Luận văn Một số vấn đề định giá đất giải phóng mặt bằng qua dự án nâng cấp, cải tạo, xây dựng Học viện Quốc phòng ở Quận Cầu Giấy - Thành phố Hà Nội

lại quá lớn (thường xuyên trên dưới 50 dự án giải phóng mặt bằng ). Bộ phận thường trực Hội đồng đền bù giải phóng mặt bằng. UBND Quận giao cho Phòng Địa Chính- Nhà đất cùng phòng tài chính Vật đảm nhiệm: các phòng này phải hoàn thành nhiệm vụ chuyên môn theo phân cấp nhưng lực lượng cán bộ không được bổ sung tăng cường. 3. Nguyên nhân tồn tại và vướng mắc. a.Nguyên nhân khách quan. + Về chính sách : Nhà nước ban hành chính sách, Thành phố ra quyết định phê duyệt cho phép áp dụng từng đơn giá, hệ số K sử dụng đất nông nghiệp, đất ở.... Hội đồng thẩm định trình UBND Thành phố phê duyệt phương án đền bù. Trong Nghị định 22/1998/ NĐ- CP và Quyết định 20/1998/QĐ - UB có nhiều điều quy định chưa phù hợp, nhiều giá áp dụng đền bù chưa hợp lý, quy định đối tượng đền bù chưa phù hợp với tình hình sử dụng đất. Cụ thể : Phương pháp xác định giá đất còn chung chung, chưa cụ thể, chưa phù hợp với thực tế hình thành giá đất trên thị trường. - Người canh tác sản xuất nông nghiệp chỉ được đền bù loại đất nông nghiệp trong khi thực trạng vẫn tồn tại loại đất 5 % - kinh tế phụ gia đình. - Người lấn chiếm đất công, đất không rõ nguồn gốc nhưng ổn định không tranh chấp trước năm 1988 được đền bù cao hơn đất hợp pháp thuộc diện hợp đồng thuê, mướn. - Nhà nước chưa có chế định cụ thể để điều tiết lợi ích đối với các trường hợp bị giải toả một phần và phương thức đền bù còn hạn hẹp, không quy định 66 bồi thường bằng đổi đất nông nghiệp thành đất ở hoặc phương thác góp vốn bằng tiền bồi thường đất. - Hiện nay Chính phủ chưa có quy định cho trường hợp giải toả nhiều giai đoạn, trong khi giá thị trường thay đổi thường xuyên. + Còn có sự khác nhau trong việc thực hiện các dự án khi hỗ trợ ngoài chính sách: Trong khu vực dự án giải toả, mặc dù nhiều người đủ điều kiện để chuyển quyền sử dụng đất theo luật đất đai và luật dân sự. Nhưng trong thực tế họ không được chuyển quyền sử dụng đất mà họ phải chấp nhận tiền bồi thường theo quy định. Trong khi giữa giá chuyển nhượng thực tế với giá bồi thường theo quy định có sự chênh lệch nhau quá nhiều. - Các dự án sử dụng vốn ngân sách thường khó khăn hơn vì không có chính sách hỗ trợ - Các dự án nguồn vốn tự có, vốn vay kinh doanh.... các chủ đầu tư tự cân đối nên có hỗ trợ ngoài chính sách, công tác giải phóng mặt bằng đỡ khó khăn phức tạp. - Các dự án sử dụng đất xây dựng nhà ở bán cho cán bộ công nhân viên do nguồn vốn đóng góp, thường hỗ trợ cao hơn nên giải phóng mặt bằng nhanh hơn + Nguyên nhân lớn nhất mà nhiều dự án trọng điểm, các nút giao thông thu hồi diện tích đất nhà ở nhưng chưa có đất tái định cư nên làm chậm rất nhiều đến tiến độ giải phóng mặt bằng. + Công tác chỉ đạo hướng dẫn chưa thống nhất, chưa quy định rõ trách nhiệm của các cơ quan liên quan. Việc quản lý giá đất chưa được thống nhất quản lý bởi một nghành chuyên môn nên chưa gắn kết được trách nhiệm của người xác định giá + Một nguyên nhân nữa không kém phần phức tạp và khó khăn trong công tác đền bù giải phóng mặt bằng là một bộ phận lớn người sử dụng đất đang bị thu hồi đến diện tích đất cuối cùng, trong khi đó việc giải quyết chính sachí xã hội, công ăn việc làm cho bà con nông dân không được quan tâm đảm bảo một cách cụ thể trong chính sachs của Nhà nước. Bên cạnh đó, còn có sự chênh lệch quá lớn về địa tô sau khi GPMB với gía đất đền bù khiến nhiều hộ chống đối không nhận tiền đền bù và bàn giao mặt bằng. b. Nguyên nhân chủ quan: - Hội đồng đền bù giải phóng mặt bằng cấp Quận chỉ được giao nhiệm vụ và trách nhiệm thực hiện các quyết định của Thành phố và Nhà nước. 67 Nhiều Hội đồng không có quyền hạn chế về việc giải quyết mọi vấn đề liên quan như chính sách, giá đền bù, các vụ việc khiếu kiện đều phải chờ đợi các cấp có thẩm quyền xem xét, kết luận. Hội đồng mới có cơ sở thực hiện. - Việc thông báo, tuyên truyền, phổ biến các chủ trương chính sách của Nhà nước về công tác đền bù giải phóng mặt bằng ở một số phường có lúc chưa sâu rộng, chưa thường xuyên liên tục nên còn một bộ phận nhân dân chưa thông, chưa ủng hộ công tác đền bù giải phóng mặt bằng. - Trình độ dân trí chưa được nâng cao đúng với tốc độ phát triển đô thị, nhiều bộ phận nhân dân chưa hiểu và còn bị các lực lượng chống đối kích động lôi kéo, không chấp hành các quyết định của Nhà nước, Thành phố... - Việc quản lý của các cấp chính quyền xã trước kia và phường thuộc quận hiện nay còn lỏng lẻo nên việc tự chuyển đổi mục đích sử dụng đất, xây nhà trên đất canh tác, mua bán trao tay.... vì vậy khi có quyết định thu hồi đất thực hiện các dự án cũng rất khó khăn phức tạp trong công tác giải phóng mặt bằng. 4. Một số bài học rút ra qua công tác giải phóng mặt bằng. Công tác giải phóng mặt bằng là một công tác vô cùng phức tạp và có tầm quan trọng nhất trong toàn bộ quá trình thực hiện dự án. Qua kết quả thực hiện công tác đền bù GPMB quận Cầu Giấy và thành phố Hà Nội trong thời gian qua đã rút ra một số bài học kinh nghiệm sau. - Phải có sự chỉ đạo tập trung, thống nhất và hỗ trợ, tạo điều kiện cơ sở vật chất của Đảng uỷ và chính quyền, nhất là của Thành phố. Đây là điều kiện tiên quyết và mang tính bắt buộc để đảm bảo sự thành công của một dự án. - Có sự phối hợp chặt chẽ giữa các ngành, các cấp và các lực lượng, có đội ngũ cán bộ làm công tác GPMB, tái định cư có trình độ, am hiều, tận tuỵ và tâm huyết. - Khi thực hiện công tác đền bù GPMB phải có sự quán triệt thống nhất đồng bộ của cấp uỷ Đảng, chính quyền, Mặt trận Tổ quốc cùng toàn thể các tổ chức chính trị xã hội từ Quận tới các phường. Mọi người đều phải nắm chắc về chủ trương chính sách cũng như mọi vấn đề có liên quan tới công tác đền bù giải phóng mặt bằng. - Đảm bảo nguyên tắc công khai, dân chủ, công bằng + Công tác thông tin, tuyên truyền sâu rộng tới mọi người dân, mọi tầng lớp nhân dân hiểu rõ về sự nghiệp xây dựng thủ đô, phát triển đô thị và cùng 68 nhau thực hiện, cùng với chính sách đền bù hỗ trợ của Nhà nước và Thành phố, tổ chức công khai, dân chủ thông báo cho mọi người dân biết, dân bàn, dân làm. + Có sự tuyên truyền về chủ trương đường lối, chính sách của cơ quan ngôn luận và thông tin đại chúng như : truyền hình, báo chí thì công tác giải phóng mặt bằng được tiến triển tốt. + Khi các phương án đền bù, hỗ trợ được cấp có thẩm quyền phê duyệt đúng các chính sách đền bù hỗ trợ, qua nhiều đợt tuyên truyền và được thuyết phục mà chủ sử dụng đất vẫn cố tình chây ỳ, chống đối thì các cơ quan thực hiện phải kiên quyết xử lý thu hồi đất . - Chuẩn bị đầy đủ cơ sở vật chất để phục vụ cho việc bồi thường thiệt hại, tái định cư. Ngoài vốn thì vấn đề chuẩn bị đầy đủ quỹ đất, quỹ nhà với hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội để chủ động tái định cư cho các đối tượng phải di chuyển khi Nhà nước thu hồi đất là vấn đề cực kỳ quan trọng, quyết định tiến độ GPMB, thực hiện dự án. - Giải quyết nhanh chóng, dứt điểm những trường hợp khiếu nại, khiếu kiện của nhân dân. Kiên quyết sử lý theo pháp luật - Cần phải có một bộ máy thực hiện công tác đền bù GPMB, có trình độ, nhiệt tình, kinh nghiêm, bảo đảm tổ chức và triển khai tốt nhiệm vụ được giao, dám chịu trách nhiệm trong công tác được giao. Trên đây là một số nét về công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn quận Cầu Giấy, trong thời gian tới, một loạt các dự án phát triển khu đô thị, các khu di dân tái định cư, các công trình giao thông và phát triển hạ tầng sẽ tiếp tục thực hiện công tác giải phóng mặt bằng. Do vậy công tác giải phóng mặt bằng là một công tác vô cùng quan trọng nhưng phức tạp. Các dự án có triển khai xây dựng được thì phải triển khai giải phóng xong mặt bằng. Với sự quyết tâm của cấp uỷ Đảng, chính quyền, Nhà nước, Mặt trận Tổ quốc, ban, nghành, đoàn thể cùng mọi tầng lớp nhân dân với sự hỗ trợ của các ngành, các cấp Thành phố và sự ủng hộ động viên tích cực của các cơ quan thông tấn báo chí thì công tác giải phóng mặt bằng sẽ được đẩy nhanh và hoàn thành tốt, phục vụ kịp thời cho sự nghiệp xây dựng và phát triển đô thị của Hà Nội. 69 Chương III phương hướng và một số giải pháp hoàn thiện công tác định giá bồi thường giải phóng mặt bằng. I : Chủ trương của Đảng và Nhà nước Trong những năm qua, Thành uỷ, HĐND, UBND Thành phố đã quan tâm chỉ đạo các cấp, các ngành thực hiện có hiệu quả các chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước về công tác giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư trên địa bàn, góp phần quan trọng thúc đẩy kinh tế xã 70 hội Thủ đô. Đại bộ phận nhân dân vùng bị thu hồi đất đồng tình với chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước, tự giác thực hiện, nhiều người sẵn sàng chịu một phần thiệt thòi vì lợi ích chung, giúp cho công tác giải phóng mặt bằng được thuận lợi. Để tạo sự chuyển biến mạnh mẽ, tích cực trong công tác giải phóng mặt bằng, góp phần thúc đẩy kinh tế phát triển, ổn định chính trị xã hội, Đảng và Nhà nước có chủ trương: 1. Về tư tưởng chỉ đạo - Giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất là một nhiệm vụ quan trọng, nhưng hết sức khó khăn phức tạp, nhạy cảm. Các cấp uỷ Đảng, chính quyền đoàn thể phải coi đây là nhiệm vụ vừa cấp bách vừa lâu dài; có trách nhiệm phối hợp chặt chẽ với các cơ quan Trung ương để vận động, thuyết phục cán bộ, đảng viên gương mẫu và nhân dân tự giác thực hiện. - Qúa trình tổ chức thực hiện phải bảo đảm công khai, công bằng, dân chủ trên nguyên tắc kết hợp giữa lợi ích của Nhà nước với lợi ích chính đáng hợp pháp của người trong diện phải di chuyển. - Phương pháp giải quyết phải trên cơ sở luật pháp và những quy định của Thành phố, phù hợp với thực tiễn, có lý có tình; kết hợp chặt chẽ các biện pháp vận động, thuyết phục, kinh tế, hành chính và pháp luật. 2. Định hướng giải pháp chủ yếu. - Tiến hành cắm mốc giới và công khai trước dân quy hoạch chi tiết các quận, huyện, Thành phố; nhất là quy hoạch chi tiết mạng lưới hệ thống hạ tầng kỹ thuật trọng điểm của Thành phố, quy hoạch các khu định cư mới. Đồng thời phải tổ chức bộ máy đủ mạnh, phân công phân cấp hợp lý chặt chẽ quy hoạch đã phân bố. - Rà soát, sửa đổi, bổ sung các quy định hiện hành của Thành phố về giải phóng mặt bằng theo đúng quy định của Chính phủ và hướng dẫn của Bộ, ngành Trung ương, bao gồm cả việc hỗ trợ đào tạo chuyển nghề, hướng nghiệp đối với người bị thu hồi đất. - Đối với các tuyến đường mới, cần gắn việc làm đường và các công trình kỹ thuật với xây dựng các tuyến phố mới theo quy hoạch để từng bước thu lại vào ngân sách địa tô chênh lệch và giá trị tăng thêm do Nhà nước đầu tư mà có, tạo sự công bằng chung. - Huy động mọi nguồn vốn, trước hết sử dụng ngân sách phát triển hạ tầng để đầu tư tạo quỹ nhà, quỹ đất xây dựng khu tái định cư mới phục vụ giải 71 phóng mặt bằng. Bảo đảm tạo lập chỗ ở mới cho người phải di chuyển có diện tích và điều kiện kỹ thuật hạ tầng tương đương nơi ở cũ. Có nhiều hình thức đền bù khác nhau để nhân dân lựa chọn, như; bằng tiền, bằng đất... - Khi đã bảo đảm các chính sách có tình có lý, cần kiên quyết áp dụng hình thức xử lý thích đáng đối với những người cố tình chây ỳ, không chịu thực hiện quyết định của chính quyền các cấp. 3. Tổ chức chỉ đạo thực hiện. - Ban Cán sự Đảng UBND Thành phố chỉ đạo xây dựng đề án và quy chế giải phóng mặt bằng để chỉ đạo và tổ chức thực hiện có hiệu quả công tác này. - Ban Tổ chức Thành uỷ, Ban Tổ chức Chính quyền Thành phố tham mưu cho Ban Thường vụ và UBND Thành phố sớm thành lập Ban Chỉ đạo công tác giải phóng mặt bằng cấp Thành phố, do đồng chí phó Chủ tịch phụ trách địa chính nhà đất làm trưởng Ban, có sự tham gia của cấp uỷ, chính quyền Mặt trận Tổ quốc, các đoàn thể nhân dân, cơ quan chuyên môn và cơ quan nội chính. - Các cấp uỷ Đảng, chính quyền, đoàn thể nhân dân tổ chức, động viên cán bộ, đảng viên, đoàn viên, hội viên gương mẫu thực hiện và vận động nhân dân ủng hộ và tích cực thực hiện Nghị quyết này. Các cơ quan bảo vệ pháp luật có kế hoạch tham gia công tác giải phóng mặt bằng khi có yêu cầu. - Ban Cán sự Đảng UBND Thành phố, các Ban Đảng Thành uỷ có trách nhiệm giúp Ban Thường vụ Thành uỷ theo dõi, kiểm tra, đôn đốc việc thực hiện nghị quyết đối với các cấp, các ngành thuộc Thành phố và định kỳ báo cáo với Ban Thường vụ. II : Triển khai thực hiện chủ trương của nhà nước đối với thành phố Hà Nội Căn cứ vào chủ trương của Đảng và Nhà nước, Hội đồng nhân dân Thành phố Hà Nội đã đề ra một số phương hướng để triển khai chủ trương đó: Công bố công khai các quy hoạch, các dự án, các mốc giới và hành lang bảo vệ công trình đã hoặc sẽ xây dựng, để chính quyền cơ sở có trách nhiệm quản lý và bảo vệ các công trình trên địa bàn, để nhân dân giám sát, thực hiện nghĩa vụ và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình. Thành phố xây dựng trước một bước các khu tái định cư mới dù có đủ cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội tạo điều kiện thuận lợi cho công tác giải 72 phóng mặt bằng. Các dự án xây dựng khu tái định cư mới cần gắn với các khu đô thị mới và được sử dụng từ nhiều nguồn vốn, trong đó vốn ngân sách được bố trí để xây dựng trước các công trình phục vụ cho công tác giải phóng mặt bằng. Khi nhà nước thu hồi đất phục vụ cho xây dựng và bảo vệ các công trình, cho các dự án, căn cứ vào điều kiện cụ thể, áp dụng những hình thức đền bù như: Đền bù bằng tiền để tự lo chỗ ở mới; bằng nhà ở trong các khu tái định cư mới, bằng đất đối với các dự án định cư mới ở những nơi có điều kiện. Giao UBND Thành phố xây dựng các quy chế và tổ chức bộ máy chuyên trách thực hiện công tác giải phóng mặt bằng về các vấn đề sau: + Quy hoạch các tuyến đường mới cần tiến hành đồng thời với quy hoạch xây dựng các tuyến đường phố mới hai bên đường để có thể thực hiện định cư tại chỗ, tạo cảnh quan kiến trúc đô thị, từng bước thu lại vào ngân sách phần giá trị tăng thêm do Nhà nước đầu tư mà có, tạo sự công bằng chung. + Có chính sách hỗ trợ đào tạo chuyển nghề, hướng nghiệp, tạo việc làm mới đối với các hộ dân bị thu hồi diện tích đất nông nghiệp với các mức phù hợp Các dự án đầu tư, trong điều kiện cho phép, cần ưu tiên tuyển dụng lao động tại nơi sử dụng đất. + Thành phố có chính sách ưu tiên hỗ trợ xây dựng kết cấu hạ tầng đối với các làng xã bị thu hồi hầu hết đất canh tác. + Hình thành quỹ nhà ở và phát triển hạ tầng để xây dựng nhà ở, xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội phục vụ công tác giải phóng mặt bằng từ nhiều nguồn vốn, trong đó có thu lại một phần giá trị ở điểm a, sử dụng 100% tiền sử dụng đất thu được khi giao đất định cư, sử dụng 100% tiền bán nhà ( thực thu) theo Nghị định 61/CP. Trong năm 2002 , bố trí ngay một khoản ngân sách thoả đáng cho công tác giải phóng mặt bằng. Sự dụng 30% diện tích nhà ở (trong đó có tối thiểu 20% diện tích đất ) tại các dự án phát triển nhà ở đã được giao đất để phục vụ công tác giải phóng mặt bằng. + Có chính sách và bố trí vốn cần thiết để thu hồi diện tích đất của các đơn vị cá nhân sử dụng sai mục đích, kém hiệu quả, vi phạm Luật đất đai . Tăng cường công tác tuyên truyền, vận động, giải thích các chính sách về công tác quy hoạch phát triển đô thị, xây dựng các khu công nghiệp, đền bù giải phóng mặt bằng 73 Giải quyết khiếu lại kịp thời, đồng bộ xử lý kiên quyết các trường hợp cố tình vi phạm pháp luật trong quá trình tổ chức thực hiện công tác giải phóng mặt bằng. Khi thực hiện phải đảm bảo công bằng, công khai, dân chủ, phối hợp thống nhất từ thành phố đến các ngành, quận, huyện và cơ sở, kết hợp chặt chẽ các biện pháp vận động, thuyết phục, kinh tế, hành chính và pháp luật. Thành lập Ban chỉ đạo công tác giải phóng mặt bằng thành phố có sự tham gia của Mặt trận Tổ quốc, các đoàn thể quần chúng và cơ quan nội chính, có bộ phân chuyê trách giúp việc. Kiện toàn các tổ chức làm công tác giải phóng mặt bằng các cấp, đặc biệt chú trọng cấp phưỡng, xã; tăng cường cán bộ chuyên trách và cải tiến các thủ tục thẩm định dự án giải phóng mặt bằng thành phố. III : Phương hướng thực hiện trong thời gian tới của quận Cầu Giấy Hà Nội 1. Mục tiêu - phương hướng. Với quỹ đất có hạn trong khi xã hội ngày càng phát triển với tốc độ rất cao, nhu cầu sử dụng đất ngày càng nhiều, thêm vào đó là tình hình sử dụng đất còn thiếu hiệu quả, chưa theo đúng quy hoạch, kế hoạch của nhà nước và thực trạng của việc đền bù đất khi thu hồi để sử dụng vào mục đích khác. Ta nhận thấy công tác đền bù đất chính là giải pháp để sử dụng đất đai hợp lý, hiệu quả, theo đúng yêu cầu và quan điểm của Đảng và Nhà nước. Nó góp phần làm tăng quỹ đất đưa vào sử dụng và tăng hiệu quả sử dụng đất lên. Với quan điểm đền bù đất theo đúng quy hoạch tổng thể của Nhà nước và kế hoạch của từng dự án được phê duyệt từ đó đảm bảo sử dụng quỹ đất đai hợp lý, hiệu quả, tạo điều kiện tăng trưởng kinh tế, người dân ổn định sản xuất , mở rộng quỹ đất canh tác, giảm diện tích chưa sử dụng xuống mức thấp nhất. Đảng và Nhà nước ta đã xây dựng nên được một hệ thống các quan điểm, luật pháp quy định và hướng dẫn thi hành công tác đền bù đất đai tương đối đồng bộ và hoàn chỉnh. a. Xây dựng đồng bộ các chính sách về đền bù đất đai, khi thực hiện có chỉnh sửa, bổ sung cho phù hợp với thực tế. Nghĩa là khi đề ra chính sách thì ta cần phải có thời gian để kiểm tra chính sách , cũng giống như khi ta mua một ngôi nhà mới thì phải kiểm tra xem môi trường khu nhà xung quanh đó như thế nào và ta có thể sống được ở nơi đó hay không ? Chính sách đưa ra cũng vậy, cần có thời gian thực hiện và phải xem xét và điều chỉnh cho phù hợp. b. Liên tục tiến hành việc thanh tra, kiểm tra sự biến động đất đai, thống kê quỹ đất và tình hình sử dụng đất để sử dụng đất có hiệu quả. Công việc 74 này phải làm thường xuyên để điều chỉnh và nắm chắc tình hình biến động đất đai trong quá trình sử dụng và từ đó điều chỉnh các kế hoạch, chủ trương chính sách cho hợp lý, phát hiện và giải quyết các tranh chấp đất đai, xác định được quỹ đất hiện có và từ đó có kế hoạch sử dụng đất đai cho hợp lý và hiệu quả cao, xúc tiến thực hiện công tác đền bù đất đai được thuận tiện và nhanh chóng hơn. c. Thực hiện đền bù đất đúng đối tượng, đúng mục đích sử dụng đã quy định, theo đúng yêu cầu của pháp luật. Điều này đòi hỏi người có đất bị thu hồi phải có đủ điều kiện, sử dụng đất đúng luật và cũng đòi hỏi người cán bộ làm công tác đền bù đất phải hiểu rõ công việc họ đang làm, xác định quỹ đất hiện có để đưa vào đền bù. Khi tiến hành đền bù, xác định đúng đối tượng được đền bù và đối tượng không được đền bù để có những quyết định nhanh nhất. d. Tăng cường công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đây là công việc để làm bước đệm xúc tiến việc đền bù đất được nhanh chóng, kịp thời và hiệu quả với cả người phải đền bù và người được đền bù. Do giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một chứng từ pháp lý để quyết định xem người sử dụng đất có được đền bù hay không được đền bù. e. Tăng cường công tác quản lý Nhà nước đối với đất đai. Do điều kiện ở nước ta là đất thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Vì vậy tăng cường quản lý Nhà nước là một vấn đề được đặt lên hàng đầu, nếu công tác quản lý tốt thì sẽ hạn chế được tình trạng lấn chiếm đất đai. f. Thực hiện đào tạo cán bộ quản lý đất đai có năng lực và chuyên môn cao. Điều này giúp cho việc đền bù đất đai khi thực hiện thu hồi theo đúng quy định của Nhà nước, đúng quy hoạch, kế hoạch đã định. Việc tiến hành được nhanh chóng, thuận lợi hơn. Phương hướng này xuất phát từ thực tiễn hiện nay: đội ngũ cán bộ quản lý đất đai không có trình độ hoặc trình độ kém, chuyên môn không vững vàng, không am hiểu luật pháp do đó làm công tác đền bù đất gặp nhiều khó khăn. g. Tuyên truyền giáo dục quần chúng, tạo điều kiện cho họ thấy được ý nghĩa công Có thể nói rằng việc công nhận giá đất và Chính phủ ban hành khung giá các loại đất quy định tại Điều 12 Luật Đất đai năm 1993 và Nghị định 87 CP ngày 17/8/1996, Nghị định 22/CP ngày 24/41998 là một sự đổi mới quan trọng của Nhà nước. Đây không chỉ là căn cứ tính thu các khoản thuế mà còn là điều 75 kiện để giao dịch về bất động sản phát triển. Cơ chế giá cả của Nhà nước đã có những đóng góp rất quan trọng vào việc quản lý đất đai vào bằng các biện pháp kinh tế và làm định hướng cho thị trường bất động sản phát triển rộng khắp trên cả nước chống được tình trạng mua bán ngầm và như vậy Nhà nước sẽ tăng được nguồn ngân sách. 2: Một số giải pháp cơ bản hoàn thiện công việc định giá. Xác định giá đền bù là một vấn đề nóng bỏng trong điều kiện hiện nay nó gây ra nhiều tranh cãi, tác động đến mọi đối tượng. Để hoàn thiện hơn nữa các chính sách về xác định giá cả đền bù chúng ta xem xét một số giảp pháp sau: 2.1. Thu thập thông tin. Phương pháp định giá đền bù đang được Nhà nước tiến hành ngày một hoàn thiện và được áp dụng trong giải phóng mặt bằng. Nhưng thực tế việc áp dụng các khung giá trong đền bù còn rất nhiều tranh cãi, gây nhiều khó khăn trong việc giải phóng mặt bằng. Nguyên nhân do các chính sách đền bù và giải phóng mặt bằng, các văn bản, các điều khoản hướng dẫn còn chưa đầy đủ và đồng bộ, gây khó khăn trong việc xác định và phân loại mức giá đền bù, giá đền bù đất có những khu vực còn chưa hợp lý. Do vậy người làm công tác định giá phải tìm hiểu kỹ các thông tin về vị trí, hạng đường phố, loại đường phố, cấp đô thị... để đưa ra các mức giá cho phù hợp với thực tế. 2.2 Về công tác tổ chức: a. Thực hiện cấp giấy tờ pháp lý về đất và thực hiện chính sách hỗ trợ thu hồi đất. Hiện nay việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn rất chậm ở các địa phương trong cả nước do việc người sử dụng đất không đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận. Để công tác này được nhanh chóng cần tiến hành đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu tại phạm vi cấp xã, phường, thị trấn. Các đơn vị này phải tiền hành thành lập hội đồng đăng ký cấp xã và tiến hành thực hiện công tác đăng ký - cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho đối tượng sử dụng đất đúng pháp luật. Xúc tiến việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà để có cơ sở chính xác khi đền bù. Để tiến hành định giá đất được chính xác và kết quả dễ dàng sử dụng trong cuộc sống. Nhà nước cần có cơ quan chuyên trách thực hiện vấn đề này. Có như vậy mới xây dựng được bảng giá đất và kịp thời điều chỉnh được giá đất sát với thực tế theo cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước. 76 Giá đất của tỉnh và Nhà nước nên xây dựng trên cơ sở giá thị trường. Tuỳ theo ý đồ khuyến khích hay kìm hãm việc chuyển đổi mà Nhà nước sẽ xác định giá đất ở một mức độ nào đấy của giá thị trường cho mục đích sử dụng đất nhất định. Và khi xác định giá đền bù nên bỏ hệ số K. Khi thực hiện công tác đền bù đất đối với những người chưa có việc làm mới tại nơi ở mới thì tạo được cho họ tìm kiếm việc làm hoặc thực hiện việc dạy nghề mới cho họ để họ có thể tự tạo lập cuộc sống ở nơi ở mới. Thực hiện chính sách hỗ trợ tài chính cho người bị thu hồi đất. Thực hiện miễn giảm thuế trong thời gian đầu (ba đến năm năm), cho họ vay vốn với mức lãi suất ưu đãi, tạo điều kiện cho việc đầu tư công nghệ xây dựng cơ sở hạ tầng, kĩ thuật nơi ở mới. Với đất nông - lâm nghiệp cần thông báo sớm để người nông dân có kế hoạch sử dụng cho hợp lý. Trong đền bù nên có chính sách ưu tiên hơn nữa đối với hộ gia đình cá nhân chuyển đi nơi khác sinh sống, hỗ trợ họ để chuyển ngành nghề làm quen với cuộc sống mới. Mặt khác khi trưng dụng đất nên báo trước cho các đơn vị cá nhân hộ gia đình để ổn định tinh thần, tuyên truyền sâu rộng đến từng người. Vấn đề đền bù cần được công khai hoá hơn nữa đảm bảo vai trò dân làm chủ, dân kiểm tra. b. Chuẩn bị cơ sở vật chất tiền khả thi khi thực hiện công tác đền bù đất. Tiến hành khảo sát địa bàn để xây dựng phương án đền bù xác định nơi tiến hành đền bù và thực hiện xây dựng cơ sở hạ tầng cho khu tái định cư sau khi đền bù. Từ đó chuẩn bị cơ sở vật chất để phục vụ cho việc đền bù, tái định cư, chuẩn bị quỹ đất để tiến hành đền bù, các phương án đền bù phải được xác định thời gian thi công. Nếu thi công ngay thì tiến hành đền bù tổng số tiền đó, còn nếu thu hồi chưa sử dụng ngay thì cần có biện pháp khai thác sử dụng đất trong giai đoạn chưa sử dụng, có thể là để người dân tiếp tục khai thác đất đó nhưng có thông báo để họ dừng đầu tư thêm vào đất. c. Phát huy vai trò của tổ chức quần chúng, giáo dục, khuyến khích quần chúng cùng tham gia công tác đền bù đất với chính quyền địa phương. Để làm được điều này cần tiến hành công khai hoá các nguyên tắc và phương án thực hiện công tác đền bù đất cho mọi đối tượng liên quan đều biết và thực hiện. Tiến hành điều tra ý kiến, nguyện vọng của người sử dụng đất đối với dự án lớn khi tiến hành thu hồi đất để từ đó điều chỉnh nội dung công tác đền 77 bù cho phù hợp. Tạo niềm tin của quần chúng đối với chính sách đền bù của Nhà nước, giải quyết ngay và dứt điểm khiếu nại của nhân dân. Gắn việc đền bù đất với nhiệm vụ chung của cơ quan các ngành, các cấp, các chính quyền địa phương, tăng cường trách nhiệm của họ. Với mỗi phương án thành lập hội đồng đền bù đất và thực hiện công việc này sao cho chính xác, công bằng và đúng pháp luật. Thực hiện gắn kết hợp các cơ quan, các chính quyền địa phương, tổ chức kinh tế, tổ chức Đảng, Đoàn, Hội phụ nữ, các phòng, ban... để tạo nên một sức mạnh tổng hợp trong quá trình thực hiện công tác đền bù đất. Tiến hành tuyên truyền, giáo dục quần chúng và cán bộ quản lý hiểu và thực hiện đúng theo quy định của pháp luật về công tác đền bù đất. Mở các lớp đào tạo, nâng cao trình độ cho cán bộ, giải thích và khuyến cáo cho người dân biết và chủ động di dời khi công tác thu hồi đất được đưa ra. 2.3. Về tổ chức thực hiện: Cần có một cơ quan chuyên định giá đất để giúp Chính phủ thực hiện các chức năng quản lý của mình, cụ thể: - Cấp Trung ương: thành lập Cục định giá đất (vừa làm nhiệm vụ quản lý Nhà nước vừa là đơn vị sự nghiệp), Trực thuộc 1 Bộ hoặc trực thuộc Chính phủ để làm chức năng định giá tổng quan cả nước và làm chức năng tổng quan từng vùng theo các giá trị và các yếu tố quyết định giá đất cho từng loại sử dụng đất. Qua đó xây dựng được mặt bằng giá sát với giá thị trường cho từng vùng và cho cả nước, tạo thế công bằng và dễ dàng sử dụng, nghiên cứu chung. - Cấp tỉnh: Phòng định giá đất có chức năng định giá đất cho tới từng thửa đất của từng loại đất trên cơ sở giá đất của vùng và các yếu tố quyết định tới giá đất của từng loại sử dụng, Cơ quan định giá đất cấp tỉnh trực thuộc một Sở hoặc trực thuộc UBND tỉnh. - Cơ quan định giá đất nên gắn với cơ quan đất đai vì: Bảng giá đất đai gắn chặt với diện tích, loại hạng đất, loại sử dụng đất, chủ sử dụng và các chứng thư pháp lý về đất đai... - Những cơ quan này cần được tăng cường về số lượng và về cả chất lượng. Cán bộ định giá đất cần được đào tạo cẩn thận sao cho ngoài kiến thức về đất đai còn có kiến thức về kinh tế và sử dụng đất. 2.4. Về tổ chức cán bộ: Nghị định số 22/1998/NĐ-CP về định giá đền bù thiệt hại được nhà nước đã được quy định đầy đủ, với trình tự thành lập hội đồng đền bù thiệt hại, thành phần rõ ràng, có hội đồng thẩm định để trình UBND cấp tỉnh để trình phương án 78 đền bù mà giá đất đền bù là quan trọng nhất. Song, đa số các thành viên của hội đồng làm việc theo chế độ kiêm nhiệm, không chuyên trách. Đây cũng là những hạn chế, thể hiện việc định giá có tính hành chính, chưa đi vào nội dung, bản chất của tài sản. Thực tế giúp việc trực tiếp cho Hội đồng chuyên môn không ai khác mà chính là một số chuyên viên trực tiếp làm nghiệp vụ chuyên môn thực hiện, nhưng ngay cả các chuyên viên này cũng chưa đáp ứng yêu cầu, bởi số lượng công việc hàng ngày quá lớn so với thực tế cũng như đòi hỏi về nghiệp vụ; họ cũng không được đào tạo chuyên môn về định giá, chủ yếu họ sử dụng khả năng và kinh nghiệm nghề nghiệp, công việc. Qua kết quả 6 Đoàn công tác đặc biệt của Chính phủ cuối năm 2000 vừa qua cho thấy giá đất đền bù không hợp lý là một nguyên nhân đáng kể dẫn đến tình trạng khiếu tố phức tạp hiện nay. Từ thực tế về tổ chức thực hiện xác định giá đất cho thấy, sự thay đổi khung giá, bảng giá đất không theo kịp và quá xa biến động của thị trường bất động sản, đã tạo ra nhiều mâu thuẫn, khiếu kiện. Mặt khác, trong nền kinh tế thị trường, thị trường bất động sản cũng là một thị trường rất nhạy cảm, đòi hỏi phải có một tổ chức độc lập quản lý trong đó có việc định giá quyền sử dụng đất. Vấn đề định giá không thể tách rời vấn đề đăng ký, theo dõi biến động và quy hoạch của Nhà nước. 2.5. Về phương pháp định giá đất và khung giá đền bù. Hiện nay, còn có nhiều ý kiến khác nhau về giá đất tính đền bù thiệt hại. Có ý kiến cho rằng, nên lấy giá đất do địa phương ban hành theo quy định của Chính phủ làm giá đất để tính đền bù thiệt hại, vì khi Nhà nước giao đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, người sử dụng đất chỉ phải nộp tiền sử dụng đất theo giá này, đồng thời đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản, Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với người trực tiếp làm nông nghiệp, nên khi thu hồi Nhà nước cũng chỉ đền bù ở mức giá vừa phải và do Nhà nước quyết định. Trong thực tiễn đền bù một số địa phương đã áp dụng giá này, nhưng phải có sự điều chỉnh lại hoặc bù đắp bằng khoản hỗ trợ. a. Phương pháp xác định giá đất Trên thế giới có nhiều cách định giá khác nhau, trong đó đối với bất động sản họ sử dụng hai phương pháp chủ yếu: thu nhập và so sánh. Tuy nhiên, để thực hiện được các phương pháp này đòi hỏi phải có một chuẩn mực định giá 79 thống nhất và có đội ngũ những tổ chức và chuyên gia định giá được đào tạo một cách bài bản. Việc định giá đất ở nước ta cũng không thể thoát khỏi những quy tắc chung mà các nước đang áp dụng, nhưng phải tính đến các điều kiện cụ thể của nước ta. Các điều kiện cụ thể đó là: - Thị trường bất động sản ở nước ta còn chưa phát triển, nên lượng thông tin cần và đủ cho việc định giá còn hạn chế. - Các nguyên tắc, phương pháp, chuẩn mực định giá chưa cụ thể và còn thiếu. - Quan niệm về giá đất thực tế còn chưa thống nhất. Xuất phát từ thực tiễn trên về lâu dài Nhà nước cần có các biện pháp: + Nhà nước cần quy định cụ thể và công bố các nguyên tắc và phương pháp định giá bất động sản làm cơ sở cho việc thực hiện. Bất kỳ tổ chức, cá nhân nào khi tham gia vào việc định giá đều phải tuân theo những nguyên tắc và chuẩn mực đã được công bố. + Hình thành các tổ chức định giá độc lập để làm công tác định giá nhằm đảm bảo tính khách quan về kết quả định giá của mình và được trả chi phí theo quy định. Giá đất theo nghị định 87/ CP đã quá lạc hậu với tình hình thực tế hiện nay không được điều chỉnh kịp thời mà phải xử lý bằng hệ số K với khung giá quá rộng (từ 0,25 – 2,7) nên dễ dẫn đến tình trạng tuỳ tiện, chủ quan áp đặt giá gây nhiều thắc mắc, khiếu kiện trong dân. Để khắc phục những tồn tại trong việc xác định giá bồi thường về đất, Thành phố cần nghiên cứu đề nghị Chính phủ sớm ban hành Nghị định mới này, việc xác định giá bồi thường thiệt hại cần cụ thể và rõ ràng, tránh trịnh trạng có thể hiểu khác nhau dễ phát sinh mâu thuẫn. Hạn chế việc ra các văn bản, thông tư của các Bộ, ngành không phù hợp với thực tiễn của cuộc sống gây khó khăn cho các cấp chính quyền Thành phố trong thực hiện, không khả thi trong thời gian qua ( như Thông tư 145 của BTC). Giá đất ban hành sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau và việc vận dụng hệ số K trong từng mục đích lại khác nhau. Hệ số K đã mất đi ý nghĩa ban đầu là thể hiện khả năng sinh lợi. Thành phố cần sớm nghiên cứu hoàn thiện triển khai khung giá đất mới cũng như cách áp giá mới cho phù hợp với tình hình thực tế hiện nay. Đối với đất nông nghiệp, việc xác định giá đất theo thông tư 145/BTC trên cơ sở giá trị sản lượng, thu nhập, lãi suất ngân hàng là không khả thi, hệ số 80 K thường nhỏ hơn 1. Trong những trường hợp đất nông nghiệp ven đô, giá trị chuyển nhượng thực tế cao hơn nhiều lần so với khung giá quy định, việc áp dụng hệ số K theo nhận định của nhiều chuyên gia là không hợp lý. Vì vậy, Thành phố cần sớm nghiên cứu điều chỉnh hệ số K áp dụng vào giá bồi thường đất nông nghiệp thay vì phải áp dụng nhiều biện pháp hỗ trợ phụ như hiện nay, mà vẫn không đáp ứng được nguyện vọng của người dân trong diện bị thu hồi đất nhằm tránh tình trạng người dân chây ỳ, khiếu kiện, chậm bàn giao mặt bằng do không được đáp ứng thoả đáng về giá cả bồi thường. Thành phố sớm tổ chức khảo sát, điều tra việc sử dụng đất, tình hình thực tế chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các điều kiện và căn cứ xác định giá đất tại Hà nội để sớm sửa đổi theo giá đất hiện hành theo quy định của Chính phủ. - Quy định cụ thể thêm về phương pháp xác định giá đất theo khả năng sinh lợi và giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế. Để đơn giản cách tính, giá đất tính theo khả năng sinh lợi được xác định cho từng vùng theo mức sản lượng, chi phí và thu nhập bình quân của 3 năm trước đó, có tham khảo năng suất khi phân hạng đất tính thuế sử dụng đất nông nghiệp. Đối với giá đất thực tế chuyển nhượng, địa phương cần ban hành mức giá chuẩn cho từng loại vị trí, từng loại đường phố..., đồng thời quy định cụ thể các yếu tố phải trừ đi hoặc được cộng thêm vào mức giá chuẩn, các yêu tố phải loại trừ khi định giá... - Giá đất tính theo khả năng sinh lợi đối với đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp đất làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản và mức giá chuẩn đối với các loại đất khác được UBND các cấp công bố vào tháng 1 hàng năm và được áp dụng trong cả năm đó, chỉ điều chỉnh khi có biến động lớn (trên dưới 15%). - Trường hợp giá đất do UB cấp tỉnh ban hành theo quy định của Chính phủ đã phù hợp với khả năng sinh lợi và giá chuyển nhượng đất tại địa phương, thì được sử dụng giá đất đó để làm giá để tính đền bù thiệt hại. - Bộ Tài chính và các địa phương cần tổ chức tập huấn kịp thời đầy đủ cho các đối tượng có liên quan đến công tác đền bù nói chung và công tác định giá đền bù nói riêng; tăng cường công tác kiểm tra hướng dẫn thực hiện quy định về đền bù thiệt hại, nhằm tránh cách hiểu và cách làm khác nhau trong thời gian vừa qua. b. Về khung giá đền bù: Tuy nhiên đa số các ý kiến cho rằng căn cứ vào mức quy định hiện hành và thực tiễn đền bù trong thời gian qua, thì giá đất đền bù phải phù hợp với khả 81 năng đất đai có thể mang lại cho người được giao quyền sử dụng đất (khả năng cho thu nhập hoặc giá trị chuyển nhượng). Các căn cứ đó là: Thứ nhất, Hiến pháp năm 1992 khẳng định khi trưng mua, trưng dụng (thu hồi đất thực chất là hình thức trưng thu) vì mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích công cộng, lợi ích quốc gia, thì Nhà nước bồi thường theo thời giá thị trường. Tuy nhiên ở nước ta hiện nay mới thừa nhận thị trường bất động sản nhưng chưa thừa nhận thị trường đất đai; do đó giá thị trường chưa có, nhưng Nhà nước cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nên trong thực tế hình thành giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Ngay từ Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994, Nhà nước cũng thừa nhận có giá đất thực tế. Thứ hai, giá đất quy định tại nghị định 87/CP áp dụng cho nhiều mục đích khác nhau, nhưng cũng đồng thời cho phép ban hành khung giá đất riêng trong trường hợp đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích công cộng, lợi ích quốc gia. Thứ ba, trong thực tế giá đất do các địa phương ban hành mặc dù Chính phủ cho phép điều chỉnh khi giá đất thực tế có sự biến động, đồng thời mở rộng khung giá thông qua hệ số K, nhưng việc điều chỉnh trong thức tế gặp nhiều khó khăn và so với giá đất thức tế có sự chênh lệch đáng kể. Qua việc xác định hệ số K khi tính đền bù thiệt hại cho thấy điều đó. Như vậy, việc quy định giá đất tính đền bù thiệt hại phải phù hợp với khả năng sinh lợi và giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế là phù hợp cả về mặt lý luận và thực tiễn. Tuy nhiên vấn đề đặt ra là phương pháp xác định và tổ chức thực hiện sao cho phù hợp với thực tế ở nước ta. 2.6. Về các chính sách của chính phủ: Các chính sách của chính phủ trong việc giải phóng mặt bằng có tác động rất lớn tới việc định giá đền bù. Bởi vì việc cấp giấy chứng nhận cũng như việc phân loại hạng đất tiến hành còn chậm trễ chưa cụ thể, công tác quy hoạch còn chưa quan tâm đúng mức đến tính phức tạp của công tác giải phóng mặt bằng, làm cho việc định giá còn thụ động. Do vậy Nhà nước phải hoàn thiện các chính sách đền bù, các chính sách giải phóng mặt bằng tạo bước tiến trong việc quản lý, nâng cao năng lực quản lý của các cơ quan quản lý đất. Chính phủ cần phải có chính sách hỗ trợ tài chính, xây dựng các khu tái định cư phục vụ cho các hộ phải di dời. Đồng thời thực hiện chính sách hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp đối với các đối tượng bị giải toả nơi đang sống và kinh doanh sản xuất khi bị thu hồi 82 đất, nhằm thực hiện tốt công tác giải phóng mặt bằng, tạo điều kiện cho kết quả định giá có tính thực tế cao hơn. Để làm được giải pháp này cần: - Kiến nghị với Chính phủ, đề xuất, sửa đổi, bổ xung... nhằm hoàn thiện các chính sách về đền bù sao cho phù hợp với hoàn cảnh cụ thể của đất nước, từng khu vực. Kiến nghị Chính phủ về việc điều chỉnh giá đền bù phù hợp với thị trường và sớm xây dựng luật hoặc pháp lệnh GPMB. Nguyên tắc để xây dựng cơ chế chính sách kinh tế trong công tác GPMB là đền bù sát giá thị trường và bán lại nhà ở tái định cư cũng phù hợp với giá thị trường nhưng được hưởng một tỷ lệ ưu đãi (quy định rõ ràng về chuyển quyền sử dụng đất. Các hộ gia đình chính sách, thu nhập thấp có khung giá hỗ trợ cụ thể, vì đây là vấn đề xã hội cần được chính quyền quan tâm giải quyết. Các hộ trong diện GPMB cần xác định là đối tượng ưu tiên để đào tạo nghề, vay vốn ưu đãi giải quyết việc làm... - Công tác GPMB có tác động quan trọng đến công tác đầu tư xây dựng của thành phố, đang là vấn đề nổi cộm cần giải quyết đồng bộ, vì vậy cần có biện pháp chỉ đạo tích cực. Thành phố nên lập cơ quan chuyên trách gồm các tổ công tác, có đại diện biệt phái của các ngành liên quan, thường xuyên chỉ đạo triển khai giải phóng mặt bằng trên toàn địa bàn. Cơ quan này có trách nhiệm thống nhất và trực tiếp giúp, hướng dẫn triển khai các dự án giải phóng mặt bằng, từ khâu khảo sát thẩm định giá trị đất, xây dựng khu tái định cư cho đến khi hoàn tất yêu cầu GPMB của dự án. - Các cơ quan chức năng, các cán bộ thực hiện phải thống nhất chính sách, quan điểm và biện pháp tiến hành để tránh gây thắc mắc, so sánh, khiếu nại, khiếu kiện của dân trong diện giải phóng mặt bằng. - Gắn kết nhiệm vụ giải phóng mặt bằng với nhiệm vụ chung của các Quận, huyện, phân cấp rõ trách nhiệm của các cơ quan chức năng, xây dựng chế độ phụ cấp hợp lý. - Xúc tiến công tác quy hoạch chi tiết các Quận, huyện, phường, xã ... - Chủ động và kiên quyết xử lý việc lấn chiến đất công rồi đòi đền bù, nhằm trục lợi cá nhân và gây mất trật tự, cảnh quan đô thị, mất sự tôn nghiên của pháp luật. Để tăng cường vai trò quản lý thì nên lập cơ quan chuyên trách, các tổ chức trên các địa phương, thường xuyên chỉ đạo công tác đền bù đất đai, các cơ quan này hướng dẫn triển khai, giúp đỡ công tác đền bù đất từ khâu xác định giá đất, xây khu tái định cư đến việc hoàn tất công tác này. Các cơ quan chức năng, 83 cán bộ thực hiện phải thống nhất quan điểm, mục tiêu, chính sách về công tác đền bù đất của Nhà nước, tạo lòng tin ở nhân dân. Thống nhất quan điểm chỉ đạo và nhiệm vụ của các cơ quan từ trên xuống đảm bảo chỉ đạo nhịp nhàng giữa quyền và nhiệm vụ mỗi cấp, mỗi ngành. Thực hiện việc công khai và niêm yết quy hoạch, kế hoạch từng địa bàn, từng vùng, từng địa phương đặc biệt là nơi chuẩn bị thu hồi đất để cho nhân dân biết và thực hiện. Tránh việc lãng phí tiền của của nhân dân khi họ biết và tiến hành đầu tư dài hạn trên khu đất chuẩn bị thu hồi. Chủ động giải quyết việc lấn chiếm đất công rồi đòi đền bù nhằm làm khó khăn cho công tác đền bù đất đai (trường hợp này cần có cả những hành động kiên quyết để xử lý). 84 Kết luận Quá trình đô thị hoá ngày càng diễn ra mạnh mẽ trên toàn quốc. Nó tác động đến tất cả các lĩnh vực kinh tế văn hoá chính trị và môi trường. Quá trình đô thị hóa luôn đi liền với quá trình công nghiệp hoá và như thế dẫn đến việc phải mở rộng quy mô sản xuất. Nhất là trong điều kiện hiện nay, kinh tế thị trường phát triển, vấn đề hợp tác giao lưu với quốc tế cũng được mở rộng. Điều này dẫn đến đầu tư dự án tăng đòi hỏi phải sử dụng nhiều đến tài nguyên đất. Như vậy, việc Nhà nước trưng thu đất là một tất yếu khách quan. Đất đai là tài nguyên quý của mỗi một quốc gia và nhất là đối với Việt nam có diện tích trên đầu người nhỏ, là tư liệu sản xuất không thể thiếu được của các ngành, nó ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống con người. Do vậy, việc xác định giá đất để bồi thường thiệt hại về đất đai khi Nhà nước thu hồi đất là rất cần thiết. Có liên quan tới rất nhiều ban ngành nhằm mục đích bảo đảm tính công bằng, đảm bảo lợi ích cho từng cá nhân, hộ gia đình và các tổ chức khi Nhà nước thu hồi đất đai phục vụ cho mục đích quốc phòng an ninh, lợi ích công cộng. Trong quá trình đền bù đã có những chính sách phù hợp về đền bù thiệt hại cho người dân ổn định cuộc sống, cũng như đã giúp Nhà nước nắm chắc được tình hình biến động của đất, quỹ đất mỗi loại và đặc biệt là làm tăng quỹ đất đưa vào sử dụng, tăng quỹ đất sử dụng đúng mục đích, từ đó đảm bảo cho đất đai sử dụng hợp lý và hiệu quả hơn Do vậy, đền bù đất đai cũng nhằm hoàn thiện các chính sách về đất đai. Mặt khác còn góp phần làm tăng trưởng kinh tế khi ta có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai hợp lý và khoa học. Cùng với nó, trong điều kiện hiện nay, kinh tế mở đã làm thay đổi toàn bộ bộ mặt kinh tế xã hội từng ngày, từng giờ, việc này đòi hỏi các chính sách liên quan đến đất đai cũng được sửa đổi bổ sung và ngày càng hoàn thiện. Trong các chính sách về quản lý đất đai thì vấn đề định giá đền bù vẫn là một vấn đề nóng bỏng của thời đại, nó đòi hỏi các ngành các cấp phải hết sức quan tâm bởi liên quan đến lợi ích của đất nước và quyền lợi chính đáng của người sử dụng đất. Điều này đòi hỏi chúng ta phải hoàn thiện hơn nữa về các chính sách liên quan đến đất đai. 85 Tài liệu tham khảo. 1. Giá đất - quản lý nông sản Bộ tài chính. 2. GS.TSKH Lê Đình Thắng - Giáo trình Nguyên lý thị trường nhà đất - NXB Chính trị quốc gia 2000 - Giáo trình Quản lý Nhà nước về đất đai và nhà ở - NXB Chính trị quốc gia 2000. 3. PGS.TS Ngô Đức Cát - Giáo trình Kinh tế tài nguyên đất - NXB nông nghiệp 2000. 4. GS.TS Nguyễn Thế Bá - Quy hoạch đô thị. 5. Các phương pháp thẩm định giá trị Bất Động Sản - Đoàn Văn Trường. 6. Nghị định 1792/TTg ngày 11/01/1970 của Phủ thủ tướng. 7. Nghị định số 80/CP ngày 06/11/1993 của Chính phủ. 8. Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ. 9. Nghị định số 90/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ. 10.Nghị định 22/1998/NĐ - CP của Chính phủ. 11. Nghị định 151/TTg ngày 14/01/1959 của Hội đồng Chính phủ. 12. Luật đất đai năm 1993 và sửa đổi năm 1998. 13. Thông tư liên bộ số 1424/TTLB ngày 06/07/1959 của Uỷ ban kế hoạch Nhà nước. 14. Thông tư liên bộ 32/TTLB ngày 01/04/1994 của bộ Tài chính, bộ Xây dựng, Tổng cục quản lí ruộng đất, ban Vật gía Chính phủ. 15. Thông tư liên bộ 145/1998/TT - BTC ngày 04/11/1998 của bộ Tài chính. 16. Tạp chí Địa chính, tạp chí nghiên cứu kinh tế, tạp chí xây dựng, tạp chí kinh tế phát triển, tạp chí thông tin tài chính và các tài liệu khác. 17. Mác- Anghen toàn tập - tập 25 phần II - NXB chính trị Quốc gia. Hà nội 1994. 18. Của cải của các dân tộc - Adam Smith - NXB Giáo dục. Hà nội 1997. 86 Mục lục Trang Lời nói đầu ......................................................................................................... 1 Chương I: Cơ sở lý luận về định giá đất bồi thường giải phóng mặt bằng ......................................... 4 I. Tính tất yếu của định giá đất bồi thường .............................................. 4 1. Khái niện về định giá và định giá đất bồi thường ...................................... 4 2. Sự cần thiết phải định giá bồi thường ....................................................... 4 II. Cơ sở khoa học và thực tiễn của việc định giá đất bồi thường giải phóng mặt bằng ............................................................................. 7 A. Cơ sở khoa học của công tác định giá đất bồi thường ........................ 7 1. Vấn đề giá đất và các nhân tố ảnh hưởng .................................................. 7 2. Các nguyên tắc và phương pháp định giá đất cơ bản ................................ 11 2.1 Nguyên tắc định giá đất .......................................................................... 11 2.2 Phương pháp định giá đất bồi thường ..................................................... 12 3. Phương pháp xác định hệ số K để định giá bồi thường thiệt hại ............... 15 3.1 Phạm vi và đối tượng áp dụng, căn cứ xác định hệ số K ........................ 15 3.2 Phương pháp xác định hệ số K ............................................................... 17 B. Cơ sở pháp lý của công tác định giá đất bồi thường ............................ 18 1. Thực chất giá cả đền bù ............................................................................ 18 2. Cơ sở của việc định giá đất đền bù ........................................................... 19 3. Cơ sở pháp lý .......................................................................................... 20 III. Những quy định của Nhà nước về định giá đất bồi thường GPMB .. 23 A. Những quy định chung .......................................................................... 23 1. Phạm vi áp dụng ....................................................................................... 23 2. Đối tượng được bồi thường ..................................................................... 23 B. Những quy định cụ thể về định giá đất bồi thường GPMB ................. 25 1. Phân loại các loại đất cần phải định giá .................................................... 25 2. Căn cứ định giá đất GPMB ....................................................................... 25 3. Quá trình định giá đất GPMB ................................................................... 32 87 chươngII: Thực trạng công tác định giá đất để GPMB ở dự án nâng cấp cải tạo và xây dựng Học viện Quốc Phòng .......................................................... 39 I. Khái quát chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của quận Cầu Giấy – Hà Nội ................................................................. 39 II. Tổng quan sử dụng đất trên địa bàn quận Cầu Giấy .......................... 41 1. Thực trạng sử dụng đất ............................................................................. 41 2. Chính sách và các phương án đền bù GPMB ............................................ 45 III. Thực trạng định giá đất và thực hiện định giá đất bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất tại Học viện Quốc Phòng................................. 49 1. Đặc điểm công tác GPMB ở Học viện Quốc Phòng.................................. 49 2. Tổ chức thực hiện công tác bồi thường GPMB Học viện Quốc Phòng .... 50 3. Tổ chức quản lý đất và xác định giá đất GPMB ở Học viện Quốc Phòng . 53 IV. Đánh giá tình hình thực hiện công tác đền bù GPMB trên địa bàn quận Cầu Giấy................................................................ 60 1. Kết quả đạt được ...................................................................................... 60 2. Những thuận lợi và khó khăn khi triển khai công tác đền bù GPMB ........ 61 3. Nguyên nhân tồn tại và vướng mắc .......................................................... 62 4. Một số bài học rút ra qua công tác GPMB ............................................... 64 chươngIII: Phương hướng và một số giải pháp hoàn thiện công tác định giá bồi thường GPMB ...................................... 67 I. Chủ trương của Đảng và Nhà nước ...................................................... 67 II. Triển khải chủ trương của Đảng và Nhà nước đối với thành phố Hà Nội ..................................................................... 69 III. Phương hướng và một số giải pháp hoàn thiện công tác định giá bồi thường GPMB quận Cầu Giấy........................................ 70 1. Mục tiêu và phương hướng ...................................................................... 70 2. Một số giải pháp hoàn thiện công tác định giá bồi thường GPMB quận Cầu Giấy ............................................................ 72 2.1 Thu thập thông tin .................................................................................. 72 2.2 Về công tác tổ chức ................................................................................ 73 2.3 Về tổ chức thực hiện .............................................................................. 74 2.4 Về tổ chức cán bộ .................................................................................. 75 2.5 Về phương pháp định giá đất và khung giá đất đền bù............................ 75 2.6 Về các chính sách đền bù của chính phủ ................................................. 78 88 Kết luận ....................................................................................................... 81 Tài liệu tham khảo ..................................................................................... 82