Luận văn Thị trường Bất động sản nhà đất Hà Nội trong giai đoạn hiện nay – thực trạng và một số giải pháp

không trả tiền thuê, công ti đũi nợ mà người thuê không trả công ti cũng đành chịu vỡ chưa có qui định nào cứng rắn để xử lí. Trong khi đó các cơ quan chính quyền có thẩm quyền giải quyết vấn đề này là phũng quản lớ đô thị lại không chú trọng đến vấn đề này do cũn tập trung vào cụng tỏc giải phúng mặt bằng phục vụ cho cụng tác qui hoạch và xây dựng mới, một công việc có khối lượng rất lớn và phức tạp. Như vậy vấn đề bất cập là sự phối hợp không đồng bộ giữa chức năng, trách nhiệm và quyền hạn. Cơ quan có chức năng lại không có quyền hạn, cơ quan có quyền hạn lại không sát với thực tế. Như vậy việc cơ cấu tổ chức sắp xếp lại cơ chế hoạt động của bộ máy quản lí là cần thiết. 3. Công tác qui hoạch và giải phóng đền bù. Công tác qui hoạch, kế hoạch sử dụng đất và giải phóng mặt bằng phục vụ cho các công trình hạ tầng cũng như các công trình kinh tế có ảnh hưởng rất lớn tới giá cả, cung cầu trên thị trường BĐSNĐ. Nghị quyết số 22/98 ND-CP về đền bù thiệt hại khi nhà nước thu hồi để sử dụng cho mục đích an ninh quốc phòng lợi ích an ninh quốc gia. Trong thời gian qua Hà Nội ban hành các quyết định 3445/QĐ-UB ; 3528QĐ-UB ; Quyết định số 72/2001/QĐ/UB. Trong công bố pháp pháp lệnh thủ đô Hà Nội : Chương III pháp lệnh điều 11, quản lí qui hoạch đô thị. UBND thành phố chỉ đạo thực hiện qui hoạch chi tiết, đảm bảo xây dựng đồng bộ theo qui hoạch ban hành các qui định quản lí xây dựng và trật tự đô thị (tháng 2/2001). 51 Theo báo cáo của UBND thành phố Hà Nội từ năm 2000 đến năm 2003 Hà nội tổ chức giải phóng mặt bằng, thực hiện 1108 dự án với tổng diện tích 3.3899 ha. Tổng số tiền đền bù là 83676.4 tỉ đồng. Nhưng vẫn còn nhiều dự án chưa giải quyết được do giá đền bù thấp hơn giá thị trường. Vấn đề giải phóng mặt bằng là một trong những vấn đề rất lớn trong đầu tư. Kéo dài thời gian hoàn thành dự án đầu tư và thu hồi vốn của các công ty kinh doanh BĐSNĐ. Về qui hoạch phát triển tổng thể không gian của thành phố Hà Nội đã được duyệt từ năm 1992, đến nay, do tốc độ phát triển kinh tế nhanh chóng của thủ đô, cũng như tình hình phát triển của đô thị hiện đại. Qui hoạch cần được điều chỉnh. Những nội dung điều chỉnh cơ bản đã được chính phủ phê duyệt năm 1996. Bản thân qui hoạch tổng thể phát triển Hà Nội được điều chỉnh bổ sung và được chính phủ phê duyệt cuối năm 1997. Theo tổng điều chỉnh qui hoạch phát triển không gian, chùm đô thị Hà Nội gồm thành phố Hà Nội và các đô thị có tính đối trọng sẽ được phát triển trong bán kính 50 km. Như vậy trong tương lai thành phố Hà Nội trở thành một đô thị nhiều trung tâm. Những trung tâm này sẽ liên kết với nhau bằng các tuyến giao thông hướng tâm và các tuyến vành đai sẽ được xây dựng. Việc lập đồ án qui hoạch đô thị, Bộ xây dựng đã ban hành quyết định số 322/BXD/DDT ngày 28/12/1993, qui định cụ thể các đô thị phải có đồ án qui hoạch xây dựng cải tạo lãnh thổ đô thị. Dựa vào bản đồ qui hoạch tổng thể các công trình xây dựng cơ sở hạ tầng được phát triển tạo điều kiện thuận lợi cho các công ti kinh doanh phát triển thuận lợi các dự án kinh doanh của mình. Việc phát triển chùm đô thị Hà Nội không chỉ mang ý nghĩa riêng đối với việc phát triển của Hà Nội mà còn là tiền đề góp phần phát triển kinh tế xã hội của các vùng và đô thị lân cận, đặc biệt là tam giác phát triển kinh tế phía bắc bao gồm Hà Nội – Hải Phòng – Quảng ninh phát huy hiệu quả các chương trình kinh tế lớn của chính phủ trong khu vực, rút ngắn khoảng cách tam giác phát triển. 4. Cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất. Cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà(QSHN) và quyền sử dụng đất(QSDD) là một tiền đề pháp lí cho nền tảng xây dựng và phát triển thị trường BĐSNĐ.Tiến độ cấp giấy chứng nhận còn chậm, tài liệu hồ sơ ban đầu 52 còn thiếu. Công tác quản lí Nhà nước nghành địa chính còn chậm một số văn bản cũng như nghị định thống nhất về công tác đo đạc bản đồ; về qui hoạch kế hoạch sử dụng đất. Việc quản lí nhà nước về đất đai còn thiếu đồng bộ, thẩm quyền chưa rõ ràng nhiều ngành còn tham gia vào ban hành các chính sách quản lí đất đai. Pháp luật còn thiếu và không đủ cơ sở để giải quyết các vướng mắc trong cơ chế thị trường đối vơí quản lí đất đai. Theo báo cáo UBND Hà Nội về kê khai tình hình sử dụng đât đô thị và cấp được 7394 giấy chứng nhận QSHN và QSDD trong năm 2002-2003 theo nghị định 60/CP của chính phủ. Quyết định số 99/1999/QĐUB của UBND thành phố Hà nội, các vướng mắc tồn tại nhiều năm làm cản trở quá trình cấp giấy chứng nhận QSDD và QSHN ở đô thị, hầu như đã được tháo gỡ cải thiện đáng kể tiến độ cấp giấy chứng nhận trên địa bàn. Tuy nhiên để đẩy mạnh hơn nữa tiến độ cấp giấy chứng nhận, đáp ứng nhu cầu cấp bách của nhân dân, cũng như mở rộng hành lang phát triển thị trường cần phải cải tiến hơn nữa quy trình cấp giấy chứng nhận. Việc cải cách hành chính trong công tác xét cấp giấy chứng nhận tại các quận, huyện như giảm bớt thành viên hội đồng xét duyệt, đơn giản hoáphương thức phân loại hồ sơ tại cấp phường, giảm bớt công tác xét duyệt ở cấp quận…nhờ đó số lượng hồ sơ xét cấp giấy giấy chứng nhận tăng nhanh và chất lượng ngày càng cao hơn. Thuế chuyển quyền sử dụng đất và lệ phí chuyển quyền sử dụng đất, luật chuyển quyền sử dụng đất đai và Nghị định 94/CP ngày 25/8/1994. Qui định chi tiết thi hành pháp lệnh thuế nhà đất và pháp lệnh sửa đổi bổ sung một số điều của pháp lệnh về thuế nhà đất theo nghị Nghị định này, mức thuế chuyển quyền sử dụng đất đối với đất ở là 20% và đất nông nghiệp là 10%. Trên căn cứ vào giấy chứng nhận QSDD hoặc mục đích đất đang sử dụng để kê khai. Đến năm 1999 luật sửa đổi bổ sung một số điều luật thuế chuyển quyền sử dụng đất số 17/1999/QH10 ngày 21/12/1999 thì mức thuế đối với chuyển quyền sử dụng đất đai trong nông nghiệp là2% và đất ở là 4%. Với mức thuế này tạo cho nguồn cung trên thị trường BĐSNĐ là rất lớn. Người sử dụng đất kê khai nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất nhiều hơn, mở rộng thị trường công khai hơn trước đây do mức thuế quá cao nên nảy sinh thị trường ngầm buôn bán qua tay. 53 CHƯƠNG III: MỤC TIÊU, GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO NĂNG LỰC HOẠT ĐỘNG CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN I. MỤC TIÊU. 1. Quan điểm chỉ đạo. Phát triển thị trường BĐSNĐ bền vững, trọng tâm tập trung là khu vực đô thị và các vùng qui hoạch phát triển trong tương lai, góp phần hình thành đồng bộ các loại thị trường, nhằm thu hút các nguồn lực để phát triển kinh tế xã hội theo hướng công nghiệp hoá hiện đại hoá đất nước, bảo đảm phát triển gắn liền với công bằng xã hội. Do đó trong chương trình hành động của mình từ nay đến năm 2010 UBND Thành phố Hà Nội đã đưa ra những quan điểm chỉ đạo : - Bảo đảm thực hiện từng bước quyền có nhà ở, quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở của dân cư đô thị. Nhà nước phải có chiến lược và kế hoạch phát triển nhà và đất ở đáp ứng mọi yêu cầu của xã hội : để bán, cho thuê hoặc dân tự xây dựng theo qui hoạch. Giải quyết thông thoáng, dễ dàng mọi nhu cầu chuyển dịch sở hữu; tạo ra thị trường năng động về nhà ở, đất ở, làm cho mọi người đều có cơ hội tạo lập nơi ở hợp pháp. - Tăng cường vai trò của nhà nước trong việc xây dựng và quản lí nhà đất : Nhà nước có vai trò và trách nhiệm xây dựng qui hoạch, kế hoạch, dự án 54 nhà ở, đầu tư vào kết cấu hạ tầng đô thị, đồng thời tạo ra hành lang pháp lí khuyến khích các thành phần kinh tế, các tầng lớp dân cư đầu tư phát triển nhà ở thông qua các chính sách cụ thể về đất, qui hoạch, kiến trúc, giải phóng mặt bằng, qui chế kinh doanh, quản lí đầu tư và xây dựng…Người thu nhập thấp, trước hết là người nghèo, các gia đình có công và các gia đình chính sách gặp khó khăn được sự hỗ trợ của nhà nước và xã hội bằng trợ cấp, cho vay ưu đãi, miễn giảm các khoản phải nộp… - Xã hội hoá việc xây nhà ở : Huy động mọi nguồn lực của mọi thành phần kinh tế xây dựng hạ tầng kĩ thuật trước, sau đó tổ chức cho dân tự xây dựng; nhà nước và nhân dân cùng đầu tư và cải tạo tăng diện tích, bán nhà thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê lấy tiền tái đầu tư phát triển nhà ở. Khuyến khích các cơ quan, đơn vị, các doanh nghiệp…bỏ vốn đầu tư xây dựng nhà ở theo qui hoạch kế hoạch của nhà nước. - Thực hiện đồng bộ trong xây dựng: Đồng bộ giữa xây dựng nhà ở với xây dựng hạ tầng kĩ thuật, hạ tầng xã hội và dịch vụ đô thị; giữa nhà ở với cây xanh, kiến trúc cảnh quan đô thị. Phát triển đồng bộ, cân đối giữa xây dựng mới với sửa chữa cải tạo, chống xuống cấp nhà ở. 2. Mục tiêu cơ bản Mục tiêu cơ bản của chính sách cải tạo phát triển nhà và đất ở là thực hiện dần sự công bằng xã hội, bảo đảm cơ hội tạo lập và quyền cớ nhà ở, giảm chênh lệch quá lớn về điều kiện nhà ở trong các tầng lớp dân cư.Phát triển cân đối giữa xây dựng mới với sửa chữa nhà cũ, nhất là nhà lún nút,hư hỏng nặng. Bảo tồn phố cổ và có qui chế bảo tồn, giữ gìn biệt thự kiến trúc kiểu pháp, chỉnh trang khu phố cũ, cải tạo khu nhà tập thể và phát triển các khu đô thị mới, tăng thêm 12-13 triệu m2 nhà đến năm 2010và phấn đấu đưa bình quân diện tích đầu người đến tối thiểu là 8 m2. II. GIẢI PHÁP XÂY DỰNG THỂ CHẾ CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ ĐẤT. Theo tôi, hiện nay chỉ một bộ phận thị trường BĐSNĐ là thị trường chính thức, còn lại chủ yếu là thị trường không chính thức và phần nhỏ là phi pháp lừa đảo. Sở dĩ hình thành thị trường không chính thức vì nước ta chưa xây dựng kịp và đủ khuôn khổ thể chế cho thị trường, hoặc là việc gia nhập thị trường chính thức bị cản trở do thủ tục quá phức tạp hay chi phí quá cao. 55 Tổng quát lại, có thể nhận định rằng thị trường BĐSNĐ nước ta còn nhỏ bé và khiếm khuyết, chưa qui phạm hoá được bao nhiêu, mang nặng tính chất không không chính thức, chưa được đánh gía đúng tầm và coi trọng đúng mức, do vậy mới đóng góp ít vào phát triển kinh tế nước ta, thậm chí có nơi có lúc còn là nhân tố trở ngại. Từ sự đánh giá nói trên có thể thấy thách thức chủ yếu đối với sự phát triển của thị trường BĐSNĐ nước ta chính là thiếu vắng thể chế trợ lực thích hợp. Thể chế là gì? theo WB “thể chế là các qui tắc các cơ chế thi hành và các tổ chức …khác nhau với các chính sách gồm các kết quả và mục tiêu mong muốn, thể chể là những qui tắc, kể cả các chuẩn mực, về các hành vi mà dựa vào đó các tác nhân tương tác với nhau. Thể chế còn là các tổ chức để thể hiện các qui tắc và qui phạm đạo đức nhằm đạt được kết qủa mong muốn. Các chính sách ảnh hưởng tới việc thể chế nào sẽ thay đổi, còn thể chế ảnh hưởng tới việc chính sách nào sẽ được áp dụng”. Bước đầu tiên để qui phạm hoá thị trường BĐSNĐ là cùng với việc hoàn thiện Luật đất đai. Chính phủ nên dựa trên bộ luật dân sự mà ban hành sớm một số qui chế cấp bách để điều chỉnh ngay các hoạt động giao dịch BĐSNĐ, bao gồm. -Qui chế thế chấp BĐS - Quy chế quản lí giá BĐSNĐ; - Quy chế mua đặt cọc BĐSNĐ - Quy chế mua trả góp BĐSNĐ - Quy chế bảo hiểm BĐSNĐ - Quy chế hoạt động môi giới BĐSNĐ - Quy chế cho thuê BĐSNĐ Để xây dựng hoàn thành các thể chế thống nhất, các quy trình qui phạm như đã nêu trên thì trước tiên ta phải hoàn thiện các công tác cơ bản nhất, đó là công tác về quản lí nhà nước bao gồm : 1. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở Việc cấp giấy chứng QSDD và SHN là biện pháp có tính cơ bản và hiệu quản nhất để đảm bảo thị trường BĐSNĐ hoạt động công khai và hiệu quả. Bởi vì khi một BĐSNĐ được cấp giấy chứng nhận thì nó sẽ có đầy đủ điều kiện pháp lí để giao dịch trên thị trường, không phải lén lút trao tay tạo 56 nên sự hỗn loạn trên thị trường và nhà sẽ kiểm soát được các biến động về đất đai. Do đó việc hoàn thành cấp giấy chứng nhận QSDD và QSHN là biện pháp có tính lâu dài và tiên quyết.Do đó hiện nay UBND TP Hà nội cũng như các cơ quan ban ngành có trách nhiệm đã đặt ra chỉ tiêu phải hoàn thành công tác này trước ngày 15/10/2005, trong đó cho phép xử lí linh hoạt các trường hợp chưa có đầy đủ giấy tờ nhà đất hợp pháp như : Các hộ gia đình , cá nhân hiện đang sử dụng nhà đất ổn định sau ngày 15/10/1993, không có tranh chấp, không có giấy tờ hợp lệ nhưng nhà đất phù hợp với qui hoạch cũng được cấp giấy chứng nhận. Chủ sở hữu phải nộp tiền sử dụng đất trước khi cấp giấy chứng nhận. Trong trường hợp người được cấp giấy chứng nhận chưa có khả năng nộp tiền sử dụng đất theo qui định thì vẫn được cấp giấy chứng nhận nhưng trong giấy chứng nhận có gi chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Khi người được cấp giấy chứng nhận đưa tài sản nhà đất ra giao dịch trên thị trường thì chủ sở hưũ có trách nhiệm phải thực hiện nghĩa vụ tài chính mà chưa hoàn thành khi được hợp thức hoá. UBND thành phố qui định xử lí nghiêm đối với tập thể cá nhân, hộ gia đình không chấp hành các qui định đăng kí cấp giấy chứng nhận hoặc không thực hiện đúng quyền và nghĩa vụ theo qui định. Giải pháp cấp bách này sẽ góp phần bảo đảm thực hiện có kết quả yêu cầu quản lí nhà nước, tạo điều kiện để các giao dịch của thị trường BĐSNĐ lành mạnh và tăng đáng kể nguồn thu cho ngân sách nhà nước. 2. Giải pháp về qui hoạch và kế hoạch Một trong những biện pháp can thiệp có hiệu của Nhà nước vào cơ chế thị trường của BĐSNĐ là công tác qui hoạch, thành tra qui hoạch và định hướng sử dụng đất đô thị. Đối với công tác thanh tra qui hoạch cần có sự tham gia chặt chẽ của người dân, kiểm tra giám sát việc thực hiện qui hoạch, qui hoạch phát triển đô thị phải gắn với qui hoạch sử dụng đất và qui hoạch tổng thể. Những người làm qui hoạch phải chịu trách nhiệm về những công việc của họ như độ bảo mật về thông tin, nên “đóng băng" ở khu vực đất đai khi có qui hoạch ở đó khi có tỡnh trạng mua rẻ bỏn đắt .lợi nhuận đổ vào túi những người có thông tin độc quyền.Xây dựng qui hoạch có sự tham gia của người dân , kiểm tra giám sát việc qui hoạch ,xác định và đưa ra biện pháp quản lí chặt ngay từ đầu đối với các khu vực phát triển . 57 Trong giai đoạn hiện nay chính quyền thành phố đang tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất, việc làm này nhận đựơc sự hoan nghênh hưởng ứng nhiệt tỡnh của nhõn dõn. Bởi vỡ khi tổ chức đấu giá người bán, người mua đều công công khai giá cả và yên tâm về sự hợp pháp lô đất. Do đó cần đẩy nhanh công tác đầu giá, và nên công khai rộng rói. Nâng cao hệ số sử dụng đất không gian và phần ngầm dưới của đất. Hiện nay công tác phát triển đô thị của các thành phố mới chỉ chú ý tới cỏc phỏt triển theo chiều ngang chứ chưa chú ý tới điều này nên hệ số sử dụng đất cũn thấp dẫn đến tốn kém về đầu tư xây dựngcơ sở hạ tầng . Mở rộng thành phố về mặt diện tích thành phố cũng là điều cần làm vì với diện tích hiện nay của thành phố chưa tương xứng với vị trí và tiềm năng của nó trong nền kinh tế quốc dân. Song song với nó là đầu tư cải tạo, nâng cấp và xây dựng cơ sở hạ tầng kĩ thuật như giao thông, thoát nước, điện chiếu sáng, hệ thống giao thông công cộng từ đó sẽ rút ngắn khoảng cách giữa các khu vực trong thành phố với khu vực trung tâm ,sự chênh lệch giá cả nhà đất sẽ giảm . Gớa cả tại một khu vực rừ ràng sẽ tăng lên nhiều lần nếu có được thông tin nhà đất rằng khu vực đấy sẽ được qui hoạch thành khu đô thị mới, khu thương mại… và người dân đương nhiên được hưởng phần giá trị gia tăng đó. Nhưng khi đền bù giải phóng mặt bằng thỡ thỡ nhà nước phải tính giá theo giá thị trường, điều này rừ rang cũng là một bất hợp lí, nhà nước không khống chế được sẽ đẩy giá nhà đất lên cao. Để điều tiết vấn đề này nhà nước cần thông qua một hệ thống chính sách về giá đất, thuế đất( thuế giá đất, thuế giá trị gia tăng) phí sử dụng hạ tầng đánh vào các chủ sở hữu nhà và đất được hưởng các giá trị gia tăng nhờ sự phát triển hạ tầng của nhà nước. 3. Định giá bất động sản nhà đất. Qua mấy năm thực hiện giá đất theo bảng định giá của Nhà nước, Hà nội đã đạt được một số mục tiêu. Nhưng nhìn chung, bảng giá đất này vẫn còn có nhiều hạn chế, gây khó khăn trong việc triển khai sử dụng nó. Để dần dần khắc phục được những hạn chế của nó Nhà nước cần phải tiến hành một số biện pháp sau : - Để tiến hành định giá đất một cách dễ dàng và kết quả đạt được chính xác, có thể sử dụng trong thực tiễn, Nhà nước cần có cơ quan chuyên trách thực hiện vấn đề này. Có như vậy mới xây dựng được bảng giá đất và kịp thời 58 điều chỉnh được giá đất cho sát thực tế theo cơ chế của kinh tế thị trường có sự quản lí của Nhà nước. - Đối với giá đất của các tỉnh và thành phố, Nhà nước nên xây dựng trên cơ chế giá thị trường ( hiện đã soạn thảo trong luật đất đai sửa đổi). Tuỳ theo ý đồ khuyến khích hay kìm hãm việc chuyển đổi mà Nhà nước sẽ xác định giá đất ở một mức nào đó của giá thị trường cho những mục đích sử dụng đất nhất định. - Nhà nước cần xây dựng qui trình định giá đất, hướng dẫn áp dụng thống nhất trong cả nước bao gồm cả hồ sơ cần thiết và phương pháp tiến hành. Không nên áp dụng giá trần đối với đất đô thị mà chỉ nên lập nên giá chuẩn và điều tiết hệ số theo thị trường. - Qua tham khảo một số phương pháp định giá đất, tôi xin đưa ra một phương pháp định giá đất đô thị được đánh giá tốt. Phương pháp này được sự giúp đỡ của các chuyên gia Thụy Điển và là 1 trong 5 dự án nằm trong chương trình hợp tác Việt Nam – Thuỵ Điển về đổi mới hệ thống địa chính. Nội dung của dự án là so sánh các vụ mua bán BĐSNĐ tương đối giống nhau (bao gồm nhà và đất) trên thị trường vào thời điểm định giá, sau đó tách giá trị của nhà để còn lại giá trị đất. Đây là phương pháp định giá đất đô thị phục vụ cho việc tính thuế đã được thử nghiệm tại thành phố Hồ Chí Minh. Nội dung của phương pháp là so sánh giá thị trường của các lô đất có điều kiện tương tự nhau. Vì vậy cần phải có nhiều thông tin chính xác, các thông tin này phải được thu thập thường xuyên và có hệ thống. Cán bộ làm công tác định giá phải có trình độ, được đào tạo và có kinh nghiệm phân tích thị trường. Đây là những nhân tố có ảnh hưởng rất lớn đến độ chính xác của các kết quả được tính ra từ phương pháp trên. Việc định giá BĐSNĐ phải tiến hành theo những nguyên tắc đồng bộ, hợp lí. Việc định giá BĐSNĐ phải chỉ ra được BĐSNĐ có khả năng đóng thuế hay không và cũng phải chỉ ra được là những BĐSNĐ nào mà người chỉ sở hữu sẽ phải đóng thuế. Những BĐSNĐ không có khả năng đóng thuế không phải định giá. Có rất nhiều mô hình định giá BĐSNĐ, một trong những mô hình được đánh gía chính xác là mô hình định giá BĐSNĐ của Thụy Điện. Đối với Việt Nam, việc áp dụng mô hình này là rất có tính khả thi. Nội dung của mô hình 59 này là : - Cách tính giá trị khi định giá - Những căn cứ để định giá + Chu kì định giá là 6 năm 1 lần. + Các đơn vị đóng thuế. + Giá trị định giá phải đạt 75% giá thị trường. + Giá thị trường là giá có khả năng xảy ra nhất trong thị trường mở. Định giá phải dựa trên cơ sở những điều kiện cho thuê trung bình của năm thứ hai trước năm định gía. Giá thị trường được tính trước hết phải có sự giúp đỡ của việc mua bán những BĐSNĐ tương tự dùng để so sánh. Những BĐSNĐ có những yếu tố khác nhau không dùng để so sánh. Khi việc mua bán không đủ sức để so sánh rút ra gía thị trường thì sẽ định gía theo phương pháp thu thập và sự định giá phải dựa trên cơ sở khác như thời gian còn lại có ích của ngôi nhà, lợi tức thu được trong điều kiện đầu tư bình thường…Nếu phương pháp thu thập không đủ sức để xem xét, giá thị trường sẽ được tính theo phương pháp giá thành. Giá thành hiện tại được tính bằng gía thay thế đối với ngôi nhà và sự cải tạo đất rồi lấy kết quả nhân với yếu tố giảm giá. Yếu tố này được tính bằng % gía trị từ giữa năm xây dựng đến năm thứ hai định giá. Những nguyên tắc chung về định giá : - Định gía phải dựa trên những yếu tố quyết định về giá trị. Yếu tố quyết định giá trị là những đặc điểm có ý nghĩa của BĐSNĐ có tác động tới giá trị cả thị trường. - Toàn quốc được chia thành nhiều vùng giá trị phù hợp với nhà và đất. Những điều kiện liên quan tới giá trị trong vùng phải thống nhất. Trong mỗi vùng giá trị lại có thể phân chia thành tiểu vùng để các điều kiện tác động tới giá trị được tính toán với những nguyên tắc thống nhất. - Giá trị cơ sở sẽ được tính cho từng vùng dựa trên toàn bộ các yếu tố có tác động quyết định tới giá trị. - Nếu có những yếu tố tác động quyết định tới giá trị mà đã không được tính đến khi xác định giá trị cơ sở. Giá trị cơ sở được xác định dựa trên giá trị tiêu chuẩn của từng yếu tố. Trường hợp này giá trị tiêu chuẩn phải được điều chỉnh, sự điều chỉnh này gọi là sự điều chỉnh vì những điều kiện đặc biệt. 60 - Phải xác định giá trị cho từng yếu tố trước khi xác định giá trị cơ sở cho vùng. - Đất chưa sử dụng, khi định giá phải sử dụng những nguyên tắc về sử dụng đất. - Khi xây dựng lại một ngôi nhà với kích thước như cũ phải cân nhắc trước hết là mảnh đất có thể chia nhỏ nữa hay không. - Giá trị của ngôi nhà đang xây dựng đựơc tính bằng một nửa giá thành khi xây dựng xong. Gía thành tính theo mức giá của năm thứ hai trước năm định giá. Nếu nhà bỏ hoang không dùng, đất nên được giảm. Định giá nhà là một yếu tố quan trọng không thể thiếu được trong công tác định giá tài sản nói chung. Nó giúp cho nhà nước có thể đánh giá đúng được giá trị tài sản để thực hiện thu đúng, đủ thuế, góp phần làm tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước. 4. Đưa sàn giao dịch bất động sản nhà đất vào hoạt động Sàn giao dịch BĐSNĐ : là nơi diễn ra các hoạt động giao dịch và là nơi tập trung của các tổ chức dịch vụ của thị trường BĐSNĐ như tư vấn định giá, môi giới BĐSNĐ ; tư vấn pháp lí, tư vấn qui hoạch kiến trúc, các tổ chức tín dụng, ngân hàng và là nơi Nhà nước tổ chức theo hướng hoạt động của các dịch vụ công ( chuyển dịch sở hữu, công chứng, công bố qui hoạch, xác định BĐSNĐ đủ điều kiện tham gia thị trường…) Với mô hình như vậy việc mua bán thông qua sàn giao dịch sẽ đảm bảo thuận tiện theo đúng nghĩa “ một cửa” đồng thời qua việc tổ chức sàn giao dịch sẽ có cơ chế kiểm soát hoạt động theo qui định của pháp luật. Sàn giao dịch còn là nơi cung cấp các thông tin có chất lượng bảo đảm cho việc định hướng, giao dịch và hạn chế tình trạng không minh bạch về thông tin dẫn đến những yếu tố tiêu cực đang rất phổ biến hiện nay trên thị trường BĐSNĐ ở nước ta thông qua hình thức của tổ chức này. Người có nhu cầu mua, bán BĐSNĐ có thể đến sàn giao dịch để tiến hành việc mua bán. Người chuẩn bị có nhu cầu liên quan đến BĐSNĐ cũng có thể đến sàn giao dịch để thăm dò tìm hiểu để định hướng đầu tư, kinh doanh hoặc chuyển nhượng BĐSNĐ. Thông tin chính thức tại sàn giao dịch góp phần hạn chế nạn đầu cơ, lợi dụng nâng giá, ép giá qua trung gian tạo ra những cơn sốt nhà đất để kiếm lời bất chính. Việc tạo lập sàn giao dịch là đột phá khẩu để hoàn thiện cơ cấu tổ chức 61 cho thị trường BĐSNĐ vận hành thông suốt. Thông qua tạo lập sàn giao dịch thúc đẩy hoàn thiện các tổ chức khác của thị trường BĐSNĐ như : các tổ chức tín dụng ngân hàng, các tổ chức dịch vụ công… Trên thực tế tại Hà Nội cũng đã có sàn giao dịch BĐSNĐ của Ngân hàng á châu nhưng thực tế nó vẫn hoạt động chưa hiệu quả và chưa có tính đại chúng do đó cần phải có vai trò của Nhà nước trong việc chỉ đạo và tổ chức thị trường BĐSNĐ có qui mô và gần gũi với đời sống nhân dân. Do đó theo tôi để sàn giao dịch hoạt động hiệu quả cần một số biện pháp sau : Cần đẩy mạnh tuyên truyền ý thức pháp luật về BĐSNĐ cho người dân, làm cho người dân thấy được lợi ích của việc tham khảo các thông tin do nhà nước cung cấp, hơn nữa để tổ chức tốt công tác chúng ta cần xây dựng ngân hàng dữ liệu thật hoàn chỉnh điều đó có được dựa vào sự thống kê đầy đủ các sô liệu các vụ giao dịch. Khi người dân quen với việc giao dịch ở sàn giao dịch thì khi đó tự nhiên thị trường ngầm sẽ thu hẹp và các thông tin gây nhiễu loạn thị trường sẽ không còn có cơ hội phát huy tác dụng. III. CÁC CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH, THÔNG TIN. 1. Nâng cao uy tín của thị trường bất động sản nhà đất do nhà nước tạo lập. Sở dĩ trong giai đoạn hiện nay, thị trường BĐSNĐ chính thức, tức thị trường do nhà nước tạo lập và quản lí không thu hút được nhiều người tham gia vì nó chưa thể hiện hết những ưu việt và lợi thế vốn có của nó. Để thu hút được đông đảo mọi người tham gia thì những người quản lí phải đề ra được các chính sách làm sao để những người hoạt động trong thị trường chính thức cảm thấy quyền lợi của họ được bảo đảm về mặt kinh tế cũng như pháp lí. Trong giai đoạn hiện nay TP. Hà Nội đã đưa hình thức bán đấu giá quyền sử dụng đất vào thực hiện. Đây là một giải pháp rất có tính khả thi và hiệu quả cao, tính hiệu quả của nó thể hiện ở chỗ “ công khai, trung thực”, những người mua cũng như người có nhu cầu tham khảo giá được chứng kiến tận mắt giá việc định giá các lô đất đó. Đây là một tiền đề để những người có nhu cầu tham khảo so sánh làm tiêu chuẩn cho giá cả các lô đất mà mình định mua, bán. Để nâng cao uy tín của thị trường BĐSNĐ do nhà nước tạo lập cần tạo điều kiện hình thành nhiều tập đoàn phát triển bất động sản hùng mạnh, đủ sức đảm đương các dự án nhà ở qui mô lớn như công ty Phú Mỹ Hưng với dự 62 án phát triển tổng hợp khu Nam Sài Gòn trên một khu đô thị rộng lớn với kết cấu hạ tầng hoàn chỉnh, đầy đủ các dịch vụ, y tế, giáo dục, thể thao, giải trí và diện mạo kiến trúc hiện đại. Như vậy ta thấy nâng cao uy tín của thị trường BĐSNĐ là một trong những giải pháp ngăn chặn sự phát triển manh mún ở các đô thị, thị trường BĐSNĐ phải có năng lực thực hiện các dự án BĐSNĐ tổng hợp diện tích lớn của đô thị. Việc hình thành khoảng 10 tập đoàn như vậy sẽ là xương sống của thị trường BĐSNĐ nước ta, có khả năng đưa các đô thị phát triển nhanh theo hướng hiện đại hoá. Các tập đoàn ấy sẽ có vị trí quan trọng trên thị trường chính khoán vì cần huy động vốn lớn, lại có uy tín kinh doanh được nể trọng do thị trường BĐSNĐ nước ta đang cất cánh trong bối cảnh GDP nước ta cứ 10 năm lại tăng gấp đôi. 2. Xây dựng các chính sách tài chính, dịch vụ thông tin. 2.1. Các chính sách tài chính. Đổi mới cơ chế thế chấp tạo thuận lợi cho các doanh nghiệp, người dân có thể thế chấp BĐSNĐ để vay vốn. Đây là giải pháp quan trọng nhằm huy động tiềm năng của BĐSNĐ tạo thành nguồn vốn phát triển kinh tế. Ngân hàng nhà nước đề xuất các cơ chế mở rộng khả năng cung cấp nguồn tài chính cho thị trường BĐSNĐ từ các ngân hàng và các tổ chức tín dụng để có thể cho vay dài hạn với lãi suất phù hợp. Đặc biệt là cơ chế cho hộ gia đình, cá nhân vay mua nhà trả góp, xây dựng, xây dựng nhà cho thuê. Nhà nước cần có chính sách khuyến khích khu vực tư nhân tham gia vào phát triển BĐS nhà ở bằng các giải pháp như miễn giảm thuế, trợ cấp một phần vốn, trợ giúp kĩ thuật, cho vay vốn với lãi suất ưu đãi. Cho phép áp dụng thuế suất bằng không trong thuế VAT và miễn thuế thu nhập doanh nghiệp đối với các doanh nghiệp đầu tư và phát triển BĐSNĐ là nhà ở cho các đối tượng hưởng ưu đãi xã hội, người có thu nhập thấp và người nghèo. Ta có thể xây dựng mối liên kết với Nhà nước - Ngân hàng - Doanh nghiệp - người sử dụng nhà. Trong đó Nhà nước hỗ trợ về chính sách, Ngân hàng hỗ trợ về vốn, Doanh nghiệp và người mua giao dịch trả góp Nhà nước sẽ hỗ trợ về lói suất và bảo lónh tớn dụng. Họ cú thể xõy cỏc chung cư cho người dân thuê nhà trả tiền hàng tháng do Nhà nước quản lý hay bỏn trả gúp vốn lõu dài từ 20-25 năm. Xây dựng các khu chung cư thấp tầng có xuất đầu 63 tư hợp lý, nhưng không đầu cơ lũng đoạn nên có biện pháp khống chế ngăn chặn - chẳng hạn đóng băng khu vực nhà ở này bằng cách những người mua nhà này phải kí giao ước không chuyển nhượng trong một thời gian dài và các văn bản này phải được bảo đảm bởi sự bảo hộ của cơ quan pháp luật. 2.2. Tuyên truyền thông tin pháp luật và xây dựng dịch vụ công. Việc một thị trường hoạt động hiệu quả hay không phụ thuộc rất nhiều vào việc thông tin được cung cấp về các nhu cầu và khả năng cung cấp các mặt hàng đó. Theo tôi trong thời gian vừa qua thị trường BĐS nhà ở hoạt động lộn xộn, thị trường ngầm phát triển mạnh vì phần lớn nhưng người tham gia thị trường đều không có được các thông tin chính xác. Việc xây dựng được một hệ thống thông tin phục vụ cho sự hoạt động của thị trường sẽ mang lại rẩt nhiều những lợi ích thiết thực. Phần lớn những người dân tham gia thị trường một cách không chuyên nghiệp đều rất ít hiểu biết về thông tin pháp luật. Việc tuyên truyền về thông tin pháp luật về các chính sách về đất đai và nhà ở của nhà nước cho nhân dân là vô cùng quan trọng, làm cho người dân hiểu rằng việc mua bán đúng theo qui trình sẽ mang lại cho họ lợi ích gì, được đảm bảo về các vấn đề giá cả cũng như một sự an toàn cao về ngôi nhà, mảnh đất mà họ đã mua. Bởi vì hiện nay khi có nhu cầu những người đi mua thực sự chỉ biết nhờ cậy các trung tâm môi giới, không được đảm bảo về giá trị các thông tin. Xây dựng một ngân hàng dữ liệu, tổ chức một dịch vụ công cung cấp thông tin cho người dân, khi có nhu cầu về một lô đất hoặc một căn nhà ở một khu vực nào đó người dân có thể đến trung tâm để mua các thông tin này với một chi phí hợp lí, hoặc những người có nhu cầu bán, hoặc cho thuê cũng có thể đến trung tâm để niêm yết. Thông tin là một mặt hàng, nếu đựơc cung cấp một cách chính xác thì sẽ hấp dẫn được người mua và là chất xúc tác để đảm bảo cho sự hoạt động của thị trường BĐS. 3. Phát triển đa dạng các loại hình nhà ở đáp ứng nhu cầu của thị trường bất động sản nhà đất. Xây dựng một thị trường BĐS hoàn thiện vừa bảo đảm chỗ ở cho người có thu nhập thấp vừa đáp ứng đầy đủ các nhu cầu cho những người có điều kiện kinh tế muốn có một chỗ ở tiện nghi sang trọng, tức là chúng ta vừa bảo đảm được vấn đề xã hội vừa bảo đảm các yêu cầu kinh tế, đó cũng là mục tiêu phấn đấu và đường lối phát triển của chúng ta. Theo tôi nếu làm tốt công tác 64 này ta sẽ có được sự bổ trợ cho nhau rất tốt về vấn đề tài chính cũng như tổ chức. 3.1. Xác định đối tượng Thị trường nhà ở đang phát triển mạnh nhưng cũng như các loại hàng hoá khác cầu của nó cũng rất đa dạng từ giá cả, chất lượng tới vị trí …do đó xây dựng các mụ hỡnh về nhà ở đáp ứng đầy đủ các nhu cầu đó cũng như đảm bảo cho những người có thu nhập thấp có điều kiện tạo lập chỗ ở là một trong những giải pháp hướng tới các nhà quản lí đô thị hiện nay. Vỡ vậy mục tiờu cụng việc trong thời gian tới là bảo đảm thực hiện từng bước quyền có nhà ở, quyền sử dụng đất ở và sở hữu nhà ở và đáp ứng các đầy đủ các nhu cầu của dân cư đô thị. Nhà nước phải có chiến lược và kế hoạch phát triển nhà theo mọi yêu cầu của xó hội: để bán, cho thuê hoặc đầu tư xây dựng theo qui hoạch. Do đó với mỗi nhu cầu của mọi tầng lớp dân cư , xây dựng các chính sách và mô hỡnh về nhà ở là phự hợp với việc phỏt triển một thị trường nhà ở năng động nhưng gắn liền với đảm bảo công bằng xó hội. Hiện nay nguồn tài chính cho phát triển nhà ở đô thị gồm 3 nguồn vốn lớn : Vốn đầu tư từ ngân sách trung ương và địa phương, vốn của doanh nghiệp huy động từ các thành phần kinh tế trong cả nước, vốn của các cá nhân có nhu cầu về nhà ở. Các đối tượng có nhu cầu về nhà ở có thể phân thành ba đối tượng chính như sau: Nguời giàu có, có tiềm lưc về tài chính, có nhu cầu về nhà ở cao cấp Tầng lớp trung lưu, có nhu cầu về nhà ở đầy đủ tiện nghi. Những người có thu nhập thấp, có nhu cầu được đảm bảo một nhà ở thiết yếu. 3.2. Các mô hình và giải pháp kinh tế. Có thể phân biệt bốn loại hình nơi ở theo nhu cầu : - Nơi ở an cư : Mỗi người có chỗ đặt giường, cả nhà có chỗ tiếp khách và có bếp – xí – tắm, con cái có chỗ học tập, diện tích bình quân đầu người trên 6 m2. - Nơi ở đủ tiện nghi : Phân khu công năng hợp lí, các hoạt động ăn uống, làm việc, học tập, nghỉ ngơi, ngủ, tiếp khách…không ảnh hưởng lẫn 65 nhau, có hai xí – tắm trở lên, diện tích bình quân trên 8 m2. - Nơi ở cao cấp : Bảo đảm được tính riêng tư và sự thoải mái cho mỗi thành viên trong hộ, có chỗ ở cho người giúp việc, có chỗ đỗ xe hơi, có không gian ngoại thất, dịch vụ đầy đủ, diện tích bình quân đầu người trên 12 m2, số phòng bằng số người hoặc bằng số người cộng thêm một. - Nơi ở sang trọng : Biệt thự lớn có bể bơi có sân quần vợt, vườn hoa, gara chứa được nhiều xe hơi. 3.2.1. Nhà ở cho người có tiềm lực kinh tế. Như vậy chúng ta sẽ có hai mô hình kinh tế để xây dựng mô hình nhà ở. Đối với thị trường nhà ở cao cấp về phương diện quản lí cũng như tài chính, đáp ứng nhu cầu của các khách hàng có tiềm lực kinh tế nhưng vấn đề là phải sử dụng đât đúng qui hoạch, đảm bảo về mặt kiến trúc và chất lượng xây dựng. Các căn hộ được xây dựng để bán theo dạng này sẽ không được hưởng sự ưu đãi của nhà nước về bất cứ một khoản gì từ thuế thu nhập cho tới quyền sử dụng đất. Lợi nhuận thu được từ khu vực này chúng ta có thể lập một quĩ công ích hỗ trợ nhà ở cho khu vực người có thu nhập thấp. Việc xây dựng các căn hộ sang trọng cũng là việc cần thiết vì đất nước ta đang trong quá trình phát triển, thu hút rất nhiều vốn đầu tư tất nhiên sẽ có nhiều người nước ngoài vào làm ăn lâu dài cũng như các thương nhân người Việt có nhu cầu thụ hưởng các dịch vụ cao cấp cũng như chỗ sinh hoạt sang trọng, tiện nghi. Theo tôi việc xây dựng các căn hộ loại này không khó từ việc thiết kế, kiến trúc..Nhưng cần tính toán kĩ lưỡng các vấn đề như qui hoạch tổng thể của nó như phải có bệnh viện, trường học, trung tâm thương mại. Nơi đặt các khu này phải đảm bảo giao thông thuận tiện, vấn đề đi lại với khu trung tâm thành phố, sân bay, nhà ga, phải được đảm bảo, bởi vì đối tượng ở khu vực này thường là các doanh nhân cho nên việc đảm bảo các tiện ích không chỉ là các dụng cụ sinh hoạt trong gia đình mà còn nhiều vấn đề khác. Để hỗ trợ cho hỡnh thức này nhà nước co thể áp dụng nhiều chính sách như đổi đấp lấy hạ tầng đối với sác doanh nghiệp, hoặc đầu tư cơ sở hạ tầng, xây dựng các khu nhà theo dự án 100% vốn nhà nước, sau đó bán lại cho tư nhân qua hỡnh thức đấu giá. Ở Thành phố Hồ Chí Minh khu đô thị Phú Mĩ Hưng cũng đang phát triển theo mô hình này. 3.2.2. Nhà ở cho người thu nhập thấp. 66 Về phương diện quản lý, xác định thế nào là người có thu nhập tháp hiện nay vẫn cũn là vần đề cũn nhiều tranh cói., trước khi bàn đến việc xây nhà chúng ta nên hoàn chỉnh cơ chế phân chia cho thấu tỡnh đạt lý đảm bảo cụng bằng, minh bạch. Ta có thể phân chia các đối tượng này như sau: + Gia đỡnh thương binh, liệt sỹ, cán bộ lóo thành, người có công với cách mạng đối với những đối tượng này nên được hưởng sự ưu tiên đói ngộ trước nhất và nhiều nhất. + Cỏn bộ cụng nhân viên nhà nước người đang làm việc (người đó nghỉ hưu, người thuộc lực lượng vũ trang). Đối với các đối tượng này trong cơ quan đơn vị nên tổ chức kê khai nhà ở của mỡnh, khảo sỏt xỏc minh cỏc đối tượng này cần được ưu tiên hơn. + Các hộ gia đỡnh thu nhập thấp giao cho UBND Phường thống kê, xác lập. Đối với những người có thu nhập trung bỡnh xõy dựng cỏc căn hộ có chất lượng, tiện nghi trung bỡnh giỏ cả phự hợp bỏn với hỡnh thức trả gúp trong một thời gian nhất định. Khuyến khích các cơ quan hộ gia đỡnh có nhiều đất chưa sử dụng nhưng phù hợp với qui hoạch nhà đất được chuyển đổi muc đích sử dụng đất để xây dựng nhà. Khuyến khích các công ty có vốn nước ngoài làm nhà cho căn hộ công nhân viên của họ. Nhà nước có chính sách ưu tiên về sử dụng đất đai để xây dựng nhà ở tập thể theo qui hoạch. Đối với những người có thu nhập thấp nhà nước phải hỗ trợ về nguồn vốn các chính sách đất đai về lói suất, trợ giỏ… Ngoài ra cú thể lấy chớnh sỏch lấy đô thị nuôi đô thị tức những dự án có khả năng sinh lời cao bán cho những người có nhu cầu, điều tiết một phần lói tuỳ theo dự ỏn để phát triển hạ tầng, xây dựng nhà ở cho người nghèo. Khu vực nhà ở này hầu như không được doanh nghiệp quan tâm vì nó không mang lại lợi nhuận. Do đó họ không có nhiều cơ hội để tạo lập chỗ ở. Do đó Nhà nước phải sử dụng “bàn tay hữu hình” của mình sửa chữa những khuyết tật của nền kinh tế thị trường, đảm bảo phúc lợi xã hội cho người dân. Vấn đề đặt ra là vai trũ của nhà nước không cũn như ở thời kỡ bao cấp bỏ vốn ra toàn bộ xõy dựng về nhà ở phục vụ nhân dân, phải xây dựng được những mô hỡnh về nhà ở hợp lý khoa học cho nhũng người có thu nhập thấp, đảm bảo cuộc sống của họ nhưng cũng không trao hoàn toàn gánh nặng lên vai nhà nước. Hiện 67 nay trên địa bàn thành phố có các khu chung cư B3 ,5 tầng và B5, 7 tầng ,ở cầu Diễn , CT1B Xuân la 5 tầng gồm 36 căn hộ ; toà nhà 9 tầng Xuân Đỉnh 120 căn hộ đã và đang được hoàn thiện _ là những chung cư dành cho người thu nhập thấp ở Hà Nội .Tuy nhiên việc mua bán vẫn chưa thể diễn ra do vì đang chờ qui chế mua bán , điều này đã làm cho các chủ đầu tư sốt ruột vì cần phải hoàn vốn gấp để thu hồi kinh phí ,trả nợ ngân hàng . Để giải quyết tình trạng trên ,Sở Địa chính Nhà đất đã soạn thảo và trình UBND thành phố HN đề án xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp trong đó có quy định cơ chế giải quyết cho đối tượng này trong đó đối tượng của đề án này là các cán bộ công nhân viên viên chức có hộ khẩu tại Hà nội , và có mức lương tối thiểu dưới 400.000 đ / tháng và chưa được cơ quan phân nhà đất .Các căn hộ có giá thấp hơn giá thị trường là 30%, người mua sẽ trả lần đầu 70% giá trị xây dựng , còn lại sẽ trả góp trong 10 năm. Như vậy việc phát triển thị trường nhà ở đi đôi với quyền có chỗ ở của người dân không phải là việc dễ làm, đũi hỏi sự tõm huyết, năng lực của các cơ quan ban ngành, có thể có nguồn lực nhưng đòi hỏi phải có chính sách đúng đắn như vậy công việc mới được triển khai hiệu quả . 4. Phát triển thị trường nhà cho thuê. Tâm lí người Việt Nam từ bao đời nay, dù ở đâu cũng mong muốn có một chỗ ở ổn định, một ngôi nhà thuộc sở hữu của mình. Việc muốn có một chỗ ở ổn định là điều hoàn toàn xác đáng nhưng mong muốn có bằng được một ngôi nhà cho riêng mình thuộc sở hữu của mình xem ra cũng không phải là một quan điểm quá cần thiết trong thời đại ngày nay. Chưa thể mua nhà cho riêng mình thì có thể thuê nhà ở lâu dài, phù hợp với sở thích và túi tiền của mình. Trong thời gian qua trên thị trường BĐSNĐ còn quá chênh lệch về mua bán nhà, đất ở mà chưa chú trọng đến nhà cho thuê. Phát triển nhà cho thuê là một hướng đi đúng trong nền kinh tế đang trong giai đoạn hiện nay. Thị trường nhà cho thuê cũng phục vụ cho rất nhiều đối tượng như các cặp vợ chồng mới cưới, học sinh sinh viên đi trọ học…Hiện nay thị trường nhà cho thuê còn manh mún tự phát, những gia đình nào có đất thì tự xây các căn phòng trọ thiếu tiện nghi, để cho sinh viên, lao động tỉnh xa về làm việc thuê chứ chưa có một tổ chức, công ty nào xây dựng các căn nhà hoàn thiện, tiện nghi đảm bảo để cho thuê. Ở nước ta, công tác xây dựng nhà cho thuê chuyên nghiệp mới chỉ phục 68 vụ người nước ngoài bới vì nó mang lại lợi nhuận cao.Theo tôi để khuyến khích thị trường này nhà nước cần có các ưu đãi về thuế, quyền sử dụng đất nhưng việc tổ chức kinh doanh phải có sự kiểm soát của nhà nước như về giá cả, chất lượng công trình có như vậy người thuê mơi được bảo đảm về mặt pháp lí. Giá cho thuê theo năm tương đối hợp lí thường vào khoảng 1/20 đến 1/40 giá thành. Theo thống kê của Liên Hợp Quốc năm 1991 thì giá thuê năm bình quân trên thế giới của nhà thương phẩm là là 1/28. Nếu giá thuê này vào khoảng 1/40 giá thành thì người thu nhập thấp nước ta có thể chấp nhận được. 5. Giải pháp về nguồn nhân lực. Vấn đề cuối cùng mà tôi muốn đề cập đến là vấn đề con người, nói cho cùng nhìn dưới tất cả các góc độ thì cuối cùng vấn đề năng lực con người là vấn đề quan trọng nhất, bởi vì chính sách, luật pháp đều là do con người sáng tạo ra và cũng chính con người vận dụng chúng. Do đó để có một chính sách, cơ cấu tổ chức tốt thì cần phải có một con người tốt, và để phát huy những chính sách tốt đẹp đó lại càng cần có con người có năng lực chuyên môn và đủ tài lẫn đức. Lĩnh vực thị trường BĐSNĐ ở Việt Nam rõ ràng cũng không còn là mới nhưng thực sự chúng ta vẫn hoạt động chuyên nghiệp vì chúng ta thiếu những người chuyên nghiệp. Để làm được điều đó, ta phải đào tạo một lực lượng cán bộ có năng lực chuyên môn để quản lí và điều tiết thị trường. Các lĩnh vực hiện nay cần nguồn nhân lực đó là: Nghề môi giới BĐSNĐ Trung gian môi giới là sự hội tụ lại với nhau giữa những người quan tâm đến thương vụ kinh doanh BĐSNĐ. Hoa hồng của loại dịch vụ này thường được tính bằng % trên doanh số của thương vụ và do bên bán, bên mua, hoặc cả hai bên bán và bên mua thanh toán. Trên thế giới, các trung tâm hoạt động như một đại lí BĐSNĐ được đào tạo có văn bằng, có tư cách pháp nhân, đăng kí trụ sở. Họ đóng vai trò rất quan trọng trên thị trường địa phương và công khai trước pháp luật. Nhà nước cần đào tạo và sớm ban hành qui chế về trung gian và đại lí BĐSNĐ. Hệ thống này với nghĩa vụ và quyền lợi hợp pháp sẽ giữ vai trò rất quan trọng trong cơ chế thị trường BĐSNĐ. Hệ thống này năng động và nhạy bén nắm bắt được mọi nhu cầu của BĐSNĐ trước tiên và có khả năng điêù hoà cung cầu trên thị trường. 69 Nghề đánh giá BĐSNĐ Sự đánh giá BĐSNĐ là tiến trình thẩm định giá trị một BĐSNĐ. Dù rằng những người trung gian BĐSNĐ có thể hiểu biết giá trị của BĐSNĐ như một phần kiến thức được đào tạo của mình, nhưng thông thường phải sử dụng đến các chuyên viên định giá là người hội tụ đủ các tiêu chuẩn về chuyên môn nghiệp vụ khi định giá để mua BĐSNĐ. Các chuyên viên phải có khả năng phán đoán có kinh nghiệm vững vàng và các kiến thức chi tiết về các phương pháp đánh giá. Nghề phát triển BĐSNĐ Nghiệp vụ phát triển BĐSNĐ bao gồm công việc : Mua bán đất chưa khai thác, xây dựng cơ sở hạ tầng, phân chia lô đất, xây dựng BĐS. Việc phát triển đất đai là nhiệm vụ của người phát triển đầu tư đất đai, xây dựng công trình và bán BĐSNĐ, kể cả đóng góp của các nhà qui hoạch và thiết kế xây dựng. Nghề quản lí BĐSNĐ Đây là nghề điều hành quản lí, bảo trì BĐSNĐ do chủ đầu tư yêu cầu, người quản lí BĐSNĐ có thể chịu trách nhiệm các việc : Thu hút người mua, bán, thuê thua hồi các khoản tiền thanh toán, quản lí bảo trì BĐSNĐ…Trách nhiệm cơ bản của quản lí viên là đảm bảo khai thác hiệu quả đầu tư của chủ đầu tư thực hiện, thực hiện tối đa thu hồi vốn của chủ đầu tư. Nghề tư vấn BĐSNĐ Đây là người cung cấp những lời khuyên độc lập, có giá trị, hướng dẫn xác đáng và thông báo các vấn đề khác nhau của BĐSNĐ bao gồm cả mua bán, sử dụng, đầu tư tín dụng BĐSNĐ. Một chuyên viên tư vấn có nhiệm vụ cung cấp cho khách hàng nhiều ý kiến tư vấn về giá, thị trường, hiệu quả đầu tư để lựa chọn hướng tốt nhất trong các loại hình hoạt động đầu tư và kinh doanh BĐSNĐ. Mỗi nghiệp vụ chuyên môn trên đều tự thân nó là một nghiệp vụ kinh doanh. Tuy nhiên, để thực sự có khả năng một cá nhân hoạt động ở bất kì một đoạn nghiệp vụ nào của nghành kinh doanh BĐSNĐ cũng đều phải có tối thiểu kiến thức về tất cả các nghiệp vụ chuyên môn nói trên. Vậy để tạo lập một thị trường BĐSNĐ lành mạnh, thì đòi hỏi nhà nước phải có các chính sách đào tạo và qui chế pháp lí về hoạt động các nghành 70 nghề trên. Tránh tình trạng lộn xộn trong kinh doanh và sự cạnh tranh giữa thị trường chính thức và thị trường phi chính thức. 6. Học tập kinh nghiệm của một số nước trên thế giới. Trong vấn đề quản lí và điều tiết thị trường BĐSNĐ rõ ràng chúng ta là những người đi sau do đó cần phải học tập các nước đã thành công trong lĩnh vực này từ đó tìm ra những điểm phù hợp với đặc thù của Việt Nam để xây dựng được một thể chế quản lí tốt. Nhìn vào các nước Trung Quốc, Hàn Quốc ta thấy rõ ràng họ đã thành công trong việc xây dựng được một cơ chế phù hợp vừa tôn trọng các qui luật kinh tế vừa kiềm chế được nạn đầu cơ, lũng đoạn thị trường. Ở Hàn Quốc người mua nhà đất phải khai báo họ tên với tổ chức quản lí của nhà nước và nhà nước sẽ thực hiện đánh thuế theo hình thức luỹ tiến ví dụ, Hàn Quốc đánh thế sở hữu đất dư thừa từ 660 m2 đất ở trở lên với mức 7- 11% năm. Như vậy, những người có nhiều bất động sản sẽ chịu thuế cao và người ta buộc phải bán sớm những bất động sản vượt diện tích trần, tạo nguồn cung rất lớn cho thị trường, hơn nữa những giao dịch BĐSNĐ trong một thời gian quá ngắn sẽ chịu thêm thuế ngoài thuế chuyển quyền sở hữu thông thường. Những qui chế đó sẽ điều tiết làm hạn chế mua bán nhiều lần làm tăng giá ảo trên thị trường. Ở các nước như Trung Quốc, Singapor pháp luật qui định chế độ quỹ công tích, bắt buộc người dân khi có lương đạt đến mức nhất định thì phải trích một khoản tiền tiết kiệm dành mua căn hộ chung cư do nhà nước xây dựng. Khống chế tiêu chuẩn nhà ở, qui định tỉ lệ giá nhà rẻ cũng là một việc cần thiết, chẳng hạn thành phố Jakarta của Indonexia qui định khi tư nhân đầu tư phát triển nhà ở thì tỉ lệ các căn hộ cho người giàu, người trung lưu và người thu nhập thấp là 1:3:6. Thành phố Hà Nội cũng qui định điều này trong các dự án nhưng quản lí chưa tốt nên chưa mang lại hiệu quả, vấn đề này chúng ta cần học tập Trung Quốc việc bán nhà cho các đối tượng thu nhập thập được duyệt trước danh sách và niêm yết công khai cho nhân dân biết để phát hiện các tiêu cực trong quá trình phân phối nhà. Trên đây là một số kinh nghiệm mà tôi thấy phù hợp và dễ vận dụng vào nền kinh tế của Việt Nam,tất nhiên mỗi nước có một đặc thù kinh tế – xã hội riêng nhưng học tập các thành công của nước bạn để vận dụng vào nước 71 mình biến cái của người ta thành của mình cũng là việc nên và cần làm . KẾT LUẬN Cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường BĐSNĐ ngày càng hình thành một bộ phận không thể thiếu của hệ thống các loại thị trường trong nền kinh tế, quốc dân và đã có đóng góp đáng kể, vào việc ổn địnhvà phát triển kinh tế ở nước ta trong thời gian qua. Tuy nhiên, nhà đất là loại bất động sản có giá trị kinh tế lớn mà hiểu biết của chúng ta đối với thị trường này còn nhiều hạn chế. Do đó trong thực tế nảy sinh nhiều vấn đề phức tạp. Vấn đề đặt ra, là làm thế nào để hiểu đúng và hiểu đủ về thị trường này trên cả ba phương diện người thụ hưởng, người kinh doanh, người quản lý. Từ đó chúng ta mới có thể xây dựng được một cơ chế chính sách phù hợp phục vụ cho công tác quản lý Nhà nước cùng giúp nhân dân có thể tham gia rộng rãi. Hướng tới một thị trường BĐSNĐ lành mạnh phát triển, là nhân tố thúc đẩy tăng trưởng kinh tế Nhà nước đã, đang và sẽ là người đóng vai trò chủ đạo trong việc điều tiết định hướng thị trường phục vụ mục đích kinh tế cũng như xã hội. Trong giai đoạn hiện nay thị trường BĐSNĐ đang bộc lộ những điểm yếu, khuyết tật của một thị trường sơ khai, tính tự phát cao, sự quản lý của Nhà nước chưa triệt để , tỉ lệ tham gia của thành phần phi chính quy còn lớn. Những điều đó đang chứa đựng nhiều nguy cơ cho một đô thị đang trong giai đoạn đô thị hóa. Đó là nguy cơ về ngân hàng tài chính bảo đảm vốn phục vụ cho sản xuất và phát triển. Nguy cơ sẽ phá huỷ bề mặt kiến trúc đô thị quy 72 hoạch không được chấp hành là những tiền đề cản trở cho sự phát triển đô thị bền vững sau này. Sắp xếp, tổ chức lại các thành phần tổ chức tham gia vào thị trường một cách trật tự xây dựng các quy chế, chính sách dần tiến tới hình thành các văn bản về luật tạo hành lang pháp lý để quản lý có khoa học, triệt để là chủ trương của Đảng và Nhà nước trong giai đoạn hiện nay, phát triển một thị trường BĐSNĐ phục vụ cho tăng trưởng kinh tế nhưng cũng phải đảm bảo công bằng xã hội, không chạy theo lợi nhuận đơn thuần, không để bị lũng đoạn. Những điều đó chỉ có thể làm được nhờ "bàn tay” của Nhà nước bằng các cơ chế chính sách. Như vậy trên quan điểm xây dựng nền kinh tế thị trường định hướng và xã hội chủ nghĩa, có sự quản lý của Nhà nước. Việc xây dựng một thị trường BĐSNĐ trong giai đoạn hiện nay quả là đang bề bộn và có nhiều việc phải làm. Nhà nước phải vừa là người dẫn đường, vừa là người nâng đỡ, trợ giúp nhưng “người can thiệp của Nhà nước” phải đảm bảo không vi phạm các qui luật kinh tế. Theo quan điểm của tôi việc làm cơ bản cần thiết hiện nay và cũng là mấu chốt của mọi vấn đề là đào tạo nhân sự. Cần phải tạo ra một đội ngũ cán bộ quản lý có tâm huyết nhưng cũng phải có năng lực, đó là chìa khoá của vấn đề, con người giỏi sẽ tạo ra cơ chế tốt, hữu ích, và ngược lại. Vì vậy Nhà nước cần hỗ trợ đào tạo các cán bộ chuyên môn về bất động sản như các ngành định giá, tư vấn, môi giới... và đào tạo phải có hệ thống và đến nơi đến chốn. Bên cạnh đó phải kiên quyết xử lý các vi phạm thiếu giấy cấp phép xây dựng, đăng ký nhà đất, và đăng ký biến động đó là những việc làm không khó nhưng đòi hỏi sự kiên quyết của đội ngữ cán bội cơ sở, và là những tiền đề thiết lập trật tự thị trường nhà ở trong giai đoạn hiện nay. Việc xây dựng có quy hoạch là tổ chức thị trường BĐSNĐ là cần thiết. Nhưng xây dựng quản lý như thế nào là vấn đề đáng quan tâm. Để làm được điều đó đòi hỏi phải xuất phát từ đặc thù của nền kinh tế nước ta và học tập các kinh nghiệm quản lý của các nước bạn, phụ thuộc vào năng lực của các bộ và sự tự giác của người dân. Đó là những tiền đề cần thiết cho cho quá trình phát triển một đô thị bền vững, văn minh, hiện đại. 73 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 1.Chương trình quản lí xây dựng và phát triển đô thị thành phố Hà nội 2. Báo cáo hội thảo phát triển thị trường bất động sản 3. Báo Kinh tế đô thị các năm 2003-2004 4. Niên giám thống kê các năm 1998-2003 5. Giáo trình Nguyên lí thị trường Nhà đất 6. Giáo trình kinh tế đô thị 7. Giáo trình quản lí đô thị 8. Tạp chí điện tử Việt Nam net :WWW. VNN.VN 9. Tạp chí Xây dựng các số 8+3 năm 2003 và các số 1+2 năm 2004 10. Tạp chí địa chính số 5+6+7+8 năm 2003 11.Văn kiện Đại hội Đảng cộng sản toàn quốc lần thứ VI