Pháp luật kinh doanh nhà ở, thực trạng và giải pháp hoàn thiện

m thời trong bối cảnh chính phủ mong muốn làm giảm đầu cơ lũng đoạn trên thị trường bất động sản. Một vấn đề nổi cộm trong những năm gần đây đó là mua bán nhà tái định cư. Hiện nay, có rất nhiều dự án đầu tư có nguồn vốn từ trong nước và nước ngoài thực hiện đầu tư vào nước ta trong nhiều lĩnh vực xây dựng như: xây dựng đường xá, cầu cống, khu công nghiệp, khu đô thị, trung tâm thương mại, nhà máy….Để các dự án có thể được triển khai bước đầu trên thực tế thì khâu giải phóng mặt bằng ở những khu đông dân cư (đối với những dự án chưa có mặt bằng) là một trong những khâu rất quan trọng. Thực tế cho thấy, việc giải phóng mặt bằng dẫn tới việc phải di dời dân cư sẽ ảnh hưởng không nhỏ tới sự cuộc sống của người dân. Vì vậy, nhằm giúp những gia đình bị di dời ổn định cuộc sống thì Nhà nước phải có chính sách tái định cư rồi sau đó cấp hoặc bán với giá ưu đãi cho những gia đình thuộc diện được cấp hoặc mua nhà tái định cư. Tuy nhiên, nhiều gia đình được hưởng chính sách trên lại thấy không thích hợp khi tái định cư ở chung cư. Hơn nữa họ nhận thấy rằng việc bán nhà tái định cư hay quyền mua nhà tái định cư sẽ thu về một số tiền chênh lệch khá lớn so với số tiền mà họ được mua nhà tái định cư theo giá gốc.Vì vậy, đa phần họ đã bán nhà tái định cư đang ở hoặc nhà tái định cư họ có quyền được ưu tiên mua rồi sau đó lấy số tiền đó mưu sinh ở nơi khác. Cho nên trong thời gian qua thị thường mua, bán nhà chung cư tại các dự án, nhất là các dự án ở hai thành phố lớn Hà Nội và Hồ Chí Minh diễn ra khá sôi động và từ đây những tranh chấp, rủi ro pháp lý từ việc mua bán nhà tái định cư ở chung cư cũng đã nảy sinh cũng không ít. Những tranh chấp, rủi ro đó bắt nguồn từ nguyên nhân sau: việc mua bán nhà tái định cư giữa bên mua và bán thường thông qua hình thức viết giấy tay mà không có công chứng. Mặc dù bên mua đã lường trước được những rủi ro mà họ có thể sẽ gặp phải nhưng do ham rẻ (vì nhà tái định cư thường rẻ hơn nhiều so với các loại nhà chung cư ở các khu đô thị, hơn nữa nó lại phù hợp với túi tiền của đa phần người có thu nhập trung bình trong xã hội) nên họ vẫn quyết định mua. Trong số những người mua thì cũng có không ít là người mua với mục đích đầu cơ để khi được giá bán đi cho người khác. Thực tế cho thấy, sau khi nhà tái định cư được xây xong và bàn giao cho người thuộc diện được cấp hoặc ưu tiên mua thì cũng phải mất từ 1 đến 2 năm họ mới được cấp giấy hồng để xác lập quyền sở hữu đối với nhà tái định cư một cách chính thức và đầy đủ về mặt pháp lý. Trong khi đó các giao dịch mua đi bán lại nhà tái định cư thường diễn ra trước khi nhà tái định cư được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Theo quy định, trong hồ sơ đề nghị công chứng hợp đồng mua bán nhà ở phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Vì vậy, đối với hợp đồng mua bán nhà tái định cư mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu thì sẽ không được công chứng. Do đó hợp đồng mua bán nhà ở tái định cư này sẽ bị vô hiệu vì không tuân thủ quy định về mặt hình thức ( khoản 2 Điều 124 Bộ luật dân sự 2005 quy định “trong trường hợp pháp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản, phải có công chứng hoặc chứng thực, phải đăng ký hoặc xin phép thì phải tuân theo các quy định đó”, Điều 134 Bộ luật Dân sự 2005 quy định: “trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu’’. Thực tế cho thấy, nhiều trường hợp bên bán đã ‘lật kèo’ khi thấy giá trị căn nhà tái định cư hoặc quyền mua nhà tái định cư tăng lên sau khi bán đi, bên bán đã đổi ý và không giao giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho bên mua khi họ được cấp, ngay cả trường hợp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà chưa được cấp thì họ vẫn yêu cầu hủy hợp đồng mua bán viết tay không có công chứng. Rõ ràng trong trường hợp này rủi ro pháp lý xảy ra cho bên mua là rất lớn, vì khi hợp đồng vô hiệu thì hai bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Nhiều trường hợp, bên mua muốn làm thủ tục sang tên từ người bán đã phải chi thêm một số tiền không nhỏ thì chủ cũ mới chịu ‘ký. Có nhiều trường hợp do căn hộ đã được sang tay nhiều lần, người đứng tên nhà tái định cư cũng đã đi nơi khác để sinh sống, nên không gặp được để sang tay giấy tờ nhà. Do vậy, chủ mới phải sống trong ngôi nhà mình mua mà không có giấy tờ sở hữu. Để có thể hạn chế được rủi ro có thể xảy ra trong trường hợp mua bán nhà tái định cư khi chưa hoàn thiện và vẫn còn đang trong giai đoạn góp vốn cho chủ đầu tư hoặc đã hoàn thiện nhưng chưa bốc thăm để xác định hộ gia định tái định cư được sở hữu chính xác căn nhà tái định cư nào thì các bên đã lựa chọn giao kết hợp đồng mua bán nhà tái định cư thông hình thức “Hợp đồng ủy quyền định đoạt” giữa hộ tái định cư (bên ủy quyền định đoạt) với bên mua ( bên được ủy quyền định đoạt). Hợp đồng ủy quyền định đoạt này xác định người được ủy quyền định đoạt sẽ có tất cả những quyền của bên ủy quyền trao cho, người ủy quyền này sẽ mất hết các quyền này trong thời gian ủy quyền, thời hạn ủy quyền có thể xác định hoặc vĩnh viễn. Người được ủy quyền định đoạt sẽ thay bên ủy quyền làm tất cả các thủ tục từ giai đoạn đóng tiền trả góp, bốc thăm căn nhà tái định cư được sở hữu đến giai đoạn làm các thủ tục pháp lý cần thiết để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà. Sau khi được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, bên được ủy quyền định đoạt vẫn tiếp tục có đầy đủ ba quyền năng của người sở hữu là chiếm hữu, sử dụng, định đoạt. Tuy nhiên, việc lựa chọn giải pháp ký ‘hợp đồng ủy quyền định đoạt’ này vẫn ẩn chứa rất nhiều rủi ro bởi những nguyên nhân sau: Thứ nhất, bản chất của ủy quyền là bên được ủy quyền đại diện cho bên ủy quyền xác lập và thực hiện các giao dịch dân sự vì lợi ích của bên ủy quyền trong phạm vi ủy quyền. Vì vậy đối với trường hợp ủy quyền định đoạt mua bán nhà tái định cư thì bên được ủy quyền định đoạt mặc dù có đầy đủ quyền năng giống như chủ sở hữu tài sản nhưng lại không được sở hữu hay định đoạt cho chính mình được quyền sở hữu căn nhà tái định cư mà mình mua thông qua hợp đồng ủy quyền định đoạt. Hợp đồng ủy quyền định đoạt này mặc dù đã được công chứng nhưng thực chất nó là một giao dịch nhằm che dấu giao dịch mua bán nhà tái định cư giữa bên mua và bên bán. Theo quy định tại Điều 129 BLDS thì : ‘‘ Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dịch khác thì giao dịch giả tạo vô hiệu, còn giao dịch bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của bộ luật này ’’. Đối chiếu với trường hợp trên thì cả hợp đồng ủy quyền định đoạt (hợp đồng che giấu) lẫn hợp đồng mua bán nhà tái định cư (hợp đồng bị che giấu) đều vô hiệu do hợp đồng bị che giấu không tuân thủ điều kiện về hình thức hợp đồng. Vì vậy, nếu có tranh chấp xảy ra mà bên bán hoặc bên mua vì lý do nào đó đổi ý yêu cầu Tòa án hủy hợp đồng ủy quyền định đoạt nhà tái định cư thông qua việc bên ủy quyền định đoạt đưa ra được các chứng cứ chứng minh được việc ký hợp đồng ủy quyền định đoạt nhà tái định cư là nhằm che giấu hợp đồng mua bán nhà tái định cư. Vì vậy, Tòa án có thể căn cứ vào Điều 129 BLDS để tuyên bố hợp đồng ủy quyền định đoạt vô hiệu. Thực tế cho thấy, đã có trường hợp hợp đồng ủy quyền định đoạt trên đã bị Tòa án tuyên bố vô hiệu căn cứ vào Điều 129 BLDS. Hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiêu là “không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập. Khi hợp đồng vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường’’. Như vậy, tại thời điểm một trong các bên yêu cầu hủy hợp đồng có thể sẽ dẫn đến thiệt hại một trong hai bên, vì giá trị nhà tái định cư tăng lên thì bên mua sẽ mất một khoản tiền chênh lệch tăng lên mà nếu như họ bán đi thì họ sẽ được hưởng, ngược lại bên bán sẽ được hưởng khoản tiền chênh lệch từ việc giá trị nhà tái định cư tăng lên từ việc lấy lại được ngôi nhà và bán đi cho người khác. Nếu giá trị ngôi nhà bị giảm sút thì bên bán sẽ bị thiệt, bên mua sẽ được lời. Thứ hai, Theo quy định tại Điều 588 BLDS 2005 về đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng ủy quyền : ‘‘ Trong trường hợp ủy quyền có thù lao, bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phài trả thù lao cho bên được ủy quyền ứng với công việc mà bên được ủy quyền đã thực hiện và bồi thường thiệt hại ; nếu ủy quyền không có thù lao thì bên ủy quyền có thể chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên ủy quyền một thời gian hợp lý ’’. Trên thực tế, hợp động ủy quyền định đoạt nhà tái định cư không có thù lao, nếu bên ủy quyền định đoạt (bên bán) vì lý do nào đó mà đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền định đoạt khi thông báo trước trong một thời gian hợp lý cho bên nhận ủy quyền, điều đó đồng nghĩa với việc ủy quyền định đoạt chấm dứt, khi đó đồng thời sẽ chấm dứt các quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt của người nhận ủy quyền. Bất động sản sẽ trở lại thuộc quyền sở hữu của bên ủy quyền định đoạt. Tuy nhiên một vấn đề pháp lý đặt ra ở đây cần được làm rõ về thời hạn thông báo trước như thế nào được coi là ‘‘thời gian hợp lý’’. BLDS không quy định cụ thể, rõ ràng về thời hạn báo trước bao nhiêu ngày được coi là ‘‘thời gian hợp lý’’ . Trong trường hợp này Tòa án sẽ xác định thời gian hợp lý trên cơ sở xem xét chứng cứ, tài liệu các bên đưa ra để quyết định chấm dứt hợp đồng ủy quyền định đoạt. Nếu phát hiện hợp đồng ủy quyền định đoạt là giả tạo và che giấu hợp đồng mua bán nhà ở thì Tòa án sẽ căn cứ vào Điều 129 BLDS để tuyên bố hợp đồng vô hiệu. Thứ ba, theo quy định tại Điều 589 BLDS, Hợp đồng sẽ bị đương nhiên chấm dứt khi xảy ra sự kiện pháp lý ‘‘bên ủy quyền hoặc bên được ủy quyền chết, bị Tòa án tuyền bố mất năng lực hành vi dân sự, hạn chế năng lực hành vi dân sự, mất tích hoặc là đã chết’’. Khi đó nếu bên ủy quyền chết (thực chất là bên bán) thì hợp đồng ủy quyền định đoạt nhà tái định cư sẽ chấm dứt, căn nhà tái định cư đó sẽ trở thành tài sản thừa kế của những người có quyền thừa kế, bên nhận ủy quyền (thực chất là bên mua) sẽ mất tất cả các quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt. Nếu bên nhận ủy quyền chết, thì hợp đồng ủy quyền định đoạt cũng sẽ chấm dứt, căn nhà sẽ trở lại thuộc quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt của người ủy quyền mà không trở thành tài sản thừa kế của những người có quyền thừa kế bên nhận ủy quyền. Trường hợp bên ủy quyền bị Tòa án tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự, hạn chế năng lực hành vi dân sư, mất tích thì hợp đồng ủy quyền định đoạt cũng đương nhiên bị chấm dứt thì căn nhà tái định cư đó sẽ do người đại diện của người ủy quyền quản lý. Nến bên nhận ủy quyền bị Tòa án tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự, hạn chế năng lực hành vi dân sự, mất tích thì căn nhà tái định cư đó sẽ trở lại thuộc quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt của bên ủy quyền. Tất cả các trường hợp trên, nếu có tranh chấp mà đưa ra Tòa án thì hoàn toàn có thể bị Tòa án tuyên hợp đồng ủy quyền định đoạt (hợp đồng giả tạo) và hợp đồng mua bán nhà tái định cư bị vô hiệu. Có thể thấy, các chủ thể kinh doanh vì lợi nhuận vẫn bất chấp pháp luật, tìm mọi cách, mọi phương thức nhằm lách luật, số lượng các giao dịch ngầm, giao dịch giả tạo tăng cao, tạo nên một thị trường nhà ở không thống nhất, gây khó khăn cho cơ quan quản lý cũng như người tiêu dùng. Hệ thống pháp luật khá đồ sộ nhưng thiếu tính thống nhất, thiếu các chế tài xử lý triệt để các giao dịch ngầm, giao dịch giả tạo. Còn vướng mắc nhiều thủ tục hành chính không cần thiết gây khó khăn cho các chủ thể trong hoạt động mua bán nhà ở. 2.2.2.Hoạt động cho thuê nhà ở. Hiện nay, giá nhà ở và đất đai đều vượt xa khả năng chi trả của đại bộ phận người dân. Quỹ đất thì ngày càng hạn hẹp, số lượng người có nhu cầu về nhà ở liên tục tăng. Quá trình đô thị hóa ngày càng mạnh tại các thành phố lớn… Nhu cầu về nhà ở cho những người thu nhập thấp, công nhân các khu công nghiệp, học sinh sinh viên và những người di cư tới các đô thị dự báo sẽ ở mức cao. Theo quy hoạch phát triển các khu công nghiệp ở Việt Nam đến năm 2015 và định hướng đến năm 2020 (Quyết định 1107/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ): Giai đoạn đến năm 2015 tổng diện tích các khu công nghiệp tại Việt Nam sẽ được nâng lên khoảng 65.000 - 70.000ha; đến năm 2020, các khu công nghiệp tại Việt Nam sẽ có tổng diện tích khoảng 80.000ha. Như vậy, nếu so với 2 triệu lao động đang làm việc trong 254 khu công nghiệp với tổng diện tích gần 69.000 ha hiện nay thì nhu cầu về nhà ở cho công nhân khu công nghiệp là rất lớn. NHU CẦU NHÀ Ở CÔNG NHÂN CÁC KCN Năm 2008 2010 2015 2020 Số lượng KCN 194 254 Diện tích đất (ha) 46.600 69.000 70.000 80.000 Lao động dự kiến (90ng/ha) 4.200.000 6.200.000 6.300.000 7.200.000 Lao động đang làm việc (Người ) 1.680.000 2.000.000 3.780.000 6.000.000 Số lao động có nhu cầu chỗ ở 1.000.000 1.400.000 2.650.000 4.200.000 Nhu cầu nhà ở (m2) 8.000.000 11.200.000 21.200.000 33.600.000 Nguồn : Bộ xây dựng Với nhu cầu nhà ở của học sinh, sinh viên, theo thống kê hiện Việt Nam có gần 400 trường đại học và cao đẳng; và khoảng 340 trường cao đẳng, trung cấp nghề, với gần 3 triệu học sinh, sinh viên. Quy hoạch mạng lưới các trường đại học và cao đẳng (được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định 121/2007/QĐ-TTg), đến năm 2015 quy mô đào tạo đạt khoảng 3 triệu người (chưa kể học sinh, sinh viên các trường dạy nghề) và đến năm 2020 là 4,5 triệu người. Bên cạnh đó, theo Quyết định số 65/2009/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ: Phấn đấu đến năm 2015 có 60% sinh viên có nhu cầu được thuê nhà ở trong ký túc xá, và đến năm 2020 có 70-80% sinh viên có nhu cầu được thuê nhà ở trong ký túc xá . NHU CẦU NHÀ Ở SINH VIÊN Năm Đơn vị 2010 2015 2020 Tổng số học sinh, sinh viên HS/SV 3.000.000 3.500.000 4.500.000 Số HS, SV có nhu cầu ở KTX chỗ ở 1.800.000 60% 2.100.000 60% 2.700.000 60% Diện tích sàn nhà ở bình quân trên 1 HS,SV m2/HS 5 6 7 Tổng diện tích m2 9.000.000 12.600.000 18.900.000 Số phòng ở phòng 225.000 262.500 340.000 Nguồn : Bộ Xây dựng Riêng nhu cầu nhà ở của người thu nhập thấp, theo thống kê cho thấy, hiện khu vực đô thị tại Việt Nam có khoảng trên 20% tương đương 1,35 triệu hộ có thu nhập thấp và nhà ở chật hẹp (bình quân diện tích sàn nhà dưới 10m2/người). Tuy nhiên, có đến 50% hộ gia đình ở các đô thị loại II trở lên, tương đương khoảng 675.000 hộ thực sự khó khăn trong việc cải thiện chỗ ở (do giá nhà, đất tại các đô thị này rất cao so với thu nhập của các gia đình). Theo dự báo, từ nay đến năm 2020, các khu vực đô thị của Việt Nam cần thêm khoảng 6,74 triệu căn nhà ở, với các đô thị loại II trở lên cần khoảng 3.37 triệu căn, trong đó, cần xây dựng khoảng 500.000 căn nhà ở để đáp ứng cho các đối tượng thu nhập thấp. Như vậy, tổng nhu cầu về nhà ở của đối tượng thu nhập thấp và thực sự rất khó khăn để cải thiện chỗ ở khoảng trên 01 triệu căn . CHỈ TIÊU NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP Chỉ tiêu Đơn vị 2009 2015 2020 Dân số đô thị triệu người 25,43 35,0 43,2 Tỷ lệ thu nhập thấp % 20 20 15 Số người thu nhập thấp triệu người 5,86 7,0 6,48 Bình quân nhân khẩu của hộ gia đình người 3,7 3,4 3,2 Diện tích nhà ở bình quân m2/người 12 15 18                                                                                           Nguồn: Bộ xây dựng Như vậy, vấn đề đặt ra trước mắt và lâu dài là phải chọn loại nhà ở phù hợp với thu nhập và điều kiện sống cho người nhập cư nói riêng và người dân đô thị nói chung. Loại hình nhà ở cho thuê là hợp lý, vừa đáp ứng với nhu cầu cải thiện chỗ ở, vừa hợp túi tiền của tầng lớp thu nhập trung bình và thấp. Tuy nhiên, hiện tại đầu tư kinh doanh nhà ở cho thuê lại là lĩnh vực kinh doanh khó khăn nhất. Mặc dù nhu cầu về thuê nhà ở tại các thành phố lớn, các khu công nghiệp hiện rất lớn nhưng có rất ít các nhà đầu tư thực sự quan tâm tới lĩnh vực này. Cơ hội đầu tư thực sự chỉ dành cho các nhà đầu tư nhỏ lẻ với những điều kiện sẵn có. Chẳng hạn dân cư ở xung quanh các khu công nghiệp, các trường học có nhiều đất tạm thời nhàn rỗi có thể xây dựng các nhà tạm với chất lượng thấp để cho thuê với giá thấp phù hợp với khả năng chi trả của người thuê. Trong khi đó các nhà đầu tư lớn chưa quan tâm đầu tư các loại nhà cho thuê. Mặt khác, chủ đầu tư tốn nhiều công sức với đủ các công đoạn từ thủ tục đến giải phóng mặt bằng, thi công xây dựng, quản lý và khai thác sau này nhưng rất khó có khả năng thu được hiệu quả từ hoạt động đầu tư này. Nguyên nhân cơ bản của tình trạng trên là: Khả năng chi trả của những người có nhu cầu thuê nhà thường rất thấp, bởi đối tượng chủ yếu là những người có thu nhập thấp như sinh viên, công nhân, lao động nhập cư. Thói quen trong việc thuê nhà của người dân chưa mang tính phổ biến. Các nhà đầu tư chưa thực sự năng động trong việc nắm bắt nhu cầu của người thuê nhà và vì vậy cung cầu không gặp được nhau. Chính sách nhà ở của Việt Nam chưa được xây dựng một cách nhất quán. Chính sách khuyến khích doanh nghiệp, các nhân tham gia đầu tư xây dựng loại nhà ở cho thuê này chưa thuyết phục. Bên cạnh đó, Nhà nước chưa có chính sách riêng về đầu tư xây dựng nhà ở cho thuê nên chưa có quỹ phát triển loại nhà này. 2.2.3. Hoạt động cho thuê mua nhà ở.           Thuê mua nhà ở là một hình thức hoạt động đầu tư bất động sản. Quyền sở hữu bất động sản cuối cùng được chuyển giao cho bên thuê khi kết thúc hợp đồng thuê mua. Là hình thức cho thuê bất động sản, trong thời gian thuê mua, bên cho thuê mua thu hồi vốn đầu tư cùng với các chi phí tài chính, chi phí quản lý liên quan đến bất động sản, thu được lợi nhuận hợp lý. Sau đó tuỳ theo thoả thuận của các bên trong hợp đồng thuê mua, bên cho thuê có thể bán lại bất động sản đó cho bên thuê vào bất kỳ thời gian nào nhưng chậm nhất là khi kết thúc hợp đồng thuê mua. Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 đã quy định tại Điều 4 khoản 12: “thuê mua nhà ở, công trình xây dựng là hình thức kinh doanh bất động sản theo đó bên thuê mua trở thành chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng đang thuê mua sau khi trả hết tiền thuê mua theo hợp đồng thuê mua”. Thuê mua nhà ở sẽ là một giải pháp giúp cho những  người dân, doanh nghiệp không đủ tiềm lực tài chính để mua nhà ở ngay một lúc nhưng vẫn được sử dụng tài sản và được mua sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính sau một thời gian kiếm tiền, tìm cơ hội kinh doanh, sản suất mang lại hiệu quả tốt. Đây chính là giải pháp có tính an toàn cao, ít rủi ro cho các bên tham gia hợp đồng thuê mua. Bên cho thuê vẫn là chủ sở hữu tài sản trong suốt thời hạn cho thuê. Tiền cho thuê tài sản bên cho thuê hay tiền vốn và lãi của ngân hàng cho vay tiền vẫn thu  theo kỳ đều đặn. Bên thuê tài sản được sử dụng tài sản theo đúng lựa chọn của mình để sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh. Thuê mua nhà ở sẽ hạn chế được những phản ứng của người dân mua nhà trả góp bằng vàng hiện nay vì giá vàng không còn ổn định như trong thời gian trước, đồng thời tháo gỡ khó khăn trong quản lý nhà tái định cư cho chính quyền các thành phố lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh… Các giao dịch trên lãnh thổ Việt Nam được thanh toán chủ yếu bằng nội tệ, nên giá nhà được tính bằng đồng Việt Nam và lãi suất vay mua nhà để thuê mua sẽ được tính bằng lãi suất không kỳ hạn của ngân hàng thương mại cho khách hàng. Hiện nay, một vấn đề đang trở thành chủ đề được giới kinh doanh địa ốc của Việt Nam quan tâm và nhiều tầng lớp dân chúng bình luận đó là thuê mua nhà ở xã hội. Nhà ở xã hội là nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế xây dựng cho các đối tượng: cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, công nhân làm việc tại các khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và các đối tượng khác theo quy định của Chính phủ mua, thuê, thuê mua theo cơ chế do nhà nước quy định. Theo quy định Điều 105 trong Luật Nhà ở năm 2005 thì “Thuê mua nhà ở xã hội là việc người thuê nhà ở được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở đang thuê sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ của người thuê trong một thời gian quy định”. Nhà nước có một số chính sách ưu đãi đối với doanh nghiệp như: miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với đất xây dựng nhà ở xã hội; được miễn, giảm các khoản thuế liên quan theo quy định của pháp luật nhằm khuyến khích các nhà đầu tư tham gia xây dựng phát triển nhà ở xã hội. Tuy nhiên, vấn đề này vẫn còn hết sức bức xúc do quỹ nhà ở xã hội vẫn hạn chế, chưa đáp ứng được nhu cầu thực tế. Nguyên nhân là do nguồn vốn ngân sách để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội còn hạn chế; chính sách về nhà ở xã hội mới được ban hành nên các địa phương chưa kịp triển khai. Bên cạnh đó, một phần còn do cơ chế, chính sách đã ban hành chưa hấp dẫn để các doanh nghiệp mặn mà trong việc xây dựng nhà ở cho công nhân (nhà ở xã hội) như việc các đơn vị xây dựng nhà ở cho công nhân chưa được tính chi phí xây dựng nhà ở vào chi phí sản xuất kinh doanh để tính thuế thu nhập doanh nghiệp; chưa có sự hỗ trợ, giảm lãi suất vốn vay để xây dựng nhà ở cho công nhân…. Một nội dung được ghi nhận trong Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 vừa được Chính phủ ban hành. Theo đó, thuê mua nhà ở xã hội chỉ được phép bán, cho thuê nhà ở đó sau khi đã trả hết tiền cho chủ đầu tư và đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở nhưng phải đảm bảo thời gian tối thiểu là 10 năm kể từ thời điểm ký hợp đồng thuê mua nhà. Theo tác giả, nội dung trên đã hạn chế quyền của người mua. Dù đối tượng của hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội là đặc biệt nhưng về bản chất hợp đồng thuê mua là hợp đồng mang tính chất thương mại. Sau khi đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử hữu đối với nhà ở thì người mua trở thành chủ sở hữu và có toàn bộ quyền năng sử dụng, định đoạt ngôi nhà đó. Với quy định đảm bảo thời gian tối thiểu là 10 năm kể từ khi ký hợp đồng như trên là bất hợp lý. 2.2.4. Giao dịch về nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài tại Việt Nam. Các quy định hiện hành về đầu tư kinh doanh BĐS vẫn còn hạn chế các nhà đầu tư nước ngoài kinh doanh BĐS tại Việt Nam. Theo luật sửa đổi, bổ sung Điều 126 Luật Nhà ở và Điều 121 Luật Đất đai, không phải mọi đối tượng người Việt Nam định cư ở nước ngoài đều được mua nhà ở tại Việt Nam mà chỉ: “1. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng sau đây được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cho phép cư trú tại Việt Nam từ ba tháng trở lên thì có quyền sở hữu nhà ở để bản thân và các thành viên trong gia đình sinh sống tại Việt Nam: a, Người có quốc tịch Việt Nam; b, Người gốc Việt Nam thuộc diện người về đầu tư trực tiếp tại Việt Nam theo pháp luật về đầu tư; người có công đóng góp cho đất nước; nhà khoa học, nhà văn hóa, người có kỹ năng đặc biệt mà cơ quan, tổ chức của Việt Nam có nhu cầu và đâng làm việc tại Việt Nam; người có vợ hoặc chồng là công dân Việt Nam đang sinh sống ở trong nước. 2. Người gốc Việt Nam không thuộc đối tượng quy định tại điểm b khoản 1 Điều này được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp giấy miễn thị thực và được phép cư chú tại Việt Nam từ ba tháng trở lên thì có quyền sở hữu một nhà ở riêng lẻ hoặc một căn hộ chung cư tại Việt Nam để bản thân và thành viên trong gia đình sinh sống tại Việt Nam” Tương tự, Nghị quyết số 19/2008/NQ-QH12 của Quốc hội ngày 03/06/2008 về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam quy định: “ Tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc các đối tượng sau đây được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam: 1. Cá nhân nước ngoài có đầu tư trực tiếp tại Việt Nam theo quy định của pháp luật đầu tư hoặc được doanh nghiệp đang hoạt động tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp, bao gồm doanh nghiệp nhà nước và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê giữ chức danh quản lý trong doanh nghiệp đó; 2. Cá nhân nước ngoài có công đóng góp cho Việt Nam được Chủ tịch nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam tặng thưởng huân chương, huy chương; cá nhân nước ngoài có công đóng góp đặc biệt cho Việt Nam do thủ tướng chính phủ quyết định; 3. Cá nhân nước ngoài đang làm việc trong lĩnh vực kinh tế - xã hội có trình độ đại học hoặc tương đương trở lên và người có kiến thức, kỹ năng đặc biệt mà Việt Nam có nhu cầu; 4. Cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam; 5. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam theo pháp luật về đầu tư không có chức năng kinh dianh bất động sản, có nhu cầu về nhà ở cho những người đang làm việc tại doanh nghiệp đó” Điều này làm cho thị trường BĐS hạn chế thu hút nhiều nguồn vốn đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực này. Chương 3 PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT KINH DOANH NHÀ Ở 3.1. Phương hướng hoàn thiện pháp luật kinh doanh nhà ở. 3.1.1. Hoàn thiện pháp luật kinh doanh nhà ở phải dựa trên quan điểm đường lối, chính sách của Đảng và Nhà nước. Xây dựng và hoàn thiện pháp luật kinh doanh nhà ở phải thể chế hoá đường lối, chủ trương, chính sách của Đảng, Hiến pháp, đáp ứng yêu cầu đổi mới toàn diện đất nước theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá; phải quán triệt các quan điểm của Đảng về phát triển thị trường bất động sản ở nước ta theo hướng: Chủ động phát triển vững chắc thị trường bất động sản bao gồm cả quyền sử dụng đất, có sự tham gia của nhiều thành phần kinh tế; chăm lo giải quyết vấn đề nhà ở cho nhân dân, khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia xây dựng và kinh doanh nhà theo hướng dẫn và quản lý của nhà nước; từng bước mở thị trường bất động sản cho người Việt Nam ở nước ngoài và người nước ngoài tham gia đầu tư. Những định hướng trên được ghi nhận trong các văn kiện Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ IX, lần thứ X và các nghị quyết hội nghị ban chấp hành Trung ương khóa IX, khóa X. cụ thể: Thứ nhất, phát triển vững chắc thị trường BĐS có sự quản lý và điều tiết của Nhà nước, với sự tham gia của nhiều thành phần kinh tế, trong đó kinh tế nhà nước giữ vai trò chủ đạo. [2] Thứ hai, chủ động xây dựng và phát triển thị trường BĐS trong đó có thị trường nhà ở trước hết ở các đô thị và ở các vùng quy hoạch sẽ phát triển đô thị. Nhà nước định hướng, điều tiết và kiểm soát thị trường, có biện pháp chống các hành vi đầu cơ BĐS; tạo điều kiện thuận lợi cho các thành phần kinh tế tham gia thị trường BĐS, phát huy vai trò chủ đạo của kinh tế nhà nước trong kinh doanh và bình ổn giá BĐS. Ban hành các chính sách tài chính để điều tiết lại phần giá trị đất gia tăng không do người sử dụng tạo ra mà do đô thị hóa, do Nhà nước đầu tư cơ sở hạ tầng, do quy hoạch chuyển đổi mục đích sử dụng đất đem lại, để phục vụ cho lợi ích chung hoặc xây dựng chương trình nhà ở, tăng nhanh quỹ nhà ở để bán hoặc cho thuê đối với các đối tượng khác nhau trong xã hội. Đồng thời với việc phát triển quỹ nhà kinh doanh, chú trọng phát triển nhà cho các đối tượng chính sách và người nghèo thông qua các chính sách ưu đãi về giá, thuế, vây lãi suất thấp, mua nhà trả góp…[ 3] Thứ ba, Phát triển thị trường BĐS trên cơ sở thực hiện Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản… Hoàn thiện việc phân loại đánh giá đất đai và cấp giấy chứng nhận QSDĐ, làm cho QSDĐ chuyển thành hàng hóa một cách thuận lợi, đất đai trở thành nguồn vốn quan trọng cho phát triển. Giá BĐS được hình thành theo nguyên tắc thị trường, Nhà nước tác động đến giá đất trên thị trường bằng các chính sách kinh tế vĩ mô trên cơ sở quan hệ cung cầu về đất đai. Tăng cường các biện pháp chống đầu cơ, hạn chế việc giao dịch không theo quy định của pháp luật. Xây dựng hệ thống đăng kí, thông tin BĐS. Phát triển nhanh thị trường BĐS [4] Thứ tư, Tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật, cơ chế, chính sách để các quyền về BĐS được vận động theo cơ chế thị trường, trở thành một nguồn vốn trong sản xuất, kinh doanh. Xác định rõ quyền sử dụng đất là một loại hàng hóa đặc biệt, được định giá theo cơ chế thị trường có sự quản lý và điều tiết của Nhà nước. Ban hành các chính sách định giá bảo đảm hài hòa quyền lợi của người sử dụng đất, của nhà đầu tư và của Nhà nước trong quá trình giải tỏa, thu hồi đất. Khuyến khích những tổ chức, cá nhân bị thu hồi đất tham gia góp vốn vào các dự án đầu tư, kinh doanh. Có chính sách giải quyết tốt vấn đề đất ở, nhà ở, việc làm cho người bị thu hồi đất. Đưa giá trị quyền sử dụng đất vào danh mục tài sản của mọi tổ chức, cá nhân được giao quyền sử dụng đất, kể cả các cơ quan nhà nước. Tạo quỹ đất của Nhà nước phục vụ mục tiêu công ích, thực hiện chính sách xã hội và hỗ trợ điều tiết thị trường đất đai, thị trường tái định cư trong quá trình giải phóng mặt bằng. Nhà nước chủ động tham gia thị trường BĐS với tư cách chủ sở hữu đất đai. Hoàn thiện chính sách thuế với hoạt động kinh doanh BĐS, thu hồi đất được giao nhưng không đưa vào sử dụng theo cam kết và các trường hợp sở hữu, sử dụng nhà, đất vượt quá hạn mức quy định, ngăn chặn những cơn sốt giá do đầu cơ BĐS, đặc biệt là đất đai. Nhà nước khuyến khích đầu tư xây dựng quỹ đất phục vụ di dân tái định cư, quỹ nhà ở xã hội để bán hoặc cho thuê theo quy định của pháp luật. Có chính sách giải quyết vấn đề nhà ở lâu dài cho lao động ở các khu, cụm công nghiệp, khu kinh tế. Kiểm soát chặt chẽ và áp dụng cơ chế thị trường đối với việc chuyển đổi đất công và tài sản công trên đất thành hàng hóa BĐS. Hiện đại hóa hệ thống quản lý hồ sơ địa chính, BĐS. Phát triển đồng bộ các dịch vụ tư vấn pháp luật, công chứng, thẩm định, đấu giá, đăng kí giao dịch …tạo môi trường thuận lợi, an toàn cho các giao dịch trên thị trường bất động sản. Xây dựng cơ chế tài phán để giải quyết những khiếu nại liên quan đến đất đai. Xây dựng, công khai hóa và tổ chức thực hiện nghiêm túc quy hoạch sử dung đất, quy hoạch xây dựng đã được phê chuẩn[5] 3.1.2. Hoàn thiện pháp luật kinh doanh nhà ở phải phù hợp với xu thế hội nhập quốc tế. Hội nhập quốc tế là một xu thế khách quan, lôi cuốn ngày càng nhiều nước tham gia, xu thế này đang bị một số nước phát triển và các tập đoàn kinh tế tư bản xuyên quốc gia chi phối, chứa đựng nhiều mâu thuẫn, vừa có mặt tích cực vừa có mặt tiêu cực, vừa có hợp tác vừa có đấu tranh, vừa tạo ra những cơ hội cho sự phát triển nhưng cũng vừa có những thách thức đối với các quốc gia, nhất là các quốc gia đang ở trình độ kém phát triển. Vì hội nhập là một xu thế, một quá trình khách quan cho nên không thể đảo ngược. Hội nhập quốc tế nói chung, một mặt, là sự tiếp nối, sự khẳng định và hoàn thiện các khuynh hướng đã hình thành từ lâu trong lịch sử thế giới, mặt khác, nó cũng là một hiện tượng mới, bắt đầu hội nhập về kinh tế, rồi dần dần lôi cuốn theo toàn cầu hoá về một số lĩnh vực văn hoá và tác động mạnh mẽ đến chính trị. Thật ra, không phải mọi quốc gia đều tham gia vào quá trình hội nhập quốc tế với mức độ giống nhau và đều được bình đẳng như nhau. Khi tham gia hội nhập quốc tế, các nước phát triển có rất nhiều lợi thế. Phần còn lại của thế giới thì chịu thiệt thòi về nhiều mặt và gặp nhiều thách thức. Tuy nhiên, trong điều kiện thế giới ngày nay, các quốc gia không thể tẩy chay hoàn toàn hội nhập quốc tế hoặc đứng ngoài quá trình hội nhập quốc tế. Vấn đề đối với tất cả các nước đang phát triển, đặc biệt là các nước kém phát triển, là phải có chiến lược thích ứng và khôn ngoan để vượt qua thách thức và chớp lấy thời cơ, trong quá trình hội nhập thế giới, phải có ý thức giữ vững chủ quyền quốc gia, độc lập dân tộc, bảo vệ toàn vẹn lãnh thổ để đưa quốc gia dân tộc mình đến chỗ phát triển và phồn vinh. Thực hiện đường lối đổi mới, mở cửa, hội nhập quốc tế đặc biệt là trong lĩnh vực kinh tế, trong thời gian qua, Chính phủ Việt Nam tiếp tục có nhiều nỗ lực trong việc cải cách nền kinh tế theo những hướng cơ bản sau: - Tiếp tục hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường, cải thiện môi trường kinh doanh, tạo điều kiện cho các doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế, nâng cao hiệu quả và sức cạnh tranh; phát huy mạnh mẽ tiềm năng của khu vực kinh tế dân doanh theo hướng tạo lập môi trường hợp tác, cạnh tranh lành mạnh giữa các thành phần kinh tế, xóa bỏ sự phân biệt đối xử bất lợi cho kinh tế dân doanh, trước hết là trong việc sử dụng đất và tiếp cận nguồn vốn tín dụng nhà nước. - Tạo bước tiến mới trong việc sắp xếp, đổi mới và nâng cao hiệu quả của doanh nghiệp nhà nước, trọng tâm là đẩy mạnh cổ phần hóa các doanh nghiệp này với phạm vi rộng hơn, bao gồm cả một số Tổng Công ty, doanh nghiệp lớn làm ăn có hiệu quả. - Tiếp tục đẩy mạnh phát triển các loại thị trường, bao gồm thị trường vốn, bất động sản, dịch vụ, khoa học-công nghệ, lao động…, đồng thời với việc củng cố hệ thống tài chính, ngân hàng và đổi mới các công cụ quản lý kinh tế theo hướng cạnh tranh và hội nhập với nền kinh tế thế giới. - Đẩy mạnh thực hiện Chương trình tổng thể cải cách hành chính nhà nước theo hướng kiện toàn tổ chức, nâng cao năng lực hoạt động của chính quyền các cấp; đổi mới cơ chế quản lý các đơn vị sự nghiệp công; cải cách tiền lương; chống quan liêu, tham nhũng, tiêu cực, siết chặt kỷ cương hành chính. - Chủ động xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật quốc gia để từng bước phù hợp với thông lệ, tập quán quốc tế. Các quy định của hệ thống pháp luật quốc gia ngày phải được hoàn thiện phù hợp với xu hướng hội nhập quốc tế của Việt Nam, góp phần tạo môi trường đầu tư thuận lợi, minh bạch và bình đẳng cho các doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế. 3.1.3 . Hoàn thiện pháp luật kinh doanh nhà ở hướng tới mục tiêu xây dựng thị trường nhà ở nói riêng và thị trường bất động sản nói chung phát triển lành mạnh, công khai, minh bạch. Phát triển và xây dựng thị trường nhà ở nói riêng và thị trường bất động sản nói chung phát triển lành mạnh, công khai, minh bạch là rất cần thiết, bởi những lý do sau đây: Thứ nhất, thị trường BĐS là một thành phần không thể thiếu của nền kinh tế thị trường, cùng với thị trường vốn, thị trường lao động, thị trường khoa học công nghệ tạo thành một chu trình khép kín các yếu tố đầu vào của quá trình sản xuất kinh doanh. Vì vậy phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS nói chung và thị trường nhà ở nói riêng sẽ góp phần vào việc hoàn thiện đồng bộ thể chế kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa ở nước ta. Thứ hai, giữa thị trường vốn và thị trường nhà ở có mối quan hệ gắn bó, chặt chẽ và tác động qua lại với nhau. Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường nhà ở sẽ góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường vốn, tạo điều kiện cho ngân hàng các tổ chức tín dụng mở rộng địa bàn hoạt động, huy động thêm nhiều nguồn vốn nhàn rỗi trong xã hội để đầu tư vào hoạt động kinh doanh nhà ở. Từ đó nâng cao năng lực tài chính cho nền kinh tế. Thị trường nhà ở hoạt động công khai, minh bạch sẽ tạo niềm tin cho nhà đầu tư bỏ vốn vào kinh doanh. Thứ ba, thực tế cho thấy khi tính công khai, minh bạch của thị trường thấp sẽ làm nẩy sinh nạn đầu cơ, mua bán, chuyển nhượng nhà ở trái phép, vấn nạn tham nhũng, tiêu cực; ảnh hưởng xấu tới sự tăng trưởng của nền kinh tế, ngân sách nhà nước bị thất thu; nảy sinh tình trạng bất công trong việc tiếp cận và sử dụng nhà ở, gây bất bình trong dư luận. Thứ tư, trong điều kiện nước ta chủ động hội nhập từng bước vững chắc vào quá trình toàn cầu hóa về kinh tế, bên cạnh những thuận lợi, nền kinh tế nước ta đang đứng trước không ít khó khăn, thách thức. Để đối phó với sự cạnh tranh gay gắt về sản xuất và tiêu thụ sản phẩm trên trường quốc tế, thì một trong những biện pháp là nâng cao sức cạnh tranh của nền kinh tế, huy động mọi nguồn lực cho sản xuất kinh doanh, trong đó phát triển và quản lý thị trường nhà ở, thị trường bất động sản nói chung theo hướng công khai, minh bạch là một biện pháp cần thiết. Thứ năm, xây dựng thị trường BĐS hoạt động công khai minh bạch sẽ đem lại những lợi ích vô cùng to lớn trên nhiều phương diện chính trị, kinh tế, xã hội, và pháp luật. Cụ thể: - Thị trường BĐS hoạt động công khai, minh bạch đảm bảo cho tài sản đầu tư được pháp luật bảo hộ. Mặt khác, thị trường BĐS hoạt động công khai minh bạch sẽ xác lập sự bình đẳng cho các nhà đầu tư, giới kinh doanh trong và ngoài nước. Điều này sẽ khuyến khích, thu hút các nhà đầu tư trong và ngoài nước bỏ vốn đầu tư sản xuất kinh doanh góp phần tăng cường tính hấp dẫn của môi trường đầu tư ở nước ta. - Việc công khai hóa các quyền tài sản đối với BĐS của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sẽ ngăn ngừa và làm giảm nguy cơ phát sinh các tranh chấp dân sự phức tạp. Hơn nữa, công khai hóa các quyền tài sản đối với BĐS sẽ giúp Nhà nước bảo hộ được quyền và lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu và chủ sử dụng trong các giao dịch về BĐS . - Thị trường BĐS hoạt động công khai, minh bạch sẽ triệt tiêu các điều kiện tồn tại của thị trường ngầm, thị trường không có tổ chức, ngăn ngừa rủi ro về quyền lợi cho người dân. Đồng thời xóa bỏ các điều kiện cho hoạt động đầu cơ “rửa tiền” thông qua đầu tư BĐS. Để xây dựng một thị trường BĐS nói chung và thị trường nhà ở nói riêng hoạt động công khai, minh bạch đòi hỏi Nhà nước phải xác lập đồng bộ, tổng thể các giải pháp về cơ chế, chính sách, tài chính, quản lý, quy hoạch… trong đó không thể thiếu các giải pháp pháp lý. Việc xác lập các giải pháp pháp lý đảm bảo tính minh bạch của thị trường dựa trên những cơ sở chủ yếu sau đây: - Trong điều kiện xây dựng nền kinh tế thị trường nhiều thành phần vận hành theo cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước theo định hướng Xã hội chủ nghĩa, Nhà nước phải đảm bảo thực hiện quyền tự do kinh doanh của công dân cững như quyền lợi và lợi ích hợp pháp của nhà đầu tư có được do bỏ vốn đầu tư kinh doanh BĐS. Điều này chỉ có thể thực hiện khi thị trường BĐS hoạt động công khai, minh bạch. Bởi lẽ, sự công khai, minh bạch sẽ tạo điều kiện cho các nhà đầu tư dễ dàng tiếp cận, tìm hiểu thông tin về BĐS cũng như các cơ chế, chính sách, pháp luật Nhà nước liên quan đến kinh doanh BĐS. … trên cơ sở đó nhà đầu tư cân nhắc có bỏ vốn đầu tư hay không. Hơn nữa, thị trường công khai, minh bạch sẽ loại bỏ sự tồn tại của hoạt động đầu cơ, tham nhũng, tiêu cưc… - Thị trường BĐS muốn hoạt động công khai, minh bạch đòi hỏi các tổ chức trung gian làm nhiệm vụ hỗ trợ, thúc đẩy sự phát triển của hoạt động kinh doanh Nhà ở và kinh doanh BĐS phải được thành lập có giấy phép đăng kí kinh doanh và phù hợp với pháp luật. Hơn nữa đội ngũ chuyên gia, tư vấn của các tổ chức này cần được trang bị đầy đủ kiến thức chuyên môn, có phong cách làm việc chuyên nghiệp và có chứng chỉ hành nghề… Điều này chỉ có thể khi Nhà nước xác lập và ban hành hệ thống khung pháp lý đồng bộ nhằm điều chỉnh mọi hoạt động của thị trường BĐS vận hành theo quỹ đạo quản lý của Nhà nước. Mặt khác, các tổ chức trung gian có nhiệm vụ hỗ trợ thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS như tổ chức môi giới BĐS, tổ chức định giá BĐS, tổ chức tư vấn BĐS, tổ chức quản lý sàn giao dịch BĐS ... chỉ có thể thành lập và đi vào hoạt động khi có các quy chế pháp lý cụ thể, đồng bộ được Nhà nước ban hành nhằm xác lập cơ sở pháp lý điều chỉnh các quan hệ liên quan đến sự vận hành của các tổ chức này. - Thị trường BĐS Việt Nam có chỉ số công khai, minh bạch thấp và việc thiếu các giải pháp pháp lý nhằm nâng cao chỉ số này đang là rào cản lớn nhất trong việc thu hút nhà đầu tư đặc biệt là nhà đầu tư nước ngoài và người dân tham gia kinh doanh. Đây cũng là thách thức lớn đối với nước ta trong quá trình thực thi các cam kết khi gia nhập Tổ chức Thương mại thế giới WTO cũng như việc thực hiện hiệp định thương mại song phương ký kết giữ Việt Nam với các nước khác. 3.2. Một số giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật kinh doanh nhà ở. 3.2.1. Hoàn thiện chính sách phát triển thị trường BĐS. Tập trung xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật, các cơ chế, chính sách phù hợp đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất và đủ hiệu lực nhằm tạo điều kiện cho thị trường Nhà ở nói riêng và thị trường BĐS nói chung. Việc ban hành chính sách phải đảm bảo nguyên tắc đồng bộ, nhất quán, giảm tối đa sự can thiệp của Nhà nước vào quan hệ kinh tế nhằm phát huy tiềm năng của BĐS tham gia vào thị trường phục vụ phát triển kinh tế - xã hội. Để thực hiện được mục tiêu trên cần thực hiện các giải pháp cụ thể sau: Một là, Luật đăng ký bất động sản cần được nghiên cứu, ban hành. Lý luận, kinh nghiệm quốc tế và thực tiễn Việt Nam chỉ ra rằng, bất động sản cần phải được đăng ký. Thực trạng đăng ký BĐS ở nước ta hiện nay không có một cơ quan thống nhất thực hiện mà phân tán nhiều cơ quan khác nhau đảm nhiệm. Điều này không chỉ gây khó khăn cho người dân trong việc đăng ký BĐS mà còn không đảm bảo sự quản lý tập trung, thống nhất của Nhà nước. Hậu quả không khuyến khích được người dân tự giác thực hiện việc đăng ký BĐS. Việc xây dựng Luật đăng kí BĐS phải đáp ứng được các mục tiêu cơ bản sau: - Tạo thuận lợi tối đa cho người dân khi yêu cầu đăng kí và tìm hiểu thông tin về BĐS thông qua việc cải cách thủ tục hành chính, xây dựng quy trình đăng kí đảm bảo công khai, minh bạch, thuận tiện. - Xây dựng hồ sơ pháp lý thể hiện đầy đủ quá trình biến động về BĐS, về chủ sở hữu, và chủ sử dụng BĐS đó. Từ đó đảm bảo các thông tin được công khai, phục vụ thị trường BĐS và thuận tiện cho việc tìm hiểu thông tin của mọi tổ chức, cá nhân. - Tạo điều kiện để nâng cao hiệu quả quản lý của Nhà nước đối với thị trường BĐS, lập lại trật tự các giao dịch về BĐS, tránh tình trạng giao dịch ngầm. Đồng thời thông qua Luật đăng ký bất động sản thực hiện đổi mới về quản lý nhà nước và cơ quan đăng ký theo các yêu cầu của cải cách hành chính. Để đạt được những mục tiêu trên cần thực hiện các giải pháp cụ thể sau: - Rà soát, đánh giá các quy định hiện hành về đăng ký bất động sản nhằm phát hiện những mâu thuẫn, chồng chéo, để sửa chữa, bổ sung các quy định mới tạo ra sự thống nhất trong Luật đăng ký bất động sản. - Đánh giá thực trạng công tác đăng ký bất động sản nhằm chỉ ra những hạn chế, tồn tại để sửa đổi, khắc phục. - Nghiên cứu, tham khảo pháp luật của các nước về đăng ký bất động sản nhằm tìm ra những bài học kinh nghiệm phù hợp với tình hình cụ thể của Việt Nam. - Xây dựng nội dung Luật đăng ký bất động sản đặt trong sự so sánh, đối chiếu với các đạo luật liên quan như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng… tạo nên sự thống nhất cho cả hệ thống pháp luật. Hai là, Nghiên cứu ban hành các văn bản pháp lý liên quan đến tài chính tiền tệ bất động sản. Nghiên cứu, ban hành luật về thị trường thế chấp thứ cấp. Đây là một văn bản pháp luật quan trọng và cần thiết để từ đó là cơ sở pháp lý cho hệ thống ngân hàng có thể tạo nguồn vốn trung và dài hạn từ nguồn vốn ngắn hạn do thế chấp bất động sản tạo ra. Nghiên cứu, ban hành luật về quỹ tiết kiệm bất động sản. Hiện tại, đã có một số hoạt động đơn lẻ hướng tới loại hình tài chính này. Tuy nhiên, do chưa có khung pháp lý điều cụ thể nên loại hình tài chính này chưa có được thực hiện. Nghiên cứu, ban hành Luật về quỹ đầu tư bất động sản. Nghiên cứu, ban hành luật về quỹ đầu tư tín thác bất động sản. Hiện tại Việt Nam cần thời gian để hình thành và phát triển những quỹ đầu tư tín thác bất động sản này. Tuy nhiên đã có những quỹ tín thác đầu tiên được hình thành. Nghiên cứu, ban hành văn bản pháp lý về trái phiếu bất động sản. Việc phát hành trái phiếu bất động sản đã manh nha tại Việt Nam. Tuy nhiên, vẫn do chưa có khung pháp lý cụ thể nên việc mở rộng diện và đối tượng chưa thể triển khai. Nghiên cứu mở rộng tỷ lệ được đầu tư vào thị trường BĐS của các công ty tài chính được thành lập theo luật các tổ chức tín dụng và Nghị định 79/2002/ NĐ-CP về tổ chức và hoạt động công ty tài chính và Nghị định 81/2008/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định 79/2002. Đây là một khâu quan trọng để tạo nguồn vốn tài chính cho thị trường BĐS. Mặt khác, Giảm thuế cho các giao dịch đầu tư vào thị trường BĐS (bỏ thuế thu nhập cá nhân trên hợp đồng góp vốn, hoặc chỉ thu bằng với mức thuế thu nhập của thuế chuyển nhượng vốn là 0,2% giá trị giao dịch) thúc đẩy sức mua trên thị trường. Ba là, Kiến nghị giải pháp chính sách khai thác giá trị bất động sản. Nghiên cứu ban hành Luật quy hoạch. Cần thống nhất quy hoạch về một mối, trong đó phải đề cập đến quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch phát triển đô thị, và quy hoạch sử dụng đất. Bốn là, Tiếp tục đẩy mạnh tập trung nguồn lực cho các chương trình nhà ở xã hội trọng điểm (nhà ở cho công nhân ở các khu công nghiệp, nhà cho người thu nhập thấp tại khu vực đô thị; nhà ở cho học sinh, sinh viên; nhà ở cho các hộ nghèo ở nông thôn) ; tiếp tục các biện pháp tăng nguồn cung hàng hóa cho thị trường; đẩy nhanh việc xây dựng hệ thống thông tin về thị trường BĐS và sớm đưa vào vận hành để hỗ trợ cho hoạt động của thị trường BĐS. Hoàn thiện chính sách và hướng dẫn cho mọi đối tượng có nhu cầu mua nhà, đặc biệt với đối tượng là người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Đây không chỉ là giải pháp cải thiện môi trường đầu tư mà quan trọng hơn, tăng niềm tin và tâm lý an tâm cho người dân, đồng thời tăng kích cầu cũng như kích cung cho thị trường BĐS. Cải cách thủ tục hành chính, tăng tính thanh khoản cho thị trường (thủ tục đầu tư, giao đất, hỗ trợ giải phóng mặt bằng..) tiết kiệm thời gian, giảm đọng vốn cho dự án. 3.2.2. Hoàn thiện tổ chức quản lý phát triển thị trường. Một là, Phải minh bạch hóa thị trường BĐS. Nghiên cứu, ban hành văn bản pháp luật có tính pháp lý cao về xây dựng và cung cấp thông tin bất động sản. Cùng với việc phát triển hệ thống tin học chính phủ và phát triển mạng internet. Hai là, Hoàn thiện tổ chức quản lý thị trường nhà ở. Nhà ở, bất động sản là một lĩnh vực có vai trò hết sức quan trọng trong nền kinh tế. Vì vậy, nhiệm vụ tổ chức quản lý thị trường cần được giao cho một số sơ quan Nhà nước đồng thời phối hợp thực hiện chức năng quản lý: Bộ Kế hoạch và Đầu tư quản lý dự án và doanh nghiệp; Bộ Xây dựng quản lý nhà, thị trường bất động sản; Bộ Tài nguyên và Môi trường quản lý đất đai; Ngân hàng Nhà nước quản lý tín dụng; Bộ Tài chính quản lý thuế, quỹ bất động sản…Tuy nhiên, để bao đảm tính tổng thể và đồng bộ cần có một cơ quan đầu mối quản lý cấp Nhà nước về thị trường BĐS nói chung và thị trường nhà ở nói riêng. Hiện Bộ Xây dựng được xác định là cơ quan có chức năng, nhiệm vụ quản lý Nhà nước về thị trường BĐS. Nhưng cơ quan quản lý thực tế chỉ mới đăt ở đơn vị cấp cục ( Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản). Bên cạnh đó, Việt Nam đã có Ủy ban chứng khoán Nhà nước thuộc Bộ Tài chính để quản lý thị trường chứng khoán; có Tổng cục quản lý đất đai thuộc Bộ Tài nguyên và Môi trường. Vì vậy, rất cần có một cơ quan có vị thế trong quản lý thị trường bất động sản ngang tầm với yêu cầu quản lý thị trường BĐS trong thời gian tới. 3.2.3. Kiến nghị tăng cường năng lực các thành tố thị trường BĐS Một là, Tăng cường đào tạo nguồn nhân lực cho thị trường BĐS. Thị trường BĐS có yêu cầu rất đa dạng về nguồn nhân lực( những nhà đầu tư, người môi giới, nhà tư vấn, nhà hoạch định chính sách…) Tuy nhiên, cho đến nay chúng ta chưa có một trường đại học nào có một khoa độc lập đào tạo về bất động sản và thị trường bất động sản. Hai là, phát triển các hội, chi hội của hiệp hội bất động sản Việt Nam. Cần thành lập các hiệp hội bất động sản tại các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, đặc biệt là tại các thành phố lớn. Ba là, từng bước tiếp tục mở rộng các đối tượng có yếu tố nước ngoài được tham gia vào thị trường bất động sản theo lộ trình đã cam kết với WTO. Đây là một trong những nhiệm vụ quan trọng đối với việc thu hút các nguồn lực vào thị trường bất động sản. Những nguồn lực này không chỉ là nguồn vốn, không chỉ là công nghệ phát triển mà còn là trình độ quản lý, năng lực vận hành các dự án cũng như năng lực cạnh tranh của nền kinh tế. Khi mà các thành tố cần thiết đều đã hiện hữu trên thị trường thì khi đó thị trường nhà ở nói riêng và thị trường BĐs nói chung mới đi vào phát triển bền vững được. 3.2.4. Kiến nghị nâng cao cấp độ phát triển thị trường. Cùng với việc hoàn thiện thể chế, tăng cường phát triển thành tố thị trường, cần tiếp tục thúc đẩy cấp độ phát triển của thị trường BĐS. Tiếp tục thử nghiệm, đi đến hình thành các quỹ đầu tư bất động sản, các quỹ tiết kiệm đầu tư bất động sản, các quỹ tín thác đầu tư bất động sản… chỉ khi nào các quỹ này được hình thành và đi vào hoạt động trong thực tiễn, thị trường bất động sản mới có được nguồn tài chính bền vững. Hình thành và phát triển hệ thống thế chấp thứ cấp để tài trợ cho thị trường bất động sản. Đây là một việc làm có tính chất khai thông nguồn cho thị trường bất động sản. đảm bảo cho thị trường có được nguồn vốn trung và dài hạn. Huy động tối đa cac nguồn vốn trong dân thông qua các kênh trái phiếu bất động sản, cổ phiếu bất động sản, tiết kiệm bất động sản. Đảm bảo cho sự phát triển ổn định cho thị trường BĐS. Những thành tố trên là hạt nhân của cấp độ tài chính hóa thị trường BĐS, nền tảng của một thị trường trưởng thành. Nó đi cùng với việc nghiên cứu ban hành các văn bản pháp luật. Đó là những biện pháp không thể thiếu trong quá trình kiểm tra, giám sát các công cụ tài chính để thị trường nhà ở nói riêng và thị trường BĐS nói chung có thể phát triển và phát triển bền vững. KẾT LUẬN Trong quá trình thực hiện luân văn tác giả đã nghiên cứu các vấn đề lý luận về nhà ở, kinh doanh nhà ở và pháp luật kinh doanh nhà ở. Kết hợp với thực tiễn áp dụng pháp luật kinh doanh nhà ở. Tác giả đã nhận thấy được một số vấn đề như sau: Nhà ở là nhu cấp thiết thực của mọi hộ gia đình, cá nhân. Tuy nhiên, hiện nay nhu cầu đó vẫn chưa được đáp ứng đầy đủ. Đảng và nhà nước đã ban hành nhiều chính sách và pháp luật, thúc đẩy hoạt động kinh doanh nhà ở phát triển, tăng lượng cung nhà trên thị trường nhằm đảm bảo an sinh xã hội cho người dân. Bên cạnh những thành tựu đạt được vẫn còn tồn tại những bất cập. Bất cập trong hệ thống pháp luật, khó khăn trong hoạt động áp dụng pháp luật trong thực tiễn. Qua đó, tác giả đưa ra những định hướng và giải pháp hoàn thiện hệ thống pháp luật kinh doanh nhà ở nhằm phát huy những mặt tích cực và hạn chế những tiêu cực, bất cập còn tồn tại. Với phạm vi luận văn thạc sỹ, tác giả mong muốn nghiên cứu vấn đề được khát quát nhất toàn diện nhất có thể. Luận văn có tính áp dụng trong thực tế.