Tiểu luận Giải pháp tài chính để phát triển thị trường Bất động sản tại TP. Hồ Chí Minh

n là Nghị quyết số 26-NQ/TW ngày 12/03/2003 của Hội nghị lần thứ 7 Ban Chấp hành Trung ương Đảng (khóa IX) về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. Nghị quyết đã quyết định nhiều nội dung thay đổi mới, trong đó có nội dung quan trọng là đất đai không chỉ là tài nguyên quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, mà còn là nguồn nội lực và nguồn vốn to lớn của đất nước. Nhà nước đã thấy được nguồn vốn đầu tư từ nội lực đang tiềm ẩn trong đất đai và bất động sản. Trong thập niên 1993 – 2003, thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh phát triển không ổn định. Sau một thời gian dài lắng dịu do cuộc khủng hoảng kinh tế năm 1997 tại khu vực Châu Á. Ðến thời điểm năm 2000, thị trường bất động sản thành phố bắt đầu hoạt động sôi động trở lại nhờ vào một số chính sách kích cầu của thành phố như đầu tư mới và nâng cấp mở rộng nhiều tuyến đường giao thông ở khu vực quận ven và huyện ngoại thành, áp dụng thí điểm chính sách giao đất (thay vì thuê đất theo quy định của Luật Đất đai) để sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh ... Năm 2001 thị trường đã lên cơn sốt, giá nhà đất tăng rất nhanh và cơn sốt kéo dài khá lâu (đến khoảng tháng 4/2002) trên toàn địa bàn thành phố. 2.1.2 Giai đoạn 2003 – nay Để khắc phục những tồn tại và yếu kém của thị trường bất động sản, Nghị quyết Hội nghị lần thứ 7 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa IX nhấn mạnh: “Chủ động phát triển vững chắc thị trường bất động sản (trọng tâm là tại các đô thị) có sự quản lý và điều tiết của Nhà nước, với sự tham gia của nhiều thành phần kinh tế, trong đó kinh tế nhà nước giữ vai trò chủ đạo, không tách rời thị trường quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất, chống đầu cơ đất đai”. Đây là những quan điểm chỉ đạo xuyên suốt trong quá trình xây dựng Luật Đất đai năm 2003 – Luật có ý nghĩa quan trọng, nền tảng quyết định sự phát triển thị trường bất động sản. Đại hội X năm 2006 nhấn mạnh “phát triển thị trường bất động sản…, bảo đảm quyền sử dụng đất chuyển thành hàng hóa một cách thuận lợi, làm cho đất đai thực sự trở thành nguồn vốn cho phát triển, thị trường bất động sản trong nước có sức cạnh tranh so với thị trường khu vực, có sức hấp dẫn các nhà đầu tư… Nhà nước vừa quản lý tốt thị trường bất động sản vừa là nhà đầu tư bất động sản lớn nhất. Hoàn thiện hệ thống luật pháp về kinh doanh bất động sản” (Văn kiện Đại hội X Tr. 81). Khuôn khổ pháp lý cho thị trường bất động sản đã tương đối hoàn chỉnh: Luật Đất đai mới (2003), Luật Đầu tư (2005), Luật Nhà ở (2005) và Luật Kinh doanh bất động sản (2006). Sau khi Luật Đất đai được ban hành, ảnh hưởng từ quy định giá đất do Nhà nước ban hành bằng với giá đất trên thị trường, thị trường bất động sản trầm lắng trong khoảng 3 năm (2004 – 2006). Các nhà đầu tư bất động sản chuyển vốn sang đầu tư kinh doanh chứng khoán. Năm 2007, sau khi thị trường chứng khoán chững lại, các nhà đầu tư nhận định xu hướng giảm của thị trường này đã chuyển sang đầu tư vào thị trường bất động sản, đẩy giá trên thị trường này tăng lên. Từ cuối năm 2007 tới nửa đầu năm 2008 là giai đoạn sốt về nhà đất, thị trường tăng giá không kiểm soát đã tạo nên một khoảng lợi nhuận rất lớn cho nhà đầu tư. Giữa năm 2008, do tác động của các chính sách tiền tệ nhằm kiềm chế lạm phát, ngân hàng hạn chế vốn vay, thị trường bất động sản rơi vào tình trạng ngưng trệ, bất động sản nhà đất đứng giá và số lượng giao dịch đã giảm đi rất nhiều, kéo dài đến cuối năm 2010. Năm 2011, do ảnh hưởng của chính sách kiềm chế lạm phát của Chính phủ, tín dụng cho các lĩnh vực phi sản xuất giảm (bao gồm lĩnh vực bất động sản) nên ngân hàng hạn chế vốn vay, lãi suất tăng cao dẫn đến thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn, ảnh hưởng đến việc xây dựng phát triển các dự án mới, lượng giao dịch thành công trên thị trường ngày càng giảm dần, giá nhà đất nhiều nơi giảm mạnh. 2.2 Những tác động tích cực của thị trường bất động sản 2.2.1. Thị trường bất động sản phát triển góp phần đẩy nhanh quá trình đô thị hóa thành phố. Thị trường bất động sản thành phố hình thành và phát triển, thu hút sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước, trở thành thị trường trọng điểm của nhiều tập đoàn bất động sản đa quốc gia, góp phần đẩy nhanh quá trình đô thị hóa thành phố. Trong 10 năm gần đây tốc độ đô thị hóa của TP.HCM phát triển nhanh chóng, trung bình mỗi năm diện tích đất đô thị hóa tăng 1.000ha. Hàng loạt các dự án cơ sở hạ tầng, dự án phát triển khu công nghiệp, khu chế xuất, khu đô thị, khu nhà ở, văn phòng, khách sạn, trung tâm thương mại với sự đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội…. được triển khai xây dựng; đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế xã hội; thay thế dần các khu nhà ổ chuột, nhà ở tạm bợ, tạo diện mạo mới cho thành phố; góp phần xây dựng cuộc sống văn minh, hiện đại ở cả khu vực đô thị và nông thôn. 22..2. Thị trường bất động sản phát triển góp phần phát lực lượng doanh nghiệp hoạt động trong ngành kinh doanh bất động sản. Thị trường bất động sản phát triển, hình thành một đội ngũ doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản lớn dần qua các năm, tổng số doanh nghiệp thành lập giai đoạn 2006 – 2011 là 14.346 doanh nghiệp, gấp 2,5 lần so với số lượng doanh nghiệp tính đến cuối năm 2005 là 5.647 doanh nghiệp, nâng tổng số doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trên địa bàn thành phố lên 19.993 doanh nghiệp. Bảng 1: Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Loại hình doanh nghiệp Số lượng doanh nghiệp 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Doanh nghiệp tư nhân 90 40 22 36 29 5 Công ty cổ phần 510 873 707 802 959 449 Công ty TNHH tư nhân 1.471 1.154 1.167 2.330 2.846 856 Tổng cộng: 2.071 2.067 1.896 3.168 3.834 1.310 (Nguồn: Sở Kế hoạch và Đầu tư) Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong nước, các đơn vị tư vấn thiết kế, doanh nghiệp xây lắp của ngành xây dựng ngày càng lớn mạnh. Nhiều doanh nghiệp đủ năng lực về chuyên môn và tài chính để thực hiện các dự án có quy mô lớn ngang tầm khu vực, nhiều doanh nghiệp đã và đang đầu tư xây dựng các công trình cao tầng hiện đại 30, 40 và trên 60 tầng. 2.2.3. Thị trường bất động sản phát triển đã từng bước đáp ứng nhu cầu nhà ở của nhân dân; góp phần quan trọng trong nỗ lực xóa đói giảm nghèo, đảm bảo an sinh xã hội. Sau Đổi mới, Nhà nước ta xóa bỏ chế độ bao cấp, khuyến khích nhân dân tự xây dựng nhà ở. Chính sách đầu tư nhà ở cũng chuyển từ đầu tư có tính chất bao cấp sang chính sách tạo điều kiện đã khơi dậy tiềm năng của nhân dân trong việc xây dựng nhà ở, tạo ra nguồn cung nhà ở cho thị trường. Lĩnh vực phát triển nhà ở trên địa bàn thành phố bắt đầu có chuyển biến, quỹ nhà ở tăng thêm đáng kể cả về số lượng lẫn chất lượng, giải quyết được một bước nhu cầu nhà ở của dân cư. Giai đoạn 2006 – 2011 là giai đoạn thành phố triển khai mạnh mẽ các chương trình phát triển nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội cho các đối tượng cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân; người thu nhập thấp; công nhân khu công nghiệp; học sinh, sinh viên các trường đại học, cao đẳng, trung cấp... Kết quả phát triển nhà ở đạt được 41,74 triệu m2 sàn xây dựng (trung bình mỗi năm xây dựng được 6,95 triệu m2), nâng tổng diện tích nhà ở lên 112,24 triệu m 2 ; nâng diện tích bình quân đầu người lên 15,4 m 2 /người. 2.2.4. Phát triển thị trường bất động sản đã thu hút một số lượng lớn vốn đầu tư trong và ngoài nước tham gia vào đầu tư phát triển bất động sản, góp phần phát triển kinh tế của thành phố. Thị trường bất động sản phát triển, huy động được các nguồn vốn trong nước, vốn đầu tư nước ngoài tham gia đầu tư xây dựng, kinh doanh bất động sản và thực hiện các dịch vụ bất động sản, cao điểm nhất là vào năm 2008 sau khi Việt Nam gia nhập WTO với khoảng 148 nghìn tỷ đồng. Trong tổng nguồn vốn tham gia vào thị trường bất động sản, vốn FDI chiếm tỷ lệ trên 50%. Bảng 2: Vốn đầu tư kinh doanh bất động sản Đơn vị tính: tỷ đồng Vốn đầu tư 2006 2007 2008 2009 2010 Vốn trong nước 3.688 5.295 5.612 4.187 4.421 Vốn FDI 4.303 22.161 97.491 9.339 18.308 Tổng cộng: 7.971 27.456 103.103 13.526 22.729 (Nguồn: Cục Thống kê TP.HCM) Kể từ ngày 1/1/1988, nhà đầu tư nước ngoài được phép tham gia hoạt động đầu tư tại Việt Nam. Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài trở thành một nguồn vốn đầu tư quan trọng trong tổng nguồn vốn đầu tư, góp phần đẩy nhanh tốc độ tăng trưởng và chuyển dịch cơ cấu kinh tế thành phố theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa, thúc đẩy chuyển giao công nghệ của thành phố. Tính đến 31/12/2010, cơ cấu vốn đầu tư nước ngoài trong các ngành như sau (tính trên các dự án còn hiệu lực): Bảng 3: Cơ cấu vốn đầu tư nước ngoài của lĩnh vực kinh doanh bất động sản trong các ngành kinh tế Ngành Vốn đầu tư (nghìn USD) Tỷ trọng (%) 1 Nông Lâm Thủy sản 21.049 0,1 2 Công nghiệp 8.510.144 28,7 3 Xây dựng 726.134 2,4 4 Thương nghiệp, khách sạn, nhà hàng 2.264.218 7,6 5 Vận tải, kho bãi và bưu điện 1.817.030 6,1 6 Tài chính tín dụng 630.865 2,1 7 Hoạt động khoa học công nghệ 26.450 0,1 8 Kinh doanh bất động sản 14.164.668 47,7 9 Giáo dục đào tạo 171.396 0,6 10 Y tế 502.316 1,7 11 Văn hóa thể thao 819.641 2,8 12 Hoạt động phục vụ cá nhân cộng đồng 33.315 0,1 (Nguồn: Cục Thống kê TP.HCM) Qua bảng trên cho thấy, vốn đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực bất động sản chiếm một tỷ trọng khá cao trong tổng vốn đầu tư nước ngoài, chiếm 47,7%, đứng thứ 1 trong các ngành kinh tế. 2.2.5. Thị trường bất động sản phát triển góp phần từng bước hoàn thiện các tổ chức trung gian hỗ trợ thị trường. Cùng với quá trình phát triển của thị trường bất động sản, các tổ chức trung gian hỗ trợ thị trường như: hệ thống sàn giao dịch bất động sản, hệ thống đăng ký sở hữu, công chứng bất động sản, các tổ chức đào tạo bất động sản, đội ngũ môi giới và định giá bất động sản, các quỹ đầu tư bất động sản … đã hình thành và đi vào hoạt động ổn định. a. Hệ thống sàn giao dịch bất động sản: Liên tục trong mấy năm gần đây, thị trường bất động sản chứng kiến nhiều chuyển biến tích cực. Từ một thị trường không minh bạch, Việt Nam đã vươn lên nằm trong tốp những thị trường có tính minh bạch thấp. Các sàn giao dịch bất động sản chuyên nghiệp được hình thành, thay thế dần các trung tâm và cá nhân môi giới nhỏ lẻ. Các dịch vụ liên quan đến bất động sản cũng đã được phát triển theo hệ thống sàn giao dịch bất động sản như môi giới, định giá, tư vấn, quản lý, đấu giá… để đáp ứng nhu cầu cho một thị trường vốn giàu tiềm năng và có tác động lớn tới nền kinh tế. Tính đến nay, trên địa bàn thành phố có khoảng 350 sàn giao dịch bất động sản đang hoạt động, giúp cho tình hình giao dịch bất động sản từng bước đi vào ổn định, minh bạch và bài bản hơn trước đây. b. Các tổ chức đào tạo bất động sản: Theo quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản tất cả các công ty, trung tâm môi giới, cá nhân... tham gia hoạt động trong lĩnh vực bất động sản đều phải có chứng chỉ hoạt động - đã và đang tạo ra một loại hình mới đó là: đào tạo nhân lực cho lĩnh vực bất động sản. Đến nay, thành phố có khoảng 21 cơ sở đào tạo bất động sản tổ chức rất nhiều các khóa học môi giới, định giá, quản lý sàn giao dịch bất động sản góp phần nâng cao trình độ nghiệp vụ cho các nhà quản lý, các nhà chuyên môn về hoạt động kinh doanh bất động sản. Tính đến tháng 12 năm 2011, các cơ sở đào tạo này đã đào tạo được ..... chuyên gia môi giới, định giá và quản lý sàn giao dịch cho thị trường bất động sản. Trong đó, Sở Xây dựng thành phố đã cấp được khoảng 11.202 chứng chỉ môi giới và 3.872 chứng chỉ định giá bất động sản. c. Các quỹ đầu tư bất động sản: Cùng với sự phát triển của thị trường bất động sản, khái niệm và mô hình quỹ đầu tư bất động sản được du nhập và phát triển ở Việt Nam trong vài năm gần đây với một số quỹ đầu tư nước ngoài tăng cường đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam như: Indochina Capital lập Quỹ Indochina Land Holdings1 (42 triệu USD) vào năm 2005, Quỹ Indochina Land Holdings 2 (265 triệu USD) năm 2006, Quỹ Indochina Land Holdings 3 (180 triệu USD) vào năm 2010; Quỹ Vina Land (205 triệu USD) do VinaCapital thành lập vào tháng 03/2006 đã đầu tư vào một số dự án lớn ở Việt Nam và tăng vốn lên 595 triệu USD; Công ty đầu tư bất động sản hàng đầu của Singapore - Pacific Star đã hợp tác với Công ty Alony Hetz của Israel để thành lập quỹ đầu tư bất động sản tại Việt Nam với số quỹ dự kiến khoảng 200 triệu USD; Quỹ đầu tư bất động sản Vietnam Property Holding (PVH) của Công ty Quản lý quỹ đầu tư Saigon Asset Management; Quỹ VPF của Tập đoàn Dragon Capital. 2.3. Những bất cập của thị trường bất động sản: 2.3.1. Thị trường bất động sản phát triển thiếu ổn định, không bền vững, ảnh hưởng đến phát triển kinh tế và đời sống xã hội. Nhìn chung từ năm 1993 đến nay thị trường bất động sản thành phố phát triển nhanh nhưng thiếu ổn định, không bền vững. Cứ 7 - 8 năm thị trường lại xuất hiện một đợt sốt về giá cả cũng như về lượng giao dịch (vào các năm 1993 - 2001 - 2008), đặc biệt sự tăng trưởng nóng và tình trạng đầu cơ thái quá trong giai đoạn 2007 – 2008 mà hệ lụy của nó vô cùng to lớn, kéo dài cho đến nay mà vẫn chưa có giải pháp khắc phục một cách hiệu quả. Trong khi đó, tại các nước phát triển, thị trường bất động sản phát triển ổn định nên chu kỳ biến động thường dài hơn như: ở Nhật Bản chu kỳ của thị trường bất động sản khoảng 12 năm, ở Mỹ chu kỳ của thị trường bất động sản khoảng 18 năm. 2.3.2 Nhà ở phát triển mất cân đối, có cơ cấu không hợp lý, nguồn cung hàng hóa bất động sản không đáp ứng được nhu cầu đô thị hóa và mức độ phát triển kinh tế. Chính sách điều tiết cung – cầu về nhà ở chưa hiệu quả, còn mất cân đối về nguồn cung giữa nhà ở cao cấp và nhà ở cho người thu nhập thấp. Nguồn cung thị trường nhà ở hiện tại chỉ mới đáp ứng được nhu cầu của một bộ phận dân cư có thu nhập khá trở lên; còn nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp chưa đáp ứng được yêu cầu của đại bộ phận người dân (phân khúc nhà ở bình dân chỉ chiếm 33,6% tổng số lượng nhà ở thương mại đưa vào sử dụng trong những năm 2006 – 2011). Theo thống kê của Savill Việt Nam, hiện trên thị trường bất động sản có khoảng 10.500 căn hộ chưa bán được trong khi đó cầu về nhà ở vẫn rất cao. Sự mất cân đối cung cầu đẩy giá cả bất động sản lên cao, người dân khó khăn trong tạo lập nhà ở, làm tăng các hoạt động xây dựng trái phép, lấn chiếm đất công, cơi nới làm nhếch nhác đô thị. Bên cạnh đó, các chính sách ưu đãi của Nhà nước hiện nay chưa thật sự khuyến khích, thu hút các thành phần kinh tế tham gia đầu tư các dự án an sinh xã hội. Do đó, các doanh nghiệp hiện nay chủ yếu tập trung xây dựng nhà ở cao cấp, rất ít doanh nghiệp tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp, nhà lưu trú công nhân vì thời gian thu hồi lâu, chỉ tiêu lợi nhuận khống chế theo qui định, dẫn đến nguồn nhà chưa đáp ứng được nhu cầu an sinh xã hội: Nhà ở cán bộ công chức: Tính đến năm 2015 trên địa bàn thành phố có khoảng 22.500 cán bộ, công chức, viên chức cần hỗ trợ về nhà ở. Hiện nay, Sở Xây dựng tiếp nhận khoảng 750 đơn của cán bộ công chức đề nghị xét duyệt thuê, thuê mua nhà ở xã hội nhưng chỉ có nguồn nhà 233 căn hộ để giải quyết. Nhà ở thu nhập thấp: Mặc dù thành phố đã chấp thuận chủ trương đầu tư cho 7 dự án nhà ở thu nhập thấp/ 9 dự án đăng ký chính thức với quy mô 9.000 căn hộ nhưng đến nay các dự án nhà ở thu nhập thấp trên địa bàn thành phố vẫn chưa triển khai xây dựng được và chưa có sản phẩm căn hộ nào được đưa vào sử dụng. Nhà lưu trú công nhân: Trong tổng số 455.900 chỗ ở cho công nhân đạt được từ năm 2006 đến nay, Nhà nước và doanh nghiệp đầu tư xây dựng được 33.000 chỗ ở (chiếm 13,5%), là rất ít so với các hộ gia đình và cá nhân tự đầu tư xây dựng. Tuy nhiên, chất lượng của 40% số lượng nhà trọ do hộ gia đình và cá nhân xây dựng chưa đảm bảo theo quy định, diện tích nhỏ, chỗ ở chưa được thông thoáng, xây dựng bằng vật liệu tạm, chưa đảm bảo phòng cháy chữa cháy. Các dự án phát triển bất động sản như dự án nhà ở, dự án khu đô thị mới có nhiều nhưng hầu hết chậm triển khai hạn chế lượng cung hàng hóa cho thị trường, nguyên nhân là do: Thủ tục đầu tư quá rườm rà (theo thống kê của Bộ Xây dựng hiện nay để chuẩn bị đầu tư một dự án kinh doanh bất động sản phải trải qua trên 30 bước với thời gian khoảng từ 2-3 năm), nhiều khó khăn vướng mắc trong đền bù giải phóng mặt bằng chưa được giải quyết như khung giá đất chưa sát giá thị trường, thiếu quỹ nhà ở tái định cư, việc tái định cư nhiều khi không phù hợp với cuộc sống của người dân. Khách hàng không phải là những người có nhu cầu sử dụng mà là các nhà đầu tư thứ cấp chủ yếu để mua đi bán lại kiếm lời (đầu cơ) nên chậm trễ đầu tư. Tình trạng này làm cho một khối lượng lớn vốn đầu tư vào bất động sản không trở thành hàng hóa. 2.3.3 Giá nhà ở tăng quá cao so với thu nhập trung bình của người dân. Giá nhà ở của Việt Nam đang nằm ở mức rất cao so với mặt bằng chung của thế giới và so với mức thu nhập bình quân của đại đa số các tầng lớp dân cư. Chỉ số giá nhà/thu nhập của người dân Việt Nam hiện nay là 24,5 – 26,6, cao hơn rất nhiều so với các nước ở khu vực Nam Á là 6,25, Đông Á là 4,14, Châu Phi là 2,21, Châu Âu, Trung Đông và Bắc Mỹ là 6,25, Mỹ La Tinh và Caribê là 2,38) dẫn đến tình trạng người có nhu cầu thực sự về chỗ ở không có khả năng tạo lập nhà ở. Kết quả nghiên cứu cho thấy, giá cả bất động sản tại nước ta, nhất là ở các thành phố lớn như TP. Hà Nội, TP. HCM đang ở mức cao trên thế giới và cao nhất so với các nước trong khu vực (giá chung cư đứng thứ 32, giá văn phòng cho thuê đứng thứ 17 trên thế giới) trong khi thu nhập bình quân đầu người thuộc loại thấp nhất trong khu vực (Việt Nam: khoảng 1.000 USD/người; Ma-lai-xi-a: 4.141 USD/người; Trung Quốc: 1.288 USD/người; Singapore: 21.230 USD/người - số liệu 2005 của Ngân hàng Thế giới...). Giá nhà ở tăng cao do một số nguyên nhân sau đây: - Mất cân đối cung – cầu, bất động sản chủ yếu được mua đi bán lại để lấy lời, chưa phát huy tác dụng vào mục đích phát triển sản xuất kinh doanh và nâng cao đời sống xã hội; - Giá đầu vào tăng, trong đó lớn nhất là chi phí giải phóng mặt bằng, tiền sử dụng đất trả ngay một lần sau khi được giao đất chưa tiêu thụ được hàng hóa, giá nguyên vật liệu (xi măng, sắt thép, xăng dầu, điện, nhân công, …); - Thời gian chuẩn bị thực hiện dự án kéo dài, việc lựa chọn nhà đầu tư không theo cơ chế cạnh tranh, chủ yếu bằng cơ chế "xin - cho" tạo tiêu cực làm tăng chi phí; - Việc giao dịch bất động sản chưa minh bạch, cộng với tâm lý đám đông của người dân cũng làm đẩy giá bất động sản lên cao - Mặc dù thị trường trầm lắng, ít giao dịch nhưng giá bất động sản không giảm theo quy luật thị trường do những nhà đầu tư nhỏ lẻ mua bất động sản bằng tiền nhàn rỗi của cá nhân, không bị sức ép về trả nợ ngân hàng. Cho nên khi đã mua với giá cao thì không muốn bán lỗ. Giá cả bất động sản quá cao ảnh hưởng tới khả năng tạo lập nhà ở của nhân dân, ảnh hưởng tới đầu tư phát triển sản xuất, đến thu hút đầu tư nước ngoài và đầu tư nâng cấp hạ tầng đô thị... Xem xét dưới góc độ chi phí sản xuất, các chuyên gia đều khẳng định giá bất động sản có thể giảm xuống từ 30-50% giá hiện thời (tuỳ vị trí và chủng loại) mà nhà sản xuất chưa cần phải đổi mới công nghệ vẫn có lãi. 2.3.4 Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản yếu về vốn, thiếu tính chuyên nghiệp. Theo thống kê của Sở Kế hoạch và đầu tư, số doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có quy mô vốn từ 200 đến trên 500 tỷ đồng chỉ chiếm khoảng 2,6 % tổng số doanh nghiệp; số doanh nghiệp quy mô vốn từ 50 đến dưới 200 tỷ đồng chiếm 8%; số doanh nghiệp quy mô vốn từ 10 đến dưới 50 tỷ đồng chiếm 18,9%; còn lại phần lớn (70,5%) doanh nghiệp có vốn nhỏ (dưới 10 tỷ đồng), khó có khả năng thực hiện các dự án lớn nếu không có sự hỗ trợ của ngân hàng. Trường hợp nguồn vốn từ ngân hàng gặp khó khăn thì doanh nghiệp sẽ không triển khai dự án được. Vì vậy, thường các doanh nghiệp phải huy động vốn trong nhân dân bằng cách vay vốn, góp vốn hoặc bán nhà hình thành trong tương lai... Nhiều doanh nghiệp không đủ khả năng tài chính, thiếu kinh nghiệm cũng tham gia đầu tư kinh doanh bất động sản dẫn đến việc đầu tư dàn trải, thiếu tập trung làm thị trường phát triển mất cân đối và không ổn định. Nhiều công ty tham gia đầu tư kinh doanh bất động sản với tư cách là người cung cấp hàng hoá cho thị trường chưa có ý thức giữ gìn thương hiệu, đảm bảo chất lượng, uy tín của doanh 2,6% 8% 18,9% 70,5% Quy mô vốn của doanh nghiệp BĐS 200 - 500 tỷ đồng 50 - <200 tỷ đồng 10 - <50 tỷ đồng < 10 tỷ đồng nghiệp. Chưa tuân thủ đúng mức các quy định về bắt buộc giao dịch kinh doanh bất động sản phải được giao dịch thông qua sàn giao dịch đảm bảo công khai, minh bạch, cạnh tranh lành mạnh. Các công ty kinh doanh bất động sản chưa phát triển mang tính chuyên nghiệp cao để có thể phòng ngừa được các yếu tố rủi ro trên thị trường, chưa đáp ứng tốt các điều kiện quy định của pháp luật về kinh nghiệm, năng lực tài chính, đào tạo nhân lực. 2.3.5. Các tổ chức trung gian hỗ trợ thị trường bất động sản phát triển chưa tương xứng với mức độ phát triển của thị trường bất động sản, tính chuyên nghiệp chưa cao. a. Tổ chức nghiên cứu và dự báo thị trường bất động sản: Thị trường bất động sản là một trong những thị trường đầu mối quan trọng của nền kinh tế quốc dân. Mặt khác, đặc điểm của thị trường bất động sản là có độ trễ giữa cung và cầu do thời gian đầu tư tạo lập bất động sản thường kéo dài, đặc điểm này kết hợp với tính không di chuyển được của hàng hóa bất động sản, tạo cho thị trường bất động sản có tính chu kỳ. Vì vậy, công tác nghiên cứu dự báo thị trường rất quan trọng. Thực tế ở thành phố chưa có tổ chức chuyên nghiên cứu dự báo về thị trường bất động sản; do đó, việc đánh giá của cơ quan quản lý Nhà nước là chưa đầy đủ; thiếu cơ sở để đề xuất các chính sách thích hợp để quản lý, điều hành và điều tiết thị trường; việc đề xuất các giải pháp cũng mới dừng lại ở mức xử lý tình huống, sử dụng mệnh lệnh hành chính chứ chưa phải là những giải pháp cơ bản, toàn diện và lâu dài. b. Các tổ chức tài chính phi ngân hàng: Khái niệm và mô hình của các quỹ đầu tư địa phương được du nhập và phát triển ở Việt Nam trong vài năm gần đây. Có vài hình thức quỹ đầu tư địa phương được thành lập trên thị trường trong nước nhưng vẫn chưa có quỹ nào chuyên về thị trường bất động sản. Quỹ Đầu tư Phát triển Đô thị thành phố Hồ Chí Minh (HIFU) là quỹ đầu tư nhà nước đầu tiên được thành lập vào năm 1997 như một thí điểm để hỗ trợ tài chính cho các dự án phát triển kinh tế và xã hội của thành phố Hồ Chí Minh. HIFU cung cấp các khoản vay trung và dài hạn từ 5-10 năm cho các dự án bất động sản thuộc chương trình phát triển của chính quyền thành phố. Tuy nhiên, hoạt động này của HIFU vẫn còn hạn chế và chưa được xem là hoạt động đầu tư dài hạn chủ yếu. Các Quỹ phát triển nhà ở như Quỹ Phát triển nhà ở thành phố, quỹ đầu tư thuộc sở hữu nhà nước và phi lợi nhuận được thành lập vào năm 2004 để cung cấp các nguồn tài chính cho các dự án phát triển nhà cho những người thu nhập thấp của thành phố. Quỹ này vừa mới chính thức đi vào hoạt động trong năm năm 2005 với các hoạt động liên quan đến cho đối tượng vay mua nhà là cá nhân. Khi thị trường chứng khoán Việt Nam được thành lập vào năm 2000, đã có một vài quỹ đầu tư được thành lập như VF1, VF2, PruBF1, VOF,.. theo luật chứng khoán của Việt Nam. Do đó, hoạt động kinh doanh của các quỹ này tập trung vào đầu tư trực tiếp như giao dịch chứng khoán dài hạn. Các quỹ này không tập trung vào thị trường bất động sản bởi vì thị trường này có độ rủi ro cao và thời gian hoạt động của quỹ này khá ngắn (khoảng 5 – 7 năm). Do đó, ngoài ngân hàng, các tổ chức tài chính như quỹ tín thác bất động sản, quỹ tiết kiệm nhà ở... là những tổ chức quan trọng cung ứng vốn cho thị trường bất động sản nhất là phân khúc thị trường bán trả góp, cho thuê bất động sản.. chưa có hành lang pháp lý để hình thành. Sự thiếu hụt này làm thị trường bất động sản phát triển thiếu nguồn vốn, thiếu cân đối và thiếu ổn định. 2.3.6. Thu hút vốn đầu tư nước ngoài chưa hiệu quả. - Mặc dù lĩnh vực bất động sản thu hút vốn đầu tư nước ngoài nhiều nhất, nhưng vốn của nhà đầu tư nước ngoài trên thực tế đưa vào bất động sản Việt Nam chiếm tỷ lệ nhỏ so với tổng số vốn đầu tư đăng ký, tỷ lệ giải ngân đạt thấp với mức trung bình khoảng 20,25%. Kinh doanh bất động sản ít tạo ra ngoại tệ, vì phần lớn nguồn để thực hiện dự án bất động sản được vay tại ngân hàng ở Việt Nam hoặc huy động vốn từ các khách hàng; tuy nhiên, khi việc kinh doanh có lợi nhuận hoặc khi các nhà đầu tư nước ngoài có ý định rút vốn thì lại rút vốn bằng ngoại tệ, gây khó khăn lớn trong cán cân thanh toán. - Hình thức liên doanh còn nhiều bất cập, doanh nghiệp phía Việt Nam tiềm lực tài chính không đủ mạnh nên đa số tham gia với hình thức góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, có tỷ trọng góp vốn thấp, dẫn đến phía Việt Nam không có quyền quản lý điều hành nên sau thời gian kinh doanh, trường hợp doanh nghiệp không hoạt động hiệu quả, đa số các doanh nghiệp Việt Nam phải gánh chịu phần thiệt hại. - Đa số các nhà đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực bất động sản đầu tư vào phân khúc bất động sản cao cấp, vốn là thế mạnh của nhà đầu tư nước ngoài như khách sạn, khu du lịch nghĩ dưỡng, văn phòng, căn hộ cao cấp nhưng hiện đang có xu hướng bão hòa, giá đang ớ mức cao, khó tìm đầu ra cho thị trường trong tình hình suy thoái kinh tế như hiện nay. 2.3.7. Tài chính – tín dụng cho thị trường bất động sản chưa phát triển để để phát triển thị trường ở cấp độ tài chính hóa như ở các nước phát triển hiện nay. a. Các nguồn vốn cho kinh doanh bất động sản chưa đáp ứng được nhu cầu đầu tư: * Vốn tự có của doanh nghiệp: Nhu cầu vốn đầu tư cho lĩnh vực bất động sản ở thành phố Hồ Chí Minh từ năm 2008 đến năm 2010 là 189.130 tỷ đồng, nhưng các doanh nghiệp chỉ có khả năng đáp ứng 12,72% (24.057 tỷ đồng). Sự hạn chế về vốn là một trong những yếu điểm lớn nhất của các doanh nghiệp Việt Nam nói chung và của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản ở thành phố Hồ Chí Minh nói riêng. Nhìn chung, các doanh nghiệp bất động sản ở thành phố Hồ Chí Minh chưa có thực lực về tài chính vì tỷ trọng vốn tự có quá nhỏ so với nhu cầu đầu tư. Nhiều dự án có tỷ lệ cho vay lên tới 70 - 80% tổng vốn đầu tư, với thời hạn 10 - 15 năm. Điều đó làm ảnh hưởng tới tiến độ đầu tư và khả năng thanh toán. Nhu cầu đầu tư thì còn rất nhiều mà vốn đang là thế mạnh các doanh nghiệp và các quỹ đầu tư bất động sản nước ngoài. * Vay ngân hàng: Theo số liệu thống kê từ báo cáo tài chính của các công ty bất động sản, nguồn vốn cho đầu tư bất động sản ngày càng phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng, tỷ lệ vốn vay/tổng vốn huy động của các công ty kinh doanh bất động sản ngày càng tăng từ năm 2007 đến năm 2010 cho thấy doanh nghiệp kinh doanh bất động sản ngày càng lệ thuộc vào vốn vay: Bảng 7: Tình hình vay ngân hàng của các doanh nghiệp bất động sản Năm 20 Công ty bất động sản hàng đầu Công ty bất động sản vừa và nhỏ Vay ngắn hạn Vay trung và dài hạn Vay ngắn hạn Vay trung và dài hạn 2007 16,2% 6,3% 13,3% 23,3% 2008 22,9% 8,8% 26,8% 22% 2009 22,4% 17,6% 31,8% 20,5% 2010 24,1% 28,7% 42,6% 25,9% (Nguồn: theo thống kê của Fulbright từ báo cáo tài chính các công ty bất động sản) Theo đó, dư nợ cho vay bất động sản ngày càng tăng, dư nợ cho vay bất động sản 6 tháng đầu năm 2011 (90.751 tỷ đồng) tăng gần gấp 3 lần so với năm 2006 (25.549 tỷ đồng). Tuy nhiên, tỷ lệ dư nợ cho vay xây dựng, sửa chữa, mua nhà để ở ngày càng giảm dần, từ 36,2% trên tổng dư nợ cho vay bất động sản trong năm 2006 chỉ còn 19% trong năm 2011. Bảng 8: Tình hình dư nợ cho vay bất động sản Đơn vị tính: tỷ đồng Các khoản vay 2006 2007 2008 2009 2011 06/2011 Xây dựng KCN-KCX 5.854 1.891 1.524 1.661 2.185 2.467 Xây dựng khu đô thị 5.103 6.029 6.048 11.517 10.267 Xây dựng cao ốc văn phòng cho thuê 2.848 5.350 6.654 8.839 9.454 12.429 Xây dựng, sửa chữa, mua nhà để ở 9.263 24.141 18.848 23.853 21.431 17.345 Xây dựng, sửa chữa, mua nhà để bán 3.688 5.750 9.855 7.564 8.469 12.057 Mua quyền sử dụng đất 6.135 5.906 4.687 6.058 6.450 Đầu tư kinh doanh bất động sản khác 3.896 12.851 14.248 25.638 39.142 29.736 Tổng dư nợ 25.549 61.221 63.064 78.290 98.256 90.751 Tỷ lệ nợ xấu bất động sản so với dư nợ cho vay bất động sản 1,73% 0,94% 9,42% 1,92% 1,72% 4,08% (Nguồn: Ngân hàng Nhà nước Việt Nam – Chi nhánh TP.HCM) Đầu năm 2011, Ngân hàng Nhà nước đang triển khai thực hiện Chỉ thị 01/CT-NHNN ngày 01/03/2011 về thực hiện giải pháp tiền tệ và hoạt động ngân hàng nhằm kiểm soát lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô và bảo đảm an sinh xã hội; trong đó, hạn chế cho vay lĩnh vực phi sản xuất (bất động sản, chứng khoán, tiêu dùng) theo tỷ lệ quy định đến 30/06/2011 tối đa là 22%, đến 31/12/2011 tối đa là 16%. Vì vậy, các ngân hàng thương mại hiện nay đang hạn chế cho vay để đảm bảo tỷ trọng quy định. Trong khi đó, thị trường bất động sản hiện đang đình trệ, khả năng thu hồi vốn từ thị trường bất động sản khó khăn nên từ đó ảnh hưởng đến khả năng trả nợ vay cho ngân hàng. Tỷ lệ nợ xấu trong ngân hàng đối với cho vay bất động sản tại TP.HCM đang gia tăng dần từ 2,47% trong tháng 01/2011 đến 4,08% trong tháng 06/2011. * Vốn huy động của khách hàng: Trong các năm qua hình thức huy động vốn này được áp dụng tương đối thành công đối với các dự án chung cư và căn hộ cao cấp. Đến cuối năm 2007 việc huy động vốn thông qua kênh khách hàng của các dự án mới bị hạn chế. Hình thức và tiến độ huy động vốn khách hàng được quy định chặt chẽ trong Nghị định 153/2007/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản và Nghị định 71/2007/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở. Từ giữa năm 2008 đến nay, thị trường bất động sản đóng băng, giá nhà ở giảm, giao dịch diễn ra cầm chừng. V́ vậy, kênh huy động vốn từ khách hàng của các doanh nghiệp bất động sản ngày càng khó khăn. Tỷ lệ vốn ứng trước của khách hàng/tổng vốn huy động của các công ty kinh doanh bất động sản ngày càng giảm từ năm 2007 đến năm 2010: Bảng 9: Tình hình huy động vốn khách hàng của các công ty bất động sản Năm 20 Công ty bất động sản hàng đầu Công ty bất động sản vừa và nhỏ 2007 33,3% 33,3% 2008 25,4% 51,2% 2009 10,9% 47,7% 2010 7,8% 27,8% (Nguồn: theo thống kê của Fulbright từ báo cáo tài chính các công ty bất động sản) Áp lực vốn luôn là gánh nặng cho các chủ đầu tư. Thiếu vốn làm cho tiến độ thi công chậm, cộng thêm chi phí đầu vào ngày càng tăng, kéo theo giá bất động sản tăng. Đối với các cá nhân muốn tham gia thị trường thì phải cần một lượng vốn lớn, ít ra là tương đương với một giá trị sản phẩm bất động sản, hoặc phải đi vay thế chấp hoặc tín chấp từ các tổ chức tín dụng. Qua xem xét phương án tài chính của các dự án phát triển nhà ở, doanh nghiệp chỉ có vốn chủ sở hữu 15 – 20% trên tổng mức đầu tư dự án, có đến 80% vốn đầu tư kinh doanh bất động sản là vốn vay ngân hàng. Tuy nhiên, với cơ chế tài chính tín dụng như hiện nay, chưa mở rộng đối tượng cho vay dài hạn, trong khi đầu tư bất động sản thì cần nguồn vốn dài hạn. Hầu hết các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không tiếp cận được nguồn vốn vay tín dụng, giao dịch mua bán sụt giảm mạnh, có những doanh nghiệp không bán được hàng, bị mất khả năng cân đối tài chính và tính thanh khoản, dẫn tới rất khó khăn trong việc trả lãi vay và các khoản nợ tín dụng ngân hàng, thiếu vốn để tiếp tục đầu tư làm nhiều dự án, công trình bị dở dang. b. Thị trường thiếu các định chế phi ngân hàng hỗ trợ như quỹ tín thác đầu tư bất động sản, quỹ tiết kiệm nhà ở: Tại các nước có thị trường bất động sản phát triển, việc huy động vốn chủ yếu thông qua các công cụ tài chính. Trong khi đó, trên thị trường bất động sản Việt Nam, ngoài một số doanh nghiệp phát hành trái phiếu cho các dự án đầu tư và một số quỹ đầu tư mới được thành lập thì phần lớn các công cụ tài chính vẫn chưa được áp dụng; vì vậy, thị trường bất động sản thiếu nguồn vốn đầu tư nhất là đầu tư loại hình cho thuê hoặc bán trả CHƯƠNG III: GIẢI PHÁP TÀI CHÍNH NHẰM PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TP. HCM 3.1 Giải pháp gia tăng nguồn vốn đầu tư cho thị trường Bất động sản TP.HCM 3.1.1 Giải pháp thu hút vốn từ nước ngoài Vấn đề vốn đang được xem là bài toán nan giải nhất của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và chính khó khăn về nguồn vốn đã hạn chế phần lớn nguồn cung Bất động sản trên thị trường. Theo thống kê, hiện nay tiềm lực tài chính của hầu hết doanh nghiệp kinh doanh bất động sản vẫn còn hạn chế nên vẫn phải phụ thuộc vòa nguồn vốn ngân hàng. Theo như ước tính, số vốn đầu tư vào bất động sản ở nước ta hiện nay có tới hơn 60% là vốn vay ngân hàng. Vì lẽ đó, một trong những giải pháp cấp bách chính là các công ty Bất động sản cần quan tâm đến việc thu hút cũng như liên kết vốn với các công ty tổ chức nước ngoài. Vì lẽ đó, các công ty bất động sản cần tận dụng cơ hội này đẻ thu hút nguồn vốn vào các dự án đầu tư. Đặc biệt, đối với các dự án triển khai dở dang hoặc chưa hoàn tất đền bù từ nhiều năm qua thì hình thức này rất phù hợp để các công ty bất động sản trong nước sớm triển khai các bước tiếp theo của dự án. Để đạt được hiệu quả cao trong việc thu hút vốn đầu tư nước ngoài,s công ty Bất động sản cần chú trọng: - Chuẩn bị hồ sơ về dự án thật hoàn chỉnh ( đặc biệt quan trọng là các giấy từ pháp lý dự án) - Nghiên cứu kĩ về mức giá chuyển nhượng hoặc vốn góp( nếu là hình thức hợp tác, liên doanh) - Nếu dự án đã lên equy hoạch thì cần phải có bảng phân bổ ngân sách đầu tư hợp lý rõ rang cùng với thiết kế chi tiết của từng hạng mục trong tổng thể dự án. - Trình được bản phân tích mức độ khả thi và tính thành công của dự án. - Nếu liên doanh, chủ dự án cần phải có các báo cáo tài chính về tình hình doanh nghiệp được chuẩn bị chu đáo, rõ rà và thực hiện bởi các đơn vị kiểm toán uy tí - Ngoài ra, một yếu tố nhỏ nhưng cũng không kém phần quan trọng đó là nên tìm hiểu về văn hóa doanh nghiệp, văn hóa quốc gia của Nhà đầu tư nước ngoài để có thể đáp ứng hoặc giải tỏa đúng nhữn lo lắng và làm hài lòng với các đòi hỏi của các nhà đầu tư nước ngoài này. 3.1.2 Hoàn thiện các chính thuế trên thị trường bất động sản tại TP.HCM Nhằm khuyến khích sử dụng có hiệu quả bất động sản đồng thời phát triển mạnh các giao dịch chính thức trên thị trường, hạn chế đầu cơ, trốn lậu thuế cũng như tăng nguồn thu cho Nhà nước: - Xây dựng chính sách thuế nhà đất theo hướng bổ sung thuế sở hữu nhà ở. Thuế sử dụng đất và nhà trên cơ sở thuế suất lũy tiến từng phần dựa trên tiêu chuẩn diện tích nhà ở bình quân (xây dựng tùy thuộc vào loại đô thị, vị trí). Hộ gia đình, cá nhân càng có nhiều diện tích đất thì mức thuế càng cao, sở hữu nhiều nhà mức thuế càng tăng, nhà cao cấp mức thuế cao hơn nhà trung bình. Singapore áp dụng mức thuế cố định, người mua nhà ở chịu thuế 4%, người mua nhà nhưng không ở đóng thuế 12%. Canada, Nhật Bản, Mỹ áp dụng đánh thuế cho đất trống đối với các nhà đầu cơ. Anh cũng có mức thuế bất động sản rất cao đối với các cá nhân sở hữu nhiều bất động sản… Thực hiện điều này, Nhà nước không những tăng thu ngân sách, mà còn hạn chế được nạn đầu cơ đẩy giá bất động sản tăng lên quá cao gây bất ổn cho phát triển kinh tế, đồng thời thúc đẩy việc sử dụng nhà đất có hiệu quả, không lãng phí và thực hiện công bằng trong thu thuế nhà đất. - Nghiên cứu việc điều tiết chênh lệch địa tô đối với tất cả các trường hợp do Nhà nước đầu tư kết cấu hạ tầng mà có. - Đối với thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, chuyển dịch bất động sản và các loại phí, lệ phí cần nghiên cứu điều chỉnh ở mức thuế suất hợp lý theo nguyên tắc ở mức thấp để khuyến khích các giao dịch chính thức công khai, hạn chế thấp nhất các giao dịch “ngầm” trên thị trường (ở các nước, mức thuế này thường 1% để khuyến khích người dân giao dịch chính thức có đăng ký nộp thuế). - Quy định mức thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản cao hơn nếu cá nhân mua bán bất động sản trong thời hạn ngắn với hành vi đầu cơ kiếm lời. - Giảm lệ phí trước bạ nhằm khuyến khích người dân đăng ký sở hữu (sử dụng) nhà đất, tạo điều kiện pháp lý cho bất động sản giao dịch đúng quy định của pháp luật và tăng cường sự quản lý của nhà nước. - Có chính sách ưu đãi về thuế thu nhập doanh nghiệp đối với các doanh nghiệp tham gia đầu tư phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho sinh viên, học sinh, công nhân làm việc trong các khu công nghiệp tập trung thuê để ở, cũng như phát triển nhà ở giá thấp bán trả góp, trả dần cho các đối tượng là cán bộ công chức có thu nhập thấp, người nghèo ở đô thị. 3.1.3 Giải pháp hình thành các quỹ tín thác bất động sản Một trong những giải pháp để ổn định thị trường bất động sản và tạo điều kiện cho các công ty bất động sản hoạt động tốt hơn chính là việc gia tăng nguồn cung cho thị trường bất động sản. Muốn thực hiệ được điều này, thị trường bất động sản cần thu hút một lượng vốn lớn cả trong nước lẫn nước ngoài. Một trong những kênh quan trọng thu hút vốn cho lĩnh vực Bất động sản được nhiều nước trên thế giới áp dụng chính là Quỹ tín thác đầu tư bất động sản. Quỹ tín thác đầu tư bất động sản là mô hình đầu tư bất đốngản dựa vào uy tín và kinh nghiệm của công ty thành lập Quỹ tín thác đầu tư bất động sản và hành lang pháp lý bảo vệ các nhà đầu tư mua chứng chỉ quỹ tín thác đầu tư bất động sản. Nhà đầu tư ủy thác cho công ty quản lý Quỹ tín thác đầu tư bất động sản đầu tư vốn của quỹ vào bất động sản kiếm lời. Quỹ tín thác đầu tư bất động sản là một quỹ hỗ tương: Tương tự các quỹ đầu tư chứng khoán như Nghị định số 144 do chính phủ Việt Nam ban hành nhưng chỉ tâp trung vào phát triển và khai thác bất động sản được mua hoặc thuê dài hạn quyền khai thác từ quỹ tín thác đầu tư bất động sản và có hành lang pháp lý bảo vệ nhà đầu tư rất chặt chẽ. Chứng chỉ Quỹ tín thác đầu tư bất động sản có dạng nửa như trái phiếu, nửa cổ phiếu cụ thể: người sở hữu chứng chỉ REIT được nhận lợi tức định kỳ, không tham gia quản lý đầu tư, việc quản lý giao cho những nhà quản lý chuyên nghiệp dưới sự giám sát của Nhà nước và các tổ chức chuyên nghiệp như ngân hàng giám sát, tổ chức kiểm toán, định giá. Người nắm giữ chứng chỉ quỹ tín thác đầu tư bất động sản là nhà đầu tư nên phải chấp nhận rủi ro, các khoản đầu tư của quỹ có thể có lãi, có thể lỗ do thị giá của chứng chỉ Quỹ tín thác đầu tư bất động sản có thể tăng hoặc giảm, Quỹ tín thác đầu tư bất động sản có thể bị phá sản. Công ty quản lý Quỹ tín thác đầu tư bất động sản chỉ chịu trách nhiệm bồi thường cho nhà đầu tư về những sai sót của họ nếu làm trái pháp luật, trái điều lệ quỹ, trái khế ước quản lý. 3.1.4 Nhà nước chủ động điều tiết, bình ổn thị trường bất động sản Chủ động cung cấp và có chính sách ưu đãi, khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia cung cấp hàng hóa, đặc biệt là nhà ở cho các đối tượng xã hội, đối tượng có thu nhập thấp để bảo đảm an sinh xã hội. Thị trường nhà ở là bộ phận quan trọng, chiếm tỷ trọng chính trong thị trường bất động sản. Thị trường nhà ở nước ta trong những năm vừa qua diễn ra rất sôi động. Những cơn “sốt” nhà đất hầu hết đều bắt đầu từ “sốt” nhà ở và lan tỏa sang các thị trường bất động sản khác. Vì vậy, bình ổn thị trường bất động sản nhà ở là khâu đột phá để bình ổn thị trường bất động sản. Trong nền kinh tế thị trường, với quy luật cạnh tranh và mục tiêu lợi nhuận, thị trường thường chỉ tập trung vào nhóm nhà ở cho người thu nhập cao có khả năng thanh toán, còn về nhà ở cho các đối tượng nhà ở xã hội, thu nhập thấp, thành phố phải có sự hỗ trợ, theo hướng: - Tập trung nguồn vốn để phát triển nhà ở xã hội: Bố trí vốn ngân sách thành phố hàng năm; sử dụng tiền bán, cho thuê, cho thuê mua nhà thuộc sở hữu Nhà nước và mức tối thiểu thu được từ t iền sử dụng đất của các dự án nhà ở là 30% để đầu tư phát triển nhà ở xã hội theo quy định của Luật Nhà ở cho phép từ 30% đến 50%; Bán đấu giá quỹ đất do Trung tâm phát triển quỹ đất thành phố quản lý và tiếp tục thực hiện đối với các quỹ đất “công” có được từ việc sắp xếp lại nhà, đất theo Quyết định 09 đối với các khu đất nhỏ lẻ, phân tán; Đối với những khu đất “công” nhỏ hơn 2 ha do thành phố hoặc quận huyện quản lý; hoặc danh mục quỹ đất đã được Ủy ban nhân dân thành phố thuận chủ trương thực hiện dự án nhà ở xã hội, nhưng chưa triển khai, thu hồi và giao Trung tâm khai thác quỹ đất tổ chức bán đấu giá; Bán chỉ định theo giá thị trường quỹ đất nhà ở xã hội (20%) trong các dự án nhà ở thương mại lớn hơn hoặc bằng 10 ha cho chủ đầu tư, hoặc nếu chủ đầu tư không có nhu cầu thì tổ chức bán đấu giá sau khi thành phố đã hoàn trả chi phí bồi hoàn, giải phóng mặt bằng và chi phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật cho chủ đầu tư. Giao Trung tâm khai thác quỹ đất thực hiện việc hoàn trả chi phí cho chủ đầu tư, sau đó tổ chức bán đấu giá - Bổ sung vốn ngân sách thành phố cho Quỹ Phát triển nhà ở thành phố để thực hiện: Cho các chủ dự án nhà ở xã hội vay ưu đãi hoặc bù lãi suất theo quy định cho các dự án nhà lưu trú công nhân thuộc diện được vay ưu đãi kích cầu; Triển khai các dự án nhà ở xã hội do Quỹ phát triển nhà làm chủ đầu tư hoặc cấp vốn ngân sách để Quỹ phát triển nhà làm chủ đầu tư cấp I, xây dựng hạ tầng kỹ thuật chính và tổ chức đấu thầu chọn nhà đầu tư bỏ vốn xây dựng, quản lý và khai thác nhà ở xã hội theo quy định của Pháp luật nhà ở - Về cơ chế tài chính và phương thức thực hiện các dự án nhà ở xã hội: Đối với các dự án nhà ở thu nhập thấp: Tạo nguồn vốn vay ưu đãi và ổn định hoặc bảo lãnh cho vay để chủ đầu tư có thể triển khai thực hiện; Cho phép chủ đầu tư hoán đổi quỹ đất nhà ở xã hội (20%) trong các dự án nhà ở thương mại lớn hơn hoặc bằng 10ha tại khu đất khác có giá trị tương đương để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội theo quy hoạch của thành phố. Đối với các dự án nhà lưu trú công nhân: Cho vay ưu đãi không lãi suất hoặc bù lãi vay khi chủ đầu tư vay ở các tổ chức tín dụng, ngân hàng thương mại. Sử dụng vốn ngân sách để đầu tư xây dựng quỹ nhà ở xã hội cho thuê; Bố trí kế hoạch vốn ngân sách thành phố hằng năm để đầu tư xây dựng hoặc mua lại khoảng 1000 căn hộ của doanh nghiệp để giải quyết cho Cán bộ công chức thành phố thuê. UBND quận, huyện có trách nhiệm tăng chỉ tiêu hệ số sử dụng đất lên 1,5 lần so với quy định, kết hợp điều chỉnh quy mô dân số cho các khu vực, các vị trí khu chung cư cũ, nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp, đảm bảo dự án được khả thi. - Hình thành các khu dân cư tập trung nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp, đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo 4 hướng của thành phố: Có kế hoạch điều chỉnh quy hoạch, xác định quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội có quy mô lớn, tập trung từ 100 ha trở lên tại các khu vực gần cuối các tuyến đường sắt, metro sẽ hình thành trong và sau giai đoạn 2015 -2020 để phát triển các dự án nhà ở xã hội. Điều tiết quỹ đất tại các khu đô thị Tây Bắc thành phố, khu đô thị Cảng hiệp Phước (huyện Nhà Bè), khu đô thị Nam Sài Gòn với quy mô từ 50 – 100 ha để tạo quỹ đất phát triển nhà ở xã hội, tái định cư của thành phố. Thành phố bỏ vốn bồi hoàn giải phóng mặt bằng và đầu tư cơ sở hạ tầng, sau đó xã hội hóa kêu gọi nhà đầu tư ứng vốn để đầu tư xây dựng công trình và quản lý khai thác theo quy định của pháp luật nhà ở. 3.1.5 Nâng cao năng lực tài chính, tính chuyên nghiệp và hiệu quả kinh doanh của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Nâng cao năng lực tài chính của các nhà đầu tư phát triển bất động sản thông qua liên doanh, liên kết. Hình thành các tập đoàn phát triển bất động sản, các Tổng công ty chuyên xây dựng và quản lý nhà ở xã hội theo kinh nghiệm của các nước Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore... để lo việc phát triển nhà ở xã hội, góp phần bình ổn thị trường, đảm bảo an sinh xã hội; Có cơ chế kiểm soát tỷ lệ đầu tư vào bất động sản của các tập đoàn, tổng công ty Nhà nước không có chức năng chính là kinh doanh bất động sản; Tăng cường công tác đào tạo nâng cao năng lực phân tích thị trường và triển khai dự án, năng lực phòng ngừa phòng ngừa rủi ro trong kinh doanh bất động sản. Xây dựng và bổ sung nội dung đào tạo về đạo đức kinh doanh trong kinh doanh bất động sản cho các nhà đầu tư, các tổ chức cá nhân hoạt động trong lĩnh vực bất động sản. Cạnh tranh về giá sẽ vẫn là công cụ quan trọng nhất mà các doanh nghiệp cần hướng tới. Do vậy, các doanh nghiệp cần đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án, áp dụng công nghệ tiên tiến và sử dụng vật liệu mới, tiết kiệm chi phí để giảm giá thành sản phẩm, qua đó có thể cạnh tranh về giá, về chất lượng, về sự khác biệt và sự phù hợp của sản phẩm với nhu cầu của người tiêu dùng. Tăng cường trách nhiệm thông tin, báo cáo, cáo bạch của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản; Tăng cường giám sát và xử phạt nghiêm việc thực hiện các quy định pháp luật và các cam kết trong dự án được phê duyệt. 3.1.6 Hoàn thiện và nâng cao tính chuyên nghiệp cho các tổ chức trung gian hỗ trợ thị trường động sản - Tiếp tục hoàn thiện tổ chức, nâng cao năng lực cho hệ thống môi giới, định giá bất động sản và sàn giao dịch bất động sản được hình thành theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, góp phần phát triển hoạt động của thị trường bất động sản thông qua việc các hoạt động dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp hơn tạo được giá trị gia tăng cho chủ đầu tư như nghiên cứu thị trường, tư vấn lập dự án, thiết kế sản phẩm, dịch vụ tiếp thị, chăm sóc khách hàng và quản lý bất động sản. Tạo ra nhiều loại hình dịch vụ bất động sản đang bỏ ngỏ chưa đưa vào hoạt động như đấu giá, quảng cáo, dịch vụ pháp lý, ngân hàng, bảo hiểm... Tất cả dịch vụ này sẽ đẩy mạnh hoạt động bất động sản tạo giá trị thặng dư cho xã hội và lợi ích cho chủ đầu tư và người đầu tư. - Đẩy mạnh tính cạnh tranh trong giao dịch trên thị trường bất động sản, tạo thuận lợi và khuyến khích các giao dịch chính thức theo hướng: đơn giản thủ tục, giảm chi phí giao dịch, giảm phiền hà, sách nhiễu để các chủ thể dễ dàng tham gia thị trường từ khâu đầu tư tạo lập bất động sản đến giao dịch bất động sản để tăng khả năng lưu thông của hàng hoá trên thị trường bất động sản; nghiên cứu cơ chế xử lý nghiêm các giao dịch ngoài luồng; tổ chức tốt và nâng cao chất lượng thông tin cho thị trường bất động sản, góp phần định hướng thị trường bất động sản để tăng cường sự công khai, minh bạch trong giao dịch trên thị trường bất động sản. - Tăng cường kiểm tra, giám sát các hoạt động giao dịch trên thị trường bất động sản, đồng thời có chế tài xử lý đối với các trường hợp không thực hiện giao dịch theo quy định. Nghiên cứu thành lập Mạng các sàn giao dịch bất động sản thành phố Hồ Chí Minh để thống nhất quản lý hoạt động các sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn thành phố. Mạng trung tâm sẽ được đặt tại Sở Xây dựng, các sàn giao dịch bất động sản được nối mạng, kết nối thông tin về mạng trung tâm. Nghiên cứu việc kết nối theo hướng tất cả các giao dịch của các sàn phải được nối mạng và thể hiện các giao dịch tại sàn trung tâm để minh bạch các giao dịch bất động sản qua sàn về giá cả và số lượng giao dịch bất động sản (tương tự như sàn giao dịch chứng khoán). Việc kết nối này sẽ khắc phục tình trạng quản lý chưa hiệu quả hoạt động của các sàn, tình trạng các sàn không tuân thủ chế độ báo cáo định kỳ như hiện nay để phục vụ công tác dự báo thị trường bất động sản. Đồng thời, trong thời gian tới khi triển khai xây dựng một số chỉ số đánh giá thị trường bất động sản, việc kết nối thông tin các sàn sẽ giúp việc thu thập thông tin về giá cả bất động sản và khối lượng giao dịch bất động sản được nhanh chóng, hiệu quả và chính xác. Theo đó, khi hình thành Mạng sàn cần quy định chặt chẽ tất cả các sàn đăng ký hoạt động đều phải kết nối về sàn trung tâm và chế độ báo cáo định kỳ của các sàn, sàn không thực hiện chế độ báo cáo từ 2 kỳ trở lên sẽ bị thu hồi giấy phép đăng ký kinh doanh. - Tăng cường công tác đào tạo các chuyên gia cho thị trường. Từng bước nâng cấp chương trình đào tạo ngành nghề kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản cho phù hợp với chuẩn mực quốc tế. Nghiên cứu bổ sung các khoa chuyên ngành bất động sản trong các trường đại học (có thể liên doanh, liên kết với các trường đại học nước ngoài) để đào tạo hệ cao đẳng, đại học, sau đại học chuyên ngành bất động sản. Cùng với việc Chính phủ ban hành Quy hoạch phát triển nhân lực đến năm 2020, việc nghiên cứu và ban hành quy hoạch nhân lực trong thị trường bất động sản là cần thiết và quan trọng. - Tăng cường thông tin, nâng cao hiểu biết về pháp luật đối với người tiêu dùng: + Nâng cao nhận thức, hiểu biết của người tiêu dùng về các quy định của pháp luật như: sở hữu, thủ tục giao dịch, trình tự, thủ tục đầu tư xây dựng... Xây dựng ý thức thực hiện các giao dịch theo quy định của pháp luật, chú trọng đúng mức yếu tố pháp lý trong các thủ tục mua bán, thói quen sử dụng các dịch vụ hỗ trợ thị trường từ các tổ chức trung gian chuyên nghiệp như môi giới, định giá, cung cấp thông tin, tư vấn pháp lý, tham gia bảo hiểm... + Tăng cường thông tin minh bạch thị trường để người dân có đủ thông tin khi tham gia vào thị trường tránh tâm lý đám đông làm rối loạn thị trường. - Áp dụng công nghệ tin học vào việc liên kết thông tin giữa các tổ chức hành nghề công chứng với các cơ quan đăng ký quyền sử dụng đất, đăng ký giao dịch đảm bảo về bất động sản để rút ngắn thời gian khi các tổ chức hành nghề công chứng cần xác minh, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân trong việc đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng đất.