Luận văn Thực hiện pháp luật về quyền sử dụng đất tại thành phố Quảng Ngãi, tỉnh Quảng Ngãi

ổn định từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004 nhưng không có giấy tờ về QSDĐ theo quy định tại khoản 1, 2, 5 Điều 50 Luật Đất đai năm 2003 (nay là khoản 1, 2, 3 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013), khi cấp GCNQSDĐ thì phải nộp tiền sử dụng đất (nộp 50% tiền sử dụng đất đối với diện tích trong hạn mức giao đất ở). Những người sử dụng đất rơi vào trường hợp này thường không chấp nhận việc nộp tiền sử dụng đất và lựa chọn việc chuyển QSDĐ bằng hình thức trao tay. - Về thuế chuyển QSDĐ: Việc tính thuế chuyển QSDĐ (nay là thuế thu nhập cá nhân) chỉ tính theo vụ việc mà không phân biệt được giữa trường hợp chuyển QSDĐ do nhu cầu sản xuất và đời sống với trường hợp đầu cơ đất đai, kinh doanh bất động sản. Từ đó không khuyến khích được việc tập trung đất đai cho sản xuất và cải thiện đời sống của đa số nhân dân (ví dụ: hai người chuyển đổi đất ở cho nhau thì cả hai bên đều phải chịu thuế chuyển quyền đối với phần diện tích đất của mình), không điều tiết được thu nhập của những người đầu cơ, kinh doanh bất động sản, lợi dụng tình hình tăng giá đất để kiếm lời. 6. Công tác tổ chức quản lý việc thực hiện các QSDĐ (quản lý thị trường QSDĐ) còn yếu kém. Kết quả điều tra nghiên cứu đã chỉ ra một số tồn tại, yếu kém chủ yếu sau đây: - Công tác tuyên truyền, phổ biến, triển khai thực hiện Luật Đất đai nói chung và những quy định về QSDĐ nói riêng mặc dù đã được quan tâm nhưng còn chưa thường xuyên và thiếu kịp thời. Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật để cụ thể hoá các văn bản quy phạm pháp luật của Trung ương, của tỉnh còn hạn chế. Qua điều tra cho thấy một bộ phận nhân dân vẫn chưa nắm bắt được thay đổi về mức thu thuế chuyển QSDĐ, một số trường hợp cán bộ địa 110 phương không nắm bắt đầy đủ hệ thống văn bản pháp luật đang còn hiệu lực thi hành hay hết hiệu lực thi hành. - Vai trò của cơ quan chuyên môn chưa được phát huy, sự phối hợp giữa Văn phòng đăng ký đất đai với cơ quan thuế và UBND các xã phường còn thiếu chặt chẽ. Việc UBND tỉnh Quảng Ngãi quy định thẩm quyền công chứng hợp đồng, giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của các hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Quảng Ngãi chỉ do các tổ chức hành nghề công chứng thực hiện (Quyết định số 12/2009/QĐ-UBND ngày 04/3/2009 của UBND tỉnh Quảng Ngãi Ban hành Quy định thẩm quyền công chứng đối với hợp đồng, giao dịch trên địa bàn tỉnh Quảng Ngãi) đã dẫn đến một số trường hợp đất đang tranh chấp nhưng vẫn được chứng nhận Hợp đồng giao dịch (do cơ quan công chứng không thực hiện xác minh thông tin địa chính tại UBND các xã, phường và Văn phòng đăng ký đất đai). Tình trạng này đã được khắc phục sau ngày 22/9/2015. - Theo quy định của pháp luật đất đai, Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh thành phố giải quyết việc đăng ký QSDĐ của các hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn, nhưng nhìn chung đội ngũ cán bộ, viên chức của đơn vị vẫn còn yếu và thiếu so với yêu cầu, trình độ quản lý, năng lực chuyên môn còn hạn chế. Do vậy, có một số thời điểm Văn phòng phải giải quyết một lượng công việc quá tải, dẫn đến thời gian xử lý các công việc về quản lý đất đai nói chung và việc thực hiện các QSDĐ nói riêng bị chậm trễ, thời gian giải quyết kéo dài. - Thành phố Quảng Ngãi thực hiện việc luân chuyển cán bộ địa chính giữa các xã, phường làm cho đội ngũ cán bộ địa chính cấp xã không ổn định, đã gây khó khăn cho việc quản lý, nắm bắt và theo dõi một cách liên tục quá trình sử dụng, chuyển dịch đất đai, gây thất lạc hồ sơ quản lý đất đai, đặc biệt là việc cung cấp thông tin và giải quyết tranh chấp đất đai. 111 TIỂU KẾT CHƯƠNG 2: Luật đất đai năm 2003, Luật đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai đã tạo hành lang pháp lý quan trọng để người sử dụng đất thực hiện các quyền sử dụng đất. Kết quả nghiên cứu việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại thành phố Quảng Ngãi giai đoạn 2012 - 2016 cho thấy mức độ thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại các xã, phường có sự khác nhau, mỗi năm cũng có sự khác nhau. Đánh giá của chủ sử dụng đất trên địa bàn thành phố Quảng Ngãi khi thực hiện các quyền sử dụng đất trong giai đoạn 2012-2016 cho thấy: về thủ tục hành chính và các văn bản hướng dẫn có 40% ý kiến cho rằng đơn giản và rất đơn giản. Tuy nhiên chỉ có 16% chủ sử dụng đất đó cho rằng thời gian để hoàn thành thủ tục là rất nhanh và nhanh; đồng thời có đến 41% ý kiến cho rằng các khoản phí, lệ phí khi thực hiện các quyền còn ở mức cao và rất cao; vẫn còn một bộ phận cán bộ (4%) khi tiếp xúc, giao tiếp với người dân có thái độ gây phiền hà. Như vậy, các bất cập trong thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân chủ yếu trong thủ tục thực hiện quyền sử dụng đất. 112 Chương 3 MỘT SỐ GIẢI PHÁP ĐỂ TỔ CHỨC THỰC HIỆN ĐÚNG QUI ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ QUẢNG NGÃI Pháp luật đất đai là một bộ phận cấu thành nên hệ thống pháp luật của Nhà nước, do đó, có đầy đủ những thuộc tính của hệ thống pháp luật nói chung và một trong những thuộc tính đó là tính thống nhất. Tất cả các hành vi (về quản lý và sử dụng đất) của mọi thành viên trong xã hội đều áp dụng chung một hệ thống quy phạm pháp luật về đất đai do Nhà nước ban hành, đồng thời không cho phép các ngành, địa phương đưa ra những quy định riêng, trái với pháp luật đất đai của Nhà nước. Như vậy, mặc dù việc điều tra chỉ thực hiện trên địa bàn thành phố Quảng Ngãi nhưng kết quả nghiên cứu của đề tài là những giải pháp được đề xuất của pháp luật đất đai, những quy định này không chỉ giới hạn trong phạm vi không gian của đề tài (thành phố Quảng Ngãi) mà còn có tính chất chung, áp dụng cho các địa phương khác. 3.1. Giải pháp về đầu tư cho con người và cơ sở vật chất Nguồn thu cho ngân sách nhà nước từ đất đai chiếm một tỷ trọng đáng kể và ngày càng tăng, nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai là rất nặng nề, tuy nhiên đầu tư ngân sách cho công tác này chưa tương xứng, chưa có sự khen thưởng, động viên kịp thời đối với những người trực tiếp thực hiện các công việc chuyên môn trong lĩnh vực quản lý đất đai. Trong khi đó, đối với một số ngành, lĩnh vực chuyên môn khác (thuế, hải quan, công an) đã có quy định trích một tỷ lệ nhất định từ các khoản thu để đầu tư trực tiếp cho các hoạt động nghiệp vụ và động viên, khen thưởng các cán bộ chuyên môn hoàn thành xuất sắc công việc được giao. 113 Qua khảo sát cho thấy điều kiện, phương tiện làm việc của Phòng Tài nguyên & Môi trường và Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Quảng Ngãi còn thiếu. Phòng làm việc chật chội và chưa bố trí được nơi tiếp công dân; các phương tiện làm việc còn đơn sơ, thủ công. Đối với cán bộ địa chính xã, phường thì các phương tiện, trang thiết bị lại càng thiếu thốn, một bộ phận trình độ chuyên môn còn hạn chế. Do đó, cần có quy định trích một tỷ lệ nhất định trong nguồn thu tài chính từ đất đai để đầu tư trực tiếp cho công tác quản lý đất đai của địa phương như đào tạo nguồn nhân lực, mua sắm trang thiết bị, cung cấp thông tin, tài liệu chuyên môn, pháp luật, internet,... Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, giám sát của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với cơ quan chuyên môn trong việc hoàn thiện các thủ tục liênquan đến quyền sử dụng đất của các hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện. Thường xuyên tổ chức các lớp tập huấn Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn cho các cán bộ Tài nguyên và Môi trường cơ sở, cũng như cán bộ thụ lý hồ sơ giải quyết thủ tục hành chính. Tổ chức tập huấn nâng cao nghiệp vụ chuyên môn và việc sử dụng cácphần mềm chuyên ngành giúp quản lý đất đai được dễ dàng hơn như:Microstation, Autocad, Famis, Vilis....... 3.2. Giải pháp về tổ chức quản lý hoạt động thực hiện các quyền sử dụng đất - Nâng cao trình độ chuyên môn, nghiệp vụ của các cán bộ địa chính cơ sở. - Đẩy nhanh tốc độ cấp GCNQSDĐ để người sử dụng đất dễ dàng thực hiện các QSDĐ. - Công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật về đất đai tới người dân còn nhiều hạn chế, một bộ phận người dân và thậm chí cả cán bộ ở cơ sở vẫn chưa nắm bắt được đầy đủ quy định của pháp luật hiện hành trong lĩnh vực đất đai nói chung và trong việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất nói riêng. Do đó, bên cạnh việc tăng cường tuyên truyền, phổ biến trên các phương tiện thông tin, 114 cần xây dựng cơ sở dữ liệu pháp luật về đất đai theo các chủ đề phù hợp với nội dung quản lý nhà nước về đất đai để cung cấp cho các địa phương. - Tăng cường cập nhật, hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu quản lý đất đai cho các xã, phường trên địa bàn thành phố Quảng Ngãi để thực hiện tốt công tác đăng ký QSDĐ. 3.3. Giải pháp về chính sách đất đai Qua kết quả đã nêu ở trên, mặc dù tại thành phố Quảng Ngãi, số lượng người sử dụng đất nông nghiệp hiện nay không còn nhu cầu sử dụng đất nông nghiệp để trực tiếp sản xuất là khá lớn (do chuyển sang nghề khác: công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương mại dịch vụ,...). Những người này hoặc là vẫn tiếp tục sử dụng đất nhưng chỉ để là cầm chừng, hiệu quả không cao, hoặc là cho những người khác mượn, thuê với mục đích giữ đất, thậm chí có những hộ bỏ hoang đất. Họ không muốn chuyển nhượng hay cho thuê trong thời gian dài vì tâm lí muốn giữ đất như là một tài sản cố định để đề phòng các trường hợp rủi ro hay chờ nhận tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất,... Trong khi đó, có những hộ thiếu đất để sản xuất (do bị thu hồi đất nông nghiệp hoặc các nguyên nhân khác) hoặc có những hộ muốn tích tụ đất để sản xuất nông nghiệp quy mô lớn nhưng lại không có cung về đất nông nghiệp trên thị trường. Điều này đã dẫn đến sự lãng phí một quỹ đất nông nghiệp nhất định, không thúc đẩy được quá trình phát triển kinh tế theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa, ai giỏi nghề gì làm nghề ấy cũng như phát triển các mô hình trang trại, sản xuất hàng hoá. Do đó cần có giải pháp để tháo gỡ khó khăn nhằm thúc đẩy thị trường chuyển nhượng, cho thuê QSDĐ nông nghiệp theo hướng phân phối hợp lý lại quỹ đất giữa các chủ sử dụng đất để phát triển theo hướng chuyên môn hoá ngành nghề. Xác định giá đất để bồi thường là một vấn đề rất khó, ảnh hưởng đến quyền và lợi ích người dân bị thu hồi đất. Vì vậy, Nhà nước, UBND tỉnh cần nhanh chóng phối hợp nghiên cứu một cách toàn diện theo hướng đa dạng hoá 115 phương thức bồi thường, theo đó cần có chính sách cụ thể để áp dụng điều 73 Luật đất đai năm 2013 về cơ chế thỏa thuận giữa người có đất bị thu hồi với các loại hình doanh nghiệp khi đầu tư các dự án thương mại. Bên cạnh các giải pháp tạo điều kiện thuận lợi để người sử dụng đất dễ dàng thực hiện các QSDĐ nêu trên thì quy hoạch sử dụng đất là một công cụ hữu hiệu để giải quyết vấn đề này. Quy hoạch sử dụng đất phải đi trước một bước, hoạch định rõ các khu vực cần chuyển đổi mục đích sử dụng đất giúp cho người sử dụng đất có kế hoạch sử dụng đất hợp lý, yên tâm chuyển nhượng, cho thuê hay nhận chuyển nhượng, nhận thuê QSDĐ để đầu tư phát triển sản xuất. Mặc dù thành phố Quảng Ngãi đã có phương án quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 2006 - 2010 nhưng trong quá trình thực hiện cho đến nay còn nhiều dự án không khả thi, không phù hợp nên đã được điều chỉnh, bổ sung tại phương án quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 2011 - 2020. Việc phương án quy hoạch không chắc chắn được thực hiện đã gây ra những cản trở nhất định đến thị trường chuyển nhượng, cho thuê QSDĐ. Do đó, thành phố cần xây dựng phương án quy hoạch dài hạn, có tính khả thi cao để người dân yên tâm sử dụng đất theo quy hoạch. 3.4. Giải pháp về tuyên truyền phổ biến pháp luật về đất đai Công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật về đất đai tới người dân còn nhiều bất cập, một bộ phận người dân và thậm chí cả những cán bộ ở cơ sở còn chưa nắm bắt được đầy đủ quy định pháp luật hiện hành trong lĩnh vực đất đai nói chung và trong việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất nói riêng. Do đó, ngoài việc tăng cường tuyên truyền, phổ biến trên các phương tiện thông tin, cần xây dựng cơ sở dữ liệu pháp luật về đất đai theo các chủ đề phù hợp với nội dung quản lý nhà nước về đất đai để cung cấp cho các địa phương. Sau khi Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật được ban hành. UBND thành phố Quảng Ngãi cần có kế hoạch tăng cường việc tuyên truyền phổ biến pháp luật trên hệ thống đài truyền thanh đến từng chủ sử dụng 116 đất nhằm nâng cao ý thức của người dân đối với việc kê khai hồ sơ chuyển quyền theo quy định. 3.5. Giải pháp đẩy nhanh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Để thuận lợi cho người dân trong giao dịch bất động sản, trước hết phải bảo đảm cho người dân quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để mọi giao dịch trên cơ sở một hệ thống hàng hóa và các quan hệ trao đổi công khai, ổn định lành mạnh và hợp pháp. Do vậy, việc tạo lập tính chất pháp lý cho hàng hóa bất động sản trước hết là cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà, đóng vai trò hết sức quan trọng. Để việc thực hiện các quyền sử dụng đất được dễ dàng, cần đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất cho các trường hợp sử dụng đất chưa được cấp GCNQSDĐ. Trong điều kiện kinh tế - xã hội ngày càng biến đổi không ngừng và đòi hỏi sự đáp ứng của bộ máy Nhà nước ngày càng tiến bộ và phát triển. Do đó, nếu không cải cách thủ tục hành chính thì không thể đáp ứng và phù hợp với yêu cầu thực tế. Trên địa bàn Thành phố Quảng Ngãi, nhu cầu thực hiện QSDĐ đang rất cao, nhất là chuyển nhượng QSDĐ và thế chấp (hoặc bảo lãnh) QSDĐ. Muốn giải quyết tình trạng này, trước hết huyện và Thành phố cần cải cách mạnh mẽ thủ tục hành chính, nghiên cứu và đề xuất các biện pháp thực hiện nhằm đơn giản hóa các thủ tục hành chính, tạo điều kiện để người sử dụng đất thực hiện quyền SDĐ được thuận lợi, nhanh chóng. Tiến hành thực hiện dịch vụ công về đất đai như cung cấp thông tin về quy hoạch, thông tin về đất đai, hỗ trợ pháp lý trong các giao dịch đất đai, trong việc thực hiện thủ tục hành chính pháp lý trong chuyển nhượng đất đai. 3.6. Giải pháp về cải cách hành chính và áp dụng công nghệ thông tin Trong điều kiện kinh tế - xã hội ngày càng phát triển, đòi hỏi sự đáp ứng của bộ máy Nhà nước ngày càng tiến bộ và phù hợp với sự phát triển của xã hội. Do đó, nếu không cải cách thủ tục hành chính thì không thể đáp ứng và phù hợp với 117 yêu cầu thực tế. Trên địa bàn thành phố Quảng Ngãi, nhu cầu thực hiện QSDĐ đang rất cao, nhất là chuyển nhượng QSDĐ và đăng ký giao dịch bảo đảm bằng QSDĐ. Muốn giải quyết tình trạng này, trước hết UBND Thành phố Quảng Ngãi cần cải cách mạnh mẽ thủ tục hành chính, nghiên cứu và đề xuất các biện pháp thực hiện nhằm đơn giản hóa các thủ tục hành chính, tạo điều kiện để người sử dụng đất thực hiện quyền SDĐ được thuận lợi, nhanh chóng. Đặc biệt, là cải cách thủ tục hành chính liên quan đến lĩnh vực thuế. Bởi vì, sau khi Văn phòng Đăng ký đất đai thực hiện xong thủ tục đăng ký biến động (chuyển nhượng) quyền sử dụng đất và chuyển thông tin thuế đến Chi Cục thuế thành phố để xác định nghĩa vụ tài chính. Tuy nhiên, Chi Cục thuế hẹn trả kết quả trong thời hạn 05 ngày làm việc. Do đó, ảnh hưởng đến việc đẩy nhanh tiến độ cải cách thủ tục hành chính. Tiến hành thực hiện dịch vụ công về đất đai như cung cấp thông tin về quy hoạch, thông tin về đất đai, hỗ trợ pháp lý trong các giao dịch về đất đai... Ứng dụng công nghệ thông tin trong lĩnh vực quản lý đất đai có vai trò quan trọng, tạo bước đột phá trong công tác quản lý, cải cách thủ tục hành chính. Trong thời gian qua, thành phố Quảng Ngãi đã tăng cường ứng dụng nhiều phần mềm liên quan tới xây dựng cơ sở dữ liệu (CSDL) và hệ thống thông tin đất đai. Các phần mềm và CSDL này đã hỗ trợ tích cực trong quá trình thực hiện nhiệm vụ chuyên môn, nâng cao hiệu quả công tác quản lý đất đai trong tình hình hiện nay. Đặc biệt, thành phố Quảng Ngãi đang được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh triển khai thực hiện “Dự án hoàn thiện và hiện đại hóa hệ thống quản lý đất đai Việt Nam (VLAP)” . Việc ứng dụng công nghệ thông tin góp phần giải quyết các thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ, giảm chi phí và tăng tính minh bạch trong hoạt động của cơ quan nhà nước về đất đai, tạo thuận tiện cho người dân. 118 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 1.kẾT LUẬN - Với vị trí thuận lợi, thành phố Quảng Ngãi có tốc độ đô thị hóa khá nhanh, cơ cấu kinh tế chuyển dịch mạnh sang công nghiệp, thương mại dịch vụ. Kết quả điều tra ở các điểm nghiên cứu cho thấy số lượng các giao dịch về đất đai (chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp QSDĐ) ngày càng gia tăng. - Các giao dịch về đất đai tại thành phố Quảng Ngãi diễn ra rất sôi động, làm cho thị trường về bất động sản nóng lên và nhu cầu về nhà ở tăng cao. Bên cạnh đó, nhiều nhà đầu tư bất động sản tăng cường đầu cơ, tích tụ đất đai nhiều. Do đó, nhu cầu đăng ký lần đầu về cấp GCNQSDĐ là rất lớn. Kết quả là số lượng hồ sơ cấp GCNQSDĐ lần đầu của hộ gia đình, cá nhân nộp quá nhiều nhưng cơ quan Nhà nước chưa giải quyết đảm bảo được thời gian theo đúng quy trình. - Qua điều tra cho thấy, phần lớn người dân ủng hộ chủ trương thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và để thực hiện các dự án phát triển kinh tế; công tác thu hồi đất và giải phóng mặt bằng trên địa bàn thành phố Quảng Ngãi được thực hiện tương đối nhanh và theo đúng quy định của pháp luật. Tuy nhiên, bảng giá đất do UBND tỉnh Quảng Ngãi ban hành còn thấp, chưa theo sát thị trường. Do vậy, khi được áp dụng để tính toán nghĩa vụ tài chính về sử dụng đất đai đã gây thất thu cho ngân sách Nhà nước, nhưng nếu khi dùng mức giá thấp này để tính toán giá bồi thường thì người bị thu hồi đất lại không đồng ý, dẫn đến phát sinh khiếu kiện và ảnh hưởng đến tiến độ giải phóng mặt bằng. Mặt khác, theo quy định đối với trường hợp thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp được Nhà nước hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm, nhưng cho đến nay tại thành phố Quảng Ngãi vẫn chưa có các chính sách thích hợp để giải quyết việc làm cho những người thuộc diện này. 119 - Tình hình giao dịch về QSDĐ diễn ra ở các xã, phường có mức độ phát triển khác nhau thì khác nhau. Các địa phương ở trung tâm thành phố có điều kiện kinh tế tiểu thủ công nghiệp, dịch vụ, du lịch phát triển (các phường Lê Hồng Phong, Trương Quang Trọng) thì các giao dịch về đất đai diễn ra sôi động hơn các xã ở nông thôn (như xã Nghĩa Dõng). - Tại thành phố Quảng Ngãi các hộ gia đình, cá nhân chủ yếu thực hiện 6 QSDĐ là: quyền chuyển đổi; quyền chuyển nhượng; quyền cho thuê; quyền thừa kế; quyền tặng cho và quyền thế chấp, góp vốn (trong đó quyền chuyển đổi và cho thuê được thực hiện không đáng kể). Tình trạng giao dịch QSDĐ không làm thủ tục khai báo ở thành phố Quảng Ngãi vẫn diễn ra nhưng có xu hướng giảm dần. - Qua nghiên cứu ở thành phố Quảng Ngãi trong giai đoạn từ năm 2012 - 2016 cho thấy một số nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng người sử dụng đất không khai báo khi thực hiện các QSDĐ là: + Ý thức của một bộ phận người sử dụng đất trong việc tuân thủ các quy định của pháp luật đất đai nói chung và các quy định về QSDĐ nói riêng còn hạn chế. + Công tác cấp GCNQSDĐ còn chậm trong khi đây là giấy tờ bắt buộc phải có để thực hiện các QSDĐ theo đúng quy định của pháp luật. + Công tác quản lý, giám sát việc thực hiện các QSDĐ còn yếu kém, trình độ chuyên môn của cán bộ quản lý đất đai ở cấp xã còn hạn chế. Những quy định trong việc thực hiện các QSDĐ chậm được phổ biến đến cơ sở, tài liệu cung cấp cho địa phương còn thiếu, chưa kịp thời và không được cập nhật thường xuyên. + Các quy định về trình tự, thủ tục thực hiện các QSDĐ còn rườm rà, phức tạp và thường xuyên thay đổi khiến người dân gặp khó khăn trong việc cập nhật và thực hiện: 15% số hộ cho rằng thủ tục thực hiện QSDĐ phức tạp; 29,17% số hộ cho rằng thời gian hoàn thành các thủ tục dài; 23,33% số hộ cho 120 rằng các văn bản hướng dẫn khó hiểu; 16,67% số hộ trả lời là khó thực hiện các quy định về QSDĐ và 16,66% số hộ cho rằng các loại phí, lệ phí, thuế chuyển QSDĐ còn cao. 2.KIẾN NGHỊ Tiếp tục đổi mới công tác chỉ đạo điều hành, tăng cường công tác phối hợp giữa UBND thành phố Quảng Ngãi với các sở ngành của tỉnh, với chủ đầu tư, cơ quan lập phương án bồi thường giải phóng mặt bằng với địa phương để kịp thời giải quyết các vướng mắc về cơ chế bồi thường giải phóng mặt bằng phát sinh từ thực tiễn. Định kỳ hàng tuần, tháng tổ chức họp trực báo về tiến độ thực hiện các dự án. - Đổi mới tuyên truyền, tích cực phổ biến, giáo dục chính sách pháp luật về đất đai. Công tác tuyên truyền phải được xác định là khâu then chốt nhằm nâng cao nhận thức của người có đất bị thu hồi, đất trong dự án. Do đó cần tăng cường sự lãnh đạo của các cấp ủy Đảng, các cấp chính quyền, các tổ chức quần chúng trong hệ thống chính trị, từ cơ sở đến đến thành phố, tuyên truyền bằng nhiều hình thức tới toàn thể đảng viên, nhân dân, đến từng thôn xóm, đến từng tổ dân phố, hiểu được chủ trương đường lối chính sách pháp luật của nhà nước, tuyên truyền,vận động thuyết phục bằng nhiều hình thức tới các đối tượng có đất bị thu hồi, trước hết là những cán bộ, đảng viên, quần chúng gương mẫu nhận thức rõ trách nhiệm, nghĩa vụ và quyền lợi trong việc chấp hành chủ trương thu hồi đất của nhà nước. - Cải cách thủ tục hành chính trong công tác bồi thường hỗ trợ và tái định cư. Thành phố Quảng Ngãi lấy năm 2017 là năm thực hiện tốt công tác bồi thường giải phóng mặt bằng. Do đó thủ tục hành chính trong thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, đảm bảo công khai quy trình thủ tục, thời gian giải quyết, công khai minh bạch kết quả kiểm kê, phương án, chính sách, đơn giá áp dụng. Tiếp và hướng dẫn, giải thích các phản ảnh, kiến nghị của công dân ngay 121 khi phát sinh từ cơ sở, các ngành các cấp không đùn đẩy né tránh. Xác định rõ trách nhiệm cá nhân của người đứng đầu chính quyền địa phương, các tổ chức làm công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và giải pháp mặt bằng phải có trách nhiệm giải quyết dứt điểm các kiến nghị của người dân. Khi cần, đối thoại trực tiếp, giải thích chính sách cho người dân hiểu. Đối với những kiến nghị vượt thẩm quyền phải phân nhóm, báo cáo cấp thẩm quyền giải quyết kịp thời. Các cơ quan tham mưu cho UBND thành phố phải xác định rõ lỗi thuộc về phía người chịu trách nhiệm bồi thường hay của người có đất bị thu hồi để đề xuất biện pháp giải quyết hợp lý, đúng đắn, khách quan và hiệu quả. Kiên quyết áp dụng các biện pháp mạnh đối với các trường hợp đã tính đúng, đủ về khối lượng, đảm bảo đúng chế độ chính sách, đã giải thích vận động, đối thoại công khai, nhưng vẫn cố tình kiến nghị, không thực hiện việc nhận tiền, bàn giao mặt bằng. Song song với giải pháp vừa nêu trên thì cũng cố và hoàn thiện tổ chức bộ máy làm công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của thành phố tinh gọn, hoạt động có hiệu quả, có tính chuyên nghiệp, có trình độ nghiệp vụ và ý thức trách nhiệm cũng là một trong những giải pháp đảm bảo thành công cho công tác bồi thường giải phóng mặt bằng. - Nghiên cứu thành lập quỹ hỗ trợ giải quyết việc làm, ổn định đời sống cho người dân có đất bị thu hồi; quỹ được hình thành từ một phần của các khoản tiền sử dụng đất, tiền thuế đất nộp vào ngân sách nhà nước của các doanh nghiệp khi sử dụng đất. - Nâng cao trình độ chuyên môn, nghiệp vụ của cán bộ địa chính cơ sở, tuyên truyền phổ biến pháp luật về đất đai rộng rãi, cập nhật tới người dân. - Xây dựng hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu quản lý đất đai cho tất cả các xã, phường trên địa bàn thành phố Quảng Ngãi. 122 - Đẩy nhanh tốc độ cấp GCNQSDĐ để người sử dụng đất dễ dàng thực hiện các QSDĐ. - Cần trích lại một tỷ lệ nhất định trong nguồn thu tài chính từ đất đai để đầu tư trực tiếp cho công tác quản lý đất đai của địa phương như mua sắm trang thiết bị, cung cấp thông tin (tài liệu chuyên môn, pháp luật,...), khen thưởng cho người có công,... - Xây dựng các phương án quy hoạch dài hạn, có tính khả thi cao để người dân có kế hoạch sử dụng đất đai hợp lý và yên tâm sử dụng đất theo quy hoạch. - Nội dung nghiên cứu của đề tài được giới hạn trong phạm vi của thành phố Quảng Ngãi, với một đối tượng cụ thể là các hoạt động chuyển QSDĐ nông nghiệp, đất ở và đất vườn, ao liền kề của hộ gia đình, cá nhân, do đó các giải pháp được đề xuất còn có những hạn chế nhất định. Để đánh giá một cách hệ thống và toàn diện về thực trạng chuyển QSDĐ, đồng thời có được những giải pháp đồng bộ cho vấn đề này, cần tiếp tục nghiên cứu với phạm vi và đối tượng được mở rộng hơn. Mặc dù tác giả luận văn đã có nhiều cố gắng và nghiên cứu, tìm hiểu trong quá trình thực hiện và hoàn thiện đề tài nhưng luận văn khó tránh khỏi những thiếu sót, hạn chế. Rất mong nhận được sự thông cảm, đóng góp ý kiến từ quý thầy, cô giáo và các bạn để đề tài được hoàn thiện. TÀI LIỆU THAM KHẢO 1. Lê Xuân Bá và các cộng sự (2003), Sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản trong công cuộc đổi mới ở Việt Nam, NXB Khoa học và Kỹ thuật, Hà Nội, tr. 39 - 48. 2. Hoàng Huy Biều (2000), "Chính sách và tình hình sử dụng đất đai của vương quốc Thái Lan", Báo cáo chuyên đề Tổng hợp về Chính sách và tình hình sử dụng đất đai của một số nước trong khu vực và trên thế giới, Vụ Khoa học và Hợp tác Quốc tế. 3. Bộ luật dân sự (1995), (2005) NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội. 4. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2012), Báo cáo Tổng kết tình hình thi hành Luật Đất đai 2003 và định hướng sửa đổi Luật Đất đai. 5. Nguyễn Đình Bồng và các tác giả (2005), Báo cáo tổng kết khoa học và kỹ thuật để tài cấp nhà nước Nghiên cứu đổi mới hệ thống quản lý đất đai để hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam, Trung tâm Điều tra Quy hoạch Đất đai - Bộ Tài nguyên và Môi trường, Hà Nội. 6. Nguyễn Đình Bồng (2006), "Một số vấn đề về thị trường quyền sử dụng đất ở nước ta trong giai đoạn hiện nay", Hội thảo khoa học Thị trường bất động sản: thực trạng, nguyên nhân và những giải pháp, tháng 3/2006, Hà Nội. 7. Đào Trung Chính (2005), “Một số vấn đề về quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản”, Tạp chí Tài nguyên và Môi trường, (5/2005), tr. 48 - 51. 8. Trần Thị Minh Hà (2000), "Chính sách và tình hình sử dụng đất đai của Ôxtrâylia", Báo cáo chuyên đề Tổng hợp về Chính sách và tình hình sử dụng đất đai của một số nước trong khu vực và trên thế giới, Vụ Khoa học và Hợp tác Quốc tế. 9. Hiến pháp Việt Nam năm 1980, 1992 (1995), NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội. 10. Nguyễn Thị Thu Hồng (2000), "Chính sách và tình hình sử dụng đất đai của vương quốc Thụy Điển", Báo cáo chuyên đề Tổng hợp về Chính sách và tình hình sử dụng đất đai của một số nước trong khu vực và trên thế giới, Vụ Khoa học và Hợp tác Quốc tế. 11. Luật Đất đai 1987 (1992), Tổng cục Quản lý ruộng đất, Hà Nội. 12. Luật Đất đai 1993; Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1998; Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2001 (2002), NXB Bản Đồ, Hà Nội. 13. Luật Đất đai 2003 (2004), NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội. 14. Luật Đất đai 2003 (2014), NXB Lao động – Xã hội.[1c]. 15. Nguyễn Thị Mai (2002), “Hướng hoàn thiện pháp luật về đất đai”, Hội thảo Chính sách pháp luật đất đai và thị trường bất động sản, (11/2002), Hà Nội. 16. Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Quảng Ngãi (2014), Báo cáo về công tác tài nguyên, môi trường trên địa bàn thành phố Quảng Ngãi. 17. Đinh Dũng Sỹ (2003), “Bảo vệ quyền sở hữu toàn dân về đất đai và quyền sử dụng đất của người sử dụng đất: thực trạng và kiến nghị”, Tạp chí Nhà nước và Pháp luật, (10/2003), tr. 55 - 64. 18. Lưu Quốc Thái (2006), “Pháp luật đất đai và vấn đề đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản ở Trung Quốc”, Tạp chí Tài nguyên và Môi trường, (8/2006), tr. 43 - 44. 19. Tìm hiểu những quy định mới về đất đai (2004), NXB Lao động, Hà Nội. 20. Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng (2005), Giáo trình thị trường bất động sản, NXB Nông nghiệp, Hà Nội, tr. 26 - 27; tr.33 - 34. 21. Chu Tuấn Tú (2000), "Chính sách và tình hình sử dụng đất đai của liên bang malaixia", Báo cáo chuyên đề Tổng hợp về Chính sách và tình hình sử dụng đất đai của một số nước trong khu vực và trên thế giới, Vụ Khoa học và Hợp tác Quốc tế. 22. Nguyễn Quang Tuyến (2009) - Đại học Luật Hà Nội, Nguyễn Xuân Trọng - Vụ Chính sách Pháp chế, Tổng cục Quản lý đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. 23. Tổng cục địa chính - Viện nghiên cứu địa chính (2003), Điều tra nghiên cứu xã hội học về chính sách đền bù giải phóng mặt bằng và tái định cư. 24. Ủy ban nhân dân thành phố Quảng Ngãi (2015), Báo cáo tình hình thực hiện kế hoạch kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh năm 2015 và nhiệm vụ pháp triển năm 2016. 24. Uỷ ban nhân dân thành phố Quảng Ngãi (2014), Báo cáo về việc thực hiện kế hoạch số 32/KH-ĐKS ngày 20/8/2014 của Đoàn khảo sát Hội đồng nhân dân tỉnh về kế hoạch khảo sát tình hình thực hiện một số cơ chế, chính sách khuyến khích phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh Quảng Ngãi. 26. UBND thành phố Quảng Ngãi, Báo cáo thuyết minh số liệu thống kê đất đai các năm 2006, 2007, 2008, 2009, 2011, 2012, 2013 trên địa bàn thành phố Quảng Ngãi. 27. UBND thành phố Quảng Ngãi, Báo cáo thuyết minh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất 5 năm kỳ đầu (2011-2015) thành phố Quảng Ngãi. PHỤ LỤC Phụ lục 01. Thông tin chung về các hộ điều tra ở 3 xã, phường. Phụ lục 02. Tổng hợp tình hình thực hiện quyền chuyển đổi QSDĐ tại 3 xã, phường điều tra. Phụ lục 3. Tổng hợp tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ tại 3 xã, phường điều tra. Phụ lục 4. Tổng hợp lý do chuyển nhượng QSDĐ tại 3 xã, phường. Phụ lục 5. Tổng hợp tình hình thực hiện quyền cho thuê QSDĐ tại 3 xã, phường điều tra. Phụ lục 6. Tổng hợp tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDĐ tại 3 xã, phường điều tra. Phụ lục 7. Tình hình thực hiện quyền tặng, cho QSDĐ tại 3 xã, phường điều tra. Phụ lục 8. Tổng hợp tình hình thực hiện quyền thế chấp, góp vốn bằng giá trị QSDĐ tại 3 xã, phường điều tra. Phụ lục 9. Tổng hợp lý do thế chấp, góp vốn bằng giá trị QSDĐ theo xã, phường. Phụ lục 10. Tổng hợp tình hình thu hồi đất của các hộ gia đình, cá nhân tại 3 xã, phường điều tra. Phụ lục 11. Ý kiến của hộ gia đình cá nhân về việc thực hiện các QSDĐ. Phụ lục 1. Thông tin chung về các hộ điều tra ở 03 xã, phường Hạng mục Đơn vị Lê Hồng Phong Trương Quang Trọng Nghĩa Dõng Tổng số Tỷ lệ (%) 1, Tổng số hộ Hộ 40 40 40 120 100,00 Chủ hộ là nam giới Hộ 27 23 30 80 66,67 Chủ hộ là nữ giới Hộ 13 17 10 40 33,33 2, Phân loại hộ (theo mã ngành nghề chính) Hộ 40 40 40 120 100,00 Sản xuất nông nghiệp, đánh bắt thuỷ sản Hộ 10 15 24 49 40,83 Cán bộ Hộ 7 6 2 15 12,5 Kinh doanh dịch vụ Hộ 13 9 3 25 20,84 Hưu trí, già yếu Hộ 6 8 7 21 17,5 Công nhân Hộ 2 0 1 3 2,5 Loại tổng hợp Hộ 2 2 3 7 5,83 3, Số hộ được Nhà nước giao, cho thuê đất nông nghiệp Hộ 17 13 29 59 49,17 DT đất nông nghiệp được giao, cho thuê m2 40.983,0 27.356,5 85.383,0 153.722,5 DT Đất nông nghiệp được giao, cho thuê bình m2 2.410,7 2.104,3 2.944,2 2.605,5 Hạng mục Đơn vị Lê Hồng Phong Trương Quang Trọng Nghĩa Dõng Tổng số Tỷ lệ (%) quân/hộ DT Đất nông nghiệp nhận chuyển quyền m2 0,0 0,0 0,0 0 DT Đất nông nghiệp đã chuyển quyền m2 0,0 0,0 0,0 0 DT Đất nông nghiệp bị thu hồi m2 14.589,9 7.532,5 18.728,3 6.672,2 Tổng diện tích đất nông nghiệp đang sử dụng m2 26.393,1 19.824,0 66.654,7 104.775,7 Bình quân DT đất nông nghiệp đang sử dụng/hộ m2 1552,5 1.524,9 2298,4 1.563,8 Hộ có DT đất nông nghiệp đang sử dụng <500 m2 Hộ 1 0 0 1 0,83 Hộ có DT đất nông nghiệp đang sử dụng 500 - 1000 m2 Hộ 3 2 6 11 9,17 Hộ có DT đất nông nghiệp đang sử dụng >1000 m2 Hộ 13 11 23 47 39,17 (Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra) Phụ lục 2. Tổng hợp tình hình thực hiện quyền chuyển đổi QSDĐ tại 03 xã, phường điều tra Xã, phường Loại đất Tổng số trường hợp chuyển đổi (TH) Diện tích (m2) Tình hình thực hiện quyền chuyển đổi (TH) Thực trạng giấy tờ tại thời điểm thực hiện quyền chuyển đổi (TH) Hoàn tất tất cả các thủ tục Có khai báo tại UBND cấp xã Giấy tờ viết tay có người làm chứng Giấy tờ viết tay Khôn g có giấy tờ cam kết Giấy chứng nhận QSDĐ QĐ giao đất, giấy tờ hợp pháp khác Không có giấy tờ Chánh Lộ Đất ở, đất vườn 3 630,4 0 0 1 2 0 1 0 2 Đất nông nghiệp 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Tổng 3 630,4 0 0 1 2 0 1 0 2 Tịnh Ấn Tây Đất ở, đất vườn 2 142,6 0 0 2 0 0 2 0 0 Đất nông nghiệp 0 0,0 0 0 0 0 0 0 0 0 Tổng 2 142,6 0 0 2 0 0 2 0 0 Nghĩa Dũng Đất ở, đất vườn 4 1.278,0 0 0 0 4 0 4 0 0 Đất nông nghiệp 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Tổng 4 1.278,5 0 0 0 4 0 4 0 0 Tổng Đất ở, đất vườn 9 2.051,0 0 0 3 6 0 7 0 2 Đất nông nghiệp 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Tổng 9 2.051,0 0 0 3 6 0 7 0 2 (Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra) Phụ lục 3. Tổng hợp tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ tại 03 xã, phường điều tra Xã, phường Loại đất Tổng số trường hợp chuyển nhượng (TH) Diện tích (m2) Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng (TH) Thực trạng giấy tờ tại thời điểm thực hiện quyền chuyển nhượng (TH) Hoàn tất tất cả các thủ tục Có khai báo tại UBND cấp xã Giấy tờ viết tay có người làm chứng Giấy tờ viết tay Không có giấy tờ cam kết Giấy chứng nhận QSDĐ QĐ giao đất, giấy tờ hợp pháp khác Không có giấy tờ Lê Hồng Phong Đất ở, đất vườn 25 14.785,5 12 3 0 10 0 12 4 9 Đất nông nghiệp 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Tổng 25 14.785,5 12 3 0 10 0 12 4 9 Trương Quang Trọng Đất ở, đất vườn 27 10.320,2 17 1 0 9 0 17 8 2 Đất nông nghiệp 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Tổng 27 10.320,2 17 1 0 9 0 17 8 2 Nghĩa Đất ở, đất vườn 16 9.287,9 13 0 0 3 0 13 2 1 Dõng Đất nông nghiệp 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Tổng 16 9.287,9 13 0 0 3 0 13 2 1 Tổng Đất ở, đất vườn 68 34.392,6 42 4 0 22 0 42 14 12 Đất nông nghiệp 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1 Tổng 68 34.392,6 42 4 0 22 0 42 14 12 (Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra) Phụ lục 4. Tổng hợp lý do chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại 03 xã, phường Tiêu chí Lê Hồng Phong Trương Quang Trọng Nghĩa Dõng Tổng Tỷ lệ (%) I. Tổng số trường hợp chuyển nhượng (TH) 25 27 16 68 100,00 II. Lí do chuyển nhượng (TH) 1. Chuyển nơi ở mới 2 2 0 4 5,88 2. Thiếu hoặc không có khả năng lao động 1 2 0 3 4,,41 3. Lấy tiền đầu tư SXKD 9 10 5 24 35,29 4. Lấy tiền để xây dựng 7 6 2 15 22,06 5. Lấy tiền mua vật dụng 2 1 3 6 8,82 6. Lấy tiền trả nợ 3 3 3 9 13,25 7. Lấy tiền gửi tiết kiệm 0 0 0 0 0 8. Lấy tiền chi cho cuộc sống hàng ngày 1 3 1 5 7,35 9. Lý do khác 0 0 2 2 2,94 II. Quan hệ với người chuyển nhượng (TH) 1. Anh, chị, em ruột; bố mẹ, con 4 1 0 5 7,35 2. Họ hàng, bạn bè 3 1 2 6 8,82 3. Người quen biết 3 6 1 10 14,71 4. Người không quen biết 15 19 13 47 69,12 5. Đối tượng khác 0 0 0 0 0 (Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra) Phụ lục 5. Tổng hợp tình hình thực hiện quyền cho thuê QSDĐ tại 03 xã, phường điều tra Xã, phường Loại đất Tổng số trường hợp cho thuê (TH) Diện tích (m2) Thời hạn cho thuê (TH) Tình hình thực hiện quyền cho thuê (TH) Thực trạng giấy tờ tại thời điểm thực hiện quyền cho thuê (TH) <1 năm 1-3 năm >3 năm Hoàn tất tất cả các thủ tục Giấy tờ viết tay có người làm chứng Giấy tờ viết tay Không có giấy tờ cam kết Giấy chứng nhận QSDĐ QĐ giao đất, giấy tờ hợp pháp khác Không có giấy tờ Lê Hồng Phong Đất ở, đất vườn 1 1.560,0 0 0 1 0 0 1 0 1 0 0 Đất nông nghiệp 3 3.258,2 0 3 0 0 0 3 0 3 0 0 Tổng 4 4.818,2 0 3 1 0 0 4 0 4 0 0 Trương Quang Đất ở, đất vườn 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Trọng Đất nông nghiệp 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Tổng 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Nghĩa Dõng Đất ở, đất vườn 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Đất nông nghiệp 4 4.631,3 0 4 0 0 0 4 0 4 0 0 Tổng 4 4.631,3 0 4 0 0 0 4 0 4 0 0 Tổng Đất ở, đất vườn 1 1.560,0 0 0 1 0 0 1 0 1 0 0 Đất nông nghiệp 7 7.889,5 0 7 0 0 0 7 0 7 0 0 Tổng 8 9.449,5 0 7 1 0 0 8 0 8 0 0 (Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra) Phụ lục 6. Tổng hợp tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDĐ tại 03 xã, phường điều tra Xã, phường Loại đất Tổng số trường hợp thừa kế (TH) Diện tích (m2) Tình hình thực hiện quyền thừa kế (TH) Thực trạng giấy tờ tại thời điểm thực hiện quyền thừa kế (TH) Hoàn tất tất cả các thủ tục Chưa thực hiện đầy đủ Không khai báo Giấy chứng nhận QSDĐ QĐ giao đất, giấy tờ hợp pháp khác Không có giấy tờ Lê Hồng Phong Đất ở, đất vườn 12 1.421,4 10 2 0 10 0 2 Đất nông nghiệp 2 1.899,1 0 0 2 2 0 0 Tổng 14 6.820,5 10 2 2 12 0 2 Trương Quang Trọng Đất ở, đất vườn 7 2.326,2 3 1 3 5 0 2 Đất nông nghiệp 2 852,7 0 2 0 1 0 1 Tổng 9 3.178,9 3 3 3 6 0 3 Nghĩa Đất ở, đất vườn 8 5.726,7 4 0 4 8 0 0 Dõng Đất nông nghiệp 5 3.221,5 0 1 4 1 0 4 Tổng 13 8.948,2 4 1 8 9 0 4 Tổng Đất ở, đất vườn 27 12.974,3 17 3 7 23 0 4 Đất nông nghiệp 9 5.793,3 0 3 6 4 0 5 Tổng 36 18.947,6 17 6 13 27 0 9 (Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra) Phụ lục 7. Tình hình thực hiện quyền tặng, cho QSDĐ tại 03 xã, phường điều tra Xã, phường Loại đất Tổng số trường hợp tặng, cho (TH) Diện tích (m2) Tình hình thực hiện quyền tặng, cho (TH) Thực trạng giấy tờ tại thời điểm thực hiện quyền tặng, cho (TH) Hoàn tất cả các thủ tục Chỉ khai báo tại UBND cấp xã Giấy tờ viết tay có người làm chứng Giấy tờ viết tay Khôn g có giấy tờ cam kết Giấy chứng nhận QSDĐ QĐ giao đất, giấy tờ hợp pháp khác Không có giấy tờ Lê Hồng Phong Đất ở, đất vườn 21 5.431,1 15 0 0 6 0 12 0 9 Đất nông nghiệp 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Tổng 21 5.431,1 15 0 0 6 0 12 0 9 Trương Quang Trọng Đất ở, đất vườn 19 4.216,0 12 0 0 7 0 15 0 4 Đất nông nghiệp 0 0,0 0 0 0 0 0 0 0 0 Tổng 19 4.216,0 12 0 0 7 0 15 0 4 Nghĩa Dõng Đất ở, đất vườn 8 1.023,3 4 0 0 4 0 7 0 1 Đất nông nghiệp 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Tổng 8 1.023,3 4 0 0 4 0 7 0 1 Tổng Đất ở, đất vườn 48 10.670,4 31 0 0 17 0 34 0 14 Đất nông nghiệp 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Tổng 48 10.670,4 31 0 0 17 0 34 0 14 (Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra) Phụ lục 8. Tổng hợp tình hình thực hiện quyền thế chấp, góp vốn bằng giá trị QSDĐ tại 03 xã, phường điều tra Xã, phường Loại đất Tổng số trường hợp thế chấp, góp vốn (TH) Diện tích (m2) Thời hạn thế chấp, góp vốn (TH) Tình hình thực hiện quyền thế chấp, góp vốn (TH) Thực trạng giấy tờ tại thời điểm thực hiện quyền thế chấp, góp vốn(TH) <1 năm 1-3 nă m >3 năm Hoàn tất tất cả các thủ tục Giấy tờ viết tay có người làm chứng Giấy tờ viết tay Giấy chứng nhận QSDĐ QĐ giao đất, giấy tờ hợp pháp khác Không có giấy tờ Lê Hồng Phong Đất ở, đất vườn 30 6.378,2 7 19 4 28 2 0 30 0 0 Đất nông nghiệp 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Tổng 30 6.378,2 7 19 4 28 2 0 30 0 0 Trương Quang Trọng Đất ở, đất vườn 26 4.595,7 13 8 5 24 2 0 26 0 0 Đất nông nghiệp 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Tổng 26 4.595,7 13 8 5 24 2 0 26 0 0 Nghĩa Dõng Đất ở, đất vườn 8 2.728,0 3 4 1 7 0 1 8 0 0 Đất nông nghiệp 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Tổng 8 2.728,0 3 4 1 7 0 1 8 0 0 Tổng Đất ở, đất vườn 64 14.601, 9 23 31 10 59 4 1 64 0 0 Đất nông nghiệp 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Tổng 64 14.601, 9 23 31 10 59 4 1 64 0 0 (Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra) Phụ lục 9. Tổng hợp lý do thế chấp, góp vốn QSDĐ theo 03 xã, phường Tiêu chí Lê Hồng Phong Trươn g Quang Trọng Nghĩa Dõng Tổng Tỷ lệ (%) I. Tổng số trường hợp thế chấp, góp vốn (TH) 30 26 8 64 100,00 1. Thế chấp, góp vốn bằng đất trồng lúa 0 0 0 0 0,00 2. Thế chấp, góp vốn bằng đất ở và đất vườn, ao liền kề 30 26 8 64 100,00 II. Lí do thế chấp, góp vốn (TH) 1. Vay vốn đầu tư sản xuất, kinh doanh 23 21 6 50 78,13 2. Lý do khác 7 5 2 14 21,87 III. Đối tượng nhận thế chấp, góp vốn (TH) 1. Tổ chức tín dụng 28 24 7 59 92,19 2. Cá nhân 2 2 1 5 7,81 3. Đối tượng khác 0 0 0 0 0 (Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra) Phụ lục 10. Tổng hợp tình hình thu hồi đất của các hộ gia đình, cá nhân tại 03 xã, phường điều tra Hạng mục Đơn vị Nghĩa Dõng Lê Hồng Phong Trương Quang Trọng Tổng số Tỷ lệ (%) 1. Tổng số hộ bị thu hồi đất Hộ 24 15 9 48 2. Diện tích đất bị thu hồi m2 37.456,6 27.389,0 13.558,5 78404,1 3. Tình hình thu hồi đất sản xuất nông nghiệp Số hộ bị thu hồi đất sản xuất nông nghiệp Hộ 12 8 5 25 100,00 DT đất nông nghiệp được giao, cho thuê m2 35.128,8 23.428,4 14.479,0 73.036,2 DT Đất nông nghiệp bị thu hồi m2 18.728.3 14.589,9 7.532,5 40.850,7 DT Đất nông nghiệp nhận chuyển quyền m2 0,0 0,0 0,0 0 DT Đất nông nghiệp đã chuyển quyền m2 0,0 0,0 0,0 0 Tổng diện tích đất nông nghiệp đang sử dụng m2 16.400,5 8.838,5 6.946,5 32.185,5 DT đất nông nghiệp đang sử dụng/hộ bị thu hồi m2 1.367,0 1.104,8 1.389,3 1.287,4 Số hộ bị thu hồi diện tích dưới 30% Hộ 11 8 5 24 96,0 Số hộ bị thu hồi diện tích từ 30% - 70% Hộ 0 0 0 0 0 Số hộ bị thu hồi diện tích trên 70% Hộ 1 0 0 1 4,0 2. Tình trạng việc làm sau khi mất đất nông Hộ 12 8 5 25 100,00 nghiệp Tiếp tục sản xuất nông nghiệp Hộ 9 4 0 13 52,0 Công nghiệp – tiểu thủ công nghiệp Hộ 0 0 0 0 0 Kinh doanh dịch vụ, thương mại Hộ 1 2 2 5 20,0 Nghề tổng hợp Hộ 2 2 3 7 28,0 (Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra) Phụ lục 11. Ý kiến của hộ gia đình cá nhân về việc thực hiện các quyền sử dụng đất (Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra) S T T Chỉ tiêu đánh giá Đánh giá Số ngư ời Tỷ lệ (%) Đánh giá Số ngư ời Tỷ lệ (%) Đán h giá Số ngư ời Tỷ lệ (%) Đánh giá Số ngườ i Tỷ lệ (% ) Đán h giá Số ngư ời Tỷ lệ (%) 1 Giá đất (giá QSDĐ ) trên thị trường Cao 27 22,5 Vừa phải 55 45,8 3 Thấ p 23 19,17 Rất thấp 3 2,5 Khá c 12 8,33 2 Giá bồi thường đất do Nhà nước quy định Cao 7 5,83 Vừa phải 28 23,3 3 Thấ p 62 51,67 Rất thấp 21 17, 5 Khá c 2 1,67 3 Thủ tục thực hiện các QSDĐ Đơn giản 25 20,83 Bình thường 69 57,5 Phứ c tạp 18 15,0 Rất phức tạp 5 4,1 7 Khá c 3 1,25 4 Thời gian để hoàn thành các thủ tục Nhan h chóng 13 10,83 Bình thường 65 54,1 7 Dài 35 29,17 Rất dài 3 2,5 Khá c 4 0,83 5 Các văn bản Dễ 12 10,0 Hiểu 75 62,5 Khó 28 23,33 Rất 2 1,6 Khá 3 2,08 hướng dẫn hiểu được hiểu khó 7 c 6 Khả năng thực hiện các quy định Dễ thực hiện 17 14,16 Thực hiện được 72 60,0 Khó 20 16,67 Rất khó 6 5,0 Khá c 5 4,16 7 Phí, lệ phí, thuế chuyển QSDĐ Cao 20 16,66 Vừa phải 68 56,6 7 Thấ p 26 21,67 Quá thấp 4 3,3 3 Khá c 2 2,92 8 Cán bộ thực hiện tiếp nhận, giải quyết hồ sơ Nhiệt tình 31 25,83 Đúng mực 53 44,1 7 Ít nhiệ t tình 22 18,33 Gây phiền hà 8 6,6 7 Khá c 6 2,09 9 Vay vốn, thế chấp từ ngân hàng Dễ dàng 48 40,0 Vay được 40 33,3 3 Khó khăn 20 16,67 Rất khó khăn 10 8,3 3 Khá c 2 0,84 10 Tìm kiếm thông tin và giao dịch Dễ dàng 21 17,5 Tìm được 69 57,5 Khó tìm 19 15,83 Rất khó 8 6,6 7 Khá c 3 1,25 11 Lo ngại về chính sách thay đổi Rất sợ 4 3,33 Sợ 60 50,0 Ít sợ 30 25,0 Không sợ 24 20, 0 Khá c 2 0,83 12 Lo ngại rủi ro Rất 5 4,17 Sợ 43 35,8 Ít sợ 57 47,5 Không 10 8,3 Khá 5 1,25 khi giao dịch sợ 3 sợ 3 c 13 Lo ngại về nguồn thu nhập thay thế Rất sợ 14 11,67 Sợ 34 25,3 3 Ít sợ 58 48,33 Không sợ 11 9,1 7 Khá c 3 1,67 PHIẾU THU THẬP Ý KIẾN VỀ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA NGƯỜI DÂN TẠI CÁC XÃ, PHƯỜNG, THÀNH PHỐ QUẢNG NGÃI NỘI DUNG THÔNG TIN Câu 1. Ông (bà) cho biết các thông tin về việc thực hiện quyền sử dụng đất: 1- Họ và tên Nam ; nữ 2- Nghề nghiệp:. 3- Tổng diện tích đất của Ông (bà) đang sử dụng:.......................m2 (trong đó: Đất ở:.m2; đất vườn cùng thửa đất ở:m2; Đất nông nghiệp: m2). 4- Thửa đất mà Ông (bà) dùng để thực hiện quyền sử dụng đất: - Thửa đất số:..........; Tờ bản đồ số:.......................................................... - Địa chỉ thửa đất:............................................................................................................. - Diện tích:........................................................................................................................ - Mục đích sử dụng đất: Đất ở m2; Đất vườn cùng thửa đất .m2; Đất nông nghiệp..m2. Câu 2. Ông (bà) thực hiện các quyền đối với thửa đất trên theo hình thức nào dưới đây? 1- Dùng để chuyển nhượng: 2- Dùng để thế chấp, bảo lãnh: Mẫu phiếu điều tra Số phiếu:... Khu vực: . 3- Dùng để cho thuê, cho thuê lại: 4- Để lại thừa kế: 5- Dùng để tặng cho: 6- Dùng để chuyển đổi QSDĐ: 7- Bị thu hồi đất nông nghiệp: * Nếu “dùng để chuyển nhượng”, xin Ông (bà) chuyển sang Câu 2.1. * Nếu “dùng để thế chấp, bảo lãnh”, xin Ông (bà) chuyển sang Câu 2.2. * Nếu “dùng để cho thuê, cho thuê lại”, xin Ông (bà) chuyển sang Câu 2.3. * Nếu bị thu hồi đất nông nghiệp, xin Ông (bà) chuyển sang Câu 2.4. Câu 2.1. Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất là bao nhiêu? - Dưới 5 triệu/m2: - Từ 5-10 triệu/m2: - Trên 10 triệu/m2: * Lý do chuyển nhượng quyền sử dụng đất? - Chuyển đi nơi ở mới: - Thiếu hoặc không có khả năng lao động: - Lấy tiền đầu tư sản xuất, kinh doanh: - Lấy tiền mua vật dụng: - Lấy tiền trả nợ: - Lấy tiền gửi tiết kiệm: - Lấy tiền chi cho cuộc sống gia đình hàng ngày: - Lý do khác: * Quan hệ với người chuyển nhượng? - Anh, chị, em ruột; bố mẹ, con: - Họ hàng, bạn bè: - Người quen biết: - Người không quen biết: - Đối tượng khác: Câu 2.2. Ông (bà) cho biết thời gian thế chấp, bảo lãnh là bao nhiêu năm? - Dưới 1 năm: - Từ 1- 3 năm: - Trên 3 năm: * Lý do thế chấp, bảo lãnh? - Vay vốn để đầu tư sản xuất, kinh doanh: - Để xây dựng nhà ở: - Lý do khác: * Đối tượng thế chấp, bảo lãnh? - Tổ chức tín dụng: - Cá nhân: - Đối tượng khác: * Việc vay vốn của Ông (bà) từ các tổ chức tín dụng như thế nào? - Dễ dàng: - Có thể vay được: - Khó khăn: - Ý kiến khác: . . . Câu 2.3. Thời gian Ông (bà) cho thuê đất là bao nhiêu năm? - Dưới 1 năm: - Từ 1- 3 năm: - Trên 3 năm: Câu 2.4. Thu hồi đất nông nghiệp: - Diện tích đất nông nghiệp được giao, cho thuê:..m2. - Diện tích đất nông nghiệp chuyển nhượng QSDĐ:.m2. - Diện tích đất bị thu hồim2. - Diện tích đất nông nghiệp còn lại đang sử dụng.m2. - Tình trạng việc làm sau khi mất đất nông nghiệp: + Tiếp tục sản xuất nông nghiệp: + Công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp: + Kinh doanh dịch vụ, thương mại: + Nghề tổng hợp: - Tỷ lệ mất đất nông nghiệp: + Tỷ lệ dưới 30%: + Tỷ lệ từ 30% - 70%: + Tỷ lệ trên 70%: Câu 3. Ông (bà) thực hiện các thủ tục đối với thửa đất trên như thế nào? - Hoàn thành tất cả các thủ tục: - Chỉ khai báo tại UBND xã, phường: - Giấy tờ viết tay có người làm chứng: - Giấy tờ viết tay: - Không có giấy tờ cam kết: Câu 4. Ông (bà) cho biết các giấy tờ tại thời điểm thực hiện các quyền đó là gì? - Giấy CNQSDĐ: - Quyết định giao đất, các giấy tờ hợp pháp khác: - Không có giấy tờ: Câu 5. Ông (bà) cho biết các thủ tục thực hiện các quyền đó như thế nào? - Đơn giản: - Bình thường: - Phức tạp: - Ý kiến khác: ............. ................................................................................................................................. .................... Câu 6. Ông (bà) cho biết thời gian hoàn thành các thủ tục thực hiện các quyền đó như thế nào? - Nhanh chóng: - Bình thường: - Mất thời gian: - Ý kiến khác: ... . .. Câu 7. Ông (bà) cho biết về việc triển khai các văn bản hướng dẫn thực hiện các quyền đó như thế nào? - Dễ hiểu: - Có thể hiểu được: - Khó hiểu: - Ý kiến khác: .... .... Câu 8. Ông (bà) cho biết về thông tin về việc thu các loại phí, lệ phí, thuế và giá đất để thực hiện các quyền đó như thế nào? - Cao: - Vừa phải: - Thấp: - Quá thấp: - Ý kiến khác: . ... .. ... Câu 9. Ông (bà) cho biết về thái độ của cán bộ trong việc hướng dẫn thực hiện các quyền đó như thế nào? - Nhiệt tình: - Đúng mực: - Ít nhiệt tình: - Gây phiền hà: - Ý kiến khác: . ... . ... Câu 10. Khả năng tìm kiếm thông tin và các giao dịch của Ông (bà) liên quan đến việc thực hiện các quyền sử dụng đất như thế nào? - Dễ dàng: - Có thể tìm được: - khó tìm: - Rất khó tìm: - Ý kiến khác: ... Câu 11. Ông (bà) cho biết về mức độ rủi ro khi thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất như thế nào? - Rất sợ: - Có sợ rủi ro: - Ít sợ: - Không sợ: - Ý kiến khác: . .. ... Xin chân thành cảm ơn Ông (bà) đã dành thời gian cung cấp thông tin! TP. Quảng Ngãi, ngày tháng .. năm 2016 Người được phỏng vấn Người thu thập thông tin (ký, nghi rõ họ tên) Nguyễn Thị Dung