quy định tặng cho QSDĐ 50 50 50 150 100,00 Rất dễ 15 17 9 41 27,33 Dễ 5 10 13 28 18,67 Trung bình 7 10 17 34 22,67 Khó 22 12 10 44 29,33 Rất khó 1 1 1 3 2,00 (Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra) 3.4.4. Đánh giá việc thực hiện quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất Kết quả phiếu điều tra thực hiện quyền thế chấp bằng QSDĐ tại 3 đơn vị nghiên cứu tại huyện Yên Dũng được thể hiện trong Bảng 3.12. Bảng 3.12. Kết quả điều tra việc thực hiện quyền thế chấp bằng giá trị QSDĐ theo 03 đơn vị nghiên cứu giai đoạn 2014 - 2017 Chỉ tiêu Xã Tân Dân Xã Nham Sơn Xã Trí Yên Số hộ điều tra Tỷ lệ (%) 1. Tổng số phiếu điều tra 50 50 50 150 100,00 Đất phi nông nghiệp 50 50 50 50 100,00 Đất nông nghiệp 0 0 0 0 0,00 2. Số tiền vay 50 50 50 150 100,00 < 30% giá trị tài sản thế chấp 50 45 48 143 95,33 30-50% giá trị tài sản thế chấp 0 5 2 7 4,67 51-70% giá trị tài sản thế chấp 0 0 0 0 0,00 3. Tình hình thực hiện quyền thế 50 50 50 150 100,00 90 Chỉ tiêu Xã Tân Dân Xã Nham Sơn Xã Trí Yên Số hộ điều tra Tỷ lệ (%) chấp Hoàn tất tất cả các thủ tục 50 49 49 148 98,67 Chỉ khai báo tại UBND cấp xã 0 1 1 2 1,33 Giấy tờ viết tay, hoặc không có giấy tờ cam kết 0 0 0 0 0,00 Giấy tờ viết tay có người làm chứng 0 0 0 0 0,00 4. Thực trạng giấy tờ tại thời điểm thế chấp 50 50 50 150 100,00 GCNQSDĐ, QĐ giao đất tạm thời 16 11 15 42 28,00 Giấy tờ hợp pháp khác 22 16 20 58 38,67 Không có giấy tờ 12 23 15 50 33,33 5. Thủ tục thực hiện tại Văn phòng ĐKĐĐ 50 50 50 150 100,00 Rất dễ hiểu và thực hiện 20 3 7 30 20,00 Dễ hiểu và thực hiện 12 11 8 31 20,67 Trung bình 6 30 30 66 44,00 Khó hiểu và thực hiện 12 5 3 20 13,33 Rất khó hiểu và thực hiện 0 1 2 3 2,00 6. Thời gian hoàn thành các thủ tục 50 50 50 150 100,00 Rất nhanh 11 10 9 30 20,00 Nhanh 11 16 23 50 33,33 Đúng hẹn 17 22 15 54 36,00 Chậm 10 2 2 14 9,33 Rất Chậm 1 0 1 2 1,33 7. Phí thực hiện 50 50 50 150 100,00 91 Chỉ tiêu Xã Tân Dân Xã Nham Sơn Xã Trí Yên Số hộ điều tra Tỷ lệ (%) Rất cao 15 17 9 41 27,33 Cao 5 10 13 28 18,67 Trung bình 7 10 17 34 22,67 Thấp 22 12 10 44 29,33 Rất thấp 1 1 1 3 2,00 8. Khả năng thực hiện các quy định thế chấp QSDĐ 50 50 50 150 100,00 Rất dễ 15 5 7 27 18,00 Dễ 25 34 22 81 54,00 Trung bình 10 11 21 42 28,00 Khó 0 0 0 0 00,00 Rất khó 0 0 0 0 00,00 (Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra) Kết quả điều tra trên 150 hộ ở 03 đơn vị nghiên cứu cho thấy 100% số trường hợp là thực hiện quyền thế chấp bằng giá trị QSDĐ đới với đất phi nông nghiệp. Số tiền các hộ vay cụ thể là: có 143 hộ vay số tiền < 30% giá trị tài sản thế chấp, chiếm 95,33%, 7 hộ (4,67%) vay số tiền từ 30 - 50% giá trị tài sản thế chấp, không có hộ vay số tiền từ 51 - 70% giá trị tài sản thế chấp, 148/150 hộ điều tra đều hoàn tất tất cả các thủ tục cần thiết và 28% có GCNQSDĐ, quyết định giao đất tạm thời tại thời điểm thế chấp. Theo đánh giá của các hộ được điều tra, có 30 ý kiến cho rằng thủ tục thực hiện tại VPĐKĐĐ là rất dễ hiểu và thực hiện, chiếm 20,00%, 31 ý kiến cho rằng thủ tục dễ hiểu và thực hiện, chiếm 33,33%, có 66 ý kiến đánh giá thủ tục thực hiện trung bình (44,00% tổng số hộ), chỉ còn 20 ý kiến cho rằng khó hiểu và thực hiện (chiếm13,33%) và 03/150 ý kiến là thủ tục rất khó hiểu và thực hiện. 92 Thời gian hoàn thành các thủ tục cũng được đánh giá tốt khi có 30 ý kiến (20,00%) cho rằng thời gian hoàn thành là rất nhanh, 50 ý kiến cho rằng thủ tục hoàn thành nhanh (chiếm 33,33%), có 54 ý kiến đánh giá thời gian là đúng hẹn (chiếm 36,00%), còn 14 ý kiến cho rằng thời gian hoàn thành thủ tục là chậm và 2 ý kiến cho rằng là rất chậm chiếm 1,33% Về chi phí thực hiện, đa số các hộ điều tra cho rằng chi phí ở mức rất cao chiếm (41/150 hộ, chiếm 27,33%). Các hộ cho rằng chi phí ở mức cao chiếm 28% Ngoài ra còn một số ý kiến như có 03 hộ cho rằng chi phí thực hiện là rất thấp, 44 hộ cho rằng chi phí là thấp chiếm 29,33%. Khả năng thực hiện các quy định thế chấp QSDĐ được đánh giá rất cao khi không có ý kiến nào cho rằng khả năng thực hiện các quy định là khó và rất khó. Có 27/150 hộ cho rằng khả năng thực hiện là rất dễ, 81 hộ (54,00%) cho rằng khả năng thực hiện là dễ và 42 hộ còn lại cho rằng khả năng thực hiện là trung bình. Trước đây ở các xã thuần nông người dân sống chủ yếu dựa vào sản xuất nông nghiệp và quy mô sản xuất nhỏ lẻ nên họ chưa có nhu cầu sử dụng đến quyền thế chấp bằng QSDĐ. Những năm gần đây, trên địa bàn huyện Yên Dũng, người dân các xã, thị trấn của huyện đã mạnh dạn thế chấp quyền sử dụng đất để lấy vốn làm kinh tế như đầu tư các trang thiết bị máy móc, ứng dụng khoa học kỹ thuật tiên tiến vào trong sản xuất công nông nghiệp và các mô hình trang trại, phát triển mở rộng quy mô sản xuất kinh doanh nhằm mang lại hiệu quả kinh tế cao. Hiện nay, tâm lý chung của người sử dụng đất khi đi vay vốn là muốn vay được số vốn lớn để sản xuất, kinh doanh. Theo quy định việc xác định giá trị QSDĐ thế chấp dựa trên khung giá đất do UBND tỉnh Bắc Giang quy định. Tuy nhiên, khung giá đất do UBND tỉnh Bắc Giang quy định từng năm chủ yếu để tính thuế, thu hồi giải phóng mặt bằng... vẫn chưa tiệm cận được với giá thị trường và còn bất cập, chưa hợp lý cần được điều chỉnh thường xuyên để phù hợp với thực tế. Theo quy định thì số tiền mà các tổ chức tín dụng cho hộ gia đình, cá nhân vay tối đa bằng 70% giá trị tài sản thế chấp được xác định và ghi trên hợp đồng nhưng số tiền thực tế đa số các hộ gia đình, cá nhân được thực vay chỉ bằng 30% giá trị 93 của tài sản đem đảm bảo, do vậy người dân vẫn chịu thiệt thòi khi thế chấp. Ngoài ra, một yếu tố để người sử dụng đất bị thiệt thòi là do bị ép trong khi đang cần vốn để sản xuất, kinh doanh hay giải quyết khó khăn trong cuộc sống . Theo đó, khi đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp mà bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ, thì bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền tổ chức đấu giá để thu hồi vốn và lãi. 3.4.5. Đánh giá của cán bộ địa chính về việc thực hiện quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Yên Dũng tỉnh Bắc Giang Stt Đánh giá của cán bộ địa chính Chuyển nhượng Thế chấp Tặng cho Thừa kế 1 Khó khăn thực hiện 14 6 5 5 Từ nhà nước 5 5 2 1 Từ người dân 10 5 3 4 2 Hiểu biết người dân 16 7 4 3 Không hiểu biết 3 2 1 2 Ít hiểu biết 5 2 1 1 Có hiểu biết 7 2 2 0 Biết rõ rành mạch 1 1 0 0 ( Nguồn tổng hợp từ phiếu điều tra) Về chuyển nhượng: Kết quả phỏng vấn các cán bộ địa chính xã/thị trấn và cơ quan Tài nguyên và Môi trường cho thấy trên địa bàn huyện còn có trường hợp tham gia chuyển nhượng QSDĐ nhưng không làm thủ tục khai báo hoặc chưa làm đầy đủ các thủ tục đăng ký với cơ quan Nhà nước. Một số nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng này bao gồm: - Một phần nhỏ người sử dụng đất chưa có GCNQSDĐ. Việc thực hiện các quyền của mình khi đủ các điều kiện quy định tại Điều 188 Luật Đất đai năm 2103. Trong khi đó, hiện nay việc cấp giấy chứng nhận còn chậm, còn nhiều nhà, đất chưa được cấp GCNQSDĐ. Qua nhiều thời kỳ lịch sử và chịu nhiều tác động của thiên 94 tai nên một bộ phận người dân không có những giấy tờ chứng minh về QSDĐ do bị thất lạc hay hư hỏng. Một bộ phận người sử dụng đất khác tuy có các giấy tờ chứng minh QSDĐ nhưng do nhiều lý do mà chưa được cấp GCNQSDĐ hoặc được cấp nhưng việc công nhận lại hạn mức đất ở từ trước ngày 18/12/1980 còn gặp khó khăn. Trong khi đó, theo quy định của pháp luật thì người có đất chuyển nhượng phải có GCNQSDĐ; trường hợp chưa có GCNQSDĐ thì phải làm thủ tục cấp GCNQSDĐ trước, muốn được cấp GCNQSDĐ thì phải có giấy tờ chứng minh QSDĐ, nếu không có đầy đủ giấy tờ thì việc xét cấp giấy chứng nhận rất nghiêm ngặt, khắt khe và có nhiều trường hợp để được cấp GCNQSDĐ còn phải nộp tiền sử dụng đất. Từ đó, vẫn còn tồn tại một vài trường hợp chuyển nhượng, hai bên tự thoả thuận bằng hợp đồng ủy quyền; giấy tờ viết tay với nhau (có hoặc không có người làm chứng) mà không ra khai báo với cơ quan Nhà nước. - Tâm lý chung của người có đất là sau khi chuyển nhượng thì việc thực hiện các thủ tục sang tên được phó mặc cho người nhận chuyển nhượng và các chi phí trong quá trình làm thủ tục chuyển QSDĐ (bao gồm: thuế chuyển quyền, lệ phí trước bạ). Việc nộp thuế cũng có thể là do hai bên mua và bán tự thương lượng thống nhất hoặc căn cứ theo quy định của pháp luật hiện hành. Bởi đây là mức thu cao so với thu nhập của người dân, từ đó dẫn đến nhiều trường hợp chuyển nhượng không khai báo hoặc kê khai giá trị trong hợp đồng chuyển nhượng thường thấp hơn rất nhiều giá đất mua bán trên thực tế nhằm giảm tiền thuế phải nộp cho Nhà nước. Công việc giải quyết các hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ theo quy định là do chi nhánh VPĐKĐĐ giải quyết. Tuy nhiên, công tác chuyển nhượng QSDĐ là việc xảy ra thường xuyên nên lượng hồ sơ rất lớn, VPĐKĐĐ là cơ quan mới được thành lập nên còn nhiều hạn chế, đội ngũ nhân sự còn trẻ và thiếu kinh nghiệm nên gặp nhiều khó khăn trong việc giải quyết công việc theo thời gian quy định. Về thừa kế: Qua phỏng vấn cán bộ VPĐKĐĐ huyện Yên Dũng cho biết ngoài các hộ gia đình cá nhân đã đăng ký thực hiện thừa kế QSDĐ theo quy định thì vẫn tồn tại khá nhiều các trường hợp có thực hiện quyền thừa kế nhưng không lên khai báo với cơ 95 quan quản lý đất đai. Nguyên nhân chủ yếu của tình trạng này như sau: - Nhận thức về vấn đề này còn chưa đầy đủ, hầu hết người dân đều cho rằng thừa kế QSDĐ là việc nội bộ gia đình theo truyền thống “cha truyền con nối”, khi phải phân chia thừa kế thì anh, em tự thỏa thuận với nhau có sự chứng kiến của họ hàng, không cần phải khai báo với cơ quan Nhà nước. Các trường hợp khai báo trước đây đa số là các vụ có sự tranh chấp về quyền thừa kế, những người hưởng thừa kế cần có cơ quan Nhà nước giải quyết cho họ. - Một bộ phận người dân không có các giấy tờ chứng minh về QSDĐ hoặc đất đang sử dụng thuộc diện phải nộp tiền sử dụng khi đăng ký nên họ không thực hiện khai báo. - Không thực hiện mở di chúc tại cơ quan có thẩm quyền do cá nhân có quyền lợi là anh em trong gia đình, có tranh chấp giữa các anh em về thừa kế nên chưa thực hiện đăng ký. - Hộ gia đình, cá nhân sau khi hưởng thừa kế vẫn tiếp tục sử dụng đất ổn định, không có nhu cầu sử dụng QSDĐ để thực hiện các giao dịch chuyển quyền nên trước mắt họ không khai báo với cơ quan Nhà nước, họ chỉ khai báo khi họ có nhu cầu về chuyển nhượng, chuyển đổi, thế chấp hay góp vốn, bằng QSDĐ. Đối với cơ quan Nhà nước, cần tiếp tục tuyên truyền, phổ biến các quy định của pháp luật liên quan đến việc khai nhận thừa kế QSDĐ và ý thức tự giác chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai nhất là khi đất đai ngày càng có giá trị. Về tặng cho: Qua phỏng vấn cán bộ VPĐKĐĐ việc khi thực hiện tặng cho QSDĐ thì ranh giới các thửa đất thường không được xác định rõ ràng nên tình trạng tranh chấp đất đai vì nguyên nhân không khai báo để cơ quan chức năng chỉnh lý biến động kịp thời xảy ra khá nhiều. Nhìn chung quyền thừa kế và quyền tặng cho là 2 quyền xảy ra thường xuyên trong cuộc sống, chủ yếu là sự chuyển quyền giữa các thành viên trong gia đình nên tình hình thực hiện 2 quyền này ở các xã, thị trấn khác nhau không có sự khác biệt lớn. Tuy nhiên, ngày nay khi mà giá đất ngày càng gia tăng thì những vụ 96 tranh chấp đất đai giữa các thành viên trong gia đình ngày xảy ra càng nhiều. Mặc dù chưa có đủ số liệu chính xác nhưng qua điều tra cho thấy, ở các xã, thị trấn mà có giá đất ở mức cao thì người dân thực hiện khai báo và các thủ tục chuyển QSDĐ nghiêm túc hơn ở các xã thuần nông. Ngoài ra, ở những xã, thị trấn này số người cần giấy tờ xác minh chủ sử dụng đất để sử dụng trong các giao dịch như thế chấp, góp vốn nhiều hơn nên họ thường chủ động làm thủ tục đăng ký để được cấp GCNQSDĐ hay các quyết định giao đất. Về thế chấp: Theo đánh giá của cán bộ Nhà nước về quản lý đất đai. Người dân chủ động đăng ký khai báo qua cơ quan Nhà nước đã có tác dụng quản lý được việc thế chấp QSDĐ khá tốt giữa người sử dụng đất với Ngân hàng, tổ chức tín dụng và cơ quan Nhà nước là người đảm bảo pháp lý cho các bên tham gia, nên hạn chế những tranh chấp đất đai có thể xảy ra nếu người sử dụng đất không đăng ký khai báo. Người sử dụng đất được đảm bảo pháp lý về quyền lợi với thửa đất mà họ sử dụng. 3.4.6. Đánh giá chung về tình hình thực hiện quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Yên Dũng a. Ưu điểm Nhìn chung, thị trường giao dịch về quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Yên Dũng trong những năm gần đây khá nhộn nhịp nhất là sau khi Luật Đất đai 2013 có hiệu lực. Việc chấp hành pháp Luật Đất đai, Luật Dân sự và pháp luật khác liên quan đến giao dịch về quyền sử dụng đất được thực hiện nghiêm túc đáp ứng nhu cầu của người sử dụng đất. - Người sử dụng đất trên địa bàn huyện Yên Dũng đã và đang tuân thủ nghiêm chỉnh về QSDĐ đã được Luật Đất đai 2013 quy định. - Làm cho người sử dụng đất gắn bó với đất đai, mang lại sự yên tâm khi đầu tư vào đất đai. - QSDĐ được coi là một hàng hoá đặc biệt, có giá trị và trở thành một nguồn lực tài chính quan trọng để đầu tư phát triển sản xuất, kinh doanh nhằm thúc đẩy 97 phát triển nền kinh tế. - Đất đai được chuyển dịch hợp lý, tạo điều kiện cho việc tích tụ đất đai để phát triển sản xuất hàng hoá, tạo điều kiện để những người sản xuất phát triển kinh tế trang trại với quy mô và diện tích lớn hơn - Tỷ lệ thực hiện QSDĐ của người sử dụng đất, đặc biệt là chuyển nhượng QSDĐ làm đầy đủ các thủ tục với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền tuy chưa cao nhưng đã có sự biến chuyển theo chiều hướng tích cực, tỷ lệ giai đoạn sau cao hơn giai đoạn trước. a. Hạn chế - Hiện nay, hầu hết các giao dịch về quyền sử dụng đất đều không ghi cụ thể giá giao dịch nên rất khó khăn trong công tác quản lý Nhà nước về giá đất, gây thất thu cho ngân sách nhà nước. - Tâm lý chung của người dân là ngại phải đến gặp cơ quan nhà nước, người dân lấy sự tin tưởng nhau là chính, họ điều chỉnh các quan hệ đất đai với nhau trong mối quan hệ hàng xóm, bạn bè, quen biết truyền thống - Quy định về nghĩa vụ tài chính đối với các trường hợp chuyển QSDĐ chưa hợp lý, thiếu công bằng và còn mang nặng tư tưởng tận thu cho ngân sách - Trình tự thủ tục để thực hiện các quyền của người sử dụng đất còn rườm rà, phức tạp, nhiều công đoạn, mất nhiều thời gian. - Trình độ chuyên môn nghiệp vụ của các cán bộ lĩnh vực đất đai cấp cơ sở còn nhiều hạn chế cùng với đó là sự không ổn định về đội ngũ nhân sự cán bộ địa chính, chưa đáp ứng được với đòi hỏi thực tế đã gây khó khăn cho việc quản lý, theo dõi một cách liên tục quá trình sử dụng, chuyển dịch đất đai gây thất lạc hồ sơ quản lý đất đai. 3.5. Đề xuất một số giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả thực hiện quyền sử dụng đất theo pháp luật 3.5.1. Giải pháp tuyên truyền giáo dục và phổ biến pháp luật Kết quả nghiên cứu cho thấy sự hiểu biết của người dân đóng vai trò rất quan trọng trong việc thực hiện quyền và nghĩa vụ khi thực hiện QSDĐ. Do đó, ngoài 98 việc tăng cường tuyên truyền, phổ biến các chính sách pháp luật về đất đai trong toàn xã hội nhằm tạo sự chuyển biến và nâng cao nhận thức, ý thức chấp hành pháp luật, trách nhiệm của hộ gia đình, cá nhân trong việc thực hiện QSDĐ, cần xây dựng cơ sở dữ liệu pháp luật về đất đai theo các chủ đề phù hợp và thiết thực, dễ hiểu với nội dung quản lý Nhà nước về đất đai để cung cấp cho nhân dân. Phổ biến tất cả các thủ tục bằng nhiều hình thức: Dán bảng tin, đưa lên mạng Internet, thông qua hệ thống loa phát thanh, công khai tại các thôn, xómđể người dân dễ dàng tiếp cận, tham khảo và nắm được nội dung hình thức cơ bản trước khi thực hiện QSDĐ. Giúp người dân nhận thức được tầm quan trọng và ý nghĩa của công tác đăng ký trong giao dịch chuyển quyền sử dụng đất, để hạn chế những phát sinh, rủi ro và đảm bảo quyền lợi cho người dân khi thực hiện QSDĐ. 3.5.2. Giải pháp về quản lý hoạt động liên quan đến thực hiện QSDĐ Thị trường bất động sản phát triển lành mạnh trước hết phải dựa trên cơ sở một hệ thống hàng hóa và các quan hệ trao đổi công khai, ổn định lành mạnh và hợp pháp. Do vậy, cần đẩy nhanh công tác giao đất, cho thuê đất và sớm hoàn thành công tác cấp GCNQSDĐ để người sử dụng đất dễ dàng thực hiện các QSDĐ. - Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra việc thực hiện pháp luật về đất đai, xử lý dứt điểm khéo kéo những vi phạm, đồng thời ngăn chặn kịp thời xử lý nghiêm những vi phạm phát sinh. Cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai cần xây dựng những chế tài đủ mạnh để xử phạt những trường hợp không đăng ký khi thực hiện giao dịch về quyền của người sử dụng đất - Thực hiện công khai minh bạch các thủ tục, hồ sơ, quy trình giải quyết trong công tác quản lý đất đai. Xây dựng hệ thống thông tin đất đai, cơ sở dữ liệu đất đai, giao dịch điện tử trong lĩnh vực đất đai. Quy định về việc xử lý trách nhiệm của nguời thực thi công vụ mà có hành vi vi phạm trong quá trình thực hiện các thủ tục hành chính và thực thi chính sách, pháp luật về đất đai. - Cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa cơ quan địa chính và cơ quan chuyên trách cấp huyện. Việc tiếp nhận và xử các phản ánh, kiến nghị của người dân được thực hiện thông qua các hình thức như: Giao lưu trực tuyến, đường dây nóng, email, trả 99 lời các kiến nghị bằng văn bản,..góp phần chấn chỉnh, tạo sự chuyển biến tích cực, mạnh mẽ về kỷ luật, kỷ cương hành chính thi hành công vụ, nâng cao ý thức trách nhiệm phục vụ nhân dân của đội ngũ cán bộ, công chức, viên chức, người lao động trong lĩnh vực quản lý đất đai. 3.5.3. Giải pháp về đầu tư cơ sở vật chất và đội ngũ cán bộ Trong thời gian tới để đảm bảo về hoạt động của VPĐKĐĐ thì cần đảm bảo về không gian làm việc, về kho lưu trữ, đầu tư thiết bị chuyên dụng. - Tăng cường đầu tư cơ sở vật chất, trang thiết bị đồng bộ từ cơ quan địa chính đến cơ quan chuyên trách cấp huyện để phục vụ công tác chuyên môn; - Đẩy mạnh công tác ứng dụng công nghệ thông tin trong công tác quản lý đất đai: xây dựng phần mềm cấp GCNQSDĐ qua mạng, phần mềm quản lý hồ sơ địa chính, phần mềm xây dựng cơ sở dữ liệu đia chính Cải tạo trụ sở cơ quan hành chính Nhà nước, trang bị các phần mềm gốc và hệ thống thông tin đất đai có bản quyền. - Đầu tư thêm thiết bị chuyên dụng chứa hồ sơ hoặc xây dựng phòng lưu trữ hồ sơ chuyên dụng để đảm bảo công tác lưu trữ hồ sơ, giấy tờ, giấy bản sao GCNQSDĐ không bị hư hại, mối mọt, rách nát. Đối với cán bộ địa chính xã thì các phương tiện, trang thiết bị lại càng thiếu thốn. - Cần thường xuyên, bồi dưỡng và đào tạo nâng cao phẩm chất, năng lực cho đội ngũ cán bộ về cả chuyên môn lẫn nghiệp vụ, để nâng cao năng lực nghiệp vụ đảm bảo thực hiện tốt chức năng, nhiệm vụ trong lĩnh vực đất đai vốn rất phức tạp. 3.5.4. Giải pháp về chính sách - Công khai quy hoạch sử dụng đất; xác định rõ địa chỉ, vị trí ranh giới đất thuộc dự án đầu tư, người sử dụng đất không được sử dụng vào mục đích khác. Quy hoạch sử dụng đất phải đi trước một bước, hoạch định rõ các khu vực chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì người sử dụng đất sẽ có các kế hoạch sử dụng đất hợp lý, yên tâm chuyển nhượng, cho thuê hay nhận chuyển nhượng QSDĐ để đầu tư phát triển sản xuất. Do đó, huyện cần xây dựng phương án quy hoạch dài hạn, có tính khả thi cao để người dân yên tâm sử dụng đất theo quy hoạch, kích thích “cầu” đất phát triển. 100 - Xây dựng và đề xuất chính sách thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản, hợp lý, tạo sự minh bạch, đảm bảo công bằng và tránh vướng mắc trong việc thực hiện các thủ tục về thuế. 3.5.5. Giải pháp về thủ tục hành chính - Huyện, tỉnh và các ngành chức năng cần quyết liệt thực hiện cải cách thủ tục hành chính, tránh rườm rà, phức tạp, tình trạng nhũng nhiễu, phiền hà trong quá trình thực hiện các trình tự, thủ tục, để người sử dụng đất thực hiện QSDĐ được thuận tiện, nhanh chóng nhất. - Thường xuyên cập nhật và phổ biến việc ban hành mới, sửa đổi, bổ sung và các hướng dẫn cụ thể các thủ tục hành chính về đất đai. - Tập trung và đẩy nhanh việc xây dựng hệ thống thông tin đất đai hiện đại, đa mục tiêu. Tăng cường ứng dụng công nghệ thông tin vào tất cả các khâu của quá trình giải quyết thủ tục hành chính như tiếp nhận hồ sơ, chuyển hồ sơ và giải quyết hồ sơ. Đẩy mạnh sự liên thông trong việc luân chuyển thông tin đất đai cho các cơ quan tài chính, thuế, kho bạc trong việc xác định và thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai 101 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận 1. Huyện Yên Dũng nằm gần trung tâm Tp. Bắc Giang. Là một vị thuận lợi trong giao lưu kinh tế văn hóa xã hội, thu hút vốn đầu. 2. Công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện cơ bản được thực hiện theo đúng quy định của Luật và những văn bản hướng dẫn thi hành luật. Điều đó đã tạo hành lang pháp lý quan trọng để người sử dụng đất thực hiện các QSDĐ của mình.Cho thấy công tác quản lý đất đai trên địa bàn huyện ngày càng hoàn thiện và chặt chẽ. 3. Trong giai đoạn 2014 - 2017 với tổng số trường hợp thực hiện QSDĐ là 9696 trường hợp trong đó gồm: 2.914 trường hợp chuyển nhượng QSDĐ; 2.104 trường hợp thừa kế QSDĐ; 2.226 trường hợp tặng cho QSDĐ; 2.452 trường hợp thế chấp QSDĐ. 4. Số giao dịch chuyển QSDĐ trên địa bàn huyện diễn ra sôi động, thường xuyên và tập trung chủ yếu ở một số xã trung tâm và thị trấn. Bên cạnh những trường hợp chuyển QSDĐ đã đăng ký với cơ quan nhà nước còn tồn tại một số giao dịch chuyển quyền chưa chủ động thực hiện đăng ký với cơ quan Nhà nước, đặc biệt là quyền thừa kế. 5. Qua kết quả nghiên cứu tại 2 xã và 1 thị trấn đề tài đề xuất được 5 nhóm giải pháp để hoàn thiện cơ chế chính sách và thúc đẩy người dân thực hiện tốt trách nhiệm và nghĩa vụ khi thực hiện quyền QSDĐ. Kiến nghị 1. Để đánh giá hệ thống, toàn diện và có những giải pháp đồng bộ cần nghiên cứu với phạm vi và đối tượng mở rộng hơn nhằm mang lại hiệu quả hơn nữa trong việc thực hiện QSDĐ - Triển khai nghiên cứu tại các huyện trên địa bàn tỉnh Bắc Giang - Điều tra, đánh giá việc thực hiện không chỉ với hộ gia đình, cá nhân mà đánh giá với cả các tổ chức sử dụng đất. 2. Cần nghiên cứu kỹ hơn nữa về các thủ tục hành chính nên đơn giản hóa 102 giảm bớt các thủ tục về đất đai đặc biệt về cấp GCNQSDĐ và chuyển QSDĐ 3. Nâng cao trình độ chuyên môn nghiệp vụ đội ngũ cán bộ đặc biệt là cán bộ cấp cơ sở 4. Kết quả được sử dụng làm tài liệu tham khảo, tài liệu nghiên cứu trong cải cách thủ tục hành chính trên địa bàn huyện nhằm nâng cao chất lượng hoạt động của cơ quan quản lý nhà nước về đất đai. Giải quyết các vấn đề về đất đai nhanh chóng, đúng hẹn, giải quyết các tranh chấp tố cáo một cách dứt điểm và thỏa đáng. 5. Cần nghiên cứu xây dựng các phương án quy hoạch có tính khả thi, dài hạn và bảo vệ môi trường. Bố trí kinh phí công tác và quản lý hồ sơ địa chính, dữ liệu địa chính nhằm đáp ứng nhu cầu ngày càng cao. 103 103 TÀI LIỆU THAM KHẢO 1. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2012), Báo cáo tổng kết Nghị quyết số 26- NQ/TW về tiếp tục đổi mới chính sách pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, Hà Nội. 2. Chính phủ, (2014), Nghị định 43/2014/NĐ – CP ngày 15/05/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai 2013, Hà Nội. 3. Chu Tuấn Tú (2000), Chính sách và tình hình sử dụng đất đai của liên bang Malaixia, Báo cáo chuyên đề Tổng hợp về chính sách và tình hình sử dụng đất đai của một số nước trong khu vực và trên thế giới, Vụ Khoa học và Hợp tác QuốcTế. 4. Đào Trung Chính (2005), "Một số vấn đề về quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản", Tạp chí Tài nguyên và Môi trường. 5. Lưu Quốc Thái (2006),"Pháp luật đất đai và vấn đề đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản ở Trung Quốc". Tạp chí Tài nguyên và Môi trường. 6. Nguyễn Đình Bồng và CS (2006), Một số vấn đề về thị trường quyền sử dụng đất ở nước ta trong giai đoạn hiện nay, Hội thảo khoa học Thị trường bất động sản: thực trạng, nguyên nhân và những giải pháp, tháng 3/2006, Hà Nội. 7. Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng (2005), Giáo trình thị trường bất động sản, NXB Nông nghiệp, Hà Nội. 8. Nguyễn Thị Thu Hồng (2000), Chính sách và tình hình sử dụng đất đai của Vương quốc Thụy Điển, Báo cáo chuyên đề Tổng hợp về chính sách và tình hình sử dụng đất đai của một số nước trong khu vực và trên thế giới, Vụ Khoa học và Hợp tác Quốc tế. 9. Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Yên Dũng (2014), Báo cáo kết quả nhiệm vụ năm 2014, phương hướng nhiệm vụ năm 2015, Yên Dũng. 10. Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Yên Dũng (2015), Báo cáo kết quả nhiệm vụ năm 2015, phương hướng nhiệm vụ năm 2016, Yên Dũng. 11. Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Yên Dũng (2016), Báo cáo kết quả nhiệm vụ năm 2016, phương hướng nhiệm vụ năm 2017, Yên Dũng. 104 104 12. Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Yên Dũng (2017), Số liệu thống kê đất đai năm 2017 và các số liệu khác liên quan đến quản lý và sử dụng đất các năm. 13. Quốc Hội nước CHXHCNVN (1987), Luật đất đai, Tổng cục Quản lý ruộng đất, Hà Nội. 14. Quốc Hội nước CHXHCNVN (1993), Luật đất đai; Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai 1998, Hà Nội. 15. Quốc Hội nước CHXHCNVN (2001), Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất đai 2001, NXB Bản đồ, Hà Nội. 16. Quốc Hội nước CHXHCNVN (2003a), Luật đất đai, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội. 17. Quốc Hội nước CHXHCNVN (2003b), Luật đất đai và đổi mới của cơ chế tài chính đối với đất đai trong thời gian tới, Trung tâm thông tin, tư vấn, dịch vụ về tài sản và bất động sản - Bộ Tài chính, Hà Nội 2004. 18. Quốc Hội nước CHXHCNVN (2005), Luật dân sự, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội. 19. Quốc Hội nước CHXHCNVN (2013), Luật đất đai, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội. 20. Quốc Hội nước CHXHCNVN (2015), Luật dân sự, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 21. Trần Thị Minh Hà (2000), Chính sách và tình hình sử dụng đất đai của Ôxtrâylia, Báo cáo chuyên đề Tổng hợp về chính sách và tình hình sử dụng đất đai của một số nước trong khu vực và trên thế giới, Vụ Khoa học và Hợp tác Quốc tế. 22. Trần Tú Cường và CS, Nghiên cứu cơ sở lý luận và quy định về quyền sở hữu, quyền sử dụng của một số quốc gia trên thế giới, rút ra những kinh nghiệm cho Việt Nam. Đề tài cấp Bộ, Bộ Tài nguyên Môi trường 23. UBND huyện Yên Dũng (2017), Quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 2011 – 2020 huyện Yên Dũng 24. UBND huyện Yên Dũng (2017), Báo cáo công tác quản lý sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận QSDĐ năm 2017 25. UBND huyện Yên Dũng (2017), Báo cáo tình hình kinh tế xã hội năm 2017, huyện Yên Dũng 105 105 PHỤ LỤC