Tóm tắt Luận án Phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam: Trường hợp một số thành phố lớn

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC Xà HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC Xà HỘI VŨ ĐỨC TOÀN PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM: TRƯỜNG HỢP MỘT SỐ THÀNH PHỐ LỚN Chuyên ngành : Quản lý Kinh tế Mã số : 62 34 04 10 TÓM TẮT LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ HÀ NỘI –2016 Công trình được hoàn thành tại: HỌC VIỆN KHOA HỌC Xà HỘI VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC Xà HỘI VIỆT NAM VIỆN NGÔN NGỮ HỘC VIỆN KHOA HỌC XÁC HỘI V IỆT NAM NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: 1. TS. Tô Thị Ánh Dương 2. PGS.TS. Bùi Quang Tuấn Phản biện 1: PGS. TS. Nguyễn Đình Long. Phản biện 2: PGS. TS. Nguyễn Văn Nam Phản biện 3: PGS. TS. Cù Chí Lợi. Luận án được bảo vệ tại Hội đồng chấm luận án cấp Học viện, họp tại Học viện Khoa học xã hội, Viện Hàn lâm Khoa học xã hội Việt Nam, 477 Nguyễn Trãi, Thanh Xuân, Hà Nội. Vào hồi .giờ .. ngày . tháng năm 2017 Có thể tìm hiểu luận án tại: - Thư viện Quốc gia Việt Nam - Thư viện Học viện Khoa học xã hội DANH MỤC CÁC CÔNG TRÌNH Đà CÔNG BỐ CỦA TÁC GIẢ 1. Vũ Đức Toàn. Kinh nghiệm xử lý bong bóng bất động sản và bài học cho Việt Nam. Tạp chí Kinh tế Châu Á Thái Bình Dương, sô 476, tr. 7-9. 2. Vũ Đức Toàn. Thị trường bất động sản Việt Nam giai đọng 2001-2015: thực trạng và vấn đề. Tạp chí Kinh tế Châu Á Thái Bình Dương, sô 473, tr. 51-53. 1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Thị trường bất động sản (BĐS) được cho là một trong những bộ phận cấu thành quan trọng nhất của nền kinh tế rộng lớn (Reed, R.J Mills, 2007). Tình trạng của thị trường BĐS phản ánh sức khỏe chung của cả nền kinh tế. Khi thị trường BĐS đình đốn, trầm lắng “đóng băng” thì nền kinh tế thường rơi vào trì trệ, suy thoái và thậm chí khủng hoảng. Cuộc khủng hoảng địa ốc (nhà đất) tại Mỹ, sau đó lan ra thành khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2008 là một bằng chứng cho thấy vai trò quan trọng của thị trường BĐS. Phát triển thị trường BĐS ngày càng hiện đại là mục tiêu phấn đấu của nhiều quốc gia trên thế giới. Phát triển BĐS là một vấn đề có tính cấp thiết cao, có vai trò quan trọng trong việc ổn định kinh tế vĩ mô và thúc đẩy thị trường ở Việt Nam. Một vấn đề đặt ra là tại sao thị trường BĐS lại không được phát triển một cách ổn định và bền vững tại Việt Nam. Các khiếm khuyết của thị trường này hiện nay là gì?. Tìm hiểu nguyên nhân của thực trạng này của thị trường BĐS, trên cơ sở đó tìm các giải pháp khắc phục, là một vấn đề hết sức cần thiết và có tầm quan trọng đặc biệt đối với cả nền kinh tế. Vì tầm quan trọng của vấn đề, trong khi còn thiếu những công trình nghiên cứu sâu sắc và toàn diện về thị trường BĐS nên NCS chọn đề tài: “Phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam: Trường hợp một số thành phố lớn” làm đề tài luận án tiến sỹ. 2. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của luận án * Mục tiêu tổng quát: Đề xuất các giải pháp thúc đẩy sự phát triển thị trường BĐS Việt Nam từ việc khảo cứu trường hợp một số thành phố lớn. * Mục tiêu cụ thể: Để đạt được mục tiêu tổng quát của luận án, đề tài đặt ra các mục tiêu nghiên cứu cụ thể như sau: 2 Thứ nhất,hệ thống hóa, phát triển hệ thống cơ sở lý luận về bất động sản và thị trường BĐS. Thứ hai,nghiên cứu kinh nghiệm phát triển thị trường BĐS của một số nước về các khía cạnh như bong bóng BĐS ở Nhật Bản và Mỹ; cải cách hệ thống địa chính kinh nghiệm của Cộng hòa Séc; Vai trò của Nhà nước trong vấn đề phát triển và kinh doanh BĐS -Kinh nghiệm của Philippine và Thụy Điển.Để từ đó rút ra những bài học kinh nghiệm cho Việt Nam. Thứ ba,đánh giá thực trạng phát triển của thị trường BĐS Việt Nam trên hai góc độ những kết quả đạt được và những hạn chế đang tồn tại kìm hãm sự phát triển của thị trường BĐS. Chỉ rõ nguyên nhân của những tồn tại, hạn chế kìm hãm sự phát triển của thị trường BĐS Việt Nam. Đề tài phân tích thực trạng thị trường BĐS Hà Nội và thị trường BĐSTP. Hồ Chí Minh để làm bằng chứng nghiên cứu. Thứ tư,trên cơ sở phân tích những hạn chế trong việc phát triển thị trường BĐS. Luận án đề xuất quan điểm và các giải pháp khả thi nhằm thúc đẩy thị trường BĐS Việt Nam phát triểnổn định, bền vững. Các câu hỏi nghiên cứu: 1. Thị trường BĐS Việt Nam có những đặc trưng gì? 2. Những nhân tố nào ảnh hưởng đến sự phát triển của thị trường BĐS Việt Nam? 3. Nhà nước đã ban hành những chính sách gì để thúc đẩy thị trường BĐS phát triển? 4. Hiện nay thị trường BĐS Việt Nam đang phát triển ở cấp độ nào? Những kết quả đạt được và những tồn tại, hạn chế của thị trường BĐS Việt Nam? 5. Cần có những giải pháp gì để thúc đẩy thị trường BĐS phát triển lành mạnh, bền vững? 3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của luận án 3 3.1. Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu của luận án là thị trường BĐS ở Việt Nam, trong đó chủ yếu hướng đến các giải pháp nhằm phát triển thị trường BĐS. 3.2.Phạm vi nghiên cứu 3.2.1. Phạm vi nghiên cứu của luận án về không gian Luận án tập trung nghiên cứu thị trường BĐS Việt Nam, đặc biệt lấy 2 thành phố lớn của Việt Nam là Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh làm bằng chứng nghiên cứu về sự phát triển của thị trường BĐS. 3.2.2. Phạm vi nghiên cứu của luận án về thời gian Số liệu phản ánh sự phát triển của thị trường BĐS Việt Nam sẽ lấy số liệu kể từ năm 1986, nhưng luận án chú trọng giai đoạn từ 2008 đến nay. Riêng thị trường BĐS Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh sẽ thu thập số liệu từ 2008 tới nay. 3.2.3. Phạm vi nghiên cứu của luận án về nội dung Nội dung của luận án giới hạn ở việc cung cấp lý luận và cơ sở khoa học cho sự phát triển của thị trường BĐS, phân tích các yếu tố cấu thành thị trường BĐS, các nhân tố ảnh hưởng đến sự phát triển của thị trường BĐS. Làm rõ nguyên nhân của những khiếm khuyết hiện nay của thị trường BĐS Việt Nam nói chung, thị trường BĐS Hà Nội và thị trường BĐS TP. HCM nói riêng và đề xuất nhóm giải pháp chung nhằm thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS tại Việt Nam. Luận án cũng phân tích, so sánh kinh nghiệm phát triển thị trường BĐS của một số nước như Nhật Bản và Mỹ, CH Séc, Philippine và Thụy Điểnđể rút ra những bài học kinh nghiệm và làm căn cứ cho những đề xuất của luận án. 4.Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu của luận án Luận án sử dụng phương pháp nghiên cứu định tính và phương pháp thống kê - so sánh: sử dụng các số liệu thống kê, phân tích biến động của thị trường BĐS trong các giai đoạn khác nhau. 4 Do giới hạn về kinh phí, tác giả chủ động thu thập số liệu từ hai nguồn chính: (1) Số liệu thứ cấp từ Tổng cục Thống kê, báo cáo của Bộ Tài Nguyên và Môi trường, Bộ Công thương, các vùng và các tổ chức liên tỉnh, các Sở Kế hoạch và Đầu tư của một số địa phương, các báo cáo của Ngân hàng thế giới, Tổ chức hợp tác và phát triển kinh tế, Liên hợp quốc và một số tổ chức quốc tế khác. Ngoài ra, luận án cũng sử dụng số liệu của các công ty BĐS trên thế giới có mặt ở thị trường Việt Nam như CBRE Vietnam, Savills, Cushman & Wakefield. (2) Số liệu sơ cấp thu thập tại 2 thành phố lớn là Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh dựa trên kết quả điều tra của CBRE Vietnam và Savills. Luận án sử dụng phương pháp phân tích định tính SWOT (điểm mạnh, điểm yếu, cơ hội và thách thức) để làm rõ thêm thực trạng phát triển, cơ hội và thách thức của thị trường BĐS Việt Nam. Luận án cũng sử dụng phương pháp chuyên gia, phỏng vấn sâu một số chuyên gia lĩnh vực kinh tế, BĐS, tài chính - ngân hàng để làm rõ hơn các kết quả nghiên cứu. 5. Đóng góp mới về khoa học của luận án Trên cơ sở tổng kết các chính sách về thị trường BĐS luận án đã chỉ ra những “lỗ hổng” của chính sách là khung pháp lý liên quan đến thị trường BĐS chưa điều chỉnh và bao quát được hết các vấn đề phát sinh trong thực tiễn. Đặc biệt là những chính sách liên quan đến việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đất đai. Những chính sách này hay thay đổi, không nhất quán, thiếu tính dự báo và thiếu tính chế tài. Qua đó, luận án đề xuất các khuyến nghị trong đó chú trọng đến việc ban hành khung pháp lý liên quan đến sự hình thành, xác lập thị trường BĐS, đặc biệt là các văn bản liên quan đến quy hoạch đất đai. Các giải pháp về xây dựng hệ thống kiểm tra, giám sát, thiết lập những chế tài xử phạt nghiêm minh đối với những trường hợp vi phạm pháp luật của Nhà nước về đất đai và quản lý đất đai. 5 6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận án 6.1.Những đóng góp mới của luận án về mặt lý luận Hệ thống hóa các vấn đề lý luận cơ bản về thị trường BĐS và phát triển BĐS, đặc biệt đi sâu phân tích làm rõ đặc thù của thị trường BĐS theo các phương diệnnhư bộ phận cấu thành, giá trị sử dụng, giá trị trao đổi, những đặc thù của thị trường BĐS thể hiện qua mối quan hệ cung, cầu và các nhân tố ảnh hưởng. 6.2. Những đóng góp mới của luận án về mặt thực tiễn Khi phân tích thực trạng của thị trường BĐS Việt Nam, luận án sẽ tìm ra những hạn chế của thị trường để đề xuất các khuyến nghị thúc đẩy thị trường BĐS Việt Nam phát triển ổn định, bền vững. Các khuyến nghị sẽ là cơ sở khoa học và thực tiễn để các nhà hoạch định chính sách tham khảo để ban hành các giải pháp khả thi.Đối với các doanh nghiệp khi tham khảo nội dung của luận án sẽ có thêm một “kênh” thông tin để có những quyết định đúng đắn, cũng như sự chủ động lựa chọn phương án tối ưu khi thực hiện kinh doanh BĐS. 7. Cơ cấu của luận án Ngoài phần Mở đầu, danh mục các từ viết tắt, mục lục, danh mục tài liệu tham khảo và Kết luận, Luận án gồm có 4 chương như sau: - Chương 1: Tổng quan các công trình nghiên cứu trong và ngoài nước về thị trường bất động sản - Chương 2: Cơ sởlý luận và thực tiễn về bất động sản và thị trường bất động sản - Chương 3: Thực trạng thị trường bất động sản Việt Nam - Chương 4: Quan điểm và giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản Việt Nam phát triển 6 CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU TRONG VÀ NGOÀI NƯỚC VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1. Tình hình nghiên cứu của nước ngoài về thị trường BĐS 1.1.1. Thể chế phát triển thị trường bất động sản 1.1.1.1. Chính sách phát triển thị trường bất động sản Chính sách phát triển của thị trường BĐS được nghiên cứu ở 03 căn cứ phân loại cụ thể: Một là, dựa vào chức năng quản lý, có năm nhóm: i) Chính sách về đầu tư - doanh nghiệp; ii)Chính sách về đất đai; iii)Chính sách về xây dựng; iv)Chính sách về tiền tệ và v)Chính sách về tài chính. Những tác giả tiêu biểu là Hernando de Soto (2006), Peter Nolan (2004), Philip Day (2005); Stephen Bell (2002)... Hai là, dựa theo tín hiệu thị trường, có ba nhóm: i) Chính sách liên quan đến cung hàng hoá BĐS, tạo lập hàng hoá BĐS, đăng kí, sở hữu và xác lập quyền, hạn điền, xây dựng nhà, xây dựng các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu đô thị mới,...); ii)Chính sách liên quan đến cầu hàng hoá BĐS (chính sách tài chính, tiền tệ, thế chấp, thế chấp thứ cấp, chính sách mua trả dần, mua trả góp, thuê mua, chứng khoán hoá BĐS...); iii) Chính sách giao dịch BĐS (giá, thuế, phí, các đối tượng trung gian (môi giới, tưvấn...), các hoạt động hỗtrợgiao dịch nhưcác trung tâm giao dịch BĐS, mạng các sàn giao dịch BĐS...) Ba là, dựa vào các bộ phận cấu thành của chính sáchthị trường BĐS, có ba nhóm đó là: i) Về thể chế (Hernando de Soto, 2006); ii) Về các nội hàm của thị trườngBĐS; iii)Về cấp độ phát triển của thị trường BĐS 1.1.1.2. Môi trường pháp lý để quản lý thị trường BĐS Tầm quan trọng của Chính phủ trong vấn đề quản lý thị trường BĐS luôn là vấn đề được các tác giả quan tâm nghiên cứu (David C. Parks, 7 1992). Đó là những yêu cầu về pháp luật, tài chính, đạo đức về phòng ngừa các rủi ro về mặt pháp lý. 1.1.1.3. Chính sách thuế đối với thị trường BĐS Nicolaus Tideman và Florenze Plassmann (2006) đã kết luận: Một hệ thống thuế đất hoàn thiện sẽ tạo ra rất nhiều lợi ích cho quốc gia cũng như thúc đẩy phát triển đô thị, làm giàu cho quốc gia thông qua việc sử dụng hiệu quả nguồn đất đai, BĐS và vốn hóa được nguồn lực này nhằm phục vụ vốn cho phát triển kinh tế nói chung. Roy Bahl và Jorge Martinez-Vazquez (2007) nghiên cứu về thuế tài sản ở những nước đang phát triển (trong đó có thuế BĐS), nghiên cứu này đã đưa ra những thuận lợi và bất lợi của phân cấp tài chính và quản lý thuế tài sản ở các nước đang phát triển, làm thế nào để tăng số thu về thuế tài sản và đóng góp của thuế tài sản trong phát triển đất nước. 1.1.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản Ciurlia và Gheno (2009) cho rằng thị trường BĐS nhạy cảm với cơ cấu kỳ hạn lãi suất. Trong khi đó, Ewing và Payne (2003) đã kết luận có mối quan ngại đáng kể với việc đánh giá hiệu suất lợi nhuận BĐS hoặc xác định ý nghĩa của các biến trạng thái cơ bản. Họ tìm ra những cú sốc chính sách tiền tệ, tăng trưởng kinh tế, và lạm phát tất cả dẫn đến thấp hơn so với lợi nhuận kỳ vọng, trong khi một cú sốc đối với phí bảo hiểm rủi ro mặc định là liên kết với cao hơn lợi nhuận trong tương lai. Frappa và Mesonnier (2010) đưa ra bằng chứng mạnh mẽ của một hiệu ứng tích cực đáng kể của lạm phát nhắm mục tiêu về tăng trưởng giá nhà thực tế và tỷ lệ tiền thuê nhà. 1.1.3. Các cấp độ phát triển của thị trường BĐS và phân loại thị trường BĐS World Bank (1995) chỉ ra rằng thị trường BĐS có những chu kì. Nhìn chung sẽ có 5 cấp độ: sơ khai, tập trung hoá, tiền tệ hoá, tài chính hoá và thị trường trưởng thành. 8 David Geltner & Normal G. Miller (2001) đã chia thị trường BĐS thành: thị trường không gian xây dựng; thị trường tài sản và ngành kinh doanh phát triển BĐS. Như vậy, những công trình nghiên cứu của nước ngoài đã tiếp cận và phân chia thị trường BĐS theo các tiêu chí khác nhau. Tuy nhiên, những nghiên cứu này đều lấy bối cảnh cụ thể tại các quốc gia khác nhau trên thế giới.Do vậy, việc áp dụng nguyên vẹn một khung lý thuyết của một nghiên cứu nào đó vào bối cảnh Việt Nam hiện nay sẽ không thể hiện được sự khác biệt cũng như phản ảnh được chính xác vấn đề nghiên cứu của Việt Nam. 1.2. Nghiên cứu của Việt Nam về thị trường bất động sản 1.2.1. Các công trình nghiên cứu về chính sách phát triển thị trường bất động sản Võ Văn Đức, Phạm Thị Khanh (2009) khi nghiên cứu chính sách đầu tư phát triển thị trường BĐS ở Việt Nam đã cho rằng thị trường BĐS ở Việt Nam còn sơ khai, phát triển thiếu bền vững và tiểm ẩn nhiều rủi ro đối với nền kinh tế quốc dân. Lê Xuân Bá (2011) khi nghiên cứu về chính sách phát triển thị trường BĐS đã cho rằng: hệ thống cơ chế chính sách liên quan đến thị trường BĐS vẫn còn thiếu nhiều văn bản quan trọng, hay thay đổi, thiếu tính dự báo và thiếu tính chế tài. 1.2.2. Các công trình nghiên cứu về sự phát triển của thị trường BĐS Vũ Đình Ánh (2006) ở nghiên cứu Những nghịch lý trên thị trường BĐS đô thị Việt Nam đã cho rằng cấp độ phát triển của thị trường BĐS Việt Nam đang ở cấp độ thấp. Thị trường BĐS Việt Nam chưa thể vượt qua những vấn đề về tài chính, tiền tệ và mới chỉ dừng lại ở cấp độ xây dựng, tập trung hóa. Trần Kim Chung (2015), khi nghiên cứu về thị trường BĐS giai 9 đoạn (2004 - 2014) đã cho rằng thị trường BĐS phát triển khá phong phú. Các bộ phận cấu thành thị trường BĐS đã dần hình thành. Trên thị trường nhà và công trình xây dựng, các nhà đầu tư thuộc các thành phần đều đã hình thành và tham gia. 1.2.3. Các công trình nghiên cứu về các yếu tố cấu thành thị trường BĐS Ngân hàng Phát triển châu Á (ADB) và Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (2002) trong công trình “Housing Finance” đã phân tích các vấn đề cung, cầu tiền tệ của thị trường BĐS. Qua đó đề xuất về sự cần thiết phải hình thành một thị trường thế chấp thứ cấp cho BĐS. Trịnh Huy Thục (2006) trong công trình “Nghiên cứu các yếu tố cấu thành thị trường bất động sản nhà đất, đề xuất cơ sở khoa học của các chính sách quản lý thị trường BĐS” đã chỉ ra rằng thị trường BĐS Việt Nam mới đang phát triển ở cấp độ thấp, mua bán trực tiếp, thị trường thứ cấp chưa hình thành. 1.3. Khoảng trống nghiên cứu có thể bổ sung và phát triển Các nghiên cứu của thế giới hiện nay khá phong phú song cách tiếp cận từ quan hệ cung - cầu của thị trường BĐS còn thiếu. Do vậy, trong Chương II cơ sở lý luận về sự phát triển thị trường BĐS, luận án sẽ có những phân tích chuyên sâu về sự phát triển của thị trường BĐS dựa trên lý thuyết về cung - cầu. Bên cạnh đó, một số lý thuyết về thị trường BĐS chưa được làm rõ như các yếu tố cấu thành của thị trường BĐS, quan hệ của thị trường BĐS với các thị trường khác trong nền kinh tế, các nhân tố ảnh hưởng đến thị trường BĐS, quy luật của thị trường BĐS, vai trò của thị trường BĐS trong nền kinh tế. Đây cũng là khoảng trống nghiên cứu mà luận án sẽ tiếp tục nghiên cứu trong Chương II cơ sở lý luận về thị trường BĐS. Chưa có một nghiên cứu chuyên sâu về sự phát triển của thị trường 10 BĐS Việt Nam từ năm 2004 cho đến nay đặt trong mối quan hệ tổng hợp của các chính sách phát triển thị trường BĐS Việt Nam như chính sách tạo lập cung - cầu, chính sách tín dụng, chính sách kinh doanh BĐS. CHƯƠNG 2 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN, THỊ TRƯỜNGBẤT ĐỘNG SẢN VÀ KINH NGHIỆM QUỐC TẾ 2.1. Những vấn đề lý luận về bất động sản 2.1.1. Khái niệm bất động sản Cho đến nay hầu hết các nước trên thế giới đều phân loại tài sản theo luật cổ La mã, tức là phân loại tài sản thành “Bất động sản” và “Động sản”; theo đó, tài sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất. Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng... và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất. 2.1.2. Đặc điểm, phân loại bất động sản 2.1.2.1.Đặc điểm bất động sản - Tính cố định. - Tính cá biệt và khan hiếm. - Tính bền lâu. - Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau 2.1.2.2. Phân loại bất động sản Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công trình thương mại - dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ sở làm việc... Bất động sản không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông 11 nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.v.. Bất động sản đặc biệt:Là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình, chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v.. Đặc điểm của loại BĐS này là khả năng tham gia thị trường rất thấp. 2.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản 2.1.3.1 Nhóm các yếu tố tự nhiên - Vị trí của BĐS. - Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất. - Địa hình BĐS toạ lạc. - Hình thức (kiến trúc) bên ngoài của BĐS (đối với BĐS là nhà hoặc là các công trình xây dựng khác). - Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ dày của lớp bề mặt, tính chất thổ nhưỡng, tính chất vật lý). - Tình trạng môi trường. - Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên. 2.1.3.2. Nhóm các yếu tố kinh tế - Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS. - Những tiện nghi gắn liền với BĐS. 2.1.3.3.Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trường - Tính hữu dụng của BĐS. - Nhu cầu loại BĐS trên thị trường. Các yếu tố về pháp lý - Tình trạng pháp lý của BĐS: Các giấy tờ chứng thư pháp lý về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng v.v.. hiện có. - Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS, các hạn chế về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với 12 BĐS: Tình trạng cho thuê, thế chấp BĐS, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, sự hạn chế quyền sở hữu chung (ví dụ: nhà xây dựng ở các khu vực là đường băng lên xuống của máy bay không được cao quá 3 tầng). 2.1.3.4. Các yếu tố chung bên ngoài i) Các yếu tố chính trị ii) Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô Đó là các yếu tố kinh tế liên quan như: - Tình hình cung-cầu BĐS trong khu vực. - Đặc điểm của những người tham gia thị trường BĐS trong khu vực. - Các điều kiện của thị trường BĐS trong khu vực. - Hiện trạng vùng lân cận (cơ sở hạ tầng như đường, hệ thống cấp thoát nước, cấp điện, thông tin liên lạc). - Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng. - Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng (thuộc nhóm cao, trung bình hay thấp) so với các vùng khác. - Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng; - Số lượng các lô, thửa đất trống trong vùng. - Mức giá bình quân các loại đất trong vùng. - Tỷ lệ thuế và mức thuế suất. - Mức độ lạm phát chung. -Tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường tín dụng trong vùng. iii) Các yếu tố xã hội 2.2. Khái niệm, các yếu tố cấu thành và phân loại thị trường bất động sản 13 2.2.1. Khái niệm và các yếu tố cấu thành thị trường BĐS 2.2.1.1. Khái niệm thị trường BĐS Theo Mc Kenzie và Betts (1996): “BĐS bao gồm đất đai và những tài sản không di dời được được quy định bởi pháp luật”. Hiện nay quan niệm về thị trường BĐS cũng đang được tranh luận và nổi lên một số ý kiến như sau: Thứ nhất,thị trường BĐS là thị trường của hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng quyền sử dụng BĐS theo quy luật của thị trường có sự quản lý của Nhà nước. Thứ hai,thị trường BĐS là tổng hoà các giao dịch dân sự về BĐS tại một địa bàn nhất định, trong thời gian nhất định. Thứ ba,thị trường BĐS là tổ chức các quyền có liên quan đến đất sao cho chúng có thể trao đổi giá trị giữa các cá nhân hoặc tổ chức. Các quyền này độc lập với các đặc tính vật chất mà thường được gọi là đất. 2.2.1.2. Các yếu tố cấu thành thị trường bất động sản Nhìn chung, thị trường BĐS bao gồm có các thành tố như: các nhà đầu tư BĐS, những người sử dụng BĐS, các tổ chức trung gian, các bên hữu quan và Nhà nước. 2.2.2. Đặc điểm của thị trường bất động sản Thị trường BĐS có những đặc điểm cơ bản sau: - Thị trường BĐS mang tính khu vực, địa phương; - Thị trường BĐS phản ứng “trễ” của cung so với cầu; - Thị trường BĐS biến động theo chu kỳ; - Thị trường BĐS là loại thị trường khó thâm nhập, cạnh tranh không hoàn hảo, dễ nảy sinh tình trạng độc quyền và cần đến các dịch vụ trung gian; - Thị trường bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của yếu tố pháp luật; 2.2.3. Phân loại thị trường bất động sản 2.3.Vai trò của thị trường bất động sản trong nền kinh tế và vai trò của 14 Nhà nước trong chính sách phát triển thị trường bất động sản 2.3.1. Vai trò của thị trường bất động sản trong nền kinh tế Thứ nhất,thị trường BĐS là thị trường tài sản có giá trị lớn, có khả năng chuyển đổi, đáp ứng nhu cầu vốn của nền kinh tế. Thứ hai, phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS sẽ góp phần kích thích sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho ngân sách. Thứ ba, thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế; vì thị trường này liên quan trực tiếp tới lượng tài sản cực lớn cả về qui mô, tính chất cũng như giá trị của nền kinh tế quốc dân. Thứ tư, phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS sẽ đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng về nhà ở cho nhân dân. 2.3.2. Vai trò của Nhà nước trong chính sách phát triển thị trường bất động sản - Vai trò của cấp chính quyền ở trung ương. - Vai trò của cấp chính quyền ở địa phương. - Sự khác nhau giữa vai trò Nhà nước với thị trường BĐS và thị trường khác. 2.4.Quy luật và điều kiện hình thành, phát triển thị trường bất động sản 2.4.1. Quy luật của thị trường BĐS - Quy luật chu kỳ của thị trường bất động sản. - Quy luật cung cầu. - Quy luật giá cả. 2.4.2. Điều kiện hình thành phát triển thị trường bất động sản Hầu hết, ở các quốc gia có nền kinh tế thị trường, thị trường BĐS đều hình thành và phát triển theo 4 cấp độ: sơ khai, tập trung hóa, tiền tệ hóa, tài chính hóa. 2.4.3. Phát triển thị trường bất động sản Theo quan niệm của tác giả: Phát triển thị trường bất động sản đó là sự phát triển cả về số lượng và chất lượng của các thành tố 15 cấu tạo nên thị trường (gồm bán lẻ, văn phòng, căn hộ dịch vụ, khách sạn, biệt thự và nhà liền kề). 2.5. Các chỉ số đo lường và các yếu tố ảnh hưởng đến cung cầu của thị trường bất động sản 2.5.1. Các chỉ số đo lường thị trường bất động sản 2.5.1.1. Chỉ số đo lường sự đóng góp của lĩnh vực kinh doanh bất động sản vào nền kinh tế 2.5.1.2. Chỉ số đo lường thị trường bất động sản - Chỉ số nhà. - Chỉ số giá bất động sản. - Chỉ số thị trường bất động sản. 2.5.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản 2.5.2.1. Các yếu tố ảnh hưởng đến cung của thị trường bất động sản 2.5.2.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến cầu của thị trường bất động sản 2.6. Kinh nghiệm của các nước trên thế giới 2.6.1. Bong bóng trên thị trường bất động sản ở Nhật Bản và Mỹ 2.6.2. Cải cáchhệthống địa chính - Kinh nghiệm của Cộng hòa Séc 2.6.3.Vai trò của Nhà nước trong vấn đề phát triển và kinh doanh bất động sản- Kinh nghiệm của Phillipines, Thụy Điển 2.7. Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam - Học tập kinh nghiệm xử lý bong bóng BĐS ở Nhật Bản và Mỹ. - Học tập kinh nghiệm của Cộng hòa Séc trong việc cải cách hệ thống địa chính. - Học tập kinh nghiệm của Phillipines, Thụy Điển trong việc nâng cao vai trò của quản lý của Nhà nước đối với thị trường BĐS. 16 CHƯƠNG 3 THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 3.1. Đặc trưng của thị trường BĐS Việt Nam và các nhân tố ảnh hưởng đến sự phát triển của thị trường BĐS 3.1.1. Đặc trưng của thị trường bất động sản Việt Nam - Thị trường BĐS được xác lập trên cơ sở sở hữu toàn dân về đất đai. - Thị trường BĐS Việt Nam đang phát triển ở cấp độ thấp. 3.1.2. Các nhân tố ảnh hưởng đến sự phát triển của thị trường bất động sản - Môi trường pháp lý. - Các chính sách của Chính phủ. - Các chính sách quy hoạch của Nhà nước. - Tập quán, truyền thống và thị hiếu của người dân. 3.2.Chính sách phát triển thị trường bất động sản Việt Nam 3.2.1.Khung khổ pháp lý cho hoạt động kinh doanhbất động sản - Tạo lập giao dịch BĐS. - Chính sách tạo nguồncung cho thị trường BĐS của Nhà nước. - Chính sách tạo nguồncầu cho thị trường BĐS của Nhà nước. 3.2.2.Chính sách tín dụng cho thị trường BĐS 3.2.3.Những chính sách mới của Nhà nước quy định về kinh doanh BĐS 3.3. Thực trạng phát triển thị trường BĐS Việt Nam 3.3.1. Giai đoạn từ năm 1986 đến năm 1992: chưa hình thành thị trường BĐS chính thức Thị trường BĐS chính thức chưa hình thành trong thời gian này, vì vẫn thiếu những căn cứ pháp lý để hình thành. Trong giai đoạn này, Hiến pháp năm 1980 vẫn chưa công nhận về mặt pháp lý đối với thành phần kinh 17 tế tư nhân, chưa thừa nhận có sự tách biệt giữa quyền sở hữu đất đai với quyền sử dụng đất đai 3.3.2. Giai đoạn từ năm 1993 -năm 2006: hình thành thị trường bất động sản chính thức Trong giai đoạn từ năm 1993 - năm 2006 diễn ra hai cơn sốt đất và hai lần đóng băng thị trường BĐS. -Cơn sốt đất lần thứ nhất (năm 1993 - năm 1994) diễn ra trong hai năm, trong đó thị trường BĐS sốt mạnh ở phân khúc đất và quyền sử dụng đất. - Cơn sốt đất lần thứ02 (năm 2001 - năm 2002) diễn ra do các nhà đầu tư dự đoán và kỳ vọng đối với chủ trương của Nhà nước cho Việt kiều được sở hữu nhà ở tại Việt Nam sẽ mang lại những tín hiệu tích cho thị trường BĐS. Cơn sốt đất lần này diễn ra ở phân khúc đất ở các vùng ven đô thị. Trước thực trạng đó, Nhà nước đã điều tiết thị trường BĐS bằng biện pháp hành chính với việc ban hành Luật Đất đai năm 2003 và Nghị định số 181/2004/NĐ – CP ngày 29/10/2004 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai. Những điều chỉnh trên, đã gây ra lần đóng băng thứ hai của thị trường BĐS Việt Nam giai đoạn từ năm2003– năm 2006 với việc dòng vốn đầu tư chuyển sang thị trường chứng khoán. 3.3.3. Giai đoạn từ năm 2007 - năm 2016 Giai đoạn từ năm 2007 - năm 2016, diễn ra cơn sốt đất lần thứ03 (năm 2007 - năm 2008) ở phân khúc căn hộ cao cấp và nhàbiệt thự và sốt nhẹ trong năm 2009. Tuy nhiên, bước sang năm 2010, thị trường BĐS đã trầm lắng do Chính phủ đã điều tiết thị trường BĐS bằng các chính sách thắt chặt tài chính qua việc kiểm soát chặt chẽ tín dụng BĐS; đặc biệt là tín dụng phi sản xuất. 18 Đến hết tháng 06/2013, tổng lượng BĐS tồn đọng của cả Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh đã lên tới khoảng 70.000 căn hộ, mỗi nơi có khoảng hơn 35 nghìn căn hộ sẵn sàng để bán mà không có giao dịch. Giai đoạn từ năm 2014 - năm 2016, thị trường BĐS Việt Nam đã có nhiều khởi sắc. Lượng giao dịch BĐS đã tăng mạnh so với giai đoạn trước đây, thanh khoản trên thị trường BĐS đã có sự dàn đều ra hầu hết các phân khúc, từ phân khúc nhà thu nhập thấp, nhà trung bình cho tới chung cư cao cấp, biệt thự hạng sang và kể cả phân khúc nhà cho thuê. Giá trị tồn kho BĐS tính đến cuối tháng 12/2015 đã giảm 54.100 tỉ đồng, tương đương giảm 42,3%. Ngoài yếu tố tồn kho BĐS liên tục giảm, thị trường BĐS năm 2015 tiếp tục phục hồi tích cực, thể hiện qua các yếu tố giá cả ổn định, thanh khoản tăng, cơ cấu hàng hóa được điều chỉnh hợp lý. 3.4. Thị trường bất động sản ở Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh 3.4.1. Nhà liền kề - biệt thự -đất nền -Cầu về nhà liền kề - biệt thự- đất nền. - Cung về nhà liền kề - biệt thự - đất nền. 3.4.2. Căn hộ để bán - Cầu về căn hộ để bán. - Cung về căn hộ để bán. 3.4.3. Căn hộ dịch vụ - Cầu về căn hộ dịch vụ. 3.4.4. Văn phòng - Cầu về văn phòng. 3.4.5. Sàn bán lẻ - Cầu về thị trường bán lẻ BĐS. - Cung về thị trường bán lẻ BĐS. 19 3.5. Đánh giá sự phát triển của thị trường bất động sản tại Việt Nam 3.5.1. Những kết quả đạt được Một là, các chủ thể của thị trường BĐS ngày càng đa dạng và phong phú. Hai là, môi trường pháp lý của thị trường BĐS đã có nhiều thay đổi theo hướng mở rộng quyền cho các chủ thể tham gia vào thị trường BĐS. 3.5.2. Nhữngtồn tại, hạn chế - Chính sách phát triển thị trường BĐS hay thay đổi, thiếu tính dự báo và thiếu tính chế tài. - Công tác quy hoạch đất đai, quy hoạch đô thị còn nhiều bất cập. - Thị trường BĐS phát triển không ổn định, thiếu tính công khai, minh bạch, mang nặng yếu tố đầu cơ và tâm lý đám đông. - Hàng hóa BĐS không phản ánh đúng giá trị thực của BĐS, giá nhà, đất thường vượt quá khả năng chi trả của đại đa số người dân có mức thu nhập trung bình. 3.5.3. Nguyên nhân 3.5.3.1. Nguyên nhân thành công 3.5.3.2. Nguyên nhân hạn chế 20 CHƯƠNG 4 QUAN ĐIỂM VÀ GIẢI PHÁP THÚC ĐẨY THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM PHÁT TRIỂN 4.1. Bối cảnh quốc tế và trong nước 4.1.1.Bối cảnh quốc tế 4.1.2.Bối cảnh trong nước 4.2. Chiến lược phát triển nhà ở Việt Nam đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030, cơ hội và thách thức của thị trường BĐS Việt Nam 4.2.1. Chiến lược phát triển nhà ở Việt Nam đến năm 2020 và tầm nhìn đế nămn 2030 4.2.2. Cơ hội cho sự phát triển của thị trường BĐS Việt Nam - Hạ tầng giao thông được hoàn thiện đồng bộ và cải tiến chất lượng thúc đẩy thị trường BĐS phát triển. - Làn sóng đầu tư mới với sự góp mặt của nhiều nhà đầu tư trong nước. - Bùng nổ phân khúc thị trường BĐS du lịch và nghỉ dưỡng. 4.2.3. Những thách thức đối với sự phát triển thị trường BĐS Việt Nam - Thách thức của quá trình đô thị hóa nhanh chóng. - Thách thức của sự di dân từ khu vực nông thôn vào đô thị. - Hạn chế trong việc sử dụng nguồn lực đất đai. 4.3.Những yêu cầu đặt ra đối với thị trường bất động sản Việt Nam trong tương lai 4.4. Quan điểm và giải pháp thúc đẩy thị trường BĐS Việt Nam phát triển ổn định và bền vững 4.4.1. Quan điểm phát triển thị trường BĐS Việt Namổn định và bền vững - Nhà nước phải thực hiện tốt vai trò quản lý đất đai của mình. - Chiến lược phát triển thị trường BĐS phải đạt được các mục tiêu trong ngắn hạn, trung hạn và dài hạn sau đây: 21 Một là, phát triển thị trường BĐS ổn định, bền vững, có cấu trúc hoàn chỉnh và đồng bộ, đa dạng hóa các sản phẩm, dịch vụ BĐS. Hai là, hoàn thiện hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về đầu tư, đất đai, xây dựng, kinh doanh BĐS, nhà ở... tạo cơ sở pháp lý thống nhất cho thị trường BĐS phát triển ổn định. Ba là, huy động tối đa các nguồn lực, khai thác và sử dụng có hiệu quả nguồn lực từ đất đai để phát triển đồng bộ các loại hàng hóa của thị trường BĐS, đáp ứng nhu cầu nhà ở của xã hội và nhu cầu phát triển kinh tế của đất nước. Bốn là, phát triển các loại hàng hóa BĐS phải tuân thủ quy hoạch phát triển đô thị, quy hoạch ngành, phù hợp với kế hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt và phù hợp nhu cầu của thị trường. - Sử dụng hợp lý và hiệu quả nguồn tài nguyên đất đai. 4.4.2. Giải pháp nhằm phát triển thị trường BĐS Việt Namổn định và bền vững 4.4.2.1.Nhóm giải pháp về tạo lập môi trường phát triển thị trường -Cần nghiên cứu, ban hành một số luật và văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến hình thành, xác lập thị trường BĐS; đặc biệt là các văn bản pháp lý liên quan đến việc quy hoạch đất đai. -Đổi mới công tác lập quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội; quy hoạch phát triển ngành và quy hoạch phát triển đô thị, nông thôn, bảo đảm thị trường BĐS phát triển theo quy hoạch và có kế hoạch. - Chủ động điều tiết giá đất bằng quan hệ cung - cầu, xây dựng và hoàn thiện khung pháp lý để dễ dàng chuyển BĐS thành vốn đầu tư. -Thực hiện công tác quy hoạch đất đai và phát triển đô thị công khai, minh bạch và dân chủ. 4.4.2.2. Nhóm giải pháp về tín dụng đối với thị trường BĐS Để tiếp tục giải bài toán tín dụng cho thị trường BĐS cần hướng đến thực hiện các nội dung như: thu hút nguồn vốn cho thị 22 trường BĐS, nâng cao năng lực quản trị rủi ro, thành lập bộ phận quản lý tín dụng BĐS ở các ngân hàng thương mại, tổ chức tín dụng và quy định về hạn mức cho vay BĐS. 4.4.2.3. Nhóm giải pháp về phát triển các hoạt động dịch vụ thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển - Tổ chức một cơ quan đăng ký BĐS duy nhất. - Đào tạo nâng cao năng lực chuyên môn cho các chủ thể tham gia thị trường BĐS - Hình thành hệ thống thông tin về thị trường BĐS một cách công khai, minh bạch và dễ dàng thuận lợi cho việc tra cứu, truy cập. 4.4.2.4. Nhóm giải pháp về kiểm tra, kiểm soát thị trường BĐS Nhà nước cần xây dựng hệ thống kiểm tra, giám sát đối với các hoạt động kinh doanh và đầu tư BĐS. Thiết lập những chế tài xử phạt nghiêm minh đối với những trường hợp vi phạm pháp luật của Nhà nước về đất đai và quản lý đất đai. Cần có sự phối hợp đồng bộ giữa các cơ quan quản lý nhà nước ở trung ương với các cơ quan quản lý ở địa phương trong việc quy hoạch đất đai, phát triển nhà ở và đặc biệt là các dự án đầu tư BĐS. Cần quản lý chặt chẽ việc đấu thầu các dự án đối với các khu đô thị và căn hộ chung cư nhằm hạn chế nguồn cung gia tăng mạnh mẽ. 23 KẾT LUẬN Luận án“Phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam: Trường hợp một số thành phố lớn”đã tổng quan các công trình nghiên cứu về thị trường BĐS và kinh nghiệm quốc tế. Làm rõ các lý thuyết về thị trường BĐS, các yếu tố cấu thành của thị trường BĐS, quan hệ của thị trường BĐS với các thị trường khác trong nền kinh tế, các nhân tố ảnh hưởng đến thị trường BĐS, quy luật của thị trường BĐS và vai trò của thị trường BĐS trong nền kinh tế thị trường.Kết quả nghiên cứu của Luận án cho thấy, các chính sách trong giai đoạn từ năm 2013 -năm 2016 đã góp phần tích cực vào việc phục hồi thị trường BĐS; đặc biệt từ khi Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014 và Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 được triển khai thi hành. Thị trường BĐS ở nước ta đã vượt qua giai đoạn khủng hoảng“chạm đáy” và bắt đầu phục hồi tích cực. Qua việc phân tích quá trình hình thành và phát triển thị trường BĐS Việt Nam; luận án đã chỉ ra những kết quả đạt được và những hạn chế của loại thị trường này cũng như nguyên nhân của những hạn chế. Trên cơ sở kết quả nghiên cứu; luận án đề xuất 04 nhóm giải pháp về tạo lập môi trường phát triển thị trường BĐS, tín dụng BĐS, phát triển các hoạt động dịch vụ thúc đẩy thị trường BĐS và kiểm tra, kiểm soát để thúc đẩy thị trường BĐS Việt Nam phát triển ổn định và bền vững.