Phát triển các công cụ tài chính trên thị trường bất động sản Việt Nam

u bất động sản thực sự có sức thu hút đối với nhà đầu tư. Về phía doanh nghiệp, để có thể phát hành thành công , ngoài điều kiện dự án bất động sản hội tụ được những điều kiện hấp dẫn, doanh nghiệp có uy tín, phương án đầu tư đầy thuyết phục, bản thân trái phiếu bất động sản, quyền và nghĩa vụ của trái chủ phải được quy định rõ ràng, minh bạch. Mặt khác, lãi suất của tổ chức phát hành không vượt tỷ suất sinh lợi 3 năm trước đó, vì vậy đối - 30 - với trái phiếu của một số doanh nghiệp có thể không cạnh tranh được với lãi suất huy động của các ngân hàng. Doanh nghiệp phát hàng còn phải đối mặt với rủi ro là khi đáo hạn, nhà đầu tư có thể đồng loạt rút tiền mà không mua bất động sản, doang nghiệp có thể mất khả năng thanh toán… 2.4.2 Các quỹ đầu tư Có vài hình thức quỹ đầu tư địa phương được thành lập trên thị trường trong nước nhưng vẫn chưa có quỹ nào chuyên về thị trường bất động sản. Quỹ Đầu tư Phát triển Đô thị thành phố Hồ Chí Minh (HIFU) là quỹ đầu tư nhà nước đầu tiên được thành lập vào năm 1997 như một thí điểm để hỗ trợ tài chính cho các dự án phát triển kinh tế và xã hội của thành phố Hồ Chí Minh. Với vốn điều lệ hiện tại là 1.700 tỷ đồng (100 triệu USD), HIFU còn cung cấp các khoản vay trung và dài hạn từ 5-10 năm cho các dự án bất động sản thuộc chương trình phát triển của chính quyền thành phố Hồ Chí Minh. Tuy nhiên, hoạt động này của HIFU vẫn còn hạn chế và chưa được xem là hoạt động đầu tư dài hạn chủ yếu. Các Quỹ phát triển nhà ở như Quỹ Phát triển Nhà Thành phố Hồ Chí Minh (HOF), một quỹ đầu tư thuộc sở hữu nhà nước và phi lợi nhuận có vốn điều lệ là 1.000 tỷ VND (60 triệu USD), được thành lập vào năm 2004 để cung cấp các nguồn tài chính cho các dự án phát triển nhà cho những người thu nhập thấp của thành phố. Quỹ này vừa mới chính thức đi vào hoạt động trong năm 2005 với các hoạt động liên quan đến cho đối tượng vay mua nhà là cá nhân. 2.5 Hạn chế của các nguồn tài trợ cho các dự án bất động sản 2.5.1 Giới hạn về khoản vay dài hạn của ngân hàng Theo thống kê ở trên, số vốn đầu tư vào bất động sản hiện nay có tới hơn 60% là vốn vay ngân hàng. Hầu hết dòng tiền vào của các ngân hàng là các khoản ngắn hạn. Theo chi nhánh Ngân hàng Nhà nước tại thành phố Hồ Chí Minh có khoảng 20% trên tổng số tiền gửi huy động có kỳ hạn trên 12 tháng. Do đó, những ngân hàng cung cấp khoản vay trung và dài hạn phải đối mặt với rủi ro tín dụng tiềm ẩn cao và rủi ro lãi suất bởi tình trạng mất cân bằng giữa kỳ hạn tiền gửi và thời hạn cho vay. Tại thành phố Hồ Chí Minh, chỉ có khoảng 7/17 ngân hàng cổ phần có tỷ lệ dư nợ tín dụng so với tổng huy động vốn dưới 100%, còn lại đều trên 100%. Điều này có nghĩa là nguồn vốn huy động từ các tổ chức kinh tế và người dân đều được ngân hàng triệt để sử dụng. Số vốn còn lại (tỷ lệ dư nợ tín dụng so với huy động vượt 100%) được các ngân hàng sử dụng vốn trên thị trường liên ngân hàng để cho vay. Các khoản vay ngân hàng thường tiến hành bằng việc thế chấp để bảo đảm nợ vay. Tuy nhiên, các thủ tục luật pháp và việc đăng ký thế chấp, định giá và bán tài sản hiện nay khá - 31 - phức tạp và chưa bám sát tình hình thực tế. Tình trạng này có thể làm hạn chế khả năng thực tế trong cung cấp hoặc vay mượn nợ ngân hàng. Trong khi đó tỷ lệ nợ xấu đang có xu hướng tăng lên theo dư nợ cho vay đầu tư bất động sản của các ngân hàng. Tỷ lệ nợ xấu trong cho vay bất động sản vào cuối năm 2007 là 4,8%. Trước tình trạng trên, sau một thời gian “mở cửa” cho vay bất động sản thì hiện nay, các ngân hàng đã trở nên thận trọng hơn, từ chối nhiều dự án đầu tư kinh doanh bất động sản. Vì vậy, tỷ trọng cho vay đầu tư bất động sản trong tổng dư nợ tín dụng trung dài hạn của hệ thống ngân hàng đã giảm từ 40,3% năm 2005, xuống còn 35,6% năm 2006, năm 2007 là 26,9% đặc biệt tính đến 30.9 Tỷ lệ cho vay bất động sản là 9,15% tổng dư nợ nền kinh tế. Tỷ lệ nợ xấu cho vay bất động sản tại Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh là 2,5%. Vào giữa tháng 2.2008, các ngân hàng đua nhau nâng lãi suất lên tới 12%/năm, có ngân hàng huy động tới 14%/năm nhằm thu hút lượng tiền gửi tiết kiệm. Đến giữa tháng 6 khi lãi suất cơ bản tăng lên 14%/năm thì lãi suất huy động tăng lên đỉnh điểm là 19,2%/năm. Cùng với việc lãi suất huy động liên tục tăng cao thì lãi suất cho vay cũng sẽ tăng. Đồng thời ngân hành nhà nước cũng yêu cầu các Ngân hàng kiểm soát chặt chẽ việc cho vay bất động sản. Điều đó sẽ dẫn tới việc làm hạn chế nguồn cung tiền cho các nhà đầu tư bất động sản. Đến cuối năm 2008 mặc dù lãi suất cơ bản đã điều chỉnh giảm xuống còn 8%/năm nhưng các ngân hàng vẫn rất khắt khe trong việc thẩm định các dự án cho vay bất động sản. Ngoài ra, Luật Đất đai chưa quy định việc xử lý giá trị quyền sử dụng đất thế chấp để thu hồi nợ, chưa có các quy định về căn cứ để xác định giao dịch bất động sản (hợp pháp) để cho vay cũng như những quy định về việc xác định giá trị tài sản là quyền sử dụng đất của các doanh nghiệp Nhà nước được giao đất trước đây nay chuyển sang thuê…đã khiến nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn từ các ngân hàng. 2.5.2 Hạn chế của hoạt động mua bán tài sản nợ và chứng khoán hóa nợ vay trên thị trường tài chính thứ cấp Tại Việt Nam, các ngân hàng thương mại gặp khó khăn khi mở rộng thời hạn vay trong khi hầu hết các khoản tiền gửi đều là ngắn hạn. Trên thế giới, một số ngân hàng có thể đưa ra những khoản vay có thời gian từ 20 tới 30 năm bởi vì ngân hàng có thể bán những khoản nợ như thế cho một số tổ chức đặc biệt như quỹ bảo hiểm, quỹ phúc lợi … khi cần thu hồi vốn. Một tổ chức thứ cấp như vậy hoạt động ở cấp độ quốc gia đã hình thành ở Việt Nam, đó là Công ty mua bán nợ và tài sản tồn đọng (DATC) thuộc Bộ Tài Chính đã được thành lập theo Quyết định số 109/2003/QĐ-TTg ngày 5/6/2003 của Chính phủ và chính thức hoạt động từ ngày 1/1/2004. Công ty này cũng đã thực hiện mua nợ tồn - 32 - đọng của một số đơn vị như Ngân hàng Công thương Việt Nam, Ngân hàng thương mại cổ phần Eximbank, Ngân hàng Việt Hoa…Thông qua hoạt động mua bán nợ, Công ty đã giúp các ngân hàng này giải phóng được lượng vốn chết từ nhiều năm nay trở lại thành vốn hoạt động, làm trong sạch tình hình tài chính. DATC cũng được phát hành trái phiếu mua nợ để mua các khoản nợ lớn có tài sản đảm bảo. Tuy nhiên, chức năng mua bán nợ của công ty chỉ mới dừng lại ở mức độ mua bán các khoản nợ tồn đọng chứ chưa xem xét đến các khoản nợ vay dài hạn đang còn hiệu lực như các khoản nợ vay có tài sản đảm bảo. Hiện nay, ở Việt Nam nói chung và thành phố Hồ Chí Minh nói riêng, đã có một số tổ chức trung gian (đa số là các Công ty khai thác tài sản thuộc các Ngân hàng) thường mua lại hay đầu tư vào các khoản nợ vay dài hạn có đảm bảo nhưng cũng chỉ có rất ít khoản vay được mua bán lại như vậy. Trên thế giới, một công cụ trên thị trường tài chính thứ cấp thường được sử dụng là chứng khoán hóa. Đây là một quá trình tập hợp và tái cấu trúc các tài sản thiếu tính thanh khoản nhưng lại có thu nhập bằng tiền cao trong tương lai như các khoản phải thu, các khoản nợ rồi chuyển đổi thành chứng khoán và đưa ra giao dịch trên thị trường tài chính. Chứng khoán được đảm bảo bằng chính tài sản đó hoặc khả năng sinh lời của các tài sản dùng làm tài sản đảm bảo, chứ không phải bằng khả năng thanh toán của chủ thể phát hành. Chủ thể phát hành không còn là nhân tố quyết định chất lượng của chứng khoán phát hành, mà khả năng sinh lời của các tài sản dùng làm tài sản đảm bảo sẽ quyết định thu nhập và độ an toàn của chứng khoán phát hành. Ở thành phố Hồ Chí Minh, đã từng có Công ty cổ phần Đầu Tư hạ tầng kỹ thuật (CII) được thành lập năm 2002 đã phát hành hành cổ phần mua quyền khai thác thu phí 2 con đường Hùng Vương và Điện Biên Phủ trong 10 năm. Đổi lại, CII phải hoàn trả vốn đầu tư cho Ngân sách thành phố và vốn vay đầu tư trong vòng 18 tháng. Việc phát hành cổ phiếu được bảo đảm bằng quyền khai thác 2 con đường như trên là một dạng nghiệp vụ chứng khoán hóa. Sau này, CII còn đầu tư vào nhiều dự án khác nên mô hình này không còn mang tính chất chứng khoán hóa như trước nữa. Tuy nhiên, nếu xem xét về nghiệp vụ chứng khoán hóa nợ vay trên thị trường tài chính thứ cấp trong lĩnh vực bất động sản, thì trái phiếu có thế chấp CDO (Collateralized Debt Obligations) rất phổ biến ở các nước như Mỹ, Tây Âu.. nhưng hiện nay ở Việt Nam chưa phổ biến. Điều này sẽ là ảnh hưởng đến tính linh hoạt cho quá trình “thoát vốn” của bên cho vay, làm hạn chế nguồn cho vay cũng như làm cản trở kênh dẫn vốn mới vào thị trường bất động sản. - 33 - 2.5.3 Thiếu chính sách hợp lý và các kênh huy động vốn từ các khoản tiết kiệm cá nhân cho thị trường bất động sản Tài khoản tiết kiệm cá nhân là nguồn tài trợ rất quan trọng có xu hướng ngày càng lớn hơn và bền vững hơn so với các nguồn tài trợ nước ngoài. Lượng tiền nhà rỗi trong dân cư rất lớn nhưng việc thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản vẫn còn hạn chế. Lý do là bởi sản phẩm bất động sản có giá trị lớn, trong khi vốn nhàn rỗi của người dân thường lại nhỏ lẻ nên khó có thể tham gia vào được. Việc quản lý đối với các tài khoản tiết kiệm thay đổi dần dần theo điều kiện kinh tế cũng như chính sách cải cách kinh tế của chính phủ. Những thay đổi này có xu hướng linh hoạt hơn và hiệu quả hơn đối với sự phát triển kinh tế xã hội. Thay vì giữ một khoản lớn tiền mặt, vàng và các ngoại tệ ở nhà như nhiều năm trước đây thì bây giờ các cá nhân đã đầu tư nhiều hơn vào các kênh đầu tư để sinh lợi nhiều hơn như gởi ngân hàng, đất đai và nhà cửa. Theo Viện kinh tế thành phố Hồ Chí Minh, kể từ năm 2003, cấu trúc tiết kiệm cá nhân như sau: dự trữ tiền mặt giảm từ 50% xuống 40%, tiết kiệm vàng và nữ trang giảm từ 35% xuống 13%, gởi ngân hàng tăng từ 3% đến 10% , đặc biệt trong đầu tư nhà đất, hầu hết là đầu cơ nhưng không chuyên nghiệp- tăng tới 32% tổng số tiết kiệm Gần đây, vì sự bùng nổ của thị trường chứng khoán, càng ngày có nhiều tiết kiệm đổ vào mua bán cổ phiếu đã tạo nên lợi nhuận có tính thanh khoản nhiều hơn. Tuy nhiên, kênh đầu tư này dường như có nhiều rủi ro vì cơn bùng sốt cổ phiếu chỉ trong thời gian ngắn Tình trạng đề cập ở trên đã thể hiện là các nguồn tài trợ cá nhân trong những năm tới là to lớn và sẵn sàng cho các dự án bất động sản dài hạn nếu như bất kỳ các kênh đầu tư hay hình thức đầu tư nào có thể kết hợp lại để đầu tư quản lý một cách chuyên nghiệp trên thị trường bất động sản. 2.6 Những bất lợi trong kinh doanh bất động sản do thiếu nguồn tài trợ thích hợp. 2.6.1 Khó hoàn tất các dự án dài hạn Trước năm 2004, vì thiếu tài trợ nên có nhiều dự án bất động sản bị đình trệ trong một thời gian dài, gây nên nhiều hệ quả tiêu cực trong phát triển kinh tế - xã hội thành phố. Sau năm 2004, do những quy định và chính sách mới về kinh doanh bất động sản nên các chủ đầu tư đã dùng một lượng vốn lớn để hoàn tất việc đầu tư trước khi kiếm được lợi nhuận. Tại thời điểm đó, những nguồn vốn đầu tư ban đầu thường rất lớn, đến nỗi các chủ đầu tư hoặc các ngân hàng không thể tiến hành một mình. Thực tế, một số dự án đã được chia thành nhiều dự án nhỏ được đầu tư riêng lẽ bởi các chủ đầu tư khác nhau. Kết quả là, nhiều dự án ban đầu có quy mô lớn đã bị thất bại về mặt tổng thể. Mới đây, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15-10-2007 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản. Trong đó, theo điều 5 - 34 - Nghị định quy định về điều kiện năng lực tài chính: “Đối với dự án khu đô thị mới, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp, chủ đầu tư dự án phải có vốn đầu tư thuộc sở hữu không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án đã được phê duyệt. Đối với dự án khu nhà ở thì không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên đã được phê duyệt”. Rõ ràng những doanh nghiệp có đủ năng lực để triển khai cùng lúc nhiều dự án là rất ít, nhất là những dự án lớn. Vì vậy, các doanh nghiệp rất cần huy động vốn từ nhiều nguồn khác nhau. 2.6.2 Khó thâm nhập vào phân khúc thị trường của các hàng hóa cao cấp Gần đây có một số công ty trong nước tham gia vào thị trường này. Tuy nhiên, vì các công ty này không thật sự chuyên nghiệp và không có đủ vốn, thị trường đã rơi vào tay các nhà đầu tư nước ngoài vốn có thể huy động các quỹ từ bên ngoài và rất chuyên nghiệp trong quản lý tài sản. Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15-10-2007 quy định chỉ cho phép doanh nghiệp huy động vốn khi bắt đầu triển khai hạ tầng, nên sẽ có nhiều doanh nghiệp ít vốn lâm vào tình trạng khó khăn. Bởi trong thực tế, khi đền bù giải tỏa xong và đóng tiền sử dụng đất thì doanh nghiệp đã bỏ vào dự án ít nhất 50 - 60% vốn trên tổng vốn đầu tư. Số vốn này trước đây doanh nghiệp thường huy động từ khách hàng. Hiện nay, doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản phải có thực lực, bỏ vốn ra ít nhất là 70% trên tổng giá trị dự án thì mới làm được. Nếu không chủ động về nguồn tài chính, các doanh nghiệp trong nước sẽ không thể tham gia vào những dự án lớn và thâm nhập thị trường bất động sản cao cấp được. 2.6.3 Khó phát triển dự án nhà cho thuê hay thế chấp Những dự án này là một thị trường tốt trong dài hạn và cũng đáp ứng nhu cầu nhà cửa của người dân, đặc biệt là người có thu nhập thấp. Tuy nhiên, toàn thành phố hiện có khoảng 5.000 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, nhưng hầu hết doanh nghiệp đều nhắm đến thị phần nhà ở cao cấp. Do đó, nhà ở cho người thu nhập thấp cũng cần có sự hỗ trợ từ chính quyền như giảm thuế, hỗ trợ đền bù và giải tỏa …Tuy nhiên, theo ước tính, những dự án trên cần đến 20-30 năm để thu hồi chi phí đầu tư. Các doanh nghiệp vừa phải đảm bảo giá nhà bán hoặc nhà cho thuê thấp, trong khi các doanh nghiệp còn phải đối mặt với một khoản nợ vay lớn từ ngân hàng phải trả và vốn huy động. Đầu tư nhà cho thuê và thế chấp đang rất phổ biến trên thế giới nhưng ở Việt Nam thì lĩnh vực này chưa thật sự thu hút các nhà đầu tư. Hiện tại, có một vài ngân hàng Việt Nam đề nghị cho vay thế chấp với thời hạn tối đa là 20 năm nhưng còn bị hạn chế vì vẫn chưa có - 35 - một định chế tài chính chuyên biệt như REITs...có thể mua lại hay bảo đảm cho những khoản vay này. KẾT LUẬN PHẦN 2 Cùng với sự phát triển của nền kinh tế thì thị trường bất động sản Việt Nam cũng đã có những bước phát triển đáng ghi nhận. Tuy nhiên sự phát triển của thị trường còn nhiều bất cập, đó là nạn đầu cơ và khó khăn lớn nhất của thị trường là nhu cầu về vốn. Nhu cầu đầu tư, kinh doanh bất động sản hiện nay là rất lớn tuy nhiên tiềm lực tài chính của hầu hết các đối tượng tham gia trên thị trường như: doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, các nhà đầu tư, người mua …vẫn còn hạn chế. Từ trước đến nay việc huy động vốn cho thị trường bất động sản vẫn chỉ dựa vào các nguồn vốn truyền thống: vốn tự có, vốn vay ngân hàng, vốn huy động từ khách hàng nhưng các nguồn vốn này đang không đáp ứng đủ nhu cầu vốn cho các dự án lớn như hiện nay. Tại các nước có thị trường bất động sản phát triển việc huy động vốn chủ yếu thông qua các công cụ tài chính. Trong khi đó, trên thị trường bất động sản Việt Nam, ngoài một số doanh nghiệp phát hành trái phiếu cho các dự án đầu tư và một số quỹ đầu tư mới được thành lập thì phần lớn các công cụ tài chính vẫn chưa được áp dụng. Thị trường bất động sản cần liên thông với thị trường vốn, tiền tệ. Điều này đặt ra nhu cầu bức thiết để khai thông vốn cho thị trường bất động sản là phát triển các công cụ tài chính. - 36 - PHẦN 3 GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN CÁC CÔNG CỤ TÀI CHÍNH TRÊN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 3.1 Quỹ tín thác đầu tư bất động sản Một trong những kênh quan trọng thu hút vốn cho lĩnh vực bất động sản được nhiều nước trên thế giới áp dụng là Quỹ tín thác đầu tư bất động sản. Quỹ tín thác đầu tư bất động sản ra đời sẽ là một kênh rất quan trọng để thu hút vốn đầu tư trong và ngoài nước vào bất động sản, nhất là các khu đô thị mới. Quỹ tín thác đầu tư bất động sản là một mô hình đầu tư bất động sản dựa vào uy tín và kinh nghiệm của công ty thành lập Quỹ tín thác đầu tư bất động sản và hành lang pháp lý bảo vệ các nhà đầu tư mua chứng chỉ Quỹ tín thác đầu tư bất động sản. Nhà đầu tư ủy thác cho công ty quản lý Quỹ tín thác đầu tư bất động sản đầu tư vốn của quỹ vào bất động sản kiếm lời. Vì là ủy thác nên ở các nước các công ty quản lý quỹ chuyển giao ít nhất hơn 90% lợi nhuận cho các nhà đầu tư vào Quỹ tín thác đầu tư bất động sản. Cổ phiếu của Quỹ tín thác đầu tư bất động sản luôn có tính thanh khoản cao và lợi nhuận thu nhập bình quân hàng năm của quỹ rất ổn định. Trên thế giới, Quỹ tín thác đầu tư bất động sản được phân loại theo đối tượng đầu tư, gồm: Quỹ tín thác đầu tư bất động sản khai thác bất động sản (Equity REIT), quỹ này tìm cách sở hữu và điều hành khai thác bất động sản để tạo thu nhập. Quỹ tín thác đầu tư bất động sản cho vay (Mortgage REIT) cho chủ sở hữu bất động sản hoặc những người khai thác một khách sạn trong vòng một số năm nhất định. Quỹ tín thác đầu tư bất động sản cũng có thể mua lại một số khoản nợ hoặc các chứng khoán được đảm bảo bằng bất động sản. Quỹ tín thác đầu tư bất động sản hỗn hợp vừa làm chủ hoặc/và khai thác các bất động sản vừa cho các chủ bất động sản khác vay tiền. Quỹ tín thác đầu tư bất động sản còn được phân loại theo tổ chức: Quỹ tín thác đầu tư bất động sản là một pháp nhân được thành lập theo Luật Doanh nghiệp, có đại hội đồng cổ đông, hội đồng quản trị và ban kiểm soát do cổ đông bầu ra, cổ phiếu của Quỹ tín thác đầu tư bất động sản là chứng chỉ quỹ đầu tư và được chia cổ tức, có thể được mua bán trên thị trường chứng khoán sơ cấp và thứ cấp. Quỹ tín thác đầu tư bất động sản là một quỹ hỗ tương: Tương tự các quỹ đầu tư chứng khoán như Nghị định số 144 do Chính phủ Việt Nam ban hành nhưng chỉ tập trung vào phát triển và khai thác bất động sản được mua hoặc thuê dài hạn quyền khai thác từ Quỹ tín thác đầu tư bất động sản và có hành lang pháp lý bảo vệ nhà đầu tư rất chặt chẽ. - 37 - Chứng chỉ Quỹ tín thác đầu tư bất động sản có dạng nửa như trái phiếu, nửa như cổ phiếu cụ thể: Người sở hữu chứng chỉ REIT được nhận lợi tức định kỳ, không tham gia quản lý đầu tư, việc quản lý giao cho những nhà quản lý chuyên nghiệp dưới sự giám sát của Nhà nước và các tổ chức chuyên nghiệp như ngân hàng giám sát, tổ chức kiểm toán, định giá. Giống như cổ phiếu, người nắm giữ chứng chỉ Quỹ tín thác đầu tư bất động sản là nhà đầu tư nên phải chấp nhận rủi ro, các khoản đầu tư của quỹ có thể có lãi, có thể lỗ do thị giá của chứng chỉ Quỹ tín thác đầu tư bất động sản có thể tăng hoặc giảm, Quỹ tín thác đầu tư bất động sản có thể bị phá sản. Công ty quản lý Quỹ tín thác đầu tư bất động sản chỉ chịu trách nhiệm bồi thường cho nhà đầu tư về những sai sót của họ nếu trái pháp luật, trái điều lệ quỹ, trái khế ước quản lý. Theo các chuyên gia trên thế giới, bốn điều kiện cơ bản để Quỹ tín thác đầu tư bất động sản thành công gồm: - Có hiệu quả tài chính cao: Mục đích của nhà đầu tư là lợi nhuận, họ chỉ bỏ vốn đầu tư khi tin tưởng dự án họ ủy thác đầu tư có lợi ích tài chính cao hơn các dạng đầu tư khác. Nếu không họ sẽ gửi tiền vào ngân hàng hoặc mua trái phiếu Chính phủ tuy lãi ít nhưng an toàn. Để đảm bảo hiệu quả tài chính, Quỹ tín thác đầu tư bất động sản cần được đảm bảo một số yêu cầu: + Không được sử dụng Quỹ tín thác đầu tư bất động sản để cho vay. + Quỹ tín thác đầu tư bất động sản cần phải có Ban đại diện Quỹ do Đại hội nhà đầu tư bầu chọn. + Quỹ tín thác đầu tư bất động sản cần phải đáp ứng tính minh bạch trong báo cáo và công bố thông tin. + Quỹ tín thác đầu tư bất động sản phải có chính sách đánh giá, thẩm định tài sản trong giao dịch kinh doanh. + Các thành viên tham gia Quỹ tín thác đầu tư bất động sản phải độc lập về lợi ích nhằm đảm bảo mức độ độc lập trong hoạt động của REIT. - Điều kiện thứ hai là uy tín của công ty quản lý quỹ, các doanh nghiệp và cá nhân chỉ đầu tư khi tin tưởng vào nguồn lực, kinh nghiệm kinh doanh bất động sản, kinh nghiệm quản lý vốn, có kỹ năng quản lý đầu tư, quản lý tài sản để đầu tư và khai thác có hiệu quả của các thành viên của công ty quản lý Quỹ tín thác đầu tư bất động sản. - Thứ ba là phải có hành lang pháp lý chặt chẽ: Để đảm bảo tính minh bạch về tài chính của công ty quản lý Quỹ tín thác đầu tư bất động sản để bảo vệ các nhà đầu tư. Các nước phát triển Quỹ tín thác đầu tư bất động sản nói chung và nước ta nói riêng cần có những bộ luật, quy chế quy định chi tiết về các tiêu chuẩn hoạt động của công ty quản lý Quỹ tín thác - 38 - đầu tư bất động sản. Đồng thời cũng cần có các quy định nhằm bảo vệ các nhà đầu tư tham gia vào Quỹ tín thác đầu tư bất động sản. Các luật này cần phải đảm bảo được tính minh bạch về thông tin cũng như mức độ ưu đãi về thuế. - Điều kiện thứ tư là miễn giảm thuế thu nhập doanh nghiệp. Đây là điều kiện tiên quyết và cần phải phân định chức năng và đặc điểm của các tổ chức liên quan đến cấu trúc Quỹ tín thác đầu tư bất động sản để áp dụng thuế. Đối với Việt Nam, đây là ngành nghề kinh doanh có điều kiện nên phải có sự đồng ý của Bộ Tài chính trước khi cấp phép thành lập. Về đơn vị quản lý Nhà nước đối với Quỹ tín thác đầu tư bất động sản, Công ty Quỹ tín thác đầu tư bất động sản có thể hoạt động dưới sự quản lý của Vụ Tài chính ngân hàng Bộ tài chính hoặc Ủy ban Chứng khoán Nhà nước. Trong trường hợp Bộ tài chính ủy quyền cho UBND Tỉnh, Thành phố thì Sở Tài chính sẽ là người đại diện quản lý Công ty Quỹ tín thác đầu tư bất động sản. Hiện có nhiều quỹ đầu tư nước ngoài đang muốn đổ nguồn vốn đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam. Do đó, để thu hút các nhà đầu tư nước ngoài, Chính phủ nên sớm ban hành một bộ luật về Quỹ tín thác đầu tư bất động sản, các luật khác liên quan đến thị trường chứng khoán, ưu đãi về thuế… 3.2 Cho phép hình thành thị trường thế chấp cầm cố thứ cấp Khi kênh tín dụng bị nghẽn mạch, nhất là tín dụng thông qua kênh ngân hàng và các tổ chức tín dụng thì việc hoàn chỉnh và mở rộng thị trường thế chấp - cầm cố và cho phép hình thành thị trường thế chấp – cầm cố thứ cấp sẽ giải quyết được vấn đề tín dụng. Thị trường thế chấp – cầm cố thứ cấp có tầm quan trọng đặc biệt vì có thể biến nguồn vốn tĩnh trong bất động sản thành vốn động để đầu tư. Làm tốt được việc này sẽ khơi thông được kênh nối giữa thị trường vốn và thị trường bất động sản. Trong các nguồn vốn đầu tư đó thì nguồn vốn rất quan trọng là nguồn vốn từ thị trường thế chấp bằng bất động sản hiện hữu và thậm chí cả những bất động sản sẽ hình thành trong tương lai. Việt Nam là nước đang phát triển, đang thực hiện công nghiệp hóa thì nguồn nội lực từ thế chấp - cầm cố bằng bất động sản đóng vai trò rất quan trọng, đó là nguồn đầu tư từ nội lực, giúp cho nền kinh tế không bị lệ thuộc nhiều vào nước ngoài. Hiện nay chúng ta chỉ mới có thị trường thế chấp - cầm cố sơ cấp (là thị trường trực tiếp giữa người nhận thế chấp và người thế chấp) đã có hành lang pháp lý, nhưng vẫn chưa thực sự uyển chuyển, ít năng động, tính thanh khoản không cao, chưa tạo được nguồn vốn mạnh hơn cho thị trường bất động sản. Tại thị trường này có thể xảy ra rủi ro về tính thanh khoản cho các tổ chức tín dụng cho vay khi người vay trả lãi - gốc không đúng hạn hoặc đơn giản là tổ chức tài chính cần tiền cho mục đích kinh doanh khác nhưng các khoản cho vay thì chưa đến hạn trả, tổ chức tín dụng sẽ bị lâm vào “thế kẹt” tiền mặt. Thị trường thế - 39 - chấp - cầm cố thứ cấp khắc phục được nhược điểm này bằng cách các tổ chức tín dụng có thể mua bán những khoản cầm cố sơ cấp để tạo tính thanh khoản cho các khoản tín dụng này. Vì vậy việc hình thành thị trường thế chấp – cầm cố thứ cấp là cần thiết, tạo thêm nguồn vốn đầu tư, hoạt động sẽ uyển chuyển hơn, tạo cơ chế tốt để phát triển thị trường vốn cũng như thị trường bất động sản. Dựa trên nguyên tắc hoạt động của thị trường nên làm cho nguồn vốn đa dạng hơn, nhiều hơn, năng động và tích cực hơn. Nguyên tắc hoạt động của thị trường thế chấp – cầm cố thứ cấp: tại thị trường cho thế chấp cầm cố sơ cấp, người có nhu cầu về tín dụng sẽ ký một hợp đồng vay với tổ chức tín dụng và được đảm bảo bởi tài sản đã hình thành hoặc sẽ hình thành trong tương lai. Do vậy, bất động sản thế chấp là tài sản của tổ chức tín dụng cho vay chừng nào người đi vay chưa trả hết tiền đã vay. Người cho vay thế chấp, các ngân hàng thương mại, các công ty chuyên cho vay, các tổ chức tín dụng cho vay thế chấp sẽ tập hợp những khoản cho vay này lại thành danh mục và bán chúng cho các tổ chức chuyên mua bán nợ và tài sản thế chấp theo hình thức chiết khấu và tái chiết khấu dựa trên các khoản lãi do cầm cố và thời gian đáo hạn nợ cầm cố của người chủ tài sản. Nguồn vốn của công ty này sẽ được huy động bằng phát hành trái phiếu, vay các chính phủ và tổ chức quốc tế do Chính phủ bảo lãnh … Thông qua nghiệp vụ mua bán này các khoản vốn cho vay ở thị trường sơ cấp đã được giải phóng, nhà cho vay sơ cấp đã có vốn để duy trì tiếp hoạt động của mình. Thông qua cơ chế này, các nhà cho vay ở thị trường sơ cấp cho vay thế chấp cầm cố và bán chúng cho nhà đầu tư ở thị trường thứ cấp để duy trì ổn định quỹ cho vay của mình, lúc này vốn trên thị trường tính dụng thực sự đã được khai thông, các tổ chức tín dụng cho vay trực tiếp sẽ không rơi vào tình trạng thiếu cung tiền. Ở mức độ tổ chức thị trường cao hơn, hệ thống tín dụng còn có thể chứng khoán hoá các khoản tín dụng tại thị trường tài chính tạo tính thanh khoản cho tín dụng cầm cố nhà ở. Tham gia vào thị trường cầm cố thứ cấp này là rất nhiều tổ chức tài chính, các quỹ nhà ở, quỹ đầu tư, ngân hàng, quỹ bảo hiểm, tiết kiệm, hưu trí, công ty tài chính... Thành lập được thị trường thế chấp - cầm cố thứ cấp trong thời điểm này là việc nên làm và cần thiết, càng sớm càng tốt vì nó giải quyết được vấn đề vốn cho thị trường đầu tư cũng như thị trường bất động sản. Tuy nhiên, cũng cần phải có một lộ trình phù hợp, cần có quá trình kiểm tra, để thấy rõ tính khả thi và sự tác động đến xã hội. Để thực hiện được giải pháp này, trước hết cần có các văn bản pháp quy về mua bán nợ bất động sản; các quy định về việc thành lập và hoạt động của các tổ chức mua bán nợ. Và cần phải xây dựng được một hành lang pháp lý tốt để có thể đảm bảo được quyền và quyền lợi cũng như nghĩa vụ của các bên tham gia vào thị trường, nhất là tính thanh khoản khi chuyển - 40 - nhượng các giá trị đã cho cầm cố thế chấp cho các tổ chức tín dụng khác. Theo pháp luật hiện hành thì hiện nay chúng ra mới chỉ có hành lang pháp lý cho thị trường thế chấp - cầm cố sơ cấp, mà cũng chưa thực sự hiệu quả. Vì vậy, chúng ta cần phải thống nhất việc hoàn chỉnh thị trường sơ cấp này, đồng thời hỗ trợ để thị trường thứ cấp mang lại hiệu quả cao ngay khi đi vào hoạt động. Đó là những điều mà các nhà đầu tư, các tổ chức tín dụng rất quan tâm khi tham gia giao dịch bảo đảm trong thị trường thế chấp - cầm cố vì đó là hành lang pháp lý bảo vệ quyền lợi trực tiếp của họ. Thị trường cầm cố thứ cấp càng phát triển thì nguồn tài chính dành cho vay đầu tư, kinh doanh và tiếp thị sản phẩm nhà ở càng dồi dào, dài hạn với lãi suất chấp nhận được. Sức mua của thị trường từ đó sẽ tăng lên, tạo tiền đề cho sản xuất và phát triển nhà ở. 3.3 Chứng khoán hóa các khoản cho vay thế chấp cầm cố Ở mức độ tổ chức thị trường cao hơn, các khoản cho vay thế chấp cầm cố được chứng khoán hoá tại thị trường tài chính tạo tính thanh khoản cho tín dụng thế chấp cầm cố. Chứng khoán hóa (chuyển thành chứng khoán) là quá trình tập hợp và tái cấu trúc các tài sản thiếu tính thanh khoản nhưng lại có thu nhập cao bằng tiền trong tương lai như các khoản phải thu, các khoản nợ chuyển đổi thành trái phiếu, hay gọi chung là chứng khoán và đưa ra giao dịch trên thị trường. Nói cách khác, chứng khoán hóa là một quá trình huy động vốn bằng cách sử dụng các tài sản tài chính sẵn có trên bảng cân đối kế toán làm tài sản đảm bảo cho việc phát hành các chứng khoán nợ. Theo đó, các nhà đầu tư mua chứng khoán nợ chấp nhận rủi ro liên quan đến danh mục tài sản được đem ra làm tài sản đảm bảo. Thông thường kỹ thuật chứng khoán hóa các khoản tín dụng được thực hiện trên hai nhóm tài sản chủ yếu: các khoản vay được thế chấp bằng bất động sản và các tài sản tài chính không được thế chấp bằng bất động sản; và từ đó hình thành tương ứng hai loại chứng khoán tương ứng: các chứng khoán dựa trên thế chấp bất động sản (Mortgage backed securites) và các chứng khoán tài sản tài chính (Asset backed secuirities), gọi tắt là ABS. Chứng khoán dựa trên thế chấp bất động sản (Mortgage backed securities) được hình thành từ chuyển đổi các khoản vay có tài sản thế chấp, khi đó công ty phát hành, chủ nợ thứ nhất, sẽ chuyển giao toàn bộ giấy tờ thế chấp cho nhà đầu tư mua trái phiếu này. Loại trái phiếu này tuy có độ an toàn cao hơn, vì có vật đảm bảo khoản vay, nhưng lãi suất lại thấp hơn so với chứng khoán tài sản tài chính. Thực chất với những trái phiếu gắn liền với tài sản thế chấp này thì có đủ điều kiện để xem đó là một thương vụ bán tài sản. Người bán không còn chịu rủi ro thua lỗ từ số tài sản sau khi đã chuyển đổi và không phải chịu - 41 - trách nhiệm với người mua vì người vay bị vỡ nợ hay có sự thay đổi giá thị trường về tài sản đó. Sau khi cho vay thế chấp cầm cố ở thị trường cho vay thế chấp cầm cố sơ cấp, các tổ chức tín dụng trực tiếp tập hợp các khoản cho vay này thành một danh mục và bán chúng cho một công ty có chức năng đặc biệt, chức năng mua bán nợ. Quá trình chứng khoán hóa bắt đầu được thực hiện ở giai đoạn này. Các công ty mua bán nợ này đặc biệt không có vốn chủ sở hữu, mà nguồn vốn của công ty này sẽ được huy động bằng phát hành trái phiếu, đây là điểm mấu chốt của quá trình chứng khoán hóa. Các trái phiếu này được bảo đảm bằng danh mục các tài sản thế chấp cầm cố của các khoản cho vay ở thị trường cho vay thế chấp cầm cố thứ cấp. Thông thường, các trái phiếu này sẽ được phân thành nhiều gói, được định mức tính nhiệm với hệ số khác nhau, có mức độ rủi ro khác nhau và lãi suất cũng khác nhau. Ví dụ: gói 1, gói 2 và gói 3. Gói 1 có hệ số tín dụng cao nhất được thanh toán toàn bộ gốc đầu tiên, và dĩ nhiên lãi suất cũng thấp nhất, Sau khi thanh toán hết gói 1 sẽ đến gói 2 và sau cùng là gói 3. Gói 3 là gói đặc biệt không định được mức tín nhiệm, có mức độ rủi ro cao nhất. Và khi toàn bộ danh mục tín dụng hoạt động tốt thì gói 3 là gói hưởng nhiều lợi nhuận nhất và ngược lại. Qua cách phân gói như trên các nhà đầu tư có nhiều cơ hội để lựa chọn các gói trái phiếu phù hợp với sở thích rủi ro của mình. Điều này kích thích các nhà đầu tư vào các trái phiếu dựa trên thế chấp bất động sản. Thông qua cơ chế này, các khoản cho vay thế chấp cầm cố đã trở thành các chứng khoán nợ phát hành rộng rãi ra công chúng, làm tăng tính thanh khoản của các khoản cho vay. Cũng thông qua cơ chế này, các khoản rủi ro về tín dụng đã được chuyển một cách hiệu quả từ các tổ chức cho vay tín dụng trực tiếp sang các nhà đầu tư trái phiếu. Các tổ chức tín dụng giờ không còn bị hạn chế cho vay bởi nguồn huy động trực tiếp nữa, bởi khi cần họ có thể bán các khoản cho vay thế chấp cầm cố và thu tiền về phục vụ nhu cầu hoạt động của các tổ chức này. Khi tiến hành chứng khoán hóa thì số lượng các nguồn vốn cho vay không chỉ bó hẹp ở khuôn khổ các tổ chức tín dụng nữa, mà qua quá trình này sẽ có rất nhiều đối tượng khác tham gia cung cấp vốn như: các nhà đầu tư nhỏ lẻ, các tổ chức bảo hiểm, các quỹ của xã hội. Tuy nhiên để mô hình này có thể hoạt động thì các cơ quan có thẩm quyền của Nhà Nước phải ban hành các quy định để tạo hành lang pháp lý cho các công ty mua bán nợ này hoạt động, cũng như cần có luật pháp để bảo vệ các nhà đầu tư tham gia vào quá trình này. Và để có thể thực sự triển khai hiệu quả kỹ thuật chứng khoán hóa ở Việt Nam thì chúng ta - 42 - còn khá nhiều việc phải chuẩn bị như tiếp tục hoàn thiện khuôn khổ pháp lý về thị trường tài chính, phát triển các thị trường phụ trợ như thị trường mua lại, thị trường các sản phẩm phái sinh, hình thành các tổ chức xếp hạng tín nhiệm có uy tín và năng lực. 3.4 Trái phiếu công trình Khi hai kênh tín dụng là ngân hàng và các tổ chức tín dụng và kênh khách hàng đang bị thu hẹp lại, thì với hành lang pháp lý hiện có thì phát hành trái phiếu công trình là một giải pháp về vốn cho các công ty bất động sản có thể thực hiện ngay. Tuy nhiên, dù thị trường chứng khoán Việt Nam đã phát triển đến một trình độ nhất định nhưng thị trường trái phiếu lại không khởi sắc, chưa thật sự hấp dẫn nhà đầu tư. Để phát hành trái phiếu bất động sản thành công thì các chủ đầu tư phải đưa ra các điều kiện hấp dẫn các nhà đầu tư như: - Các dự án huy động vốn phải là các dự án tốt, thì sản phẩm nhà đất phải thực sự hấp dẫn và nguồn cung sản phẩm phải đảm bảo, nghĩa là dự án khả thi và được triển khai đúng tiến độ; - Có cam kết chặt chẽ khi mua trái phiếu để bảo hộ quyền lợi cho các trái chủ khi có tranh chấp xảy ra, để các trái chủ không bị thiệt thòi quyền lợi; -Cần kết hợp với các tổ chức bảo lãnh phát hành chuyên nghiệp, có uy tín và có đủ năng lực tài chính; - Đưa ra các sản phẩm phụ trợ hấp dẫn như: phát hành trái phiếu chuyển đổi kèm với quyền mua căn hộ với một tỷ lệ chiết khấu tương đối. Nhưng khi phát hành trái phiếu chuyển đổi chủ đầu tư phải tính đến việc cổ phiếu bị pha loãng sau khi chuyển đổi; cũng như khả năng kiểm soát công ty của các cổ đông hiện hữu; cơ cấu vốn công ty sẽ bị thay đổi nên tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu sẽ thay đổi…. 3.5 Chứng chỉ bất động sản Chứng chỉ bất động sản là một loại chứng khoán đặc biệt, kết hợp giữa hình thức đầu tư chứng khoán và đầu tư bất động sản. Giá trị được đảm bảo bằng bất động sản mà nó đại diện, đồng thời cho phép nhà đầu tư kiếm lời trên biến động giá trị của bất động sản sau này mà không nhất thiết phải sở hữu trực tiếp một phần hay toàn bộ bất động sản đó trong suốt quá trình sở hữu chứng khoán. Cơ chế chuyển hóa thành chứng khoán của hình thức này: là toàn bộ bất động sản tham gia sẽ được chia nhỏ thành những chứng chỉ có giá trị như nhau sau phát hành ra công chúng. Quá trình phát hành này không cần thông qua các định chế tài chính trung gian. Hay nói một cách khác, một doanh nghiệp có nguồn thu trong tương lai có thể chuyển giao quyền sở hữu nguồn thu này cho các nhà đầu tư để đổi lấy một khoản tiền mặt ngay tại thời điểm thông qua việc phát hành chứng khoán. - 43 - Các chủ thể tham gia kinh doanh chứng chỉ bất động sản này bao gồm: đơn vị phát hành (chủ đầu tư dự án), đơn vị phân phối, ngân hàng giám sát và các nhà đầu tư. Tại thời điểm phát hành chứng khoán sẽ được phát hành rộng rãi cho mọi đối tượng quan tâm không giới hạn số lượng hay khối lượng tham gia. Trong quá trình thực hiện dự án, chứng khoán bất động sản sẽ được tự do chuyển nhượng. Theo đó tính thanh khoản của sản phẩm này là rất cao cho người nắm giữ chứng khoán đó. Tại thời điểm phát hành thì tất cả các thông tin liên quan đến dự án phải được công bố một cách công khai, minh bạch và được đặt dưới sự giám sát của một tổ chức trung gian làm ngân hàng giám sát. Chủ đầu tư dự án sẽ đưa ra một bản cáo bạch, trong đó có thông tin đầy đủ, rõ ràng, chính xác về tình hình tài chính của chủ đầu tư dự án, chi tiết dự án, các điều khoản về quyền lợi và trách nhiệm của hai bên, cảnh báo những rủi ro có thể xảy ra, cam kết về tiến độ thực hiện dự án và việc bồi thường cho nhà đầu tư vào chứng chỉ bất động sản khi dự án gặp phải những sự cố do lỗi của nhà đầu tư dự án đó. Điều này đảm bảo cho dự án đầu tư được hoàn thành đúng tiến độ và chất lượng đã cam kết, hạn chế hiện tượng tiêu cực trong giao dịch bất động sản cũng như hạn chế được rủi ro cho tổ chức phát hành. Ngoài ra, việc công khai thông tin này sẽ phần nào hạn chế hiện tượng đầu cơ bất động sản. Tại thời điểm kết thúc dự án đầu tư bất động sản, toàn bộ dự án được bán đấu giá, người mua sản phẩm bất động sản sẽ là người có nhu cầu thực sự, do đó sẽ tránh được hiện tượng đầu cơ bất động sản. Còn các nhà đầu tư sẽ được chia lãi dựa trên lợi nhuận thu được từ việc đấu giá dự án đã hoàn thành Việc chia nhỏ sản phẩm bất động sản cũng là một ưu điểm của chứng chỉ đầu tư bất động sản, sẽ tăng tính thanh khoản cho bất động sản và mở rộng cho các nhà đầu tư ít vốn mặc dù không có khả năng sở hữu hoàn toàn một bất động sản, vẫn có thể tham gia đầu tư vào thị trường này, thị trường mà từ trước tới nay chỉ dành riêng cho những nhà đầu tư nhiều vốn. Bên cạnh đó việc tách quyền sở hữu và quyền sử dụng bất động sản ra sẽ có thêm nhiều đối tượng tham gia vào thị trường như các công ty tài chính, bảo hiểm, các quỹ đầu tư, các nhà đầu tư nước ngoài, kiều bào … Đến đây, chứng chỉ bất động sản đã thực hiện được việc gắn kết ở mức cao giữa thị trường tài chính và thị trường bất động sản. So với hình thức trái phiếu công trình thì chứng chỉ bất động sản an toàn hơn vì nhà đầu tư có thể kiểm soát được việc sử dụng vốn đúng mục đích thông qua sự kiểm soát và giải ngân theo tiến độ triển khai dự án của ngân hàng. Nếu mua trái phiếu công trình, nhà đầu tư không kiểm soát được việc sử dụng vốn của đơn vị phát hành trái phiếu Phát hành chứng chỉ bất động sản tạo điều kiện giảm chi phí huy động vốn so với huy động vốn qua các tổ chức tín dụng. Tuy nhiên, khi huy động vốn dưới hình thức chứng chỉ bất - 44 - động cũng có một số bất cập về chi phí gián tiếp cho việc thực hiện các giao dịch cũng như những trở ngại trong việc công bố thông tin theo yêu cầu của cơ quan quản lý. Để cho mô hình chứng chỉ bất động sản có thể đưa vào áp dụng tại Việt Nam thì thị trường chứng khoán phát triển đủ mạnh để tạo ra môi trường thuận lợi cho việc phát hành, niêm yết và giao dịch chứng chỉ bất động sản. Để thị trường chứng khoán Việt Nam phát triển, cần hội đủ 4 yếu tố: cung, cầu, tổ chức tài chính trung gian và hệ thống văn bản pháp lý. Ngoài ra, còn yêu cầu thị trường bất động sản phải phát triển đến trình độ nhất định, phải minh bạch, lành mạnh và ổn định thì lúc đấy chứng chỉ bất động sản mới thực sự trở thành công cụ huy động vốn có sức hút với các nhà đầu tư chứng khoán. 3.6 Giải pháp hỗ trợ 3.6.1 Hoàn thiện hành lang pháp lý Thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay hiện vẫn còn non trẻ với nhiều vướng mắc bất cập. Vì vậy cần có sự can thiệp của nhà nước, mục tiêu trước mắt là lành mạnh hóa thị trường bất động sản, củng cố tạo tiền đề cho thị trường phát triển bền vững. Tác động đến thị trường bất động sản bao gồm hệ thống pháp luật liên quan đến đất đai, quy hoạch, xây dựng và pháp luật về tài chính, nên việc hoàn thiện thị trường bất động sản không chỉ dựa vào các đạo luật riêng rẽ. Cần phải sửa đổi đồng bộ các đạo luật có liên quan, như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật xây dựng, Luật Kinh doanh bất động sản… Vai trò của nhà nước trong việc khơi thông dòng vốn cho thị trường bất động sản là ban hành các luật, quy định cụ thể cho các công cụ tài chính trên thị trường. Trước hết, là việc ban hành, xây dựng khung pháp lý cho các quỹ đầu tư, đặc biệt là quỹ REIT. Để khuyến khích phát triển các quỹ đầu tư, các công ty đầu tư dưới dạng các công ty cổ phần để huy động vốn đầu tư của công chúng và các nguồn đầu tư trong và ngoài nước cho thị trường bất động sản. Chính các định chế này đóng vai trò trung gian giữa những nhà đầu tư không chuyên nghiệp với nhà đầu tư chuyên nghiệp về thị trường bất động sản. Thực tế cho thấy, một số mô hình mới được xây dựng thí điểm (như các Quỹ Đầu tư Phát triển địa phương) sau nhiều năm hoạt động mà vẫn chưa có hẳn khung pháp lý điều chỉnh hoạt động, thường phải vay mượn những quy định pháp lý của những tổ chức, doanh nghiệp tương tự để hoạt động thì luôn gặp khó khăn trong định hướng hoạt động cũng như là trong tổ chức bộ máy… Vì vậy về lâu dài, để các quỹ đầu tư bất động sản có thể tồn tại và phát triển ở Việt Nam và thu hút các nhà đầu tư, Chính phủ Việt Nam nên sớm ban hành luật về các quỹ này, đồng thời cũng cần có luật để bảo vệ các nhà đầu tư tham gia vào quỹ. Điều quan trọng là các luật này phải đảm bảo được tính minh bạch về thông tin cũng như ưu đãi về thuế. - 45 - Hoàn thiện và phát triển thị trường cầm cố - thế chấp, đặc biệt là hình thành thị trường thứ cấp. Trước hết Chính phủ cần rà soát lại tất cả quy trình thủ tục liên quan đến thế chấp bất động sản từ giai đoạn thế chấp đến giai đoạn sai áp phát mãi bất động sản, hiện nay, các thủ tục này còn rất phức tạp, làm nản lòng nhiều tổ chức tín dụng. Ngoài ra, nên xem xét việc cho phép thế chấp – cầm cố bằng bất động sản tại các ngân hàng nước ngoài là hướng mở rộng cũng rất hiệu quả. Lực vốn của các ngân hàng trong nước rất hạn chế, việc mở rộng thị trường thế chấp - cầm cố với sự tham gia của các tổ chức tín dụng nước ngoài là một cách khơi được nguồn vốn rất mạnh cho đầu tư. Việc mở rộng thị trường thế chấp - cầm cố là một giải pháp đúng đắn cho việc tăng vốn đầu tư đối với thị trường bất động sản hiện nay. Đối với các công cụ tài chính khác như trái phiếu bất động sản, chứng chỉ bất động sản cũng cần phải ban hành quy định và luật cụ thể. Ngoài ra, để hỗ trợ tạo tính thanh khoản cho các công cụ tài chính trên trên thị trường chứng khoán cần hoàn thiện khung pháp lý cho thị trường chứng khoán phát triển lành mạnh. 3.6.2 Sự ra đời kịp thời của các tổ chức đánh giá, xếp hạng doanh nghiệp, nhằm tạo cơ sở, niềm tin cho nhà đầu tư Chức năng chính của các tổ chức đánh giá, xếp hạng doanh nghiệp là phân tích, xếp hạng tín nhiệm các tổ chức tín dụng, các doanh nghiệp; đánh giá và xếp hạng cổ phiếu, trái phiếu doanh nghiệp. Công ty sẽ nắm giữ những vai trò quan trọng trong việc cung cấp thông tin cho các đối tượng. Thứ nhất, đối với các tổ chức tín dụng: nhằm hỗ trợ các tổ chức tín dụng trong việc ra quyết định cấp tín dụng, giám sát và đánh giá khách hàng, kiểm soát rủi ro hiệu quả hơn... Thứ hai, đối với các nhà đầu tư và thị trường chứng khoán là nhằm giúp họ có cơ sở để tham khảo, đối chiếu kỹ càng trước khi ra quyết định đầu tư cuối cùng, giảm bớt rủi ro khi đầu tư; giúp cho các công ty chứng khoán lựa chọn một danh mục đầu tư tốt nhất; tạo điều kiện huy động vốn trên thị trường chứng khoán thực hiện được dễ dàng, thuận lợi hơn. Thứ ba, công ty này sẽ giúp các doanh nghiệp Việt nam xây dựng hình ảnh và độ tín nhiệm của mình trong sản xuất, kinh doanh cũng như trong quá trình hội nhập quốc tế; và thứ tư là sẽ giúp cho các cơ quan quản lý Nhà nước đánh giá được đối tượng quản lý của mình, có cơ sở để đưa ra những giải pháp thích hợp, góp phần thúc đẩy sự phát triển nền kinh tế nói chung. Ở Việt Nam hiện nay, định mức tín nhiệm các công cụ tài chính cung cấp cho nền kinh tế bằng cách gia tăng hiệu quả hoạt động của cả thị trường tiền tệ lẫn thị trường tài chính. Trong khi việc định mức tín nhiệm các công cụ tài chính ngắn hạn quan trọng đối với toàn bộ hiệu quả của các thị trường tài chính, định mức tín nhiệm các công cụ tài - 46 - chính dài hạn hơn (như tín phiếu và trái phiếu) là tối quan trọng cho sự phát triển của thị trường trái phiếu. Về mặt bản chất các công cụ thị trường vốn, rủi ro của một sự thay đổi trong độ tin cậy tín dụng của một người phát hành lớn hơn nhiều so với trường hợp của các công cụ tài chính ngắn hạn. Ngoài ra, khó khăn hơn cho nhà đầu tư để cân đo các rủi ro này trong thời hạn dài hơn mà không có sự phân tích chuyên gia định mức tín nhiệm. Trong một thị trường chứng khoán đang nổi, một tổ chức định mức tín nhiệm có thể mở rộng thị trường cho các công cụ nợ bằng cách mang đến cho thị trường những nhà đầu tư mới chưa được khai thác, bao gồm các nhà đầu tư tổ chức trong và ngoài nước mà có lẽ không thể mua một công cụ thị trường tiền tệ, hoặc trái phiếu trong sự thiếu vắng định mức tín nhiệm của công cụ đó. Cũng còn có thể kỳ vọng chi phí phát hành giảm bằng cách cung cấp lợi thế về quy mô trong việc thực hiện các chức năng điển hình gắn liền với một tổ chức định mức tín nhiệm – tìm kiếm thông tin, phân tích, công bố và theo dõi. Bởi vì sự gần gũi của chúng và thị trường, các tổ chức định mức tín nhiệm có thể thúc đẩy việc đối thoại chính sách với các cơ quan quản lý pháp luật thích hợp liên quan đến phát triển, hoạt động, và quản lý thị trường tiền tệ và trái phiếu. Một định mức tín nhiệm còn có thể giảm chi phí vốn bằng cách hỗ trợ công bố thông tin về người phát hành ra thị trường và trong việc thúc đẩy các tiêu chuẩn kế toán và công bố thông tin. Để cho một tổ chức định mức tín nhiệm tồn tại về mặt kinh tế ở trong giai đoạn đầu của sự phát triển của thị trường vốn phải có một số lượng công cụ nợ đủ tiêu chuẩn cho định mức tín nhiệm. Số lớn công cụ nợ quan trọng này có thể bao gồm các công cụ thị trường tiền tệ, trái phiếu công ty, chứng khoán chính quyền, trái phiếu doanh nghiệp nhà nước, trái phiếu chính phủ, và khi thị trường bắt đầu trưởng thành là chứng khoán thế chấp bất động sản. Trong khi sự thành lập tổ chức định mức tín nhiệm là một thành phần chủ yếu cho sự phát triển của thị trường vốn, sự thành công cuối cùng của nó phụ thuộc vào khuôn khổ chính sách dẫn dắt cho sự phát triển dài hạn của thị trường trái phiếu và tiền tệ. Ở châu Mỹ La tinh và Đông Nam Á, các cơ quan quản lý chứng khoán quốc gia bắt buộc định mức tín nhiệm cho các công cụ nợ. Một sự chọn lựa chính sách được xem xét sẽ là yêu cầu các chứng khoán nợ nhất định phải được định giá bởi một tổ chức định mức tín nhiệm đã được thừa nhận trước khi chào bán. Một trở ngại cho sự hình thành một tổ chức định mức tín nhiệm trong các thị trường đang nổi là tình trạng pháp lý và quản lý một tổ chức như vậy thường không rõ ràng. Ngoài ra, tình trạng của một công ty định mức tín nhiệm chứng khoán thường không đuợc quy định trong luật chứng khoán và các luật khác. Như trường hợp ở Mỹ, có thể đưa tổ chức định mức tín nhiệm vào định nghĩa người tư vấn đầu tư. Một chọn lựa khác, có thể cần thiết chỉnh sửa luật chứng khoán của quốc gia để có được một sự thừa nhận đối với công ty định mức tín nhiệm. Khi luật chứng khoán đuợc - 47 - thực thi hoặc luật hiện có được chỉnh sửa, chúng có thể đưa ra việc thừa nhận khả năng tạo ra một tổ chức định mức tín nhiệm. Về mặt này, rất quan trọng để có sự đồng bộ trong các tiêu chuẩn của luật pháp quản lý khắp quốc gia nơi mà có tổ chức định mức tín dụng. KẾT LUẬN PHẦN 3 Trước nhu cầu vốn rất lớn của thị trường bất động sản hiện nay thì việc tạo sự liên thông giữa thị trường tài chính và thị trường bất động sản là vấn đề cần thiết và cấp bách. Chương 3 là tập hợp các giải pháp cho việc hình thành các công cụ trên. Ngoài việc phát triển các công cụ mới hình thành như các quỹ đầu tư bất động sản, trái phiếu bất động sản thì việc quan trọng xây dựng thị trường cầm cố thế chấp, chứng khoán hóa bất động sản… Đây là những giải pháp thiết thực giúp khơi thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản đã được nhiều nước trên thế giới áp dụng và mang lại hiệu quả cao trong mục tiêu phát triển thị trường bất động sản. Chính những giải pháp này sẽ góp phần thay đổi những khó khăn hiện nay trên thị trường bất động sản. Để thị trường phát triển lành mạnh và bền vững thì cần có sự can thiệp của nhà nước trong việc tạo lập hành lang pháp lý cho các công cụ tài chính, cùng các biện pháp hỗ trợ khác như chính sách lãi suất, hình thành các tổ chức định giá, đánh giá xếp hạng bất động sản. - 48 - KẾT LUẬN Ở nhiều nước trên thế giới, công cụ tài chính là kênh huy động vốn chủ yếu và quan trọng cho thị trường bất động sản. Thực tế những năm gần đây cho thấy nhu cầu phát triển mạnh mẽ của thị trường bất động sản Việt Nam đòi hỏi những nguồn vốn dài hạn. Nguồn vốn tự có quá hạn hẹp, sự bế tắc của ngân hàng trong việc hỗ trợ cho vay là những nguyên nhân chủ yếu khiến thị trường đóng băng trong thời gian qua. Việc nghiên cứu để ứng dụng các công cụ tài chính là nỗ lực để giải bài toán khai thông luồng vốn cho thị trường bất động sản và cũng góp phần là đa dạng cho thị trường chứng khoán. Qua nghiên cứu thị trường bất động sản Việt Nam, mặc dù đã có những tiền đề cho việc ứng dụng các công cụ tài chính này trên thị trường bất động sản, nhưng Việt Nam cần thêm nhiều thời gian để chuẩn bị đầy đủ hệ thống các điều kiện tiền đề. Trong đó, sự hỗ trợ về luật pháp là vấn đề cốt lõi. Nhiều khía cạnh cần được nghiên cứu thêm dưới góc độ chi tiết hơn ngoài khuôn khổ hạn hẹp của đề tài này để khẳng định tính khả thi của việc ứng dụng các công cụ tài chính trên thị trường bất động sản Việt Nam, cũng như nghiên cứu sâu hơn về giải pháp vận hành, quản lý thị trường trong bối cảnh thực tiễn tại Việt Nam. - TÀI LIỆU THAM KHẢO Sách 1. Trần Hoàng Ngân, Phạm Văn Năng, Sử Đình Thành , 2002, Sử dụng các công cụ tài chính để huy động vốn cho chiến lược phát triển kinh tế-xã hội của Việt Nam đến năm 2020, Nhà xuất bản thống kê. 2. Viện nghiên cứu quản lý kinh tế trung ương, 2006, Chính sách thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam, Nhà xuất bản chính trị quốc gia. 3. Luật dân sự năm 2005 của nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam. 4. Robin Goodchild, 2008, REITs and the property market, Journal of property invesment and finance. Các trang web 1. Bộ kế hoạch và đầu tư 2. Tổng Cục Thống kê 3. Sở giao dịch chứng khoán TP.HCM 4. Tin nhanh Việt Nam 5. Thời báo kinh tế Việt Nam 6. Saga Việt Nam 7. Báo Tuổi trẻ 8. Báo Vietnamnet 9. Báo thanh niên 10. Báo Sài Gòn tiếp thị 11. Vietnam Real Estate