Tóm tắt Luận án Đầu tư cá nhân trên thị trường bất động sản khu vực Hà Nội

ận ra r ằng v ị trí đị a bằng độ ng h ọc ng ẫu nhiên t ổng quát Dynamic Stochastic General Equilibrium lý là yếu t ố quan tr ọng ảnh h ưởng t ới và hành vi N ĐT. Model (DSGE). Bằng mô hình t ự h ồi quy t ắc vect ơ VAR c ủa Bjornland và Jacobsen Clark và c ộng s ự (2006) cho r ằng ch ất l ượ ng khu dân c ư, bao g ồm kinh t ế xã 7 8 hội c ũng nh ư các ch ỉ s ố môi tr ườ ng nh ư: ch ỉ s ố an toàn, kho ảng cách ti ếp c ận v ới Có th ể kết lu ận r ằng khi m ột cá nhân ra quy ết định đầu t ư trên TTB ĐS, h ọ bị nơi làm vi ệc, không gian xanh, láng gi ềng thân thi ện, tệ n ạn xã h ội ... đều là các y ếu chi ph ối b ởi các thông tin gi ới h ạn và s ự khác bi ệt v ề tâm lý cá nhân. Các lý thuy ết tố mà ng ười mua nhà quan tâm. Nghiên c ứu c ủaAndersen (2009) cũng cho k ết qu ả nêu b ật các nhân t ố vĩ mô và vi mô n ền t ảng cho quá trình ra quy ết định. T ầm quan tươ ng t ự, các y ếu t ố quan tr ọng mà ng ười mua nhà ưu tiên đó là các khu v ực s ống tr ọng c ủa các đặc điểm địa lý, mang tính địa ph ươ ng, khu v ực, các tính ch ất xây yên t ĩnh, không có t ội ph ạm; g ần tr ường h ọc và các t ổ ch ức ch ăm sóc ban ngày; ti ện dựng và môi tr ường kinh t ế xã h ội c ũng được bàn đến. Các nhân t ố định h ướng c ầu lợi v ề ph ươ ng ti ện công c ộng, trung tâm c ộng đồ ng; c ư dân đồng nh ất, g ần khu v ực th ị tr ường th ường xuyên thay đổi và là m ột t ổ hợp g ồm nhi ều y ếu t ố cấu thành. cây xanh, h ồ, g ần n ơi làm vi ệc, g ần b ạn bè và gia đình, g ần n ơi đã l ớn lên, kh ả n ăng ti ếp c ận giao thông công c ộng t ốt, các d ịch v ụ gi ải trí đô th ị. CH ƯƠ NG 2: C Ơ S Ở LÝ THUY ẾT V Ề ĐẦ U T Ư CÁ NHÂN TRÊNTTB ĐS Wang & Li (2004) cho th ấy, bi ến khu v ực quan tr ọng h ơn các đặc điểm c ủa 2.1. M ột s ố v ấn đề chung v ề đầ u t ư b ất độ ng s ản ngôi nhà khi l ựa ch ọn mua nhà ở t ại B ắc Kinh, trong đó tiêu chí danh ti ếng c ủa 2.1.1. B ất độ ng s ản và TTB ĐS qu ận/huy ện và an ninh khu v ực s ống được đánh giá r ất quan tr ọng. Nghiên c ứu c ủa Louviere và Timmerman (1990) cho th ấy r ằng các thu ộc tính nhà ở là các t ập con 2.1.1.1. Khái ni ệm và đặc điểm c ủa b ất độ ng s ản quan tr ọng nh ất, ti ếp theo là môi tr ường s ống và các đặc điểm kinh t ế - xã h ội. Bất độ ng s ản là các tài s ản không di d ời được, bao g ồm: Đấ t đai, nhà ở, công Một nghiên c ứu khác Molin, Oppewal và Timmermans (1999) khám phá thị trình xây d ựng g ắn li ền v ới đấ t đai, k ể c ả các tài s ản g ắn li ền v ới nhà ở, công trình hi ếu của ng ười tiêu dùng ở Eindhoven, Hà Lan d ựa vào thu ộc tính nhà ở và đặc xây d ựng đó; các tài s ản khác g ắn li ền v ới đấ t đai và các tài s ản khác theo pháp lu ật điểm v ề v ị trí. Thu ộc tính nhà ở bao g ồm: lo ại nhà ở, s ố l ượng phòng ng ủ, kích quy định. th ước c ủa phòng ng ủ cho tr ẻ em, chi phí hàng tháng. Các đặc điểm c ủa v ị trí bao Bất độ ng s ản có nh ững đặ c điểm cơ b ản sau: bất độ ng s ản có v ị trí c ố đị nh, gồm ki ểu khu ph ố, t ần s ố c ủa các ph ươ ng ti ện giao thông công c ộng và th ời gian đi bất độ ng s ản có tính lâu b ền, b ất độ ng s ản có tính d ị bi ệt, bất độ ng s ản có tính ảnh làm c ủa b ố m ẹ và th ời gian đế n tr ường c ủa con. K ết qu ả cho th ấy các đặ c điểm liên hưởng l ẫn nhau, b ất độ ng s ản là tài s ản có giá tr ị l ớn, bất độ ng s ản có tính khan quan đến nhà ở quan tr ọng h ơn so v ới các đặ c điểm liên quan đến v ị trí. Trong s ố hi ếm, bất độ ng s ản là lo ại hàng hoá mang n ăng y ếu t ố t ập quán, th ị hi ếu và tâm lý, bất các thu ộc tính v ề v ị trí, th ời gian đế n tr ường c ủa con cái và lo ại c ủa khu ph ố được động s ản ch ịu s ự chi ph ối m ạnh m ẽ c ủa các chính sách và phát lu ật c ủa nhà n ước xếp h ạng cao h ơn so v ới các thu ộc tính khác. M ột s ố nghiên c ứu cho r ằng, mi ễn là 2.1.1.2. Khái ni ệm và đặc điểm c ủa TTB ĐS mọi ng ười có đủ kh ả n ăng v ề ph ươ ng ti ện di chuy ển, thì kh ả n ăng ti ếp c ận không có TTB ĐS là t ổng th ể các giao d ịch v ề BĐS d ựa trên các quan h ệ hàng hoá - ảnh h ưởng đáng k ể đế n hành vi l ựa ch ọn nhà ở. ti ền t ệ, phù h ợp v ới các điều ki ện th ể ch ế, lu ật pháp, di ễn ra trong m ột không gian Ở Vi ệt Nam, các nghiên c ứu v ề đầ u t ư B ĐS nói chung còn khá khiêm t ốn. xác định, m ột th ời gian nh ất định. Nghiên c ứu c ủa Hoàng Th ị H ươ ng Lan (2011) về th ị hi ếu v ề nhà ở c ủa các h ộ gia TTB ĐS có m ột s ố đặ c điểm quan tr ọng sau: tính cách bi ệt gi ữa hàng hoá và đình tr ẻ ở Hà N ộicho th ấy các h ộ gia đình quan tâm nh ất đế n các cam k ết c ủa c ủ địa điểm giao d ịch, TTB ĐS th ực ch ất là th ị tr ường giao d ịch các quy ền ch ứa đựng đầu t ư và ch ất l ượng c ơ b ản c ủa chung c ư. H ọ đánh giá cao môi tr ường s ống thân trong B ĐS, TTB ĐS mang tính vùng và tính khu v ực sâu s ắc, TTB ĐS là th ị tr ường thi ện v ới tr ẻ em nh ư: c ơ s ở v ật ch ất và d ịch v ụ thân thi ện v ới tr ẻ. Tác gi ả c ũng cho không hoàn h ảo, TTB ĐS là th ị tr ường khó thâm nh ập và c ũng khó rút lui, ho ạt động th ấy giá c ả là thu ộc tính có ảnh h ưởng nh ất đế n s ở thích c ủa h ộ gia đình, ti ếp theo là của TTB ĐS ch ịu s ự qu ản lý ch ặt ch ẽ của nhà n ước. vị trí và di ện tích sàn. Đa s ố các h ộ gia đình thích s ống g ần trung tâm thành phố để 2.1.2. Đầu t ư cá nhân trên th ị tr ường b ất độ ng s ản dễ dàng ti ếp c ận v ới công vi ệc, tr ường h ọc, y t ế và các d ịch v ụ gi ải trí; và m ột ph ần nh ỏ ch ọn s ống xa trung tâm thành ph ố để có điều ki ện s ống t ốt h ơn, không gian 2.1.2.1. Khái ni ệm đầ u t ư b ất độ ng s ản và đầu t ư cá nhân rộng rãi h ơn và giá th ấp h ơn.Phan Thanh S ỹ (2012) c ũng đã nghiên c ứu các nhân t ố Đầu t ư B ĐS là vi ệc s ử d ụng các ngu ồn l ực (bao g ồm ti ền v ốn, đấ t đai và chính ảnh h ưởng đế n quy ết đị nh mua B ĐS c ủa ng ười tiêu dùng TP.Hồ Chí Minh. không gian) để t ạo l ập, phát tri ển, khai thác các công trình B ĐS nh ằm đáp ứng các Hai y ếu t ố quy ết đị nh chính là “không gian s ống” và “kho ảng cách”, ba y ếu t ố có mục tiêu c ủa N ĐT. tác động sau đó là “ đặc điểm ngôi nhà”, “tài chính” và “môi tr ường”. Còn các y ếu tố nhân kh ẩu h ọc nh ư gi ới tính, tình tr ạng hôn nhân, giáo d ục, tu ổi tác, ngh ề nghi ệp Đầu t ư cá nhân trên TTB ĐS được hi ểu là vi ệc các cá nhân b ỏ ti ền v ốn vào t ạo và thu nh ập không gi ải thích cho các bi ến ph ụ thu ộc và không có s ự khác nhau lập, phát tri ển, mua bán, khai thác các B ĐS nh ằm đáp ứng m ục tiêu kinh doanh trong các nhóm dân s ố khác nhau. K ết qu ả này trái ng ược v ới phát hi ện c ủa Haddad ho ặc s ử d ụng c ủa N ĐT. Đầ u t ư cá nhân cho tiêu dùng ( đầu t ư tiêu dùng) là mua (2011, tr.234) cho r ằng: khách hàng gi ới tính khác nhau, độ tu ổi khác nhau thì có BĐS nh ằm m ục đích để ở, còn đầu t ư cá nhân cho kinh doanh ( đầu t ư kinh doanh) nh ững quy ết đị nh khác nhau. là mua B ĐS nh ằm m ục đích mua đi bán l ại. 9 10 2.1.2.2. Đặc điểm c ủa đầ u t ư cá nhân trên TTB ĐS 2.2.2. Giá c ả b ất độ ng s ản Đầu t ư cá nhân trên TTB ĐS có m ột s ố đặc điểm sau: Giá c ả B ĐS và đầu t ư B ĐS có m ối quan h ệ ch ặt ch ẽ v ới nhau t ạo thành quy - Đầu t ư cá nhân trên TTB ĐS không có s ự phân định rõ ràng gi ữa đầ u t ư kinh lu ật giá c ả và đầu t ư B ĐS. Di ễn bi ến giá B ĐS không ch ỉ quy ết đị nh các ho ạt độ ng doanh và đầu t ư tiêu dùng. trao đổi giao d ịch trên th ị tr ường mà còn là c ơ s ở c ủa quy ết đị nh đầ u t ư t ạo thành - Đầu t ư cá nhân trên TTB ĐS không phân bi ệt r ạch ròi gi ữa đầ u t ư cá th ể và quy lu ật giá c ả - đầu tư B ĐS. L ợi nhu ận k ỳ v ọng v ừa là m ục tiêu v ừa là động l ực đầu t ư c ủa h ộ gia đình. thúc đẩy hành động c ủa NĐT. - Đầu t ư cá nhân trên TTB ĐS th ường là đầu t ư s ản ph ẩm riêng l ẻ và đơ n 2.2.3. Các y ếu t ố v ĩ mô chi ếc, là đầu t ư mang tính công đoạn. Ph ần này s ẽ đề c ập t ới các nhân t ố v ĩ mô n ền t ảng c ơ s ở cho hành vi N ĐT ra - Đầu t ư cá nhân trên TTB ĐS th ường không có chi ến l ược đầ u t ư dài h ạn và quy ết đị nh đầ u t ư. Luận án phân tích làm rõ nh ững y ếu t ố kinh t ế v ĩ mô nh ư: (1) theo các tri ết lý đầ u t ư c ụ th ể, N ĐT d ễ b ị tác độ ng và b ị thay đổ i. Tăng tr ưởng của n ền kinh t ế, (2) l ạm phát, (3) lãi su ất, (4) t ăng tr ưởng m ức cung ti ền, (5) bi ến độ ng th ị tr ường ch ứng khoán, (6) bi ến động giá vàng có nh ững ảnh 2.2. Các y ếu t ố chi ph ối đế n đầ u t ư cá nhân trên th ị tr ường bất độ ng s ản hưởng tr ực ti ếp và gián ti ếp đến TTB ĐS cũng nh ư hành vi của NĐT trên TTB ĐS. 2.2.2. Tâm lý cá nhân NĐT 2.2.4. Các y ếu t ố thu ộc v ề b ản thân b ất độ ng s ản Tâm lý l ạc quan thái quá (Overoptimism): là tr ạng thái tâm lý con ng ười có Các yếu t ố liên quan đến b ản thân B ĐS (thu ộc tính c ủa B ĐS) bao g ồm các khuynh h ướng đánh giá b ản thân h ọ nh ư là v ượt tr ội h ơn so v ới m ức trung bình. thu ộc tính n ội t ại nhà ở ( đặ c điểm c ủa nhà ở) và các thu ộc tính bên ngoài nhà ở (y ếu Điều này làm cho h ọ th ường đánh giá l ạc quan thái quá v ề th ị tr ường, h ệ th ống kinh tố v ị trí, không gian bên ngoài). Nh ững đặ c điểm c ủa ngôi nhà bao g ồm kích th ước tế và các ti ềm n ăng đầ u t ư. Những ng ười đầ u t ư quá l ạc quan thường ít coi tr ọng các nhà ở (di ện tích), lo ại nhà ở, ch ất l ượng nhà, thi ết k ế c ủa ngôi nhà, v ật li ệu xây tin x ấu v ề các kho ản đầ u t ư c ủa mình. Sự l ạc quan thái quá là d ạng thiên l ệch tâm lý dựng ngôi nhà, kích th ước lô đấ t,... Thu ộc tính bên ngoài c ủa ngôi nhà bao g ồm (1) quan tr ọng nh ất trong TTB ĐS. thi ết k ế bên ngoài và không gian bên ngoài và (3) v ị trí và các ti ện ích d ịch v ụ nh ư Tâm lý s ợ thua l ỗ (Loss Aversion): Là tr ạng thái tâm lý con ng ười s ợ s ự thua gần các m ối ph ươ ng ti ện công c ộng, g ần thành ph ố, khu mua s ắm, công viên, các lỗ, cái m ất tác độ ng tâm lý l ớn h ơn so với tác độ ng c ủa m ột kho ản l ời t ươ ng đươ ng khu vui ch ơi gi ải trí tr ường h ọc, b ệnh vi ện, n ơi làm vi ệc và các tuy ến đường chính .. (Tversky và Kahneman, 1979). L ệch l ạc do tâm lý s ợ thua l ỗ s ẽ làm cho các N ĐT 2.3. Mô hình nghiên c ứu gắn ch ặt v ới các lo ại B ĐS h ạ giá b ởi h ọ có tâm lý ch ờ cho giá t ăng tr ở l ại tr ước khi ti ến hành giao d ịch, h ọ c ũng th ường d ễ dàng bán các B ĐS v ới xu h ướng t ăng giá do họ lo s ợ giá B ĐS s ẽ nhanh chóng s ụt gi ảm. Yếu t ố v ĩ mô: - Môi tr ường v ĩ mô; Hành vi (tâm lý) b ầy đàn (Herd behavior): Hành vi b ầy đàn là hành vi mà các cá nhân thi ết l ập d ựa trên vi ệc quan sát hành động c ủa nh ững ng ười khác, hay - Kh ả n ăng tài tr ợ v ốn; Yếu t ố tâm lý: nói cách khác đó là hành động b ắt ch ước nhau (Hirshleifer và Teoh, 2003). Trong - Cơ h ội đầ u t ư. - Tâm lý b ầy đàn; NĐT: th ị tr ườ ng d ễ thay đổ i, nhà đầ u t ư B ĐS không ch ỉ tuân theo phán xét sáng su ốt nh ất của b ản thân v ề chi ều h ướ ng giá tr ị tài s ản trong t ươ ng lai mà còn cân nh ắc s ự đánh - Tâm lý l ạc quan - Ng ười mua Quan tâm giá c ủa nh ững ng ườ i khác, bởi h ọ nh ận th ức rõ ràng r ằng mình không th ể c ập nh ật tiêu dùng ( để ở) thái quá; Yếu t ố B ĐS: đầ y đủ t ất c ả thông tin, vì th ế s ẽ khôn ngoan h ơn n ếu tham kh ảo c ả hành độ ng c ủa - Tâm lý s ợ thua l ỗ. - Ng ười mua - Đặc tính B ĐS; nh ững ng ườ i khác tr ướ c khi ra quy ết đị nh cho chính mình. Hành vi b ầy đàn càng kinh doanh. - Vị trí ti ện tích s ống; th ể hi ện rõ r ệt ở nh ững NĐT nh ỏ l ẻ b ởi nh ững gi ới h ạn trong vi ệc s ở h ữu thông tin - Các thông tin liên (Banerjee,1992). quan đến ch ủ đầ u t ư Ngoài ra, N ĐT còn ch ịu ảnh h ưởng b ởi các y ếu t ố tâm lý khác nh ư: Dựa vào các thông tin s ẵn có (Availability Bias), Tự tin thái quá (Overconfidence), Tính toán Hình 2.1: Mô hình nghiên c ứu c ủa lu ận án cảm tính (Mental Accounting), Ph ụ thu ộc vào kinh nghi ệm gi ản đơn (Heuristics), Cách đo l ường các bi ến:Dựa trên các g ợi ý, các thang đo s ử d ụng trong các Hi ệu ứng quán tính giá (Momentum effect), Ảo giác ti ền t ệ (Money illusion), Tâm lý nghiên c ứu tr ước, k ết h ợp v ới k ết qu ả ph ỏng v ấn sâu, các thang đo các bi ến được vùng mi ền (Home bias) . điều ch ỉnh cho phù h ợp v ới b ối c ảnh TTB ĐS Vi ệt Nam nói chung và Hà N ội nói riêng. Tâm lý b ầy đàn: đo l ường b ằng 4 tiêu chí: (1) Th ấy nhi ều ng ười mua lo ại 11 12 BĐS đó thì c ũng mua theo; (2) Th ấy ng ười thân quen mua thì c ũng mua theo; (3) đến y ếu t ố v ị trí - ti ện ích s ống c ủa B ĐS là khác nhau, khi mua B ĐS, ng ười mua Th ấy có nhi ều ng ười ch ọn mua B ĐS này; (4): B ị ảnh h ưởng t ừ quy ết đị nh mua bán kinh doanh quan tâm đến v ị trí - ti ện ích s ống c ủa B ĐS h ơn ng ười mua để ở. của các NĐT khác. - Gi ả thuy ết 9: M ức độ quan tâm c ủa ng ười mua đầ u t ư và ng ười mua để ở v ề Tâm lý l ạc quan thái quá: đo l ường b ằng 4 tiêu chí: (1) Giá mua có xu h ướng các thông tin liên quan đến ch ủ đầ u t ư là khác nhau, ng ười mua kinh doanh quan tăng trong 3-5 n ăm t ới; (2) K ỳ v ọng TTB ĐS vẫn còn nhi ều ti ềm n ăng, c ơ h ội trong tâm đến các thông tin liên quan đến ch ủ đầ u t ư h ơn ng ười mua để ở khi mua B ĐS. tươ ng lai; (3) B ĐS là m ột kênh đầu t ư h ấp d ẫn; (4) S ẽ ti ếp t ục đầ u t ư trên TTB ĐS. Tâm lý s ợ thua l ỗ:đo l ường b ằng 4 tiêu chí: (1) V ội vàng bán đi B ĐS đang có CH ƯƠ NG 3: PH ƯƠ NG PHÁP NGHIÊN C ỨU xu h ướng t ăng giá; (2) Tránh bán đi B ĐS gi ảm giá; (3) C ảm thấy h ối ti ếc khi gi ữ l ại 3.1. Nghiên c ứu đị nh tính BĐS gi ảm giá quá lâu; (4) C ảm th ấy ti ếc khi bán đi B ĐS t ăng giá quá s ớm. Nghiên c ứu đị nh tính, c ụ th ể là ph ỏng v ấn sâu là c ần thi ết để ki ểm tra ban đầ u Môi tr ường v ĩ mô: đo l ường b ằng 3 tiêu chí: (1) Tăng tr ưởng c ủa n ền kinh t ế; tính phù h ợp c ủa mô hình nghiên c ứu, ki ểm tra các thang đo trong khung c ảnh Vi ệt (2)Sự ổn đị nh chính tr ị; (3) Tỉ l ệ l ạm phát. Nam và định h ướng trong thi ết k ế b ảng h ỏi. Nh ững g ợi ý có được t ừ các cu ộc Kh n ng tài tr v n: ả ă ợ ố đo l ường b ằng 3 tiêu chí: (1) Lãi su ất; (2) Kh ả n ăng vay ph ỏng v ấn sâu v ới các chuyên gia và các N ĐT, nhà nghiên c ứu chính sách thu ộc vốn t ừ t ổ ch ức tín d ụng; (3) Mức cung ti ền. lĩnh v ực nghiên c ứu s ẽ r ất h ữu ích b ởi s ẽ cho phép tác gi ả xác đị nh được chính xác, Cơ h ội đầ u t ư trên th ị tr ường khác:đo l ường b ằng 3 tiêu chí: (1) Tình hình đầy đủ , toàn di ện v ề các hi ện t ượng và quan điểm liên quan đến v ấn đề nghiên c ứu. đầu t ư trên th ị tr ường vàng; (2) Tình hình đầu t ư trên th ị tr ường ch ứng khoán; (3) Di ễn bi ến lãi su ất g ửi ti ết ki ệm. 3.2. Nghiên c ứu đị nh l ượng Đặc tính b ất độ ng s ản: đo l ường b ằng 4 tiêu chí: (1) K ết c ấu c ủa ngôi nhà phù Nghiên c ứu đị nh l ượng, c ụ th ể là điều tra ch ọn m ẫu nhằm xác đị nh các y ếu t ố hợp v ới nhu c ầu c ủa b ản thân; (2) Ch ất l ượng nhà; (3) Di ện tích s ử d ụng; (4) tâm lý chi ph ối đế n NĐT cá nhân trên TTB ĐS, nh ững y ếu t ố v ĩ mô, vi mô (y ếu t ố Hướng. thu ộc v ề b ản thân B ĐS) nào N ĐT quan tâm khi mua B ĐS. Đồng th ời nghiên c ứu Vị trí - Ti ện ích s ống: đo l ường b ằng 11 tiêu chí: (1) Tình hình phát tri ển các định l ượng c ũng nh ằm ki ểm đị nh gi ả thuy ết để xác đị nh m ức độ ảnh h ưởng khác ho ạt độ ng kinh t ế ở đị a bàn đầu t ư; (2) Quy ho ạch ở đị a bàn đầu t ư; (3) S ự thu ận l ợi nhau c ủa các y ếu t ố tâm lý đế n ng ười mua tiêu dùng và ng ười mua kinh doanh, về giao thông; (4) S ự thu ận l ợi v ề giáo d ục; (5) S ự thu ận l ợi v ề y t ế và ch ăm sóc s ức cũng nh ư ki ểm đị nh gi ả thuy ết để xem xét có s ự khác bi ệt v ề mức độ quan tâm c ủa kho ẻ; (6) G ần ch ợ, trung tâm th ươ ng m ại, siêu th ị; (7) G ần các trung tâm v ăn hoá ng ười mua để ở và ng ười mua kinh doanh đế n các y ếu t ố v ĩ mô và các y ếu t ố thu ộc th ể thao; (8) G ần công viên, các khu vui ch ơi; (9) Môi tr ường sinh thái, c ảnh quan tính B ĐS. xung quanh; (10) G ần nhà ng ười thân h ọ hàng; (11) G ần n ơi làm vi ệc. - Ch ọn m ẫu và thu th ập s ố li ệu: Mẫu nghiên c ứu được l ấy t ừ danh sách các Các thông tin liên quan đến ch ủ đầ u t ư:đo l ường b ằng 3 tiêu chí: (1) Thông tin v ề ch ủ đầ u t ư; (2) Uy tín c ủa ki ến trúc s ư, nhà th ầu; (3) Thông tin v ề các d ự án khách hàng c ủa các Sàn giao d ịch B ĐS, công ty môi gi ới B ĐS mà h ọ đã môi gi ới của ch ủ đầ u t ư thành công, t ừ danh sách khách hàng c ủa các ch ủ đầ u t ư trên địa bàn Hà N ội. Đó là nh ững ng ười đã mua mua B ĐS trong vòng 8 năm tr ở l ại đây. Thông qua danh sách Các gi ả thuy ết nghiên c ứu: khách hàng đã mua B ĐS đó, tác gi ả đã liên h ệ qua s ố điện tho ại để xin phép được - Gi ả thuy ết 1: Ng ười mua kinh doanh ch ịu ảnh h ưởng m ạnh b ởi tâm lý b ầy gửi Phi ếu câu h ỏi điều tra qua email. S ố phi ếu điều tra g ửi cho nh ững ng ười đã mua đàn h ơn ng ười mua để ở. BĐS là 800. T ỷ l ệ ph ản h ồi là 43,5% t ức là có 348 phi ếu tr ả l ời được g ửi lại. Sau - Gi ả thuy ết 2: Ng ười mua kinh doanh ch ịu ảnh h ưởng m ạnh b ởi tâm lý l ạc quan thái quá h ơn ng ười mua để ở. khi sàng l ọc, có 14 phi ếu b ị lo ại b ỏ do m ột s ố n ội dung trong các phi ếu này không - Gi ả thuy ết 3: Ng ười mua kinh doanh ch ịu ảnh h ưởng m ạnh b ởi tâm lý s ợ được tr ả l ời đầ y đủ . Nh ư v ậy m ẫu điều tra c ủa lu ận án là 334 NĐT. thua l ỗ h ơn ng ười mua để ở. - Xử lý d ữ li ệu: Vi ệc phân tích s ố li ệu được th ực hi ện thông qua ph ần m ềm - Gi ả thuy ết 4: Khi đầu t ư B ĐS,người mua kinh doanh quan tâm/coi tr ọng xử lý th ống kê SPSS. Toàn b ộ thang đo c ủa các bi ến trong mô hình được đánh giá kh ả n ăng tài tr ợ v ốn h ơn ng ười mua để ở. bằng cách s ử d ụng ph ươ ng pháp phân tích độ tin c ậy (reliability) thông qua h ệ s ố - Gi ả thuy ết 5: Khi đầ u t ư B ĐS, ng ười mua kinh doanh b ị chi ph ối b ởi c ơ h ội Cronbach’s alpha và các h ệ s ố t ươ ng quan bi ến-tổng (item-to-total correlation) và đầu t ư trên th ị tr ường khác h ơn ng ười mua để ở. giá tr ị t ươ ng quan b ội bình ph ươ ng (squared mutiple corelation). B ởi vì nhi ều bi ến - Gi ả thuy ết 6: Ng ười mua kinh doanh quan tâm đế n môi tr ường v ĩ mô khi trong mô hình được đo l ường b ằng m ột thang đo có nhi ều tiêu chí nên phân tích đầu t ư B ĐS h ơn ng ười mua để ở. nhân t ố khám phá (exploratory factor analysis – EFA) được th ực hi ện để ki ểm tra - Gi ả thuy ết 7: Khi mua B ĐS, người mua để ở quan tâm đế n các đặc điểm tính đơ n h ướng (unidimentionality) c ủa thang đo nh ằm lo ại b ỏ m ột s ố tiêu chí đo của B ĐS h ơn ng ười mua kinh doanh. lường không phù h ợp. Sau khi phân tích EFA cho t ừng bi ến, tr ước khi được s ử - Gi ả thuy ết 8: M ức độ quan tâm c ủa ng ười mua đầ u t ư và ng ười mua để ở dụng cho các phân tích ti ếp theo, thang đo c ủa các bi ến được ki ểm tra l ại b ằng cách 13 14 phân tích EFA cùng m ột lúc, th ực hi ện thao tác varimax rotation v ới tiêu chí đảm b ảo độ tin c ậy. Đồ ng th ời, k ết qu ả EFA đồ ng th ời cho 18 tiêu chí đo l ường các eigenvalue >1,0 cho toàn b ộ các tiêu chí đo l ường. Kết qu ả nh ư sau: yếu t ố thu ộc v ề b ản thân B ĐS trên cho th ấy có 04 nhân t ố được trích t ại eigenvalue + Nhóm y ếu t ố tâm lý:gồm 3 bi ến nghiên c ứu: (1) Tâm lý b ầy đàn (đo l ường >1.00 và t ổng ph ươ ng sai trích/bi ến thiên là 71.8% , v ới các giá tr ị t ải v ề nhân t ố bằng 4 tiêu chí: N ĐT th ấy ng ười khác mua c ũng mua theo, th ấy ng ười thân quen mua đều > .5. Nh ư v ậy, t ất c ả các thang đo cho các bi ến thu ộc v ề b ản thân B ĐS đề u đả m cũng mua theo, nhi ều ng ười ch ọn mua B ĐS này, b ị ảnh h ưởng b ởi quy ết đị nh mua bảo yêu c ầu để có th ể s ử d ụng trong các phân tích ti ếp theo. bán c ủa N ĐT khác); (2) Tâm lý l ạc quan thái quá (đo l ường b ằng 4 tiêu chí: N ĐT Kết qu ả EFA cho th ấy bi ến v ị trí-ti ện ích s ống được tách thành 2 bi ến là Kh ả cho r ằng giá mua có xu h ướng t ăng trong 3-5 n ăm t ới, k ỳ v ọng TTB ĐS còn nhi ều năng gia t ăng giá tr ị c ủa B ĐS và các Ti ện ích g ắn v ới đị a điểm t ọa l ạc c ủa B ĐS. Do ti ềm n ăng, c ơ h ội trong t ươ ng lai, B ĐS là m ột kênh đầu t ư h ấp d ẫn, s ẽ ti ếp t ục đầ u t ư vậy, gi ả thuy ết 8 trình bày trong ch ươ ng 2 được điều ch ỉnh l ại thành 2 gi ả thuy ết 8a, trên TTB ĐS) và (3) Tâm lý s ợ thua l ỗ (đo l ường b ằng 4 tiêu chí: N ĐT v ội vàng bán 8b nh ư sau: đi B ĐS đang có xu h ướng t ăng giá, tránh bán đi B ĐS gi ảm giá, c ảm th ấy ti ếc khi gi ữ - Gi ả thuy ết 8a: M ức độ quan tâm của ng ười mua đầ u t ư và ng ười mua để ở lại B ĐS gi ảm giá quá lâu, c ảm th ấy ti ếc khi bán đi B ĐS tăng giá quá s ớm) . đến kh ả n ăng gia t ăng giá tr ị c ủa B ĐS là khác nhau, khi mua B ĐS, ng ười mua kinh Kết qu ả Cronbach alpha cho 3 bi ến này đều > .7, cho th ấy các thang đo đề u doanh quan tâm đến kh ả n ăng gia t ăng giá tr ị c ủa B ĐS h ơn ng ười mua để ở. đảm b ảo độ tin c ậy. Đồng th ời, k ết qu ả EFA đồ ng th ời cho 12 tiêu chí đo l ường các - Gi ả thuy ết 8b: M ức độ quan tâm c ủa ng ười mua đầ u t ư và ng ười mua để ở yếu t ố c ấu thành tâm lý NĐTtrên cho th ấy có 03 nhân t ố được trích t ại eigenvalue đến ti ện ích g ắn v ới đị a điểm t ọa l ạc c ủa B ĐS là khác nhau, khi mua B ĐS, ng ười >1.00 và t ổng ph ươ ng sai trích/bi ến thiên là 65%, với các giá tr ị t ải v ề nhân t ố đều > mua để ở quan tâm đế n các ti ện ích g ắn v ới đị a điểm t ọa l ạc c ủa B ĐS h ơn ng ười .6. Nh ư v ậy,t ất c ả các thang đo cho các bi ến thu ộc nhóm y ếu t ố tâm lý đề u đả m b ảo mua kinh doanh . yêu c ầu để có th ể s ử d ụng trong các phân tích ti ếp theo. +Nhóm y ếu t ố v ĩ mô : gồm 3 bi ến nghiên c ứu: (1) Kh ả n ăng tài tr ợ v ốn (được CH ƯƠ NG 4: K ẾT QU Ả NGHIÊN ĐẦU T Ư CÁ NHÂN TRÊN TTB ĐS đo l ường b ằng 3 tiêu chí: lãi su ất, kh ả n ăng vay v ốn t ừ các t ổ ch ức tín d ụng, m ức KHU V ỰC HÀ N ỘI cung ti ền); (2) Môi tr ường v ĩ mô (được đo l ường b ằng 3 tiêu chí: t ốc độ t ăng tr ưởng 4.1. Các y ếu t ố tâm lý ảnh h ưởng đế n NĐT của n ền kinh t ế, s ự ổn đị nh chính tr ị, t ỉ l ệ l ạm phát); (3) Cơ h ội đầ u t ư (được đo lường b ằng 3 tiêu chí: tình hình đầu t ư trên th ị tr ường vàng, tình hình đầu t ư trên Gi ả thuy ết 1:Ng ười mua kinh doanh ch ịu ảnh h ưởng m ạnh b ởi tâm lý b ầy TTCK, g ửi ti ết ki ệm). đàn h ơn ng ười mua để ở. Kết qu ả Cronbach alpha cho 3 bi ến này đều > .7, cho th ấy các thang đo đề u Sử d ụng ki ểm đị nh Independent-Samples T-Test, ta có k ết qu ả: có s ự khác đảm b ảo độ tin c ậy. Đồ ng th ời, k ết qu ả EFA đồ ng th ời cho 9 tiêu chí đo l ường các bi ệt có ý ngh ĩa v ề giá tr ị trung bình tâm lý b ầy đàn gi ữa 2 nhóm N ĐT, ng ười mua yếu t ố thu ộc nhóm v ĩ mô trên cho th ấy có 03 nhân t ố được trích t ại eigenvalue >1.00 để ở và ng ười mua kinh doanh: ng ười mua kinh doanh ch ịu ảnh h ưởng m ạnh b ởi và t ổng ph ươ ng sai trích/bi ến thiên là 76%, v ới các giá tr ị t ải v ề nhân t ố đề u > .6. tâm lý b ầy đàn (3,7/5), còn ng ười mua để ở ít b ị ảnh h ưởng b ởi tâm lý b ầy đàn Nh ư v ậy, t ất c ả các thang đo cho các bi ến thu ộc nhóm y ếu t ố v ĩ mô đề u đả m b ảo yêu (2,8/5). Nh ững ng ười mua kinh doanh th ừa nh ận khi th ấy nhi ều ng ười mua lo ại cầu để có th ể s ử d ụng trong các phân tích ti ếp theo. BĐS đó khi ến h ọ mua theo (3,8/5), khi th ấy ng ười thân quen mua h ọ mua theo (3,42/5), th ấy có nhi ều ng ười ch ọn mua lo ại B ĐS này (3,53/5) và h ọ b ị ảnh h ưởng + Nhóm y ếu t ố thu ộc v ề b ản thân BĐS:gồm 4 bi ến: (1) Đặ c điểm B ĐS từ các quy ết đị nh mua bán c ủa N ĐT khác (4,06/5). (được đo l ường b ằng 4 tiêu chí: k ết c ấu c ủa ngôi nhà phù h ợp v ới nhu c ầu b ản thân, ch ất l ượng nhà, di ện tích s ử d ụng, h ướng); (2) Kh ả n ăng gia t ăng giá tr ị c ủa BĐS( được đo l ường b ằng 3 tiêu chí: tình hình phát tri ển các ho ạt độ ng kinh t ế ở đị a bàn đầu t ư, quy ho ạch ở đị a bàn đầu t ư, s ự thu ận l ợi v ề giao thông); (3) Các ti ện ích gắn v ới đị a điểm t ọa l ạc ( được đo l ường b ằng 8 tiêu chí: s ự thu ận l ợi v ề giáo d ục, s ự thu ận l ợi v ề y t ế và ch ăm sóc s ức kh ỏe, g ần ch ợ, TTTM, siêu th ị, g ần công viên, các khu vui ch ơi, môi tr ường sinh thái c ảnh quan xung quanh, g ần nhà ng ười thân h ọ hàng, g ần n ơi làm vi ệc); (4) Các thông tin liên quan đến ch ủ đầ u t ư ( được đo l ường bằng 3 tiêu chí: thông t ư v ề ch ủ đầ u t ư, uy tín c ủa ki ến trúc s ư và nhà th ầu, thông tin về các d ự án c ủa ch ủ đầu t ư). Kết qu ả Cronbach alpha cho 4 bi ến này đều > .7, cho th ấy các thang đo đề u 15 16 Hình 4.1: K ết qu ả kh ảo sát tâm lý b ầy đàn Hình 4.3: K ết qu ả kh ảo sát tâm lý s ợ thua l ỗ Gi ả thuy ết 2: Ng ười mua kinh doanh ch ịu ảnh h ưởng m ạnh b ởi tâm lý l ạc 4.2. Các y ếu t ố v ĩ mô mà NĐT quan tâm khi đầu t ư nhân trên TTB ĐS quan thái quá h ơn ng ười mua để ở. Gi ả thuy ết 4:Khi đầu t ư B ĐS, ng ười mua kinh doanh quan tâm/coi tr ọng Sử d ụng ki ểm đị nh Independent -Samples T-Test, ta có k ết qu ả: có s ự khác bi ệt kh ả n ăng tài tr ợ v ốn h ơn ng ười mua để ở. có ý ngh ĩa v ề giá tr ị trung b ình tâm lý l ạc quan thái quá gi ữa 2 nhóm N ĐT, ng ười Sử d ụng ki ểm đị nh Independent -Samples T-Test, ta có k ết qu ả: có s ự khác mua để ở và ng ười mua kinh doanh: ng ười mua kinh doanh ch ịu ảnh h ưởng m ạnh bi ệt có ý ngh ĩa v ề giá tr ị trung b ình về m ức độ ảnh h ưởng c ủa kh ả n ăng t ài tr ợ v ốn bởi tâm lý l ạc quan thái quá (3,7/5), c òn ng ười mua để ở thì m ức độ l ạc quan ít h ơn đối v ới 2 nhóm N ĐT, ng ười mua để ở và ng ười mua kinh doanh: ng ười mua kinh (3,2/5). doanh quan tâm đến kh ả n ăng t ài tr ợ v ốn cho đầ u t ư B ĐS (3,47/5), c òn ng ười mua Kết quả khảo sát tâm lý lạc quan thái quá để ở không quan tâm đế n kh ả n ăng t ài tr ợ v ốn khi mua B ĐS (2,55/ 5). Ng ười mua kinh doanh đặc bi ệt quan tâm đế n l ãi su ất vay ngân h àng (3,98/5), đồng th ời h ọ 3.78 Meanoverop 3.26 cũng quan tâm đế n kh ả n ă ng vay v ốn t ừ ngân h àng và các t ổ ch ức tín d ụng (3,42/5). 3.62 sẽ tiếp tục đầu tư trên thị trường bất động sản 3.19 3.69 Bất động sản là một kênh đầu tư hấp dẫn 3.08 4.00 3.35 3.81 Giá bất động sản sẽ tăng trong vòng 3 -5 năm tới 3.40 .00 .50 1.00 1.50 2.00 2.50 3.00 3.50 4.00 4.50 Mua kinh doanh Mua để ở Hình 4.2: K ết qu ả kh ảo sát tâm lý l ạc quan thái quá Hình 4.4: Kh ả n ăng tài tr ợ v ốn Gi ả thuy ết 3: Gi ả thuy ết 3: Ng ười mua kinh doanh ch ịu ảnh h ưởng m ạnh Gi ả thuy ết 5:Khi đầu t ư B ĐS, ng ười mua kinh doanh b ị chi ph ối b ởi c ơ h ội bởi tâm lý s ợ thua l ỗ h ơn ng ười mua để ở. đầu t ư trên th ị tr ường khác h ơn ng ười mua để ở. Sử d ụng ki ểm đị nh Independent -Samples T-Test, ta có k ết qu ả: có s ự khác Sử d ụng ki ểm đị nh Independent -Samples T-Test, ta có k ết qu ả: có s ự khác bi ệt có ý ngh ĩa v ề giá tr ị trung b ình tâm lý s ợ thua l ỗ gi ữa 2 nhóm N ĐT, ng ười mua bi ệt có ý ngh ĩa v ề giá tr ị trung b ình v ề m ức độ ảnh h ưởng c ủa c ơ h ội đầ u t ư trên th ị để ở và ng ười mua kinh doanh: ng ười mua kinh doanh ch ịu ảnh h ưởng m ạnh b ởi tr ường khác đố i v ới 2 nhóm N ĐT, ng ười mua để ở và ng ười mua kinh doanh: ng ười tâm lý s ợ thua l ỗ (3,43/5), c òn ng ười mua để ở không ch ịu ảnh h ưởng c ủa tâm lý s ợ mua kinh doanh quan tâm đến c ơ h ội đầ u t ư trên th ị tr ường khác (3,59/5), c òn ng ười thua l ỗ (2,83/5). Ng ười mua kinh doanh t ự nh ận h ọ đã tránh bán đi các B ĐS gi ảm mua để ở không quan tâm đế n c ơ h ội đầ u t ư trên th ị tr ường khác (1,94/5). Ng ười giá (3,5/5), h ọ c ảm th ấy h ối ti ếc khi gi ữ l ại các B ĐS gi ảm giá quá lâu (3,43/5). Đặ c mua kinh doanh đặc bi ệt quan tâm đến tình hình đầu t ư trên th ị tr ường vàng (3,81/5) bi ệt đố i v ới các B ĐS đang có xu h ướng t ăng giá mà h ọ đã v ội v àng bán đi, h ọ c ảm và tình hình đầu t ư trên th ị tr ường ch ứng khoán (3,71/5) khi ra quy ết đị nh đầ u t ư th ấy r ất ti ếc khi bán chúng (3,67/5). trên TTB ĐS. 17 18 Hình 4.5: C ơ h ội đầ u t ư trên các th ị tr ường khác Gi ả thuy ết 6:Ng ười mua kinh doanh quan tâm đế n môi tr ường v ĩ mô khi đầu t ư B ĐS h ơn ng ười mua để ở. Sử d ụng ki ểm đị nh Independent -Samples T-Test, ta có k ết qu ả: có s ự khác bi ệt có ý ngh ĩa v ề giá tr ị trung b ình v ề m ức độ ảnh h ưởng c ủa môi tr ường v ĩ mô đố i với 2 nhóm N ĐT, ng ười mua để ở v à ng ười mua kinh doanh: ng ười mua kinh doanh quan tâm đến môi tr ường v ĩ mô khi đầ u t ư B ĐS h ơn ng ười mua để ở (3,27 so v ới 2,3). Tuy nhiên m ức độ quan tâm c ủa ng ười mua kinh doanh đố i v ới môi tr ường v ĩ mô th ấp h ơn đối v ới 2 y ếu t ố v ĩ mô khác c ùng nhóm là kh ả n ăng t ài tr ợ v ốn (3,47/5) và cơ h ội đầ u t ư (3,59/5). Hình 4.7: Đặc tính b ất độ ng s ản Gi ả thuy ết 8a: Mức độ quan tâm c ủa ng ười mua đầ u t ư và ng ười mua để ở đến kh ả n ăng gia tăng giá tr ị c ủa B ĐS l à khác nhau, khi mua B ĐS, ng ười mua kinh doanh quan tâm đến kh ả n ăng gia t ăng giá tr ị c ủa B ĐS h ơn ng ười mua để ở. Sử d ụng ki ểm đị nh Independent -Samples T-Test, ta có k ết qu ả: có s ự khác bi ệt có ý ngh ĩa v ề giá tr ị trung b ình m ức độ quan tâm đến kh ả n ăng gia t ăng giá tr ị của B ĐS gi ữa 2 nhóm N ĐT, ng ười mua để ở và ng ười mua kinh doanh: ng ười mua đầu t ư r ất quan tâm đế n kh ả n ăng gia t ăng giá tr ị c ủa B ĐS (4,03/5), c òn ng ười mua Hình 4.6: Môi tr ường v ĩ mô để ở c ũng quan tâm đế n kh ả n ăng gia t ăng giá tr ị c ủa B ĐS nh ưng ở m ức độ th ấp h ơn Trong s ố nh ững ng ười mua kinh doanh, có 48,6% N ĐT cho r ằng t ốc độ t ăng (3,62/5). Ng ười mua đầ u t ư quan tâm t ình hình phát tri ển các ho ạt độ ng kinh t ế ở đị a tr ưởng c ủa n ền kinh t ế l à m ột y ếu t ố quan tr ọng và r ất quan tr ọng ra quy ết đị nh đầ u bàn đầu t ư (3,92/5), quan tâm đến quy ho ạch ở đị a bàn đầu t ư (3,97/5). Riêng y ếu t ố tư trên TTB ĐS. Y ếu t ố t ỷ l ệ l ạm phát v à s ự ổn định chính tr ị c ũng được NĐT quan thu ận l ợi v ề giao thông không có s ự khác bi ệt v ề m ặt th ống k ê gi ữa 2 nhóm N ĐT ( α tâm đánh giá cân tr ước khi quy ết đị nh đầ u t ư trên TTB ĐS, v ới t ỷ l ệ t ươ ng ứng là = .072 >.05 - ph ụ l ục ) ngh ĩa l à c ả ng ười mua kinh doanh v à mua để ở quan tâm đặ c 47,9% và 45,9% N ĐT kinh doanh cho r ằng y ếu t ố này là quan tr ọng v à r ất quan tr ọng. bi ệt đế n s ự thu ận l ợi v ề giao thông n ơi có B ĐS (4,21/5 đối v ới ng ười mua kinh doanh Nh ư v ậy, ni ềm tin vào s ự phát tri ển c ủa n ền kinh t ế trong t ương lai là m ột trong các và 4,05/5 đối v ới ng ười mua để ở). yếu t ố đầ u tiên làm thay đổi các quy ết đị nh đầ u t ư vào B ĐS. 4.3. Các y ếu t ố li ên quan đến b ản thân b ất độ ng s ản mà NĐT quan tâm khi đầu tư trên TTB ĐS Gi ả thuy ết 7: Khi mua B ĐS, ng ười mua để ở quan tâm đế n các đặ c điểm c ủa BĐS h ơn ng ười mua kinh doanh. Sử d ụng ki ểm đị nh Independent -Samples T-Test, ta có k ết qu ả: có s ự khác bi ệt có ý ngh ĩa v ề giá tr ị trung b ình đặc điểm B ĐS gi ữa 2 nhóm N ĐT, ng ười mua để ở và ng ười mua kinh doanh: ng ười mua để ở r ất quan tâm đế n đặ c điể m c ủa B ĐS (4,24 /5), còn ng ười mua kinh doanh c ũng quan tâm đế n đặ c điểm c ủa B ĐS nh ưng ở m ức độ th ấp h ơn (3,59/5). Ng ười mua để ở đặ c bi ệt quan tâm đế n thi ết k ế ngôi nh à phù h ợp với nhu c ầu b ản thân (4,37/5), đặ c bi ệt quan tâm đế n ch ất l ượng nh à (4,32/5) và di ện Hình 4.8: Kh ả n ăng gia t ăng giá tr ị c ủa BĐS tích s ử d ụng (4,23/5). C òn đối v ới ng ười mua kinh doanh, h ọ quan tâm nh ất đế n Gi ả thuy ết 8b: Mức độ quan tâm c ủa ng ười mua đầ u t ư và ng ười mua để ở hướng, các y ếu t ố phong th ủy (3,97/5) v à ch ất l ượng nhà (3,83/5). đến ti ện ích g ắn v ới đị a điểm t ọa l ạc c ủa B ĐS l à khác nhau, khi mua B ĐS, ng ười mua để ở quan tâm đế n các ti ện ích g ắn v ới đị a điểm t ọa l ạc c ủa B ĐS h ơn ng ười mua kinh doanh . 19 20 Sử d ụng kiểm đị nh Independent -Samples T-Test, ta có k ết qu ả: có s ự khác bi ệt có ý ngh ĩa v ề giá tr ị trung b ình các ti ện ích g ắn v ới đị a điểm t ọa l ạc c ủa B ĐS gi ữa 2 nhóm N ĐT, ng ười mua để ở v à ng ười mua kinh doanh: ng ười mua để ở quan tâm đến các ti ện ích g ắn v ới đị a điểm t ọa l ạc c ủa B ĐS (3,74/5), còn ng ười mua kinh doanh không quan tâm đến các ti ện ích g ắn v ới đị a điểm t ọa l ạc c ủa B ĐS (2,56/5). Khi mua để ở, N ĐT đặ c bi ệt quan tâm đế n s ự thu ận l ợi v ề giáo d ục (4,37/5), h ọ cũng quan tâm đế n s ự thu ận l ợi v ề y t ế v à ch ăm sóc s ức kh ỏe (4,02/5). Môi tr ường sinh thái, c ảnh quan xung quanh c ũng được nh ững ng ười mua để ở quan tâm (3,59/5). Các ti ện ích khác nh ư g ần ch ợ, trung tâm th ươ ng m ại, si êu th ị được ng ười mua quan tâm (3,99/5); h ọ c ũng l ựa ch ọn các B ĐS g ần n ơi làm vi ệc (3,69/9), các Hình 4.10: Các thông tin liên quan đến ch ủ đầ u t ư BĐS g ần nhà ng ười thân h ọ h àng (3,56/5). Có th ể tóm t ắt l ại k ết qu ả nghi ên c ứu đầ u t ư cá nhân trên TTB ĐS Hà N ội nh ư sau: Có b ằng ch ứng t ồn t ại tâm lý b ầy đàn, tâm lý l ạc quan thái quá v à tâm lý s ợ thua l ỗ trong hành vi NĐT. Các y ếu t ố tâm lý này bi ểu hi ện ở NĐT kinh doanh rõ ràng h ơn so v ới ng ười mua để ở. K ết qu ả phân tích t ươ ng quan cho th ấy, NĐT kỳ vọng càng l ớn v ề giá b ất độ ng s ản trong t ươ ng lai càng l ớn, kinh nghi ệm đầ u t ư trên TTB ĐS càng ít th ì hành vi b ầy đàn càng rõ r ệt và nh ững nh à và h ọ càng có xu hướng tin theo nh ững tin đồ n tr ên th ị tr ường, tin t ưởng v ào thông tin t ừ nh ững ng ười môi gi ới B ĐS cung c ấp, chú ý đế n nh ững phát bi ểu c ủa các l ãnh đạo trên truy ền thông, tin t ưởng v ào nh ững nh ận đị nh c ủa các chuy ên gia v ề tình hình TTB ĐS. K ết qu ả nghi ên c ứu c ũng ch ỉ ra NĐT có trình độ h ọc v ấn càng cao, kinh nghi ệm đầ u t ư trên TTB ĐS càng nhi ều và nh ững nhà đầu tr ẻ tu ổi th ì càng có xu hướng l ạc quan thái quá trong đầ u t ư B ĐS. H ọ tin t ưởng v ào các thông tin mà nh ững ng ười môi gi ới B ĐS cung c ấp, cán b ộ đị a chính cung c ấp, nh ững tin đồ n tr ên Hình 4.9: Ti ện ích g ắn v ới đị a điểm t ọa l ạc B ĐS TTB ĐS và nh ận đị nh c ủa các chuy ên gia. Đồng th ời nh ững NĐT càng có kinh Gi ả thuy ết 9: Mức độ quan tâm c ủa ng ười mua đầ u t ư và ng ười mua để ở nghi ệm thì càng lo s ợ thua l ỗ. H ọ r ất nh ạy c ảm v ới các thông tin t ừ nh ững ng ười về các thông tin liên quan đến ch ủ đầ u t ư là khác nhau, ng ười mua kinh doanh môi gi ới B ĐS, các nh ận đị nh, b ình lu ận c ủa các chuy ên gia và ph ụ thu ộc vào hành quan tâm đến các thông tin liên quan đến ch ủ đầ u t ư h ơn ng ười mua để ở khi động c ủa các NĐT khác trong nh ững quy ết đị nh c ủa mình. mua B ĐS. Kết qu ả nghiên c ứu c ũng cho th ấy ng ười mua kinh doanh quan tâm đế n y ếu Sử d ụng ki ểm đị nh Independent -Samples T-Test, ta có k ết qu ả: có s ự khác tố kh ả n ăng tài tr ợ v ốn, môi tr ường v ĩ mô và c ơ h ội đầ u t ư trên th ị tr ường khác h ơn bi ệt có ý ngh ĩa v ề giá tr ị trung b ình các thông tin liên quan đến ch ủ đầ u t ư d ự án ng ười mua để ở. Đố i v ới ng ười mua kinh doanh, h ọ quan tâm đế n kh ả n ăng vay gi ữa 2 nhóm N ĐT, ng ười mua để ở v à ng ười mua kinh doanh: m ức độ quan tâm c ủa vốn, s ẵn sàng vay v ốn để đầ u t ư B ĐS khi NĐT đánh giá đư ợc m ức độ gia t ăng giá ng ười mua kinh doanh đố i v ới các thông tin li ên quan đến ch ủ đầ u t ư d ự án cao h ơn tr ị c ủa B ĐS, đánh giá được t ình hình phát tri ển các ho ạt độ ng kinh t ế ở đị a b àn đầu so v ới ng ười mua để ở (3,7 so v ới 3,4). Các thông tin v ề các d ự án đã và đang tri ển tư trong t ươ ng lai, khi có thông tin v ề quy ho ạch ở đị a bàn đầu t ư, v ề s ự thu ận lợi khai c ủa ch ủ đầ u t ư đư ợc nh ững ng ười mua kinh doanh quan tâm (3,4/5), c òn nh ững của h ệ th ống giao thông, khi k ỳ v ọng v ề s ự t ăng giá c ủa B ĐS. K ết phân tích t ươ ng ng ười mua để ở không quan tâm v à c ũng khó có thông tin để đ ánh giá ti êu chí này. quan c ũng ch ỉ ra, NĐT có trình độ h ọc v ấn c àng cao thì càng quan tâm đến kh ả Tuy nhiên, các thông tin v ề ch ủ đầ u t ư đều được c ả ng ười mua để ở v à ng ười mua năng tài tr ợ v ốn đầ u t ư, NĐT càng có kinh nghi ệm và trình độ h ọc v ấn cao th ì càng kinh doanh đặc bi ệt quan tâm (t ươ ng ứng l à 3,89/5 và 3,93/5). T ươ ng t ự nh ư v ậy, uy coi tr ọng vi ệc đánh giá c ơ h ội đầ u khác nh ư đánh giá t ình hình đầu t ư trên th ị tín c ủa ki ến trúc s ư, nhà th ầu c ũng được được c ả 2 nhóm N ĐT đặ c bi ệt quan tâm tr ường ch ứng khoán, th ị tr ường vàng ho ặc cân nh ắc so sánh v ới l ãi su ất ti ền g ửi ti ết (3,7/5 v ới ng ười mua để ở v à 3,93/5 v ới ng ười mua kinh doanh). ki ệm để tìm ra c ơ h ội đầ u t ư t ối ưu cho cá nhân mình. Ni ềm tin v ào s ự phát tri ển của n ền kinh t ế trong t ươ ng lai là m ột trong các y ếu t ố đầ u ti ên ảnh h ưởng đên các 21 22 quy ết đị nh đầ u t ư vào TTB ĐS, trong đó t ốc t ăng tr ưởng kinh t ế, chính sách ti ền t ệ, cụ th ể, tránh tâm lý đầ u t ư ng ắn h ạn nh ư hi ện nay c ũng nh ư tránh các b ẫy tâm lý tín d ụng là nh ững y ếu t ố quan tr ọng. liên quan đến nh ận th ức và c ảm xúc c ủa con ng ười. Khi các NĐT cá nhân nh ận th ức Nhóm y ếu t ố liên quan đến b ản thân B ĐS theo k ết qu ả nghiên c ứu c ũng là được các y ếu t ố tâm lý nào có th ể tác độ ng và chi ph ối hành động c ủa h ọ s ẽ giúp nhóm y ếu t ố được các NĐT quan tâm. Các NĐT đều quan tâm đế n đặ c điểm B ĐS, các NĐT cá nhân cách ly các y ếu t ố tâm lý này và h ạn ch ế các l ệch l ạc trong vi ệc ra trong đó ch ất l ượng là m ột trong nh ững y ếu t ố quan tr ọng nh ất để ng ười mua nhà quy ết đị nh đầ u t ư. Bên c ạnh đó, th ực hi ện các nghiên c ứu kinh t ế h ọc thí nghi ệm quy ết đị nh mua. Kh ả n ăng gia t ăng giá tr ị c ủa B ĐS, trong đó s ự thu ận ti ện v ề giao nh ằm giúp các NĐT hi ểu h ơn v ề c ơ ch ế ra quy ết đị nh c ủa con ng ười, t ừ đó giúp đưa thông, quy ho ạch c ủa vùng là y ếu t ố quan tr ọng được ng ười mua quan tâm. Các ti ện ra nh ững quy đị nh v ề k ỹ thu ật công b ố thông tin, hình th ức thông tin, n ội dung và ích g ắn v ới đị a điểm t ọa l ạc c ủa được ng ười mua để ở đặ c bi ệt quan tâm nh ất là s ự kh ối l ượng thông tin c ần thi ết phù h ợp v ới điều ki ện th ực c ủa th ị tr ường để tác độ ng thu ận l ợi v ề giáo d ục, y t ế, ch ợ, siêu th ị. NĐT cũng đề u quan tâm đế n các thông tin, một cách tích c ực đế n quá trình x ử lý thông tin c ủa NĐT. uy tín c ủa ch ủ đầ u t ư khi quy ết định mua B ĐS trong các d ự án phát tri ển nhà ở và 5.1.2. V ề chính sách tài chính, ti ền t ệ đô th ị. Th ứ nh ất, điều ti ết dòng v ốn tín d ụng ngân hàng vào TTB ĐS:Nhà n ước c ần CH ƯƠ NG 5: MỘT S Ố KHUY ẾN NGH Ị T Ừ K ẾT QU Ả NGHIÊN C ỨU có chính sách h ợp lý để dòng v ốn ch ảy vào khu v ực B ĐS m ột cách có ki ểm soát, 5.1. M ột s ố gi ải pháp điều ch ỉnh đầ u t ư cá nhân góp ph ần phát tri ển ổn đị nh theo quy ho ạch được duy ệt. Th ực hi ện t ốt quy ho ạch qu ốc gia và địa ph ươ ng, không th ị tr ường b ất độ ng s ản gây các cú s ốc quá m ức... thì B ĐS s ẽ được s ử d ụng hi ệu qu ả mà NĐT BĐS c ũng 5.1.1. H ạn ch ế tác độ ng c ủa y ếu t ố tâm lý NĐT không b ị s ốc do thi ếu v ốn độ t ng ột. V ề ngu ồn cung v ốn là khu v ực ngân hàng c ũng cần được c ải cách, nh ất là n ăng l ực ch ọn l ọc các d ự án, ng ăn ch ặn dòng ti ền ch ảy Th ứ nh ất, nâng cao tính minh b ạch c ủa TTB ĐS: công khai, minh b ạch trong quá m ức vào khu v ực B ĐS là cho vay d ưới chu ẩn. các l ĩnh v ực liên quan đến TTB ĐS nh ư l ĩnh v ực quy ho ạch xây d ựng, k ế ho ạch s ử dụng đấ t; công khai, minh b ạch và lành m ạnh c ủa các giao d ịch trên TTB ĐS để các Th ứ hai, khuy ến khích quan h ệ tay ba: ch ủ đầ u t ư - ngân hàng - khách NĐT có nhu c ầu được ti ếp c ận thông tin mua bán, h ạn ch ế đầ u c ơ, mua đi bán l ại, hàng nh ằm tháo g ỡ khó kh ăn v ề v ốn cho các doanh nghi ệp đầ u t ư d ự án nhà ở, đặ c thu l ời b ất chính; minh b ạch v ề thông tin hi ện tr ạng B ĐS thông qua các bi ện pháp: bi ệt là d ự án nhà ở xã h ội, nhà cho thuê và nhà cho ng ười có thu nh ập th ấp, t ạo điều Xây d ựng h ệ th ống c ơ s ở d ữ li ệu qu ản lý thông tin B ĐS th ống nh ất trên toàn qu ốc; ki ện h ỗ tr ợ c ầu và góp ph ần giúp giảm r ủi ro v ề m ặt th ị tr ường trong ho ạt độ ng tài kh ẩn tr ươ ng xây dựng và công b ố ch ỉ s ố giá B ĐS; đẩ y nhanh ti ến độ c ấp gi ấy ch ứng tr ợ d ự án c ũng nh ư cho vay trung dài h ạn c ủa ngân hàng. nh ận quy ền s ử d ụng đấ t; tính minh b ạch v ề thông tin phát tri ển B ĐS v ới các hình Th ứ ba,phát tri ển các định ch ế tài chính nh ằm thu hút các ngu ồn v ốn cho đầ u th ức tri ển khai áp d ụng m ạnh m ẽ c ơ ch ế đấ u giá đấ t, đấ u th ầu d ự án để l ựa ch ọn ch ủ tư cá nhân trên TTB ĐS: B ổ sung hành lang pháp lý để hình thành các định ch ế tài đầu t ư theo quy định. chính phi ngân hàng nh ư: qu ỹ tín thác B ĐS, qu ỹ đầ u t ư B ĐS, qu ỹ phát tri ển nhà ở, Th ứ hai, hoàn thi ện h ệ th ống thông tin, d ự báo TTB ĐS:công khai các thông qu ỹ ti ết ki ệm nhà ở nh ằm h ỗ tr ợ cho NĐT huy động được đa d ạng các ngu ồn v ốn tin v ề tình hình kinh t ế v ĩ mô, các thông tin quy ho ạch, các thông tin v ề ch ủ đầ u t ư trong xã h ội, không ph ụ thu ộc quá nhi ều vào ngu ồn tín d ụng t ừ ngân hàng mà (lãi su ất; các thông tin liên quan đến m ức cung ti ền; t ốc độ t ăng tr ưởng GDP; t ỉ l ệ th ường là các kho ản tín d ụng ng ắn h ạn. lạm phát; các thông tin liên quan đến tình hình chính tr ị; tình hình đầu t ư trên th ị 5.1.3. Phát tri ển h ạ t ầng và s ản ph ẩm b ất độ ng s ản tr ường vàng; tình hình đầu t ư trên th ị tr ường ch ứng khoán; các lo ại quy ho ạch; các Th ứ nh ất, đổi m ới toàn di ện công tác l ập quy ho ạch, ch ỉ đạ o th ực hi ện quy ho ạch thông tin v ề ch ủ đầ u t ư, các thông tin v ề các d ự án mà ch ủ đầ u t ư đã và đang th ực nh ằm định h ướng phát tri ển TTB ĐS cho NĐT, đồng th ời bảo đả m ch ủ độ ng phát hi ện; các thông tin liên quan đến bi ến độ ng giá B ĐS ); xây d ựng h ệ th ống qu ản lý tri ển hàng hoá và h ạn ch ế phát tri ển quá nóng, xây d ựng t ự phát t ừ đó có c ơ s ở để sở h ữu bất độ ng s ản th ống nh ất; xây d ựng h ệ th ống thông tin v ề ho ạt độ ng c ủa th ị ổn đị nh giá c ả TTB ĐS. tr ường; xây d ựng và công b ố h ệ th ống ch ỉ s ố đánh giá và d ự báo TTB ĐSth ống nh ất. Th ứ hai, phát tri ển đồ ng b ộ h ạ t ầng kỹ thu ật, h ạ t ầng xã h ội trong các d ự án Th ứ ba, nâng cao trình độ NĐT: mở r ộng về quy mô c ũng nh ư ch ất l ượng phát tri ển nhà ở và khu đô th ị m ới. Phát tri ển nhà ở đô th ị ph ải g ắn v ới phát tri ển h ạ đào t ạo ở các b ậc Đạ i h ọc và Sau Đại h ọc, các ch ươ ng trình đào t ạo ng ắn h ạn nh ằm tầng k ỹ thu ật, h ạ t ầng xã h ội, đặ c bi ệt là h ệ th ống giao thông công c ộng để giãn m ật cung c ấp cho NĐT được nh ững ki ến th ức, k ỹ n ăng c ần thi ết khi ho ạt độ ng trên th ị độ dân c ư t ại các đô th ị trung tâm. Quy đị nh rõ trách nhi ệm c ủa các đơn v ị liên tr ường; t ăng c ường vai trò c ủa Hi ệp h ội B ĐS. Đối v ới các NĐT BĐS, ngoài trang b ị quan, đặc bi ệt là ch ủ đầ u t ư, v ề ti ến độ th ực hi ện, bàn giao công trình h ạ t ầng k ỹ các ki ến th ức v ề pháp lu ật, v ề th ị tr ường và đầu t ư B ĐS, c ần t ổ ch ức đào t ạo các thu ật, công trình h ạ t ầng xã h ội trong các d ự án phát tri ển nhà ở và khu đô th ị m ới; khóa h ọc v ề lý thuy ết hành vi đầu t ư trên TTB ĐS để giúp các NĐT tự đánh giá và đảm b ảo xây d ựng h ạ t ầng k ỹ thu ật, h ạ t ầng xã h ội tr ước khi xây d ựng các công phân tích các đặc điểm hành vi c ủa b ản thân và t ừ đó đề xu ất các chi ến l ược đầ u t ư trình khác trong ph ạm vi d ự án theo t ừng phân k ỳ đầ u t ư; đảm b ảo chất l ượng, ti ến 23 24 độ và kh ớp n ối đồ ng b ộ h ạ t ầng k ỹ thu ật trong và ngoài hàng rào d ự án. tục nghiên c ứu th ực nghi ệm. Các y ếu t ố v ề thu nh ập, chi tiêu, đặc điểm gia đình, Th ứ ba, hoàn thi ện khuôn kh ổ pháp lu ật v ề huy độ ng v ốn trong các d ự án đầ u cũng là các v ấn đề mà các nghiên c ứu sau có th ể ti ếp t ục làm rõ. tư B ĐS b ảo đả m quy ền l ợi cho các NĐT cá nhân . Cho phép các ch ủ đầ u t ư kinh doanh B ĐS được cho thuê, cho thuê mua B ĐS hình thành trong t ươ ng lai nh ằm t ạo PH ẦN K ẾT LU ẬN thu ận l ợi cho các ch ủ đầ u t ư có điều ki ện huy độ ng v ốn, khai thác t ừng ph ần công Lu ận án “Đầu t ư cá nhân trên th ị tr ường b ất độ ng s ản khu v ực Hà N ội” đã trình trong quá trình xây d ựng; quy định cụ th ể nội dungch ủ đầu tư ph ải ký qu ỹ khi tổng quan các công trình nghiên cứu về đầu tư trên TTB ĐS. Đồng th ời hệ th ống, bổ th ực hi ện dự án nh ằm sàng l ọc, l ựa ch ọn được các doanh nghi ệp th ực s ự có n ăng l ực sung vào hệ th ống cơ sở lý thuy ết về đầu tư cá nhân trên TTB ĐS, đã xây dựng mô tham gia th ị tr ường, ch ống tình tr ạng chi ếm d ụng v ốn c ủa khách hàng, các NĐT cá hình nghiên cứu về đầu tư BĐS ở Vi ệt Nam trong bối cảnh th ị tr ường phát tri ển ở nhân và các NĐT th ứ phát, giúp TTBĐS ổn đị nh và b ền v ững. nh ững giai đoạn đầu, trong đó tập trung vào các yếu tố tâm lý chi ph ối NĐT cá nhân 5.1.4. Ki ểm soát hành vi đầu c ơ b ất độ ng s ản và các yếu tố vĩ mô, các yếu tố thu ộc tính BĐS mà NĐT cá nhân quan tâm khi đầu Các NĐT tham gia vào th ị tr ường cần có chi ến l ược đầ u t ư dài h ạn, s ử d ụng tư trên TTB ĐS. vốn t ự có, v ốn dài h ạn là c ơ b ản, h ạn ch ế s ử d ụng đòn b ẩy tài chính và v ốn ng ắn Bằng vi ệc kết hợp gi ữa ph ươ ng pháp nghiên cứu định tính và định lượng, trên hạn. NĐT cần ch ủ độ ng xác đị nh tr ước các tình hu ống không t ốt có th ể x ảy ra, đó là cơ sở kh ảo sát 334 NĐT đã mua BĐS trong vòng 8 năm tr ở lại đây, lu ận án đã rút ra th ị tr ường b ất ng ờ có di ễn bi ến x ấu và b ị m ắc k ẹt không bán được nhanh nh ư k ế nh ững điểm mới và nh ững kết lu ận quan tr ọng. Cụ th ể, lu ận án cho th ấy tâm lý b ầy ho ạch ban đầ u để ch ủ độ ng tài chính và c ũng không nên k ỳ v ọng giá s ẽ t ăng quá đàn, tâm lý l ạc quan thái quá và tâm lý s ợ thua l ỗ bi ểu hi ện ở NĐT kinh doanh rõ cao và nên ch ọn mua các s ản ph ẩm, phân khúc có tính thanh kho ản cao, ch ủ đầ u t ư ràng h ơn so v ới ng ười mua để ở, hành vi NĐT càng l ệch l ạc thì h ọ càng có xu h ướng uy tín và s ản ph ẩm đã hoàn thi ện được càng nhi ều thì càng an toàn. Cơ quan qu ản lý tin theo nh ững tin đồ n trên th ị tr ường, tin t ưởng vào thông tin t ừ nh ững ng ười môi nhà n ước cần sử d ụng công c ụ chính sách thu ế nh ằm điều ti ết thu nh ập t ừ vi ệc s ử gi ới B ĐS cung c ấp, chú ý đế n nh ững phát bi ểu c ủa các lãnh đạo trên truy ền thông, tin dụng, chuy ển nh ượng B ĐS vào ngân sách Nhà n ước và gián ti ếp điều ch ỉnh hành vi tưởng vào nh ững nh ận đị nh c ủa các chuyên gia v ề tình hình TTB ĐS. đầu c ơ B ĐS, tuy nhiên vi ệc áp d ụng c ần có l ộ trình. Nhóm y ếu t ố v ĩ mô c ũng ch ủ y ếu được ng ười mua kinh doanh quan tâm, coi 5.2. H ạn ch ế c ủa lu ận án và nh ững nghiên c ứu ti ếp theo tr ọng khi đầ u t ư B ĐS. NĐT có trình độ h ọc v ấn càng cao thì càng quan tâm đến Tuy đã đạt được nh ững k ết qu ả c ụ th ể, nh ưng lu ận án c ũng không tránh kh ỏi kh ả n ăng tài tr ợ v ốn đầ u t ư,càng coi tr ọng vi ệc đánh giá c ơ h ội đầ u khác. Ni ềm tin một s ố h ạn ch ế nh ất đị nh c ần được các nghiên c ứu ti ếp theo b ổ sung, hoàn thi ện, c ụ vào s ự phát tri ển c ủa n ền kinh t ế trong t ươ ng lai là m ối quan tâm c ủa NĐT khi đầu th ể là: tư B ĐS, trong đó t ăng tr ưởng kinh t ế là y ếu t ố quan tr ọng. a. Liên quan đến các thang đo được s ử d ụng trong lu ận án: ngoài các thang đo Người mua để ở quan tâm h ơn ng ười mua kinh doanh v ề các đặ c điểm c ủa gốc được th ừa k ế trong các nghiên c ứu tr ước đây, các thang đo m ới được phát tri ển BĐS, các ti ện ích g ắn v ới đị a điểm t ọa l ạc c ủa B ĐS, trong đó ch ất l ượng nhà, s ự đều d ựa trên c ăn c ứ c ụ th ể (t ừ g ợi ý trong các nghiên c ứu đã th ực hi ện và k ết qu ả thu ận l ợi v ề giáo d ục, y t ế, ch ợ, siêu th ị là nh ững y ếu t ố được N ĐT đánh giá là nghiên c ứu đị nh tính); đồng th ời đã được ki ểm đị nh đả m b ảo v ề độ tin c ậy và tính quan tr ọng nh ất khi mua B ĐS. Còn ng ười mua kinh doanh l ại đặ c bi ệt quan tâm đế n hi ệu l ực trong đề tài lu ận án. Tuy nhiên, nh ững thang đo này c ần kh ẳng đị nh l ại kh ả n ăng gia t ăng giá tr ị c ủa B ĐS, các thông tin v ề ch ủ đầ u t ư. Riêng s ự thu ận ti ện trong nh ững b ối c ảnh khác ngoài Hà N ội, ngoài Vi ệt Nam, điều này c ũng đồ ng về giao thông được c ả ng ười mua để ở và mua kinh doanh đặc bi ệt quan tâm. ngh ĩa v ới vi ệc mô hình nghiên c ứu c ần được th ử nghi ệm trong m ột b ối c ảnh m ới để Trên c ơ s ở k ết qu ả nghiên c ứu, lu ận án đề xu ất một s ố khuy ến ngh ị để hạn ch ế khám phá nh ững n ội dung liên quan. các yếu t ố tâm lý c ủa NĐT cá nhân nh ư nâng cao tính minh b ạch c ủa TTB ĐS, hoàn b. Liên quan đến m ẫu nghiên c ứu: Do các gi ới h ạn v ề ngu ồn l ực nên m ẫu thi ện h ệ th ống thông tin, d ự báo TTB ĐS, nâng cao trình độ NĐT. Lu ận án c ũng đề nghiên c ứu ch ỉ được l ấy t ừ các N ĐT trên TTB ĐS khu v ực Hà N ội. Các nghiên c ứu xu ất các khuy ến ngh ị v ề chính sách nh ư điều ti ết dòng v ốn tín d ụng ngân hàng vào tươ ng lai c ần ti ến hành l ấy mẫu ở ph ạm vi l ớn h ơn (khu v ực phía B ắc, phía Nam TTB ĐS, khuy ến khích quan h ệ tay ba gi ữa ch ủ đầ u t ư - ngân hàng - khách hàng, ho ặc trong c ả n ước) để m ẫu có tính đạ i di ện cao h ơn. phát tri ển các đị nh ch ế tài chính nh ằm thu hút các ngu ồn v ốn cho đầ u t ư cá nhân c. Lu ận án đã t ổng quan và phân tích khá nhi ều y ếu t ố hành vi c ũng nh ư v ĩ mô trên TTB ĐS nh ằm t ạo môi tr ường cho đầ u t ư B ĐS phát tri ển và bình ổn TTB ĐS. ở ph ần t ổng quan và c ơ s ở lý thuy ết, tuy nhiên trong nghiên c ứu th ực nghi ệm, theo Bên c ạnh đó, lu ận án cũng đề xu ất nh ững khuy ến ngh ị v ề h ạ t ầng và s ản ph ẩm đố i kết qu ả c ủa nghiên c ứu đị nh tính (ph ỏng v ấn chuyên gia), lu ận án ch ỉ nghiên c ứu m ột với các c ơ quan qu ản lý nhà n ước và ch ủ đầ u t ư nh ằm đưa ra th ị tr ường nh ững s ản số y ếu ảnh h ưởng đế n đầ u t ư cá nhân trên TTB ĐS. Còn r ất nhi ều các y ếu t ố hành vi ph ẩm B ĐS phù h ợp v ới t ừng đố i t ượng mua khác nhau trên th ị tr ường. cũng nh ư v ĩ mô khác nh ư đã đư a ra ở ph ần t ổng quan và c ơ s ở lý thuy ết c ần được ti ếp