Thực trạng và giải pháp phát triển nhà ở đô thị nước ta

Luận văn Đề Tài: Thực trạng và giải pháp phát triển nhà ở đô thị nước ta §Ò ¸n chuyªn ngµnh Kinh tÕ vµ qu¶n lý ®Þa chÝnh LỜI NÓI ĐẦU Nhà ở là nhu cầu thiết yếu của mọi người dân trong xã hội, là vấn đề quốc kế dân sinh .Việc giải quyết chỗ ở được nhân dân coi như là điều kiện tiên quyết cho việc thành công trong đường đời, sự nghiệp của mỗi cá nhân và là một việc lớn trong đời của một con người.Vì thế các nước trên thế giới đều có chính sách phát triển nhà ở .Đối với nước ta Đảng và Nhà nước cũng rất quan tâm đến nhà ở cho người dân .Điều 62 Hiến pháp năm 1992 có ghi :”Công dân có quyền có nhà ở, Nhà nước mở rộng việc xây dựng nhà ở đồng thời khuyến khích, giúp đỡ tập thể, công dân xây dựng nhà ở theo quy hoạch chung nhằm thực hiện quyền đó..... “. Khi đất nước chuyển sang cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa có sự quản lý của Nhà nước do kết quả của các hoạt động kinh tế, tốc độ đô thị hoá ngày càng nhanh, việc di dân tự do vào các đô thị lớn ....đã làm cho các vấn đề kinh tế xã hội trở lên bức xúc , bộc lộ nhiều vấn đề cần giải quyết, đặc biệt là vấn đề nhà ở đô thị trong thế kỷ XXI. Bài viết có sử dụng phương pháp phân tích, phương pháp thống kê, tổng hợp đánh giá số liệu....Với phương pháp này việc nghiên cứu “Thực trạng và giải pháp phát triển nhà ở đô thị nước ta” sẽ được xem xét trong mối quan hệ tác động qua lại giữa lý luận và thực tiễn, từ đó có thể đề ra giải pháp khắc phục những tồn tại. Trong điều kiện của bài viết này, với vốn kiến thức và thời gian có hạn khó có thể có một cách nhìn tổng quát và đầy đủ về nhà ở đô thị nước ta. Bài viết được hoàn thành với sự hướng dẫn chính của TS.Hoàng Cường và các thầy cô giáo giảng dạy ở Trung tâm đào tạo địa chính và kinh doanh bất động sản. §Ò ¸n chuyªn ngµnh Kinh tÕ vµ qu¶n lý ®Þa chÝnh Em xin chân thành cảm ơn và rất mong được sự đóng góp ý kiến của thầy cô và các bạn. I. Cơ sở lý luận của đề tài: 1. Khái niệm và đặc điểm nhà ở: 1.1.Khái niệm: Hiện nay có rất nhiều khái niệm về nhà ở tuỳ thuộc vào góc độ nghiên cứu. *Trên góc độ xây dựng : Nhà ở là sản phẩm của hoạt động xây dựng và không gian bên trong có tổ chức được ngăn cách với môi trường bên ngoài dùng để ở. *Trên góc độ quản lý kinh tế : Nhà ở là tài sản có giá trị đặc biệt đối với đời sống con người, là bộ phận quan trọng bảo vệ con người trước các hiện tượng tự nhiên . 1.2.Đặc điểm nhà ở: *Nhà ở là tài sản không thể di dời được, nó gắn liền vưới đất, được xây dựng trên đất. Sự gắn liền với đất này chỉ vị trí của nó được phân bố ở đâu. Mà hiện nay các giao dịch trên thị trường nhà đất đô thị người ta quan tâm nhiều đến vị trí của nhà đất vì vị trí nhà đất có ảnh hưởng rất lớn đến giá trị tài sản nhà đất. *Nhà ở là một bất động sản có tính bền vững, thời gian sử dụng dài, hao mòn chậm. Đặc điểm này có thuận lợi cho người sử dụng nhất là đối với người có thu nhập thấp , vì họ có khả năng nâng cấp, xây dựng mới nhà ở là rất kém. Họ có thể xây dựng một ngôi nhà có chất lượng trung bình và sử dụng nó trong khoảng thời gian gần 20 năm mà không phải sửa chữa lớn, trừ những duy tu bảo dưỡng nhỏ như sơn quét vôi tường, cửa.... *Nhà ở là tài sản có giá trị lớn. So với các hàng hoá khác khi mua sắm thì việc xây dựng nhà ở đòi hỏi một khoản vốn đầu tư lớn và §Ò ¸n chuyªn ngµnh Kinh tÕ vµ qu¶n lý ®Þa chÝnh nhất là hiện nay giá nhà đất, nguyên vật liệu xây dựng ở các đô thị rất cao. *Nhà ở rất đa dạng, phong phú cả về số lượng và chất lượng. Đặc điểm này một mặt là do sự đa dạng của các tầng lớp dân cư đô thị, mặt khác là thu nhập của dân cư đô thị đã tăng lên, phong tục tập quán truyền thống từng nơi khác nhau. 2.Ý nghĩa của nhà ở : *Nhà ở đô thị là điều kiện vật chất trọng yếu để phát triển kinh tế đô thị: Môi trường cư trú, điều kiện sinh hoạt của nơi ở, nơi làm việc, môi trường văn hoá khu vực, môi trường tự nhiên khu vực...ảnh hưởng rất lớn tới tái sản xuất sức lao động và tác động tới tâm sinh lý của người lao động, ảnh hưởng tới quá trình sản xuất, tới hiệu quả của nền kinh tế. Chẳng hạn như khoảng cách giữa nơi ở và nơi làm việc có tác động rất lớn tới lao động, đó là thể lực và trí lực, nó làm hao phí về thời gian, mà trong thời đại ngày nay môi trường cạnh tranh khốc liệt thì thời gian làm việc càng được sử dụng triệt để, hiệu quả. Sự phát triển của nhà ở trực tiếp tác động đến những ngành có liên quan đến xây dựng như ngành công nghiệp vật liêụ xây dựng, ngành cung cấp thiết bị, máy móc xây dựng. Chất lượng và quy mô nhà ở đô thị sẽ góp phần kích thích hay hạn chế nhu cầu của dân cư đô thị với các loại hàng hoá như: dụng cụ gia đình, hàng điện tử điện lạnh, trang trí nội thất. Cùng với chính sách của Nhà nước thì chất lượng và quy mô nhà ở ảnh hưởng tới thị trường tiêu thụ sản phẩm, hệ thống Ngân hàng, phân bố dân cư và nguồn lao động. Nền kinh tế thị trường phát triển khi nó phát triển đồng bộ các thị trường, trong đó thị trường bất động sản là một bộ phận. Trong khi đó thị trường bất động sản chỉ hoạt động mạnh mẽ và diễn ra sôi nổi ở các §Ò ¸n chuyªn ngµnh Kinh tÕ vµ qu¶n lý ®Þa chÝnh đô thị thị lớn. Cung- cầu và chất lượng nhà ở sẽ ảnh hưởng rất lớn đến thị trường bất động sản, điều này thể hiện ở những cơn sốt nhà đất. *Nhà ở đô thị là điều kiện vật chất trọng yếu để tái sản xuất sức lao động đô thị: Lao động là điều kiện cơ bản để tiến hành sản xuất, lao động là đầu vào của quá trình sản xuất. Chất lượng của lao động bao gồm thể lực và trí lực ảnh hưởng trực tiếp tới quá trình sản xuất. Để nâng cao chất lượng lao động thì đầu tiên là đảm bảo các điều kiện ăn, ở, mặc và những tư liệu sinh hoạt khác. Như Ph-Ăngghen nói: “Con người trước hết phải ăn uống, chỗ ở và mặc đã rồi mới đến làm chính trị, khoa học, nghệ thuật, tôn giáo....”(1) Nhà ở là phương tiện quan trọng để bảo vệ con người trước các hiện tượng tự nhiên như nắng, mưa, gió, bão, giá rét....mà còn là nơi nuôi dưỡng , giáo dục đào tạo con người từ khi sinh ra và lớn lên, tạo điều kiện tái sản xuất sức lao động của con người. *Nhà ở đô thị là điều kiện vật chất ảnh hưởng tới sinh hoạt xã hội và điều chỉnh quan hệ xã hội. Nhà ở không những là tài sản có giá trị, có tầm quan trọng đặc biệt đối với mỗi gia đình, mà còn là một trong những tiêu chuẩn làm thước đo phản ánh trình độ phát triển kinh tế – xã hội của quốc gia, mức sống dân cư của một dân tộc. Một thực tế là khi nhìn vào một ngôi nhà ta có thể biết được phong tục tập quán, đời sống vật chất tinh thần của những người đang sống trong ngôi nhà đó.Đối tượng xã hội ngày càng phát triển, tỷ lệ người già, người độc thân, các cặp vợ chồng mới ngày càng tăng dẫn tới phải xây dựng những mẫu nhà, mẫu căn hộ thích hợp. Xã hội phát triển, căn hộ đông người sẽ giảm, lối sống, tập quán của C.Mác- Ăngghen: Toàn tập, NXB. Chính trị quốc gia, trang500. người dân đô thị thay đổi. Sự hình thành và phát triển các khu dân cư và quá trình phát triển đô thị luôn gắn liền với phát triển nhà ở. Đi kèm là §Ò ¸n chuyªn ngµnh Kinh tÕ vµ qu¶n lý ®Þa chÝnh sự đa dạng về kiến trúc nhà ở , thể hiện ở phong cách xây dựng, vật liệu xây dựng , thiết kế....bộc lộ quan điểm tôn giáo , nhân sinh , thẩm mỹ. 3. Cung- Cầu nhà ở: *Cung nhà ở: Theo các nhà kinh tế học thì lĩnh vực sản xuất nhà ở được phân chia thành ba khu vực: khu vực Nhà nước, khu vực tư nhân và khu vực không chính thức. Ba khu vực trên được xem như sự chuyển hoá liên tục từ sự kiểm soát toàn bộ của Nhà nước về xây dựng nhà ở ở khu vực Nhà nước đến việc xây dựng nhà ở do tư nhân và các doanh nghiệp xây dựng dưới sự điều tiết của Nhà nước và đến nhà ở bất quy tắc được xây dựng bởi các gia đình và các nhà thầu nhỏ. -Khu vực Nhà nước: khu vực này được xem như tiêu điểm chính của chính sách nhà ở, vì đó là khu vực mà Chính phủ có thể kiểm soát trực tiếp. Nhà ở khu vực này chiếm tỷ lệ không lớn và phân bố không đồng đều giữa các đô thị có quy mô và vị trí khác nhau. Khu vực Nhà nước chỉ những đề án nhà ở được Chính phủ hoặc các xí nghiệp, cơ quan Nhà nước trực tiếp xây dựng bằng nguồn vốn ngân sách và nhà ở có nguồn gốc sở hữu khác được chuyển thành sở hữu của Nhà nước theo quy định của pháp luật. Nhà ở do Nhà nước cung cấp thường là loại nhà được bao cấp, với nguồn cung cấp có hạn mà nhu cầu lại rất lớn, nên khó tránh khỏi những bất công trong chính sách phân phối nhà ở . -Khu vực tư nhân: Nhà ở được xây dựng bởi những cá nhân hoặc doanh nghiệp không phải từ nguồn vốn Nhà nước, nhưng hoạt động trong hệ thống quy tắc chính thức của Nhà nước.Khu vực này Chính phủ ít kiểm soát được mặc dù đã được Nhà nước điều tiết. Các quy tắc mà Nhà nước điều tiết là rất cần thiết vì lý do an ninh công cộng và bảo đảm các tiêu chuẩn của người tiêu dùng do thiếu thông tin về thị trường nhà ở. Những người cần nhà ở nhất chính là những người nghèo thành thị, nhưng thị trường nhà ở tư nhân không đáp ứng sự càn nhà mà đáp §Ò ¸n chuyªn ngµnh Kinh tÕ vµ qu¶n lý ®Þa chÝnh ứng nhu cầu có khả năng thanh toán.Trong thực tế, xây dựng nhà ở khu vực tư nhân có hiệu quả hơn khu vực Nhà nước. Nhưng nếu chúng ta buông lỏng , không điều tiết khu vực này sẽ dẫn đến khoảng cách giữa người giàu và người nghèo tăng lên và dẫn đến sự bất bình đẳng trong xã hội về nhà ở. -Khu vực nhà ở không chính thức: Đây là khu vực xây dựng nhà ở của tư nhân không theo quy tắc, hoặc nhà ở được xây dựng trên các giá trị của cộng đồng và tự giúp đỡ lẫn nhau. Nhà ở trong khu vực không chính thức có vô số hình thức, tuỳ thuộc vào bối cảnh kinh tế – xã hội và thiết chế đăc thù của dân cư đô thị. Khu vực này, trên thực tế đóng góp vào sự gia tăng quỹ nhà ở , đặc biệt đối với những tầng lớp dân cư có thu nhập thấp. *Cầu về nhà ở đô thị : Tại các đô thị các đối tượng có nhu cầu nhà ở bao gồm : -Nhà ở cho số dân tăng tự nhiên và tăng cơ học. -Nhà ở cho những hộ chưa có nhà, đang phải ở chung, ở nhờ, hoặc phải sống tạm bợ tại các khu ổ chuột. -Nhà ở cho công chức và lực lượng vũ trang. -Nhà ở nới thêm diện tích ở cho những hộ hiện đang ở quá chật. -Nhà ở phục vụ các đối tượng tái định cư để chỉnh trang và xây dựng các công trình hạ tầng đô thị . -Nhà ở cho viên chức và người lao động tại các khu công nghiệp tập trung. -Nhà ở cho học sinh, sinh viên. -Nhà ở cho người nước ngoài đến làm việc hoặc kinh doanh. -Nhà ở phục vụ các nhu cầu khác. §Ò ¸n chuyªn ngµnh Kinh tÕ vµ qu¶n lý ®Þa chÝnh Nhu cầu nhà ở tại các đô thị rất đa dạng vì dân cư đô thị làm nhiều nghề khác nhau và thu nhập giữa các tầng lớp dân cư đô thị có sự chênh lệch lớn. 4.Quản lý Nhà nước về nhà ở: Trong pháp lệnh ngày 26-3-1991 đã quy định rõ nội dung quản lý Nhà nước về nhà ở. Nội dung quản lý Nhà nước về nhà ở bao gồm: *Ban hành quy chế, tiêu chuẩn quy phạm về quy hoạch, thiết kế xây dựng, quản lý và sử dụng nhà ở: Đây là một trong những nội dung quan trọng nhất trong quản lý Nhà nước về nhà ở. Nhà nước thống nhất quản lý nhà ở bằng pháp luật nhằm đảm bảo việc duy trì, sử dụng hợp lý, tiết kiệm và không ngừng phát triển quỹ nhà ở. Trong công tác quản lý Nhà nước về nhà ở, Nhà nước cũng qy định cụ thể về các quy chế, thủ tục, tiêu chuẩn bán nhà, khung giá cho từng loại tại Nghị định 61/CP ngày 5-5 –1994 của Chính phủ. Đối với những nhà chung cư cao tầng hoặc nhà ở do nhiều chủ quản lý, Bộ Xây Dựngđã ban hành những quy chế quản lý và sử dụng riêng kèm theo Quyết định 1127/BXD-QLN ngày 16-8-1994 của Bộ trưởng Bộ Xây Dựng. Bên cạnh những quy định về quản lý sử dụng nhà ở, Nhà nước cũng cần xây dựng các chính sách thoả đáng nhằm một mặt khuyến khích các tổ chức kinh doanh tập thể tư nhân tham gia vào quá trình xây dựng nhà ở, nâng cao giá trị quỹ nhà ở ; mặt khác có khả năng khắc phục những cơn sốt giả tạo về giá nhà , tạo điều kiện thuận lợi cho người dân thoả mãn nhu cầu của mình. *Lập kế hoạch xây dựng nhà ở theo đồ án quy hoạch được duyệt. Lập kế hoạch xây dựng và phát triển nhà ở là một công tác tổng hợp, phức tạp liên quan đến nhiều ngành như giao thông, thương §Ò ¸n chuyªn ngµnh Kinh tÕ vµ qu¶n lý ®Þa chÝnh mại, dịch vụ... đồng thời nó gắn liền với sự nghiệp phát triển kinh tế –xã hội của địa phương. Đây là một công tác quan trọng và cấp bách đòi hỏi người dân phải quan tâm và nhận thức được điều này. Lập kế hoạch xây dựng và phát triển nhà ở tốt sẽ làm tiền đề quan trọng thúc đẩy phát triển sản xuất, tăng năng suất lao động, nâng cao đời sống nhân dân, tạo nên bọ mặt mới cho sự phát triển văn minh của đất nước. *Cho phép hoặc đình chỉ việc xây dựng, cải tạo nhà ở . Để bảo đảm nhà ở được xây dựng theo đúng quy hoạch đã được duyệt, bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất của quy hoạch tổng thể của từng địa phương khi xây dựng nhà ở cần có sự chỉ đạo, cho phép của cấp có thẩm quyền. *Đăng ký, điều tra, thống kê nhà ở. Đây là một nôi dung cơ bản trong công tác quản lý Nhà nước về nhà ở. Nó bảo đảm quyền lợi của người chủ sở hữu nhà ở trước pháp luật và bảo đảm cho cơ quan quản lý nắm được tình hình nhà ở của địa phương mình và lập kế hoạch phát triển nhà ở. *Thanh tra Nhà nước, giải quyết tranh chấp và xử lý vi phạm pháp luật nhà ở. Công tác thanh tra và kiểm tra là chức năng của bất cứ cấp quản lý nào. Nó có nhiệm vụ thanh tra, kiểm tra việc thực hiện các quy định của pháp luật về quản lý sử dụng nhà ở. Với các nội dung trên, Nhà nước thông qua các công cụ quản lý, các quy định mang tính pháp lý để hoạch định và chỉ đạo thực hiện chính sách phát triển nhà ở phù hợp từng giai đoạn phát triển kinh tế của đất nước. II.Thực trạng phát triển nhà ở đô thị và những vấn đề đặt ra: 1.Thực trạng phát triển nhà ở đô thị : 1.1.Trước thời kỳ đổi mới: §Ò ¸n chuyªn ngµnh Kinh tÕ vµ qu¶n lý ®Þa chÝnh Trong giai đoạn này tuy thiết kế xây dựng còn một số nhược điểm nhưng bằng nguồn vốn tập trung của Nhà nước, nên đã giải quyết cơ bản chỗ ở cho đông đảo CBCNVtrên một số đô thị lớn. Tính bao cấp tuyệt đối trong lĩnh vực nhà ở đô thị được thể hiện trong việc cấp nhà cho thuê với khoản tiền thuê rất thấp (1% tiền lương).Do đó đã dẫn đến không đủ kinh phí để duy tu bảo dưỡng và nâng cấp nhà ở, khiến cho quỹ nhà ở xuống cấp nhanh chóng gây thiệt hại về kinh tế. Thời kỳ bao cấp, Nhà nước ban hành nhiều chính sách nhà ở. Chương trình Quốc gia về nhà ở được thực hiện nhằm cung cấp nhà ở cho người lao động trong khu vực kinh tế Nhà nước ở các đô thị lớn như Hà Nội, Hải Phòng, Thành phố Hồ Chí Minh. Các chính sách như: chính sách vốn đầu tư vào cơ sở vật chất kỹ thuật, cơ sở hạ tầng...đã góp phần giải quyết được nhu cầu nhà ở.Song, với cách sản xuất và phân phối nhà ở trong thời kỳ bao cấp đã tạo ra nhiều bất công giữa các ngành, cơ quan xí nghiệp. Cùng với sự thiếu kinh nghiệm về quy hoạch, quản lý đô thị đã dẫn đến hệ thống đường xá, điện nước, vệ sinh môi trường thấp kém . Theo số liệu điều tra nhà ở năm 1989 cho thấy: vào thời điểm năm 1989 tỷ lệ dân số ở một số đô thị sống trong những căn nhà được Nhà nước xây dựng trong giai đoạn 1961- 1975 như sau: Thành phố Hà Nội: 23,6% dân cư thành phố. Thành phố Hải Phòng: 19,8% Thành phố Đà Nẵng: 37% Thành phố Hồ Chí Minh:42% Từ năm1975 đến 1985, tỷ lệ quỹ nhà ở mới xây dựng khá cao trong tổng quỹ nhà của nhiều đô thị lớn như Hà Nội 37,1%; Hải Phòng 43,3%; Đà Nẵng 31,8%; trong khi đó Thành phố Hồ Chí Minh lại lâm vào tình trạng khó khăn, đình trệ trong lĩnh vực này.(2) Tóm lại, đến cuối những năm 80 của thế kỷ XX chỉ có khoảng 30% CBCNV Nhà nước được cấp nhà, 70% còn lại phải tự lo §Ò ¸n chuyªn ngµnh Kinh tÕ vµ qu¶n lý ®Þa chÝnh lấy nhà ở của mình bằng nhiều cách khác nhau hoặc phải sống trong những điều kiện nhà ở chật hẹp, thiếu không gian. 1.2.Từ 1986 đến nay: Từ năm 1986 đến nay, chế độ bao cấp nhà ở không còn nữa. Nhà ở đô thị do dân tự lo, hoặc Nhà nước và nhân dân cùng làm, bộ mặt các khu nhà thay đổi rõ rệt.Theo sự phát triển của nền kinh tế thị trường, lĩnh vực nhà ở cũng bắt đầu chuyển biến. Đến cuối 1990 diện tích nhà cả nước ta có khoảng 500 triệu m2, trong đó tại các đô thị là 81 triệu m2, nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước có khoảng 26 triệu m2(chủ yếu là các đô thi). Diện tích bình quân đầu người cả nước khoảng 7m2, trong đó ở đô thị là 5,8m2/ người. Trong những năm từ 1991-1995, các đô thị cả nước xây dựng được 26 triệum2nhà ở. Đến cuối 1995 diện tích nhà ở đô thị nước ta có khoảng 107 triệu m2, bình quân là 7,2 m2/người. Ước tính từ 1996-2000, các đô thị cả nước xây dựng được 40 triệu m2nhà ở. Thực tế đến cuối 2000 cả nước có diện tích nhà ở là 147 triệu m2, bình quân là 7,7 m2/ người; trong đó Hà Nội có 9 triệu m2nhà ở , bình quân là 6,8 m2/người , Thành phố Hồ Chí Minh có 33 triệu m2 nhà ở, bình quân là 7,8 m2/người. Trong giai đoạn này Nhà nước có nhiều văn bản xoá bỏ bao cấp, khuyến khích nhân dân tự xây dựng nhà ở. Chính sách đầu tư nhà ở cũng chuyển từ đầu tư có tính chất bao cấp sang chính sách tạo điều kiện đã khơi dậy tiềm năng của nhân dân trong xây dựng nhà ở.Việc đổi mới sản xuất nhà ở đô thị ởViệt Nam thể hiện trên hai mặt: khối lượng được sản xuất ra và cơ cấu đa dạng của các chủ thể tham gia vào quá trình sản xuất nhà ở .Vì vậy, trong năm 1990 tại các đô thị đã có 1/3 khối lượng nhà ở được xây dựng bằng tiền của người dân. Năm 1992 vốn đầu tư xây dựng nhà ở của cơ quan xí nghiệp và nhân dân gấp 2 lần vốn của Nhà (2) Giáo trình QLNN về đất đai và nhà ở, trang 248. §Ò ¸n chuyªn ngµnh Kinh tÕ vµ qu¶n lý ®Þa chÝnh nước .Đến 1994 thì 70% nhà ở là do dân tự xây dựng, tỷ lệ này có xu hướng tăng dần. Điều này làm cho quỹ nhà ở tăng lên đáng kể cả về số lượng và chất lượng, giải quyết được một bước nhu cầu nhà ở của dân cư. Tại các đô thị lớn, nhiều khu nhà ở mới đã và đang được xây dựng theo quy hoạch với quy mô hiện đại, đồng bộ, bao gồm cả các dịch vụ thương mại, thể thao, vui chơi giải trí và các công trình hạ tầng kỹ thuật đúng tiêu chuẩn.Đó là khu đô thị mới Định Công, Linh Đàm, khu làng Quốc tế Thăng Long, khu đô thị mới Trung Hoà - Nhân Chính( tại Hà Nội ), khu đô thị mới Nam Sài Gòn, An Phú, An Khánh(tại Thành phố Hồ Chí Minh), khu đô thị mới Cát Bi(tại Hải Phòng)....Nhiều khu tái định cư, khu nhà ở cho người có thu nhập thấp... đã và đang được xây dựng tại một số đô thị .Tại Thành phố Hồ Chí Minh đã giải toả được hàng ngàn căn nhà ổ chuột , cải thiện môi trường cho thàng phố và giải quyết nhà ở mới cho dân là một thành công lớn trong thời gian qua. Hiện tại, hầu hết nhà ở đô thị đều xây dựng bằng vật liệu bền, nhưng cũng còn nhiều nhà xây dựng tạm bợ. Quá nửa nhà ở đô thị có tuổi thọ trên 50 năm cần được sửa chữa và nâng cấp. Nhiều nhà nguy hiểm –“tháp nghiêng” đầy hiểm hoạ phải phá đi làm lại. Tại Thành phố Hà Nội có hơn 300.000 m2 nhà hư hỏng nặng, trong đó có 44 chung cư cao tầng bị lún lứt nguy hiểm.Tại Thành phố Hồ Chí Minh có hơn 1.000.000 m2 hư hỏng nặng, trong đó có 105 chung cư cần tháo dỡ xây dựng mới. Nhiều hộ sống chen chúc trong một nhà thiếu tiện nghi phục vụ tối thiểu. Cơ sở hạ tầng kém chất lượng làm cho đời sống dân cư đô thị gặp khó khăn, môi trường bị ô nhiễm. 2.Những vấn đề đặt ra: Bên cạnh những thành tựu đạt được, việc xây dựng, phát triển nhà ở còn bộc lộ những hạn chế sau đây: *Về phát triển nhà ở : §Ò ¸n chuyªn ngµnh Kinh tÕ vµ qu¶n lý ®Þa chÝnh Quỹ nhà ở tăng lên nhưng bình quân diện tích đầu người vẫn thấp vì dân số đô thị tăng nhanh. Tình trạng nhà ở trong các đô thị xuống cấp nghiêm trọng. Hiện có tới hàng triệu m2nhà ở đô thị cần sửa chữa hoặc dỡ bỏ, nhưng do nguồn vốn đầu tư của quỹ nhà ở hạn hẹp nên hàng triệu người vẫn phải sống chật vật trong những căn nhà này. Nhìn chung chúng ta chưa có đầy đủ quy hoạch ngắn hạn, dài hạn, và chi tiết, chưa phân lô, chuẩn bị đất và mặt bằng cho xây dựng lâu dài.Chúng ta chưa hoàn thành và ban hành chiến lược phát triển nhà ở đô thị toàn quốc tới năm 2010 và các chương trình phát triển nhà ở cho đô thị lớn. *Về phát triển và quản lý đô thị: Chính sách tạo mặt bằng, chia đất cho dân xây dựng nhà ở cần được xem xét nghiêm túc. Tại các đô thị – nơi tập trung đông dân cư, đất xây dựng giảm đi, giá đất ngày càng tăng. Việc thả nổi cho người dân tự do lo liệu trong việc xây dựng nhà ở, tuy có làm cho quỹ nhà ở trong phạm vi cả nước tăng lên đáng kể nhưng đã làm cho kiến trúc và cảnh quan đô thị bị ảnh hưởng nhiều, cơ sở hạ tầng hầu như không có gì, gây ra nhiều phức tạp trong việc quản lý kiến trúc và cơ sở hạ tầng. Ngoài ra, do tài chính eo hẹp, cơ chế thu tiền sử dụng đất, chính sách giải phóng mặt bằng, các loại thuế và phí chưa hợp lý nên các doanh nghiệp kinh doanh nhà ở chỉ quan tâm tới các dự án nhỏ hoặc chi lô bán đất để thu hồi nhanh vốn, đảm bảo lợi nhuậnmà ít quan tâm đầu tư các dự án lớn có kết cấu hạ tầng đồng bộ. *Về nguồn tài chính cho phát triển nhà ở : Trong thời kỳ bao cấp, hàng năm Nhà nước dành một khoản vốn Ngân sách đáng kể cho đầu tư phát triển nhà ở. Tuy nhiên trong những năm gần đây nguồn vốn này chủ yếu dựa vào vốn huy động của người dân, vốn tự có của doanh nghiệp và vốn vay Ngân hàng. Từ đó đã hình thành nhiều tổ chức tư vấn, đơn vị thi công ngoài quốc doanh, làm cho quy hoạch bị phá vỡ, bộc lộ tính chất tự phát, manh mún. §Ò ¸n chuyªn ngµnh Kinh tÕ vµ qu¶n lý ®Þa chÝnh Hiện nay chưa có cơ chế tài chính thích hợp cho khuyến khích đầu tư phát triển nhà ở, đặc biệt là nhà ở cho các dối tượng ưu đãi và có thu nhập thấp . *Về thị trường nhà đất: Trên thực tế đã hình thành thị trường nhà ở và đất đai đô thị. Tuy nhiên, Nhà nước chưa có chính sách thích hợp để quản lý thị trường này, tạo điều kiện để thị trường này hoạt động lành mạnh. Từ những năm 1990- 1995, thị trường nhà đất hoạt động rất sôi động, nhất là ở các thành phố có tốc độ tăng trưởng kinh tế cao như: Thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội, Biên Hoà, Vũng Tàu.Việc đất đai và nhà ở đô thị được thị trường hoá cùng với việc đầu cơ đã kéo theo giá đất tăng nhanh, nhất là ở những nơi sinh lợi lớn. Trong nền kinh tế thị trường, việc thị trường nhà đất hoạt động không lành mạnh, mất cân đối giữa cung và cầu nhà ở, sẽ gây khó khăn cho việc giải quyết nhà ở cho các tầng lớp dân cư. III.Những giải pháp nhằm phát triển nhà ở đô thị nước ta: 1.Quan điểm phát triển nhà ở đô thị : -Quyền có chỗ ở là một quyền cơ bản của con người được Nhà nước công nhận và chăm lo, thông qua các chính sách tạo điều kiện để nhân dân tạo lập nhà ở phù hợp với nhu cầu và khả năng kinh tế của mình. Nhà nước tạo điều kiện để những người có thu nhập thấp có thể cải thiện nhà ở thông qua cơ chế chính sách tạo điều kiện của Nhà nước. Phải lấy phát triển nhà ở để vừa giải quyết nhu cầu về chỗ ở kết hợp với giải quyết các vấn đề tồn tại do lịch sử để lại trong lĩnh vực nhà đất . -Nhà ở là tài sản lớn của cá nhân và hộ gia đình, nhưng cũng là cơ sở vật chất to lớn của quốc gia, là sản phẩm hàng hoá của một ngành kinh tế quan trọng.Thị trường nhà ở vừa góp phần vào thực hiện mục tiêu tăng tổng sản phẩm trong nước vừa nâng cao mức sống nhân dân .Vì vậy, Nhà nước cần tạo điều kiện cho hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở phát triển.Tập trung xây dựng và ban hành đồng bộ hệ thống Pháp §Ò ¸n chuyªn ngµnh Kinh tÕ vµ qu¶n lý ®Þa chÝnh luật có ý nghĩa đặc biệt quan trọng bảo đảm cho thị trường bất động sản hoạt động lành mạnh có hiệu quả có sự định hướng của Nhà nước . -Nhà nước bảo đảm khuyến khích các doanh nghiệp, các tổ chức kinh tế – xã hội, các thành phần kinh tế và mọi nguồn lực đầu tư xây dựng các công trình nhà ở cho nhân dân đồng thời tạo điều kiện, đảm bảo hiệu quả kinh doanh cho các chủ đầu tư thực hiện công việc xây dựng nhà ở và đảm bảo công bằng xã hội đối với những đối tượngđược thụ hưởng nhà ở. -Phát triển nhà ở không thể tách rời cơ chế về đất đai, tài chính, vật liệu xây dựng, khoa học kỹ thuật, cơ cấu tổ chức ...vì vậy đòi hỏi sự phối hợp chặt chẽ giữa các bộ, ngành, và sự phân công hợp lý giữa các ngành, các cấp chính quyền . -Để giải quyết tốt nhu cầu nhà ở phải đi đôi với việc thực hiện có kết quả chương trình kế hoạch hoá gia đình .Việc phát triển nhà ở phải đáp ứng yêu cầu phát triển bền vững, giảm thiểu tối đa mức độ ô nhiễm môi sinh , môi trường. 2. Phương hướng và mục tiêu phát triển nhà ở đô thị : 2.1.Mục tiêu phát triển nhà ở đô thị đến năm 2010: Một là: Phát triển nhà ở phải đảm bảo bền vững, quản lý được về mặt kiến trúc, bảo đảm an toàn, tiện nghi, kinh tế, thích hợp với điều kiện tự nhiên, môi trường sống, giữ gìn và phát huy bản sắc dân tộc trong lĩnh vực nhà ở. Phấn đấu đến 2010 mỗi hộ gia đình có chỗ ở thích hợp thông qua việc tạo lập (xây dựng, mua )hoặc thuê nhà ở.Diện tích nhà ở đạt bình quân từ 9- 12 m2/người. Phấn đấu để mỗi hộ dân tại đô thị được ở trong một căn hộ độc lập. Trong đó phải tập trung chỉ đạo thực hiện đầu tư phát triển nhà ở theo dự án. Triển khai thực hiện tốt các chính sách ưu đãi trong xây dựng nhà ở phục vụ nhu cầu của cán bộ, công chức viên §Ò ¸n chuyªn ngµnh Kinh tÕ vµ qu¶n lý ®Þa chÝnh chức và người thu nhập thấp .Trong đó đặc biệt chú trọng nhà ở cho thuê, bán trả góp . Hai là: Để tạo điều kiện chăm lo nhà ở cho nhân dân, các ngành có liên quan phải tập trung xây dựng trình Chính phủ ban hành đồng bộ các văn bản pháp quy, các cơ chế chính sách vừa bảo đảm phát triển nhanh qũy nhà, vừa đưa công tác quản lý hoật động kinh doanh bất động sản nhà ở vào nề nếp và đạt hiệu quả cao, bảo đảm các nguyên tắc công khai, công bằng. Ba là: Nhà nước và xã hội tiếp tục thực hiện chính sách nhà ở đối với người có công, quan tâm xây dựng nhà tình thương, giúp đỡ những đối tượng không thể tự lực tạo lập nhà ở . 2.2.Phương hướng : Chiến lược phát triển kinh tế –xã hội đề ra “ Phương hướng phát triển đô thị là hình thành nhiều trung tâm vừa và nhỏ , phân bố hợp lý; không tập trung dân cư quá đông vào các thành phố lớn. Một số địa bàn có vị trí quan trọng đối với từng vùng ( ở phía Bắc là khu vực Hà Nội – Hải Phòng-Quảng Ninh ; phía Nam là khu vực TP Hồ Chí Minh –Biên Hoà -Bà Rịa –Vũng Tàu ; miền Trung là Đà Nẵng –Dung Quất và một số thành phố cảng khác)cần thu hút đầu tư của cả nước và của nước ngoài...” Việc phát triển nhà ở tại khu vực đô thị phải đáp ứng được các yêu cầu sau đây: a.Tập trung huy động các nguồn lực nhằm phát triển quỹ nhà để giải quyết những bức xúc về chỗ ở của nhân dân các đô thị, đặc biệt tại các đô thị lớn đang có tốc độ đô thị hoá cao như thủ đô Hà Nội , TP Hồ Chí Minh , Hải Phòng, Huế, Vũng Tàu, Nha Trang ...cũng như các khu công nghiệp tập trung, các khu chế xuất . §Ò ¸n chuyªn ngµnh Kinh tÕ vµ qu¶n lý ®Þa chÝnh b.Chương trình phát triển nhà ở của từng đô thị phải thúc đẩy chương trình phát triển kinh tế – xã hội và phục vụ tốt yêu cầu của quá trình đô thị hoá tại các địa bàn , không thể để tình trạng thiếu nhà ở ảnh hưởng đến sự phát triển kinh tế – xã hội .Chương trình phát triển nhà ở cần đáp ứng chỗ ở cho số dân tăng tự nhiên và tăng cơ học; cho những hộ chưa có nhà ( đang phải sống quá chật chội hoặc sống tạm bợ tại các khu nhà lụp xụp ); nhà ở cho cán bộ, công chức, viên chức và lực lương vũ trang; nhà ở cho sinh viên, học sinh; nhà ở cho người nước ngoài đến làm việc hoặc kinh doanh; nhà ở phục vụ cho việc giải phóng mặt bằng, tái định cư; nhà ở phục vụ nhu cầu khác . c. Do đặc điểm của dân cư đô thị, nhà ở phải được đầu tư xây dựng phong phú về chủng loại, đa dạng các hình thức cung cấp nhà ở. Nhà ở phải được xây dựng theo quy hoạch và phải có kết cấu hạ tầng phù hợp. Chính quyền đô thị phải được tổ chức quản lý việc xây dựng nhà ở theo dự án, khuyến khích phát triển nhà chung cư cao tầng (đặc biệt là đô thị lớn ) để nâng câo chất lượng chỗ ở, bảo vệ và giữ gìn cảnh quan môi trường, tiết kiệm đất xây dựng . d. Tại các đô thị phải chú ý tới phát triển quỹ nhà ở cho thuê và nhà ở bán trả góp ở mức phù hợp, nhằm đáp ứng yêu cầu của hộ gia đình chưa có đủ điều kiện để xây dựng hoặc mua nhà trả tiền một lần. e.Đi đôi với phát triển nhà ở mới, Nhà nước có chính sách để các thành phố có thể huy động được các nguồn lực cho việc cải tạo, xây dựng lại quỹ nhà ở hiện đã hết niên hạn sử dụng hoặc đã xuống cấp nghiêm trọng có nguy cơ xụp đổ hoặc không an toàn. Đặc biệt là nhà chung cư cao tầng xây dựng thời kỳ bao cấp tại Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, Vinh, Hải Phòng.... 3. Những giải pháp nhằm khuyến khích phát triển nhà ở đô thị: 3.1.Các giải pháp lớn: §Ò ¸n chuyªn ngµnh Kinh tÕ vµ qu¶n lý ®Þa chÝnh Để thực hiện được các mục tiêu đã đề ra trong giai đoạn hiện nay cần thiết phải có các giải pháp, chính sách đồng bộ, trên nguyên tắc huy động khả năng đóng góp của người có nhu cầu nhà ở. Nhà nước tạo điều kiện và tham gia tích cực của cộng đồng. Trong đó cần tập trung vào các lĩnh vực : (1)Các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương cần nhận thức đầy đủ ý nghĩa kinh tế xã hội của phát triển thị trường bất động sản nhà ở để tập trung chỉ đạo trong giai đoạn hiện nay. Căn cứ vào nội dung yêu cầu của định hướng phát triển nhà ở quốc gia, chỉ đạo việc xây dựng chương trình phát triển nhà ở của đô thị. Chương trình này được thông qua Hội đồng nhân dân có nghị quyết trước khi Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt, làm cơ sở trong chương trình phát triển xã hội-kinh tế để triển khai thực hiện và đánh giá kết quả trong từng kỳ kế hoạch. (2) Chỉ đạo sát sao việc triển khai công tác qui hoạch các khu dân cư; chuẩn bị dự án phát triển nhà ở, thực hiện công tác giải phóng mặt bằng, đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng và nhà ở. Phấn đấu để việc phát triển nhà ở đô thị được thực hiện theo dự án, từng bước khắc phục tình trạng xây dựng nhà ở tự phát. (3) Phát triển vật liệu xây dựng đáp ứng yêu cầu xây dựng nhà ở. Trong đó cần chú trọng các giải pháp về công nghệ, ứng dụng vật liệu mới để nâng cao chất lượng nhà ở. (4) Củng cố và tăng cường năng lực của các tổ chức tư vấn, của các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh nhà ở để có đủ năng lực thực hiện yêu cầu về thiết kế, xây lắp và quản lý lĩnh vực kinh doanh bất động sản nhà ở . (5) Ban hành đồng bộ các cơ chế chính sách, bảo đảm đủ hiệu lực thúc đẩy thị trường bất động sản nhà ở hoạt động có hiệu quả, góp phần vào sự nghiệp phát triển kinh tế-xã hội theo các mục tiêu Công nghiệp hoá-Hiện đại hoá(CNH-HĐH). §Ò ¸n chuyªn ngµnh Kinh tÕ vµ qu¶n lý ®Þa chÝnh 3.2.Các giải pháp cụ thể: a. Giải pháp về qui hoạch: Trong hoàn cảnh của nước ta hiện nay mới bắt đầu sự nghiệp CNH-HĐH nên việc xác định mô hình đô thị thích hợp nào đó là rất khó. Mô hình ở thích hợp cho đô thị Việt Nam từ nay đến 2010 sẽ rất đa dạng; có đặc tính là một mô hình mở, đa phương hoá. Tính mở và đa phương hoá của các đơn vị ở sẽ là tiền đề cho sự sáng tạo về tổ chức không gian kiến trúc các đơn vị ở và khu đô thị theo thiết kế của kiến trúc sư phù hợp với nhu cầu của xã hội đô thị trong sự phát triển bền vững. Tuỳ theo qui mô và cấp đô thị, việc vận dụng cấu trúc đơn vị ở cũng sẽ khác nhau. Sự khác nhau này trước tiên là do qui mô dân số. Nếu như ở các khu đô thị lớn như Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh... Việc xây dựng những chung cư cao tầng là điều bắt buộc (để có thể đáp ứng nhu cầu ngày càng khan hiếm đất xây dựng) thì tại các đô thị vừa và nhỏ lại cho phép xây dựng những nhà ở thấp tầng vì qui mô xây dựng nhà ở không lớn, loại nhà ở do dân tự xây dựng vẫn chiếm một tỉ lệ cao, không đòi hỏi công nghệ phức tạp và sự khan hiếm đất xây dựng không gay gắt. Quy hoạch các khu dân cư phải tính đến khả năng đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Từ đặc điểm lịc sử, trình độ phát triển kinh tế của đô thị nước ta, nhà ở đô thị có thể được xây dựng theo phố hoặc xây dựng các tiểu khu hay nhóm nhà ở đồng bộ với các công trình phúc lợi xã hội. Thực hiện nghiêm ngặt việc quản lý xây dựng mới, cải tạo nhà ở tại các khu phố cũ. Có chương trình và kế hoạch cải tạo lại các loại nhà ở đã xuống cấp hoặc các khu nhà ở mà môi trường tối thiểu không dảm bảo . b. Giải pháp về kiến trúc: Các giải pháp thiết kế nhà ở cho đô thị bao gồm: Giải pháp cải tạo nâng cấp nhà ở cũ và giải pháp thiết kế mới cho các loại hình nhà ở. §Ò ¸n chuyªn ngµnh Kinh tÕ vµ qu¶n lý ®Þa chÝnh * Cải tạo nâng cấp nhà ở cũ trong đô thị: Các khu nhà ở nhiều tầng cũ được xây dựng từ những năm 60- 70 đến nay đã xuống cấp và biến dạng nhiều do không được tu bổ thường xuyên, do cơi nới, lấn chiếm... các khu nhà này cần được quyết định cải tạo lại hay phá đi xây mới. Các khu nhà được xem xét giữ lại để cải tạo cần chú ý: - Cải tạo từng nhà trên nguyên tắc bảo đảm căn hộ độc lập, khép kín, đủ diện tích theo chỉ tiêu qui định cho mỗi hộ. - Cải tạo toàn khu chung cư giải phóng các phần cơi nới, lấn chiếm của từng hộ, giải phóng đất dành cho khuôn viên, sân vườn, bãi tập thể dục thể thao... - Đối với nhà ở chia lô, nhà ở được xây dựng ở các khu phố từ trước 1954 nằm trong phạm vi bảo tồn sẽ có qui định riêng, cần được thực hiện trên nguyên tắc kết hợp bảo tồn, cải tạo và phát triển. * Giải pháp thiết kế mới: - Các loại hình nhà ở cho thập niên đầu thế kỷ 21 phải thiết kế sao cho thoả mãn hàng loạt yêu cầu khách quan đặt ra trong giai đoạn nước ta đang phát triển kinh tế xã hội với tốc độ nhanh. Trước tiên, các giải pháp nhà ở phải mang tính đa dạng và phong phú về loại hình, như vậy mới có thể đáp ứng được yêu cầu của các thành phần kinh tế xã hội. Tuỳ theo các thành phần kinh tế xã hội và mức thu nhập của các hộ gia đình sẽ quyết định các chỉ tiêu diện tích, số phòng trong căn hộ, mức tiện nghi và loại nhà (độc lập hay chung cư, cao tầng hay thấp tầng...) xã hội phát triển , căn hộ đông người giảm, tỉ lệ căn hộ có hai thế hệ sẽ tăng và lối sống thành thị sẽ thay đổi. Cùng với tăng trưởng kinh tế tỷ lệ người thuê nhà giảm người mua nhà sở hữu riêng tăng lên. Trong các đơn vị ở có các mẫu nhà sau: §Ò ¸n chuyªn ngµnh Kinh tÕ vµ qu¶n lý ®Þa chÝnh - Nhà chung cư cao tầng, nhiều tầng; nhà chung cư kết hợp các dịch vụ đời sống- cửa hàng ( Định Công, Bắc Linh Đàm, Trung Hoà- Nhân Chính, Nam Sài Gòn, Thuận Kiều, An Phú, Cát Bi... - Nhà biệt thự (biệt thự đơn, biệt thự gép hai...) - Nhà ở chia lô. Nhận xét: kiểu nhà chung cư là tiết kiệm đất xây dựng, giá thành xây dựng giảm và thoả mãn được nhu cầu ở của đại đa số tầng lớp nhân dân trong xã hội. Tuy nhiên khu chung cư cần có tiện nghi đầy đủ và đa dạng để dễ phàu hợp với nhu cầu kinh tế của con người. * Những tiêu chuẩn kiến trúc: - Về cơ cấu căn hộ: mỗi hộ độc lập phải đảm bảo đủ các không gian. + Phòng khách tối thiểu là 12m2, tối đa 20m2. + Các phòng ngủ tối thiểu 10-14m2, tối đa 14-18m2. + Bếp có kết hợp với phòng ăn. +Khu vệ sinh, phơi quần áo. +Tiền sảnh có cây xanh. Chú ý tổ chức không gian trong và ngòi nhà sinh động, giữ gìn bản sắc dân tộc . - Điều kiện tiện nghi và các khả năng tổ hợp không gian: Không gian nhà ở phải được chiếu sáng, thông thoáng tự nhiên. Bếp, phòng ăn thuận tiện. Phòng khách có khả năng thay đổi theo nhu cầu của từng hộ. - Hoàn thiện và nâng cao thẩm mỹ khu nhà ở: + Các tổ chức đầu tư phát triển nhà ở cần chú ý các mẫu thiết kế, các căn hộ mới và bố trí sắp xếp các khu ở đồng bộ với các tiện nghị công cộng, đáp ứng nhu cầu ở phù hợp với trình độ phát triển kinh tế xã hội, tập quán truyền thống dân cư. §Ò ¸n chuyªn ngµnh Kinh tÕ vµ qu¶n lý ®Þa chÝnh + Thẩm mỹ khu nhà ở: Việc xây dựng các khu ở đẹp có giá trị thẩm mỹ là cần thiết, góp phần tích cực vào việc hình thành cuộc sống lành mạnh, tạo nên tình cản gắn bó với nơi ở của mỗi con người. Nội dung này gồm: Bố cục không gian tương quan hình khối giữa các công trình, phong cách kiến trúc, sử dụng vật liệu và màu sắc cho công trình... - Chú ý đến tiện nghi môi trường: Tổng hoà giữa các yếu tố nhà ở , hệ thống công trình phục vụ (nhà trẻ, trường học, y tế, dịch vụ...), giao thông, vệ sinh môi trường, chỗ nghỉ ngơi, bãi tập thể dục thể thao, công trình phục vụ hội họp sinh hoạt .. tạo lối sống mới- lối sống đô thị Việt Nam những năm đầu thế kỷ 21, vừa văn minh hiện đại, vừa kế thừa thuần phong mỹ tục trong cuộc sống gia đình và cộng đồng. - Chính sách phát triển kiến trúc nhà ở: Nhiệm vụ phát triển nhà ở đô thị là rất nặng nề để đạt được mục tiêu đề ra nếu không có một loạt chính sách mang tầm quốc gia được ban hành kịp thời thì khó lòng có thể đạt được mức tăng trưởng như vậy với mục tiêu xây dựng các đô thị tương đối hiện đại, tiếp tục phát triển bền vững trong thế kỷ XXI. Các chính sách này bao gồm: + Chính sách kiến trúc qui hoạch và đổi mới qui hoạch + Chính sách đất ở đô thị + Chính sách về kêt cấu hạ tầng khu dân cư. + Chính sách về vật liệu xây dựng và công nghệ xây dựng. + Chính sách kinh tế tài chính. + Chính sách giải phóng mặt bằng. c. Giải pháp về tài chính: Những giải pháp tài chính nhằm khuyến khích đầu tư xây dựng vào nhà ở , chung cư được thể hiện: *Về chính sách thuế: Chính sách thuế thực chất là điều tiết và phân phối lại thu nhập trong xã hội. Như vậy, chính sách thuế đối với đất đai phải đảm §Ò ¸n chuyªn ngµnh Kinh tÕ vµ qu¶n lý ®Þa chÝnh bảo công bằng và có thể điều tiết được chính sách phát triển nhà ở của chúng ta. Song song với chính sách giá đất, cần có mức thuế đất phù hợp theo từng thời kỳ để điều tiết việc xây dựng nhà ở tràn lan trong đó sử dụng đất kém hiệu quả. Thực tế hiện nay ở một số đô thị lớn nhiều trường hợp đầu cơ nhà đất dẫn đến việc diện tích nhà ở và đất đai bỏ trống khi nhu cầu về đất đai của nhiều tầng lớp nhân dân rất lớn. Khi mức thuế đất được điều tiết đến một mức độ nhất định thì chỉ những người thực sự có nhu cầu sử dụng đất mới cần đến đất hoặc những người đang sử dụng đất kém hiệu quả buộc có những phương án có hiệu quả hơn. Và như vậy nhu cầu đất sẽ giảm đi, nhu cầu chỗ ở trong khu chung cư tăng lên. Bên cạnh đó, nhà nước cũng cần điều chỉnh thuế chuyển quyền sử dụng đất đô thị để đảm bảo chế độ công bằng về đất đai, mọi người dân khi thực hiện mua, bán, cho, tặng, chuyển nhượng đều phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất. Tất cả các đối tượng được sử dụng đất đề phải đóng thuế . Như vậy đất đai mới luôn thật sự là sở hữu toàn dân.Thực tế hiện nay, Nhà nước chưa thể quản lý được việc chuyển nhượng, sử dụng đất đai do nhiều nguyên nhân trong đó có nguyên nhân người dân chưa có khả năng chi trả và nguyên nhân cố tình chây ỳ, chờ chính sách mới của Nhà nước hợp thức hoá. Do đó cần ủng hộ quan điểm ghi nợ ngân sách Nhà nước đến khi phát sinh thu nhập từ sử dụng hoặc chuyển nhượng đất. -Về tiền thuê đất: Chính sách về tiền thuê hợp lý không những khuyến khích các nhà đầu tư đầu tư vào các dự án xây dựng nhà ở mà còn góp phần vào việc lựa chọn hình thức nhà ở phù hợp với khả năng chi trả và điều kiện sinh hoạt của mình. Nhà nước cần có chính sách miễn giảm tiền thuê đất, giao đất đối với những hộ sống ở nhà cao tầng trong khu chung cư; cho phép nộp chậm tiền đất cho đến khi bán được diện tích nhà ở đối với những chủ đầu tư xây dựng nhà ở thì không được §Ò ¸n chuyªn ngµnh Kinh tÕ vµ qu¶n lý ®Þa chÝnh mua bán, cho tặng hoặc chuyển nhượng diện tích đó. Những người được hưởng lợi nhiều hơn từ đất phải đóng góp cho xã hội để thực hiện phân phối lại nhiều hơn. - Chính sách nguồn vốn đầu tư : trên thực tế nguồn vốn để thực hiện việc xây dựng nhà ở chủ yếu là nguồn tích luỹ từ dân. Nhà nước cần khuyến khích các nguồn vốn khác nhaudt xây dựng khu dân cư thông qua việc khuyến khích các doanh nghiệp kinh doanh nhà ở, cho thuê diện tích. Đối với người có thu nhập thấp, không đủ khả năg mua nhà ở được, Nhà nước nên giao cho doanh nghiệp tự hạch toán kinh doanh. Nhà nước ngoài việc thực hiện chính sách khuyến khích các thành phần kinh tế đầu tư vào xây dựng nhà ở cần chú trọng đến việc đầu tư bảo đảm các công trình hạ tầng, quy hoạch và chỉnh trang đô thị cho phù hợp với quá trình xây dựng nhà ở và đô thị hoá, tránh trường hợp quá tải về các công trình hạ tầng kỹ thuật, dịch vụ công cộng đô thị . -Chính sách giá cả kinh doanh: Tạo khả năng thu hút các nguồn lực trong xã hội đầu tư xây dựng nhà đồng thời tạo công bằng xã hội và tự do kinh doanh theo pháp luật của các chủ đầu tư. Giá cả được quy định một cách chủ quan sẽ tạo nhu cầu giả tạo, gây áp lực trong việc giải quyết nhà ở. Giá cả quy định cao quá sẽ gây khó khăn cho doanh nghiệp đầu tư trong sản xuất kinh doanh. Nhà nước nên khống chế mức giá trần trong việc bán, cho thuê diện tích ở còn giá cả cụ thể do doanh nghiệp cá nhân tự hạch toán và ấn định. Việc này sẽ giải quyết dược tính tự chủ trong kinh doanh của chủ đầu tư, người sử dụng, giải quyết được sự công bằng trong phân phối diện tích ở. - Chính sách xã hội trong việc xác định đối tượng được hưởng ưu đãi và chính sách khuyến khích người dân sống trong các khu chung cư. d. Giải pháp về tín dụng ngân hàng: §Ò ¸n chuyªn ngµnh Kinh tÕ vµ qu¶n lý ®Þa chÝnh Về lãi suất cho vay: Ngân hàng nhà nước đã bỏ qui định về lãi suất trần cho vay, chuyển sang điều hành theo cơ chế lãi suất cơ bản. Theo đó, doanh nghiệp và các tổ chức tín dụng có thể thoả thuận một cách linh hoạt lãi suất cho vay cố định hay điều chỉnh phù hợp với thời hạn, mức độ rủi ro. Về đảm bảo tiền vay: áp dụng biện pháp thế chấp cầm cố tài sản của khách hàng vay, bảo lãnh bằng tài sản bên thứ ba,.. nếu có đủ điều kiện. - Thời hạn vay: phù hợp với thời hạn hoàn vốn của dự án, khả năng tră nợ của chủ dự án... - Mức cho vay: căn cứ vào nhu cầu vốn của dự án khả năng tài chính, giá trị bảo đẩm tiền vay của chủ dự án. e. Giải pháp về thị trường nhà đất. Tạo cơ sở pháp lý hoàn chỉnh cho việc vận hành thị trường nhà đất : Ban hành luật pháp nhằm tăng cường quản lý và duy trì thị trường nhà đất, bảo đảm các bên tham gia vào thị trường có quyền lợi hợp pháp; xúc tiến sự phát triển lành mạnh của lĩnh vực nhà ở nước ta. - Thiết lập quản lý thị trường nhà đất: Định giá nhà đất, môi giới nhà đất, xây dựng và mua nhà ... Tổ chức trung tâm giao dịch nhà đất tại các đô thị lớn. -Đào tạo nhân lực cho thị trường nhà đất : Đào tạo chuyên gia kinh tế và luật sư chuyên về bất động sản, tập huấn về quản lý Nhà nước đối với thị trường nhà đất. - Khuyến khích nghiên cứu khoa học về thị trường nhà đất, tổ chức thu thập dữ liệu thống kê về bất động sản. f.Một số giải pháp khác: *Chính sách xã hội: Nhà nước cần tập trung khuyến khích ưu đãi cho người có thu nhập thấp bằng những chính sách, công cụ can thiệp trực tiếp. Còn đối với chủ dự án đầu tư kinh doanh nhà ở cần tạo §Ò ¸n chuyªn ngµnh Kinh tÕ vµ qu¶n lý ®Þa chÝnh điều kiện, môi trường kinh doanh hợp lý để họ hoạt động một cách độc lập theo đúng pháp luật. *Chính sách khuyến khích người dân sống trong khu chung cư.Việc này sẽ làm cải thiện đáng kể tình trạng xây dựng tự do, tràn lan làm phá vỡ không gian đô thị và quá tải về các công trình hạ tầng kỹ thuật phục vụ. Để có thể quản lý và phát huy nguồn lực to lớn trong dân cư, góp phần đa việc xây dựng vào quỹ đạo hoạt động chung đòi hỏi chúng ta phải có những biện pháp khuyến khích người dân sống trong khu chung cư . §Ò ¸n chuyªn ngµnh Kinh tÕ vµ qu¶n lý ®Þa chÝnh KẾT LUẬN Nhà ở là vấn đề kinh tế-xã hội-nghệ thuật và khoa học kỹ thuật, là nhu cầu thiết yếu của mọi tầng lớp nhân dân trong xã hội, đồng thời là quyền cơ bản của con người được Nhà nước công nhận và chăm lo thông qua các chính sách, định hướng, hỗ trợ tạo điều kiện để nhân dân tạo lập chỗ ở cho phù hợp với nhu cầu và khả năng, xét về mặt kinh tế thì nhà ở trong nền kinh tế thị trường là một sản phẩm hàng hoá của một nền kinh tế quan trọng trong nền kinh tế Quốc dân, có thị trường rộng lớn và phát triển liên tục. Vấn đề nhà ở vừa qua, cũng như tương lai sắp tới là một vấn đề sôi động, nóng bỏng song nó cũng xuất hiện nhiều bất cập cần phải giải quyết. §Ò ¸n chuyªn ngµnh Kinh tÕ vµ qu¶n lý ®Þa chÝnh MỤC LỤC Lời nói đầu I.Cơ sở lý luận của đề tài 1.Khái niệm về nhà ở 2.Ý nghĩa của nhà ở 3.Cung- cầu nhà ở 4.Quản lý Nhà nước về nhà ở II. Thực trạng nhà ở đô thị và những vấn đề đặt ra 1.Thực trạng phát triển nhà ở đô thị 2.Những vấn đề đặt ra III. Những giải pháp nhằm khuyến khích phát triển nhà ở đô thị nước ta 1.Quan điểm phát triển nhà ở đô thị 2.Những phương hướng và mục tiêu phát triển nhà ở đô thị 3.Những giải pháp nhằm khuyến khích phát triển nhà ở đô thị Kết luận §Ò ¸n chuyªn ngµnh Kinh tÕ vµ qu¶n lý ®Þa chÝnh Tài liệu tham khảo 1.Giáo trình quản lý Nhà nước về đất đai và nhà ở 2.Tạp chí xây dựng các số: 4/2002 1/2002 8/2002 6/2002 11/2001 3.Tạp chí địa chính 4.Hội thảo quốc tế “chính sách phát triển nhà ở trong giai đoạn chuyển đổi từ nền kinh tế bao cấp sang nền kinh tế thị trường có sự điều tiết của Nhà nước “TP Hồ Chí Minh –6,7,8/2001 §Ò ¸n chuyªn ngµnh Kinh tÕ vµ qu¶n lý ®Þa chÝnh