Đề tài Đẩy mạnh thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản của Việt Nam

dụng đất là thuê đất của Nhà nước Việt Nam. Trong khi đó Luật Đầu tư cho phép doanh nghiệp liên doanh đang sử dụng đất (không phải thuê đất của Nhà nước Việt Nam) được chuyển thành doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài). Điều 23 của Nghị định số 84/2007/ NĐ- CP ( Quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai) đã có quy định giải quyết mối quan hệ này Đẩy mạnh thu hút ĐTTTNN vào lĩnh vực bất động sản của Việt Nam Phan Nguyễn Lam Sƣơng Lớp A16 - K42D 67 nhưng chỉ dừng ở mức giải quyết về thời hạn sử dụng đất, còn các vấn đề khác chưa được giải quyết. Từ đó, phát sinh một số vấn đề đối với doanh nghiệp liên doanh bên Việt Nam góp vốn bằng đất trước ngày 1/7/2007 như sau:  Trường hợp trong doanh nghiệp liên doanh bên Việt Nam góp vốn bằng đất thuê của Nhà nước thì nay Hợp đồng thuê đất đã ký kết (giữa bên Việt Nam và Nhà nước) nay có phải chấm dứt? Trường hợp phổ biến hiện nay là hợp đồng thuê đất giữa bên Việt Nam và nhà nước có thời hạn 50 năm, bên Việt Nam góp đất vào liên doanh trong thời hạn dưới 50 năm (ví dụ là 30 năm) và liên doanh đã hoạt động chưa hết thời hạn liên doanh (ví dụ là 10 năm). Vậy doanh nghiệp 100% FDI được thuê đất cho thời hạn 20 năm còn lại hay 40 năm còn lại?  Trường hợp trong doanh nghiệp liên doanh bên Việt Nam góp vốn bằng đất được Nhà nước giao đất có thời hạn thì khi thực hiện thủ tục cho doanh nghiệp 100%FDI thuê đất, có phải thực hiện hủy, điều chỉnh quyết định giao đất không? Và việc giải quyết về thời hạn giao đất còn lại, thời hạn góp vốn còn lại và thời hạn hoạt dộng của doanh nghiệp 100% FDI sau khi chuyển như thế nào cũng chưa có hướng dẫn. * Nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất Hiện nay chưa có hướng dẫn của Bộ tài chính về nghĩa vụ tài chính khi chuyển doanh nghiệp liên doanh thành doanh nghiệp 100% FDI. Thực tế phát sinh những vấn đề sau:  Sau khi chuyển doanh nghiệp liên doanh thành doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp 100% FDI này phải kế thừa nghĩa vụ tài chính của bên Việt Nam trong doanh nghiệp liên doanh đó. Tuy nhiên, do quy định doanh nghiệp 100% FDI này được Nhà nước cho thuê đất nên không có cơ sở nào để họ thực hiện nghĩa vụ này thay bên Việt Nam trong doanh nghiệp liên doanh cũ. Đẩy mạnh thu hút ĐTTTNN vào lĩnh vực bất động sản của Việt Nam Phan Nguyễn Lam Sƣơng Lớp A16 - K42D 68  Chưa có quy định để giải quyết mối quan hệ giữa nghĩa vụ tài chính của các bên trong doanh nghiệp liên doanh cũ (bên Việt Nam và bên nước ngoài nhận chuyển nhượng) và nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp 100% FDI. Điều này sẽ dẫn tới việc cơ cấu vốn của doanh nghiệp 100% FDI sẽ bị ảnh hưởng, vì sau khi chuyển đổi doanh nghiệp này phải trả tiền thuê đất cho Nhà nước.  Giá trị đất góp vốn vào doanh nghiệp liên doanh đã được tính vào vốn điều lệ của doanh nghiệp này, đồng thời bên Việt Nam góp vốn bằng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước còn trong suốt thời hạn hoạt động, doanh nghiệp liên doanh không phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước. Với cách quy định hiện hành, khi doanh nghiệp liên doanh bên nước ngoài chuyển đổi thì đồng nghĩa với bên Việt Nam rút khỏi doanh nghiệp liên doanh. Vì vậy, doanh nghiệp liên doanh có phải trả tiền tương ứng với phần vốn đóng góp bằng giá trị quyền sử dụng đất của bên Việt Nam. * Việc chuyển nhượng dự án đầu tư có sử dụng đất. Nghị định số 181/2004/NĐ - CP, Nghị định số 17/2006/NĐ - CP có quy định một số dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở không được chia lô bán nền, đồng thời Nghị định số 84/2007/NĐ - CP quy định một số dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở đã hoàn thành đầu tư xây dựng đồng bộ hạ tầng dùng chung của dự án thì được chuyển nhượng dự án có sử dụng đất. Như vậy, việc chuyển nhượng dự án là quan hệ dân sự nhưng sau khi nhận chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng là nhà đầu tư nước ngoài thì phải làm thủ tục thuê đất của Nhà nước (mặc dù không phải trả tiền thuê đất) và đây là quan hệ hành chính. Quy định này làm phát sinh một số vấn đề vướng mắc sau: Nhà đầu tư nước ngoài sau khi nhận chuyển nhượng dự án có sử dụng đất thì họ trở thành người được nhà nước cho thuê đất nhưng không quy định Đẩy mạnh thu hút ĐTTTNN vào lĩnh vực bất động sản của Việt Nam Phan Nguyễn Lam Sƣơng Lớp A16 - K42D 69 họ có quyền và nghĩa vụ gì. Bởi vì, Luật Đất đai chỉ quy định quyền của họ nếu họ thuê đất trả tiền hàng năm hoặc thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê mà không quy định họ có quyền gì nếu họ phải thuê đất của nhà nước và không phải nộp tiền thuê đất. Theo quy định tại khoản 1 điều 24 của Nghị định số 84/2007/NĐ- CP thì nhà đầu tư nước ngoài chỉ được nhận chuyển nhượng dự án có sử dụng đất từ tổ chức kinh tế trong nước và hạn chế với một số loại dự án. Tuy nhiên, theo quy định Luật đầu tư thì doanh nghiệp có vốn FDI có quyền chuyển nhượng dự án mà không giới hạn về đối tượng nhận chuyển nhượng dự án đó, về loại dự án đó. Vì vậy, hiện nay vấn đề doanh nghiệp có vốn FDI nhận chuyển nhượng dự án (có liên quan tới đất đai) từ doanh nghiệp có vốn FDI khác chưa được quy định rõ và dẫn tới bế tắc trong việc thực hiện trên thực tế. Khá phổ biến là việc giải thể một doanh nghiệp có vốn FDI mà bên Việt Nam góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Việc chuyển nhượng dự án có đất này cho một doanh nghiệp có vốn FDI khác không thực hiện được. c. Chính sách xây dựng Việc nghị định 16/2005/NĐ - CP về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình ban hành ngày 7/2/2005 có xu hướng bao gồm cả các vấn đề hình thành đầu tư phát triển dự án, có những điểm không thống nhất với các Nghị định 52, 12/2000/NĐ - CP, 07 làm các nhà đầu tư khó vận dụng trong thực tiễn. Bên cạnh đó, quy hoạch tổng thể cho các địa phương chưa bao trùm, chưa chi tiết, chưa đồng bộ, chưa ổn định và thiếu minh bạch làm hạn chế sự tiếp cận của các nhà đầu tư với đất đai để triển khai trong thực tiễn. Chính sách xây nhà ở để bán và cho thuê đang có những động thái khó lường cho các nhà kinh doanh địa ốc, trong đó nổi lên là: chính sách nhà ở cho người có thu nhập thấp và chính sách khuyến khích xây dựng nhà chung cư cao tầng và xoá bỏ hình thức bán nền mà chưa xây dựng nhà ở. Đẩy mạnh thu hút ĐTTTNN vào lĩnh vực bất động sản của Việt Nam Phan Nguyễn Lam Sƣơng Lớp A16 - K42D 70 Cơ chế về đền bù, giải phóng mặt bằng, tái định cư vẫn còn những vấn đề tồn tại và bất cập cần phải tiếp tục được hoàn thiện để khắc phục tình trạng khiếu kiện đông người, kéo dài đang xảy ra ở một số địa phương. Công tác lập và quản lý quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội cũng như quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị và điểm dân cư nông thôn cũng cần phải tiếp tục nghiên cứu để tránh chồng chéo, giảm bớt thủ tục, gây lãng phí cả về thời gian và chi phí của Nhà nước và của các nhà đầu tư. Hệ thống cơ sở hạ tầng yếu kém, đặc biệt là hệ thống giao thông làm giảm sức hút và quy mô của thị trường BĐS. Những dự án phát triển BĐS vẫn chủ yếu tập trung ở khu vực trung tâm đô thị, việc phát triển BĐS ra các khu vực xa trung tâm nơi có cơ sở hạ tầng yếu kém còn rất hạn chế. d. Chính sách tín dụng Lãi suất ngân hàng thương mại đối với đầu tư kinh doanh bất động sản cao là một hạn chế lớn đối với việc huy động vốn tín dụng ngân hàng vào thị trường BĐS. Bên cạnh đó, thời hạn cho vay 7 - 10 năm đối với các dự án và giao dịch BĐS không đáp ứng được khả năng thanh toán của các nhà đầu tư tiềm năng (về cơ bản phải 20 - 30 năm). Hơn nữa, hạn mức tín dụng cho vay về BĐS của các ngân hàng bị hạn chế cũng làm giảm khả năng thanh khoản của các chủ đầu tư. e. Chính sách tài chính Các loại thuế liên quan đến đất đai mặc dù đã được sửa đổi nhiều trong Luật đất đai 2003 nhưng vẫn thiếu sự đồng bộ - Thuế suất thuế chuyển quyền sử dụng đất vẫn như quy định năm 1999 (2% đối với đất sản xuất nông nghiệp, 4% đối với đất ở, đất xây dựng công trình) làm cho người đóng loại thuế này phải nộp một số tiền tăng lên bằng số lần tăng lên của giá đất mới so với giá đất cũ. - Giá cho thuê đất tại các đô thị đối với hình thức đầu tư nước ngoài thì vẫn áp dụng mức quy định theo USD/m2 như năm 2000. Việc giữ nguyên như cũ này Đẩy mạnh thu hút ĐTTTNN vào lĩnh vực bất động sản của Việt Nam Phan Nguyễn Lam Sƣơng Lớp A16 - K42D 71 cũng có nghĩa là giá cho thuê đất trong trường hợp này đã không chịu một tác động nào của việc tăng giá đất trong khung giá mới, cũ vừa qua. Bên cạnh đó, giá cao do khung giá mới cao hơn khung giá cũ làm tăng chi phí giao dịch, đặc biệt là chi phí liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất và thuế chuyển quyền sử dụng đất, làm giảm các nhà đầu tư tiềm năng. Ngoài ra, các thủ tục hoàn công chưa đủ, làm chậm trễ việc giao đất, giao nhà từ chủ dự án sang các nhà đầu tư tiềm năng, làm chậm quá trình thu hồi vốn của các chủ đầu tư công trình. Hơn nữa, cách vận dụng tính thuế không tách được thuế nhà, đất, trước bạ, không tách được các nội dung về đất và nhà làm chậm quá trình chuyển giao cho các nhà đầu tư tiềm năng. 5.2.2 Thị trƣờng a. Tình trạng giao dịch ngầm, đầu cơ nhà đất, kích cầu ảo để nâng giá BĐS diễn ra khá phổ biến làm cho thông tin sai lệch, từ đó làm tăng độ rủi ro trong kinh doanh BĐS. b. Tính minh bạch của thị trƣờng BĐS thấp: trong tất cả các khâu hoạt động của thị trường, từ hoạt động đầu tư, tạo lập BĐS đến hoạt động giao dịch mua, bán, chuyển nhượng, cho thuê BĐS còn có nhiều hạn chế. Tình trạng đầu cơ, mua bán ngầm, trốn lậu thuế còn khá phổ biến ở nhiều địa phương, đặc biệt là tại các đô thị lớn dẫn tới sự hoạt động của thị trường BĐS thiếu bền vững và ổn định. c. Tính cạnh tranh, minh bạch của thị trường BĐS còn thấp, nhất là đối với thị trường sơ cấp (giao đất, cho thuê đất). Cơ chế đấu giá, đấu thầu dự án để lựa chọn chủ đầu tư mặc dù đã được quy định trong một số văn bản quy phạm pháp luật, tuy nhiên việc áp dụng thực tiễn còn nhiều hạn chế, thậm chí có những vấn đề chưa được triển khai (việc giao đất thông qua đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án được quy định trong Luật đất đai 2003 nhưng đến nay hầu như chưa có dự án nào được lựa chọn chủ đầu tư theo phương thức này). Để thực hiện mục tiêu công khai, minh bạch đối với hoạt động giao dịch BĐS, Đẩy mạnh thu hút ĐTTTNN vào lĩnh vực bất động sản của Việt Nam Phan Nguyễn Lam Sƣơng Lớp A16 - K42D 72 Luật Kinh doanh BĐS đã có quy định các tổ chức kinh doanh BĐS phải bán BĐS thông qua sàn giao dịch, nhưng quy định này cũng chưa được triển khai. d. Giá cả BĐS quá cao so với mặt bằng thu nhập của người dân cũng như mức phát triển của nền kinh tế và giá trị thực bất động sản, từ đó làm ảnh hưởng trực tiếp đến quá trình phát triển kinh tế- xã hội và làm cho việc tạo lập nhà ở của phần lớn người thu nhập thấp gặp nhiều khó khăn. Riêng đối với các dự án FDI đầu tư vào thị trường BĐS thương mại, cụ thể là khu du lịch, các nhà đầu tư còn gặp một số vấn đề sau: - Các văn bản quy phạm pháp luật về hướng dẫn Luật Đất đai trong giải phóng mặt bằng đối với các khu du lịch cũng gặp khó khăn trong quá trình triển khai thực hiện. Đối với dự án du lịch nhóm A, nhà nước có trách nhiệm thu hồi, bồi thường và giải phóng mặt bằng, tái định cư. Tuy nhiên, quá trình này thường diễn ra rất chậm hoặc không thực hiện được do hạn hẹp về ngân sách. Đối với các dự án đối với các khu du lịch khác thì việc bồi thường và giải phóng mặt bằng thuộc trách nhiệm của các nhà đầu tư. Tuy nhiên, do việc giá đất theo quy định khá chênh lệch so với giá thị trường; việc phối hợp của các cấp chính quyền địa phương chưa chặt chẽ dẫn đến khó khăn trong giải phóng mặt bằng. - Quy hoạch sử dụng đất cho đầu tư phát triển du lịch nói chung và khu du lịch nói riêng chưa được hoàn thiện dẫn đến chồng chéo trong việc sử dụng đất đối với các ngành khác trên cùng địa bàn. - Đối với tiền thuê đất, tiền sử dụng đất tại các khu du lịch, khách sạn vẫn tính cả khu vực cây xanh, cảnh quan. Tuy nhiên, đối với các khu du lịch lớn, đặc biệt khu du lịch sinh thái thì diện tích cây xanh, cảnh quan thường chiếm từ 70 - 90% diện tích cả khu du lịch. Đồng thời, theo Luật Du lịch, diện tích các khu du lịch quốc gia khoảng 1000ha, diện tích khu du lịch địa phương là 200 ha. Do vậy, diện tích đất xây dựng kinh doanh rất nhỏ, nhưng các nhà đầu tư vẫn phải chịu tiền thuê đất cả Đẩy mạnh thu hút ĐTTTNN vào lĩnh vực bất động sản của Việt Nam Phan Nguyễn Lam Sƣơng Lớp A16 - K42D 73 khu du lịch, làm hiệu quả kinh doanh thấp và hạn chế thu hút đầu tư vào các khu du lịch lớn. Những tồn tại mà nhà đầu tư nước ngoài gặp phải trong quá trình triển khai thực hiện dự án chủ yếu liên quan môi trường pháp lý của Việt Nam. Mặc dù các văn bản luật điều chỉnh các hoạt động liên quan đến thị trường BĐS liên tục được cập nhật hoặc ban hành mới, nhưng các văn bản này khá chồng chéo nhau, với các quy định còn mơ hồ, dễ gây hiểu nhầm. Một nguyên nhân khác nữa là sự phối hợp thiếu đồng bộ giữa các cơ quan chức năng; thủ tục hành chính còn khá rườm rà, nhiều cửa. Đẩy mạnh thu hút ĐTTTNN vào lĩnh vực bất động sản của Việt Nam Phan Nguyễn Lam Sƣơng Lớp A16 - K42D 74 CHƢƠNG III GIẢI PHÁP ĐẨY MẠNH THU HÚT ĐẦU TƢ TRỰC TIẾP NƢỚC NGOÀI VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN CỦA VIỆT NAM I. DỰ BÁO VỀ FDI VÀO LĨNH VỰC BĐS TRÊN THẾ GIỚI Theo báo cáo về “Triển vọng thị trường BĐS năm 2007” của công ty kiểm toán Earnst & Young, đầu tư vào cơ sở hạ tầng sẽ là một xu hướng của thị trường trong những năm tới. Đây là điều rất dễ nhận thấy khi chỉ riêng ở Mỹ cần tới hàng trăm tỉ USD để cải thiện hệ thống cơ sở hạ tầng hiện có và tính trên toàn thế giới thì phải nhu cầu phải lớn hơn gấp nhiều lần. Mức chi phí khổng lồ này có thể làm đội giá nhân công và giá nguyên vật liệu trong những năm tới - như đã từng xảy ra ở Trung Quốc vì các công trình xây dựng lớn. Điều này sẽ gây áp lực lớn hơn lên chính phủ, các quốc gia trong quá trình tìm kiếm nguồn vốn tài trợ cho các dự án thay thế và xây mới cơ sở hạ tầng. Một xu hướng khác là các dự án BĐS phải phù hợp với tiêu chuẩn thân thiện với môi trƣờng. Cao ốc “xanh” - từng bị các chủ đầu tư bỏ qua vì sự đắt đỏ thì nay trở thành một yếu tố quan trọng khi những người thuê, cho thuê, mua nhà và thậm chí là chủ đầu tư bắt đầu xem trọng sự bền vững. Nếu dự án ít nhất không thể đáp ứng được tiêu chuẩn LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) trong xây dựng thì dự án đó có thể sẽ không được duyệt. Hầu hết các dự án lớn trong những năm tới, như dự án tổ hợp toà nhà cao cấp 37 tầng Jameson ở Vancouver hiện nay, sẽ vượt qua cả tiêu chuẩn này. Tuy nhiên, tiêu chuẩn “xanh” không còn là điều gì quá xa xỉ. Tìm ra những giải pháp về thiết kế và năng lượng nhằm giảm thiểu những dự án với chi phí lớn và chuyển sang những dự án ít tốn kém hơn đang trở thành một xu hướng. San Francisco, New York và Chicago đang ủng hộ những dự án Đẩy mạnh thu hút ĐTTTNN vào lĩnh vực bất động sản của Việt Nam Phan Nguyễn Lam Sƣơng Lớp A16 - K42D 75 “xanh” kiểu này, và thậm chí những thành phố nhỏ hơn như Buffalo cũng đang đi theo xu hướng đó. Những nền kinh tế mới nổi như Brazil, Nga, Ấn Độ và Trung Quốc sẽ sớm trở thành những thị trường lớn trong vài năm tới với nguồn vốn FDI khổng lồ đang đổ vào thị trường BĐS. Các nước khác như Nam Phi, Mexico, Rumani và Thổ Nhĩ Kỳ cũng sẽ gia nhập vào nhóm nước này. Nhu cầu về nguồn vốn FDI cùng với những chính sách của Chính phủ nhằm cải thiện cơ sở hạ tầng đã dẫn đến sự xuất hiện đáng ngạc nhiên của một số thị trường BĐS. Trường hợp ít ngạc nhiên nhất là Ấn Độ vì đây là quốc gia có tiềm lực về công nghệ và là cơ sở thứ hai của nhiều doanh nghiệp trên thế giới. Năm 2006, Ấn Độ chính thức mở cửa thị trường nhằm tăng vốn FDI vào một số khu vực của thị trường BĐS. Bước đi này đã thúc đẩy sự ra đời của nhiều quỹ hàng tỷ USD với tham vọng có một chỗ đứng ở thị trường này. Các thị trường nổi lên như điểm thu hút mới của đầu tư BĐS năm 2006 còn có Brazil và Nam Phi; cả hai nước này đang dự định triển khai nhiều dự án đầu tư vào cơ sở hạ tầng quan trọng. Tuy nhiên, Trung Quốc đã từng là một trong những nước thành công nhất trong thu hút FDI, với số lượng cao ốc văn phòng được xây dựng trong 20 ngày xấp xỉ với Mahattan lại đang đi theo một xu hướng khác khi áp dụng nhiều chính sách quản lý FDI nghiêm ngặt hơn. Do đó, thị trường BĐS nước nào sẽ nổi lên trong thời gian tới còn là một dấu chấm hỏi. Một tin tức tốt lành khác cho ngành hàng không, du lịch và bệnh viện là nguồn vốn FDI đã không ngừng tăng trưởng ổn định trong 3 năm qua sẽ tiếp tục xu hướng này khi các nhà đầu tư nhảy vào khu vực này để tìm kiếm cơ hội mới. BĐS không còn là một ngành mang tính quốc gia nữa. Từ năm 2001, theo tính toán của công ty kiểm toán Earnst & Young, chỉ riêng ở Bắc Mỹ và Đẩy mạnh thu hút ĐTTTNN vào lĩnh vực bất động sản của Việt Nam Phan Nguyễn Lam Sƣơng Lớp A16 - K42D 76 Châu Âu giá trị giao dịch BĐS đã lên đến 500 tỉ USD, trong số đó số lượng các giao dịch xuyên quốc gia chiếm khá lớn. Với sự nổi lên ấn tượng của các thị trường để đầu tư mới như Brazil, Nga, Ấn Độ và Trung Quốc, sự trỗi dậy của các nền kinh tế đô la dầu mỏ ở Trung Đông, Châu Á Thái Bình Dương và thậm chí cả Đông Âu, sự luân chuyển nguồn vốn giữa các quốc gia trên thế giới sẽ trở nên phức tạp hơn. Bên cạnh hiện tượng đầu tư ra nước ngoài ngày càng tăng là sự xuất hiện của một số công cụ đầu tư công như REIT (Real Estate Investment Trust - Các quỹ tín thác đầu tư BĐS). Mặc dù một lượng vốn lớn đã đổ vào BĐS thông qua các quỹ lương và một số quỹ quan trọng khác trong vòng 10 năm qua, nhưng các nhà đầu tư vẫn chưa thực sự tham gia vào thị trường này. Đây đã và sẽ là nhân tố thúc đẩy hoạt động đầu tư ra nước ngoài như trong năm 2005 đã có 10 tỉ đôla úc đổ vào thị trường BĐS Mỹ. Sự xuất hiện của một số lĩnh vực đầu tư mới như cơ sở hạ tầng và dự án xây dựng “xanh” sẽ tăng cường thêm nguồn vốn FDI luân chuyển giữa các quốc gia nhờ sự xuất hiện của nhiều nhà đầu tư mới. II. ĐỊNH HƢỚNG PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG BĐS CỦA VIỆT NAM Ngày 6 tháng 5 năm 2004, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 6/2004/ NQ - CP về phát triển thị trường BĐS với nội dung chủ yếu sau: Mục tiêu phát triển thị trường BĐS: khai thác có hiệu quả các loại BĐS, đặc biệt là BĐS nhà đất, phát huy tối đa nguồn lực từ đất đai, nhà và công trình xây dựng để phát triển kinh tế - xã hội, phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước; thu hút các nguồn lực của xã hội, khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển BĐS, đặc biệt là đầu tư xây dựng các công trình sản xuất - kinh doanh, các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội; góp phần hình thành đồng bộ các loại thị trường tạo điều kiện thuận lợi tham gia hội nhập kinh tế quốc tế. Các giải pháp phát triển thị trường BĐS: Đẩy mạnh thu hút ĐTTTNN vào lĩnh vực bất động sản của Việt Nam Phan Nguyễn Lam Sƣơng Lớp A16 - K42D 77 Giải pháp chung gồm: tập trung xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật, các cơ chế, chính sách phù hợp đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất và đủ hiệu lực nhằm tạo điều kiện cho thị trường BĐS hoạt động theo quy định của pháp luật; nghiên cứu điều chỉnh, bổ sung một số loại thuế và lệ phí về nhà đất theo hướng khuyến khích sử dụng có hiệu quả BĐS, đồng thời phát triển các giao dịch chính thức trên thị trường; hoàn thiện chính sách về tín dụng phục vụ yêu cầu phát triển thị trường BĐS; nghiên cứu hoàn thiện cơ chế, chính sách thế chấp , bảo lãnh vay vốn để phát triển BĐS; tăng cường khả năng cung cấp hàng hoá BĐS, nhất là đất để sản xuất - kinh doanh và BĐS nhà ở để góp phần bình ổn thị trường theo quy luật cung - cầu; từng bước hoàn thiện cơ cấu của thị trường và làm lành mạnh các giao dịch trên thị trường BĐS. Các giải pháp cụ thể: đẩy nhanh công tác cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật để tạo điều kiện cho các chủ thể giao dịch hợp pháp, công khai trên thị trường; tập trung chỉ đạo lập quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị tỷ lệ 1/500 và quy hoạch điểm dân cư nông thôn để quản lý chặt chẽ hoạt động đầu tư xây dựng BĐS; quản lý chặt chẽ việc sử dụng đất đai; triển khai thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất để khai thác có hiệu quả nguồn đất đai; hoàn thiện cơ chế bồi thường, thu hồi đất để phục vụ triển khai các dự án BĐS. Trong định hướng phát triển thị trường BĐS của Nhà nước Việt Nam, việc thu hút FDI vào thị trường BĐS là một trong những nội dung quan trọng. Theo quan điểm của Đảng phát triển thị trường BĐS phải “từng bước làm cho thị trường BĐS có sức cạnh tranh so với thị trường khu vực, có sức hấp dẫn nhà đầu tư.” Quan điểm của Việt Nam là thu hút FDI vào các dự án BĐS đòi hỏi vốn lớn, các dự án gắn với cơ sở hạ tầng và khuyến khích đầu tư vào các khu vực, địa bàn khó khăn cũng như là các dự án BĐS cho những người có thu nhập thấp. Sở dĩ, Việt Nam khuyến khích các nhà đầu tư bỏ vốn vào Đẩy mạnh thu hút ĐTTTNN vào lĩnh vực bất động sản của Việt Nam Phan Nguyễn Lam Sƣơng Lớp A16 - K42D 78 những dự án này vì đây là những dự án cần vốn lớn, thời gian thu hồi vốn khá chậm. Với những dự án này thường thì các nhà đầu tư trong nước không mấy hào hứng hoặc không đủ năng lực tài chính cũng như năng lực kỹ thuật để triển khai dự án. Ngoài ra, chính sách thu hút FDI vào thị trường BĐS của Việt Nam cũng khuyến khích các nhà đầu tư nước ngoài đầu tư theo hình thức liên doanh, trong đó doanh nghiệp Việt Nam thường góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Hình thức đầu tư 100% vốn FDI được cho phép thực hiện ở Việt Nam ngay từ ban đầu nhưng ít được Nhà nước khuyến khích hơn hình thức liên doanh vì đây là hình thức đòi hỏi nhà đầu tư nước ngoài phải có hiểu biết sâu sắc về môi trường pháp lý cũng như các yếu tố liên quan đến dự án BĐS của mình. Với đặc thù là một lĩnh vực khá phức tạp với các quy định pháp lý chưa rõ ràng thì đầu tư theo hình thức 100% vốn FDI có thể là trở ngại với nhiều nhà đầu tư mới thâm nhập thị trường Việt Nam. III. NHỮNG CƠ HỘI, THÁCH THỨC VÀ YÊU CẦU ĐẶT RA ĐỐI VỚI VIỆC ĐẨY MẠNH THU HÚT FDI VÀO THỊ TRƢỜNG BĐS 1. Cơ hội và thách thức trong việc thu hút FDI vào thị trƣờng BĐS 1.1 Cơ hội 1.1.1 Chủ trƣơng về tăng cƣờng thu hút FDI vào thị trƣờng BĐS Chủ trương, đường lối về tăng cường thu hút FDI vào thị trường BĐS được quán triệt. Thị trường BĐS mang đặc trưng là một thị trường phản ứng chậm đối với thay đổi chính sách. Vì vậy, cần định hướng chính sách để thị trường phát triển sôi động, lành mạnh. Mục đích cao nhất là đảm bảo sự công bằng giữa nhà đầu tư trong nước và nước ngoài, tạo mọi điều kiện thuận lợi để nhà đầu tư nước ngoài triển khai thực hiện dự án. 1.1.2 Nhận thức nâng cao về thị trƣờng BĐS Nhận thức về kinh tế thị trường, về thị trường BĐS và đầu tư vào thị trường BĐS của các chủ thể được nâng lên trong thời gian qua. Vấn đề thị trường BĐS và đầu tư vào thị trường BĐS đã trở thành chủ đề được quan tâm Đẩy mạnh thu hút ĐTTTNN vào lĩnh vực bất động sản của Việt Nam Phan Nguyễn Lam Sƣơng Lớp A16 - K42D 79 ở tất cả các cấp độ của nền kinh tế: cấp độ quản lý nhà nước, cấp độ doanh nghiệp và người dân. Các cơ chế, chính sách liên quan đến thị trường BĐS và đầu tư vào thị trường BĐS là một trong những nội dung được quan tâm nhiều nhất trong vòng 5 năm qua. Hệ quả là, nhận thức về vấn đề này đã được nâng lên một bước đáng kể trong thời gian qua. Điều đó sẽ là cơ hội cho thị trường BĐS và việc đầu tư vào thị trường BĐS những năm tới có một cơ hội rõ rệt. 1.1.3. Sự hội nhập của Việt Nam vào nền kinh tế thế giới Việc Việt Nam gia nhập WTO có nghĩa là Việt Nam buộc phải thực hiện các cam kết quốc tế một cách hoàn chỉnh và đầy đủ. Điều này sẽ tạo điều kiện cho nhà đầu tư nước ngoài có một sân chơi hoàn thiện hơn. Ngoài ra, với nền kinh tế đang tăng trưởng cao và bền vững, với môi trường pháp lý liên quan đến đầu tư và thị trường BĐS ngày càng hoàn thiện, Việt Nam vẫn đang là điểm đến của nhiều tập đoàn lớn. Do đó, thị trường phát triển văn phòng cho thuê tiếp tục tăng trưởng, đất dành cho phát triển công nghiệp tiếp tục được mở rộng để thu hút đầu tư, thị trường BĐS thương mại như khách sạn, khu nghỉ dưỡng, khu vui chơi giải trí vẫn tiếp tục cần được mở rộng. 1.2 Thách thức Hiện đang có nhiều thách thức đặt ra đối với các giải pháp nhằm đẩy mạnh thu hút FDI vào thị trường BĐS. 1.2.1 Hạn chế về khung pháp lý Hiện đang có những hạn chế về khung pháp lý cũng như quản lý điều hành đối với thị trường BĐS. Việc chưa có đầy đủ các văn bản pháp lý liên quan đến thị trường BĐS cũng như các văn bản pháp lý khai thông nguồn tài chính cho FDI vào thị trường BĐS đang là những bất cập trong thu hút đầu tư vào thị trường BĐS. Bên cạnh đó, các văn bản ban hành còn có những điểm, những nội dung chưa thống nhất đã tạo ra bất cập cho các nhà đầu tư vào thị trường BĐS. Hơn nữa, các cơ quan hiện đang quản lý những thành tố của thị trường BĐS (nhà, đất, chức năng pháp lý của BĐS…) còn chưa thống nhất Đẩy mạnh thu hút ĐTTTNN vào lĩnh vực bất động sản của Việt Nam Phan Nguyễn Lam Sƣơng Lớp A16 - K42D 80 trong việc quản lý tổng thể đối với bất động sản dẫn đến việc làm chậm quyết định đầu tư vào thị trường BĐS của nhà đầu tư tiềm năng. 1.2.2 Sự cạnh tranh từ các thị trƣờng khác Các thị trường khác đang cạnh tranh thu hút vốn FDI vào thị trường BĐS. Nền kinh tế đang đứng trước cơ hội hội nhập toàn diện vào nền kinh tế thế giới. Cơ hội đầu tư của các nhà đầu tư đối với các thị trường là lớn hơn rất nhiều, nên thị trường BĐS đang và sẽ bị cạnh tranh trong việc thu hút đầu tư. Thị trường chứng khoán đã mở room cho nhà đầu tư nước ngoài đối với hầu hết các cổ phiếu do đó tỷ lệ vốn FDI đổ vào thị trường này ngày một tăng. Vì vậy, nguồn vốn đầu tư vào thị trường BĐS, nếu không thật hấp dẫn, sẽ bị cạnh tranh. 2. Những yêu cầu về giải pháp đẩy mạnh thu hút FDI vào thị trƣờng BĐS Giải pháp nhằm đẩy mạnh thu hút FDI vào thị trường BĐS phải đáp ứng được các yêu cầu của nền kinh tế nước ta. Đặc điểm cơ bản nhất của nền kinh tế nước ta là một nền kinh tế đang phát triển, đang chuyển đổi và đang trong quá trình hội nhập. Để huy động được nhiều vốn vào thị trường này thì chỉ có vốn của các nhà đầu tư trong nước thì chưa đủ mà cần phải thu hút nguồn vốn khổng lồ từ bên ngoài. Đặc biệt, thị trường BĐS là thị trường phản ứng chậm, giá trị lớn, do đó, chính sách thu hút đầu tư vào thị trường này cần dài hạn, không biến động ngắn hạn và biến động lớn. Việc hoàn thiện chính sách thu hút đầu tư vào thị trường BĐS theo hướng trên trong những năm tới đang đặt ra nhiều yêu cầu phải đáp ứng, trong đó, chủ yếu yêu cầu Nhà nước thực hiện đầy đủ vai trò là người đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai để tổ chức cung ứng đất cho các nhu cầu mới xuất hiện trong thị trường BĐS do quá trình đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa, đô thị hóa tạo ra, trong khi hầu hết đất có thể sử dụng hiện đã có chủ sử dụng. Đẩy mạnh thu hút ĐTTTNN vào lĩnh vực bất động sản của Việt Nam Phan Nguyễn Lam Sƣơng Lớp A16 - K42D 81 Là một nền kinh tế đang trong quá trình chuyển đổi từ nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, do đó các thành tố và cơ chế thị trường phải được hình thành đồng bộ. Tuy nhiên, phương pháp luận cải cách của chúng ta là dần từng bước, các thị trường và các thành tố thị trường cũng được hình thành từng bước. Thị trường BĐS được hình thành và phát triển trong giai đoạn này sau khi thị trường hàng hóa, dịch vụ, thị trường tài chính tiền tệ đã được hình thành về cơ bản. Vì vậy, thị trường BĐS hiện còn khuyết thiếu những thành tố thị trường, còn ở cấp độ phát triển thấp phải được nhìn nhận ở cả hai khía cạnh chính sách; đó là ban hành các chính sách để các thành tố và thị trường BĐS phát triển; các chính sách phải song hành với khả năng phát triển của thị trường. Trong thời gian tới cần phải nghiên cứu để chuyển hệ thống chính sách thích ứng với cấp độ sơ khởi của thị trường BĐS những năm qua sang hệ thống chính sách thích ứng với cấp độ thị trường tập trung hóa, tiền tệ hóa và tài chính hóa của thị trường này. Là một nền kinh tế đang hội nhập kinh tế quốc tế, thị trường BĐS và chính sách thu hút đầu tư vào thị trường BĐS cũng phải được hội nhập. Yêu cầu cần có đối với các chính sách thu hút đầu tư vào thị trường BĐS trước hết phải không đi ngược lại các cam kết hội nhập; thứ hai, các chính sách thu hút đầu tư vào thị trường BĐS phải làm sao thu hút được tối đa các nguồn đầu tư nước ngoài và phải đảm bảo nguồn vốn trong nước được thu hút và sử dụng hiệu quả. Tránh cả hai khía cạnh làm tổn hại đến việc thu hút và sử dụng hiệu quả nguồn vốn đầu tư vào thị trường này. Cần chú trọng tạo động lực mới để các bên tham gia thị trường BĐS phát triển cả chiều sâu và chiều rộng ngày càng hiệu quả, bền vững. III. GIẢI PHÁP 1. Giải pháp chung 1.1 Tiếp tục xây dựng và hoàn thiện hệ thống chính sách liên quan đến thị trƣờng BĐS Đẩy mạnh thu hút ĐTTTNN vào lĩnh vực bất động sản của Việt Nam Phan Nguyễn Lam Sƣơng Lớp A16 - K42D 82 Trong thời gian tới cần hoàn thiện thêm Luật Kinh doanh BĐS, và ban hành mới các văn bản Luật liên quan đến thị trường BĐS như: Luật đăng ký BĐS, Luật thuế BĐS. Tiếp đến là nghiên cứu, ban hành các văn bản dưới các hình thức pháp lý khác về các vấn đề liên quan đến thị trường BĐS và đầu tư vào thị trường BĐS. Đó là những văn bản pháp lý về quy hoạch (chung cho cả quy hoạch phát triển tổng thể kinh tế - xã hội, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển ngành và địa phương, quy hoạch xây dựng đô thị); văn bản pháp lý về sự tham gia của các tổ chức tín dụng, ngân hàng vào thị trường BĐS (Quy chế bảo lãnh cho các hoạt động đầu tư vào thị trường BĐS của ngân hàng; Quy chế cấp vốn tín dụng cho các hoạt động đầu tư vào thị trường BĐS của các tổ chức tính dụng; văn bản pháp lý về sự tham gia của các thể chế tài chính vào đầu tư BĐS; Quy chế hoạt động cho các thể chế tài chính đầu tư vào thị trường BĐS; Quy chế về việc tái bảo lãnh cho đầu tư vào thị trường BĐS…) 1.2 Hoàn thiện hệ thống cơ quan quản lý nhà nƣớc về thị trƣờng BĐS, về đầu tƣ vào thị trƣờng BĐS Nhà nước cần xem xét và đổi mới sự phân công, phân cấp giữa các cơ quan mà trong chức năng hoạt động có liên quan đến các bộ phận cấu thành của BĐS, của đầu tư BĐS. Sao cho mỗi cơ quan trong hệ thống bốn cấp của Nhà nước phải chịu trách nhiệm về một nội dung theo chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của mình. Theo đó, không có nội dung nào liên quan đến BĐS, thị trường BĐS và đầu tư vào thị trường BĐS mà không được một cơ quan chịu trách nhiệm chính (chẳng hạn, khi thị trường quá nóng hoặc đóng băng thì phải có một cơ quan chịu trách nhiệm chính). Hiện tại, nhiều cơ quan quản lý nhà nước về đất đai, xây dựng, nhà ở… tại cấp tỉnh, huyện và các cấp tương đương bị quá tải trong việc thi hành chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn được giao. Nhà nước cần có kế hoạch để sớm Đẩy mạnh thu hút ĐTTTNN vào lĩnh vực bất động sản của Việt Nam Phan Nguyễn Lam Sƣơng Lớp A16 - K42D 83 khắc phục sự quá tải này, trong đó nổi lên hàng đầu là vấn đề cán bộ và trang thiết bị cho bộ máy hoạt động có hiệu quả. 2 Giải pháp cụ thể 2.1 Nhóm giải pháp đất đai 2.1.1. Về quy hoạch sử dụng đất Về quy hoạch sử dụng đất phải được nghiên cứu toàn diện bao gồm nhiều yếu tố kinh tế - xã hội, trong đó việc lập quy hoạch sử dụng đất làm tăng tối đa giá trị kinh tế của từng đơn vị BĐS, từng thửa đất. Quá trình quy hoạch sử dụng đất cần có sự tham gia rộng rãi hơn của cộng đồng dân cư, của các nhà quản lý và kinh tế, đồng thời phải lồng ghép được các yếu tố phát triển trong quan hệ của các ngành kinh tế, giảm thiểu một cách tối đa sự chồng chéo, lãng phí trong quy hoạch. Quy hoạch đô thị, nông thôn, nông nghiệp công nghiệp và dịch vụ cần có sự phối hợp chặt chẽ với nhau. Để nhà đầu tư dễ dàng tiếp cận quỹ đất cho xây dựng BĐS nhà ở, BĐS thương mại, cơ sở hạ tầng KCN - KCX thì trong quy hoạch xây dựng và quy hoạch chi tiết sử dụng đất nên chỉ rõ những khu vực bố trí xây dựng các dự án này. Phương án quy hoạch sau khi được duyệt cần sớm được công bố công khai và công khai danh mục các khu vực dành cho phát triển các khu du lịch trên các trang thông tin điện tử để kêu gọi đầu tư. 2.2.2. Tạo cơ chế hợp lý về đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Về điều tra, đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải tạo ra một cơ chế hợp lý để tiến hành điều tra đánh giá tổng thể về tiềm năng đất đai, đặc biệt là ở vùng kinh tế trọng điểm, vùng đô thị để nâng cao giá trị BĐS. Đồng thời cũng phải tiến hành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất để tạo cơ sở pháp lý trong việc giao dịch BĐS, từng bước minh bạch hóa thị trường. 2.2.3. Giải pháp đối với trình tự thực hiện chuyển đổi hình thức đầu tƣ Đẩy mạnh thu hút ĐTTTNN vào lĩnh vực bất động sản của Việt Nam Phan Nguyễn Lam Sƣơng Lớp A16 - K42D 84 Đối với những vướng mắc của nhà đầu tư nước ngoài trong trình tự thủ tục thực hiện việc chuyển doanh nghiệp liên doanh thành doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài (xem thêm ở phần 4.2.1b) có thể đưa ra một số giải pháp sau: - Chỉ nên khống chế thời hạn thuê tối đa của DN 100% không quá thời hạn còn lại của thời hạn nhà nước cho bên Việt Nam thuê đất (40 năm) - Có thể giao kết hợp đồng thuê đất 3 bên gồm bên Việt Nam, DN 100% và nhà nước cho thời gian 50 năm. 2.2.4. Giải pháp đối với vƣớng mắc về nghĩa vụ tài chính Đối với những vướng mắc của nhà đầu tư nước ngoài trong nghĩa vụ tài chính đối với người sử dụng đất có thể đưa ra một số giải pháp sau: - Nếu bên Việt Nam đã trả hết tiền thuê đất hoặc tiền sử dụng đất cho Nhà nước, DN 100% được quyền thuê đất từ Nhà nước mà không phải trả tiền thuê đất cho thời hạn góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. - Nếu chưa trả hết, bên Việt Nam tiếp tục chịu trách nhiệm trả tiền thuê đất hoặc tiền sử dụng đất cho Nhà nước. DN 100% được quyền thuê đất từ nhà nước mà không phải trả tiền thuê đất cho thời hạn góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. 2.2.5. Ban hành chính sách ƣu đãi về đất đai Các dự án BĐS thường có đặc thù là thu hồi vốn rất chậm, đối với các dự án hình thành ở các vùng chưa được khai phá, chưa có tiếng tăm về các hoạt động dịch vụ, chưa được đầu tư về cơ sở hạ tầng thì tình trạng rủi ro là rất cao, nhà đầu tư phải đầu tư từ đầu với số vống lớn, phải tạo dựng thương hiệu, phải quảng bá… để thu hút khách du lịch, chính vì vậy những nhà đầu tư đi tiên phong thường phải chịu rủi ro hoặc gặp rất nhiều khó khăn mới mong đi đến thành công. UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc TW cần tiến hành khảo sát nghiên cứu tại các vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn và đặc biệt khó khăn trên địa bàn tỉnh để ban hành các chính sách ưu đãi về đất đai cho phù hợp với điều kiện của địa phương theo quan điểm tạo điều Đẩy mạnh thu hút ĐTTTNN vào lĩnh vực bất động sản của Việt Nam Phan Nguyễn Lam Sƣơng Lớp A16 - K42D 85 kiện ưu đãi tối đa theo định hướng và quy hoạch chung của địa phương nhằm thu hút các nhà đầu tư phát triển các dự án của mình. 2.2 Nhóm giải pháp xây dựng 2.2.1 Sàng lọc nhà đầu tƣ theo năng lực Giải pháp xây dựng để thu hút đầu tư vào thị trường BĐS tập trung vào các chính sách liên quan đến đầu tư phát triển dự án. Dự án phát triển nhà và công trình xây dựng phải được hình thành trên cơ sở nền tảng quy hoạch phát triển đô thị. Để thu hút FDI một cách hiệu quả cần phải phân lớp các cấp độ phát triển dự án. Đối với mỗi nhà đầu tư, cần có chính sách phù hợp để trao cho họ những dự án thích hợp với khả năng của mình. Đối với các nhà đầu tư nước ngoài chiến lược cần giao cho họ những dự án phát triển các khu đô thị mới với quy mô lớn. Do đây là những dự án có ý nghĩa quan trọng về mặt kinh tế - xã hội, và cũng là những dự án đòi hỏi có vốn lớn, trình độ kỹ thuật và chuyên môn cao nên phải sàng lọc các nhà đầu tư. Đối với các nhà đầu tư phát triển, cần trao cho họ các công trình phát triển thiên về hạ tầng (chẳng hạn các nhà đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, các hạ tầng khu đô thị mới). Đây là những doanh nghiệp có năng lực tài chính, trình độ quản lý và có khả năng triển khai. Đối với các nhà đầu tư tiềm năng, cần có chính sách tạo cơ hội cho họ tham gia đầu tư vào các dự án đã phát triển bước đầu; cần có hành lang pháp lý để họ có thể được tham gia đầu tư ở dạng mua trả trước, mua trả sau các bất động sản được hình thành trong tương lai. Giải pháp về xây dựng cần sàng lọc và phối hợp được các nhà đầu tư này để tạo ra quỹ bất động sản hoàn thiện, đồng thời đảm bảo được tính tổng thể trong quá trình phát triển bất động sản. 2.2.2 Hỗ trợ từ phía Nhà nƣớc trong quá trình giải phóng mặt bằng Đẩy mạnh thu hút ĐTTTNN vào lĩnh vực bất động sản của Việt Nam Phan Nguyễn Lam Sƣơng Lớp A16 - K42D 86 Nhà nước nên hỗ trợ các doanh nghiệp FDI trong quá trình giải phóng mặt bằng để dự án được triển khai đúng tiến độ. Giải phóng mặt bằng là một khâu đòi hỏi nhiều thời gian và chi phí. Theo các văn bản Luật hiện tại thì trách nhiệm giải phóng mặt bằng thuộc về bên Việt Nam nếu bên Việt Nam góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất hoặc UBND tỉnh, thành phố nơi có dự án đầu tư. Tuy nhiên để quá trình này được tiến hành đúng tiến độ thì cần phải có sự phối hợp của các ban ngành liên quan. 2.2.3 Thông tin về quy hoạch xây dựng Các nhà đầu tư nước ngoài cũng nên được cung cấp đầy đủ thông tin về quy hoạch phát triển tổng thể vùng, khu đô thị. Do tài sản BĐS có một đặc tính quan trọng là giá trị phụ thuộc nhiều vào cảnh quan, môi trường xung quanh nên việc cung cấp đầy đủ thông tin về quy hoạch đô thị sẽ giúp các nhà ĐTNN có được lựa chọn tốt nhất. 2.2.4 Nâng cấp cơ sở hạ tầng Một trong những giải pháp khá quan trọng để đẩy mạnh thu hút FDI vào thị trường BĐS là Nhà nước phải đầu tư nâng cấp hệ thống cơ sở hạ tầng. Hiện tại cơ sở hạ tầng của Việt Nam là một trong những lực cản lớn nhất đối với nhiều hoạt động kinh tế - xã hội. Riêng đối với các dự án FDI liên quan đến thị trường BĐS nhà ở, thị trường BĐS thương mại và thị trường BĐS công nghiệp thì vai trò của cơ sở hạ tầng càng được thể hiện rõ. Hệ thống cơ sở hạ tầng hiện đại và hoàn thiện sẽ hỗ trợ cho các dự án trên từ khâu bắt đầu tạo lập cho đến khâu kinh doanh trên các dự án này. 2.3 Nhóm giải pháp tín dụng - ngân hàng Trong điều kiện hiện nay, với trình độ phát triển hiện tại của thị trường bất động sản, chính sách tín dụng, ngân hàng đối với thị trường bất động sản ngày càng trở nên quan trọng. Cần phải quan tâm nhiều hơn đến nhóm chính sách này. 2.3.1 Hoàn thiện cơ chế tín dụng bất động sản Đẩy mạnh thu hút ĐTTTNN vào lĩnh vực bất động sản của Việt Nam Phan Nguyễn Lam Sƣơng Lớp A16 - K42D 87 Điều chỉnh cơ cấu tín dụng, ban hành cơ chế thế chấp bất động sản; minh bạch và đơn giản hóa quy trình vay đầu tư bất động sản; nâng cấp trình độ cập nhật thông tin bất động sản và thông tin tín dụng đối với bất động sản. Giải pháp này nhằm tạo điều kiện cho các nhà đầu tư nước ngoài có kế hoạch vay tín dụng phù hợp với quá trình triển khai dự án của mình. 2.3.2. Tín dụng BĐS từ nguồn vốn ngoài nƣớc Mở rộng kênh thu hút tín dụng từ các nguồn ngoài nước như các tổ chức tài chính quốc tế, các ngân hàng quốc tế… để tăng cường tín dụng cho thị trường bất động sản. Do các ngân hàng thương mại Việt Nam chưa đủ tiềm lực về tài chính cũng như phải luôn duy trì một hạn mức an toàn vốn tối thiểu nên việc huy động kênh tín dụng từ các tổ chức tài chính nước là một điều tất yếu trong bối cảnh thị trường BĐS đang bùng nổ với những dự án giá trị lớn. 2.3.3. Tăng cƣờng đảm bảo hệ thống cho vay Đồng bộ hóa các giải pháp huy động vốn từ thị trường trong nước trên cơ sở đảm bảo an toàn và hiệu quả tín dụng đồng thời với tăng cường đảm bảo hệ thống, chống rủi ro hệ thống Tăng cường kiểm soát trong cho vay các dự án kinh doanh nhà ở, dự án xây dựng kết cấu hạ tầng khu đô thị và khu công nghiệp, đảm bảo tỷ lệ thích hợp dư nợ cho vay các dự án này, cũng như các khoản cho vay có nhận thế chấp bất động sản. Mở rộng tín dụng trung và dài hạn ở mức thích hợp, đảm bảo cân đối thời hạn cho vay với thời hạn của nguồn vốn huy động. Làm sao vừa phải đảm bảo nguồn vay hợp lý cho các nhà đầu tư cần vốn và vừa phải đảm bảo tính an toàn của hệ thống. 2.3.4. Hình thành hệ thống thế chấp hiệu quả. Trước hết, cần có một hệ thống các đơn vị hoạt động thế chấp bất động sản (nằm trong hệ thống ngân hàng thương mại); tiếp đó, cần tiêu chuẩn hóa các công cụ và quy trình thế chấp bất động sản; cần tăng cường tính nhanh gọn, hiệu quả và dễ tiếp cận, chi phí thấp cho hệ thống thế chấp bất động sản. Đẩy mạnh thu hút ĐTTTNN vào lĩnh vực bất động sản của Việt Nam Phan Nguyễn Lam Sƣơng Lớp A16 - K42D 88 Ngoài ra, cần quản lý, kiểm soát và thu hồi nợ quá hạn các khoản vay thế chấp một cách hiệu quả. Từ Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam năm 1996, nhà đầu tư nước ngoài được thế chấp tài sản gắn liền với đất và giá trị quyền sử dụng đất để đảm bảo vay vốn tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, do đó, hình thành một hệ thống thế chấp hiệu quả là một chìa khóa để thực thi quy định này. 2.4 Nhóm giải pháp tài chính 2.4.1. Chính sách tài chính công - Thu tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi nhà nước giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải nhằm khuyến khích các nhà đầu tư vào các dự án phát triển đô thị. Đồng thời với việc giao đất theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, cần đẩy mạnh việc giao đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện tính công khai, minh bạch và giá cả theo thị trường. - Hoàn thiện cơ chế tài chính sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng kết cấu hạ tầng, giành quyền chủ động cho chính quyền địa phương để huy động các nhà đầu tư tham gia đầu tư xây dựng công trình hạ tầng phát triển đô thị được thanh toán lại bằng quỹ đất thương phẩm trong dự án đầu tư, hình thành thị trường BĐS lành mạnh. - Hoàn thiện các chính sách thuế đất nhằm điều tiết quá trình đô thị hóa, chủ yếu tập trung vào thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế sử dụng đất. 2.4.2. Chính sách đầu tƣ tài chính cho thị trƣờng bất động sản Chính sách về các thể chế tài chính, về các quỹ đầu tư, về đầu tư gián tiếp cho thị trường bất động sản là những bước phát triển cao nhất của thị trường bất động sản, cần được xem xét, nghiên cứu, ban hành để hoàn thiện và phát triển thị trường bất động sản. Bên cạnh đầu tư trực tiếp cần có hình thức đầu tư gián tiếp thông qua các quỹ đầu tư bất động sản nhằm huy động Đẩy mạnh thu hút ĐTTTNN vào lĩnh vực bất động sản của Việt Nam Phan Nguyễn Lam Sƣơng Lớp A16 - K42D 89 nguồn vốn tiềm năng và phân tán rủi ro cho các nhà đầu tư, kinh doanh bất động sản. Cần triển khai nhiều chính sách, công cụ và tổ chức đầu tư tài chính cho thị trường bất động sản, trong đó nhằm: bảo đảm tài chính cho các doanh nghiệp đầu tư bất động sản thông qua trái phiếu, quỹ cho vay, bảo đảm ủy thác và bảo đảm đàm phán thế chấp; đẩy mạnh phát triển các cơ quan, các định chế tài chính trung gian cho thị trường bất động sản; tăng cường các định chế dịch vụ tài chính trung gian cho thị trường bất động sản; hoàn thiện các chính sách đồng hành với việc hình thành các công cụ và tổ chức này. Đẩy mạnh thu hút ĐTTTNN vào lĩnh vực bất động sản của Việt Nam Phan Nguyễn Lam Sƣơng Lớp A16 - K42D 90 KẾT LUẬN Thị trường BĐS Việt Nam đang trong giai đoạn hình thành và phát triển, mang trong nó đặc trưng của nền kinh tế Việt Nam: đang phát triển, đang chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa và hội nhập. Tuy là một thị trường khá non trẻ nếu xét về mặt hoàn thiện hoặc đồng bộ nhưng thị trường BĐS Việt Nam cũng đã đạt được một số thành tựu. Một trong những thành tựu đó là thu hút được một lượng vốn khổng lồ từ các nhà đầu tư nước ngoài. Việc tham gia ngày càng nhiều của các chủ thể này đã kích thích sự phát triển lành mạnh và minh bạch của thị trường BĐS Việt Nam. Tuy nhiên, với tính chất non trẻ của mình, thị trường BĐS Việt Nam vẫn chưa khắc phục được hết những vướng mắc của nhà đầu tư nước ngoài trong quá trình triển khai thực hiện dự án. Các nội dung và hoạt động của các yếu tố hỗ trợ thị trường chưa thông suốt, nguồn lực đất đai và chính sách quản lý đất đai còn nhiều bất cập; cơ chế, chính sách quản lý đất đai còn nhiều bất cập; cơ chế, chính sách về xây dựng còn nhiều điều chưa quản lý tới, đặc biệt là các vấn đề liên quan đến quy hoạch đô thị; các thể chế tín dụng, tài chính tham gia vào thị trường bất động sản một cách hết sức sơ khai. Đặc biệt, các tổ chức tài chính, các thể chế tài chính trung gian chưa có hoạt động gì nhiều trong việc cung ứng tài chính cho thị trường BĐS vận hành. Vì vậy, tính ổn định và phát triển của thị trường BĐS còn rất dễ bị ảnh hưởng. Các giải pháp đẩy mạnh thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường BĐS tựu trung lại gồm: chính sách đất đai, chính sách xây dựng, chính sách tín dụng - ngân hàng, chính sách tài chính. Vốn đầu tư trực tiếp nước Đẩy mạnh thu hút ĐTTTNN vào lĩnh vực bất động sản của Việt Nam Phan Nguyễn Lam Sƣơng Lớp A16 - K42D 91 ngoài chỉ có thể được thu hút vào thị trường BĐS nếu các bộ phận chính sách trên phối hợp đồng bộ, thông suốt và lợi ích đem lại cao hơn so với đầu tư vào các thị trường khác. Trong giai đoạn hiện nay, do thị trường BĐS mới hình thành, rất cần các cơ quan hữu quan, trong đó có cơ quan kế hoạch và đầu tư, tài nguyên và môi trường, xây dựng, ngân hàng, tài chính và các cấp chính quyền địa phương phối hợp trong quản lý thị trường thì các dự án mới có thể vận hành thông suốt. Trong thời điểm hiện tại, cần khuyến khích sự tham gia có hiệu quả hơn của các nhà đầu tư nước ngoài vào thị trường BĐS, với sự phân cấp dự án rõ ràng hơn theo năng lực nhà đầu tư để việc triển khai dự án được đúng tiến độ. Về trung hạn, cần phải hình thành đồng bộ các thành tố của thị trường BĐS: các chủ thể cung ứng, các chủ thể cầu BĐS và các chủ thể trung gian như nhà môi giới, nhà tư vấn, thể chế tài chính ngân hàng tài trợ cho thị trường BĐS. Về dài hạn, hình thành đồng bộ các loại thị trường trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Có như vậy mới tạo được cơ sở hỗ trợ cho sự phát triển của thị trường BĐS. Đẩy mạnh thu hút ĐTTTNN vào lĩnh vực bất động sản của Việt Nam Phan Nguyễn Lam Sƣơng Lớp A16 - K42D DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 1. Đặng Văn Được (2006), Hƣớng dẫn thực hiện pháp luật về kinh doanh bất động sản, Nhà xuất bản Lao động - Xã hội, Hà Nội. 2. Đỗ Văn Sử (2007), Một số nội dung cơ bản trong chính sách thu hút vốn ĐTNN phát triển lĩnh vực bất động sản, Hà Nội. 3. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2007), Chuyên đề về thị trƣờng BĐS, Hà Nội 4. Bộ Tài nguyên và Môi trường, Chương trình hợp tác Việt Nam - Thụy Điển về tăng cường năng lực quản lý đất đai và môi trường (2007), Một số nguyên nhân hạn chế đầu tƣ vào thị trƣờng bất động sản và đề xuất hoàn thiện pháp luật đất đai để phát triển thị trƣờng bất động sản, Hà Nội. 5. Cục Đầu tư nước ngoài - Bộ Kế hoạch và Đầu tư (2007), Báo cáo FDI 9 tháng đầu năm 2007 6. Earnst & Young (2007), Real Estate Market Outlook te_Market_Outlook_2007/$file/Industry_Real_Estate_Market_Outlook 2007.pdf 7. Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (1987), Luật Đầu tƣ nƣớc ngoài tại Việt Nam 1987 8. Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (1990), Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đầu tƣ nƣớc ngoài tại Việt Nam 1990 9. Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (1992), Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đầu tƣ nƣớc ngoài tại Việt Nam 1990 10. Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (1996), Luật Đầu tƣ nƣớc ngoài tại Việt Nam 1996 Đẩy mạnh thu hút ĐTTTNN vào lĩnh vực bất động sản của Việt Nam Phan Nguyễn Lam Sƣơng Lớp A16 - K42D 11. Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2000), Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đầu tƣ nƣớc ngoài 2000 12. Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2003), Luật Đất đai 13. Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2004), Nghị định 181 hƣớng dẫn thi hành Luật Đất đai 14. Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2005), Luật Đầu tƣ 2005, Nhà xuất bản Tư pháp, Hà Nội. 15. Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2005), Luật Nhà ở 16. Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2006), Luật Kinh doanh bất động sản 17. Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2006), Nghị định 90 qui định chi tiết và hƣớng dẫn thi hành Luật Nhà ở 18. Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2006), Nghị định 02 về Quy chế khu đô thị mới 19. Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2007), Nghị định 153 qui định chi tiết và hƣớng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản 20. Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2007), Nghị định 84 21. Viện nghiên cứu quản lý kinh tế trung ương (2005), Kinh tế Việt Nam 2005, Nhà xuất bản Lý luận chính trị, Hà Nội. 22. Viện nghiên cứu quản lý kinh tế trung ương (2006), Chính sách thu hút đầu tƣ vào thị trƣờng bất động sản, Nhà xuất bản chính trị quốc gia, Hà Nội 23. Vụ kế hoạch và tài chính, Tổng cục Du lịch (2006), Đánh giá tổng quan về hệ thống văn bản pháp luật đầu tƣ vào các khu du lịch, Hà Nội.