Đề tài Một số vấn đề về qui hoạch sử dụng đất ở đô thị Việt Nam và giải pháp

ng häc, bÖnh viÖn c¸c c«nh tr×nh v¨n ho¸ vui ch¬i gi¶i trÝ, c¸c c«ng së vµ khu v­îc hµnh chÝnh, c¬ sæ s¶n xuÊt kinh doanh, trung t©m th­¬ng m¹i . . . §Êt ë bao gåm c¶ diÖn tÝch ®Êt dïng ®Ó x©y dùng nhµ, c¸c tr­¬ng tr×nh phôc vô sinh ho¹t vµ kh«ng gian theo quy ®Þnh vÒ thiÕt kÕ vµ x©y dùng nhµ ë. §Êt giµnh cho c¸c c«ng tr×nh x©y dùng c«ng céng: §­êng giao th«ng, nhµ ga, bÕn b·i, ®­êng d©y ®iÖn, th«ng tin liªn l¹c, c«ng tr×nh cÊp tho¸t n­íc. §Êt dïng vµo môc ®Ých an ninh quèc phßng, c¸c c¬ quan ngo¹i giao vµ c¸c khu vùc hµnh chÝnh ®Æc biÖt. §Êt ch­a ®­îc sö dông lµ ®Êt ®­îc quy ho¹ch ®Ó ph¸t triÓn ®« thÞ nh­ng ch­a sö dông. Khi lËp kÕ ho¹ch thiÕt kÕ ®Êt ®ai x©y dùng ®« thÞ ng­êi ta ph¶i c¨n cø vµo dù kiÕn quy m« d©n sè ®« thÞ ®Ó tÝnh quy m« diÖn tÝch mçi lo¹i theo c¸c tiªu chuÈn thiÕt kÕ sau : C¸c lo¹i ®Êt DiÖn tÝch b×nh qu©n (m2/ng­êi) C¬ cÊu (%) §Êt c«ng nghiÖp, tiÓu thñ c«ng nghiÖp 10 – 12 10 – 12 §Êt kho tµng 2 – 3 2 – 3 §Êt c¸c khu ë 40 – 50 46 – 50 §Êt trung t©m ®« thÞ – khu ®« thÞ 3 – 5 3 – 5 §Êt c©y xanh 15-22 15-22 §Êt giao th«ng 10-13 12-14 Tæng céng ®Êt cã chøc n¨ng ®« thÞ 80-100 100 1.2.2 C¨n cø vµo môc ®Ých qui ho¹ch x©y dùng ®« thÞ ®Êt ®« thÞ bao gåm - §Êt d©n dông: Bao gåm ®Êt ®Ó x©y dùng c¸c khu nhµ ë, c¸c khu trung t©m phôc vô c«ng céng, c©y xanh, giao th«ng, c¬ së h¹ tÇng kÜ thuËt. - §Êt ngoµi khu d©n dông bao gåm ®Êt x©y dùng khu c«ng nghiÖp kho tµng, c¸c trung t©m chuyªn nghµnh, an ninh quèc phßng, c¬ quan ngoµi ®« thÞ vµ c¸c lo¹i ®Êt kh¸c. 1.2.3. C¨n cø vµo nghÜa vô tµi chÝnh cña ng­êi sö dông ®Êt tuú theo môc ®Ých sö dông gåm: - Giao ®Êt sö dông cã thêi h¹n: §Êt cho thuª, chñ yÕu ®Ó x©y dùng c¸c c«ng tr×nh s¶n xuÊt kinh doanh - Giao ®Êt kh«ng thêi h¹n: Giao ®Êt cã thu tiÒn sö dông ®Êt vµ giao ®Êt kh«ng thu tiÒn sö dông ®Êt. 1.3 Môc ®Ých cña viÖc ®¸nh gi¸ ®Êt ®« thÞ ViÖc ®¸nh gi¸ ®óng ®¾n ®Êt ®« thÞ lµ cÇn thiÕt kh¸ch quan vµ lµ mét ®ßi hái cÊp b¸ch. Trong ®iÒu kiÖn ®Êt ®ai thuéc së h÷u toµn d©n, nhµ n­íc lµ ng­êi ®¹i diÖn quyÒn së h÷u ®ã cµng ®Æt ra tÝnh cÊp b¸ch h¬n ®Ó tr¸nh sö dông tuú tiÖn, l·ng phÝ. Môc ®Ých cña viÖc ®¸nh gi¸ ®Êt ®« thÞ lµ nh»m: - Lµm c¬ së cho viÖc qui ho¹ch l©u dµi ®Êt ®« thÞ vµ sù ph¸t triÓn ®« thÞ, ®ång thêi b¶o ®¶m kÕ ho¹ch sö dông ®Êt ®« thÞ hîp lý trong tõng thêi kú vµ hµng n¨m. - Lµm c¬ së cho viÖc tÝnh gi¸ ®Êt ®Ó giao quyÒn cho c¸c c¬ quan, tæ chøc, c¸ nh©n sö dông ®Êt theo ®óng môc ®Ých. ®ång thêi lµm c¬ së cho viÖc tÝnh gi¸ thuª ®Êt kÓ c¶ cho ng­êi n­íc ngoµi thuª. - Lµ mét ph­¬ng ph¸p h÷u hiÖu gióp cho viÖc qu¶n lý ®Êt ®« thÞ mét c¸ch khoa häc vµ chÆt chÏ. 2. Vai trß cña ®Êt ®« thÞ: Theo h­íng ph¸t triÓn kinh tÕ hµng ho¸ nhiÒu thµnh phÇn cã sù qu¶n lý cña nhµ n­íc vµ sù nghiÖp c«ng nghiÖp ho¸- hiÖn ®¹i ho¸ ®Êt n­íc th× c¸c ®« thÞ sÏ trong thµnh c¸c trung t©m c«ng nghiÖp, th­¬ng m¹i vµ c¸c lo¹i dÞch vô kh¸c, lµ ®Çu mèi giao th«ng, quan hÖ kinh tÕ quan träng, gi÷a c¸c vïng c¸c ®Þa ph­¬ng trong c¶ n­íc. §Êt ®ai lµ nÒn t¶ng cña mäi quan hÖ ®ã, nã tham gia vµo tÊt c¶ c¸c ho¹t ®éng cña ®êi sèng kinh tÕ- x· héi . §ã lµ vai trß chung cña ®Êt ®ai nh­ng khi ®­îc qui ®Þnh lµ ®« thÞ th× gi¸ trÞ cña nã ®­îc t¨ng lªn nhiÒu lÇn bëi vai trß cña ®« thÞ ®èi víi cuéc sèng vµ bªn c¹nh ®ã cÇu ®« thÞ cã xu h­íng ngµy cµng t¨ng do qui m« vµ tèc ®é t¨ng nhanh chãng cña qu¸ tr×nh ®« thÞ ho¸, mµ ®Êt ®ai lµ tµi nguyªn cã h¹n, do ®ã ®Êt ®« thÞ cã vai trß quan träng ®èi víi ®êi sèng kinh tÕ-x· héi. Ngoµi ra ®Êt ®« thÞ cßn lµm tho¶ m·n nhu cÇu ®Ó më réng s¶n xuÊt, lËp v¨n phßng giao dÞch, trung t©m t­ vÊn, cöa hµng dÞch vô ...Víi vai trß lµ t­ liÖu s¶n xuÊt kh«ng thÓ thiÕu ®­îc, ®Êt lu«n cã mÆt trong c¸c ý t­ëng kinh doanh cña mäi nhµ kinh doanh. II. Qui ho¹ch ®« thÞ. 1. Kh¸i niÖm Qui ho¹ch chung x©y dùng ®« thÞ cßn ®­îc gäi lµ qui ho¹ch tæng thÓ x©y dùng ®« thÞ. Nã x¸c ®Þnh ph­¬ng h­íng nhiÖm vô c¶i t¹o vµ x©y dùng ®« thÞ vÒ ph¸t triÓn kh«ng gian, c¬ së h¹ tÇng vµ t¹o lËp m«i tr­êng sèng thÝch hîp. 2.Vai trß cña qui ho¹ch ®« thÞ trong nÒn kinh tÕ thÞ tr­êng. Vai trß cña c«ng t¸c qui ho¹ch x©y dùng ®« thÞ ®èi víi sù nghiÖp CNH-H§H ®Êt n­íc. V¨n kiÖn ®¹i héi IX ®· nªn râ: “Ph¸t huy vai trß cña trung t©m hµnh chÝnh, kinh tÕ, v¨n ho¸, trªn toµn vïng vµ ®Þa ph­¬ng, ®i nhanh trong qu¸ tr×nh CNH-H§H ph¸t triÓn m¹nh c«ng nghiÖp dÞch vô, ®i ®Çu trong viÖc ph¸t triÓn kinh tÕ tri thøc. T¹o vµnh ®ai n«ng nghiÖp hiÖn ®¹i ë c¸c thµnh phè lín. Qui ho¹ch m¹ng l­íi ®« thÞ víi mét sè Ýt thµnh phè lín, nhiÒu thµnh phè võa vµ nhá ph©n bæ hîp lý gi÷a c¸c vïng, chó träng ®« thÞ ë miÒn nói. HiÖn ®¹i ho¸ c¸c thµnh phè lín, thóc ®Èy qu¸ tr×nh ®« thÞ ho¸ n«ng th«n. Kh«ng tËp chung qu¸ nhiÒu c¬ së c«ng nghiÖp vµ d©n c­ vµo c¸c ®« thÞ lín. Kh¾c phôc t×nh tr¹ng ïn t¾c giao th«ng vµ « nhiÔm m«i tr­êng. Trong qu¸ tr×nh ®æi míi, chuyÓn sang kinh tÕ thÞ tr­êng chøc n¨ng nhiÖm vô qui ho¹ch ®« thÞ cÇn ®­îc më réng: + qui ho¹ch ®« thÞ x¸c ®Þnh nh÷ng chØ sè vÒ kh«ng gian kiÕn tróc lµm c¬ së cho viÖc thùc hiÖn c¸c dù ¸n sö dông ®Êt , ph¸t triÓn c¬ së h¹ tÇng, c¶i t¹o x©y dùng ®« thÞ míi. + qui ho¹ch ®« thÞ lµ c«ng cô kh«ng chØ ®Ó thùc hiÖn mµ cßn h­íng dÉn ®Çu t­ ph¸t triÓn ®« thÞ trªn c¬ së ph¶n ¸nh ®óng chÝnh x¸c kinh tÕ x· héi vµ xu h­íng ph¸t triÓn thùc tÕ. + qui ho¹ch ®« thÞ cã t¸c dông kÝch thÝch hÖ thèng c¬ chÕ b¶o ®¶m cung cÊp ®Çy ®ñ, bÒn v÷ng vµ qu¶n lý tèt c¬ së h¹ tÇng vµ dÞch vô c«ng céng, trªn c¬ së th­¬ng m¹i ho¸ c¸c dÞch vô nµy. + qui ho¹ch ®« thÞ gióp qu¶n lý cã hiÖu qu¶ viÖc sö dông, ®iÒu chØnh, mua b¸n vµ ®Çu t­ ph¸t triÓn ®Êt ®ai cho mäi môc ®Ých x©y dùng ®« thÞ. Nh­ vËy qui ho¹ch ®« thÞ cã nhiÒu chøc n¨ng mµ chøc n¨ng t¹o lËp kh«ng gian kiÕn tróc chØ lµ mét chøc n¨ng mang tÝnh vËt thÓ. Cßn nh÷ng chøc n¨ng kh¸c mang tÝnh kinh tÕ- x· héi réng lín. ChÝnh nh÷ng chøc n¨ng phi vËt thÓ nµy míi lµ linh hån quyÕt ®Þnh chiÒu h­íng ph¸t triÓn ®« thÞ mµ kiÕn tróc lµ h×nh th¸i biÓu hiÖn bªn ngoµi. 3. C¬ së chi phèi c¸ch lµm qui ho¹ch ®« thÞ trong nÒn kinh tÕ thÞ tr­êng. Nh÷ng c¬ së chi phèi c¸ch lµm qui ho¹ch ®« thÞ trong nÒn kinh tÕ thÞ tr­êng kh¸c h¼n víi nÒn t¶ng cña ph­¬ng ph¸p lµm qui ho¹ch theo kiÓu cò (cña Liªn X«) tr­íc ®©y: + Vèn ®Çu t­ cho ph¸t triÓn ®« thÞ kh«ng chØ cña nhµ n­íc mµ cßn cña nhiÒu thµnh phÇn kinh tÕ kh¸c, ®Æc biÖt lµ cña t­ nh©n. Víi ®­êng lèi më cöa vµ héi nhËp quèc tÕ th× vèn cña t­ nh©n n­íc ngoµi sÏ chiÕm tØ träng rÊt lín vèn cña t­ nh©n trong n­íc còng ngµy cµng t¨ng. + LuËt ®Êt ®ai cho phÐp t­ nh©n ®­îc mua b¸n chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt vµ nhµ n­íc kh«ng cßn lµ chñ ®Êt duy nhÊt trong ®« thÞ nh­ tr­íc ®©y. + ViÖc cung cÊp c¬ së h¹ tÇng c¸c dÞch vô tæ chøc thùc hiÖn thi c«ng x©y dùng ®« thÞ còng kh«ng ph¶i chØ do nh÷ng doanh nghiÖp nhµ n­íc ®¶m nhËn mµ khu vùc t­ nh©n ngµy cµng ®ãng vai trß quan träng vµ n¨ng ®éng h¬n. * TiÕn tr×nh CNH-H§H ë ViÖt Nam cµng nhanh th× c«ng t¸c qui ho¹ch x©y dùng ®« thÞ cµng ®ãng vai trß quan träng, bëi lÏ c«ng t¸c qui ho¹ch bao giê còng ®i tr­íc mét b­íc, nã ho¹ch ®Þnh chiÕn l­îc ph¸t triÓn kh«ng gian kinh tÕ cña mét ®Þa ph­¬ng, mét vïng vµ nã vÏ lªn bøc tranh toµn c¶nh cho ®Êt n­íc. Ph¸t triÓn ®« thÞ ë n­íc ta hiÖn nay lµ mét trong nh÷ng vÊn ®Ò träng t©m quyÕt ®Þnh sù ®i lªn cña ®Êt n­íc. V× vËy, vÊn ®Ò ®Æt ra cho c«ng t¸c qui ho¹ch x©y dùng ®« thÞ lµ ph¶i cã chiÕn l­îc khung quèc gia vÒ ®« thÞ, ph¶i x©y dùng luËt lÖ ®Ó t¹o cho c¸c ®« thÞ vµ khu d©n c­ thùc hiÖn theo qui ho¹ch. H¬n n÷a, viÖc thùc hiÖn qu¸ tr×nh c«ng t¸c kÕ ho¹ch ho¸ b¾t ®Çu tõ chiÕn l­îc ®Õn qui ho¹ch, råi cô thÓ ho¾bng kÕ ho¹ch 5 n¨m vµ hµng n¨m. III. C¬ së qui ho¹ch sö dông ®Êt ®« thÞ . 1. C¬ së: 1.1 Kh¸i niÖm. Qui ho¹ch sö dông ®Êt ®« thÞ lµ viÖc bè trÝ, s¾p xÕp ®Êt ®ai ®« thÞ, lµ hÖ thèng c¸c biÖn ph¸p kinh tÕ kÜ thuËt, lµ c¸c ph­¬ng ¸n khai th¸c sö dông triÖt ®Ó nguån tµi nguyªn ®Êt ®ai ®« thÞ ®Ó tho¶ m·n nh÷ng nhu cÇu míi cña con ng­êi, x· héi phôc vô tèt nhÊt cho chiÕn l­îc ph¸t triÓn kinh tÕ x· héi cña ®Êt n­íc. Trong kinh tÕ ®« thÞ, møc ®é hîp lý cña viÖc tæ chøc sö dông ®Êt ®« thÞ t¸c ®éng ®Õn tØ suÊt sö dông ®Êt, tØ suÊt sinh s¶n ®Êt vµ hiÖu suÊt lao ®éng. V× vËy tæ chøc sö dông hîp lÝ ®Êt ®« thÞ lµ vÊn ®Ò h¹t nh©n cña qui ho¹ch sö dông ®Êt ®« thÞ. Xoay quanh h¹t nh©n nµy, nhiÖm vô chñ yÕu cña viÖc sö dông ®Êt ®« thÞ lµ ph©n phèi hîp lÝ quÜ ®Êt ®« thÞ vµ ®iÒu chØnh kÕt cÊu sö dông ®Êt ®« thÞ theo yªu cÇu ph¸t triÓn kinh tÕ- x· héi cña ®« thÞ. Qui ho¹ch sö dông ®Êt ®« thÞ bao gåm qui ho¹ch tæng thÓ sö dông ®Êt ®« thÞ, qui ho¹ch chi tiÕt sö dông ®Êt ®« thÞ cña c¸c doanh nghiÖp vµ c¸c ®¬n vÞ sù nghiÖp. Qui ho¹ch tæng thÓ qui ®Þnh môc tiªu, ph­¬ng h­íng vÇ khung c¬ b¶n cuÈ viÖc sö dông ®Êt ®« thÞ. Qui ho¹ch chi tiÕt lµ bé phËn cÊu thµnh h÷u c¬ cña qui ho¹ch tæng thÓ sö dông ®Êt ®« thÞ, lµ sù biÓu hiÖn cô thÓ cña viÖc sö dông ®Êt ®« thÞ cña c¸c nghµnh, c¸c tiÓu khu, qui ho¹ch sö dông ®Êt cña c¸c doanh nghiÖp, c¸c ®¬n vÞ sù nghiÖp lµ c¬ së vi m« cuÈ qui ho¹ch tæng thÓ cña sö dông ®Êt ®« thÞ. 1.2 C¬ së h×nh thµnh sö dông ®Êt ®ai ®« thÞ . Trong thùc tÕ cña qu¸ tr×nh ®« thÞ ho¸ hiÖn nay x¸c ®Þnh vÒ mËt ®é th× d©n sè ®« thÞ t¨ng nhanh gÊp nhiÒu lÇn so víi sù më réng cña ®« thÞ ®· lµm cho cung cÇu mÊt c©n ®èi. Vµ cßn do ®Êt ®ai lµ ®Þa bµn khu d©n c­, x©y dùng c¸c c¬ së kinh tÕ, v¨n ho¸- x· héi, an ninh quèc phßng lµ thµnh phÇn kh«ng thÓ thiÕu, kh«ng thÓ thay thÕ.Trong qu¸ tr×nh ph¸t triÓn kinh tÕ hiªn nay vÊn ®Ò sö dông ®Êt ®ßi hái ph¶i hîp lÝ cã hiÖu qu¶ ®óng môc ®Ých tiÕt kiÖm kh«ng lµm tæn h¹i ®Õn m«i tr­êng, ®i ®óng h­íng phï hîp víi sù ph¸t triÓn kinh tÕ- x· héi cña ®« thÞ. Tõ nh÷ng lÝ do trªn, cho thÊy vÇn ®Ò qui ho¹ch sö dông ®Êt ®« thÞ mang ý nghÜa cÊp thiÕt kh«ng thÓ thiÕu trong qu¸ tr×nh ph¸t triÓn kinh tÕ – x· héi . 1.3 Nguyªn t¾c c¬ b¶n cña viÖc x©y dùng qui ho¹ch sö dông ®Êt ®« thÞ Nguyªn t¾c ph©n c«ng khu vùc: c¨n cø vµo tÝnh chÊt tù nhiªn vµ vÞ trÝ ®Þa lÝ cuÈ kho¶nh ®Êt ®Ó ph­¬ng h­íng vµ ph­¬ng thøc sö dông mçi kho¶nh ®Êt ®ã, ®¶m b¶o ph¸t huy ­u thÕ tuyÖt ®èi vµ t­¬ng ®èi cña nã nh»m n©ng cao hiÖu qu¶ kinh tÕ cña viÖc sö dông ®Êt ®« thÞ. Nguyªn t¾c lùa chän vÞ trÝ khu vùc: trong mét thêi k× nhÊt ®Þnh, qui m« sö dông ®Êt ®« thÞ cÇn duy tr× tØ lÖ hîp lÝ víi sù ph¸t triÓn kinh tÕ vµ nh©n khÈu cña ®« thÞ ®¶m b¶o ®¹t hiÖu qu¶ kinh tÕ lín trong viÖc sö dông ®Êt ®« thÞ. Nguyªn t¾c hiÖu quÈ tæng hîp: trong qu¸ tr×nh x©y dùng qui ho¹ch sö dông ®Êt ®« thÞ, ®ång thêi víi viÑc d¶m b¶o hiÖu qu¶ kinh tÕ, cÇn coi träng hiÖu qu¶ sinh th¸i vµ hiÖu quÈ x· héi. 1.4 Vai trß. Theo ®iÒu2 N§ 91/CP vµ ®iÒu12 N§ 88/CP ngµy 17/8/1994: §« thÞ ph¶i ®­îc x©y dùng ph¸t triÓn theo qui ho¹ch vµ c¸c qui ®Þnh cuÈ ph¸p luËt nh»m phôc vô cho môc tiªu chÝnh tri- kinh tÕ- x· héi vµ an ninh quèc phßng. ViÖc qu¶n lÝ sö dông ®Êt ®« thÞ ph¶i theo ®óng qui ho¹ch x©y dùng ®« thÞ kÕ ho¹ch sö dông ®Êt ®ai ®­îc c¬ quan nhµ n­íc cã thÈm quyÒn phª duyÖt. TÇm quan träng cña c«ng t¸c qui ho¹ch ®­îc thÓ hiÖn râ trong viÖc ph¸t triÓn ®« thÞ lÇ c«ng t¸c kh«ng thÓ thiÕu trong qu¶n lÝ vÒ ®Êt ®ai vµ nhµ ë cña ®Êt n­íc. ViÖc lËp qui ho¹ch sö dông ®Êt cã ý nghÜa kh«ng chØ ë giai ®o¹n tr­íc m¾t mµ c¶ l©u dµi, lµ ®Þnh h­íng viÖc sö dông ®Êt trªn ®Þa bµn l·nh thæ, tr¸nh t×nh tr¹ng chång chÐo trong qui ho¹ch, x¸c lËp sù æn ®Þnh vÒ mÆt ph¸p lÝ cho c«ng t¸c qu¶n lÝ nhµ n­íc vÒ ®Êt ®ai, lµm c¬ së tiÐn hµnh giao ®Êt, cho thuª ®Êt, chuyÓn môc ®Ých sö dông ®Êt, ®¸p øng cho nhu cÇu ®Êt ®ai ph¸t triÓn kinh tÕ- x· héi cña ®Êt n­íc. 2. Môc tiªu, c¨n cø. 2.1 Môc tiªu qui ho¹ch sö dông ®Êt lµ sö dông ®Êt ®ai ®« thÞ tèt nhÊt víi ®å ¸n qui ho¹ch sö dông ®Êt ®« thÞ: Môc tiªu hiÖu qu¶: th«ng qua viÖc qui ho¹ch ®Ó sö dông ®Êt ®ai vÇ nguån lùc mét c¸ch hiÖu qu¶ vÒ mÆt kinh tÕ phï hîp víi chiÕn l­îc ph¸t triÓn vµ ®­îc x· héi chÊp nhËn. Môc tiªu c«ng b»ng: thùc hiÖn sö dông ®Êt nh­ t¸i ®Þnh c­, ph©n phèi ®Êt ®ai ®Ó lµm gi¶m sù kh«ng c«ng b»ng, sù sai lÖch trong sö dông ®Êt ®ai ®« thÞ. Môc tiªu kh¸c ph¶i t¨ng c­¬ng tham gia cña d©n trong viÖc quyÕt ®Þnh qui ho¹ch sö dông ®Êt ®« thÞ, ®iÒu ®ã cã thÓ thùc hiÖn ë tõng giai ®o¹n kh¸c nhau cña qu¸ tr×nh qui ho¹ch. Qui ho¹ch sö dông ®Êt ®« thÞ gióp gi¶i quyÕt nh÷ng m©u thuÉn ®Êt ®ai b»ng viÖc c«ng khai c¸c quyÕt ®Þnh sö dông ®Êt ®ai ®« thÞ. 2.2 C¨n cø ViÖc qui ho¹ch sö dông ®Êt ®« thÞ cÇn x¸c ®Þnh nh÷ng ®èi t­îng cÇn nghiªn cøu, nh÷ng yÕu tè cÊu thµnh vµ hiªu qu¶ quyÕt ®Þnh ®Õn mäi ho¹t ®éng kinh tÕ- kÜ thuËt vµ x· héi xÏ s¶y ra trªn khu ®Êt. * Yªó tè kh¸ch quan: mèi quan hÖ gi÷a khu ®Êt víi m«i tr­¬ng xung quanh: -§iÒu kiÖn ®Þa lÝ vµ tµi nguyªn thiªn nhiªn: lµ yÕu tè t¸c ®éng trùc tiÕp ®Õn qui ho¹ch sö dông ®Êt vµ qui ho¹ch ®« thÞ v× nã lµ søc m¹nh vµ lîi thÕ cña vïng trong qui ho¹ch ph¶i dùa vµo ®iÒu kiÖn ®Þa lÝ ®Ó ph©n bè c¸c ®¬n vÞ chøc n¨ng cña ®« thÞ cho phï hîp, ®ång thêi sö dông hîp lÝ hiÖu qu¶ nguån tµi nguyªn s½n cã( khÝ hËu, ®ia h×nh, ®Þa chÊt, thuû v¨n, ...) T×nh h×nh sö dông ®Êt: nã g¾n liÒn víi t×nh tr¹ng ph¸p lÝ vµ ®êi sèng hiÖn t¹i cña d©n c­. Khi qui ho¹ch do tÝnh chÊt tæng thÓ ®ßi hái sù thay ®æi nhÊt ®Þnh vÒ vÞ trÝ môc ®Ých sö dông ®Êt do vËy ¶nh h­ëng ®Õn ®êi sèng d©n c­. T×nh h×nh quÜ ®Êt hiÖn cã: hiÖn nay n­íc ta cã kho¶ng 600 ®« thÞ trong ®ã cã 4 ®« thÞ trùc thuéc trung ­¬ng, 84 thµnh phè, thÞ x· trùc thuéc tØnh vµ trªn 500 thÞ trÊn víi tæng diÖn tÝch ®Êt ®ai ®« thÞ kho¶ng 100413 ha chiÕm 0,35% ®Êt tù nhiªn so víi n¨m 1994 chiÕm tØ lÖ 0,2% (S=63300) vµ dù kiÕn ®Õn n¨m 2020 sÏ chiÕm 1,4% diÖn tÝch ®Êt tù nhiªn cña c¶ n­íc. CÇn ph¶i bè trÝ diÖn tÝch nh­ thÕ nµo ®èi víi tõng lo¹i ®Êt ®« thÞ, bè trÝ s¾p xÕp ®Æt nã ë ®©u cho hîp lÝ ®Ó phï hîp víi ph¸t triÓn kinh tÕ x· héi tr­íc m¾t vµ l©u dµi. HÖ thèng c¬ së vËt chÊt h¹ tÇng: nghiªn cøu nh»m ®¸nh gi¸ t×nh tr¹ng thùc tÕ cña nh÷ng ch­¬ng tr×nh, c¬ së vËt chÊt hiÖn cã ®Ó cã thÓ bæ xung, c¶i t¹o, söa ch÷a hoÆc x¸c ®Þnh ®Òn bï qui ho¹ch gi¶i phãng mÆt b»ng. T×nh h×nh d©n c­ vµ tèc ®é t¨ng tr­ëng d©n sè ¶nh h­ëng rÊt nhiÒu ®Õn qui ho¹ch ®« thÞ v× d©n c­ ®« thÞ lµ ®èi t­îng sö dông ®Êt nhiÒu nhÊt. Ngoµi x©y dùng nhµ ë, ®« thÞ cßn ph¶i cã nh÷ng c«ng tr×nh c«ng céng, giao th«ng gi¶i trÝ ... phôc vô ®êi sèng d©n c­. * Nh÷ng ho¹t ®éng kinh tÕ kÜ thuËt- x· héi . - Kinh tÕ vµ t¨ng tr­ëng kinh tÕ lµ ®éng lùc thóc ®Èy qu¸ tr×nh ®« thÞ ho¸ dùa vµo chiÕn l­îc ph¸t triÓn kinh tÕ x· héi an ninh quèc phßng cña ®Êt n­íc trong tõng thêi k× ®Ó lËp nªn nh÷ng vïng dµnh cho c«ng nghiÖp, th­¬ng m¹i dÞch vô, khu chÕ suÊt ...Bè trÝ mét c¸ch hîp lÝ nh»m sö dông hiÖu qu¶ nhÊt tiÒm n¨ng kinh tÕ vµ bo¶ vÖ ®­îc trËt tù x· héi, an ninh quèc gia. - V¨n ho¸ x· héi lµ yÕu tè cña x· héi nãi chung vµ cña ®« thÞ nãi riªng. Nã g¾n liÒn víi c¸c c«ng tr×nh v¨n ho¸, lÞch sö t«n gi¸o ph¶n ¶nh ®êi sèng nh©n d©n ®« thÞ. ViÖc qui ho¹ch ph¶i chó ý ®Õn vÊn ®Ò nµy ®Ó lµm sao phï hîp víi nhu cÇu v¨n ho¸ tÝn ng­ìng cña d©n c­ vµ cã thÓ qui ho¹ch ngµnh dÞch vô du lÞch cã hiªu qu¶ dùa trªn yÕu tè v¨n ho¸ nµy. Ph¶i c¨n cø vµo yªu cÇu b¶o vÖ m«i tr­êng, yªu cÇu b¶o vÖ t«n t¹o di tÝch lÞch sö v¨n ho¸ danh lam th¾ng c¶nh. * Môc tiªu cña ®å ¸n lµ c¨n cø quan träng nhÊt trong qu¸ tr×nh qui ho¹ch sö dông ®Êt nh»m lµm râ ®­îc nh÷ng chøc n¨ng c¬ b¶n cña c¸c « ®Êt ®Õn cÊp ®¬n vÞ ë, phï hîp víi c¸c dù b¸o cña tæng thÓ cho khu vùc. - §Þnh møc sö dông ®Êt ch tõng môc dÝch sö dông trong ®« thÞ lµ mét c¨n cø kh«ng thÓ thiÕu. - Qui ho¹ch ph¸t triÓn ®« thÞ trong ®ã cã qui ho¹ch tæng thÓ ph¸t triÓn ®« thÞ nã quyÕt ®Þnh môc tiªu, ph­¬ng h­íng c¬ b¶n cña viÖc sö dông ®Êt ®« thÞ vµ qui ho¹ch chi tiÕt lµ biÖn ph¸p cÊu thµnh h÷u c¬ cña qui ho¹ch tæng thÓ lµ biÓu hiÖn cô thÓ cña viÖc sö dông ®Êt ®« thÞ. - KÕt qu¶ thùc hiÖn qui ho¹ch, kÕ ho¹ch sö dông ®Êt k× tr­íc nã còng ¶nh h­ëng rÊt nhiÒu ®Õn qui ho¹ch lÇn sau. Tõ ®©y rót ra ®­îc nh÷ng kinh nghiÖm quÝ b¸u ®Ó lµm qui ho¹ch, h¬n n÷a l¹i n¾m ®­îc hiÖn tr¹ng nªn viÖc qui ho¹ch ®­îc thùc hiÖn rÔ dµng h¬n. 2.3 NhiÖm vô cña qui ho¹ch chi tiÕt sö dông ®Êt Bè côc c¸c khu chøc n¨ng, c¬ cÊu sö dông ®Êt: c¸c lo¹i ®Êt , th«ng qua viÖc x¸c ®Þnh h×ng thøc ph©n bè, vÞ trÝ, danh giíi tõng khu ®Êt hoÆc l« ®Êt theo tÝnh chÊt, chøc n¨ng sö dông ®Êt vµ quyÒn sö dông ®Êt víi c¸c ®Êt x©y dùng nhµ ë, c«ng tr×nh c«ng céng, khu c©y xanh, ®­êng giao th«ng. 3. Néi dung cña qui ho¹ch sö dông ®Êt ®« thÞ. 3.1 ViÖc khoanh ®Þnh c¸c lo¹i ®Êt ®­îc thùc hiÖn nh­ sau : §Ó tiÕn hµnh qui ho¹ch, cÇn x¸c ®Þnh nh÷ng yÕu tè cÊu thµnh vµ ¶nh h­ëng quyÕt ®Þnh ®Õn mäi ho¹t ®éng kinh tÕ-x· héi-kÜ thuËt sÏ s¶y ra trªn khu ®Êt. §iÒu tra nh÷ng ®Æc ®iÓm vÒ hiÖn tr¹ng cña khu ®Êt lµ yªu cÇu kh«ng thÓ thiÕu ®­îc cña qui ho¹ch chi tiÕt. viÖc chuÈn bÞ kÜ thuËt th«ng tin vÒ khu ®Êt lµ c¬ së cña toµn bé mäi gi¶i ph¸p qui ho¹ch ®­îc nghiªn cøu. C«ng t¸c nµy bao gåm ®iÒu tra c¸c yÕu tè mang tÝnh qui m« vïng liªn quan ®Õn khu ®Êt, c¸c ®iÒu kiÖn tù nhiªn, kinh tÕ, kÜ thuËt, d©n c­, x· héi...cã ¶nh h­ëng quyÕt ®Þnh ®Õn viÖc khai th¸c, sö dông ®Êt khu vùc dù kiÕn qui ho¹ch: - §iÒu kiÖn tù nhiªn cña khu vùc: khÝ hËu, ®Þa h×nh, thêi tiÕt, ®Þa chÊt, thuû v¨n, nh÷ng ®Æc tr­ng cña c¶nh quan khu vùc... - C¸c ®iÒu kiÖn hiÖn tr¹ng vÒ sö dông ®Êt ®­îc ®¸nh gi¸ víi c¸c vÊn ®Ò: qui ho¹ch sö dông c¸c khu ®Êt, l« ®Êt vµ qui m«, diÖn tÝch khu ®Êt cÇn thèng kª, x¸c ®Þnh qui m«, tÝnh chÊt, tØ lÖ vµ t­¬ng quan gi÷a c¸c lo¹i ®Êt trªn. - HiÖn tr¹ng vÒ d©n c­, x· héi ®Ó nh»m x¸c ®Þnh h­íng qui ho¹ch vµ ®Çu t­ c«ng tr×nh trong khu ®Êt qui ho¹ch, cÇn nghiªn cøu vÒ chñ thÓ sö dông, ®iÒu kiÖn sèng, lµm viÖc trong c¸c c«ng tr×nh sÏ ®­îc x©y dùng trªn kkhu ®Êt vÒ: sè ng­êi c­ tró, c¬ cÊu hé, sè lao ®éng, c¬ cÊu d©n c­ vµ t×nh h×nh ®êi sèng kinh tÕ cña d©n c­ (møc sèng, thu nhËp b×nh qu©n, kh¶ n¨ng t×m viÖc lµm...). - Ngoµi ra cÇn nghiªn cøu thªm vÒ hiÖn tr¹ng c¸c lo¹i h×nh së h÷u sö dông ®Êt ®ai, c¸c bÊt ®éng s¶n vµ kh¶ n¨ng chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt, nhµ, bÊt ®éng s¶n ®ã. Nghiªn cøu hÖ thèng dÞch vô cã trong khu ®Êt (v¨n ho¸, gi¸o dôc, y tÕ, du lÞch, c«ng tr×nh th­¬ng m¹i, dÞch vô,...). §iÒu tra, nghiªn cøu, ph©n tÝch, tæng hîp nh÷ng yÕu tè trªn nh»m ®Ênh gi¸ tiÒm n¨ng ®Êt ®ai t¹o c¬ së ®Ó x¸c ®Þnh nh÷ng ph­¬ng ¸n, gi¶i ph¸p kü thuËt ®óng ®¾n t¹o ra hiÖu qu¶ cña ®å ¸n qui ho¹ch. X¸c ®Þnh ph­¬ng h­íng, môc tiªu sö dông ®Êt trong thêi h¹n qui ho¹ch: X¸c ®Þnh chøc n¨ng sö dông ®Êt (khu vùc x©y dùng, khu vùc cÊm x©y dùng), gi÷ nguyªn chøc n¨ng x©y dùng, ®Êt cÇn thay ®æi chøc n¨ng sö dông, dÊt ph¸t triÓn më réng, khu ®Êt cÇn ph¸ rì c¸c c«ng tr×nh kiÕn tróc ®· cã, ®Êt c¸c c«ng tr×nh c¶i t¹o vµ b¶o tån. * Ph©n bè quÜ ®Êt cho c¸c nhu cÇu vÒ: - C¸c c«ng tr×nh s¶n xuÊt: c«ng nghiÖp nÆng, c«ng nghiÖp chÕ biÕn, thñ c«ng nghiÖp... - §Êt dµnh cho c¸c c«ng r×nh c«ng céng: dÞch vô th­¬ng m¹i, gi¸o dôc, y tÕ, hµnh chÝnh... - §Êt nhµ ë: nhµ chung c­, biÖt thù, nhµ ë theo l«, ghÐp hé,.... - §Êt c«ng tr×nh h¹ tÇng kÜ thuËt: giao th«ng, ®iÖn, n­íc,.. - §Êt x©y dùng c¸c c«ng tr×nh ®Æc biÖt: qu©n sù, ngo¹i giao, tÝn ng­ìng,... - Ngoµi ra cßn chó ý ®Õn ®Êt dù tr÷ ph¸t triÓn, ®Êt n«ng-l©m-ngh­ nghiÖp, ®Êt hoang ho¸ kh«ng x©y dùng ®­îc. §Ò suÊt c¸c biÖn ph¸p sö dông ®Êt, b¶o vÖ c¶i t¹o ®Êt vµ b¶o vÖ m«i tr­êng sinh th¸i. §©y lµ mét néi dung quan träng ®Ó nh»m ®­a qui ho¹ch vµo thùc tiÔn mét c¸ch cã hiÖu qu¶ nhÊt, võa b¶o vÖ c¶i t¹o ®­îc ®Êt l¹i võa b¶o vÖ ®­îc m«i tr­êng sinh th¸i. 3.2 Trong thêi k× nÕu cã sù thay ®æi vÒ môc tiªu ph¸t triÓn kinh tÕ x· héi th× ®iÒu chØnh viÖc khoanh ®Þnh c¸c lo¹i ®Êt cho phï hîp. Khi ®· cã sù thay ®æi qu¸ lín kh«ng cßn phu hîp víi thùc tÕ vÒ tÝnh kinh tÕ-x· héi-kÜ thuËt th× viÖc ®iÒu chØnh l¹i viÖc khoanh ®Þnh c¸c lo¹i ®Êt lµ mét viÖc lµm tÊt yÕu cÇn thùc hiÖn ngay. 3.3 Sau khi ®iÒu chØnh viÖc khoanh ®Þnh c¸c lo¹i ®Êt cho phï hîp th× nhµ qui ho¹ch ph¶i ®­a ra c¸c gi¶i ph¸p tiÕp theo thùc hiÖn phÇn qui ho¹ch sö dông ®Êt ®Ó cho c«ng t¸c qui ho¹ch ®­îc liªn tôc ®¶m b¶o sù ph¸t triÓn bÒn v÷ng cña ®« thÞ. 4. C¸c b­íc tiÕn hµnh x©y dùng qui ho¹ch : B­íc ı :Thu thËp c¸c yªu cÇu qui ho¹ch vÒ: thùc tr¹ng vÒ quÜ ®Êt cña khu vùc hoÆc ®« thÞ cÇn qui ho¹ch, ®iÒu kiÖn tù nhiªn, kinh tÕ, x· héi vµ hiÖn tr¹ng sö dông ®Êt, qua ®ã ®¸nh gi¸ ®­îc tiÒm n¨ng cña ®Êt ®ai. Ph©n tÝch c¸c th«ng tin nhËn ®­îc tõ ®ã kÕt hîp víi môc tiªu ph¸t triÓn kinh tÕ-x· héi khu vùc ®« thÞ, ph­¬ng h­íng sö dông ®Êt trong thêi h¹n qui ho¹ch nh÷ng th«ng tin vÒ ­u tiªn khi qui ho¹ch mµ c¬ quan nhµ n­íc cung cÊp ®­a ra yªu cÇu tr­íc khi qui ho¹ch. B­íc 2: B»ng kiÕn thøc chuyªn m«n ph©n tÝch c¸c th«ng sè trªn dùa vµo c¸c ®iÒu kiÖn nµy ®Ò xuÊt c¸c biÖn ph¸p sö dông ®Êt, b¶o vÖ c¶i t¹o ®Êt vµ b¶o vÖ m«i tr­êng sinh th¸i sao cho hîp lý nhÊt vµ hiÖu qu¶ nhÊt. §­a ra nh÷ng yÕu tè cña b¶n dù ¸n cho khu vùc ®« thÞ: + Mét ph¸c th¶o s¬ ®å quy ho¹ch. + Mét ch­¬ng tr×nh tæng qu¸t cho viÖc thùc thi ph­¬ng ¸n. + Mét lÞch tr×nh tiÕn ®é cña c¸c c«ng ®o¹n chñ yÕu. + Mét ­íc l­îng tæng thÓ vÒ v¨n ho¸- x· héi, trong ®ã nãi râ ®èi víi tõng nhãm d©n c­ liªn quan, nh÷ng thuËn lîi cã thÓ ®­îc h­ëng vµ nh÷ng bÊt lîi cã thÓ ph¶i chÞu. + Mét b¶n dù to¸n chÝnh x¸c c¸c ph­¬ng tiÖn vËt chÊt, tµi chÝnh vµ nh©n lùc sÏ cÇn ph¶i huy ®éng, bëi v× dù to¸n nµy cã thÓ sai kh¸c nhiÒu tuú theo tõng khu vùc ®« thÞ, tù m×nh thùc hiÖn c¸c c«ng tr×nh nµy hay thuª ng­êi kh¸c. + Mét b¶n kÕt to¸n ­íc l­îng vª tµi chÝnh gióp ta; mét mÆt lµ nh÷ng ®iÒu kiÖn cã thÓ ®­îc tiÕn hµnh, vµ mÆt kh¸c thÊy râ ®©u lµ nh÷ng hÖ qu¶ t­¬ng lai ®èi víi nguån thu, chi cña c¸c ®¬n vÞ hµnh chÝnh ®Þa ph­¬ng vµ cña c¸c c¬ quan c«ng céng liªn quan. B­íc 3: C¸c ph­¬ng ¸n ®­a ra th¶o luËn vµ ®i ®Õn lùa chän. ë ®©y c¸c chuyªn gia vµ c¸n bé cã hiÓu biÕt vÒ quy ho¹ch cïng tham gia lùa chän tõ nh÷ng ph­¬ng ¸n ®· ®­a ra. §å ¸n quy ho¹ch chi tiÕt sö dông ®Êt ®­îc lËp ë hai møc ®é kh¸c nhau: + §èi víi khu ®Êt cã diÖn tÝch trªn 200 ha, ¸p dông b¶n ®å tû lÖ 1/2000 ®Õn 1/5000 nh»m cô thÓ ho¸ vµ lµm chÝnh x¸c quy ®Þnh cña ®å ¸n quy ho¹ch chung x©y dùng ®« thÞ vÒ qu¶n lý sö dông ®Êt ®ai. ViÖc c¶i t¹o vµ x©y dùng c¸c c«ng tr×nh h¹ tÇng kü thuËt, ®Þnh h­íng vÒ kiÕn tróc vµ b¶o vÖ c¶nh quan thiªn nhiªn cho mçi khu ®Êt cã quy m« 4 – 20 ha. + §èi víi khu ®Êt tõ 20 ®Õn 200 ha, ¸p dông bÈn ®å 1/1000 ®Õn 1/2000 nh»m cô thÓ ho¸ lµm chÝnh x¸c quy ®Þnh cña ®å ¸n quy ho¹ch chung vµ ®å ¸n chi tiÕt sö dông ®Êt cã liªn quan, ®ång thêi x¸c ®Þnh râ môc tiªu, chÕ ®é qu¶n lý sö ®ông ®Êt c¸c yªu cÇu vÒ bè côc quy ho¹ch-kiÕn tróc, c¸c c¬ së h¹ tÇng, c¸c chØ tiªu kinh tÕ-kü thuËt, vÒ sinh m«i tr­êng... cho tõng khu ®Êt dµnh ®Ó x©y dùng c¸c côm c«ng tr×nh hoÆc c«ng tr×nh. + §å ¸n quy ho¹ch chia l«: ®­îc lËp cho khu ®Êt cã diÖn tÝch d­íi 20 ha trªn b¶n ®å ®Þa chÝnh vµ b¶n ®å ®Þa h×nh cã tû lÖ 1/200 ®Õn 1/500, nh»m quy ®Þnh chÕ ®é qu¶n lý sö dông ®Êt ®ai vµ c¸c yªu cÇu c¶i t¹o hoÆc x©y dùng c¸c c«ng tr×nh t¹i tõng l« ®Êt. ( c¸c b¶n ®å ®Êt sö dông ®Ó lËp c¸c ®å ¸n quy ho¹ch chi tiÕt ph¶i ®¶m b¶o râ rµng, chÝnh x¸c ph¶n ¸nh néi dung cËp nhËt vÒ ®Þa h×nh vµ thùc tr¹ng khu ®Êt). B­íc 4: Khi ®· cã ®­îc ph­¬ng ¸n quy ho¹ch, c¬ quan chøc n¨ng ph¶i ®­a ®å ¸n ra lÊy ý kiÕn cña céng ®ång. Céng ®ång nh©n d©n tham gia gãp ý kiÕn thªm vµo ®å ¸n quy ho¹ch ®Ó hoµn thiÖn ®å ¸n, ®i s¸t víi thùc tÕ h¬n, th«ng qua céng ®ång viÖc thùc thi quy ho¹ch sÏ ®­îc dÔ dµng h¬n. B­íc 5: thÈm ®Þnh l¹i ®å ¸n ®Ó kh¼ng ®Þnh tÝnh kinh tÕ-kü thuËt-x· héi cña ®å ¸n. Tr×nh tù vµ thñ tôc thÈm tra phª duyÖt gåm: + Nép hå s¬ tr×nh duyÖt t¹i c¬ quan thÈm tra. + Xin thÈm vÊn ý kiÕn c¸c c¬ quan hoÆc ®¬n vÞ tæ chøc cã liªn quan. + C¬ quan cã thÈm quyÒn thÈm ®Þnh, kiÓm tra vµ lËp b¸o c¸o thÈm ®Þnh. + Tæ chøc héi nghÞ thÈm ®Þnh. + Ra th«ng b¸o ý kiÕn kÕt luËn cña Chñ tÞch Héi ®ång thÈm tra. + Hoµn chØnh hå s¬ (nÕu cã). + Tr×nh c¬ quan Nhµ n­íc cã thÈm quyÒn ra quyÕt ®Þnh phª duyÖt. B­íc 6: C¸c c¬ quan Nhµ n­íc cã thÈm quyÒn phª duyÖt ®å ¸n ®· ®­îc lùa chän tõ c¸c chuyªn gia. Hå s¬ xÐt duyÖt gåm: + Tê tr×nh cña UBND vµ NghÞ quyÕt cña H§ND cïng cÊp th«ng qua vÒ quy ho¹ch sö dông ®Êt ®ai. + B¸o c¸o thuyÕt minh quy ho¹ch sö dông ®Êt ®ai. + B¶n ®å hiÖn tr¹ng sö dông ®Êt ®ai, b¶n ®å quy ho¹ch sö dông ®Êt ®ai vµ c¸c b¶n ®å chuyªn ®Ò kh¸c. B­íc 7: Thùc hiÖn quy ho¹ch: ph­¬ng h­íng môc tiªu sö dông ®Êt, ph©n bè quü ®Êt cho c¸c nhu cÇu, c¸c gi¶i ph¸p ®Ó thùc hiÖn quy ho¹ch ë trªn ®em triÓn khai vµ thùc tiÔn. B­íc 8: Trong qu¸ tr×nh thøc hiÖn quy ho¹ch ®­îc duyÖt, cÇn ph¶i theo dâi cËp nhËt qu¸ tr×nh diÔn biÕn ®Ó cã quyÕt ®Þnh ®iÒu chØnh cho phï hîp víi thùc tiÔn. NhiÖm vô tæ chøc thùc hiÖn vµ theo dâi quy ho¹ch gåm: + §iÒu tra thu thËp c¸c th«ng tin, tµi liÖu ph©n tÝch sö lý ®Ó rót ra khuynh h­íng ph¸t triÓn. + Theo dâi c¸c dù ¸n ®Çu t­ x©y dùng theo quy ho¹ch vµ c¸c ®iÒu chØnh côc bé nÕu cã. + Tæng hîp x©y dùng nhiÖm vô ®iÒu chØnh thiÕt kÕ quy ho¹ch, tr×nh c¬ quan cã thÈm quyÒn phª duyÖt quy ho¹ch xem xÐt quyÕt ®Þnh. + LËp hå s¬ quy ho¹ch ®iÒu chØnh. + Tr×nh duyÖt quy ho¹ch lªn c¬ quan cã thÈm quyÒn ®Ó quyÕt ®Þnh. PhÇn II thùc tr¹ng quy ho¹ch sö dông ®Êt ®« thÞ I. C¬ së ph¸p lý: Nh÷ng v¨n b¶n ph¸p qui vÒ c«ng t¸c qui ho¹ch sö dông ®Êt ®« thÞ. §Êt ®ai lµ vÊn ®Ò rÊt lín, rÊt quan träng kh«ng nh÷ng trong kinh tÕ mµ cßn c¶ trong chÝnh trÞ, x· héi. §¶ng vµ nhµ n­íc lu«n quan t©m ®Õn vÊn ®Ò ®Êt ®ai, ®· ®Ò ra chñ ch­¬ng chÝnh s¸ch liªn tôc ®æi míi vµ hoµn thiÖn chÝnh s¸ch ph¸p luËt vÒ ®Êt ®ai nh»m gi¶i quyÕt nh÷ng vÊn ®Ò do thùc tiÔn ®Æt ra vµ lµm cho hiÖu qu¶ sö dông ®Êt ngµy cµng cao, c«ng t¸c qu¶n lý nhµ n­íc vÒ ®Êt ®ai ngµy cµng ®­îc t¨ng c­êng. Qui ho¹ch sö dông ®Êt ®ai nãi chung ®· ®­îc ph¸p luËt ghi nhËn lµ mét chÕ ®é qu¶n lÝ sö dông ®Êt ®ai, ®· nhËn ra ®­îc vai trß quan träng cña c¸c ®« thÞ trong toµn bé ®êi sèng kinh tÕ chÝnh trÞ v¨n ho¸ cña ®Êt n­íc. - LuËt ®Êt ®ai míi n¨m 1993 ®· qui ®Þnh vÒ qui ho¹ch sö dông ®Êt ®ai thÓ hiÖn nguyªn t¾c nhµ n­íc thèng nhÊt qu¶n lÝ toµn bé ®Êt ®ai theo qui ho¹ch vµ theo ph¸p luËt: + §iÒu13 x¸c ®Þnh viÖc lËp quy ho¹ch sö dông ®Êt ®ai lµ mét nghÜa vô cña nhµ n­íc. + §iÒu16, 17, 18 quy ®Þnh vÒ c¬ chÕ xÐt duyÖt qui ho¹ch sö dông ®Êt vµ néi dung qui ho¹ch sö dông ®Êt . +§iÒu 19 lµ c¨n cø b¾t buéc ®Ó nhµ n­íc giao ®Êt hoÆc thu håi ®Êt(®iÒu 26,27,28) - Sau khi luËt ®Êt ®ai ®­îc ban hµnh nh÷ng yªu cÇu vµ néi dung c¸c qui ho¹ch ®« thÞ, trong ®ã qui ho¹ch ®« thÞ lµ mét néi dung cña qui ho¹ch x©y dùng ®« thÞ gãp phÇn cô thÓ ho¸ chiÕn l­îc æn ®Þnh ph¸t triÓn ®« thÞ ®¹t hiÖu qu¶ cao vÒ kinh tÕ –x· héi vµ b¶o vÖ m«i tr­êng Sau ®ã nghÞ dÞnh 60/cp 5/7/94 cña chÝnh phñ vÒ quyÒn sö dông nhµ vµ quyÒn sö dông dÊt ®« thÞ ®­îc ba hµnh . Ngµy 17/8/94 chÝnh phñ ban hµnh nghÞ ®Þnh sè 88/cp qui ®Þnh qu¶n lý sö dông ®Êt ®« thÞ. Mét trong nh÷ng néi dung cña nghÞ ®Þnh lµ cô thÓ ho¸ vai trß cña qui ho¹ch ®« thÞ (trong ®ã cã qui ho¹ch sö dông ®Êt ®« thÞ ) trong qu¶n lý vµ sö dông ®Êt ®« thÞ. §iÒu 3,6 qui ®Þnh viÖc x¸c ®Þnh ®Êt ngo¹i thµnh, ngo¹i thÞ sÏ trë thµnh ®Êt ®« thÞ ®Ó qu¶n lý nh­ ®Êt ®« thÞ, viÖc giao ®Êt ®« thÞ ph¶i c¨n cø vµo qui ho¹ch sö dông ®Êt ®« thÞ .Vµ ®iÒu 14 qui ®Þnh viÖc qui ho¹ch sö dông ®Êt ®« thÞ cho giai ®o¹n 5-10 n¨m vµ hµng n¨m. §iÒu 26 qui ®Þnh viÖc x©y dùng c¬ së h¹ tÇng trªn ®Êt ®« thÞ ®­îc nhµ n­íc giao ph¶i ®óng qui ho¹ch x©y dùng ®Êt ®« thÞ Cïng víi nghÞ ®Þnh 88, ngµy 17/8/94 chÝnh phñ ban hµnh nghÞ ®Þnh 91/cp vÒ ®iÒu lÖ qu¶n lý qui ho¹ch ®« thÞ: +Ban hµnh c¸c qui ®Þnh vÒ qu¶n lý,qui ho¹ch ®« thÞ +LËp vµ xÕt duyÖt c¸c ®Ò ¸n x©y dùng ®« thÞ +Qu¶n lý viÖc c¶i t¹o vµ x©y dùng c¸c c«ng tr×nh x©y dùng ®« thÞ theo kÕ ho¹ch ®· ®­îc duyÖt +Qu¶n lý viÖc sö dông khai th¸c c¸c c¬ së h¹ tÇng, kiÕn thiÕt ®« thÞ +Gi¶i quyÕt c¸c tranh chÊp, thanh tra sö lý vi ph¹m nh÷ng qui ®Þnh vÒ qu¶n lý ®« thÞ Nh×n chung, c¸c v¨n b¶n ph¸p luËt so¹n th¶o vµ ban hµnh trong thêi gian qua ®Òu tËp trung vµo bèn môc tiªu chñ yÕu: ®æi míi viÖc lËp vµ xÐt duyÖt ®« thÞ, l¹p l¹i kØ c­¬ng trong qu¶n lý ®Êt ®ai vµ sö dông trong ®« thÞ, t¨ng nguån thu chÝnh ®Ó t¹o nguån lùc ph¸t triÓn, ®Æc biÖt lµ tõ quÜ nhµ vµ quÜ ®Êt, c¶i cach thñ tôc hµnh chÝnh trong lÜnh vùc cÊp ®Êt vµ cÊp phÐp x©y dùng Vµ v¨n b¶n míi nhÊt lµ luËt ®Êt ®ai söa ®æi bæ xung ®­îc quèc héi kho¸ X th«ng qua ngµy 29/6/01 trong ®ã c«ng t¸c qui ho¹ch ®­îc söa ®æi. +§iÒu 16 vÒ lËp qui ho¹ch ,kÕ ho¹ch sö dông ®Êt ®ai ®­îc söa ®æi kh«ng giao cho c¸c bé ,ngµnh lËp qui ho¹ch ,kÕ ho¹ch sö dông ®Êt ®ai cho riªng ngµnh m×nh mµ ph¶i g¾n víi qui ho¹ch ,kÕ ho¹ch tæng thÓ. +§iÒu 18: Quèc héi xÐt duyÖt qui ho¹ch sö dông ®Êt ®ai dµi h¹n vµ xÐt duyÖt kÕ hoach sö dông ®Êt ®ai trong c¶ n­íc 5 n¨m mét lÇn ph¶i häp víi kÕ ho¹ch 5 n¨m cña nhµ n­íc do chÝnh phñ tr×nh. ChÝnh phñ xÐt duyÖt qui ho¹ch sö dông ®Êt ®ai, kÕ ho¹ch sö dông ®Êt ®ai 5 n¨m cña UBND TØnh, thµnh phè thuéc Trung ¦¬ng Trªn c¬ së h×nh thµnh c¸c v¨n b¶n ph¸p qui nhµ n­íc vÒ qui ho¹ch x©y dùng ®« thÞ, viÖc lËp, xÐt duyÖt c¸c ®å ¸n qui ho¹ch x©y dùng ®« thÞ trong thêi gian qua ®· thùc hiÖn nhanh vµ cã chÊt l­îng h¬n nhiÒu nh÷ng n¨m tr­íc, b­íc ®Çu ®¸p øng ®­îc yªu cÇu c¶i t¹o vµ x©y dùng ®« thÞ. Qui ho¹ch vµ ph¸p luËt ®· thùc sù trë thµnh c«ng cô quan träng ®¶m b¶o viÖc ph¸t triÓn cña ®« thÞ cã trËt tù vµ nÒ nÕp. T¹i c¸c ®Þa ph­¬ng, chÝch quyÒn ®« thÞ c¸c cÊp ®· ph¸t huy t¸c dông vµ vai trß trong viÖc lËp trËt tù kû c­¬ng, thu hót c¸c nguån lùc vµo môc tiªu ph¸t triÓn ®« thÞ vµ thùc hiÖn c¸c c¶i c¸ch thñ tôc hµnh chÝnh. II. Thùc tr¹ng c«ng t¸c qui ho¹ch sö dông ®Êt ®« thÞ. §« thÞ n­íc ta ®­îc h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn g¾n liÒn víi c¸c giai ®o¹n lÞch sö cña ®Êt n­íc. C¸c ®« thÞ ph¸t triÓn c¶ vÒ qui m« vµ sè l­¬ng nh­ng do hËu qu¶ nÆng nÒ cña chiÕn tranh, cña chÝnh s¸ch thiÕu ®ång bé vÒ kinh tÕ x· héi, c¸c ®« thÞ ®ang trong t×nh tr¹ng kÐm ph¸t triÓn. HiÖn nay, c¶ n­íc cã 646 ®« thÞ trong ®ã cã 4 thµnh phè trùc thuéc trung ­¬ng, 82 thµnh phè thÞ x· thuéc tØnh , 560 thÞ trÊn. VÒ ph©n lo¹i ®« thÞ cã 2 thµnh phè lo¹i I, cã 11 thµnh phè lo¹i II, 13 thµnh phè lo¹i III, 60 thÞ x· lo¹i IV vµ 560 thÞ trÊn lo¹i V. Néi dung vµ ph­¬ng ph¸p lËp qui ho¹ch x©y dùng ®« thÞ b­íc ®Çu ®­îc ®æi míi, phï hîp víi nÒn kinh tÕ thÞ tr­êng cã sù qu¶n lÝ cña nhµ n­íc. Tr×nh tù, thñ tôc lËp qui ho¹ch x©y dùng ®« thÞ tr­íc ®©y rÊt phiÒn hµ gåm 5 dù ¸n: LuËn chøng kinh tÕ kÜ thuËt, tæng mÆt b»ng, qui ho¹ch x©y dùng dît ®Çu, qui ho¹ch chi tiÕt tØ lÖ 1/1000 – 1/2000 vµ dù ¸n qui ho¹ch x©y dùng tØ lÖ 1/500. Nay ®· ®­îc c¶i tiÕn rót l¹i chØ cßn 2 lo¹i dù ¸n lµ qui ho¹ch chung vµ qui ho¹ch chi tiÕt C¸c ph­¬ng ph¸p thiÕt kÕ qui ho¹ch ®· ®­îc dÇn ®æi míi, ®Æc biÖt lµ nh÷ng qui ho¹ch chi tiÕt b­íc ®Çu ®· thu ®­îc kÕt qu¶ ®¸ng khÝch lÖ. Trong ®ã qui ®Þnh néi dung ph©n khu râ rµng bao gåm c¸c khu cÊm x©y dùng, khu cho phÐp tån t¹i c¶i t¹o vµ khu ph¸t triÓn. Trªn c¬ së ®ã x¸c ®Þnh c¸c chØ tiªu qu¶n lÝ cô thÓ ®oãi víi tõng khu ®Êt (hÖ sè sö dông ®Êt, giíi h¹n ®Êt x©y dùng, c¶nh quan, sù phï hîp gi÷a c¸c m¹ng l­íi h¹ tÇng kü thuËt chung. * Tån t¹i bÊt cËp c¬ chÕ cò cña ph­¬ng ph¸p qui ho¹ch ®« thÞ trong ®iÒu kiÖn chØ cã kinh tÕ nhµ n­íc: Nh÷ng ®Æc tr­ng c¬ chÕ cò: (kh«ng cã m©u thuÉn vÒ quyÒn lîi) ®¬n gi¶n trong ®iÒu hµnh, trong viÖc kÕt hîp gi÷a c¸c kh©u, c¸c cÊp c¸c nghµnh, c¸c lÜnh vùc.... Do chØ cã mét thµnh phÇn kinh tÕ, mét quyÒn së h÷u vµ mét kÕ ho¹ch chung cña nhµ n­íc mµ cã thÓ t¸ch rêi qui ho¹ch bè trÝ kh«ng gian ra khái c¸c mèi liªn hÖ vÒ kinh tÕ x· héi (nh­ cÊp vèn, ®Çu t­, qu¶n lÝ vËn hµnh ...) ®Ó nghiªn cøu ®éc lËp, sau ®ã r¸p nèi l¹i mµ kh«ng mÊy khã kh¨n. Tõ ph­¬ng ph¸p qui ho¹ch ®« thÞ ®ã dÉn ®Õn nh÷ng ®iÓm sau : Qui ho¹ch theo nghµnh chuyªn m«n lµ chÝnh (kiÕn tróc) Qui ho¹ch vËt thÓ lµ chÝnh( thiÕt kÕ, bè trÝ c¸c c«ng tr×nh kh«ng gian) Qui ho¹ch nh»m ®¹t môc tiªu kÕ ho¹ch nhµ n­íc lµ chÝnh, Ýt quan t©m nghiªn cøu t¸c ®éng tæng hîp cña c¸c néi dung phi vËt thÓ, c¸c xu thÕ ph¸t triÓn bªn ngoµi vµ c¬ chÕ vËn ®éng bªn trong cña ®« thÞ. C¸c ®å ¸n qui ho¹ch mang nÆng tÝnh lÝ thuyÕt Ýt tÝnh kh¶ thi ph¶n ¸nh ý muèn chñ quan cña nhµ n­íc vµ kiÕn tróc s­ nhiÒu h¬n lµ qui luËt ph¸t triÓn kh¸ch quan. * §æi míi ph­¬ng ph¸p qui ho¹ch ®« thÞ cho phï hîp víi c¬ chÕ thÞ tr­êng lµ yªu cÇu cÊp b¸ch: Qui ho¹ch ®« thÞ ®­îc tiÕn hµnh réng r·i ë miÒn b¾c n­íc ta tõ cuèi nh÷ng n¨m 50. TÝnh ®Õn nay ®· gÇn nöa thÕ kØ tr«i qua, kho¶ng thêi gian nµy dµi gÊp ®«i thêi gian thiÕt kÕ qui ho¹ch chung 20-25 n¨m, qu¸ ®ñ ®Ó kiÖm tÝnh kh¶ thi cña hÇu hÕt c¸c b¶n ®å qui ho¹ch ®« thÞ ®· lµm. C¸c b¶n ®å nµy (tøc qui ho¹ch chung) v¹ch ra mét c¸ch cô thÓ nh÷ng môc tiªu ph¸t triÓn trong 20-25 n¨m vÒ qui m« d©n sè, sö dông ®Êt, c¸c khu chøc n¨ng, c¬ së h¹ tÇng, c©y xanh, m«i tr­êng... vµ qui ®Þnh c¶ nh÷ng c«ng tr×nh vµ tuyÕn kÜ thuËt sÏ ®­îc x©y dùng trong ®« thÞ. Tuy nhiªn trªn thùc tÕ, c¸c ®« thÞ kh«ng ph¸t triÓn theo nh÷ng môc tiªu vµ sù s¾p sÕp ®­îc v¹ch ra s½n trong b¶n ®å qui ho¹ch, mµ l¹i ph¸t triÓn tuú theo c¸c chÝnh s¸ch kinh tÕ- x· héi, c¸c nguån ®Çu t­, c¸c xu h­íng t¸c ®éng ®Æc biÖt lµ c¸c xu h­íng chuyÓn ®æi sang c¬ chÕ thÞ tr­êng vµ tiÕn tr×nh héi nhËp quèc tÕ. Sù yÕu kÐm cña viÖc sö dông ®Êt ®« thÞ ®­îc biÓu hiÖn kh¸ râ nÐt ë kÕt cÊu sö dông vµ bè côc kh«ng gian sö dông ®Êt ®« thÞ cßn nhiÒu bÊt hîp lý. Trong tæng diÖn tÝch ®Êt ®« thÞ, ®Êt ®µnh cho c¸c ho¹t ®éng c«ng th­¬ng chiÕm tØ lÖ h¬i cao th­êng 25%, diÖn tÝch ®Êt ë, ®Êt giao th«ng, ®Êt c©y xanh thÊp. T¹i phÇn lín c¸c ®« thÞ n­íc ta hiÖn nay, diÖn tÝch ë kho¶ng 18-20m2/ng­êi diÖn tÝch ®Êt giao th«ng kho¶ng 2-3 m2/ng­êi, c©y xanh lµ 1,5 m2/ng­êi. §· ®Õn lóc kh«ng thÓ cø ®iÒu chØnh m·i c¸c qui ho¹ch ®­îc duyÖt mµ ph¶i ®æi míi quan niÖm, c¸ch tiÕp cËn vµ qui tr×nh lµm qui ho¹ch ®« thÞ cho phï hîp víi c¬ chÕ thÞ tr­êng vµ tiÕn tr×nh héi nhËp. Tøc lµ kh«ng chØ thay ®æi mÉu m· cña s¶n phÈm mµ lµ thay ®æi chÝnh c«ng nghÖ lµm ra s¶n phÈm ®ã. ViÖc ph¸t triÓn ®« thÞ ë n­íc ta ®· thiÕu thèng nhÊt mµ thªm vµo ®ã nªn t×nh tr¹ng sö dông ®Êt ®« thÞ hiÖn nay kh«ng theo qui ho¹ch ®ang lµ vÊn ®Ò næi cém phæ biÕn t¹i c¸c ®« thÞ, do thiÕu qui ho¹ch vµ sö dông kh«ng theo qui ho¹ch nªn viÖc sö dông ®Êt hiÖn nay ®ang thÓ hiÖn nhiÒu bÊt hîp lý c¶ vÒ bè trÝ kh«ng gian, ®Þa ®iÓm vµ lîi Ých mang l¹i trong viÖc ph©n bè nguån lùc. T×nh tr¹ng tuú tiÖn trong viÖc chuyÓn ®Êt kh¸c sang ®Êt ®« thÞ ®ang diÔn ra. Do ¸p lùc ®« thÞ ho¸ nhiÒu diÖn tÝch ®Êt ®Æc biÖt lµ ®Êt trång lóa ven ®« thÞ, ven ®­êng giao th«ng lín chuyÓn thµnh ®Êt x©y dùng nhµ cöa, qu¸ tr×nh ®« thÞ ho¸ trµn lan kh«ng theo h­íng dÉn kh«ng theo qui ho¹ch, tr¸i ph¸p luËt lµm gi¶m hµng v¹n ha lóa g©y nguy c¬ mÊt an toµn l­¬ng thùc. C¸c hiÖn t­îng tuú tiÖn trong viÖc cÊp ®Êt, chän ®Þa ®iÓn x©y dùng, còng nh­ x¸c ®Þnh mèc giíi quan träng nh­ chØ giíi ®­êng ®á, chØ giíi x©y dùng vµ h×nh thøc kiÕn tróc mµ qui ho¹ch ®· nghiªn cøc do c«ng t¸c thÈm ®Þnh c¸c ®å ¸n qui ho¹ch th­êng kÐo dµi vµ thiÕu kÕ ho¹ch. HiÖu qu¶ sö dông ®Êt cßn thÊp: t×nh tr¹ng lÊn chiÕm ®Êt c«ng ë ®« thÞ dang diÔn ra phæ biÕn (lÊn chiÕm vØa hÌ, ®Êt trong hµnh lang an toµn, b¶o vÖ c¸c c«ng tr×nh c«ng céng,... Trong thùc tÕ mét sè ®¬n vÞ cßn xem nhÑ c«ng t¸c qui ho¹ch, n¨ng lùc c¸n bé qui ho¹ch cßn thÊp kÐm ch­a ®­îc ®oµ t¹o mét c¸ch ®Çy ®ñ ®Ó cã thÓ ®¸p øng mét c¸ch tèt nhÊt cho c«ng t¸c qui ho¹ch sö dông ®Êt hiÖn nay. C«ng t¸c qui ho¹ch diÔn ra chËm g©y khã kh¨n cho viÖc giao quyÒn sö dông ®Êt, ®¨ng ký ®Êt ®ai. III. Thùc tiÔn trong c«ng t¸c qui ho¹ch sö dông ®Êt ®« thÞ ë n­íc ta 1. Thùc tiÔn t¹i c¸c ®« thÞ n­íc ta Sau h¬n 10 n¨m ®æi míi, ®« thÞ n­íc ta ®· ph¸t triÓn nhanh c¶ vÒ sè l­îng vµ chÊt l­îng,®¶m nhËn ®­îc vai trß trung t©m ph¸t triÓn kinh tÕ-x· héi cña c¸c vïng miÒn vµ toµn quèc. c¶ n­íc ®· cã gÇn 650 ®« thÞ lín nhá (d©n sè ®« thÞ tõ 13 triÖu ng­êi n¨m 1998 lªn tíi gÇn 18 triÖu n¨m 1999 chiÕm 23,5% d©n sè toµn quèc) con sè nµy mÊy n¨m gÇn ®©y cßn t¨ng lªn mét c¸ch nhanh chãng, qu¸ tr×nh ®« thÞ ho¸ diÔn ra nhanh m¹nh lµm qui m« ®« thÞ ngµy cµng më réng. ®Õn nay, hÇu hÕt c¸c thÞ x·, thµnh phè ®Òu cã qui ho¹ch x©y dùng ®­îc nghiªn cøu vµ phª duyÖt. Trong ®ã c¸c thµnh phè lín ®­îc nghiªn cøu ®iÒu chØnh nh­ qui ho¹ch chung Hµ Néi, thµnh phè HCM, H¶i Phßng, §µ N½ng, §µ L¹t, ...cïng nhiÒu thµnh phè thÞ x· kh¸c trªn c¶ n­íc. §· m¹nh nha h×nh thµnh nh÷ng vïng ®« thÞ cã nh÷ng thµnh phè vÖ tinh xung quanh mµ thµnh phè trung t©m lµ Hµ Néi vµ TP HCM lµ h¹t nh©n. Tæng diÖn tÝch ®Êt sö dông vµo môc ®Ých ®« thÞ hiÖn nay cã trªn 63.000 ha. DiÖn tÝch ë ®« thÞ chØ b»ng 17% diÖn tÝch ®¸t n«ng th«n, xong sè d©n sèng trong ®« thÞ l¹i b»ng 25% sè d©n sèng ë n«ng th«n. DiÖn tÝch chiÕm ®Êt t¹i c¸c ®« thÞ lµ 1.102.335 ha b»ng 3,35 diÖn tÝch tù nhiªn c¶ n­íc: C¸c vïng DiÖn tÝch chiÕm ®Êt c¸c vïng MËt ®é ®« thÞ /1000 km2 TØ lÖ/diÖn tÝch tù nhiªn c¶ vïng §ång b»ng S.Hång 4575 4,64 3,6% §ång b»ng S.CL 142649 1,26 3,6% §«ng nam bé 167875 2,37 7.0% M.nói T.du phÝa b¾c 337432 1,17 3,2% T©y nguyªn 197561 0,66 3,5% Khu bèn cò 90846 1,42 1,7% Duyªn h¶i M.trung 119897 1,17 2,6% D©n sè ViÖt Nam hiÖn nay kho¶ng gÇn 80 triÖu ng­êi, d©n sè ®« thÞ chiÕm kho¶ng 23% (®©y lµ tØ lÖ ®« thÞ ho¸ vµo lo¹i thÊp so víi c¸c n­íc trong khu vùc vµ trªn thÕ giíi). Dù kiÕn d©n sè ®« thÞ ë ViÖt Nam ®Õn 2020 chiÕm 45% (d©n sè c¶ n­íc lµ 103 triÖu). Cã ®­îc tØ lÖ ®« thÞ ho¸ nh­ hiÖn nay vµ ph¸t triÓn trong t­¬ng lai lµ do t¸c ®éng cña nÒn kinh tÕ thÞ tr­êng vµ c¸c chÝnh s¸ch më cöa, chÝnh s¸ch míi vÒ nhµ ®Êt, sù quan t©m cña nhµ n­íc ®èi víi qui ho¹ch, ®Çu t­ c¶i t¹o, x©y dùng c¬ së h¹ tÇng... HiÖn nay, mçi ®« thÞ n­íc ta cã hai b¶n qui ho¹ch: qui ho¹ch ph¸t triÓn kinh tÕ x· héi 10 n¨m ho¹c 20 n¨m vµ qui ho¹ch chung ph¸t triÓn kh«ng gian, nãi ®óng h¬n lµ ph¸t triÓn mÆt b»ng ®« thÞ. Trªn c¬ së ®ã, viÖc sö dông ®Êt ®ai trong ®« thÞ ngµy cµng ®i vµo nÒ nÕp, ®óng theo qui ®Þnh cña ph¸p luËt, nhiÒu dù ¸n c¬ së h¹ tÇng nh­ c¸c khu nhµ ë, khu vui ch¬i gi¶i trÝ, c¸c dù ¸n giao th«ng, cÊp tho¸t n­íc, b­u ®iÖn truyÒn th«ng trong ®« thÞ,... ®· ®­îc ®Çu t­ x©y dùng vµ ®­a vµo sö dông. C«ng t¸c qu¶n lý x©y dùng ®« thÞ ®· cã nh÷ng tiÕn bé râ rÖt. Bé mÆt ®« thÞ nãi chung ®· thay ®æi theo chiÒu h­íng tÝch sùc h¬n. HÖ thèng c¸c v¨n b¶n ph¸p luËt qu¶n lý qui ho¹ch ®Êt ®ai vµ x©y dùng ®« thÞ ®· ®­îc so¹n th¶o kh¸ hoµn chØnh, gãp phÇn t¨ng c­êng c«ng t¸c qu¶n lý ®« thÞ. ®æi míi viÖc c¶i t¹o, x©y dùng ®« thÞ tÌ h×nh thøc chia l«, riªng lÎ manh món sang h×nh thøc x©y dùng tËp chung theo c¸c dù ¸n ®Çu t­ b­íc ®Çu ®· thu ®­îc mét sè kÕt qu¶: §¶m b¶o viÖc x©y dùng, c¶i t¹o ®« thÞ theo ®óng qui ho¹ch ®­îc duyÖt, nhanh chãng h×nh thµnh mÆt kiÕn tróc ®« thÞ, lµm gi¶m ¸p lùc x©y dùng t¹i c¸c khu phè cæ, phè cò. 2. H¹n chÕ: RÊt nhiÒu ®« thÞ ®· kh«ng x©y dùng nh­ c¸c ®å ¸n qui ho¹ch ®· thiÕt kÕ. Bªn c¹nh ®ã, t×nh tr¹ng x©y dùng tù ph¸t, tù do cÊp ®Êt, giíi thiÖu ®Þa ®iÓm, lÊn chiÕm ®Êt x©y dùng kh«ng theo qui ho¹ch ®· ph¸t triÓn bõa b·i trong c¸c ®« thÞ vµ ®ang diÔn ra h»ng ngµy kh«ng kiÓm so¸t ®­îc. ®©y lµ mét hiÖn t­îng phæ biÕn vµ ®ang lµ mèi ®e do¹ lín cho sù ph¸t triÓn lµnh m¹nh cña ®« thÞ. Ph¶i thõa nhËn r»ng, nhiÒu ®å ¸n qui ho¹ch mµ chóng ta ®· thiÕt kÕ vÉn theo mét kiÓu t­ duy cò, mét ph­¬ng ph¸p luËn cã vÎ l«gich nh­ng l¹i dùa vµo nh÷ng c¬ së ch­a v÷ng ch¾c, thiÕu l«gich cña ®iÒu tra c¬ b¶n vÒ c¬ së h¹ tÇng x· héi vµ xu h­íng cña thêi ®¹i. ViÖc lÊn chiÕm c¸c khu vùc ®Êt ®ai dµnh cho më ®­êng ®Ó x©y dùng c¸c khu vùc ®Êt ®ai dµnh cho më ®­êng ®Ó x©y dùng nhµ ë, khu vùc s¶n xuÊt, khu vui ch¬i, nghØ ng¬i gi¶i trÝ cña d©n, ... trë nªn phæ biÕn, phÇn lín ®Òu do chóng ta kh«ng cã th¸i ®é døt kho¸t vµ thiÕu kiªn quyÕt trong viÖc thùc thi c¸c ®å ¸n qui ho¹ch theo qui chÕ, theo ®iÒu lÖ qu¶n lÝ vµ theo ph¸p luËt qui ®Þnh. Qui ho¹ch chuyªn nghµnh ®Æc biÖt lµ qui ho¹ch giao th«ng, c¬ së h¹ tÇng kÜ thuËt thiÕu ®ång bé vµ tr×nh tù nghiªn cøu thiÕu thèng nhÊt, chång chÐo lªn nhau, g©y ¶nh h­ëng kh«ng Ýt dÕn qu¸ tr×nh thùc thi ®å ¸n qui ho¹ch. H¬n thÒ n÷a, nã kh«ng b¶o ®¶m ®­îc c¸c mèi liªn hÖ gi÷a ®« thÞ víi ®« thÞ, gi÷a ®« thÞ víi n«ng th«n ch­a ®¸p øng ®­îc tiªu chuÈn ph¸t triÓn ®« thÞ trong ®iÒu kiÖn CNH-H§H. Khung ph¸p luËt ®Ó qu¶n lý qui ho¹ch x©y dùng cßn thiÕu, khung ph¸p luËt ch­a ®ång bé, chÝnh quyÒn ®« thÞ lóng tóng tr­íc nh÷ng hiÖn t­îng qu¶ lý míi, viÖc ph©n cÊp qu¶n lý hµnh chÝnh ®« thÞ cßn ph©n t¸n, chång chÐo chøc n¨ng nhiÖm vô gi÷a c¸c c¬ quan qu¶n lÝ nhµ n­íc, thiÕu sù phèi hîp liªn nghµnh. III. Ph­¬ng h­íng , quan ®iÓm vµ mét sè gi¶i ph¸p hoµn thiÖn c«ng t¸c qui ho¹ch sö dông ®Êt ®« thÞ . 1. §Þnh h­íng ph¸t triÓn Dù tÝnh ®Õn n¨m 2010, ®Êt ®« thÞ sÏ lµ 243200 ha, chiÕm 0,47% diÖn tÝch ®Êt tù nhiªn c¶ n­íc, b×nh qu©n 80m2/ng­êi. DiÖn tÝch ®Êt ®« thÞ t¨ng thªm so víi hiÖn tr¹ng lµ kho¶ng 179900 ha, trong ®ã dù kiÕn cã kho¶ng 90400 ha ®­îc chuyÓn môc ®Ých tõ ®Êt n«ng nghiÖp. ®Õn 2020, ®Êt ®« thÞ sÏ lµ 460000 ha chiÕm 1,40% diÖn tÝch ®Êt tù nhiªn c¶ n­íc, b×nh qu©n 100m2/ng­êi. Nhu cÇu sö dông ®Êt ®« thÞ sÏ ®­îc x¸c ®Þnh trªn tiªu chuÈn, qui chuÈn thiÕt kÕ qui ho¹ch x©y dùng ®« thÞ vµ ®iÒu kiÖn thùc tÕ cña tõng ®Þa ph­¬ng. Qui ho¹ch x©y dùng ®« thÞ lµ c¬ së ph¸p lý ®Ó qu¶n lý ®« thÞ, tiÕn hµnh c«ng t¸c ®Çu t­, x©y dùng vµ lËp kÕ ho¹ch c¶i t¹o, x©y dùng ®« thÞ hµng n¨m trong ng¾n h¹n vµ dµi h¹n thuéc c¸c nghµnh, ®Þa ph­¬ng. CÇn cã môc tiªu râ rµng phï hîp víi hoµn c¶nh kinh tÕ-chÝnh trÞ-x· héi vµ thùc tÕ. Do vËy tr­íc khi tiÕn hµnh qui ho¹ch ph¶i gi¶i quyÕt tèt nh÷nh vÊn ®Ò sau : Mét lµ: §¸nh gi¸ nhu cÇu hiÖn nay vµ t­¬ng lai, ®¸nh gi¸ mét c¸ch hÖ thèng kh¶ n¨ng cung cÊp ®Êt ®ai cho c¸c nhu cÇu kh¸c nhau. Hai lµ: Gi¶i quyÕt m©u thuÉn vÒ sö dông ®Êt gi÷a c¸c nghµnh, c¸c cÊp gi÷a nhu cÇu c¸ nh©n vµ toµn x· héi Ba lµ: Rót ra kinh nghiÖm, trong nh÷ng n¨m qua ®· thùc hiÖn ®­îc ®Õn ®©u, nh÷ng mÆt ®­îc vµ ch­a ®­îc ®Ó cã kÕ ho¹ch tiÕp theo. B­íc ®Çu tiªn cÇn tËp chung g¶i quyÕt vÊn ®Ò c¬ b¶n cña tån t¹i lÞch sö vµ nh÷ng vÊn ®Ò míi ph¸t sinh trong qu¶n lý vµ sö dông ®Êt ®« thÞ. Do tån t¹i lÞch sö ph¸t triÓn ®« thÞ ®Ó l¹i nhiÒu vÊn ®Ò cÇn ®­îc gi¶i quyÕt nh­: mét phÇn kh«ng nhá c¸c tæ chøc, c¸ nh©n sö dông ®Êt ®« thÞ ch­a ®­îc cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt ®ã lµ trë ng¹i líi nhÊt trong viÖc cÊp phÐp x©y dùng, t×nh tr¹ng x©y dùng lén xén v« phÐp, sö dông ®Êt ®« thÞ bõa b·i kiÕn tróc kh«ng thèng nhÊt lµm mÊt mÜ quan ®ang lµ vÊn ®Ò nhøc nhèi. Sau ®ã cÇn lËp qui ho¹ch chi tiÕt cho tõng khu vùc, nghµnh, tõng cÊp phï hîp víi ®Æc thï cña ®« thÞ. C«ng khai th«ng tin qui ho¹ch cho ng­êi d©n ®­îc biÕt ®Ó hä cïng tham gia, nhµ n­íc ph¶i tuyªn truyÒn, tËp huÊn vÒ qui ho¹ch ®Ó c¸n bé, nh©n d©n biÕt kiÓm tra thùc hiÖn. TiÕp tôc ®æi míi néi dung vµ ph­¬ng ph¸p, n©ng cao chÊt l­îng c¸c ®å ¸n qui ho¹ch ®« thÞ, ®¶m b¶o cung cÊp ®ñ qui ho¹ch chi tiÕt vµ qui ho¹ch x©y dùng chuyªn nghµnh phôc vô cho c«ng t¸c x©y dùng vµ qu¶n lý ®« thÞ. Qui ho¹ch ph¶i ®¶m b¶o tÝnh x©y dùng ®ång bé, x©y dùng nhµ ë ®ång thêi x©y dùng ph¸t triÓn hoµn chØnh hÖ thèng h¹ tÇng ®« thÞ, c¶ vÒ h¹ tÇng kÜ thuËt lÉn h¹ tÇng x· héi. C¸c khu ®« thÞ míi ph¶i ®­îc thùc hiÖn víi mét c¬ cÊu sö dông ®Êt ®ai cho c¸c môc ®Ých sö dông ph¶i hîp lý trong tõng giai ®o¹n ph¸t triÓn, vµ c¶ ®Þnh h­íng l©u dµi. C¸c ®« thÞ kh«ng nªn cã ph¹m vi ngo¹i thµnh ngo¹i thÞ qu¸ réng, nªn më réng thµnh c¸c vïng ®« thÞ mµ cã nh÷ng ®« thÞ lín lµm h¹t nh©n vµ c¸c ®« thÞ nhá vÖ tinh xung quanh. Qui ho¹ch ph¶i ®¸p øng ®ßi hái ph¸t triÓn ngµy cµng cao cña x· héi vÒ mäi mÆt, ®¶m b¶o c¸c ®iÒu kiÖn ë, lµm viÖc,, mua b¸n, häc tËp, vui ch¬i gi¶i trÝ, thÝch hîp víi nèi sèng truyÒn thèng, nÕp sèng v¨n minh cña d©n téc vµ tõng vïng, miÒn ®ång thêi ph¶i tiÕp thu tinh hoa v¨n ho¸ nh©n lo¹i. Qui ho¹ch ®« thÞ ph¶i ®¶m b¶o ph¸t triÓn bÒn v÷ng cña ®« thÞ, kh¸c phôc ®­îc sù ®e do¹ cña thiªn tai, b¶o ®¶m m«i tr­êng trong s¹ch v÷ng m¹nh. 2. Hoµn chØnh hÖ thèng v¨n b¶n ph¸p luËt, n©ng cao hiÖu lùc thi hµnh luËt TiÕp tôc hoµn chØnh hÖ thèng v¨n b¶n qu¶n lý nhµ n­íc vÒ qui ho¹ch vµ x©y dùng ®« thÞ. Trong nh÷ng n¨m tíi cÇn rµ so¸t toµn bé c¸c v¨n b¶n qui ph¹m ph¸p luËt ®Ó bæ xung söa ®æi ®iÒu chØnh c¸c v¨n b¶n ph¸p luËt hiÖn hµnh, nh»m ®¸p øng yªu cÇu qu¶n lý nhµ n­íc, phï hîp víi thùc tiÔn x©y dùng vµ ph¸t triÓn ®« thÞ n­íc ta, kh¾c phôc t×nh tr¹ng v¨n b¶n ph¸p luËt chång chÐo vÒ néi dung qu¶n lý, gi¶m ®Õn møc thÊp nhÊt viÖc ban hµnh nhiÒu v¨n b¶n trong mét lÜnh vùc qu¶n lý vµ ®¶m b¶o ®­a hÖ thèng thÓ chÕ vÒ qu¶n lý qui ho¹ch x©y dùng ®« thÞ vµo cuéc sèng. N©ng cao hiÖu lùc thi hµnh luËt, c­¬ng quyÕt tæ chøc thùc hiÖn kiÓm so¸t sù ph¸t triÓn ®« thÞ theo qui ho¹ch vµ ph¸p luËt tuú theo ®iÒu kiÖn ®Ó ¸p dông nh÷ng biÖn ph¸p: sö lý tån t¹i vÒ nhµ ®Êt, xo¸ bá t×nh tr¹ng x©y dùng tù ph¸t, c¾m mèc chØ giíi ®á, xÕp h¹ng c«ng tr×nh kiÕn trucscos gi¸ trÞ, c«ng khai qui ho¹ch ... 3. T¨ng c­êng vai trß qu¶n lý cña nhµ n­íc §« thÞ lµ mét thùc thÓ sèng ®éng vµ lu«n ph¸t triÓn, ®iÒu khiÓn ®­îc sù ph¸t triÓn ®ã kh«ng ®¬n gi¶n cho nªn cÇn cã qui ho¹ch ®Ó chØ ®¹o. Nã ®ßi hái sù s¸ng suèt cña c¸c nhµ l·nh ®¹o tõ ®« thÞ ®Õn nhµ n­íc. Bé m¸y qu¶n lý ph¶i gän nhÑ trong s¹ch, cã tr×nh ®é cao, ph¶i hÕt søc linh ®éng trªn nguyªn t¾c t¹o sù ®ång bé thèng nhÊt cho toµn bé c¬ cÊu ®« thÞ. Sù ph©n cÊp cô thÓ, râ rµng tõ Trung ¦¬ng ®Õn ®Þa ph­¬ng t¹o thµnh mét hÖ thèng cã sù liªn hÖ mËt thiÕt víi nhau ®¶m b¶o th«ng tin nhanh chãng, chÝnh x¸c tõ trªn xuèng vµ tõ d­íi lªn. Phèi kÕt hîp gi÷a c¸c nghµnh, c¬ quan chøc n¨ng trong c«ng t¸c qui ho¹ch ®Êt ®ai ®« thÞ: ViÖn qui ho¹ch, v¨n phßng kiÕn tróc s­ tr­ëng, c¬ quan ®Þa chÝnh, x©y dùng vµ qu¶n lý nhµ ë. Th­êng xuyªn tæ chøc c«ng t¸c kiÓm tra, thanh tra vµ cã biÖn ph¸p sö lý vi ph¹m ph¸p luËt vµ qui ho¹ch x©y dùng ®« thÞ, trªn c¬ së tæ chøc thùc hiÖn c¸c nghÞ ®Þnh vÒ sö ph¹t hµnh chÝnh trong qu¶n lý ®Êt ®ai x©y dùng. Gi¶i quyÕt nhanh chãng ®óng ph¸p luËt c¸c khiÕu kiÖn cña d©n. VÊn ®Ò sö ph¹t hµnh chÝnh khi cã nh÷ng hµnh vi vi ph¹m ph¸p luËt lµ mét viÖc lµm kh«ng thÓ thiÕu bëi v× trong thùc tÕ tr×nh ®ä d©n trÝ còng nh­ ý thøc ph¸p luËt rÊt kh¸c nhau. VËy ¸p dông c¸c biÖn ph¸p sö ph¹t hµnh chÝnh ®Ó ®Êu tranh chèng c¸c vi ph¹m, gi÷ v÷ng trËt tù x· héi, n©ng cao hiÖu lùc qu¶n lý cña nhµ n­íc. Lµm râ tr¸ch nhiÖm cña chÝnh quyÒn ®« thÞ së t¹i cã c¸c c«ng tr×nh vµ dù ¸n hÊp dÉn thu hót c¸c nguån vèn ®Ó ®¶m b¶o viÖc c¶i t¹o vµ x©y dùng ®« thÞ theo dù ¸n, theo ch­¬ng tr×nh cã môc tiªu râ rµng. Tr¸nh t×nh tr¹ng ®Çu t­ trong khu vùc ®« thÞ võa chång chÐo, vïa ph©n t¸n kh«ng ®óng môc tiªu dÉn ®Õn t×nh tr¹ng l·ng phÝ, tèn kÐm, kh«ng cã hiÖu qu¶. 4. §µo t¹o vµ n©ng cao tr×nh ®é c¸n bé lËp qui ho¹ch muèn ®æi míi mét c¸ch cô thÓ vµ cã chÊt l­îng th× ph¶i ®æi míi ph­¬ng ph¸p t­ duy khoa häc, ®æi míi quan ®iÓm trong kinh tÕ vµ qu¶n lý, h×nh thøc tæ chøc thiÕt kÕ, tæ chøc thÈm ®Þnh vµ d©y truyÒn c«ng nghÖ cho tõng ®èi t­îng qui ho¹ch, tõng ®èi t­îng ®« thÞ. CÇn ®æi míi lùc l­îng tham gia thiÕt kÕ, ®ã lµ nh÷ng c¸n bé cã ®ñ tr×nh ®é vµ t­ c¸ch ®¹o ®øc. ViÖc ph¸t triÓn nguån nh©n lùc cho nghµnh b»ng viÖc më c¸c kho¸ häc tËp huÊn vÒ kiÕn thøc qui ho¹ch x©y dùng vµ qu¶n lý ®« thÞ ®Õn c¸n bé cÊp ph­êng. ®©y lµ c¬ héi ®Ó ®­a kiÕn thøc c¬ b¶n vÒ qui ho¹ch vµ qu¶n lý x©y dùng ®« thÞ tíi céng ®ång d©n c­. Vµ tõ ®ã ng­êi d©n ®« thÞ thÞ cã c¬ héi hiÓu vµ tham gia tÝch cùc vµo viÖc ph¸t triÓn vµ g×n gi÷ kh«ng gian kiÕn tróc, c¶nh quan ®« thÞ n¬i hä sinh sèng. ®µo t¹o míi lùc l­îng c¸n bé trong c¸c tr­êng ®¹i häc vµ ®µo t¹o l¹i c¸n bé ®Þa ph­¬ng, cÇn ®æi míi ch­¬ng tr×nh ®µo t¹o theo h­íng t¨ng c­êng lý luËn, t¨ng giê thùc hµnh, b¸m s¸t thùc tÕ sö dông kiÕn thøc tæng hîp ®Ó ¸p dông vµo viÖc qui ho¹ch ®« thÞ. C¸n bé ph¶i cã kiÕn thøc toµn diÖn vÒ luËt häc, kinh tÕ häc, tin häc øng dông... N©ng cao chÊt l­îng c¸n bé lÊy môc ®Ých hiÖu qu¶ c«ng viÖc lµ chÝnh tr¸nh h×nh thøc phiÕn diÖn nghµnh nghÒ kh«ng thùc tÕ xa dêi nhu cÇu ®ßi hái cÊp b¸ch cña x· héi. Víi xu thÕ héi nhËp khu vùc vµ toµn cÇu ho¸ trong mäi lÜnh vùc ®Æc biÖt lµ kinh tÕ, khoa häc kÜ thuËt th× vÊn ®Ò giao l­u héi nhËp c«ng t¸c qui ho¹ch lµ rÊt cÇn thiÕt theo c¸c gãc ®é trao ®æi chuyªn gia, tæ chøc to¹ ®µm, häc hái kinh nghiÖm... 5. N©ng cao chÊt l­îng sö lý th«ng tin: Thu thËp vµ sö lý th«ng tin lµ mét tiÒn ®Ò quan träng ®Ó h×nh thµnh b¶n qui ho¹ch vµ ®iÒu chØnh khi cã nh÷ng thay ®æi vÒ môc tiªu ph¸t triÓn kinh tÕ x· héi hay c¸c v¨n b¶n ph¸p luËt, v¨n b¶n hµnh chÝnh... c¸c lo¹i th«ng tin nh­: thùc tr¹ng kinh tÕ-x· héi, ®Æc ®iÓm vÒ tù nhiªn cña kho¶nh ®Êt, c¸c v¨n b¶n ph¸p lý. C«ng t¸c qui ho¹ch sö dông ®Êt ®ai muèn lµm mét c¸ch nhanh chãng cÇn hoµn thiÖn chÝnh s¸ch ®Òn bï gi¶i phãng mÆt b»ng: Khi thu håi nhµ n­íc thùc hiÖn ®Òn bï b»ng ®Êt hoÆc b»ng tiÒn víi chi phÝ ®Òn bï ph¶i tho¶ ®¸ng bao gåm c¸c chi phÝ vÒ thiÖt h¹i tµi s¶n g¾n liÒn víi ®Êt, quyÒn sö dông ®Êt ®ang sö dông, chi phÝ ®Þnh c­ cho ng­êi cã ®Êt bÞ thu håi. Ph¶i t¹o ®iÒu kiÖn ®Ó hä t¸i ®Þnh c­ vµ ph¸t triÓn cuéc sèng. Trong giai ®o¹n CNH-H§H ®Êt n­íc, ®ßi hái sù ph¸t triÓn vµ ®æi míi ngµy cµng lín trong khu vùc ®« thÞ. ViÖc ®æi míi vµ c¶i thiÖn t×nh h×nh ®Ó ®¸p øng nhu cÇu ph¸t triÓn lµ cÇn thiÕt vµ kh¸ch quan. ®­îc nh­ vËy, tõng khu vùc ®« thÞ sÏ ®ãng gãp tèt h¬n trong giai ®o¹n ph¸t triÓn tíi cña ®Êt n­íc. KÕt luËn Qui ho¹ch sö dông ®Êt ®ai ®« thÞ do nhµ n­íc qui ®Þnh lµ mét biÓu hiÖn quan träng vÒ quyÒn së h÷u cña nhµ n­íc ®èi víi ®Êt ®« thÞ. Nã lµ mét trong nh÷ng c«ng cô c¬ b¶n ®Ó t¨ng c­êng qu¶n lý vÜ m« cña nhµ n­íc ®èi víi viÖc sö dông ®Êt ®« thÞ. Th«ng qua viÖc qui ho¹ch sö dông hîp lý ®Êt ®« thÞ, mét mÆt cã thÓ gi¶i quyÕt tho¶ ®¸ng m©u thuÉn gi÷a c¸c lo¹i ®Êt sö dông, x¸c ®Þnh c¬ cÊu hîp lý vÒ sö dông ®Êt ®« thÞ. MÆt kh¸c cã thÓ kÕt hîp hµi hoµ lîi Ých tr­íc m¾t víi lîi Ých l©u dµi, lîi Ých côc bé víi lîi Ých tËp thÓ, lµm cho viÖc sö dông ®Êt ®« thÞ ¨n khíp víi sù ph¸t triÓn kinh tÕ –x· héi cña ®« thÞ . LËp qui ho¹ch sö dông ®Êt ®ai nãi chung vµ qui ho¹ch sö dông ®Êt ®« thÞ nãi riªng lµm sao cho hîp lý vµ tiÕt kiÖm, cã hiÖu qu¶ cao lµ bµi to¸n nan gi¶i mµ ta ph¶i thùc hiÖn trong qu¸ tr×nh ph¸t triÓn ®Êt n­íc. X©y dùng mét ®« thÞ cã kiÕn tróc, qui ho¹ch v¨n minh, hiÖn ®¹i mang ®Ëm b¶n s¾c truyÒn thèng cã luËt ®« thÞ hoµn chØnh, cïng víi sù qu¶n lý chÆt chÏ cña nhµ n­íc vµ nÕp sèng v¨n ho¸, v¨n minh ®« thÞ sÏ t¹o lªn mèi quan hÖ h÷u c¬ lµm nÒn t¶ng bÒn v÷ng cho ®« thÞ ph¸t triÓn. Môc lôc Tµi liÖu tham kh¶o Gi¸o tr×nh kinh tÕ tµi nguyªn ®Êt PGS. TS Ng« §øc C¸t Gi¸o tr×nh qu¶n lý nhµ n­íc vÒ ®Êt ®aivµ nhµ ë GS. TSKH Lª §×nhTh¾ng Gi¸o tr×nh nguyªn lý thÞ tr­êng nhµ ®Êt GS. TSKH Lª §×nhTh¾ng Gi¸o tr×nh qui ho¹ch x©y dùng ®« thÞ GS. TS NguyÔn TÕ B¸ LuËt ®Êt ®ai 1993. LuËt ®Êt ®ai 1998 vµ luËt söa ®æi bæ xung mét sè ®iÒu cña luËt ®Êt ®ai 2000. QuyÕt ®Þnh 322/BXD-§T ngµy 17/8/1994. NghÞ ®Þnh 88 vµ nghÞ ®Þnh 91 ngµy 17/8/1994 nghÞ ®Þnh 68 ngµy 1/10/2001. B¸o kinh tÕ ®« thÞ. T¹p trÝ x©y dùng. T¹p trÝ ®Þa chÝnh. T¹p trÝ ph¸t triÓn kinh tÕ . T¹p trÝ kiÕn tróc. Mét sè tµi liÖu tham kh¶o kh¸c.