Luận văn Đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án tại Hà Nội

n khai các dự án đầu tư phát triển gặp rất nhiều khó khăn, chủ yếu bắt nguồn từ công tác giải phóng mặt bằng. Những khó khăn này bắt nguồn từ nhiều phía, về phía Nhà nước, đó là thành phố chưa thực sự chủ động trong việc xây dựng quỹ nhà, đất tái định cư, xây dựng giá đền bù trong nhiều dự án chưa hợp lý; về phía người dân, đó là sự khó khăn trong việc tìm kiếm việc làm mới, chuyển đổi nghề nghiệp khi tái định cư, đó là sự nhận thức chưa đúng đắn về chính sách, pháp luật của Nhà nước,... Để đấy mạnh công tác giải phóng mặt bằng, thành phố cần thực hiện một số giải pháp sau: Thứ nhất, xây dựng quỹ nhà ở, đất ở phục vụ công tác tái định cư đảm bảo chất lượng, phù hợp với lối sống và nghề nghiệp của người dân. Theo đó, thành phố Hà Nội cần phải: - Thực hiện việc công khai qui hoạch và kế hoạch giải phóng mặt bằng cho người dân và chính quyền nơi thực hiện dự án - Tạo lập quỹ đất mới đền bù giải phóng mặt bằng. ủy ban nhân dân thành phố cần phải thiết lập qui hoạch quỹ đất đền bù cho nhân dân khi khi giải phóng mặt bằng. Kết hợp với chủ dự án hoàn thành cơ sở hạ tầng kỹ thuật, xây dựng trường học, trạm y tế, chợ,... nhằm tạo ra sự ổn định trong cuộc sống cho người dân bị giải tỏa đến ở tại những nơi tái định cư. Bên cạnh đó, các cơ quan quản lý nhà nước cần tạo ra sự thuận lợi đối với người dân trong việc cấp phép xây dựng theo đúng qui hoạch, thiết kế tại nơi ở mới. - Tạo lập quỹ nhà ở phục vụ đền bù giải phóng mặt bằng. Thành phố cần xây dựng kế hoạch chuẩn bị đủ quỹ nhà ở tái định cư, bao gồm các loại nhà như: các căn hộ chung cư (gồm cả chung cư cao tầng và thấp tầng), biệt thự gia đình nhằm tạo lập chỗ ở tạm cho dân trong lúc chờ dự án phát triển nhà ở hoàn thành sẽ trở về, di chuyển hẳn các hộ dân được đền bù theo hình thức tái định cư hoặc dùng để bán cho những đối tượng đền bù có nhu cầu mua nhà ở. Việc tạo lập quỹ nhà ở này cần chú ý đến các đối tượng thuộc diện được đền bù (thành phần xã hội, thu nhập,…), qua đó có phương án tạo lập quỹ nhà ở phù hợp. Theo đó, có thể thực hiện việc xây dựng phần thô của nhà sau đó bán cho các hộ dân để họ tự hoàn thiện công trình theo sở thích và thu nhập, có thể xây dựng các căn hộ mẫu trong các khu chung cư, biệt thự vườn,…với sự đa dạng về trang thiết bị nội thất, với mức giá khác nhau nhằm phục vụ các đối tượng có thu nhập khác nhau có nhu cầu mua nhà ở ngay, hoặc xây dựng các khu nhà tạm cho các hộ dân này ở chờ khi dự án thực hiện xong sẽ nhận nhà chính thức. Để tránh hiện tượng xây dựng nhà tái định cư không phù hợp với nhu cầu của người sử dụng và không đạt chất lượng, việc tạo lập các quỹ nhà ở này cần phải được bàn bạc cụ thể, được người dân chấp thuận và thực hiện một cách chặt chẽ, nghiêm chỉnh sự giám sát của các cơ quan tư vấn, chủ đầu tư và của người dân trong quá trình xây dựng. - Tạo lập nguồn vốn cho giải phóng mặt bằng. Thành phố cần xây dựng và hoàn thiện cơ chế tạo lập nguồn vốn giải phóng mặt bằng hỗ trợ cho công tác phát triển nhà ở thông qua việc cho vay, bảo lãnh cho vay với lãi suất ưu đãi để chủ dự án hoặc các cấp chính quyền thực hiện giải phóng mặt bằng. Đối với các dự án phát triển nhà ở theo phương thức kinh doanh của các doanh nghiệp, thành phố cần cho phép doanh nghiệp sử dụng các quỹ nhà ở đổ nát nhằm xây dựng quỹ nhà tái định cư; được chuyển nhượng quyền sử dụng những diện tích nhà cũ nhằm tạo vốn phục vụ giải phóng mặt bằng; được thỏa thuận, thương lượng mức đền bù di chuyển tạm với dân thuộc diện di chuyển phục vụ giải phóng mặt bằng, cho phép họ được mua lại nhà ở thuộc quỹ nhà dự trữ phục vụ giải phóng mặt bằng của thành phố với giá cả hợp lý. Thứ hai, Tăng cường hơn nữa vai trò của người dân, các tổ chức chính trị - xã hội và của các cơ quan nhà nước trong việc giám sát doanh nghiệp thực hiện đúng các chế độ hỗ trợ tài chính và các chế độ khác khi đền bù giải phóng mặt bằng. Thứ ba, đẩy mạnh công tác tuyên truyền pháp luật, chủ trương và chính sách của Nhà nước trong công tác giải phóng mặt bằng. Chủ đầu tư cần kết hợp với các cơ quan nhà nước, các tổ chức đoàn thể chính trị - xã hội tăng cường hơn nữa việc tuyên truyền pháp luật, chủ trương, chính sách của thành phố cũng như lợi ích mà dự án mang lại khi thực hiện. Bên cạnh đó chủ đầu tư dự án, cơ quan quản lý nhà nước cần phải trực tiếp làm việc với từng tổ dân phố, từng hộ dân nhằm tìm hiểu tâm tư, nguyện vọng, những khó khăn của họ khi giải phóng mặt bằng, tái định cư, qua đó kịp thời đề xuất những biện pháp xử lý, tránh tình trạng chây ì, chống đối, khiếu kiện của người dân. 3.3.2. Nhóm các giải pháp từ phía chủ đầu tư 3.3.2.1. Huy động và sử dụng có hiệu quả nguồn vốn đầu tư cho các dự án phát triển nhà ở Đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án đòi hỏi phải huy động được nguồn vốn lớn, do đó vấn đề huy động vốn đầu tư đóng một vai trò hết sức quan trọng đối với sự thành công của mỗi một dự án. Để huy động được nguồn vốn dồi dào cho hoạt động này, doanh nghiệp cần phải thực hiện các giải pháp sau đây: Thứ nhất, đa dạng hóa các hình thức huy động vốn. Cần chú trọng huy động vốn từ các nguồn và các hình thức sau đây: - Thông qua sự hỗ trợ của Nhà nước. Nguồn vốn này thường được Nhà nước hỗ trợ nhằm đầu tư xây dựng kỹ thuật hạ tầng khu vực định hướng; hỗ trợ các đối tượng được hưởng chính sách ưu đãi; duy trì quỹ nhà ở hiện có do Nhà nước quản lý; đầu tư phát triển, nâng cấp hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội gắn với các dự án phát triển nhà ở. Sự hỗ trợ này có thể được thực hiện thông qua các hình thức như trực tiếp cấp vốn, bảo lãnh vay vốn, cho vay ưu đãi, gia hạn vốn vay,… - Liên kết một cách chặt chẽ với ngân hàng, các công ty bảo hiểm và các tổ chức tín dụng trong và ngoài nước trong việc huy động vốn cho các dự án đầu tư phát triển nhà ở thông qua việc vay vốn với lãi suất thấp và thời hạn hợp lý. Theo đó, các ngân hàng, tổ chức tín dụng có thể đứng ra bảo lãnh cho người dân ký các hợp đồng mua nhà ở, cho vay ưu đãi đối với chủ đầu tư,… - Thực hiện việc huy động vốn bằng tiền mặt, vàng, ngoại tệ từ các cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế, được tính lãi suất bằng mức lãi suất của ngân hàng và được tính vào giá thành công trình. - Thực hiện việc huy động vốn thông qua các hình thức liên doanh, liên kết bằng góp vốn cổ phần, ứng trước tiền mua nhà của khách hàng; huy động từ các nguồn đầu tư thứ phát, từ bán tín phiếu công trình. - Đa dạng hóa các dự án đầu tư phát triển nhà ở phù hợp với nhiều đối tượng trong xã hội qua đó thu hút vốn đầu tư, thông qua các hình thức như: xây dựng nhà ở cho người nghèo, người có thu nhập thấp, những người thuộc tầng lớp trung lưu và khá giả; xây dựng các căn hộ cao cấp để bán, cho người nước ngoài thuê,… Thứ hai, thực hiện việc quyết toán các dự án một cách nhanh nhẹn nhằm sử dụng hiệu quả các nguồn vốn đầu tư. Hiện nay, việc thanh quyết toán công trình chậm trễ đang là một trong những vấn đề tồn tại làm giảm hiệu quả sử dụng vốn của xã hội. Để làm tốt công tác quyết toán công trình, về phía doanh nghiệp cần phải xây dựng hồ sơ công trình một cách chi tiết, cẩn thận và đầy đủ; đẩy nhanh qui trình hoàn thiện hồ sơ công trình… Theo đó, doanh nghiệp cần phải đào tạo đội ngũ cán bộ có năng lực, kinh nghiệm trong quyết toán công trình, từng bước chuyên môn hóa hoạt động này. Về phía Nhà nước, cần tiến hành sửa đổi những bất hợp lý tồn tại xung quanh vấn đề thanh quyết toán, đó là những tồn tại như: qui định định mức vật tư, giá cả của công trình, trình tự, thủ tục thanh quyết toán,… Thứ ba, xã hội hóa công tác đầu tư xây dựng nhà ở. Tăng cường hơn nữa vai trò của các cơ quan trên địa bàn thành phố trong việc tạo lập chỗ ở cho người lao động. Trước đây, những dự án đầu tư nhà ở thường do Nhà nước hoặc các doanh nghiệp đầu tư xây dựng, người dân chỉ đầu tư xây dựng nhà ở theo hình thức nhỏ lẻ mà không theo mô hình dự án. Hình thức đầu tư này đã không tập trung được nguồn lực lớn cho đầu tư phát triển nhà ở, mặt khác, nó đã thể hiện sự bất cập trong việc quản lý, đảm bảo qui hoạch, tính mỹ quan đô thị, vệ sinh, môi trường,… Để thu hút nguồn lực cho đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án, cần phải tiến hành xã hội hóa công tác này bằng việc huy động các nguồn lực trong dân cư, các nguồn lực của doanh nghiệp và Nhà nước. Thực hiện mô hình Nhà nước - doanh nghiệp - nhân dân cùng tham gia xây dựng nhà ở, trong đó: - Nhà nước đóng vai trò là người tạo lập cơ chế, chính sách, hỗ trợ về đất đai, cơ sở hạ tầng, quản lý hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở; - Doanh nghiệp, đóng vai trò là người đứng ra huy động vốn và thực hiện dự án, quản lý dự án; - Người dân, là người cùng với doanh nghiệp, Nhà nước góp vốn và thụ hưởng các kết quả mà dự án mang lại. Thứ tư, thành lập các tổ chức tài chính thu hút nguồn vốn đầu tư. Các tổ chức tài chính có tư cách pháp nhân độc lập, có chức năng huy động vốn từ các nguồn vốn như: tiền gửi tiết kiệm của nhân dân có nhu cầu tạo lập nhà ở; tiền thu khi giao đất ở đô thị; tiền bán nhà, thuê nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước; tiền trợ giúp của các tổ chức và cá nhân; vốn vay ngân hàng,… Nguồn vốn huy động này sẽ được sử dụng vào việc đầu tư phát triển nhà ở thông qua các hình thức như: - Cho các doanh nghiệp vay đầu tư phát triển các dự án nhà ở, xây dựng cơ sở hạ tầng khu đất thực hiện dự án; - Đầu tư xây dựng các chương trình phát triển nhà ở giành cho người có thu nhập thấp, các đối tượng chính sách; xây nhà trả góp, cho thuê,… 3.3.2.2. Tăng cường công tác kiểm tra, giám sát dự án phát triển nhà ở Thực hiện tốt công tác kiểm tra, giám sát các dự án đầu tư phát triển nhà ở là một yêu cầu hết sức quan trọng nhằm đảm bảo tính hiệu quả của dự án. Để nâng cao hơn nữa sự kiểm tra, giám sát đối với các dự án đầu tư phát triển nhà ở, chúng ta cần thực hiện tốt một số giải pháp sau: Thứ nhất, tăng cường sự kiểm tra, giám sát đối với quá trình đưa ra sáng kiến đầu tư, lập và phê duyệt dự án. Chủ đầu tư cần phải tiến hành kiểm tra một cách chặt chẽ các nội dung như: dự án đã phù hợp với qui hoạch tổng thể của ngành, địa phương nơi thực hiện dự án không; kiểm tra tính hiệu quả của dự án đầu tư (về kinh tế và xã hội): dự án đầu tư có mạng lại hiệu quả kinh tế không, chi phí đầu tư, kế hoạch huy động vốn, thời gian và khả năng thu hồi vốn của dự án, các phương án tổ chức thi công, giải phóng mặt bằng,… Thứ hai, tăng cường sự kiểm tra, giám sát trong quá trình thực hiện dự án. Việc kiểm tra, giám sát ở giai đoạn này cần tập trung vào một số vấn đề như: kiểm tra, giám sát kỹ thuật thi công; mua sắm trang thiết bị, số lượng, chủng loại vật tư thi công; các biện pháp bảo đảm an toàn, vệ sinh môi trường, phòng cháy, chữa cháy tại công trình,… Thứ ba, tăng cường kiểm tra, giám sát việc thanh, quyết toán và đưa dự án vào vận hành. Hoạt động kiểm tra này cần tập trung vào một số vấn đề như: việc tuân thủ các qui định của Nhà nước trong lập dự toán công trình; kiểm tra, giám sát việc lập hồ sơ công trình, chi tiêu tài chính của dự án,… Mặt khác, cần phải kiểm tra, giám sát một cách chặt chẽ hiệu quả của dự án, khắc phục kịp thời những sai sót khi đưa dự án vào vận hành, khai thác. 3.3.2.3. Xây dựng qui chế quản lý nhà ở sau khi đưa vào sử dụng Để khai thác có hiệu quả các dự án đầu tư phát triển nhà ở, các cơ quan quản lý nhà nước, chủ đầu tư và người dân cần tiến hành xây dựng qui chế quản lý nhà ở sau khi đưa vào sử dụng, qui chế này được hình thành dựa trên các nguyên tắc và đảm bảo các nội dung sau đây: Một là, qui chế này phải dựa trên các qui định của nhà nước về quản lý các khu dân cư, các qui định này được vận dụng một cách linh hoạt, phù hợp với tính đặc thù của từng dự án. Khi xây dựng cần phải có sự tham gia và thực hiện việc lấy ý kiến rộng rãi của người dân. Về nội dung, cần qui định một cách rõ ràng quyền, nghĩa vụ của chủ đầu tư, người dân, chính quyền địa phương các cấp. Mục tiêu của qui chế này là nhằm hướng tới việc khai thác và sử dụng có hiệu quả dự án đầu tư. Hai là, các qui định này phải bao hàm được những vấn đề cần quản lý sau: - Quản lý hành chính khu dân cư. Cần qui định rõ ràng về chức năng quản lý nhà nước của ủy ban nhân dân các cấp trong quản lý theo qui định của pháp luật - Quản lý sở hữu và sử dụng. Về quản lý sở hữu, cần qui định chức năng của các cơ quan trong việc quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật (cấp nước, thoát nước, đường giao thông,…) và các công trình phúc lợi công cộng như: công viên, trung tâm thể thao, bãi gửi xe,… Về quản lý sử dụng, cần qui định cụ thể quyền và nghĩa vụ của người sử dụng nhà ở, quyền và nghĩa vụ của các cơ quan quản lý công trình công cộng; trách nhiệm bảo quản, duy tu và sửa chữa công trình; vận hành thang máy; thu tiền nhà (đối với nhà cho thuê); thu gom rác thải,… Ba là, tiến hành xây dựng và thí điểm các mô hình quản lý nhà ở. Vấn đề xây dựng mô hình quản lý nhà ở phù hợp với các đặc điểm kinh tế, văn hóa, xã hội ở mỗi một dự án đầu tư phát triển nhà ở hiện nay đang gặp rất nhiều khó khăn. Các cơ quan quản lý nhà nước, chủ đầu tư cần phải cùng nhau ban hành qui chế qui định thống nhất bộ máy, qui chế hoạt động đối các mô hình quản lý nhà ở phù hợp cho từng đối tượng dự án (cho các loại nhà ở như: nhà tái định cư, nhà cho thuê, căn hộ cao cấp,…) nhằm tạo ra sự thống nhất trong quản lý, sử dụng và khai thác có hiệu quả các dự án đầu tư phát triển nhà ở. 3.3.2.4. Đa dạng hóa các hình thức bán nhà, thuê nhà, phối hợp với các cơ quan nhà nước hoàn thành các thủ tục về chuyển quyền sở hữu nhà Để dự án đi vào vận hành và phát huy hiệu quả trong thực tế việc nghiên cứu cơ chế bán nhà, thuê nhà đống một vai trò hết sức quan trọng. Công tác này đòi hỏi phải cân bằng lợi ích kinh tế và các mục tiêu phát triển xã hội mà dự án đã đặt ra. Đa dạng hóa các hình thức bán nhà, cho thuê nhà ở đây là: Thứ nhất, đa dạng hóa về chủ thể mua, thuê nhà. Đối tượng này bao gồm cán bộ công nhân viên Nhà nước, người có ưu tiên về chính sách xã hội, người có thu nhập cao, người nghèo, người thu nhập thấp,… cụ thể: - Đối với cán bộ công nhân viên chức, đây là đối tượng có nhu cầu nhà ở cao, tuy nhiên để giải quyết vấn đề nhà ở cho họ, Nhà nước cần có cơ chế giúp đỡ các đối tượng này thông qua các sự hỗ trợ như: cho vay ưu đãi với lãi suất thấp, hỗ trợ tiền thuê nhà ở; miễn, giảm tiền sử dụng đất cho các chủ đầu tư khi họ đầu tư dự án xây dựng nhà ở phục vụ đối tượng này. - Đối với các đối tượng được ưu tiên về chính sách xã hội như: gia đình liệt sĩ, thương bệnh binh, người có công với cách mạng, cán bộ lão thành, bà mẹ Việt Nam anh hùng,… Chủ đầu tư và Nhà nước cần có sự hỗ trợ nhất định đối với họ trong việc tạo lập chỗ ở, thông qua các hình thức như tặng, cho mua trả chậm, vay ưu đãi, thuê nhà giá thấp,… - Đối với người có thu nhập cao. Chủ đầu tư cần lập các dự án nhà ở cao cấp, có chất lượng xây dựng cao, có diện tích rộng thỏa mãn nhu cầu sử dụng của họ. Với đối tượng này, chủ đầu tư và Nhà nước không thực hiện ưu đãi mà bán hoặc cho thuê nhà ở theo giá thị trường. - Đối với những hộ nghèo, có thu nhập thấp. Chủ đầu tư và Nhà nước cần có chính sách hỗ trợ họ mua nhà, như mua nhà trả góp, cho thuê dài hạn với giá ưu đãi, nhà ở phục vụ đối tượng này chủ yếu là các căn hộ chung cư cao tầng, có diện tích và tiện nghi vừa phải. - Đối với sinh viên và người lao động ngoại tỉnh. Hiện nay, theo thống kê ở Hà Nội đối tượng này chiếm một tỷ lệ không nhỏ, vấn đề nhà ở đối với họ rất bức xúc, đây là đối tượng mà chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở và Nhà nước cần quan tâm đến. Nhà ở xây cho đối tượng này chủ yếu là các căn hộ ở những khu chung cư cao tầng, qui mô diện tích, tiện nghi vừa phải. Đối tượng đáp ứng của các căn hộ này là sinh viên, người lao động ngoại tỉnh, vì vậy, nên áp dụng hình thức cho thuê là chủ yếu. Thứ hai, đa dạng hóa các hình thức mua, thuê nhà. Hình thức mua nhà, thuê nhà trước đây đã gây không ít khó khăn trong việc tạo lập nhà ở của người dân. Để đẩy mạnh hoạt động bán nhà, chủ đầu tư cần áp dụng nhiều hình thức bán nhà, các hình thức bán nhà ở đây có thể là: bán nhà bằng hình thức trả tiền một lần, bán nhà bằng hình thức trả chậm, trả góp,… Các hình thức thuê nhà cũng nên được cải tiến theo hướng đơn giản, gọn nhẹ, người thuê nhà có thể được thuê dài hạn, ngắn hạn với diện tích và tiện nghi khác nhau. Thứ ba, đa dạng hóa đối tượng nhà để bán, cho thuê. Đây là một trong những giải pháp quan trọng nhằm tạo ra sức thu hút của dự án đối với thị trường. Theo đó, doanh nghiệp cần tạo ra nhiều nhà ở (hàng hóa) nhằm đáp ứng mức độ thỏa mãn khác nhau của khách hàng. Nhà ở trong các dự án có thể là các khu biệt thự trên diện tích từ 200m2 đến 400m2, các căn hộ rộng từng 100m2 đến 180m2 với tiện nghi hiện đại, vật liệu xây dựng đắt tiền, có giá bán lên đến hàng tỷ đồng, có thể là các căn hộ có qui mô vừa phải từ 40m2 đến 60m2 với tiện nghi vừa phải và có giá bán phù hợp với túi tiền của khách hàng. Bên cạnh việc đa dạng hóa các hình thức bán nhà, cho thuê nhà, chủ đầu tư cần phải tăng cường hơn nữa sự phối hợp với các cơ quan quản lý nhà nước và các cơ quan chức năng như qui hoạch, kiến trúc, tài nguyên - môi trường, trong việc hoàn thiện các thủ tục xác lập quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở. Mặt khác, cần phải phối hợp chặt chẽ hơn nữa với các doanh nghiệp như điện lực, bưu điện, vệ sinh môi trường, cấp thoát nước,…nhằm cung cấp tốt các dịch vụ cho các dự án đầu tư phát triển nhà ở. 3.3.3. Nhóm các giải pháp tăng cường năng lực thực hiện dự án 3.3.3.1. Hiện đại hóa thiết bị và công nghệ thi công Hiện đại hóa trang thiết bị, máy móc, kỹ thuật và công nghệ thi công là một trong những giải pháp quan trọng nhằm nâng cao năng lực thực hiện dự án đối với các doanh nghiệp. Để làm tốt công tác này, doanh nghiệp cần thực hiện những giải pháp cụ thể sau: Một là, xây dựng chiến lược đầu tư mua sắm trang thiết bị, máy móc công nghệ hợp lý. Các doanh nghiệp đầu tư phát triển nhà ở cần tiến hành ưu tiên việc mua sắm các loại máy móc, thiết bị chuyên dùng đặc chủng, hiện đại, nhằm tạo nên những lợi thế trong thi công của mình và uy tín về năng lực thi công đối với các chủ dự án. Tiến hành rà soát lại máy móc hiện có, trên cơ sở đó có kế hoạch sửa chữa, nâng cấp nhằm nâng cao tính năng sử dụng và giảm chi phí vận hành; thanh lý những máy móc cũ, công nghệ lạc hậu không còn đáp ứng với yêu cầu thi công. Để đạt hiệu quả cao trong đầu tư mua sắm trang thiết bị, máy móc, kỹ thuật và công nghệ, cần phải tiến hành nghiên cứu một cách kỹ lưỡng các yếu tố như: tính năng kỹ thuật, năm sản xuất, thiết bị thay thế, mức tiêu hao vật tư,... Để lựa chọn hình thức mua sắm thích hợp, có thể lựa chọn hình thức mua sắm trực tiếp hoặc thông qua đấu thầu. Thông thường, đối với những thiết bị có giá trị lớn, thì cần phải tiến hành đấu thầu mua sắm nhằm đảm bảo tính minh bạch trong đầu tư và lựa chọn được nhà cung ứng có uy tín và giá cả hợp lý. Trong trường hợp mua sắm trực tiếp, không thông qua đấu thầu, cần phải tiến hành thành lập Hội đồng Thẩm định giá, mời các chuyên gia hoặc các công ty tư vấn có trình độ kỹ thuật và am hiểu kỹ thuật thẩm định giá và các tính năng kỹ thuật, công nghệ. Mặt khác, cần phải tiến hành nghiên cứu, tham khảo một cách kỹ lưỡng từ nhà sản xuất và từ các doanh nghiệp có thiết bị, máy móc, công nghệ tương tự. Quá trình tổ chức mua sắm trang thiết bị phải được tiến hành trên cơ sở tuân thủ các qui định của pháp luật, cần thực hiện đúng qui trình, thủ tục, tuy nhiên, phải đảm bảo tính gọn nhẹ, linh hoạt, không làm ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện dự án mua sắm và tiết kiệm một cách tối đa chi phí cho hoạt động này. Hai là, gắn đầu tư với sử dụng một cách có hiệu quả máy móc, trang thiết bị và công nghệ thi công. Trên cơ sở yêu cầu của thị trường xây dựng và yêu cầu đổi mới trang thiết bị, máy móc, doanh nghiệp sẽ có kế hoạch sử dụng một cách có hiệu quả thông qua việc liên danh, liên kết với các nhà thầu, cho thuê lại máy móc, thiết bị, chuyển giao công nghệ thi công. Ba là, đa dạng hóa các hình thức huy động vốn đầu tư trang thiết bị, máy móc và công nghệ. Căn cứ vào kế hoạch sản xuất kinh doanh, yêu cầu nâng cao năng lực thực hiện dự án, doanh nghiệp sẽ thực hiện một trong các hình thức đầu tư như: tín dụng thuê mua, thuê của các doanh nghiệp khác; mua mới thiết bị; tham gia các liên danh thực hiện dự án. 3.3.3.2. Nâng cao chất lượng nguồn nhân lực Chất lượng nguồn nhân lực đóng một vai trò hết sức quan trọng đối với sự thành công của mỗi dự án đầu tư xây dựng nhà ở. Nguồn nhân lực ở đây bao gồm nguồn nhân lực quản lý (nhân lực cấp cao), nguồn nhân lực điều hành (cấp trung gian) và nguồn nhân lực trực tiếp thi công dự án (công nhân). Để nâng cao chất lượng nguồn nhân lực, doanh nghiệp cần tập trung thực hiện tốt những giải pháp sau đây: Thứ nhất, đối với nguồn nhân lực cấp cao. Họ là những người có trình độ chuyên môn, kỹ thuật, có năng lực quản lý, công việc của họ là hoạch định chính sách, quản lý thi công thông qua sự điều hành doanh nghiệp ở cấp cao nhất. Vì vậy, để nâng cao chất lượng đội ngũ này cần phải: - Không ngừng nâng cao trình độ quản lý, trình độ chuyên môn kỹ thuật cho đội ngũ cán bộ này thông qua việc tổ chức các lớp tập huấn về quản lý thi công, điều hành dự án, giới thiệu công nghệ thi công mới; xây dựng cơ chế, tạo điều kiện về thời gian và vật chất cho đội ngũ này được đi học, nâng cao trình độ ở trong và ngoài nước. - Có kế hoạch qui hoạch, đào tạo đội ngũ cán bộ kế cận. Theo đó, các doanh nghiệp đầu tư phát triển nhà ở cần xây dựng kế hoạch nhân sự cho tương lai thông qua việc tuyển dụng, đào tạo và thử thách đối với đội ngũ cán bộ chuyên môn và quản lý. Mạnh dạn tuyển dụng các nhà quản lý và kỹ sư trẻ có trình độ, thực hiện việc luân chuyển đối với các chức danh quản lý, tăng cường hơn nữa sự giúp đỡ của đội ngũ kỹ sư, cán bộ quản lý đối với cán bộ trẻ. Thứ hai, đối với đội ngũ cán bộ cấp trung gian. Họ là các đội trưởng thi công, kỷ sư trưởng, trưởng các phòng ban,… Đây là những người thừa hành kế hoạch, mệnh lệnh của cấp trên và lãnh đạo cấp dưới thực hiện các kế hoạch, mệnh lệnh đó. Họ có vai trò rất quan trọng, trong việc đôn đốc thực hiện các dự án đúng tiến độ, đảm bảo các yêu cầu kỹ thuật, an toàn lao động, kịp thời đề xuất những kiến nghị, giải pháp thi công hợp lý và tiết kiệm chi phí. Nâng cao chất lượng đội ngũ cán bộ này cần tập trung vào một số vấn đề sau đây: - Tăng cường giúp đỡ đội ngũ cán bộ này nâng cao trình độ chuyên môn thông qua các hoạt động như giới thiệu công nghệ thi công mới; tập huấn sử dụng trang thiết bị máy móc; tham quan các công trình xây dựng lớn, đào tạo lại đối với những cán bộ chưa có bằng cấp,… - Nâng cao kỹ năng quản lý các công trình xây dựng. Các kỹ năng cần được đào tạo ở đây là kỹ năng quản lý, điều hành lao động, kỹ năng thực hiện các biện pháp an toàn lao động, tiết kiệm chi phí, ứng dụng công nghệ mới,… Thứ ba, đối với lực lượng lao động trực tiếp. Cần thực hiện việc tuyển dụng một cách hết sức chặt chẽ, ưu tiên những người có trình độ chuyên môn, có kinh nghiệm và đã được đào tạo nghề. Tăng cường việc đào tạo, hướng dẫn các kỹ năng về an toàn lao động, vệ sinh môi trường, sử dụng thành thạo các máy móc thi công, thực hiện việc quản lý lao động một cách chặt chẽ, nhất là đối với lao động thời vụ. Thứ tư, xây dựng chế độ đãi ngộ hợp lý nhằm khuyến khích, động viên đội ngũ cán bộ trong doanh nghiệp. Chế độ đãi ngộ ở đây có thể được thực hiện thông qua các hình thức như trả lương xứng đáng; khen thưởng bằng vật chất và tinh thần đối với những người lao động tích cực, có sáng kiến làm lợi cho doanh nghiệp; hỗ trợ kinh phí đào tạo khi người lao động có nhu cầu học tập nâng cao trình độ; thực hiện nghiêm chỉnh các chế độ bảo hiểm y tế, bảo hiểm xã hội theo qui định của Nhà nước,… 3.3.3.3. Tăng cường hoạt động giám sát thi công Đẩy mạnh việc giám sát các hoạt động thi công là một giải pháp hết sức quan trọng nhằm tăng cường năng lực thực hiện dự án của doanh nghiệp. Để tăng cường hoạt động giám sát thi công cần phải: Thứ nhất, thực hiện giám sát ngay từ khâu bố trí đầu vào, đảm bảo tuân thủ theo thiết kế và kế hoạch đã được duyệt. Hoạt động giám sát này cần tập trung vào một số vấn đề như: chi phí cho hoạt động khởi công công trình; mua sắm trang thiết bị phục vụ dự án như: xe con, máy văn phòng, điện thoại, xây trụ sở tại công trình,…; thiết bị thi công công trình; vật tư thi công,… Thứ hai, tăng cường sự giám sát trong quá trình thi công dự án. Đây là khâu giám sát hết sức quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng, tiến độ thực hiện của công trình. Hoạt động giám sát ở giai đoạn này cần tập vào một số nội dung sau đây: - Giám sát kỹ thuật thi công của công trình. Cần tập trung giám sát các vấn đề như: vận hành máy móc thi công; tính chính xác so với bản thiết kế đã được phê duyệt; cách lắp đặt vật tư, thiết bị; sự ảnh hưởng kết cấu đối với các công trình kiến trúc liền kề,… - Giám sát việc sử dụng vật tư thi công. Cần tập trung kiểm tra, giám sát chất lượng, số lượng, chủng loại của vật tư đưa vào thực hiện công trình; giám sát việc sử dụng tiết kiệm và có hiệu quả vật tư,… - Giám sát việc thực hiện các qui định về an toàn lao động, vệ sinh môi trường trong quá trình thi công. Hoạt động này cần được duy trì và thực hiện một cách thường xuyên và tập trung vào một số vấn đề cụ thể như: kiểm tra độ an toàn của giàn giáo, thang nâng, phòng cháy chữa cháy; kiểm tra quá trình xử lý nước thải, che bụi, tiếng ồn, vận chuyển đất đá, vật liệu,… ở công trình. Thứ ba, xây dựng cơ chế giám sát. Cần phải mở rộng cơ chế giám sát, đẩy mạnh sự phối hợp giám sát một cách chặt chẽ, thường xuyên của chủ đầu tư, đơn vị tư vấn giám sát, tư vấn thiết kế và nhà thầu trong quá trình thi công. Tăng cường hơn nữa vai trò giám sát của các cơ quản quản lý nhà nước có thẩm quyền, của người dân và của khách hàng. 3.3.3.4. Chủ động trong việc huy động vốn và lựa chọn các dự án đầu tư Các doanh nghiệp cần phải chủ động hơn nữa trong việc xây dựng các phương án huy động vốn và đa dạng hóa các hình thức huy động vốn phục vụ đầu tư phát triển nhà ở thông qua các nguồn khác nhau như: huy động vốn trong dân cư, huy động vốn từ các tổ chức tín dụng trong và ngoài nước. Bên cạnh đó cần tiến hành lựa chọn các dự án đầu tư có hiệu quả thông qua việc nghiên cứu kỹ nhu cầu của khách hàng, dự báo nhu cầu và sự phát triển của các hình thức nhà ở trong tương lai; từng bước nâng cao năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp khi tiến hành hội nhập,... 3.4. Một số kiến nghị nhằm thúc đẩy hoạt động đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án tại thành phố Hà Nội 3.4.1. Một số kiến nghị đối với các cơ quan Trung ương 3.4.1.1. Hoàn thiện cơ sở pháp lý đối với hoạt động đầu tư Cần phải hoàn thiện cơ sở pháp lý cho hoạt động đầu tư phát triển nói chung và đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án nói riêng. Việc hoàn thiện cơ sở pháp lý cho hoạt động này cần tập trung vào một số nội dung sau: Thứ nhất, tiếp tục hoàn thiện cơ chế cơ chế quản lý đầu tư xây dựng. Cơ chế quản lý đầu tư xây dựng hiện nay đang tỏ ra bất cập trước sự phát triển của thực tiễn cuộc sống, có nhiều qui định đã tỏ ra không còn phù hợp và đang bị các doanh nghiệp làm ăn không chính đáng lợi dụng. Điều này đã tạo ra hàng loạt các hệ quả ảnh hưởng tiêu cực đến sự phát triển về kinh tế - xã hội, đây là mảnh đất màu mở cho tệ quan liêu, tham nhũng, chính các qui định bất hợp lý đã tước đi cơ hội kinh doanh của doanh nghiệp. Hoàn thiện cơ chế quản lý đầu tư xây dựng cần tập trung vào một số trọng điểm sau:  Đối với chủ đầu tư. Với chủ đầu tư là Nhà nước, doanh nghiệp nhà nước. Cần phải qui định một cách rõ ràng quyền hạn, trách nhiệm của chủ đầu tư. Phân biệt rõ chức năng quản lý nhà nước với chức năng quản lý kinh tế; xây dựng qui chế sử dụng, quản lý, phân bổ vốn đầu tư theo hướng đảm bảo tính công bằng, minh bạch và hiệu quả tránh các hiện tượng tiêu cực, lãng phí. Tăng cường năng lực quản lý vốn, quản lý dự án cho các chủ đầu tư, từng bước chuyên nghiệp hóa hoạt động quản lý dự án và đấu thầu dự án.  Đối với chủ đầu tư là doanh nghiệp tư nhân, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài,… Nhà nước cần có những qui định tạo ra sự bình đẳng khi đấu thầu các dự án đầu tư nhà ở có sử dụng vốn từ ngân sách.  Đối với các cơ quan tư vấn, Nhà nước cần qui định một cách rõ ràng về điều kiện và năng lực; quyền và nghĩa vụ của các cơ quan tư vấn liên quan đến lĩnh vực xây dựng. Cần tăng cường thêm quyền hạn, tính chủ động cho các cơ quan tư vấn trong việc chấm thầu, giám sát thi công một cách khách quan và khoa học; gắn trách nhiệm với quyền của các cơ quan tư vấn trong quá trình tác nghiệp; đa dạng hóa các hoạt động tư vấn theo hướng xã hội hóa. Thứ hai, tiếp tục hoàn thiện qui chế đấu thầu dự án. Hiện nay qui chế đấu thầu dự án có nhiều điểm tỏ ra không còn phù hợp với thực tiễn, để hoàn thiện qui chế đấu thầu, Nhà nước cần tiếp tục sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện các qui định bất hợp lý, đó là: đổi mới cách tính giá các gói thầu, bỏ các qui định không rõ ràng, dẫn tới việc chủ đầu tư tùy tiện trong thực hiện; thay đổi các qui định hạn chế sự cạnh tranh giữa các nhà thầu, khuyến khích các nhà thầu cạnh tranh với nhau một cách lành mạnh trong đấu thầu; bãi bỏ các qui định mang tính chất thủ tục hành chính rườm rà, tăng cường quyền tự chủ, đề cao trách nhiệm của các bên tham gia đấu thầu; xây dựng hệ thống các chế tài xử lý những doanh nghiệp không thực hiện đúng các quy định trong qui chế đấu thầu và các thỏa thuận trong hợp đồng đã ký kết với chủ đầu tư. Việc sửa đổi, bổ sung qui chế đấu thầu cần phải đảm bảo các yếu tố như: đề cao tinh thần trách nhiệm, tính tự chủ của các bên tham gia đấu thầu, đồng thời, có chế tài thích hợp xử lý các đối tượng vi phạm; đảm bảo tính ổn định và đồng bộ, sự phù hợp với tập quán và thông lệ quốc tế về đấu thầu. 3.4.1.2. Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra đối với hoạt động đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án Nhà nước cần phải tiến hành việc xây dựng qui chế thanh tra, kiểm tra đối với hoạt động đầu tư phát triển, trong đó có đầu tư phát triển nhà ở. Qui chế này cần qui định một cách cụ thể và rõ ràng cơ chế và qui trình tiến hành việc thanh tra, kiểm tra các dự án, đảm bảo sự tham gia các tầng lớp xã hội trong việc thanh tra, kiểm tra và giám sát dự án. Tập trung tiến hành thanh tra, kiểm tra việc tuân thủ các quy định về đấu thầu, quản lý và sử dụng vốn đầu tư; thanh tra, kiểm tra việc tuân thủ các quy định về qui hoạch và kiến trúc. Theo đó, cần tăng cường việc thanh tra, kiểm tra thông qua các hình thức thanh tra, kiểm tra định kỳ và đột xuất. Kiểm tra định kỳ được thực hiện trên cơ sở kế hoạch do người quản lý dự án lập ra, để chủ động trong công tác kiểm tra, cơ quan kiểm tra cần xây dựng kế hoạch kiểm tra, việc kiểm tra này cần tập trung vào những nội dung chủ yếu như: kiểm tra kế hoạch trình tự thực hiện đấu thầu; tình hình thực hiện hợp đồng; quá trình sử dụng và quản lý vốn đầu tư. Kết hợp việc kiểm tra định kỳ với kiểm tra đột xuất các dự án, nội dung kiểm tra cần tập trung làm rõ một số nội dung chủ yếu như: kiểm tra tính pháp lý của các dự án; kinh nghiệm, năng lực hành vi dân sự của nhà thầu; trình tự thực hiện dự án; kết quả lựa chọn nhà thầu; những vướng mắc, thắc mắc của các bên tham gia dự thầu… Sau khi tiến hành kiểm tra, thanh tra, cần có kết luận gửi cho đối tượng bị thanh tra, kiểm tra, gửi kết luận thanh tra và kiến nghị của mình cho các cơ quan có thẩm quyền xử lý. Trong trường hợp vi phạm có đủ yếu tố cấu thành tội phạm, cơ quan thanh tra, kiểm tra cần báo cáo cho các cơ quan bảo vệ pháp luật xử lý theo quy định của pháp luật. 3.4.1.3. Hoàn thiện và nâng cao hiệu quả bộ máy cơ quan quản lý đầu tư phát triển nhà ở Cơ quan quản lý đầu tư đóng vai trò hết sức quan trọng trong việc đảm bảo cho hoạt động đầu tư có hiệu quả và đúng pháp luật. Hoàn thiện và nâng cao hiệu quả bộ máy cơ quan quản lý đầu tư hiện nay là một yêu cầu cấp bách, để làm tốt công tác này, Nhà nước cần thực hiện những giải pháp sau: Một là, sắp xếp lại các tổ chức cơ quan, phân định rõ chức năng, nhiệm vụ của các ban quản lý dự án. Theo đó, các cơ quan quản lý dự án cần được sắp xếp theo hướng tinh gọn, hiệu quả về mặt tổ chức. Cần phân biệt rõ chức năng, quyền hạn, nhiệm vụ của các ban quản lý dự án, từng bước thực hiện phân cấp quản lý dự án đối với các ban quản lý dự án. Việc phân cấp này có thể được thực hiện trên cơ sở các quy định về chức năng, nhiệm vụ của cơ quan chủ quản, căn cứ vào mục tiêu, nhiệm vụ và qui mô của các dự án. Hai là, cần xác định qui chế hoạt động của các ban quản lý dự án. Theo đó, cần xác định mối quan hệ của các ban quản lý dự án với cơ quan chủ quản. Hiện nay, chúng ta vẫn chưa xây dựng được qui chế thống nhất qui định mối quan hệ này, những sai phạm diễn ra ở các ban quản lý dự trong thời gian vừa qua bắt nguồn từ nguyên nhân không xác định rõ ràng chức năng, nhiệm vụ, mối quan hệ giữa cơ quan quản lý nhà nước với các ban quản lý dự án. Do đó, việc xây dựng qui chế qui định chức năng, nhiệm vụ của các ban quản lý dự án đặt ra hiện nay là vấn đề rất cần thiết. 3.4.2. Một số kiến nghị đối với thành phố Hà Nội Một là, các dự án đô thị luôn gắn liền với phát triển nhà ở, vì vậy, ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội cần nghiên cứu ban hành qui định quản lý chặt chẽ thị trường kinh doanh nhà ở, quản lý hệ thống môi giới nhà đất. Hoàn thiện các quy định về thuế và tài chính phù hợp với yêu cầu của thị trường; phát triển thị trường nhà ở thông qua các dự án đầu tư nhà ở đồng bộ, hiện đại, trong đó coi trọng quy luật cung cầu; tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp đầu tư vào các dự án phát triển đô thị, thúc đẩy việc đầu tư xây dựng quỹ nhà ở nhằm đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của nhân dân đô thị. Các ngành kế hoạch - đầu tư, tài chính, ngân hàng, tài nguyên - môi trường và các doanh nghiệp cần tham gia tích cực, hỗ trợ chủ đầu tư thực hiện dự án phát triển đô thị, đặc biệt quan tâm đến chương trình phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp, nhà ở xã hội thông qua việc ưu đãi cho vay tiền mua nhà, hỗ trợ vốn đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật theo phương thức cho vay vốn dài hạn, lãi suất thấp. Hai là, tăng cường phối hợp với các cơ quan Trung ương, xây dựng chính sách đầu tư phát triển nhà ở phù hợp với đặc điểm thành phố. Đề nghị ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội cần phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính và các cơ quan chuyên môn của thành phố nghiên cứu hướng dẫn thực hiện các quy định của Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, qui chế khu đô thị mới phù hợp với đặc điểm của thành phố, nhanh chóng tháo gỡ tình trạng vướng mắc, trì trệ trong triển khai các dự án đầu tư phát triển nhà ở, đặc biệt là công tác giải phóng mặt bằng, di dân tái định cư, giải ngân vốn được cấp từ ngân sách, giải quyết tình trạng "đóng băng" của thị trường bất động sản hiện nay Ba là, tăng cường hơn nữa sự phối hợp giữa chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở với các cơ quan chức năng của thành phố như địa chính, giao thông, bưu điện, cấp thoát nước, điện lực,… trong quá trình thực hiện dự án. Bốn là, đề nghị ủy ban nhân dân thành phố Hà nội sớm ban hành qui chế qui định phát triển khu đô thị mới, nhà ở; xây dựng chính sách về giá nhà, giải phóng mặt bằng nhằm tạo hành lang pháp lý để các dự án phát triển đô thị, nhà ở được thực hiện thuận lợi, đúng hướng và đạt các mục tiêu đề ra. ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội cần tăng cường hơn nữa việc chỉ đạo các cấp, các ngành liên quan (tài chính, xây dựng, tài nguyên - môi trường, các doanh nghiệp đầu tư phát triển nhà ở,…) tham gia tích cực vào chương trình phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp, đối tượng chính sách của thành phố. Xây dựng cơ chế, chính sách về tài chính, về đất đai như cho người có thu nhập thấp, gia đình thuộc diện chính sách vay tiền mua nhà ở; hỗ trợ vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng; ưu đãi trong việc nộp tiền sử dụng đất xây dựng nhà ở,… Năm là, đẩy mạnh cổ phần hóa các doanh nghiệp đầu tư phát triển nhà. Đề nghị thành phố Hà Nội chỉ đạo đẩy nhanh hơn nữa tiến trình cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, trong đó, có các doanh nghiệp hoạt động trên lĩnh vực xây dựng nhà ở, nhằm tạo ra khả năng huy động vốn và tăng cường khả năng thực hiện các dự án dự án của doanh nghiệp. Sáu là, đề nghị các sở, ngành nghiên cứu cải tiến các thủ tục đầu tư, nhất là các khâu thẩm định, phê duyệt quy hoạch dự án đầu tư, thủ tục giao đất để rút ngắn thời gian thực hiện các thủ tục chuẩn bị đầu tư dự án. Kết luận Chương 3 Chương 3 luận văn đi vào nghiên cứu các giải pháp, kiến nghị và đề xuất đối với các cơ quan nhà nước trong việc thúc đẩy hoạt động đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án tại thành phố Hà Nội hiện nay. Cụ thể, trên cơ sở dự báo về nhu cầu nhà ở của Hà Nội, luận văn đã nêu lên một số phương hướng, giải pháp phát triển nhà ở tại Hà Nội theo mô hình dự án. Theo đó, các giải pháp ở đây được chia làm ba nhóm lớn, thích ứng với ba chủ thể tham gia hoạt động này, đó là: Nhóm giải pháp về quả lý nhà nước; nhóm giải pháp về phía doanh nghiệp và nhóm các giải pháp về phía chủ đầu tư dự án. Căn cứ vào các giải pháp đã đề ra, luận văn đã nêu lên một số kiến nghị đối với Nhà nước và đối với thành phố Hà Nội nhằm tháo gỡ khó khăn, đẩy mạnh hoạt động này trong thời gian tới đây. kết luận Quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước và xây dựng Thủ đô Hà Nội hiện đại, văn minh và thanh lịch đang đòi hỏi công tác đầu tư phát triển nhà ở cần phải được đẩy nhanh và phát triển sang một giai đoạn mới. Chính vì vậy, việc nghiên cứu các mô hình đầu tư phát triển nhà ở là một vấn đề có ý nghĩa lý luận và thực tiễn hiện nay. Đầu tư phát triển nhà ở là một lĩnh vực phức tạp cả về kinh tế, xã hội và kỹ thuật, hoạt động này có tác động lớn đến kế hoạch sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp, sự hình thành bộ mặt mới của đô thị, việc thực hiện chính sách xã hội của Nhà nước nói chung và của thành phố Hà Nội nói riêng. Do đó, tôi đã lựa chọn đề tài "Đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án tại Hà Nội" làm luận văn tốt nghiệp của mình, với mục tiêu nghiên cứu các vấn đề lý luận, thực tiễn, trên cơ sở đó đề xuất phương hướng và các giải pháp nhằm thúc đẩy hoạt động này trong thời gian tới. Để thực hiện các mục tiêu nghiên cứu trên, tôi đã tiến hành đi sâu nghiên cứu những vấn đề lý luận chung về đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án, đánh giá, khảo sát một cách có hệ thống thực trạng đầu tư phát triển nhà ở trên địa bàn thành phố Hà Nội, qua đó, đề xuất một số phương hướng, giải pháp và kiến nghị nhằm thúc đẩy hoạt động này. Cụ thể, luận văn đã thực hiện những nội dung nghiên cứu sau đây: 1. Luận văn đã tìm hiểu những vấn đề lý luận chung về đầu tư, đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án (chương 1), với các nội dung cơ bản như: khái niệm, đặc điểm, tiêu chí đánh giá, các nhân tố tác động, ảnh hưởng, một số kinh nghiệm của nước ngoài và các địa phương trong nước; 2. Trên cơ sở lý luận chung, luận văn đã tiến hành phân tích, đánh giá kết quả thực hiện các dự án, chương trình đầu tư phát triển nhà theo mô hình dự án trên địa bàn thành phố Hà Nội trong thời gian qua. Chỉ ra những thành tựu, tồn tại, hạn chế, nguyên nhân và nêu lên một số bài học kinh nghiệm đối với hoạt động này (chương 2). 3. Từ những kết quả nghiên cứu ở chương 1 và 2, luận văn đã đề xuất những định hướng, giải pháp chủ yếu và một số kiến nghị đối với Nhà nước, thành phố Hà Nội nhằm hoàn thiện chính sách và các quy định pháp luật nhằm thúc đẩy hoạt động đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án. Tác giả đã hoàn thiện bản luận văn này trên tinh thần học hỏi và cầu thị, với mong muốn cung cấp những căn cứ lý luận và thực tiễn cho các cơ quan nhà nước trong việc hoạch định chủ trương, cơ chế, chính sách đối với sự phát triển của hoạt động đầu tư phát triển nhà ở trên địa bàn thành phố Hà Nội trong những năm tới đây. Tuy nhiên, đầu tư phát triển nhà ở theo mô hình dự án là một lĩnh vực nghiên cứu hết sức phức tạp liên quan đến nhiều kiến thức về kinh tế - xã hội. Mặc dù, đã hết sức cố gắng, song luận văn khó có thể tránh khỏi những hạn chế và thiếu sót. Qua công trình nghiên cứu này, tác giả ý thức rằng, đây chỉ là bước mở đầu cho việc thực hiện các công trình nghiên cứu tiếp theo và chuyên sâu hơn. Trên tinh thần học hỏi và cầu thị, tác giả mong muốn nhận được sự đóng góp chân thành của các thầy cô, các nhà khoa học và các bạn đồng nghiệp để tiếp tục hoàn thiện hơn nữa bản luận văn này. Cuối cùng, tác giả xin được bày tỏ lòng biết ơn đối với thầy cô, bạn bè và người thân đã động viên, giúp đỡ để hoàn thành bản luận văn này. Danh mục tài liệu tham khảo 1. Ban Điều hành Chương trình phát triển nhà ở thành phố, Báo cáo hàng năm, Hà Nội. 2. Bộ Tài chính (2003), Quyết định số 22/2003/QĐ-BTC ngày 18/02, qui định về việc sử dụng quỹ đất tạo vốn trong xây dựng cơ sở hạ tầng, Hà Nội. 3. Bộ Xây dựng (2002) Nghiên cứu các giải pháp khuyến khích phát triển nhà ở cho thuê, Tổng quan đề tài nghiên cứu khoa học, Hà Nội. 4. Bộ Xây dựng, Định hướng phát triển đô thị Việt Nam, Hà Nội. 5. Bộ Xây dựng, Hội nghị nhà ở toàn quốc làn thứ III, Báo cáo tham luận. 6. Chính phủ (1994), Nghị định số 177-CP ngày 20/10 về việc ban hành Quy chế đầu tư xây dựng, Hà Nội. 7. Chính phủ (1999), Nghị định số 52/1999/NĐ-CP ngày 8/7 về việc ban hành Quy chế đầu tư và xây dựng, Hà Nội. 8. Chính phủ (1999), Quy chế quản lý đầu tư xây dựng ban hành kèm theo Nghị định số 52/1999/NĐ-CP ngày 8/7/1999, Hà Nội. 9. Chính phủ (2000), Nghị định số 14/2000/NĐ-CP ngày 05/05 về việc sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 88/1999/NĐ-CP ngày 01/01/1999, Hà Nội. 10. Chính phủ (2003), Nghị định số 07/2003/NĐ-CP ngày 30/01 về việc sửa đổi bổ sung một số điều của Quy chế quản lý đầu tư và xây dựng, Hà Nội. 11. Chương trình số 12 về phát triển nhà ở Hà Nội đến năm 2000 và 2010. 12. Trần Đức Dục (2004), Một số vấn đề cơ bản về Kinh tế đầu tư, qui hoạch và quản lý cơ sở hạ tầng đô thị, Nxb Xây dựng, Hà Nội 13. Đảng bộ thành phố Hà Nội (2005), Văn kiện Đại hội Đảng bộ thành phố Hà Nội lần thứ XIII, Hà Nội. 14. Đảng Cộng sản Việt Nam (1996), Thông báo số 21-TB/TW, ngày 14/11 của Bộ Chính trị, Hà Nội. 15. Đảng Cộng sản Việt Nam (2001), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ IX, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. 16. Đảng Cộng sản Việt Nam (2006), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ X, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. 17. "Hà Nội phát triển quĩ nhà theo hướng đa dạng hóa hình thức đầu tư" (2006), Báo Kinh tế Đô thị, số thứ tư, ngày 19/4. 18. Hệ thống văn bản pháp luật hướng dẫn thực hiện Quy chế quản lý đầu tư và xây dựng, Quy chế đấu thầu (2005), NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội. 19. Học viện Hành chính Quốc gia, Quản lý nhà nước đối với các dự án đầu tư, Hà Nội. 20. Hội đồng nhân dân thành phố Hà Nội (2001), Nghị quyết số 19/2001/NQ-HĐ về phát triển kinh tế - xã hội 5 năm 2001-2005, Hà Nội. 21. Nguyễn Ngọc Mai (2004), Giáo trình kinh tế đầu tư, Trường Đại học Kinh tế Quốc dân Hà Nội, Nxb Thống kê, Hà Nội 22. Nguyễn Bạch Nguyệt (2002), Giáo trình lập dự án đầu tư, Trường Đại học Kinh tế Quốc dân Hà Nội, Nxb Thống kê, Hà Nội 23. "Nhà ở cho người thu nhập thấp" (2006), Báo Nhân Dân, ngày 29/3. 24. "Phát triển đô thị mới, từ thực tế kinh nghiệm các nước" (2005), Báo Kinh tế đô thị, số thứ tư, 02/11. 25. "Phát triển đô thị ở Trung Quốc" (2005), Bất động sản, nhà đất Việt Nam, (15). 26. Từ Quang Phương (2006), Giáo trình quản lý dự án đầu tư, Trường Đại học Kinh tế Quốc dân Hà Nội, Nxb Lao động xã hội, Hà Nội. 27. Quốc hội (2003), Luật sửa đổi một số điều luật đất đai, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. 28. Quốc hội (2005), Luật Nhà ở, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. 29. Quốc hội (2006), Luật Kinh doanh bất động sản, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. 30. Quốc hội (2006), Luật Xây dựng, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. 31. Quy chế quản lý đầu tư và xây dựng và Các quy định khuyến khích đầu tư phát triển (1999), Nxb Xây dựng, Hà Nội. 32. Viện Nghiên cứu phát triển kinh tế - xã hội Hà Nội (2002), Thị trường nhà, đất ở Hà Nội - Thực trạng và giải pháp tăng cường quản lý nhà nước, Kỷ yếu hội thảo khoa học, Hà Nội. 33. Nguyễn Như ý (1997), Từ điển tiếng Việt, Nxb Đà Nẵng, Đà Nẵng. phụ lục Phụ lục 1 nhóm các dự án thuộc các quận mới lập và huyện ngoại thành TT Tên địa phương Diện tích đất (ha) Diện tích sàn (m2) Chủ đầu tư dự án 1 Quận Thanh Xuân 27,8 318.800 Gồm 3 dự án, trong đó có 1 dự án do quận làm chủ đầu tư 2 Quận Cầu Giấy 25,0 175.000 3 Quận Tây Hồ 9,0 133.000 Có 2 dự án đã giao ủy ban nhân dân quận làm chủ đầu tư 4 Huyện Từ Liêm 32,5 355.000 2 vị trí giao cho huyện, 1 vị trí giao cho doanh nghiệp làm chủ đầu tư 5 Huyện Gia Lâm 69,37 654.000 Có 2 địa điểm đã xác định được chủ đầu tư 6 Huyện Thanh Trì 24,0 200.000 7 Huyện Sóc Sơn 5,0 37.500 Chưa xác định chủ đầu tư 8 Huyện Đông Anh 5,0 37.500 Chưa xác định chủ đầu tư Nguồn: Chương trình "Phát triển đô thị tổng thể Thủ đô Hà Nội", năm 2004. Phụ lục 2 Nhóm các dự án thuộc các quận nội thành TT Loại dự án Diện tích sàn (m2) Chủ đầu tư 1 Các dự án nhỏ lẻ 1.550.000 Do các cơ quan, đơn vị là chủ dự án, huy động vốn từ cán bộ công nhân viên 2 Các dự án giản dân, di dân, giải phóng mặt bằng, nhà chính sách 500.000 Ban Quản lý dự án các quận trên địa bàn 3 Dự án cải tạo, chỉnh trang, hoàn thiện các khu ở hiện có 316.000 Đã xác định chủ đầu tư 4 Cải tạo nhà ở thuộc sở hữu tư nhân 1.100.000 Tư nhân thực hiện 5 Công tác cải tạo, chỉnh trang các khu tập thể hiện có, khu phố cũ 16.000 Do các doanh nghiệp thuộc Tổng Công ty đầu tư phát triển nhà thực hiện Tổng số 3.326.000 Nguồn: Chương trình "Phát triển đô thị tổng thể Thủ đô Hà Nội", năm 2004. Phụ lục 3 nhóm các dự án đã có quyết định đầu tư - Tổng diện tích đất: 529,48 ha - Tổng diện tích sàn nhà ở: 1.746.430 m2 TT Tên dự án, địa điểm Chủ đầu tư Qui mô đất Diện tích (m2) Tiến độ thực hiện 1 Khu Yên Hoà - Cầu Giấy Công ty xây dựng dân dụng 39 ha 119.800 Đang điều chỉnh qui hoạch tổng thể 2 Khu nhà ở Định Công Công ty phát triển nhà ở và đầu tư Bộ Xây dựng 35 ha 300.000 Đang tiến hành lập kế hoạch giải phóng mặt bằng 3 Khu nhà ở Yên Hoà - Trung Hoà Công ty đầu tư phát triển hạ tầng đô thị 37,05 ha 349.100 Đang triển khai đền bù giải phóng mặt bằng 4 Làng quốc tế Thăng long - Nghĩa Tân - Cầu giấy Tổng Công ty xây dựng Hà nội 10,2 ha 123.738 Đã khởi công xây dựng 5 Khu nhà ở Đầm Trấu - Hai Bà Ttrưng Công ty Đầu tư phát triển nhà Sở Nhà đất 6,0 ha 70.346 Đã được Chính phủ phê duyệt dự án và đang tiến hành 6 Khu nhà ở Phúc Xá 2 - Ba Đình Công ty đầu tư phát triển nhà Sở Nhà đất 3,8 ha 50.000 Đã điều chỉnh xong quy hoạch mặt bằng và tiếp tục triển khai 7 Dự án Hồ Linh Đàm - Thanh Trì Công ty phát triển nhà và đầu 184 ha 138.000 Đang đầu tư tư Bộ Xây dựng 8 Khu nhà ở hồ Giải Đỏ - Hai Bà Trưng Công ty xây dựng và phát triển nhà Hai Bà Trưng 8,.9 ha 20.195 Đang trong giai đoạn hoàn thiện 9 Khu Trung Hoà - Nhân Chính VINACONEX 65,3 ha 212.000 Đang trong giai đạn hoàn thiện 10 Khu Đại Từ, Đại Kim, Thanh Trì Công ty Đầu tư xây dựng nhà Thanh Trì 24,5 ha 126.000 Đang đền bù giải phóng mặt bằng 11 Khu nhà ở di dân Đền Lừ - Hai Bà Trưng Ban QLDA quận Hai Bà Trưng 9,5 ha 87.850 12 Khu nhà ở TT Cầu Diễn - Từ Liêm Công ty thiết kế xây dựng nhà Sở Nhà đất 5,5 ha 60.000 Đã được phê duyệt qui hoạch 13 Khu nhà ở Trung Hoà - Nhân Chính ủy ban nhân dân quận Đống Đa 14,63 ha 112.000 Nguồn: Chương trình "Phát triển đô thị tổng thể Thủ đô Hà Nội", năm 2004. Phụ lục 4 các dự án đã xác định chủ đầu tư nhưng chưa có Quyết định đầu tư - Tổng diện tích đất: 303,87 ha - Tổng diện tích sàn nhà ở: 2.566.740 m2 TT Tên dự án, địa điểm Chủ đầu tư Qui mô đất Diện tích (m2) Tiến độ thực hiện 1 Khu nhà ở Xuân La II ủy ban nhân dân quận Tây Hồ 2,2 ha 30.000 Đang giao đất 2 Khu nhà ở Yên phụ - Tây Hồ ủy ban nhân dân quận Tây hồ 1,8 ha 13.000 3 Khu đô thị mới Mỹ Đình - Từ Liêm Công ty kinh doanh nhà Quốc phòng 17 ha 155.000 Đang nghiên cứu thẩm định trình duyệt quy hoạch mặt bằng 4 Khu nhà ở Dịch Vọng - Cầu Giấy Công ty đầu tư xây dựng nhà huyện Từ Liêm 25,0 ha 175.000 Đang nghiên cứu quy hoạch mặt bằng 5 Khu nhà ở Đông Nam hồ Nghĩa Tân Cty kinh doanh nhà ở số 3- Sở Nhà đất 7,6 ha 151.300 Đã duyệt xong điều chỉnh quy hoạch mặt bằng 6 Khu nhà ở Đền Lừ II - Hai Bà Trưng ủy ban nhân dân quận Hai Bà Trưng 7,37 ha 119.700 Đang đầu tư xây dựng 7 Khu nhà ở di dân SAPROF Sở Giao thông công chính 157,0 ha 858.000 Đang trong giai đoạn trình duyệt NCKT 8 Khu nhà ở Cầu Bươu - Thanh Trì Cty kinh doanh nhà Thanh Trì 1,5,ha 150.000 Đang nghiên cứu quy hoạch mặt bằng 9 Các điểm nhỏ lẻ trên địa bàn toàn Các đơn vị cơ quan đóng trên 70,8,ha 914.740 Đã được chấp thuận quy hoạch mặt bằng thành phố địa bàn Hà Nội năm 1998 và 1999 Tổng cộng 303,87,ha 2.556.740 Chưa tính các điểm nhỏ, lẻ Nguồn: Chương trình "Phát triển đô thị tổng thể Thủ đô Hà Nội", năm 2004.