Đề tài Thị trường Bất động sản, định hướng và giải pháp phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam
Lời mở đầu I_ sự cần thiết cuả đề tàI Thị trường bất động sản là một loại thị trường quan trọng ,nhưng ở Việt Nam mới được hình thành và còn sơ sài.Bên cạnh thị trường chính thức, hoạt động của thị trường bất động sản không chính thức đã và đang nổi lên như một thách thức đối với công tác quản lý nhà nước và với toàn xã hội.Thị trường bất động sảnViệt Nam còn kém phát triển và có nhiều tồn tại. Môi trường pháp luật còn thiếu đồng bộ,nhiều văn bản chưa phù hợp với thưc tế,,hơn70% giao dịch về bất động sản được thực hiện trên thị trường bất động sản không chính thức do việc hợp thức hoá mua bán ,chuyển nhượng bất động sản khá cao ,thủ tục phức tạp Thị trường bất động sản không chính thức hoạt động mạnh làm cho thị trưòng bất động sản phát triển không lành mạnh luôn xảy ra hiện tượng căng thẳng giẳ tạo trong quan hệ cung cầu về bất động sản,giá cả biến động mạnh. Nhiều tổ chưc kinh doanh dich vụ môI giới bất động sản hoạt động tự phát nằm ngoài sự quản lý của nhà nước. Chính sách và cơ chế tài chính còn đơn điệu ,chưa đủ mạnh để thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản. Hậu quả của những yếu kém ,tồn tại trong hoạt động thị trường bất động sản rất lớn tới nền kinh tế nước ta:đất đai bị sử dụng kém hiệu quả sai mục đích và vi phạm pháp luật,nhiều loại bất động sản chưa hoặc không chuyển được tài sản hợp pháp vì vậy không phát huy được giá trị thực trạng lưu thông ngân sách vừa thất thu vừa chịu sức ép chi rất lớn. Vì vậy để thúc sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản nước ta hiện mới trong giai đoạn sơ khai đòi hỏi phải có một hệ thống giải pháp toàn diện đồng bộ là vấn đề mang tính thời sự và búc xúc. II_ mục tiêu của đề tài: Hiểu rõ hơn về thị trường bất động sản để đưa ra các giải pháp góp phần phát triển thị trường bất động sản ở nước ta . III_ đối tượng nghiên cứu: Thị trường bất động sản.định hướng và giảI pháp phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam. IV_ phương pháp nghiên cứu: Thu thập các tàI liệu tổng quan để rút ra những vấn đề cần nghiên cứu. Kết cấu đề tài. Ngoài phân mở đầu và kết luận đề tài có ba chương : Chương 1:Tổng quan về thị trường bất động sản. Chương2:Thực trạng thị trưòng bất động sản nước ta hiện nay . Chương3:Định hướng va giải pháp phát triển thị trường bất động sản ở nước ta. Mục lục Trang Lời mở đầu 1 ChươngI_tổng quan về thị trường bất động sản .2 I_Khái niệm về thị trường bất động sản 2 1.1_Khái niệm bất động sản 2 1.2_Khái niệm về thị trường bất động sản 2 II_Đặc điểm của thị trường bất động sản. 3 1_Đặc điểm của hàng hoá bất động sản. 3 2_Đặc điểm của thị trường bất động sản 5 III_Vai trò của thị trường bất động sản. 7 ChươngII_thực trang thị trường bất động sản ở nước ta. 10 I_Khái quát thị trường bất động sản ở nước ta. 10 1_Thị trường bất động sản ở nước ta trước năm 1993. 10 2_Thị trường bất động sản ở nước ta từ năm 1993 đến nay. 10 II_Thành tựu của thị trường bất động sản. 11 III_ Hạn chế của thị trường bất động sản. 11 IV_Những vấn đề đặt ra. 12 ChươngIII_định hướng và giải pháp phát triển thị trường bất động sản ở nước ta. 13 I_Định hướng phát triển thị trường bất động sản ở nước ta. 13 II_Giải pháp phát triển thị trường bất động sản ở nước ta. 13 Kết luận 23 tài liệu tham khảo 24 Mục lục 25
Bạn đang xem trước 20 trang tài liệu Đề tài Thị trường Bất động sản, định hướng và giải pháp phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam, để xem tài liệu hoàn chỉnh bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên
x· héi.ThÞ trêng bÊt ®éng s¶nViÖt Nam cßn kÐm ph¸t triÓn vµ cã nhiÒu tån t¹i.
M«i trêng ph¸p luËt cßn thiÕu ®ång bé,nhiÒu v¨n b¶n cha phï hîp víi thc tÕ,,h¬n70% giao dÞch vÒ bÊt ®éng s¶n ®îc thùc hiÖn trªn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n kh«ng chÝnh thøc do viÖc hîp thøc ho¸ mua b¸n ,chuyÓn nhîng bÊt ®éng s¶n kh¸ cao ,thñ tôc phøc t¹p…
ThÞ trêng bÊt ®éng s¶n kh«ng chÝnh thøc ho¹t ®éng m¹nh lµm cho thÞ trßng bÊt ®éng s¶n ph¸t triÓn kh«ng lµnh m¹nh lu«n x¶y ra hiÖn tîng c¨ng th¼ng gi¼ t¹o trong quan hÖ cung cÇu vÒ bÊt ®éng s¶n,gi¸ c¶ biÕn ®éng m¹nh.
NhiÒu tæ chc kinh doanh dich vô m«I giíi bÊt ®éng s¶n ho¹t ®éng tù ph¸t n»m ngoµi sù qu¶n lý cña nhµ níc.
ChÝnh s¸ch vµ c¬ chÕ tµi chÝnh cßn ®¬n ®iÖu ,cha ®ñ m¹nh ®Ó thóc ®Èy sù ph¸t triÓn cña thÞ trêng bÊt ®éng s¶n.
HËu qu¶ cña nh÷ng yÕu kÐm ,tån t¹i trong ho¹t ®éng thÞ trêng bÊt ®éng s¶n rÊt lín tíi nÒn kinh tÕ níc ta:®Êt ®ai bÞ sö dông kÐm hiÖu qu¶ sai môc ®Ých vµ vi ph¹m ph¸p luËt,nhiÒu lo¹i bÊt ®éng s¶n cha hoÆc kh«ng chuyÓn ®îc tµi s¶n hîp ph¸p v× vËy kh«ng ph¸t huy ®îc gi¸ trÞ thùc tr¹ng lu th«ng ng©n s¸ch võa thÊt thu võa chÞu søc Ðp chi rÊt lín.
V× vËy ®Ó thóc sù h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn cña thÞ trêng bÊt ®éng s¶n níc ta hiÖn míi trong giai ®o¹n s¬ khai ®ßi hái ph¶i cã mét hÖ thèng gi¶i ph¸p toµn diÖn ®ång bé lµ vÊn ®Ò mang tÝnh thêi sù vµ bóc xóc.
II_ môc tiªu cña ®Ò tµi:
HiÓu râ h¬n vÒ thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ®Ó ®a ra c¸c gi¶i ph¸p gãp phÇn ph¸t triÓn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ë níc ta .
III_ ®èi tîng nghiªn cøu:
ThÞ trêng bÊt ®éng s¶n.®Þnh híng vµ gi¶I ph¸p ph¸t triÓn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ë ViÖt Nam.
IV_ ph¬ng ph¸p nghiªn cøu:
Thu thËp c¸c tµI liÖu tæng quan ®Ó rót ra nh÷ng vÊn ®Ò cÇn nghiªn cøu.
KÕt cÊu ®Ò tµi.
Ngoµi ph©n më ®Çu vµ kÕt luËn ®Ò tµi cã ba ch¬ng :
Ch¬ng 1:Tæng quan vÒ thÞ trêng bÊt ®éng s¶n.
Ch¬ng2:Thùc tr¹ng thÞ trßng bÊt ®éng s¶n níc ta hiÖn nay .
Ch¬ng3:§Þnh híng va gi¶i ph¸p ph¸t triÓn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ë níc ta.
Ch¬ngI. Tæng quan vÒ thÞ trêng bÊt ®éng s¶n
I _kh¸i niÖm vÒ thÞ trêng bÊT®éng s¶n.
1.1 _ Kh¸i niÖm bÊt ®éng s¶n .
Cã nhiÒu kh¸i niÖm kh¸c nhau vÒ thÞ trêng bÊt ®éng s¶n.Tuy nhiªn, cã ®iÓm t¬ng ®èi thèng nhÊt: BÊt ®éng s¶n lµ nh÷ng tµi s¶n g¾n liÒn víi ®Êt ®ai vµ kh«ng thÓ di dêi ®îc.
C¸c kh¸i niÖm:
Theo mét sè kh¸i niÖm níc ngoµi:
Theo Bloombergcom Financial Glossary: “BÊt ®éng s¶n lµ mét phÇn ®Êt ®ai vµ tÊt c¶ tµi s¶n vËt chÊt g¾n liÒn víi ®Êt”.
Theo Mc Kenzie and Betts, 1996,p.3: “BÊt ®éng s¶n bao gåm ®Êt ®ai, tµi s¶n g¾n liÒn víi ®Êt ®ai, tµi s¶n phô thuéc vµo ®Êt ®ai vµ nh÷ng tµi s¶n kh«ng di dêi ®îc ®îc quy ®Þnh bëi luËt ph¸p”.
Theo ®iÒu 181 cña Bé Lu©t D©n sù:
BÊt ®éng s¶n lµ nh÷ng tµi s¶n kh«ng di dêi ®îc bao gåm ®Êt ®ai, nhµ ë, c«ng tr×nh x©y dùng g¾n liÒn víi ®Êt ®ai kÓ c¶ c¸c tµi s¶n g¾n liÒn víi nhµ ë, c«ng tr×nh x©y dùng ®ã, c¸c tµi s¶n kh¸c g¾n liÒn víi ®Êt ®ai vµ c¸c tµi s¶n kh¸c theo qui ®Þnh cña ph¸p luËt
1.2_kh¸i niÖm thÞ trêng bÊt ®éng s¶n.
ThÞ trêng bÊt ®éng s¶n chØ h×nh thµnh khi bÊt ®éng s¶n trë thµnh hµng ho¸. Nh vËy ë ®©u, lóc nµo, bÊt ®éng s¶n cha trë thµnh hµng ho¸, th× ë ®ã, lóc ®ã, cha cã thÞ trêng bÊt ®éng s¶n. Kh¸c víi s¶n xuÊt tù cung, tù cÊp, s¶n xuÊt hµng ho¸ lµ s¶n xuÊt ®Ó b¸n. Tuy nhiªn, kh«ng h¼n lµ cø cã mua b¸n, trao ®æi lµ cã kinh tÕ thÞ trêng, mµ chØ kinh tÕ hµng ho¸ ph¸t triÓn ®Õn mét møc nhÊt ®Þnh th× míi cã kinh tÕ thÞ trêng. Nh vËy thÞ trêng bÊt ®éng s¶n lµ sù mua, b¸n vµ trao ®æi bÊt ®éng s¶n ph¸t triÓn ë møc ®é cao, ®ã chÝnh lµ thÞ trêng mua, b¸n, trao ®æi ®Êt ®ai vµ c¸c c«ng tr×nh, vËt kiÕn tróc g¾n liÒn víi ®Êt ®ai.
Do quan niÖm kh¸c nhau vÒ hµng ho¸ bÊt ®éng s¶n vµ ph¹m vi thÞ trêng, nªn cã nhiÒu quan ®iÓm kh¸c nhau vÒ thÞ trêng bÊt ®éng s¶n .
Tuy nhiªn cã thÓ ®a ra kh¸i niÖm tæng qu¸t vÒ thÞ trêng bÊt ®éng s¶n:
ThÞ trêng bÊt ®éng s¶n lµ tæng hoµ c¸c giao dÞch d©n sù vÒ bÊt ®éng s¶n t¹i mét ®Þa bµn nhÊt ®Þnh, trong mét kho¶ng thêi gian nhÊt ®Þnh. §Þnh nghÜa nµy võa ®¬n gi¶n, võa dÔ hiÓu, ®ång thêi nã chøa ®ùng ®Çy ®ñ ph¹m vi vµ néi dung cña thÞ trêng bÊt ®éng s¶n. §ã lµ thÞ trêng cña c¸c ho¹t ®éng giao dÞch bÊt ®éng s¶n nh: ChuyÓn nhîng, mua, b¸n, cho thuª, thÕ chÊp... trong ph¹m vi kh«ng gian vµ thêi gian nh©t ®Þnh. Ho¹t ®éng cña thÞ trêng nµy tÊt yÕu ph¶i tu©n theo qui luËt cña thÞ trêng, ®ång thêi bao trïm yÕu tè ph¸p luËt, tËp qu¸n, phong tôc cña mçi quèc gia.
II_ §Æc ®iÓm cña thÞ trêng bÊt ®éng s¶n.
1_ §Æc ®iÓm cña hµng ho¸ bÊt ®éng s¶n
Hµng ho¸ bÊt ®éng s¶n lµ mét hµng ho¸ ®Æc biÖt, v× vËy ngoµi nh÷ng ®Æc ®iÓm chung cña hµng ho¸ th«ng thêng, hµng ho¸ bÊt ®éng s¶n cßn cã nh÷ng ®Æc ®iÓm sau:
1.1_ ®éng s¶n lµ mét hµng ho¸ cã vÞ trÝ cè ®Þnh vµ kh«ng thÓ di dêi ®îc
§Æc ®iÓm nµy lµ do hµng ho¸ bÊt ®éng s¶n lu«n g¾n liÒn víi ®Êt ®ai, nªn cè ®Þnh vÒ vÞ trÝ, vÒ ®Þa ®iÓm vµ kh«ng cã kh¶ n¨ng dÞch chuyÓn, khã cã kh¶ n¨ng t¨ng thªm vÒ sè lîng, diÖn tÝch.MÆt kh¸c ®Êt ®ai lµ nguån tµi nguyªn do thiªn nhiªn ban tÆng, nªn cã h¹n chÕ vµ bÞ giíi h¹n vÒ kh«ng gian. §Æc ®iÓm nµy cã ¶nh hëng rÊt lín ®Õn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n
1.2_ ®éng s¶n lµ hµng ho¸ cã tÝnh l©u bÒn.
§Æc ®iÓm nµy lµ do ®Êt ®ai lµ tµi s¶n do thiªn nhiªn ban tÆng, mét lo¹i tµi nguyªn xem nh kh«ng thÓ bÞ huû ho¹i.§ång thêi c¸c c«ng tr×nh kiÕn tróc vµ vËt kiÕn tróc cã thÓ tån t¹i hµng tr¨m n¨m . Tuy nhiªn cÇn ph©n biÖt “tuæi thä kinh tÕ” vµ tuæi thä vËt lý” cña bÊt ®éng s¶n. Tuæi thä kinh tÕ ch©m døt khi trong kiÖn thÞ trêng b×nh thêng vµ tr¹ng th¸i vËn hµnh ®Òu b×nh thêng mµ chi phÝ sö dông bÊt ®éng s¶n ngang b»ng víi lîi Ých thu ®îc tõ bÊt ®éng s¶n ®ã. Tuæi thä vËt lý nãi chung dµi h¬n nhiÒu tuæi thä kinh tÕ, nã ch©m døt khi c¸c kÕt cÊu chÞu lùc chñ yÕu bÞ l·o ho¸ vµ h háng kh«ng thÓ tiÕp tôc an toµn cho sö dông. ChÝnh v× tÝnh l©u bÒn cña hµng ho¸ bÊt ®éng s¶n vµ do ®Êt ®ai kh«ng bÞ mÊt ®i, kh«ng bÞ thanh lý sau mét qu¸ tr×nh sö dông, l¹i cã thÓ sö dông vµo nhiÒu môc ®Ých kh¸c nhau, nªn hµng ho¸ bÊt ®éng s¶n rÊt phong phó vµ ®a d¹ng.
1.3_Hµng ho¸ bÊt ®éng s¶n mang tÝnh c¸ biÖt vµ tÝnh khan hiÕm.
§Æc ®iÓm nµy lµ do tÝnh c¸ biÖt vµ khan hiÕm cña ®Êt ®ai. TÝnh khan hiÕm cña ®Êt ®ai lµ do bÒ mÆt tr¸i ®Êt cã h¹n. TÝnh khan hiÕm cô thÓ cña ®Êt ®ai lµ giíi h¹n vÒ diÖn tÝch. ChÝnh v× tÝnh khan hiÕm, tÝnh cè ®Þnh vµ kh«ng thÓ di dêi ®îc nªn hµng ho¸ bÊt ®éng s¶n cã tÝnh c¸ biÖt. Trong cïng mét khu vùc nhá kÓ c¶ hai m¶nh ®Êt ë c¹nh nhau ®Òu cã nh÷ng yÕu tè kh«ng gièng nhau. Trªn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n còng khã tån t¹i hai c«ng tr×nh hoµn toµn gièng nhau, v× chóng cã ®Þa ®Ióm kh«ng gian kh¸c nhau. ChÝnh v× vËy trªn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n, vÞ trÝ vµ gi¸ trÞ cña mçi bÊt ®éng s¶n lµ kh¸c nhau.
1.4_Hµng ho¸ bÊt ®éng s¶n chÞu sù chi phèi m¹nh mÏ cña ph¸p luËt vµ chÝnh s¸ch cña Nhµ níc.
BÊt ®éng s¶n lµ tµi s¶n quan träng cña mçi quèc gia, lµ hµng ho¸ ®Æc biÖt, c¸c giao dÞch vÒ bÊt ®éng s¶n t¸c ®éng m¹nh ®Õn c¸c ho¹t ®éng kinh tÕ- x· héi do ®ã, c¸c vÊn ®Ò vÒ bÊt ®éng s¶n chÞu sù chi phèi vµ ®iÒu chØnh m¹nh mÏ cña hÖ thèng c¸c v¨n b¶n ph¸p luËt riªng vÒ bÊt ®éng s¶n, ®Æc biÖt lµ hÖ thèng ph¸p luËt vÒ ®Êt ®ai. Cã thÓ nãi, hµng ho¸ bÊt ®éng s¶n chÞu sù chi phèi chÆt chÏ cña hÖ thèng ph¸p luËt. Bªn c¹nh ®ã, ChÝnh phñ c¸c níc ®Òu rÊt quan t©m ®Õn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n, lu«n ®Iòu chØnh c¸c chÝnh s¸ch vÒ bÊt ®éng s¶n, thÞ trêng bÊt ®éng s¶n nh»m huy ®éng c¸c nguån lùc bÊt ®éng s¶n phôc c¸c môc tiªu ph¸t triÓn kinh tÕ-x· héi.
1.5_Hµng ho¸ bÊt ®éng s¶n mang nÆng tÝnh tËp qu¸n, thÞ hiÕu vµ t©m lý x· héi.
Hµng ho¸ bÊt ®éng s¶n chÞu sù chi phèi cña c¸c yÕu tè nµy m¹nh h¬n c¸c hµng ho¸ th«ng thêng kh¸c. Nhu cÇu vÒ thÞ bÊt ®éng s¶n cña mçi vïng, khu vùc, quèc gia chÞu ¶nh hëng rÊt lín cña thÞ hiÕu, tËp qu¸n cña d©n c sinh sèng t¹i ®ã. YÕu tè t©m lý x· héi, thËm chÝ c¶ vÒ tÝn ngìng, t«n gi¸o, t©m linh... còng chi phèi m¹nh nhu cÇu vÒ bÊt ®éng s¶n.
1.6_Hµng ho¸ bÊt ®éng s¶n cã tinh thÝch øng.
BÊt ®éng s¶n lµ c«ng tr×nh, trong qu¸ tr×nh sö dông ®Òu cã thÓ ®iÒu chØnh c«ng n¨ng sö dông mµ vÉn gi÷ ®îc ®Æc trng cña c«ng tr×nh ®ång thêi vÉn ®¶m b¶o nhu cÇu sö dông cña ngêi tiªu dïng trong viÖc tho¶ m·n nhu cÇu sinh ho¹t, s¶n xuÊt kinh doanhvµ c¸c ho¹t ®éng kh¸c.
1.7_Hµng ho¸ bÊt ®éng s¶n chôi sù ¶nh hëng lÉn nhau.
BÊt ®éng s¶n chÞu ¶nh hëng lÉn nhau rÊt lín, gi¸ trÞ cña bÊt ®éng s¶n cã thÓ bÞ t¸c ®éng cña bÊt ®éng s¶n kh¸c. §Æc biÖt Nhµ níc ®Çu t x©y dùng c¸c c«ng tr×nh kÕt cÊu h¹ tÇng kü thuËt vµ h¹ tÇng x· héi sÏ lµm t¨ng vÎ ®Ñp vµ n©ng cao gi¸ trÞ cña ®Êt ®ai vµ c¸c c«ng tr×nh x©y dùng trong khu vùc ®ã. Trong thùc tÕ viÖc x©y dùng c«ng tr×nh nµy lµm t«n thªm vÎ ®Ñp vµ sù hÊp dÉn cña c«ng tr×nh kh¸c lµ hiÖn tîng phæ biÕn.
1.8_Hµng ho¸ bÊt ®éng s¶n tuú thuéc vµo n¨ng lùc qu¶n lý.
Hµng ho¸ bÊt ®éng s¶n ®ßi hái kh¶ n¨ng vµ chi phÝ qu¶n lý cao h¬n so víi c¸c hµng ho¸ th«ng thêng kh¸c. ViÖc ®Çu t x©y dùng c«ng tr×nh x©y dùng rÊt phøc t¹p, ®ßi hái cÇn cã kh¶ n¨ng qu¶n lý thÝch hîp .
2. §Æc ®iÓm cña thÞ trêng bÊt ®éng s¶n:
Hµng ho¸ bÊt ®éng s¶n lµ hµng ho¸ ®Æc biÖt, v× vËy thÞ trêng bÊt ®éng s¶n lµ thÞ trêng giao dÞch hµng ho¸ ®Æc biÖt nªn cã mét sè ®Æc ®iÓm riªng nh sau:
2.1_ThÞ trêng bÊt ®éng s¶n kh«ng ph¶i lµ thÞ trêng giao dÞch b¶n th©n bÊt ®éng
s¶n mµ lµ thÞ trêng giao dÞch c¸c quyÒn vµ lîi Ých chøa ®ùng trong bÊt ®éng s¶n.
ThÞ trêng bÊt ®éng s¶n lµ thÞ trêng giao dÞch c¸c quyÒn vµ lîi Ých cã ®îc tõ viÖc së h÷u ®Êt ®ai. Bëi v× ®Êt ®ai kh«ng bao giê hao mßn vµ mÊt ®i, ngêi cã quyÒn së h÷u ®Êt kh«ng sö dông ®Êt nh c¸c hµng ho¸ th«ng thêng kh¸c, c¸i mµ hä cã thÓ sö dông ®ã lµ c¸c quyÒn vµ lîi Ých do ®Êt ®ai mang l¹i. TÝnh chÊt nµy cña ®Êt ®ai lµ yÕu tè c¬ b¶n quyÕt ®Þnh tÝnh ®Æc thï cña giao dÞch trªn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n. ChÝnh v× vËy, gi¸ ®Êt mét bé phËn quan träng cña gi¸ bÊt ®éng s¶n kh«ng ph¶n ¸nh gi¸ trÞ cña hµng ho¸ ®Êt ®ai, mµ gi¸ ®Êt chØ lµ chØ sè ph¶n ¸nh kh¶ n¨ng thu lîi tõ ®Êt vµ hiÖu qu¶ vèn ®Çu t vµo ®Êt.
2.2_ThÞ trêng bÊt ®éng s¶n mang tÝnh vïng, tÝnh khu vùc s©u s¾c.
BÊt ®éng s¶n lµ lo¹i hµng ho¸ cè ®Þnh vµ kh«ng thÓ di dêi vÒ mÆt vÞ trÝ vµ nã chôi ¶nh hëng cña yÕu tè tËp qu¸n, t©m lý, thÞ hiÕu. Trong khi ®ã, tËp qu¸n, t©m lý, thÞ hiÕu cña mçi vïng l¹i kh¸c nhau. ChÝnh v× vËy ho¹t ®éng cña thÞ trêng bÊt ®éng s¶n mang tÝnh vïng.
MÆt kh¸c, thÞ trêng bÊt ®éng s¶n mang tÝnh kh«ng tËp trung mµ tr¶I réng ë mäi vïng trªn ®Êt níc, mµ ë mçi vïng ®ã tr×nh ®é ph¸t triÓn kinh tÕ, v¨n ho¸, x· héi kh¸c nhau, mËt ®é dan sè l¹i kh«ng ®Òu. Do ®ã nhu cÇu vÒ bÊt ®éng s¶n khac nhau vÒ sè lîng, kiÓu c¸ch, mÉu m·, chÊt lîng, dÉn ®Õn sù kh¸c nhau vÒ qui m« vµ tr×nh ®é ph¸t triÓn cña thÞ trêng bÊt ®éng s¶n.
2.3_ThÞ trêng bÊt ®éng s¶n chÞu sù chi phèi cña yÕu tè ph¸p luËt.
BÊt ®éng s¶n muèn trë thµnh hµng ho¸ vµ thùc hiÖn giao dÞch trªn thÞ trêng ph¶i chÞu sù chi phèi vµ ®iÒu chØnh cña hÖ thèng ph¸p luËt vÒ ®Êt ®ai vµ bÊt ®éng s¶n. Ph¸p luËt chi phèi, ®iÒu chØnh c¸c quyÒn vÒ bÊt ®éng s¶n nh mau, b¸n, thÕ chÊp, gãp vèn... §ång thêi ph¸p luËt cßn qui ®Þnh hîp ®ång d©n sù vÒ bÊt ®éng s¶n. ViÖc cung cÊp th«ng tin vÒ bÊt ®éng s¶n còng ph¶i tu©n thñ qui ®Þnh cña Nhµ níc vÒ vµ ph¸p luËt.
2.4_ThÞ trêng bÊt ®éng s¶n tuy cã ho¹t ®éng phong phó nhng thêng lµ mét thÞ trêng kh«ng hoµn h¶o.
Tuy thÞ trêng bÊt ®éng s¶n cã néi dung phong phó, nhng trªn thùc tÕ, thÞ trêng bÊt ®éng s¶n lµ thÞ trêng kh«ng hoµn h¶o. ThÞ trêng bÊt ®éng s¶n phô thuéc vµo ®iÒu kiÖn ®Æc trng cña vïng, ®Þa ph¬ng, nã chÞu sù chi phèi cña ®iÒu kiÖn tù nhiªn, kinh tÕ, x· héi, truyÒn thèng vµ tËp qu¸n cña mçi vïng, mçi ®Þa ph¬ng, mçi céng ®ång kh¸c nhau.ChÝnh v× vËy mµ giao dÞch vµ thùc hiÖn giao dÞch thêng kh«ng hoµn h¶o. Cã giao dÞch ë ®Þa phong nµy ®· xuÊt hiÖn nhng t¹i ®Þa ph¬ng kh¸c l¹i cha xuÊt hiÖn, c¸ biÖt h¬n cã gaio dÞch cïng lo¹i nhng ë ®Þa ph¬ng kh¸c nhau l¹i tiÕn hµnh kh¸c nhau. Th«ng tinvµ yÕu tè cÊu thµnh thÞ trêng lµ kh«ng hoµn h¶o. Nguyªn nh©n lµ do b¶n th©n hiÖn vËt cña tõng bÊt ®éng s¶n chØ ph¶n ¸nh t×nh tr¹ng vËt chÊt cña bÊt ®éng s¶n ®ã. B¶n th©n vËt chÊt cña bÊt ®éng s¶n kh«ng ph¶n ¸nh ®îc tÝnh ph¸p lý vÒ quyÒn së h÷u bÊt ®éng s¶n cña ngêi ®ang cã bÊt ®éng s¶n, ®ã lµ nh÷ng th«ng tin, yÕu tè mµ ngêi thuª, mua, nhËn thÕ chÊp, nhËn gãp vèn liªn doanh... cÇn n¾m b¾t, am hiÓu.
2.5_Cung vÒ bÊt ®éng s¶n ph¶n øng chËm h¬n so víi cÇu bÊt ®éng s¶n.
Mäi hµng ho¸ ®a ra thÞ trêng, khi ®ù¬c thõa nhËn vµ xuÊt hiÖn cÇu t¨ng lªn th× nhµ s¶n xuÊt cã thÓ ®Èy m¹nh s¶n xuÊt vµ t¨ng lîng cung nhanh chãng. Tuy nhiªn, khi cÇu vÒ bÊt ®éng s¶n t¨ng th× cung vÒ bÊt ®éng s¶n trªn thÞ trêng kh«ng thÓ ph¶n øng t¨ng nhanh chãngnh c¸c hµng ho¸ th«ng thêng kh¸c. Bëi v× viÖc t¨ng cung hµng ho¸ bÊt ®éng s¶n cÇn thêi gian vµ khã kh¨n h¬n hµng ho¸ th«ng thêng. ViÖc t¹o ra hµng ho¸ bÊt ®éng s¶n, c¸c c«ng tr×nh x©y dùng… ®ßi hái tèn nhiÒu thêi gian, tõ t×m hiÓu th«ng tin vÒ ®Êt ®ai, chuyÓn nhîng ®Êt ®ai, xin giÊy phÐp x©y dùng, thiÕt kÕ, thi c«ng... Thñ tôc ph¸p lý ®Ó chuyÓn nhîng ®Êt ®ai, bÊt ®éng s¶n thêng lµ phøc t¹p. Bªn c¹nh ®ã, bÊt ®éng s¶n lµ hµng ho¸ cã gi¸ trÞ lín, ®ßi hái vèn ®Çu t lín.
2.6_Giao dÞch trªn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n cÇn ®Õn c¸c lo¹i t vÊn chuyªn nghiÖp tr×nh ®é cao.
BÊt ®éng s¶n lµ hµng ho¸ cã gi¸ trÞ lín. MÆt kh¸c, gi¸ c¶ bÊt ®éng s¶n chÞu sù t¸c ®éng phøc t¹p cña nhiÒu yÕu tè. §ång thêi, th«ng tin trªn thÞ trêng kh¸ phøc t¹p vµ kh«ng hoµn h¶o. ChÝnh v× vËy khi mua b¸n, giao dÞch bÊt ®éng s¶n ®ßi hái cÇn cã sù tÝnh to¸n kü lìng, ®ßi hái ph¶i th«ng qua t vÊn cña c¸c chuyªn gia m«i giíi, ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n cã chuyªn m«n thuéc c¸c tæ chøc m«i giíi ho¹t ®éng trªn thÞ trêng. Ho¹t ®éng cña c¸c tæ chøc m«i giíi cã vai trß rÊt quan träng, gãp phÇn kÝch thÝch thÞ trêng ph¸t triÓn.
2.7. ThÞ trêng bÊt ®éng s¶n cã mèi liªn hÖ mËt thiÕt víi thÞ trêng vèn.
Hµng ho¸ bÊt ®éng s¶n lµ hµng ho¸ cã gi¸ trÞ lín, do ®ã c¸c ho¹t ®éng giao dÞch, ®Çu t kinh doanh trªn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ®Òu cã nhu cÇu rÊt lín vÒ vèn. Mét phÇn nhu cÇu vÒ vèn cho ho¹t ®éng ®Çu t, kinh doanh bÊt ®éng s¶n ®îc huy ®éng trªn thÞ trêng. §ång thêi mét lîng vèn huy ®éng trªn thÞ trêng tµi chÝnh ®îc ®Çu t trªn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n- mét lÜnh vùc ®Çu t ®îc a chuéng.
III_ Vai trß cña thÞ trêng bÊt ®éng s¶n.
ThÞ trêng bÊt ®éng s¶n lµ nh©n tè quan träng gãp phÇn thóc ®Èy sù ph¸t triÓn kinh tÕ _ x· héi cña mçi quèc gia vµ n©ng cao ®êi sèng cña c¸c tÇng líp d©n c. Vai trß cña thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ®îc biÓu hiÖn trªn c¸c mÆt:
ThÞ trêng bÊt ®éng s¶n gãp phÇn thóc ®Èy s¶n xuÊt.
ThÞ trêng bÊt ®éng s¶n lµ n¬i thùc hiÖn t¸i s¶n xuÊt c¸c yÕu tè s¶n xuÊt ®¸p øng viÖc ph¸t triÓn kinh doanh bÊt ®éng s¶n, v× chÝnh ë ®©y xuÊt hiÖn c¸c nhu cÇu vÒ bÊt ®éng s¶n, tõ ®ã ®ßi hái x· héi kh«ng ngõng ph¸t triÓn bÊt ®éng s¶n.ThÞ trêng lµ n¬i chuyÓn ho¸ vèn tõ h×nh th¸i hiÖn vËt sang gi¸ trÞ, lµ nh©n tè quyÕt ®Þnh tèc ®é chu chuyÓn cña vèn, sù ph¸t triÓn cña kinh doanh bÊt ®éng s¶n. ThÞ trêng bÊt ®éng s¶n gãp phÇn t¹o ®iÒu kiÖn cho viÖc bè trÝ, s¾p xÕp, ph©n bæ s¶n xuÊt kinh doanh theo quy ho¹ch vµ ®Þnh híng ph¸t triÓn kinh tÕ ë mçi ®Þa ph¬ng vµ ë tÇm quèc gia. ThÞ trêng bÊt ®éng s¶n cßn lµ cÇu nèi gi÷a s¶n xuÊt vµ tiªu dïng vÒ bÊt ®éng s¶n, tiªu dïng cho s¶n xuÊt, kinh doanh, dÞch vô, tiªu dïng cho c¸c ho¹t ®éng cña ®êi sèng kinh tÕ- x· héi, cÇu nèi gi÷a x©y dùng, mua b¸n, thuª mín, thÕ chÊp bÊt ®éng s¶n. ThÞ trêng bÊt ®éng s¶n thóc ®Èy viÖc sö dông tiÕt kiÖm trong s¶n xuÊt kinh doanh, nhÊt lµ ngêi cã nhu cÇu sö dông bÊt ®éng s¶n ph¶i c©n nh¾c ®Ó ®¶m b¶o chi phÝ vÒ bÊt ®éng s¶n lµ tèi thiÓu nhÊt lµ trong tæng chi phÝ s¶n xuÊt kinh doanh.
ThÞ trêng bÊt ®éng s¶n gãp phÇn huy ®éng vèn cho ®Çu t ph¸t triÓn.
ThÞ trêng bÊt ®éng s¶n ph¸t triÓn chÝnh lµ do yÕu tè t¨ng ®Çu t cho tµI s¶n cè ®Þnh cña nÒn kinh tÕ quèc d©n, sù t¨ng lªn cña lîng tµI s¶n nµy ®ßi hái ph¶i cã nguån vèn ®¶m b¶o. §ång thêi ph¸t triÓn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ®îc biÓu hiÖn b»ng hai c¸ch: T¨ng khèi lîng hµng ho¸ bÊt ®éng s¶n giao dÞch trªn thÞ trêng vµ më réng ph¹m vi c¸c quan hÖ giao dÞch: mua b¸n, chuyÓn nhîng, cÇm cè, thÕ chÊp lµm t¨ng lîng giao dÞch còng lµ lµm t¨ng sè lîng hµng ho¸ do ®ã t¨ng tèc ®é chu chuyÓn cña vèn. ThÕ chÊp bÊt ®éng s¶n ®Ó vay vèn ®· lµm nh©n ®«i gi¸ trÞ cña bÊt ®éng s¶n. Bªn c¹nh ®ã bÊt ®éng san cßn dïng gãp vèn liªn doanh, thu hót nguån vèn ®Çu t.
Ph¸t triÓn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n lµ mét c¸ch ®Ó khai th¸c nguån thu cho ng©n s¸ch Nhµ níc.
C¸c giao dÞch trªn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ®Òu ph¶i cã nghÜa vô nép thuÕ cho Nhµ níc do ®ã lµm t¨ng nguån thu cho ng©n s¸ch Nhµ níc.
Ph¸t triÓn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n gãp phÇn më réng thÞ trêng vµ quan hÖ ®èi ngo¹i.
ThÞ trêng bÊt ®éng s¶n thuéc tæng thÓ c¸c thÞ trêng trong nÒn kinh tÕ quèc d©n, cã quan hÖ mËt thiÕt víi thÞ trêng vèn, thÞ trêng lao ®éng, thÞ trêng hang ho¸. Do ®ã ph¸t triÓn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ¶nh hëng trùc tiÕp ®Õn sù më réng vµ ph¸t triÓn cña c¸c thÞ trêng kh¸c.
Ph¸t triÓn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n gãp phÇn më réng quan hÖ ®èi ngo¹i, trong ®iÒu kiÖn cña mét nÒn kinh tÕ ph¸t triÓn th× quan hÖ thÞ trêng nãi chung vµ thÞ trêng bÊt ®éng s¶n nãi riªng kh«ng cßn bã hÑp trong ph¹m vi mét quèc gia. ThÞ trêng bÊt ®éng s¶n p¸ht triÓn vît khái mét quèc gia t¹o ®iÒu kiÖn cho tæ chøc, c¸ nh©n níc ngoµi tham gia giao dÞch bÊt ®éng s¶n trªn l·nh thæ mçi níc vµ t¹o ®iÒu kiÖn cho ®Çu t ph¸t triÓn, gãp phÇn më réng quan hÖ ®èi ngo¹i.
ThÞ trêng bÊt ®éng s¶n ¶nh hëng ®Õn sù æn ®Þnh x· héi.
ThÞ trêng bÊt ®éng s¶n gi÷ vÞ trÝ quan träng ®èi víi sù æn ®Þnh x· héi, nã ®Òu g¾n víi chÝnh s¸ch ®Êt ®ai cña mét quèc gia. ThÞ trêng bÊt ®éng s¶n ph¸t triÓn lµnh m¹nh tøc lµ chÝnh s¸ch ®Êt ®ai phï hîp, x· héi æn ®Þnh. Ngîc lai sÏ lµm cho gi¸ c¶ lªn xuèng, ®Çu c¬, lòng ®o¹n gi¸ c¶ lµm cho x· héi thiÕu æn ®Þnh .
ThÞ trêng bÊt ®éng s¶n gãp phÇn n©ng cao ®êi sèng nh©n d©n.
ThÞ trêng bÊt ®éng s¶n ph¸t triÓn thóc ®Èy ¸p dông khoa häc, kü thuËt vµ c«ng nghÖ, n©ng cao chÊt lîng c¸c c«ng tr×nh, cho nhu cÇu v¨n ho¸, x· héi thÓ thao, giao tiÕp cña céng ®ång ThÞ trêng bÊt ®éng s¶n vËn ®éng lµ kÕt qu¶ cña sù t¸c ®éng t¬ng t¸c cña yÕu tè cung cÇu .
ThÞ trêng bÊt ®éng s¶n ph¸t triÓn ¶nh hëng ®Õn sù ph¸t triÓn cña thÞ trêng hµng ho¸, thÞ trêng vèn. Gãp phÇn thóc ®Èy sù ph¸t triÓn chung cña thÞ trêng ®¸p øng nhu cÇu nhiÒu mÆt cña ®êi sèng con ngêi.
Ph¸t triÓn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n gãp phÇn thóc ®Èy ®æi míi chÝnh s¸ch ®Êt ®ai, ®æi míi qu¶n lý ®Êt ®ai, qu¶n lý bÊt ®éng s¶n.
Th«ng qua ho¹t ®éng vµ ph¸t triÓn cña thÞ trêng bÊt ®éng s¶n, Nhµ níc tiÕp tôc ®æi míi, bæ sung, hoµn thiÖn chÝnh s¸ch ®Êt ®ai. V× chi th«ng qua thÞ trêng bÊt ®éng s¶n, c¸c giao dÞch vÒ d©n sù ®Êt ®ai míi ®îc thùc hiÖn, th«ng qua thÞ trêng sÏ béc lé nh÷ng kh«ng phï hîp thùc tiÔn cña chÝnh s¸ch ®Êt ®ai, béc lé nh÷ng kh«ng phï hîp trong qu¶n lý, gióp Nhµ níc ®æi míi c«ng t¸c qu¶n lý nh»m t¹o ®Iòu kiÖn cho quan hÖ ®Êt ®ai ®îc thùc hiÖ ®îc hîp thøc ho¸, kh¾c phôc thÞ trêng kh«ng chÝnh thøc. ThÞ trêng bÊt ®éng s¶n cßn x¸c lËp quan hÖ gi÷a Nhµ níc vµ ngêi së h÷u bÊt ®éng s¶n trªn c¬ së ®ã bæ sung, hoµn thiÖn c¬ chÕ chinh s¸ch vµ hoµn thiÑn c«ng t¸c qu¶n lý ®Êt ®ai.
Ch¬ngII:thùc tr¹ng thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ë níc ta.
I_ kh¸I qu¸t thÞ trêng bÊt ®éng s¶n níc ta.
1_ thÞ trêng bÊt ®éng s¶n níc ta tríc n¨m 1993.
Sau c¸ch m¹ng th¸ng 8-1945 ®Õn 1980 ,®Êt ®ai ,bÊt ®éng s¶n ë níc ta thuéc së h÷u t nh©n,së h÷u céng ®ång ,së h÷u cña tæ chøc ,së h÷u cña nhµ níc .do ®ã ,ho¹t ®éng giao dÞch mua b¸n ,thuª mín ,cÇm cè ®Êt ®ai,nhµ cöa diÔn ra b×nh thêng .sau c¶I c¸ch ruéng ®Êt .c¸c giao dÞchtrªn thùc tÕ vÉn ®îc thùc hiÖn nhng kh«ng phæ biÕn.c¸ch thøcvµ thñ tôc chuyÓn nhîng ,mua b¸n ®îc thùc hiÖn theo truyÒn thèng tËp qu¸n cña céng ®ång.c¸c bªn tham gia giao dÞch tù t×m ®Ðn nhau va tù tho¶ thuËn gi¸ c¶.trong giao ®o¹n nµy nhµ níc vÉn thõa nhËn vµ lµm thñ tôc choc ac giao dÞch ,vÉn thu lÖ phÝ tríc b¹ khi ®¨ng ki quyÒn së h÷u nhµ,®Êt,thÞ tr¬ng bÊt ®éng s¶n trong giai ®o¹n naú lµ thÞ trêng tù ph¸t theo yªu cÇu cña thùc tÕ ,cha cã khung ph¸p luËt,cha cã c¸c tæ chøc kinh doanh ,m«i giíi ,dÞch vô bÊt ®éng s¶n.
HiÕn ph¸p 1980 qui ®Þnh ®¸t ®ai thuéc së h÷u toµn d©n vµ nghiªm cÊm viÖc mua b¸n ®Êt ®ai do ®ã nhµ níc kh«ng ban hµnh hÖ thèng c¸c v¨n b¶n ph¸p luËt cho thÞ trêng bÊt ®éng s¶n .quan hÖ chuyÓn dÞch ,mua b¸n ®Êt ®ai,thuª mín ,cÇm cè t n¨m 1980 ®Õn ®Çu thËp kØ 90 kh«ng ®îc thõa nhËn .tuy nhiªn cugn víi qu¸ tr×nh ®æi míi chuyÓn sang nÒn kinh tÕ thÞ trêng ,,yªu cÇu sö dông ®Êt phôc vô cho ph¸t triÓn c¬ së h¹ tÇng kinh tÕ ,x©y dùng vµ ph¸t triÓn s¶n xuÊt c«ng nghiÖp ,th¬ng nghiÖp ,dÞch vô…thuéc c¸c thµnh phÇn kinh tÕ ngµy mét gia t¨ng ,ph¸t sinh nhu cÇu giao dÞch vÒ bÊt ®éng s¶n .tuy nhiªn trªn thùc tÕ c¸c giao dÞch diÔn ra trong thÞ trêng ngÇm kh«ng ®îc ph¸p luËt qui ®Þnh.hiÖn tîng tù chuyÓn ®Êt n«ng nghiÖp thµnh ®Êt ë ,®Çu c¬ n©ng gi¸ ,h¹ gi¸ lµ kh¸ phæ biÕn ,kh«ng tu©n thñ nh÷ng qui ®Þnh cña ph¸p luËt vÒ ®Êt ®ai .viÖc giao ®Êt ,ph©n ®Êt kh«ng ®óng them quyÒn diÔn ra kh¸ phæ biÕn ë hÇu hÕt c¸c vïng ngo¹i thµnh ®« thÞ ,c¸c khu vùc ven ®êng giao th«ng ,c¸c trung t©m c«ng nghiÖp , th¬ng m¹i ,dÞch vô …lµm n¶y sinh nhiÒu vu khiÕu kiÖn vÒ ®Êt ®ai .v× vËy giai ®o¹n nµy ,thÞ trêng bÊt ®éng s¶n cßn lµ thÞ trêng ngÇm vµ ®îc h×nh thµnh mét c¸ch tù ph¸t.
2_thÞ trêng bÊt ®éng s¶n níc ta tõ n¨m1993 ®Õn nay.
HiÕn ph¸p n¨m 1992 qui ®Þnh ®Êt ®ai thuéc së h÷u toµn d©n,nhµ níc thèng nhÊt qu¶n lý theo ph¸p luËt,®¶m b¶o sö dông ®óng môc ®Ých vµ cã hiÖu qu¶ .trªn c¬ së hiÕn ph¸p,luËt ®Êt ®ai n¨m1993 kh¼ng ®Þnh:”nhµ níc giao ®Êt sö dông æn ®Þnh l©u dµI cho tæ chøc ,hé gia ®×nh ,c¸ nh©n ,cho phÐp hé gia ®×nh ,c¸ nh©n ®îc chuyÓn ®æi chuyÓn nhîng cho thuª thõa kÕ,thÕ chÊp;nhµ níc thõa nhËn ®Êt cã gi¸,quyÒn sö dông ®Êt ®ai lµ mét lo¹i hµng ho¸ ®Æc biÖt”.tiÕp ®ã,bé luËt d©n sù n¨m1995 ra ®êi ,t¹o c¬ së ph¸p lý cho sù h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn cña thÞ trêng bÊt ®éng s¶n.
Tuy míi h×nh thµnh nhng thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ®· cã nh÷ng thµnh tùu ®¸ng kÓ,tuy nhiªn vÉn cßn nh÷ng h¹n chÕ khiÕm khuýªt c¶ vÒ c«ng t¸c qu¶n lý nhµ níc vµ ho¹t ®éng cña thÞ tr¬ng.theo íc tÝnh cã 30% sè giao dÞch lµ ®îc ®ang kÝ ,chñ yÕu thùc hiÖn th«ng qua c¸c tæ chøc nh:nhµ níc giao ®Êt ,cho thuª;b¸n nhµ thuéc së h÷u nhµ níc cho ngêi ®ang thuª;thÕ chÊp;gãp vèn liªn doanh b»ng gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt.70%lµ sègiao dÞch ®îc thùc hiÖn trao tay vµ do UBND x· ,phêng ,thÞ trÊn x¸c nhËn.®Æc biÖt trong mÊy n¨m gÇn ®©y,thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ho¹t ®éng rÊt “s«i ®éng”t¹o thÞ trêng gi¸ ¶o, gi¸ c¶ t¨ng nhanh khiÕn quan hÖ cung cÇu kh«ng æn ®Þnh.nhng tõ n¨m ngo¸I ®Õn nay thÞ tr¬gn bÊt ®éng s¶n r¬I vµo t×nh tr¹ng “®ãng b¨ng” v× vËy cÇn cã gi¶i ph¸p ®Ó æn ®Þnh vµ ph¸t triÓn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n.
II-thµnh tùu cña thÞ trêng bÊt ®éng s¶n.
ThÞ trêng bÊt ®éng s¶n ph¸t triÓn ®· gãp phÇn thu hót ®îc ®¸ng kÓ c¸c nguån vèn vµo ®Çu t ph¸t triÓn s¶n xuÊt –kinh doanh trªn nhiÒu lÜnh vùc ,thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ph¸t triÓn thóc ®Èy tèc ®é ph¸t triÓn ®« thÞ ,c¶i thiÖn mét bíc quan träng nhu cÇu vÒ chç ë cña nh©n d©n,gãp phÊnvµo chñ tr¬ng kÝch cÇu cña chÝnh phñ;th«ng qua thùc tÕ ph¸t triÓn vµ vËn hµnh thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ,c¸c thÓ chÕ kinh tÕ tõng ®îc hoµn thiÖn phôc vô yªu cÇu cña x· héi nh:gãp phÇn thóc ®Èy s¶n xuÊtv× thÞ trêng bÊt ®éng s¶n lµ n¬I thùc hiÖn t¸I s¶n xuÊt ,lµ n¬i chuyÓn ho¸ vèn tõ h×nh thÓ hiÖn vËt sang gi¸ trÞ ,lµ nh©n tè quyÕt ®Þnh tèc ®é chu chuyÓn vèn ,sù t¨ng trëngcña kinh doanh bÊt ®éng s¶n;gãp phÇn më réng quan hÖ ®èi ngo¹i v× thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ph¸t triÓn vît khái mét quèc gia ch¼ng nh÷ng t¹o ®iÒu kiÖn cho tæ chøc ,c¸ nh©n níc ngoµi tham gia giao dÞch trªn l·nh thæ mµ cßn t¹o ®iÒu kiÖn cho hä ®Çu t ph¸t triÓn s¶n xuÊt vµ hä còng cã thÓ c tró, sinh sèng…
III-h¹n chÕ cña thÞ trêng bÊt ®éng s¶n.
ThÞ trêng bÊt ®éng s¶n cha hoµn chØnh,nhiÒu thµnh tè cña thÞ trêng h×nh thµnh tù ph¸t cha cã quy ®Þnh cña nhµ níc,nhiÒu thµnh tè ®· cã nhng cha hoµn thiÖn.cung cÇulu«n ë t×nh tr¹ng mÊt c©n ®èi qu¸ lín c¶ vÒ sè lîng lÉn chñng lo¹i bÊt ®éng s¶n .céng víi tinh tr¹ng ®Çu c¬ bÊt ®éng s¶n lµm t¨ng nhu cÇu “¶o” ®Èy gi¸ bÊt ®éng s¶n cao h¬n thùc tÕ ,g©y ¶nh hëng thu hót ®Õn ®Çu t ph¸t triÓn kinh tÕ vµ t¸c ®éng trc tiÕp ®Õn kh¶ n¨ng c¶I thiÖn chç ë cña phÇn lín ngêi cã thu nhËp thÊp ,lµm t¨ng kho¶ng c¸ch giµu nghÌo vµ n¶y sinh c¸c vÊn ®Ò x· héi phøc t¹p.c¸c giao dÞch th¬ng kh«ng chÝnh thøc bëi thñ tôc giao dÞch qu¸ phøc t¹p va thuÕ chuûªn nhîng qu¸ cao …nhiÒu tiªu cùc xaû ra.theo b¸o tiÒn phong ngµy 15-7-2000”tiªu cùc ë mét x· trong c«ng t¸c giao,b¸n quyÒn sö dông ®©t tØnh NghÖ An phª duyÖt khu ®Êt tai x· Quúnh Hång víi tæng diÖn tÝch 37.543m2 ®Ó b¸n cho 157 c¨n hé x©y nhµ ë.l·nh ®¹o x· ®· luån l¸ch ®Ó b¸n tíi 42.760m2 ,giao tr¸I th¶m quyÒn 5.000m2,thu h¬n 4 tû ®ång míi nép ng©n s¸ch 1 tû ®ång .sù viÖc vì lë ,ban kiÓm tra huyÖn uû cho r»ng ®©y lµ hiÖn tîng chung cña x· héi nªn ®· bá qua”.
Theo b¸o ®Çu t ngµy 13-01-2001”sè lîng c¸c trêng hîp sö dông ®Êt cha co quy ho¹ch chi tiÕt hiÖn chiÕm 70%tæng sè diÖn tÝch sö dông ®Êt t¹i ®« thÞ”.
Ho¨c “t¹i Hµ Néi ®ang cã hµng tr¨m c¬ së m«i giíi nhµ ®Êt h×nh thµnh mµ kh«ng cã ®¨ng ký. Tuy nhiªn c¬ quan nµo ®îc chØ ®Þnh lµm viÖc nµy:
Phßng kinh tÕ quËn Ba §×nh tr¶ lêi:cha ®îc giao.
Së ®Þa chÝnh nhµ ®Êt tr¶ lêi:kh«ng cã chøc n¨ng.
Chi cuc qu¶n lý thÞ tr¬ng tr¶ lêi:nhµ ®Êt kh«ng n¨m trong pham vi ®iÒu chØnh cña luËt th¬ng m¹i do vËy chi côc kh«ng lµm nhiÖm vô ®ang ký nµy.
C¬ quan thuÕ tr¶ lêi:kh«ng cã chøc n¨ng.
Tãm l¹i thÞ trêng bÊt ®éng s¶n con rÈt nhiÒu h¹n chÕ ,yÕu kÐm,¶nh hëng lín ®Õn nÒn kinh tÕ níc ta hiÖn nay.
IV_nh÷ng vÊn ®Ò ®Æt ra.
§øng tríc t×nh h×nh ph¸t triÓn cña thÞ trêng bÊt ®éng s¶n hiÖn nay còng nh nh»m khai th¸c sö dông hiÖu qu¶ c¸c lo¹i bÊt ®éng s¶n,®Æc biÖt lµ bÊt ®éng s¶n nhµ ®Êt thuéc së h÷u toµn d©n,ph¸t huy tèi ®a nguån lùc tõ ®Êt ®ai vµ c«ng tr×nh trªn ®Êt ®Ó ph¸t triÓn kinh tÕ _x· héi,phôc vô sù nghiÖp c«ng nghiÖp ho¸ -hiÖn ®¹i ho¸ ®Êt níc.thu hutc¸c nguån lùc cña x· héi,khuyÕn khÝch c¸c thµnh phÇn kinh tÕ tham gia ®Çu t ph¸t triÓn hµng ho¸ bÊt ®éng s¶n,®Æc biÖt lµ ®Çu t x©y dùng c¸c c«ng tr×nh s¶n xuÊt kinh doanh,c¸c c«ng tr×nh kü thuËt,h¹ tÇng x· héi.gãp phÇn h×nh thµnh ®ång bé c¸c lo¹i thÞ trêng cïng c¸c thÓ chÕ phï hîp víi kinh tÕ thÞ trêng ®Þnh híng x· héi chñ nghÜa vµ héi nhËp quèc tÕ.Nhµ níc chñ ®éng ®inh híng,®iÒu tiÕt vµ kiÓm so¸t ®Ó æn ®Þnh ,ph¸t triÓn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n,kh¾c phôc t×nh tr¹ng tù ph¸t,®Çu c¬ ®Êt ®ai.
Ch¬ngIII: ®Þnh híng vµ gi¶I ph¸p ph¸t triÓn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ë VI£T NAM .
I_®Þnh híng ph¸t triÓn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ë viÖt nam.
1 _ Huy ®éngnguån lùc to lín vÒ bÊt ®éng s¶n cho ph¸t triÓn kinh tÕ x¶ héi.
Do tÝnh s¬ khai cña va khiÕm khuyÕt cña thÞ tr¬ngbÊt ®éng s¶n(b®s)cung lµm h¹n chÕ c¸c chñ thÓ vµ sè l¬ngb®s tham gia giao dÞch trªn thÞ tr¬ng.do ®ã ,mét lîng lín tµI s¶n lµ b®s kh«ng trë thµnh hµng ho¸ ®Ó tham gia giao dÞch chÝnh thøc ,®¸p øng nhu cÇu rÊt lín vÒ b®s .chÝnh v× vËy ,viÖc ®Ò ra gi¶I ph¸p ph¸t triÓn thÞ trîng b®s phai nh»m môc tiªu huy ®éng c¸c nguån lùc to lín vÒ b®s ®Ó phôc vô nhu cÇu ph¸t triÓn kinh tÕ _x· héi.
2_ n©ng cao hiÖu qu¶ sö dông bÊt ®éng s¶n.
Mét lîng lín b®s,chñ yÕu lµ ®Êt ®ai,nhµ xëng vµ trô së lµm viªc cña c¸c ®¬n vÞ hµnh chÝnh sù nghiÖp ,DNNN T¹I c¸c khu trung t©m th¬ng m¹i ,dÞch vô cña c¸c ®« thÞ lín ®ang bÞ sö dông l·ng phÝ ,kÐm hiÖu qu¶ nhng do quy ®Þnh ph¸p lý nªn kh«ng thÓ chuyÓn nhîng,cho thuª ,gãp vèn…V× vËy viªc ®Ò ra c¸c gi¶i ph¸p khuyÕn khÝch sù ph¸t triÓn cña thÞ tr¬ng b®s sÏ ®ång thêi gãp phÇn n©ng cao hiÖu qu¶ sö dông b®s cña nÒn kinh tÕ.
3_ t¨ng cêng c«ng t¸c qu¶n lý nhµ níc vÒ b®s ,h×nh thµnh va ph¸t triÓn thØ trêng b®s chÝnh thøc.
ThÞ trêng b®s cã nhiÒu nhiÔn biÕn phøc t¹p ,ho¹t ®éng thiÕu lµnh m¹nh,®· nhiÔn ra hai “c¬n s«t” lín:sèt n¨m1993,®ãng b¨ng vµo thêi kú 1997-1999,sèt tõ gi÷a n¨m 2000 ®Õn hÕt quý I/2000, nã cha ®ng nh÷ng nguy c¬ tiÒm Èn ®èi víi sù ph¸t triÓn cña nÒn kinh tÕ-x· héi.mÆt kh¸c thÞ trêng b®s níc ta cßn s¬ khai ,thÞ tr¬ng kh«ng chÝnh thøc ho¹t ®éng m¹nh n»m ngoµi sù qu¶n ly cña nhµ níc .v× vËy cÇn ®Ò ra gi¶i ph¸p t¨ng cêng c«ng t¸c qu¶n lý nhµ níc ,h¹n chÕ thÞ trêng kh«ng chÝnh thøc vµ ph¸t triÓn thÞ trêng chÝnh thøc.
4_ khuyÕn khÝch sù ph¸t triÓn cña thÞ trêng b®s,®ång thêi ®¶m b¶o c«ng b»ng kinh tÕ.
ViÖc ph¸t triÓn thÞ trêng b®s lµ vÊn ®Ò cã ý nghÜa kinh tÕ-x· héi s©u s¾c vµ nh¨m môc ®Ých t¹o ®iÒu kiÖn c¶i thiÖn ®êi sèng nh©n d©n .MÆt kh¸c c¸c c¬n sèt vÒ gi¸ c¶ bÊt ®éng s¶n t¹o c¬ héi cho mét sè Ýt c¸ nh©n , tæ chøc giµu lªn nhanh chãng trong khi ®ã phÇn lín nh©n d©n lao ®éng l¹i khã kh¨n trong viÖc c¶i thiÖn ®iÒu kiªn sèng g©y ph©n ho¸ vµ bÊt b×nh ®¼ng x· héi . V× vËy gi¶i ph¸p ®Ò ra ph¶i gãp phÇn ®¶m b¶o c«ng b»ng x· héi trong viÖc tho¶ m·n vÒ nhu cÇu bÊt ®éng s¶n.
II_gi¶i ph¸p ph¸t triÓn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ë viÖt nam.
ThÞ trêng b®s chÞu t¸c ®éng tæng hîp cña nhiÒu yÕu tè kinh tÕ ,luËt ph¸p ,chÝnh trÞ ,x· héi…chÝnh v× vËy ,®Ó thóc ®Èy sù h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn cña thÞ trêng b®s níc ta hiÖn trong giai ®o¹n s¬ khai ,®ßi hái ph¶i cã mét hÖ thèng gi¶i ph¸p ®ång bé.
1_ Hoµn thiÖn m«i trêng ph¸p lý.
§Ó to¹ hµnh lang ph¸p lý thóc ®Èy sù h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn cña thÞ trêng bÊt ®éng s¶n, n©ng cao hiÖu qu¶ cña c«ng t¸c qu¶n lý Nhµ níc ®èi víi ho¹t ®éng cña thÞ trêng bÊt ®éng s¶n, hÖ thèng v¨n b¶n ph¸p luËt vÒ ho¹t ®éng cña thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ph¶i ®îc hoµn thiÖn.
1.1 Më réng ®èi tîng ®îc tham gia vµo giao dÞch trªn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n.
Më réng ®èi tîng tham gia giao dÞch mua b¸n bÊt ®éng s¶n, chuyÓn nhîng quyÒn sö dông ®Êt. §Ó më réng ®èi tîng nµy, ph¸p luËt hiÖn hµnh vÒ ®Êt ®ai ph¶i ®îc söa ®æi, bæ sung, më réng ®èi tîng ®îc quyÒn mua b¸n bÊt ®éng s¶n, chuyÓn nhîng vµ nhËn chuyÓn nhîng quyÒn sö dông ®Êt. Trong thêi gian tíi, c¸c tæ chøc kinh tÕ trong níc, c¸c ®¬n vÞ ho¹t ®éng sù nghiÖp, c¸c tæ chøc x· héi, tæ chøc x· héi nghÒ nghiÖp, nÕu cã nhu cÇu ®îc mua b¸n nhµ, c«ng tr×nh vµ chuyÓn nhîng, nhËn chuyÓn nhîng quyÒn sö dông ®Êt . TiÕp ®ã tõng bíc më réng cho c¸c ®èi tîng kh¸c vµ ®i ®Õn kh«ng h¹n chÕ ®èi tîng. Riªng ®èi víi c¸c tæ chøc, c¸ nh©n níc ngoµi nªn h¹n chÕ thêi gian sö dông ®Êt mµ kh«ng khèng chÕ ph¹m vi ë mét sè ®Þa ph¬ng, khu vùc cô thÓ ®Ó ®¶m b¶o an ninh, quèc phßng, qu¶n lý x· héi, qu¶n lý ®Êt ®ai.
Më réng ®èi tîng tham gia giao dÞch cho thuª, thÕ chÊp bÊt ®éng s¶n vµ quyÒn sö dông ®Êt. HiÖn nay c¸c ®èi tîng tham gia giao dÞch nµy cßn bÞ h¹n chÕ. V× vËy ph¸p luËt vÒ bÊt ®éng s¶n cÇn ®îc söa ®æi, bæ sung theo híng më réng ®èi tîng tham gia. CÇn cho phÐp c¸c tæ chøc kinh tÕ ®îc nhµ níc giao ®Êt hoÆc cho thuª ®Êt kh«ng ph©n biÖt ®· tr¶ tiÒn thuª ®Êt hay kh«ng tr¶ tiÒn thuª ®Êt, ®Òu ®îc phÐp thÕ chÊp gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt, ®îc phÐp cho thuª l¹i. §ång thêi cho phÐp c¸c ®¬n vÞ ho¹t ®éng sù nghiÖp kinh tÕ, nÕu co d«i d bÊt ®éng s¶n ®Òu ®îc quyÒn cho thuª vµ thÕ chÊp bÊt ®éng s¶n ®Ó vay vèn, Nhµ níc xö lý ph©n phèi hîp lý phÇn thu ®îc tõ cho thuª bÊt ®éng s¶n cña c¸c ®¬n vÞ sù nghiÖp ®Ó ®¶m b¶o lîi Ých cña c¸c ®¬n vÞ vµ cña Nhµ níc
1.2 Gi¶m bít c¸c h¹n chÕ vµ ®iÒu kiÖn ®Ó ®îc tham gia giao dÞch bÊt ®éng s¶n.
Cho phÐp tæ chøc, c¸ nh©n ®îc quyÒn chuyÓn ®æi, chuyÓn nhîng, cho thuª, thÕ chÊp, gãp vèn liªn doanh b»ng gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt kh«ng cÇn cã giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt nÕu cã giÊy tê chøng minh cã ®ñ ®iÒu kiÖn ®îc cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt hoÆc cã giÊy tê chøng minh quyÒn sö dông ®Êt ®îc UBND x·, phêng,x¸c nhËn lµ ®ang sö dông kh«ng cã tranh chÊp. Sau khi c¸c giao dÞch ®îc thùc hiÖn, c¬ quan nhµ níc cã thÈm quyÒn sÏ cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt cho ngêi nhËn chuyÓn nhîng, ngêi cho thuª ®Êt, ngêi dïng bÊt ®éng s¶n lµm tµi s¶n thÕ chÊp, gãp vèn liªn doanh. Bá qua ®iÒu kiÖn cô thÓ ®èi víi tõng lo¹i ®Êt khi chuyÓn ®æi, chuyÓn nhîng, cho thuª, gãp vèn liªn doanh b»ng gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt.
T¨ng cêng giao dÞch cã ®¨ng ký víi c¬ quan qu¶n lý Nhµ níc.
Theo quy ®Þnh hiÖn t¹i cã nhiÒu giÊy tê phiÒn phøc trong qu¸ tr×nh qu¶n lý bÊt ®éng s¶n. Do ®ã cÇn bá quy ®Þnh viÖc chuyÓn nhîng quyÒn sö dông ®Êt, bÊt ®éng s¶n ph¶i ®îc c¬ quan qu¶n lý Nhµ níc cã thÈm quyÒn cho phÐp, thay vµo ®ã ph¸p luËt cÇn cã quy ®Þnh b¾t buéc ngêi chuyÓn nhîng vµ nhËn chuyÓn nhîng quyÒn sö dông ®Êt, bÊt ®éng s¶n ph¶i ®¨ng ký chuyÓn nhîng. Theo ®ã hai bªn giao dÞch tù ký hîp ®ång d©n sù vµ ®Õn ®¨ng ký giao dÞch t¹i mét c¬ quan do nhµ níc quy ®Þnh. C¬ quan nµy cã tr¸ch nhiÖm ®¨ng ký giao dÞch bÊt ®éng s¶n, qua ®ã h¹n chÕ bít thñ tôc phiÒn hµ, thóc ®Èy thÞ trêng bÊt ®éng s¶n chÝnh thøc ph¸t triÓn.
2_§æi míi c«ng t¸c qu¶n lý Nhµ níc vÒ ho¹t ®éng cña thÞ trêng bÊt ®éng s¶n.
2.1 H×nh thµnh c¬ quan qu¶n lý ®¨ng ký giao dÞch bÊt.®éng s¶n.
§Ó n©ng cao hiÖu lùc cña c«ng t¸c qu¶n lý nhµ níc vÒ ho¹t ®éng cña thÞ trêng bÊt ®éng s¶n, tríc hÕt cÇn tæ chøc l¹i hÖ thèng c¬ quan qu¶n lý nhµ níc vÒ bÊt ®éng s¶n. CÇn lùa chän mét trong c¸c c¬ quan: §Þa chÝnh, x©y dùng, toµ ¸n kinh tÕ hoÆc thµnh lËp mét tæ chøc míi chuyªn tr¸ch ®¶m nhËn viÖc d¨ng ký giao dÞch bÊt ®éng s¶n. Tæ chøc chuyªn tr¸ch nµy ®îc giao ®Çy ®ñ chøc n¨ng, nhiÖm vô, quyÒn h¹n vµ tr¸ch nhiÖm ®Ó qu¶n ký viÖc giao dÞch bÊt ®éng s¶n thay thÕ cho nhiÒu thñ tôc hµnh chÝnh theo quy ®Þnh hiÖn hµnh. Bíc ®Çu, c¬ quan nµy ®îc thµnh lËp t¹i c¸c thµnh phè, thÞ x·, thÞ trÊn. HÖ thèng c¬ quan nµy cÇn cã ®ñ c¸n bé, ph¬ng tiÖn, kinh phÝ cÇn thiÕt ®Ó triÓn khai c¸c c«ng viÖc ®¨ng ký tµi s¶n, cËp nhËt sù thay ®æi vÒ bÊt ®éng s¶n, cung cÊp th«ng tin vÒ bÊt ®éng s¶n cho c¸c ®èi t¬ng cÇn mua, b¸n, tranh chÊp, khiÕu kiÖn, xö lý vÒ bÊt ®éng s¶n.
2.2 §æi míi c«ng t¸c qui ho¹ch.
HÖ thèng v¨n b¶n qui ho¹ch cÇn ph¶i ®îc h×nh thµnh nh mét c«ng cô ®Ó Nhµ níc qu¶n lý ®Êt ®ai vµ x©y dùng. Theo ®ã, quy tr×nh lËp, th«ng qua c¸c lo¹i v¨n b¶n qui ho¹ch cÇn ®îc söa ®æi, bæ sung, ®ång thêi x¸c lËp mét c¬ quan ®Çu mèi chÞu tr¸ch nhiÖm vÒ tÝnh thèng nhÊt trong hÖ thèng c¸c v¨n b¶n qui ho¹ch vµ qu¶n lý viÖc thùc hiÖn qui ho¹ch. C«ng t¸c qui ho¹ch cÇn ph¶I ®îc ®æi míi theo híng võa ®¸p øng ®îc nhu cÇu vÒ ®Çu t kinh doanh bÊt ®éng s¶n ngµy cµng t¨ng ë c¸c ®« thÞ, võa t¹o ®ñ ®iÒu kiÖn cho viÖc t¨ng cêng qu¶n lý ®Çu t vµ ph¸t triÓn c¸c ®« thÞ. §ång thêi, tÝnh ph¸p lý cña v¨n b¶n qui hoach cÇn ®îc n©ng cao, nhÊt lµ c¸c v¨n b¶n kh«ng do Thñ tíng ChÝnh phñ phª duyÖt. CÇn ban hµnh c¬ chÕ ®Ó ngêi d©n vµ tæ chøc cã lîi Ých vµ tr¸ch nhiÖm trong vïng qui ho¹ch ®îc tham gia thiÕt thùc vµo viÖc x©y dùng, thÈm ®Þnh, ®iÓu chØnh qui ho¹ch. C¸c th«ng tin cÇn thiÕt vÒ qui ho¹ch cÇn cã h×nh thøc phæ biÕn phï hîp cho mäi ngêi biÕt vµ tu©n thñ. ViÖc qu¶n lý vµ thanh tra tu©n thñ qui ho¹ch cÇn ®îc t¨ng cêng vµ cñng cè, ®ång thêi cã biÖn ph¸p c¬ng quyÕt trong cìng chÕ.
2.3 T¨ng cêng qu¶n lý ®Êt, bÊt ®éng s¶n c«ng.
QuÜ ®Êt, nhµ xëng cña c¸c doanh nghiÖp Nhµ níc, trô së lµm viÖc vµ quÜ ®Êt cña c¸c c¬ quan nhµ níc vµ lùc lîng vò trang nÕu sö dông kÐm hiÖu qua cÇn ph¶i ®îc xö lý. §èi víi nh÷ng diÖn tÝch ®Êt, trô së lµm viÖc ®ang ®îc sö dông ®óng môc ®Ých tai c¸c tæ chøc nhµ níc th× tiÕn hµnh cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt (trong ®ã cã quyÒn së h÷u c¸c tµi s¶n g¾n liÒn víi ®Êt) cho c¸c tæ chøc nµy.
§èi víi nh÷ng diÖn tÝch ®Ó hoang hãa ®· vît qu¸ giíi h¹n cho phÐp vÒ thêi gian th× Nhµ níc thu håi l¹i, viÖc thu håi nµy kh«ng cÇn sù ®ång ý cña tæ chøc cã ®Êt vµ c¬ quan cÊp trªn cña tæ chøc nµy. §èi víi nh÷ng diÖn tÝch ®Êt vµ nhµ ®· vµ dang bÞ tæ chøc qu¶n lý ®em b¸n hoÆc cho thuª, chuyÓn nhîng… sai qui ®Þnh th× ph¶i xö lý sai ph¹m vµ cã biÖn ph¸p gi¶i quyÕt hËu qu¶.
2.4 §Èy nhanh tiÕn ®é cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt.
§Ó thóc ®Èy thÞ trêng bÊt ®éng s¶n chÝnh thøc ph¸t triÓn, Nhµ níc cÇn thùc hiÖn ®Çy ®ñ tr¸ch nhiÖm cña m×nh trong viÖc cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt vµ së h÷u nhµ c«ng viÖc nµy cã c¸c gi¶i ph¸p:
ChÊp nhËn nh÷ng sai sãt vµ hÖ qu¶ do bu«ng láng qu¶n lý trong nh÷ng n¨m qua vÒ nhµ, ®Êt.
Kh¾c phôc tÝnh ®a môc tiªu cña c«ng t¸c nµy, kh«ng g¾n viÖc thu thuÕ, thu tiÒn sö dông ®Êt vµo viÖc cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt, quyÒn së h÷u nhµ.
Thùc hiÖn viÖc cÊp mét lo¹i giÊy chøng nhËn thÊy v× cÊp hai lo¹i nh hiÖn nay ®èi víi ®Êt g¾n liÒn víi nhµ.
Qui ®Þnh linh ho¹t c¸c ®iÒu kiÖn ®Ó ®îc cÊp giÊy chøng nhËn ë c¸c cÊp ®é kh¸c nhau tuú theo thùc tr¹ng vÒ hå s¬ vµ cÊp cho tÊt c¶ c¸c ®èi tîng ®ang cã nhµ, kh«ng cã tranh chÊp.
NÕu bé m¸y c«ng bÞ qu¸ t¶i trong viÖc cÊp giÊy chøng nhËn nµy th× mét sè c«ng viÖc cã thÓ giao cho c¸c tæ chøc t thùc hiÖn nh: §o ®¹c, lËp b¶n ®å.
2.5_Hoµn thiÖn chÝnh s¸ch gi¸.
HiÖn nay tån t¹i hÖ thèng hai gi¸ ®· lµm n¶y sinh nhiÒu tiªu cùc do sù vËn dông tuú ý cña c¸c c¬ quan cã thÈm quyÒn vµ duy tr× c¬ chÕ “xin- cho” trong c¸c giao dÞch vÒ ®Êt ®ai, k×m h·m viÖc mua b¸n vµ thanh lý nh÷ng tµi s¶n thuéc së h÷u Nhµ níc ®· lµm cho mét sè ngêi kiÕm lîi riªng. §Ó ®æi míi c«ng t¸c qu¶n lý nhµ níc vÒ gi¸ theo híng khuyÕn khÝch sù ph¸t triÓn cña thÞ trêng bÊt ®éng s¶n vµ n©ng cao hiÖu qu¶ qu¶n lý nhµ níc vÒ bÊt ®éng s¶n, c¬ chÕ qu¶n lý gi¸ cÇn ®æi míi nh sau:
Khung gi¸ bÊt ®éng s¶n do Nhµ níc ban hµnh chØ ¸p dông trong ph¹m vi giao dÞch gi÷a Nhµ níc víi c¸c tæ chøc c¸ nh©n trong viÖc giao, b¸n, kho¸n vµ cho thuª bÊt ®éng s¶n, båi thêng vµ hæ trî gi¶i phãng mÆt b»ng. B·i bá qui ®Þnh b¾t buéc c¸c bªn kh«ng ph¶i lµ nhµ níc tham gia giao dÞch trªn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ph¶I tu©n thñ khung gi¸ qui ®Þnh cña Nhµ níc.
H×nh thµnh vµ ®a vµo ho¹t ®éng c¸c trung t©m ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n. C¸c trung t©m thÈm ®Þnh gi¸ díi d¹ng c¸c c«ng ty t vÊn vÒ ®Þnh gi¸ ®Êt vµ c¸c c«ng tr×nh g¾n liÒn víi ®Êt ho¹t ®éng theo qui chÕ chung vµ ®¸p øng c¸c nhu cÇu sö dông kh¸c nhau theo nguyªn t¾c hëng phÝ dÞch vô. §ång thêi, cÇn cã hÖ thèng cÊp chøng chØ cho c¸c chuyªn gia ®Þnh gi¸ theo ph¬ng ph¸p th«ng dông trªn thÕ giíi.
§èi víi c¸c l« ®Êt cã vÞ trÝ thuËn tiÖn, cã nhiÒu lîi thÕ, cho phÐp chÝnh quyÒn ®Þa ph¬ng thùc hiÖn ®Êu gi¸, ®Êu thÇu c«ng khai quyÒn sö dông ®Êt nh»m n©ng cao hiÖu qu¶ dông ®Êt vµ t¨ng thu ng©n s¸ch.
3 _ Hoµn thiÖn hÖ thèng th«ng tin vÒ bÊt ®éng s¶n.
ViÖc h×nh thµnh mét hÖ thèng th«ng tin thêng xuyªn vÒ thÞ trêng bÊt ®éng s¶n cho phÐp thÞ trêng ho¹t ®éng th«ng tho¸ng, gi¶m chi phÝ giao dÞch, t¨ng hiÖu qu¶ ho¹t ® éng cña thÞ trêng vµ cã thÓ gi¶m nguy c¬ nÒn kinh tÕ “bong bãng” do ®Çu c¬ qu¸ møc vµo bÊt ®éng s¶n. §Ó ph¸t triÓn hÖ thèng th«ng tin cÇn mét sè gi¶i ph¸p.
Thùc hiÖn ®a d¹ng ho¸, c«ng khai ho¸, minh b¹ch ho¸ th«ng tin, theo ®ã ®a th«ng tin vÒ ph¸p luËt, c¬ chÕ chÝnh s¸ch, qui ho¹ch, kÕ ho¹ch cã liªn quan ®Õn qu¶n lý vµ ph¸t triÓn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n vµo m¹ng ®IÖn tö cña ChÝnh phñ, Bé x©y dùng, Bé tµi chÝnh, Tæng côc ®Þa chÝnh, UBND (thµnh phè, thÞ x·, quËn) khuyÕn khÝch c¸c tæ chøc kinh doanh ®a c¸c th«ng tin vÒ giao dÞch bÊt ®éng s¶n lªn c¸c ph¬ng tiÖn th«ng tin ®¹I chóng vµ c¸c trang WEB cña m×nh.
Xo¸ bá c¸c c¶n trë trong viÖc hµnh nghÒ cña c¸c chuyªn gia, khuyÕn khÝch viÖc h×nh thµnh c¸c hiÖp héi nghÒ nghiÖp, tiÕn tíi chuyÓn mét sè chøc n¨ng c«ng sang cho c¸c tæ chøc t, héi nghÒ nghiÖp thùc hiÖn. §a d¹ng ho¸ h×nh thøc cung cÊp th«ng tin vµ t vÊn cÇn thiÕt vÒ ph¸p luËt, qui ho¹ch, kÕ ho¹ch, chÝnh s¸ch, cung- cÇu, gi¸ c¶, tµi chÝnh, tÝn dông... ®èi víi bÊt ®éng s¶n th«ng qua c¸c tæ chøc c«ng vµ t. Nhµ níc cÇn ban hµnh c¸c v¨n b¶n ph¸p luËt cho ho¹t ®éng cña c¸c trung t©m ho¹t ®éng vÒ bÊt ®éng s¶n tiÕp tôc h×nh thµnh vµ më réng ho¹t ®éng cã hiÖu qu¶.Sù ph¸t triÓn cña c¸c tæ chøc nµy sÏ gãp phÇn n©ng cao chÊt lîng cña hÖ thèng th«ng tin trªn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n.
4_ Ph¸t triÓn hÖ thèng doanh nghiÖp kinh doanh bÊt ®éng s¶n.
HÖ thèng doanh nghiÖp kinh doanh bÊt ®éng s¶n ®ãng vai trß quan träng trong ho¹t ®éng cña thÞ trêng bÊt ®éng s¶n. C¸c doanh nghiÖp lµ chñ thÓ chñ yÕu t¹o ra hµng ho¸ bÊt ®éng s¶n, cung cÊp c¸c dÞch vô t vÊn, m«i giíi ®èi víi c¸c ®èi tîng tham gia giao dÞch. HiÖn nay ho¹t ®éng cña c¸c doanh nghiÖp kinh doanh bÊt ®éng s¶n ë níc ta cßn nhiÒu h¹n chÕ. §Ó ph¸t triÓn hÖ thèng doanh nghiÖp kinh doanh bÊt ®éng s¶n, cÇn cã mét sè gi¶i ph¸p sau:
C¸c doanh nghiÖp kinh doanh bÊt ®éng s¶n thuéc mäi thµnh phÇn kinh tÕ ®Òu ®îc b×nh ®¼ng trong viÖc thµnh lËp doanh nghiÖp, u ®·i vÒ vèn, giao ®Êt, cho thuª ®Êt, c¸c chÝnh s¸ch hç trî cña Nhµ níc vÒ gi¶m, miÔn thuÕ, vay vèn, kü thuËt, c«ng nghÖ vµ ®µo t¹o chuyªn gia, lao ®éng.
TÊt c¶ c¸c doanh nghiÖp ®Òu ph¶i ®¨ng ký kinh doanh hµnh nghÒ vµ lµm nghÜa vô tµi chÝnh víi Nhµ níc theo qui ®Þnh thèng nhÊt cña ph¸p luËt, kh«ng ph©n biÖt thµnh phÇn kinh tÕ.§èi víi c¸c tæ chøc, c¸ nh©n m«i giíi b®s n»m ngoµi sù kiÓm so¸t cña nhµ níc cÇn cã biÖn ph¸p h¹n chÕ sù ph¸t triÓn,tõng bíc gi¶m vµ lo¹i bá ®ång thêi thµnh lËp c¸c tæ chøc t vÊn cho c¸c giao dÞch b®s,t vÊn th«ng tin ph¸p luËt,thÞ trêng,gi¸ c¶,t vÊn lËp hîp ®ång giao dÞch.
H×nh thµnh vµ ph¸t triÓn doanh nghiÖp ph¸t triÓn ®Êt: Doanh nghiÖp ph¸t triÓn ®Êt ho¹t ®éng trong lÜnh vùc khai th¸c vµ ph¸t triÓn c¸c vïng ®Êt míi, t¹o mÆt b»ng x©y dùng c¸c c«ng tr×nh h¹ tÇng ®ª x©y dùng c¸c c«ng tr×nh c«ng nghiÖp, th¬ng m¹i, d©n dông... t¹o qòi ®Êt ®Ó chuyÓn nhîng, cho thuª... Doanh nghiÖp nµy ®îc ho¹t ®éng trong c¸c vïng ®Êt do Nhµ níc qu¶n lý nhng cha gaio cho ai sö dông, ®Êt Nhµ níc ®· thu håi nhng cha giao cho c¸c dù ¸n... §Ó h×nh thµnh c¸c doanh nghiÖp nµy cÇn ¸p dông mét sè biÖn ph¸p nh: §Çu t vèn ban ®Çu tõ ng©n s¸ch Nhµ níc cho c¸c doanh nghiÖp, cho phÐp kinh doanh sö dông c¸c vïng ®Êt cha khai th¸c lµm vèn ban ®Çu ®ång thêi khi giao ®Êt cho doanh nghiÖp cha thu tiÒn sö dông ®Êt.
Nh÷ng vïng ®Êt ®ai qui ho¹ch thµnh khu c«ng nghiÖp, khu th¬ng m¹I, khu d©n c. §îc giao cho doanh nghiÖp b»ng c¸ch cho phÐp doanh nghiÖp tù nhËn chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt, mua bÊt ®éng s¶n... Thay cho viÖc thu håi ®Êt vvµ thùc hiÖn ®Òn bï nh hiÖn nay. Trªn c¬ së ®ã doanh nghiÖp thùc hiÖn qui ho¹ch chi tiÕt b»ng viÖc sö dông ®Êt thùc tÕ, x©y dùng c¬ së h¹ tÇng ®Ó chuyÓn nhîng tæ chøc, hé gia ®×nhc¸ nh©n x©y dùng theo qui ho¹ch.
5_ Ph¸t triÓn vµ t¹o lËp hµng ho¸ cho thÞ trêng bÊt ®éng s¶n.
Thêi gian qua thÞ trêng bÊt ®éng s¶n níc ta lu«n xÈy ra t×nh tr¹ng c¨ng th¼ng cung- cÇu, mét phÇn nguyªn nh©n lµ do ho¹t ®éng ®Çu c¬, mÆt kh¸c cung vÒ bÊt ®éng s¶n cßn thÊp h¬n nhiÒu so víi cÇu.HiÖn t¹i ®Êt hµng ho¸ do cha ®îc t¹o lËp ®Çy ®ñ, kÞp thêi,cã chÊt lîng nªn viÖc t¹o lËp c¸c b®s ®Ó ®¸p øng nhu cÇu cña ngêi tiªu dïng trùc tiÕp gÆp khã kh¨n trë ng¹i ¸ch t¾c. §Ó thÞ trêng bÊt ®éng s¶n cã nhiÒu hµng ho¸ cÇn cã c¸c gi¶i ph¸p sau:
C«ng t¸c qui ho¹ch x©y dùng khu d©n c n«ng th«n vµ c¸c lo¹i ®« thÞ cÇn sím ®îc hoµn thµnh. C«ng khai qui ho¹ch chi tiÕt vµ kÕ ho¹ch sö dông ®Êt qui ®Þnh râ vµ c«ng khai, ®¬n gi¶n ho¸ c¸c chÝnh s¸ch khuyÕn khÝch víi c¸c dù ¸n ®Çu t. Nhµ níc cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt khi ®· cã sù tho¶ thuËn gi÷a chñ ®Çu t vµ ngêi sö dông ®Êt. §èi víi c¸c dù ¸n kh¸c cho phÐp chÝnh quyÒn c¸c tØnh thµnh phè trùc thuéc trung ¬ng trùc tiÕp thu håi toµn bé khu vùc qui ho¹ch x©y dùng dù ¸n ®Ó cho chñ ®Çu t thuª ®Êt thùc hiÖn dù ¸n.
Thùc hiÖn h¹ tÇng cã tríc, lÊy gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt ®Ó ph¸t triÓn h¹ tÇng t¹i chç.§èi víi mét sè dÞch vô h¹ tÇng nh ®iÖn níc,th«ng tin...cÇn cã sù ph©n bæ chi phÝ tr¸nh tÝnh hÕt vµo gi¸ b¸n cho ngêi sö dông trùc tiÕp. TËp trung ®Çu t dt ®iÓm tr¸nh ®Çu t dµn tr¶i nh hiÖn nay.X©y dùng qui chÕ ph©n bæ vµ sö dông nguån vèn ng©n s¸ch nhµ níc ®Çu t cho ph¸t triÓn c¸c lo¹i b®s ®Æc biÖt trong ®Çu t n©ng cao gi¸ trÞ ®Êt hµng ho¸.
KhÈn tr¬ng ®Èy nhanh viÖc cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt cho c¸c tæ chøc, hé gia ®×nh, c¸ nh©n, nhÊt lµ ®Êt ®« thÞ vµ ®Êt khu d©n c n«ng th«n.§Êt ®· sö dông vµ kh«ng cã tranh chÊp th× ®ùoc cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt .§ång thêi qui ®Þnh râ thêi h¹n ®Ó xem xÐt x¸c nhËn cña ®Þa ph¬ng.C¸c trêng hîp cã ®ñ giÊy tê theo qui ®Þnh ph¸p luËt,khi lµm ®¬nth× göi th¼ng c¬ quan nhµ níc cã thÈm quyÒn kh«ng ph¶i qua cá quan nhµ níc trung gian.§èi víi trêng hîp sö dông ®Êt ë ®Êt chuyªn dïng tríc n¨m1993 mµ kh«ng do nhµ n¬c giao thi kh«ng thu tiÒn sö dông ®Êt,lÖ phÝ ®Þa chÝnh,lÖ phÝ tríc b¹ khi cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt.
Thèng nhÊt mÆt b»ng chÝnh s¸ch ®èi víi tÊt c¶ c¸c ®èi tîng tham gia t¹o lËp bÊt ®éng s¶n, t¹o ®iÒu kiÖn ph¸t triÓn c¸c doanh nghiÖp kinh doanh bÊt ®éng s¶n.C¸c chÝnh s¸ch hç trî khuyÕn khÝch cÇn ¸p dông thèng nhÊt.C«ng t¸c ®Êu thÇu quyÒn sö dông ®ÊtcÇn ®îc hoµn thiÖn theo híng t¨ng tû lÖ tham gia b¾t buéc cña khu vùc ngoµi quèc doanh tr¸nh t×nh tr¹ng ®éc quyÒn”om” c«ng tr×nh hoÆc b¸n thÇu tiªu cùc.
CÇn cã biÖn ph¸p ®Ó ®¸p øng nhu cÇu di dêi cña c¸c c¬ quan, doanh nghiÖp, nhµ ë cña d©n.ViÖc tiÕn hµnh di dêi ph¶i theo c¬ chÕ thÞ trêng,ngoµi viÖc chó träng c«ng t¸c qui ho¹ch cÇn t¹o ®iÒu kiÖn ®Ó c¸c chñ sö dông ®Êt trong diÖn di dêi ®îc b¸n quyÒn sö dông ®Êt hiÖn cã vµ mua quyÒn sö dông ®Êt t¹i n¬i ®Õn theo gi¸ thÞ trêng.
Cho phÐp c¸c c¬ quan hµnh chÝnh sù nghiÖp, c¸c doanh nghiÖp nhµ níc, c¸c ®¬n vÞ lùc lîng vò trang tù s¾p xÕp l¹i trô së lµm viÖc theo híng c¸c tæ chøc nµy nÕu kh«ng ho¹t ®éng ë lÜnh vùc th¬ng m¹i, ng©n hµng, tµi chÝnh, dÞch vô... di chuyÓn ra khái c¸c trung t©m th¬ng m¹i, dÞch vô.Tríc khi chuyÓn nhîng cÇn chuyÓn môc ®Ých cho ngõ¬i nhËn chuyÖn nhîng.Gi¶i ph¸p nµy sÏ gãp phÇn t¨ng cung vÒ hang ho¸ b®s t¹i c¸c trung t©m th¬ng m¹i, dÞch vô.
N©ng cao chÊt lîng dù b¸o nhu cÇu nhµ ë vµ kh¶ n¨ng chi tr¶ ®Ó ®Þnh híng ph¸t triÓn nhµ ë t¹i ®« thÞ:Tao c¬ héi cã nhµ ë cho mäi ngêi,ban hµnh chÝnh s¸ch khuyÕn khÝch m¹nh mÏ c¸c h×nh thøc kinh doanh nhµ nhiÒu tÇng kh¾c phôc t©m lý kh«ng thÝch nhµ chung c.
§Èy nhanh viÖc b¸n nhµ thuéc së h÷u nhµ níc theo híng ph©n ®Þnh ph¹m vi c¸c chÝnh s¸ch x· héi va chÝnh s¸ch thÞ trêng trong viÖc cho thuª b¸n nhµ thuéc së h÷u nhµ níc .Theo híng nµy c¸c ®èi tîng chÝnh s¸ch x· héi ®îc hëng trî cÊp cßn viÖc thuª nhµ vµ mua nhµ theo nguyªn t¾c thÞ trêng.
Ban hµnh c¬ chÕ khuyÕn khÝch c¸c tæ chøc tµi chÝnh tham gia thÞ trêng bÊt ®éng s¶n nh:c«ng ty b¶o hiÓm,c«ng ty tµi chÝnh...§ång thêi ban hµnh c¬ chÕ hç trî l·i suÊt, thuÕ ®Ó khuyÕn khÝch c¸c nhµ ®Çu t kinh doanh b®s ®Æc biÖt lµ x©y dùng nhµ ë cho nh÷ng ®èi tîng cã thu nhËp thÊp,®èi tîng chÝnh s¸ch .Më réng sù tham gia cña ngêi níc ngoµi vµo thÞ trêng b®s,nhÊt lµ c¸c ho¹t ®éng x©y nhµ ®Ó b¸n vµ cho thuª.
6_ §µo t¹o chuyªn gia cho thÞ trêng bÊt ®éng s¶n
§»ng sau thÞ trêng bÊt ®éng s¶n lµ hµng lo¹t c¸c ngµnh vµ bé m«n quan träng trong nÒn kinh tÕ quèc d©n. C¸c nghiÖp vô thÞ trêng bÊt ®éng s¶n rÊt ®a d¹ng gåm c¸c nghiÖp vô vÒ mua b¸n, t vÊn, ®¸nh gi¸, m«i giíi, c«ng chøng, b¶o hiÓm… C¸c bé m«n cÇn ®µo t¹o vµ nghiªn cøu nh: Kinh tÕ c«ng tr×nh, kinh tÕ ®« thÞ vµ nhµ ë, tµi chÝnh c«ng, ®Çu t, thÈm ®Þnh, c¸c kiÕn thøc vÒ thÞ trêng cæ phiÕu, thÞ trêng tr¸i phiÕu, thÞ trêng ®Êt ®ai v¸ bÊt ®éng s¶n, ®Çu t, m«i giíi, thÞ trêng cÇm cè s¬ cÊp, thø cÊp, ®µo t¹o c¸c qui chÕ vµ chÝnh s¸ch.
§©y lµ lÜnh vùc mµ níc ta cßn bá ngá, do vËy cÇn cã hÖ thèng ®µo t¹o chuyªn gia cã nghiÖp vô vÒ thÞ trêng bÊt ®éng s¶n.
7_ Tõng bíc më réng thÞ trêng bÊt ®éng s¶n cho ngêi ViÖt Nam ë níc ngoµi vµ níc ngoµi tham gia ®Çu t.
ViÖc tõng bíc më réng h¬n n÷a thÞ trêng bÊt ®éng s¶n cho ®èi t¸c cã yÕu tè níc ngoµi ®· vµ ®ang trë thµnh mét ®ßi hái cÇn ®îc gi¶i quyÕt:
Söa ®æi bæ sung nh÷ng qui ®Þnh vÒ quyÒn nhµ ®Çu t
§èi víi nh÷ng dù ¸n x©y dùng vµ kinh doanh khu d©n c, x©y dùng h¹ tÇng khu c«ng nghiÖp, khu chÕ xuÊt ®îc tæ chøc ®Êu thÇu, cÇn më réng c¸c nhµ ®Çu t tham gia.
Ban hµnh c¸c chÝnh s¸ch ®Ó ngêi ViÖt Nam ®Þng c ë ní ngoµi vµ ngêi níc ngoµi ®îc mua nhµ t¹i ViÖt nam.
KÕt luËn
ThÞ trêng b®s cã nh÷ng thµnh tùu vµ h¹n chÕ nhÊt ®Þnh .Qua c¸c giai ®o¹n h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn cña thÞ tr¬ng b®s th× c¸c gi¶i ph¸p trªn xuÊt ph¸t tõ nh÷ng bøc b¸ch ®· ®îc nªu trong v¨n kiÖn ®¹i héi IX cña ®¶ng .NÕu ®îc triÓn khai thùc hiÖn th× thÞ trêng b®s ViÖt Nam sÏ cã bíc ph¸t triÓn míi c¶ vÒ chiÒu réng vµ bÒ s©u.V× vËy ®Þnh híng ph¸t triÓn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n trong bèi c¶nh nh hiÖn nay lµ v« cïng cÇn thiÕt vµ quan träng.Nã gióp thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ph¸t triÓn ®óng híng theo ®Þnh híng x· héi chñ nghÜa .Gi¶i ph¸p ph¸t triÓn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n sÏ thóc ®Èy thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ph¸t triÓn lµnh m¹nh ,æn ®Þnh ,gãp phÇn huy ®éng vèn cho ®Çu t, t¨ng thu ng©n s¸ch ,thóc ®Èy ph¸t triÓn s¶n xuÊt, më réng thÞ trêng trong níc ,më réng quan hÖ quèc tÕ ,æn ®Þnh x· héi ,n©ng cao ®êi sèng x· héi…Bªn c¹nh ®Êy c¸c gi¶i ph¸p ph¸t triÓn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n trªn sÏ lµm h¹n chÕ c¸c mÆt tiªu cùc cña thÞ trêng bÊt ®éng s¶n .Qua t×nh h×nh ph¸t triÓn vµ tån t¹i cña thÞ trêng bÊt ®éng s¶n níc ta hiÖn nay ,cã rÊt nhiÒu c¸ nh©n ,tæ chøc ®· ®a ra nh÷ng gi¶i ph¸p ®Ó ph¸t triÓn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n cßn s¬ khai míi h×nh thµnh cña níc ta.ChÝnh v× vËy mµ ®· h×nh thµnh c¸c gi¶i ph¸p ®· nªu trªn.
Tµi liÖu tham kh¶o
1_b¸o ®Çu t ngµy 13_1_2001.
2_b¸o tiÒn phong ngµy 15_7_2000.
3_t¹p chÝ bÊt ®éng s¶n.
4_thÞ trêng bÊt ®éng s¶n vµ tµi s¶n.
5_thÞ trêng bÊt ®éng s¶n nh÷ng vÊn ®Ò lý luËn vµ thùc tiÔn ë ViÖt Nam_NXB tµi chÝnh.
6_sù h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn thÞ trêng b®s trong c«ng cuéc ®æi míi ë ViÖt Nam_NXB khoa häc vµ kü thuËt.
7_vë thÞ trêng bÊt ®éng s¶n.
Môc lôc
Trang
Lêi më ®Çu 1
Ch¬ngI_tæng quan vÒ thÞ trêng bÊt ®éng s¶n .2
I_Kh¸i niÖm vÒ thÞ trêng bÊt ®éng s¶n 2
1.1_Kh¸i niÖm bÊt ®éng s¶n 2
1.2_Kh¸i niÖm vÒ thÞ trêng bÊt ®éng s¶n 2
II_§Æc ®iÓm cña thÞ trêng bÊt ®éng s¶n. 3
1_§Æc ®iÓm cña hµng ho¸ bÊt ®éng s¶n. 3
2_§Æc ®iÓm cña thÞ trêng bÊt ®éng s¶n 5
III_Vai trß cña thÞ trêng bÊt ®éng s¶n. 7
Ch¬ngII_thùc trang thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ë níc ta. 10
I_Kh¸i qu¸t thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ë níc ta. 10
1_ThÞ trêng bÊt ®éng s¶n ë níc ta tríc n¨m 1993. 10
2_ThÞ trêng bÊt ®éng s¶n ë níc ta tõ n¨m 1993 ®Õn nay. 10
II_Thµnh tùu cña thÞ trêng bÊt ®éng s¶n. 11
III_ H¹n chÕ cña thÞ trêng bÊt ®éng s¶n. 11
IV_Nh÷ng vÊn ®Ò ®Æt ra. 12
Ch¬ngIII_®Þnh híng vµ gi¶i ph¸p ph¸t triÓn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ë níc ta. 13
I_§Þnh híng ph¸t triÓn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ë níc ta. 13
II_Gi¶i ph¸p ph¸t triÓn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ë níc ta. 13
KÕt luËn 23
tµi liÖu tham kh¶o 24
Môc lôc 25
Các file đính kèm theo tài liệu này:
Thị trường Bất động sản ,định hướng và giải pháp phát triển thị trường BĐS ở VN.DOC
