Nhiệm vụ chi chủ yếu của Quỹ là hỗ trợ phát triển nhà ở phục vụ các dự án tái
định cư quốc gia và địa phương, phát triển quỹ nhà ở xã hội phục vụ tầng lớp lao
động có thu nhập trung bình và thấp trong xã hội, thậm chí hỗ trợ người dân
trong diện giải phóng mặt bằng của dự án đi xuất khẩu lao động để ổn định việc
làm, tạo nguồn thu nhập mới góp phần ổn định cuộc sống và xây nhà cho bản
thân.
79 trang |
Chia sẻ: lylyngoc | Lượt xem: 2484 | Lượt tải: 1
Bạn đang xem trước 20 trang tài liệu Giải pháp tài chính nhằm phát triển thị trường bất động sản tại TPHCM, để xem tài liệu hoàn chỉnh bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên
quan quản lý kiến trúc đơ thị tuy rất
cần, nhưng chưa được thiết lập rõ ràng. Nhân sự làm cơng tác quy hoạch, quản
lý, phát triển đất đơ thị tại các quận, huyện cịn thiếu, trình độ chuyên mơn cịn
hạn chế và khơng đủ nhân sự chuyên ngành nên việc thẩm định, phê duyệt và
quản lý đất đơ thị trên địa bàn rộng lớn thì gặp nhiều khĩ khăn. Chính những hạn
chế này đã ảnh hưởng rất nhiều đến tiến độ triển khai các dự án Bất động sản,
làm thiếu hụt khá lớn nguồn cung Bất động sản.
Thứ ba, hạn chế của nguồn cung Bất động sản cịn bị tác động rất lớn
từ những bất cập trong việc khuyến khích đầu tư xây dựng nhà ở cho người cĩ
thu nhập thấp. Bởi lẽ, theo khoản 1 ðiều 40 Luật Nhà ở cĩ quy định tiêu chuẩn
thiết kế đối với căn hộ chung cư trong các dự án phát triển nhà ở thương mại phải
đảm bảo diện tích sàn xây dựng tối thiểu cho mỗi căn là 45 mét vuơng, trong khi
đĩ, rất nhiều tầng lớp cư dân cĩ thu nhập rất thấp, họ lại chỉ cần nhà cĩ diện tích
nhỏ (khoảng 30-35 mét vuơng) để phù hợp với túi tiền eo hẹp của mình, trong đĩ
bao gồm người độc thân, người già, sinh viên mới ra trường, ngay cả hơn 90.000
cặp vợ chồng trẻ ở TP.HCM cũng cĩ nhu cầu tương tự. ðối với suy nghĩ của rất
nhiều người, trong điều kiện kinh tế hạn hẹp, họ cĩ thể chấp nhận một căn hộ
nhỏ, khi điều kiện kinh tế được cải thiện thì họ cĩ thể bán nhà nhỏ mua nhà lớn
hơn. Chính vì hạn chế này mà Bất động sản cho người thu nhập thấp chưa làm
cho nhu cầu của một bộ phận lớn cư dân được thoả mãn hồn tồn, dẫn đến thị
trường nhà ở cho người thu nhập thấp chưa hấp dẫn các nhà đầu tư trong cũng
như ngồi nước.
ðồng thời, Luật nhà ở cũng quy định nhà dành cho đối tượng cĩ thu nhập thấp
chỉ được xây tối đa sáu tầng. ðiều kiện này chỉ cĩ thể thực hiện được ở những
khu vực cịn đất trống tại ngoại thành, khơng phù hợp với nhu cầu của người thu
nhập thấp đang lệ thuộc vào cơng việc kiếm sống ở các khu thị tứ nội thành. Bên
cạnh đĩ, với tình hình hiện nay, quy hoạch xây dựng chung cư phải hơn 10 tầng
mới mong bù đắp được chi phí đất đai, đĩ là chưa kể áp lực về vốn. Trước đây,
chi phí cho mỗi mét vuơng chung cư là 5-6 triệu đồng, nay đã lên đến 8-9 triệu
đồng. Với tình trạng siết chặt tín dụng Bất động sản như hiện nay, nhà đầu tư
đương nhiên phải nhắm tới những dự án nào đem lại hiệu quả kinh tế cao hơn.
Kết luận Chương 2:
Chương 2 đã mang đến một cái nhìn tổng quát về quá trình phát triển của thị
trường Bất động sản ở nước ta nĩi chung và ở nước ta nĩi riêng xuyên suốt từ
năm 1993 cho đến nay, để từ đĩ phân tích thực trạng phát triển của thị trường Bất
động sản tại TP.HCM trong giai đoạn hiện nay. Trong chương 2, những nguyên
nhân cụ thể ảnh hưởng đến sự phát triển của thị trường Bất động sản đã được nêu
và phân tích, để từ đĩ đưa ra những giải pháp cụ thể trong chương 3.
Chương 3:
GIẢI PHÁP TÀI CHÍNH NHẰM PHÁT TRIỂN THỊ
TRƯỜNG BẤT ðỘNG SẢN TẠI TP.HCM
3.1 Các giải pháp hạn chế rủi ro trên thị trường Bất động sản tại TP.HCM
3.1.1 Phát triển thị trường phái sinh bất động sản tại TP.HCM:
3.1.1.1 Những ưu điểm của thị trường phái sinh Bất động sản khi
được áp dụng tại TP.HCM:
Rủi ro trên thị trường Bất động sản do giá cả biến động mạnh đã làm cho
những nhà đầu tư Bất động sản và những người cĩ nhu cầu sở hữu Bất động sản
phải lo lắng. Sự lên xuống thất thường của giá cả các loại Bất động sản trên thị
trường đã đặt ra một nhu cầu ở nước ta về một cơng cụ giảm thiểu rủi ro cho loại
hàng hĩa Bất động sản. Một khi cĩ được cơng cụ phịng ngừa rủi ro, các tầng lớp
dân cư sẽ an tâm với thị trường Bất động sản, họ sẽ khơng quá lo ngại mỗi khi cĩ
sự biến động về giá, nhờ đĩ thị trường sẽ khơng cĩ những đợt đĩng băng nặng nề
do tâm lý e ngại và lo lắng đối với khả năng biến động thị trường. Và, một trong
những cơng cụ hạn chế rủi ro đang dần dần phổ biến ở các nước trên thế giới
ngày nay chính là các cơng cụ phái sinh Bất động sản.
Thị trường phái sinh Bất động sản cũng là một loại thị trường phái sinh dựa
trên cơng cụ phái sinh Bất động sản. Cơng cụ này là một cơng cụ tài chính mà giá
trị phái sinh của nĩ dựa trên giá trị của Bất động sản. Thơng thường, một hợp
đồng phái sinh Bất động sản sẽ được thiết lập dự trên chỉ số Bất động sản; bởi lẽ,
chỉ số Bất động sản sẽ phản ánh tốt nhất thơng tin thị trường liên qua đến bất
động sản.
Thị trường phái sinh Bất động sản mang trong mình chức năng kết nối giữa
người bán và người mua trong cùng mong muốn phịng ngừa và hạn chế rủi ro.
Nĩ cung cấp thơng tin liên quan đến sự thay đổi về giá đối với giá trị của Bất
động sản, nĩ giúp liên kiết nhu cầu mua, bán liên quan đến Bất động sản trong
một mơi trường biến động về giá rất khĩ đốn trước như ngày nay. Khơng chỉ
dành riêng cho những người sở hữu Bất động sản muốn phịng ngùa rủi ro, thị
trường phái sinh bất động sản cịn rất phù hợp và hấp dẫn với:
Bất kỳ nhà đầu tư hay tổ chức đầu tư Bất động sản nào muốn đầu tư để
kiếm lời
Những người thuê Bất động sản, muốn phịng ngừa rủi ro tăng giá thuê
trên thị trường
Những người thế chấp Bất động sản, lo ngại sự thay đổi giá trị Bất
động sản minh mang thế chấp
Các nhà thầu, cơng ty đầu tư xây dựng Bất động sản, muốn giữ nguyên
giá trị Bất động sản tại thời điểm nhất định trong một khoảng thời gian
nhất định đến tương lai.
Nếu như trước đây, loại hình này cịn rất hạn chế thì ngày nay, nĩ đã được rất
nhiều nước áp dụng. Cĩ thể thấy rằng, từ năm 2006 trở lại đây, việc sử dụng
cơng cụ phái sinh bất động sản đã trở thành một hình thức phổ biến ở châu Âu,
châu Mỹ và châu Á. Tại Vương Quốc Anh, vì cĩ nhiều cơng ty Bất động sản hoạt
động, số lượng ngân hàng và các quỹ phịng ngừa rủi ro rất lớn nên thị trường
phái sinh Bất động sản ở đây phát triển khá nhanh, mới chỉ xuất hiện vào năm
2005 nhưng đến năm 2006, giá trị giao dịch chứng khốn phái sinh đã đến 3.7 tỉ
bảng Anh. Tại Pháp, vào tháng 12/2006, Merril Lynch và AXA đã tiến hành hợp
đồng Swap ở Pháp và sử dụng chỉ số Bất động sản Paris. Tháng 1/2007,
Goldman Sachs đã bán một Quyền chọn Bất động sản theo chỉ số Bất động sản
ðức. Tại Mỹ, vào năm 2007, rất nhiều ngân hàng đã mở các quầy giao dịch sản
phẩm phái sinh Bất động sản vì họ tin rằng thị trường này đang phát triển mạnh.
Tổ chức mơi giới GFI cũng đã hợp tác với CB Richard Ellis mở một quầy giao
dịch tại Mỹ vào cuối năm 2006. Họ đã nhận định một tiềm năng lớn trên thị
trường Mỹ vì đây là một thị trường lớn trên thế giới và thực tế là các sản phẩm
phái sinh Bất động sản ngày càng được mở rộng trong vịng 5 năm trở lại đây.
Tại Hồng Kơng, theo chân sự phát triển của Vương Quốc Anh, thị trường phái
sinh Bất động sản đã dần được hình thành, cụ thể, giao dịch phái sinh Bất động
sản đầu tiên Dutch Bank ABN AMRO và Tổ chức tài chính Sun Hung Kai đã
được thực hiện, với chỉ số Bất động sản được tiến hành nghiên cứu và cơng bố
bởi trường ðại Học Hồng Kơng.
Phái sinh Bất động sản cĩ những thuận lợi đặc trưng rất lớn, đĩ là:
Phái sinh Bất động sản rất dễ thực hiện: hợp đồng phái sinh Bất
động sản được thực hiện rất nhanh, dễ dàng với chi phí thấp. So với việc
thực hiện hợp đồng phái sinh thì việc đầu tư trực tiếp vào Bất động sản sẽ
mất nhiều thời gian và chi phí vì nhà đầu tư phải tiến hành nhiều cơng
đoạn như chọn vị trí đất, chọn nhà thầu, xin giấy phép, đăng ký bảo hiểm,
trả các chi phí pháp lý, ...Vì lẽ đĩ, hợp đồng phái sinh Bất động sản được
thực hiện nhanh chĩng cịn đầu tư Bất động sản sẽ mất nhiều thời gian.
Phái sinh Bất động sản cĩ thể đa dạng hĩa: cơng cụ phái sinh Bất
động sản cĩ thể tạo ra một danh mục đầu tư nhanh chĩng hơn nhiều so với
việc đa dạng hĩa đầu tư trực tiếp vào Bất động sản. Cơng cụ phái sinh Bất
động sản giúp cho nhà đầu tư khơng phải tốn phí tìm kiếm Bất động sản,
nĩ thậm chí cịn dễ dàng hơn cả việc đầu tư gián tiếp vào cơng ty các cơng
ty Bất động sản thơng qua sở hữu cổ phiếu.
Khơng tốn phí quản lý: đầu tư trực tiếp vào Bất động sản sẽ tốn
nhiều chi phí quản lý Bất động sản, tuy nhiên giao dịch phái sinh khơng
tốn các chi phí này.
3.1.1.2 Giải pháp phát triển thị trường phái sinh Bất động sản:
Thị trường các cơng cụ phái sinh Bất động sản rất phát triển ở nhiều nước
trên thế giới. Tuy nhiên, để cĩ thể phát triển được thị trường này, các cơ quan
quản lý cần chú ý đến các vấn đề cơ bản như sau:
Xây dựng hệ thống luật pháp điều tiết thị trường phái sinh Bất
động sản:
ðến nay, thị trường cho các sản phẩm phái sinh nĩi chung ở nước
ta chưa phát triển mạnh. Nhà nước mới chỉ cho phép một cách hạn chế các
giao dịch dựa trên các cơng cụ phái sinh. Cụ thể là nhà nước cho phép Ngân
hàng Citibank thực hiện thí điểm hốn đổi lãi suất giữa 2 đồng tiền từ ngày
1/3/2005 đến 2/2006, cho phép Ngân hàng Standard Chartered chi nhánh tại
Việt Nam thực hiện hốn đổi lãi suất chéo giữa 2 đồng tiền chéo (Cross
Currency Swap- CCS) đối với khoản vay ngoại tệ của khách hàng sau khi
khách hàng vay ngoại tệ; cho phép Ngân hàng Thương mại Cổ phần Kỹ
thương thực hiện giao dich hợp đồng tương lai trên thị trường hàng hố
(9/2004); về quyền chọn ngoại tệ (Option ngoại tệ/ VND), nhà nước chỉ cho
phép thực hiện nghiệp vụ này đối với một số Ngân hàng như Ngân hàng
Thương mại Cổ phần Quốc tế, ngân hàng Ngoại Thương (8/2005); Ngân
hàng Thương mại Cổ phần Á Châu, Ngân hàng Thương mại Cổ phần Quân
đội (12/2005).
Chính vì vậy, để phát triển thị trường phái sinh Bất động sản, nhà
nước cần nghiên cứu và ban hành cụ thể hành lang luật pháp nhằm ban hành
những quy định và hướng dẫn cho thị trường này phát triển. Cụ thể, nhà
nước cần quy định rõ những loại Bất động sản nào được phép tham gia giao
dịch trên thị trường phái sinh bất động sản, các quy định về sàn giao dịch
các sản phẩm phái sinh Bất động sản, các quy định về chứng chỉ cần phải cĩ
đối với những người tham gia giao dịch, quy định biên độ giao dịch cũng rất
cần thiết. ðặc biệt, nhà nước cần quy định rõ mức thuế những người tham
gia giao dịch trên thị trường phải nộp. Theo đĩ, cần giới hạn cụ thể mức lợi
nhuận cĩ được từ giao dịch cần phải nộp thuế. Một vấn đề rất quan trọng là
nhà nước cần quy định chi tiết các quy điều luật chi phối hợp đồng giao
dịch phái sinh Bất động sản, đảm bảo cĩ sự tách bạch cụ thể giữa quyền và
trách nhiệm các bên tham gia.
Xây dựng chỉ số cho thị trường phái sinh Bất động sản :
Một trong những yếu tố hết sức quan trọng để phát triển thị trường
phái sinh Bất động sản là phải xây dựng chỉ số Bất động sản cho thị trường.
Chỉ số Bất động sản là một loại chỉ số chứa đựng nhiều yếu tố, trong đĩ chủ
yếu là yếu tố giá. Chỉ số này được tính tốn dựa trên các số liệu cĩ thực của
các loại Bất động sản trên thị trường. Chỉ số này được tính bằng phương
pháp trọng số, đĩ là mức giá trị trung bình trọng số của các loại Bất động
sản trên thị trường, với giá được thu thập hàng ngày, hàng tuần hoặc hàng
tháng. Tùy thuộc vào điều kiện mỗi nước mà cĩ cách tính chỉ số Bất động
sản phù hợp với nước mình. Tuy nhiên, hiện nay, loại chỉ số được quan tâm
nhiều hơn cả là chỉ số NPI. Việc tìm hiểu chỉ số này sẽ là cơ sở để xây dựng
chỉ số Bất động sản ở nước ta.
NPI được viết tắt từ NCREIF Property Index, trong đĩ NCREIF được tĩm
gọn từ National Coucil of Real Estate Fiduciaries. Như vậy, khát quát,
chúng ta cĩ thể hiểu NPI là Chỉ số Bất động sản của Hội đồng Quốc gia các
Tổ chức Bất động sản Ủy thác. NCREIF là tổ chức phi lợi nhuận của Hoa
Kỳ, được thành lập năm 1977 để hỗ trợ các thành viên bên trong tổ chức.
Các thành viên của tổ chức bao gồm các cơng ty tư vấn Bất động sản, các
định chế đầu tư Bất động sản chuyên nghiệp. Chính các thành viên bên
trong đã cung cấp cho NCREIF các thơng tin chính xác để xây dựng chỉ số
NPI. Cĩ thể nĩi, NPI là một chỉ số Bất động sản nổi tiếng, nĩ được xây
dựng bởi các chuyên gia nhiều kinh nghiệm trong ngành Bất động sản.
Chỉ số NPI về cơ bản là một chuỗi dữ liệu theo từng quý, nĩ là tập hợp của
tồn bộ tỉ suất sinh lời từ thị trường Bất động sản tư nhân, hồn tồn khơng
xét tới mục đích đầu tư và cấu trúc vốn của nhà đầu tư. Chỉ số NPI được
tính tốn dựa trên tỉ suất thu nhập cĩ được từ mỗi loại Bất động sản, kèm
theo các báo cáo cụ thể theo chuẩn mực của các Tiêu chuẩn ðầu tư Bất
động sản REIS ( Real Estate Investment Standards).
Các loại Bất động sản được đưa vào xây dựng chỉ số NPI bao gồm: văn
phịng, khách sạn, nhà ở, nhà xưởng và căn hộ. Những loại Bất động sản
nào nếu xét thấy khơng đủ tiêu chuẩn sẽ khơng được đưa vào xây dựng chỉ
số NPI.
Chỉ số NPI là 100 tính từ năm 1977. Chỉ số này tăng lên do sự tác động của
thu nhập từ Bất động sản trong mỗi quý. Thu nhập hằng năm được tính tốn
từ một chuỗi liên kết thu nhập của các quý.
ðảm bảo về mặt thị trường:
Cĩ 2 yếu tố quan trọng cần quan tâm đối với điều kiện về thị trường phái sinh
Bất động sản, đĩ chính là đảm bảo tính thanh khoản cho thị trường và làm cho
mọi người hiểu rõ về thị trường.
Xây dựng tính thanh khoản cho thị trường: Thiếu tính thanh khoản
sẽ dẫn đến những khĩ khăn cho thị trường phái sinh Bất động sản.
Trên thế giới, các nhà quản lý thị trường phái sinh Bất động sản
đều ý thức rất rõ điều này, và điển hình là thị trường phái sinh FOX
của Luân ðơn đã xem vấn đề đảm bảo tính thanh khoản cho thị
trường là một trong những điều quan trọng hàng đầu.
ðể đảm bảo được tính thanh khoản cho thị trường phái sinh Bất
động sản, cần phải duy trì đủ số người tham gia thị trường này.
Thơng thường, cĩ 3 dạng người tham gia thị trường này, họ bao
gồm những người tham gia với mong muốn phịng ngừa rủi ro khi
giá Bất động sản thay đổi, những người tham gia với tư cách nhà
đầu cơ, và một số khác tham gia để tìm kiếm cơ hội chênh lệch giá.
Mỗi dạng người tham gia đều cĩ quan niệm khac nhau về tầm quan
trọng của thị trường phái sinh Bất động sản. Những người tham gia
với mong muốn phịng ngừa rủi ro sẽ trả phí để tránh rủi ro; những
nhà đầu cơ sẽ phân tích thị trường Bất động sản và thực hiện giao
dịch để kiểm sốt tài Bất động sản của họ dựa trên rủi ro về giá trên
thị trường; người tìm kiếm chênh lệch giá sẽ thực hiện giao dịch vì
tính hiệu dụng của giá trên các thị trường. Dù mục đích gì đi nữa,
sự cĩ mặt của tất cả họ sẽ tạo ra sự cân bằng của thị trường.
Làm cho mọi người hiểu rõ về thị trường: một yếu tố khác rất quan
trọng để phát triển thị trường phái sinh Bất động sản là các cấp
quản lý phải giúp mọi người hiểu được thị trường này bằng cách
cung cấp các kiến thức về thị trường dưới nhiều hình thức khác
nhau, qua các kênh thơng tin khác nhau. Chính nhờ sự hiểu biết sâu
rộng của nhiều người về thị trường này, mỗi ngày sẽ cĩ nhiều nhà
đầu tư, các tổ chức tài chính tham gia vào thị trường, qua đĩ sẽ tạo
ra được sự liên kết chặt chẽ giữa thị trường tài chính và thị trường
Bất động sản.
Kiến thức về thị trường phái sinh Bất động sản cần được các cấp
quản lý phổ biến cho cả những nhà đầu tư Bất động sản lẫn các nhà
đầu tư tài chính. Chính nhờ những hiểu biết về thị trường phái sinh
Bất động sản, những nhà đầu tư tài chính sẽ cĩ cơ hội nắm được
sâu hơn đặc điểm của thị trường Bất động sản; đồng thời, những
nhà đầu tư Bất động sản sẽ bổ sung thêm nhiều kiến thức tài chính.
Chính vì thế, cả hai thị trường Tài chính và Bất động sản sẽ gắn kết
chặt chẽ hơn, đồng thời, chính nhờ sự hiểu biết ở mức độ sâu rộng
của các nhà đầu tư, cả hai thị trường sẽ đạt được mức độ hiệu quả
cao hơn. ðến lượt mình, cả hai thị trường này sẽ gĩp phần giúp cho
thị trường phái sinh Bất động sản phát triển.
3.1.2 Phát triển sàn giao dịch bất động sản:
Hiện nay, hầu hết giao dịch nhà đất thường thơng qua nhà đầu cơ và
người mơi giới. Những người cĩ nhu cầu nhà ở thực sự phải thơng qua nhà
mơi giới mua nhà đất với giá cao hơn so với giá ban đầu. ðây là một trong
những nguyên nhân gây ra cơn sốt nhà đất, và cũng chính nĩ là nguyên
nhân khiến cho thị trường ảm đạm khi giá cả Bất động sản phản ánh quá
chênh lệch giá trị thực của nĩ. Khi thị trường lên cơn sốt, chỉ cĩ nhà đầu cơ
là người được hưởng lợi nhiều nhất, cịn Nhà nước và người cĩ nhu cầ nhà
đất thực sự khơng khơng được hưởng lợi từ sự tăng giá đĩ. Chủ đầu tư dự
án cũng khơng được hưởng số tiền chênh lệch so với giá gốc mà chủ yếu là
các nhà đầu tư thứ cấp. Thực tế, một sản phẩm bất động sản cĩ giá bán ra
ban đầu khá thấp, lợi nhuận khoảng 20% so với tổng vốn đầu tư, nhưng sau
vài lần sang nhượng đã đẩy giá tăng vài trăm phần trăm so với ban đầu, và
người cĩ nhu cầu thực sự luơn phải chịu mua với giá khá cao.
Chính vì vậy, giải pháp để gia tăng tính minh bạch cho thị trường bất
động sản là nhà nước cần thúc đẩy sự phát triển của sàn giao dịch bất động
sản. Theo cách này, Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải thực hiện
việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua bất động sản thơng qua sàn
giao dịch bất động sản, bắt buộc Bất động sản phải đủ điều kiện theo quy
định của pháp luật mới được đem bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê
mua trêm sàn giao dịch bất dộng sản. ðồng thời, Chủ đầu tư cĩ thể tự thành
lập sàn giao dịch hoặc lựa chọn sàn giao dịch bất động sản do đơn vị khác
thành lập để giới thiệu bất động sản và thực hiện các giao dịch bất động sản.
Khơng những thế, nhà nước cịn phải buộc Sàn giao dịch bất động sản cơng
khai các thơng tin về bất động sản cần bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho
thuê mua tại sàn giao dịch để khách hàng biết và đăng ký giao dịch, bao
gồm các thơng tin cụ thể như sau:
ðối với nhà ở phải nêu rõ là nhà ở riêng lẻ hay căn hộ chung cư. Nếu là
nhà ở riêng lẻ thì nêu rõ là biệt thự, nhà liền kề hay nhà vườn..;
ðối với bất động sản dịch vụ phải nêu rõ là văn phịng, cửa hàng, siêu
thị, chợ, khách sạn, nhà nghỉ hay nhà trọ..;
ðối với bất động sản cơng nghiệp phải nêu rõ là hạ tầng khu cơng
nghiệp hay nhà xưởng, nhà máy, kho, bãi..;
ðối với quyền sử dụng đất phải nêu rõ là loại đất phi nơng nghiệp (đất ở,
đất KCN, đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh...), loại đất nơng nghiệp hay các
loại đất khác (nếu cĩ).
Nhà nước cũng cần yêu cầu minh bạch thơng tin về vị trí bất động sản,
cụ thể:
ðối với bất động sản tại khu vực đơ thị đã xác định được địa chỉ cụ
thể, phải nêu rõ số nhà, ngách, ngõ (hẻm), đường phố, quận (huyện), thành phố
(tỉnh). ðối với nhà chung cư thì nêu cụ thể số phịng, tầng, dãy (lơ) chung cư. ðối
với khu vực nơng thơn nêu rõ địa chỉ của bất động sản theo tên xĩm, thơn, xã,
huyện, tỉnh;
ðối với bất động sản chưa xác định được địa chỉ cụ thể (chưa thành
lập được đơn vị hành chính) thì nêu tên dự án, ký hiệu lơ đất (đối với các lơ đất xây
dựng nhà ở riêng lẻ hoặc cơng trình xây dựng khác), ký hiệu từng căn hộ (đối với
nhà chung cư).
Thơng tin về quy mơ, diện tích của bất động sản cũng cần quy định rõ
như sau:
ðối với nhà ở riêng lẻ phải nêu rõ: diện tích khuơn viên đất, diện tích
xây dựng, số tầng, tổng diện tích sàn; đối với căn hộ nhà chung cư phải nêu rõ tổng
số căn hộ, diện tích sàn từng căn hộ, số phịng..;
ðối với bất động sản khác phải nêu rõ: diện tích khuơn viên đất, số
tầng, tổng diện tích sàn, diện tích sử dụng chung, cơng suất (nếu cĩ);
ðối với hạ tầng khu cơng nghiệp phải nêu rõ: quy mơ diện tích tồn
bộ khu cơng nghiệp, mật độ xây dựng, diện tích đất cơng cộng (sử dụng chung),
diện tích đất từng ơ đất..;
Bản vẽ tổng mặt bằng, mặt bằng các tầng ( nếu cĩ).
Thơng tin về đặc điểm, tính chất, cơng năng sử dụng, chất lượng của bất
động sản cũng phải thê hiện rõ ràng như sau:
Nêu rõ về đặc điểm, tính chất nêu rõ kết cấu cơng trình, mĩng,
khung, tường, sàn, mái;
Nêu rõ cơng năng sử dụng bất động sản thơng tin theo thiết kế ban
đầu;
Nêu rõ chất lượng bất động sản nêu cụ thể năm xây dựng, cấp,
hạng cơng trình;
Nêu rõ thơng tin về quyền và lợi ích của người thứ ba cĩ liên quan
về quyền sở hữu, quyền sử dụng, quyền hưởng lợi ích, tình trạng đang cho thuê,
thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ
Với sàn giao dịch bất động sản, giá cả bất động sản sẽ được xác định hợp
lý. Khi giá ở mức độ hợp lý, nhu cầu người sử dụng sẽ tăng cao, doanh nghiệp sẽ
dễ bán được Bất động sản của mình cho đối tượng cĩ nhu cầu thật với những
hình thức thanh tốn cụ thể, hợp lý và an tồn, sẽ hạn chế trường hợp tất cả các
sản phẩm đều rơi vào tay nhà đầu tư lướt sĩng, nếu họ khơng bán ra kịp thời sẽ
dẫn đến tình trạng trì truệ trong việc thanh tốn những lần tiếp theo cho DN. Tính
pháp lý của sản phẩm Bất động sản sẽ được giám sát chặt chẽ hơn, tạo sự an tâm
cho khách hàng.
3.2 Các giải pháp gia tăng nguồn vốn đầu tư cho thị trường Bất động sản tại
TP.HCM
3.2.1 Giải pháp thu hút vốn từ nước ngồi:
Ngồi các vấn đề bất cập về trường pháp lý, cơ chế chính sách, quản lý
nhà nước, tác động của các thị trường vàng, chứng khốn… thì vấn đề vốn đang
được xem là bài tốn nan giải nhất của các doanh nghiệp kinh doanh bất động
sản, và chính khĩ khăn về nguồn vốn đã hạn chế phần lớn nguồn cung Bất động
sản trên thị trường. Theo thống kê, hiện nay tiềm lực tài chính của hầu hết doanh
nghiệp kinh doanh bất động sản vẫn cịn hạn chế nên vẫn phải phụ thuộc vào
nguồn vốn ngân hàng. Theo như ước tính, số vốn đầu tư vào bất động sản ở nước
ta hiện nay cĩ tới hơn 60% là vốn vay ngân hàng. Vì lẽ đĩ, một trong những giải
pháp cấp bách chính là các cơng ty Bất động sản cần quan tâm đế việc thu hút
cũng như liên kết vốn với các cơng ty, tổ chức nước ngồi.
Về phương diện pháp lý, sự hợp tác về vốn là hồn tồn phù hợp bởi vì 2
lý do sau: Thứ nhất, Việt Nam đã trở thành viên của WTO, thành viên khơng
chính thức của Liên hiệp Hội đồng Bảo An, và Thủ tướng Việt Nam Nguyễn Tấn
Dũng đã ký bảng Hiến pháp ASEAN, cho phép Việt Nam hội nhập sâu hơn vào
thị trường thế giới. Thứ 2, Luật Kinh doanh Bất động sản được ban hành đã tạo
ra một mơi trường hợp pháp rõ ràng cho những hoạt động hợp tác này. ðồng
thời, trong giai đoạn hiện nay, các nước trên thế giới đã nhận thấy nhiều tiềm
năng lớn trên thị trường Bất động sản ở nước ta. Thật vậy, ở thời điểm trước đây,
lãnh đạo UBND TP.HCM đã đến các nước Singapore, Malaysia... để kêu gọi đầu
tư vào các dự án địa ốc. Thế nhưng, các cơng ty nước ngồi vào thời điểm đĩ đều
thờ ơ với sự mời gọi của chúng ta. Một số doanh nghiệp đặt ra yêu cầu là ngồi
gĩp đất, cơng ty trong nước phải cĩ vốn đối ứng. ðiều kiện này khiến khơng ít
cơng ty trong nước gặp trở ngại trong việc hợp tác. Tuy nhiên, đến bây giờ cĩ rất
nhiều doanh nghiệp nước ngồi muốn đầu tư vào địa ốc. Cĩ những dự án của
doanh nghiệp trong nước khơng cần chào mời mà họ cũng tự tìm tới.
Vì lẽ đĩ, các cơng ty bất động sản cần tận dụng cơ hội này để thu hút
nguồn vốn vào các dự án đầu tư. ðặc biệt, đối với các dự án triển khai dở dang
hoặc chưa hồn tất đến bù từ nhiều năm qua thì hình thức này rất phù hợp để các
cơng ty bất động sản trong nước sớm triển khai các bước tiếp theo của dự án. Bên
cạnh đĩ, các dự án lớn, với diện tích vài trăm hecta để xây khu đơ thị cũng rất
được các cơng ty bất động sản nước ngồi quan tâm để được hợp tác gĩp vốn đầu
tư. Trên phương diện thực tế, dù chưa phải là phổ biến với tất cả các cơng ty bất
động sản, nhưng đã cĩ nhiều sự hợp tác gĩp vốn giữa các cơng ty trong nước với
các cơng ty, tập đồn lớn nước ngồi. Cụ thể chúng ta cĩ thể kể đến Dự án The
Estella (xa lộ Hà Nội, quận 2, TP.HCM) qui mơ khoảng 1.500 căn hộ, tổng vốn
đầu tư là 106 triệu USD, đây là dự án liên doanh giữa Keppel Land (thuộc Tập
đồn Keppel của Singapore, chiếm 55% vốn) và Cơng ty Tiến Phước (45%),
ngồi ra, Cơng ty An Phú JS và Cơng ty HOK của Mỹ đã kết hợp để triển khai
một dự án 4 nghìn tỉ VND, xây dựng khu dân cư An Phú Hưng ở Hĩc Mơn,
TP.HCM.
ðể đạt được hiệu quả cao trong việc thu hút vốn đầu tư nước ngồi, các
cơng ty Bất động sản cần chú trọng:
Chuẩn bị hồ sơ về dự án thật hồn chỉnh (đặc biệt quan trọng là các
giấy tờ pháp lý dự án)
Nghiên cứu kỹ về mức giá chuyển nhượng hoặc vốn gĩp
(nếu là hình thức hợp tác, liên doanh)
Nếu dự án đã lên quy hoạch, thì cần phải cĩ bảng phân bổ ngân
sách đầu tư hợp lý, rõ ràng cùng với thiết kế chi tiết của từng hạng mục
trong tổng thể dự án.
Trình được bản phân tích mức độ khả thi và tính thành cơng (khả
năng sinh lợi hấp dẫn) của dự án.
Nếu liên doanh, chủ dự án cần phải cĩ các báo cáo tài chính về tình
hình doanh nghiệp được chuẩn bị chu đáo, rõ ràng và thực hiện bởi các
đơn vị kiểm tốn uy tín.
Ngồi ra, một yếu tố nhỏ nhưng cũng khơng kém phần quan trọng
đĩ là nên tìm hiểu về văn hĩa doanh nghiệp, văn hĩa quốc gia của Nhà
đầu tư nước ngồi để cĩ thể đáp ứng hoặc giải tỏa đúng những lo lắng và
làm hài lịng với các địi hỏi của các nhà đầu tư nước ngồi này.
3.2.2 Giải pháp phát hành trái phiếu:
Thực tế việc Ngân hàng thắt chặt tín dụng bất động sản đã gây ra nhiều
khĩ khăn lớn cho các cơng ty bất động sản. Do đĩ, bên cạnh việc thu hút vốn và
hợp tác với các cơng ty nước ngồi, các cơng ty bất động sản đã tìm cách tồn tại
bằng cách huy động vốn thơng qua phát hành trái phiếu.
Nhận ra hiệu quả cĩ được của kênh huy động vốn này nên việc phát hành
trái phiếu bất động sản đã trở nên phổ biến trên thế giới. Cụ thể, gần đây nhất,
CapitalLand của Singapore đã hợp tác với Tập đồn Lippo để phát hành 342 triệu
VND trái phiếu để phát triển 2 dự án chung cư. ðây khơng phải là lần đầu tiên
mà là lần thứ 5 CapitalLand huy động vốn bằng cách phát hành trái phiếu.
Ở nước ta, trong tình trạng khĩ khăn về nguồn vốn như hiện nay, với hình
thức này, các cơng ty đầu tư Bất động sản sẽ khơng cịn khĩ khăn để tìm được
nguồn vốn đáp ứng nhu cầu đầu tư. Ngồi ra cơng ty đầu tư Bất động sản cĩ thể
huy động vốn của nhiều đối tượng khác nhau như quỹ đầu tư, các cơng ty, tập
đồn bảo hiểm, tài chính... Mặt khác việc áp dụng lãi suất cũng như quá trình trả
nợ qua phương thức này sẽ linh hoạt hơn so với các tổ chức tín dụng. Doanh
nghiệp cũng cĩ thể chủ động hơn trong việc quản trị tài chính thơng qua việc
mua đi hay bán lại trái phiếu do cơng ty mình phát hành ra trên thị trường.
ðối với các cơng ty đầu tư kinh doanh các sản phẩm khơng phải là bất
động sản, điều kiện của việc phát hành trái phiếu là chỉ cần cĩ thời gian hoạt
động tối thiểu là 1 năm kể từ ngày cơng ty chính thức đi vào hoạt động, cĩ báo
cáo tài chính của năm liền kề trước năm phát hành được kiểm tốn và kết quả
hoạt động sản xuất, kinh doanh của năm đĩ phải cĩ lãi. Tuy nhiên,đối với một
cơng ty Bất động sản thì việc phát hành trái phiếu bất động sản kèm theo quyền
mua căn hộ thì cịn bị chi phối bởi Luật Nhà Ở và Luật Kinh Doanh Bất ðộng
Sản. Bởi lẽ, ðiều 39 của Luật Nhà ở quy định rằng các nhà đầu tư chỉ cĩ thể huy
động vốn từ khách hàng hoặc người cho thuê khi hồn tất xây dựng nền mĩng
của cao ốc. Bên cạnh đĩ, điều 4 Nghị định 153/2007/Nð-CP ngày 15/10/2007
quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật Kinh doanh Bất động sản thì: "Việc
ứng tiền trước mua nhà phải được thực hiện nhiều lần. Lần đầu chỉ được huy
động khi chủ đầu tư đã bắt đầu triển khai xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo
tiến độ và nội dung của dự án đã được phê duyệt”.
Như vậy, một câu hỏi được đặt ra ở là nếu việc huy động vốn bằng trái
của một cơng ty bất động sản được tiến hành trước khi cơng ty hồn thành phần
mĩng của cơng trình thì cĩ bị xem là vi phạm luật hay khơng. Câu trả lời ở đây là
việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp kèm quyền mua căn hộ hồn tồn phù
hợp với Luật Doanh nghiệp, khơng trái với Luật Chứng khốn. Cả chủ đầu tư và
khách hàng tham gia mua trái phiếu đều được đảm bảo quyền lợi. Chỉ khi dự án
đủ điều kiện chuyển nhượng theo Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản
(hồn tất hạ tầng, xây xong phần mĩng) thì cơng ty Bất động sản mới tiến hành
ký hợp đồng mua bán căn hộ với khách hàng. Trước khi cơng trình hồn tất phần
mĩng, tất cả khách hàng đều mua trái phiếu Bất động sản đều là trái chủ, chưa
phải là khách hàng mua căn hộ. Do đĩ, cơng ty Bất động sản khơng vi phạm
pháp luật. Tuy nhiên, để đảm bảo lịng tin của khách hàng, trái phiếu của cơng ty
Bất động sản cần được đảm bảo thanh tốn. Việc đảm bảo thanh tốn cĩ thể
thơng qua bảo lãnh thanh tốn của các tổ chức tài chính, tín dụng, hoặc bảo đảm
bằng tài sản của tổ chức phát hành ( tức là chính cơng ty Bất động sản); theo đĩ,
tài sản bảo đảm thanh tốn phải được xác định giá trị bởi các tổ chức chuyên
mơn cĩ chức năng định giá; đồng thời, giá trị tài sản đảm bảo thanh tốn phải lớn
hơn giá trị (gốc, lãi) trái phiếu được bảo đảm bằng tài sản. Ngồi ra cũng cĩ thể
thực hiện qua hình thức bảo đảm bằng tài sản của bên thứ ba; theo đĩ, tài sản bảo
đảm thanh tốn của bên thứ ba phải là tài sản đăng ký giao dịch bảo đảm và được
xác định giá bởi tổ chức chuyên mơn cĩ chức năng định giá.
Như vậy, trong thời gian hiện tại, việc phát hành trái phiếu Bất động sản
thật sự là một chiếc phao rất hiệu quả đối với các cơng ty Bất động sản trong gian
đoạn khát vốn. Về phía khách hàng, khi càng nhiều cơng ty Bất động sản tham
gia huy động vốn bằng hình thức này thì khách hàng sẽ càng cĩ lợi do các cơng
ty Bất động sản phải chạy đua quan tâm hơn đến chất lượng sản phẩm Bất động
sản để dễ dàng thu thu hút vốn.
3.2.3 Giải pháp hình thành các quỹ tín thác bất động sản:
Một trong những giải pháp để ổn định thị trường bất động sản và tạo điều
kiện cho các cơng ty bất động sản hoạt động tốt hơn chính là việc gia tăng nguồn
cung cho thị trường bất động sản. Muốn thực hiện được điều này, thị trường Bất
động sản cần thu hút một lượng vốn lớn cả trong nước lẫn nước ngồi. Một trong
những kênh quan trọng thu hút vốn cho lĩnh vực Bất động sản được nhiều nước
trên thế giới áp dụng chính là Quỹ tín thác đầu tư bất động sản.
Quỹ tín thác đầu tư bất động sản ra đời sẽ là một kênh rất quan trọng để
thu hút vốn đầu tư trong và ngồi nước vào bất động sản, nhất là các khu đơ thị
mới.
Quỹ tín thác đầu tư bất động sản là một mơ hình đầu tư bất động sản dựa
vào uy tín và kinh nghiệm của cơng ty thành lập Quỹ tín thác đầu tư bất động sản
và hành lang pháp lý bảo vệ các nhà đầu tư mua chứng chỉ quỹ Quỹ tín thác đầu
tư bất động sản.
Nhà đầu tư ủy thác cho cơng ty quản lý Quỹ tín thác đầu tư bất động sản
đầu tư vốn của quỹ vào bất động sản kiếm lời. Vì là ủy thác nên ở các nước các
cơng ty quản lý quỹ chuyển giao ít nhất hơn 90% lợi nhuận cho các nhà đầu tư
vào Quỹ tín thác đầu tư bất động sản . Cổ phiếu của Quỹ tín thác đầu tư bất động
sản luơn cĩ tính thanh khoản cao và lợi nhuận thu nhập bình quân hàng năm của
quỹ rất ổn định.
Trên thế giới, Quỹ tín thác đầu tư bất động sản được phân loại theo đối
tượng đầu tư, gồm: Quỹ tín thác đầu tư bất động sản khai thác bất động sản
(Equity REIT), quỹ này tìm cách sở hữu và điều hành khai thác bất động sản để
tạo thu nhập. Quỹ tín thác đầu tư bất động sản cho vay (Mortgage REIT) cho chủ
sở hữu bất động sản hoặc những người khai thác bất động sản vay tiền, ví dụ cho
vay để mua lại quyền khai thác một khách sạn trong vịng một số năm nhất định.
Quỹ tín thác đầu tư bất động sản cũng cĩ thể mua lại một số khoản nợ hoặc các
chứng khốn được đảm bảo bằng bất động sản. Quỹ tín thác đầu tư bất động sản
hỗn hợp vừa làm chủ hoặc/và khai thác các bất động sản vừa cho các chủ bất
động sản khác vay tiền. Quỹ tín thác đầu tư bất động sản cịn được phân loại theo
tổ chức: Quỹ tín thác đầu tư bất động sản là một pháp nhân được thành lập theo
Luật Doanh nghiệp, cĩ đại hội đồng cổ đơng, hội đồng quản trị và Ban kiểm sốt
do cổ đơng bầu ra, cổ phiếu của Quỹ tín thác đầu tư bất động sản là chứng chỉ
quỹ đầu tư và được chia cổ tức, cĩ thể được mua bán trên thị trường chứng khốn
sơ cấp và thứ cấp.
Quỹ tín thác đầu tư bất động sản là một quỹ hỗ tương: Tương tự các quỹ
đầu tư chứng khốn như Nghị định số 144 do Chính phủ Việt Nam ban hành
nhưng chỉ tập trung vào phát triển và khai thác bất động sản được mua hoặc thuê
dài hạn quyền khai thác từ Quỹ tín thác đầu tư bất động sản và cĩ hành lang pháp
lý bảo vệ nhà đầu tư rất chặt chẽ.
Chứng chỉ Quỹ tín thác đầu tư bất động sản cĩ dạng nửa như trái phiếu
(trái phiếu), nửa như cổ phiếu cụ thể: Người sở hữu chứng chỉ REIT được nhận
lợi tức định kỳ, khơng tham gia quản lý đầu tư, việc quản lý giao cho những nhà
quản lý chuyên nghiệp dưới sự giám sát của Nhà nước và các tổ chức chuyên
nghiệp như ngân hàng giám sát, tổ chức kiểm tốn, định giá.
Giống như cổ phiếu, người nắm giữ chứng chỉ quỹ Quỹ tín thác đầu tư bất động
sản là nhà đầu tư nên phải chấp nhận rủi ro, các khoản đầu tư của quỹ cĩ thể cĩ
lãi, cĩ thể lỗ do thị giá của chứng chỉ Quỹ tín thác đầu tư bất động sản cĩ thể
tăng hoặc giảm, Quỹ tín thác đầu tư bất động sản cĩ thể bị phá sản. Cơng ty quản
lý Quỹ tín thác đầu tư bất động sản chỉ chịu trách nhiệm bồi thường cho nhà đầu
tư về những sai sĩt của họ nếu làm trái pháp luật, trái điều lệ quỹ, trái khế ước
quản lý.
Theo các chuyên gia trên thế giới, bốn điều kiện cơ bản để Quỹ tín thác
đầu tư bất động sản thành cơng gồm:
Cĩ hiệu quả tài chính cao: Mục đích của nhà đầu tư là lợi nhuận, họ chỉ
bỏ vốn đầu tư khi tin tưởng dự án họ ủy thác đầu tư cĩ lợi ích tài chính cao hơn
các dạng đầu tư khác. Nếu khơng họ sẽ gửi tiền vào ngân hàng hoặc mua trái
phiếu Chính phủ tuy lãi ít nhưng an tồn. ðể đảm bảo hiệu quả tài chính, Quỹ tín
thác đầu tư Bất động sản cần được đảm bảo một số yêu cầu:
Khơng được sử dụng Quỹ tín thác đầu tư Bất động sản để cho vay
Quỹ tín thác đầu tư Bất động sản cần phải cĩ Ban ðại diện Quỹ do
ðại hội nhà đầu tư bầu chọn
Quỹ tín thác đầu tư Bất động sản cần phải đáp ứng tính minh bạch
trong báo cáo và cơng bố thơng tin
Quỹ tín thác đầu tư Bất động sản phải cĩ chính sách đánh giá, thẩm
định tài sản trong giao dịch kinh doanh
Các thành viên tham gia Quỹ tín thác đầu tư Bất động sản phải độc
lập về lợi ích nhằm đảm bảo mức độ độc lập trong hoạt động của REIT
ðiều kiện thứ hai là uy tín của cơng ty quản lý quỹ, các doanh nghiệp
và cá nhân chỉ đầu tư khi tin tưởng vào nguồn lực, kinh nghiệm kinh doanh bất
động sản, kinh nghiệm quản lý vốn, hiểu biết và cĩ kinh nghiệm về thị trường bất
động sản, thị trường vốn, cĩ kỹ năng quản lý đầu tư, quản lý tài sản để đầu tư và
khai thác cĩ hiệu quả của các thành viên của cơng ty quản lý Quỹ tín thác đầu tư
bất động sản.
Thứ ba là phải cĩ hành lang pháp lý chặt chẽ: ðể đảm bảo tính minh
bạch về tài chính của cơng ty quản lý Quỹ tín thác đầu tư bất động sản để bảo vệ
các nhà đầu tư. Các nước phát triển Quỹ tín thác đầu tư Bất động sản nĩi chung
và nước ta nĩi riêng cần cĩ những bộ luật, quy chế quy định chi tiết về các tiêu
chuẩn hoạt động của cơng ty quản lý Quỹ tín thác đầu tư bất động sản . ðồng
thời, cũng cần cĩ các quy định nhằm bảo vệ các nhà đầu tư tham gia vào Quỹ tín
thác đầu tư bất động sản. Các luật này cần phải đảm bảo được tính minh bạch về
thơng tin cũng như mức độ ưu đãi về thuế.
ðiều kiện thứ tư là miễn giảm thuế thu nhập doanh nghiệp. ðây là điều
kiện tiên quyết và cần phải phân định chức năng và đặc điểm của các tổ chức liên
quan đến cấu trúc Quỹ tín thác đầu tư bất động sản để áp dụng thuế.
ðối với Việt Nam, đây là ngành nghề kinh doanh cĩ điều kiện nên phải cĩ
sự đồng ý của Bộ Tài chính trước khi cấp phép thành lập. Về đơn vị quản lý Nhà
nước đối với Quỹ tín thác đầu tư bất động sản, Cơng ty Quỹ tín thác đầu tư bất
động sản cĩ thể hoạt động dưới sự quản lý của Vụ Tài chính ngân hàng Bộ Tài
chính hoặc Ủy ban Chứng khốn Nhà nước, trong trường hợp Bộ Tài chính ủy
quyền cho UBND TP.HCM thì Sở Tài chính sẽ là người đại diện quản lý Cơng ty
Quỹ tín thác đầu tư bất động sản.
Hiện cĩ khoảng gần 20 quỹ đầu tư nước ngồi đang muốn đổ nguồn vốn
đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam. Tuy nhiên, để thu hút các nhà đầu
tư nước ngồi, Chính phủ nên sớm ban hành một bộ luật về quỹ Quỹ tín thác đầu
tư bất động sản, các luật khác liên quan đến thị trường chứng khốn, ưu đãi về
thuế...
3.3 Các giải pháp thúc đẩy đầu tư và giao dịch trên thị trường bất động sản
tại TP.HCM
3.3.1 Hồn thiện các chính sách tài chính và thuế trên thị trường bất
động sản tại TP.HCM:
Ở phần trên, chúng ta đã cĩ cái nhìn sơ lược về chính sách thuế luỹ tiến.
Tiếp theo, chúng ta sẽ tìm hiểu những biện pháp nhằm hồn thiện và hướng sắc
thuế này theo mục đích cĩ lợi cho thị trường.
Một trong những vấn đề quan trọng đối với sắc thuế này mà các cơ quan
quản lý cần quan tâm là phải làm sao xác định đối tượng thu thuế và mức thuế
cho phù hợp. ðối với việc xác định đối tượng thu thuế lũy tiến, các bộ, ngành cần
cố gắng tìm ra một giải pháp khả thi nhất cĩ thể bao thầu được tất cả các đối
tượng, đặc biệt khơng bỏ sĩt đối tượng đầu cơ. Giải pháp đặt ra là nếu tài sản nhà
đất được đưa vào kinh doanh đã nộp thuế kinh doanh hoặc thuế thu nhập thì Bất
động sản đĩ khơng bị đánh thuế luỹ tiến. Nhà nước cũng nên giảm mức thuế
chuyển nhượng xuống 1% và khơng thu thuế thu nhập cá nhân do bán nhà, hoặc
gộp thuế chuyển nhượng bất động sản với thuế thu nhập cá nhân hoặc thuế thu
nhập doanh nghiệp.Ngược lại, nhà nước cần đánh thuế với thuế suất cao đối với
các trường hợp bán nhà đất trong vịng 2 năm kể từ khi mua. Thuế suất được tính
như là kinh doanh bất động sản với thuế suất nên ở mức 25-28% chênh lệch giá
mua bán. ðối với việc xác định mức thuế lũy tiến, cần xác định rõ căn cứ tính
thuế, hạn mức đánh thuế. Căn cứ tính thuế cần sửa đổi theo hướng quy định căn
cứ tính thuế là giá đất tính thuế do UBND tỉnh quy định theo khung giá của
Chính phủ và cơng bố cơng khai hàng năm. Lúc ấy người nộp thuế sẽ cơng bằng
khi cùng một thuế suất nhưng vị trí mảnh đất khác nhau thì mức thuế đĩng sẽ
khác nhau. Hạn mức tính thuế cần xác định rõ hạn mức là diện tích sàn sử dụng
hay tổng diện tích sử dụng. Bên cạnh đĩ, chúng ta cũng cĩ thể học tập cách làm
của các nước láng giềng Singapore áp dụng thuế cố định, người mua nhà để ở
chịu thuế 4%, mua nhà nhưng khơng ở phải đĩng thuế 12%. Ở Việt Nam cĩ thể
đánh thấp hơn một chút. Việc đánh thuế cố định sẽ giúp thị trường đỡ xáo trộn,
khơng xảy ra việc mĩc ngoặc giữa nhà đầu tư với cơ quan quản lý nhằm trốn
thuế.
Bên cạnh đĩ, nhà nước cũng cần áp dụng phương pháp xác định giá tính
thuế theo cách mới, theo đĩ, giá tính thuế được xác định theo giá các loại đất do
UBND cấp tỉnh quy định cần phải sát với giá chuyển nhượng trên thị trường
được cơng bố hàng năm theo qui định của Luật ðất đai 2003. Phương pháp này
sẽ khơng chỉ mang lại hiệu quả đối với thuế lũy tiến dành cho Bất ðộng sản, mà
nĩ cịn mang lại những hiệu quả và lợi ích đối với các loại thuế bất động sản
khác.
Những lợi ích đem lại từ căn cứ tính thuế mới bao gồm :
Thứ nhất, về mặt hình thức, quy định về thuế và cách tính thuế rất rõ
ràng dễ hiểu. Người dân, người sử dụng đất và cơ quan thuế dễ dàng tính
ngay được mức thuế phải đĩng hàng năm. Quy định rõ ràng sẽ hạn chế được
những tiêu cực nếu cĩ từ nhân viên thu thuế. ðiều này khác hẳn với qui định
cũ về hạng đất và do mức thuế chênh lệch giữa các hạng đất (khơng được xác
định rõ ràng) dễ dẫn đến tiêu cực trong đĩng thuế và thu thuế bởi đa số người
dân khơng biết đất mình đang sử dụng thuộc hạng đất nào; chỉ biết được số
thuế phải đĩng theo thơng báo mà phường, xã đưa tới.
Thứ hai, giải quyết được những bất hợp lý trong động viên thuế và
đảm bảo cơng bằng xã hội trong việc sử dụng đất và đĩng thuế sử dụng đất.
ðất đang sử dụng ở vị trí thuận lợi sẽ cĩ giá cao hơn và do đĩ mức thuế sử
dụng đất cũng sẽ cao hơn những nơi khác cĩ vị trí khơng thuận lợi. Sự cơng
bằng này cũng được thể hiện ngay trong quá trình giải toả đền bù, đơ thị hố.
Ví dụ: Trước khi giải toả, khu đất này nằm trong kiệt hẻm được xác định giá
là 200.000đồng/mét vuơng. Nhưng sau khi giải toả, khu đất đĩ được ra mặt
tiền với hệ thống hạ tầng hồn thiện, giá đất được xác định lại là
2.000.000đồng/ mét vuơng. Như vậy, mức thuế đĩng hàng năm của khu đất
đĩ sẽ tăng lên 10 lần tương ứng với mức tăng giá đất. Nhà nước thu thuế đất
hàng năm cĩ điều kiện trang trải cho những đầu tư trước đây về mở đường và
xây dựng hạ tầng.
Thứ ba, tăng cường cơng tác quản lý và sử dụng đất tiết kiệm, hiệu
quả hơn; hạn chế tình trạng đầu cơ đất. Tại TP.HCM, rất nhiều người đổ xơ đi
mua đất tích trữ trong khi nhu cầu sử dụng đất thực sự khơng cĩ. Tình trạng
này kéo theo đĩ là đất tuy cĩ chủ mà bỏ hoang, tình trạng sử dụng đất khơng
hiệu quả. Quy hoạch đơ thị trở nên bát nháo, phổ biến là nhà chia lơ, ai cũng
muốn nhà mình ra mặt tiền để dễ kinh doanh, buơn bán; vào chung cư chỉ là
chuyện cùng đường bất đắc dĩ. Các nhà đầu tư dự án thấy mảnh đất nào thuận
lợi một chút là chăm chăm vào việc phân lơ bán nền nhà.
Nếu chúng ta áp dụng cách tính thuế mới, theo đĩ, tăng mức thu thuế
gấp nhiều lần mức thuế cơ bản thơng thường đối với phần diện tích đất để
hoang, khơng sử dụng sẽ hạn chế tình trạng đầu cơ đất, nắm giữ đất đai trái
pháp luật, xác định được kế hoạch sử dụng đất phù hợp với nhu cầu thực chất
xã hội, chấn chỉnh tình trạng sốt đất “ảo”, “đĩng băng ảo”. ðồng thời, quy
định như vậy sẽ khuyến khích được việc xây dựng nhà cao tầng, tiết kiệm
diện tích đất, tăng diện tích thơng thống cơng cộng, gĩp phần cải thiện bộ
mặt đơ thị.
Thứ tư, cách tính thuế mới phù hợp với luật pháp quốc tế, ổn định
nguồn thu, gĩp phần thúc đẩy phát triển xã hội. Trên quan điểm thu thuế để
phục vụ phát triển đất nước, thuế sử dụng đất là một nguồn thu rất lớn cho
ngân sách Nhà nước mà hiện nay đang cịn bỏ ngỏ.
3.3.2 Giải pháp khuyến khích đầu tư phát triển các dự án nhà cho
người thu nhập thấp:
Với nhu cầu rất lớn về các sản phẩm nhà ở dành cho người thu nhập thấp
như hiện nay, nhà nước và các đơn vị đầu tư kinh doanh Bất động sản cần quan
tâm đẩy mạnh loại hình nhà ở này. ðể đảm bảo loại hình Bất động sản này cĩ thể
phát triển được, nhà nước cần chú trọng đến các vấn đề sau:
Một mặt, nhà nước nên cho phép các thành phần kinh tế và loại hình
doanh nghiệp, tổ chức và cá nhân cĩ đủ điều kiện kỹ thuật và tài chính được
tham gia xây dựng nhà ở cho người cĩ thu nhập thấp, khơng giới hạn về quy mơ,
lãnh thổ. Song song đĩ, cần đa dạng hố các hình thức đầu tư (trực tiếp, gián
tiếp), các loại hình tổ chức kinh doanh và phát triển nhà ở xã hội: 100% tư nhân,
nhà nước, cổ phần, liên doanh, hiệp hội, đồn thể, quỹ và các hợp tác xã... ðặc
biệt, nhà nước nên khuyến khích các tập đồn kinh doanh bất động sản, xây dựng
chuyên nghiệp (kể cả nước ngồi), cĩ năng lực tài chính và cơng nghệ mạnh đầu
tư trực tiếp vào lĩnh vực này.
ðồng thời, các cấp quản lý cần quan tâm phát triển thị trường tài chính liên quan
đến nhà ở cho người cĩ thu nhập thấp, cụ thể như: cho vay trả chậm trừ vào
lương tháng, thuê mua, tín dụng tiêu dùng tín chấp và thế chấp, phát triển các thị
trường vật liệu xây dựng và các dịch vụ liên quan đến nhà ở cho người cĩ thu
nhập thấp… Nhà nước cũng cần phải phân định rõ với đối tượng được hỗ trợ
trong lĩnh vực nhà cĩ thu nhập thấp và đưa ra chính sách phù hợp cho các đối
tượng này. Cụ thể hơn, đối với những người cĩ thu nhập rất thấp, khơng cĩ khả
năng tự lo được chỗ ở thì được nhà nước nên xem xét giải quyết cho thuê nhà giá
thấp, thời hạn cho thuê sẽ được thực hiện đến khi nào bản thân họ tự tạo lập được
một nơi ở mới sẽ phải trả lại nhà ở xã hội đang thuê để cơ quan quản lý Nhà
nước giải quyết cho người cĩ nhu cầu khác. Thực hiện theo hướng này, quỹ đất
dành cho việc duy trì, phát triển nhà ở xã hội sẽ luơn được bảo tồn, cịn đối với
những đối tượng thu nhập thấp nhưng cĩ một phần khả năng tài chính, nhà nước
cần áp dụng chính sách để tạo điều kiện cho họ cĩ thể tạo lập được chỗ ở thơng
qua hình thức mua nhà ở xã hội hoặc mua nhà trả gĩp dài hạn với lãi suất thấp.
Mặt khác, cần đề cao vai trị của Nhà nước trong phát triển và quản lý
quỹ, thị trường nhà ở cho người cĩ thu nhập thấp, mà nổi bật là: xây dựng và
giám sát thực hiện các quy hoạch khơng gian và kiến trúc tổng thể, các tiêu
chuẩn định mức kỹ thuật xây dựng đảm bảo an tồn và hài hồ cảnh quan đơ thị
(nên cĩ những quy hoạch và tiêu chuẩn dành riêng cho các khu nhà ở cho người
cĩ thu nhập thấp); hồn thiện cơ sở pháp lý cần thiết theo hướng tự do hố và thị
trường hố, ban hành và thực hiện các chính sách miễn giảm thuế và các ưu đãi
tồn diện khác nhằm khuyến khích đầu tư và phát triển quỹ nhà ở cho người cĩ
thu nhập thấp; xây dựng các quy chế quản lý hiệu quả các chung cư, ngăn chặn
và trừng phạt nghiêm khắc các hành vi gian dối, tham nhũng và lãng phí trong
xây dựng, quản lý nhà tái định cư, nhà cho người cĩ thu nhập thấp, kể cả các nhà
tình nghĩa, nhà tình thương và nhà đồn kết…
Khơng những thế, nhà nước cần thành lập Quỹ nhà quốc gia và địa phương,
chuyên dành cho người cĩ thu nhập thấp thuê và thuê mua. Nguồn tài chính của
Quỹ là đa dạng, song chủ yếu được tạo lập từ nguồn ngân sách nhà nước, nguồn
kinh phí dự án tái định cư, nguồn trích tiền đấu giá quyền sử dụng đất và tài sản
cơng, các nguồn thu khác…
Nhiệm vụ chi chủ yếu của Quỹ là hỗ trợ phát triển nhà ở phục vụ các dự án tái
định cư quốc gia và địa phương, phát triển quỹ nhà ở xã hội phục vụ tầng lớp lao
động cĩ thu nhập trung bình và thấp trong xã hội, thậm chí hỗ trợ người dân
trong diện giải phĩng mặt bằng của dự án đi xuất khẩu lao động để ổn định việc
làm, tạo nguồn thu nhập mới gĩp phần ổn định cuộc sống và xây nhà cho bản
thân.
Kết luận Chương 3:
Việc phân tích thực trạng thị trường Bất động sản tại TP.HCM trong giai đoạn
hiện nay ở Chương 2 đã làm xuất hiện yêu cầu khách quan là cần phải cĩ những
giải pháp để phát triển và làm cho thị trường Bất động sản ở TP.HCM vận hành
ổn định, lành mạnh, giảm thiểu những do sự lên xuống của giá cả. Chính vì vậy,
Chương 3 là tập hợp những giải pháp tài chính rất phù hợp với giai đoạn hiện
nay, bao gồm nhĩm giải pháp giúp hạn chế rủi ro cho thị trường Bất động sản tại
TP.HCM, nhĩm giải pháp giúp gia tăng nguồn vốn cho thị trưưịng Bất động sản
tại TP.HCM trong giai đoạn khĩ khăn về vốn hiện nay, Chương 3 cũng đề cập
đến nhĩm giải pháp giúp thúc đẩy đầu tư và giao dịch trên thị trường Bất động
sản tại TP.HCM. ðây là những giải pháp thiết thực giúp phát triển thị trường Bất
động sản đã được nhiều nước trên thế giới áp dụng và mang lại hiệu quả cao
trong mục tiêu phát triển thị trường Bất động sản. Chính những giải pháp này sẽ
gĩp phần thay đổi những khĩ khăn hiện nay trên thị trường Bất động sản tại
TP.HCM, đồng thời thúc đẩy thị trường phát triển mạnh mẽ hơn với mức độ an
tồn và hiệu quả lớn hơn trước kia.
KẾT LUẬN
Thị trường bất động sản Việt Nam được hình thành chưa lâu, do đĩ,
nĩ vẫn đang trong giai đoạn từng bước chuyển mình phát triển. Bản thân
mình, thị trường Bất động sản cịn chịu tác động rất nhiều của các yếu tố vĩ
mơ, các chính sách của nhà nước. Do đĩ, những thăng trầm trên thị trường
trong từng giai đoạn tiến triển là điều khơng thể tránh khỏi.
Mặc dù đã cĩ rất nhiều thay đổi trong các chính sách điều tiết, tuy
nhiên, thị trường Bất động sản nước ta vẫn tồn tại nhiều bất cập. Hơn thế
nữa, trong giai đoạn hiện thời, thị trường Bất động sản nước ta đang chịu
những tác động lớn mang nhiều yếu tố bất lợi. Vì lẽ đĩ, sự sơi động trên thị
trường đã chuyển sang một thời kỳ gian nan hơn,địi hỏi cĩ những điều
chỉnh phù hợp hơn trong thời kỳ sắp tới.
Trước tình hình này, luận văn đã đi vào nghiên cứu thực trạng thị
trường và Bất động sản trong thời gian vừa qua để xác định đâu là những
khĩ khăn và những nguyên nhân chính yếu, để từ đĩ đề ra giải pháp thúc
đẩy thị trường phát triển ở mức độ cao hơn. Các nhĩm giải pháp được giới
thiệu trong luận văn bao gồm cả những giải pháp dành cho các cấp quản lý
lẫn các cơng ty Bất động sản. Trên cơ sở các giải pháp đã đề ra, luận văn đã
đưa ra hướng giải quyết những khĩ khăn hiện thời, tạo tiền đề cho các cơng
ty Bất động sản hoạt động vững vàng, đồng thời giúp thị trường phát triển
theo hướng lành mạnh, giảm thiểu những rủi ro khơng lường trước được.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
A. Các tài liệu giáo khoa, văn bản pháp luật
1. Tài chính Doanh nghiệp hiện đại – GS.TS Trần Ngọc Thơ
2. Lý thuyết Tài Chính Cơng – PGS.TS Sử ðình Thành
3. Giáo trình Lý thuyết Tài chính Tiền tệ - GS.TS Dương Thị Bình
Minh
4. Pháp lệnh về thuế nhà, đất năm 1992 của Chính phủ nước Cộng hồ
xã hội chủ nghĩa Việt Nam.
5. Chỉ thị Số: 01/2008/CT-TTg của Thủ tướng Chính phủ Về một số
giải pháp đẩy mạnh phát triển và quản lý thị trường bất động sản
6. Luật dân sự 2005 của Chính phủ nước Cộng hồ xã hội chủ nghĩa
Việt Nam
7. Luật ðất đai 1993 của Chính phủ nước Cộng hồ xã hội chủ nghĩa
Việt Nam
8. Luật ðất đai 2003 của Chính phủ nước Cộng hồ xã hội chủ nghĩa
Việt Nam.
9. Luật nhà ở 2005 của Chính phủ nước Cộng hồ xã hội chủ nghĩa
Việt Nam
10. Luật Kinh doanh Bất động sản 2006 của Chính phủ nước Cộng hồ
xã hội chủ nghĩa Việt Nam
11. Giáo trình Tổng quan về Bất động sản và thị trường bất động sản –
Nguyễn Tấn Bình
12. ðịnh hướng thị trường bất động sản - GS TSKH. ðặng Hùng Võ
13. Bài nĩi chuyện "Chính sách, pháp luật đất đai với kinh tế thị trường
ở Việt Nam" của GS. TSKH. ðặng Hùng Võ tại Chương trình Giảng
dạy Kinh tế Fulbright)
B. Các trang web:
1.
BDS/Khai_niem_BDS/
2.
dong-san/TTBDS/
3.
4.
5.
ecom.com/buss/home/NewsDetail.aspx?webpage=news&id=774
6.
7.
che-cac-cong-ty-bat-dong-san-phat-hanh-trai-phieu-de-huy-dong-
von.html
8.
ticle&sid=1107
9.
3ED24FFF1D617D/View/Dn-
HienKe/Dinh_huong_thi_truong_bat_dong_san_Co_bai_truoc/?print
=179752070
10.
11.
12.
13.
14.
15.
oc/200712/50363-bat-dong-san-2007-bat-on-va-tiem-an-rui-ro.html
Các file đính kèm theo tài liệu này:
- Đề tài- Giải pháp tài chính nhằm phát triển thị trường bất động sản tại TPHCM.pdf